第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)與管理復(fù)習(xí)資料

房地產(chǎn)開發(fā)與管理復(fù)習(xí)資料

1.房地產(chǎn)投資有哪些特性？

位置的固定性或不可移動性政策影響性

壽命周期長專業(yè)管理依賴性

適應(yīng)性互相影響性

各異性

2.反映房地產(chǎn)市場供給和需求的指標有哪些

供給指標：存量、新竣工量、滅失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)期、竣工房屋價值、需求指標：國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口、城市家庭人口、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布城市登記失業(yè)率、城市可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用量、商品零售價格指數(shù)、居民消費指數(shù)

3房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系中開發(fā)投資的靜態(tài)和動態(tài)指標有哪些？

靜態(tài)：成本利潤率、投資利潤率、投資金利潤率、靜態(tài)回收期

動態(tài)：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期

4.置業(yè)投資有哪些靜態(tài)和動態(tài)指標？

靜態(tài)：投資報酬率、現(xiàn)金回報率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期

5.可行性研究報告的步驟？

接受委托

調(diào)查研究

方案選擇和優(yōu)化

財務(wù)評價和綜合評價

6.房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險有哪些/

通貨膨脹、市場供求、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險、或然損失風(fēng)險

7.房地產(chǎn)項目投資建設(shè)成本構(gòu)成有那些

土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)期間費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅、其他費用、不可預(yù)見費用

8.可行性研究中的參數(shù)類型有哪些？

時間類參數(shù)：（開發(fā)起止時間、經(jīng)營期、開發(fā)期準備期、建設(shè)期。出售期）

融資類參數(shù)：（貸款利率、資本投資投入比例或者財務(wù)杠桿）

收益類相關(guān)參數(shù)：（出租或者空置率、運營成本占毛祖金收入比率）

評價標準類指標：（基準利率、目標收益率、目標投資利潤率、投資回報率）

9.房地產(chǎn)開發(fā)貸款類型有哪些？

土地購置貸款、土地開發(fā)貸款、和建設(shè)貸款

10.房地產(chǎn)投資中不可控制的風(fēng)險有哪些？

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復(fù)習(xí)資料 - 副本

房地產(chǎn)的特點1不可移動性2耐用性3異質(zhì)性

4、高價值性

5供給有限性

6、投資與消費雙重性

7、房地產(chǎn)實體構(gòu)成的二元性

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點1開發(fā)成本高，投資量大2開發(fā)建設(shè)期長，投資周轉(zhuǎn)慢

3市場具有地區(qū)性和分散性4需求具有穩(wěn)定性5涉及面廣，綜合性強

6、政策性強

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主要程序1投資機會選擇2項目定位3前期工作4建設(shè)階段

5租售階段6物業(yè)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的特征1地域性2不完全競爭性3專業(yè)化和綜合化發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)的類型

（一）按用途分類1居住類房地產(chǎn)：專供人們生活居住的房地產(chǎn)。

包括普通住宅、高級公寓、別墅等。2商業(yè)類房地產(chǎn)：用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)。包括寫字樓、商店、旅館及酒店等。3工業(yè)類房地產(chǎn)：生產(chǎn)活動用房地產(chǎn)。包括生產(chǎn) 用工業(yè)廠房、倉庫等。4其他房地產(chǎn)：包括文教衛(wèi)生、行政、社會福利、交通郵政等 用途房地產(chǎn)。

（二）按開發(fā)程度分類：分為生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。

生地：無改良物、建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施的土地，通常指將用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地。

熟地：對生地進行改造，如進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、道路修建，從而增加了效用及價值后的土地。毛地：是指將要進行再開發(fā)改造的舊城區(qū)土地

（三）按實物形態(tài)分類：土地、建筑物、土地建筑物的綜合（四）按是否產(chǎn)生收益分類：收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)

（五）按經(jīng)營使用方式分類：銷售、出租、營業(yè)、自用的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)市場的劃分1按地域范圍細分 2按房地產(chǎn)用途劃分3按存量增量劃分

通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場、二級市場、三級市場。

4、按交易形式劃分：如土地買賣、租賃和抵押等子市場；房地產(chǎn)銷售、租賃和抵押等 子市場；存量房屋租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。

5、按目標市場劃分：如甲級寫 字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等

房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系：區(qū)別1過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的 市場指標2過度開發(fā)和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。3房地產(chǎn)過度開發(fā)和房地 產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。4市場參與者的參與動機不同。聯(lián)系：房地產(chǎn)泡 沫與過度開發(fā)，是房地產(chǎn)價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn)；“過熱”不一定就產(chǎn)生 泡沫，但過熱是市場產(chǎn)生“泡沫”的前提，也是誘因之一。

住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點1市場潛力巨大2開發(fā)投資風(fēng)險相對較小

3多元化的市場需求4對開發(fā)商投資能力要求較低

寫字樓開發(fā)項目特點 1要求開發(fā)商具備長期投資能力。

2把握寫字樓設(shè)計發(fā)展潮流和趨勢3要高度重視寫字樓的選址。

目標市場應(yīng)具備的條件1有一定的規(guī)模和需求2有現(xiàn)實的購買力3有競爭優(yōu)勢

項目定位的內(nèi)容1確立開發(fā)理念2明確用途功能3篩選目標客戶

4進行項目初步設(shè)計5測算租售價格 6確定方案

開發(fā)用地的涵義：通常是指一宗位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)有償、有限期進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國有土地。

城市土地：是指城市區(qū)域內(nèi)的陸地和水域及其上、下空間。從區(qū)域上講，城市土地 有三個層次：

1、城市市區(qū)土地，即建成區(qū)土地；2城市規(guī)劃區(qū)土地，城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。即包括近郊區(qū)的菜地和村鎮(zhèn)占用 的土地；3城市行政區(qū)劃內(nèi)的土地，即包括城市和市管縣廣大農(nóng)村的土地。

土地使用權(quán)出讓價格1土地使用權(quán)出讓金（土地資源價格和土地資本價格）

2毛地價（土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費）3熟地價（土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費和土地開發(fā)費；條件：地平條件、場地條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件）

土地使用權(quán)出讓方式1協(xié)議2招標3掛牌4拍賣

掛牌出讓的概念：指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限

將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申

請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓的特點與優(yōu)勢：特點：公開，公平，公正。

優(yōu)勢：1掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；

2操作簡便，便于開展；3有利于土地有形市場的形成和運作。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容

（一）市場宏觀環(huán)境狀況1政治環(huán)境2經(jīng)濟環(huán)境 2社會文化

（二）城市房地產(chǎn)市場概況1市場整體情況2土地市場情況3商品房市場情況4區(qū)域 內(nèi)房地產(chǎn)價格5區(qū)域內(nèi)主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況6三級市場交易情況

（三）消費者 行為與市場需求容量調(diào)研1消費者行為調(diào)研 2市場需求容量調(diào)研

（四）項目所在區(qū)域 環(huán)境狀況

（五）項目基本情況調(diào)研

區(qū)域市場調(diào)查的內(nèi)容1區(qū)域概況：區(qū)域的歷史發(fā)展、人文環(huán)境、市政交通和生活 環(huán)境等方面的基本狀況的一個概括性的描述。2目標區(qū)域的樓盤情況區(qū)域市場調(diào)研 的主體部分。3調(diào)查的結(jié)論或建議共同點和異同點的分析——供給、需求是形成這 種狀況的根本原因

房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容1項目概況2市場分析和需求預(yù)測3規(guī)劃方案的優(yōu)選 4開發(fā)進度安排5項目投資估算6資金的籌集方案和籌資成本估算7財務(wù)評價 8風(fēng)險分析9國民經(jīng)濟評價10結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算方法1土地費2前期工程費3房屋開發(fā)費4管理費

5財務(wù)費用6銷售費用7開發(fā)期稅費8其他費用9不可預(yù)見費

房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案內(nèi)容1租售方式的選擇、租售面積比例的確定 2可出租 面積、可出售面積和可以分攤的建筑面積及各自在建筑物中的位置 3出租和出售 的時間進度安排 4租金和售價水平的確定 5收款計劃的確定

施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段：旁站監(jiān)督、測量、試驗、指令文件、規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控 工作程序、利用支付控制手段。項目進度管理控制方法：橫道圖法、網(wǎng)絡(luò)圖法*房地產(chǎn)融資的分類

（一）融資主體不同1房地產(chǎn)企業(yè)融資：單一項目公司；非子 公司式投資；多家公司合作2房地產(chǎn)項目融資：以項目投資所形成的資產(chǎn)、未來 的收益或權(quán)益作為項目融資信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)融資

（二）融資渠道不同1房 地產(chǎn)直接融資：直接融資從資本市場上直接發(fā)行股票或債券取得資金。特點：雙 方直接接觸，沒有中間環(huán)節(jié)。2房地產(chǎn)間接融資：間接融資——從銀行及非銀行金 融機構(gòu)借貸的信貸資金。特點：資金融通通過金融中介來進行。

（三）其他分類方式 房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來源

（一）企業(yè)自有資金1注冊資本金：由項目發(fā)起人、股權(quán)投資人以獲得項目財產(chǎn)權(quán)和控制權(quán)的方式投入的資金。形式—現(xiàn)金、實物、權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例—30%2資本公積3盈余公積4未分配利潤

（二）政府 財政資金

（三）銀行貸款，流動資金貸款，固定資產(chǎn)貸款，項目貸款及開發(fā)貸款

（四）股票、債券、集資、租賃、商業(yè)信用等多種籌資方式

（五）其他資金來源：利用外資、非銀行金融機構(gòu)籌資、短期融資券

申請領(lǐng)取施工許可證（《建筑工程施工許可證》），應(yīng)當(dāng)具備的條件1已經(jīng)辦理建筑工程 用地批準手續(xù)；獲取《國有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2在城市規(guī)劃區(qū) 的建筑工程，已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；3施工場地已基本具備施工條件，需要 拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；4已經(jīng)確定施工企業(yè)；——簽署施工合同 5有滿足施 工需要的施工圖紙和技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行了審查；6有保證工程質(zhì)量 和安全的具體措施；7按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；——簽署了委托監(jiān)理 合同8建設(shè)資金已落實； 9法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

價格營銷策略的內(nèi)涵與內(nèi)容1總體定價策略2全營銷過程定價策略3時點定價策略 促銷組合的內(nèi)容：廣告；人員促銷；營業(yè)推廣；公共關(guān)系

房地產(chǎn)廣告策劃的內(nèi)容1廣告目標2市場分析3廣告策略4廣告計劃5廣告效果測定 房地產(chǎn)買賣價格評估方法：市場比較法；收益還原法；成本法

第三篇：最終房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營期末復(fù)習(xí)資料

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復(fù)習(xí)試題

1.單項選擇題（20分）

2.多項選擇題（10分）

1)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點

2)房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容按開發(fā)內(nèi)容的不同分類：外廷式開發(fā)和內(nèi)涵式開發(fā)

3)可以以劃撥方式取得：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

3.名詞解釋（3-5題）：

1)房地產(chǎn)開發(fā)的定義：

2)房地產(chǎn)經(jīng)營的定義：

3)土地儲備和一級開發(fā)

4)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的含義

5)房地產(chǎn)項目定位

6)土地使用權(quán)出讓的含義

7)土地使用權(quán)出讓金

8)房地產(chǎn)可行性研究：

9)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念（主要內(nèi)容、三大核心）

4.簡答題（4題，2個課內(nèi)、2個課外）

1)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序與內(nèi)容

2)央產(chǎn)房地產(chǎn)公司在整個房地產(chǎn)市場的影響力。非主營房地產(chǎn)央企為什么要市場。

3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合的條件：

4)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量控制常用方法：因果分析圖法（魚刺圖）、5)施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段

5.論述題（2題）

1)

2)

3)

4)

6)

7)

8)

6.市場環(huán)境：宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境 市場需求影響因素分析 如何建立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、內(nèi)容是什么 社會保障房現(xiàn)狀、前景、存在的問題（以廈門為例）產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響 產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響 消費者行為調(diào)研與市場需求容量調(diào)研 沒有明確題型： 5)如何經(jīng)房地產(chǎn)進行定位（要舉例）

1)消費者市場購買行為理論：消費者購買動機、購買決策過程、消費者購買行為分析

2)房地產(chǎn)市場開發(fā)策略：廈門、福州、等地一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級：一、二、三、臨時。國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。

4)房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)資格管理

5)房地產(chǎn)行業(yè)組織：中國房地產(chǎn)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會、中國物業(yè)管理協(xié)會

6)社會保障房轉(zhuǎn)讓條件

7)區(qū)域環(huán)境分析（重點、中航城）

8)銷售推廣建議

9)四種出讓方式的分析；目前存在的問題（含義、現(xiàn)狀、問題）

10)招標拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)概述

11)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：一級市場、二級市場。

12)房地產(chǎn)項目的最大風(fēng)險、原因？

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)與管理-迷你版

1、房地產(chǎn)概念包括的三個形態(tài):實物形態(tài)、法律形態(tài)、商品形態(tài)。

2、土地用途管制制度包括的內(nèi)容：土地利用方向管制、土地用途變更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地產(chǎn)開發(fā)管理主要階段：計劃管理、規(guī)劃管理、建設(shè)管理、交易管理。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方案評價的原則：成本原則、規(guī)模原則、時點原則。

5、樓面熟地價概念的主要作用：表達開發(fā)成本，反映利潤空間、提供對比口徑。

6、房地產(chǎn)開發(fā)的范圍包括的三個方面：地域范圍、行為范圍、物的范圍。

7、按城市土地開發(fā)程度的區(qū)別所形成的地價形式有：生地價、毛地價、熟地價。

8、城市地價政策實現(xiàn)的手段包括？提前收回土地使用權(quán)、行政干預(yù)（增加土地儲備量、地價凍結(jié)限制交易、土地供給控制）、交易價格申報和政府優(yōu)先購買權(quán)（政府收回）、基準地價（標定地價定期公布）

9、房地產(chǎn)投資應(yīng)遵循的主要規(guī)律或原則是：適度投資規(guī)律、短缺投資規(guī)律、優(yōu)化投資規(guī)律、時序投資規(guī)律。

10、城市用地的區(qū)劃包括類型：行政區(qū)劃、地價區(qū)劃、用途區(qū)劃、權(quán)屬區(qū)劃。

11、房地產(chǎn)市場細分的原則包括：可識別、可測算、可進入、可盈利。

12、城市房屋拆遷的方式有：自行拆遷、委托拆遷。

13、開發(fā)項目財務(wù)評價指標類型有：價值性指標、比率性指標、時間性指標。

14、影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素類型有：構(gòu)成性因素、市場性因素、政策性因素

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)劃分依據(jù)包括：注冊資本金、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營年限、專業(yè)人員構(gòu)成16、城市房地產(chǎn)再開發(fā)的特性有：開發(fā)強度提高、城市土地用途的轉(zhuǎn)換、功能設(shè)施配套完善。

17、房地產(chǎn)市場概念應(yīng)包括的特定要素：特定區(qū)域、特定的時間段、特定的物業(yè)類型。

18、城鎮(zhèn)國有土地有償使用的方式有：出讓、轉(zhuǎn)讓、用途管制。

19、房地產(chǎn)項目評估的作用有：投資決策的基礎(chǔ)、投資規(guī)?？刂谱饔?、方案優(yōu)化作用、提高投資效果的基礎(chǔ)。

20、城市土地分等定級的主要類型包括：土地綜合定級、土地分類定級、城市規(guī)劃定級、地價分區(qū)定級。

21、基準地價的特點：區(qū)域性、分用途、平均性、期限性。

22、地價的作用有：補償?shù)囊罁?jù)作用、參考作用、調(diào)控作用、引導(dǎo)作用

23、房地產(chǎn)金融的特點：長期性，穩(wěn)定性，專業(yè)性。

24、房地產(chǎn)金融應(yīng)解決的三大矛盾？時間性矛盾、數(shù)量上矛盾、資金性質(zhì)矛盾

二、基本概念

1、國有土地使用權(quán)的出讓—國家以土地所有者的身份將一定年期的國有土地使用權(quán)讓與受讓人，由受讓人支付土地出讓金的行為。

2、房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)—指城市政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)建設(shè)的特許經(jīng)營權(quán)。

3、基準地價—是指在城市內(nèi)用地條件相同的條件下，同一用途或不同區(qū)域完整土地使用權(quán)的平均價格。

4、項目財務(wù)評價—在財務(wù)預(yù)測的基礎(chǔ)上，的根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行價格，分析預(yù)算項目的效益和費用，考察項目的獲利能力、清償能力及外匯效益等財務(wù)狀況，以判別項目財務(wù)上的可行性的經(jīng)濟評價方法。

三、簡述

1、如何理解建設(shè)用地的特點？

城市建設(shè)用地是高度集約利用的土地、城市建設(shè)用地是對土地位置的利用、城市建設(shè)用地是對土地空間的利用、城市建設(shè)用地是穩(wěn)定的土地利用

2、建筑房地產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)別？1）投資主體的性質(zhì)不同；2）產(chǎn)品的目的性不同，建筑業(yè)是建筑物，而房地產(chǎn)業(yè)前掉的房屋的功能與經(jīng)營；3）投入產(chǎn)出的過程不同。

3、我國房地產(chǎn)制度的主要內(nèi)容？ 1）城鎮(zhèn)土地使用制度2）城市房屋拆遷管理制度3）城市規(guī)劃管理制度4）房地產(chǎn)建設(shè)管理制度 5）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度6）房地產(chǎn)交易管理制度 7）房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度8）物業(yè)服務(wù)管理制度 9）房地產(chǎn)金融管理制度10）房地產(chǎn)稅費管理制度

4、房地產(chǎn)政策性金融與商業(yè)性金融的區(qū)別？ 對象不同（商業(yè)針對一般性對象，政策針對特定人群）性質(zhì)不同（商業(yè)具有一般性，政策具有區(qū)域性）、目標不同（商業(yè)性以獲利為目標，政策性以非盈利為目標）。

1、房地產(chǎn)概念包括的三個形態(tài):實物形態(tài)、法律形態(tài)、商品形態(tài)。

2、土地用途管制制度包括的內(nèi)容：土地利用方向管制、土地用途變更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地產(chǎn)開發(fā)管理主要階段：計劃管理、規(guī)劃管理、建設(shè)管理、交易管理。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方案評價的原則：成本原則、規(guī)模原則、時點原則。

5、樓面熟地價概念的主要作用：表達開發(fā)成本，反映利潤空間、提供對比口徑。

6、房地產(chǎn)開發(fā)的范圍包括的三個方面：地域范圍、行為范圍、物的范圍。

7、按城市土地開發(fā)程度的區(qū)別所形成的地價形式有：生地價、毛地價、熟地價。

8、城市地價政策實現(xiàn)的手段包括？提前收回土地使用權(quán)、行政干預(yù)（增加土地儲備量、地價凍結(jié)限制交易、土地供給控制）、交易價格申報和政府優(yōu)先購買權(quán)（政府收回）、基準地價（標定地價定期公布）

9、房地產(chǎn)投資應(yīng)遵循的主要規(guī)律或原則是：適度投資規(guī)律、短缺投資規(guī)律、優(yōu)化投資規(guī)律、時序投資規(guī)律。

10、城市用地的區(qū)劃包括類型：行政區(qū)劃、地價區(qū)劃、用途區(qū)劃、權(quán)屬區(qū)劃。

11、房地產(chǎn)市場細分的原則包括：可識別、可測算、可進入、可盈利。

12、城市房屋拆遷的方式有：自行拆遷、委托拆遷。

13、開發(fā)項目財務(wù)評價指標類型有：價值性指標、比率性指標、時間性指標。

14、影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素類型有：構(gòu)成性因素、市場性因素、政策性因素

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)劃分依據(jù)包括：注冊資本金、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營年限、專業(yè)人員構(gòu)成

16、城市房地產(chǎn)再開發(fā)的特性有：開發(fā)強度提高、城市土地用途的轉(zhuǎn)換、功能設(shè)施配套完善。

17、房地產(chǎn)市場概念應(yīng)包括的特定要素：特定區(qū)域、特定的時間段、特定的物業(yè)類型。

18、城鎮(zhèn)國有土地有償使用的方式有：出讓、轉(zhuǎn)讓、用途管制。

19、房地產(chǎn)項目評估的作用有：投資決策的基礎(chǔ)、投資規(guī)模控制作用、方案優(yōu)化作用、提高投資效果的基礎(chǔ)。20、城市土地分等定級的主要類型包括：土地綜合定級、土地分類定級、城市規(guī)劃定級、地價分區(qū)定級。

21、基準地價的特點：區(qū)域性、分用途、平均性、期限性。

22、地價的作用有：補償?shù)囊罁?jù)作用、參考作用、調(diào)控作用、引導(dǎo)作用

23、房地產(chǎn)金融的特點：長期性，穩(wěn)定性，專業(yè)性。

24、房地產(chǎn)金融應(yīng)解決的三大矛盾？時間性矛盾、數(shù)量上矛盾、資金性質(zhì)矛盾

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

一、單項選擇題（共35題，每題1分。）1.下列風(fēng)險不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險的是（）A．通貨膨脹風(fēng)險 B．周期風(fēng)險

C．比較風(fēng)險

D．變現(xiàn)風(fēng)險

答案：C．

解析：比較風(fēng)險為個別風(fēng)險

2.某一時段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計息，問向（）貸款較經(jīng)濟。

A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

答案：A．

解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟。4.房地產(chǎn)的（）性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。A．不可移動性 B． 適應(yīng)性 C． 各異性 D．相互影響性

答案：A．

解析：房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。

5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù)，下列表示正確的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數(shù)標準表示法。

7.單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于（）

A．是否考慮資金的時間價值 B．是否考慮本金的時間價值

C．是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D．采用名義利率還是實際利率

答案：C．

解析：單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值。

8.居民購買住宅的行為屬于（）

A．習(xí)慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為

C．化解不協(xié)調(diào)購買行為 D．復(fù)雜購買行為

答案：D．

解析：居民購買住宅的行為就屬于復(fù)雜購買行為。

9.已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項目的投資利潤率為（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各項費用中，不屬于開發(fā)項目前期工程費的是（）

A．三通一平費用

B．工程造價咨詢費

C．可行性研究費用

D．水文地質(zhì)勘探費

答案：B．

解析：工程造價咨詢費屬于其它費用。

11.工作主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A．投資機會研究

B．預(yù)可行性研究

C．初步可行性研究

D．詳細可行性研究

答案：A．

解析：投資機會研究主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。

12.對個人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

13.詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達±10 %.14.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當(dāng)于（）的租金。

Ａ．50個月 Ｂ．100個月

C．10個月 D．10年

答案：B．

解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

15.按（）細分，房地產(chǎn)市場可分為一級、二級、三級市場

A．交易形式 B．用途

C．目標市場 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量細分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。

16.邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在（）。

A．3個以上 B．5-10個之間 C．5個以上 D．3-10個之間 答案：D． 解析：按照規(guī)定，邀請招標一般有3-10個之間。

17.（）是收集一手資料時最普遍采用的手段。

A．面訪 B．問卷 C．觀察 D．座談

答案：B．

解析：問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。

18.名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（）

A．當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率

B．當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率

C．實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

D．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

答案：A．

解析：當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率

19.流動比率，下列說法不正確的是（）

A．流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負債總額×100％

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對一比率”。

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D． 解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。20.房地產(chǎn)投資項目的成本利潤率等于（）乘以100% A．開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本

B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值

D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過的過程。

A．房地產(chǎn)開發(fā) B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢

答案：C．

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指從工程開工到工程竣工驗收所經(jīng)過的過程。

23.物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行（）。

A．項目融資 B．工程招標

C．市場定位 D．物業(yè)管理

答案：C．

解析：物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行市場定位。

24.反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標是（）

A．還本付息比率 B．抵押收益率

C．投資回報率 D．項目收益率

答案：C．

解析：投資回報率反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率。

25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常識。

26.對于選擇了目標市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的（）。

A．差別化 B．同質(zhì)化 C．多樣化 D．獨特性

答案：A．

解析：對于選擇了目標市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化。

27.物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。

A．物業(yè)的保值增值 B．滿足當(dāng)前的租戶和新租戶 C．物業(yè)的安全 D．實現(xiàn)物業(yè)的管理目標 答案：B． 解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前的租戶和新租戶為中心。

28.由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

29.可行性研究報告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步設(shè)計方案 D．附表

答案：C．

解析：初步設(shè)計在可行性研究階段后。

30.某項目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：見教材187頁。

31.對于一般房地產(chǎn)投資項目來說，償債備付率應(yīng)該大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：當(dāng)小于1.2時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)。

32.某城市地鐵線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大大增值，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的（）性。

A．適應(yīng)性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性

答案：D． 解析：這是房地產(chǎn)的相互影響性。33.增長點超過了平衡點，這是房地產(chǎn)市場自然周期的（）階段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增長點超過了平衡點，這是房地產(chǎn)市場自然周期的二階段。

34.根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（）

A．認知價值定價法B．領(lǐng)導(dǎo)定價法

C．目標定價法D．成本加成定價法

答案：Ｃ

解析：目標定價法是根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法

35.以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（）

A．市場容量調(diào)查 B．消費行為調(diào)查

C．市場環(huán)境調(diào)查 D．營銷因素調(diào)查

答案：D．

解析：企業(yè)的營銷手段是可控的。

二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

1.工程項目管理的基本職能是計劃、（）

A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協(xié)調(diào) E．反饋

答案：A．C．D． 2.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括 Ａ土地供應(yīng)計劃 Ｂ地價的杠桿作用 Ｃ誠信建設(shè) Ｄ稅收政策 E．政府定價

答案：A．B．D．

解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。

3.經(jīng)營收入包括（）

A．銷售收入 B．出租收入

C．自營收入 D．營業(yè)外收入 E上年未分配利潤

答案：A．B．C．

解析：經(jīng)營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定因素有（）

A．土地費用 B．建安工程費用 C．運營費用

D．空置率 E．容積率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要為置業(yè)投資項目的不確定因素。

5.敏感性分析的“三項預(yù)測值”法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即（）

A．最樂觀預(yù)測值 B．最悲觀預(yù)測值

C．最可能預(yù)測值 D．最客觀的預(yù)測值 E最原始的評估值

答案：A．B．C．

解析：三項預(yù)測值即最樂觀預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值

6.財務(wù)評價中損益表用以計算（）等評價指標。

A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 E資產(chǎn)負債率 答案：B．C．D． 解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負債情況。

7.個人住房抵押貸款包括（）

A．商業(yè)性住房抵押貸款 B．商用房地產(chǎn)抵押貸款

C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款