第一篇：地產(chǎn)熱點：旅游地產(chǎn)的新農(nóng)村建設(shè)路徑

旅游地產(chǎn)的新農(nóng)村發(fā)展路徑

演講專家：許豫宏

錄音整理：張力軍

焦點闡釋：國家提出新農(nóng)村建設(shè)的戰(zhàn)略方針是要實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、城鄉(xiāng)一體化，推進城市化發(fā)展，最終實現(xiàn)全面小康。從2005年提出新農(nóng)村建設(shè)戰(zhàn)略方針到如今，大江南北涌現(xiàn)了許許多多的典型和模式。其中不乏由房企運作的新農(nóng)村建設(shè)，也出現(xiàn)了一些反面教材——“新農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)”。2007年，天津市政府就在全國率先公開叫停借新農(nóng)村建設(shè)名義違法開發(fā)房地產(chǎn)。房企介入新農(nóng)村建設(shè)的功利心，讓政府很難放心。那么做為房企該選擇怎樣的路徑介入新農(nóng)村建設(shè)這片藍(lán)海

呢？

戰(zhàn)略建議：從戰(zhàn)略來說：一是借勢旅游順應(yīng)國家發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。未來十年是國家發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期，中央把轉(zhuǎn)變發(fā)展方式確定為工作的主線。從國家戰(zhàn)略的角度來看，在這個歷史轉(zhuǎn)折時期，著力推進發(fā)展方式轉(zhuǎn)變需要系列新的突破口。而旅游恰恰因其特殊的戰(zhàn)略性，面臨新的歷史性選擇——能夠也應(yīng)該成為國家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個重要切入點和突破口；二是發(fā)展經(jīng)濟形成以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)。新農(nóng)村建設(shè)首先必須發(fā)展經(jīng)濟。經(jīng)濟的發(fā)展，恰恰需要打破農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的界限，把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。旅游產(chǎn)業(yè)橫貫一、二、三產(chǎn)業(yè)，是各個產(chǎn)業(yè)的膠合劑，旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)是新時期新農(nóng)村建設(shè)的重要手段。；三是平衡三方實現(xiàn)農(nóng)民致富、政府滿意、投資商獲利。在為地方造福的大格局之下謀求企業(yè)自身的經(jīng)濟利益，才是企業(yè)發(fā)展的根本所在。幫助農(nóng)民增收、創(chuàng)收，改善生活方式；為政府高起點，大手筆實施科學(xué)化的新農(nóng)村建設(shè)，貫徹落實相關(guān)政策方針，爭創(chuàng)新農(nóng)村建設(shè)示范工程。

戰(zhàn)術(shù)策略：從戰(zhàn)術(shù)上來說：一是選好區(qū)位拿大地塊。房企只有拿到大的地塊，并距離中心城區(qū)一個半小時車程之內(nèi)。才能借助目標(biāo)房產(chǎn)的區(qū)位、交通等方面的優(yōu)勢，有系統(tǒng)地開發(fā)內(nèi)部生態(tài)完整的綜合地產(chǎn)項目，企業(yè)才能在未來取得預(yù)期收益；二是村容村貌建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融合。以旅游的視角，審視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、商貿(mào)農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)耕地資源集約化利用、多元化經(jīng)營、建立產(chǎn)銷通道；審美村容村貌整治，以旅游配套設(shè)施的要求進行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，并引導(dǎo)農(nóng)民經(jīng)營農(nóng)家樂、民宿等，促使部分農(nóng)民融入旅游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)；三是旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居所型地產(chǎn)結(jié)合。根據(jù)項目所在區(qū)域的旅游資源品質(zhì)屬性和未來旅游發(fā)展藍(lán)圖構(gòu)想，科學(xué)配比旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居住型地產(chǎn)。本文所指的旅游服務(wù)型

地產(chǎn)是指旅游酒店、農(nóng)莊、度假村、商業(yè)購物設(shè)施等。居所型地產(chǎn)是指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)，包括居住小區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店等；最后，還需要匯聚多方智慧全方位高起點規(guī)劃。以旅游為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)涉及旅游產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多方領(lǐng)域。房企需要在前期就跳出傳統(tǒng)項目運作模式，進行統(tǒng)一的規(guī)劃策劃。

第二篇：新農(nóng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)思路是什么

新農(nóng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)思路是什么?

旅游導(dǎo)向的社會主義新農(nóng)村建設(shè)，為房地產(chǎn)，尤其是資源導(dǎo)向較強的旅游地產(chǎn)提供了新的發(fā)展機遇，也從中尋找新的思路和契機，加速新農(nóng)村的建設(shè)。一些行之有效的模式值得我們?nèi)ソ梃b和思考。

·集約化農(nóng)業(yè)帶動型

結(jié)合區(qū)域特點，利用集約化、專業(yè)化的農(nóng)業(yè)來發(fā)展社會主義新農(nóng)村是一種較好的新農(nóng)村建設(shè)模式。在此過程中，可參照價值規(guī)律與平等競爭的機制促使農(nóng)地流轉(zhuǎn)。首先促進農(nóng)用地整理，對各類廢棄地、閑散地進行復(fù)墾，增加可利用土地，并置換出更多的可建設(shè)用地;其次，通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的提升引導(dǎo)農(nóng)民積極參與，促進撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)、遷村并點、舊村整治、民居翻建改建、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，因地制宜，通過土地置換、土地權(quán)屬重劃等獲得低成本的可建設(shè)用地;再次，利用集約化農(nóng)業(yè)形成旅游區(qū)，吸引游客前來觀光休閑，并帶動鄉(xiāng)村公寓、度假住宅等旅游地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)。

·工業(yè)帶動型

在經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，一些鄉(xiāng)村能夠利用當(dāng)?shù)貐^(qū)位和資源條件，將工業(yè)和新農(nóng)村建設(shè)融合為一體，和諧發(fā)展，并兼顧農(nóng)業(yè)的發(fā)展、環(huán)境的保護以及本土文化的提升。在此進程中，會出現(xiàn)一些鄉(xiāng)村風(fēng)情和現(xiàn)代化氣息相結(jié)合的新農(nóng)村工業(yè)園區(qū)，以及大量較低成本的工業(yè)用地。依托工業(yè)資源和鄉(xiāng)村旅游資源，可開發(fā)新農(nóng)村工業(yè)旅游區(qū)，并利用工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃住宅用地，或通過整理農(nóng)村建設(shè)用地，開發(fā)配套的接待設(shè)施、商業(yè)街、住宅等旅游地產(chǎn)。

·休閑和旅游帶動型

利用鄉(xiāng)村較好的休閑氛圍、生態(tài)環(huán)境、民俗文化和旅游資源，可以將休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)與新農(nóng)村建設(shè)緊密結(jié)合，形成鄉(xiāng)村休閑旅游區(qū)，并依托旅游區(qū)，開發(fā)產(chǎn)權(quán)的酒店、農(nóng)莊、商業(yè)街、度假住宅等多種旅游地產(chǎn)形式。在此進程中，要梳理、挖掘和保護鄉(xiāng)村的旅游資源，而這個過程也是農(nóng)用地和農(nóng)村建設(shè)用地的整理過程。通過建設(shè)休閑度假區(qū)和旅游區(qū)，優(yōu)化鄉(xiāng)村建設(shè)布局，促進人口適度集中，改善基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展公共事業(yè)，可以獲得相對低成本的可建設(shè)用地，同時，在旅游發(fā)展過程中，農(nóng)村的閑置勞動力會轉(zhuǎn)化成為非農(nóng)業(yè)人口――旅游產(chǎn)業(yè)工人，并可促生新的土地流轉(zhuǎn)空間。

第三篇：保利地產(chǎn)融資路徑

保利地產(chǎn)融資路徑

保利地產(chǎn)(600048)2009非公開發(fā)行A股股票預(yù)案的公告

上海證券報 2009-02-18 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司2009非公開發(fā)行A股股票預(yù)案的公告

本公司及董事會全體成員保證公告內(nèi)容的真實、準(zhǔn)確和完整，對公告的虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏負(fù)連帶責(zé)任。

重要提示：

1、發(fā)行對象：本次非公開發(fā)行的發(fā)行對象為包括公司實際控制人保利集團在內(nèi)的不超過十家的特定對象。其中，保利集團承諾以不超過15億元現(xiàn)金并且與其他認(rèn)購對象相同的認(rèn)購價格認(rèn)購本次發(fā)行的股份。除保利集團外的其他發(fā)行對象范圍為：證券投資基金管理公司、證券公司、保險機構(gòu)投資者、信托投資公司、財務(wù)公司及其他合法投資者。

2、認(rèn)購方式：所有發(fā)行對象以現(xiàn)金認(rèn)購本次發(fā)行的股票。

釋義

除非本預(yù)案另有所說明，下列詞語之特定含義如下：

發(fā)行人、本公司、公司、保利地產(chǎn) 指 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司

保利集團 指 中國保利集團公司，本公司實際控制人

保利南方集團 指 保利南方集團有限公司，本公司控股股東

保利財務(wù) 指 保利財務(wù)有限公司

發(fā)行、本次發(fā)行、本次非公開發(fā)行 指 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司本次以非公開發(fā)行的方式向特定對象發(fā)行A股股票的行為

本預(yù)案 指 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司本次非公開發(fā)行股票預(yù)案

定價基準(zhǔn)日 指 董事會決議公告日

中國證監(jiān)會或證監(jiān)會 指 中國證券監(jiān)督管理委員會

上交所 指 上海證券交易所

元 指 人民幣元

第一節(jié)本次非公開發(fā)行A股股票方案概要

一、本次非公開發(fā)行的背景和目的

本次非公開發(fā)行，是公司應(yīng)對經(jīng)濟增長減緩和房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，把握行業(yè)內(nèi)重組整合進程加快的機遇，順應(yīng)資本市場發(fā)展形勢及進一步提升公司競爭力所采取的積極措施。

1、住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟的拉動作用不斷增強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，且目前的房地產(chǎn)業(yè)政策亦重新強調(diào)了這一點。同時，城市化進程不斷加快、城市人口不斷增加和居民可支配收入水平不斷提高、土地供應(yīng)持續(xù)偏緊等支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本因素未發(fā)生任何改變，房地產(chǎn)業(yè)中長期始終看好。2、2007年第二季度以來，部分城市房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)調(diào)整，并逐步向全國范圍擴散。本輪行業(yè)調(diào)整，雖然帶來一定的短期影響，但有利于加速行業(yè)重組整合進程，更有利于行業(yè)長期健康、穩(wěn)定地發(fā)展，對專業(yè)規(guī)范的品牌企業(yè)而言更多是機遇。

3、公司自完成IPO上市后，憑借卓越的公司戰(zhàn)略和準(zhǔn)確的判斷能力，已成為目前行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、業(yè)績最好的企業(yè)之一，即使在宏觀經(jīng)濟和行業(yè)市場發(fā)生較大變化下，公司仍取得了領(lǐng)先行業(yè)的銷售業(yè)績。2008年，公司實現(xiàn)銷售面積258.49萬平方米，同比增長29.48%，實現(xiàn)銷售金額205.11億元，同比增長20.36%。

在上述背景下，通過本次非公開發(fā)行從資本市場上獲得支持，進一步提高公司資本實力，是公司保持可持續(xù)發(fā)展、鞏固行業(yè)地位、與競爭對手拉開差距的重要戰(zhàn)略措施，既增強公司未來發(fā)展?jié)摿?，為公司在行業(yè)低迷期進行低成本擴張?zhí)峁┯欣麠l件，又可加快公司項目開發(fā)和銷售資金回籠，為公司在行業(yè)調(diào)整中擴大市場占有率奠定堅實基礎(chǔ)。根據(jù)公司目前負(fù)債率較高的狀況，通過本次非公開發(fā)行，公司還可以改善自身資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率，減少財務(wù)風(fēng)險，提高公司的盈利能力和抗風(fēng)險能力。

二、發(fā)行股票的種類和面值

本次發(fā)行的股票種類為境內(nèi)上市人民幣普通股（A股），每股面值為人民幣1.00元。

三、發(fā)行方式和發(fā)行時間

本次發(fā)行采用非公開發(fā)行的方式，在中國證券監(jiān)督管理委員會核準(zhǔn)后六個月內(nèi)選擇適當(dāng)時機向特定對象發(fā)行。

四、發(fā)行數(shù)量

本次向特定對象非公開發(fā)行的股票數(shù)量合計不超過發(fā)行前公司總股本的20%，最終發(fā)行數(shù)量將提請股東大會授權(quán)公司董事會與保薦機構(gòu)（主承銷商）協(xié)商確定。

五、發(fā)行對象

本次非公開發(fā)行的發(fā)行對象為包括公司實際控制人保利集團在內(nèi)的不超過十家的特定對象。其中，保利集團承諾以不超過15億元現(xiàn)金并且與其他認(rèn)購對象相同的認(rèn)購價格認(rèn)購本次發(fā)行的股份。除保利集團外的其他發(fā)行對象范圍為：證券投資基金管理公司、證券公司、保險機構(gòu)投資者、信托投資公司、財務(wù)公司及其他合法投資者。

六、認(rèn)購方式

所有發(fā)行對象以現(xiàn)金認(rèn)購本次發(fā)行的股票。

七、發(fā)行價格及定價方式

本次非公開發(fā)行股票發(fā)行價格不低于公司第二屆董事會第十四次會議決議公告前20個交易日公司股票交易均價的90%，即15.89元/股。公司股票在董事會決議公告日至發(fā)行日期間如有派息、送股、資本公積金轉(zhuǎn)增股本等除權(quán)除息事項，將對發(fā)行底價進行相應(yīng)調(diào)整。最終發(fā)行價格將在公司取得本次中國證監(jiān)會發(fā)行核準(zhǔn)批文后，按照《上市公司非公開發(fā)行股票實施細(xì)則》的規(guī)定，根據(jù)競價結(jié)果由公司董事會與保薦機構(gòu)（主承銷商）協(xié)商確定。

八、限售期

保利集團認(rèn)購的股份自本次非公開發(fā)行結(jié)束之日起三十六個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，之后按中國證監(jiān)會及上交所的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他特定對象認(rèn)購的股份，自本次發(fā)行結(jié)束之日起，十二個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

九、未分配利潤的安排

本次發(fā)行前的未分配利潤由本次發(fā)行完成后的新老股東共享。

十、上市地點

在鎖定期滿后，本次發(fā)行的股票將申請在上交所上市交易。

十一、募集資金用途

本次非公開發(fā)行擬募集資金不超過80億元（未扣除發(fā)行費用），募集資金在扣除發(fā)行費用后將投向以下項目：

項目名稱 項目總投資

（萬元）擬投入募集資金

（萬元）

上海保利葉上海項目 582,778 240,000

上海保利林語溪項目 158,911 70,000

廣州保利V座項目 102,345 30,000

佛山順德保利合園項目 80,767 40,000

天津保利上河雅頌項目 365,846 150,000

長沙麓谷林語項目 427,732 110,000

成都公園198項目 200,458 80,000

長春保利羅蘭香谷項目 205,137 80,000 合計 2,123,974 800,000

如果本次非公開發(fā)行募集資金不能滿足公司項目的資金需要，公司將利用自籌資金解決不足部分。如果本次非公開發(fā)行募集資金超過公司項目的資金需要，剩余部分的募集資金將補充公司流動資金。在不改變本次募投項目的前提下，公司董事會可根據(jù)項目的實際需求，對上述項目的募集資金投入順序和金額進行適當(dāng)調(diào)整。本次非公開發(fā)行募集資金到位之前，公司將根據(jù)項目進度的實際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。

十二、本次非公開發(fā)行股票決議有效期

本次發(fā)行股票決議的有效期為發(fā)行方案提交股東大會審議通過之日起十二個月。

十三、本次非公開發(fā)行是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易

保利集團與公司簽訂了附條件生效的股份認(rèn)購合同，承諾以不超過15億元現(xiàn)金并且與其他機構(gòu)投資者相同的認(rèn)購價格認(rèn)購本次發(fā)行的股份。該行為構(gòu)成公司的關(guān)聯(lián)交易，須經(jīng)公司股東大會的審議批準(zhǔn)。保利集團及其關(guān)聯(lián)方將在股東大會上對相關(guān)事項予以回避表決。

十四、本次發(fā)行是否導(dǎo)致公司控制權(quán)發(fā)生變化

保利南方集團為發(fā)行人的控股股東，截至2008年12月31日，直接持有發(fā)行人股份120,091.80萬股，占發(fā)行人總股本的比例為48.97%；保利集團全資持有保利南方集團，為本公司實際控制人，保利集團直接和間接持有發(fā)行人股份120,554.07萬股，占發(fā)行人總股本的比例為49.16%。按照本次非公開發(fā)行的數(shù)量上限測算，本次非公開發(fā)行完成后，保利集團直接和間接持有的股份共占發(fā)行人股本總額的比例不低于30%，仍處于實際控制人地位。因此，本次非公開發(fā)行不會導(dǎo)致發(fā)行人的控制權(quán)發(fā)生變化。

十五、本次發(fā)行方案已經(jīng)取得有關(guān)主管部門批準(zhǔn)的情況以及尚需呈報批準(zhǔn)的程序

本次非公開發(fā)行方案已于2009年2月16日經(jīng)公司第二屆董事會第十四次會議審議通過。本次非公開發(fā)行方案尚需公司股東大會審議批準(zhǔn)并報中國證監(jiān)會核準(zhǔn)。

第二節(jié)保利集團基本情況及附生效條件股份認(rèn)購合同摘要

一、保利集團的基本情況

1、基本情況

公司名稱：中國保利集團公司

成立日期：1993年2月9日

注冊資金：15億元

法定代表人：陳洪生

住所：北京市東城區(qū)朝陽門北大街1號28層

經(jīng)營范圍：對集團所屬企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動實施組織、協(xié)調(diào)、管理；所屬企業(yè)生產(chǎn)所需設(shè)備、原材料的代購、供應(yīng)、銷售；所屬企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的批發(fā)、代銷；與以上業(yè)務(wù)相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、信息服務(wù)；進出口業(yè)務(wù)。

2、股權(quán)控制關(guān)系結(jié)構(gòu)圖

3、主要經(jīng)營情況及最近三年主要業(yè)務(wù)的發(fā)展情況和經(jīng)營成果

保利集團主營業(yè)務(wù)包括軍貿(mào)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、文化業(yè)務(wù)和資源開發(fā)業(yè)務(wù)等，最近三年保利集團總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、營業(yè)收入及利潤總額等主要財務(wù)指標(biāo)均保持兩位數(shù)增長，整體實力顯著增強。近三年主要財務(wù)指標(biāo)見下表（單位：億元）：

2008年 2007年 2006年

總資產(chǎn) 876.2 682.6 349.3

所有者權(quán)益 265.8 223.4 124.1

營業(yè)收入 234.4 140.5 87.3

利潤總額 48.7 37.8 18.2

4、保利集團最近一年的簡要會計報表

（1）公司截至2008年12月31日簡要資產(chǎn)負(fù)債表（單位：萬元，未經(jīng)審計）項目 2008年12月31日

資產(chǎn)總額 8,762,447

其中：流動資產(chǎn) 7,689,516

負(fù)債總額 6,104,554

所有者權(quán)益總額 2,657,893

其中：歸屬于母公司的所有者權(quán)益總額 1,362,074

（2）公司2008年簡要利潤表（單位：萬元，未經(jīng)審計）

項目 2008年

營業(yè)收入 2,343,852

營業(yè)利潤 463,478

利潤總額 487,079

凈利潤 353,940

5、保利集團及其董事、監(jiān)事、高級管理人員最近五年處罰及訴訟等相關(guān)情況

保利集團及其董事、監(jiān)事、高級管理人員最近五年未受過行政處罰、刑事處罰，也未涉及與經(jīng)濟糾紛有關(guān)的重大民事訴訟或者仲裁。

6、本次發(fā)行完成后，保利集團與公司是否存在同業(yè)競爭的說明

本次發(fā)行完成后，保利集團與公司不存在實質(zhì)性同業(yè)競爭。

7、本次發(fā)行預(yù)案披露前24個月內(nèi)保利集團與本公司之間的重大交易情況

（1）2008年7月，本公司發(fā)行43億元公司債券，保利集團為本期債券的還本付息提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證，保證范圍包括本期債券本金及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用。

（2）根據(jù)公司第二屆董事會第十二次會議決議及2008年第一次臨時股東大會審議通過的《關(guān)于在保利財務(wù)有限公司辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的議案》，同意公司在保利財務(wù)辦理如下相關(guān)業(yè)務(wù)：

a）按照正常商業(yè)條件以及不差于公司可從獨立第三方得到的條款，公司可在20億元范圍內(nèi)接受保利財務(wù)提供的擔(dān)保業(yè)務(wù)，以及可在20億元范圍內(nèi)接受保利財務(wù)提供的貸款等資金支持業(yè)務(wù)。

b）公司在保利財務(wù)的日存款余額不超過2007年末資金余額的50%，按照正常商業(yè)條件以及不差于公司可從獨立第三方得到的條款，與保利財務(wù)進行存款等結(jié)算業(yè)務(wù)。

c）除上述存款、擔(dān)保、貸款等業(yè)務(wù)以外，授權(quán)公司在20億元范圍內(nèi)，按照正常商業(yè)條件以及不差于公司可從獨立第三方得到的條款，可接受保利財務(wù)提供的營業(yè)范圍內(nèi)的其他業(yè)務(wù)。

截至本預(yù)案公告之日，本公司在保利財務(wù)的存款余額為128,308.58元，除存款業(yè)務(wù)外，本公司尚未接受保利財務(wù)提供的擔(dān)保、貸款及其他業(yè)務(wù)。

（3）根據(jù)公司第二屆董事會第六次會議決議及2007年第二次臨時股東大會審議通過的《關(guān)于向中國保利集團申請借款及擔(dān)保的議案》，同意公司向中國保利集團公司申請分別20億元左右的借款和擔(dān)保支持。同意以后均按此標(biāo)準(zhǔn)向集團申請該類資金及擔(dān)保支持。

截至本預(yù)案公告之日，保利集團及其關(guān)聯(lián)方向本公司及本公司控股子公司提供借款本金合計72,950萬元，提供擔(dān)保余額合計8億。

除上述交易外，本次發(fā)行預(yù)案披露前24個月內(nèi)保利集團與本公司之間不存在其他重大交易情況。

二、附條件生效的股份認(rèn)購合同的內(nèi)容摘要

1、合同主體

發(fā)行人：保利地產(chǎn)

認(rèn)購人：保利集團

2、認(rèn)購方式、支付方式、認(rèn)購數(shù)量、認(rèn)購價格、限售期

（1）認(rèn)購方式：以現(xiàn)金認(rèn)購發(fā)行人向特定對象非公開發(fā)行的新股。

（2）支付方式：現(xiàn)金支付。

（3）認(rèn)購數(shù)量：認(rèn)購人承諾以最多不超過人民幣十五億元的現(xiàn)金認(rèn)購本次發(fā)行股份，具體認(rèn)購股份數(shù)由雙方在發(fā)行價格確定后簽訂補充協(xié)議最終確定。

（4）認(rèn)購價格：本次發(fā)行中發(fā)行人向認(rèn)購人發(fā)行的發(fā)行價格與向其他特定對象發(fā)行的發(fā)行價格相同。該發(fā)行價格不低于定價基準(zhǔn)日前二十個交易日發(fā)行人股票交易均價的百分之九十，在公司取得本次中國證監(jiān)會發(fā)行核準(zhǔn)批文后，按照《上市公司非公開發(fā)行股票實施細(xì)則》規(guī)定的競價程序進行競價，并根據(jù)競價結(jié)果由公司董事會與保薦機構(gòu)（主承銷商）協(xié)商確定。發(fā)行人股票在定價基準(zhǔn)日至發(fā)行日期間如有派息、送股、資本公積金轉(zhuǎn)增股本等除權(quán)除息事項，將對發(fā)行底價進行相應(yīng)調(diào)整。

（5）限售期：認(rèn)購人認(rèn)購的股票在本次發(fā)行完成后36個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

3、合同生效條件和生效時間

本合同在以下條件均獲得滿足之日起正式生效：

（1）本次發(fā)行已經(jīng)發(fā)行人董事會和股東大會批準(zhǔn)。

（2）認(rèn)購人認(rèn)購本次發(fā)行新股已經(jīng)有權(quán)的國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)。

（3）本次發(fā)行已經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會核準(zhǔn)。

4、合同附帶的任何保留條款和前置條件

本合同無任何保留條款和前置條件。

5、違約責(zé)任條款

保利集團及本公司應(yīng)按本協(xié)議的規(guī)定履行協(xié)議，一方違反本協(xié)議規(guī)定，應(yīng)依法賠償由此造成的對方的全部損失。

第三節(jié)董事會關(guān)于本次募集資金運用的可行性分析

本次非公開發(fā)行A股股票所募集資金扣除發(fā)行費用后，將投資于以下項目：

項目名稱 項目總投資

（萬元）擬投入募集資金

（萬元）

上海保利葉上海項目 582,778 240,000

上海保利林語溪項目 158,911 70,000

廣州保利V座項目 102,345 30,000

佛山順德保利合園項目 80,767 40,000

天津保利上河雅頌項目 365,846 150,000

長沙麓谷林語項目 427,732 110,000

成都公園198項目 200,458 80,000

長春保利羅蘭香谷項目 205,137 80,000

合計 2,123,974 800,000

如果本次非公開發(fā)行募集資金不能滿足公司項目的資金需要，公司將利用自籌資金解決不足部分。如果本次非公開發(fā)行募集資金超過公司項目的資金需要，剩余部分的募集資金將補充公司流動資金。在不改變本次募投項目的前提下，公司董事會可根據(jù)項目的實際需求，對上述項目的募集資金投入順序和金額進行適當(dāng)調(diào)整。本次非公開發(fā)行募集資金到位之前，公司將根據(jù)項目進度的實際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。

投資項目的具體情況如下：

（一）上海保利葉上海項目

1、項目情況要點

項目名稱：上海保利葉上海（上海寶山顧村項目）

項目總投資：582,778萬元

項目建設(shè)年限：2008年8月至2014年3月

項目經(jīng)營主體：由全資子公司上海保利建霖房地產(chǎn)有限公司開發(fā)經(jīng)營

規(guī)劃占地面積：408,374平方米 總建筑面積：704,113平方米

預(yù)計銷售額：749,867萬元

2、項目基本情況

上海保利葉上海項目地塊位于上海寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)，四至范圍為：東至聯(lián)陽路（該路東側(cè)即中心河）、西至長白山路（該路西側(cè)即彭家涇）、北至菊太路、南至沙浦河。

本項目凈用地面積408,374平方米，容積率1.37，規(guī)劃建設(shè)普通住宅，總建筑面積704,113平方米。

3、項目的市場前景

本地塊所在的顧村地處普陀、寶山交界，是寶山新城的三大組團（顧村新城、西城區(qū)、東城區(qū)）之一。顧村作為上海市重大工程配套商品房“兩個1,000萬”工程的重要組成部分，政府對居住配套設(shè)施的投入對改善居住和就業(yè)環(huán)境有著重要的作用。項目緊鄰上海最大郊野生態(tài)公園--顧村公園，周圍水系資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，占地面積為上海目前最大的世紀(jì)公園三倍。項目距離外環(huán)線較近，地鐵1號線和7號線均經(jīng)過顧村，交通優(yōu)勢凸現(xiàn)，升值潛力巨大。整個區(qū)域居住氛圍逐漸形成，生活配套十分完善。周邊住宅樓盤較多，參照市場價格，項目普通住宅較為合理的銷售價格在10,500元/平方米左右。

4、資格文件取得情況

2007年7月31日，本公司以掛牌的方式取得該項目國土使用權(quán)。2007年11月29日由公司全資子公司上海保利建霖房地產(chǎn)有限公司簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》（滬寶房地(2007)出讓合同第98號、第99號、第100號），目前項目已取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》（寶山區(qū)市（縣）[2008]寶府土?xí)值?23號、025號、026號），2008年5月4日取得《國有土地使用權(quán)證》（滬房地寶字（2008）第015181號、第015182號、第015183號、第015184號、第015185號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（滬寶地（2008）13080826E01008），《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（滬規(guī)建寶（2008）13080927F00041、滬規(guī)建寶（2008）13080927F00042、滬規(guī)建寶（2008）13080927F00043、滬規(guī)建寶（2008）13080927F00044），《施工許可證》（0801BS0055D0***09110219、0801BS0055D023101***219），其他相關(guān)文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預(yù)計為582,778萬元，其中土地成本為334,000萬元，項目前期設(shè)計勘探費4,365萬元，建設(shè)安裝工程費131,342萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費36,152萬元，其他配套費和政府收費為21,836萬元，不可預(yù)見費3,874萬元，期間開發(fā)費用及銷售費用為51,208萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目一期已開工。項目計劃使用募集資金24億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。

7、項目經(jīng)濟評價

本項目預(yù)計實現(xiàn)銷售額749,867萬元，實現(xiàn)稅后利潤89,172萬元，投資回報率為15.30%，銷售凈利率為11.89%。項目各項經(jīng)濟指標(biāo)良好，經(jīng)濟性上可行。

項目經(jīng)濟效益指標(biāo)一覽表

內(nèi)容 單位 指標(biāo)

總建筑面積平方米 704,113

總銷售收入 萬元 749,867

總投資 萬元 582,778

稅前利潤 萬元 118,896

凈利潤 萬元 89,172

項目投資回報率 % 15.30

項目銷售凈利率 % 11.89

（二）上海保利林語溪項目

1、項目情況要點 項目名稱：上海保利林語溪（上海南匯康橋項目）

項目總投資：158,911萬元

項目建設(shè)年限：2008年6月至2011年3月

項目經(jīng)營主體：由全資子公司上海保利建壅房地產(chǎn)有限公司開發(fā)經(jīng)營

規(guī)劃占地面積：120,573平方米

總建筑面積：193,388平方米

預(yù)計銷售額：202,134萬元

2、項目基本情況

上海保利林語溪項目地塊位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)3號地塊位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，四至范圍為：東至楊高南路、南至電信信息園B區(qū)、西至規(guī)劃道路、北至外環(huán)綠帶。

本項目凈用地面積120,573平方米，容積率1.20，規(guī)劃建設(shè)普通住宅，總建筑面積193,388平方米。

3、項目的市場前景

項目所處的區(qū)域為大三林板塊，眾多高檔住宅區(qū)位于該板塊，是上海市居住認(rèn)同度較高的一個板塊，距人民廣場、徐家匯、陸家嘴都很方便，距離世博會廠址較近，有世博概念。具備較高的抗風(fēng)險能力。

項目本身地塊的交通優(yōu)勢也比較明顯，北靠上海外環(huán)線，東緊鄰主干道楊高南路，依托大三林區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成軌道交通6號線、8號線，在建軌道交通11號線，可以方便的到達市中心區(qū)。項目周邊的配套目前仍在發(fā)展中，目前已有家樂福、易初蓮花、易買德等大型超市，均開設(shè)購物班車，地塊北側(cè)的三林城內(nèi)在建中房城市廣場也是大型的商業(yè)，這些大型的商業(yè)，其商業(yè)服務(wù)半徑將有效的覆蓋本項目。參照周邊樓盤的價格，項目普通住宅的銷售價格將在12,000元/平米左右。

4、資格文件取得情況

項目于2008年1月24日簽訂成交確認(rèn)書（編號：南房地確字20071633號）。2008年6月10日簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（滬房地南匯（2008）出讓合同第19號），目前已取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》（南匯區(qū)[2008]南府土?xí)值?58號），《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》（滬房地南字（2009）第000794號、000795號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（滬南地（2008）19080928E01208），《建筑工程施工許可證》（0801NH0032D0***10132119）,其他相關(guān)文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預(yù)計為158,911萬元，其中土地成本為85,696萬元，項目前期設(shè)計勘探費1,354萬元，建設(shè)安裝工程費38,325萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10,234萬元，其他配套費和政府收費為6,167萬元，不可預(yù)見費1,122萬元，期間開發(fā)費用及銷售費用為16,013萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

項目一期已開工。項目計劃使用募集資金7億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。

7、項目經(jīng)濟評價

本項目預(yù)計實現(xiàn)銷售額202,134萬元，實現(xiàn)稅后利潤22,624萬元，投資回報率為14.24%，銷售凈利率為11.19%，項目各項經(jīng)濟指標(biāo)良好，經(jīng)濟性上可行。

項目經(jīng)濟效益指標(biāo)一覽表

內(nèi)容 單位 指標(biāo)

總建筑面積平方米 193,388

總銷售收入 萬元 202,134

總投資 萬元 158,911

稅前利潤 萬元 30,166

凈利潤 萬元 22,624

項目投資回報率 % 14.24

項目銷售凈利率 % 11.19

（三）廣州保利V座項目

1、項目情況要點

項目名稱：廣州保利V座（F2-2項目）；

項目總投資：102,345萬元

項目建設(shè)年限：2008年1月至2011年8月

項目經(jīng)營主體：由控股子公司保利（廣州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與廣州市天河區(qū)冼村經(jīng)濟發(fā)展公司合作開發(fā)

規(guī)劃占地面積：12,882平方米

總建筑面積：204,960平方米

預(yù)計銷售額：198,282萬元

2、項目基本情況

廣州保利V座項目位于廣州市珠江新城內(nèi)，在政府的規(guī)劃中將成為未來廣州CBD核心商務(wù)區(qū)

本項目占地面積為12,882平方米，規(guī)劃建設(shè)寫字樓和商業(yè)，總建筑面積為204,960平方米，地上可售面積為108,479平方米。

3、項目的市場前景

項目所在區(qū)域廣州市珠江新城，擁有良好的發(fā)展前景，地鐵三號線、五號線，多條公交線貫穿珠江新城，交通便利。歌劇院、博物館、少年宮等大型市政配套設(shè)施的陸續(xù)建成和投入使用使得該區(qū)域成為未來廣州最具升值潛力的區(qū)域，項目整體市場前景看好。

項目周邊有富力中心、發(fā)展中心等比較有代表性的商業(yè)項目，參照周邊樓盤的銷售價格，本區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售價格在18,000元/平方米左右，商業(yè)價格在20,000元/平方米左右。

4、資格文件取得情況

2004年保利（廣州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以合作的方式取得該項目國土使用權(quán)，目前已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（穗國地出合[2004]363號），領(lǐng)取了《國有土地使用權(quán)證》（穗府國用（2006）第01100099號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（穗規(guī)地證[2004]261號），《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（穗規(guī)建證[2008]3202號），《施工許可證》（編號***101），其他資格文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預(yù)計為102,345萬元，其中土地成本為5,014萬元，項目前期設(shè)計勘探費2,808萬元，建設(shè)安裝工程費73,929萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4,960萬元，其他配套費和政府收費為3,850萬元，不可預(yù)見費2,566萬元，期間開發(fā)費用及銷售費用為9,218萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目已開工。項目計劃使用募集資金3億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。

7、項目經(jīng)濟評價

本項目預(yù)計實現(xiàn)銷售額198,282萬元，實現(xiàn)稅后利潤44,525萬元，投資回報率為43.51%，銷售凈利率為22.46%，項目各項經(jīng)濟指標(biāo)良好，經(jīng)濟性上可行。

項目經(jīng)濟效益指標(biāo)一覽表

內(nèi)容 單位 指標(biāo)

總建筑面積平方米 204,960

總銷售收入 萬元 198,282

總投資 萬元 102,345

稅前利潤 萬元 59,367

凈利潤 萬元 44,525

項目投資回報率 % 43.51

項目銷售凈利率 % 22.46

（四）佛山順德保利合園項目

1、項目情況要點

項目名稱：佛山順德保利合園（順德容桂項目）；

項目總投資：80,767萬元

項目建設(shè)年限：2007年9月至2011年12月

項目經(jīng)營主體：由全資子公司保利順德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)經(jīng)營

規(guī)劃占地面積：51,809平方米

總建筑面積：273,440平方米

預(yù)計銷售額：101,096萬元

2、項目基本情況

佛山順德保利合園項目位于佛山市順德區(qū)容桂文海路以南，文星路以東。

本項目總占地面積51,809平方米，容積率在2.5-4.5之間，地塊形狀方正。本項目規(guī)劃建設(shè)普通住宅，總建筑面積273,440平方米。

3、項目的市場前景

該項目位于佛山市順德區(qū)南部容桂街道，是順德乃至珠江三角洲重要的制造業(yè)基地，擁有科龍、容聲、華寶、格蘭仕、等國內(nèi)外知名企業(yè)，形成了以家電、化工涂料、電線電纜、生物醫(yī)藥、塑料制品等為骨干的產(chǎn)業(yè)格局，成為全國最大的冰箱、微波爐、空調(diào)等家電生產(chǎn)基地。并在此基礎(chǔ)上逐步建構(gòu)出智能家電、信息電子、醫(yī)藥保健、化工涂料等四大支柱產(chǎn)業(yè)。參照周邊的樓盤，本地區(qū)住宅的售價比較合理的價格在4,000元/平方米左右。

4、資格文件取得情況

2007年8月29日，本公司以拍賣的方式取得該項目國土使用權(quán)，目前已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（440606-2007-000909），領(lǐng)取了《國有土地使用證》（佛府（順）國用（2007）第1002859號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（順規(guī)地證（2008）00078），《建筑工程施工許可證》（***303）。其他資格文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預(yù)計為80,767萬元，其中土地成本為28,016萬元，項目前期設(shè)計勘探費1,667萬元，建設(shè)安裝工程費40,352萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3,459萬元，其他配套費和政府收費為847萬元，不可預(yù)見費463萬元，期間開發(fā)費用及銷售費用為5,962萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

項目已開工，項目計劃使用募集資金4億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。

7、項目經(jīng)濟評價

本項目預(yù)計實現(xiàn)銷售額101,096萬元，實現(xiàn)稅后利潤10,263萬元，投資回報率為12.71%，銷售凈利率為10.15%，項目各項經(jīng)濟指標(biāo)良好，經(jīng)濟性上可行。

項目經(jīng)濟效益指標(biāo)一覽表

內(nèi)容 單位 指標(biāo)

總建筑面積平方米 273,440

總銷售收入 萬元 101,096

總投資 萬元 80,767

稅前利潤 萬元 13,684

凈利潤 萬元 10,263

項目投資回報率 % 12.71

項目銷售凈利率 % 10.15

（五）天津保利上河雅頌項目

1、項目情況要點

項目名稱：天津保利上河雅頌（天津武清項目）；

項目總投資：365,846萬元

項目建設(shè)年限：2008年4月至2013年8月

項目經(jīng)營主體：由全資子公司保利（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)經(jīng)營

規(guī)劃占地面積：304,598平方米

總建筑面積：895,756平方米

預(yù)計銷售額：458,921萬元

2、項目基本情況

天津保利上河雅頌項目位于天津市武清區(qū)城區(qū)泉達路東側(cè)，處于京津兩大城市之間，是天津當(dāng)前城市重點開發(fā)建設(shè)區(qū)。

本項目占地面積為304,598平方米，規(guī)劃建設(shè)普通住宅，計劃總建筑面積為895,756平方米，地上建筑面積757,450平方米。

3、項目的市場前景

本項目所在的武清開發(fā)區(qū)是1991年12月批準(zhǔn)設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處北京、天津之間。沿京津塘高速公路上達北京71公里，下抵天津港71公里，距天津市區(qū)25公里，距天津國際機場35公里，到首都國際機場90公里，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。

項目周邊有第6城、北岸尚城等比較有代表性的住宅項目，參考以上樓盤價格，本區(qū)域內(nèi)普通住宅銷售價格在5,500-6,000元/平方米之間。

4、資格文件取得情況

2007年12月25日，本公司以掛牌的方式取得該項目國土使用權(quán)，目前已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（（掛）2007-020），領(lǐng)取了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》（[2008]津國土房武清準(zhǔn)字第017號，[2008]津國土房武清準(zhǔn)字第018號），《國有土地使用權(quán)證》（武單國有（2008）第068號、069號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（2008武清地證0052），《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（2008武清建證0075號-0083號），施工許可證（建施***8、建施***7），其他資格文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預(yù)計為365,846萬元，其中土地成本為93,417萬元，項目前期設(shè)計勘探費4,389萬元，建設(shè)安裝工程費191,850萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費32,227萬元，其他配套費和政府收費為16,378萬元，不可預(yù)見費1,224萬元，期間開發(fā)費用及銷售費用為26,361萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目已開工。項目計劃使用募集資金15億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。

7、項目經(jīng)濟評價

本項目預(yù)計實現(xiàn)銷售額458,921萬元，實現(xiàn)稅后利潤49,842萬元，投資回報率為13.62%，銷售凈利率為10.86%，項目各項經(jīng)濟指標(biāo)良好，經(jīng)濟性上可行。

項目經(jīng)濟效益指標(biāo)一覽表

內(nèi)容 單位 指標(biāo)

總建筑面積平方米 895,756

總銷售收入 萬元 458,921

總投資 萬元 365,846

稅前利潤 萬元 66,456

凈利潤 萬元 49,842

項目投資回報率 % 13.62

項目銷售凈利率 % 10.86

（六）長沙麓谷林語項目

1、項目情況要點

項目名稱：長沙麓谷林語（長沙綠之城項目）；

項目總投資：427,732萬元

項目建設(shè)年限：2008年7月至2015年12月

項目經(jīng)營主體：由控股子公司湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)經(jīng)營

規(guī)劃占地面積：790,004平方米

總建筑面積：1,380,545平方米

預(yù)計銷售額：548,620萬元

2、項目基本情況

長沙麓谷林語項目位于河西麓谷科技新城內(nèi)，三面臨路，北臨長常高速公路，西臨麓松路，南臨桐梓坡西路，距市政府6公里，距汽車西站3公里。

本項目占地面積為790,004平方米，規(guī)劃建設(shè)普通住宅，總建筑面積為1,380,545平方米。

3、項目的市場前景

本項目位于長沙市重點發(fā)展園區(qū)--麓谷科技新城的核心位置，處于市府板塊和河西大學(xué)城板塊的輻射范圍之內(nèi)，目標(biāo)客戶群明確。該項目位于西二環(huán)和繞城高速之間的城郊結(jié)合部，路網(wǎng)發(fā)達，交通便利，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，用地范圍內(nèi)景觀資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施齊全。此外，規(guī)劃用地完整，面積大，易形成社區(qū)配套齊全、人口集中的高端產(chǎn)品規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。目前，該區(qū)域在售、在建、擬建的樓盤品質(zhì)較高，銷售均價在4,000-5,000元/平方米之間，目標(biāo)客戶群明確，市場前景較好。

4、資格文件取得情況

2008年6月24日，本公司以掛牌的方式取得該項目國土使用權(quán)，目前已取得國土證（長國用（2008）第054498、054499、054500、054501號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（高新出（2008）0016、0017、0018、0019號），《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（高新建1（2008）0015、0016號），《施工許可證》（***101，***201），其他資格文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預(yù)計為427,732萬元，其中土地成本為85,697萬元，項目前期設(shè)計勘探費7,473萬元，建設(shè)安裝工程費243,089萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費37,877萬元，其他配套費和政府收費為7,138萬元，不可預(yù)見費7,833萬元，期間開發(fā)費用及銷售費用為38,625萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目已開工，項目計劃使用募集資金11億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。

7、項目經(jīng)濟評價

本項目實現(xiàn)銷售額548,620萬元，實現(xiàn)稅后利潤64,259萬元，投資回報率為15.02%，銷售凈利率11.71%，項目各項經(jīng)濟指標(biāo)良好，經(jīng)濟性上可行。

項目經(jīng)濟效益指標(biāo)一覽表

內(nèi)容 單位 指標(biāo)

總建筑面積平方米 1,380,545

總銷售收入 萬元 548,620

總投資 萬元 427,732

稅前利潤 萬元 85,679

凈利潤 萬元 64,259

項目投資回報率 % 15.02

項目銷售凈利率 % 11.71

（七）成都公園198項目

1、項目情況要點

項目名稱：成都公園198（成都新都項目）；

項目總投資：200,458萬元

項目建設(shè)年限：2008年1月至2011年12月

項目經(jīng)營主體：由控股子公司保利（成都）實業(yè)有限公司開發(fā)經(jīng)營

規(guī)劃占地面積：200,000平方米

總建筑面積：671,002平方米

預(yù)計銷售額：289,630萬元

2、項目基本情況

成都公園198項目位于成都市新都區(qū)蜀龍大道西側(cè)，三環(huán)以外，繞城以內(nèi)，距離北三環(huán)約7公里，距成都市中心約15公里，至成都中心天府廣場車行時間約30分鐘。本項目東臨蜀龍大道，南面為熊貓基地，西北為成綿高速。

本項目占地面積為200,000平方米，規(guī)劃建設(shè)普通住宅，總建筑面積為671,002平方米。

3、項目的市場前景

該項目所在區(qū)域北部新城位于成都城北方向，規(guī)劃是一個集休閑、度假、商住為一體的綜合社區(qū)，未來北部新城將成為城市發(fā)展最重要的一極。本項目位于北部新城腹地，將作為政府著力打造的大型生態(tài)居住區(qū)，與熊貓基地毗鄰，周邊公園環(huán)繞，自然生態(tài)環(huán)境非常好。參照周邊的樓盤，本地區(qū)住宅的售價比較合理的價格在4,000-5,500元/平方米。

4、資格文件取得情況

2008年1月18日，保利（成都）實業(yè)有限公司以拍賣的方式取得該項目國土使用權(quán)，目前已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（5101新都（2008）出讓合同第03號），已取得《國有土地使用證》（成都國用（2008）第739、740號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（地字第***、地字第***號），《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建字第***、***號），《施工許可證》（編號***101、***101）。其他相關(guān)文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預(yù)計為200,458萬元，其中土地成本為32,651萬元，項目前期設(shè)計勘探費2,884萬元，建設(shè)安裝工程費136，758萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費11,267萬元，其他配套費和政府收費為3,667萬元，不可預(yù)見費2,674萬元，期間開發(fā)費用及銷售費用為10,557萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目目前一期已開工。項目計劃使用募集資金8億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。

7、項目經(jīng)濟評價

本項目預(yù)計實現(xiàn)銷售額289,630萬元，實現(xiàn)稅后利潤50,084萬元，投資回報率為24.98%，銷售凈利率為17.29%，項目各項經(jīng)濟指標(biāo)良好，經(jīng)濟性上可行。

項目經(jīng)濟效益指標(biāo)一覽表

內(nèi)容 單位 指標(biāo)

總建筑面積平方米 671,002

總銷售收入 萬元 289,630

總投資 萬元 200,458

稅前利潤 萬元 66,779

凈利潤 萬元 50,084

項目投資回報率 % 24.98

項目銷售凈利率 % 17.29

（八）長春保利羅蘭香谷項目

1、項目情況要點

項目名稱：長春保利羅蘭香谷

項目總投資：205,137萬元

項目建設(shè)年限：2006年11月至2011年6月

項目經(jīng)營主體：由控股子公司長春市輕軌六合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)經(jīng)營

規(guī)劃占地面積：422,808平方米

總建筑面積：619,328平方米

預(yù)計銷售額：263,839萬元

2、項目基本情況

長春保利羅蘭香谷項目位于長春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)硅谷大街以北、電臺街以東、繁榮路以南、飛躍東路以西。

本項目占地面積為422,808平方米，規(guī)劃建設(shè)普通住宅，總建筑面積為619,328平方米。

3、項目的市場前景

本項目所在區(qū)域位于長春市的南部，隨著長春市政府、大學(xué)校區(qū)的南遷，長春市的城市重心向南部遷移，對南部區(qū)域房地產(chǎn)價值的提升作用巨大，因此本項目有著良好的發(fā)展前景。參照周邊的樓盤，本區(qū)域住宅比較合理的平均售價在4,500元/平方米左右。

4、資格文件取得情況

2005年11月8日長春市輕軌六合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以掛牌的方式取得本項目國有土地使用權(quán)，已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。2007年5月我司以股權(quán)收購的方式取得該項目的開發(fā)權(quán)。項目已領(lǐng)取了《國有土地使用權(quán)證》（長國用（2008）第091000441、091000442號），《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（長規(guī)用地字第***、***號），建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建字第***號），施工證（編號***101等共計79個），其他資格文件按照有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。

5、投資估算

本項目的總投資預(yù)計為205,137萬元，其中土地成本為59,394萬元，項目前期設(shè)計勘探費2,477萬元，建設(shè)安裝工程費101,864萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費13,270萬元，其他配套費和政府收費為619萬元，不可預(yù)見費2,365萬元，期間開發(fā)費用及銷售費用為25,147萬元。

6、項目進展情況與資金籌措

本項目一期已開工。項目計劃使用募集資金8億元，其余資金公司將采用自有資金、銀行貸款或預(yù)售收入等途徑解決。

7、項目經(jīng)濟評價

本項目預(yù)計實現(xiàn)銷售額263,839萬元，實現(xiàn)稅后利潤31,164萬元，投資回報率為15.19%，銷售凈利率為11.81%，項目各項經(jīng)濟指標(biāo)良好，經(jīng)濟性上可行。

項目經(jīng)濟效益指標(biāo)一覽表

內(nèi)容 單位 指標(biāo)

總建筑面積平方米 619,328

總銷售收入 萬元 263,839

總投資 萬元 205,137

稅前利潤 萬元 41,553

凈利潤 萬元 31,164

項目投資回報率 % 15.19

項目銷售凈利率 % 11.8

第四節(jié)管理層關(guān)于本次發(fā)行對公司影響的討論與分析

一、本次發(fā)行后公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、高管人員結(jié)構(gòu)、股東結(jié)構(gòu)的變化以及公司章程變化情況

本次發(fā)行不會對公司主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，公司的主營業(yè)務(wù)仍然為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營；不會導(dǎo)致公司業(yè)務(wù)和資產(chǎn)的整合。

本次非公開發(fā)行完成后，預(yù)計公司高管人員結(jié)構(gòu)將保持穩(wěn)定。

本次非公開發(fā)行股票完成后，預(yù)計增加不超過發(fā)行前公司總股本20%的有限售條件流通股（具體增加股數(shù)將在取得證監(jiān)會發(fā)行核準(zhǔn)批文后確定），導(dǎo)致公司股東結(jié)構(gòu)和注冊資本發(fā)生變化。公司需要根據(jù)發(fā)行結(jié)果修改公司章程所記載的股東結(jié)構(gòu)及注冊資本等相關(guān)條款。除此之外，公司暫無其他修改或調(diào)整公司章程的計劃。

二、本次發(fā)行后公司財務(wù)狀況、盈利能力及現(xiàn)金流量的變動情況

本次發(fā)行完成后，公司總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)均將相應(yīng)增加，公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化。公司資產(chǎn)負(fù)債率也將相應(yīng)下降，使得公司的財務(wù)結(jié)構(gòu)進一步改善。另一方面，由于本次發(fā)行后總股本將有所增加，募集資金投資項目產(chǎn)生的經(jīng)營效益需要一定的時間才能體現(xiàn)，因此不排除公司的每股收益將被攤薄的可能。

本次募集資金將全部用于募集資金投資項目的經(jīng)營開發(fā)，此次募投項目的盈利情況較好，這些項目的如期實施和完成，會在未來2-3年為公司帶來較好的投資收益，有利于提高整個公司的盈利水平。

本次發(fā)行完成后，公司籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量將大幅度增加；在資金開始投入募投項目后，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量將大幅增加；在募投項目完成后，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額將得到顯著提升。本次發(fā)行將改善公司的現(xiàn)金流狀況，降低資金成本。

三、公司與控股股東及其關(guān)聯(lián)人之間的業(yè)務(wù)關(guān)系、管理關(guān)系、關(guān)聯(lián)交易及同業(yè)競爭等變化情況

公司與控股股東在業(yè)務(wù)和管理等方面完全分開，公司業(yè)務(wù)經(jīng)營與管理獨立，并獨立承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任和風(fēng)險。

本次非公開發(fā)行完成后，公司與控股股東、實際控制人及其關(guān)聯(lián)人在同業(yè)競爭方面不會發(fā)生變化。

保利集團與公司簽訂了附條件生效的股份認(rèn)購合同，承諾以不超過15億元現(xiàn)金并且與其他機構(gòu)投資者相同的認(rèn)購價格認(rèn)購本次發(fā)行的股份。該行為構(gòu)成公司的關(guān)聯(lián)交易，需經(jīng)公司股東大會的審議批準(zhǔn)。保利集團及其關(guān)聯(lián)方將在股東大會上對相關(guān)事項予以回避表決。除此關(guān)聯(lián)交易外，本公司與控股股東、實際控制人在此次交易中未發(fā)生其他關(guān)聯(lián)交易。

四、本次發(fā)行完成后，公司是否存在資金、資產(chǎn)被控股股東及其關(guān)聯(lián)人占用的情形，或上市公司為控股股東及其關(guān)聯(lián)人提供擔(dān)保的情形

本次發(fā)行完成后，公司不存在資金、資產(chǎn)被控股股東及其關(guān)聯(lián)人占用的情形，也不存在為控股股東及其關(guān)聯(lián)人提供擔(dān)保的情形。

五、本次發(fā)行對公司負(fù)債情況的影響

截至2008年12月31日，本公司資產(chǎn)負(fù)債率為70.78%，負(fù)債結(jié)構(gòu)較為合理，本次發(fā)行完成后，公司凈資產(chǎn)增加，資產(chǎn)負(fù)債率將下降。

六、本次發(fā)行的風(fēng)險分析

1、政策風(fēng)險

由于我國房地產(chǎn)業(yè)是典型的政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，國家宏觀經(jīng)濟政策和行業(yè)政策的變化都將對行業(yè)產(chǎn)生較大影響。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能適應(yīng)國家政策的變化，則有可能對企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展造成不利影響。

2、管理風(fēng)險

公司作為一家業(yè)務(wù)遍及全國17個大中型城市的全國性大型房地產(chǎn)集團公司，已形成了成熟的經(jīng)營模式和管理制度，培養(yǎng)了一批經(jīng)驗豐富、能征善戰(zhàn)的業(yè)務(wù)骨干，但公司經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴大和業(yè)務(wù)范圍的拓寬會對自身的管理能力提出更高的要求，如果公司在人力資源保障、風(fēng)險控制、項目管理等方面不能及時跟上，公司將面臨一定的管理風(fēng)險。

3、業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險

本公司在經(jīng)營過程中可能面臨產(chǎn)品與原材料價格波動、城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致項目開發(fā)難度增大、項目盈利能力下降、與合作方發(fā)生糾紛等業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險，公司在經(jīng)營中若不能及時應(yīng)對和解決上述問題，可能對公司經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生一定的影響。

4、市場風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展之間存在較大的關(guān)聯(lián)性，受國民經(jīng)濟發(fā)展周期的影響較大。目前受世界金融風(fēng)暴影響，我國宏觀經(jīng)濟增速減緩，房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，如果調(diào)整持續(xù)較長時間，公司銷售可能面臨一定的市場壓力。

5、財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)市場的波動和融資環(huán)境的變化將影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回籠和對外融資，有可能使公司面臨一定的資金周轉(zhuǎn)壓力和償債風(fēng)險。

6、其他風(fēng)險

（1）審批風(fēng)險

本次非公開發(fā)行尚需經(jīng)公司股東大會審議批準(zhǔn)，存在無法獲得公司股東大會表決通過的可能。此外，本次非公開發(fā)行還需取得中國證監(jiān)會的核準(zhǔn)，能否取得相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)或核準(zhǔn)，以及最終取得相關(guān)主管部門批準(zhǔn)或核準(zhǔn)的時間都存在一定的不確定性。

（2）每股收益和凈資產(chǎn)收益率攤薄的風(fēng)險

本次非公開發(fā)行將擴大公司股本及凈資產(chǎn)規(guī)模，在盈利水平一定的條件下，將會攤薄公司的每股收益和凈資產(chǎn)收益率。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期較長，募集資金使用效益的顯現(xiàn)需要一個時間過程，短期內(nèi)難以將相關(guān)利潤全部釋放出來，從而導(dǎo)致公司的每股收益和凈資產(chǎn)收益率存在短期內(nèi)被攤薄的風(fēng)險。

保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司

董事會

二零零九年二月十八日

第四篇：旅游地產(chǎn)調(diào)查報告

旅游地產(chǎn)調(diào)查報告

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結(jié)構(gòu)。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可以達到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎(chǔ)，關(guān)鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難賣。

旅游地產(chǎn)的價值與旅客流量正相關(guān)，與客源地的交通正相關(guān)，和周邊風(fēng)景價值正相關(guān)。當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。而從投資的層面來說，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團隊具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長期持續(xù)回報與快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結(jié)，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結(jié)合的，這里面討巧的機會并不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎(chǔ)設(shè)施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補互助關(guān)系非常重要。旅游地產(chǎn)的分類

旅游地產(chǎn)，從某種意義上來說，它是一種經(jīng)濟綜合體，它覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂等各大方面。

從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。

旅游景點地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

旅游商業(yè)地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

旅游度假地產(chǎn)

主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等等；

旅游住宅地產(chǎn)

主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品

隨著中國旅游地產(chǎn)的迅速升溫，目前在市場中常見的幾種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品有以下幾種： 分時度假分時度假從實質(zhì)上看，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)中分時度假酒店（公寓）就是加入了分時度假交換體系的“時權(quán)酒店”。在分時度假產(chǎn)品中會涉及多方主體：開發(fā)商，擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；銷售商，作為開發(fā)商的銷售代表向公眾銷售分時度假產(chǎn)品；度假房產(chǎn)管理公司，管理和維護分時度假房產(chǎn)；分時度假交換公司，向具有分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品交換業(yè)務(wù)；其他還有律師、金融機構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時度假相關(guān)的專業(yè)群體。在我國現(xiàn)階段，分時度假產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國可發(fā)展分時度假的產(chǎn)品有上千處，但專業(yè)的銷售商不到20家，真正在運作點數(shù)制進行交換的系統(tǒng)更是屈指可數(shù)。

分時度假在全球的穩(wěn)健發(fā)展已經(jīng)預(yù)熱了中國市場。為全球分時度假行業(yè)提供相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的最大供應(yīng)商RCI公司已經(jīng)于今年4月中旬與國內(nèi)的中安達公司簽署了協(xié)議，意與中國公司共同建設(shè)分時度假市場。

我國青島弄海園度假村、北京九華山莊、北京翠宮飯店、京瑞溫泉國際酒店、珠海石景山旅游中心、無錫太湖威尼斯花園等30個度假村或酒店已經(jīng)率先加入RCI度假交換網(wǎng)絡(luò)，接待來自全球各地的度假會員。其中青島弄海園度假村、京瑞溫泉國際酒店今年還分別獲得了RCI總部頒發(fā)的金冠獎和國際金獎。

2001年3月份，中房集團向香港特區(qū)政府提出收購2萬套香港居屋作為分時度假產(chǎn)品的計劃，這一舉動立即得到了香港特區(qū)政府的大力支持。2萬套居屋將會分量分時段賣給旅游者。其次，2萬套居屋賣給100萬個家庭并不是天方夜譚。從香港旅游局提供的數(shù)字來看，香港平均每年每個家庭消費6000港元，假設(shè)按10000元人民幣計算，會帶來每年300億到400億的收入。

分時度假這種產(chǎn)品目前市場度還不是很高。

旅游主題社區(qū)

在房地產(chǎn)競爭日益激烈的北京東部，將崛起一個僅配套住宅項目的建筑面積就達80萬平方米的旅游地產(chǎn)大盤。該項目暫命名為“北京旅游主題社區(qū)”，總投資預(yù)計達20億元人民幣，位置在東四環(huán)與京沈路交界的東南角。項目總占地面積約為1.5平方公里，規(guī)劃有50萬平方米的名為“歡樂森林”的主題公園，主題公園的活動內(nèi)容和模式近似于美國的迪斯尼樂園，初步預(yù)計將于2005年11月開園。投資方為深圳華僑城集團，開發(fā)商是北京世紀(jì)華僑城實業(yè)公司。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，該項目一旦初具規(guī)模，將與毗鄰的世紀(jì)東方城、紫南家園這兩個供應(yīng)量近百萬平方米的大盤形成三足鼎立之勢。而其開發(fā)商深圳華僑城在深圳成功開發(fā)了世界之窗和民俗文化村項目，諳熟主題公園和配套住宅的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，此次將這一模式移植來京，有望對北京市場帶來新沖擊。

據(jù)該項目代理公司中原物業(yè)顧問策劃部負(fù)責(zé)人透露，該項目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，該公司花費了近一年半的時間進行整個社區(qū)的規(guī)劃。去年11月才真正開始破土動工。但因為冬季不宜植樹等客觀原因，主題公園直到今年3月才進入實戰(zhàn)階段，目前已完成土地平整。

另據(jù)介紹，該項目的配套住宅建筑面積達80萬平方米，將分為多期開發(fā)，定位為中高檔住宅，現(xiàn)已進入開發(fā)準(zhǔn)備階段。但近期尚不準(zhǔn)備做大規(guī)模宣傳，據(jù)有關(guān)消息稱，這可能與其將打算以準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷售有關(guān)。按行情，若計劃買準(zhǔn)現(xiàn)房而非期房，現(xiàn)在做推廣為時過早。

度假村1997年，中坤投資集團開始對安徽省黃山市黟縣進行整體旅游開發(fā)，下轄的黃山京黟旅游開發(fā)有限公司擁有綜合型現(xiàn)代涉外賓館“中城山莊”及宏村、南屏村、關(guān)麓村等國內(nèi)外著名古村落風(fēng)景區(qū)。其中宏村的水系設(shè)計更是別具一格，湖光山色與層樓疊院融為一體，自然景觀與人文內(nèi)涵交相輝映，享有“中國明清博物館”之美譽。2000年11月，宏村被聯(lián)合國教科文組織列入了“世界文化遺產(chǎn)名錄”。

近期，中坤投資集團又開始著手開發(fā)位于宏村旁的黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村項目，該項目擁有山水面積近5000畝，風(fēng)光秀美異常，譽為“人間仙境”。奇墅湖國際旅游度假村將建設(shè)徽派村落式別墅面積10萬平方米，四星級賓館一座，并經(jīng)安徽省政府批準(zhǔn)，在景區(qū)內(nèi)捐資恢復(fù)重建唐代寺廟——梓路寺，占地百畝，宏偉莊嚴(yán)，正在中國佛教協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)和支持下進行設(shè)計、施工，度假村總計投資5億元，2005年內(nèi)建成。

2003年中坤集團又開始向中國的大西北新疆拓展，將在5年內(nèi)一期投入5億元，整體促進以喀什、克州阿克蘇為主體的南疆帕米爾風(fēng)光旅游、國際登山、探險及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，帶動整體經(jīng)濟發(fā)展。并計劃先期設(shè)計建設(shè)2至3座3星或4星級的旅游賓館，建設(shè)國際一流的登山探險營地，投資組建大型旅游車隊，拍攝制作包括電視連續(xù)劇《瑪納斯》史詩在內(nèi)的文化宣傳作品，制定面向國際及國內(nèi)大中城市的特色旅游計劃。大連萬達也要在昆明滇池風(fēng)景區(qū)開發(fā)大型的旅游度假項目，總投資高達30多億元人民幣。萬達將該項目暫定名為“滇池衛(wèi)城”，該項目的推進，將全面完成國務(wù)院對度假區(qū)批復(fù)的九大功能建設(shè)，即：一座大型游樂園、湖濱高爾夫球場、一座園林五星級酒店、英式馬術(shù)俱樂部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等；社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心。項目集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，是一座按照國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的大型綜合度假休閑社區(qū)。

產(chǎn)權(quán)式酒店

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關(guān)資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長15.8%。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，投資風(fēng)險相對較小的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)階層的首選。對于投資回報率來說，其實就是出租率，只有高出租率的保證，才能提高投資回報率并降低投資風(fēng)險。而出租率直接與物業(yè)的地段、稀缺性以及品質(zhì)相關(guān)，因此地段好，有特色的產(chǎn)權(quán)式酒店才能成為投資者眼中的寵兒。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)

旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假項目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以別墅開發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注；產(chǎn)權(quán)酒店即將迎來大規(guī)模推廣的時期；與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的中央游憩區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、古文化古建筑街區(qū)、shopping mall 等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所；而旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)——這種將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合的旅游地產(chǎn)提升模式，已經(jīng)出現(xiàn)，并逐漸走向流行。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院提出要從旅游的視角看房地產(chǎn)。認(rèn)真思考旅游與房地產(chǎn)之間的結(jié)合，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)的提升。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

景觀設(shè)計：景觀是旅游的基礎(chǔ)資源，我國的景觀評價、景觀設(shè)計已經(jīng)具備非常成熟的專

業(yè)技術(shù)。而房地產(chǎn)對環(huán)境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內(nèi)，若能借用旅游業(yè)已經(jīng)形成的理念、素材與技術(shù)，將形成新的提升。

主題定位：旅游項目設(shè)計，非常講究主題定位，這對提升附加價值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產(chǎn)項目能夠借鑒的內(nèi)容。

游憩方式設(shè)計：游憩方式設(shè)計中的很多理念與技術(shù)，在旅游開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)中是通用的。比如，情景設(shè)計、體驗設(shè)計、娛樂化設(shè)計等，對房地產(chǎn)開發(fā)有實際的借鑒價值；居住、辦公等房產(chǎn)的過程化設(shè)計，休閑空間與功能設(shè)計，景觀與觀賞方式設(shè)計，對旅游開發(fā)有借鑒價值。通過塑造吸引力，增加游客量、延長滯留時間、提升消費水平等游憩方式設(shè)計和分析方法，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是別具意義。

國內(nèi)的發(fā)展空間

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國地中海沿岸，當(dāng)時地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。而今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅游房地產(chǎn)方興未艾，大批國際地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益。

在此感召下，各地的旅游房地產(chǎn)項目是接踵而至。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店；位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團投資的海南新世界家園等。中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店），7月在上海開盤，僅一星期內(nèi)便售出產(chǎn)權(quán)客房近60套；還有位于深圳大梅沙的四星級酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業(yè)主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委托經(jīng)營與酒店經(jīng)營者分享利潤，實現(xiàn)新的休閑置業(yè)方式。這樣的旅游房地產(chǎn)開發(fā)例子在國正越來越多，其發(fā)展的空間也是越來越大。目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發(fā)的旅游房地產(chǎn)項目已達到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過80家。其投資商除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，同時也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商。

旅游地產(chǎn)成為市場新寵

2011年，隨著國家嚴(yán)酷新政對高房價的大力打壓，曾經(jīng)火爆的傳統(tǒng)住宅市場成交表現(xiàn)逐漸黯淡，新政無疑很大力度的壓縮了住宅市場的投資空間，限制了投資客的投資和投機性需求。在此形勢下，旅游地產(chǎn)憑借其政策導(dǎo)向性和資源稀缺性優(yōu)勢深受投資客們青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵！

旅游地產(chǎn)升值潛力巨大

隨著國家對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產(chǎn)依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關(guān)注的焦點。旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢即在于其對自然的占有。

旅游地產(chǎn)的核心

旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國人所接受，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展，中國人對健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來越需要通過旅游、休閑以及自己的私屬空間來提升生活品質(zhì)，因此糅合文化、旅游、休閑的地產(chǎn)項目將成為地產(chǎn)界新的開發(fā)目標(biāo)。由美國JMP高爾夫設(shè)計集團Mark Hollinger大師主創(chuàng)設(shè)計的輝煌27洞國際高爾夫球場，以及世界一線星級度假酒店、御水溫泉SPA、國際會議中心、法式紅酒莊等完善的輝煌云上，是 京城有名的旅游地產(chǎn)。該項目位于北京西北部延慶張山營鎮(zhèn)西部，背依松山美景，俯瞰官廳水庫，總占地面積約5000畝，綠水青山環(huán)抱、景色秀麗、空氣清新如天然氧吧。

隨著國家對旅游產(chǎn)業(yè)的支柱型戰(zhàn)略定位，政府加快高速公路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，旅游地產(chǎn)度假區(qū)項目，對具備經(jīng)濟實力、注重生活品質(zhì)的人群而言，既是與家人享受第二人生的度假產(chǎn)品，又是保值增值抗通脹的優(yōu)秀投資選擇。

第五篇：旅游地產(chǎn)項目設(shè)計初探

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旅游地產(chǎn)項目設(shè)計初探

旅游地產(chǎn)項目設(shè)計初探

摘要：隨著國民生活水平的提高，人們對旅游、休閑、私密的生活方式的需求越來越大，對健康環(huán)保、綠色生態(tài)的生活品質(zhì)的要求也越來越高。在目前房地產(chǎn)政策調(diào)控之下，集旅游、文化、休閑為一體的旅游地產(chǎn)項目以其自然資源優(yōu)勢和旅游政策優(yōu)勢逐步成為地產(chǎn)商新的開發(fā)目標(biāo)。旅游地產(chǎn)利用廣泛的旅游資源，融入相應(yīng)的地產(chǎn)元素，整合度假、生活、運動、休閑娛樂等方面，從而創(chuàng)造優(yōu)美怡人的居住環(huán)境，提升地產(chǎn)價值。這種新興的地產(chǎn)模式，已經(jīng)在全國多個城市實踐并取得了成功。經(jīng)過參加多個旅游地產(chǎn)項目的實際操作和各地項目的實地考察，特以萬科?三亞“湖心島”項目為例對城市旅游地產(chǎn)項目的具體規(guī)劃設(shè)計進行初步探討，以求摸索出適應(yīng)不同開發(fā)條件的旅游地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的思路和方法。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)、規(guī)劃設(shè)計、生態(tài)、園林景觀

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high.In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals.Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value.This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success.After more than

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in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, “l(fā)ake” project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中圖分類號： S757 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

項目背景

三亞城市總體規(guī)劃對開發(fā)該片區(qū)的整體訴求

萬科?三亞“湖心島”項目所屬的片區(qū)為南新農(nóng)場管轄范圍，在三亞原城市總體規(guī)劃中為非建設(shè)用地。由于近年三亞城市快速發(fā)展，規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地大部分已對外出售，并擁有開發(fā)意向方案。為科學(xué)合理地引導(dǎo)規(guī)劃片區(qū)的開發(fā)，經(jīng)政府批復(fù)該片區(qū)進行了控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制。2011年3月，修編后的控規(guī)經(jīng)市政府批準(zhǔn)正式實施。

規(guī)劃片區(qū)處于三亞市門戶地段，片區(qū)內(nèi)山、水資源豐富，可開展山地徒步旅行、山野活動、觀光以及文化休閑娛樂等，因此特色旅游和服務(wù)是該片區(qū)的主導(dǎo)功能。控規(guī)中該片區(qū)功能定位為：以風(fēng)情特色旅游為先導(dǎo)，集旅游休閑、康體養(yǎng)生、生態(tài)居住功能為一體的城郊型度假旅游生活區(qū)。

項目用地區(qū)位示意項目所在片區(qū)控規(guī)示意

項目概況

場地概況

萬科?三亞“湖心島”項目用地位于迎賓中路段控規(guī)用地

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東南角，離三亞交通樞紐田獨轉(zhuǎn)盤約3公里。項目地塊南側(cè)、西側(cè)臨山，北側(cè)靠湖（小型水庫），東側(cè)為住宅用地；區(qū)域內(nèi)擁有良好的湖泊及山體景觀資源，區(qū)域外有規(guī)劃道路連接北面迎賓路，交通條件良好。

地塊性質(zhì)

項目總用地面積436120平米（土地證范圍），計容總建筑面積約319505.8平米。其中三個地塊為可建設(shè)用地，B-06-04為商業(yè)用地，可建設(shè)商業(yè)及酒店；B-05-03為商住用地，可建設(shè)住宅；B-05-09為教育用地（不可售），建設(shè)足球訓(xùn)練基地；其余部分為非建設(shè)用地。另外，項目用地邊緣的高園水庫及一部分山體用地租用作為運動公園用地使用，共約550畝。非建設(shè)用地和租用地可配套成園林景觀、運動、休閑、游憩設(shè)施等。

用地規(guī)劃條件示意

甲方訴求

在規(guī)劃設(shè)計之初甲方提供給我方的關(guān)于該地塊開發(fā)設(shè)計的關(guān)鍵詞是：運動會所、足球基地、公路自行車賽道、復(fù)健中心、水上樂園、多功能運動場。

在不斷的交流過程中，我們了解到甲方的具體訴求就是在該旅游地塊結(jié)合優(yōu)美的自然環(huán)境，建設(shè)以體育運動為主題的公園。體育運動以自行車運動和足球訓(xùn)練為主，其中自行車運動根植于萬科的企業(yè)文化，甲方希望能在該基地上能組織自行車運動的體驗、訓(xùn)練、比賽等內(nèi)容，不僅服務(wù)于在此旅游居住的人，還能服務(wù)于萬科內(nèi)部的自行車活動；足球訓(xùn)練基地定位為服務(wù)全國足球隊的訓(xùn)練基地以及國內(nèi)企業(yè)內(nèi)部足球運動的活動中心。在此基礎(chǔ)上合理配備運動會所、復(fù)健中心、水上樂園、多功能運動場等于體育運動相關(guān)的服務(wù)設(shè)施。

場地條件

土地證范圍內(nèi)基地大部分區(qū)域較平坦，南側(cè)為緩坡地，坡度約8%。場地標(biāo)高為10.8至35.0，高差約24.2M。基地現(xiàn)狀主要為未利用地，現(xiàn)狀植物主要由山體草坡和低矮灌木組成?；貎?nèi)部有三個水

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塘，水質(zhì)良好。租用水庫已不具有灌溉功能，水位受季節(jié)影響較大。草坡及湖面形成的景觀格局自然優(yōu)美。租用山體多為次生植被，景觀效果較差。

根據(jù)分析場地正面要素：南面山體、北側(cè)水庫及對面山景是基地最重要的景觀資源要素；基地東面有控規(guī)的綠廊通過；負(fù)面要素：場地南靠山體，北朝水庫，對空間布局有一定的影響；場地內(nèi)部有三個大的水塘，集中與商業(yè)地塊，成為酒店建筑布局的限制條件。

場地條件條件示意

規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃思路

通過對場地的分析研究以及與甲方的多輪溝通，形成了以下規(guī)劃思路：首先要形成一個強有力的空間中心，聯(lián)系周邊的居住、商業(yè)、教育地塊，進而向四周輻射，使旅游、生活居住的人員的活動能夠圍繞這個多功能的中心展開。其次，加強軸線的聯(lián)系性，從而突顯功能的支撐性和主體性，形成空間骨架；然后，利用自行車的的賽道來串聯(lián)場地的各個部分，使其項目用地內(nèi)的各個功能成為有機的整體。

概括來講，本項目規(guī)劃結(jié)構(gòu)可歸納為：“一心、一環(huán)、三軸線”。

“一心”是指一個“空間中心”。

從項目規(guī)劃開始，我們就強調(diào)創(chuàng)造一個強有力的核心來聯(lián)系和控制周邊不同功能地塊之間的關(guān)系，使區(qū)域內(nèi)人的生活都能夠圍繞這個中心展開。

該項目主要的任務(wù)是三個地塊（分別是商業(yè)、商住及教育基地）及由周邊綠地湖面組成的運動公園的規(guī)劃設(shè)計，從空間和實際的利用上來說并沒有一定的關(guān)聯(lián)性。從功能上來說缺乏合理的組織，從人在場地內(nèi)的活動來說，沒有把各種類型的景觀和活動整合成完整的序列。

規(guī)劃中通過利用控規(guī)中廣場用地形成空間中心，該空間中心將酒店、商業(yè)、居住、公園有效的統(tǒng)一在一起，形成人通往各個功能區(qū)域的空間場所和意向節(jié)點，同時該中心還承擔(dān)廣場的景觀、人的休閑、運動、娛樂、表演及日?；顒拥裙δ?，具有非常積極的意義。

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空間中心統(tǒng)領(lǐng)全局，是整個方案的靈魂。

“一環(huán)”是指一個“自行車賽道環(huán)線”。

根據(jù)項目主題，我們利用自行車賽道形成環(huán)線，串聯(lián)場地內(nèi)部的綠地系統(tǒng)，使公園成為一個有機的整體。在具體的組織上形成多種方式，并將人的其他運動及休閑活動串聯(lián)起來，強調(diào)運動公園的項目定位。

“三軸線”是指通過場地的規(guī)劃條件、自然地理條件及生態(tài)景觀要素，在空間中心的控制之下，形成的具有相關(guān)意義的三條 “空間軸線”。

軸線一：生態(tài)軸

根據(jù)控規(guī)廣場南面控制有一條寬度為31米的綠廊聯(lián)通山體，我們打通綠廊連通廣場（空間中心）并一直延伸至湖面以北形成一條綠廊，成為控制整個園區(qū)運動休閑的軸線，休憩、運動、公園景觀等均沿此軸線展開。

這個軸線具有生態(tài)的含義――它以廣場為中心打通了山和湖的關(guān)系，統(tǒng)領(lǐng)了場地內(nèi)部自然景觀要素，形成了一條鮮明的視線通廊。

軸線二：景觀軸

該軸線以項目用地整體的生態(tài)景觀要素結(jié)合商住（B-05-03）及商業(yè)（B-06-04）展開，由南至北形成山體住宅――花園酒店――臨水商業(yè)――無邊泳池――內(nèi)湖――高園水庫公園綠地為節(jié)奏的空間序列軸線，兩地塊的建筑、廣場等要素均按此節(jié)奏展開，與人的生活聯(lián)系緊密，也是一條景觀序列軸線。

這個軸線同時具有人文的含義――它順應(yīng)自然、強化景觀要素，控制了景觀的節(jié)奏，為場地中活動的人提供鮮明的指引，利于人文活動的展開。

軸線三：休閑軸

保留自然沖溝，留出自然匯水的路徑，形成生態(tài)廊道和體現(xiàn)自然野趣的通道。通過景觀的塑造形成聯(lián)系居住地塊及廣場（空間中心）的軸線，這條軸線可以很便捷的到達商業(yè)用地和公園綠地。居民日常的休閑活動都能夠以此軸線展開。

軸線位置明確，形成三條強有力的控制線，是整個方案的功能布

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局和空間控制的骨架。

規(guī)劃設(shè)計思路示意

功能布局

項目主要用地可以分為商業(yè)用地、商住用地、教育科研用地及規(guī)劃綠地、租用水庫及山體形成的公園綠地四種土地利用形式?？傮w上可以分為商業(yè)、居住、教育及公園四大功能用地。

商業(yè)功能用地位于迎賓路進入場地的首要位置，而且占有北邊開闊的水庫景觀資源，其入口形象的地位相當(dāng)突出，是對外形象展示的焦點。該地塊主要布置為酒店和服務(wù)性商業(yè)，是公共活動的中心，具有較高的商業(yè)價值。

居住功能用地位于商業(yè)南面，自然條件優(yōu)良。容積率低，綠地率高，著重打造高品質(zhì)度假型住宅產(chǎn)品。

教育功能用地位于居住功能用地東面，功能涵括兩個國際標(biāo)準(zhǔn)的足球場、康體設(shè)施及宿舍，是具有一定規(guī)模的足球訓(xùn)練中心，可以成為三亞的足球培訓(xùn)基地，可以承接企業(yè)足球隊的訓(xùn)練，可以承接國家級以上足球隊的訓(xùn)練。

公園功能用地包圍以上三個功能用地，定位為體育運動休閑公園，以自行車賽道為主，賽道環(huán)繞整個項目用地范圍，室外籃球場、網(wǎng)球場、拓展訓(xùn)練場，水上娛樂、休閑、健身等設(shè)施分布在公園內(nèi)部。綜合性的運動項目體現(xiàn)公園的運動主題。

場地設(shè)計

空間組織

在空間組織上我們從地標(biāo)、節(jié)點、界面、區(qū)域的角度出發(fā)，讓整體的空間形象就有標(biāo)志性、可識別性。

地標(biāo)：以酒店群體建筑及其環(huán)境形成區(qū)域地標(biāo)，建立區(qū)域形象。

節(jié)點： B-06-05地塊公共廣場空間，是放大了的城市節(jié)點及公共活動節(jié)點。

界面：整合上述商業(yè)和居住的布局，形成主要城市界面，并劃分

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公共和私密的空間。

區(qū)域：各個地塊內(nèi)部空間形成屬性明確的區(qū)域。其中住宅小區(qū)通過生態(tài)軸、景觀軸、休閑軸與外圍公建相聯(lián)系，保證住宅的便利性與私密性。

園林景觀組織、園林景觀組織由外而內(nèi)、由內(nèi)而外的分析景觀資源，發(fā)掘場地特質(zhì)。

外部自然景觀資源：湖泊（水庫）景觀，南北兩面自然山體景觀。

城市景觀資源：酒店群門戶形成的城市標(biāo)志性建筑景觀。

內(nèi)部庭院景觀：在各居住組團內(nèi)部形成大庭院景觀。

總體景觀節(jié)奏：由南至北，山體――居住――酒店――無邊泳池――內(nèi)湖――外湖（水庫）。

規(guī)劃設(shè)計總平面圖

生態(tài)化處理方式

場地地形的處理。我們采用因地適宜的設(shè)計手法，盡量不對規(guī)劃用地做大面積的地形修改，這樣不僅可以降低土方施工帶來的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形來塑造自然的環(huán)境肌理，為游客及居住者創(chuàng)造多元化的自然的體驗。

水的利用。設(shè)置雨水收集回用系統(tǒng)，收集屋面、地面雨水進行回用。由于本項目現(xiàn)有水體面積較大，可結(jié)合進行充分利用，將屋面和室外地面的雨水經(jīng)室外管網(wǎng)收集，通過棄流井對初期雨水棄流后，收集儲存于室外水庫、魚塘等處，經(jīng)簡單凈化處理，用于綠地澆灌用水、車庫沖洗用水、水景用水、以及中水供水系統(tǒng)補充水。水資源得到充分的利用。

太陽能的利用。本項目生活熱水全部采用太陽能熱水系統(tǒng)。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用熱水采用，集中太陽能熱水系統(tǒng)供給，提高能源的利用率，減少對環(huán)境污染，降低用電量。

六、旅游地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計思考

（1）宏觀定位決定開發(fā)走向

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開發(fā)商所站的角度和立場決定項目的高度。萬科從市場的角度出發(fā)對項目主題、客源市場、戶型產(chǎn)品等方面進行了詳細(xì)的論證分析，使得該旅游地產(chǎn)項目以體育運動休閑為主題，以居住、度假、療養(yǎng)等人群為市場，提供多樣的戶型產(chǎn)品和多邊的空間豐富客戶的選擇。并在此基礎(chǔ)上提供完善的服務(wù)配套，形成高品質(zhì)的主題式運動休閑公園。

（2）項目策劃突出主題思路

各類項目的組織開展是主題內(nèi)容突出的必要條件。在該項目當(dāng)中，萬科以自己的企業(yè)文化為出發(fā)點，突出自行車運動，提倡健康、環(huán)保的生活方式。以自行車道貫穿整個項目為亮點，打造運動主題，另外結(jié)合足球運動、水上運動等項目，將項目的主題凸顯得更加豐滿、完善。

（3）規(guī)劃設(shè)計理清功能關(guān)系

規(guī)劃設(shè)計是從甲方的訴求、場地的實際情況出發(fā)，宏觀上處理好自然環(huán)境和不同功能分區(qū)之間的關(guān)系，微觀上處理好建筑與場地內(nèi)部要素之間的關(guān)系以及建筑內(nèi)部的組織關(guān)系。在該項目中，通過合理的規(guī)劃設(shè)計做到商業(yè)、酒店、居住分區(qū)明確，交通聯(lián)系便捷，做到園林景觀空間豐富，層次分明，達到步移景異的效果。

（4）生態(tài)理念營造自然氛圍

生態(tài)理念貫穿規(guī)劃設(shè)計的全過程。在該項目的設(shè)計過程中，在場地設(shè)計、地表徑流的組織，雨水的回收利用，太陽能的運用、植物選擇等方面都始終堅持著生態(tài)理念。從這些方面出發(fā)，體現(xiàn)出人與自然的完美融合，創(chuàng)造出生態(tài)和諧的人居環(huán)境。

規(guī)劃效果圖示意規(guī)劃效果圖示意

參考文獻：

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