第一篇：拆遷問題

最新申論熱點(diǎn)——關(guān)于拆遷問題

近年來，隨著城市建設(shè)及郊區(qū)城市化建設(shè)快速發(fā)展，征地拆遷項(xiàng)目不斷增多，其規(guī)模不斷擴(kuò)大。越來越多的土地被征用、房屋被拆遷，隨之而來的征地拆遷糾紛也不 斷增多。由于該類糾紛的存在其一定的復(fù)雜原因，對其處理的法律依據(jù)也有一定困難，所以由此產(chǎn)生大量群體上訪事件，嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定。

一、當(dāng)前征地拆遷存在的問題

近年來土地征用、房屋拆遷工作是穩(wěn)定、有序進(jìn)行的，但由于各方面的原因，還存在著一些不可忽視的問題，這些問題主要有：

(一)征地?cái)?shù)量大。黨中央、國務(wù)院從我國國情出發(fā)和基于國家糧食安全的戰(zhàn)略考慮，把保護(hù)土地及耕地作為一項(xiàng)基本國策。國家對土地用途實(shí)行嚴(yán)格的管制制度，對農(nóng)用 土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序，實(shí)行“占一補(bǔ)一”的耕地占用補(bǔ)償制度。但近幾年來，有些地方“一窩風(fēng)”的建開發(fā)區(qū)，不論項(xiàng)目有無或多少，先“圈” 地再說，導(dǎo)致糧田荒蕪、土地閑置;有的地方征地帶有很大的隨意性，先用后征或邊用邊征;有的地方在招商時(shí)對土地爭相壓價(jià)，惡性競爭，使土地資源流失。各類 開發(fā)區(qū)遍地開花，使我國耕地銳減：我國耕地從1996年的19.51億畝減少到2002年的18.89億畝，已低于國家土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的到2010 年全國耕地保有量的19.2億畝，對我國糧食安全已亮起了“紅燈”。

(二)補(bǔ)償政策較亂。一是在農(nóng)村，征地補(bǔ)償政策不一的問題非常突出。不同時(shí)期的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一樣，不同地區(qū)不同項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更不了樣;鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、村與村，甚 至于同一個(gè)村的同類地塊也不一樣，造成農(nóng)村基層干部工作難做，農(nóng)民群眾思想難通的困難局面。二是在城鎮(zhèn)，居民房屋拆遷的補(bǔ)償政策更亂。有些地方在不同時(shí)期 以政府行政規(guī)章和文件的形式出臺針對不同建設(shè)項(xiàng)目的不同標(biāo)準(zhǔn)的居民房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。造成區(qū)與區(qū)、街道和街道，甚至同一條街道上同類房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一 樣的情況，引發(fā)了不少糾紛。三是農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一樣。農(nóng)民與城市居民進(jìn)行比較，這在城鄉(xiāng)結(jié)合部位也是引發(fā)矛盾糾紛的重要因素。

(三)利益分配矛盾復(fù)雜。補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，使本已非常有限的征地補(bǔ)償費(fèi)用成為當(dāng)事人爭奪的目標(biāo)。排擠他人的分配額，使自己獲得更多的補(bǔ)償金，是造成基層群 眾自治權(quán)出現(xiàn)偏差的主要原因，例如基層村委會依《村民委員會組織法》

規(guī)定嫁城女、入贅婿等能否享有分配權(quán)、享有多大分配權(quán)，其處理的差距很大：有的規(guī)定不 能享有分配權(quán)，有的規(guī)定在一定條件享有分配權(quán)，也有規(guī)定享有分配權(quán)，但該分配權(quán)較同村組其他成員要小等等，于是沒有享有分配權(quán)或沒有享有完全分配權(quán)的村 民，以要求享有村民待遇為由，紛紛訴至法院，對該類案件因缺乏法律依據(jù)，很難使當(dāng)事人服判息訴，從而導(dǎo)致群體上訪事件，甚至越級上訪的發(fā)生。

(四)工作方法簡單。正常的征地拆遷工作是發(fā)展經(jīng)濟(jì)、重塑城市形象、改善人民群眾工作和居住環(huán)境的好事，是符合廣大人民群眾根本利益的。但是涉及到廣大被征地的農(nóng)民和被拆遷的 居民的切身利益，特別是有相當(dāng)數(shù)量的弱勢群體存在一定的困難。但是在征地拆遷工作中，有的地方工作方法簡單，如在拆遷之前不進(jìn)行必要的公示，就隨意在房子 上寫上很大的“拆”字，甚至不簽拆遷協(xié)議就停水?dāng)嚯姟⑸戏拷彝?，?yán)重影響拆遷的正常生活;有的工作人員把思想暫時(shí)不通的拆遷戶稱為“刁民”，把確有困難的 群眾稱為“釘子戶”;有些地方把拆遷工作交給“拆遷公司”，甚至隨意出動(dòng)警力;有的地方搞株連，象前段時(shí)間出現(xiàn)的“嘉禾事件”可謂惡劣之極了

二、當(dāng)前征地拆遷問題的成因

(一)政績觀的偏差。在一些地區(qū)，GDP是衡量干部政績的最重要的指標(biāo)，GDP的增長率影響到干部的升遷。有的地方行政官員為了在有限的任期內(nèi)早出“政績”，不 顧本地實(shí)際情況，置長遠(yuǎn)利益于不顧，違背客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，殺雞取蛋、竭澤而漁，只管自己“政績”顯赫，而不管群眾的承受能力，盲目地大量地搞征地拆遷，使資 源過量消耗和嚴(yán)重浪費(fèi)。加之保護(hù)耕地的意識不強(qiáng)，無視我國人地矛盾突出的國情，認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱潮中認(rèn)為，要發(fā)展經(jīng)濟(jì)必須多上新項(xiàng)目，而上新項(xiàng)目不得不 大量占用耕地。在資金短缺、科技水平落后的情況下，土地幾乎成了有的地方擴(kuò)大投入、增加產(chǎn)出的唯一選擇。于是出現(xiàn)了很多開發(fā)區(qū)“開”而不“發(fā)”，“圈”而 不“用”，過分征用土地的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響廣大人民群眾的根本利益。

(二)政策法規(guī)及地方性規(guī)定不夠銜接。我國法律對國家征用土地及私有財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償作了原則性的規(guī)定，如國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，遵 循“等價(jià)有償”的原則，對拆遷程序、評估、補(bǔ)償?shù)确矫孀髁吮容^原則的規(guī)定，在這

個(gè)文件實(shí)施之后，各省條例作了修訂，但有的市、縣卻未作相應(yīng)修訂，這樣就使 有些地方法規(guī)存在一些與國務(wù)院和省條例不相銜接的地方。又如由于受種種條件的限制，城市環(huán)境改善后原先劃定的土地級別不能隨之調(diào)整，使得拆遷補(bǔ)償價(jià)格與實(shí) 際市場價(jià)格不符，一些土地級別低的地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格因市場調(diào)節(jié)因素明顯高于土地級別高的地區(qū)，但拆遷區(qū)位補(bǔ)償仍低于土地級別高地區(qū)。至于各地鄉(xiāng)規(guī)民約的規(guī)定 不一致，那就更是法律所鞭長莫及的了。

(三)歷史遺留問題解決乏力。那些因歷史原因或城市管理不到位造成的，既無合法產(chǎn)權(quán)和土地使用證明，也無其他合法建房手續(xù)的房屋，還有已被規(guī)劃主管部門認(rèn) 定的違章建筑，在拆遷中其合法性待定，但大多數(shù)無證照房屋都是困難群眾的安身之所，對無證照房屋的補(bǔ)償，沒有政策依據(jù)，拆遷主管部門不能視為有證房屋補(bǔ) 償，其實(shí)際補(bǔ)償與有證房屋差距較大。還有雖然土地多年前已被征用，但房屋一直沒有拆遷，這部分已經(jīng)成為居民的拆遷戶，是按照農(nóng)民拆遷還按照城市居民拆遷，這直接關(guān)系到被拆遷戶的根本利益。另外，還有違反規(guī)劃用地、用地手續(xù)不全、欠交土地出讓金和規(guī)費(fèi)、施工資料不全、無法竣工驗(yàn)收、非法補(bǔ)辦用地手續(xù)等一些遺 留問題亟待解決。

(四)、保障措施不夠配套。主要是就業(yè)、交通、生活、醫(yī)療、教育等措施不夠配套，引起群眾上訪增多。例如在就業(yè)保障方面：按照現(xiàn)行政策，征地拆遷農(nóng)民轉(zhuǎn)為 居民，領(lǐng)取了勞動(dòng)力安置費(fèi)，就視同安置就業(yè)，有的人因?yàn)轭I(lǐng)不到待業(yè)證，同時(shí)由于文化、技能等方面處于弱勢，找工作很難。在養(yǎng)老保險(xiǎn)方面：現(xiàn)行社會養(yǎng)老保險(xiǎn) 政策，投保年限必須交費(fèi)滿15年，距離退休時(shí)間不足15年的就不能進(jìn)入社會保險(xiǎn)統(tǒng)籌，這就意味著男45歲、女35歲以上就不能參加社會保險(xiǎn)統(tǒng)籌。在子女就 學(xué)方面：各區(qū)對本轄區(qū)范圍內(nèi)的學(xué)生上學(xué)都有免繳有關(guān)費(fèi)用的優(yōu)惠政策，拆遷戶子女原來學(xué)校和新購房學(xué)校所在地往往不一致，對學(xué)生入學(xué)有不同的規(guī)定，被拆遷人 在購房期間，因辦理戶口和房產(chǎn)證需要一段時(shí)間，這期間拆遷戶子女上學(xué)就成問題，且其子女上學(xué)必須交納一定的贊助費(fèi)或借讀費(fèi)用。

三、解決征地拆遷問題的對策

征地拆遷是一項(xiàng)政策性、群眾性都很強(qiáng)的工作，必須按照“三個(gè)代表”的要求，始終把維護(hù)最廣大人民群眾的根本利益作為工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，堅(jiān)持執(zhí)法為民，依法行政，用發(fā)展的辦法解決問題，將征地拆遷工作推向法制化、規(guī)范化的軌道。

(一)樹立正確的政績觀。何謂正確的政績觀?十六大報(bào)告指出：貫徹“三個(gè)代表”重要思想，關(guān)鍵在堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，核心在堅(jiān)持黨的先進(jìn)性，本質(zhì)在堅(jiān)持執(zhí)政為 民。所以立黨為公、執(zhí)政為民，就是我們各級領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)該具有的政績觀。樹立正確的政績觀，必須深懷愛民之心、恪守為民之責(zé)、善謀富民之策、多辦利民之事，誠心誠意為人民謀利益，把中央的方針政策同本地區(qū)、本部門的具體實(shí)際有機(jī)結(jié)合起來，把改革的力度、發(fā)展的速度和群眾可承受的程度協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來，充分考慮城 市建設(shè)的速度和人民群眾的承受程度，做到干一任的工作，想幾任的事情，切忌使現(xiàn)在的“政績”成為后人的包袱，切忌做那些花哨一時(shí)、貽害一世的事情。我們作 決策、定思路、想問題、做工作要常思是否做到“權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀”，是否在為人民群眾辦好事、辦實(shí)事、謀利益。在推進(jìn)城市化進(jìn)程中，少 數(shù)地方不切實(shí)際地加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，搞勞民傷財(cái)?shù)男蜗蠊こ毯驼児こ?，超越了人民群眾的承受能力，損害了人民群眾的利益，從根本上講就是一種扭曲的政績觀 在作怪。

(二)完善相關(guān)地方性立法，促進(jìn)依法行政。在征地拆遷工作中，各級地方政府努力做到權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀，切實(shí)維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，而 且政府及其有關(guān)部門確實(shí)也出了不少力，做了不少事。但是為什么有些地方、有些群眾還是有意見呢?最關(guān)鍵的一條就是要依法行政，建設(shè)法治和服務(wù)型政府。其一 是要規(guī)范征地、拆遷工作的主體，不能盲目動(dòng)用行政權(quán)力進(jìn)行拆遷。其次是規(guī)范行政行為(包括抽象行政行為)。地方政府可以根據(jù)法律、行政法規(guī)和本地區(qū)的地方性法規(guī)，制定行政規(guī)章，對本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)予以規(guī)定。為了進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷補(bǔ)償工作，做到有 法可依，各地要根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際情況制定相應(yīng)的操作性較強(qiáng)的《安置拆遷補(bǔ)償辦法》已經(jīng)迫在眉睫。同時(shí)，要教育和監(jiān)督行政工作人員在征地拆遷工作中，規(guī)范具體行政行為，做到征地規(guī)范化、拆遷合法化、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)化。

(三)妥善處理征地拆遷遺留問題，堅(jiān)持執(zhí)法為民。拆遷安置中的歷史遺留問題，情況復(fù)雜，處理難度大，所以要引起各級黨委、政府的高度重視，并采取有力措施 加以解決。在處理征地拆遷遺留問題之前，要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查摸底，對問題的各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面考慮，以贏得工作的主動(dòng)權(quán)。針對歷史遺留問題的不同情 況，制定方案，落實(shí)措施，實(shí)行目標(biāo)管理，突出重點(diǎn)，地方領(lǐng)導(dǎo)干部要進(jìn)行包干負(fù)責(zé)，獎(jiǎng)罰兌現(xiàn)。對于部分拆遷群眾提出的合理要求，如適當(dāng)提

高農(nóng)村補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和對 確有實(shí)際困難的“一籍多戶”進(jìn)行照顧等等，要在政策上適當(dāng)傾斜。此外，要保持拆遷安置工作的延續(xù)性，切實(shí)落實(shí)對被拆遷群眾的承諾，勤政為民，真正做好被拆 遷群眾的“公仆”。

(四)加大拆遷安置法律政策宣傳的力度。在多年來的拆遷安置工作中，我們積累了一些成功的經(jīng)驗(yàn)，其中重要的一點(diǎn)就是對拆遷安置法律政策的宣傳。首先，要在 每項(xiàng)重點(diǎn)工程建設(shè)的拆遷征用地之前召開動(dòng)員大會，向被拆遷村組和拆遷戶發(fā)放大量的宣傳資料，是一項(xiàng)有益的必不可少的工作。其次，要加強(qiáng)相關(guān)法律政策宣傳工 作。對參與拆遷安置工作的干部要進(jìn)行相關(guān)法律政策的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，尤其對被拆遷范圍內(nèi)的村組黨員和干部進(jìn)行更深層次安置補(bǔ)償法律政策的學(xué)習(xí)和宣傳，利用他們 的幅射作用，教育和提高全體被拆遷安置群眾的政策法律素質(zhì)。對可能出現(xiàn)和已經(jīng)出現(xiàn)的問題，特別是對基層黨員干部發(fā)現(xiàn)和提出的政策問題，有針對性地加以認(rèn)真 負(fù)責(zé)地解釋和說明。實(shí)踐證明，只要我們及時(shí)做好拆遷安置相關(guān)法律政策的宣傳工作，就能夠得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可得到預(yù)防和解決。

(五)妥善處理征地拆遷的信訪問題，及時(shí)化解矛盾。凡涉及征地拆遷的信訪問題，各地區(qū)各有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人都要以高度的政治責(zé)任感，切實(shí)做好拆 遷信訪工作，及時(shí)了解民情，充分考慮民意，努力改善民生。要認(rèn)真排查、梳理拆遷中的不穩(wěn)定因素。要高度重視拆遷信訪工作，堅(jiān)持領(lǐng)導(dǎo)接待日制度，堅(jiān)持關(guān)口前移，重心下移，組織專門力量，集中進(jìn)行排查，對已發(fā)生群體 上訪和有可能發(fā)生圍堵黨政機(jī)關(guān)、阻斷交通等集體上訪的拆遷項(xiàng)目，要重點(diǎn)排查，力爭從最基層和源頭上發(fā)現(xiàn)可能影響社會穩(wěn)定的問題和隱患，及時(shí)化解矛盾。對已 經(jīng)發(fā)生的以及排查出來的矛盾和問題，制定工作方案，排出時(shí)間表，千方百計(jì)把不穩(wěn)定因素解決在基層，解決在內(nèi)部，解決在萌芽狀態(tài)。

(六)提供良好的配套措施，維護(hù)弱勢群體的合法權(quán)益。針對基礎(chǔ)設(shè)施、交通、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施存在的問題，進(jìn)行規(guī)劃彌補(bǔ)，提供更多的社 會保障和配套措施，加強(qiáng)對拆遷群眾的幫扶工作。一是提供就業(yè)保障。預(yù)防因被征地拆遷戶不能就業(yè)，“坐吃山空”。從實(shí)際情況出發(fā)，在就業(yè)免費(fèi)培訓(xùn)、提供就業(yè) 機(jī)會等方面，為其提供條件。二是拓寬社保渠道?？梢詫⒁淮涡匝a(bǔ)償細(xì)化為老年生活保險(xiǎn)補(bǔ)償、兒童讀書保險(xiǎn)補(bǔ)償和最低生活標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)?，由相?yīng)的機(jī)構(gòu)定期發(fā)放，切實(shí)解決被拆遷戶的實(shí)際生活困難。三是解決跨區(qū)域拆遷戶子女就學(xué)問題。教育

部門可以加強(qiáng)協(xié)調(diào)，制定統(tǒng)一的辦法，妥善解決跨區(qū)購房拆遷戶子女就近上學(xué)問題，確保拆遷戶家庭的子女能夠及時(shí)就近按同等條件入學(xué)。

(七)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，樹立政府良好形象。征地拆遷工作利國富民，對加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展和加快城市化進(jìn)程意義重大。同時(shí)，拆遷、安置、補(bǔ)償涉及到被拆遷群眾的直接 利益，也是被拆遷群眾最關(guān)心、最實(shí)際、最容易引發(fā)各種矛盾焦點(diǎn)問題，這些都對政府工作提出了很高的要求，從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了政府部門工作作風(fēng)的好壞和工作水平的高低。在拆遷安置補(bǔ)償過程中，政府轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)在一定程度上促使工作水平的提高。我們保持優(yōu)良的工作作風(fēng)，就會得到廣大被拆遷群眾的理解和支持，使這 項(xiàng)工作有序推進(jìn);反之就會遭到部分拆遷群眾的抵觸，使工作受阻。為此我們要牢記“五心”，轉(zhuǎn)變作風(fēng)，打造誠信政府形象。即在拆遷安置工作中，接待群眾咨詢 要熱心;調(diào)查補(bǔ)償情況要細(xì)心;聽取群眾意見要耐心;核實(shí)安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要公心;善后安置要關(guān)心，從而樹立起人民政府的良好形象，獲得廣大人民群眾的支持和擁護(hù)。

第二篇：拆遷問題研究

拆遷問題研究

拆遷是城市建設(shè)進(jìn)程中不可回避的一個(gè)事實(shí)，必要的拆遷既可以改善人們居住質(zhì)量，優(yōu)化人居環(huán)境，還可以提高城市品位乃至促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的進(jìn)步。應(yīng)該說廈門的拆遷環(huán)境是好的，相關(guān)的拆遷法規(guī)也是較完善合理的，這一點(diǎn)從當(dāng)前的一個(gè)交易實(shí)情可以看出：哪里有拆遷，人們并不是急著賣房子，那里的房子反而成為購房者青睞的對象。但是毫無疑問，拆遷總會給人們的生活帶來這樣那樣的影響，比如家庭內(nèi)部長期累積的隱性矛盾因此顯現(xiàn)，對新住區(qū)生活的不適應(yīng)等等，加上拆遷過程中的個(gè)別不當(dāng)行為，種種因素疊加在一起，就容易產(chǎn)生這樣那樣的問題。廈門新一輪跨越式發(fā)展以及構(gòu)建和諧社會的深入推進(jìn)需要有更加完善的拆遷環(huán)境，而拆遷環(huán)境的完善又需要拆遷各方當(dāng)事人更加理智的思考與積極配合。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否向被拆遷人傾斜？

考慮到被拆遷人在拆遷過程中處于相對弱勢和被動(dòng)的地位，我市城市房屋拆遷法規(guī)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面向被拆遷人做了哪些傾斜？

解答：我市賦予了被拆遷人在補(bǔ)償方式、安置房地點(diǎn)等方面的選擇權(quán)，這是嚴(yán)格依照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的。除此之外，廈門拆遷補(bǔ)償上還有許多優(yōu)惠措施。比如說，被拆遷人在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，無論是選擇貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，都可獲得區(qū)位房屋補(bǔ)償價(jià)10%的獎(jiǎng)勵(lì)。實(shí)行異地安置的，即安置房屋距拆遷房屋直線距離在5公里以上的，當(dāng)被拆遷房屋的市場評估單價(jià)低于所調(diào)換房屋市場評估單價(jià)（不含樓層調(diào)節(jié)價(jià)）的，同等面積部分不結(jié)算差價(jià)。為鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償，凡選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，相對于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，除市場評估價(jià)較高的房屋外，均可享有一定數(shù)量的補(bǔ)貼金額。此外，對于低收入經(jīng)濟(jì)困難家庭，設(shè)置了基本保障建筑面積，且對超面積購房款給予緩交或適當(dāng)減免。

問題2

拆遷補(bǔ)償能否討價(jià)還價(jià)？

城市房屋拆遷按市場評估價(jià)補(bǔ)償，在多數(shù)人看來，市場評估價(jià)就意味著可以討價(jià)還價(jià)，是這樣的嗎？

解答：按照國務(wù)院發(fā)布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。如拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，應(yīng)通過書面申請，要求評估單位重新復(fù)核。對復(fù)核結(jié)果仍有異議，可以向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定來解決。經(jīng)法定程序產(chǎn)生的評估報(bào)告所確定的評估價(jià)格是法定的補(bǔ)償價(jià)格，拆遷當(dāng)事人雙方不得擅自提高或降低，也不能將其作為協(xié)商補(bǔ)償價(jià)格的參考。因此，拆遷補(bǔ)償并不適用民事活動(dòng)中的討價(jià)還價(jià)。

問題3

不同項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否一致？

目前，與市政公益事業(yè)項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷難度較大，被拆遷人漫天要價(jià)、不配合拆遷的現(xiàn)象比較多。那么房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否高于市政公益事業(yè)項(xiàng)目？

解答：國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格。市政公益事業(yè)項(xiàng)目及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上并沒有區(qū)別。如果二者的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在區(qū)別，那么對因市政公益項(xiàng)目而被拆遷的居民而言，是顯失公平的。因此，從立法角度上看，二者的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持一致。

問題4 拆遷法規(guī)對拆遷人、拆遷公司有什么基本要求？

在拆遷過程中，與被拆遷人接觸最多的是拆遷人、拆遷公司。被拆遷人的合法權(quán)益是否受到侵害、拆遷工作能否順利進(jìn)行與他們的工作態(tài)度、政策水平、方式方法息息相關(guān)。

解答：拆遷法規(guī)要求拆遷人、拆遷公司應(yīng)做到誠信、公正、文明、依法從事房屋拆遷工作。具體地說，第一，要學(xué)會換位思考。在工作中，從“假如我是被拆遷人”的角度思考問題，尊重被拆遷人。做到以情動(dòng)遷、以理服人。第二，確實(shí)做到公開、公平、公正拆遷。要做到拆遷法律、法規(guī)面前人人平等，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)前后一致，拆遷過程公開透明。第三、對被拆遷戶要做認(rèn)真、細(xì)致的思想工作。特別是對于經(jīng)濟(jì)困難的弱勢群體應(yīng)多給予一些關(guān)心和理解。第四、必須持證上崗，充分理解掌握拆遷法規(guī)、政策。在與被拆遷人商談時(shí)必須做到實(shí)質(zhì)性協(xié)商，對于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議示范文本所涉及到的內(nèi)容都要面面俱到，不能走過場。

問題5

評估機(jī)構(gòu)應(yīng)如何規(guī)范評估業(yè)務(wù)？

城市房屋拆遷按市場評估價(jià)補(bǔ)償，如果評估機(jī)構(gòu)評估的補(bǔ)償價(jià)格高于正常市場價(jià)，拆遷人的利益將受到損害；反之，被拆遷人的利益也會受到損害。因而評估機(jī)構(gòu)的評估行為成為拆遷當(dāng)事人雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。

解答：拆遷補(bǔ)償價(jià)格原來由政府定價(jià)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)市場行情定價(jià)，這就要求評估機(jī)構(gòu)在評估過程中要切實(shí)做到獨(dú)立、客觀、公正，否則就會侵害到拆遷當(dāng)事人雙方的利益。在拆遷的評估過程中，首選市場比較法，因此案例的選取是關(guān)鍵，評估機(jī)構(gòu)要認(rèn)真對待，必要的時(shí)候要到現(xiàn)場調(diào)查、取證，以確保選取案例的準(zhǔn)確性。同時(shí)，在選取二手房交易案例時(shí)，還應(yīng)考慮剔除因合理避稅而低報(bào)交易價(jià)格及交易價(jià)格包含裝修費(fèi)用的情況，避免影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。此外，評估機(jī)構(gòu)對拆遷當(dāng)事人雙方提出的復(fù)核申請應(yīng)認(rèn)真對待，不能偏袒任何一方。

問題6

行政裁決在拆遷中有什么作用？

目前，部分被拆遷人對行政裁決的抵觸情緒較大。能否對行政裁決在房屋拆遷過程中的作用作個(gè)說明？

解答：拆遷當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，任何一方均可以向拆遷主管部門申請行政裁決。拆遷裁決是拆遷主管部門以居中者的角色做出的，如果當(dāng)事人雙方對裁決書不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。如果拆遷當(dāng)事人超過三個(gè)月的起訴期沒有提起行政訴訟的話，表明他們接受并已認(rèn)同裁決。這時(shí)裁決書與簽訂的拆遷協(xié)議具有同等的法律效力。

問題7

為什么要進(jìn)行強(qiáng)制拆遷？

隨著全市房屋拆遷項(xiàng)目的不斷增多，強(qiáng)制拆遷量也隨之增多。從表面上看，這與構(gòu)建和諧社會似乎是相矛盾的。

解答：這是個(gè)比較敏感又難以回避的問題。大多數(shù)人認(rèn)為，強(qiáng)制拆遷與構(gòu)建和諧社會相抵觸。其實(shí)，構(gòu)建和諧社會的實(shí)質(zhì)是為了維護(hù)社會的公平與正義，而拆遷裁決與強(qiáng)制只要是依法實(shí)施的，其目的是為了確保拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在所有被拆遷人面前人人平等，讓積極配合拆遷、早簽協(xié)議早搬遷的被拆遷人不吃虧，讓漫天要價(jià)、無理取鬧、不配合拆遷的少數(shù)被拆遷人占不到便宜。因此，拆遷裁決和依法強(qiáng)制拆遷是為了維護(hù)整個(gè)拆遷項(xiàng)目的公平與正義，這與構(gòu)建和諧社會的本質(zhì)是一致的。

問題8

拆遷涉及家庭成員內(nèi)部糾紛如何處理？

房屋拆遷讓一些家庭內(nèi)部長期累積的隱性矛盾顯現(xiàn)出來，對此類家庭成員內(nèi)部糾紛的處理，往往影響到拆遷的順利與否。

解答：有些被拆遷房屋業(yè)主已過世，但是繼承人較多，在拆遷過程中繼承人相互之間爭奪房屋使用權(quán)現(xiàn)象較普遍。對此類家庭成員內(nèi)部糾紛的處理原則是，被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋保持“三不變”原則：一是保持所有權(quán)人不變；二是保持使用權(quán)人不變；三是保持代理人或代管人不變。具體的說，被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證上寫誰的名字，安置房產(chǎn)權(quán)證上就寫誰的名字，被拆遷房屋的鑰匙歸誰持有，安置房的鑰匙就歸誰持有。對家庭糾紛的處理只能通過家庭成員之間協(xié)商或通過司法訴訟途徑解決，拆遷人、拆遷公司、拆遷主管部門均無權(quán)改變其現(xiàn)狀。

問題9

被拆遷人如何保護(hù)自身的合法權(quán)益？

對許多市民而言，拆遷是影響生活的大事，市民應(yīng)如何理性地應(yīng)對城市拆遷，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

解答：被拆遷人應(yīng)提高依法要求拆遷補(bǔ)償?shù)囊庾R，學(xué)會依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。特別是對拆遷的評估報(bào)告，如果認(rèn)為不合理，應(yīng)主動(dòng)書面申請復(fù)核或提請專家委員會鑒定。而不要采取不讓丈量、不讓評估、不參加協(xié)商等回避方式或采用極端的手段來阻礙房屋拆遷的進(jìn)程。否則，超過最后搬遷期限仍未搬遷的被拆遷人將被取消搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。

問題10

今后我市房屋拆遷的工作重點(diǎn)是什么？

歸納起來，房屋拆遷工作的重點(diǎn)一是政策，二是執(zhí)行。在政策已基本完善的前提下，今后的工作重點(diǎn)在于執(zhí)行，要確實(shí)做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。

解答：重點(diǎn)在于加大對拆遷的監(jiān)督與管理。監(jiān)督方面，將加大對拆遷人的補(bǔ)償行為及拆遷公正性、透明性的監(jiān)督。管理方面，要嚴(yán)把拆遷許可證的審批關(guān)，通過拆遷許可聽證充分聽取拆遷當(dāng)事人雙方的意見，對合理的要求給予充分考慮。

為確保被拆遷人在拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面前人人平等，拆遷主管部門還將加大行政裁決的力度，不讓依法配合拆遷的被拆遷戶吃虧。我們正在積極探索新的獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)機(jī)制，以扭轉(zhuǎn)目前某些被拆遷人爭后恐先的被動(dòng)局面，鼓勵(lì)所有被拆遷人爭先恐后簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，縮短拆遷期限，以適應(yīng)我市跨越式發(fā)展的需要。此外，今后我市的舊城改造項(xiàng)目將逐步考慮部分就地返遷，同時(shí)還要加強(qiáng)安置房配套設(shè)施的建設(shè)，多建設(shè)一些小戶型安置房，以緩解部分經(jīng)濟(jì)困難的被拆遷人因拆遷造成被迫提前進(jìn)入房產(chǎn)消費(fèi)的壓力。

第三篇：拆遷問題調(diào)查報(bào)告

贠莊村拆遷問題調(diào)查報(bào)告

放假期間，我發(fā)現(xiàn)同學(xué)村莊(河南省洛陽市洛龍區(qū)贠莊村、原屬洛陽市宜陽縣豐李鎮(zhèn))興起了蓋房子的熱潮，集合家家都在蓋，而且白天不蓋夜里蓋，蓋得房屋工事粗劣，質(zhì)量不高，而且家庭里面宅基地都蓋滿了，見到這種情況我很詫異，于是我了相關(guān)情況，做了關(guān)于洛龍區(qū)豐李鎮(zhèn)贠莊村相關(guān)拆遷問題的調(diào)查報(bào)告。

一、豐李鎮(zhèn)的歸屬。

豐李鎮(zhèn)位于洛陽市宜陽縣東部，東接洛龍區(qū)古城鄉(xiāng)，西連宜陽縣城關(guān)鄉(xiāng)，南與伊川縣鴉嶺鄉(xiāng)接壤，北與洛陽市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)隔洛河相望。解放初期，豐李鎮(zhèn)曾經(jīng)是洛陽縣第七區(qū)，1956年設(shè)豐李鄉(xiāng)，1958年改公社，1983年改鄉(xiāng)，1996年建鎮(zhèn)。1997年，面積59.5平方千米，人口6.4萬，轄豐李、贠莊、南營、牛屯、圪磯、薛營、小李屯、邢屯、崔村、侯城、李王屯、王屯、西莊、石門、小作、尹屯、西霍屯、牛莊、黃龍廟、前窯、山底、流水溝、嗚鶴、油坊頭、東漫流、馬窯、河口、梁屯、畢溝、小營、東軍屯、西軍屯、東坡、溢坡35個(gè)行政村。

2006年1月，將西霍屯、邢屯、梁屯、王屯、油坊頭、畢溝、侯城、小營等10個(gè)村劃歸洛陽市洛龍區(qū)，剩余25個(gè)行政村仍歸宜陽縣豐李鎮(zhèn)管轄。

近年來，隨著新區(qū)建設(shè)不斷快速推進(jìn)，市委市政府立足洛陽發(fā)展大局，決定將臨近洛陽新區(qū)的16個(gè)行政村融入新區(qū)發(fā)展（包括贠莊村），調(diào)整歸屬洛龍區(qū)管轄。新調(diào)整的豐李鎮(zhèn)16個(gè)行政村有157個(gè)村民組，3.2萬人，面積30平方公里。

二、豐李拆遷的相關(guān)政策。

為讓群眾得到更多實(shí)惠，洛龍區(qū)出臺了《關(guān)于實(shí)施集體土地和諧拆遷安置工作的意見》和《洛陽新區(qū)核心區(qū)被征地農(nóng)民基本生活保障試行辦法》。文件規(guī)定，對主動(dòng)簽訂民宅拆遷

補(bǔ)償協(xié)議，在拆遷公告發(fā)布后15日內(nèi)自拆或放棄舊宅的，給予民宅所有人房屋主體面積每平方米30元的獎(jiǎng)勵(lì)；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議、主動(dòng)完成自拆或放棄舊房的，自簽訂補(bǔ)償協(xié)議之日起，即可享受洛龍區(qū)制定的新區(qū)核心區(qū)被征地農(nóng)民基本生活保障補(bǔ)助；按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議并完成拆遷的，可優(yōu)先享受洛龍區(qū)就業(yè)安置政策，免費(fèi)進(jìn)行就業(yè)崗前培訓(xùn)，其家庭成員可有三次就業(yè)機(jī)會，確保一人就業(yè)。此外，洛龍區(qū)還設(shè)置了村民特殊拆遷獎(jiǎng)、先進(jìn)獎(jiǎng)、村特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)，并公布村民免費(fèi)辦理房產(chǎn)證、優(yōu)惠燃?xì)獬跹b費(fèi)等一系列措施。

三、贠莊的相關(guān)問題。

由于贠莊村還處于較偏遠(yuǎn)的相關(guān)拆遷重建區(qū)域，集體搬遷還不知道在什么時(shí)候，而對于搬遷后的住房安排又是與現(xiàn)在住房面積有直接關(guān)系，所以掀起了蓋房熱潮，相關(guān)部門也有干預(yù)不允許建房，但這只是一種干預(yù)，農(nóng)民都想我蓋起來你還能給砸了，于是就晚上蓋，當(dāng)然搬遷時(shí)政府是否能組織的很好也為可知，因此群眾都是抱著有備無患的心態(tài)，這也是老百姓應(yīng)該有的畢竟是關(guān)系到自己命運(yùn)的問題，這些我認(rèn)為都可以理解，網(wǎng)絡(luò)上也穿有許多關(guān)于搬遷時(shí)的許多負(fù)面問題，因此老百姓就更加大力度來解決，以求有個(gè)著落，我想著也應(yīng)該是政府應(yīng)該解決的問題，給老百姓的生活一個(gè)保障。

四、我的一些看法。

有些村民對拆遷的看法還不夠，只顧自己利益，只管自己吃沒吃虧，所以要進(jìn)一步加大對拆遷安置的宣傳和思想工作力度。其次要明確安置政策做到五個(gè)明確（1）明確安置地段與用地；（2）明確經(jīng)費(fèi)落實(shí)情況；（3）明確回遷時(shí)間；（4）明確重置價(jià)格；（5）明確困難戶的補(bǔ)償優(yōu)惠政策，使群眾心里有底踏實(shí)。再次要帶著感情，不厭其煩地做好一戶一事的工作，特別是要做好困難戶、“釘子戶”的工作，既要講大局，講政策，該堅(jiān)持的一定要堅(jiān)持，曉知以理，又要理解他們，能照顧的一定要照顧，柔中有剛，剛?cè)嵯酀?jì)。達(dá)到讓通情達(dá)理先拆者不吃虧，真正的困難戶得到實(shí)惠，無理取鬧的“釘子戶”占不到便宜。

第四篇：申論：拆遷問題

申論范文：拆遷問題

我國政府在房屋拆遷的過程中存在很多問題，嚴(yán)重?fù)p害了群眾的利益。一些地方政府通過拆遷人申請，物價(jià)、國土、建設(shè)三部門聯(lián)合下文的方式，代替房屋拆遷市場主體的自由選擇，單方確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致補(bǔ)償價(jià)格與市場價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，在主觀上加重了被拆遷人購房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。近幾年來，土地使用權(quán)出讓價(jià)、商品房價(jià)格和二手房價(jià)格不斷攀升，而各地政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻多年停滯不動(dòng)，給被拆遷人造成巨大的利益損失。并且，我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對被拆遷人的土地使用權(quán)沒有明確補(bǔ)償規(guī)定，拆遷補(bǔ)償只補(bǔ)償被拆遷人的地上建筑物，而其土地使用權(quán)沒有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。被拆遷人因土地使用權(quán)的喪失而導(dǎo)致的損失，僅以房屋補(bǔ)償名義是難以完全涵蓋的。

一些地方政府在房屋拆遷中以個(gè)人利益要服從“公共利益”為由，非法介入商業(yè)性目的強(qiáng)制拆遷。目前我國現(xiàn)行法律對“公共利益”內(nèi)涵沒有具體明確規(guī)定，導(dǎo)致在實(shí)際拆遷工作中，作為政府的一項(xiàng)強(qiáng)制性拆遷行政權(quán)力的使用被擴(kuò)大化了。一些地方政府給一些商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目和政績工程掛上“公共利益”的幌子，借助政府的公共權(quán)力，侵害被拆遷人的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。

針對以上問題，提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）明確土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，合理確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

要對被拆遷人的國有土地使用權(quán)給予公平、合理的補(bǔ)償。通過修改《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及其相關(guān)法律和法規(guī)，明確規(guī)定被拆遷人的土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在拆遷中，除了對被拆遷人的房屋進(jìn)行補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人因喪失土地使用權(quán)而遭受的損失。

拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑等因素，并充分考慮土地本身的價(jià)值和預(yù)期收益，按照市場正常交易價(jià)格評估，由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，切實(shí)保證拆遷補(bǔ)償價(jià)格同房地產(chǎn)市場接軌。真正做到按照市場規(guī)律確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)調(diào)整、修正拆遷補(bǔ)償價(jià)格指數(shù)，確保不低于同期商品房價(jià)格上漲的指數(shù)。

（2）嚴(yán)格界定“公共利益”的概念，建立商業(yè)性用地拆遷的市場化機(jī)制。

要對“公共利益”的概念作出具體明確的界定，將政府強(qiáng)制執(zhí)行程序嚴(yán)格限制在“公共利益”的范圍。與此同時(shí)，政府必須退出商業(yè)性用地的房屋拆遷，并在房屋拆遷過程的監(jiān)管、聽證、裁決等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用，從而實(shí)現(xiàn)政府行為的規(guī)范化和合法化。

要嚴(yán)格區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷，實(shí)行行不同的房屋拆遷規(guī)定。前者是著重強(qiáng)調(diào)程序正當(dāng)化，體現(xiàn)為適當(dāng)補(bǔ)償，后者則用市場價(jià)值規(guī)律調(diào)節(jié)拆遷人和被拆遷人的利益關(guān)系，實(shí)行充分補(bǔ)償。建立商業(yè)性用地拆遷的市場化機(jī)制，將出于商業(yè)目的的拆遷完全交給市場，按市場規(guī)律辦事，在被拆遷人自愿的條件下確定是否同意拆遷。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法，由開發(fā)商與被拆遷人作為平等的民事主體協(xié)商解決。

要從保護(hù)群眾合法權(quán)益和規(guī)范政府行為出發(fā)，完善房屋拆遷秩序。一是要通過公告、聽證、協(xié)商等方式聽取被拆遷人的意見，獲得房屋拆遷的確認(rèn)；二是設(shè)立“公共利益的需要”的認(rèn)定程序；三是建立商業(yè)性拆遷的相關(guān)程序、實(shí)施原則和具體辦法。

（3）完善住房供應(yīng)保障體系，確保被拆遷人基本居住需要。

一是建立商品房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、二手房為一體的完善的住房供應(yīng)保障體系，從而拓寬被拆遷人住房選擇空間，保證被拆遷人“買得到，買得起，有房住”。

二是建立政府住宅基金，擴(kuò)大廉租房屋和經(jīng)濟(jì)適用房的比例，對被拆遷人購房提供優(yōu)惠政策，在相關(guān)稅費(fèi)上予以減免，保障低收入被拆遷人的基本居住條件和基本生活來源。

三是要不斷完善拆遷安置辦法，控制拆遷還原房的價(jià)格，建立對拆遷安置工作不落實(shí)的責(zé)任追究制度。

由于政府在拆遷過程中起著非常重要的作用，因此，限制政府的權(quán)利，并且增加各部門 的監(jiān)督職能是非常必要的。同時(shí)讓社會各界都來監(jiān)督，并且把相關(guān)的法律落到實(shí)處，這樣才可以使拆遷的悲劇減少，保障人民和國家的利益不受損害。

第五篇：農(nóng)村拆遷問題

農(nóng)村房屋拆遷問題的法律思考 http://211.99.130.92/ItemView/query/141/20286/11004277.shtml

近年來，隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，大批的農(nóng)民私有房屋被夷為平地，拆遷量連年上升，農(nóng)村房屋拆遷引發(fā)的矛盾日趨尖銳，對抗性越來越強(qiáng)，農(nóng)民反拆遷的上訪有增無減，損害農(nóng)民利益的惡性事件也時(shí)有發(fā)生，農(nóng)村房屋拆遷問題已嚴(yán)重危及農(nóng)村社會的穩(wěn)定，成為社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)。從深層次進(jìn)行剖析，有其制度性的根源，主要存在四個(gè)方面的問題：

第一，法律規(guī)范移位。拆遷是公法行為，屬于對公民重大財(cái)產(chǎn)權(quán)的征收，涉及對民事基本權(quán)利及財(cái)產(chǎn)權(quán)利的調(diào)整。從法理上說，拆遷房屋應(yīng)由憲法等相關(guān)的上位法作出規(guī)定，并符合嚴(yán)格的法定條件。今年全國人大十屆二次會議通過的憲法修正案第十條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償?！边@一條的修改，為農(nóng)村房屋拆遷提供了憲法依據(jù)。也就是說，征地權(quán)的行使只有在符合公共利益的前提下才是合法的，如果這種從農(nóng)村土地向城市土地的轉(zhuǎn)換并不具有公共利益性質(zhì)，如征地目的是修建高爾夫球場、開發(fā)房地產(chǎn)等純屬盈利性質(zhì)的用途，政府就不應(yīng)該啟動(dòng)征地權(quán)。由于我國現(xiàn)行法律沒有對“公益”和“經(jīng)營性”作出明確界定，用地性質(zhì)的判別完全由政府隨意確定。事實(shí)上現(xiàn)在不論何種投資主體搞建設(shè)，都是以公共利益為由進(jìn)行征地拆遷。上位法缺乏對下位法和地方政府行為的必要約束，公權(quán)力濫用越來越離譜，致使許多地方掛公益“羊頭”賣商業(yè)“狗肉”以規(guī)避法律，個(gè)別地方甚至已經(jīng)發(fā)展到索性取下“羊頭”公然無視憲法的地步！迄今為止，我國沒有一部規(guī)范房屋拆遷行為的法律，僅有國務(wù)院頒布的專門針對城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)——《城市房屋拆遷條例》。長期以來，大量的農(nóng)村房屋拆遷處于無法可依的狀態(tài)，對農(nóng)民房屋的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，一直采取忽略或放任態(tài)度，甚至根本就沒有獨(dú)立的房屋概念，在可見的法律法規(guī)中，房屋僅被包含在“附著物”之中，嚴(yán)重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。地方政府在辦理農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償事宜時(shí)，主要參照國有土地的城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行，有的甚至連參照的資格都沒有，農(nóng)民公平受償權(quán)利在法律上就受到了不當(dāng)?shù)南拗?，把本該由上位法保護(hù)的農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，移位于下位法，由地方性法規(guī)、規(guī)章及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。這種法律的移位，不能不說是我國法律的一大缺憾。

第二，農(nóng)村土地所有權(quán)缺位。目前，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)不清，是農(nóng)村房屋拆遷農(nóng)民權(quán)益得不到有效保護(hù)的深層次原因。

我國現(xiàn)行《憲法》第十條中規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”農(nóng)民集體所有實(shí)質(zhì)上是一種所有權(quán)主體缺位的所有制。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的代表究竟是誰，集體所有到底又歸誰所有？立法和實(shí)踐中都不甚明確，理論與現(xiàn)實(shí)是兩張皮。土地管理法第８條進(jìn)一步確定了鄉(xiāng)農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和村民小組農(nóng)民集體為農(nóng)村土地集體所有權(quán)的代表，其實(shí)不然。首先，鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織事實(shí)上不存在。政社合一的體制廢除后，不論是在法律規(guī)定中還是事實(shí)上都不存在所謂的鄉(xiāng)農(nóng)民合作社。因而也就找不到一個(gè)代表鄉(xiāng)農(nóng)民集體的組織或機(jī)構(gòu)作為農(nóng)村土地所有權(quán)的代表，法律規(guī)定的鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有，實(shí)際上是無人所有。鄉(xiāng)政府作為一級國家行政機(jī)關(guān)，在法律上不可能成為集體土地的所有者。由于存在著鄉(xiāng)集體土地?zé)o人所有的缺陷，使鄉(xiāng)政府對土地的管理職能與所有權(quán)合二為一，集體土地事實(shí)上成了國有土地。其次，村民委員會也不能作為農(nóng)村土地所有權(quán)的代表。根據(jù)村民委員會組織法（試行）第２條規(guī)定：“村民委員會是村民自我管理，自我教育，自我服務(wù)的基層群眾性自治組織”。村民委員會不是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，而是農(nóng)村群眾性自治組織。因而，它不能成為農(nóng)村集體土地的所有者。再次，村民小組也不能作為農(nóng)村土地所有權(quán)的代表。因?yàn)樵诩彝ヂ?lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后，村小組的組織基本解除了，況且村民小組僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不是一級集

體組織，因而它也不能作為集體土地所有權(quán)的代表。

實(shí)際操作中，農(nóng)民憑借擁有的土地承包權(quán)、使用權(quán)和宅基地是無法獲得平等的談判地位的，無法在承包權(quán)或使用權(quán)讓渡過程中獲得土地增值的最佳收益，而村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組等憑借法律確認(rèn)的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，實(shí)質(zhì)上在代替農(nóng)民行使著補(bǔ)償安置費(fèi)、勞力安置費(fèi)的測算、支配和使用權(quán)，這就難以避免損害農(nóng)民利益的現(xiàn)象發(fā)生。

第三，政府角色錯(cuò)位。農(nóng)村房屋拆遷，政府已經(jīng)不單純是管理者，它的權(quán)力已經(jīng)延伸到對公共資源的商業(yè)運(yùn)作。從法理上講，政府征用的土地用于商業(yè)性目的，不應(yīng)動(dòng)用政府行政征用權(quán)。政府沒有理由為了私人的利益出面去征用另一部分私人的財(cái)產(chǎn)。如果政府以強(qiáng)權(quán)將低價(jià)征用來的土地，高價(jià)出讓給商家、企業(yè)使用，或者用地人給政府某些好處后低價(jià)使用，實(shí)際上政府已經(jīng)充當(dāng)了合伙人的角色。

在農(nóng)村房屋拆遷的實(shí)際操作過程中，政府的角色錯(cuò)位還表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是層層轉(zhuǎn)授行政權(quán)，使農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償?shù)貌坏奖Ｕ?。根?jù)立法法的規(guī)定，被授權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照授權(quán)目的和范圍行使該項(xiàng)權(quán)力，被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給其他行政機(jī)關(guān)。土地管理法等有關(guān)法律規(guī)定，對農(nóng)地征用后補(bǔ)償辦法由國務(wù)院規(guī)定，國務(wù)院授權(quán)給省級政府作出相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，省級政府又授權(quán)給市、縣級政府，把本應(yīng)由上級政府行使的權(quán)力層層下放，本無權(quán)制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基層政府及有關(guān)部門，可以行政文件、命令、通知任意處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。轉(zhuǎn)授權(quán)力的結(jié)果導(dǎo)致地方政府各自為政，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高低無據(jù)，拆遷補(bǔ)償工作失范。二是行政行為缺乏法律邊界，農(nóng)民的公平受償權(quán)利受到不當(dāng)限制。在農(nóng)村房屋拆遷過程中，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)由農(nóng)民與拆遷方簽訂，村組非經(jīng)農(nóng)民授權(quán)不能代理。由于缺乏法律對征用補(bǔ)償法律關(guān)系的界定和規(guī)制，有的地方由鎮(zhèn)政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，“打包”順代處分了農(nóng)民的房產(chǎn)、樹木、青苗等私產(chǎn)，非法剝奪了農(nóng)民的私產(chǎn)所有權(quán)主體地位。三是行政機(jī)關(guān)不當(dāng)干預(yù)，非法剝奪了農(nóng)民的訴訟權(quán)。依據(jù)現(xiàn)行訴訟程序法精神，被拆遷方與拆遷方就拆遷補(bǔ)償有關(guān)問題達(dá)不成協(xié)議，對行政裁決又不服，可以向人民法院起訴。有的地方卻由黨委、政府聯(lián)合發(fā)文：要求黨員、干部、人大代表在拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題上，不得有任何異議。如果拆遷時(shí)，農(nóng)民連基本的訴訟權(quán)都有沒有，就無法保障農(nóng)民作為房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。四是行政權(quán)力過大，行政強(qiáng)制拆遷違法。按照憲法和《立法法》的有關(guān)規(guī)定，政府無權(quán)制定強(qiáng)制拆遷的行政法規(guī)和規(guī)章，更不能借助國家強(qiáng)制力去行營利之目的。第四，補(bǔ)償不到位。在農(nóng)村房屋拆遷實(shí)際操作中，普遍采用的三種補(bǔ)償辦法均有明顯瑕疵。一是“參照法”：即參照城市房屋拆遷進(jìn)行補(bǔ)償。由于房屋所立足的土地性質(zhì)不同，房屋建造成本的形成機(jī)制也不同，再加上中國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)所存在的工農(nóng)身份上的差異產(chǎn)生的福利不同，作為農(nóng)民的集體土地房屋拆遷參照城市房屋拆遷來補(bǔ)償是不妥當(dāng)，也是不合理的。二是“征地法”：即先將土地變性質(zhì)，再行補(bǔ)償。采用先征地后補(bǔ)償，依國有土地房屋拆遷補(bǔ)償，當(dāng)然是方便了。但現(xiàn)實(shí)是，往往發(fā)生在集體土地上的房屋拆遷不具備征地的前提條件。換句話說，這里的房屋拆遷只是也僅僅是集體土地上的行為，不涉及征地問題，拆遷又該如何進(jìn)行？三是“協(xié)商法”：即由拆遷主體和被拆遷主體相互商量決定補(bǔ)償。這種當(dāng)事人之間“私了”的辦法，由于缺乏法律法規(guī)依據(jù)，很容易埋下矛盾的種子，一旦成訟，兩敗俱傷，后患無窮。同時(shí)，由于被拆遷方農(nóng)民了解情況相對較少而處于弱勢，易出現(xiàn)不合理的傷農(nóng)補(bǔ)償結(jié)果。

如何有效地保護(hù)農(nóng)民合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷行為，這不僅是一個(gè)法學(xué)理論問題，而且是實(shí)際工作中迫切需要解決的社會問題。為此，筆者建議：

（一）確立科學(xué)的發(fā)展觀，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民群眾合法權(quán)益。在農(nóng)村房屋拆遷工作中，各級政府要確立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的發(fā)展觀，堅(jiān)持以人為本，以人民利益為根本出發(fā)點(diǎn)，樹立“善待人民群眾”的觀念，做到權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀，切實(shí)維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。要充分考慮被拆遷的農(nóng)民群眾的可承受能力，及時(shí)化解農(nóng)村房屋拆遷中各種

矛盾，確保農(nóng)村的社會穩(wěn)定。

（二）完善現(xiàn)行法律，規(guī)范拆遷行為。在憲法修正案已通過的前提下，為防止農(nóng)村征地和拆遷工作中的政出多門、政策前后矛盾、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)混亂等現(xiàn)象的出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)社會發(fā)展客觀規(guī)律，盡快對有關(guān)拆遷的法律法規(guī)進(jìn)行一次全面的審查，按照憲法和基本法律的要求，對于涉及農(nóng)村房屋拆遷的一些具體問題進(jìn)行分析和研究，該修改的修改，該廢止的廢止，把成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法，上升為國家意志，用立法的形式固定下來，制定出合乎民意的新規(guī)定，規(guī)范農(nóng)村征地和拆遷行為。

（三）規(guī)范征地拆遷主體，正確界定公共利益的性質(zhì)。在拆遷工作中，由于地塊的用途不同，政府所起的作用也應(yīng)有所區(qū)別。征地拆遷權(quán)作為國家的強(qiáng)制性權(quán)力，只能由政府行使，并嚴(yán)格用于公共利益的需要，經(jīng)營性項(xiàng)目用地不能啟動(dòng)國家的權(quán)力。房屋拆遷立法應(yīng)將出于商業(yè)目的與出于社會公益目的的拆遷區(qū)別開來。

（四）規(guī)范政府行為，建設(shè)法治和服務(wù)型政府。要強(qiáng)化各級政府的法治理念，規(guī)范抽象行政行為和具體行政行為，提高依法行政的水平；要構(gòu)筑失地、失房、失業(yè)農(nóng)民的社會保障體系，防止“因拆致貧”。借鑒深圳、廣州、佛山等地的經(jīng)驗(yàn)，建立起以土地經(jīng)營權(quán)為中心的股份合作制，以土地入股的方式，將農(nóng)民對集體土地的承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值化，賦予農(nóng)民永久性的集體資產(chǎn)股權(quán)和分紅權(quán)利，使農(nóng)民變成“股民”，建立“以土地?fù)Q社?！钡男聶C(jī)制，建立有效的農(nóng)民社會保障安全網(wǎng)絡(luò)。要抑制房價(jià)的過快增長，加快中低價(jià)商品房的建設(shè)，適當(dāng)提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓失房群眾買得起房。對拆遷農(nóng)民中買不起房的特殊困難群體，實(shí)行“廉租屋”制度。要堅(jiān)決杜絕征地、拆遷工作中的不文明行為，把文明執(zhí)法和依法行政統(tǒng)一起來，切實(shí)履行好政府的公共服務(wù)職能。

（五）完善拆遷程序，加強(qiáng)監(jiān)督管理。要建立農(nóng)村征地拆遷的協(xié)商機(jī)制和司法裁決機(jī)制，把征地拆遷過程納入規(guī)范化、法制化的軌道。要堅(jiān)持“兩公告一登記”制度，提高征地補(bǔ)償安置工作透明度，使被征地農(nóng)民有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。要實(shí)行村務(wù)公開，對征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)的收支、使用情況有農(nóng)民進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)的結(jié)轉(zhuǎn)、收支管理程序。要建立公開、公平、公正的資源性資產(chǎn)配置的新機(jī)制，適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求，推行征地拆遷制度改革，拓寬被征地拆遷農(nóng)民的安置途徑，把征地拆遷補(bǔ)償安置落到實(shí)處。要建立配套的、完善的司法救濟(jì)途徑，減少人為因素對資源配置的干預(yù)和不合理控制，防止和糾正拆遷中發(fā)生的不公正現(xiàn)象，遏制權(quán)力進(jìn)入市場，以健全的司法制度，形成對農(nóng)民利益保護(hù)的最后一道防線，切實(shí)保障和維護(hù)農(nóng)民利益。

淺談農(nóng)村房屋拆遷問題與對策(3)

來源： 教育觀察雜志 作者：

一是貨幣補(bǔ)償方式，貨幣安置補(bǔ)償是市場經(jīng)濟(jì)條件下房屋拆遷一種新的安置方式，通過貨幣支付形式把被拆遷房屋戶的安置房屋推向市場。補(bǔ)償費(fèi)用除了包括房屋及其附屬物補(bǔ)償費(fèi)，土地使用權(quán)外，還應(yīng)包括一定的精神損害賠償金。經(jīng)濟(jì)學(xué)者茅以軾認(rèn)為必須提高現(xiàn)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，他建議應(yīng)在市場價(jià)格的基礎(chǔ)上再加10%比較合適。④貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要以原地搬遷實(shí)物安置標(biāo)準(zhǔn)作為測算的主要依據(jù)。從價(jià)格上給房屋使用人一次性購房款額應(yīng)達(dá)到本地段安置房的成本價(jià)比為合理。

對被拆遷房屋所有人，拆遷人一般應(yīng)按房屋的安置價(jià)格結(jié)合成新評估作價(jià)補(bǔ)償，因此拆除自有自用的私有房屋，拆遷人按上述除一次性貨幣購房款外還應(yīng)給一筆拆除房屋補(bǔ)償費(fèi)。同時(shí)對被拆遷房屋戶的這種一次性貨幣補(bǔ)償?shù)摹百I斷”方式，要建立相關(guān)的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療體制，保障農(nóng)民拆遷戶應(yīng)享有的權(quán)利?，F(xiàn)在白沙村中村民很多是搞副業(yè)養(yǎng)豬，養(yǎng)雞等等，因此建設(shè)了很多設(shè)施和建筑，在補(bǔ)償時(shí)應(yīng)對此部分建筑給予相應(yīng)的補(bǔ)償，同時(shí)，由于村民房屋拆遷只是得到一次性的貨幣補(bǔ)償，而沒有生活保障，因此，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)根據(jù)情況建立起符合村民的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療體制，使村民能夠得到基本的生活保障。

二是在住房安置時(shí)，要堅(jiān)持讓利于民，最大限度地考慮被拆遷人的利益。一方面要堅(jiān)持“以人為本”的原則，想方設(shè)法確保被拆遷戶拆遷安置后的實(shí)際生活水平有所提高，要注意照顧村中不同需求對象對住房置換面積的多樣性需求。農(nóng)村房屋拆遷需要取消以戶籍及有關(guān)條件要求為硬性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。要根據(jù)具體面積和人數(shù)來安排，在安置標(biāo)準(zhǔn)上可以這樣：(1)一至二人戶，原面積不足40平方米，安置面積為40平方米;原面積在40至80平方米，按原面積安置;原面積超過80平方米的，安置面積為80平方米。(2)三人戶，原面積不足50平方米的，安置面積為50平方米;原面積在50至110平方米，按原面積安置;原面積為超過110平方米的，按原面積安置110平方米。

(3)四人以上戶，原人均面積不足15平方米的，人均建筑面積15平方米安置;原人均建筑面積在15至35平方米的，按原面積安置;原人均建筑面積在35平方米以上的，按人均面積35平方米安置。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處合法住房的，應(yīng)合并計(jì)算其原住宅房的建筑面積，這樣就可以很好地照顧到不同家庭的情況。例如，對單身老人或老齡夫婦群體來說，原有面積大都在100平方米左右，還給他原有住房面積，置換成兩套住房，一套自己使用，一套出租流轉(zhuǎn)，可以輔助解決養(yǎng)老生計(jì)。他們雖然享受醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)，但已經(jīng)完全失去社會工作能力。實(shí)踐證明，以這種的置換方式，能夠有效化解相當(dāng)一部分農(nóng)村老人的生計(jì)困難。再比如，對身邊有婚齡子女同居的農(nóng)民，也應(yīng)考慮到他們子女的婚嫁住房需要，適當(dāng)調(diào)整和加大置換面積。還有，為了保障農(nóng)村獨(dú)生子女國策的長效實(shí)施，住房置換也應(yīng)體現(xiàn)某種優(yōu)惠等等。

另一方面對村中那些生活有特殊困難的被拆遷戶要采取一些特殊的優(yōu)惠政策，使他們親身感受到黨的政策的溫暖，千萬不要?jiǎng)硬粍?dòng)用法律法規(guī)嚇唬人，要以一個(gè)平常心進(jìn)行換位思考。在建立被拆遷房屋農(nóng)民基本生活保障制度的同時(shí)，規(guī)定對被拆遷房屋農(nóng)民中的特殊困難群體，包括以往歷次征地已安置和保養(yǎng)的人員，凡符合要求和最低生活保障條件的，允許其按照有關(guān)規(guī)定申辦和享受最低生活保障。同時(shí)可設(shè)立住房保障線，對被拆遷的特殊困難戶給予照顧，規(guī)定被拆遷農(nóng)民獲得的貨幣補(bǔ)償款金額低于本市當(dāng)年最小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房總價(jià)，拆遷人應(yīng)當(dāng)將其拆遷補(bǔ)償款補(bǔ)足到這一標(biāo)準(zhǔn)，保證每一戶被拆遷農(nóng)民至少都能得到一套最小戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房。

三是對于土地征用拆遷房屋的補(bǔ)償，可以采用“分年補(bǔ)貼”建立“以土地?fù)Q社?！钡男聶C(jī)制，建立起以土地經(jīng)營權(quán)為中心的股份合作制，讓農(nóng)民拆遷戶以土地入股的方式，使農(nóng)民成為集體資產(chǎn)或股份有限公司的一個(gè)股民，賦予了農(nóng)民長久擁有集體資產(chǎn)股權(quán)和分紅權(quán)利，而不至于有些農(nóng)民用完補(bǔ)償費(fèi)，使日后的生活失去了經(jīng)濟(jì)來源，成為“貧民”。這種“分年補(bǔ)貼”的長久保障方式，有效地保障了農(nóng)民生活?？傊?，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)遵循公平的原則，公平地補(bǔ)償符合市場經(jīng)濟(jì)的要求，有利于社會的安定。

(三)在政府行為上，要做到如下幾個(gè)方面

一是政府必須從商業(yè)性的拆遷活動(dòng)中完全退出，要轉(zhuǎn)變觀念，改變直接進(jìn)行房屋拆遷或者代替拆遷人進(jìn)行房屋拆遷的錯(cuò)誤作法。政府專心扮演裁判員的角色，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，依法行政。拆遷管理部門要與拆遷單位、拆遷評估機(jī)構(gòu)分離，確保拆遷管理部門獨(dú)立、公正地履行行政管理職責(zé)。即使是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)村公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，也應(yīng)當(dāng)成立項(xiàng)目法人或委托具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)去承擔(dān)，主管部門決不能直接充當(dāng)拆遷人或者接受委托拆遷?？傊?，村中房屋拆遷時(shí)，本地政府都要以正規(guī)程序來進(jìn)行，有相應(yīng)部門管理。

二是對于大旺本地政府轉(zhuǎn)授權(quán)行政方面，要嚴(yán)格根據(jù)立法法的規(guī)定，被授權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照授權(quán)目的和范圍行使該項(xiàng)權(quán)力，被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給其他行政機(jī)關(guān)。按照《立法法》第八條規(guī)定，涉及對民事基本權(quán)利及財(cái)產(chǎn)權(quán)利的調(diào)整只能由基本法律調(diào)整?！稇椃ā返诹l規(guī)定，基本法律的制定主體只能為全國人民代表大會。因此，從法理上說，拆遷房屋應(yīng)由憲法等相關(guān)的上位法作出規(guī)定，并符合嚴(yán)格的法定條件。把本應(yīng)由上位法規(guī)范的拆遷事項(xiàng)應(yīng)該用上位法自行規(guī)定來實(shí)施，不能移位于下位法，由地方性法規(guī)、規(guī)章及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。

三是地方(如白沙村當(dāng)?shù)卣?得到行政授權(quán)行政中，可以建立起法治化的利益表達(dá)機(jī)制，把農(nóng)民的利益表達(dá)行為納入法治化軌道，提高部分執(zhí)法人員的素質(zhì)，對于上訪的農(nóng)民要耐心積極對待，使農(nóng)民的利益能夠得到充分的表達(dá)，又能使政府行為受到嚴(yán)格規(guī)范。

在社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，尤其是在我國農(nóng)村占比例較大的中國，完善農(nóng)村房屋拆遷工作，保護(hù)被拆遷人的利益，是十分重要的，需要政府，社會，人人的共同努力。