第一篇：房地產(chǎn)管理資料1

房地產(chǎn)公司管理思路

一、組織結構

1、前期部 1人

負責處理前期準備工作，公共關系處理

2、技術部

土建結構安裝景觀

3、總經(jīng)辦

客戶服務員物業(yè)

4、營銷部

營銷經(jīng)理銷售員策劃員

5、財務部

合同管理員（成本員）銷售會計出納

6、成本部

招投標預算員（土建、安裝）成本費用

7、工程部

土建安裝景觀

二、重要的文檔

1、項目計劃書

A、前期策劃

B、招投標工作計劃（前期工程合同，施工許可證、打樁、土方、主體、交付）

C、工程進度

D、預決算計劃

E、銷售預算

F、物業(yè)計算

2、成本控制書

根據(jù)實際情況的成本劃分，細化成本核算細節(jié)。

以上1、2點是開發(fā)大綱

三、工作重點：

1、資金計劃 完成地基部分直至正負零，支付預算的20%.項目主體封頂，再支付預算的30%，此時共計支付了50%

完成安裝及外墻工程，再支付預算的30%，此時共計支付了80%

通過驗收以后，再支付預算的15%，此時共計支付95%

余下5%暫扣，做為質(zhì)保的維護費用，在合同中規(guī)定期限內(nèi)，如產(chǎn)品出現(xiàn)問題，則叫乙方來維修，如乙方不按約前來，則維修費用由甲方從5%的暫扣款中支付。

按工程形象進度安排整個小區(qū)資金計劃。

第二篇：房地產(chǎn)管理資料

目錄

1.關于《自治區(qū)人民政府關于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》修改情況的專報

2.關于印發(fā)寧夏房地產(chǎn)市場綜合檢測分析工作制度的通知 3.關于召開房地產(chǎn)市場座談會的通知 4.關于召開全區(qū)房地產(chǎn)形勢座談會的通知 5.關于邀請參加房地產(chǎn)市場情況座談會的函

6.關于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)“十三五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃》的通知(寧建（房）發(fā)〔2016〕13號)7.自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳關于提請審定全區(qū)房地產(chǎn)市場去庫存實施意見（送審稿）的請示

8.關于印發(fā)《全區(qū)房地產(chǎn)市場去庫存實施方案》的通知(寧建發(fā)〔2016〕49號)9.關于進一步發(fā)揮住房公積金政策效應支持住房消費的通知(寧建發(fā)〔2016〕86號)10.自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳關于提請審定《關于加快培育和發(fā)展全區(qū)住房租賃市場的實施意見（送審稿）》的請示 11.自治區(qū)人民政府關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(寧政發(fā)〔2015〕88號)12.自治區(qū)人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展租賃市場的實施意見(寧政辦發(fā)〔2016〕184號)13.關于貫徹落實《國務院辦公廳加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》的通知（寧建（房）發(fā)〔2016〕7號）14.關于認真貫徹落實自治區(qū)人民政府加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施意見的通知（寧建（房）發(fā)〔2016〕22號）15.關于印發(fā)《2016全區(qū)房地產(chǎn)管理工作要點》通知 16.全區(qū)房地產(chǎn)去庫存工作督查情況通報（寧建（房）發(fā)〔2016〕23號）

17.關于上報國務院大督查有關表格的緊急通知

18.吳忠市委辦公室人民政府辦公室關于印發(fā)《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施》的通知

19.青銅峽市委人民政府關于青銅峽市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的若干意見

20.關于分析下達2016年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置目標任務的通知(寧城辦發(fā)〔2016〕11號)21.2016年1-7月住房保障工作進展情況通報（〔2016〕5號）22.2016年1-8月住房保障工作進展情況通報（〔2016〕6號）23.全區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況匯報

24.關于銀川市房地產(chǎn)市場去庫存情況自查報告（銀住建發(fā)〔2016〕715號）

25.賀蘭縣房地產(chǎn)去庫存工作匯報

26.關于印發(fā)《全區(qū)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪位顒訉嵤┓桨浮返耐ㄖ▽幗ǎǚ浚┌l(fā)〔2016〕20號）

27.關于開展全區(qū)房地產(chǎn)市場秩序整治督查工作的通知 28.寧夏回族自治區(qū)物價局 住房和城鄉(xiāng)建設廳關于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知（寧價監(jiān)發(fā)〔2016〕22號）29.關于做好全區(qū)房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測平臺建設的緊急通知（寧建（房）發(fā)〔2016〕10號）

30.關于轉(zhuǎn)發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于加快實施房地產(chǎn)交易網(wǎng)簽備案系統(tǒng)建設的督辦函》的緊急通知（寧建（房）發(fā)〔2016〕10號）

31.關于公布2015年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級評定結果的通知（寧建發(fā)〔2016〕55號）

32.關于2015房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行社會責任評價結果的公告（寧建（房）發(fā)〔2016〕4號）

33.關于放寬二級及以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)續(xù)期條件的通知（寧建（房）發(fā)〔2016〕5號）

34.關于進一步做好房地產(chǎn)市場風險防控工作的通知（寧建（房）發(fā)〔2016〕1號）

35.關于做好防范和處置非法集資統(tǒng)計信息報送工作的通知（寧建（房）發(fā)〔2016〕8號）

36.關于開展房地產(chǎn)管理有關工作督查和《寧夏回族自治區(qū)<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》立法后評估工作的通知 37.關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的若干意見（寧建發(fā)〔2016〕6號）

38.關于轉(zhuǎn)發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設部關于開展房地產(chǎn)中介專項整治工作的通知》的通知（寧建（房）發(fā)〔2016〕6號）39.關于開展全區(qū)房地產(chǎn)中介市場專項整治工作的通知（寧建發(fā)〔2016〕70號）

房地產(chǎn)管理資料

老舊小區(qū)整治改造資料

物業(yè)管理資料

老

房 物 舊 地 業(yè) 小 產(chǎn) 管 理 資 料料

管 理 資 料 區(qū) 改 造 資

第三篇：房地產(chǎn)工程成本管理資料

談對萬達房地產(chǎn)工程成本管理的感悟

與我們合作過的造價師問我們：“每次來，看你們都忙忙碌碌，大的工程項目預算都委托給我們做了，你們還有什么可忙的呢？”事實上有很多人都這么問過，到萬達以前，成本管理在我眼里，也只是做好預算，把好結算關。但到了萬達以后，這種觀念有了翻天覆地的改變，對成本管理的概念有了深刻的認識。成本管理并不只是根據(jù)圖紙計算工程量，按照定額套個價，也不僅僅是審核工程結算，核減一些工程費用這么簡單，而是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目對其投資成本所進行的一系列事前控制、事中控制、事后控制的過程。說到底就是如何把項目由設計構思變成現(xiàn)實，在工程質(zhì)量優(yōu)異的前提下，不斷的優(yōu)化成本，確?！堕_發(fā)項目經(jīng)營管理責任書》中各項指標的順利完成。在南昌地產(chǎn)公司，隨著房地產(chǎn)管理公司經(jīng)營管理制度的推行，全員參與成本控制，在成本管理方面也采取了不少好的措施。

一、事前控制最有效的措施是限額設計

成本管理的事前控制最重要的莫過于設計階段的成本控制了，據(jù)有關資料顯示，在規(guī)劃設計階段，對整個工程投資影響最大，可以達到80%以上；在施工圖設計階段，影響工程成本的可能性為10%—15%；而到了工程實施階段，影響工程投資的可能性已經(jīng)只有5%。由此看來，控制工程成本的關鍵在于設計階段。由于施工階段是“按圖施工”，在施工階段所進行的投資控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程費用，實際決定工程項目投資多少，在設計階段就已確定。所以無論從成本管理系

統(tǒng)環(huán)節(jié)看，還是從投資利用、成本控制方面看，設計階段工程成本管理工作不但必要而且很重要。

在對所開發(fā)的樓盤定位以后，作為設計階段成本控制最有利的措施就是限額設計，即根據(jù)各專業(yè)進行投資分解，對工程量指標進行控制，從而既能滿足功能和工藝要求，又經(jīng)濟合理。例：南昌萬達星城一期一區(qū)項目2003年初開工，利潤僅2000多萬元，住宅樓設計時未考慮限額設計，加之同年鋼筋、水泥價格急劇上漲，在主體未封頂時，僅鋼筋、水泥漲價即達800多萬元；之后我們成本部和管理公司一起來做分析，經(jīng)過綜合指標的橫向?qū)Ρ?，認為主要建材含量較高，因此在南昌萬達星城三期一區(qū)工程中采用了限額設計，僅鋼筋一項同比一期一區(qū)降低工程成本約700萬元。因此，南昌公司成本部不間斷的組織業(yè)務研討，在已結算的基礎上不斷整理、歸納綜合指標，已漸成方案研討中限額設計的有力支撐。但限額設計并不是一味地考慮節(jié)省投資，更不是簡單地將投資砍一刀，只有在設計環(huán)節(jié)多參與研討，多方面聽取不同的意見和建議，并經(jīng)過多

次的交流和碰撞，才能把問題想深、想透，才能找出一些

容易忽視但足以致命的問題，才能在服從于經(jīng)營的前提下，真正把好工程成本管理的第一關，并為總體工程成本控制

打好基礎。如三期一區(qū)外墻保溫系統(tǒng)，江西省2005年推行使用保溫節(jié)能系統(tǒng)（含外墻及外門窗），此項費用約1800萬元，且并不屬于原目標成本范圍。是否做，如何做？南昌公司并未一味地從一個角度去看待這個問題，而是召集相關部門進行研討，充分聽取各部門的建議，決定增加此項內(nèi)容，同時調(diào)整售價。目前來看，市場反應效果明顯，且不影響項目利潤指標。

再如：三區(qū)一期景觀方案研討，公司非常重視交通體系的方案研究，并圍繞此方案三次研討，充分了解規(guī)范的基礎上，制訂出在滿足規(guī)范前提下，盡量減少道路面積，以種植為主線營造小區(qū)氛圍的策略，估計減少20%的道路面積，從方案角度即節(jié)約了成本。

二、招投標及合同管理是成本管理過程中不可缺少的環(huán)節(jié)

成本管理還有一個不可缺少的環(huán)節(jié)就是招投標和合同管理階段。一個好的招投標既可使得我們可以從眾多的投標者中選擇裝備精良、技術過硬、管理水平高、社會信譽好、報價合理的優(yōu)秀施工隊伍，又可使得我們得到一個清晰、易操作的經(jīng)濟合同，可為工程成本控制打下良好的基礎；但招投標工作又是一個需各經(jīng)辦部門緊密協(xié)作、經(jīng)常與優(yōu)化設計，合理化方案研討交織的復雜過程，因此招投標作得好，是錦上添花，作得不好，可使得前期工作功虧一匱。從萬達星城一期一區(qū)的費率招標到三期一區(qū)的工程量清單招標，從圖紙一到就招標到標前的圖紙審查研討優(yōu)化后招標，從在施工過程中對主要材料限品牌限價到直接在招標文件中對主要材料直接指定品牌投標單位自主競價，從工程竣工后全部按實結算的結算方式到工程結算時只需合同包干總價加設計變更，不難看出南昌地產(chǎn)公司雖然在招投標的道路上走過了不少坎坷的路程，但也因不斷的努力獲得了一些令人鼓舞的成績。最有感觸的就是南昌萬達星城二期一區(qū)16#、17#樓景觀工程招標，南昌地產(chǎn)公司的高小帆總經(jīng)理和王新龍工程總監(jiān)帶領各專業(yè)設計師、現(xiàn)場工程師和造價師在招標前一同對圖紙進行研討，各抒己見，在既不影響景觀效果，又要將該項目成本控制在目標成本范圍內(nèi)的情況下，找尋研討各種可行的更合理經(jīng)濟的優(yōu)化方案，經(jīng)過好幾個輪回，使得該項目成本從最初的260余萬元降為166萬元，其中僅橋面的木棧道改為仿木紋水泥

壓花地坪一項，不但解決了該橋面需行駛車輛木棧道強度不高易損壞的問題，又使成本降低了14萬元。

通過合同管理規(guī)范合同簽訂的會簽審核體系，使施工過

程中可能出現(xiàn)的各種情況操作起來有法可依、有章可循，為今后的工程結算奠定扎實的路基。隨著管理公司經(jīng)營管

理制度的推行，管理公司建立了全面的招投標制度和合同

管理制度，南昌地產(chǎn)公司也在管理公司的指引下不斷摸索總結如何更好地做好招投標工作，完善招標模式，同時嚴格合同管理，對合同條款逐一進行研討保障合同的嚴謹性，針對不同的工程項目擬訂出相應的合同模塊以提高合同的實用性，并將合同條款融入到招標文件中，使招投標和合同在成本控制方面相輔相成，發(fā)揮更大的作用。

三、成本動態(tài)臺帳與成本預警意識貫穿整個工程實施階段 本帖隱藏的內(nèi)容

成本管理的事中控制主要在施工階段，在這一階段中，工

程施工歷時長、生產(chǎn)工序多、建筑材料多樣、材料價格變

化甚至環(huán)境氣候影響等原因都使得可能遇到的情況復雜多

變，招投標、合同洽談、設計變更、現(xiàn)場簽證、材料限價

等各個環(huán)節(jié)的任何疏忽都可能帶來成本的超支。在這一階

段里成本管理重點是圍繞成本動態(tài)臺帳展開。

有這樣一則消息：美國的伊科諾米季斯一家被稱為該國“最節(jié)約的家庭”，采用“信封體系”理財，即每個月把家中的錢放入一個個信封，分別用于買食物、衣服、汽油、付房租等等，而且永遠不花費超過信封內(nèi)總金額80%的錢…… 南昌公司的所制訂的《工程成本控制實施細則》也暗合此理：在滿足項目目標成本的前提下，按《工程成本控制實施細則》細化后確定出各分項工程的目標合同價、目標設計變更費用、目標現(xiàn)場簽證費用。通過限額設計、招投標將合同價控制在目標合同價范圍內(nèi)；目標設計變更費用的責任部門是規(guī)劃設計部，因設計質(zhì)量引起的設計變更費用不應超過目標設計變更費用，規(guī)劃設計部與設計院簽訂施工圖委托設計時將此控制值寫入合同條款中；目標現(xiàn)場簽證費用的責任部門是工程部，現(xiàn)場簽證費用不應超過目標現(xiàn)場簽證費用，工程部與監(jiān)理單位簽訂工程監(jiān)理合同時將此控制值寫入合同條款中。

成本控制部對設計變更和現(xiàn)場簽證進行“一單一算”，及時掌握已發(fā)生的設計變更及現(xiàn)

場簽證費用。通過將目標成本落實到具體部門、具體責任人，使得人人有成本意識、人人參與成本控制，形成系統(tǒng)的成本管理體系。在這段過程中，成本控制部最重要的職責就是及時將已發(fā)生的工程合同價款、已發(fā)生的工程設計變更、現(xiàn)場簽證費及時匯總到成本動態(tài)臺帳中，隨時對各成本細項進行核算和分析，若有成本細項超支的苗頭出現(xiàn)，立即提出預警，并找出原因，與各相關部門共同商討解決的辦法，采取對應的措施盡量將該細項成本控制在目標成本范圍內(nèi)。對已超支的成本細項，通過成本差異分析，找出超支的原因，在后期的項目中對癥下藥避免類似情況發(fā)生。正是通過對萬達星城一期一區(qū)進行成本差異分析，找出了一期一區(qū)單體樓主體超支的原因主要是施工期間水泥、鋼筋材料價格上漲幅度較大且水泥、鋼筋含量偏高造成該部分費用增加，所以及時提出了對已出圖的二期16#、17#樓進行圖紙優(yōu)化、對即將委托設計的三期一區(qū)進行限額

設計的要求，使得后期項目鋼筋、砼含量大大降低，以達到控制主體建筑成本的目的。

四、工程結算審核是事后控制的最后階段

工程結算的審核在成本管理過程中的作用同樣不可小看，是否能真正將工程成本控制在目標成本范圍內(nèi)，只有工程結算完畢才能體現(xiàn)，同時也是成本管理的一個重要組成部分。工程結算是一個艱苦、漫長、繁瑣的過程，施工過程中的一點一滴都體現(xiàn)在工程竣工結算資料中，對以前歷史的回顧，回顧的清楚，結算就快，反之就慢。需要造

價師用專業(yè)的眼光、豐富的經(jīng)驗、敬業(yè)的精神進行綜合的評判，對工程施工圖紙了然于胸，掌握施工合同條款內(nèi)涵，設計變更簽證條理清晰，竭盡所能排除施工單位一切“鉆空

子”行為，爭取在成本管理的最后關頭，把好成本控制關。

審核前首先應審查相關竣工結算資料，從施工圖紙、施工

合同到工程全過程的動態(tài)資料都要一一核對，力求資料完

整齊全，這樣才能確保審核工作的正常進行。審核時要做

好調(diào)查研究，深入工地現(xiàn)場，準確計算工程量，合理套用

各分項單價，根據(jù)合同規(guī)定選擇費用標準，逐條逐項進行

計算、匯總，特別是現(xiàn)場簽證費用，應審核其合理性和有

效性，不能見有簽證就給予計量，杜絕和防范不實際的開

支，確實降低工程成本實現(xiàn)經(jīng)濟效益。萬達星城一期消防

道路工程結算時，現(xiàn)場簽證了機械臺班進出場費用，通過

向現(xiàn)場工程師了解工地現(xiàn)場情況，結合合同條款中“總價包

干，合同價款中包含了施工過程中發(fā)生的大型機械進出場

費用”的明確規(guī)定，認定該簽證單不予計算。工程結算審核

完成后，是結算成果的總結、分析階段，將結算成果與目

標成本進行對比，找到差異、分析原因、揚長避短、總結經(jīng)驗教訓，變“被動”為“主動”，為下一個項目改進功能、降低成本打下堅實的基石。

五、管理

成本管理包括內(nèi)部管理及外部管理，只有管理順了，執(zhí)行力才會得到體現(xiàn)。高小帆總經(jīng)理再三強調(diào)房地產(chǎn)公司有三個延伸部門，其中成本控制部的延伸部門就是咨詢單位，對于咨詢單位的管理就是外部管理。由于南昌是近兩年才大批量開發(fā)的地區(qū)，因此咨詢部門更多的僅僅限于預（結）算的編審，對房地產(chǎn)公司深層次的服務不夠。這就要求南昌成本部用更多的精力來進行各種方案研討的準備工作，同時加強對咨詢公司所出成果的復核。我們成本部不定期的邀請承擔我司咨詢工作的項目技術負責人共同對我司外委項目及南昌相類似項目各類指標進行探討、交流，充分讓其意識到品牌房地產(chǎn)公司的需求，讓其意識到品深層次的咨詢需求在南昌也是有市場的，逐步提高這些咨詢公司的服務標準與工作積極性。

成本控制是整個公司的事情，而絕非是成本部一個部門的事情，成本控制需要各業(yè)務部門乃至公司全體成員的參與，因此對內(nèi)作好服務與監(jiān)督是內(nèi)部管理。萬達集團制度規(guī)范，要求嚴格，每人對制度理解參差不齊，因此效率與管理這一矛盾經(jīng)常呈現(xiàn)。為此成本部再三強調(diào)服務的質(zhì)量與服務的態(tài)度，并對付款的審核、合同的會簽、設計變更的審批及結算作出了明文的時效規(guī)定，并按緊急程度進行不同的劃分，對確實在規(guī)定時間內(nèi)完成不了的，及時匯報，一事一議……通過上述措施，公司的辦事效率得到一定的提高。

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，成本管理已成了“萬達”競爭制勝的重要手段。合理控制成本，提高投資效益，在踐中不斷的完善我們的成本管理工作始

終是我們努力的目標。

前提條件是，你去應聘一家公司的崗位，你從

來沒有從事過相關的工作，面試官問你，你覺得你來應聘這個崗位，自己最大的優(yōu)勢是什么？該怎么回答呢，專業(yè)也不對口，也沒做過類似工作

自學能力強，不會的可以通過自己的努力盡快達到崗位技能。2.能融入團隊，能服從主管的領導。3.能吃苦，認真負責。

第四篇：房地產(chǎn)甲方代表常用資料與資料管理(DOC)

目錄

第一章：項目決策階段 第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

三、規(guī)劃設計

四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標

第三章：工程建設階段

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場地平整，達到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件

4、施工圖紙及施工資料準備

5、施工材料和施工設備的準備

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)

8、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗

9、組織圖紙會審、設計交底

10、編制工程進度計劃

11、設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

二、商品房銷售及按揭辦理

三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》

四、申辦建設工程規(guī)劃驗收

五、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》

六、物業(yè)移交 第五章：交付使用階段

從開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。

第一章： 項目決策階段

產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會（企業(yè)主）批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進行可行性研究。

1、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：(1)項目概況;(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置;(3)市場分析和建設規(guī)模的確定;(4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給及資本運作方案;(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護;(7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究;(8)開發(fā)建設節(jié)點計劃;(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;(10)結論及建議。

2、可行性研究成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。

3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

4、可行性研究按5個步驟進行：

(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項;(2)調(diào)查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財務評價和經(jīng)濟評價;(5)編制可行性研究報告。

5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權。

開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式： 1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權； 3）轉(zhuǎn)讓取得；

4）出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5）聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。

開發(fā)商獲取土地使用權的程序土地使用權有償出讓的方式：

出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵嘧屌c土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。

招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應負的責任等。拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。

屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； 2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權屬證明； 7）土地登記申請書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。送土地主管部門。（1）土地使用權出讓

地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。（2）土地使用權劃撥

房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設用地的劃撥手續(xù)。（3）征用土地

征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準。（4）地價評估

市房地局負責城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權申請程序。(1)用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。(5)用地者填寫投標書送達指定方進行投標。(6)收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。拍賣受讓土地使用權申請程序：

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。(5)用地者到指定地點領取競叫牌。

(6)用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。

(7)企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領正式國有土地使用證。屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷。2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。

2、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；

(2)城市功能、用地布局和空間結構的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；

(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設項目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料： 1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2）建設項目批準文件； 3）建設用地規(guī)劃許可證；

4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機構資料。

6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）7）有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內(nèi)，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。

三、規(guī)劃設計

建設工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：

(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據(jù)；

(2)在項目建議書批復后，開發(fā)商應向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設計條件；

(3)規(guī)劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設計機構進行規(guī)劃方案設計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；

(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備條件；

(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；

(6)申領建設工程規(guī)劃許可證，是在項目列入正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。

進行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權才能進行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設計（土地使用）條件 1）建設項目選址申請

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項目選址意見書。建設項目選址意見書的主要內(nèi)容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。2）申辦建設用地規(guī)劃

城市建設用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保證。

3）委托設計單位設計，送審設計方案。申報規(guī)劃要點：

規(guī)劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續(xù)之后，應到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料： 1）建設用地申請；

2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； 3）土地使用證或土地權屬證明； 4）1：2000地形圖。

開發(fā)商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設用地批準書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。c/到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準意見書》。在此階段需要提供的資料為：a1：2000地形圖1份；b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）； c建設項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規(guī)劃方案及光盤）；d“一書一證”及其附件（規(guī)劃設計使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。

2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃氣、園林、等部門審查意見或回執(zhí)；c施工圖3份及光盤。

3、申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：

1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。

4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預留規(guī)劃控制范圍相關，建設單位還須到市級規(guī)劃部門提取道路坐標及其它相關數(shù)據(jù)。

4、申辦《建設工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規(guī)劃許可通知書》應提交以下資料： 1）國有土地使用權證； 2）城市基礎設施配套費收據(jù)； 3）人防費收據(jù)；

4）《建設工程規(guī)劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證；

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本。

5、申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續(xù)；建設工程竣工后3個月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設工程規(guī)劃驗收合格證》。《建設工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料：

1）《建設工程規(guī)劃許可通知書》；

2）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯(lián)系單。

《建設工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時，提交以下資料辦理： 1）變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照； 3）開發(fā)商資質(zhì)證明； 4）土地變更批復； 5）變更后的土地使用證； 6）（土地批租費、使用費）收據(jù)； 7）原建設工程規(guī)劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）； 10）法院裁決項目還應提交判決書。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程

（三）四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設計、監(jiān)理、施工隊伍。項目報建總流程：

建設工程交易中心依法必須進行招標的項目范圍和規(guī)模標準，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建筑的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發(fā)包前,由建設單位或其委托代理機構到相關交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書：立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準的建設用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設項目的報建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。

工程建設項目報建程序：

1)建設單位或其委托的代理機構到建設工程交易中心（建設局）領取《工程建設項目報建表》。

2)按報建表的內(nèi)容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送建設局。

3)工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設計文件審查批準書連同報建表同時提交。

4)屬于試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設項目的投資和建設規(guī)模發(fā)生變化時,建設單位或其委托代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續(xù)。

1、建設項目報建登記 工作內(nèi)容：

填報《建設工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設計文件審查批準書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾妫?/p>

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。報建信息管理：

（1）、建設局核實報建資料，進行現(xiàn)場勘踏（7個工作日內(nèi)）；（2）、將報建信息轉(zhuǎn)至各有關管理機構。

2、審核“一費制”收費認定表、核發(fā)繳款通知填報《建設工程“一費制”收費認定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領取收費認定表（共兩份）；

（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續(xù)；

（三）應繳費用從工程報建開始20日內(nèi)憑建設局（咨詢臺）開具的《市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標價為計算基數(shù)的繳費項目，在招投標監(jiān)督管理機構對招標投標情況書面報告核準前按上述程序辦理。

3、投標申請人投標報名

（一）投標報名、評標、定標的依據(jù)資料：

1、投標申請人的營業(yè)執(zhí)照；

2、資質(zhì)證書；

3、投標申請人信譽檔案資料；

4、項目經(jīng)理有關資料；

5、業(yè)績及其它與投標活動有關的資料。

（二）網(wǎng)上投標報名：

4、招標人根據(jù)工程需要對投標申請人資格預審工作內(nèi)容：

（一）招標人根據(jù)工程需要對投標申請人投標資格預審的，應按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標申請人進行資格預審；

（二）投標申請人到建設局領取資審通知書和購買資格預審格式文件；

（三）招標人采用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少于7家的，應重新發(fā)布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應在市建設局采用隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。

5、投標文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：

（一）招標文件編制標人應根據(jù)招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規(guī)范要求，結合踏勘施工現(xiàn)場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成后應仔細校核，按招標文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數(shù)。采用標準保密化評審技術標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)行。

（二）投標文件的內(nèi)容

1、投標函；

2、施工組織設計或者施工方案；

3、投標報價；

4、招標文件要求提供的其他材料。

（三）投標文件的遞交和接收

1、投標文件的遞交投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改或撤回，補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。并須按招標文件的規(guī)定進行編制、密封和標志。

2、投標文件的接收

在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的規(guī)定進行密封和標志，并做好接收時間的記錄，未按時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會工作內(nèi)容：

（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招投標監(jiān)督管理機構的監(jiān)督下，通過市建設工程交易中心計算機系統(tǒng)按規(guī)定隨機抽取評委，并提供以下資料：

1、《建設局抽取評標評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設面積為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳款憑據(jù)。

（二）由建設局指定專人通知評委參加評標；

（三）建設局負責將已抽取評委的詳細資料及通知結果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人和招投標監(jiān)督管理機構簽收保存。

7、開標 工作內(nèi)容 ：

（一）招標人介紹投標單位和招投標監(jiān)督管理部門人員；

（二）當眾檢驗投標文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標書；

（三）報投標標價、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說明的內(nèi)容；

（四）設有標底的公布標底；

（五）招標人填寫開標匯總表，并由投標人簽字認可。

（六）招投標監(jiān)督管理機構進行監(jiān)督管理

8、定標 工作內(nèi)容：

按照中華人民共和國建設部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》進行。招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

9、核準招投標情況報告、中標通知書的簽發(fā)及中標人的公示公告 工作內(nèi)容：

招標人應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向招標投標監(jiān)督管理機構提交招標投標情況的書面報告。在向招標投標監(jiān)督管理機構提交招投標情況書面報告核準時，應提交下列資料：

1、由各收費單位確認的《建設管理收費認定表》；

2、由代理銀行代收專柜開具的以中標價為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳款憑據(jù)。

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程

（四）10、簽訂工程承發(fā)包合同 招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標人應當將合同送管理機構備案。招標條件：

1）勘察、設計招標，應當取得該項目的建設用地規(guī)劃許可證，并辦理建設用地手續(xù)和立項審批手續(xù)

尊敬的領導：

首先，感謝領導及同事在這x個多月里對我工作的支持與幫助。在這里我學到了很多。在xxxx公司這一段時間里，是我工作的寶貴財富，同時這段時間也發(fā)現(xiàn)了自己很多不足之處，需要改進的地方也很多。

因為是做xxxxx工作的關系，與同事朝夕相處，建立了友誼。我從內(nèi)心希望這分友誼能繼續(xù)并永久維持下去。

但是因為我的個人的原因，經(jīng)過深思熟慮的思考，我決定辭去我目前在公司所擔任的職位。對由此為公司造成的不便，我深感抱歉。同時也希望公司考慮到我的個人的實際，對我的辭職申請予以考慮并批準為盼。

最后，我真心希望xxxx公司能在今后的建設與發(fā)展旅途中步步為贏，蒸蒸日上!

此致

敬禮!

辭職人：YJBYS

20XX年XX月XX日

第五篇：房地產(chǎn)銷售資料

甘肅晟大集團公司財務管理制度

第一章 總則

第一條 為了加強公司的財務工作，目的為提高公司經(jīng)濟效益并發(fā)揮財務管理在公司經(jīng)營中的積極作用，特制定甘肅晟大公司財務管理制度。

第二條 本財務管理制度根據(jù)財政部2006年頒布的《企業(yè)會計準則》，結合我公司財務管理的實際情況而制定。

第三條 企業(yè)內(nèi)部財務管理制度的基本原則是建立健全企業(yè)內(nèi)部財務管理制度，規(guī)范會計確認計量和報告，保證會計信息質(zhì)量。

第四條 財務管理制度的任務是；做好公司各項財務收支計劃、控制、分析、考核工作，有效利用公司的各項資產(chǎn)，提高公司經(jīng)濟效果。

第五條 集團公司以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，建筑施工、物業(yè)管理、商貿(mào)、酒店多元化產(chǎn)業(yè)組成的各自獨立的法人單位，實行獨立核算并以全部資產(chǎn)對負債承擔有限責任，對集團公司下達的各項經(jīng)濟指標，技術指標承擔責任。

第二章 機構設置及原則

第六條 集團各公司會計機構的設置（撤消）必須經(jīng)集團公司審批，會計人員實行集團公司委派制，會計人員崗位調(diào)整必須報集團公司財務部批準，會計人員必須接受集團財務的業(yè)務指導。

第七條 會計崗位必須設置會計專業(yè)人員，會計、出納不得由一人兼任，設置會計主管一人。

第八條 集團各公司需要根據(jù)自身的經(jīng)營模式建立及完善各項財務制度，財務崗位細分，責任明確。

第九條 在崗的會計人員必須持有財政部頒發(fā)的《會計人員從業(yè)資格 1

證》，各公司不得自聘和借用財務人員。如因工作需要調(diào)整會計人員必須報集團公司主管部門，經(jīng)批準后，方可調(diào)整。

第十條 會計核算一律采用權責發(fā)生制，記賬方式一律采用借貸記賬法，會計計量一律采用歷史成本，會計科目依據(jù)《企業(yè)會計準則》及行業(yè)特點設置（如不能滿足會計核算的要求可增加或減少會計科目），會計期間定為公歷1月1日至12月31日。

第十一條 會計人員嚴格遵守《會計法》，處理公司的各種會計事項。第十二條 集團公司定期或不定期的檢查或抽查公司的財務工作，各公司財務部門予以配合第三章 資產(chǎn)管理（流動資產(chǎn)及固定資產(chǎn)管理）

第十三條 現(xiàn)金管理，集團各公司財務部門應設置現(xiàn)金日記賬，所發(fā)生的現(xiàn)金收支必須通過出納人員，由出納人員根據(jù)會計憑證按照業(yè)務發(fā)生的順序逐筆登記，做到日清日結，賬款相符。嚴禁白條抵沖庫存現(xiàn)金。月末賬實相符，并于總賬余額核對。

第十四條 銀行存款管理，集團各公司根據(jù)業(yè)務需要在其所在地銀行開設賬戶進行存取款以及各種收支轉(zhuǎn)賬業(yè)務的結算，只允許開基本戶，如有特殊需要可申請開設專項資金賬戶和臨時賬戶，并上報集團公司財務部門備案。銀行存款日記賬應按照收支逐筆登記，及時準確與所開戶銀行核對，月末編制銀行存款調(diào)節(jié)表。

第十五條 應收款項及預付款項管理，應收和預付款項是資產(chǎn)的一個重要組成部分，包括其他應收、應收票據(jù)、應收賬款、預付賬款。應收和預付款項的發(fā)生按債務人進行明細核算，按發(fā)生時間確定賬齡，集團各公司應遵循會計謹慎性原則，及時清理債權。

第十六條 存貨管理，存貨是指企業(yè)為正常施工建設和銷售等儲存的各種存貨資產(chǎn)，包括原材料、庫存材料、周轉(zhuǎn)材料、低值易耗品、委托加工材料、在建開發(fā)產(chǎn)品、已完開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、及周轉(zhuǎn)房。存貨以取得的形式確認價格。存貨設置數(shù)量、金額明細賬，建立

存貨的入庫、出庫制度。存貨入庫、出庫一律采用實際成本核算。當有存貨被生產(chǎn)耗用、對外銷售，將已耗、已售存貨的成本予以結轉(zhuǎn)。為了保證集團各公司存貨數(shù)量的準確性，做到賬實相符，應當定期盤點，每年年末必須進行全面盤點，盤點結果如與賬面不符，應于期末前查明原因，并根據(jù)公司的管理權限批準后在期末結帳前處理完畢。周轉(zhuǎn)材料根據(jù)預計使用年限按其賬面價值進行攤銷，加強實物管理，設置在庫、在用、攤銷明細科目進行核算。低值易耗品采用五五攤銷，并設置備查賬。

第十七條 固定資產(chǎn)管理，固定資產(chǎn)取得的形式有購置、自建、投資者投入、融資租入，不論何種取得形式，固定資產(chǎn)入賬價值都以實際發(fā)生價值入賬。固定資產(chǎn)的折舊方法一律采用平均年限法，每季計提折舊，預計殘值率在5%，固定資產(chǎn)使用年限，參照有關規(guī)定執(zhí)行。臨時設施的計價以實際成本的計價，臨時設施的攤銷在工程建設期內(nèi)按季進行攤銷，當月增加的當月不攤，當月減少的繼續(xù)攤銷，從次月起停止攤銷。固定資產(chǎn)的清理核算，設置清理科目。固定資產(chǎn)的盤盈、盤虧、報廢、價讓、損失必須由固定資產(chǎn)實物管理部門辦理相關手續(xù)，報集團公司批準后，方可進行賬務處理。

第十八條 無形資產(chǎn)的管理，企業(yè)購入的土地使用權或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權按照實際支付的價款，作為實際成本。第十九條 資產(chǎn)的各項減值準備，根據(jù)稅法規(guī)定做出處理。

第二十條 集團各公司根據(jù)自身的經(jīng)營模式按照稅法規(guī)定，繳納各種稅費。

第四章 收入、成本、費用

第二十一條 收入管理，集團各公司按照企業(yè)日常經(jīng)營活動在企業(yè)的重要性，可將收入分為主營業(yè)務收入，其他業(yè)務收入等。如實確定收入的實現(xiàn)，不得隱瞞，虛報。

第二十二條 成本費用管理，按《企業(yè)會計準則》成本項目進行歸集

核算，集團各公司根據(jù)自身經(jīng)營模式和成本核算對象設置相應的成本費用項目。月末結轉(zhuǎn)成本、費用，與收入相匹配。集團各公司業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費、折舊費均按稅法規(guī)定扣除限額執(zhí)行。

第五章 財務報表

第二十三條 集團各公司每季報送的財務報表有：資產(chǎn)負債表、利潤表、債權債務表、費用明細表、應交稅金明細表、收入明細表、成本明細表、存貨明細表、財務狀況說明書；年終加報現(xiàn)金流量表。第二十四條 會計檔案的管理，會計憑證、賬簿、報表及其它會計信息資料按照國家規(guī)定建立檔案，妥善保存。查閱會計檔案要嚴格遵循相關制度，并辦理借閱登記手續(xù)，不得隨意將會計檔案攜帶外出，本單位人員調(diào)閱需經(jīng)會計主管人員同意，外單位人員調(diào)閱需有介紹信，經(jīng)會計主管同意，并報單位財務主管批準。

第六章 附則

第二十五條 本制度由集團公司財務部解釋。

第二十六條 本制度自頒布之日起執(zhí)行。

二〇一二年 三月