第一篇：物業(yè)管理收費(fèi)存在的問題

物業(yè)管理收費(fèi)存在的問題

1、收費(fèi)方式不規(guī)范、收費(fèi)難度大

價(jià)格主管部門規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。目前主要有兩種收費(fèi)方式：一是對新開發(fā)的住宅小區(qū)采取在新房交付時(shí)與商品房結(jié)算價(jià)格捆綁在一起扣收當(dāng)年費(fèi)用的方式;二是對老用戶采用上門催收的方式。前者一次性收費(fèi)，效果較好，但具有強(qiáng)制性，與物管收費(fèi)的規(guī)章相抵觸，并屬于短期行為;后者收費(fèi)物業(yè)管理人員與業(yè)主正面接觸，收費(fèi)的效果很大程度取決于業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理的相互理解和配合程度，實(shí)際操作難度較大，從而導(dǎo)致收費(fèi)難，收費(fèi)率低，企業(yè)資金缺口大，嚴(yán)重出現(xiàn)虧損。面對這種局面，物業(yè)管理企業(yè)又缺少必要的、行之有效的制約手段，而有部分居民有償服務(wù)的意識不強(qiáng)，他們在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)的同時(shí)，總希望少交費(fèi)，甚至于不交費(fèi)，因此雙方往往產(chǎn)生矛盾甚至發(fā)生沖突。

2、收費(fèi)和服務(wù)不透明，沒有公示制度

現(xiàn)在新建的住宅小區(qū)普遍需要物業(yè)管理服務(wù)，但有些小區(qū)業(yè)主住了幾年還沒有成立業(yè)主委員會，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏監(jiān)管，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受哪些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費(fèi)用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)帶有一定的隨意性，不服務(wù)、少服務(wù)、服務(wù)不到位的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則，對此業(yè)主意見很大，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，甚至發(fā)生互相埋怨、扯皮的現(xiàn)象，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

3、住宅小區(qū)停車場收費(fèi)問題存在爭議，小區(qū)停車收費(fèi)屬政府定價(jià)，目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場是免費(fèi)的，但有一些小區(qū)的車位已賣給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理的需要，用于彌補(bǔ)路燈、水電及管理人員開支，收取了車位管理費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)等費(fèi)用，這些都屬于停車收費(fèi)衍生出的項(xiàng)目，應(yīng)該采用什么樣的價(jià)格形式來管理尚無有效依據(jù)。

第二篇：物業(yè)管理收費(fèi)現(xiàn)狀存在問題的調(diào)查

物業(yè)管理收費(fèi)現(xiàn)狀、存在問題的調(diào)查

及健康發(fā)展的建議

房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大量的住宅小區(qū)、高檔樓宇、各

類建筑投入市場，加快了建設(shè)現(xiàn)代化城市的步伐，城市的面貌發(fā)生了巨大的變化。物業(yè)管理是房地產(chǎn)改革發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對生活、工作環(huán)境的要求不斷提高，派生出的新興的服務(wù)行業(yè)。

實(shí)施物業(yè)管理有力地改善了廣大業(yè)主、使用人的生活環(huán)

境，維護(hù)了社區(qū)安定，有力地提升了居民的管理意識和文明程度，有力地提高整個(gè)城市的治理水平，以充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，有力地?cái)U(kuò)大了社會就業(yè)和實(shí)施在就業(yè)工程，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

為了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)狀，規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為，促進(jìn)我縣物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。近日，我們對全縣14家物業(yè)管理企業(yè)的管理、收費(fèi)等情況進(jìn)行了一次調(diào)查，調(diào)查的情況是：

一、物業(yè)管理企業(yè)的基本情況、我縣物業(yè)管理類型已從單一的住宅物業(yè)發(fā)展到涉及大

廈、工業(yè)區(qū)、辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院等物業(yè)，服務(wù)內(nèi)容從單一的住宅物業(yè)發(fā)展到包括房屋及相關(guān)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)環(huán)境保潔、綠化管養(yǎng)、生活服務(wù)等配套服務(wù)。我縣物業(yè)管理企

1業(yè)共14家，從業(yè)人員近300人，其中，家政服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)1家，單位后勤管理性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（不收取物業(yè)管理費(fèi)）1家，住宅物業(yè)管理的企業(yè)12家。

二、收費(fèi)現(xiàn)狀

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。是根據(jù)省、市有關(guān)規(guī)定制定的。首先對物業(yè)管理等級進(jìn)行評定；其次組織各方面的代表召開聽證會廣泛聽取各方面代表的意見；三是根據(jù)評定等級、物業(yè)管理服務(wù)成本，具體制定各住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

住宅小區(qū)物業(yè)管理等級的評定，是根據(jù)市物價(jià)局、房管局《關(guān)于印發(fā)濰坊市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)試行辦法的通知》的規(guī)定，會同房管局進(jìn)行等級評定。等級評定的主要內(nèi)容：對物業(yè)管理小區(qū)的管理運(yùn)作、房屋的管理及維修養(yǎng)護(hù)、保安消防及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施設(shè)備場所、園林綠化、區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理和經(jīng)營服務(wù)、管理人員素質(zhì)、社區(qū)文化活動(dòng)、投訴處理及用戶評議等十項(xiàng)48條作為評定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，等級評分標(biāo)準(zhǔn)按百分制評定，即95分（含）以上為一級，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米建筑面積0.45-0.50元；85分（含）至95分為二級，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米建筑面積0.35-040元；75分（含）至85分為三級，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米建筑面積0.25-0.30元；65分（含）至75分為四級，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米建筑面積0.15-0.20元；65分以下限期整改。

目前我縣物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)執(zhí)行建筑面積每平方米0.30元—0.10元。

家政性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商制定，單位后勤管理性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，只服務(wù)不收費(fèi)，人員及所需費(fèi)用有單位負(fù)擔(dān)。

2、水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)

水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)為代收費(fèi)項(xiàng)目。水電供應(yīng)企業(yè)抄表到各物業(yè)管理服務(wù)單位，各物業(yè)管理服務(wù)單位按用量再收取到小區(qū)各住戶。這種管理形式往往造成各住戶用量與總量不相符，水電損耗需分?jǐn)偟礁髯?。這個(gè)問題是全國面上的問題，也是造成物業(yè)管理投訴較多的問題之一。垃圾清運(yùn)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)為環(huán)衛(wèi)處代收。、取暖費(fèi)

取暖費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，是在對供暖企業(yè)進(jìn)行成本監(jiān)審并召開聽證會的基礎(chǔ)上，制定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三、物業(yè)管理及收費(fèi)存在的問題

1、物業(yè)管理因建設(shè)遺留問題生弊端。一是房地產(chǎn)開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司仍占有相當(dāng)大的比例，屬誰開發(fā)誰管理的父子關(guān)系，許多前期開發(fā)遺留的問題如配套設(shè)施不完善、銷售期間的承諾不兌現(xiàn)等遺留到使用階段，從而造成開發(fā)商和業(yè)主的大量矛盾顯化在物業(yè)管理環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)、無力也無法解決這些矛盾，結(jié)果是物業(yè)企業(yè)帶開發(fā)商受過；二是開發(fā)與管理不規(guī)范。目前往往是開發(fā)商在基礎(chǔ)設(shè)施、公

用設(shè)施未完全竣工的情況下就交付物業(yè)公司管理，給物業(yè)管理部門造成了管理的難度，影響了小區(qū)的等級標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)貌和服務(wù)質(zhì)量。

2、物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)存在著矛盾。物業(yè)管理的收費(fèi)與服務(wù)問題是當(dāng)前居民投訴的熱點(diǎn)問題之一，也是物業(yè)管理企業(yè)反映較強(qiáng)列的問題。居民有償服務(wù)意識不強(qiáng)，只享受服務(wù)，不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)；而部分物業(yè)管理公司只收費(fèi)，但服務(wù)不到位，特別是對一些小規(guī)模、公建配套設(shè)施不齊全的老住宅長期處于沒有物業(yè)管理，無人過問的狀態(tài)。

3、物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)項(xiàng)目多。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司代收的項(xiàng)目有水、電費(fèi)、有線電視費(fèi)、衛(wèi)生垃圾處理費(fèi)等。有的管理企業(yè)在收取代收費(fèi)項(xiàng)目過程中，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，加大了居民的負(fù)擔(dān)。

4、水電供應(yīng)企業(yè)委托物業(yè)公司收取水電費(fèi)的規(guī)定沒有落實(shí)，水電費(fèi)的管理與收取不統(tǒng)一、不協(xié)調(diào)。目前水電費(fèi)的收取存在兩級管理問題，損耗的水電費(fèi)只能由住戶承擔(dān)。再加上部分小區(qū)開發(fā)建設(shè)早，基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施老化。主要表現(xiàn)在道路、路燈、水、電、管網(wǎng)等方面，勢必造成水、電跑漏，再加上個(gè)別住戶素質(zhì)低，偷電、滴水現(xiàn)象嚴(yán)重，更加大了水電費(fèi)的損耗，加大了居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，這個(gè)問題成了物業(yè)管理與收費(fèi)居民投訴最熱點(diǎn)問題。

5、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，制約著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是2002年根據(jù)市物價(jià)局、房管局《關(guān)

于印發(fā)濰坊市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)試行辦法的通知》規(guī)定執(zhí)行的。一方面，近年來，隨著經(jīng)營成本的快速提升，物管企業(yè)已入不敷出，整體虧損面進(jìn)一步拉大，低收費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)格嚴(yán)重制約著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。另一方面，住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃不規(guī)范、不完善，部分住宅小區(qū)規(guī)劃比較小，有的不足百戶；有的小區(qū)在開發(fā)過程中就出售，入住率低，收取的物業(yè)管理費(fèi)少，物業(yè)管理難以維持正常運(yùn)行，容易造成管理服務(wù)不到位的問題。

6、物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)不高。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)從業(yè)人員多數(shù)屬于半路出家，相當(dāng)多的人員來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，這些人員未受過正規(guī)的管理技能培訓(xùn)，缺乏傳統(tǒng)的物業(yè)管理知識，缺乏必備的綜合協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)和能力。

7、小區(qū)業(yè)主委員會不健全。目前大部分小區(qū)未成立業(yè)主委員會，物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題不能及時(shí)解決，容易在業(yè)主與物業(yè)管理公司出現(xiàn)矛盾。

四、物業(yè)管理收費(fèi)健康發(fā)展建議

1、加強(qiáng)物業(yè)管理，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，加強(qiáng)建、管銜接管理。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，加強(qiáng)接管驗(yàn)收，明確建、管責(zé)任，切斷開發(fā)商與物業(yè)公司的父子關(guān)系，避免建、管企業(yè)而產(chǎn)生的種種矛盾，切實(shí)做好物業(yè)管理工作。

2、加強(qiáng)對物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)的管理。一是建議隨著經(jīng)營成本的提升適當(dāng)提高物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格按

照《住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn)》在等級評定、成本監(jiān)審和召開聽證會的基礎(chǔ)上制定各項(xiàng)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各物業(yè)公司對各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，自覺接受社會和業(yè)主的監(jiān)督。二是水電費(fèi)等代收費(fèi)項(xiàng)目實(shí)行一級收費(fèi)按實(shí)結(jié)算或統(tǒng)一劃卡制度，減少居民與物管企業(yè)的矛盾，減輕居民不必要的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

3、進(jìn)一步提高科學(xué)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)物業(yè)管理收費(fèi)向著規(guī)范化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。建立健全各項(xiàng)物業(yè)管理制度，成立業(yè)主委員會及時(shí)解決內(nèi)部問題；切實(shí)搞好住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)對老住宅小區(qū)的建設(shè)改造，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和小區(qū)檔次水平。

4、抓好隊(duì)伍建設(shè)，提高從業(yè)人員的素質(zhì)。要加強(qiáng)員工的經(jīng)?；?、制度化業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高員工的素質(zhì)，所有從業(yè)人員必須持證上崗，多學(xué)習(xí)、多取經(jīng)不斷提高業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水平，為物業(yè)管理健康發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

第三篇：物業(yè)管理中存在的問題

物業(yè)管理中存在的問題

——以老校宿舍物業(yè)管理為例 摘要：物業(yè)管理中，高校住宅小區(qū)的物業(yè)管理是比較特殊的一種，文章以山大老校宿舍物業(yè)管理為例，分析高校物業(yè)管理現(xiàn)狀，找出其中的問題，結(jié)合物業(yè)管理的相關(guān)知識，提出個(gè)人建議。關(guān)鍵詞：高校 住宅小區(qū) 物業(yè)管理

隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)行業(yè)得到了越來越多的重視。各大高校為了方便教職工的工作，也都建設(shè)了本校的職工宿舍，因其住戶多為本校教職工，所以在物業(yè)管理上與普通住宅小區(qū)的情況有所不同。為了了解物業(yè)管理中存在的問題及解決對策，我采訪了山大老校宿舍的物業(yè)管理部門，在交談中對物業(yè)管理有了更進(jìn)一步的認(rèn)識。

山東大學(xué)老校二、三、四宿舍的物業(yè)管理歸屬于山東大學(xué)第二項(xiàng)目部，并非是某個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理公司。該項(xiàng)目部服務(wù)的范圍有老校第二宿舍的十三棟樓，第三宿舍的七棟樓，第四宿舍的兩棟樓，共計(jì)約1400位住戶，其中絕大多數(shù)為山大教職工。

一、物業(yè)管理中存在的問題

1、物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系

我國現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所轉(zhuǎn)變而來,管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理等各個(gè)環(huán)節(jié),時(shí)間跨度大,涉及部門多,需要專業(yè)的人員進(jìn)行管理和服務(wù)。然而若是開發(fā)商自己成立物業(yè)公司，在專業(yè)水平上必然不及獨(dú)立的物業(yè)公司。招標(biāo)是選擇物業(yè)公司的一個(gè)很有效的方式，通過競爭來督促各物業(yè)公司用最好的資源為住戶服務(wù)，若沒有招標(biāo)而是通過其他方式選擇物業(yè)，則缺少競爭優(yōu)勢，容易造成物業(yè)人員工作上的懈怠。負(fù)責(zé)山大老校宿舍物業(yè)管理的并非專門的物業(yè)公司，而是山東大學(xué)第二項(xiàng)目部，是學(xué)校機(jī)構(gòu)的一個(gè)組成部分，其管理的職能大大超過了服務(wù)職能，造成物業(yè)人員服務(wù)意識薄弱。

2、物業(yè)公司與住戶脫節(jié)

業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織。有些城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建不及時(shí)，有的未按規(guī)定程序通過民主選舉產(chǎn)生，還有的委員會不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，作用發(fā)揮得不好。比如目前大多數(shù)小區(qū)選舉樓長等職務(wù)都是直接口頭任命的方式，并沒采取民主形式，業(yè)主遇到問題時(shí)也無從知道該向何人反映。在目前得實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用也沒有體現(xiàn)出來。像高校教工宿舍，一般住戶都是學(xué)校職工，有問題都向?qū)W校反映，很少直接跟物業(yè)部門溝通，業(yè)主委員會形同虛設(shè)。

3、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊(duì)伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展,目前,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策

1、積極開展招投標(biāo)機(jī)制

在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期，人們還不適應(yīng)市場的選擇，因此政府應(yīng)加大工作力度，首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行，多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動(dòng)，進(jìn)行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。

2、提高物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)

一支責(zé)任心強(qiáng)、技術(shù)好、素質(zhì)高的人才隊(duì)伍，是物業(yè)管理水平提高的重要保障。例如，對從業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理概論、法律法規(guī)基礎(chǔ)知識、物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造、住宅小區(qū)管理和物業(yè)管理法規(guī)案例分析等為主要內(nèi)容的系統(tǒng)培訓(xùn)，尤其應(yīng)該大力推行從業(yè)人員職業(yè)資格考試，如《物業(yè)管理師職業(yè)資格考試》，以此提

高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力，為建設(shè)文明住宅小區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3、加強(qiáng)對業(yè)主委員會監(jiān)管

業(yè)主委員會作為轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人民主推薦，選舉產(chǎn)生的群眾性自發(fā)組織，充分發(fā)揮其作用，對維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，同物業(yè)企業(yè)一道作好物業(yè)管理工作至關(guān)重要。因?yàn)闃I(yè)主委員會同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上的平等民事主體，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持這原則，有利于發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會和產(chǎn)權(quán)人、使用人三個(gè)積極性。同時(shí)它在物業(yè)管理企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區(qū)入住率達(dá)到一定比例時(shí)，一定要在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門的指導(dǎo)下，要及時(shí)召開產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會，并嚴(yán)格按照民主程序從代表大會代表中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，也只有這樣，業(yè)主委員會才能真正代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并積極配合物業(yè)管理企業(yè)共同管理好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作

目前我國物業(yè)管理中的問題既有物業(yè)管理自身的問題，也有政策法規(guī)不健全的原因，對這些問題的解決要分清不同的性質(zhì)，采取針對性的措施。這不僅需要政府頒布有指導(dǎo)意義、可操作性強(qiáng)的法律法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)也要遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存、求發(fā)展，讓業(yè)主享有更加舒適、安全、健康、文明、和諧的生活環(huán)境。

第四篇：物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在問題

20世紀(jì)80年代，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的開發(fā)，全國住宅小區(qū)逐漸興建起來，由此現(xiàn)代物業(yè)管理從香港傳人內(nèi)地。1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員數(shù)量迅速增加。

進(jìn)入九十年代以來，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，大量的住宅小區(qū)、高層樓宇及其他各類房屋相繼投入市場。如此多的住宅小區(qū)落成，對房地產(chǎn)管理提出了更高、更新的要求。隨著住房體制的深化改革，住宅商品化進(jìn)一步推進(jìn)，產(chǎn)權(quán)多元化格局已經(jīng)形成。一些存量大樓通過置換、調(diào)整使用方向后，也將納入物業(yè)管理市場的軌道。物業(yè)管理這塊“蛋糕”越做越大，其中蘊(yùn)含著巨大商機(jī)，成為行業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。

二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在問題

雖然國內(nèi)物業(yè)管理市場正迅速發(fā)展膨脹，需求日益壯大，然而，綜觀國內(nèi)現(xiàn)在的物業(yè)管理水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定的差距。故此，大膽借鑒香港地區(qū)和國外一些發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，探索符合國際慣例并適合中國國情的物業(yè)管理體系，建立社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理新路，是目前中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的迫切需要。香港地區(qū)和國外專業(yè)及一流的物業(yè)管理公司，進(jìn)入中國內(nèi)地的物業(yè)管理市場發(fā)展亦是必然的路向。由于物業(yè)管理在我國還是一個(gè)剛起步的行業(yè)，所以不可避免存在一系列問題阻礙起發(fā)展。

（一）物業(yè)法規(guī)落后于實(shí)踐

現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度，目前還處于起步階段，存著不全面、不嚴(yán)密、不具體及不夠協(xié)調(diào)的缺陷，相關(guān)法規(guī)精神，因各地物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則均有不同版本，各施各法，上下無法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間明顯存在著不協(xié)調(diào)，甚至相互矛盾。物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)落后于物業(yè)管理的實(shí)踐，故專業(yè)管理公司的管理難度亦相應(yīng)地增加。

（二）物業(yè)管理公約缺乏有力監(jiān)管

由于缺乏有力監(jiān)管，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間，不能夠相互約束各自的權(quán)力和義務(wù)。物業(yè)管理公司對其所管理的物業(yè)內(nèi)的業(yè)主、租戶的管理權(quán)力均來自于物業(yè)管理公約；而物業(yè)管理服務(wù)水平質(zhì)量的高低，則來自物業(yè)管理公司能否有效地執(zhí)行為雙方共同利益而制訂的物業(yè)管理公約規(guī)定。只有物業(yè)管理公司與全體新舊業(yè)主簽署的物業(yè)管理公約，方可界定權(quán)利及義務(wù)。否則，物業(yè)管理公司將無法約束沒有簽署物業(yè)管理公約的業(yè)主來履行其應(yīng)盡的義務(wù)；因而造成物業(yè)管理公司在執(zhí)行日常管理規(guī)定時(shí)，無法約束這些業(yè)主不合理的行為，直接增加了管理難度及造成不必要的糾紛。

（三）物業(yè)管理法規(guī)制度不健全

縱觀市場，實(shí)際上國內(nèi)有不少法規(guī)制度已正式頒布執(zhí)行，這對物業(yè)管理市場的規(guī)范及管理有一定的作用?？墒沁@些法規(guī)制度雖然存在，但相關(guān)政府機(jī)構(gòu)沒有落實(shí)監(jiān)管或監(jiān)管不力，引致漏洞。同時(shí)，在市場上還缺乏針對商業(yè)辦公大廈及商場的物業(yè)管理法規(guī)制度，現(xiàn)階段，物業(yè)管理法規(guī)制度僅局限于住宅物業(yè)，以致專業(yè)的物業(yè)管理公司在管理商業(yè)辦公大廈及商場時(shí)均

無法可依，只能按照其經(jīng)驗(yàn)制訂相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)定，造成各家物業(yè)管理公司因無所適從而各施各法，引起混亂及不必要的糾紛。

（四）部分物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)文化

沒有文化的企業(yè)是沒有希望的企業(yè)，特別是在全球化經(jīng)濟(jì)競爭時(shí)代。沒有錢固然是萬萬不能的，但沒有文化和品格更是萬萬不能的。因此物業(yè)管理企業(yè)也不例外，而目前大部分物業(yè)企業(yè)忽視了這一點(diǎn)，不過這也不足以為奇，畢竟我過物業(yè)行業(yè)剛起步，還未注意到這方面。只要能理解企業(yè)文化對企業(yè)發(fā)展有著極其重要的意義之后，把握機(jī)會，利用企業(yè)文化，相信今后物業(yè)管理企業(yè)會健康快速發(fā)展！

三、就物業(yè)管理企業(yè)今后的發(fā)展提出看法

未來1—3年乃至3—5年內(nèi)，國內(nèi)物業(yè)管理市場不會發(fā)生根本性的變化。只要積極采取應(yīng)對措施，揚(yáng)長避短，繼續(xù)在塑品牌上下工夫，在人才培養(yǎng)上下工夫，在服務(wù)質(zhì)量上下工夫，在服務(wù)方式上下工夫，國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)完全能夠順利地開拓一片新天地。

（一）建立完整、科學(xué)的物業(yè)管理法律體系

建立完整、科學(xué)的物業(yè)管理法律體系已成為物業(yè)管理工作中的當(dāng)務(wù)之急。應(yīng)盡快完善物業(yè)企業(yè)制度，在補(bǔ)充物業(yè)企業(yè)制度的同時(shí)，還要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，只有這樣才能加快物業(yè)行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)代企業(yè)制度具有三方面的要素：第一，私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯；第二，契約為前提的法制操作機(jī)制；第三，機(jī)會均等的市場原則。其中，第三點(diǎn)“機(jī)會均等原則”對我國來說是死穴，是幾乎不可逾越的鴻溝。

（二）、重視人才德放首位

對于企業(yè)來說，沒有最佳人才，只有最適合人才。人才具備的不僅僅是知識，更重要的還是心態(tài)、行為舉止、不說假話，誠實(shí)是成為真正人才的基礎(chǔ)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在培養(yǎng)人才時(shí)把握這一點(diǎn)很重要。

人才是一個(gè)企業(yè)的基石，則德是一個(gè)人的靈魂。因此，物業(yè)管理企業(yè)在用人方面，德一定要放在第一位，即職業(yè)操守、遵守公司規(guī)定和企業(yè)文化。

（三）、物業(yè)管理信息化

我國物業(yè)管理企業(yè)龍頭老大萬科物業(yè)就非常重視管理創(chuàng)新，持續(xù)進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)研究與探索，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益。萬科物業(yè)的管理創(chuàng)新，一個(gè)重要特點(diǎn)就是重視信息化建設(shè)，公司沒年都投入巨資進(jìn)行信息化建設(shè)，是國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)信息化建設(shè)的領(lǐng)跑者。信息化管理不僅能提高工作效率，還能提高服務(wù)質(zhì)量，而且打造了品牌的核心競爭力。

（四）、認(rèn)識企業(yè)文化

企業(yè)文化是企業(yè)經(jīng)營哲學(xué)、價(jià)值取向、道德準(zhǔn)則、行為規(guī)范等要素的綜合體現(xiàn)。企業(yè)文化是企業(yè)之魂，對提升企業(yè)競爭力，對推動(dòng)企業(yè)發(fā)展起著重要作用，它決定了一個(gè)企業(yè)能走多遠(yuǎn)，它明確應(yīng)該怎樣對待顧客，怎樣正確回報(bào)股東，怎樣正確激勵(lì)員工，怎樣正確確定企業(yè)的發(fā)展方向、經(jīng)營策略，怎樣正確維護(hù)與合作伙伴的關(guān)系。

企業(yè)文化是企業(yè)長壽之本，要真正成為中國物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)跑者，就要借助于企業(yè)文化力。企業(yè)文化的力量來源于它的人本思想——對內(nèi)以員工為本，對社會以合作伙伴為本，對客戶以滿足需要為本。

（五）、樹立物業(yè)管理企業(yè)文化核心觀

1.物業(yè)管理之道：相信每一位員工都愿意盡心盡力地做好工作，并不斷追求完美與創(chuàng)新，只要提供一個(gè)適宜的環(huán)境，他們就一定能成功。

2.物業(yè)價(jià)值觀：信任和尊重個(gè)人，鼓勵(lì)主動(dòng)性和創(chuàng)造性，追求卓越的成就與貢獻(xiàn)。在經(jīng)營活動(dòng)中堅(jiān)持誠實(shí)與正直，靠團(tuán)隊(duì)精神達(dá)到共同目標(biāo)。

3.物業(yè)企業(yè)目標(biāo)：

（1）、利潤：爭取足夠的利潤以支持公司的成長，并且提供實(shí)現(xiàn)公司其他目標(biāo)的資金。

（2）、客戶：為客戶提供最高質(zhì)量和最大價(jià)值的服務(wù)和產(chǎn)品，以得到并且保持他們對物業(yè)企業(yè)的認(rèn)同和信賴。

（3）、業(yè)務(wù)：專業(yè)化經(jīng)營，公司參與的業(yè)務(wù)領(lǐng)域應(yīng)能夠發(fā)展和擴(kuò)大公司的技術(shù)和客戶，提供持續(xù)增長的機(jī)會。

（4）、增長：物業(yè)企業(yè)的增長只應(yīng)受限于利潤以及滿足客戶需要的、有創(chuàng)新性的服務(wù)及產(chǎn)品能力。

（5）、員工：使物業(yè)企業(yè)員工分享物業(yè)所創(chuàng)造的成功，按員工的工作業(yè)績提供就業(yè)保證，為員工提供良好的工作環(huán)境和訓(xùn)練機(jī)會，承認(rèn)員工獲得工作的滿意和溝通順暢。

4.質(zhì)量方針：服務(wù)至誠，精益求精；管理規(guī)范，進(jìn)取創(chuàng)新。

5.企業(yè)宗旨：企業(yè)的使命是持續(xù)超越企業(yè)的顧客不斷增長的期望。

四、總結(jié)

隨著我國加入WTO，外來經(jīng)濟(jì)的不斷涌入，新行業(yè)如雨后春筍，占據(jù)不一般的天地。物業(yè)管理作為一個(gè)新行業(yè)有著不可估量的發(fā)展前景，然而我國對于剛起步的物業(yè)行也來說也是不可避免的存在一系列問題阻礙其發(fā)展。相信日后的物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)會發(fā)展的越來越好的，盡管目前存在著一些問題。

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題和難點(diǎn)

住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題和難點(diǎn)

發(fā)布: 2011-10-16 16:56 |作者: 我愛我家 |來源:

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總體上看，長沙縣居住小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展是健康有序的，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展、居民生活水平的不斷提高，對物業(yè)管理提出了一系列新要求，實(shí)踐中也產(chǎn)生了不少新的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在 “二難一少 ”, 即物業(yè)管理收費(fèi)難、小區(qū)停車難、品牌物業(yè)管理企業(yè)少。

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司收費(fèi)難。

造成物業(yè)管理收費(fèi)難的原因多種多樣: 一是受傳統(tǒng)思想觀念的影響，一些居民物業(yè)管理消費(fèi)觀念還未形成；二是部分住戶，受單位改制、拆遷征收等影響而未能就業(yè)，生活比較困難無法負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)； 三是由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產(chǎn)建設(shè)管理過程出現(xiàn)的問題在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)顯現(xiàn)出來，使得業(yè)主入住后不滿而拒付物業(yè)管理費(fèi)； 四是收費(fèi)與服務(wù)脫節(jié)，收了費(fèi)服務(wù)跟不上，或所收費(fèi)用與提供的服務(wù)不匹配而使業(yè)主拒交。

2、住宅小區(qū)停車難。

隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，擁有私家車的家庭越來越多，停車位數(shù)量無法適應(yīng)汽車增長的需求。目前長沙縣縣城住宅小區(qū)停車位比大多只有1:0.6左右,遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)在私家車增長速度對車位的需求。加之，部分車主為了避免支付地下車庫租金或?yàn)榱藞D一己之便，不將車停入地下車庫，導(dǎo)致部分小區(qū)地下有車位，地上停滿車的現(xiàn)象。另外還有部分車主存在占行車道、人行道、小區(qū)走道、綠地停車和違章停車等行為，造成了各方的利益沖突和糾紛投訴，加劇了交通擁擠、惡化了生活居住環(huán)境，給防災(zāi)、安全帶來一定的隱患。

3、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作機(jī)制不規(guī)范、服務(wù)水平和隊(duì)伍素質(zhì)不高。

物業(yè)管理與城市發(fā)展、居民生活水平提升之間還存在不小差距。一是多數(shù)企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；?、社會化、專業(yè)化，總體上仍處于家庭式的粗放型經(jīng)營狀態(tài)。二是小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平難以滿足不同層次居民服務(wù)要求。三是物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)有待提高，部分企業(yè)缺乏必要的設(shè)備和一支懂經(jīng)營、通技術(shù)、業(yè)務(wù)精的物業(yè)管理專業(yè)化隊(duì)伍。從業(yè)人員現(xiàn)狀與行業(yè)發(fā)展的要求相比還不適應(yīng)，因而導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)不到位。

推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的對策

發(fā)布: 2011-10-16 16:57 |作者: 我愛我家 |來源:

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物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及部門眾多、專業(yè)技術(shù)要求高的綜合性工作，關(guān)系到老百姓的日常生活和切身利益，管理難度相當(dāng)大。尤其是現(xiàn)階段，物業(yè)管理矛盾百出、糾紛不斷的現(xiàn)實(shí)狀況下，迫切需要?jiǎng)?chuàng)新思維，加大力度，推進(jìn)改革。

1、加快提高物業(yè)管理水平，強(qiáng)化行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)。物業(yè)管理行業(yè)要提高其社會化、市場化和專業(yè)化的程度。目前，多數(shù)小區(qū)仍停留在“誰開發(fā)、誰管理 ”的局面，沒有形成物業(yè)管理市場競爭機(jī)制。因此必須完善目前的物業(yè)公司準(zhǔn)入機(jī)制，通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰來促使物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)打破統(tǒng)包統(tǒng)攬的經(jīng)營模式，可將保安、清潔、綠化等專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給專業(yè)的公司。專業(yè)化分工使各項(xiàng)服務(wù)更加優(yōu)質(zhì), 并使成本費(fèi)用降至最低，從而讓消費(fèi)者、物業(yè)公司、專業(yè)公司都成為贏家。針對縣城物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)際情況，建議主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理人員的資格審查，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理人員持證上崗制度，同時(shí)注重對企業(yè)員工的崗位培訓(xùn)。

2、建立有效機(jī)制，切實(shí)解決收費(fèi)難問題。

面對物業(yè)管理收費(fèi)難，應(yīng)采取多種措施提高物管費(fèi)的收繳率。一是要規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加收費(fèi)透明度。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)各小區(qū)實(shí)際情況制定，并報(bào)物價(jià)部門核準(zhǔn)，應(yīng)以不同檔次物業(yè)的平均成本支出為基準(zhǔn)，適當(dāng)考慮物業(yè)管理企業(yè)的利潤。同時(shí)，提高物業(yè)管理資金使用的透明度。這既可加強(qiáng)監(jiān)督，促使物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約成本，提高資金使用效益；也可讓業(yè)主了解物業(yè)管理的難處，理解和支持物業(yè)管理工作，提高繳費(fèi)的自覺性。二是廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)知識、法規(guī)，促使廣大居民轉(zhuǎn)變思想觀念，正確認(rèn)識物業(yè)管理的有償服務(wù)性，使居民接受并且積極配合，提高物業(yè)費(fèi)收繳率。三是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，提高收費(fèi)和服務(wù)的對等性，在解決收費(fèi)難中，物業(yè)管理企業(yè)也要從自身的服務(wù)進(jìn)行審視。四是對于經(jīng)濟(jì)實(shí)在有困難的家庭, 實(shí)行費(fèi)用減免、補(bǔ)貼等方式解決。

3、整合縣城區(qū)域停車場資源, 有效解決居住小區(qū)停車難問題。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，停車難的矛盾將日益突出。要解決這一問題，一是對已建有停車場的小區(qū)應(yīng)充分利用，小區(qū)地面或附近的道路上取消劃定的停車線或設(shè)置防護(hù)欄等障礙，這樣，既發(fā)揮建設(shè)效益，又可保證路面暢通；二是要清理已建小區(qū)和高樓配建的車場,對移作他

用的，要限期退出，恢復(fù)停車功能。同時(shí)在不干擾正常道路交通運(yùn)行的前提下，設(shè)置一定數(shù)量的路內(nèi)停車位，實(shí)行有償停車，緩解停車壓力；三是要鼓勵(lì)引導(dǎo)動(dòng)員機(jī)關(guān)、團(tuán)體和企事業(yè)單位自用和公共建筑配建的停車場對外開放。

4、加強(qiáng)政府監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。

政府應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要組成部分來抓，構(gòu)建包括物業(yè)管理主管部門、公安、工商、稅務(wù)及物價(jià)等部門組成的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的管理，依法行政，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為。進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

物業(yè)管理問題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題, 也是一個(gè)社會問題。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展水平的高低不光會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更會影響到老百姓日常生活，進(jìn)而會影響到社會穩(wěn)定和發(fā)展。因此，政府、物業(yè)管理企業(yè)和居民都應(yīng)從自身角度出發(fā)，妥善處理和解決物業(yè)管理中存在的矛盾和問題，提高小區(qū)生活品質(zhì)，構(gòu)建幸福和諧小區(qū)。