第一篇：我國(guó)物業(yè)管理誠(chéng)信存在的問(wèn)題

我國(guó)物業(yè)管理誠(chéng)信存在的問(wèn)題

1、物業(yè)管理法律制度建設(shè)相對(duì)滯后

物業(yè)管理服務(wù)涉及到多個(gè)主體,物業(yè)管理服務(wù)涉及到多重權(quán)利義務(wù)關(guān)系,包括銷售商品房的開(kāi)發(fā)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)相互之間多方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而我國(guó)物業(yè)管理法律制度建設(shè)尚不完善,物業(yè)管理相應(yīng)配套的法律法規(guī)還不健全,加快物業(yè)管理的立法步伐,盡快建立符合中國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)框架體系,已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。雖然國(guó)家和地方也出臺(tái)了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策,但缺乏全國(guó)性、全面性的行業(yè)法律,使得物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量的矛盾糾紛得不到合法解決,日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)而難以及時(shí)處理。沒(méi)有相應(yīng)的法規(guī)約束,物業(yè)管理違規(guī)成本低,物業(yè)管理相關(guān)主體誠(chéng)信缺失現(xiàn)象嚴(yán)重。

2、物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)變帶來(lái)的問(wèn)題

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在體制轉(zhuǎn)換的過(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題。一方面,物業(yè)管理市場(chǎng)介入不規(guī)范。目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)介入方式主要有接管、談判和招投標(biāo)。在實(shí)際操作中,物業(yè)管理的介入多是接管形式,即從開(kāi)發(fā)商、政府手中接管,缺乏競(jìng)爭(zhēng)。即使采用招投標(biāo)方式,也不乏暗箱行為。這就阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)育,競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制難以形成。物業(yè)管理公司定位不清,服務(wù)意識(shí)淡薄,無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力,服務(wù)質(zhì)量低下。另一方面,一旦出現(xiàn)糾紛,則開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司互相推諉責(zé)任。隨著城市住房制度改革的深化,物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化、商品化、貨幣化,我國(guó)物業(yè)管理由以前的政府分管而逐漸分離。目前,許多物業(yè)管理企業(yè)附屬于開(kāi)發(fā)商,導(dǎo)致一些項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段缺乏專業(yè)的物業(yè)管理介入,建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。對(duì)于具體問(wèn)題。物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商往往采取互相推諉的策略,最終使得業(yè)主只能不了了之,自身權(quán)益得不到有效維護(hù)。

3、物業(yè)管理企業(yè)自身的不實(shí)承諾

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)尚待完善,物業(yè)管理公司權(quán)利義務(wù)范圍亟待明確規(guī)定。但也有些物業(yè)管理公司不注重自身形象的維護(hù),做出自身有可能做不到的承諾。有些企業(yè)為了爭(zhēng)市場(chǎng)份額,接管項(xiàng)目之前,不顧自身實(shí)力,做出不發(fā)生汽車丟失、不發(fā)生重大刑事案件、保證人身安全等承諾。而一旦發(fā)生事情,公司又無(wú)法或不愿負(fù)責(zé),這就導(dǎo)致業(yè)主們與物管公司之間關(guān)系惡化。還有不少企業(yè)在訂合同免責(zé)條款時(shí),不注意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

4、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)意識(shí)薄弱

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起步較晚,人們對(duì)物業(yè)管理的了解不全面,不深入。業(yè)主在接受“管理”時(shí),對(duì)自身在接受物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的權(quán)利和義務(wù)并不十分清楚。也有一些業(yè)主過(guò)于強(qiáng)調(diào)維護(hù)自身的權(quán)利,而忽略履行應(yīng)有的義務(wù)。這就導(dǎo)致亂扔垃圾、占用公共物業(yè)、不交物業(yè)管理費(fèi)、不遵守業(yè)主公約等現(xiàn)象發(fā)生。

第二篇：淺析我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題

淺析我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題

黃 瑩

內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來(lái)越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。

關(guān) 鍵 詞：物業(yè)管理 現(xiàn)狀 完善

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的逐步深入，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界和老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)之一。物業(yè)管理是房地產(chǎn)在消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)。隨著全國(guó)各地房地產(chǎn)的熱銷，將意味著會(huì)有更多的家庭和個(gè)人的生活與物業(yè)管理密不可分。然而我國(guó)的物業(yè)管理起步較晚，仍屬于新興行業(yè)，在它的成長(zhǎng)壯大的過(guò)程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)諸多問(wèn)題。因此，正視我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)階段存在的問(wèn)題是十分必要的。本文從法律的角度談?wù)劰P者的認(rèn)識(shí)，以期待完善物業(yè)管理的各項(xiàng)制度，規(guī)范物業(yè)管理的運(yùn)作，提高物業(yè)管理的水平、建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。

一、物業(yè)管理的涵義

由于在此之前國(guó)內(nèi)沒(méi)有統(tǒng)一的物業(yè)管理的立法，各物業(yè)管理公司只能依照各地方政府的法規(guī)經(jīng)營(yíng)。然而各地方法規(guī)對(duì)物業(yè)管理的理解和界定也不一致，這就造成了在全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理公司沒(méi)有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，給物業(yè)管理的規(guī)范經(jīng)營(yíng)、管理水平的提高帶來(lái)了很大的困難。在理論上，業(yè)內(nèi)外的學(xué)者對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)也各不相同。有的學(xué)者認(rèn)為，所謂的物業(yè)管理是指專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托依照國(guó)家法律法規(guī)和合同，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)，對(duì)已經(jīng)投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理，并對(duì)物業(yè)周圍的環(huán)境，清潔綠化，安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化的管理，向業(yè)主或住戶提供全方位的服務(wù)。還有的學(xué)者認(rèn)為，物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人（業(yè)主）的委托運(yùn)用現(xiàn)代的管理科學(xué)和先進(jìn)的維修、養(yǎng)護(hù)技術(shù)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行修繕、養(yǎng)護(hù)、經(jīng)營(yíng)并為使用人提供多方位服務(wù)的行為。

針對(duì)立法不健全，使得全國(guó)范圍內(nèi)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一這一問(wèn)題，2002年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，這一條例的頒布，對(duì)物業(yè)管理工作的開(kāi)展提供了立法上的指導(dǎo)作用?！稐l例》第二條明確規(guī)定：“本條例所稱的物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過(guò)對(duì)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)?！痹撘?guī)定對(duì)“物業(yè)管理”這個(gè)概念作了較權(quán)威的闡述。

首先，該規(guī)定指出了物業(yè)管理公司是按照物業(yè)服務(wù)合同來(lái)提供服務(wù)的，說(shuō)明物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是一種契約關(guān)系。這種契約關(guān)系決定了雙方的法律地位是平等的，雙方的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的。物業(yè)管理公司給業(yè)主提供的是一種有償?shù)墓芾砗头?wù)，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，要想享受舒適的管理和服務(wù)，必須支付一定的費(fèi)用，這就是說(shuō)業(yè)主要花錢買服務(wù)；而物業(yè)管理公司得到物業(yè)管理費(fèi)后，必須提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。在這里，享受服務(wù)是業(yè)主的權(quán)利，但繳納物業(yè)管理費(fèi)是其義務(wù)；與之相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理公司有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)，但必須提供優(yōu)越的管理和服務(wù)。

其次，明確了物業(yè)管理公司的工作范圍，即房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。這就是說(shuō)，小區(qū)內(nèi)的房屋、綠地、娛樂(lè)設(shè)施、供水、供電、供氣等設(shè)備以及其他居住條件不可缺少的設(shè)施都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。這樣就避免了業(yè)主和物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理范圍劃分的不同理解，而造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾。

再次，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理公司要以向業(yè)主提供服務(wù)為中心開(kāi)展工作。因此物業(yè)管理公司就要改變過(guò)去那種以領(lǐng)導(dǎo)者身份自居去管理別人的管理理念，注重服務(wù)觀念和服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)，通過(guò)對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行專業(yè)性的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，以及搞好小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)舒適的生活環(huán)境。

二、目前我國(guó)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題和成因

物業(yè)管理最初起源于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，60年代初，香港從英國(guó)引入了物業(yè)管理這一概念。80年代初，深圳、廣州等地受香港地區(qū)影響，在我國(guó)率先開(kāi)創(chuàng)了適合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的專業(yè)化物業(yè)管理模式。此后，物業(yè)管理公司在全國(guó)各地紛紛涌現(xiàn)，但由于物業(yè)管理是一個(gè)新生事物，從它現(xiàn)身之日起，紛爭(zhēng)從未停止過(guò)。據(jù)調(diào)查反映，2001年關(guān)于物業(yè)管理的投訴大量增加，而在2002年中央電視臺(tái)“3.15”消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果顯示，物業(yè)管理名列消費(fèi)者不滿意行業(yè)的第五位。近幾年來(lái)，物業(yè)糾紛事件頻頻見(jiàn)于報(bào)端，這樣一個(gè)曾經(jīng)令市場(chǎng)振奮，革新居住觀念的新生事物究竟存在哪些問(wèn)題，筆者對(duì)此談?wù)勛约旱恼J(rèn)識(shí)。

（一）、概念不清

近些年由于商品房的熱買，我們經(jīng)常能聽(tīng)到或看到“物業(yè)管理”一詞，究竟什么是物業(yè)管理？怎樣進(jìn)行物業(yè)管理？許多開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司對(duì)此認(rèn)識(shí)很模糊。一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司或者是為了盈利，或者是為了追趕時(shí)尚，或者是為了吸引更多消費(fèi)者而成立物業(yè)管理公司，由于概念上認(rèn)識(shí)不清，有的物業(yè)管理公司則以當(dāng)然的主人身份來(lái)管理廣大業(yè)主。一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理也沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)和充分的理解，認(rèn)為物業(yè)管理公司就相當(dāng)于居委會(huì)，管理生活小區(qū)的閑雜瑣碎之事。正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不正確，導(dǎo)致了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾頻頻發(fā)生。

（二）、權(quán)責(zé)不明

由于法制不健全，再加上物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的合同不規(guī)范，物業(yè)管理公司和業(yè)主并不清楚各自的權(quán)責(zé)利益。一些業(yè)主認(rèn)為自己的權(quán)利至高無(wú)上，只要交了管理費(fèi)，小區(qū)里的任何事情物業(yè)管理公司都得管，而且還要管好。當(dāng)現(xiàn)實(shí)的情況達(dá)不到要求時(shí)，雙方難免發(fā)生矛盾與糾紛。有的甚至對(duì)簿公堂。例如：現(xiàn)在許多小區(qū)存在的大到人身傷亡、汽車被盜，小到水浸地板，人被狗咬、卡拉ok擾民等等問(wèn)題都可能成為業(yè)主索賠和拒絕繳納管理費(fèi)的理由。

（三）、運(yùn)作不規(guī)范

物業(yè)管理是住宅小區(qū)建設(shè)完成投入使用后開(kāi)展的小區(qū)管理工作，但是在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是由開(kāi)發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行管理，這種管理模式至今仍然存在。這樣使得物業(yè)管理長(zhǎng)期依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有能夠形成一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，沒(méi)有能夠建立一套規(guī)范的運(yùn)作機(jī)制。

此外，物業(yè)管理公司本身運(yùn)作也不規(guī)范。一些物業(yè)管理公司僅聘幾名保安在大門口站崗，其他的工作都不做，然后向業(yè)主收取高額的管理費(fèi)。這種只收費(fèi)不服務(wù)，或者是多收費(fèi)少服務(wù)的做法自然會(huì)引起業(yè)主的反感，因而引發(fā)物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。

（四）、觀念落后

住房制度的改革使老百姓的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了深刻的變革，但是業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)還沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理服務(wù)，但是只愿意付非常少的管理費(fèi)用，這樣物業(yè)管理的收費(fèi)和物業(yè)管理的質(zhì)價(jià)不等，給物業(yè)管理帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)上的困難，也容易引起業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿意，進(jìn)而引發(fā)糾紛。

三、完善我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的思考

物業(yè)管理是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展也日趨成熟和完善。建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系是業(yè)內(nèi)外人士的共同目標(biāo)。要想搞好物業(yè)管理關(guān)系需要業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司及其他相關(guān)部門的配合，然而其中最重要的是所有參與物業(yè)管理的部門和人員都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)，都要清楚什么是物業(yè)管理以及物業(yè)管理中的法律關(guān)系。只有明確各方主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和責(zé)任，之后出現(xiàn)的一系列問(wèn)

題才能迎刃而解，物業(yè)管理工作才能做好。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)理順以下幾方面的關(guān)系：

(一)、明確物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是平等的合同關(guān)系

在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間之所以出現(xiàn)諸多的糾紛，究其原因主要是雙方的法律關(guān)系不明確。一些物業(yè)管理公司或業(yè)主錯(cuò)誤地理解了自己在物業(yè)管理中的法律地位。

其實(shí)，物業(yè)管理是物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供的一種服務(wù)。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共同出錢，選聘一個(gè)物業(yè)管理公司代自己對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司不是業(yè)主的管家或仆人，也不是業(yè)主的代理人，它和業(yè)主都是物業(yè)服務(wù)合同的主體，雙方都應(yīng)該按照合同的約定來(lái)規(guī)范自己的行為。雙方的法律地位是平等的，二者的關(guān)系是平等的合同關(guān)系，而不是主人與仆人的關(guān)系，也不是主人與管家的關(guān)系，更不是管理者與被管理者的關(guān)系?！皹I(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)”，“業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！?由此可見(jiàn)，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種聘用與被聘用的合同關(guān)系。所謂“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！?在法律上，合同雙方的法律地位是平等的，不存在誰(shuí)高誰(shuí)低，或誰(shuí)強(qiáng)誰(shuí)弱的問(wèn)題。物業(yè)管理公司為業(yè)主提供良好的管理和服務(wù)，而業(yè)主須繳納物業(yè)管理費(fèi)以作為物業(yè)管理公司為其提供管理和服務(wù)的對(duì)價(jià)。雙方都應(yīng)該按合同認(rèn)真地行使權(quán)利和履行義務(wù)，若業(yè)主借故拖欠管理費(fèi)或物業(yè)管理公司沒(méi)有履行服務(wù)和管理的職責(zé)，都可能因沒(méi)有履行合同約定的義務(wù)而將承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，明確物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系有助于物業(yè)管理公司與業(yè)主正確認(rèn)識(shí)自己在物業(yè)管理活動(dòng)中的位置，扮演好自己的角色。在物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定各自的權(quán)利義務(wù)以及承擔(dān)違約責(zé)任的具體辦法。由于目前物業(yè)服務(wù)合同多是物業(yè)管理公司事先擬定好的格式合同，這樣業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主在簽訂合同時(shí)，一定要注意雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任的約定，以避免物業(yè)管理公司規(guī)避法律，減輕自己的責(zé)任而加重業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

（二）、明確開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理活動(dòng)中的法律地位

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)物業(yè)小區(qū)，將物業(yè)建成經(jīng)政府有關(guān)主管部門驗(yàn)收合格后，通過(guò)商品房的銷售，所建的商品房逐漸部分地或全部地出售給了購(gòu)房人，即業(yè)主。這樣開(kāi)發(fā)商的法律地位逐漸從原來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有者，到把商品房售完，逐步轉(zhuǎn)移而不再擁有已售出部分商品房的所有權(quán)。由于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目一般需要幾年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商對(duì)未售出的商品房仍擁有所有權(quán)。但當(dāng)該項(xiàng)目完成了商品房銷售后，房屋的所有權(quán)就發(fā)生了轉(zhuǎn)移。由于發(fā)生了房產(chǎn)交易行為，這里的

第三篇：我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策

物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)己竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。

一、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題

（一）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題一直是物業(yè)管理工作的難點(diǎn)

自從開(kāi)始實(shí)施物業(yè)管理以來(lái)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題一直是工作的難點(diǎn)，也是政府主管部門立法和監(jiān)管工作的重點(diǎn)。

從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的角度，主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，主要是針對(duì)房租而言，現(xiàn)階段的低水平房租，使產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)額與房租相差很??；對(duì)于物業(yè)使用人來(lái)說(shuō)，與以往相比，除了交納房租外，還必須承擔(dān)住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目的費(fèi)用這筆難以承受的開(kāi)支。價(jià)格水平與服務(wù)質(zhì)量也不相符。違規(guī)收費(fèi)時(shí)有發(fā)生。比如擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自處長(zhǎng)收費(fèi)期限、只收費(fèi)不服務(wù)、多收費(fèi)少服務(wù)、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)等等。

從物業(yè)管理單位的角度，主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低、項(xiàng)目不全。有資料顯示，對(duì)于物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，發(fā)現(xiàn)除了個(gè)別項(xiàng)目外，大多數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本價(jià)。同時(shí)收費(fèi)責(zé)任不清，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大?，F(xiàn)階段各物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了大多數(shù)公用部門的收費(fèi)任務(wù)，不僅物業(yè)管理企業(yè)要投入人力代收費(fèi)用，而且由于拒繳、欠繳現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理企業(yè)還不得不為住戶暫付大量費(fèi)用，承擔(dān)了很大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足

在實(shí)行物業(yè)管理后，居民從思想上、經(jīng)濟(jì)上都難以接受物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，這是物業(yè)管理遇到的一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。有些物業(yè)管理公司之所以起步艱難，其關(guān)鍵是不能解決經(jīng)費(fèi)來(lái)源，僅靠向住戶收取服務(wù)費(fèi)來(lái)解決物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，大多步履維艱。公共設(shè)施、設(shè)備、維修基金的資金難以到位，很少有物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)到了這一筆資金；按合同規(guī)定的向每一個(gè)住戶收取的管理費(fèi)收入又由于目前存在的對(duì)收費(fèi)工作的不理解、不支持，住戶欠繳、拒繳管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使這一筆資金也難以全部落實(shí)；合同之外的特約有償服務(wù)收入由于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)特約服務(wù)項(xiàng)目少，業(yè)務(wù)量小，不能從中取得多少收入，對(duì)資金的補(bǔ)充也是杯水車薪。

（三）物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后

物業(yè)管理在我國(guó)的興起也就是從近幾年來(lái)開(kāi)始的，國(guó)家出臺(tái)了的法規(guī)雖然填補(bǔ)了我國(guó)物業(yè)管理法律制度的空白，初步改變了我國(guó)物業(yè)管理無(wú)法可依的狀況，然而，與物業(yè)管理實(shí)踐對(duì)立法的要求相比，仍有相當(dāng)差距。由于在許多方面都缺乏明確的法律規(guī)定，使得在管理中形成大量的矛盾與分歧，物業(yè)管理的糾紛事件日益增多，而物業(yè)管理公司、業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛后也缺乏仲裁機(jī)構(gòu)和處理規(guī)程。

二、若干原因探析

（一）產(chǎn)生收費(fèi)問(wèn)題原因探析

傳統(tǒng)的福利觀念根深蒂固，物業(yè)管理意識(shí)尚未形成。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，居民除交納象征性房租外，沒(méi)有其它任何住房消費(fèi)，而推行新的物業(yè)管理模式，住戶要支付高出原有房租許多的物業(yè)管理費(fèi)，在觀念上一時(shí)難以接受。同時(shí)行業(yè)規(guī)范尚不健全，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成。再者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)背離價(jià)值規(guī)律，執(zhí)法監(jiān)督缺乏有力保障。在收費(fèi)執(zhí)法監(jiān)督問(wèn)題上，對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)消協(xié)、物價(jià)、房管部門甚至法院等途徑維護(hù)自身合法權(quán)益，而對(duì)物業(yè)管理單位來(lái)說(shuō)，由于分戶收費(fèi)金額小，欠費(fèi)住戶數(shù)量多和欠費(fèi)

原因復(fù)雜等因素的制約，在目前情況下，要通過(guò)法律手段監(jiān)督和制約物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人交納物業(yè)管理費(fèi)，存在著諸多的實(shí)際困難。

（二）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足的主要原因

（1）物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以到位。當(dāng)前我國(guó)的物業(yè)管理尚處于起步階段，需要大量資金投入，盡管政府每年對(duì)住宅小區(qū)的管理都能給予一定的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)管理快速發(fā)展的要求。（2）物業(yè)管理企業(yè)管理成本居高不下。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重不足，營(yíng)運(yùn)資金缺乏，導(dǎo)致大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)，除了收費(fèi)難，啟動(dòng)資金沒(méi)有到位等原因外，還有物業(yè)管理企業(yè)本身規(guī)模和所管理的物業(yè)質(zhì)量的原因。（3）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)渠道少。企業(yè)化要強(qiáng)調(diào)“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”。物業(yè)管理公司要取得經(jīng)濟(jì)效益，既要通過(guò)各種方法降低管理成本，又要開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)渠道增加收入。

（三）法制建設(shè)跟不上物業(yè)管理發(fā)展的主要原因

（1）效力層次低、權(quán)威性不高，體系殘缺不全。現(xiàn)行物業(yè)管理立法大多是建設(shè)所公布的各種部門規(guī)章，政策及規(guī)范性文件，這些規(guī)章的權(quán)威性、普遍適用性較低，不利于物業(yè)管理職權(quán)的行使。在我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)中，缺乏一部能統(tǒng)率物業(yè)管理所涉及的所有領(lǐng)域的基本法，一旦某一單行法規(guī)出現(xiàn)立法漏洞，無(wú)法可依的現(xiàn)象便不可避免。（2）內(nèi)容不完全、法律漏洞多?，F(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍過(guò)窄。物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象應(yīng)該是所有的物業(yè)管理關(guān)系，而現(xiàn)行法規(guī)主要涉及住宅小區(qū)的物業(yè)管理，至于工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉(cāng)庫(kù)等眾多領(lǐng)域的物業(yè)管理還是無(wú)法可依。同時(shí)，尚未建立完善、科學(xué)的物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。準(zhǔn)入制度是主管機(jī)關(guān)對(duì)物管企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理的首要環(huán)節(jié)，是建立競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系的基礎(chǔ)。物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督管理體制尚未理順。目前物業(yè)管理市場(chǎng)存在著多頭監(jiān)管而又監(jiān)管不力的現(xiàn)象，不僅增大了物業(yè)管理企業(yè)的工作難度，也給物業(yè)管理的有序運(yùn)行埋下了隱患。法律責(zé)任制度不健全也是原因之一。

三、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展對(duì)策

作者試圖根據(jù)我國(guó)具體國(guó)情，結(jié)合國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的一些先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)及方法，探索解決當(dāng)前問(wèn)題的行之有效的方法。

（一）解決物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題的有效途徑

首先要改變傳統(tǒng)觀念，提高對(duì)收費(fèi)的認(rèn)識(shí)。讓人們充分意識(shí)到購(gòu)房之后，還要在使用期限內(nèi)，連續(xù)不斷地自行承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和享受服務(wù)的全部費(fèi)用。同時(shí)，強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的作用。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)充分行使自己的權(quán)利，維護(hù)自己的利益。再者，物業(yè)管理要得到發(fā)展和繁榮，就要得到政府的扶助和支持，政府應(yīng)該在物業(yè)管理開(kāi)始興起階段扶持物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，激勵(lì)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成?？蓪?duì)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施特殊稅收政策，應(yīng)進(jìn)一步明確公共維修服務(wù)收費(fèi)的法定稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格構(gòu)成更加合理，同時(shí)便于物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際操作。同時(shí)可以從各城市的實(shí)際出發(fā)，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施特殊優(yōu)惠的稅制，減免部分稅費(fèi)，減輕物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力。政府對(duì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼，這有利于保護(hù)從事這一類物業(yè)管理的企業(yè)的積極性，推進(jìn)住房制度改革進(jìn)程。

（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從多方面著手，以改善經(jīng)費(fèi)不足狀況

（1）物業(yè)管理可實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)。企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，此時(shí)產(chǎn)品的單位成本最低。物業(yè)管理公司也應(yīng)考慮運(yùn)用規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展企業(yè)化經(jīng)營(yíng)。（2）物業(yè)管理應(yīng)實(shí)行專業(yè)服務(wù)社會(huì)化。我國(guó)的物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)大、人員多，公司對(duì)每一項(xiàng)管理業(yè)務(wù)、服務(wù)項(xiàng)目都要親力親為，這勢(shì)必大大增加了成本。物業(yè)管理公司應(yīng)以積極的態(tài)度，努力尋求和適應(yīng)符合國(guó)際慣例的新的管理架構(gòu)和方式。（3）物業(yè)管理公司應(yīng)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理公司采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”。物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理和服務(wù)的同

時(shí)，也可利用自身的優(yōu)勢(shì)將經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，也可根據(jù)自身特點(diǎn)和該小區(qū)的情況向其它方向發(fā)展。（4）改革現(xiàn)行物業(yè)管理體制，打破單一物業(yè)管理模式。從大多數(shù)中低收入者無(wú)力負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)際情況出發(fā)，可以嘗試打破普遍推行物業(yè)管理公司管理一種模式的體制，將我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)普遍實(shí)行的業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理方式引進(jìn)我國(guó)大陸的物業(yè)管理體制，實(shí)行物業(yè)管理公司管理與業(yè)主的自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理就是住宅小區(qū)（臺(tái)灣稱社區(qū)）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請(qǐng)社會(huì)上專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓房業(yè)主自己打班。這種方式在臺(tái)灣的城市中比較普遍。整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打班；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物。公產(chǎn)歸社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理。臺(tái)灣的物業(yè)管理隊(duì)伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員(他們的房間有對(duì)公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備，并且24小時(shí)錄像，保留二周)。另外有少量的臨時(shí)工，如保潔員、修理工等，由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)，他們的工資、獎(jiǎng)金等從出租房屋收取的管理費(fèi)中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進(jìn)、通訊發(fā)達(dá)，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。

（三）完善物業(yè)管理法律法規(guī)

為了規(guī)范物業(yè)管理的組織和行為，保障各主體的合法權(quán)益，構(gòu)建物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序，當(dāng)務(wù)之急是完善物業(yè)管理法規(guī)。在結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，提出如下的建議：（1）提升物業(yè)管理法規(guī)的層次和效力，建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系。就物業(yè)管理的目的、基本原則、物業(yè)管理法律關(guān)系（含主體的權(quán)利義務(wù)）、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍、監(jiān)管體制和物業(yè)管理法的適用范圍等原則性內(nèi)容加以明確規(guī)定。各有關(guān)部門要加強(qiáng)政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，盡量摒棄狹隘的部門利益，以實(shí)現(xiàn)法規(guī)的體系化，促進(jìn)法與社會(huì)需求之間的和諧。（2）完善物業(yè)管理法規(guī)內(nèi)容，做到內(nèi)容與體系的協(xié)調(diào)。應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍，除了繼續(xù)完善城市住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)外，還要將工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉(cāng)庫(kù)等的物業(yè)管理也納入物業(yè)管理法規(guī)的調(diào)整范圍。同時(shí)建立完善科學(xué)的物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，凈化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。物管企業(yè)應(yīng)做到產(chǎn)權(quán)清晰且獨(dú)立、組織機(jī)構(gòu)和內(nèi)部管理制度科學(xué)合理、不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)造好的業(yè)績(jī)。促使那些由房管所、公房管理單位轉(zhuǎn)制而來(lái)的物管企業(yè)盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求，并放寬企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件。再者，應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)管體制，細(xì)化各職能部門的職權(quán)及行使職權(quán)的程序，完善監(jiān)管、制約手段。最后，完善法律責(zé)任制度。明確規(guī)定罪錯(cuò)與應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任形式，構(gòu)建涵蓋民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任的責(zé)任體系，使各主體明確知道如果違反了物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定應(yīng)受到何種懲罰，這將有力地督促各主體正確行使權(quán)利和積極履行義務(wù)，盡可能減少和避免糾紛，違法行為的發(fā)生。明確界定依法追究各種法律責(zé)任的組織積程序，使各類組織依法定程序切實(shí)履行監(jiān)管義務(wù)，保障物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施，也便于保護(hù)各個(gè)主體的合法權(quán)益。

第四篇：我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展存在的問(wèn)題及對(duì)策思考

我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展存在的問(wèn)題及對(duì)策思考

物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，伴隨著我國(guó) 社會(huì)經(jīng)濟(jì) 和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速 發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動(dòng)了兩個(gè)文明建設(shè)，為促進(jìn)住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程作出了積極的貢獻(xiàn)。同時(shí)，也應(yīng)該看到在物業(yè)管理過(guò)程中存在的 問(wèn)題 日益突出。據(jù)上海市價(jià)格舉報(bào)投訴中心的資料顯示，物業(yè)管理的投訴共有 3 526 件，占整個(gè)投訴總量的 14.6%，成為 2003 年市民投訴的七大熱門行業(yè)之首。因而，研究 現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展存在的問(wèn)題及對(duì)策成為熱點(diǎn)問(wèn)題。1.現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題 １.1人力資源隊(duì)伍建設(shè)滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平目前，我國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理 企業(yè) 的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場(chǎng)，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位。《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng) 1

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級(jí)管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重 影響 了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。１.2業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴(kuò)大物業(yè)管理中的矛盾報(bào)道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對(duì)社會(huì)、對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。１.3物業(yè)管理收費(fèi)難是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的羈絆《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低，有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告也存在問(wèn)題，收費(fèi)難問(wèn)題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時(shí)，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。１.4物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力據(jù)資料顯示，1997 年底我國(guó)約有物業(yè)管理企

業(yè) 7 000 家，至 2003 年底達(dá) 2 萬(wàn)余家，增長(zhǎng)速度極快。建設(shè)部 2003 年頒布的一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有 78 家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場(chǎng)份額普遍較小，經(jīng)營(yíng)管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺(tái)地區(qū)及外國(guó)同行的“入侵”。１.5物業(yè)管理法制建設(shè)仍需進(jìn)一步完善隨著我國(guó)住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購(gòu)房，隨之而來(lái)產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題，但由于我國(guó)的相關(guān) 法律 體系尚未出臺(tái)，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然 2003 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，相關(guān)部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒(méi)有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式，據(jù) 中國(guó) 人民大學(xué)國(guó)家社科基金項(xiàng)目“社區(qū)管理”課題組對(duì)北京 70 個(gè)居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量引起嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占 22.8%，與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占 80%，隨意修改規(guī)劃的小區(qū)占 34.2%，產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財(cái)產(chǎn)被嚴(yán)重侵占的占 60%，這充分說(shuō)明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。１.6地區(qū)間發(fā)展不平衡從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開(kāi)展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和

中小城市相對(duì)較慢。深圳市是全國(guó)物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國(guó)第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，占全國(guó)的 1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002 年底全國(guó)實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 50%以上，這說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。2.解決物業(yè)管理所存在 問(wèn)題 的對(duì)策 ２.1走專業(yè)化 發(fā)展 之路物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。全國(guó) 70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè) 派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立 科學(xué) 的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來(lái)激發(fā)消費(fèi)者的自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，向知識(shí)型管理過(guò)渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。２.2走法制化發(fā)展之路實(shí)際上，物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過(guò)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。為此，要完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)

管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時(shí)，要盡快出臺(tái)“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。２.3走集團(tuán)化發(fā)展之路在我國(guó)物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國(guó)約有 80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化之路。同時(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)將面臨重新洗牌，中國(guó) 物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊(cè)門檻。另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。２.4走品牌化發(fā)展之路品牌是產(chǎn)品或企業(yè)區(qū)別于其他產(chǎn)品或企業(yè)的標(biāo)志，對(duì)企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競(jìng)爭(zhēng)力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目標(biāo)客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當(dāng)媒體來(lái)進(jìn)行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。２.5走智能化發(fā)展之路隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技 的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提供產(chǎn)品時(shí)已經(jīng)越來(lái)越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行智能化管理。

物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)適應(yīng) 時(shí)代 的發(fā)展要求，采用以 計(jì)算 機(jī)管理為主導(dǎo)的新技術(shù)，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，可以推廣一些先進(jìn)的管理 方法。２.6走“以人為本”的發(fā)展之路物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營(yíng)造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)中，注重對(duì)業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營(yíng)造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。3.結(jié)束語(yǔ) 當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個(gè)由初級(jí)階段向高級(jí)階段過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的 研究 物業(yè)管理存在的問(wèn)題和發(fā)展對(duì)策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力。參考文獻(xiàn) ：[1] 王貴嶺。物業(yè)管理[M].北京：中國(guó)物價(jià)出版社，2003.[2] 賀學(xué)良，ALBERT LO（美），王子潤(rùn)。中國(guó)物業(yè)管理[M].上海：文匯出版社，2003.[3] 季如進(jìn)。物業(yè)管理[M].沈陽(yáng)：遼寧大學(xué)出版社，2001.[4] 王家福。物業(yè)管理?xiàng)l例釋解[M].北京：中國(guó)物價(jià)出版社，2003.

第五篇：我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施（寫(xiě)寫(xiě)幫整理）

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我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施

一、引言

物業(yè)管理在我國(guó)的興起與發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng),屬于一個(gè)新的研究領(lǐng)域,也是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一,占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)中的比重將越來(lái)越大,而我國(guó)的物業(yè)管理還很不成熟,與國(guó)外的物業(yè)管理相比,差距還很大。目前,物業(yè)管理問(wèn)題成為近年來(lái)投訴率最高的問(wèn)題,高校的物業(yè)管理問(wèn)題也很突出,黃蕾和李映輝(2011)對(duì)近年來(lái)發(fā)表在我國(guó)核心期刊的物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題及對(duì)策進(jìn)行了評(píng)述?,物業(yè)管理問(wèn)題表現(xiàn)突出。因此,筆者擬對(duì)我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的產(chǎn)生進(jìn)行分析,提出改進(jìn)對(duì)策是當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。

二、我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1.政府定價(jià)需要調(diào)整。政府對(duì)于物業(yè)公司服務(wù)收費(fèi)定價(jià),從減輕舊的住房制度下的福利負(fù)擔(dān)以及考慮在物業(yè)管理興建之初,居民的思想和經(jīng)濟(jì)承受能力都較低的情況下,政府定價(jià)物業(yè)管理的收費(fèi)不應(yīng)過(guò)高,但目前物業(yè)管理企業(yè)大多在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目上虧損,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)還需要靠其他方面的經(jīng)營(yíng)收入來(lái)彌補(bǔ)損失?。

2.物業(yè)管理法規(guī)有待完善。物業(yè)管理立法相對(duì)滯后,法規(guī)體系有待完善。隨著我國(guó)福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購(gòu)房,從而呈現(xiàn)出居民小區(qū)物業(yè)的管理問(wèn)題。我國(guó)相關(guān)的物業(yè)管理政策與法規(guī)尚未出臺(tái),很多人鉆空子,引發(fā)多起群體糾紛。雖然2003年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,隨后又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等規(guī)章?,但是十多年前制定的管理法規(guī),與現(xiàn)有的物業(yè)管理模式不匹配,我國(guó)物業(yè)管理立法明顯滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

3.物業(yè)管理行業(yè)缺乏專業(yè)人才。我國(guó)物業(yè)管理人員大多素質(zhì)低下,服務(wù)很不到位,取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)不多?。有部分是房改轉(zhuǎn)型人員,沒(méi)有經(jīng)過(guò)職業(yè)培訓(xùn)。部分物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等與物業(yè)管理的發(fā)展要求差距較大,非專業(yè)管理人員做物業(yè)管理已成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況。

4.缺乏管理水平,服務(wù)水平低劣。物業(yè)市場(chǎng)缺乏足夠的管理水平和道德素養(yǎng),缺乏具有較高水平的招投標(biāo)企業(yè)和評(píng)標(biāo)專家,結(jié)果出現(xiàn)了邀標(biāo)多、公開(kāi)招標(biāo)少的局面,導(dǎo)致“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生?。物業(yè)管理行業(yè)中有一批質(zhì)素低下的公司患“近視眼”,一切都是短期行為,敗壞了物業(yè)管理的行業(yè)的聲譽(yù)。

有些物業(yè)管理公司降低管理標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)差水平低劣,最終影響企業(yè)的聲譽(yù)。因此,影響了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益,效益不佳,同時(shí)也造成人才流失;沒(méi)有人才,更難以提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù),最終形成惡性循環(huán)?。由于我國(guó)物業(yè)管理工作起步較晚,管理行為不規(guī)范,造成“小、散、亂”狀況問(wèn)題突出?。

5.物業(yè)管理缺乏規(guī)模。在我國(guó)物業(yè)管理存在企業(yè)規(guī)模小,群體優(yōu)勢(shì)缺乏,并且企業(yè)經(jīng)濟(jì)效 原文詳細(xì)地址：http://004km.cn/feibiaozhun/

益不良,有的還虧損嚴(yán)重。許多物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目少,不具備經(jīng)營(yíng)規(guī)模,經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)很難理想。缺乏經(jīng)營(yíng)規(guī)模,將影響項(xiàng)目管理的連續(xù)性和穩(wěn)定性,管理出現(xiàn)斷層,經(jīng)營(yíng)效益差。物業(yè)管理行業(yè)如果不具備規(guī)模效益,將缺乏發(fā)展后勁。

三、物業(yè)問(wèn)題產(chǎn)生原因分析

1.物業(yè)管理實(shí)踐時(shí)間短。物業(yè)管理在我國(guó)施行的時(shí)間還很短,還有一個(gè)學(xué)習(xí)實(shí)踐的過(guò)程,很多事情要“摸著石頭過(guò)河”。另外,我國(guó)還處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期,還有很多的法律、法規(guī)要跟著轉(zhuǎn)型,有的要重新建立,但法律、法規(guī)建立滯后,實(shí)際實(shí)施就更困難。竟?fàn)帣C(jī)制不完善,市場(chǎng)化程度低,缺乏公平的竟?fàn)帣C(jī)制,從而造成惡性循環(huán)。

2.市場(chǎng)竟?fàn)幖ち?。物業(yè)管理市場(chǎng)竟?fàn)幖ち?為爭(zhēng)得物業(yè)管理項(xiàng)目費(fèi)盡心機(jī)。市場(chǎng)竟?fàn)幨请p刃劍,如果在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中,能夠優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化資源,就能夠促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大。但現(xiàn)在存在招投標(biāo)竟?fàn)幰?guī)則不完善,如“惡性竟?fàn)帯薄ⅰ皣鷺?biāo)秀場(chǎng)”等,導(dǎo)致部分的物業(yè)管理企業(yè)價(jià)格很低,利潤(rùn)也愈來(lái)愈低?。

3.物業(yè)管理定價(jià)滯后。物業(yè)管理定價(jià),沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)。在各種物價(jià)上漲的情況下,物業(yè)服務(wù)的定價(jià),政府沒(méi)有隨著市場(chǎng)、環(huán)境的變化進(jìn)行調(diào)價(jià),致使有些物業(yè)還沿用很久以前的價(jià)格表;如筆者曾在一小區(qū)見(jiàn)到還貼著10年前的服務(wù)價(jià)格表。而過(guò)去的物業(yè)管理服務(wù)的定價(jià),是政府一方?jīng)Q定的,物業(yè)服務(wù)的價(jià)格制定沒(méi)有進(jìn)行多方協(xié)商,致使價(jià)格的制定與實(shí)際情況嚴(yán)重脫節(jié)。

四、物業(yè)管理改進(jìn)措施

1.端正經(jīng)營(yíng)理念,樹(shù)立良好品牌?；A(chǔ)不牢,地動(dòng)山搖。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,要端正經(jīng)營(yíng)的理念。企業(yè)與業(yè)主之間要進(jìn)行良好的溝通,心理契約的達(dá)成要建立在期望的契合上?。業(yè)主了解其它物業(yè)管理企業(yè)的信息后,就對(duì)自己所在小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)形成了心理期望。因此,物業(yè)管理企業(yè)要重視與業(yè)主溝通,注重核心能力的構(gòu)建,增強(qiáng)危機(jī)管理意識(shí),要盡可能地了解顧客,幫助實(shí)現(xiàn)其心理期望,樹(shù)立企業(yè)良好形象。

2.政府與企業(yè)聯(lián)合定價(jià)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái),物業(yè)管理的最終發(fā)展方向必然是企業(yè)化,凡不能進(jìn)入市場(chǎng),不以利潤(rùn)為目的者均不能稱之為企業(yè)。從這個(gè)意義上講,為順應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)化發(fā)展這一潮流,必須在竟?fàn)幍幕A(chǔ)上,能夠保證企業(yè)的基本利潤(rùn)的原則確定價(jià)格,因此,需要由政府與企業(yè)商議進(jìn)行價(jià)格的制定。

3.管理法制化。物業(yè)管理應(yīng)擁有良好的環(huán)境,并應(yīng)提高從業(yè)者的整體素質(zhì)。走法制化發(fā)展之路,完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)。物業(yè)管理步及內(nèi)容廣泛,物業(yè)管理企業(yè)與許多部門有多層關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電等十多個(gè)部門有聯(lián)系。如果沒(méi)有法律、法規(guī)作保證,物業(yè)管理難以健康發(fā)展。因此,政府有關(guān)部門應(yīng)加快立法,建立物業(yè)管理法規(guī)體系,使我國(guó)物業(yè)管理有法可依、有章可循。

4.培養(yǎng)物業(yè)管理人才。人才需要培養(yǎng),優(yōu)秀的物業(yè)管理人才要采取多渠道、多形式進(jìn)行培養(yǎng),為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供必要的人力資源儲(chǔ)備?？刹捎谩罢?qǐng)進(jìn)來(lái),走出去”的培養(yǎng)方式,并給相應(yīng)人才有拓展的空間,如晉級(jí)、深造、學(xué)歷提升等學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。同時(shí),加強(qiáng)正確的思想培養(yǎng),樹(shù)立良好的道德觀念,培養(yǎng)德才兼?zhèn)涞娜瞬?建立一支吃苦耐勞、樂(lè)于奉獻(xiàn),技術(shù)過(guò)硬的隊(duì)伍, 原文詳細(xì)地址：http://004km.cn/feibiaozhun/

提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)與管理水平。

5.實(shí)現(xiàn)規(guī)模與品牌效益。我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)如果要發(fā)展,一方面應(yīng)擺脫小而全模式,進(jìn)行聯(lián)合發(fā)展,構(gòu)建物業(yè)企業(yè)集團(tuán),進(jìn)行良好的管理,實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益;另一方面,要進(jìn)行品牌的打造,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。無(wú)論是大企業(yè),還是小企業(yè),創(chuàng)建良好的品牌,并能夠長(zhǎng)久保證質(zhì)量,企業(yè)就能夠逐步發(fā)展。因此,政府部門應(yīng)制定相應(yīng)的政策,提高企業(yè)的進(jìn)入條件,嚴(yán)格清除制度,對(duì)不良的企業(yè)及時(shí)清除,保證企業(yè)一定的規(guī)模與品質(zhì),促進(jìn)物業(yè)企業(yè)與物業(yè)管理良好的發(fā)展。