第一篇：培訓(xùn)-案例

電廠安裝運(yùn)行部

案例 用良好的溝通方法增加我們的執(zhí)行力

企業(yè)文化是基于共同價值觀之上，企業(yè)全體員工共同遵守的目標(biāo)和行為規(guī)范及思維方式有機(jī)整體的總稱，是經(jīng)營理念、企業(yè)精神、價值標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范的外在表現(xiàn)。從某種意義上說，企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，是企業(yè)的凝聚力和競爭力的源泉。在21 世紀(jì)的知識經(jīng)濟(jì)時代，執(zhí)行力文化將是企業(yè)的主流文化，也是企業(yè)得以持久不衰的力量保證。只有將執(zhí)行力置于企業(yè)文化中，使其成為企業(yè)文化的一個組成部分時，才能使企業(yè)中的每一個人都理解并深入實(shí)踐企業(yè)執(zhí)行力這門學(xué)問。

公司近來舉辦了中層干部團(tuán)隊(duì)管理培訓(xùn)班，培養(yǎng)員工用心做事、盡職盡責(zé)、開拓創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)協(xié)作的作風(fēng)，把“用心、負(fù)責(zé)、創(chuàng)新、協(xié)作”當(dāng)作一種精神追求，落實(shí)到每一項(xiàng)工作，真正做到齊心謀發(fā)展、開心享成果，從而達(dá)到提升凝聚力，激發(fā)創(chuàng)造力，建設(shè)一支具有強(qiáng)執(zhí)行力的杰出團(tuán)隊(duì)的目的。

俗話說：良好的溝通是成功的一半。在知識經(jīng)濟(jì)時代的市場競爭中，惟有整合團(tuán)隊(duì)的力量，群策群力，共同拼搏，才是成功取勝之道，這在當(dāng)今各行各業(yè)中已是普遍的共識，然而要成功經(jīng)營一個高績效的團(tuán)隊(duì)，沒有良好的組織溝通技巧是不可想象的。通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)，大家都認(rèn)識到：只有多溝通、講協(xié)作，做到誠心待人、專心做事、齊心行動、開心共享，才能匯聚成推動天山鋁業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大合力。

因此，如何進(jìn)行企業(yè)有效溝通，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)互信，打破溝通障礙，擴(kuò)大整合績效，全面提高企業(yè)綜合的工作效率，已成為每個部門的當(dāng)務(wù)之急。電廠安裝運(yùn)行部的干部學(xué)員運(yùn)用培訓(xùn)班學(xué)到的方法針對工作中存在的實(shí)際問題，加強(qiáng)各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)。加強(qiáng)員工與管理之間的溝通與協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)好管理者與員工的關(guān)系，增進(jìn)彼此的信任與理解。

倉儲部在不到一天的時間就把高強(qiáng)螺栓5個品種毫無差錯地發(fā)放到了湖南火電公司和江蘇火電公司兩個安裝單位；設(shè)備管理團(tuán)隊(duì)和供貨廠家、大件運(yùn)輸公司、大車駕駛員有效的溝通，給予他們生活和工作方面的關(guān)心，使他們感到置身于天山鋁業(yè)公司這大家庭中的溫暖，克服路途遙遠(yuǎn)，冰天雪地的困難，將我司#2爐的大板梁安全地運(yùn)到了工地，滿足了施工進(jìn)度的要求，提高了執(zhí)行力。

第二篇：培訓(xùn)案例

甲公司為商品流通企業(yè)，今年該公司與另一生產(chǎn)型企業(yè)合作，為其代銷新型空氣凈化器。由于公司的員工對該新產(chǎn)品也不熟悉，所以甲公司針對這次合作對企業(yè)銷售部的全體新老員工進(jìn)行為期一個月的在職培訓(xùn)，同時公司也借這一次機(jī)會培訓(xùn)員工的銷售技能，希望提高銷售部的銷售業(yè)績。

培訓(xùn)期間，對方企業(yè)派來專家，為本公司的銷售人員講解新產(chǎn)品的功能及使用方式等具體產(chǎn)品特點(diǎn)；同時公司人力資源管理部門也外招國際知名銷售講師來本公司舉行講座?？紤]到是在職培訓(xùn)，銷售部員工繁忙的工作，公司決定將培訓(xùn)的時間放在下班之后的晚上。為了提高員工參加培訓(xùn)的積極性，公司將員工的到勤率與該月的獎金直接掛鉤，但不影響基本工資。培訓(xùn)中途，公司間隔一定時間組織被培訓(xùn)員工進(jìn)行交流分享（如分桌流動探討等），提出各自的見解與問題，拓寬大家的思維。

一個月的培訓(xùn)結(jié)束了，甲公司銷售部門的培訓(xùn)收獲不少，員工們銷售的技能和熱情都有了普遍的提高，但也沒有完全達(dá)到上級的要求。我們一起來分析這次培訓(xùn)的優(yōu)缺點(diǎn)。

第三篇：培訓(xùn)案例

案例1：華為——染紅狼群的眼睛

“華為人的眼睛都是紅色的，或許這就是華為公司文化熏陶的結(jié)果，這讓我們感覺有點(diǎn)恐怖?！比A為的競爭對手朗訊公司王先生這樣評價“狼性培訓(xùn)”。

與其他跨國公司一樣，華為招聘時更青睞大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生。在正式加入華為 前，新入職的員工需要參加20天的公司文化培訓(xùn)。

新員工入職，就有了自己的工號。如果你的號碼為“17450”，代表你是17450個進(jìn)入華為的員工，你的郵箱和培訓(xùn)編號都是這個號碼。同時，你擁有了自己的培訓(xùn)檔案，因?yàn)槿A為員工在不同階段會接受不同的培訓(xùn)。檔案是培訓(xùn)內(nèi)容、考試結(jié)果、教官評語和培訓(xùn)狀態(tài)的一個完整的記錄，正式入職后你的主管首先看到的就是你的入職培訓(xùn)成績。

華為給每批新員工做“華為10期”這樣的編號，每期分成若干50人左右的中隊(duì)，每個中隊(duì)分成2個小組，各個級別都有學(xué)員負(fù)責(zé)人。

宣揚(yáng)民族主義情懷，“打敗跨國公司，進(jìn)入世界500強(qiáng)，為民族工業(yè)爭光”是華為入職培訓(xùn)的主旋律；在培訓(xùn)方法上，華為從生產(chǎn)、市場和管理一線抽派員工與新人進(jìn)行近距離交流，而且采用案例教學(xué)，這樣不但保證了課程的生動性，而且讓培訓(xùn)永遠(yuǎn)不與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)；華為在新員工培訓(xùn)中穿插熱情洋溢的高層演講。據(jù)華為員工回憶，總裁任正非的每次演講都會讓大家熱血沸騰。

入職培訓(xùn)時，經(jīng)常唱的歌曲有《真心英雄》和《華為之歌》，另外還有專門針對銷售人員的激勵歌曲。這樣軍訓(xùn)似的生活，似乎和軍人出身的華為教父任正非的經(jīng)歷有關(guān)。

華為人對培訓(xùn)中“大合唱”記憶猶新，“合唱聽起來很傻，可是在那樣的氛圍，我確實(shí)被感染和沉浸其中了，合唱結(jié)束聽到掌聲的時候似乎給人一種重生的感覺，我知道自己成為了華為的一份子?！鼻叭A為市場部王浩先生表示。

華為的《華為人報(bào)》《華為技術(shù)報(bào)》《管理優(yōu)化報(bào)》《24小時》是華為公司文化宣傳的另一個陣地?！靶〗ㄗh，小改進(jìn)，大獎勵；大建議，只鼓勵”這樣的華為公司理念在報(bào)紙上無數(shù)次被不同的人演繹和強(qiáng)化。

公司視人才儲備優(yōu)于公司財(cái)務(wù)增長，花巨資從英國HAY公司引進(jìn)全套人力資源管理系統(tǒng)，內(nèi)容包括任職資格、職業(yè)發(fā)展和考核體系，使得華為公司在不斷壯大和發(fā)展中，“狼性”公司文化的傳承得到制度的支撐。

案例2：LG——培訓(xùn)之旅--口號

在一個只有3萬人的小城，突然出現(xiàn)一隊(duì)身穿紅色馬褂，手拿紅色旗幟的隊(duì)伍。一邊做20公里的拉練，一邊背誦著各種斗志昂揚(yáng)的口號。這不是紅軍的兩萬五千里長征，而是LG電子的新員工野外拉練培訓(xùn)。20公里下來，這些口號已經(jīng)溶入每個員工的骨子里面。

“LG電子在中國的飛速增長確實(shí)讓很多人吃驚，40％甚至更多的原因得歸功于LG理念徹底的貫徹執(zhí)行，親身體驗(yàn)一下它的魔鬼培訓(xùn)，就知道LG的鋼鐵是怎樣煉成的了，”電子經(jīng)營革新部門尹源浩部長坦誠地說。

LG的培訓(xùn)確實(shí)具有不同于歐美跨國公司的特色。每天的培訓(xùn)時間表都會被安排得滿滿的：早上6：30起床進(jìn)行早操，然后是封閉式的授課，一般課程都會到晚上9點(diǎn)以后結(jié)束。

在此之間員工沒有任何的休息時間來進(jìn)行思考，所有給你灌輸?shù)臇|西都毫無保留的接受。

為了讓員工之間相互熟悉，LG設(shè)計(jì)了有趣的游戲。教官會給每個員工一份表格，里面有20個問題，比如：小組中誰是去過上海的人？學(xué)員必須在小組中找出那個人并記住他的名字，最先完成表格的人是游戲的勝利者。

毫無疑問的是：勝利者最先認(rèn)識了所有的人，這個游戲被稱為“破冰之旅”，打破員工之間的隔閡并相互熟悉是LG認(rèn)為推行團(tuán)隊(duì)意識的第一步。

每期新員工培訓(xùn)，有一首歌是必須學(xué)會唱的，即“Global Top 3”（2010年LG電子成為世界電子情報(bào)通訊領(lǐng)域前三強(qiáng)），唱歌一般放在晚上，培訓(xùn)的員工分為幾個組，進(jìn)行拉歌比賽，在熱烈的氛圍中每個員工都會忘我的投入到這項(xiàng)使命中，“不是在唱歌，而是用歌聲為LG電子積蓄力量”參加過培訓(xùn)的張先生回憶。

每次唱歌，都會到深夜才結(jié)束，每個唱完歌的員工都會相信，LG的口號不是一個夢想，必將會成為現(xiàn)實(shí)。

前面所提到的野外25公里拉練是培訓(xùn)最后一天的訓(xùn)練科目，路程中一般會分為四段，每一段路程 1

中會有一個任務(wù)，到終點(diǎn)的時候必須完成（比如開始時的口號，必須一字不差的記住，不能停頓的背誦出來，還有比如集體不間斷跳繩30次等）。而拉練過程中一般走的路線比較偏僻空曠，足以使員工感到孤單和恐懼，通過這樣的拉練無疑可以增加集體團(tuán)隊(duì)精神。

不可否認(rèn)，LG電子通過這樣封閉培訓(xùn)，集中的強(qiáng)化貫徹著LG電子核心理念。每一期新員工培訓(xùn)結(jié)束，他們的MSN名字無一例外變成培訓(xùn)中的各種口號。有人開玩笑的說，只要通過MSN的名字，你就可以知道每個員工在LG電子工作的年限，因?yàn)槊總€級別員工培訓(xùn)的口號都是不同的。

LG培訓(xùn)口號集錦“有強(qiáng)烈的成功動機(jī)！”

“成功者主動出擊！”

“要成功不要借口，有借口就難成功！”

“過去不等于未來！”

“沒有失敗，只有暫時停止成功！”

“成功者愿意做別人不愿做的事情！”

“任何成功者都是靠投資他的腦袋賺錢！”

“成功者擁有一流的態(tài)度，能力和技巧！”

“成功的態(tài)度決定一切！”

案例3：康佳集團(tuán)的新員工入職培訓(xùn)

新員工培訓(xùn)，又稱崗前培訓(xùn)、職前培訓(xùn)，它是指一個企業(yè)所錄用的員工從局外人轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)人，從一個團(tuán)體的成員融入到另一個團(tuán)體的過程，同時，也是一個員工逐漸熟悉、適應(yīng)組織環(huán)境，規(guī)劃自己職業(yè)生涯、準(zhǔn)確定位自己角色、充分發(fā)揮自己才能的一個過程。因此，可以說，成功的新員工培訓(xùn)可以強(qiáng)化員工的行為和精神的層面，使其成為企業(yè)與員工間群體互動行為的開始。

康佳集團(tuán)自成立之始，就相當(dāng)重視新員工的入職培訓(xùn)，一直把它作為集團(tuán)培訓(xùn)體系中的重點(diǎn)，給予了相當(dāng)?shù)年P(guān)注，而且還專門成立康佳學(xué)院來統(tǒng)籌安排并規(guī)劃新員工的入職培訓(xùn)。多年新員工入職培訓(xùn)的組織實(shí)踐，使康佳學(xué)院針對企業(yè)用工的特點(diǎn)，摸索出了一套行之有效的新員工入職培訓(xùn)方案，最大程度的發(fā)揮了新員工培訓(xùn)的作用，使新入職的員工通過康佳學(xué)院的系統(tǒng)培訓(xùn)，能夠迅速的轉(zhuǎn)變成為具有康佳企業(yè)文化特色的企業(yè)人，敬業(yè)愛崗，為企業(yè)的發(fā)展作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

康佳集團(tuán)新員工入職培訓(xùn)的最大特色是能夠針對不同的新員工類型，規(guī)劃出不同的新員工培訓(xùn)方案，而且，運(yùn)用多種培訓(xùn)手段和培訓(xùn)方式來實(shí)施新員工培訓(xùn)。

康佳集團(tuán)針對新員工的學(xué)歷、崗位及工作經(jīng)驗(yàn)的不同，將新入職的員工分成一線員工入職培訓(xùn)、有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員入職培訓(xùn)和應(yīng)屆畢業(yè)生入職培訓(xùn)三種類型，不同的類型培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)重點(diǎn)也各有不同，針對一線員工的入職培訓(xùn)，除了共同性的企業(yè)文化、人事福利制度、安全基本常識、環(huán)境與質(zhì)量體系等內(nèi)容以外，還規(guī)劃了一線優(yōu)秀員工座談、生產(chǎn)崗位介紹、生產(chǎn)流程講解、消防安全演練等課程，而且，還采用師帶徒的方式，指定專人對新員工進(jìn)行生活和工作方面的指導(dǎo)；對于有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員的入職培訓(xùn)，除了共同性的必修內(nèi)容外，更多的還增加了企業(yè)環(huán)境與生產(chǎn)線參觀、企業(yè)歷史實(shí)物陳列室講解，集團(tuán)未來發(fā)展規(guī)劃、團(tuán)隊(duì)建設(shè)與組織理解演練、團(tuán)隊(duì)與溝通展能訓(xùn)練、銷售與開發(fā)介紹及公司產(chǎn)品銷售實(shí)踐等課程；而對于應(yīng)屆畢業(yè)生的入職培訓(xùn)，除了一些共同的課程外，還針對其特點(diǎn)，安排有校友座談、公司各部門負(fù)責(zé)人討論、極限挑戰(zhàn)、野外郊外等活動，同時，還規(guī)劃有三個月生產(chǎn)線各崗位輪流實(shí)習(xí)、專業(yè)崗位技術(shù)實(shí)習(xí)等內(nèi)容，采取導(dǎo)師制的方式，派資深員工輔導(dǎo)新員工進(jìn)行個人生涯規(guī)劃設(shè)計(jì)，并對整個一年的工作實(shí)習(xí)期進(jìn)行工作指導(dǎo)與考核，使其能盡快熟悉企業(yè)，成為真正的企業(yè)人。另外，針對企業(yè)用工的特點(diǎn)，康佳還配合人力資源部，對不定期招聘的單個新員工采取報(bào)到教育的方式，每一個新招聘的員工，不管是從何時進(jìn)入企業(yè)，在辦理入司手續(xù)之前，必須經(jīng)過康佳學(xué)院的報(bào)到教育，有康佳學(xué)院指派專人進(jìn)行個別的單獨(dú)培訓(xùn)，培訓(xùn)時間安排為3小時，培訓(xùn)內(nèi)容安排有作為一個新入職的員工必須掌握的內(nèi)容，如少上、下班時間與規(guī)定、公司基本禮儀、辦公室規(guī)定、公司基本組織架構(gòu)等，只有等新員工人數(shù)達(dá)到康佳學(xué)院規(guī)定的培訓(xùn)人數(shù)后，才針對新員工的類型，組織實(shí)施新員工入職培訓(xùn)。

通過不同形式、不同內(nèi)容的新員工入職培訓(xùn)方案的實(shí)施，有效的貫徹了集團(tuán)公司選才、用才、留才的人力資源宗旨，并且通過培訓(xùn)，縮短了新入職人員在公司實(shí)習(xí)過程，使部分有能力、有才干的人能夠很快脫穎而出，成為公司的骨干，降低了招聘成本，規(guī)避了選才風(fēng)險(xiǎn)，成為公司人力資源管理中最為重要的一環(huán)。

附：康佳學(xué)院應(yīng)屆畢業(yè)生入職培訓(xùn)規(guī)劃書

入職培訓(xùn)規(guī)劃為六天，全部項(xiàng)目由三部分組成：

一、相見歡

1、Ice Breaking（破冰術(shù)）：“我的畫像”

通過康佳學(xué)院精心設(shè)計(jì)的游戲，讓新員工自我介紹、相互認(rèn)識，使相互間有一個初步的了解。

2、組織團(tuán)隊(duì)：建立高績效團(tuán)隊(duì)的起步把新員工分成若干個小組，每組人數(shù)三至七名（最好是五名），每個小組成員要求搭配合理（性別搭配、學(xué)校搭配、體能搭配、家庭背景搭配），每個小組民主選出一名組長，帶領(lǐng)全組成員完成本小組團(tuán)隊(duì)建設(shè)的內(nèi)容：組名、組徽、組口號、組歌及其它等。

3、舉行入司式：培養(yǎng)對公司的熱愛在中華人民共和國國歌和康佳集團(tuán)司歌的伴奏下，新員工代表帶領(lǐng)大家向公司總裁莊嚴(yán)宣誓（宣誓詞為公司晨讀內(nèi)容）。

二、培訓(xùn)內(nèi)容展開

1、人事福利制度介紹：由人力資源部負(fù)責(zé)人介紹公司在勞動用工合同、工資、獎金、福利、休假等人事方面的相關(guān)制度，使學(xué)員清楚的了解自己能享受的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

2、康佳發(fā)展歷史、組織架構(gòu)、發(fā)展規(guī)劃等介紹。使學(xué)員對企業(yè)有一個較清晰的了解，幫助新員工發(fā)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢、特點(diǎn)，從而樹立起企業(yè)的崇敬之情，培養(yǎng)作為一名康佳人的自豪感。由企業(yè)文化中心、發(fā)展中心負(fù)責(zé)人講授。

3、通信及電視的開發(fā)管理課程。由通信與家電開發(fā)中心負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)新員工參觀兩開發(fā)中心，并在參觀中逐項(xiàng)介紹公司新產(chǎn)品在投產(chǎn)前產(chǎn)品開發(fā)的主要流程及各個階段，使新員工初步了解新產(chǎn)品開發(fā)過程中各個流程的重要作用。

4、營銷管理課程。由營銷公司負(fù)責(zé)人介紹公司產(chǎn)品的營銷戰(zhàn)略、市場定位、銷售策略及競爭對手分析，使新員工能夠迅速了解公司產(chǎn)品的營銷方式和所面臨的競爭壓力。

5、安全、健康、紀(jì)綱教育課程。由安全委員會負(fù)責(zé)講授，主要介紹公司基本的規(guī)章制度和違規(guī)處罰標(biāo)準(zhǔn)。目的是培養(yǎng)新員工的安全意識，養(yǎng)成良好的生活與工作習(xí)慣，同時提醒學(xué)員在日后的工作中注意遵守，共同創(chuàng)造文明有序的工作環(huán)境。

6、崗位禮儀及公司禮節(jié)、5S教育課程。由康佳學(xué)院講師講授，主要涉及集團(tuán)公司在問候、著裝、匯報(bào)工作等方面商務(wù)禮儀的培訓(xùn)和個人辦公中應(yīng)注意的禮節(jié)問題，目的是創(chuàng)造公司內(nèi)部文明的工作環(huán)境，維護(hù)公司對外文明的企業(yè)形象，推行企業(yè)5S觀念。

7、商場促銷活動（實(shí)踐課程）。由康佳學(xué)院、銷售公司共同組織，安排學(xué)員到各個商場進(jìn)行現(xiàn)場促銷，親身體驗(yàn)市場上各個家電廠商間的激烈競爭氣氛，培養(yǎng)新學(xué)員居安思危的思想觀念，同時活動結(jié)束，通過激烈的討論，來深化新員工的認(rèn)識能力。

8、公司各部門及產(chǎn)品生產(chǎn)線參觀。由康佳學(xué)院帶領(lǐng)，參觀公司的各個職能部門，由各個部門負(fù)責(zé)人介紹本部門的業(yè)務(wù)范圍與業(yè)務(wù)重點(diǎn)，同時還參觀公司產(chǎn)品生產(chǎn)線，了解產(chǎn)品的各個生產(chǎn)流程，進(jìn)一步加深對公司的感性認(rèn)識。

9、角色轉(zhuǎn)變課程，由康佳學(xué)院講師講授，主要包括以下幾個課程：

（1）組織理解游戲。通過游戲，讓學(xué)員認(rèn)識到組織中不同的成員對目標(biāo)理解存在的差異，并初步認(rèn)識個體與組織間的關(guān)系。

（2）團(tuán)隊(duì)、溝通展能培訓(xùn)：通過科學(xué)設(shè)置的系列課程項(xiàng)目，體悟團(tuán)隊(duì)的作用，以增進(jìn)對集團(tuán)的參與意識，消除抱怨與負(fù)面沖突，同時，還可以培養(yǎng)自我授權(quán)的團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)力。

（3）企業(yè)模擬挑戰(zhàn)賽。運(yùn)用相關(guān)軟件，通過挑戰(zhàn)賽形式來達(dá)到培養(yǎng)學(xué)員正確面對競爭的觀念，培養(yǎng)學(xué)員既要勇于冒險(xiǎn)，也有勇于承擔(dān)責(zé)任的精神，同時還培養(yǎng)了小組成員的團(tuán)隊(duì)意識和團(tuán)隊(duì)成員間的合作能力。

三、室外活動（選擇實(shí)施）

1、極限能力（自我挑戰(zhàn)）培訓(xùn)。通過一次長途拉練來鍛煉學(xué)員的意志力和團(tuán)隊(duì)合作精神（如爬深圳梧桐山）。

2、野外郊游：通常安排在深圳的大、小梅沙海濱。全部培訓(xùn)結(jié)束，學(xué)員們在寧靜的大海邊放松自己，體會生活的美好。同時，還對培訓(xùn)進(jìn)行最后的總結(jié)，提交書面的培訓(xùn)總結(jié)報(bào)告，并評選出本次培訓(xùn)的各種獎項(xiàng)（如最有成就的小組、最富有合作精神的小組、康佳之歌唱得最好的小組、本次培訓(xùn)最瀟灑先生、最靚小姐、最有前途的組長等），由康佳學(xué)院予以表彰。

RB公司培訓(xùn)的失敗

RB公司是一家皮鞋制造企業(yè)，擁有近400名員工，針對公司生產(chǎn)線頻頻出現(xiàn)質(zhì)量事故、質(zhì)量檢查員疏忽大意、管理部門質(zhì)量意識淡薄等一系列問題，公司領(lǐng)導(dǎo)決定舉辦專門的質(zhì)量管理培訓(xùn)課程來解決這些問題。

質(zhì)量管理的培訓(xùn)課程被安排在每周五晚上七點(diǎn)至九點(diǎn)時進(jìn)行，為期10周。員工可以自愿聽課，公司不給員工支付額外的工資。但是公司主管表示，如果員工能積極地參加培訓(xùn)，那么其培訓(xùn)的考核結(jié)果將記入個人檔案，作為公司以后提職或加薪的重要依據(jù)，培訓(xùn)課程由質(zhì)量監(jiān)控部門的李工程師主講。

培訓(xùn)形式包括講座，放映有關(guān)質(zhì)量管理的錄像片及一些專題討論。內(nèi)容包括質(zhì)量管理的必

要性、影響質(zhì)量的客觀條件、質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、檢查的程序和方法、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)方法、抽樣檢查以及程序控制等內(nèi)容。公司里所有對此感興趣的員工和管理人員都可以去聽課。

課程剛開始時，聽課人數(shù)平均在60人左右。在課程快要結(jié)束時，聽課人數(shù)下降到30人左右．而且，因?yàn)檎n程是安排在周五的晚上，所以聽課的人員都顯得心不在焉，有一部分離家遠(yuǎn)的人員課聽到一半就提前回家了。

在總結(jié)這次培訓(xùn)的時候，人力資源部經(jīng)理總結(jié)說：“李工程師的課講得不錯，內(nèi)容充實(shí)，知識系統(tǒng)，而且幽默風(fēng)趣，引入入勝。至于聽課人數(shù)的減少并不是他的過錯。”

請回答下列問題：

(1)您認(rèn)為這次培訓(xùn)在組織和管理上有哪些不合理的地方？

(2)如果你是RB公司的人力資源部經(jīng)理，你會怎樣安排這個培訓(xùn)項(xiàng)目？

要點(diǎn)如下：

(1)RB公司的這項(xiàng)培訓(xùn)，不合理的地方有：

A、沒有對員工進(jìn)行培訓(xùn)需求調(diào)查與分析，使得培訓(xùn)工作的目標(biāo)不是很明確，也不了解員工對培訓(xùn)項(xiàng)目的認(rèn)知情況；

B、培訓(xùn)時間安排不合理，在周五晚上進(jìn)行培訓(xùn)，學(xué)員“心不在焉”，影響培訓(xùn)效果；

C、沒有對培訓(xùn)進(jìn)行全程的監(jiān)控，不能及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題；

D、對培訓(xùn)工作的總結(jié)程度不夠，沒有對培訓(xùn)效果（結(jié)果）進(jìn)行評估；

E、沒有詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，具體表現(xiàn)在對受訓(xùn)員工的對待問題上，沒有“制度性”的規(guī)定，不利于提高受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)的積極性。

(2)作為RB公司的人力資源部經(jīng)理，在此次培訓(xùn)工作中應(yīng)該做到：

A、首先進(jìn)行培訓(xùn)需求分析，了解員工對質(zhì)量監(jiān)管培訓(xùn)的認(rèn)識，了解員工的要求；

B、對培訓(xùn)做總體的規(guī)劃，包括合理的培訓(xùn)時間、地點(diǎn)、培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)預(yù)算、培訓(xùn)講師的安排甚至對培訓(xùn)師的培訓(xùn)等；

C、選派合適的人選對培訓(xùn)的全過程進(jìn)行監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題；

D、培訓(xùn)結(jié)束時，對受訓(xùn)人員進(jìn)行培訓(xùn)考核，以了解培訓(xùn)工作的效果；

E、對培訓(xùn)的總過程以及結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，保田優(yōu)點(diǎn)，剔除問題缺點(diǎn)，為下一次培訓(xùn)積累經(jīng)驗(yàn)。

第四篇：培訓(xùn)案例

培訓(xùn)案例

【溝通】某日，一銀行行長去洗車。洗車店老板突問：“你們銀行是怎么賺錢的？”行長用專業(yè)術(shù)語回答：“主要是三塊，授信類業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)和資產(chǎn)類業(yè)務(wù)。”老板一臉茫然：“啊能說的簡單點(diǎn)？”行長想了想，說：“就是高利貸、亂收費(fèi)，外加拉皮條?！崩习迓牶蠡砣婚_朗。如此溝通，強(qiáng)吧？！

【幽默經(jīng)濟(jì)學(xué)】某企業(yè)家滔滔不絕地炫耀：如何從哪幾 個方面辨別真正成功人士呢：

1、沒有名片；

2、自己不開車；

3、衣服沒logo；

4、住的 是小獨(dú)院；

5、每天午睡；

6、經(jīng)常在郊區(qū)戶外活動；

7、包里現(xiàn)金很少；

8、可以生兩個以上孩子。旁邊一位農(nóng)民兄弟興奮地打斷他：“這種人，我們村全是！

一位姑娘感慨地對女友說：“我非當(dāng)兵的不嫁，而且非等他復(fù)員后才嫁。”女友不解地問：“為什么？”“因?yàn)樗谲婈?duì)中學(xué)會了洗衣服，縫衣服而最主要的是學(xué)會了服從命令?！?/p>

【日企的員工管理啟示】①本田公司董事長經(jīng)常和工人一樣穿著白色工作服，頭戴黃色安全帽，親自上機(jī)操作，和員工一樣在食堂就餐。②豐田公司一直鼓勵員工提交“合理化”建議，并認(rèn)為只有一線員工才是解決問題的專家。在這樣的環(huán)境，員工體會到寬松的工作氛圍與溫暖的組織情懷。你是否認(rèn)同？

【京東的員工管理“金屬論”】①廢鐵(能力、價值觀得分均低)，淘汰；②鐵(能力低、價值觀高)，轉(zhuǎn)崗+培訓(xùn)，給予三次機(jī)會，仍不合適將淘汰；③鋼（能力和價值觀中規(guī)中矩），公司員工主體，占員工數(shù)80%；④金子(能力和價值觀均高)，公司中流砥柱；⑤鐵銹(價值觀低，能力高)，毫不猶豫地請走。

【優(yōu)衣庫的員工管理】①員工衣柜定期檢查，被認(rèn)為“如果連自己的更衣箱都沒有辦法整理好，很難想象賣場中能很好地服務(wù)顧客”；②員工每次培訓(xùn)最后都會獲贈一張DVD和感謝卡，感謝每個人的歡笑和淚水；③采取“店長是公司主角”的管理機(jī)制，提供透明的晉升機(jī)制，確保40%的店長從員工中升上來。

【溝通漏斗】一個人通常只能說出心中所想的80%，但對方聽到的最多只能是60%，聽懂的卻只有40%，結(jié)果執(zhí)行時，只有20%了。你心中的想法也許很完美，但下屬執(zhí)行起來卻差之千里，這是由＂溝通的漏斗＂造成的，因此你必須采取適當(dāng)?shù)姆椒ǎタ朔@一＂漏斗＂現(xiàn)象。你認(rèn)為應(yīng)該怎樣克服這種“漏斗”現(xiàn)象呢？

【職場】萬能恭維金句。對前臺：你怎么又瘦了？對財(cái)務(wù)：我覺得銷售那幫孫子得好好學(xué)學(xué)財(cái)務(wù)！對銷售：兄弟，別太累了！對領(lǐng)導(dǎo)：其實(shí)我知道，您都是為我們好！對下屬：你最近的努力我都看到了。對培訓(xùn)師：你講得真精彩，可惜時間太短了。對人事：算了，別和他們計(jì)較了。強(qiáng)吧？

【賣報(bào)歌里得銷售哲學(xué)】啦啦啦，啦啦啦（引起注意）；我是賣報(bào)的小行家（說明商品、表達(dá)身份）；不等天明去派報(bào)，一面走一面叫（勤奮，值得信賴，叫賣，不停的叫，推銷自己也擴(kuò)大宣傳）；今天的新聞?wù)嬲茫ㄙ徺I理由、亮點(diǎn)）；七個銅板就買兩份報(bào)（價格、促銷），買吧！【立場】婆婆和鄰居說：我那個媳婦好吃懶做，睡到中午，家事也沒做，東西還讓我兒子拿到房間給她吃，太過份了。鄰居又問她：你女兒嫁的還不錯吧？ 婆婆說：對啊，過的很幸福呢，大家都對她很好，不用做家事，假日到處去玩，可以睡到中午，女婿還會煮東西送到。評：立場問題，對嗎？

【如何策劃員工生日聚會】①每期策劃不同主題，員工同事及師傅現(xiàn)場主持，融入團(tuán)隊(duì)精神及鍛煉員工的組織和表達(dá)能力；②直接上級親自為過生日的員工服務(wù)，傳遞情感和關(guān)愛；③公司領(lǐng)導(dǎo)或部門經(jīng)理及總監(jiān)的生日致辭；④現(xiàn)場親情電話連線，兒的生日媽的難日，連線員工母親，大聲說出：媽媽我愛你！

【換位思考】1985年，英特爾公司主營存儲器在和日本產(chǎn)品的低價競爭下陷入絕境面臨并購?？偛酶耵敺蛳恋嘏c董事長摩爾討論這個問題，格魯夫突然問“新來的家伙會如何行動？”，摩爾說“會完全放棄存儲器”，格魯夫“既然如此，那我們?yōu)槭裁床蛔约簞邮?？”評：換位思考，海闊天空！對嗎？

第五篇：物業(yè)管理培訓(xùn)案例

物業(yè)管理培訓(xùn)案例

（36例）

1、本市對物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理較以往有何變化，具體規(guī)定如何？

【分析解答】

新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理，應(yīng)仍然按照市政府有關(guān)維修基金的規(guī)定執(zhí)行。

對新建非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理，《若干意見》規(guī)定，新建非住宅物業(yè)出售時應(yīng)設(shè)立維修資金，具體標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會的，維修資金應(yīng)以業(yè)主大會的名義存入專戶銀行，設(shè)立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。

在前期物業(yè)管理期間，按規(guī)定設(shè)立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會。

2、建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)提供管理和服務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，雙方應(yīng)辦理何種法定手續(xù)？

【分析解答】

物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問題，應(yīng)書面告知建設(shè)單位，并辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)當(dāng)予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

3、《條例》施行后，對建設(shè)單位出售房屋以及購房人購買房屋時有哪些具體要求？

【分析解答】

對于建設(shè)單位而言，一是在銷售房屋前，要參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書；二是建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)配置的公建設(shè)施和平面圖作為房屋出售合同的附件。

對于物業(yè)買受人而言，在與建設(shè)單位簽訂房屋出售合同時，應(yīng)同時對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

4、《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),本市對這項(xiàng)規(guī)定的執(zhí)行有何具體操作辦法？

【分析解答】

關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)事項(xiàng)，《若干意見》規(guī)定：業(yè)主大會成立之前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分離原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模小于5萬平方米建筑面積的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。有關(guān)投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模小于5萬平方米建筑面積的認(rèn)定及物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)范，市房地資源局將作進(jìn)一步的具體規(guī)定。

5、《條例》施行后，經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會如何辦理備案手續(xù)？ 【分析解答】

經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，持業(yè)主大會的會議記錄和決議、業(yè)主委員會成員名單和基本情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。凡符合《條例》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定刻制、使用和管理印章。

6、物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù)？ 【專案簡介】

某商品房業(yè)主因夜間使用家用電器不當(dāng)，而使自家的保險(xiǎn)絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，物業(yè)公司的維修人員感到維修地點(diǎn)較遠(yuǎn)，且收費(fèi)不高，故答復(fù)業(yè)主：“你反正一樣要交錢，就近找個人修修算了。再說自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)?！?/p>

【分析解答】

滬房地物（1997）954號文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中規(guī)定：“業(yè)主自用部位和原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修，也可以向其他維修單位報(bào)修。向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。”“物業(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的，應(yīng)在24小時內(nèi)修理?！?/p>

本案中，保險(xiǎn)絲燒斷雖是家用電器使用不當(dāng)引起，但屬因室內(nèi)線路故障引起的停電事故，屬于規(guī)定的物業(yè)急修項(xiàng)目。物業(yè)公司在接到居民報(bào)修后，應(yīng)該在2小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理，24小時內(nèi)修復(fù)。自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

7、因室內(nèi)水管倒灌而發(fā)生的維修費(fèi)用由誰承擔(dān)? 【專案簡介】

某公房二樓業(yè)主的室內(nèi)經(jīng)常發(fā)生水管倒灌的現(xiàn)象。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，幾經(jīng)維修后，物業(yè)公司在向該戶收取維修費(fèi)用時，業(yè)主以水管設(shè)計(jì)不當(dāng)為由而拒付維修費(fèi)用。

【分析解答】

滬房地物（2000）75號文《關(guān)于住宅衛(wèi)生間污水橫管屬何種性質(zhì)設(shè)備的批復(fù)》中規(guī)定，凡一幢住宅內(nèi)部，一套住宅外通向總管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用設(shè)備認(rèn)定。《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，住宅的共用設(shè)備維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)。住宅共用設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

關(guān)于本案維修費(fèi)用的支出，應(yīng)對水管倒灌原因進(jìn)行分析后確定。如果系由該業(yè)主使用不當(dāng)造成的，則由其承擔(dān)維修費(fèi)用。如果該事故系由相鄰業(yè)主（使用人）使用不當(dāng)造成的，在能查清責(zé)任者的情況下，費(fèi)用由責(zé)任者承擔(dān)；在不能查清責(zé)任者的情況下，費(fèi)用由共同使用總管的業(yè)主（使用人）分?jǐn)?。如果倒灌是由于總管（共用設(shè)備）設(shè)計(jì)不當(dāng)或老化等原因引起的，物業(yè)公司應(yīng)對其進(jìn)行技術(shù)處理，所發(fā)生的費(fèi)用從維修基金中列支。

8、小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰來負(fù)責(zé)？ 【專案簡介】

王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。1999年8月24日下午，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，王先生找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。為此，王先生向法院提起訴訟。

【分析解答】

庭審中，物業(yè)公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此，物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。

法院審理查明，某物業(yè)公司安裝在小區(qū)內(nèi)的4套石桌，桌面重達(dá)90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。王先生女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其余三個石桌面也已松動才主動予以拆除。此外，該物業(yè)公司無法提供石桌的合格證、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等有效證明。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)管理是支隊(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治?！吨腥A人民共和國民法通則》第126條規(guī)定：“建筑物或者其它設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”由于王先生作為監(jiān)護(hù)人，沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。據(jù)此，法院判令某物業(yè)公司承擔(dān)主要賠償責(zé)任。

9、小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定與業(yè)主的財(cái)物失竊是否有關(guān)？

【專案簡介】 1997年7月9日，原告侯、陳夫婦向被告瑞星公司購買了某小區(qū)的一套住房。在購房時，雙方約定：住戶安裝各種防盜設(shè)施須經(jīng)物業(yè)公司審批，朝南的窗戶不允許安裝防盜窗。1998年12月27日，一小偷潛入小區(qū)將原告夫婦居室的朝南窗戶卸下，進(jìn)入房內(nèi)偷竊了包括現(xiàn)金在內(nèi)約價值50000元的各種物品。侯、陳夫婦認(rèn)為，被告不允許原告裝防盜設(shè)施的規(guī)定，造成了原告財(cái)物的失竊，于是將瑞星公司告到了法庭，要求其賠償失竊損失費(fèi)50000元人民幣。

【分析解答】

法院在作了細(xì)致慎密的調(diào)查取證，并經(jīng)過庭審后認(rèn)定：原告侯、陳夫婦的住房雖然在1998年12月27日發(fā)生了入室盜竊事件，原告的財(cái)產(chǎn)權(quán)受到了侵害，但侵權(quán)人并非被告瑞星公司，而是入室盜竊的罪犯。被告在管理小區(qū)治安方面已作了自己應(yīng)作的工作，既設(shè)置了門崗，又進(jìn)行了必要的巡視，而保安服務(wù)僅僅是為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動，不是針對保證業(yè)主個人和家庭安全的個人安保。所以被告在原告家因入室盜竊的財(cái)產(chǎn)侵害中沒有過錯，不承擔(dān)民事責(zé)任。

至于 “朝南窗不允許安裝防盜窗”，這是原、被告之間的約定，在實(shí)施該“約定”的過程中發(fā)現(xiàn)了盜竊事件，原告提出要求被告承擔(dān)民事責(zé)任、賠償財(cái)產(chǎn)損失無法律依據(jù)。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定，法院做出了對原告侯、陳夫婦的訴訟請求不予支持的判決。

10、物業(yè)管理中公司應(yīng)承擔(dān)何種保安職責(zé)？ 【專案簡介】

某小區(qū)業(yè)主委員會與被告某物業(yè)公司于1997年2月4日簽訂一份《物業(yè)管理合同》。雙方約定，委托服務(wù)期限為1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理項(xiàng)目包括了保安服務(wù)。2000年1月23日晚9時許，原告業(yè)主李某在所住大樓的電梯內(nèi)遭不法分子襲擊受傷。同年4月25日原告訴至法院，要求物業(yè)公司承擔(dān)未盡到保安職責(zé)的民事賠償責(zé)任并解除物業(yè)管理合同。

【分析解答】 原、被告訂立的《物業(yè)管理合同》發(fā)生在《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以前，系雙方自愿，因此，該合同是合法有效的。被告雖在合同中承諾了保安服務(wù)，但這種保安服務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求達(dá)到完全根除治安、刑事案件。被告確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及保安員，原告不能提供其遭受襲擊和傷害系被告不履行職責(zé)所致的證據(jù)，故要求被告承擔(dān)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，法院難予支持。

至于原告業(yè)主李某提出的解除雙方簽訂的物業(yè)管理合同，因該合同是業(yè)主委員會與物業(yè)公司兩個主體簽訂的合同，原告?zhèn)€人只有建議權(quán)，故法院對原告提出的解除物業(yè)管理合同的請求不予支持。

11、因排水管道不暢，而使業(yè)主室內(nèi)受損的責(zé)任由誰承擔(dān)？ 【專案簡介】

甲小區(qū)某號602室由被告華某承租，502室由原告王某承租。因被告某物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償，但因被告華某與物業(yè)管理公司相互推諉，原告王某遂訴訟至法院。

【分析解答】

對于此案，法院審理經(jīng)審理判定：

1、物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某和原告王某承租的房屋內(nèi)，造成原告財(cái)產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

2、華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺處排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了原告的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某對原告的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

12、誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝修事故的賠償責(zé)任？ 【專案簡介】

某業(yè)主張某委托一家家庭裝潢公司對其房屋進(jìn)行裝修，并簽訂了裝修合同。裝潢公司在施工過程中操作失誤，不慎將張某的隔壁鄰居孫某的墻體損壞，并造成孫某財(cái)產(chǎn)損失。三方為此發(fā)生爭執(zhí)，無法協(xié)商解決。

【分析解答】

依據(jù)《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十五條“因進(jìn)行家庭居室裝飾裝修過程中或者裝飾裝修后使用不當(dāng)而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，應(yīng)由裝飾裝修的委托人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；如屬被委托人的責(zé)任，由委托人直接追究被委托人的責(zé)任，并由被委托人承擔(dān)修復(fù)和賠償”的有關(guān)規(guī)定，孫某應(yīng)向張某提出賠償要求。因?yàn)樵撌鹿实陌l(fā)生在于裝潢公司施工操作失誤，所以張某在向?qū)O某作賠償后，有權(quán)向裝潢公司追償。

張某與裝潢公司的糾紛，根據(jù)《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十六條的有關(guān)規(guī)定，可向房屋所在地的區(qū)、縣建設(shè)行政管理部門投訴，也可以向人民法院提出訴訟或依照合同約定向市仲裁委員會申請仲裁。

13、因物業(yè)公司未告知業(yè)主在裝修時的注意事項(xiàng)而給業(yè)主造成的損失由誰承擔(dān)？

【專案簡介】

某物業(yè)公司在前期物業(yè)管理工作中，由于疏忽大意未將“業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修?！钡脑擁?xiàng)小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。多名業(yè)主在不知的情況下，裝修時封閉了共用管道檢修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修理的過程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。業(yè)主向物業(yè)公司提出賠償要求。

【分析解答】

《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定：“物業(yè)公司在業(yè)主、使用人使用房屋前，應(yīng)將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人?！北景钢械奈飿I(yè)公司沒有承擔(dān)該條例規(guī)定的告知義務(wù)，使業(yè)主的裝修留下了隱患，并且給業(yè)主帶來損失，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

14、【問題】 誰應(yīng)承擔(dān)該起墜樓事件的責(zé)任？ 【專案簡介】

98年8月，某小區(qū)業(yè)主林某的幼兒在上樓時因玩耍不慎，導(dǎo)致身體重心失控，傾倒后撞到位于樓梯口未安裝柵欄的落地窗上，在撞碎了其中一塊原來就有裂痕的僅厚3毫米的玻璃后，墜樓致傷。林某事后向開發(fā)商索賠。

【分析解答】

1997年1月1日起實(shí)施的《上海市建筑物使用安裝安全玻璃的規(guī)定》第五條第八款規(guī)定：易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位必須使用安全玻璃；1997年7月1日頒布實(shí)施的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條中規(guī)定，有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保障物業(yè)使用方便、安全，在發(fā)現(xiàn)住宅共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修的規(guī)定。因此，本案的開發(fā)商及物業(yè)公司對幼兒的墜樓致傷負(fù)有一定的責(zé)任。

同時，幼兒的監(jiān)護(hù)人未盡到監(jiān)護(hù)的職責(zé)，也應(yīng)對墜樓事件負(fù)有一定的責(zé)任。

15、新購住房發(fā)生的維修責(zé)任由誰承擔(dān)？ 【專案簡介】

陳先生年初購得一套商品房，因黃梅季節(jié)連日陰雨，該商品房部分墻面開始滲水，損壞了陳先生室內(nèi)的部分裝修。陳先生為此多次向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司亦兩次派人前來維修。雖經(jīng)維修，該房墻面仍有滲水問題存在。物業(yè)管理公司表示，其已盡了維修義務(wù)，陳先生應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交涉。陳先生對此甚為不解。

【分析解答】

對于房屋出現(xiàn)墻面滲水應(yīng)視不同情況處理。

如果陳先生與開發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)買賣合同中對此滲水、開裂等質(zhì)量問題有約定的，則按約定處理；

如果無上述約定，依據(jù)我國相關(guān)法規(guī)對房屋建成后保修期的規(guī)定，在房屋保修期內(nèi)，發(fā)現(xiàn)滲水，可以要求開發(fā)商確定的維修部門上門維修； 第三，如果多次維修仍存在滲水問題，疑屬房屋質(zhì)量所致，陳先生可委托房屋質(zhì)量鑒定部門對房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，確屬房屋質(zhì)量問題的，且該質(zhì)量問題影響購房人居住的，居住人可憑房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告通過攜手或訴訟的途徑，要求開發(fā)商維修并承擔(dān)賠償責(zé)任。

16、物業(yè)公司和業(yè)主提出的理由能否成立？ 【專案簡介】

一天，某商品房住宅的物業(yè)公司張貼公告稱，“為了安全起見，將要關(guān)閉一扇小區(qū)大門，請廣大業(yè)主從另一扇門中出入。同時將在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開設(shè)酒吧，對外營業(yè)。”實(shí)際上，物業(yè)公司是將該酒吧承包給小區(qū)內(nèi)的一個業(yè)主經(jīng)營。對此，小區(qū)內(nèi)的廣大業(yè)主非常不滿，認(rèn)為出入小區(qū)不方便，占用空地也影響小區(qū)環(huán)境，紛紛要求重新打開那扇被關(guān)閉的大門，停止在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營酒吧。物業(yè)公司對業(yè)主解釋：關(guān)閉一扇大門，是為了減少閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，保證小區(qū)的安全，物業(yè)公司有權(quán)這么做。酒吧是設(shè)置在空地上，不影響業(yè)主居民的日常生活。承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主則認(rèn)為自己作為業(yè)主有權(quán)使用小區(qū)公共用地。

【分析解答】

本案的物業(yè)公司和承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主對封門設(shè)酒吧事件的解釋理由不能成立。

按《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條的規(guī)定，物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委員會的委托進(jìn)行管理活動，所以它的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。此糾紛中的物業(yè)管理公司在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的授權(quán)，作出關(guān)閉大門和開設(shè)酒吧的行為是不適當(dāng)?shù)?，?yīng)該加以糾正。

承包酒吧的業(yè)主所提出的理由也站不腳。每個業(yè)主對于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施都有合理的使用權(quán)，但不能對某一公共用地有專門的使用權(quán)，否則就是侵犯了其他業(yè)主的使用權(quán)。

如果物業(yè)公司和承包酒吧的業(yè)主不停止他們的錯誤行為，則業(yè)主委員會有權(quán)提起民事訴訟，要求物業(yè)公司打開那扇門，同時要求撤除設(shè)置的酒吧。如果業(yè)主委員會認(rèn)為該物業(yè)公司不勝任工作，可提出解除物業(yè)管理委托服務(wù)合同。此外，當(dāng)業(yè)主委員會沒有履行職責(zé)時，任何業(yè)主都有權(quán)起訴，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

17、誰來承擔(dān)因污水倒灌給業(yè)主帶來的損失？ 【專案簡介】

某住宅的公共排水管道出現(xiàn)排水不暢的現(xiàn)象。接業(yè)主報(bào)修電話后，物業(yè)公司進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)堵塞物位于5樓業(yè)主陽臺的排水管中。該業(yè)主考慮到自己的房子新裝修好，借故阻撓物業(yè)公司進(jìn)來維修。數(shù)天后，因排水管道嚴(yán)重堵塞，污水從2樓業(yè)主的房間中倒灌出來，給其造成嚴(yán)重?fù)p失。2樓業(yè)主就自己的損失向物業(yè)公司索賠。

【分析解答】

《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條明確規(guī)定：“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償?！?/p>

本案中，造成2樓業(yè)主的損失的責(zé)任人是5樓業(yè)主，而不是物業(yè)公司，因阻撓物業(yè)公司進(jìn)場維修而直接給2樓業(yè)主造成損失的5樓業(yè)主，應(yīng)承擔(dān)損失的賠償責(zé)任。

18、停車庫可否用作其他用途？ 【專案簡介】

某小區(qū)有一停車庫，物業(yè)公司為“創(chuàng)收”，將停車庫辟一小間，將其租給該小區(qū)內(nèi)一戶業(yè)主作為小店的營業(yè)用房使用（該戶業(yè)主在租賃前已取得工商營業(yè)執(zhí)照）。但該店主并不依法經(jīng)營，而將該車庫“轉(zhuǎn)租”給一外來人員作為其賭博活動的場所。小區(qū)由此搞得烏煙瘴氣。小區(qū)業(yè)主向物業(yè)公司反映，而物業(yè)公司由于每月有400元“租金”收益而對此睜眼閉眼。該小區(qū)居民聯(lián)名投訴至房地產(chǎn)行政主管部門。

【分析解答】

根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。而停車場庫屬于公共設(shè)施的范疇，因而物業(yè)公司無權(quán)將其出租給他人挪作他用。對此，房地產(chǎn)管理部門可依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》五十八條的規(guī)定，對物業(yè)公司作出處罰。對于小區(qū)業(yè)主反映的有外來人口在停車庫中聚眾賭博、噪聲擾民的情況，業(yè)主可向當(dāng)?shù)毓?、街道有關(guān)部門投訴，要求處理解決。

19、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)應(yīng)如何恢復(fù)原狀？ 【專案簡介】

業(yè)主余某在房屋裝修時擅自拆除了承重墻，經(jīng)群眾舉報(bào)，所在地房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)了限期整改通知，要求其恢復(fù)原狀。余某在規(guī)定時間內(nèi)恢復(fù)了承重墻，不料物業(yè)公司卻告知他承重墻的恢復(fù)不符合規(guī)定，余某很生氣，認(rèn)為物業(yè)公司是在存心整人。

【分析解答】

根據(jù)滬房地資（2000）256號文《關(guān)于恢復(fù)被損房屋承重結(jié)構(gòu)若干問題的批復(fù)》的規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)恢復(fù)原狀需符合以下條件：一是不得降低原構(gòu)件的強(qiáng)度；二是不得低于原構(gòu)件的用料標(biāo)準(zhǔn)；三是恢復(fù)原有構(gòu)件的形狀；四是修復(fù)部位的構(gòu)造措施要符合有關(guān)技術(shù)規(guī)定。

本案中，余某應(yīng)按上述規(guī)定恢復(fù)擅自拆除的承重墻，恢復(fù)方案和施工應(yīng)由具有資質(zhì)的房屋修繕設(shè)計(jì)施工單位實(shí)施并驗(yàn)收，物業(yè)公司應(yīng)對修復(fù)工程加強(qiáng)監(jiān)督、巡視；承重墻修復(fù)后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)到實(shí)地核實(shí)。

20、怎樣處理高層住宅中安裝曬衣架的問題？ 【專案簡介】

某高層住宅小區(qū)數(shù)名業(yè)主因住房朝向不佳等原因，要求安裝曬衣架，受到物業(yè)公司的勸阻，由此雙方發(fā)生爭議，高層住宅部分業(yè)主堅(jiān)決要求安裝曬衣架。

【分析解答】

目前的法規(guī)雖然沒有嚴(yán)格禁止高層住宅居民安裝曬衣架。但是，由于安裝曬衣架會帶來高空墜物（如曬衣架被大風(fēng)吹落）等不安全因素，同時影響建筑物的外觀，對此，物業(yè)公司應(yīng)做好對業(yè)主的有關(guān)宣傳工作，講明利弊，引導(dǎo)業(yè)主在裝修時安裝室內(nèi)曬衣架。物業(yè)公司還可根據(jù)《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的規(guī)定對安裝曬衣架的行為進(jìn)行管理。

21、怎樣解決社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問題？ 【專案簡介】

某小區(qū)的公房承租人夏某長期以來一直向物業(yè)公司交付公房租金，并向居委會交付保安、保潔費(fèi)。1999年5月小區(qū)成立了業(yè)委會，續(xù)聘原物業(yè)公司提供管理服務(wù)。5月起，物業(yè)公司要求夏某另付物業(yè)管理費(fèi)和保安、保潔費(fèi)，理由是小區(qū)由物業(yè)公司提統(tǒng)一服務(wù)。夏某對此深感不解。

【分析解答】

滬價房（1996）第174號文《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)若干問題的解答》規(guī)定：公有住房的承租人，按全市統(tǒng)一的公有居住房屋租金標(biāo)準(zhǔn)繳納房租，不需要另付管理費(fèi)和電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)。如有保潔、保安服務(wù)內(nèi)容的，則另付保潔、保安費(fèi)。

關(guān)于社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問題，該文規(guī)定了“誰收費(fèi)、誰服務(wù)”和“同一收費(fèi)項(xiàng)目不得重復(fù)收費(fèi)”的原則。所以，在上述案例中，由于保潔、保安服務(wù)仍由居委會提供，所以物業(yè)公司不應(yīng)再向居民收取保潔、保安費(fèi)。

根據(jù)2000年上海市社區(qū)工作會議“街道居委會社區(qū)管理、物業(yè)公司專業(yè)管理、房地產(chǎn)行政主管部門行業(yè)管理、業(yè)委會自治管理”的精神，物業(yè)公司應(yīng)與居委會協(xié)商，逐步把保潔、保安服務(wù)納入物業(yè)管理的工作軌道中來。

22、業(yè)主拒付物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的理由是否成立？ 【專案簡介】

某小區(qū)的業(yè)主委員會自1996年起委托原告DM物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。99年2月，新的業(yè)主委員會將合同延期至2000年11月底。自原告管理以來，被告朱某一直未繳付物業(yè)管理費(fèi)和維修基金，亦拒付大樓電控門安裝費(fèi)，原告在多次催討無效的情況下，訴請法院判令被告支付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金，支付維修基金和電控門安裝費(fèi)。對此，被告朱某辯稱，物業(yè)管理合同簽定時，DM物業(yè)公司的法定代表人章某同時又是業(yè)主委員會的主任，故物業(yè)管理合同無效；維修基金未發(fā)生實(shí)際使用，故無權(quán)收??；電控門安裝后始終開著，未達(dá)到安裝目的，業(yè)主不應(yīng)付費(fèi)。

【分析解答】 本案經(jīng)法院審理后，法院認(rèn)為，原告的法定代表人擔(dān)任業(yè)主委員會主任時與該業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同雖然不妥，但在當(dāng)時并未違反禁止性規(guī)定，合同期滿后，新選任的業(yè)主委員會認(rèn)可該合同，故認(rèn)定該合同有效。原告與被告之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，原告有權(quán)依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定向被告收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相應(yīng)的滯納金。對于房屋維修基金及電控門安裝費(fèi)，應(yīng)由業(yè)主委員會自行主張，原告無權(quán)主張這兩筆費(fèi)用。被告以物業(yè)管理不到位為由拒付物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)不足。

23、應(yīng)由誰來承擔(dān)過錯責(zé)任？ 【專案簡介】

某小區(qū)內(nèi)5號樓因排污水管堵塞，污水從2樓203室的地漏中倒灌出來。因203室系業(yè)主新購住房，亦未裝修，房屋內(nèi)暫時無人居住，所以導(dǎo)致203室內(nèi)大幅漫水，并從樓地面滲漏到底樓103室的屋頂，使得103室業(yè)主精心裝修的室內(nèi)屋頂嚴(yán)重受損。

此后，在現(xiàn)場疏通時，未發(fā)現(xiàn)任何人為的不當(dāng)使用致使排污管堵塞，因無法確定責(zé)任者，103室業(yè)主氣憤之余，將203室業(yè)主和物業(yè)公司訴至法院。

【分析解答】

根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。在污水管正常使用的情況下發(fā)生的堵塞事件，說明物業(yè)公司對此共用設(shè)備疏于定期維護(hù)和保養(yǎng)，203室與103室業(yè)主的室內(nèi)受損與物業(yè)公司未按規(guī)定履行管理服務(wù)義務(wù)有因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)事故的賠償責(zé)任。而203室業(yè)主對該事的發(fā)生并無過錯，不需承擔(dān)賠償責(zé)任。

24、底樓的躍層住戶是否應(yīng)承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)嗎？ 【專案簡介】

某大樓底層與二層設(shè)計(jì)為躍層，底層無總門，總門在二層。這些躍層的業(yè)主除搬運(yùn)家具和大件物品使用電梯外，平時不乘電梯直接通過扶梯上下。因此，這部分躍層的住戶根據(jù)住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)的規(guī)定拒付電梯運(yùn)行費(fèi)。

【分析解答】 根據(jù)滬房地物[1997]954號文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中的規(guī)定，住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)。結(jié)合本案實(shí)際發(fā)生的情況，對于底樓的躍層住戶，如果底層有總門進(jìn)出，可僅按二層部分建筑面積分?jǐn)傔\(yùn)行費(fèi)。

本案中底層與二層為躍層的住房，因底層無總門進(jìn)出，進(jìn)出全部靠二樓總門，使用電梯的機(jī)率與一般住宅的二層住戶相同，故可將底層也視為二層，按房屋實(shí)際建筑面積分?jǐn)傠娞葸\(yùn)行費(fèi)。

25、因墻面滲水造成財(cái)產(chǎn)損失是否概屬物業(yè)管理不當(dāng)？ 【專案簡介】

某小區(qū)自1998年6月起先后由開發(fā)商和業(yè)主委員會委托原告JA物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，被告郭某自1999年1月起長期拖欠物業(yè)管理費(fèi)。原告多次催討，均被被告拒付。被告認(rèn)為，自己在裝修入住后即發(fā)現(xiàn)北房間墻面滲水，損壞了裝修，另外2000年夏天發(fā)生樓上住戶衛(wèi)生間滲水至被告的客廳，損壞了天花板。經(jīng)原告修理，仍有滲漏。原告對此應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理上的責(zé)任，原告不賠償財(cái)產(chǎn)損失，被告就不支付物業(yè)管理費(fèi)。

【分析解答】

原告與開發(fā)商及業(yè)主委員會先后訂立的物業(yè)管理合同的效力及于管理范圍內(nèi)的所有業(yè)主，因此原、被告之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。原告進(jìn)行了合格的物業(yè)管理服務(wù)，被告就應(yīng)向原告支付物業(yè)管理費(fèi)。被告以墻面滲水及樓上住戶漏水至屋內(nèi)損壞了裝修為由拒付物業(yè)管理費(fèi)沒有法律依據(jù)。原、被告之間是物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，原告的職責(zé)是對被告的物業(yè)及所在小區(qū)進(jìn)行管理服務(wù)，被告的房屋墻面滲水及樓上衛(wèi)生間漏水均不是原告的原因和責(zé)任。在發(fā)生漏水后，原告進(jìn)行了維修，盡了管理職責(zé)。被告應(yīng)根據(jù)滲水漏水的原因相應(yīng)地予以解決。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條、第五十四條的規(guī)定，被告郭某應(yīng)支付原告物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。

26、可否在屋頂搭建養(yǎng)鴿? 【專案簡介】

某商品小區(qū)一業(yè)主有養(yǎng)鴿子的興趣愛好，在屋頂搭建鴿棚，放養(yǎng)信鴿。相鄰業(yè)主深受鴿毛、鴿糞之苦，遂向物業(yè)公司投訴，要求處理?！痉治鼋獯稹?/p>

根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)使用中禁止破壞房屋外貌，禁止在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。因此，在屋頂搭建鴿棚，屬違反條例的行為。

依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反本條例第二十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。

對于在屋頂搭建鴿棚，影響相鄰業(yè)主居住衛(wèi)生環(huán)境和正常休息、對相鄰業(yè)主的正常生活規(guī)律造成影響的，相鄰業(yè)主可通過訴訟要求行為人停止侵害，排除妨礙。

27、業(yè)主進(jìn)戶裝修時物業(yè)公司應(yīng)如何合理收費(fèi)？ 【專案簡介】

某商品房小區(qū)業(yè)主在進(jìn)戶時，物業(yè)公司向業(yè)主每人收取了50元進(jìn)戶費(fèi)。另外，不論業(yè)主裝修與否，物業(yè)公司向每戶收取了建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)；對室內(nèi)裝修施工的民工進(jìn)行了登記，發(fā)放了小區(qū)出入證件，同時也收取了每人15元的證件費(fèi)。

【分析解答】

根據(jù)滬價房（1999）第166號文《關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入住收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)按所在區(qū)縣物價部門核定的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向準(zhǔn)備裝修居室的業(yè)主或使用人以及老住戶收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項(xiàng)費(fèi)用。

對于進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行業(yè)主室內(nèi)裝修的施工人員，物業(yè)公司可向其發(fā)放小區(qū)出入證件等，但收費(fèi)不得超過每人10元。

物業(yè)公司在辦理差價換房的入戶、退房或退租手續(xù)時，可向換房人各收取50元手續(xù)費(fèi)，但不得向購買新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項(xiàng)費(fèi)用。

本案的物業(yè)公司向業(yè)主收取50元進(jìn)戶費(fèi)、向不準(zhǔn)備裝修的業(yè)主收取的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，向裝修施工人員收取的證費(fèi)均屬不合理收費(fèi)。

28、物業(yè)維修項(xiàng)目質(zhì)量保修包含哪些內(nèi)容? 【專案簡介】

某舊式里弄小區(qū)有一位馮姓業(yè)主，因其住房逢雨便漏。經(jīng)物業(yè)公司維修后不久，在下雨天仍舊漏水。馮某再次報(bào)修，物業(yè)公司答復(fù)說該物業(yè)維修項(xiàng)目不負(fù)責(zé)保修，若要繼續(xù)維修應(yīng)支付維修費(fèi)用。

【分析解答】

滬房地物（1997）954號文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中規(guī)定，物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度，保修期一般為三個月。修復(fù)項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中，疏通項(xiàng)目的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)，筑漏項(xiàng)目以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費(fèi)。因此，本案中物業(yè)公司不能向馮某收取維修費(fèi)。

29、物業(yè)的使用影響他人應(yīng)怎樣處理？ 【專案簡介】

2000年1月，某售后公房小區(qū)內(nèi)一業(yè)主鄭某根據(jù)政府允許售后公房業(yè)主上市交易或出租的新政策，將其所擁有的一套底層住房出租給外來人員湯某作為居住使用，并辦理了出租許可證；湯某亦辦妥了外來人員暫住證。

2月，湯某將室外空地作場地，接受牛奶公司的委托辦起了牛奶中轉(zhuǎn)站。每天深夜汽車?yán)嚷暋⒀b卸聲不斷，居民無法正常休息。樓上居民就此向物業(yè)公司投訴。

【分析解答】

根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲屬于屬于物業(yè)使用中的禁止行為。業(yè)主將其物業(yè)出租時，應(yīng)告知并要求使用人遵守《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定及遵守業(yè)主公約。就本案而言，物業(yè)公司應(yīng)設(shè)法找到鄭某督促其告知湯某不能噪聲擾民。否則，將要其承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。物業(yè)公司也可設(shè)法聯(lián)系牛奶公司，請他們另外選址作為中轉(zhuǎn)站，或建議居民向市環(huán)保部門投訴反映，由其進(jìn)行行政處理。

30、業(yè)委會或物業(yè)公司可以拆除違章安裝的防盜門嗎? 【專案簡介】 某住宅小區(qū)的某業(yè)主擅自將防盜門外移，裝在了公共走道上，侵占了公共部位。其他業(yè)主也紛紛效仿。為制止這類在物業(yè)使用中的禁止行為，該小區(qū)召開了業(yè)主代表大會，通過限期拆除違章搭建的決議。在規(guī)定的期限內(nèi)，個別業(yè)主仍置若罔聞。物業(yè)公司在多次勸阻無效的情況下，經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)，強(qiáng)行拆除了違章安裝的防盜門。

【分析解答】

根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，在公共走廊中擅自搭建防盜門屬于占用共用部位的禁止行為。對于業(yè)主或使用人違反條例的規(guī)定，物業(yè)公司首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻和制止，告知業(yè)主或使用人其行為已違反了有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，督促其改正，并恢復(fù)原狀。如果業(yè)主或使用人仍然一意孤行，物業(yè)公司可依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定，及時告知業(yè)主委員會并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。

對本案中的個別業(yè)主違反《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。物業(yè)公司應(yīng)按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門處罰，經(jīng)處罰生效后由人民法院采取措施予以強(qiáng)行拆除。物業(yè)公司或業(yè)主委員會不是行政執(zhí)法主體，也不是司法機(jī)關(guān)，故無權(quán)對違章安裝防盜門違法強(qiáng)行拆除。

31、前期物業(yè)管理期間物業(yè)使用人應(yīng)遵守何種行為規(guī)范？ 【專案簡介】

在前期物業(yè)管理階段，一商品房小區(qū)開發(fā)商將未出售的房子租給了一批外來人員使用。雖然該群外來人員已獲公安部門發(fā)給的治安管理許可證，但還是給該小區(qū)居民的正常生活帶來不少麻煩。如在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤賣蔬菜，弄的小區(qū)垃圾滿地。為此，小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商交涉。開發(fā)商則聲稱自己有住房處分權(quán)，自己的行為并無不妥。

【分析解答】

根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》四十二條的規(guī)定，新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制訂住宅使用公約，作為與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。故住宅使用公約隨著住宅轉(zhuǎn)讓合同的生效而生效。住宅使用公約在前期物業(yè)管理階段對全體業(yè)主、使用人都具有約束力?！稐l例》第五十四條規(guī)定，業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；違反住宅使用公約的，相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

開發(fā)商或是小業(yè)主將其所有住宅出租時，應(yīng)告知并要求使用人遵守住宅使用公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。按《條例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)使用中禁止亂設(shè)攤、亂倒垃圾、雜物等，故在住宅使用公約中，理應(yīng)明確規(guī)定“隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物以及亂設(shè)攤等”屬物業(yè)使用中的禁止行為。

對本案的小區(qū)問題的處理，物業(yè)公司應(yīng)先與開發(fā)商聯(lián)系，要求開發(fā)商必須將《條例》中禁止的物業(yè)使用行為及住宅使用公約告知其出租房屋的外來人口，并督促其遵守《條例》的規(guī)定及住宅使用公約。

如果該批外來人口在上述情況下，依然不聽勸阻，則物業(yè)公司、相關(guān)業(yè)主或使用人可以以其違反住宅使用公約向法院提請?jiān)V訟，要求排除妨礙，要求使用人承擔(dān)民事責(zé)任。也可向有關(guān)行政管理部門反映，由相關(guān)行政管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

32、某舊里樓上樓下的兩戶居民素有積怨。樓上居民愛養(yǎng)花，把幾個花盆放在平臺（即樓下居民的屋頂）上。樓下居民以該花盆影響其屋頂正常排水，造成屋頂長期積水，并滲水到其墻面為由，堅(jiān)決要求樓上把花盆移走。樓上居民不肯，兩家遂爭執(zhí)到物業(yè)公司尋求解決。

【分析解答】

如果在平臺或屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物，則屬《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的物業(yè)使用中的禁止行為。在平臺放置花盆不屬于物業(yè)使用中應(yīng)禁止的行為，但在平臺上放置花盆應(yīng)以不影響相鄰業(yè)主（使用人）對物業(yè)的正常使用為原則。

在處理上述案例時，物業(yè)公司應(yīng)把握花盆的放置是否妨礙相鄰方對物業(yè)的正常使用。在現(xiàn)場勘查后，如確實(shí)發(fā)現(xiàn)花盆的放置影響平臺的正常排水，或者花盆底部滲水至樓下業(yè)主（使用人）墻面時，物業(yè)公司應(yīng)勸阻樓上居民將花盆移走。

平臺屬于共用部位?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償?！彼?，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，一旦平臺發(fā)生任何修理，樓上居民應(yīng)主動將花盆移去以保證維修工作的正常開展。

33、某公司租用了一套位于商業(yè)街上的舊公房用作街面店鋪，因其左右店鋪都把招牌或廣告刷在二樓居民陽臺的外墻上，該公司欲如法效仿。但二樓業(yè)主不同意，于是公司就與該業(yè)主協(xié)商，提出為其免費(fèi)安裝一部空調(diào)機(jī)作為補(bǔ)償，而該業(yè)主堅(jiān)持公司每月向其支付500元作為租賃外墻的條件，否則將以排除妨礙為理由訴至法院。

【分析解答】

外墻屬共用部位，不是二樓該業(yè)主的自用部位，該業(yè)主無權(quán)將其出租。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的同意，收取的費(fèi)用應(yīng)納入物業(yè)管理維修基金。若該公司需利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施，且須支付相關(guān)費(fèi)用的，則收取的費(fèi)用也不應(yīng)歸其個人所有，而是應(yīng)當(dāng)納入維修基金。若該公司在陽臺外墻上設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施影響了二樓居民的正常生活，可通過協(xié)商或訴訟來解決。

34、一小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會在如何選聘了物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理時產(chǎn)生了分歧，一種意見認(rèn)為，應(yīng)召開業(yè)主代表大會討論決定，另一種意見認(rèn)為，無需開大會決定，業(yè)委會有權(quán)決定選聘物業(yè)公司的事宜。

【分析解答】

根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條的規(guī)定，選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，是業(yè)委會的職責(zé)之一。但是，業(yè)主委員會在選聘物業(yè)公司時，應(yīng)廣泛聽取小區(qū)的意見，至于是否需要召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論由業(yè)主委員會決定。

另外，根據(jù)滬高法民一[2002]6號文件中的相關(guān)規(guī)定，占小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主或業(yè)主代表否決業(yè)主委員會的決定的，該業(yè)主委員會的決定不發(fā)生效力。

35、某小區(qū)業(yè)主委員會在與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同的三個月后，感到物業(yè)公司未按合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，且小區(qū)業(yè)主對此反映強(qiáng)烈。一天，業(yè)主委員會在小區(qū)張貼告示，要求業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費(fèi)。

【分析解答】

物業(yè)管理服務(wù)是一種基于合同而產(chǎn)生的行為，物業(yè)管理服務(wù)合同中明確了物業(yè)公司和業(yè)主委員會雙方的權(quán)利與義務(wù)。在實(shí)際操作中，物業(yè)公司和業(yè)主委員會可依據(jù)滬房地物（1997）986號文《關(guān)于印發(fā)物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本的通知》的有關(guān)規(guī)定，參照訂立《物業(yè)管理服務(wù)合同》，對雙方需履行的義務(wù)作出明確約定。物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容就是一方提供物業(yè)管理服務(wù)，一方支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

本案中，依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，物業(yè)公司若未按合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)的，即為未完全履行合同，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；而業(yè)主委員會若在沒有確切的事實(shí)依據(jù)的情況下，主張業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費(fèi)，也是不履行合同規(guī)定的義務(wù)的行為，也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對此類問題，滬高法民一[2002]6號文件作出了進(jìn)一步的明確：物業(yè)管理企業(yè)未履行服務(wù)、管理職能或履行服務(wù)、管理職能不符合約定的，業(yè)主可行使抗辯權(quán)。如果物業(yè)管理費(fèi)用是分不同項(xiàng)目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責(zé)部分的費(fèi)用行使抗辯權(quán)。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費(fèi)的除外。

36、季來臨，P小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱，并向小區(qū)的業(yè)主委員會提出依據(jù)物價局的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用開支。但業(yè)主委員會主任還是感到物業(yè)公司的收費(fèi)太高，為節(jié)省開支，他決定自行在外找?guī)酌麩o任何健康證明的民工來清洗水箱。物業(yè)公司得知后表示反對。雙方各持己見，相持不下。

【分析解答】

清洗水箱是物業(yè)管理中共用設(shè)備管理服務(wù)的一項(xiàng)具體作業(yè)行為，是基于《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條中“物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列服務(wù)事項(xiàng)：

（一）住宅公共部位、公用設(shè)備的使用管理、維修和更新；”的規(guī)定及雙方合同約定而產(chǎn)生的。

本案中業(yè)主委員會已將其物業(yè)的專業(yè)管理委托給物業(yè)公司，按規(guī)定不能違約另請民工來清洗水箱；再者，根據(jù)《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》的規(guī)定，水箱的清洗消毒人員應(yīng)取得衛(wèi)生行政部門核發(fā)的健康合格證，沒有健康合格證的，不能清洗水箱。