第一篇：電影院項(xiàng)目選址因素的優(yōu)劣分析

電影院項(xiàng)目選址因素的優(yōu)劣分析

電影院是電影產(chǎn)業(yè)中實(shí)現(xiàn)價(jià)值的終端市場(chǎng)，是電影從制片投入到產(chǎn)出，形成電影產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的重要環(huán)節(jié)，也是構(gòu)成電影市場(chǎng)的重要基礎(chǔ)。電影院的選址關(guān)系到電影院投資人的投資回報(bào)、市場(chǎng)價(jià)值，是在電影終端市場(chǎng)建設(shè)中不應(yīng)回避和需要認(rèn)真探討的問題。

電影院選址首先應(yīng)評(píng)估的因素

電影院的建設(shè)堪比地產(chǎn)投資，選址也是最重要的。當(dāng)今作為提供終極視聽享受的電影消費(fèi)，與其他相關(guān)休閑娛樂設(shè)施的關(guān)聯(lián)越來越緊密，休閑消費(fèi)的“一站式”要求電影院自然的選址在業(yè)態(tài)成熟、商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)。而新興的商業(yè)中心，也需要尋求電影院的超強(qiáng)人氣來帶動(dòng)相關(guān)業(yè)態(tài)的消費(fèi)，兩者不謀而合。因此，與傳統(tǒng)獨(dú)棟影院選址截然不同的是，新型電影院在建設(shè)時(shí)首先要考慮的選址因素應(yīng)包括：商業(yè)綜合體的形態(tài)、輻射的消費(fèi)群體、周邊交通環(huán)境狀況。

商業(yè)綜合體的形態(tài)：

隨著城市的改造復(fù)興，第一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目越來越多，第二、商業(yè)地產(chǎn)體量越來越大，第三、電影院在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中作為主力店之一的地位也與日俱增。我們嘗試在幾種商業(yè)綜合體中進(jìn)行電影院選址的評(píng)估分析。

1、大型商業(yè)廣場(chǎng)(MALL)：

我們劃分的大型商業(yè)廣場(chǎng)，其建筑面積達(dá)到20萬平方米以上，一個(gè)MALL的有效商圈可以達(dá)200-300公里，對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的拉動(dòng)作用?，F(xiàn)在我們可以看到，大部分MALL里都設(shè)計(jì)有電影院這種業(yè)態(tài)，可見在商業(yè)集中的大型MALL里投資電影院，應(yīng)是選擇之一。

電影院和MALL的互動(dòng)已經(jīng)在市場(chǎng)上得到了強(qiáng)有力的認(rèn)證，多元化的組合讓人流有更多駐足的空間。實(shí)際上我們的電影院也是得利于商場(chǎng)的互動(dòng)，電影院給商場(chǎng)帶來人流，商場(chǎng)也給電影院帶來了更多的多元化體驗(yàn)區(qū)域，大家是互惠互利的關(guān)系。作為一種商業(yè)業(yè)態(tài)，MALL其獨(dú)特之處在于它是在毗鄰的建筑群或一個(gè)大建筑群中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)規(guī)劃、組織和協(xié)調(diào)，提供購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、文化的一站式消費(fèi)休閑中心，它包含如主題樂園、游藝中心、百貨中心、大型超市、專賣店、美食街、電影院、康體中心等多種業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施，并提供足夠的停車空間及設(shè)備。上述多種商業(yè)業(yè)態(tài)在統(tǒng)一規(guī)劃和管理下，形成業(yè)態(tài)間的有效互補(bǔ)和業(yè)態(tài)內(nèi)的有序競(jìng)爭(zhēng)，這既提高了MALL的整體價(jià)值和吸引力，又為消費(fèi)者提供了充分的選擇空間和完善的服務(wù)功能，滿足了他們一站式消費(fèi)、休閑的需要?？梢哉f，MALL是一艘經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃和管理的一站式、多功能、多業(yè)態(tài)的復(fù)合型商業(yè)航母。

在現(xiàn)實(shí)中MALL的主力店通常是知名百貨店，大型超市，而次主力店通常是知名餐飲店、電影院、大型書店或游樂場(chǎng)，主次主力店主導(dǎo)著MALL的形象和檔次，而諸多的小品牌店、專賣店和其它小業(yè)態(tài)店對(duì)MALL起著業(yè)態(tài)補(bǔ)充和功能完善作用，雙方并存共榮，保持著MALL商業(yè)生態(tài)圈的穩(wěn)定發(fā)展。

自二十世紀(jì)末起，在我國的大中城市掀起了MALL建設(shè)熱潮，其中雖然不乏盲目跟風(fēng)之舉。但是持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展使我國城市的消費(fèi)水平從溫飽型提升至小康水平甚至更高，消費(fèi)者擁有了更高的購買力和更多的閑暇時(shí)間，其消費(fèi)呈現(xiàn)從目標(biāo)性、生存型轉(zhuǎn)向發(fā)現(xiàn)式、多元化、個(gè)性化和休閑化傾向，顧客對(duì)品牌化、功能化、享受化的要求越來越清晰、突出。此外，不斷加快的生活和工作節(jié)奏使得人們需要一站式的消費(fèi)、休閑空間。而MALL業(yè)態(tài)能較好地滿足消費(fèi)者上述需求，因而它在我國的出現(xiàn)和發(fā)展擁有市場(chǎng)需求基礎(chǔ)。與此同時(shí)，我國當(dāng)前日益加快的城市化進(jìn)程將為MALL提供更大的顧客基數(shù)和發(fā)展機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，機(jī)遇總是與挑戰(zhàn)并存的。MALL業(yè)態(tài)在當(dāng)前發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)主要是：各地開發(fā)商盲目跟風(fēng)，導(dǎo)致MALL數(shù)量超過當(dāng)前需求，造成較高的商鋪閑置率和社會(huì)資源的浪費(fèi)；作為相對(duì)較新并且復(fù)雜的業(yè)態(tài)，MALL在當(dāng)前我國面臨著嚴(yán)重的專業(yè)管理人才瓶頸，這也增加了MALL的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和難度。

現(xiàn)實(shí)中，我們?cè)诖笮蚆ALL中選址投資做電影院項(xiàng)目，按照選擇標(biāo)準(zhǔn)，也需要進(jìn)行綜合的評(píng)估。

2、城市購物中心：

城市購物中心建筑面積一般控制在10萬平方米左右的體量。眾所周知城市購物中心是由三個(gè)基本板塊和相輔助板塊組成，基本板塊包括購物板塊、餐飲板塊和娛樂板塊。在這三個(gè)基本板塊中最中心的還是購物板塊，購物板塊包括大型品牌百貨公司、品牌專賣店。餐飲板塊包括休閑式及品牌餐飲，娛樂板塊主要由電影院和其他一些室內(nèi)的娛樂設(shè)施。這三種板塊比較認(rèn)同的比例為5:2:2:1。

電影院進(jìn)入購物中心以后，一下子能把顧客的滯留時(shí)間和商業(yè)中心的滯留時(shí)間從一個(gè)小時(shí)延伸到三個(gè)小時(shí)，這道理很簡(jiǎn)單，大多數(shù)的電影都在兩個(gè)半小時(shí)左右。

在商業(yè)中心中，顧客滯留時(shí)間越長(zhǎng)，意味著他花錢的機(jī)會(huì)越多，對(duì)每一個(gè)經(jīng)營者都是很好的事情，而且人滯留的時(shí)間長(zhǎng)，基本需求也就越多。專業(yè)人士經(jīng)過總結(jié)，電影院能為購物中心起到如下互動(dòng)作用：

第一、集客作用

首先第一會(huì)給購物中心帶來強(qiáng)大的消費(fèi)群體，比如一個(gè)2000座的電影院，年票房達(dá)到3000萬元時(shí)，按照25元的平均票價(jià)，意味著每一年能給購物中心帶來120萬的人流。而且這些觀影群體主要在15到35歲之間，作為零售業(yè)大家都知道這個(gè)年齡段是購買力最強(qiáng)的人群。電影院能給購物中心帶來的人流就是一個(gè)資源。第二、導(dǎo)向作用

電影院會(huì)很好的幫助購物中心規(guī)劃和人流組織設(shè)計(jì)。人流經(jīng)過的地方人氣會(huì)變的很旺，電影院的觀眾和它所在的購物中心內(nèi)的位置能夠讓原來不旺的位置，不容易出租的樓層變得搶手。

第三、時(shí)尚作用

現(xiàn)在每一年都有新的電影，還有很多的明星，還有無數(shù)的追星族，電影院的存在都使得購物中心變的更時(shí)尚。

第四：節(jié)點(diǎn)控制作用

大多數(shù)的商品是顧客看到覺得喜歡才購買，或者到那里去選擇。電影院這個(gè)業(yè)態(tài)能夠讓人流的速度減下去，剩下就是商家把自己的展示做得更好，怎么吸引顧客，提高你的銷售，說到底就是電影院的業(yè)態(tài)能夠很有效的把人流的腳步放慢，把他的節(jié)奏控制下來。

第五：指導(dǎo)作用

電影院這個(gè)業(yè)態(tài)對(duì)時(shí)尚的消費(fèi)引導(dǎo)作用非常強(qiáng)烈。那些追星族追星，電影明星穿什么衣服他們就會(huì)選擇穿什么衣服。電影院進(jìn)入中心以后使得好多品牌的專賣店能夠利用這個(gè)優(yōu)勢(shì)做促銷。

電影院的特點(diǎn)是人群年齡很輕。這個(gè)布置應(yīng)該更時(shí)尚，時(shí)尚能夠很有效的提高銷售。總而言之電影院是整個(gè)商業(yè)中心的一部分，它和其它業(yè)態(tài)的關(guān)系應(yīng)該是共存共融的，也是購物中心業(yè)態(tài)的一個(gè)非常好的組合。（陳寶和/文）

我們嘗試將所有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中作為選址投資電影院做一下優(yōu)劣的排序：

(一)體驗(yàn)式商業(yè)廣場(chǎng)：

體驗(yàn)式商業(yè)廣場(chǎng)一般都選擇建設(shè)在城市次中心，他的商業(yè)形態(tài)大都定位于體驗(yàn)式消費(fèi)模式，我們認(rèn)為應(yīng)該是投資電影院首選的商業(yè)業(yè)態(tài)。

(二)大型商業(yè)廣場(chǎng)(MALL)

大型商業(yè)廣場(chǎng)(MALL)往往選擇在城市的結(jié)合部，由于其建筑體量大，所以他的商業(yè)業(yè)態(tài)需要幾個(gè)主力店才能達(dá)到規(guī)模。運(yùn)營時(shí)所輻射的消費(fèi)群體是一個(gè)很大區(qū)域的城市人口，大型商業(yè)廣場(chǎng)需要幾年的時(shí)間才能達(dá)到運(yùn)營及設(shè)計(jì)規(guī)模。在大型商業(yè)廣場(chǎng)中選址投資電影院一般規(guī)模及廳數(shù)都較大，也需要和商業(yè)廣場(chǎng)一起培養(yǎng)觀影群體。

(三)城市購物中心：

城市商業(yè)廣場(chǎng)往往選擇在城市主商圈及次商圈內(nèi)，在購物廣場(chǎng)內(nèi)投資電影院，所輻射的消費(fèi)群體在在2公里-5公里方圓內(nèi)，購物廣場(chǎng)的主力店還是以百貨為主的同時(shí)，也涵蓋了部分休閑、娛樂業(yè)態(tài)，在城市購物中心中投資電影院，要認(rèn)真分析整個(gè)商業(yè)形態(tài)的布局。

(2)輻射的消費(fèi)廣場(chǎng)群體：

(一)當(dāng)?shù)貞艏丝?00萬以上，人均可支配收入1萬元以上，人均年消費(fèi)性支出8000元以上。

(二)在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口能達(dá)到12--15萬人。

(三)商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄健?/p>

(四)電影院在選址時(shí)，周邊輻射人群應(yīng)以中青年所占比例高為最佳選擇，因?yàn)檫@部分群體社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。

二、三級(jí)城區(qū)中之主要商圈，3公里人數(shù)不少于20萬人。

(五)人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施的距離近，可增加消費(fèi)頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且消費(fèi)者光臨的次數(shù)也少。例如在城市中的大型居民聚居區(qū)選址，這些地區(qū)在城市建設(shè)中已經(jīng)或者將來將成為城市衛(wèi)星城的區(qū)域規(guī)劃，人口集中的地方也比較適宜設(shè)置電影院。

(六)電影院選擇適合選擇周邊新居民區(qū)較多、人均收入較高的地方。因?yàn)樗麄兊南M(fèi)特點(diǎn)是時(shí)尚、環(huán)保，適合中高收入家庭。

(七)人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)。這類地段人口密度大，且距離較近，顧客消費(fèi)省時(shí)省力比較方便。電影院如選在這類地段，會(huì)對(duì)消費(fèi)者帶來較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)群體。

總而言之，對(duì)電影院運(yùn)營來說，人流是最重要的，要保證盡可能多的人來消費(fèi)，就需要經(jīng)營與消費(fèi)相匹配，從而吸引回頭客。因此，無論產(chǎn)品、還是營造的氣氛、服務(wù)的表現(xiàn)，都需要符合長(zhǎng)期的需求?；仡^客應(yīng)超過50%的票房，電影院運(yùn)營才能一直保持穩(wěn)定。

(3)周邊交通環(huán)境狀況：

(一)最好選址在交通便利的區(qū)域。理想狀態(tài)下的購物廣場(chǎng)或商業(yè)街市應(yīng)具備接納各種來客的交通設(shè)施，即商業(yè)中心周邊擁有軌道交通、公交車站點(diǎn)，特別是要具有停車場(chǎng)。在主要車站的附近，或者在顧客步行不超過20分鐘的路程的商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)。觀察馬路兩邊行人流量，選擇行人較多的一邊更有利于電影院的經(jīng)營。對(duì)于交通環(huán)境狀況在前期投資評(píng)估中的重要性，業(yè)內(nèi)人士指出，外部交通解決消費(fèi)者可達(dá)性，商業(yè)中心內(nèi)部交通解決消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)部的循環(huán)互動(dòng)問題，共同目的是為留住消費(fèi)者創(chuàng)造良好條件。

根據(jù)電影院的交通要求，一般電影院都建在商業(yè)廣場(chǎng)的最上面的樓層，最好是主入口設(shè)置觀光電梯可直達(dá)電影院所在位置，商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)置剪刀式扶梯，解決垂直交通問題。最好具有良好的可視性，商業(yè)廣場(chǎng)在交通十字路口周邊最理想，兩面臨街最好，要求車輛進(jìn)出方便。

(二)須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳。項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場(chǎng)。

(三)商業(yè)廣場(chǎng)交通便利，車站附近，是過往乘客的集中地段，人群流動(dòng)性強(qiáng)，流動(dòng)量大。如果是幾個(gè)車站交匯點(diǎn)，則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。如選擇在這類地區(qū)投資電影院就能給消費(fèi)者提供便利的觀影條件。

(四)靠近人群聚集的場(chǎng)所，可方便顧客隨機(jī)消費(fèi)，如商業(yè)街、文化廣場(chǎng)、娛樂區(qū)域等，這些地方可以使顧客享受到購物、休閑、娛樂等多種服務(wù)的便利，是投資電影院的最佳地點(diǎn)選擇。但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價(jià)高費(fèi)用大，競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)。

(五)符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段。這類地段適應(yīng)消費(fèi)者的生活習(xí)慣，自然形成市場(chǎng)，所以能夠進(jìn)入商店購物的消費(fèi)者人數(shù)多，客流量大。

作為電影院開發(fā)建設(shè)的工作者都有一個(gè)清晰的共識(shí)，電影終端市場(chǎng)-電影院，是一個(gè)高投入、低產(chǎn)出的行業(yè)，相對(duì)其它商業(yè)來說也是回報(bào)周期長(zhǎng)的行業(yè)?，F(xiàn)在一般一個(gè)電影院的投資小則千萬元，多則幾千萬元。比如電影院總投資的50%是投入在電影的放映、還音設(shè)備上。所以在電影院的投資建設(shè)中必須要進(jìn)行規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。那么電影院的選址又是投資建設(shè)電影院的第一步，是電影院投資建設(shè)的最重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到電影院今后的品牌價(jià)值、投資回報(bào)的基礎(chǔ)條件。（陳寶和/文）

第二篇：淺談咖啡店的選址影響因素

淺談咖啡店選址的影響因素

摘 要：隨著時(shí)代的進(jìn)步及中國改革開放后西方文化的進(jìn)入，咖啡漸漸走近人們的生活，并且人們對(duì)咖啡的消費(fèi)需求是與日俱增。咖啡店已經(jīng)不僅僅是消費(fèi)者享受美昧咖啡飲品的地方，也成了家庭聚餐和朋友聚會(huì)的理想地點(diǎn)。由此，咖啡店投資者也看好咖啡店經(jīng)營的前景，紛紛加入這個(gè)新興飲料行業(yè)。而要想咖啡店能夠在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)求得生存并發(fā)展壯大，一開始就贏在起跑線上，首當(dāng)其沖的一個(gè)問題便是咖啡店的選址問題。本文將理論與實(shí)際相結(jié)合來重點(diǎn)研究咖啡店選址的影響因素。關(guān)鍵詞：咖啡店；選址；影響因素

中國商業(yè)情報(bào)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)人均咖啡消費(fèi)量與歐美國家相比還有很大的差距，但中國的咖啡市場(chǎng)正在以每年30％以上的速度擴(kuò)大，這說明中國的咖啡市場(chǎng)有著巨大的增值空間?？Х鹊暝谝圆铻橹饕嬈返膰铱Х刃袠I(yè)中初步站住了腳，進(jìn)一步說明咖啡可以被不同文化背景的人接受?？Х葮I(yè)及咖啡店的發(fā)展讓消費(fèi)者有了更多的選擇，給商家?guī)砹藷o限的商機(jī)，但是與此同時(shí)，也給咖啡店的投資者提出了巨大挑戰(zhàn)。而咖啡店的正確選址，是其成功的先決條件。那么，咖啡店在選址過程中要考慮哪些影響因素呢？ [1]1 咖啡店選址的影響因素

1.1 環(huán)境因素

（1）文化氛圍?？Х鹊甑倪x址會(huì)受到特定的文化氛圍影響，如果店鋪周邊是外企聚集區(qū)或者外國使館聚集地，外國人的文化風(fēng)俗和生活習(xí)慣就會(huì)影響咖啡店的生意產(chǎn)生積極的影響；另外，如果咖啡店周圍有一個(gè)文化氣息濃厚且開放的藝術(shù)圈，也會(huì)使得這一地區(qū)的咖啡店特別是一些具有鮮明特色的主題咖啡店大受歡迎。

（2）客流量?？土髁看笮∈且粋€(gè)咖啡店能否實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績(jī)目標(biāo)，取得經(jīng)營成功的關(guān)鍵因素?？土靼ìF(xiàn)有客流和潛在客流，咖啡店的開設(shè)地點(diǎn)力圖選擇處在潛在客流最多、最集中的地點(diǎn)，以使多數(shù)人就近消費(fèi)。店址要盡量選擇在商場(chǎng)相對(duì)集中且有發(fā)展前景的區(qū)域，一般應(yīng)盡量在商業(yè)旺街以及雖不繁華但確有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?。選擇購物消費(fèi)人口集中的臨街商廈和寫字樓效果最佳。此外，一些附近有商圈的大型新興社區(qū)的商業(yè)街，潛在顧客量通常也很大，也適宜開咖啡店。

（3）消費(fèi)者的消費(fèi)層次。由于不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者價(jià)位承受能力不同，并且來店消費(fèi)的目的和對(duì)咖啡店選擇的關(guān)注重點(diǎn)也不同，所以咖啡店選址中要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)層次，分析如下：

1）低價(jià)位消費(fèi)區(qū)域：其特點(diǎn)是消費(fèi)者的停留時(shí)間較短，追求方便快速，并不太關(guān)注店內(nèi)氣氛與情景的營造，店址可選在人流多的地方，交通樞紐、夜市、校區(qū)等。

2）中價(jià)位消費(fèi)區(qū)域：其特點(diǎn)是消費(fèi)者停留時(shí)間較長(zhǎng)，以看書、聊天等為目的，對(duì)價(jià)格接受能力一般，開店地點(diǎn)則可選在巷弄的二樓以上，以讓消費(fèi)者求得一份私密和寧靜。3）高價(jià)位消費(fèi)區(qū)域：其的特點(diǎn)是停留時(shí)間長(zhǎng)，顧客大都是因公或洽談生意來消費(fèi)的，對(duì)消費(fèi)價(jià)格的接受能力較強(qiáng)，目的是要在一個(gè)良好的環(huán)境中不受干擾地談成生意，因此私密性、安全性需求較高，可選在標(biāo)志顯著的大馬路邊的二樓及以上作為店面。1.2 地理因素

（1）城市規(guī)劃。選擇咖啡店的店址時(shí)要分析城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長(zhǎng)期規(guī)劃。有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是最佳位置，但隨著城市的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合開設(shè)店鋪；反之，有些地點(diǎn)從當(dāng)前來看不是理想的開店地點(diǎn)，但從規(guī)模前景看會(huì)成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。投資者必須從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃前提下，選擇最佳的地點(diǎn)。

（2）能見度。建筑外墻的店標(biāo)，路邊上店標(biāo)的指示牌等能夠讓消費(fèi)者順利地發(fā)現(xiàn)店鋪，帶來客流量。選擇能見度高的地點(diǎn)，咖啡館的位置就應(yīng)盡量臨街，并盡可能選在兩面或三面臨街的路口，增強(qiáng)能見度，并可多設(shè)出入口，多設(shè)臨街宣傳櫥窗。同時(shí)，一些大型公共場(chǎng)所迎面處也是能見度較高的位置。

（3）交通狀況。一方面，在咖啡店開設(shè)地點(diǎn)或附近，交通是否便利，對(duì)于一些商圈或者是環(huán)境優(yōu)雅的高級(jí)咖啡店還要考慮是否有足夠的停車場(chǎng)所可以利用，這些會(huì)影響到顧客的消費(fèi)選擇；另一方面，交通的便利情況對(duì)咖啡店原料供給的充足性和及時(shí)性也有影響。如果不能滿足這兩方面的要求，可能會(huì)增大運(yùn)營成本或者影響咖啡店的服務(wù)品質(zhì)，從而接影響到咖啡店的經(jīng)濟(jì)效益。1.3 市場(chǎng)因素

（1）競(jìng)爭(zhēng)者?？Х鹊曛車母?jìng)爭(zhēng)情況對(duì)經(jīng)營的成敗會(huì)產(chǎn)生巨大影響，因此在選擇咖啡店店址時(shí)必須分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。如果店鋪周圍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，咖啡店的經(jīng)營獨(dú)具特色或者主題鮮明，將容易從眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，吸引大量的客流，促進(jìn)銷售增長(zhǎng)，提升店譽(yù)；否則將處于劣勢(shì)，很可能難以獲得生存和發(fā)展。（2）互補(bǔ)者。咖啡店的周圍良好的互補(bǔ)商業(yè)伙伴可以為咖啡店的經(jīng)營創(chuàng)造良好的環(huán)境氛圍和帶來充足的客源，比如咖啡店附近有書店、音像店等商家，能夠?qū)Х鹊甑慕?jīng)營產(chǎn)生積極的影響。1.4 成本因素

（1）地價(jià)與租金。城市不同區(qū)域、不同街道、不同地段其地價(jià)或租金相差很大，因此在選址時(shí)，應(yīng)選擇地價(jià)或租金合理的，有較大潛在發(fā)展的位置。

（2）貨源的供應(yīng)及價(jià)格水平。物流系統(tǒng)的暢通，原料采購價(jià)格的合理，能夠節(jié)約成本，保證原料供應(yīng)的及時(shí)性和充足性，是咖啡店正常經(jīng)營的保證。

（3）人力資源成本。咖啡店需要有熱情周到、能夠與顧客進(jìn)行良好溝通的員工，包括有一定的專業(yè)知識(shí)和技術(shù)的人員，這些關(guān)系到一個(gè)咖啡店的服務(wù)水平和發(fā)展前途。1.5 其他因素

（1）物業(yè)性質(zhì)。例如品牌咖啡店樂于進(jìn)駐產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的商用物業(yè)，其租金水平比較容易控制，并且租房年限在5年以上，以保證可控的租金成本和長(zhǎng)期經(jīng)營的穩(wěn)定性。此外，在對(duì)所進(jìn)駐物業(yè)的建筑要求上，咖啡店一般需要有4米以上的層高，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點(diǎn)，排污、排煙管道鋪設(shè)方便等。

（2）形象特征。咖啡店的建筑風(fēng)格、店內(nèi)的裝飾以及所營造的文化氛圍都體現(xiàn)著咖啡店所要展示的形象?？Х鹊瓴煌谝话愕牧闶巯M(fèi)業(yè)，它在很深程度上與文化結(jié)合在一起，并且是一種身份和品味的象征，那么創(chuàng)造一個(gè)好的形象深入人心，就會(huì)帶來更多的消費(fèi)者。咖啡店選址的實(shí)例分析

談到咖啡店人們首先想到的就是星巴克。在霍華德·舒爾茨的帶領(lǐng)下，經(jīng)過短短20多年的發(fā)展，星巴克已由昔日西雅圖的一條小“美人魚”，搖身變成遍布全球40多個(gè)國家和地區(qū)，擁有13000多家連鎖店、145000多名員工的“綠巨人”

[2]

。星巴克將自己定位于工作、家庭之外的“第三空間”，它攻占著人們的心靈，創(chuàng)造著人們從來沒有體驗(yàn)過的一種東西——咖啡生活。2.1 實(shí)例選擇

武漢光谷世界城星巴克咖啡店

地址：湖北省武漢市湖北省武漢市東湖開發(fā)區(qū)珞喻路光谷世界城B區(qū)11001 2.2 實(shí)例選址分析

武漢光谷世界城星巴克咖啡店是星巴克的直營連鎖店之一，店面占據(jù)三層樓。該店所處的商圈是武漢的繁華地帶，其周圍有武漢光谷圖書城、武漢光谷國際廣場(chǎng)、世界城光谷步行街、蘇寧電器、家樂福、魯巷廣場(chǎng)及大型酒店、大學(xué)校園等，店面坐落于世界城光谷步行街的入口處。(具體位置參見圖1，武漢光谷世界城星巴克咖啡店紅點(diǎn)標(biāo)記。)

圖1

星巴克在實(shí)際選址中一般有四個(gè)考量標(biāo)準(zhǔn)：一是商圈區(qū)域的選擇上要有充足的人流量；二是位置的具體選擇上要能夠強(qiáng)化品牌形象；三是對(duì)物業(yè)的定位上要求商圈性質(zhì)良好；四是在周圍環(huán)境的選擇上力求依傍好鄰居。該店在選址的過程中突出了很多星巴克選址的核心思想和標(biāo)準(zhǔn)。

接下來從五大選址影響因素分析武漢光谷世界城星巴克咖啡店的選址。

第一，從環(huán)境因素看，該店所處的商圈性質(zhì)良好，擁有充足的客流量。商圈內(nèi)有諸如光谷步行街、家樂福、新世界百貨、大型酒店等；同時(shí)還擁有多路公交線路；在更廣闊的范圍內(nèi)更是有大型寫字樓、各大院校、光谷國際廣場(chǎng)等文化資源為商圈帶來更多數(shù)量的人流。并且，該商圈的人流中有很大數(shù)量的目標(biāo)顧客群，即白領(lǐng)一族、外籍人員等。

第二，從地理因素看，該店所處地段是武漢市大力發(fā)展的地區(qū)，是武漢的商業(yè)中心、科技中心，該地區(qū)內(nèi)的交通、綠化、公共設(shè)施都很良好，有很大的發(fā)展?jié)摿?。該店的能見度也十分好，在武昌繁華地區(qū)之一的光谷步行街的入口處你就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看到星巴克的標(biāo)志。該店處于交通樞紐地段，交通暢通，車流量、人流量都很多，既能保證顧客所追求的便利，又能節(jié)約其原料的運(yùn)輸成本。

第三，從市場(chǎng)因素看，由于武漢光谷世界城星巴克咖啡店所針對(duì)的消費(fèi)者群體不同，強(qiáng)調(diào)的是一種咖啡文化，透露的是溫馨浪漫的氛圍，有一種享受、休閑、小資情調(diào)，周圍那些奶茶店、冷飲店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)其沒有構(gòu)成太大的影響。周邊的武漢光谷圖書城、寫字樓等是該店的互補(bǔ)者，可以為咖啡店的經(jīng)營創(chuàng)造良好的環(huán)境氛圍和帶來充足的客源。

第四，從成本因素看，星巴克是以精品咖啡自居，所以開店的位置堅(jiān)持在商圈性質(zhì)良好能符合精品形象，充足的人流量的地段，而這些地段的地價(jià)及租金一般都比較高，那么星巴克的地價(jià)及租金成本就比較大。星巴克在經(jīng)營過程中將員工放在第一位，以節(jié)約成本，培養(yǎng)

[3]高度忠誠的顧客，利潤(rùn)第二位，通過持續(xù)長(zhǎng)久的經(jīng)營獲得利潤(rùn)。

第五，從其他方面看，武漢光谷世界城星巴克咖啡店所進(jìn)駐物業(yè)的建筑有三層樓的層高，有合適的裝修招牌位及廣告懸掛點(diǎn)，排污、排煙管道鋪設(shè)方便等。該店有三層，每層的擺設(shè)都有所差異，但相同的是使用了同一種格調(diào)，營造出了同一種氛圍?？Х鹊陦ι隙加幸恍┊?，桌子和椅子甚至是窗戶都是咖啡色或棕色構(gòu)成，桌子上、墻壁上的構(gòu)圖簡(jiǎn)單，但卻隱約透著濃濃的文化氣息。不僅如此，門口處擺放的禮物、屋頂上圓形的吊燈，無不透露著溫馨。進(jìn)來的顧客仿佛也會(huì)受到這種氛圍的感染，每個(gè)人在拿到咖啡后都會(huì)在座位上輕聲細(xì)語的交談。即使是同樣的咖啡，也會(huì)因?yàn)榱粼陬櫩托闹械男蜗蟛煌杏X迥異，這樣他們會(huì)因?yàn)槟莻€(gè)難忘而又美麗的形象和感覺而再次光臨。結(jié)束語

咖啡店在選址的過程中要受到環(huán)境因素、地理因素、市場(chǎng)因素、成本因素及其他因素的影響，其中包括文化氛圍、客流量、消費(fèi)者的消費(fèi)層次；城市規(guī)劃、能見度、交通狀況；競(jìng)爭(zhēng)者、互補(bǔ)者；地價(jià)與傭金、貨源的供應(yīng)及價(jià)格水平、人力資源成本；物業(yè)性質(zhì)、形象特征等諸多不同層面、不同方面因素的影響。在實(shí)際選址過程中，這些因素因具體情況的不同，發(fā)揮作用的方式和影響程度各不相同，但非常重要的一點(diǎn)是，這些因素往往是互相影響而共同發(fā)揮作用的。由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、技術(shù)條件和人員條件等等各方面的限制，并不是所有咖啡店的選址都能做到面面俱到的分析，而是要結(jié)合具體情況將研究因素有所側(cè)重，用靈活的方法進(jìn)行針對(duì)性的分析，最終選擇最佳店址。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國商業(yè)情報(bào)網(wǎng)http://004km.cn/

[2]程德勝.星巴克咖啡帝國傳奇[M].北京：中國鐵道出版社，2009.[3]陳廣.星巴克攻略[M].廣州：企業(yè)管理出版社，2005.

第三篇：項(xiàng)目選址意見書

一、審批事項(xiàng)

建設(shè)項(xiàng)目選址意見書

二、審批范圍

日照市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)

三、申報(bào)材料

1、書面申請(qǐng)

2、項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)文件

3、地形圖（1：2000—1：10000）

4、其它與項(xiàng)目有關(guān)的資料

四、審批程序

1、窗口接收，審查資料，提出初審意見

2、報(bào)市建委規(guī)劃初審會(huì)、主任規(guī)劃專題會(huì)或市政府城建專題

會(huì)審查

3、窗口發(fā)放選址意見書

五、承諾時(shí)限

5個(gè)工作日（不包括市政府城建專題會(huì)審批時(shí)間和省主管部門核發(fā)選址意見書及國務(wù)院主管部門備案時(shí)間）

六、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其依據(jù)

不收費(fèi)

第四篇：城市環(huán)境設(shè)施優(yōu)劣分析

城市環(huán)境設(shè)施優(yōu)劣分析

——四牌樓路邊環(huán)境設(shè)施為例

所謂“環(huán)境設(shè)施”這一詞產(chǎn)生與英國，英文為StreetFurniture，直譯為“街道的家具”。在我國可以理解為“環(huán)境設(shè)施”，也也稱為“城市環(huán)境設(shè)施”。環(huán)境一般指內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的總稱。內(nèi)部環(huán)境研究稱為室內(nèi)設(shè)計(jì)，外部環(huán)境研究稱為環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，也稱為城市環(huán)境設(shè)計(jì)。當(dāng)然，現(xiàn)今我們的環(huán)境設(shè)施主要指室外的環(huán)境設(shè)施而言，它們與人們居住的室內(nèi)設(shè)施具有不同的個(gè)性。

環(huán)境設(shè)施不僅是城市景觀環(huán)境的獨(dú)特組成部分，更重要的是它已經(jīng)成為城市景觀中不可或缺的整體化要素。環(huán)境設(shè)施的設(shè)計(jì)，施工和使用反映出一座城市的文化基礎(chǔ)，管理水準(zhǔn)以及市民的文化修養(yǎng)。

所以，環(huán)境設(shè)施的設(shè)計(jì)尤為重要，設(shè)計(jì)原則是必不可少的。故環(huán)境設(shè)施的設(shè)計(jì)必須嚴(yán)格遵守合理性原則，功能性原則，人性化原則，綠色設(shè)計(jì)的原則，美的原則，創(chuàng)造性原則，整體性原則??

它們?cè)诔鞘兄邪缪萁巧墓δ芎椭匾圆谎远鳌Ｏ旅婢透鶕?jù)南京四牌樓一些環(huán)境設(shè)施的設(shè)計(jì)原則談?wù)勊鼈兊墓δ芴卣饕约皯?yīng)用情況。

功能性原則是城市環(huán)境設(shè)施設(shè)計(jì)的一條基本原則，也是它們存在的依據(jù)。它們必須具有實(shí)用性，這種實(shí)用性不僅要求環(huán)境設(shè)施的技術(shù)與工藝性能良好，而且還應(yīng)體現(xiàn)出整個(gè)設(shè)施系統(tǒng)與使用者生理及心理特征相適應(yīng)的程度。圖一中的休息亭不僅給人群提供了良好的休息環(huán)境，同時(shí)在空間上的劃分和引導(dǎo)作用也顯而易見，與周邊植物相呼應(yīng)，相融合，形成了一個(gè)良好的設(shè)施環(huán)境。圖二中，汀步的設(shè)計(jì)沒有根據(jù)行人的需要，不符合行人的正常的行走腳步，在長(zhǎng)度和寬度上有很大的欠缺。

同時(shí)，整體性原則也同樣的重要。街道是城市環(huán)境的重要組成部分。它就像一個(gè)舞臺(tái)，每天都上演著每個(gè)市民的生活話劇。如果說街道是舞臺(tái)，那么周圍的環(huán)境設(shè)施就是巨大的舞臺(tái)背景，同樣有著舉重若輕的地位。同樣一圖一為例，休息花架的設(shè)計(jì)，一木質(zhì)結(jié)構(gòu)為主，配合適當(dāng)?shù)乃厣罄硎?，素雅清新的環(huán)境給人耳目一新的感覺。周圍環(huán)形坐凳的設(shè)計(jì)，一弧線為主，廢人一圓潤(rùn)的，和諧的感覺。周圍植物的層次搭配多樣化，繁多并不顯得雜亂。另外該休息亭連接花架長(zhǎng)廊，在空間上的劃分和引導(dǎo)作用同樣很明顯。而圖三中的長(zhǎng)廊花架，全部以白色為主，沒有休息設(shè)施，周圍的植物配植層次落差較大，使兩者形成格格不入的感覺。

在四牌樓這條大街上，還有很多城市環(huán)境設(shè)施，它們扮演著不通的角色，服務(wù)著不同的人群，在時(shí)間的流逝中，它們不斷與周邊環(huán)境融合滲透，文化底蘊(yùn)不斷醇厚，彰顯著南京街道特色。

第五篇：選址分析報(bào)告

店面選址分析報(bào)告

（華潤(rùn)蘇果黃金海岸店）

一、該地區(qū)的家庭人口及收入水平

1家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、○

家庭成員年齡、收入狀況等。每個(gè)家庭的收入與支出的分配，會(huì)影響未來商店的銷售。如該地區(qū)的平均家庭收入增長(zhǎng)，那么，相應(yīng)地，人們對(duì)商品的數(shù)量、質(zhì)量和檔次也會(huì)相應(yīng)的提高。另外，家庭的大小也會(huì)影響 商店的銷售，如沒有孩子的新婚夫妻對(duì)商品的要求往往偏于時(shí)尚、個(gè)性、少量，而有孩子的家庭的消費(fèi)主要以孩子為主。2對(duì)于學(xué)生這部分消費(fèi)群體，基本屬于沒有收入，但是，消費(fèi)的○

需求卻是很大的餓，而且，對(duì)于商品一般追求時(shí)尚潮流，具有個(gè)性，因此，要滿足這部分人群的需求，就需要高品質(zhì)、價(jià)格相對(duì)合理的商品，專賣店將是比較好的一個(gè)選擇，如，東山步行街，新街口的新百，大洋之類的商場(chǎng)。

二、該地區(qū)的人口密度

一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方米的人數(shù)或戶數(shù)確定。部分流入的客流人數(shù)不在考察范圍之內(nèi)。就說蘇果黃金海岸面對(duì)的消費(fèi)者主要的是天景山小區(qū)的住戶及大學(xué)城內(nèi)的大學(xué)生。所在地區(qū)的人口密度，天景山小區(qū)內(nèi)的住戶可通過入戶抽樣調(diào)查獲得，大學(xué)生可進(jìn)行上網(wǎng)搜尋歷年各校的招生人數(shù)。對(duì)于白天人口密集的辦公區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求特性進(jìn)行經(jīng)營，如延長(zhǎng)下班時(shí)間，增加辨明項(xiàng)目等。人口密

度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光顧的次數(shù)也少。

三、店前客流量分析

1客流的集聚點(diǎn) ○

華潤(rùn)蘇果黃金海岸店面臨的消費(fèi)者聚集點(diǎn)基本上是天景山小區(qū)、大學(xué)城內(nèi)的學(xué)生及公交地鐵線輻射到的一些商圈范圍。

2客流構(gòu)成分析 ○

1、客流的性別比例

2、客流的年齡層次：江寧大學(xué)城內(nèi)的學(xué)生年齡層次基本在18-25歲，一些小區(qū)內(nèi)的消費(fèi)群體的年齡層次在什么年齡的都有。

3消費(fèi)者的出行方式或行進(jìn)狀態(tài)：地鐵、公交、步行·○·

4客流量的測(cè)評(píng) ○

隨著地鐵線的開通，將江寧大學(xué)城內(nèi)的大學(xué)生的消費(fèi)場(chǎng)所都向外拉伸，另外，原有的公交車也是一個(gè)主要的交通工具，17路、137、區(qū)3·都將華潤(rùn)蘇果黃金海岸店的商圈范圍在擴(kuò)大，但同時(shí)，也加大了它的競(jìng)爭(zhēng)力，如，河定橋的歐尚、新街口的沃爾瑪?shù)?，另外，東山步行街的華聯(lián)、蘇果也是黃金海岸店的強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這兩家店在江寧大學(xué)城內(nèi)開通了免費(fèi)購物班車，使得大學(xué)城內(nèi)的在客源大量的流失。對(duì)于華潤(rùn)蘇果黃金海岸店的客流量統(tǒng)計(jì)，可從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行：

1、各站上下客的人數(shù)（17路、137、區(qū)3等）

2、居住人口集聚區(qū)（天景山小區(qū)、江寧大學(xué)城內(nèi)的學(xué)校等）

3、日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等

4、火車站、汽車站、地鐵站等交通工具的集聚點(diǎn)

5、體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們的集聚活動(dòng)的場(chǎng)所，如方山風(fēng)景區(qū)、牛首山風(fēng)景區(qū)、江寧體育館等。

四、消費(fèi)者購買力的分析

商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的。華潤(rùn)蘇果黃金海岸店，面對(duì)的消費(fèi)者有很大一部分是江寧大學(xué)城里的大學(xué)生，相對(duì)而言，大學(xué)生的消費(fèi)水平不是很高，此外，商圈內(nèi)居民人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查。

五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

華潤(rùn)蘇果黃金海岸店在擁有機(jī)遇的同時(shí)，也面對(duì)著競(jìng)爭(zhēng)壓力，在東山步行街那，北京華聯(lián)，蘇果，河定橋那的歐尚都是黃金海岸店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，他們擁有甚至比黃金海岸店更有利的條件，在東山步行街那，有早已成型的商業(yè)氣氛，并且，那邊的華聯(lián)、蘇果都有開通免費(fèi)的購物班車，將江寧這邊的消費(fèi)者往東山那邊吸引，河定橋依靠著地鐵的便利，成型的一站式購物環(huán)境，也給蘇果黃金海岸店帶來了很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

最后，新街口也是這邊的消費(fèi)者會(huì)消費(fèi)的地方，那邊的商品無論在質(zhì)量或檔次上面都基本上是很好的，地出行。開通也大大方便了人們的出行。

六、顧客消費(fèi)習(xí)慣分析

以下是一張問卷

1、您經(jīng)常去蘇果黃金海岸店消費(fèi)嗎？

A是B否

2、您對(duì)蘇果黃金海岸的商品的價(jià)格，服務(wù)滿意嗎？

A很滿意B一般C不滿意

3、您一般多長(zhǎng)時(shí)間去購物一次？

A每天B一周一次C一周以上

4、一般您去超市的時(shí)候，在超市逗留多久？

A半小時(shí)以下B一個(gè)小時(shí)左右 C兩個(gè)小時(shí)以上

5、一般您是為了什么區(qū)超市消費(fèi)？

A日常生活所需B比較大商品，如家電

6、一般您一次在超市消費(fèi)多少錢？

A50以下B50-100元C100元以上

7、您對(duì)蘇果黃金海岸店有什么建議嗎？

根據(jù)上面的問卷，可對(duì)蘇果黃金海岸店的商品、服務(wù)等進(jìn)行改進(jìn)或調(diào)整，亦吸引更多的消費(fèi)者，增加營業(yè)額。