第一篇：物權(quán)登記的正確性推定與公信力的辨析

物權(quán)登記的正確性推定與公信力的辨析

物權(quán)作為絕對權(quán)，需要以公示的方式賦予權(quán)利人對抗任何人的權(quán)利；同時，在因法律行為發(fā)生變動時需要采取特定的方式進行公示，借以保護第三人和社會公眾的利益。登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，具有法律上的效力。本文主要辨析一下：物權(quán)登記的正確性推定與公信力。

（一）登記正確性的權(quán)利推定效力

權(quán)利正確性的推定效力即以登記的物權(quán)為正確的不動產(chǎn)物權(quán)并依法予以保護的效力。

物權(quán)法第16條第1句規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。這是對物權(quán)登記權(quán)利推定力的規(guī)定，即在不動產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項物權(quán)時，推定該人享有該項權(quán)利，其權(quán)利的內(nèi)容也以不動產(chǎn)登記簿上的記載為準(zhǔn)。物權(quán)法第 17條規(guī)定: 不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項, 應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的, 除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。該條也以法律形式明確規(guī)定：將不動產(chǎn)登記簿記載人推定為物權(quán)人，不動產(chǎn)登記簿是確定真正物權(quán)人的唯一依據(jù)。

登記的推定效力，第三人是可以推翻的，但只能依照特定的程序提出異議，變更登記，重新確權(quán)。即只要沒有更正登記或異議登記之前，登記對任何第三人來說都是確定性的登記。物權(quán)法第19條規(guī)定了異議登記與更正登記，其實這正是對登記推定力的邏輯證明。雖然登記賦予其為權(quán)利人，但其他人如果有異議，可以通過該途徑更改登記，保護其合法權(quán)利。第19條是對異議人維權(quán)的舉證責(zé)任分配的規(guī)定，登記的推定力則彰顯出異議人承擔(dān)舉證的責(zé)任。

（二）登記的公信力

公信力是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時，依據(jù)法律的規(guī)定進行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)存在時相同的法律效果，以保護交易的安全。

物權(quán)法第106條，規(guī)定了我國的善意取得制度。從維護交易安全和便捷出發(fā)，賦予不動產(chǎn)登記以公信力，即使登記有錯誤，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。

（三）登記推定力與公信力的關(guān)系

個人認為：公信力主要是針對交易中的第三人，而推定力主要是從靜態(tài)角度保護權(quán)利人。我國《物權(quán)法》第106條已明確規(guī)定不動產(chǎn)善意取得制度，如果已經(jīng)明確承認了不動產(chǎn)善意取得，就必然意味著也承認不動產(chǎn)登記簿的推定力。這道理是：倘若不動產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)不能被依法推定為存在，不動產(chǎn)登記上注銷的物權(quán)不能被依法推定為不存在，第三人就沒有信賴的基礎(chǔ)，其不應(yīng)對登記簿的正確性產(chǎn)生信賴既然第三人沒有信賴，不動產(chǎn)善意取得中的“善意”何在？

所以，不動產(chǎn)登記簿的推定力與公信力是密切相關(guān)、互為補充的關(guān)系。推定力是公信力的邏輯起點，二者共同致力于物權(quán)法制度的構(gòu)建中。因此，在理解、運用物權(quán)登記制度時，不能割裂二者的聯(lián)系。

第二篇：物權(quán)登記與法定公證制度

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物權(quán)登記與法定公證制度

湯維建 中國人民大學(xué)法學(xué)院 教授 , 陳巍 中國人

民大學(xué) 博士后

關(guān)鍵詞: 物權(quán)登記/實質(zhì)審查/法定公證

內(nèi)容提要: 公證機關(guān)的實質(zhì)審查無論在能力和“便民”方面較之登記機關(guān)更有優(yōu)勢,也是我國政府體制改革的趨勢。我國應(yīng)在物權(quán)立法上引入法定公證制度,基于公證跟隨登記的原則,與物權(quán)登記制度銜接。

一、物權(quán)登記的實質(zhì)審查與形式審查之爭

物權(quán)登記是指經(jīng)當(dāng)事人申請,由國家專門機關(guān)將不動產(chǎn)物權(quán)和其它一些重要的動產(chǎn)物權(quán)的變動情況記載于專門的登記簿上以供社會公眾查閱的制度。登記的首要意義在于實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示,相對人及利害關(guān)系人均可查閱登記簿冊,并且任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。物權(quán)登記有實質(zhì)審查主義與形式審查主義之分,兩者核心區(qū)別在于登記機關(guān)是否對引起物權(quán)變動的“原因行為”進行“真實性和合法性”審查。實質(zhì)審查主義的顯著優(yōu)點是最大限度地防止登記權(quán)利與真實權(quán)利的不一致,從而使公示力確立,并最大限度的防止

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物權(quán)登記的公信力帶來的誤導(dǎo)受買人的可能性。形式審查主義,指當(dāng)事人在向登記機關(guān)申請物權(quán)變動登記時,登記機關(guān)不需要對引起物權(quán)變動的原因行為以及因此形成的實體民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系進行真實性審查,而只進行形式上審查,在材料齊全的情況下即可以登記。

從大陸法系近代物權(quán)登記制度的歷史沿革看,在物權(quán)登記制度建立之初,采納的是登記實質(zhì)審查主義。德國18 世紀(jì)采納的物權(quán)變動實質(zhì)審查主義,帶來嚴(yán)重弊端,一方面,延長交易時間,增加交易成本,延緩交易進程,最終阻礙社會經(jīng)濟發(fā)展。另一方面,登記官為避免責(zé)任,追查細節(jié),過多干預(yù)了市民私生活,以至社會怨聲載道。[1]1872年,普魯士《所有權(quán)取得法》頒布,以物權(quán)無因性作為立法基礎(chǔ),使得登記實質(zhì)審查主義對私人生活的干預(yù)得以排除。因為物權(quán)行為的獨立性和無因性使得物權(quán)變動的效力和引起變動的債權(quán)行為分離,促成了形式主義的審查制度。目前德國雖采物權(quán)登記的權(quán)利要件主義模式,但登記機關(guān)只是形式審查,只有在不動產(chǎn)登記有害于社會公共利益時才進行實質(zhì)審查。[2]而法國在廢除登記實質(zhì)審查主義方面則走的更遠,立法對登記的效力采對抗要件主義,即引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的契約有效成立后,即使沒有登記,也能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力,登記只具有對抗第三人的效力。物權(quán)登記機關(guān)自然也就喪失實質(zhì)審查的機會,即使當(dāng)事人在物權(quán)變動生效之后主動登記,登記機關(guān)也沒有理由進行實質(zhì)審

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查,因為即使登記機關(guān)發(fā)現(xiàn)實體錯誤拒絕登記,也不能改變物權(quán)因合同生效而變動的法律效力。

正是基于登記實質(zhì)審查對交易迅速的阻礙和對民眾私生活的干預(yù),大陸法系的兩大代表性國家取消了該制度,這一背景是我國物權(quán)立法應(yīng)當(dāng)注意的。

二、法定公證制度的引入

在保證合同自由原則與保證物權(quán)登記真實的兩種利益之間進行衡平的結(jié)果,就是公證機制的引入,由公證機關(guān)通過對合同、遺囑等引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的民事法律關(guān)系和其他原因行為的確認,完成對物權(quán)登記前的實質(zhì)性審查。當(dāng)立法把公證機關(guān)的實質(zhì)審查作為一種制度規(guī)定下來,并且與物權(quán)登記制度銜接,這種公證和登記相結(jié)合的“中間路線”就構(gòu)成了“法定公證”制度的重要組成部分。[3]法定公證制度下,公證是進行不動產(chǎn)物權(quán)變動登記之前必須經(jīng)過的一個前置性程序,公證機關(guān)對引起物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的原因行為,典型如契約等進行實質(zhì)性審查,而國家登記機關(guān)只對提交登記的申請及有關(guān)材料進行形式審查或稱“窗口式審查”。登記機構(gòu)只接受經(jīng)過公證的契約,經(jīng)過公證的不動產(chǎn)契約即為相應(yīng)不動產(chǎn)權(quán)利的憑證。

登記前的強制公證在多國立法中都有體現(xiàn)。

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《德國民法典》第313 條規(guī)定:“以當(dāng)事人一方負擔(dān)讓與土地所有權(quán)義務(wù)的契約,需有公證證書。” [4]《瑞士民法典》第657 條規(guī)定:(1)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的契約,不經(jīng)公證,無約束力。第680 條規(guī)定:(1)??法定所有權(quán)的限制,因法律行為而廢除或變更,非經(jīng)公證并在不動產(chǎn)登記簿登記不生效力。??第681 條b :(1)變更或排除法定先買權(quán)的約定具備公證形式的,始為有效。第799 條a 項關(guān)于設(shè)立獨立且長久的建筑權(quán)的契約,須采用公證,始生效力。第799 條b :(2)設(shè)定不動產(chǎn)擔(dān)保的契約,須采用公證,始生效力。

《法國民法典》第16012 條:??設(shè)立抵押或擔(dān)保須以公證書作成, ?? 第2127 條:約定的抵押權(quán),僅得在公證人二人面前,或者在公證人一人與證人二人前,以經(jīng)過公證的證書設(shè)立。第2213 條:強制出賣不動產(chǎn),僅得依據(jù)公證的、可執(zhí)行的證書,就確定的,已清算的債務(wù)請求之。

《意大利民法典》第2657 條“登記的依據(jù)”規(guī)定:如果未按照判決、公證書或有簽字認證或司法認證的私文書進行登記,則登記不得進行。

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《俄羅斯民法典》第339 條“抵押合同、抵押合同的形式和登記”規(guī)定:抵押合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。不動產(chǎn)抵押合同以及應(yīng)予公證的為保障債務(wù)履行的動產(chǎn)抵押或財產(chǎn)權(quán)力抵押合同,應(yīng)進行公證。

我國臺灣地區(qū)在《民法物權(quán)修正草案》第166條增加了“契約以負擔(dān)不動產(chǎn)物權(quán)之移轉(zhuǎn)、設(shè)定或變更之義務(wù)為標(biāo)的者,應(yīng)由公證人作成公證書”。登記之前的公證環(huán)節(jié)起到了“風(fēng)險過濾”作用。有了這些前置保障機制,登記機關(guān)無需再深查細究原因行為的效力,只進行形式性審查,保證登記的迅速及時。因此,盡管以德國和法國為代表的兩種物權(quán)登記效力主義對于物權(quán)行為的立場不同、登記模式不同、不動產(chǎn)物權(quán)變動構(gòu)造不同,但在公證機制的介入和保障之下,基本上采用了物權(quán)登記的形式審查主義,并且基本上都能確保登記的準(zhǔn)確性。在這種公證與登記結(jié)合的制度中,登記審查職能實際上被公證機關(guān)和登記機關(guān)共同分擔(dān),其結(jié)果就是既能保證登記的迅捷,又強化了登記結(jié)果的正確性。

三、我國物權(quán)登記引入法定公證制度

我國物權(quán)登記中引入法定公證制度的理由很多,其中最基本的理由是:公證機關(guān)更具備實質(zhì)審查的能力。我國公證機關(guān)的專業(yè)性優(yōu)勢體現(xiàn)在:首先,在體制方面,我國《公證法》把公證機關(guān)定位于專門的國家證明機關(guān),與行政脫鉤,這就從體制上保障了公證機關(guān)不受行政

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機關(guān)的非法或不當(dāng)干預(yù)。這一體制變革對于公證“服務(wù)民眾”而言至關(guān)重要。公證體制改革的基本思路就是公證的社會化,公證機關(guān)具有社會中介組織性質(zhì),服務(wù)社會的性質(zhì)更加純粹鮮明,公證體制的社會化使得公證機關(guān)擺脫了行政部門管理者的身份束縛,與辦理公證的當(dāng)事人更多是“平等與服務(wù)”關(guān)系。比較而言,我國登記機關(guān)仍然定位于政府部門,其服務(wù)意識顯然不及公證。如果可以選擇,恐怕民眾不會傾向于處于管理者地位的政府部門。

其次,機構(gòu)設(shè)置方面,我國公證機構(gòu)的性質(zhì)確定,公證法出臺后,各地的公證機關(guān)通過改制,短時間內(nèi)可以形成滿足群眾需求的公證機關(guān),反觀我國的登記機關(guān),長期以來的物權(quán)登記體系形成五種不統(tǒng)一,即登記機關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一,由此帶來諸多交易安全上的問題。[5]立法者否定法定公證的一個重要理由是“逐步實現(xiàn)統(tǒng)一登記”, [6]但可以預(yù)見,“法律法規(guī)規(guī)定”還需要一個很長時間的過程,必須解決部門利益協(xié)調(diào)、機構(gòu)設(shè)立、登記員選任和培訓(xùn)、工作規(guī)程等諸多難題。而中國物權(quán)登記制度的構(gòu)建又是迫在眉睫,對于實質(zhì)審查這一重任,棄眼前合適的公證機關(guān)不用而依賴于尚未見明顯優(yōu)勢的物權(quán)登記機關(guān),不免有僵化和教條之嫌。

再次,業(yè)務(wù)水平方面,對合同和其他法律文書的實質(zhì)審查并非易事,法定公證涉及的公證事項都是公證機關(guān)的傳統(tǒng)公證項目,已經(jīng)積

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累了豐富的經(jīng)驗。如我國《公證法》規(guī)定的公證業(yè)務(wù)范圍包括:合同;繼承;委托、聲明、贈與、遺囑;財產(chǎn)分割;招標(biāo)投標(biāo)、拍賣;婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系;出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱、有無違法犯罪記錄;公司章程;保全證據(jù);文書上的簽名、印鑒、日期,文書的副本、影印本與原本相符;自然人、法人或者其他組織自愿申請辦理的其他公證事項。其中全部涵蓋了物權(quán)登記需要審查的民事法律行為和權(quán)利義務(wù)關(guān)系。我國公證法對實質(zhì)審查的程序有詳細的規(guī)定,從制度上保證了審查的質(zhì)量,而物權(quán)登記機關(guān)由于長期不統(tǒng)一,審查的范圍、方式、程序方面尚無統(tǒng)一規(guī)范做法,基本上是各地各部門自行其是,其審查質(zhì)量很難得到保障。

第四,人員素質(zhì)方面,我國公證員必須通過國家司法考試,還要經(jīng)過國家任命取得執(zhí)業(yè)資格,屬于法律職業(yè)共同體中的成員,具有相同或相似的法律思維能力和判斷能力。由他們來從事具有預(yù)防糾紛性質(zhì)的實質(zhì)審查權(quán)比較適合,其結(jié)果也更能夠獲得交易雙方的認同和接受。而登記機關(guān)的人員顯然不可能達到這種法律素養(yǎng)上的標(biāo)準(zhǔn)。

最后,工作監(jiān)督方面,《公證法》內(nèi)容涵蓋公證性質(zhì)、公證機構(gòu)設(shè)置、公證業(yè)務(wù)轄區(qū)、公證員、公證業(yè)務(wù)范圍、公證效力、公證法律責(zé)任等方方面面。這些規(guī)定,一方面確保了公證活動的正常進行,另一方面也是對公證全方面的法律監(jiān)督和控制。我國物權(quán)登記機關(guān)的監(jiān)督散見于各種規(guī)章制度,并不系統(tǒng)規(guī)范。

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另外,有權(quán)力必然要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。我國《公證法》第14 條規(guī)定,公證機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)、財務(wù)、資產(chǎn)等管理制度,對公證員的執(zhí)業(yè)行為進行監(jiān)督,建立執(zhí)業(yè)過錯責(zé)任追究制度。第15 條規(guī)定,公證機構(gòu)應(yīng)當(dāng)參加公證執(zhí)業(yè)責(zé)任保險。公證機關(guān)與申請公證的當(dāng)事人之間是一種平等的“服務(wù)”關(guān)系。由于公證機關(guān)特殊的“第三方”的地位,決定了在發(fā)生錯誤時負有民事賠償責(zé)任。把公證作為不動產(chǎn)物權(quán)登記的要件或前置條件,這樣不僅將不動產(chǎn)物權(quán)登記審查納入了法律規(guī)范的范疇,同時也實現(xiàn)了責(zé)任和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。由于公證錯誤導(dǎo)致的當(dāng)事人的損失,由公證機構(gòu)或公證員承擔(dān)賠償責(zé)任,并且公證行業(yè)建立職業(yè)責(zé)任賠償保險,完全有能力承擔(dān)起這個責(zé)任。有了公證責(zé)任保險、公證賠償后備金等公證行業(yè)補償制度作后盾,公證行業(yè)才能真正成為可以向社會承擔(dān)全面法律責(zé)任的行業(yè),從而使因公證過錯給當(dāng)事人造成損害的賠償,從制度上得到保證。這也客觀上促進了市場經(jīng)濟的交易安全。目前情況下,物權(quán)登記機關(guān)的性質(zhì)尚未明朗,對于登記員玩忽職守或徇私舞弊行為導(dǎo)致當(dāng)事人受損的,很難得到賠償。因此,對需要登記變動物權(quán)的民眾而言,有賠償保障的公證機關(guān)是更好的選擇。

在各國普遍確立了登記機關(guān)“窗口審查”模式并且毫無變動跡象的背景下,我國物權(quán)法采登記機關(guān)實質(zhì)審查模式,確非明智之舉。公證機關(guān)介入物權(quán)登記,并非要取代或者削弱物權(quán)登記機關(guān)職權(quán),也不意味著公證機關(guān)權(quán)力的加強,而是將公證機關(guān)的職能與物權(quán)登記機關(guān)

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快速專業(yè)解決您的法律問題 的職能相互配合,使之相輔相成,相得益彰,更好的實現(xiàn)物權(quán)登記制度的預(yù)期效果和社會功能。

法定公證與物權(quán)登記制度的密切關(guān)系,可以用“公證跟隨登記”的原則概括。具體表現(xiàn)在兩個方面:一方面,法定公證制度的適用范圍限定在物權(quán)變動登記涉及的原因行為以內(nèi)。鑒于法定公證旨在維護物權(quán)變動的安全性和真實性,因此總的一個原則,凡是在物權(quán)變動中由登記機關(guān)登記的事項,如果引起物權(quán)變動的原因是可以進行公證的民事行為,典型如合同、遺囑等,原則上均應(yīng)當(dāng)予以公證后才能登記。進行登記而不需要公證的,僅能作為例外存在,由法律加以規(guī)定。另一方面,除法律另有規(guī)定外,公證的效力和登記的效力保持一致,僅限于登記的前置程序,并不單獨具有債權(quán)生效或物權(quán)變動效力。

當(dāng)前,我國新的公證立法已經(jīng)出臺,物權(quán)立法雖有波折,但也是指日可待。等到物權(quán)立法明確物權(quán)登記機構(gòu)與公證機關(guān)的具體職能分工,公證機關(guān)即可以擔(dān)當(dāng)起物權(quán)登記實質(zhì)審查的任務(wù),可謂萬事具備,只欠東風(fēng)了。

Abstract :The notary authority has the advantages of registry in both ability and convenience to exercise the function, and it’s alsothe stream of system reform of our government.The author suggested that we should establish the

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statutory notary in the China’sProperty Law and designed it as an interlinked system to the register.注釋:

[1]陳華彬.物權(quán)法原理[M].北京:國家行政學(xué)院出版社,1998.121.[2]孫憲忠.中國物權(quán)法總論[M].北京:法律出版社,2003.226.[3] 西方法定公證制度的范圍不一,并不僅僅限于不動產(chǎn)物權(quán)變動事項,一般還包括公司事務(wù)、繼承實務(wù)等必須公證的事項。本文的法定公證僅指涉及物權(quán)登記領(lǐng)域的法定公證。

[4] 德國的法定公證制度主要運用范圍是不動產(chǎn)事務(wù)公證,將地產(chǎn)的取得、放棄、轉(zhuǎn)讓、拍賣等列為法定公證項目。

[5]孫憲忠.論物權(quán)法[M].北京: 法律出版社,2001.476-482.[6] 十屆全國人大常委會第16 次會議審議的物權(quán)法草案三次審議增加規(guī)定:國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度;不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)

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所在地的登記機構(gòu)辦理;統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

出處:《法學(xué)論壇》2007 年第1 期總第109 期

第三篇：房屋買賣和物權(quán)登記制度

房屋買賣和物權(quán)登記制度

房屋買賣過程中，買方已經(jīng)支付價款，賣方也將房屋實際交付買方使用．但未辦理過戶登記手續(xù)，房屋應(yīng)歸誰所有？如果賣方又將房屋出賣給第三人并辦理了過戶登記手續(xù)．那么房屋應(yīng)該歸誰所有？

眾所周知，房屋買賣不同于一般的動產(chǎn)買賣，因為按照法律的規(guī)定，房屋買賣必須履行登記手續(xù)。房屋作為一項重要的不動產(chǎn)，一般來說，都登記在某個確定的權(quán)利人名下，當(dāng)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋時，應(yīng)當(dāng)同受讓人一起辦理變更登記，將房屋重新登記在受讓人名下，這就是我們通常所說的“過戶登記”。然而實踐中常常出現(xiàn)的問題是，雖然受讓人已經(jīng)支付了價款，出賣人也將房屋交付受讓人使用，但是沒有辦理過戶登記，此時房屋應(yīng)歸誰所有。按照我們的生活常識，可能會認為既然買方已經(jīng)支付了價款，房屋也已經(jīng)由買方實際使用，房屋當(dāng)然應(yīng)該歸買方所有。但是在法律上回答這個問題，我們首先要搞清楚的是物權(quán)的變動何時生效？簡單來說，也就是物的所有權(quán)什么時候由賣方轉(zhuǎn)移給買方？在法律上，我們將該問題稱作物權(quán)的公示。

物權(quán)的公示是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須依照法律規(guī)定的能夠為公眾所知曉的形式向社會公開，才能發(fā)生相應(yīng)的法律效果。物權(quán)公示的原因在于物權(quán)的義務(wù)人是不特定的社會公眾，因此物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅對第三人甚至整個社會影響重大，為了讓社會公眾知道物權(quán)的狀態(tài)及其發(fā)生變動的事實，保護交易安全，必然要以一定的方式作為物權(quán)存在、變動和消滅的外部表征。如果沒有一定的外在形式將物權(quán)的變動向社會公開，就可能給第三人造成無法預(yù)測的損害，影響交易的安全。比如在房屋上設(shè)定抵押權(quán)，如果不以一定的方式表現(xiàn)出該抵押權(quán)的存在，那么，不知該房屋已經(jīng)抵押而受讓該房屋的第三人就可能蒙受損害。由此可以得出，物權(quán)的公示主要是向社會公眾公示以下情況：

1．物權(quán)的設(shè)立。除了極少數(shù)法定物權(quán)以外，物權(quán)的產(chǎn)生都以公示為條件，公示方法一旦不存在，則物權(quán)制度也就不存在，即使當(dāng)事人之間存在協(xié)議，該協(xié)議也只能在當(dāng)事人之間生效，不能對不知情的第三人發(fā)生效力。動產(chǎn)物權(quán)一旦經(jīng)過交付公示后，則人們就有合理的理由相信已經(jīng)在該物上設(shè)立了物權(quán)。

2．物權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果某種物權(quán)雖然已經(jīng)發(fā)生了移轉(zhuǎn)，但沒有通過公示予以表現(xiàn)，則在法律上并沒有真正完成物權(quán)的移轉(zhuǎn)。從法律效果上來看，只要沒有對物權(quán)變動予以公示，便可以視為物權(quán)變動未曾發(fā)生。

3．物上的權(quán)利負擔(dān)。在某一物上設(shè)立的物權(quán)（如在機器上設(shè)立的質(zhì)權(quán)、在房屋上設(shè)立的抵押權(quán)等）．通常表現(xiàn)為對所有權(quán)或者使用權(quán)的限制，也稱作在物上所設(shè)立的負擔(dān)。表明物上的權(quán)利負擔(dān)，即向公眾公開該物上已經(jīng)設(shè)立了哪些權(quán)利，這對于保護買受人的利益、防止一物數(shù)賣以及各種欺詐行為、保障市場秩序具有十分重要的作用。

需要注意的是，同物權(quán)的設(shè)立和在物上設(shè)立權(quán)利負擔(dān)相比，當(dāng)物權(quán)發(fā)生變動，物不停地從一個人轉(zhuǎn)移給另一個人的時候，為了防止混淆并昭示新的物權(quán)歸屬，更需要將權(quán)利變動的事實予以公布和確定。從這個意義上說，物權(quán)公示與物權(quán)變動的關(guān)系最為密切，物權(quán)公示更多的是物權(quán)變動的公示。

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第四篇：物權(quán)登記制度和房屋買賣所有權(quán)的歸屬

物權(quán)登記制度和房屋買賣所有權(quán)的歸屬

物權(quán)公示的方式，因物權(quán)客體是動產(chǎn)抑或不動產(chǎn)而有所區(qū)別。動產(chǎn)物權(quán)的變動以交付為公示方式，不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為公示方式，這是世界各國和學(xué)界達成的基本共識。所謂不動產(chǎn)登記，即經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實①。不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動都必須登記，這是世界各國立法的通例，我國也不例外。動產(chǎn)交付是指出賣人轉(zhuǎn)移動產(chǎn)的占有給買受人，包括現(xiàn)實交付和觀念交付。前者是指動產(chǎn)物權(quán)的讓與人，將其對于動產(chǎn)的直接占有，現(xiàn)實地移轉(zhuǎn)給受讓人。簡單說，就是動產(chǎn)占有的現(xiàn)實移轉(zhuǎn)。后者則不是真正的交付，而是動產(chǎn)占有在觀念上的移轉(zhuǎn)。動產(chǎn)交付具有以下幾個特點：第一，交付的實質(zhì)在于將動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更等情況向社會公眾公布，使人們能夠從動產(chǎn)的占有情況知道該動產(chǎn)的物權(quán)現(xiàn)狀。第二，交付的內(nèi)容是將動產(chǎn)的占有由一方移轉(zhuǎn)給另一方。第三，交付的對象僅限于動產(chǎn)。我國《民法通則》第七十二條和合同法第一百三十三條規(guī)定了交付作為所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。

對于物權(quán)公示的法律效果，《物權(quán)法》也作出了明確規(guī)定。《物權(quán)法》第六條的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！钡谑臈l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”第二十三條規(guī)定：“動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！庇缮鲜鲆?guī)定可知，我國物權(quán)法規(guī)定物權(quán)的公示是物權(quán)變動的生效要件，未經(jīng)公示，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。同時，依據(jù)我國民法通則和其他法律的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)也是以登記稚為生效要件。由此可見，物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的規(guī)定與其他法律的規(guī)定基本上是一致的，即不動產(chǎn)物權(quán)的變動除了當(dāng)事人間的合意外，還要進行登記。非經(jīng)登記，不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。在我國，法律禁止土地的買賣。因此，不存在土地所有權(quán)的移轉(zhuǎn)問題，但根據(jù)我國土地管理法和其他法律、法規(guī)的規(guī)定，土地上的其他物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅都必須依法進行登記。另外，我國法律還對房屋的登記作出了專門的規(guī)定?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第六條規(guī)定，城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)或房屋現(xiàn)狀變更手續(xù)。另外，買賣農(nóng)村私有房屋發(fā)生的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，當(dāng)?shù)匾?guī)定要辦理房雇買賣登記手續(xù)的，以辦理完該手續(xù)為準(zhǔn)；尚未實行房屋買賣登記制度的地區(qū)，以辦理完契稅手續(xù)或房屋實際交付為準(zhǔn)。

由上述規(guī)定可以推出，房屋的所有權(quán)究竟歸誰所有，應(yīng)該以國家專門機關(guān)登記的內(nèi)容為準(zhǔn)，登記的權(quán)利人是誰，房屋的所有權(quán)就歸誰所有。在前述的房屋買賣案例中，雖然買方支付了價款，賣方也將房屋交付買方使用，但是作為一種重要的不動產(chǎn)，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移自記載于不動產(chǎn)登記簿時才能發(fā)生效力，而不是自交付時起轉(zhuǎn)移。也就是說，房屋的所有權(quán)自變更登記時才由賣方轉(zhuǎn)移到買方。因此，在沒有辦理過戶登記的情況下，登記機關(guān)登記的房屋所有權(quán)人是賣方，房屋就應(yīng)當(dāng)歸賣方所有。買方雖然有權(quán)要求賣方履行合同義務(wù)，協(xié)助自己辦理過戶登記，但是對房屋不能直接享有所有權(quán)。

但是，如果買賣的不是房屋而是某種動產(chǎn)，如一臺電腦，那么按照交付轉(zhuǎn)移動產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定，在賣方已將電腦交付買方使用的情況下，即使買方還未支付價款，電腦也自交付時起歸買方所有。賣方只能請求買方履行支付價款的義務(wù)，但對電腦不再享有所有權(quán)。

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第五篇：物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)的區(qū)別

知識產(chǎn)權(quán)與物權(quán)的比較

知識產(chǎn)權(quán)是基于創(chuàng)造性智慧成果和工商業(yè)標(biāo)記而依法產(chǎn)生的權(quán)利的總稱。

物權(quán)是指權(quán)利人在法定的范圍內(nèi)直接支配一定物并排斥他人干涉的權(quán)利。

知識產(chǎn)權(quán)和物權(quán)的聯(lián)系是：

1，兩者都是民事權(quán)利中的財產(chǎn)權(quán)。知識產(chǎn)權(quán)與物權(quán)所反映的都是平等的民事主體之間的財產(chǎn)關(guān)系，因此它們都具有民事權(quán)利的屬性。

2，兩者都是絕對權(quán)（或稱對世權(quán)）。絕對權(quán)是指義務(wù)人不特定，權(quán)利人無須通過義務(wù)人實施一定的積極協(xié)助行為即可實現(xiàn)的權(quán)利。因此在保護方法上均可適用絕對權(quán)保護的請求權(quán)制度，比如停止侵害與侵害防止等。

3，兩者都具有法定性。物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)都是法律所規(guī)定的權(quán)利，當(dāng)事人不得自行設(shè)立法律未規(guī)定的物權(quán)或知識產(chǎn)權(quán)。

知識產(chǎn)權(quán)與物權(quán)的區(qū)別是：

1，權(quán)利客體不同。物權(quán)的客體主要是有體物，包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)，他物權(quán)的客體還可以包括權(quán)利。而知識產(chǎn)權(quán)的客體是創(chuàng)造性智慧成果和工商業(yè)標(biāo)記。

2，物權(quán)一般可以通過事實占有實現(xiàn)對客體的支配，而知識產(chǎn)權(quán)則必須仰仗法律的保障。3，獨占性和排他性方面，知識產(chǎn)權(quán)弱于物權(quán)。法律為了平衡知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利人與公眾利益，特別規(guī)定了對知識產(chǎn)權(quán)的若干限制，而對物權(quán)則沒有這種特殊限制。當(dāng)知識產(chǎn)權(quán)與物權(quán)沖突時，知識產(chǎn)權(quán)須讓位于物權(quán)。

4，保護期限不同。物權(quán)的保護期限與其自然壽命競合，而知識產(chǎn)權(quán)則有明確的保護期，保護期屆滿，權(quán)利歸于消滅。

5，價值的規(guī)定性不同。物權(quán)取決于人的勞動和社會必要勞動時間，知識產(chǎn)權(quán)取決于時常的需要和人們對它的利用。

6，物權(quán)效力具有優(yōu)先性和追及性，知識產(chǎn)權(quán)不具有。所謂優(yōu)先性是指在同一物上，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，當(dāng)幾個物權(quán)并存時，先設(shè)立的權(quán)利優(yōu)先于后設(shè)立的權(quán)利。所謂追及性是指不管物權(quán)客體流入何人之手，物權(quán)人均可追及到該物并將之取回。7，保護方法上物權(quán)可以采取恢復(fù)原狀和返還原物，而知識產(chǎn)權(quán)不可以采取這兩種方法。

物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)都屬于私權(quán)，都是民法中的權(quán)利——民事權(quán)利。我國《民法通則》第五章“民事權(quán)利”部分專門用一節(jié)規(guī)定了“知識產(chǎn)權(quán)”，可見知識產(chǎn)權(quán)為民事權(quán)利的一種。之所以把知識產(chǎn)權(quán)歸于民事權(quán)利，是由于它所反映和調(diào)整的社會關(guān)系是平等主體的公民、法人之間的財產(chǎn)關(guān)系以及人身關(guān)系，因而具備了民事權(quán)利的最本質(zhì)的特征。知識產(chǎn)權(quán)的發(fā)生、行使和保護，適用于所有民法的基本原則和幾乎全部民事規(guī)范。如果抽掉民事規(guī)范和制度，脫離民法的基本原則，知識產(chǎn)權(quán)制度就會面目全非，無法生存。同時這也是國際間協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)。世貿(mào)組織《與貿(mào)易有關(guān)的知識產(chǎn)權(quán)協(xié)議》的“前序”部分要求“全體成員承認知識產(chǎn)權(quán)為私權(quán)”。這是一條原則性的共識，各成員只有在承認這一條的基礎(chǔ)上，才有協(xié)調(diào)的可能。物權(quán)是自然人、法人直接支配不動產(chǎn)、動產(chǎn)的權(quán)利。知識產(chǎn)權(quán)是人們對其創(chuàng)造性的智力成果

依法享有的專有權(quán)利。物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的相比較，各有其特殊性，這正是它們各自構(gòu)成不同民事權(quán)利的原因，因而導(dǎo)致它們各自形成了不同類別的民事權(quán)利。

一、物權(quán)是有形財產(chǎn)權(quán)，知識產(chǎn)權(quán)是一種無形財產(chǎn)權(quán)

物權(quán)法是以規(guī)范財產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財產(chǎn)歸屬秩序為其任務(wù)，財產(chǎn)是指有形的動產(chǎn)、不動產(chǎn)，而知識產(chǎn)權(quán)最重要的特點就在于它的“無形”性。這一特點把它同一切有形財產(chǎn)及人們就有形財產(chǎn)享有的權(quán)利區(qū)分開。一臺電腦，作為有形財產(chǎn)，其所有權(quán)人行使權(quán)利如：出售、出租等，標(biāo)的均是該電腦本身，即該有形物本身。一項專利權(quán)，作為無形財產(chǎn)，其所有人行使權(quán)利轉(zhuǎn)讓它時，標(biāo)的可能是制造某種專利產(chǎn)品的“制造權(quán)”，也可能是商標(biāo)的許可使用權(quán)，卻不是專利產(chǎn)品本身和貼有商標(biāo)的產(chǎn)品本身。

由于無形，使得這種標(biāo)的所有人之外的使用人，因不慎而侵權(quán)的可能性大大高于有形財產(chǎn)的使用人。同時，也使得知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利人有可能“貨許三家”或“一女兩嫁”。一幢房產(chǎn)的所有人，不可能把他的財產(chǎn)權(quán)標(biāo)的同時賣給兩個分別獨立的買主。一項專利權(quán)的所有人，則有可能把他的專利權(quán)同時賣給兩個（乃至兩個以上）的不同買主。而只要這些買主在市場上不“碰頭”，就可能永遠不知道自己花了“買專利”即轉(zhuǎn)讓專利的錢，實際得到的只不過是“非獨占許可”。

由于“無形”這一特點，知識產(chǎn)權(quán)的取得、持有、性質(zhì)和范圍以及發(fā)生侵權(quán)時的處理，都與有形財產(chǎn)有很大的不同，而且知識產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的各個部門之間也有所不同，從而都需要有法律的特別規(guī)定。

二、物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)的專有性

物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)都有專有性。知識產(chǎn)權(quán)的專有性專屬權(quán)利人所有，這一點與有形財產(chǎn)一樣。在一般情況下，非經(jīng)權(quán)利人許可，其他人都不能利用。不過，在一個國家以內(nèi)，兩件完全相同的物品雖然可以同時分屬于兩個不同的權(quán)利人所有，而互不干涉。但是兩個完全相同的專利或商標(biāo)，則不能同時分屬于兩個不同的權(quán)利人。如果一個這樣的權(quán)利給予了一個人，就不能再給予另外一個人了。如有兩個人分別研制出完全相同的發(fā)明創(chuàng)造，在分別申請的情況下，只能由其中一人獲得專利權(quán)。專利權(quán)人有權(quán)排斥另一人將其自己研制出的發(fā)明創(chuàng)造許可或轉(zhuǎn)讓第三者，另一人只剩下“在先使用權(quán)”。這是知識產(chǎn)權(quán)這種客體的無形性所決定的。知識產(chǎn)權(quán)進入公有領(lǐng)域，專有權(quán)喪失。

三、物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)的地域性

地域性一般指在一個主權(quán)國內(nèi)。知識產(chǎn)權(quán)一般是由本國政府主管部門按照本國法律授予的，只在本國范圍內(nèi)有效。這一點與有形財產(chǎn)很不相同。有形財產(chǎn)適用財產(chǎn)取得地法或物之所在地法；知識產(chǎn)權(quán)則適用權(quán)利登記地法或權(quán)利主張地法。一般有形財產(chǎn)，例如隨身所帶的衣服、首飾、甚至汽車等等，即使到了外國也不會發(fā)生所有權(quán)喪失的問題。但知識產(chǎn)權(quán)則不同，本國的知識產(chǎn)權(quán)出了國境就無效。因此，如果權(quán)利人希望在其他國家享有某些知識產(chǎn)權(quán)，則需要依照其他國家的法律向該國提出申請或登記，并且由該國主管部門審查批準(zhǔn)，申請人才可獲得某些知識產(chǎn)權(quán)。

四、物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)的時間性

物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)的時間性。不論什么知識產(chǎn)權(quán)，各國法律都規(guī)定了期限。有的權(quán)利的期限不允許續(xù)展，一旦期滿或權(quán)利人于期滿前放棄，權(quán)利即告終止。有的權(quán)利的期限允許續(xù)展，甚至允許無限期續(xù)展（如商標(biāo)），但如果不續(xù)展，權(quán)利也即終止。至于有形財產(chǎn)，只要客體存在，權(quán)利也就存在，法律上并未規(guī)定期限。至于客體的價值隨著時間的逝去而有所降低，則是另一問題。所以有形財產(chǎn)所有權(quán)的“永恒性”，是以有關(guān)財產(chǎn)“標(biāo)的”的存在為前提的，而知識產(chǎn)權(quán)中的所有權(quán)，不以有關(guān)物的滅失為轉(zhuǎn)移。

五、知識產(chǎn)權(quán)的可復(fù)制性

知識產(chǎn)權(quán)之所以能成為財產(chǎn)權(quán)，是因為這些權(quán)利被利用后，能夠體現(xiàn)在一定產(chǎn)品、作品或其他物品的復(fù)制活動上。也就是說，這種權(quán)利的客體一般可以由一定的有形物去復(fù)制。如專利權(quán)人，他的專利必須能夠體現(xiàn)在可復(fù)制的產(chǎn)品上，才能實現(xiàn)他的權(quán)利，也才能判斷他人是否侵權(quán)。又如按照圖紙制作產(chǎn)品，按照一定的方法施工、生產(chǎn)，用印刷、復(fù)印、制作光盤等方式復(fù)制文學(xué)藝術(shù)作品等等。物質(zhì)財產(chǎn)不具有這樣的特點。對一個有形物的仿制，實質(zhì)上是對該有形物的造型，即其設(shè)計的復(fù)制，本質(zhì)上仍然是對該造型所傳達出來的信息的復(fù)制。

總之，物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)都屬于民事權(quán)利中不同的權(quán)利，各自有不同的性質(zhì)，只有對他們性質(zhì)進行比較，才能正確認識他們的性質(zhì)，更好地利用和保護物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)，使其發(fā)揮更大的作用。