第一篇：【杭州】房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查策略及成本會(huì)計(jì)核算培訓(xùn)(12月20日)

【杭州】房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查策略及成本會(huì)計(jì)核算培訓(xùn)(12月20日)

【課程背景】

房地產(chǎn)培訓(xùn)：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查策略及成本會(huì)計(jì)核算培訓(xùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算，直接決定著企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅多少。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)也更加重視稅收籌劃。但多數(shù)企業(yè)都忽視了一個(gè)問(wèn)題：財(cái)務(wù)的不可逆性賬務(wù)處理決定著最后土地增值稅及所得稅清算的最終結(jié)果。正確、合理、巧妙的賬務(wù)處理是納稅籌劃的基礎(chǔ)。為此，特開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)核算與納稅實(shí)務(wù)課程。

【課程對(duì)象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，主管財(cái)務(wù)工作人員，合約部，法務(wù)部與稅務(wù)師事務(wù)所等人員。

【專(zhuān)家導(dǎo)師】

趙老師，中房商學(xué)院房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)顧問(wèn)，國(guó)家稅務(wù)總局黨校、國(guó)稅總局干部學(xué)院教授、揚(yáng)州稅務(wù)學(xué)院第一教研部會(huì)計(jì)教研室主任、教授。專(zhuān)業(yè)研究《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算》課題，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)。

簡(jiǎn)老師，中房商學(xué)院房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)顧問(wèn)，國(guó)家資深稅務(wù)官員，著名房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃專(zhuān)家，從事房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作三十余年，多次參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，有著豐富的房地產(chǎn)行業(yè)稽查工作經(jīng)驗(yàn)，并兼任多家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)。

【培訓(xùn)內(nèi)容】(包含但不限于以下內(nèi)容)

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算三大原則

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段成本核算

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算

(一)成本核算的內(nèi)容

1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目

2、開(kāi)發(fā)成本核算的賬戶(hù)

(二)庫(kù)存設(shè)備和周轉(zhuǎn)房的核算

1、庫(kù)存設(shè)備的核算

2、周轉(zhuǎn)房成本的核算

(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性

1、成本構(gòu)成復(fù)雜，核算難度大

2、核算時(shí)間跨度長(zhǎng)

3、不同項(xiàng)目核算差異性較大

4、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)核算難度大。

(四)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算

1、房屋開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的歸集

2、房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

(五)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

2、開(kāi)發(fā)期數(shù)

3、產(chǎn)品形態(tài)

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算

(一)營(yíng)業(yè)收入的范圍和實(shí)現(xiàn)

1、營(yíng)業(yè)收入核算的特殊性

2、營(yíng)業(yè)收入的內(nèi)容與確認(rèn)的條件

(二)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算

1、現(xiàn)售方式銷(xiāo)售

2、預(yù)售方式銷(xiāo)售

3、采用分期收款、委托代銷(xiāo)、委托包銷(xiāo)等結(jié)算方式銷(xiāo)售

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算

3、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的核算

4、利潤(rùn)分配階段的核算

5、房地產(chǎn)企業(yè)特殊會(huì)計(jì)核算科目

六、房地產(chǎn)土地的取得及成本分析

七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)的核算

1、售后回購(gòu)

2、合作建房

3、債務(wù)重組

4、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和投資性房地產(chǎn)

5、非貨幣性交易(視同銷(xiāo)售)

6、以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)策略

一、土增稅清算稽查重點(diǎn)與案例分析

1、清算單位如何確認(rèn)?

2、各項(xiàng)成本的分?jǐn)偡椒ㄊ欠裾_?

3、房地產(chǎn)企業(yè)指定物業(yè)公司收取的代收費(fèi)用要交土地增值稅嗎?

4、買(mǎi)房送電視，電視拿到的是建筑發(fā)票可以加計(jì)扣除嗎?

5、銷(xiāo)售價(jià)格偏低，建筑成本偏高問(wèn)題稅務(wù)機(jī)關(guān)是怎樣檢查和處理的?

6、銷(xiāo)售地下人防車(chē)庫(kù)的所有權(quán)到底要不要交土地增值稅?

7、售后返租的上、中、下三策稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

8、出租人一半收租金，一半收管理費(fèi)的想規(guī)避房產(chǎn)稅的做法稅務(wù)局同意嗎?

9、自持物業(yè)的籌劃要點(diǎn)是什么?

10、利息費(fèi)用的扣除問(wèn)題：

11、精裝房分拆成簽一個(gè)銷(xiāo)售合同，另外再簽一個(gè)裝修合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在哪里?

12、不同形式的拿地成本確定問(wèn)題以及土地成本如何分?jǐn)?有最新研究成果。

13、合作建房土地增值稅的重慶模式和廣州模式的區(qū)別在哪里?

二、企業(yè)所得稅稽查重點(diǎn)與案例分析

1、為什么網(wǎng)絡(luò)發(fā)票也有大頭小尾?

2、傭金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等稽查重點(diǎn)是什么?企業(yè)應(yīng)該如何防范?

3、稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查虛開(kāi)發(fā)票的四大方法。

4、怎樣設(shè)計(jì)真正有用的工資方案?

三、土地增值稅最新政策走向分析

1、詳細(xì)分析土增稅若干問(wèn)題公告討論稿

2、土地增值稅到底會(huì)不會(huì)簡(jiǎn)化稅制?

3、營(yíng)改增時(shí)代土地增值稅何去何從?

4、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增時(shí)代應(yīng)如何籌劃?

四、稅務(wù)稽查選案指標(biāo)與案例分析

1、稅務(wù)稽查最重要選案指標(biāo)是什么，稅務(wù)稽查為什么偏偏會(huì)選中你?

2、全國(guó)獨(dú)家講授：房地產(chǎn)企業(yè)所謂的四種退稅情形的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

【課程說(shuō)明】

[組織機(jī)構(gòu)]：中房商學(xué)院 中房博越

[時(shí)間地點(diǎn)]：2013年12月20-21日 杭州(詳見(jiàn)報(bào)到通知)

[培訓(xùn)費(fèi)用]：2880元/人(含培訓(xùn)費(fèi)、資料費(fèi))食宿代訂，費(fèi)用自理。

[聯(lián) 系 人]：王老師 ***

[ 郵 箱]：2060150775@qq.com

第二篇：房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧：成本的核算

房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧：成本的核算

一、確定成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目

房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對(duì)象，一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目；同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，也可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；規(guī)模大、工期長(zhǎng)的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。

房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。

二、成本核算項(xiàng)目

房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項(xiàng)目包括：

1.土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)：開(kāi)發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。

4.建筑安裝工程費(fèi)：房屋建設(shè)施工過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用。

5.配套設(shè)施費(fèi)：能分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車(chē)棚、居委會(huì)、派出所水塔等；另一類(lèi)為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：為開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用如現(xiàn)場(chǎng)管理人員工

資、福利費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

三、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算方法

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（1）如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

（2）不能分清成本項(xiàng)目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）

借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本

2.前期工程費(fèi)

能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?，然后?jì)入開(kāi)發(fā)成本。

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4.建筑安裝工程費(fèi)

（1）自營(yíng)工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開(kāi)發(fā)成本借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：庫(kù)存材料（應(yīng)付賬款等）

工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過(guò)“工程施工”進(jìn)行核算借：工程施工

貸：銀行存款（庫(kù)存材料、應(yīng)付賬款等）

然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：

①開(kāi)工報(bào)告確定工程成本核算對(duì)象；②按核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；④按月計(jì)算施工實(shí)際成本；⑤根據(jù)完工報(bào)告結(jié)算實(shí)際成本。賬務(wù)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：工程施工

（2）發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過(guò)工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。

5.配套設(shè)施費(fèi)

（1）對(duì)能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對(duì)象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本。賬務(wù)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：銀行存款、庫(kù)存材料等科目

（2）對(duì)不能直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷(xiāo)售面積進(jìn)行分?jǐn)?。賬務(wù)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施成本

貸：應(yīng)付賬款（庫(kù)存材料、預(yù)付賬款等）

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施成本

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

（1）對(duì)能分清開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本，賬務(wù)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本

貸：應(yīng)付職工薪酬（累計(jì)折舊、銀行存款等）

（2）如有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)先歸集費(fèi)用再進(jìn)行分?jǐn)?/p>

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

貸：應(yīng)付職工薪酬、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等

（3）如開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)外，其他間接費(fèi)用可只接進(jìn)入期間費(fèi)用—管理費(fèi)用。最后將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_(kāi)發(fā)成本。

四、開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

貸：開(kāi)發(fā)成本

五、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本（或銷(xiāo)售成本）

根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本或銷(xiāo)售成本，其計(jì)算和賬務(wù)處理如下：

可售面積單位工程成本－項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本/總可售面積經(jīng)營(yíng)成本－已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積×可售面積單位工程成本借：經(jīng)營(yíng)成本

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

第三篇：淺析企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算有關(guān)問(wèn)題

淺析企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算有關(guān)問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本會(huì)計(jì)方法也面臨著重大的挑戰(zhàn)。成本核算是企業(yè)管理和財(cái)務(wù)核算中最重要，也是最復(fù)雜的問(wèn)題之一。

1.企業(yè)的管理特點(diǎn)決定其企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀

企業(yè)因數(shù)量眾多而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著重要的作用。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代到來(lái)，掌握先進(jìn)技術(shù)和管理知識(shí)的人員創(chuàng)辦新興的科技企業(yè)將呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中將有為數(shù)眾多的小型企業(yè)。中小型企業(yè)由于由于受到規(guī)模、財(cái)力和人力的限制，企業(yè)內(nèi)部牽制制度、稽核制度、計(jì)量驗(yàn)收制度、財(cái)務(wù)清查制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)收支審批制度等基本制度一般不完整，不系統(tǒng)，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)采集不準(zhǔn)確。我國(guó)企業(yè)的這些特點(diǎn)決定了他們成本核算的現(xiàn)狀：

1.1企業(yè)成本核算賬冊(cè)設(shè)置不全

企業(yè)的成本核算，是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)特點(diǎn)、管理要求、工藝流程而確定的，分別設(shè)置原材料、生產(chǎn)成本、制造費(fèi)用、庫(kù)存商品等會(huì)計(jì)科目，按照原材料的購(gòu)進(jìn)、生產(chǎn)的組織、產(chǎn)品的銷(xiāo)售，以及相關(guān)費(fèi)用的攤銷(xiāo)或預(yù)提等分別進(jìn)行核算，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和成本與收入相配比的原則正確歸集產(chǎn)品成本、確定期間成本、結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷(xiāo)售成本，等等。

1.2企業(yè)采用綜合成本法結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本

這類(lèi)企業(yè)一般沒(méi)有在產(chǎn)品，采用綜合成本法結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本，年末庫(kù)存商品的余額較小，本期完工產(chǎn)品成本通過(guò)估算得出，依據(jù)不可靠，理由不充分，隨意性也很大，即使本期完工產(chǎn)品的成本根據(jù)賬面記錄得到，而企業(yè)往往將在產(chǎn)品的成本擠占到本期完工產(chǎn)品成本中去，導(dǎo)

致本期結(jié)轉(zhuǎn)的完工產(chǎn)品成本增大。在成本結(jié)轉(zhuǎn)的計(jì)算過(guò)程中，有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)只反映金額，不反映數(shù)量或只反映數(shù)量，不反映金額的現(xiàn)象，到了年末，企業(yè)根據(jù)當(dāng)期開(kāi)票數(shù)量及庫(kù)存實(shí)際數(shù)量進(jìn)行倒軋賬，來(lái)調(diào)整當(dāng)年庫(kù)存商品的余額和結(jié)轉(zhuǎn)的商品銷(xiāo)售成本，這種做法不僅掩蓋了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的非常損耗，而且將成本進(jìn)行提前結(jié)轉(zhuǎn)，直接減少了當(dāng)期的會(huì)計(jì)利潤(rùn)。

1.3企業(yè)成本核算混亂

企業(yè)財(cái)務(wù)核算是進(jìn)行稅收日常管理與稅務(wù)稽查的基礎(chǔ)?；靵y的成本核算，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法了解企業(yè)真實(shí)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況，很難覺(jué)察到企業(yè)的賬外銷(xiāo)售行為。企業(yè)成本構(gòu)成的相關(guān)數(shù)據(jù)難以在同行業(yè)之間進(jìn)行對(duì)比分析，使一些稅收違法行為更具隱蔽性，稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法對(duì)所得稅實(shí)施有效監(jiān)管；稅務(wù)稽查時(shí)，數(shù)據(jù)無(wú)從查證，難以對(duì)成本資料實(shí)施查驗(yàn)，甚至出現(xiàn)盡量回避檢查成本核算資料的現(xiàn)象，影響了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅收違法行為的打擊力度。

2.現(xiàn)行企業(yè)成本核算中存在的問(wèn)題

2.1成本核算程序不科學(xué)

按照現(xiàn)行成本核算程序，輔助生產(chǎn)部門(mén)將其發(fā)生的費(fèi)用分配給某種產(chǎn)品要經(jīng)過(guò)兩次分配，采用兩個(gè)不同的分配標(biāo)準(zhǔn)（先按一定標(biāo)準(zhǔn)分給基本生產(chǎn)部門(mén)，再按另一標(biāo)準(zhǔn)分結(jié)各產(chǎn)品），這必然使各產(chǎn)品所分配的輔助生產(chǎn)費(fèi)用與各該產(chǎn)品的實(shí)際受益多少發(fā)生嚴(yán)重背離。

2.2成本計(jì)算對(duì)象不規(guī)范

從企業(yè)看，為使將來(lái)生產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)品的耗費(fèi)能夠計(jì)量，從而與其收

入相配比，必須正確地確定成本計(jì)算對(duì)象，這對(duì)任何一個(gè)生產(chǎn)有形產(chǎn)品的企業(yè)都是必要的。確定成本計(jì)算對(duì)象，就是為了解決計(jì)算什么成本，費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題。但有些企業(yè)對(duì)這個(gè)問(wèn)題看得并不重要，它們?cè)诔杀竞怂阒?，不管生產(chǎn)產(chǎn)品的品種和規(guī)格有多少，統(tǒng)統(tǒng)地按一個(gè)成本計(jì)算對(duì)象來(lái)核算成本，結(jié)果必然是不管各產(chǎn)品所耗工費(fèi)料費(fèi)的差別有多大，計(jì)算出的單位產(chǎn)品成本卻都相同，但由于各種產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格并不一樣，因此計(jì)算出的損益就不真實(shí)。

2.3費(fèi)用分配標(biāo)準(zhǔn)不適當(dāng)

企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中，對(duì)于耗費(fèi)的共同費(fèi)用，應(yīng)選用適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，合理地計(jì)入按成本計(jì)算對(duì)象開(kāi)設(shè)的成本計(jì)算單中。但有些小型生產(chǎn)企業(yè)不管分配什么費(fèi)用，一律用工人工資作為標(biāo)準(zhǔn)，而實(shí)際上這些共同費(fèi)用并不都與工人工資有關(guān)。

2.4產(chǎn)品成本計(jì)算不準(zhǔn)確

有些企業(yè)，不管在產(chǎn)品有多少，一律不計(jì)算在產(chǎn)品成本當(dāng)期所有的生產(chǎn)費(fèi)用，全部由完工產(chǎn)品負(fù)擔(dān)，月末在產(chǎn)品成本的計(jì)算無(wú)所謂。這樣必然會(huì)造成當(dāng)月末在產(chǎn)品數(shù)量較多的時(shí)候，當(dāng)期發(fā)生的生產(chǎn)費(fèi)用全部由完工產(chǎn)品負(fù)擔(dān)，產(chǎn)成品成本就會(huì)虛增。而當(dāng)月末在產(chǎn)品數(shù)量較少的時(shí)候，由于完工產(chǎn)品數(shù)量大，產(chǎn)成品成本又會(huì)很低，人為造成成本不實(shí)。

3.規(guī)范企業(yè)成本核算的改進(jìn)對(duì)策

3.1具備條件的企業(yè)引入作業(yè)成本計(jì)算方法

現(xiàn)行制造費(fèi)用的分配方法不能準(zhǔn)確真實(shí)地反映各產(chǎn)品的成本水

平，因此必須加以改進(jìn)。改進(jìn)方法有二：其一是區(qū)分各種不同的制造費(fèi)用，分別采用不同的分配標(biāo)難。這種方法只能冶標(biāo)不能治本，因?yàn)楦黜?xiàng)標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)因時(shí)因地不斷變化。其二是從根本上改變現(xiàn)行的分配方法，對(duì)具備條件的企業(yè)引入作業(yè)成本核算。作業(yè)成本計(jì)算是以作業(yè)為核算對(duì)象，依據(jù)不同成本動(dòng)因核算各個(gè)作業(yè)所耗的生產(chǎn)資源，計(jì)算出各個(gè)作業(yè)的成本，然后按各最終產(chǎn)品所耗用的作業(yè)數(shù)量將各作業(yè)的成本分配計(jì)人各最終產(chǎn)品，從而計(jì)算出各種最終產(chǎn)品總成本和單位成本的～種成本核算方法。由于作業(yè)成本是從成本動(dòng)因上尋找各項(xiàng)費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，從而可以從根本上消除分配標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)的弊端，實(shí)現(xiàn)材料資源的節(jié)約。

3.2建立以責(zé)任成本為中心的成本核算體系

為了解決當(dāng)今成本核算存在的問(wèn)題，使企業(yè)成本核算符合新頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，防止成本核算混亂局面的出現(xiàn)，建立責(zé)任成本制度是有效的方法之一。責(zé)任成本制度是在企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)組織系統(tǒng)中確定成本責(zé)任層次，建立責(zé)任成本中心，按責(zé)任成本指針控制成本耗費(fèi)，傳遞、考核、報(bào)告成本信息，從而把經(jīng)濟(jì)責(zé)任落實(shí)到各部門(mén)，各層組織和執(zhí)行人，按照經(jīng)營(yíng)決策所規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行事前指針?lè)纸狻⑹轮行袨榭刂坪褪潞蟪尚Э己说囊环N內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度。責(zé)任成本就是按責(zé)任歸屬，歸集成本資料，計(jì)算責(zé)任者的成本。

3.3實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)電算化、加強(qiáng)審計(jì)和社會(huì)監(jiān)督的作用。

成本核算的工作量很大，涉及到材料的收發(fā)存核算、人工費(fèi)的統(tǒng)

計(jì)與分?jǐn)?、間接制造費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偂⒅虚g產(chǎn)品的成本核算等等，有些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的形成甚至需要幾個(gè)部門(mén)的共同認(rèn)定，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)電算化，建立一個(gè)良好的信息和溝通系統(tǒng)可以及時(shí)、全面、正確地提供企業(yè)成本信息，并在有關(guān)部門(mén)和人員之間進(jìn)行溝通。

總之，加強(qiáng)企業(yè)的成本核算十分重要，必須從源頭上實(shí)施稅收征納的管理和控制。通過(guò)我國(guó)企業(yè)自身的努力和稅務(wù)機(jī)關(guān)有力的監(jiān)管，我國(guó)企業(yè)成本核算混亂的狀況將在短期內(nèi)得到有效改善，我國(guó)的稅收征納工作一定會(huì)取得明顯成效。

企業(yè)的成本核算與管理，是成本會(huì)計(jì)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。通過(guò)成本核算與管理規(guī)范的制定與實(shí)施，相信我國(guó)企業(yè)的管理水平會(huì)有較大幅度地提升，企業(yè)效益也會(huì)進(jìn)一步提高，從而增加我國(guó)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力和企業(yè)的整體實(shí)力，使更多的企業(yè)走出當(dāng)前的困境，跨入先進(jìn)企業(yè)的行列，為企業(yè)、為國(guó)家的發(fā)展盡自己應(yīng)有的努力。

第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專(zhuān)題之三

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專(zhuān)題之三：檢查的方法

(2010-11-13 14:03:09)轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽： 分類(lèi)： 財(cái)稅家園

房產(chǎn) 檢查 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 財(cái)經(jīng)

一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書(shū)，掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開(kāi)發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷(xiāo)售合同及入住時(shí)間承諾、有無(wú)合作建房、有無(wú)代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來(lái)科目，收入、成本科目等。

三、實(shí)地檢查與詢(xún)問(wèn)調(diào)查相結(jié)合

在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷(xiāo)售地實(shí)地盤(pán)點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷(xiāo)售情況及購(gòu)房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢(xún)問(wèn)交流的方式了解房屋銷(xiāo)售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。

四、營(yíng)業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷(xiāo)售總面積

銷(xiāo)售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、審查成本計(jì)算是否正確

審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本。成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）

預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書(shū)，檢查預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷(xiāo)售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類(lèi)營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無(wú)將應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷(xiāo)售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本，有無(wú)早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無(wú)直接列入開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開(kāi)發(fā)成本列入房屋開(kāi)發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷(xiāo)售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷(xiāo)售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無(wú)減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4、檢查有無(wú)白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類(lèi)費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷(xiāo)，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費(fèi)用的檢查

1、人工費(fèi)用的檢查

管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類(lèi)書(shū)面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷(xiāo)售合同、建筑施工合同、購(gòu)銷(xiāo)合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門(mén)不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無(wú)已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。

檢查企業(yè)有無(wú)購(gòu)入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問(wèn)題。

七、銷(xiāo)售費(fèi)用的檢查

1、銷(xiāo)售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷(xiāo)售費(fèi)用中列支，銷(xiāo)售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷(xiāo)售代理費(fèi)提取比例稅法尚無(wú)明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過(guò)支付銷(xiāo)售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o(wú)票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問(wèn)題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2001］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅銷(xiāo)售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)比例部分可以無(wú)限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的檢查

審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷(xiāo)是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷(xiāo)售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項(xiàng)目之間的攤銷(xiāo)是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來(lái)資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁且金額較大的單位，特別是合作開(kāi)發(fā)單位、賣(mài)地方、團(tuán)購(gòu)單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3、為更加準(zhǔn)確、全面掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門(mén)調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷(xiāo)售面積、已銷(xiāo)售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過(guò)在以上相關(guān)部門(mén)的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。更有針對(duì)性地開(kāi)展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。

4、通過(guò)與公安、司法等部門(mén)協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門(mén)的協(xié)作，加大對(duì)典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時(shí)嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個(gè)行業(yè)的稅收秩序。

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專(zhuān)題之一

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專(zhuān)題之一：收入的確定

(2010-11-13 13:14:53)轉(zhuǎn)載

標(biāo)簽： 分類(lèi)： 財(cái)稅家園

委托銷(xiāo)售 確認(rèn) 房地產(chǎn)行業(yè) 營(yíng)業(yè)收入 商品房銷(xiāo)售收入 財(cái)經(jīng)

寫(xiě)在前面：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是我國(guó)財(cái)稅收入的重要支柱，同時(shí)也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來(lái)人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。近期，經(jīng)濟(jì)適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會(huì)熱議。為此我們從此期開(kāi)始，將房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作中需要注意的問(wèn)題、技巧和方法進(jìn)行詳細(xì)的歸納及整理，供大家參考。

房地產(chǎn)業(yè)收入的確定

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營(yíng)業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

1、采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。

2、采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

3、采取銀行按揭銷(xiāo)售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

4、采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷(xiāo)清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（2）以視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。

（3）以包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售的，按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。

（4）以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售的，按基價(jià)加分成于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。

5、待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷(xiāo)售收入。

6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。

三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。

預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入×利潤(rùn)率

待預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)

1、下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入

（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2、收入確認(rèn)時(shí)限

在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。

3、收入確認(rèn)方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；

（2）同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；

（3）按成本利潤(rùn)率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

1、一個(gè)納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

2、不在一個(gè)納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；

3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開(kāi)發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。

六、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。