第一篇：淺談買賣和經(jīng)營中的數(shù)學問題

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淺談買賣和經(jīng)營中的數(shù)學問題

作者：劉世團

來源：《讀寫算》2013年第20期

新的課程標準更多地強調(diào)學生用數(shù)學的眼光從生活中捕捉數(shù)學問題，主動地運用數(shù)學知識分析生活現(xiàn)象，自主地解決生活中的實際問題。而在我們生活中離不開買賣與經(jīng)營，經(jīng)銷商常以降價和幾折優(yōu)惠等方式來誘惑顧客購買其商品，但商家真的會折本讓利給顧客嗎？面對商家的叫價我們該怎么做？如果你是一個小商販，你又該怎么經(jīng)營呢？那么，作為教師，面對這些問題究竟要讓學生學會哪些買賣和經(jīng)營中的數(shù)學問題？通過自己的教學實踐就此總結如下幾點與同行交流。

幾個概念之間的關系

某商場銷售一批名牌襯衫，平均每天可售出20件，每件盈利40元。經(jīng)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果每件襯衫每降價1元，商場平均每天可多售出2件。為了商場平均每天盈利最大，每件襯衫應降價多少元？

最后我想說的是，在當今的市場經(jīng)濟中，人們在買賣和經(jīng)營中無不設法獲取利潤或追求獲得最大利潤，能用數(shù)學知識來解決一些實際問題，就具有一定的意義。

第二篇：評析商品房買賣中的定金問題

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評析商品房買賣中的定金問題

定金作為我國《擔保法》明文規(guī)定的一種債的擔保方式，對保障債權的實現(xiàn)具有重要作用。擔保合同是主合同的從合同，因此定金擔保合同為從合同，我國擔保法第5條對此作出了明確規(guī)定。

根據(jù)擔保理論，一般認為定金可分為五類，分別為：

1、成約定金。指定金的交付是合同成立的條件，只有當定金交付時該主合同才成立或生效;

2、證約定金。其主要作用是證明主合同的成立;

3、違約定金。指當交付定金的當事人若不履行合同義務時，接受定金一方當事人可以沒收定金。如果接受定金一方當事人不履行合同時，應雙倍返還定金。因此，該種定金具有明顯的懲罰性;

4、解約定金。是指合同當事人以支付定金為代價而取得解除合同的權利，當交付定金一方當事人解除合同時便適用定金條款予以處

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理;

5、立約定金。是指一方當事人與另一方當事人此時并未成立合同，而是支付定金的一方當事人保證將來另一方當事人簽訂合同，否則便不得要求返還定金。

一般認為，我國擔保法所規(guī)定的定金兼有違約定金與證約定金的性質(zhì)與作用。目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)商(以下統(tǒng)稱出賣人)在與買受人正式簽訂預售合同或房屋買賣合同(以下統(tǒng)稱房屋買賣合同)之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認購書，要求買受人必須向其交付1萬元到2萬元不等的認購訂金(或定金)，并且明確約定：如果買受人在一定期限內(nèi)不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金。由于此時正式的購房合同內(nèi)容買受人并不知曉，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時，卻由于合同中有種種不平等條款，或者因房屋具體結構、設計、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責任等方面與出賣人達不成協(xié)議，買受人無法與出賣人簽訂合同。此時買受人如果想收回訂金，卻又因認購書中訂金條款中“不退還的約定”，被出賣人予以拒絕，嚴重損害了買受人的合法權益。出賣人拒絕返還訂金的行為有無根據(jù)?首先，我們應當對出賣人所收取的訂金的性質(zhì)作出準確的判斷與認定。

對于訂金，目前我國的法學理論中并未發(fā)現(xiàn)相關論述，而在實踐

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中由于每一個出賣人的條款各有差異，無法給其界定一個統(tǒng)一、準確的含義。目前，在某些地方法規(guī)或規(guī)章中對出賣人收取訂金有所規(guī)定，如廣東省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議于1998年7月29日通過的《廣東省商品房預售管理條例》第23條規(guī)定：“預購人與預售人簽訂書面的商品房預購銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預售人可以向預購人收取一定數(shù)額的商品房預購訂金;預售人收取訂金前，應當向預購人提供商品房預購銷合同草案。收取商品房預購訂金時，預售人與預購人應當訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同后，預售人向預購人收取的商品房預購訂金應當轉作預購人支付的商品房預售款?！睆V州市人民政府于1998年12月24日發(fā)布的《廣州市商品房預售管理實施辦法》第12條也有類似規(guī)定。從這兩個法規(guī)或規(guī)章的內(nèi)容來看，并沒有雙倍返還的規(guī)定，實踐中出賣人在認購書中也未約定自己在某些情形下負有雙倍返還的義務。而且雙方當事人還可以協(xié)商該訂金是否可以退還。因此，該規(guī)定與作為一種擔保方式的定金的特點與作用相比，明顯不同。同時，這個法規(guī)或規(guī)章還明確規(guī)定了出賣人負有一個義務，那就是“應當向預購人提供商品房預購銷合同草案”，但在實際操作中出賣人卻根本就沒有這樣做。對于這種訂金的處理，最高人民法院在2000年12月8日發(fā)布的《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第118條作出了相應規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。

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看來，最高人民法院也并未完全把訂金與定金等同起來。筆者認為，不管在法學理論中還是在司法實踐中，在沒有明確約定訂金性質(zhì)的情況下，訂金是不能作為具有擔保性質(zhì)的定金來處理的。

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第三篇：集資房買賣問題

集資房買賣問題

我想購買某單位的一套集資房。但要五年后才能過戶。我們現(xiàn)在只簽訂了一份購房協(xié)議(而且購房協(xié)議還不能公證)。這樣我們的購房合同有效嗎?集資房過戶與商品房市一樣的政策嗎?

律師解答：

這樣的協(xié)議，是一個附條件的合同，當所附條件成立的時候，合同生效，所附條件不成立，合同不生效。集資房過戶，可能 會要求單位蓋章，其他與普通商品房一樣。

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集資房購買人的風險

集資房轉讓協(xié)議書

集資房資格能否轉讓?

相關法律知識：

房屋轉讓過戶的規(guī)定

投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應當簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經(jīng)市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規(guī)定的自制合同，提出預審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內(nèi)容如下：

一、當事人提供的材料是否合法、有效;

二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤;

三、房地產(chǎn)的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉讓辦法》規(guī)定不得轉讓的范圍;

四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);

五、買賣的房地產(chǎn)是否已設定抵押權;

六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權;

七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權;

八、房地產(chǎn)交易管理機構認為應該審核的其他內(nèi)容。

買賣雙方當事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復議，也可直接向人民法院起訴。

辦理房屋產(chǎn)權過戶的手續(xù)和費用： 1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。

2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅(財政部門收取)3、6元/平方米的手續(xù)費(房管局收)

4、房屋評估費按評估后總價的5‰收(評估事務所收)

5、公證費最高300元

根據(jù)以上各項費用您自己一算便知。

經(jīng)濟適用住房上市交易應繳稅費

一、買賣：

除所得收益繳納外，以成交價(或評估價)為計(費)基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費：

(一)土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規(guī)定執(zhí)行;

(二)所得收益繳納(已購經(jīng)濟適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價扣除當?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標準的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價高于當?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所 得收益，70%歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。

(三)印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔一半;

(四)契稅：1.5%，由買方繳納;

二、出租：

(一)土地收益：按出租建筑面積每平方米0.5元征收，由出租方繳納;(二)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費附加、社會事業(yè)發(fā)展費、基礎設施建設附加費、城市維護建設稅、個人所得稅：按租金收入10%的綜合征收 率征收，由出租方繳納;

(三)土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收;

三、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

房產(chǎn)過戶的費用有下列幾項，但各地可能有出入：

一、政策性收費：

1、契稅：普通住宅：評估價*1.5%;非普通住宅：評估價*3%

2、個人收入調(diào)節(jié)稅：(評估價-原購入價)*20%

3、營業(yè)稅：住宅購入不滿兩年的：評估價*5.55%;非普通住宅購入兩年以上的：(評估價-原購入價)*5.55%;普通住宅購入兩年以上的免交。

4、房產(chǎn)交易費：房屋建筑面積*6元/平方米

5、印花稅：評估價*0.1%

6、房產(chǎn)證工本費：85元

7、土地證工本費：105元

8、交易評估費：評估價*0.3%

二、如果通過中介交易，應支付的中介費：

1、交易中介費：成交價*1%

2、房產(chǎn)權證代辦費：每證100元

房屋轉讓過戶的規(guī)定

投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應當簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經(jīng)市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規(guī)定的自制合同，提出預審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內(nèi)容如下：

一、當事人提供的材料是否合法、有效;

二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤;

三、房地產(chǎn)的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉讓辦法》規(guī)定不得轉讓的范圍;

四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);

五、買賣的房地產(chǎn)是否已設定抵押權;

六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權;

七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權;

八、房地產(chǎn)交易管理機構認為應該審核的其他內(nèi)容。

買賣雙方當事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復議，也可直接向人民法院起訴。

辦理房屋產(chǎn)權過戶的手續(xù)和費用： 1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。

2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅(財政部門收取)3、6元/平方米的手續(xù)費(房管局收)

4、房屋評估費按評估后總價的5‰收(評估事務所收)

5、公證費最高300元

根據(jù)以上各項費用您自己一算便知。

經(jīng)濟適用住房上市交易應繳稅費

一、買賣：

除所得收益繳納外，以成交價(或評估價)為計(費)基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費：

第四篇：商品房買賣中面積爭議問題

商品房買賣中面積爭議問題

出賣人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）交付的商品房的建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，首先要看在商品房買賣合同中對此種情況是否有明確約定，有約定的，依約定處理，未作明確約定的，依相關的法律法規(guī)處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！?/p>

第五篇：淺析鳳凰古城經(jīng)營管理模式中的問題

淺析鳳凰古城經(jīng)營管理模式中的問題

摘要：風景旅游區(qū)（以下簡稱景區(qū)）具有所有權與經(jīng)營權兩個屬性，由此衍生出景區(qū)管理、監(jiān)督、資源利用與三大效益等諸多相關要素，眾多要素相互影響，共同作用于現(xiàn)今國內(nèi)景區(qū)的一般經(jīng)營管理原則。近年來，鳳凰古城風景旅游區(qū)獲得飛速發(fā)展，其中暴露與產(chǎn)生的問題開始逐漸呈現(xiàn)出來，這些問題也可從鳳凰古城的經(jīng)營管理模式中初窺端倪。

關鍵詞：景區(qū)管理、資源利用、三大效益、民眾意識 正文：

一、鳳凰古城經(jīng)營管理模式現(xiàn)狀介紹

鳳凰古城應歸屬于部分市場化經(jīng)營管理模式。市場化經(jīng)營管理模式就是將所有權和經(jīng)營權分離，真正把風景旅游區(qū)作為一項產(chǎn)業(yè)來對待，將其作為獨立的主體推向市場。鳳凰古城經(jīng)營權由景區(qū)管理方和鳳凰縣政府各占51%和49%的股份。景區(qū)內(nèi)建設則由縣人民政府和相關旅游主管部門協(xié)同管理。景區(qū)票價為148元，擁有兩條精品游線和八處主要景點。

二、由門票問題看景區(qū)的畸形經(jīng)營管理模式

自2013年4月10日鳳凰古城開始收門票以來，門票問題便一直廣為詬病。其主要表現(xiàn)在兩個層次：一是鳳凰景區(qū)旅游形象的降低。我國的風景旅游區(qū)多年來一直延續(xù)的是計劃經(jīng)濟的模式，長期以來，在民眾心中景區(qū)一直是事業(yè)性質(zhì)，屬社會公益事業(yè)。景區(qū)屬國家公有，任何個人也無權圈地收錢。加之鳳凰古城多年來都是免收門票，現(xiàn)在突然開始收門票，自然會給景區(qū)的形象帶來很大的負面的影響。二是搞門票經(jīng)濟必然會壓制景區(qū)內(nèi)其他經(jīng)濟的發(fā)展。由于收門票導致的游客數(shù)量減少，景區(qū)內(nèi)商業(yè)、服務業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè)效益都受到不同程度的打擊。

景區(qū)收門票并非鳳凰獨有，很多景點都收門票，我們暫且不論門票的是非。鳳凰景區(qū)的相關負責人給出的理由是用門票收入來彌補景區(qū)管理投入的赤字，那么這其中就出現(xiàn)了相關的問題。據(jù)相關統(tǒng)計：鳳凰古城旅游收入44.31億元，門票收入1.55億元（2011年）?？梢婙P凰并不是靠門票經(jīng)濟來支撐的，何來要用門票收入來彌補投入赤字呢？鳳凰政府和管理層拿走了大部分收入，卻只投入一小部分來做景區(qū)維護，這才是問題真正所在。由于鳳凰除了旅游業(yè)外，其它產(chǎn)業(yè)仍處于比較落后的狀態(tài)，所以政府將旅游收入的大頭拿出來投資到其它的弱勢行業(yè)中去。這種用強勢產(chǎn)業(yè)帶動弱勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展的做法為我國大部分落后地區(qū)所采用，但強勢產(chǎn)業(yè)拉動弱勢產(chǎn)業(yè)之時，強勢產(chǎn)業(yè)自身的健康發(fā)展乃至生存是否更應得到重視呢？當?shù)卣畬⒌胤浇?jīng)濟的重頭壓在旅游業(yè)上，卻將重點扶持的對象寄托在其它產(chǎn)業(yè)上，這種畸形的經(jīng)營模式勢必造成鳳凰古城內(nèi)以犧牲自然與文化資源為代價的惡性裂變。

反觀西湖，西湖免收門票后，門票收入大概少了3.8億，而它通過餐飲租金等其它產(chǎn)業(yè)卻收了5.5億，相抵之后它還多了1.7億收入。而鳳凰則反其道而行之，提高門票收入?yún)s打擊了其它行業(yè)的收入。這種做法是否就能將經(jīng)濟效益擴大化呢？再者，加收門票所帶來的景區(qū)形象方面的降低是否又能使景區(qū)的社會效益擴大化呢？收門票限制了游客數(shù)量，一定程度上減少了景區(qū)的環(huán)境和相關配套的壓力。但景區(qū)難道是通過不讓游客前來而強化它的環(huán)境效益嗎？相關政府部門及管理層的這些做法不免目光過于短淺。而這卻又實實在在是我國很多景區(qū)乃至更多其它行業(yè)所犯的通病。

三、由景區(qū)資源利用狀況反思監(jiān)督管理機制

景區(qū)資源利用即景區(qū)管理部門對旅游資源的開發(fā)使用情況。鳳凰古城的開發(fā)無疑已經(jīng)是超出了限度。據(jù)《湖南日報》2011年2月6日報道：鳳凰古城商業(yè)過度開發(fā)被叫停。作為游覽過鳳凰古城的游客，相信和大多數(shù)人都有同樣的感覺：古城內(nèi)各種新建的客棧、店鋪正在逐漸抹去古城的色彩，游覽古城甚至有了逛批發(fā)市場的感覺。此外沱江沿岸的服務產(chǎn)業(yè)也進入擁擠的狀態(tài)，雖然江面衛(wèi)生在每天大批量的環(huán)衛(wèi)工的清理下得以勉強保持，但游客泛舟在江面時，江底的垃圾卻是清晰在目：沉積在泥淖中的、卡在水草中的，在清澈的河水中顯的格外刺眼。

鳳凰古城的無節(jié)制開發(fā)，與各級政府的混亂管理是有很大關系的，但這其中反映出的更深層次的問題卻是：有效監(jiān)督管理機制的空白和民眾意識的淡泊。

監(jiān)督機制的空白一方面在于普通民眾對于景區(qū)的開發(fā)使用沒有發(fā)言權，這其中的主體是生活在鳳凰古城內(nèi)的當?shù)厝恕ｘP凰怎么發(fā)展，發(fā)展途徑的好與壞都是取決于政府和管理層的認識和作法，而城內(nèi)居民對于自己家鄉(xiāng)該如何建設幾乎是無能為力。從景區(qū)加收門票的問題中就可以發(fā)現(xiàn)：記者針對這個問題在對城內(nèi)一些商家和居民進行采訪時，被訪者往往都表現(xiàn)出的是無可奈何，以至于部分商家和居民在鏡頭前嘆息到:我們只想好好生活。民眾沒有發(fā)言權又何談對政府做出有效的監(jiān)督呢？另一方面就是政府沒有提供有效的監(jiān)督反饋的途徑。一般來講政府會指定相應的代理機構，這些機構對景區(qū)擁有領導權、監(jiān)督管理權和對風景旅游區(qū)資源開發(fā)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理權，而民眾也都可以通過這些機構和相應的途徑反應自己意見。而現(xiàn)實卻是一般民眾基本上對于上述這些沒有一個完整的概念，有意見也不知往哪里說。這雖然也說明民眾的法制意識淡泊，但對這方面應該發(fā)揮主要作用的政府卻是遠遠沒有做到位。

民眾意識的淡泊也分為幾個方面。除了上文提到的法制意識外，其它最主要的兩個方面就是作為景區(qū)主人的自我認同意識和作為景區(qū)受益人的永續(xù)意識。所謂景區(qū)主人的自我認同意識，是指生活在景區(qū)內(nèi)部的當?shù)厝藨攲⒆陨淼陌l(fā)展與家鄉(xiāng)的建設視為一個整體，增強自身與家鄉(xiāng)命脈相連的認同感。從我們的體會中，大抵一個景點開始動作實施，景區(qū)內(nèi)的大部人對于它的開發(fā)是一種觀望的態(tài)度，人們關注的問題更多的是拆牽補償，以及景區(qū)建成后怎么在這里面抓住機遇發(fā)家治富。人們都在權衡著自己在這里面的利益得失，對于自己的故土——景區(qū)如何建設，建設后怎么樣都不納入到當前的考慮范圍內(nèi)。鳳凰雖然做為一個較為成熟的景區(qū)，但城內(nèi)的居民對于鳳凰的這些方面大多還是一種冷漠的態(tài)度，依然是走著利用景區(qū)為自身服務的路子。景區(qū)開發(fā)不同于一般的征地拆牽，人們?nèi)匀皇蔷皡^(qū)建設中的一分子，仍然是生活在這片故土里守護者。做為這里的主人，這里的變化與我們?nèi)匀幌⑾⑾嚓P。所以人們應當投入更多的熱情在景區(qū)的建設中。對于鳳凰則尤甚，一個擁有數(shù)千年文化積淀的古城，不論何時，鳳凰人都應該是引以為榮，并發(fā)自內(nèi)地去關注與守護它，展示出更多做為主人的自我認同意識。

景區(qū)受益人的永續(xù)意識指的是我們在享受風景旅游區(qū)帶給我們的各方面的益處時，要以一種可持續(xù)的態(tài)度加以保護和利用，使得這項資源能成為一筆永續(xù)的財富。一個優(yōu)秀的風景旅游區(qū)往往可以帶給人類經(jīng)濟、文化、環(huán)境等多方面的顯著效益。現(xiàn)今鳳凰主要有這么幾類行為態(tài)勢：一是鳳凰的本地居民以鳳凰為跳板，利用這里良好的機遇掙了錢之后，便在外邊更高檔的城市買房定居，謀求新的發(fā)展，將自己的一切牽出鳳凰。另一類是外界的投資者得到鳳凰資源的使用權后，賺得盆滿缽滿（往往伴隨著資源價值消耗枯竭）離開；還有一小部分是一些游客無需重視后果的一次性消費。這種一次性消費，今天來，明天離開，走了就走了，至于這一天自己的行為給景區(qū)帶來了什么樣的影響便與他毫無關系。類似的這些行為都是只顧眼前不計將來的不負責任之舉，景區(qū)的資源便成了他們滿足自己眼前欲望榨汁機?，F(xiàn)如今倡導可持續(xù)發(fā)展，要想讓鳳凰長期地保持為一個優(yōu)秀的景區(qū)，永久地為人類社會提供良好的效益，那么就要認識到它的發(fā)展應當是整個社會和我們的子孫后代永續(xù)的財富，而不是只為了滿足我們當代人的需求所做的無節(jié)制的開發(fā)使用。

民眾意識其實也是一種個人對自身的督促、監(jiān)督，民眾意識的加深其實也是一種自我監(jiān)督的提升。從鳳凰古城的這些問題中我們應當認識到：當今風景旅游區(qū)的監(jiān)督管理機制的弊病不僅只表現(xiàn)在基礎意見難以向上傳達，相關措施難以得到反饋這種外在監(jiān)督的空白，同時也是民眾自我監(jiān)督這一層面上的無力。

四、由惡性旅游環(huán)境看景區(qū)的貪婪經(jīng)營模式

近年來，鳳凰古城的旅游環(huán)境的確是比較惡劣的：過于擁擠的游客密度、暴 力拉客、宰客等等。涉及多個行業(yè)，從商家到司機到服務員，都多多少少充斥著讓游客不安定的因素。

經(jīng)濟學家詹姆斯·布堪南（james buchannan）在1965年發(fā)表的《關于俱樂部的經(jīng)濟理論》一文中，提出了俱樂部產(chǎn)品。這種產(chǎn)品可以適應從純公共產(chǎn)品到私人產(chǎn)品之間的連續(xù)體上的任意一點，它的核心概念就是擁擠。布堪南在其文中還提到，要有一個最佳的搭配，俱樂部成員必須可以自由流動，且俱樂部擁有自主決策權，這一理論突破了公共產(chǎn)品由政府供給的單一模式，為公私合作提供了理論依據(jù)。

風景旅游區(qū)資源就屬于此種產(chǎn)品，旅游者只要買到了門票就可以擁有參觀 游覽的權利，并且其行為在一定范圍內(nèi)不影響其他人參觀游覽，但如果旅游者人數(shù)超過了景區(qū)容量，就會出現(xiàn)擁擠，并且如果游客的自主決策權受到侵犯，自然會對周邊及自身的安全因素產(chǎn)生懷疑，從而影響其消費滿足。景區(qū)的貪婪經(jīng)營時常會忽視掉游客擁擠度這一概念，取而代之的往往是用景區(qū)的最大環(huán)境容納限度作為標準。同時景區(qū)內(nèi)相對獨立的服務業(yè)與商業(yè)常以壟斷、強賣等措施侵犯游客的版主決策權。這些做法會造成景區(qū)與游人之間對于質(zhì)量要求的惡性循環(huán)。

景區(qū)的貪婪經(jīng)營也可從兩個層面分析：一是景區(qū)的整體層面超限度開發(fā)，管理層赤裸裸地“撈錢”行為。鳳凰古城在發(fā)展初期，以其自身優(yōu)越的特征屬性獲得了很高的知名度，一時間前來鳳凰古城的人數(shù)開始迅猛增長。游客人數(shù)激增必然會讓當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境、配套設施等各方面承受世大的壓力。而此時若政府采取收門票等方法當是可取之舉。然而據(jù)相關報道可知，景區(qū)管理方一開始卻是反對收門票的。原因何在？游客雖然多了，但他們的經(jīng)濟收益和相關的產(chǎn)業(yè)規(guī)模還沒達到目標，即所說的還不具備收門票標準。于是管理方一方面繼續(xù)讓景區(qū)游客人次保持迅猛增漲，一方面大力開展商業(yè)化，各種古民居改頭換面成為商店，旅館，各種新建筑也不斷出現(xiàn)。待相關產(chǎn)業(yè)達到一定規(guī)模，經(jīng)濟指標滿足即定目標后，管理方認為已經(jīng)達到可以收門票的標準了。那么我們又不禁疑惑了，既然你追求的是經(jīng)濟目標，為何現(xiàn)在要收門票？這樣不反而會降低相關的經(jīng)濟指標嗎？我想原因有二：一是礙于上級政府和輿論的壓力，畢竟前不久因為過度商業(yè)化而被叫停過。二則是以往商業(yè)、服務業(yè)雖然獲得了極大的發(fā)展，但這里面錢只是一部分進入管理方的口袋，現(xiàn)在搞門票經(jīng)濟，就可以直接攬收錢財了?？梢娋皡^(qū)管理層的這種經(jīng)營模式，先是大搞商業(yè)化，后又是門票經(jīng)濟往往都是朝著“錢”這一目標去的，而對于景區(qū)的人文效益和環(huán)境效益卻是欠缺考慮的。鳳凰是古韻之都，而如今，文化卻與它漸行漸遠。

二是景區(qū)內(nèi)從事服務業(yè)，商業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的個人的貪婪經(jīng)營方式。各地景區(qū)內(nèi)宰客、坑外地游客的事件屢見不鮮，而近年來“警匪勾結”，暴力拉客等一系列事件將鳳凰推到了風口浪尖。去鳳凰印象最深的幾幕就是各種拉客現(xiàn)象：走在飯店門口，一大伙店家就會出來，操著一口聽不清的方言圍著你，不跟出個十來米根本不罷休。然后就是在江邊，不管是吃飯還是逛商鋪，總會有給船老大拉客的幾個船夫打扮的人一路跟著你。游人來此無非就是想好好享受下清靜，自由的渡假時光，而往往碰到這種事情，好心情總會一掃而光。身處這種環(huán)境，我們不得不說商家的經(jīng)營方式是貪婪的。但細細想來這也是大潮流下的必然結果，政府和景區(qū)管理方過度的開展商業(yè)化不就是以商業(yè)來拉動經(jīng)濟增長嗎，那么這些商家喪心病狂地拉客行為不就是對政府的響應嗎。

鳳凰被視為中國最美、最純凈的小城?？墒沁@樣一座秀美小城，卻次次因為旅游負面問題被推到公眾的視線中，景區(qū)內(nèi)貪婪的經(jīng)營模式，長期的旅游弊病累積導致鳳凰古城負面新聞不斷，千年古城還能等來多少游客？

五、結語

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)階段旅游業(yè)也進入發(fā)展的快速時期，而由于我國旅游業(yè)起步較晚，發(fā)展還不成熟，所以面臨著諸多問題。本文以鳳凰古城為例，結合作者自身的一些切身感受，淺要分析了我國現(xiàn)階段旅游業(yè)所面臨的一些常見的、普遍的問題。但由于一些原因，現(xiàn)今政府及相關部門的改革措施也并不能立桿見影，旅游業(yè)的發(fā)展與興盛依然是一個漫長的過程。

對于風景旅游區(qū)這樣一個復雜的生態(tài)系統(tǒng)的建設與發(fā)展，我們的首要目標是如何處理其經(jīng)濟發(fā)展與保護、資源利用與管理、資源特色與創(chuàng)新等之間的關系，實現(xiàn)系統(tǒng)達到“三大效益”的協(xié)調(diào)發(fā)展。我們應當以較為理性的態(tài)度客觀對待當前國內(nèi)旅游業(yè)的優(yōu)缺點，要以取舍的眼光借鑒國內(nèi)外相關的管理、建設經(jīng)驗，做出自己的特色，做出自己的內(nèi)涵。社會的進步需要經(jīng)過不懈的探索，旅游業(yè)也是如此，在建設健康，高效的風景旅游區(qū)的道路上我們?nèi)沃氐肋h。

參考文獻：

1、《風景旅游區(qū)規(guī)劃》 陳永貴，張景群 中國林業(yè)出版社