第一篇：中小城市物業(yè)管理若干問題及對策

中小城市物業(yè)管理若干問題及對策

物業(yè)管理是新興行業(yè)，至今只經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，發(fā)展過程中不免存在一些問題。特別是中小城市，制約物業(yè)管理發(fā)展的問題較多。

一、存在的若干問題

（一）物業(yè)管理基礎(chǔ)薄弱，嚴重制約物業(yè)管理的發(fā)展。

中小城市作為一個經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)，物業(yè)管理基礎(chǔ)普遍薄弱，建設(shè)遺留問題較嚴重，從根本上制約了物業(yè)管理的發(fā)展。除近幾年開發(fā)建設(shè)的物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備較齊全外，大多數(shù)物業(yè)建設(shè)較早，未系統(tǒng)考慮日后物業(yè)管理，建管之間缺乏有效銜接，物業(yè)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段就遺留下較多問題，造成物業(yè)管理先天不足。[1]舊的住宅小區(qū)大多沒有配備物業(yè)管理用房，更談不上會所、超市、幼兒園等基礎(chǔ)配套設(shè)施，部分小區(qū)甚至缺乏門房、活動場地、停車位、公共廁所，沒有按要求進行綠化，只有少量幾棵樹。部分新建物業(yè)，見縫建房，幾幢樓就形成一個小區(qū)，樓間距、人口密度、綠化面積、車位等指標(biāo)都極不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，這些嚴重阻礙了物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，增加物業(yè)管理的難度，影響物業(yè)服務(wù)水平的提高。

配套的設(shè)施設(shè)備質(zhì)量有限，開發(fā)商基于利益考慮，選用的建筑材料，設(shè)施設(shè)備在新建成的幾年內(nèi)，沒大的問題，物業(yè)服務(wù)公司重在養(yǎng)護，但幾年后，維修就頻繁了，且維修費用越來越高，成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沉重的負擔(dān)。

（二）《物業(yè)管理條例》規(guī)定的水電終端收費難以落實，水電損耗普遍成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的包袱。

中小城市物業(yè)基礎(chǔ)普遍薄弱，設(shè)施設(shè)備老化快，水電損耗大，水費虧損是行業(yè)普遍現(xiàn)象。造成水費虧損的原因主要有：一是總表到分表之間，中間通過的水管、水池、水箱等設(shè)施老化，跑冒滴漏，使總表和分表之間產(chǎn)生計量差額。供水單位按總表讀數(shù)收費，用戶按分表記載交錢，這中間的水損費被迫由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)；二是由于水壓不足，很多小區(qū)需要實行二次提水，據(jù)測算，二次提水所產(chǎn)生的電費至少為0.20元/噸，這筆費用難以分攤，也由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。

供水、供電部門處于壟斷地位，水費、電費等費用的收取被迫落在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的肩上。物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要為相關(guān)部門無償提供服務(wù)，又要承擔(dān)水損、電損及部分惡意欠費等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理范圍越多，虧損就越大。

《物業(yè)管理條例》規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。但實現(xiàn)終端收費需要重新進行水電改造工程，改造費用較高，但責(zé)任并不明確。自來水公司和供電局曾對改造工程進行測算，一般為2,000元/戶以上，這部分改造費用無人愿意承擔(dān)。業(yè)主認為，供水供電屬居住的基本要求，應(yīng)由房屋建設(shè)單位來負責(zé)；建設(shè)單位認為已過保修期無法律承擔(dān)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)公司左右為難，只能承擔(dān)水電損耗。

（三）物業(yè)收費與服務(wù)的矛盾突出。

物業(yè)管理的收費與服務(wù)問題是當(dāng)前居民投訴的熱點之一，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映較為強烈的問題。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)全國沒有統(tǒng)一的規(guī)定，受經(jīng)濟水平的制約，中小城市的物業(yè)服務(wù)收費都不高。如湖北省孝感城區(qū)的物業(yè)服務(wù)費，一般為0.10－0.20元/㎡/月；荊州、襄樊、十堰為0.30－1.00元/㎡/月；黃石為0.20-0.50元/㎡/月；隨州為0.30-0.50元/㎡/月。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司認為物業(yè)服務(wù)收費偏低，因此無法提高服務(wù)水平，使物業(yè)服務(wù)步入低收費、低服務(wù)、低質(zhì)量的惡性循環(huán)。

另一方面，業(yè)主的消費意識不高，認為物業(yè)服務(wù)費高或不愿交費。幾十年來業(yè)主們都不用交納物業(yè)服務(wù)費，現(xiàn)在交了物業(yè)服務(wù)費，自然期望享受理想狀態(tài)的物業(yè)服務(wù)，容易無限地擴大服務(wù)要求，居住過程中出現(xiàn)的一切問題都要求物業(yè)服務(wù)公司來解決，由物業(yè)服務(wù)公司來承擔(dān)責(zé)任。[2]業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司容易產(chǎn)生矛盾，業(yè)主便以欠費對抗。對欠費業(yè)主，物業(yè)服務(wù)公司一般只能多次催收，業(yè)主仍不交納，物業(yè)服務(wù)公司也無可奈何?！段飿I(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定了可以訴訟方式催繳物業(yè)服務(wù)費用，但物業(yè)服務(wù)公司往往不會選擇程序麻煩、效率不高、訴訟成本復(fù)雜的訴訟手段。

（四）市場培育難，依靠《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》物業(yè)管理市場競爭機制難以形成。

中小城市經(jīng)濟發(fā)展水平不高，難以實現(xiàn)公開、公平、公正的前期物業(yè)管理招投標(biāo)。行業(yè)興起初期，為解決“重建設(shè)輕管理”、“只建設(shè)不管理”的現(xiàn)象，形成“誰開發(fā)，誰管理”的物業(yè)管理模式。但同時也決定了“子物業(yè)公司”從屬、依附、受制于“母房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的局面。[3]開發(fā)遺留的問題諸如房屋面積縮水、改變規(guī)劃、銷售期間的承諾不兌現(xiàn)等都遺留給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。作為開發(fā)商下屬的物業(yè)服務(wù)公司，在物業(yè)接管中缺乏必要的自主權(quán)，也不便對開發(fā)商嚴格主張建筑質(zhì)量和保修責(zé)任。

有“父子關(guān)系”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中小城市占有相當(dāng)大的比例，一般為60%以上。受到這種先天性的制約后，“子物業(yè)公司”將盈利或虧損的經(jīng)營風(fēng)險推向開發(fā)商，無心提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，一味依賴開發(fā)商的補貼，不會參加其他物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)投標(biāo)。而開發(fā)商為推銷樓盤，也給予下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種超值服務(wù)補貼，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的不公平競爭，阻礙物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展。

現(xiàn)實中，只要是有“子物業(yè)公司”的開發(fā)商進行開發(fā)項目的前期物業(yè)管理招標(biāo)，仍然由自己的物業(yè)公司中標(biāo)。為了依法進行招投標(biāo)，開發(fā)商還往往花錢請幾個物業(yè)服務(wù)公司來作陪參與投標(biāo)。只有物業(yè)基礎(chǔ)差的項目才能給獨立市場化的物業(yè)服務(wù)公司進行投標(biāo)的機會，而這樣的項目物業(yè)服務(wù)難度大，業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費意識也不高，物業(yè)服務(wù)公司并不情愿承接。

二、對策

（一）加大對物業(yè)基礎(chǔ)的監(jiān)管，為物業(yè)的長治久安奠定基礎(chǔ)。

物業(yè)的狀況是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，完善、優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施設(shè)備、場地才能為高水平的物業(yè)管理服務(wù)奠定基礎(chǔ)。為解決物業(yè)管理基礎(chǔ)薄弱，使建設(shè)不再存在制約物業(yè)管理發(fā)展的遺留問題，必須實現(xiàn)建管之間的有效銜接，加強對開發(fā)項目的監(jiān)管，保證項目的優(yōu)良性和保修率。

1、加強對開發(fā)項目監(jiān)管，嚴把物業(yè)質(zhì)量關(guān)。

根據(jù)城市整體規(guī)劃，嚴格土地使用權(quán)的審批。城市規(guī)劃部門、城市建設(shè)部門、工程監(jiān)理單位通過規(guī)劃許可、設(shè)計圖紙審批、工程建設(shè)施工許可、竣工驗收等對開發(fā)項目進行嚴格監(jiān)管，審查其配套的設(shè)施設(shè)備是否完善，是否符合現(xiàn)代物業(yè)要求，水、電、燃氣等是否按終端收費的施工要求進行等。

監(jiān)管部門需承擔(dān)各自監(jiān)管不力的賠償責(zé)任。通過審批、許可、驗收的項目在建成并投入使用后出現(xiàn)的配套弊端、工程質(zhì)量問題，業(yè)主有權(quán)要求有關(guān)部門或單位承擔(dān)賠償責(zé)任，直接承擔(dān)改造費用。

2、制定不同等級的工程質(zhì)量保修期標(biāo)準(zhǔn)。

法規(guī)規(guī)定，工程質(zhì)量保修期可自行約定，同時規(guī)定了最低標(biāo)準(zhǔn)，但建筑商、開發(fā)商往往只按最低標(biāo)準(zhǔn)承諾。為促使開發(fā)商、建筑商提高工程質(zhì)量，應(yīng)對現(xiàn)有法定最低工程質(zhì)量保修期進行修改，制定不同等級的保修期標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商在取得銷售許可證時，必須承諾保修等級，并在銷售許可證上標(biāo)明。物價局通過其銷售價格時，將保修等級作為一個重要因素進行評估。通過上述措施，促使開發(fā)商、建筑商提高工程質(zhì)量，物業(yè)管理能更順利地延長物業(yè)的使用壽命。

3、建立開發(fā)商信用系統(tǒng)，制約開發(fā)商對項目質(zhì)量的保證。

為真正落實《物業(yè)管理條例》第三十一條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任?！痹谌珖秶鷥?nèi)建立開發(fā)商信用系統(tǒng)，對開發(fā)商的工程質(zhì)量、質(zhì)量保修落實等進行信用評定。對工程質(zhì)量差，質(zhì)量保修不落實的開發(fā)商信用評定為差，進行資質(zhì)降級核定，并禁止其在一定期限內(nèi)再進行開發(fā)；正在施工的項目，必須交納按工程造價一定比例的保證金。

4、在房地產(chǎn)開發(fā)中，堅決實行物業(yè)管理全程參與制度。

在商品房規(guī)劃論證及報建階段，應(yīng)要求物業(yè)管理部門參與項目的可行性研究，審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部要求。

在建設(shè)階段，物業(yè)管理部門代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)范落實、施工質(zhì)量、配套設(shè)施等，及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與質(zhì)量上的問題并要求解決，防止留下后遺癥。

在竣工驗收階段，各部門從各自職責(zé)范圍對已竣工小區(qū)進行綜合驗收，經(jīng)驗收合格的，由物業(yè)主管部門發(fā)放物業(yè)投入使用許可證，并可完成開發(fā)單位對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)管理移交工作。

（二）出臺水改電改的具體規(guī)范性文件，解決物業(yè)管理水電終端收費問題。

水電損耗全部由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)不是長遠之計，政府解決落實公用事業(yè)系統(tǒng)改造和收費到最終用戶的問題，才能徹底給物業(yè)服務(wù)企業(yè)消除后顧之憂。

實行水電終端收費牽扯多部門，靠物業(yè)管理行業(yè)難實現(xiàn)。只有政府下決心，在全市范圍內(nèi)大力推行，分步進行，出臺統(tǒng)一規(guī)范性文件或政策，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會，配合規(guī)劃、建設(shè)、供水、供電部門和單位，共同創(chuàng)造條件，按照“先急后緩，居戶自愿，合理負擔(dān)，量力而行”的原則，采取“分區(qū)測算、一區(qū)一策”的辦法，有計劃、有步驟地推進老城區(qū)住宅區(qū)供水供電設(shè)施改造工作。水電設(shè)施改造的具體實施，由小區(qū)業(yè)主委員會與供水供電單位具體協(xié)商，管線材料、水表電表可由供水供電單位提供產(chǎn)品目錄，施工企業(yè)由業(yè)主委員會選擇，質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理部門及供水供電單位可派人監(jiān)督施工質(zhì)量。所需費用來源，可考慮由業(yè)主、開發(fā)商或建設(shè)單位、供水供電單位各按一定比例分別合理負擔(dān)。新建住宅小區(qū)，供水、供電、供氣等設(shè)施設(shè)備，必須按照終端收費的要求進行設(shè)計和施工安裝，并在規(guī)劃、報建、施工、驗收等各個環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)，確保住宅小區(qū)建設(shè)按照規(guī)范規(guī)定的各項功能指標(biāo)，特別是水電達到終端收費要求落實到位，真正實現(xiàn)“向最終用戶收取有關(guān)費用”。

（三）加強物業(yè)管理法規(guī)知識的宣傳。

物業(yè)管理是新興行業(yè)，且物業(yè)管理是項綜合性工程，在中小城市人們對其認識不深，因此須發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會和管理部門的作用，加大對物業(yè)管理法規(guī)的宣傳力度。如舉辦物業(yè)沙龍，印制物業(yè)管理知識問答，還可以在電視上展開辯論賽和法律常識比賽等，通過各種途徑強化全社會對這個與自己生活息息相關(guān)的行業(yè)的了解，并支持其健康、規(guī)范地發(fā)展。

（四）采取委托管理、自營管理、兼容管理多種方式，從根本上解決物業(yè)服務(wù)收費與服務(wù)間的矛盾，同時也解決了市場培育難的問題。

全球有三種物業(yè)管理模式：委托管理、自營管理、兼容管理。[4]我國的物業(yè)管理只著重推行了由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行的委托管理。新《物權(quán)法》事實上已認可了自營管理的方式，應(yīng)在中小城市大力推廣自營管理。委托管理的優(yōu)點是：專業(yè)化程度較高，管理效果相對好。但其弊端是：管理費用較高，很多中低收入業(yè)主難承受。自營管理是由業(yè)主自己管理，業(yè)主們自己選出一個比較精干的管理委員會，管理委員會負責(zé)小區(qū)的管理。自營管理不需要定期收費，只是根據(jù)需要很少量地收取必要成本費用，其最大的優(yōu)點是節(jié)約開支。這種模式在我國臺灣地區(qū)、日本比較普遍。我國臺灣地區(qū)的管理委員會進行自治管理，委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題；日本的自治管理一般采取各業(yè)主輪流承擔(dān)管理事務(wù)和方式。我國臺灣地區(qū)、日本的經(jīng)濟發(fā)展與居民收入水平均比我國大部分城市高，尚存在自營管理，我國更有必要采取此管理模式。另外，還可根據(jù)業(yè)主的需求，實行兼容管理，專業(yè)性強的業(yè)務(wù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)去管理，專業(yè)程度不高的業(yè)務(wù)由業(yè)主自己去做，物業(yè)服務(wù)費取費標(biāo)準(zhǔn)適中些，以滿足中等收入業(yè)主。經(jīng)濟發(fā)展略為滯后的中小城市，自營管理的存在非?，F(xiàn)實。在規(guī)模較大、業(yè)主經(jīng)濟收入較好的小區(qū)，實行委托物業(yè)管理模式；在規(guī)模不大、業(yè)主經(jīng)濟收入不高的小區(qū)，實行兼容式管理；在規(guī)模較小、業(yè)主經(jīng)濟收入較低的小區(qū)，實行自營管理。多種形式并存，可解決業(yè)主無法承受物業(yè)服務(wù)費的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也能無后顧之憂，促進了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，著力于進一步提高服務(wù)水平，自然也解決市場化競爭難的問題，使物業(yè)管理全面推行，是符合中國國情，具有中國特色的物業(yè)管理模式。

參考文獻：

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第二篇：中小城市停車難問題對策研究

中小城市停車難問題對策研究

2010-12-20

近年來，經(jīng)濟發(fā)展帶動了交通事業(yè)的長足進步，也給道路交通帶來了不容忽視的問題，特別是中小城市由于基礎(chǔ)薄弱、停車功能欠缺，停車難問題尤為突出，不僅直接影響城市交通秩序的規(guī)范化管理，也給群眾的出行需求造成困難。為尋求破解中小城市停車難問題的良策，筆者結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，對市區(qū)道路條件、停車配套設(shè)施以及靜態(tài)交通管理狀況進行了深入調(diào)研，提出了制定停車設(shè)施規(guī)劃、架建“多點誘導(dǎo)”、挖掘停車資源、合理組織交通等的若干對策。

一、停車難問題及現(xiàn)狀

（一）停車泊位供給不足。根據(jù)專家測算，一個城市停車位數(shù)量與機動車數(shù)量之比至少要達到１：１.２，才能基本滿足城市的停車需要。也就是說，一輛車除應(yīng)該擁有一個固定停車之外，包括工作、娛樂、消費還至少應(yīng)該有０.２個停車位。而從中小城市情況看，由于城區(qū)處于當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟、文化中心，居住人口密集，區(qū)域面積狹窄，大型超市、商場、行政機構(gòu)、醫(yī)院、學(xué)校集中，吸引了大量的車流、人流、物流，形成了巨大的交通向心力，停車難現(xiàn)狀最為突出，普遍存在停車泊位不足的問題。

（二）道路通行功能弱化，停車難趨向惡性循環(huán)。在中小城市，由于地域和歷史的原因，大多存在道路街道化、街道市場化問題，在有些縣（市區(qū)），城區(qū)街道的人行道還大多劃歸城管部門管理，由于職能定位的不同，城管部門會更多地考慮人行道的有序擺放，沒有過多地考慮人行道的通行功能，造成人行道被攤位擺放、被臨街商店占用的問題突出，無路可走的行人只能借用車行道路邊通行，造成并不寬敞的路面更為狹窄，通車難、停車難問題雪上加霜。

（三）停車難衍生出的系列問題。主要表現(xiàn)在三方面：一是造成占道停車現(xiàn)象突出，嚴重影響市區(qū)整體交通環(huán)境。在中小城市，街道普遍狹窄，行車路面寬度一般只有7-12米寬。為解決停車問題，許多地方只好采取權(quán)宜之計，在狹窄的街道上刷劃臨時停車位，嚴重擠占了正常交通流的通行空間，加上大量的殘疾車、人力車等多種因素的混合交通，致使交通擁堵，秩序混亂，道路通行能力差。二是車輛亂停亂放引發(fā)交通事故的概率高。占道停放車輛阻擋了行車視線，增加了交通事故的發(fā)生概率。三是停車難引發(fā)的治安糾紛和涉車犯罪多。停車資源緊缺和停車難問題，必然引發(fā)治安刑事案件：有的是車輛長期停放在路邊商店門前的臨時泊位，影響商店營業(yè)產(chǎn)生糾紛；有的在停車過程中因搶占停車泊位，引發(fā)斗毆，直至傷人奪命，如哈爾濱6名警

察打死人案件，就是爭奪停車泊位引起的；還有的是把車輛停放在夜間無人看管的地方，造成車輛被劃、被盜、車輛牌照被撬和車內(nèi)財物被竊的案件屢屢發(fā)生。

二、停車難原因分析

(一)規(guī)劃滯后造成停車位短缺。中小城市是由小集鎮(zhèn)發(fā)展起來的，在城市發(fā)展初期時，汽車的發(fā)展及作用并不顯著，政府和有關(guān)部門沒有長遠認識到車輛的快速發(fā)展，造成在城市規(guī)劃建設(shè)住宅、辦公、商住樓的設(shè)計時，降低國家規(guī)定的配建標(biāo)準(zhǔn)，沒有建設(shè)或低標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)相應(yīng)的停車場地，導(dǎo)致自身停車需求難以滿足，許多應(yīng)該停放到建筑內(nèi)的車輛，不得不轉(zhuǎn)移到街道上停放，無疑使市區(qū)的停車難、難停車問題愈來愈突出。

(二)交通誘導(dǎo)功能欠缺，停車壓力過于集中。得益于國家宏觀政策，近些年，中小城市建設(shè)進度很快，城市框架也越來越大，但由于在城市建設(shè)時沒有考慮誘導(dǎo)功能，市民的向心力仍然集中于狹窄的老城區(qū)。在許多地方，城市發(fā)展后，但政府的行政體系和商業(yè)、娛樂、休閑依然局限在老城區(qū)，使市民出門辦公，以及外出購物、休閑、逛街，并沒有因為城區(qū)的發(fā)展而改變出行習(xí)慣。與此相反，新建成的城市新路，由于不具備購、游、娛一體的誘導(dǎo)功能，人流、車流遠較老城區(qū)稀落，注定了市民外出都爭相開車進入老城區(qū)，使得本就緊缺的停車泊位捉襟見肘。

(三)單位自有停車場利用率低，配建停車場挪用、改建現(xiàn)象嚴重。一些機關(guān)事業(yè)單位的自有停車場僅僅限于“自用”，明明本單位院內(nèi)留有足夠的停車場地，但往往憑借一塊“外來車輛禁止入內(nèi)”的牌子，將前來聯(lián)系工作的車輛拒之門外，造成大量機動車停放在路邊，加劇了道路資源的無謂占用。

(四)管理制度和手段相對落后。首先，當(dāng)前停車場管理沒有真正的主管部門：規(guī)劃部門負責(zé)停車場建設(shè)的規(guī)劃管理，物價部門負責(zé)制定收費標(biāo)準(zhǔn)，城管部門負責(zé)人行道管理，包括人行道上的停車管理，交警部門只負責(zé)機動車道、非機動車道的交通秩序管理。根據(jù)《中華人民共和國道路交通安全法》的規(guī)定，交警部門可以依法對停車場實施管理，但由于涉及部門的既有利益，交警部門介入停車場管理阻力大，實施難。這種“多頭管理”現(xiàn)狀和交警“缺位”問題，造成了規(guī)劃必然滯后、管理相對混亂。其次是缺乏切實可行的長效機制和管理辦法。目前，許多中小城市城市還沿襲小集鎮(zhèn)的管理模式，沒有利用市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)杠桿來調(diào)控車輛，大量的街頭停車泊位均屬于無償停放，制約了停車場建設(shè)的長遠發(fā)展。再次是市區(qū)內(nèi)停車場標(biāo)志不清，指示功能缺乏，標(biāo)準(zhǔn)不一致，沒有停車誘導(dǎo)和停車信息，造成外來進城車輛找不到收費停車場，有的只好亂停亂占路邊的臨時停車泊位。

(五)交通參與者良莠不齊，人為因素造成停車難。目前相當(dāng)多的市民現(xiàn)代交通意識、法律意識薄弱，只享受通行權(quán)利，不愿承擔(dān)交通義務(wù)。許多人開車外出辦事或購物，明明附近有停車位，但為了自己少走幾步路，往往把車直接開到商店或餐館門前停放。部分出租車、人力三輪車把個人的利益放在城市的整體利益之上，為搶生意，惡性競爭、違法亂停屢禁不止；一些黨政單位司機特權(quán)思想嚴重，開車、停車有恃無恐，想停哪就停那，加劇了市區(qū)的停車難。

三、解決停車難對策

停車難不僅僅是一個靜態(tài)交通供應(yīng)問題，更是一個關(guān)乎城市形象、牽動市民生活的大問題。從可持續(xù)發(fā)展、落實科學(xué)發(fā)展觀的高度，筆者認為破解停車難，應(yīng)本著建管結(jié)合的原則，從加快停車設(shè)施建設(shè)、架建“多點誘導(dǎo)”體系、挖掘停車資源、凈化交通環(huán)境四個方面入手，實施四輪驅(qū)動，才能從根本上解決停車難、難停車問題。對策

一、堅持協(xié)調(diào)發(fā)展，加快制定和實施城市停車設(shè)施發(fā)展規(guī)劃，解決管而有據(jù)問題。

其目的是，根據(jù)城市發(fā)展、車輛增長，制定切實可行的城市交通發(fā)展思路與目標(biāo)任務(wù)。按照公安部和建設(shè)部制定的《停車場建設(shè)和管理暫行規(guī)定》，在制定城市總體規(guī)劃上組織編制公共停車設(shè)施專項規(guī)劃。其總體思路應(yīng)包含以下三個主綱：一要明確以發(fā)展大型建筑配建停車場為主，路外公共停車場為輔，路面臨時泊位為補充，形成布局合理，比例適當(dāng)，使用方便的停車設(shè)施和管理體系。二要按照鼓勵經(jīng)營、促進使用的原則，兼顧經(jīng)濟效益和社會效益，提供貸款貼息等優(yōu)惠政策，積極吸引、鼓勵社會資本投資建設(shè)公共停車設(shè)施。三要支持多種經(jīng)營方式開展“咪表”停車收費管理，實現(xiàn)“誰投資、誰經(jīng)營、誰收益”，力爭實現(xiàn)三年內(nèi)城區(qū)路內(nèi)停車泊位控制在總停車泊位的１５％以內(nèi)，城市停車泊位與機動車擁有比達到１.２：１至１.５：１的目標(biāo)。

對策

二、大力架建“多點誘導(dǎo)”體系，引導(dǎo)車輛均衡停放。

一要建立有償停車，發(fā)揮價格杠桿的誘導(dǎo)作用。在按照國家停車場建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善停車場配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，還應(yīng)全面取消無償停車做法，實施停車有償收費，進而通過分級收費的價格杠桿引導(dǎo)車輛有序停放。參照大中城市的“區(qū)別收費”做法，可在中小城市的城區(qū)范圍劃定幾個區(qū)間，按照交通密集度，在不同區(qū)域和不同時間段實行差額收費，老城區(qū)范圍、高峰期時間段的停車收費，實行半小時或一小時累進制，停車時間越長費率越高；其他區(qū)域的停車收費則明顯低于中心鬧市地段，以此誘導(dǎo)入城

市民乘車、騎車或步行進城，或引導(dǎo)車輛在老城區(qū)之外的停車設(shè)施上泊車，減輕老城區(qū)停車壓力，整合停車資源。

二要建立集聚人流新區(qū)，發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢的誘導(dǎo)作用。中小城市的區(qū)域優(yōu)勢僅局限在老城區(qū)，使周邊的市民外出購物都爭相往老城區(qū)擁擠，交通壓力顯而易見。如果在城市建設(shè)中，能夠突出區(qū)域優(yōu)勢的誘導(dǎo)作用，在臨近老城區(qū)地帶開辟政、商、娛、游一體的新城區(qū)，將會大大減輕老城區(qū)的交通壓力。

三要“做強”公共交通，發(fā)揮公交出行的誘導(dǎo)作用。無論從理論還是實際運行看，社會車輛與公共交通是一種正負關(guān)系，此消則彼長：公共交通弱則社會車輛多，反之也然。如果能夠立足“做強做大”公共交通的發(fā)展思路，乘坐公交十分方便的市民就會減弱購買私家車代步的欲望，停車難問題也將得到很大緩解。從目前情況看，各地中小城市雖然開辟有：市內(nèi)公交、城鄉(xiāng)公交、環(huán)線公交，但普遍存在公交班次不夠、乘客等車時間過長的問題，遠未達到吸引市民首選公交乘坐的程度，很有必要進一步“做強做大”公共交通，完善高效快捷的、廉價方便的、省時省力的公交網(wǎng)絡(luò)，吸引市民乘坐公交，減少社會車輛發(fā)展，減少私家車出行密度。如此，可從一定程度上緩解停車難矛盾。

對策

三、挖掘停車資源，解決停車供需矛盾

其目的是，通過規(guī)范停車秩序，降低靜態(tài)交通對道路動態(tài)交通造成的影響，有效緩解市區(qū)停車難問題。重點是要爭取政府立項支持,形成部門共管合力。要對城區(qū)現(xiàn)有建筑的配建停車場進行全面調(diào)查，對被挪用的配建停車場進行清理，恢復(fù)原有停車功能，對擅自改變配建停車場使用性質(zhì)的單位和個人，要堅決依法處罰，拒不整改的，依照有關(guān)法律程序強制執(zhí)行；對停車場自身配建比例不足占用人行道停車的，必須進行改建或增建；對于使用率較低的單位自有停車場，應(yīng)采取相應(yīng)措施促進其對外開放使用，提高停車泊位的利用率，盤活、用好現(xiàn)有停車資源。

對策四：通過科學(xué)管理，合理組織交通，凈化交通環(huán)境。

其目的是，在以上對策付諸實施尚需時日的情況下，可以通過嚴格的、科學(xué)的管

理，對交通流向和流量進行重新組織，解決現(xiàn)有條件下的停車難問題。

一是實行局部限行和定時單向，緩解中心區(qū)停車難。在停車難最突出的地段劃定一個限行區(qū)，禁止黃包車、殘疾車、小貨車進入鬧市區(qū)域，并視情在交通高峰時期對進入中心區(qū)的車輛開展單向行駛管理，盡可能地擴大限行區(qū)域的通行空間。

二是加強公德教育，提高全民文明交通意識。要取得黨委、政府的大力支持，充分利用和組織電視、廣播、報紙等新聞媒體進行廣泛宣傳報道，營造氛圍，贏得人心，爭取廣大市民及有關(guān)單位對交警工作的理解、支持、配合，向市民灌輸應(yīng)該承擔(dān)的交通義務(wù)，提高全民交通文明意識和守法意識，提高城區(qū)道路的通行能力和利用效率。

三是強化路面管理，加大處罰力度。有針對性地開展公交車、出租車、人力三輪車、殘疾車等“亂源”車輛的整治，綜合利用各種手段加大執(zhí)法力度。對出租車違法掉頭、違停上下客，殘疾車、人力三輪車非法營運行為，以及其它車輛在城區(qū)范圍的亂停亂放行為，發(fā)現(xiàn)一輛查處一輛，該暫扣的暫扣，該拍照的拍照，需要輿論監(jiān)督的，堅決給予電視公開曝光，以此凈化道路空間，還路于交通，有效凈化城區(qū)道路交通環(huán)境。（作者：渭濱大隊付苗雨）

第三篇：中小城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對策-ok

淺談中小城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對策

向小玲

（四川建筑職業(yè)技術(shù)建筑學(xué)院，四川德陽618000）

摘要：物業(yè)管理較傳統(tǒng)房產(chǎn)管理模式具有明顯的優(yōu)勢，但目前，在我國物業(yè)管理發(fā)展趨緩，尤其在中小城市。本文通過對中小城市物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，提出了相關(guān)對策。關(guān)鍵詞：中小城市；物業(yè)管理；對策

Property management of small cities and Countermeasures

Xiang Xiao-ling

(Sichuan college of architectural technology, Deyang 618000，China)AbstractProperty management has obvious advantages than the traditional management model, but, the developing of property management in China has slowed down, especially in small cities.Based on the present situation of small and medium-sized cities, this paper proposes some countermeasures.KeywordsSmall city；Property management；Countermeasures

一、中小城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

物業(yè)管理是受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向其所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。它伴隨著城市的發(fā)展而發(fā)展，城市的發(fā)展使人們的居住條件和生活方式發(fā)生了質(zhì)的變化，組團式的各種公共配套和生活設(shè)施齊全小區(qū)的出現(xiàn)，要求更好地發(fā)揮它們的社會功能、使用功能、服務(wù)功能，為人類文明和社會發(fā)展發(fā)揮社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益。但縱觀我國物業(yè)管理發(fā)展歷程，專業(yè)化的道路還很漫長，尤其在中小城市，物業(yè)管理發(fā)展還很遲緩。

（一）住宅小區(qū)物業(yè)管理市場競爭機制尚未形成在中小城市，住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場競爭機制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達到一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)企業(yè)。

（二）物業(yè)管理前期基本無介入，增加了后期物業(yè)管理成本

目前，中小城市住宅小區(qū)整體規(guī)劃水平不高，規(guī)模偏小的問題突出，物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)設(shè)計、施工、竣工驗收階段基本無介入，物業(yè)管理處于被動管理狀態(tài)。在規(guī)劃設(shè)計過程中，因缺乏物業(yè)管理主管部門的參與，使小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施等規(guī)劃設(shè)計與實施物業(yè)管理脫節(jié)，為后期實施規(guī)范化管理帶來了嚴重影響。在建設(shè)過程中，缺乏有效監(jiān)管，隨意變更規(guī)劃、占用設(shè)施預(yù)留地、房屋建設(shè)質(zhì)量和地下管網(wǎng)低標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)等問題較為嚴重，造成物業(yè)建成后管理上存在漏洞和功能布局上存在缺陷；這勢必造成物業(yè)企業(yè)后期管理成本增加。

（三）企業(yè)虧損現(xiàn)象不容樂觀、盈利水平低

在中小城市，大多數(shù)物業(yè)公司是以房地產(chǎn)公司為依托而發(fā)展；適合發(fā)展的市場環(huán)境和機制尚未成熟，物業(yè)管理是服務(wù)性商品的市場意識缺乏；物業(yè)公司經(jīng)營狀況不佳，社會化 作者簡介：向小玲（1980—），女，四川巴中人，助教，工程碩士，從事房地產(chǎn)研究

程度低，盈利的企業(yè)很少，主要有以下原因：開發(fā)樓盤的遺留問題累及竣工后的物業(yè)管理。如因房屋質(zhì)量問題引起的糾紛，不能很好的為業(yè)主維修解決，業(yè)主把矛盾轉(zhuǎn)嫁到住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，拒交物業(yè)服務(wù)費； 小區(qū)公共配套設(shè)施不健全業(yè)主也因此拒交物業(yè)服務(wù)費；小區(qū)安全環(huán)境差出現(xiàn)偷盜等民事案件，業(yè)主得不到賠償，業(yè)主拒交住宅小區(qū)物業(yè)管理費。

（四）物業(yè)管理缺乏專業(yè)人才、管理水平低下

目前我國的物業(yè)管理行業(yè)是勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員素質(zhì)不高，教育培訓(xùn)體系未能建立，職業(yè)化隊伍尚未形成。而物業(yè)管理要求從業(yè)人員具有建筑、房地產(chǎn)、經(jīng)濟管理、法律等方面的專業(yè)知識，但由于我國物業(yè)管理起步晚、定位不高，物業(yè)管理的人才培養(yǎng)跟不上物業(yè)管理的發(fā)展速度和發(fā)展要求。因此，所提供的物業(yè)管理服務(wù)整體水平不高，運作不規(guī)范，“重建輕管”、“建管不分”、“建管脫節(jié)”的問題仍然存在。

（五）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差、收費不規(guī)范

由于我國的物業(yè)管理行業(yè)處于發(fā)展階段，整體水平較低，使得物業(yè)管理沒有得到其應(yīng)有的行業(yè)地位，有些物業(yè)管理單位曲解了物業(yè)管理的真正內(nèi)涵，忽視了物業(yè)管理作為一項朝陽產(chǎn)業(yè)的重要性，因而使得物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了嚴重的短期行為現(xiàn)象。此外，由于國家對物業(yè)收費尚未訂立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，致使物業(yè)公司的行為帶有很大的隨意性和自主性。

（六）業(yè)主委員會的工作力度不大，沒有充分發(fā)揮好橋梁和紐帶作用

在中小城市，住宅小區(qū)大多數(shù)成立了業(yè)主委員會，但是在實際操作中，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用并沒有體現(xiàn)出來，沒有真正發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間橋梁和紐帶的作用。

（七）法規(guī)建設(shè)滯后，不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理新形勢的需要

目前中小城市針對物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件還不多，隨著國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的實施，部分政策和規(guī)定的可操作性已經(jīng)滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策也不完善，相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不明確，對住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)有的配套服務(wù)設(shè)施不落實、質(zhì)量差或標(biāo)準(zhǔn)低等問題缺乏有效的制約手段，無法根本保證物業(yè)管理主管部門依法指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。

二、中小城市物業(yè)管理工作的對策

針對中小城市物業(yè)管理工作中面臨的困難和問題，如何促進物業(yè)管理工作規(guī)范發(fā)展，應(yīng)考慮從以下幾個方面抓好落實：

（一）大力推進物業(yè)管理市場化進程、實現(xiàn)業(yè)主與物管公司的雙向選擇

目前，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)基本依附于開發(fā)商，政府有關(guān)部門可依照《前期住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》，責(zé)成開發(fā)商做好前期住宅小區(qū)物業(yè)管理的招投標(biāo)工作，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)、企業(yè)信譽好、管理水平高的企業(yè)實施住宅小區(qū)物業(yè)管理，同時鼓勵開發(fā)企業(yè)積極引進外地優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)，使住宅小區(qū)物業(yè)管理向市場化、規(guī)?；⑵放苹姆较虬l(fā)展。小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和居民委員會要密切配合，組織業(yè)主民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，使業(yè)主委員會自治管理與物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)化管理相結(jié)合；培育和完善物業(yè)服務(wù)市場，形成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司雙向選擇機制。

（二）搞好物業(yè)管理前期介入，規(guī)范后期物業(yè)管理

物業(yè)管理的前期介入是搞好物業(yè)管理工作的先決條件，主要應(yīng)解決好規(guī)劃、建設(shè)、管理的銜接問題，為實施規(guī)范物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

在小區(qū)規(guī)劃論證及報建階段，物業(yè)管理主管部門要參與建設(shè)項目的可行性研究，審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部需求，為實施規(guī)范化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。

在開發(fā)建設(shè)階段，實行物業(yè)管理全程參與制度。物業(yè)管理主管部門代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實、施工質(zhì)量、配套設(shè)施等建設(shè)的各個方面。同時，物業(yè)管理主管部門要督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招投標(biāo)的方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房配套落實情況，提前策劃前期物業(yè)管理方案，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過渡。

在綜合驗收階段，建立驗收及使用許可證制度。由建設(shè)主管部門牽頭，物業(yè)管理主管部門參與，按照有利于物業(yè)管理順利開展的原則進行綜合驗收。經(jīng)驗收合格的，由物業(yè)主管部門發(fā)放物業(yè)投入使用許可證，并完成前期物業(yè)管理的移交工作，否則，房管部門不予辦理確權(quán)發(fā)證手續(xù)。

(三）走規(guī)?；?jīng)營之路，增強企業(yè)盈利能力

根據(jù)規(guī)模成本遞減原理，生產(chǎn)成本分為可變成本和不變成本。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，隨著其經(jīng)營管理的物業(yè)面積的增多，企業(yè)的一部分管理費用并不會隨著管理規(guī)模發(fā)生數(shù)量變化(即不變成本)，這就會攤薄單位面積的不變管理成本，所以其單位物業(yè)管理面積的綜合成本就會降低。實行規(guī)?；?jīng)營可以有效地降低管理成本。另可以拓寬物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵，提供多樣化的服務(wù)，創(chuàng)造經(jīng)濟效益。再次實行專業(yè)服務(wù)社會化，增加盈利的有效途徑。

（四）物業(yè)管理缺乏專業(yè)人才、管理水平低下

我國目前的物業(yè)管理從業(yè)人員嚴重缺乏。因此，國家應(yīng)該加強物業(yè)管理教育體系的建立，在更多的院校中開設(shè)物業(yè)管理的課程，加強物業(yè)管理的實務(wù)培訓(xùn)工作，同時，企業(yè)要勤練內(nèi)功，加強從業(yè)人員的培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)，造就一批住宅小區(qū)物業(yè)管理人才，使住宅小區(qū)物業(yè)管理上檔次、上水平，以適應(yīng)行業(yè)競爭和企業(yè)不斷發(fā)展的需要。

(五）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差、收費不規(guī)范

物業(yè)管理是一項服務(wù)性的工作，在組織內(nèi)部要樹立良好的服務(wù)意識；從專業(yè)性、技術(shù)性層面不斷向服務(wù)性層面推進；引入業(yè)主委員會評價機制，對存在的問題要積極改進，政府也可以通過評選優(yōu)秀物管企業(yè)強化其服務(wù)意識。在內(nèi)部管理上，要制定詳盡的收費標(biāo)準(zhǔn)，并嚴格執(zhí)行；隨著不斷實踐，適時修正；使政策具有時效性和嚴肅性。

(六）政府加強對業(yè)主委員會的監(jiān)管力度，促進行業(yè)有序、健康發(fā)展

政府相關(guān)部門在對物業(yè)管理行業(yè)進行監(jiān)管的同時，也應(yīng)該加強對業(yè)主委員會的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門，強化對業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法做出決定，從而促進我國物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。

(七）盡快建立健全物業(yè)管理政策法規(guī)體系，從制度上保證行業(yè)發(fā)展

健全的物業(yè)管理法規(guī)政策對規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理工作具有非常重要的作用。因此，要加大物業(yè)管理法規(guī)政策的建設(shè)力度，從當(dāng)前各地的物業(yè)管理現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，要盡快起草出臺一系列物業(yè)管理方面的配套政策和規(guī)范性文件，明確影響或制約當(dāng)前物業(yè)管理工作的各項重點問題及各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，為推進和完善物業(yè)管理提供法律保障。

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郵編：618000

四川德陽市嘉陵江西路四號四川建筑在職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系

向小玲收***

第四篇：物業(yè)管理問題及對策

物業(yè)管理（存在的主要問題及解決對策）研究目的和意義

一、當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的反映出來的主要問題

（一）法規(guī)不健全，司法效力不高

近些年來，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進展，《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等的出臺，對規(guī)范物業(yè)管理的運作起了一定的作用。但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系處理、物業(yè)管理權(quán)力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當(dāng)前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業(yè)服務(wù)欠費、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執(zhí)，甚至引發(fā)集體請愿、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。

（二）物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關(guān)系

目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設(shè)單位的支持，經(jīng)常對業(yè)主的呼聲不予理會，粗暴干涉業(yè)主的權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主對開發(fā)建設(shè)單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。開發(fā)建設(shè)單位的物業(yè)公司對物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業(yè)主的利益，在建筑質(zhì)量、功能、配套等重大事項上沒有起到應(yīng)有的監(jiān)督把關(guān)作用。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質(zhì)量問題、建設(shè)單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對物業(yè)公司不信任，關(guān)系處理不好。廣州、深圳許多小區(qū)由此發(fā)生暴力沖突。

（三）物業(yè)公司履約意識和能力差，物業(yè)服務(wù)不到位

有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認真提供物業(yè)服務(wù)，擅自降低服務(wù)等級，減少服務(wù)項目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；有的公司連起碼的服務(wù)合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業(yè)主組織地位不明確，業(yè)主委員會運作不規(guī)范

長期以來，業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨立財產(chǎn)相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔(dān)民事責(zé)任。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。而在實際運作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募?。機制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，難以發(fā)揮業(yè)主組織應(yīng)有的作用。

（五）業(yè)主欠費比例在有的地方較為嚴重

根據(jù)《中國物業(yè)管理》雜志的報導(dǎo)，北京市居民小區(qū)管理辦公室對28個商品房小區(qū)進行調(diào)查，物業(yè)收費率能達到80%的只有14個小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為65%。而一般來說物業(yè)管理費收費率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動。

二、物業(yè)管理服務(wù)問題產(chǎn)生的原因

（一）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)理念滯后

時致今天，仍然有大量人們對物業(yè)管理的認識停留在計劃經(jīng)濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業(yè)公司還是業(yè)主對物業(yè)管理的認識均又不成熟之處。特別是內(nèi)地這種情況更普遍。據(jù)陜西《華商報》記者調(diào)查，西安市民對物業(yè)管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業(yè)主稱小區(qū)物業(yè)管理部門不是根據(jù)業(yè)主意愿公平選聘產(chǎn)生，而是由開發(fā)商“欽定”的，小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益無法得到保障；86％的業(yè)主認為小區(qū)物業(yè)收費不透明，更有60％的業(yè)主稱不了解物業(yè)部門收費的用途，而行政主管部門的指導(dǎo)無從談起；參與調(diào)查的70％以上的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，同時認為業(yè)主無法行使屬于自己的權(quán)利；在參與調(diào)查的市民

中，有一半以上的人稱不知道小區(qū)物業(yè)管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業(yè)主稱小區(qū)不能按時召開業(yè)主大會，其中不少業(yè)主稱小區(qū)沒有召開業(yè)主大會卻產(chǎn)生了業(yè)主委員會，懷疑是物業(yè)管理部門暗箱操作；在“您對小區(qū)物業(yè)管理不滿時采取何種方式解決？”的調(diào)查項中，近30％的小區(qū)業(yè)主通過“爭吵”解決物業(yè)糾紛。

（二）物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)模不經(jīng)濟，經(jīng)營管理困難

規(guī)模不經(jīng)濟的問題。物業(yè)管理行業(yè)有一種說法，如住宅小區(qū)的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業(yè)管理項目面積較少，整體上很難達到規(guī)模經(jīng)營水平。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業(yè)管理覆蓋率也只有為40%。物業(yè)管理企業(yè)有3000余家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。［13］物業(yè)公司管理項目少，面積少的現(xiàn)狀，反應(yīng)了物業(yè)管理正常的市場競爭機制尚未形成，使物業(yè)管理企業(yè)難以走出經(jīng)營困境，服務(wù)質(zhì)量自然難以保證。

（三）行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺

物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，更加之觀念上認為物業(yè)管理無需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等，使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。

回答人的補充2009-06-04 12:57

（四）物業(yè)糾紛處理方法不當(dāng)，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠

目前，不少物業(yè)公司對物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當(dāng)?shù)姆椒ㄌ幚?，如暴力解決、對簿公堂等，結(jié)果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據(jù)新京報報導(dǎo)，2005年10月30日晚，朝陽區(qū)57名欠交物業(yè)費、未履行判決的業(yè)主被法院強制執(zhí)行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區(qū)法院強制執(zhí)行物業(yè)費一個月后對朝陽區(qū)被強制執(zhí)行小區(qū)（百環(huán)花園、歐陸經(jīng)典小區(qū)、農(nóng)光里小區(qū)和芍藥居北里小區(qū)）百名業(yè)主進行的問卷調(diào)查表明：超七成業(yè)主認為強制執(zhí)行不會促使他們交納物業(yè)費，而其后物業(yè)公司提供的服務(wù)也沒有改善。調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計顯示：6.1％的業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意，65.9%的業(yè)主選擇了不滿意；同時42.7％的業(yè)主也意識到拒交物業(yè)費不能促使物業(yè)改善服務(wù)。對于強制執(zhí)行后的影響，76.8%的業(yè)主認為，強制執(zhí)行不會促使他們積極繳納物業(yè)費；73.2％的業(yè)主感到強制執(zhí)行后，物業(yè)的服務(wù)并未得到改善；68.3％的業(yè)主認為，強制執(zhí)行后，業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系惡化了。

三、解決問題的對策

通過以上分析，我們認為解決當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的問題，主要應(yīng)從以下幾方面解決：

（一）完善立法，改進司法

一年前出臺的《物業(yè)管理條例》突出了權(quán)在業(yè)主、訂約自由、合同優(yōu)先、建設(shè)與管理相分離、以招投標(biāo)方式選聘物管企業(yè)、以合理公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細化，強化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是要在業(yè)主組織的成立運作、物業(yè)接管的程序、方式、不交物業(yè)服務(wù)費的制約等方

面作出具體規(guī)定，以化解當(dāng)前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經(jīng)驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業(yè)服務(wù)中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現(xiàn)象與苗頭。

（二）強化政府監(jiān)管與指導(dǎo)，加強社會監(jiān)督力度

首先，要從源頭上對包括物業(yè)項目報建、規(guī)劃設(shè)計、融資、開發(fā)、銷售全過程進行嚴格監(jiān)管，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)打下良好的基礎(chǔ)。要積極改革物業(yè)管理行政管理模式，真正落實三級管理體制，將對物業(yè)管理監(jiān)管的權(quán)力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主大會召開成立，對物管招投標(biāo)、物管交接及業(yè)主組織和物業(yè)公司實際運作進行監(jiān)管的具體職責(zé)，提高監(jiān)管效率?；卮鹑说难a充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社區(qū)代表、人大代表、專聘社會監(jiān)督員等各方力量，加強對物業(yè)管理的社會監(jiān)督。拓寬群眾投訴渠道，及時解決群眾反映的物業(yè)管理問題，并加大對群眾投訴的處理力度，對各種違法違規(guī)行為堅決查處，公開曝光，以起“震懾”作用。把物業(yè)管理市場中容易出現(xiàn)的問題消除在萌芽狀態(tài)。

（三）多種途徑培育規(guī)范物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平

要進一步加強社會輿論宣傳，引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變思想觀念，使物業(yè)管理進一步得到廣大群眾的認同和支持，提高他們參與物業(yè)管理活動的主動性和積極性；要加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的指導(dǎo)、引導(dǎo)，確立起物業(yè)管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力；要加強物業(yè)管理市場競爭主體的培育，嚴格實行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場競爭機制；要增設(shè)對口的高等教育專業(yè)，大力培養(yǎng)具有相關(guān)專業(yè)的高層次人才，通過職業(yè)教育、在職培訓(xùn)考核等多種手段，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)；要加強政府調(diào)控引導(dǎo)力度，加快物業(yè)管理企業(yè)改組改制，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，重組上規(guī)模的步伐，培育一批高素質(zhì)的企業(yè)；加強對物業(yè)管理公司的資質(zhì)審核，對違法違規(guī)不能規(guī)范運作的物業(yè)管理企業(yè)，加大監(jiān)督處罰力度，使物業(yè)管理企業(yè)在競爭中規(guī)范自己的經(jīng)營行為，提高管理服務(wù)水平。

（四）加強專業(yè)人才培養(yǎng)和全員培訓(xùn)工作，提高行業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)

即要通過多種途徑解決當(dāng)前的物業(yè)管理服務(wù)人員素質(zhì)不高的問題。首先，學(xué)歷教育要要培養(yǎng)既懂政策法規(guī)、服務(wù)禮儀、心理溝通，也熟悉工程技術(shù)的經(jīng)營管理服務(wù)型人才；同時物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)加快職業(yè)資格制度的建立，培養(yǎng)各級職業(yè)人才；企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)重點要從解決業(yè)主關(guān)心的人員素質(zhì)著手，加強服務(wù)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、員工禮儀、各種工程問題的解決實用技能、法律知識、突發(fā)事件應(yīng)變能力等針對性培訓(xùn)。多管齊下，達到行業(yè)人員素質(zhì)的根本提高，從而帶來服務(wù)作風(fēng)、水平的大力改善，使業(yè)主欣然接受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，消除內(nèi)心的對抗心理。

總之，解決物業(yè)管理服務(wù)方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會的努力。相信隨著我國法制建設(shè)的完善、市場經(jīng)濟體系的成熟，物業(yè)管理行業(yè)也一定能逐步走上規(guī)范、健康、和諧的發(fā)展軌道。

第五篇：物業(yè)管理問題及解決對策

一、物業(yè)管理存在的問題

1.物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后

盡管《物權(quán)法》出臺,又有此前的《物業(yè)管理條例》,但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。

現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.遺留問題

一方面是開發(fā)商遺留問題，由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。一些住宅小區(qū)物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。

針對房山的老舊小區(qū)，由于建設(shè)時間已經(jīng)很久，許多問題是歷史遺留問題，直到現(xiàn)在可能還沒有完全解決；由于一直不能夠得到妥善解決，業(yè)主對物業(yè)公司的信任度降低，抵制情緒越來越大，更加不利于物業(yè)管理。

3.業(yè)主缺乏自我約束

由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強了物業(yè)管理的難度。

4、老舊小區(qū)的業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的消費意識，還在懷念過去的“免費午餐”。

5、業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。

6、社會關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司

7、行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

8、物業(yè)公司不專業(yè)，管理服務(wù)不到位

一些物業(yè)公司缺乏專業(yè)性，管理服務(wù)各方面不夠規(guī)范，又未能夠合理的處理好與業(yè)主之間的關(guān)系，直接影響了業(yè)主對物業(yè)公司的信任度，同時也對整個物業(yè)管理行業(yè)帶來很不利的影響。

二、相應(yīng)的對策

1、政府層面

（1）制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)，建立物業(yè)管理信用檔案。

政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。同時建立物業(yè)管理信用檔案也有利于物業(yè)公司的良性發(fā)展，通過市場和業(yè)主的口碑來選擇出真正優(yōu)秀的物業(yè)公司，使真正優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠在目前魚龍混雜的物業(yè)管理行業(yè)

中脫穎而出，獲得業(yè)主的青睞。

（2）制定完善相應(yīng)的法律法規(guī)，協(xié)調(diào)物業(yè)公司與個相關(guān)部門的關(guān)系，在物業(yè)公司做好服務(wù)的前提下，幫助物業(yè)公司協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、教育、銀行、水利、電力等各部門的關(guān)系，幫助物業(yè)公司各項服務(wù)能夠更人性化、更規(guī)范化；使物業(yè)公司成為業(yè)主們的朋友，而不是敵人。

（3）推行建立第三方管理機構(gòu)

由于業(yè)主對物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進行操作,同時對于物業(yè)管理公司來說,面對業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費在業(yè)主委員會的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時可以組建一個第三方機構(gòu)解決這些矛盾。

第三方機構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)、專家委員會。

2、物業(yè)公司層面

（1）嚴格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)

針對遺留的質(zhì)量問題應(yīng)認真實施承接查驗程序,嚴格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時,以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。

（2）培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運作第一、增強業(yè)主的自我約束與自我救濟能力

由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強業(yè)主花錢買服務(wù)意識,不交物業(yè)管理費是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進行宣傳,提高業(yè)

主的自覺性。

第二、借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會的建立與運作。

（4）物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)管理制定科學(xué)有效的管理體制，并認真執(zhí)行到位，深刻認識服務(wù)型行業(yè)的特點，提高企業(yè)人員素質(zhì)；要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

（5）制定好各項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達標(biāo)要求已經(jīng)收費明細，召開業(yè)主大會對相關(guān)規(guī)定及各項標(biāo)準(zhǔn)張榜公布，并接受監(jiān)督。

3、社會層面

（1）物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。

（2）加大對物業(yè)管理行業(yè)的宣傳力度，使社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。

（3）新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點，深切體會物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主對物業(yè)管理有一個深入地認識，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。

（4）加強對廣大業(yè)主對物業(yè)管理的宣傳和指引，增強對物業(yè)管理重要性的認識和對物業(yè)管理消費的認同感。