第一篇：中小城市房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題探析

伴隨美國(guó)次貸危機(jī)的開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從房改后十多年的快速發(fā)展，遭遇了2008年的拐點(diǎn)，并正經(jīng)歷歲末年初的嚴(yán)冬。在國(guó)家連續(xù)出臺(tái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定措施，樓市局勢(shì)仍然霧里看花的背景下，中小城市尤其是縣市一級(jí)樓市將如何發(fā)展，政府應(yīng)有什么樣的作為，是當(dāng)前各地必須面對(duì)的問(wèn)題。

一、繼續(xù)堅(jiān)定房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的信心

房地產(chǎn)市場(chǎng)是商品市場(chǎng)，市場(chǎng)供求關(guān)系的內(nèi)在規(guī)律決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的走勢(shì)。從基本面來(lái)看，當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行的趨勢(shì)沒(méi)有改變。這個(gè)判斷主要基于以下三點(diǎn)：

1、普通群體購(gòu)房的剛性需求普遍存在。以我市為例，全市近年來(lái)外出務(wù)工人員保持在65萬(wàn)左右，加上市內(nèi)長(zhǎng)期務(wù)工人員，總?cè)藬?shù)超過(guò)75萬(wàn)；2007年底全市到法定年齡未婚人口約90萬(wàn)，這兩類(lèi)人是購(gòu)房的主力軍，數(shù)量仍處歷史高峰時(shí)期。除了這兩類(lèi)人，購(gòu)買(mǎi)改善型住房的人群也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。同時(shí)，全市城鎮(zhèn)人口為192.54萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.62%，人口城鎮(zhèn)化率比全國(guó)低9.28個(gè)百分點(diǎn)，比全省低4.18個(gè)百分點(diǎn)。做大中心城區(qū)、加速農(nóng)村人口流轉(zhuǎn)尚有較大空間。

2、普通群體具有消費(fèi)能力。就我市10個(gè)縣（市、區(qū)）而言，目前商品房均價(jià)突破了2000元/平方米的僅有經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的中心城區(qū)、豐城和樟樹(shù)，其余地區(qū)均價(jià)在1600元/平方米上下，并且與全國(guó)房?jī)r(jià)一樣，正在呈下行狀態(tài)。全市城市居民人均月收入以1000元計(jì)算，家庭平均就業(yè)人數(shù)為1.6，家庭年收入為19200元，按10年收入購(gòu)房、每套120平方米計(jì)算，19200＊10/120=1600元/平方米。也就是說(shuō)，普通居民憑自身經(jīng)濟(jì)能力可以承受接近1600元/平方米的房?jī)r(jià)。不少人還可以通過(guò)住房公積金、銀行貸款、私人借款、親友資助等多種途徑，減輕和緩解房?jī)r(jià)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)壓力。

3、中央科學(xué)有效的宏觀(guān)調(diào)控。除了上述兩個(gè)基本因素外，國(guó)家近來(lái)出臺(tái)的一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀(guān)環(huán)境，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定的重要外因。今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中有兩項(xiàng)涉及房地產(chǎn)行業(yè)，“要把滿(mǎn)足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)”，“增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”?？梢?jiàn)，中央對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控，將更加科學(xué)、果斷和有效。

二、地方政府在平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上應(yīng)有所作為

2008年11月5日，國(guó)務(wù)院進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十條措施出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的地位被提到空前高度。11月10日，國(guó)務(wù)院部署落實(shí)了中央政策措施七項(xiàng)工作，明確表示房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，各地政府應(yīng)及時(shí)改變和提升對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的原有認(rèn)識(shí)，在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，促進(jìn)本地發(fā)展中做出應(yīng)有的努力。

1、應(yīng)在可能的范圍內(nèi)出臺(tái)相關(guān)政策。中央就全國(guó)范圍出臺(tái)了有關(guān)政策，但針對(duì)地方實(shí)際，各地應(yīng)出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的具體措施，不能只依靠大環(huán)境，更不能被動(dòng)消極。在金融危機(jī)普遍影響市場(chǎng)信心的背景下，要根據(jù)中央精神及時(shí)制定出臺(tái)地方性措施，這不僅僅是主觀(guān)能動(dòng)性的表現(xiàn)，更是政府堅(jiān)定當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信心的必要姿態(tài)。這個(gè)動(dòng)作的底線(xiàn)是，發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，不通過(guò)直接的行政干預(yù)去限制房?jī)r(jià)。2008年11月20日，奉新縣政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的試行辦法》，該項(xiàng)辦法在公積金貸款、商品房預(yù)售、商品房開(kāi)發(fā)收費(fèi)、建設(shè)周期、嚴(yán)格控制城區(qū)農(nóng)民建房審批、從嚴(yán)從緊供應(yīng)土地等10個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)定。這在全市各縣（市、區(qū)）中是比較早的，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用雖有待時(shí)間考驗(yàn)，但其對(duì)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

2、適時(shí)舉行商品房集中銷(xiāo)售活動(dòng)。房展的直接目的有三個(gè)：一是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；二是夯實(shí)地方財(cái)政；三是有利于改善民生。房展的順利實(shí)施是達(dá)到房展目的的關(guān)鍵，公開(kāi)公平公正是房展順利實(shí)施的核心，必須貫穿整個(gè)房展的每個(gè)環(huán)節(jié)。2008年11月22日—30日，奉新縣采取企業(yè)讓利、政府返還、全程監(jiān)管的方式，成功舉辦了首屆房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)。一是企業(yè)讓利。在政府有關(guān)部門(mén)核價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房戶(hù)讓利3—10％進(jìn)行銷(xiāo)售。二是政府補(bǔ)貼。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)國(guó)有土地使用權(quán)成交單價(jià)的高低，分為5個(gè)檔次，政府分段給予購(gòu)房戶(hù)3—9％的現(xiàn)金補(bǔ)貼，并免收房產(chǎn)證、土地證辦證工本費(fèi)。三是全程監(jiān)管。抽調(diào)房管、國(guó)土、財(cái)稅、公安、監(jiān)察等13個(gè)部門(mén)，現(xiàn)場(chǎng)全程做好宣傳、布展、備案、納稅和監(jiān)管等服務(wù)工作，確保房展便捷、安全、有序進(jìn)行。房展期間，15家參展房

地產(chǎn)企業(yè)共銷(xiāo)售商品房住宅507套，銷(xiāo)售面積達(dá)8.15萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額達(dá)1.56億元，產(chǎn)生稅收2322萬(wàn)元，購(gòu)房戶(hù)獲得購(gòu)房補(bǔ)貼1166萬(wàn)元，取得了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)的雙豐收。

3、繼續(xù)保持保障性住房建設(shè)力度。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是一把雙刃劍，建得偏多，會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生消極影響，對(duì)政府財(cái)政也會(huì)造成一

定負(fù)擔(dān)；徹底放棄，對(duì)控制房?jī)r(jià)有害無(wú)益，也不符合中央和省有關(guān)精神。因此，適度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租房，大力解決中低收入住房困難家庭的安居問(wèn)題，這是今后一段時(shí)期政府明智的舉措。

4、適度提供金融支持。國(guó)家已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)上升為重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，首次提出“對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。這樣開(kāi)發(fā)商獲得金融支持的政策有了保障，也為房產(chǎn)業(yè)的兼并重組提供了金融支持的政策支持。各地應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)，在有效防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，適度提供金融支持，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)復(fù)蘇、穩(wěn)定和健康發(fā)展。

第二篇：中小城市電子商務(wù)發(fā)展思路

中小城市發(fā)展電子商務(wù)的瓶頸與應(yīng)對(duì)方案淺析

（09電商劉志元091144036）

當(dāng)前，我國(guó)以北京、杭州、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市為代表的電子商務(wù)發(fā)展較為迅速，并形成了產(chǎn)業(yè)輻射效應(yīng)和聚合效應(yīng)。但是，中小城市由于人才、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)條件等原因，電子商務(wù)發(fā)展緩慢。電子商務(wù)對(duì)于中小城市而言，目前還停留在“霧里看花”階段。但也有一個(gè)例外城市，義烏。

眾所周知，電子要面對(duì)的兩個(gè)最大難題是物流和商品供應(yīng)。價(jià)格便宜是網(wǎng)上購(gòu)物的最大誘惑，這一要求注定發(fā)展電子商務(wù)的城市必須有大量生產(chǎn)各種商品的工廠(chǎng)，這樣才能保證批發(fā)的商品的價(jià)格，試想一下如果你不是從生產(chǎn)場(chǎng)家直接批發(fā)貨物商品而是從批發(fā)商的手中進(jìn)貨，你的商品價(jià)格根本不會(huì)有保證，要知道淘寶網(wǎng)從根本上說(shuō)就是在打價(jià)格戰(zhàn)。另一個(gè)方面是物流，一句話(huà)，沒(méi)有物流就不可能有電子商務(wù)。大城市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)保證了上述兩個(gè)方面，所以現(xiàn)階段發(fā)達(dá)城市電子商務(wù)發(fā)展勢(shì)頭很猛，而像洛陽(yáng)這樣的中小城市電子商務(wù)才剛剛萌芽（2010年11月20日，由洛陽(yáng)市工信局主辦、洛陽(yáng)容威網(wǎng)承辦的“2010中國(guó)洛陽(yáng)電子商務(wù)大會(huì)”宣布洛陽(yáng)市網(wǎng)店數(shù)達(dá)到2000）。中小城市的電子商務(wù)是不是沒(méi)有出路呢？

其實(shí)還是有應(yīng)對(duì)方案的，義烏發(fā)展電子商務(wù)的模式很值得中小城市借鑒的，要知道義烏只是一個(gè)特殊的縣級(jí)市。上海、北京、廣州等大城市的開(kāi)網(wǎng)店的那些商家并沒(méi)有形成集聚效應(yīng)，大部分都是兼開(kāi)實(shí)體店和網(wǎng)店。而這一點(diǎn)正是義烏超越這些一線(xiàn)城市的原因。在義烏，所有搞電子商務(wù)的老板們?nèi)季奂趪?guó)際商貿(mào)城，其次，國(guó)際商貿(mào)城的周?chē)慷际巧a(chǎn)各種商品的大型工廠(chǎng)。這樣的經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式首先可以使店主節(jié)省很大的成本，其次，能保證出售的商品的時(shí)效性，店主可以在第一時(shí)間出售廠(chǎng)家生產(chǎn)的最新的產(chǎn)品。像洛陽(yáng)這樣的小城市可以借鑒這樣的經(jīng)營(yíng)模式，把網(wǎng)店開(kāi)在離生產(chǎn)廠(chǎng)家最近的地方。

考慮到像洛陽(yáng)這樣的中小城市的物流水平，其實(shí)可以在中小城市開(kāi)展一種區(qū)別于發(fā)達(dá)城市的電子商務(wù)模式，以洛陽(yáng)為例，具體就是：在洛陽(yáng)開(kāi)網(wǎng)店，盡可能把網(wǎng)店開(kāi)在工廠(chǎng)和產(chǎn)業(yè)聚集帶附近，可以先把業(yè)務(wù)范圍局限在洛陽(yáng)，這樣不但能保證物流的成本和速度，還可以保證物流的安全。另一方面就是網(wǎng)店里的商品要有自己的特色（就是網(wǎng)店里的鎮(zhèn)店之寶），具體到洛陽(yáng)，洛陽(yáng)有豐富的旅游資源，可以在網(wǎng)上賣(mài)各個(gè)景點(diǎn)的門(mén)票（需要政府相關(guān)部門(mén)的支持），可以賣(mài)龍門(mén)石窟、白馬寺的相關(guān)紀(jì)念品等等，總之就是要有自己的特色。以這樣的經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展一定的時(shí)間，有一定的經(jīng)驗(yàn)和能力后可以把業(yè)務(wù)伸展到河南省的各個(gè)市區(qū)，進(jìn)而把業(yè)務(wù)伸展到鄰近各省。

第三篇：中小城市停車(chē)難問(wèn)題對(duì)策研究

中小城市停車(chē)難問(wèn)題對(duì)策研究

2010-12-20

近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了交通事業(yè)的長(zhǎng)足進(jìn)步，也給道路交通帶來(lái)了不容忽視的問(wèn)題，特別是中小城市由于基礎(chǔ)薄弱、停車(chē)功能欠缺，停車(chē)難問(wèn)題尤為突出，不僅直接影響城市交通秩序的規(guī)范化管理，也給群眾的出行需求造成困難。為尋求破解中小城市停車(chē)難問(wèn)題的良策，筆者結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，對(duì)市區(qū)道路條件、停車(chē)配套設(shè)施以及靜態(tài)交通管理狀況進(jìn)行了深入調(diào)研，提出了制定停車(chē)設(shè)施規(guī)劃、架建“多點(diǎn)誘導(dǎo)”、挖掘停車(chē)資源、合理組織交通等的若干對(duì)策。

一、停車(chē)難問(wèn)題及現(xiàn)狀

（一）停車(chē)泊位供給不足。根據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，一個(gè)城市停車(chē)位數(shù)量與機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量之比至少要達(dá)到１：１.２，才能基本滿(mǎn)足城市的停車(chē)需要。也就是說(shuō)，一輛車(chē)除應(yīng)該擁有一個(gè)固定停車(chē)之外，包括工作、娛樂(lè)、消費(fèi)還至少應(yīng)該有０.２個(gè)停車(chē)位。而從中小城市情況看，由于城區(qū)處于當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、文化中心，居住人口密集，區(qū)域面積狹窄，大型超市、商場(chǎng)、行政機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、學(xué)校集中，吸引了大量的車(chē)流、人流、物流，形成了巨大的交通向心力，停車(chē)難現(xiàn)狀最為突出，普遍存在停車(chē)泊位不足的問(wèn)題。

（二）道路通行功能弱化，停車(chē)難趨向惡性循環(huán)。在中小城市，由于地域和歷史的原因，大多存在道路街道化、街道市場(chǎng)化問(wèn)題，在有些縣（市區(qū)），城區(qū)街道的人行道還大多劃歸城管部門(mén)管理，由于職能定位的不同，城管部門(mén)會(huì)更多地考慮人行道的有序擺放，沒(méi)有過(guò)多地考慮人行道的通行功能，造成人行道被攤位擺放、被臨街商店占用的問(wèn)題突出，無(wú)路可走的行人只能借用車(chē)行道路邊通行，造成并不寬敞的路面更為狹窄，通車(chē)難、停車(chē)難問(wèn)題雪上加霜。

（三）停車(chē)難衍生出的系列問(wèn)題。主要表現(xiàn)在三方面：一是造成占道停車(chē)現(xiàn)象突出，嚴(yán)重影響市區(qū)整體交通環(huán)境。在中小城市，街道普遍狹窄，行車(chē)路面寬度一般只有7-12米寬。為解決停車(chē)問(wèn)題，許多地方只好采取權(quán)宜之計(jì)，在狹窄的街道上刷劃臨時(shí)停車(chē)位，嚴(yán)重?cái)D占了正常交通流的通行空間，加上大量的殘疾車(chē)、人力車(chē)等多種因素的混合交通，致使交通擁堵，秩序混亂，道路通行能力差。二是車(chē)輛亂停亂放引發(fā)交通事故的概率高。占道停放車(chē)輛阻擋了行車(chē)視線(xiàn)，增加了交通事故的發(fā)生概率。三是停車(chē)難引發(fā)的治安糾紛和涉車(chē)犯罪多。停車(chē)資源緊缺和停車(chē)難問(wèn)題，必然引發(fā)治安刑事案件：有的是車(chē)輛長(zhǎng)期停放在路邊商店門(mén)前的臨時(shí)泊位，影響商店?duì)I業(yè)產(chǎn)生糾紛；有的在停車(chē)過(guò)程中因搶占停車(chē)泊位，引發(fā)斗毆，直至傷人奪命，如哈爾濱6名警

察打死人案件，就是爭(zhēng)奪停車(chē)泊位引起的；還有的是把車(chē)輛停放在夜間無(wú)人看管的地方，造成車(chē)輛被劃、被盜、車(chē)輛牌照被撬和車(chē)內(nèi)財(cái)物被竊的案件屢屢發(fā)生。

二、停車(chē)難原因分析

(一)規(guī)劃滯后造成停車(chē)位短缺。中小城市是由小集鎮(zhèn)發(fā)展起來(lái)的，在城市發(fā)展初期時(shí)，汽車(chē)的發(fā)展及作用并不顯著，政府和有關(guān)部門(mén)沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)認(rèn)識(shí)到車(chē)輛的快速發(fā)展，造成在城市規(guī)劃建設(shè)住宅、辦公、商住樓的設(shè)計(jì)時(shí)，降低國(guó)家規(guī)定的配建標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有建設(shè)或低標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)相應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)地，導(dǎo)致自身停車(chē)需求難以滿(mǎn)足，許多應(yīng)該停放到建筑內(nèi)的車(chē)輛，不得不轉(zhuǎn)移到街道上停放，無(wú)疑使市區(qū)的停車(chē)難、難停車(chē)問(wèn)題愈來(lái)愈突出。

(二)交通誘導(dǎo)功能欠缺，停車(chē)壓力過(guò)于集中。得益于國(guó)家宏觀(guān)政策，近些年，中小城市建設(shè)進(jìn)度很快，城市框架也越來(lái)越大，但由于在城市建設(shè)時(shí)沒(méi)有考慮誘導(dǎo)功能，市民的向心力仍然集中于狹窄的老城區(qū)。在許多地方，城市發(fā)展后，但政府的行政體系和商業(yè)、娛樂(lè)、休閑依然局限在老城區(qū)，使市民出門(mén)辦公，以及外出購(gòu)物、休閑、逛街，并沒(méi)有因?yàn)槌菂^(qū)的發(fā)展而改變出行習(xí)慣。與此相反，新建成的城市新路，由于不具備購(gòu)、游、娛一體的誘導(dǎo)功能，人流、車(chē)流遠(yuǎn)較老城區(qū)稀落，注定了市民外出都爭(zhēng)相開(kāi)車(chē)進(jìn)入老城區(qū)，使得本就緊缺的停車(chē)泊位捉襟見(jiàn)肘。

(三)單位自有停車(chē)場(chǎng)利用率低，配建停車(chē)場(chǎng)挪用、改建現(xiàn)象嚴(yán)重。一些機(jī)關(guān)事業(yè)單位的自有停車(chē)場(chǎng)僅僅限于“自用”，明明本單位院內(nèi)留有足夠的停車(chē)場(chǎng)地，但往往憑借一塊“外來(lái)車(chē)輛禁止入內(nèi)”的牌子，將前來(lái)聯(lián)系工作的車(chē)輛拒之門(mén)外，造成大量機(jī)動(dòng)車(chē)停放在路邊，加劇了道路資源的無(wú)謂占用。

(四)管理制度和手段相對(duì)落后。首先，當(dāng)前停車(chē)場(chǎng)管理沒(méi)有真正的主管部門(mén)：規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)的規(guī)劃管理，物價(jià)部門(mén)負(fù)責(zé)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，城管部門(mén)負(fù)責(zé)人行道管理，包括人行道上的停車(chē)管理，交警部門(mén)只負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車(chē)道、非機(jī)動(dòng)車(chē)道的交通秩序管理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)道路交通安全法》的規(guī)定，交警部門(mén)可以依法對(duì)停車(chē)場(chǎng)實(shí)施管理，但由于涉及部門(mén)的既有利益，交警部門(mén)介入停車(chē)場(chǎng)管理阻力大，實(shí)施難。這種“多頭管理”現(xiàn)狀和交警“缺位”問(wèn)題，造成了規(guī)劃必然滯后、管理相對(duì)混亂。其次是缺乏切實(shí)可行的長(zhǎng)效機(jī)制和管理辦法。目前，許多中小城市城市還沿襲小集鎮(zhèn)的管理模式，沒(méi)有利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)杠桿來(lái)調(diào)控車(chē)輛，大量的街頭停車(chē)泊位均屬于無(wú)償停放，制約了停車(chē)場(chǎng)建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。再次是市區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)標(biāo)志不清，指示功能缺乏，標(biāo)準(zhǔn)不一致，沒(méi)有停車(chē)誘導(dǎo)和停車(chē)信息，造成外來(lái)進(jìn)城車(chē)輛找不到收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，有的只好亂停亂占路邊的臨時(shí)停車(chē)泊位。

(五)交通參與者良莠不齊，人為因素造成停車(chē)難。目前相當(dāng)多的市民現(xiàn)代交通意識(shí)、法律意識(shí)薄弱，只享受通行權(quán)利，不愿承擔(dān)交通義務(wù)。許多人開(kāi)車(chē)外出辦事或購(gòu)物，明明附近有停車(chē)位，但為了自己少走幾步路，往往把車(chē)直接開(kāi)到商店或餐館門(mén)前停放。部分出租車(chē)、人力三輪車(chē)把個(gè)人的利益放在城市的整體利益之上，為搶生意，惡性競(jìng)爭(zhēng)、違法亂停屢禁不止；一些黨政單位司機(jī)特權(quán)思想嚴(yán)重，開(kāi)車(chē)、停車(chē)有恃無(wú)恐，想停哪就停那，加劇了市區(qū)的停車(chē)難。

三、解決停車(chē)難對(duì)策

停車(chē)難不僅僅是一個(gè)靜態(tài)交通供應(yīng)問(wèn)題，更是一個(gè)關(guān)乎城市形象、牽動(dòng)市民生活的大問(wèn)題。從可持續(xù)發(fā)展、落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)的高度，筆者認(rèn)為破解停車(chē)難，應(yīng)本著建管結(jié)合的原則，從加快停車(chē)設(shè)施建設(shè)、架建“多點(diǎn)誘導(dǎo)”體系、挖掘停車(chē)資源、凈化交通環(huán)境四個(gè)方面入手，實(shí)施四輪驅(qū)動(dòng)，才能從根本上解決停車(chē)難、難停車(chē)問(wèn)題。對(duì)策

一、堅(jiān)持協(xié)調(diào)發(fā)展，加快制定和實(shí)施城市停車(chē)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃，解決管而有據(jù)問(wèn)題。

其目的是，根據(jù)城市發(fā)展、車(chē)輛增長(zhǎng)，制定切實(shí)可行的城市交通發(fā)展思路與目標(biāo)任務(wù)。按照公安部和建設(shè)部制定的《停車(chē)場(chǎng)建設(shè)和管理暫行規(guī)定》，在制定城市總體規(guī)劃上組織編制公共停車(chē)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。其總體思路應(yīng)包含以下三個(gè)主綱：一要明確以發(fā)展大型建筑配建停車(chē)場(chǎng)為主，路外公共停車(chē)場(chǎng)為輔，路面臨時(shí)泊位為補(bǔ)充，形成布局合理，比例適當(dāng)，使用方便的停車(chē)設(shè)施和管理體系。二要按照鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)、促進(jìn)使用的原則，兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，提供貸款貼息等優(yōu)惠政策，積極吸引、鼓勵(lì)社會(huì)資本投資建設(shè)公共停車(chē)設(shè)施。三要支持多種經(jīng)營(yíng)方式開(kāi)展“咪表”停車(chē)收費(fèi)管理，實(shí)現(xiàn)“誰(shuí)投資、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)收益”，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年內(nèi)城區(qū)路內(nèi)停車(chē)泊位控制在總停車(chē)泊位的１５％以?xún)?nèi)，城市停車(chē)泊位與機(jī)動(dòng)車(chē)擁有比達(dá)到１.２：１至１.５：１的目標(biāo)。

對(duì)策

二、大力架建“多點(diǎn)誘導(dǎo)”體系，引導(dǎo)車(chē)輛均衡停放。

一要建立有償停車(chē)，發(fā)揮價(jià)格杠桿的誘導(dǎo)作用。在按照國(guó)家停車(chē)場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善停車(chē)場(chǎng)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，還應(yīng)全面取消無(wú)償停車(chē)做法，實(shí)施停車(chē)有償收費(fèi)，進(jìn)而通過(guò)分級(jí)收費(fèi)的價(jià)格杠桿引導(dǎo)車(chē)輛有序停放。參照大中城市的“區(qū)別收費(fèi)”做法，可在中小城市的城區(qū)范圍劃定幾個(gè)區(qū)間，按照交通密集度，在不同區(qū)域和不同時(shí)間段實(shí)行差額收費(fèi)，老城區(qū)范圍、高峰期時(shí)間段的停車(chē)收費(fèi)，實(shí)行半小時(shí)或一小時(shí)累進(jìn)制，停車(chē)時(shí)間越長(zhǎng)費(fèi)率越高；其他區(qū)域的停車(chē)收費(fèi)則明顯低于中心鬧市地段，以此誘導(dǎo)入城

市民乘車(chē)、騎車(chē)或步行進(jìn)城，或引導(dǎo)車(chē)輛在老城區(qū)之外的停車(chē)設(shè)施上泊車(chē)，減輕老城區(qū)停車(chē)壓力，整合停車(chē)資源。

二要建立集聚人流新區(qū)，發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)的誘導(dǎo)作用。中小城市的區(qū)域優(yōu)勢(shì)僅局限在老城區(qū)，使周邊的市民外出購(gòu)物都爭(zhēng)相往老城區(qū)擁擠，交通壓力顯而易見(jiàn)。如果在城市建設(shè)中，能夠突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)的誘導(dǎo)作用，在臨近老城區(qū)地帶開(kāi)辟政、商、娛、游一體的新城區(qū)，將會(huì)大大減輕老城區(qū)的交通壓力。

三要“做強(qiáng)”公共交通，發(fā)揮公交出行的誘導(dǎo)作用。無(wú)論從理論還是實(shí)際運(yùn)行看，社會(huì)車(chē)輛與公共交通是一種正負(fù)關(guān)系，此消則彼長(zhǎng)：公共交通弱則社會(huì)車(chē)輛多，反之也然。如果能夠立足“做強(qiáng)做大”公共交通的發(fā)展思路，乘坐公交十分方便的市民就會(huì)減弱購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)代步的欲望，停車(chē)難問(wèn)題也將得到很大緩解。從目前情況看，各地中小城市雖然開(kāi)辟有：市內(nèi)公交、城鄉(xiāng)公交、環(huán)線(xiàn)公交，但普遍存在公交班次不夠、乘客等車(chē)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題，遠(yuǎn)未達(dá)到吸引市民首選公交乘坐的程度，很有必要進(jìn)一步“做強(qiáng)做大”公共交通，完善高效快捷的、廉價(jià)方便的、省時(shí)省力的公交網(wǎng)絡(luò)，吸引市民乘坐公交，減少社會(huì)車(chē)輛發(fā)展，減少私家車(chē)出行密度。如此，可從一定程度上緩解停車(chē)難矛盾。

對(duì)策

三、挖掘停車(chē)資源，解決停車(chē)供需矛盾

其目的是，通過(guò)規(guī)范停車(chē)秩序，降低靜態(tài)交通對(duì)道路動(dòng)態(tài)交通造成的影響，有效緩解市區(qū)停車(chē)難問(wèn)題。重點(diǎn)是要爭(zhēng)取政府立項(xiàng)支持,形成部門(mén)共管合力。要對(duì)城區(qū)現(xiàn)有建筑的配建停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)查，對(duì)被挪用的配建停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行清理，恢復(fù)原有停車(chē)功能，對(duì)擅自改變配建停車(chē)場(chǎng)使用性質(zhì)的單位和個(gè)人，要堅(jiān)決依法處罰，拒不整改的，依照有關(guān)法律程序強(qiáng)制執(zhí)行；對(duì)停車(chē)場(chǎng)自身配建比例不足占用人行道停車(chē)的，必須進(jìn)行改建或增建；對(duì)于使用率較低的單位自有停車(chē)場(chǎng)，應(yīng)采取相應(yīng)措施促進(jìn)其對(duì)外開(kāi)放使用，提高停車(chē)泊位的利用率，盤(pán)活、用好現(xiàn)有停車(chē)資源。

對(duì)策四：通過(guò)科學(xué)管理，合理組織交通，凈化交通環(huán)境。

其目的是，在以上對(duì)策付諸實(shí)施尚需時(shí)日的情況下，可以通過(guò)嚴(yán)格的、科學(xué)的管

理，對(duì)交通流向和流量進(jìn)行重新組織，解決現(xiàn)有條件下的停車(chē)難問(wèn)題。

一是實(shí)行局部限行和定時(shí)單向，緩解中心區(qū)停車(chē)難。在停車(chē)難最突出的地段劃定一個(gè)限行區(qū)，禁止黃包車(chē)、殘疾車(chē)、小貨車(chē)進(jìn)入鬧市區(qū)域，并視情在交通高峰時(shí)期對(duì)進(jìn)入中心區(qū)的車(chē)輛開(kāi)展單向行駛管理，盡可能地?cái)U(kuò)大限行區(qū)域的通行空間。

二是加強(qiáng)公德教育，提高全民文明交通意識(shí)。要取得黨委、政府的大力支持，充分利用和組織電視、廣播、報(bào)紙等新聞媒體進(jìn)行廣泛宣傳報(bào)道，營(yíng)造氛圍，贏(yíng)得人心，爭(zhēng)取廣大市民及有關(guān)單位對(duì)交警工作的理解、支持、配合，向市民灌輸應(yīng)該承擔(dān)的交通義務(wù)，提高全民交通文明意識(shí)和守法意識(shí)，提高城區(qū)道路的通行能力和利用效率。

三是強(qiáng)化路面管理，加大處罰力度。有針對(duì)性地開(kāi)展公交車(chē)、出租車(chē)、人力三輪車(chē)、殘疾車(chē)等“亂源”車(chē)輛的整治，綜合利用各種手段加大執(zhí)法力度。對(duì)出租車(chē)違法掉頭、違停上下客，殘疾車(chē)、人力三輪車(chē)非法營(yíng)運(yùn)行為，以及其它車(chē)輛在城區(qū)范圍的亂停亂放行為，發(fā)現(xiàn)一輛查處一輛，該暫扣的暫扣，該拍照的拍照，需要輿論監(jiān)督的，堅(jiān)決給予電視公開(kāi)曝光，以此凈化道路空間，還路于交通，有效凈化城區(qū)道路交通環(huán)境。（作者：渭濱大隊(duì)付苗雨）

第四篇：關(guān)于中小城市發(fā)展公交的幾點(diǎn)思考.——1oc

關(guān)于中小城市發(fā)展公交的幾點(diǎn)思考

江西省上饒市公共交通公司張廣興

隨著世界人口的不斷增加，各國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程也在不斷加快，特別是發(fā)展中國(guó)家，城市化、城鎮(zhèn)化的建設(shè)步伐日新月異。我國(guó)也不例外，由于人口眾多，車(chē)輛保有量劇增，城市交通問(wèn)題尤為突山。目前快速發(fā)展和擴(kuò)張的中小城市，公共交通問(wèn)題的矛盾也在日益加深。

一、中小城市公交發(fā)展的戰(zhàn)略高度

城市公共交通是城市的重要基礎(chǔ)設(shè)施，是城市建設(shè)和管理的有機(jī)組成部分，具有先導(dǎo)性、公益性的社會(huì)職能，事關(guān)城市的可持續(xù)發(fā)展和人民群眾的切身利益，是城市人民政府提供公共服務(wù)的重要職責(zé)。我國(guó)人多地少，人均自然資源量少，這就決定了我國(guó)的城市化必須走集約式發(fā)展的道路，不可能像歐美國(guó)家的城市那樣走郊區(qū)化之路，更何況歐美國(guó)家目前也在對(duì)城市郊區(qū)化在資源有效集約利用的方方面面進(jìn)行著反思。因此我國(guó)城市化、城鎮(zhèn)化必然是人口高密度，居住方式集中，以最大限度地利用土地資源，減少對(duì)環(huán)境的破壞。我國(guó)的長(zhǎng)三角、珠三角、渤海灣地區(qū)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市人口增長(zhǎng)很快，一些中小城市在未來(lái)的十幾年中很可能發(fā)展成大城市，甚至是超大型城市。在這樣的城市化態(tài)勢(shì)下，為何確保交通順暢，是擺在我們面前的重大而現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。在中小城市膨脹式高度發(fā)展的背景下，交通問(wèn)題也面臨著越來(lái)越嚴(yán)峻的考驗(yàn)。由于私家車(chē)的迅猛發(fā)展，城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能與私家車(chē)保有量的增長(zhǎng)相適應(yīng)，中小城市的中心城區(qū)交通由于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)起點(diǎn)低，交通擁堵現(xiàn)象也和大城市一樣已越來(lái)越嚴(yán)重。去年初，溫家寶總理指出發(fā)展城市公共交通，是適合我國(guó)城市發(fā)展和城市交通發(fā)展的正確戰(zhàn)略選擇。概而言之，城市的道路資源是有限的，如何利用有限的道路資源，來(lái)實(shí)行大交通，必須抓住交通中人員流動(dòng)的矛盾的主要方面。機(jī)動(dòng)車(chē)化可能是不可避免的，但我們必須去變換我們的思維視角，考慮如何讓人流動(dòng)起來(lái)，而不是一味想著怎樣才能最好地讓車(chē)子動(dòng)起來(lái)。就是說(shuō)如何更好地讓市民出行，而出路只有一條，就是大力發(fā)展城市公共交通，實(shí)行“公交優(yōu)先”的戰(zhàn)略。中小城市相對(duì)大城市來(lái)說(shuō)，在公共交通方面發(fā)展的

1空間比較大，靈活性也比較大?！耙粡埌准埡卯?huà)最新最美的圖畫(huà)”。英、法、德、美等老牌發(fā)達(dá)國(guó)家的城市公共交通發(fā)展尚嫌不足，我們必須充分認(rèn)識(shí)到城市公共交通在城市現(xiàn)代化中的重要作用，認(rèn)識(shí)到做好這項(xiàng)工作的艱巨性和長(zhǎng)期性，真正從城市發(fā)展戰(zhàn)略高度，建立有利于城市可持續(xù)發(fā)展和提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的公共交通體系。

二、中小城市公交發(fā)展的現(xiàn)狀問(wèn)題

大城市公共交通的發(fā)展模式、管理模式、投融資模式，準(zhǔn)入程序都有一套完整的方式方法．在體制方面，20世紀(jì)90年代初，我國(guó)大中城市普遍存在資金緊缺，運(yùn)力嚴(yán)重短缺的情況，在政府財(cái)力有限城市發(fā)展又對(duì)公交不斷提出新的要求的情況下，不少城市對(duì)公交融資體制改革進(jìn)行了探索，形成了一個(gè)國(guó)有公交(政府投資)為經(jīng)營(yíng)主體，融入海內(nèi)外個(gè)私資金，控股公司對(duì)行業(yè)宏觀(guān)調(diào)控的多重局面。而我國(guó)的中小城市的公共交通情況更加五花八門(mén)，有的是國(guó)有企業(yè)“一統(tǒng)天下”，有的甚至帶有事業(yè)單位性質(zhì)，職員工資由財(cái)政撥款，有的是“公私混血”，有的是分片承擔(dān)，有的整體承包，發(fā)展到了21世紀(jì)初，由于中小城市的公共交通與鄉(xiāng)村交通水乳交融、密不可分，政府提出了一個(gè)城鄉(xiāng)公交一體化的概念。有的地方又借“國(guó)退民進(jìn)”之風(fēng)，大量引進(jìn)個(gè)私經(jīng)濟(jì)，對(duì)國(guó)有公交企業(yè)實(shí)行改制，例如我們?nèi)A中地區(qū)的蘭溪、上饒甚至合肥都有此現(xiàn)象。上饒市公交改制由于動(dòng)作緩慢，等待到2005年底國(guó)發(fā)辦[2005]46號(hào)《關(guān)于優(yōu)先發(fā)展城市公共交通意見(jiàn)的通知》的下發(fā)，私營(yíng)的“興榮城鄉(xiāng)公交公司”還沒(méi)有掛牌，更談不上經(jīng)政府行業(yè)主管部門(mén)的特種許可。于是，一場(chǎng)對(duì)公交線(xiàn)路的爭(zhēng)奪戰(zhàn)至今都還在炮火連天。而當(dāng)?shù)夭坏珱](méi)承認(rèn)政府又沒(méi)有果斷的處理措施。蘭溪公交的三起三落也是公交的公益性與贏(yíng)利性發(fā)生矛盾沖突的結(jié)果。合肥公交公司實(shí)行個(gè)體分線(xiàn)承包，出于利益最大化驅(qū)使，承包者作出駕駛員必須幾點(diǎn)幾分到某站的規(guī)定，駕駛員密度繃緊著每一根神經(jīng)，甚至憋著尿駕駛車(chē)輛，使得公交車(chē)在四個(gè)月中發(fā)生25起大事故，導(dǎo)致9位市民死亡，45位市民受傷。公交由于受基礎(chǔ)和公益性行業(yè)特點(diǎn)的影響，其體制投融資方面還存在一些需要深入研究的課題，主要表現(xiàn)在：受公益性行業(yè)性質(zhì)影響，如低票價(jià)，營(yíng)運(yùn)時(shí)間間隔的剛性，線(xiàn)路走向的剛性，造成行業(yè)總體投資回報(bào)率低，不少城市公交行業(yè)還有虧損現(xiàn)象。

我們江西的公交企業(yè)除南昌公交經(jīng)營(yíng)狀況稍好(不能說(shuō)絕對(duì)贏(yíng)利)，其余中小城市的公交由于實(shí)載率低、票價(jià)低、工資成本高、燃油價(jià)格上升、政府補(bǔ)貼不能全部到位等因素，全部都存在不同程度的虧損。在同一城市內(nèi)，企業(yè)間投資同報(bào)率也存在較大差異，部分企業(yè)效益長(zhǎng)期難于提高，加上政府補(bǔ)貼機(jī)制不健全，很難保證公益性投資的收益。公交行業(yè)公益性目標(biāo)比較明確，在很大程度上承擔(dān)社會(huì)義務(wù)，這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)單純追求贏(yíng)利目的有矛盾的地方。如果政府對(duì)完全私營(yíng)的公交企業(yè)經(jīng)營(yíng)式個(gè)體承包的公交企業(yè)控制不力式有惻隱之心，或者對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效益性目標(biāo)考慮不夠完善，沒(méi)有建立彌補(bǔ)企業(yè)公益性損失的配套性制度，忽視公益性企業(yè)帶來(lái)的損失，就會(huì)直接影響公交投資的效益，甚至造成災(zāi)難性的后果。以上所舉實(shí)例就是最好的驗(yàn)證。

另一方面，政府在90年代初期鼓勵(lì)社會(huì)參與公交投資的政策，造就了公交低水平粗放型發(fā)展，公交實(shí)體一哄而起，魚(yú)龍混雜，公交客運(yùn)的市場(chǎng)的分割比較嚴(yán)重。隨著中小城市的城市建設(shè)迅速發(fā)展，線(xiàn)路效益狀況差距逐步擴(kuò)大，在一定程度上阻止了企業(yè)間公平競(jìng)爭(zhēng)。另外，城市公共交通線(xiàn)路是一個(gè)動(dòng)態(tài)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，各條線(xiàn)路之間都可能由于城市的發(fā)展和擴(kuò)張而進(jìn)行調(diào)整，中小城市的中央?yún)^(qū)域的路段，實(shí)載率稍高，各線(xiàn)路在此重復(fù)行駛，各公交線(xiàn)路只有沾了中心區(qū)域的邊，才有生命力、生存力。中央?yún)^(qū)域路段復(fù)雜，高密度行駛，造成了不同經(jīng)營(yíng)企業(yè)之間惡性競(jìng)爭(zhēng)。為了避免一條線(xiàn)路經(jīng)營(yíng)權(quán)的重復(fù)交叉授予，造成混亂無(wú)序的狀態(tài)，一般中小城市公交企業(yè)不宜過(guò)多，最好是一家經(jīng)營(yíng)。從中央到地方，現(xiàn)行公交政策是國(guó)有企業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體，也就是說(shuō)，中小城市的公交最好由一家國(guó)有公司或者是國(guó)有性質(zhì)進(jìn)行了改制的企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)。此外，政府終將建立彌補(bǔ)企業(yè)的公益性損失的配套性制度。如果中小城市公交行業(yè)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)者是個(gè)私企業(yè)，那么這種彌補(bǔ)，很容易出現(xiàn)官商勾結(jié)，造成惡劣的社會(huì)影響。中央對(duì)公交的組建原則是“國(guó)有主導(dǎo)、多方參與、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、有序競(jìng)爭(zhēng)”，中小城市組建一家國(guó)有為主體，公私合營(yíng)，有現(xiàn)代企業(yè)制度的公交企業(yè)，也符合“多方參與"的原則。如果中小城市的人民政府在體制改革和公交投資中造成公交粗放型發(fā)展，形成多家經(jīng)營(yíng)的混亂局面，必須勇于承擔(dān)失誤的責(zé)任，補(bǔ)償受損的經(jīng)營(yíng)者，再慎重利用公交特種許可的權(quán)柄，將請(qǐng)來(lái)之神順利的送出去。

三、中小城市公交發(fā)展中的管理地位

科學(xué)發(fā)展觀(guān)的目的是要保持持續(xù)發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展的精髓就是要節(jié)約能源，建設(shè)生態(tài)，保護(hù)環(huán)境。也許中小城市在目前不乏道路資源，但能源的缺乏是全球性的，當(dāng)今世界能源已在悄悄地決定各國(guó)之間的政治關(guān)系，甚至影響國(guó)際政治走向。二十輛左右的的士、私家車(chē)在人中流動(dòng)上才能抵得上一輛公交車(chē)，前者耗油是后者的九到十倍，尾氣的污染比較大抵也是如此。如果中小城市都見(jiàn)不到青山綠水，藍(lán)天白云，將會(huì)失去競(jìng)爭(zhēng)力，失去競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)地位，很難在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。所以，優(yōu)先發(fā)展城市的公共交通，不僅能緩解城市的道路資源的緊張，也符合中小城市發(fā)展和交通發(fā)展的實(shí)際，是貫徹科學(xué)發(fā)展觀(guān)，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的必然要求，是加快中小城市城市化進(jìn)程，保障中小城市經(jīng)濟(jì)和夯實(shí)管理社會(huì)發(fā)展的重要舉措，是提高資源利用率，緩解交通擁堵，保持和改善中小城市優(yōu)越人居環(huán)境的重要手段。中小城市公交站點(diǎn)密度布臵比大型超大型城市的密度要大，前者約是后者的三分之二，道路交叉口紅綠燈的布臵也比大城市要密一些，大城市還在不斷的開(kāi)辟公交專(zhuān)用車(chē)道，并嚴(yán)禁其它車(chē)輛入內(nèi)行駛，而且還實(shí)行了路口優(yōu)先通過(guò)等提高公交車(chē)通行能力的措施。所以，目前中小城市的公交車(chē)行駛速度還不如大城市和超大城市的公交車(chē)的行駛速度和通過(guò)能力。有的中小城市公交車(chē)發(fā)班的間隔密度又缺乏剛性，所以在大多數(shù)中小城市，市民乘坐公交車(chē)仍然很不方便，市民選擇的士出行仍然大于選擇公交車(chē)出行的比例。中小城市發(fā)展公交的優(yōu)勢(shì)是道路資源豐富，特別是一些行政新區(qū)，道路通行能力有一定的前瞻性?？墒?，由于沒(méi)有加強(qiáng)交通管制，沒(méi)有重視提高公交車(chē)的通行能力，致使公交車(chē)在人群中，在非機(jī)動(dòng)車(chē)中，在機(jī)動(dòng)車(chē)中艱難地穿梭；在交叉路口、在紅綠燈前、在密集的公交站點(diǎn)前走走停停，大大降低了道路資源的利用率。從客觀(guān)條件上來(lái)說(shuō)，中小城市應(yīng)該是更容易發(fā)展公交事業(yè)，更容易提高公交車(chē)的通行能力。有的中小城市訴苦難以建立公交發(fā)展基金，訴苦政府的財(cái)政支持力度不大，其實(shí)，在很大程度上，中小城市發(fā)展公共交通不是缺乏資金，而是缺乏公共管理知識(shí)。

第五篇：房地產(chǎn)問(wèn)題

以下，本章把房地產(chǎn)最常見(jiàn)的問(wèn)題編成300個(gè)問(wèn)題進(jìn)行解答。讀者必須留意：一是隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) >標(biāo)準(zhǔn)等情況是會(huì)變化的；二是各地、各市對(duì)房地產(chǎn)所訂立的規(guī)章制度也有所不同。來(lái)源于 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載

一、土地用地問(wèn)題

1．什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。

2．什么是工業(yè)用地?答：是指獨(dú)立設(shè)置的工廠(chǎng)、車(chē)間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的場(chǎng)地、排渣(灰)場(chǎng)地等用地。

3．什么是倉(cāng)儲(chǔ)用地?答：是指國(guó)家、省(自治區(qū)、直轄市)及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào) >外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉(cāng)庫(kù)、油庫(kù)、材料堆場(chǎng)及其附屬設(shè)備等用地。

4．什么是商業(yè)服務(wù)業(yè) >服務(wù)業(yè)用地?答：是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對(duì)外經(jīng)營(yíng)的食堂、文印譽(yù)寫(xiě)社、報(bào)刊門(mén)市部、蔬菜購(gòu)銷(xiāo)轉(zhuǎn)運(yùn)站等用地。

5．什么是旅游業(yè)用地?答：是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、飯店、大廈、樂(lè)園、俱樂(lè)部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。

6．什么是金融保險(xiǎn)業(yè)用地答：是指銀行、儲(chǔ)蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險(xiǎn)公司等用地。

7．什么是市政公用設(shè)施用地?答：是指自來(lái)水廠(chǎng)、泵站、污水處理廠(chǎng)、變電(所)站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場(chǎng)、消防隊(duì)、郵電局(所)及各種管線(xiàn)工程專(zhuān)用地段等用地。

8．什么是綠化用地?答：是指公園、動(dòng)植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護(hù)林、水源保護(hù)林以及其他公共綠地等用地。

9．什么是公共建筑用地?答：是指文化、體育、娛樂(lè)、機(jī)關(guān)、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等用地。lO．什么是文、體、娛用地?答：是指文化館、博物館、圖書(shū)館、展覽館、紀(jì)念館、體育場(chǎng)館、俱樂(lè)部、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、文藝體育團(tuán)體等用地。．什么是機(jī)關(guān)、宣傳用地?答：是指行政及事業(yè)機(jī)關(guān)、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺(tái)、電視臺(tái)、出版社、報(bào)社、雜志社等用地。

12．什么是科研設(shè)計(jì)用地?答：是指如研究院(所)、設(shè)計(jì)院及其試驗(yàn)室、試驗(yàn)場(chǎng)等科研、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)用地。

13．什么是教育用地?答：是指大專(zhuān)院校、中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校、職業(yè)學(xué)校、干校、黨校，中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進(jìn)修院(校)、工讀學(xué)校等用地。

14．什么是醫(yī)衛(wèi)用地?答：是指醫(yī)院、門(mén)診部、保健院(站、所)療養(yǎng)院(所)、救護(hù)站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學(xué)化驗(yàn)、藥品檢驗(yàn)等用地。

15．什么是交通用地?答：是指鐵路、民用機(jī)場(chǎng)、港口碼頭及其他交通用地。

16．什么是鐵路用地?答：是指鐵路及場(chǎng)站、地鐵出入口等用地。

17．什么是民用機(jī)場(chǎng)用地?答：是指民用機(jī)場(chǎng)及其附屬設(shè)施用地。

18．什么是港口碼頭用地?答：是指專(zhuān)供客、貨運(yùn)船停靠的場(chǎng)所用地。

19．什么是其他交通用地?答：是指車(chē)場(chǎng)(站)、廣場(chǎng)、公路、街、巷、小區(qū)內(nèi)的道路等用地。

20．什么是居住小區(qū)總用地?答：是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用地的總和。21．什么是住宅總用地?答：指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和

22．什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地

23．什么是生地?答：生地是指可能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)?；顒?dòng)所利用，但尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地和荒地。

24．什么是飛地?答：又稱(chēng)插花地，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。

25．什么是土地開(kāi)發(fā)?答：是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。

26．什么是集體土地?答：是指農(nóng)村集體所有的土地。

27．什么是征用土地?答：指國(guó)家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。

28．什么是土地所有制?’答：現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制(即國(guó)家所有)

和勞動(dòng)群眾集體制(即集體所有)兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，即集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。地上建筑物既可以為國(guó)家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。29．什么是地籍、產(chǎn)籍?答：我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類(lèi)面積等內(nèi)容。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類(lèi)而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱(chēng)。

30．什么是土地使用權(quán)劃撥?答：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

31．什么是土地使用權(quán)出讓?答：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

32．什么是房地產(chǎn)業(yè)?答：是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

33．什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?答：是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

二、開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題

1．開(kāi)發(fā)建設(shè)有哪些程序?答：開(kāi)發(fā)建設(shè)有不同程序，具體為：①提出項(xiàng)目建議書(shū)(經(jīng)批準(zhǔn)為立項(xiàng))；②選定建設(shè)地點(diǎn)；③進(jìn)行可行性研究(經(jīng)批準(zhǔn)為決策)；④設(shè)計(jì)階段；⑤組織施工；⑥竣工驗(yàn)收；⑦交付使用。項(xiàng)目辦理建設(shè)用地的流程為：①申請(qǐng)定點(diǎn)，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；②申請(qǐng)用地，評(píng)估地價(jià)，簽《國(guó)有土地出讓合同》，辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》；③辦理征地、補(bǔ)償、拆遷手續(xù)，交付有關(guān)費(fèi)用；④交清地價(jià)，辦理地籍登記，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。項(xiàng)目設(shè)計(jì)及報(bào)建的程序?yàn)椋孩倏傄?guī)設(shè)計(jì)——總平面報(bào)審；②詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)——詳規(guī)報(bào)審(包括五圖一書(shū)：即總規(guī)圖、綠化圖、道路圖、豎向圖、管線(xiàn)平衡圖和設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū))；③建筑單體方案設(shè)計(jì)——建筑方案審查；④擴(kuò)初設(shè)計(jì)——初步設(shè)計(jì)審查；⑤報(bào)建施工圖設(shè)計(jì)——施工圖報(bào)建(通過(guò)專(zhuān)業(yè)報(bào)建意見(jiàn)——教育意見(jiàn)、市政意見(jiàn)、綠委意見(jiàn)后取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；⑥施工圖設(shè)計(jì)——施工圖審查，取得《建設(shè)工程施工許可證》。項(xiàng)目取得商品房預(yù)售證的流程及要求為：①項(xiàng)目所需的工程形象為：七層以下(含七層)的項(xiàng)目，已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上(不含七層)的項(xiàng)目，已經(jīng)完成2／3的結(jié)構(gòu)工程；②所需的證照：《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》、《國(guó)有土地使用證》、《建筑工程報(bào)建審核書(shū)》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。項(xiàng)目工程竣工的驗(yàn)收流程及要求為：①工程竣工驗(yàn)收備案：工程竣工驗(yàn)收備案必須要完成的驗(yàn)收項(xiàng)目有質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收、市政驗(yàn)收、燃?xì)怛?yàn)收；②綜合竣工驗(yàn)收備案：綜合竣工驗(yàn)收必須要完成的驗(yàn)收項(xiàng)目有竣工驗(yàn)收備案表、規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、永久供水證明、燃?xì)怛?yàn)收、電信驗(yàn)收、通郵申請(qǐng)表、公建配套項(xiàng)目竣工移交、化糞池驗(yàn)收、市政驗(yàn)收、環(huán)保檢測(cè)。項(xiàng)目交付使用的流程、標(biāo)準(zhǔn)及要求為：①商品房交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須向購(gòu)房業(yè)主出示一證三書(shū)——即綜合驗(yàn)收合格證，提供商品住宅交樓書(shū)(由建委監(jiān)制的)、商品住宅質(zhì)量保證書(shū)和商品住宅使用說(shuō)明書(shū)；②根據(jù)2000年1月30日施行的《建設(shè)工程管理?xiàng)l例》，商品住宅質(zhì)量保證書(shū)的最低保修期如下：地基和主體結(jié)構(gòu)——設(shè)計(jì)文件規(guī)定的合理使用年限；房屋防水——5年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏—5年；地面空鼓開(kāi)裂、天面飾面開(kāi)裂-2年；管道堵塞．2年；衛(wèi)生潔具——1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)一個(gè)月；③《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)》的組成包括如下幾個(gè)部分：封面；交樓書(shū)驗(yàn)收單位、建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位和建設(shè)單位質(zhì)量受理部門(mén)；住宅基本設(shè)置和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(按戶(hù)型填寫(xiě)，每個(gè)戶(hù)型單獨(dú)填寫(xiě)一張表)；住宅質(zhì)量保證書(shū)；住宅使用說(shuō)明書(shū)。

2．什么是房屋拆遷?答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動(dòng)中，因建設(shè)項(xiàng)目用地需要，對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為，它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。

3．什么是“五證”和“兩書(shū)”?答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售商品房，必須具備一定的條件，并且按照

有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書(shū)”是最為重要的條件。①《國(guó)有土地使用證》，是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地。前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。④《建設(shè)工程施工許可證》。⑤《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。⑥《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。⑦《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。5．什么是建筑施工場(chǎng)地必備的開(kāi)工條件?答：三通一平(通水、通電、通路、場(chǎng)地平整)或加上通氣、通汽構(gòu)成五通一平。6．什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。7．什么是工程進(jìn)度管理?答：工程進(jìn)度可分為主要形象進(jìn)度和銷(xiāo)售區(qū)域形象進(jìn)度。對(duì)進(jìn)度的劃分有利于建設(shè)工程及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的有效管理。①工程主要形象進(jìn)度為：基礎(chǔ)完成、預(yù)售形象進(jìn)度、封頂、外立面完成、工程竣工；②銷(xiāo)售區(qū)域形象進(jìn)度為：售樓部、樣板房、銷(xiāo)售通道。8．常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題有哪些?答：屋面漏水、廚房及衛(wèi)生間漏水、地下室漏水、窗框滲水；天花開(kāi)裂，墻體開(kāi)裂等。

三、房屋建筑問(wèn)題

1．什么是建筑?答：有三個(gè)含義：一是指建筑物或構(gòu)筑物；二是指建造活動(dòng)；三是指工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng)作。構(gòu)成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術(shù)、建筑形象，通稱(chēng)為建筑三要素。

2．什么是低層住宅?答：指一層至三星的住宅。一其特點(diǎn)是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊，結(jié)構(gòu)單一，平面組合靈活，既能適應(yīng)較大、標(biāo)準(zhǔn)較高的要求，又能適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)較低的居住情況。

3．什么是多層住宅?答：指四層至六層的住宅。多層住宅在我國(guó)目前新建或正在建造的城鎮(zhèn)住宅中占90％以上。它的優(yōu)點(diǎn)在于：它比低層住宅在占地上要節(jié)省，同時(shí)又比高層住宅建設(shè)工期短，一般開(kāi)工一年內(nèi)即可竣工；無(wú)需像高層住宅需要增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成熟，通常采用磚混結(jié)構(gòu)，建材可就地生產(chǎn)，可大量工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。因此，多層住宅造價(jià)較低，價(jià)格適中，易于被普通消費(fèi)者接受。

4．什么是中高層住宅?答：指七層至九層的住宅。其特點(diǎn)界乎于多層住宅和高層住宅之間，請(qǐng)參看上下兩個(gè)問(wèn)答。5．什么是高層住宅?答：指七屋叢士層叢土的住室。高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內(nèi)部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設(shè)有電梯作為垂直交通工具，為此國(guó)家還明確規(guī)定：12層及12層以上的高層住宅，每幢樓設(shè)置電梯不少于兩部。高層住宅的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)約土地，增加住房和居住人口。建造和使用高層住宅也有不足之處，如：投資大，高層建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層建筑，加上要配置電梯、高壓水泵，增加公共走道和門(mén)窗，一次性投入很大。另外，投入使用后還要為電梯、泵站修繕養(yǎng)護(hù)付出一筆經(jīng)常性費(fèi)用等等。

6．什么是塔式高層住宅?答：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

7．什么是單元式高層住宅?答：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。

8．什么是通廊式高層住宅?答：由共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅。

9．什么是超高層住宅?答：一般指100米以上高度的住宅。

10．什么是建筑密度?答：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

11．什么是容積率?答：在數(shù)值上等于所購(gòu)物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。—套積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在l萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0．4。

12．什么是綠化率?答：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之