第一篇：2013年物業(yè)管理課本復(fù)習(xí)：物業(yè)管理市場(chǎng)失靈與政府調(diào)節(jié)

2013年物業(yè)管理課本復(fù)習(xí)：物業(yè)管理市場(chǎng)失靈與政府調(diào)節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)失靈與政府調(diào)節(jié)

物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要在物業(yè)管理市場(chǎng)中通過(guò)交換來(lái)完成。從理論上講，這樣的市場(chǎng)交換應(yīng)該是以價(jià)值規(guī)律所要求的物業(yè)管理價(jià)格與其實(shí)際的價(jià)值相一致來(lái)進(jìn)行，即物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格要與其內(nèi)在的價(jià)值相符。

但是，在實(shí)際的市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中，由于物業(yè)管理服務(wù)的提供者和消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)商品的相關(guān)信息的掌握程度不同，即物業(yè)管理服務(wù)供需雙方信息不對(duì)稱，物業(yè)管理企業(yè)掌握的有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的信息（如成本等）要比業(yè)主多一些，這樣就很容易導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)出現(xiàn)無(wú)效率狀態(tài)。最直接的表現(xiàn)就是物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)價(jià)不符，至少在這方面很難取信于消費(fèi)者，這是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展中不和諧現(xiàn)象的根源之一。

由于物業(yè)管理市場(chǎng)中非對(duì)稱信息的存在，還會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)失靈。針對(duì)物業(yè)管理的特殊性，在解決由于非對(duì)稱信息所導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈問(wèn)題，通?？梢栽O(shè)置健全的激勵(lì)制度和監(jiān)督體系。同時(shí)，政府也要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)行為的指導(dǎo)與監(jiān)管力度，如建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)等。

此外，在物業(yè)管理過(guò)程中，也存在著外部性現(xiàn)象。同樣，物業(yè)管理的外部性也有正外部性和負(fù)外部性之分。良好的物業(yè)管理所帶來(lái)的優(yōu)美環(huán)境不僅惠及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，還給周圍的居民乃至整個(gè)區(qū)域帶來(lái)良好的環(huán)境效益和社會(huì)效益，這就是物業(yè)管理的正外部性。由于物業(yè)管理是市場(chǎng)行為，對(duì)于物業(yè)管理正外部性問(wèn)題，政府可以通過(guò)某種措施給予適當(dāng)?shù)募?lì)，以彌補(bǔ)目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的部分缺口。

由于物業(yè)管理不當(dāng)所帶來(lái)的臟、亂、差等影響環(huán)境問(wèn)題，它不僅對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人帶來(lái)不利，也會(huì)給相鄰區(qū)域，甚至整個(gè)社會(huì)帶來(lái)不好的影響，這就是物業(yè)管理的負(fù)外部性所產(chǎn)生的。對(duì)于物業(yè)管理所帶來(lái)的負(fù)外部性問(wèn)題，可以根據(jù)具體情況和性質(zhì)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段、行政手段等加以克服或弱化。

來(lái)源：環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師

環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師：http://edu.21cn.com/kcnet610/

第二篇：2013年物業(yè)管理課本復(fù)習(xí)：物業(yè)管理供給

2013年物業(yè)管理課本復(fù)習(xí)：物業(yè)管理供給

物業(yè)管理供給

物業(yè)管理供給是指在某一特定的時(shí)間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格水平下，物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)?；驍?shù)量。

（1）物業(yè)管理服務(wù)，滿足商品供給的一般規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè)管理規(guī)?；驍?shù)量的大小是和物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格同方向變化的。

（2）單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)受多種因素影響。如價(jià)格、成本、自身實(shí)力等。企業(yè)實(shí)力越強(qiáng)，控制成本能力的優(yōu)勢(shì)越突出，則越能體現(xiàn)出更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，也就越能夠提供規(guī)模越大、水平越高的物業(yè)管理服務(wù)。

（3）物業(yè)管理市場(chǎng)的總供給是由物業(yè)管理市場(chǎng)中所有單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理加總而成。物業(yè)管理市場(chǎng)的總供給規(guī)模和水平也決定著物業(yè)管理整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模和水平。從理論上及物業(yè)管理發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)看，物業(yè)管理服務(wù)的總供給規(guī)模和水平也是受制于物業(yè)管理服務(wù)總需求的規(guī)模和水平。

來(lái)源：環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師

環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師：http://edu.21cn.com/kcnet610/

第三篇：物業(yè)管理復(fù)習(xí)

物業(yè)管理

一填空題

1.按照物業(yè)的使用功能的不同，物業(yè)可以分為 居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)

2.按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式，物業(yè)管理的內(nèi)容可分為

常規(guī)性的公共服務(wù)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) 委托性的特約服務(wù)

3物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利的內(nèi)容主要包括：

有權(quán)采取完成委托任務(wù)所必須的行為 有權(quán)獲得勞動(dòng)報(bào)酬 有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體業(yè)主利益的行為

4建筑物區(qū)分所有權(quán)具有

復(fù)合性專有所有權(quán)的主導(dǎo)性一體性登記公示性權(quán)利主體身份的多重性5前期物業(yè)管理的權(quán)責(zé)主體分別為

業(yè)主開(kāi)發(fā)建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè)

6房屋的完損等級(jí)劃分為5類

完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險(xiǎn)房

7房屋的完好率即是完好房基本完好房的面積之和，占總物業(yè)面積的百分比。8物業(yè)園林綠化的管理工作主要有兩大類

明確園林綠化員工職責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)

9物業(yè)管理現(xiàn)代化包括

管理理念管理模式管理手段的現(xiàn)代化企業(yè)資質(zhì)：企業(yè)資質(zhì)，主要是為了界定、查驗(yàn)、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財(cái)力情況，包括企業(yè)的注冊(cè)資金、擁有的固定資產(chǎn)、職工人數(shù)、技術(shù)力量、經(jīng)營(yíng)規(guī)模以及經(jīng)營(yíng)水平等等，是企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志

二 選擇題（C）一旦完成，即由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)管理的全面起動(dòng)。

A 竣工驗(yàn)收B 綜合驗(yàn)收C 接管驗(yàn)收D 選聘物業(yè)管理企業(yè)

2．（B）在區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位。

A 共有所有權(quán)B 專有所有權(quán)C 物業(yè)使用權(quán)D 成員權(quán) 3 根據(jù)物業(yè)管理的要求，園林樹(shù)木養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，一般分為（A）級(jí)

A．三B．四C．五D．六配備完整的高層樓宇的消防系統(tǒng)，一般由（C）部分組成A．三B．五C．七D．九物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容包括（ACD）。

A．房地產(chǎn)咨詢B．房地產(chǎn)廣告

C．房地產(chǎn)估價(jià)D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)由（D）

A 業(yè)主代表組成B 由業(yè)主代表和行政主管部門(mén)人員組成C 業(yè)主委員會(huì)成員組成D 招標(biāo)人代表和物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家組成 7 下述（D）不符合編制招標(biāo)文件的原則。

A 公平性原則B 明確性原則C 合法性原則D 合理性原則 8 在影響服務(wù)質(zhì)量高低的各種因素中，可以直接控制的因素為（B）。

A．企業(yè)形象B．宣傳溝通

C．顧客口碑D．顧客需求加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的作用之一是（C）。

A 限制實(shí)力不足的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)

B 有利于政府掌握物業(yè)管理企業(yè)的情況

C 有利于規(guī)范我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序

D 有利于物業(yè)管理企業(yè)的分級(jí)收費(fèi)

10早期的物業(yè)管理產(chǎn)生于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，而現(xiàn)代的物業(yè)管理則產(chǎn)生于20世紀(jì)初的美國(guó)，中國(guó)的物業(yè)管理最早起源于20世紀(jì)50年代的香港。

三 簡(jiǎn)答題

1簡(jiǎn)述物業(yè)的含義。

“物業(yè)”一詞是由英語(yǔ)詞匯翻譯而來(lái)，在不同的國(guó)家和地區(qū)，含義各有不同。

(1)在香港，主要是指單元性房地產(chǎn)。香港李宗鍔所著的《香港房地產(chǎn)法》（商務(wù)印書(shū)館1988年版）一書(shū)中，明確表示：“物業(yè)是單元性地產(chǎn)。一住宅單元是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)又可分割為小物業(yè)?！?/p>

(2)在中國(guó)大陸，建設(shè)部房地產(chǎn)司曾在《簡(jiǎn)述物業(yè)管理》一文中，把物業(yè)定義為“已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類房屋可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫(xiě)字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場(chǎng)地、庭院、干道?！?/p>

(3)在一些地方性法規(guī)中，如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定為：“本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地?！薄渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》將居住物業(yè)界定為：“住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施?！薄督K省城市住宅物業(yè)區(qū)管理辦法》規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場(chǎng)地等。

2簡(jiǎn)述物業(yè)管理的基本內(nèi)容

（1）常規(guī)性的公共服務(wù)

（2）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)

（3）委托性的特約服務(wù)簡(jiǎn)述建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成。

（1）專有所有權(quán)。專有所有權(quán)又稱“專有權(quán)”或“特別所有權(quán)”，是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分予以自由使用，收益及處分的權(quán)利。關(guān)于專有所有權(quán)的性質(zhì)，我國(guó)內(nèi)地學(xué)者認(rèn)為，專有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)獨(dú)自專有使的建筑空間所擁有的所有權(quán)。

關(guān)于專有部分的要件關(guān)于專有部分，日本學(xué)說(shuō)稱之為“區(qū)分部分”，是指“為區(qū)分所有權(quán)標(biāo)的的建筑物部分”，并以“構(gòu)造上的獨(dú)立性”和“利用上的獨(dú)立性”兩方面加以共同判斷。

（2）共有所有權(quán)。共有所有權(quán)，或稱共用部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有，使用和收益的權(quán)利。

（3）成員權(quán)。成員權(quán)亦稱為構(gòu)成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分割的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。物業(yè)檔案資料管理的重要性如何？

物業(yè)檔案資料管理的重要性在于：

（1）物業(yè)檔案資料的管理是開(kāi)展物業(yè)管理的前提。物業(yè)是一個(gè)復(fù)雜的建筑物有機(jī)系統(tǒng)，要發(fā)揮其正常的功能，要根據(jù)物業(yè)的性能、設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)要求合理使用，常規(guī)保養(yǎng)、定期修繕、科學(xué)管理。物業(yè)資料的健全是管理實(shí)施的前提。

（2）健全有序的資料檔案是提高管理效率的重要條件。

（3）搞好資料檔案的管理，有利于提高管理水平，開(kāi)展評(píng)優(yōu)、創(chuàng)優(yōu)工作。簡(jiǎn)述出租房屋必須具備的條件。

出租房屋必須具備如下條件：

（1）經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)，并已向房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋。產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)不清，或產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)糾紛尚未處理完結(jié)的房屋不能出租；

（2）自管房單位和私房業(yè)主出租的必須是自住自用有余的房屋，私房業(yè)主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房；

（3）結(jié)構(gòu)安全，設(shè)備齊全，能夠正常使用的房屋。危險(xiǎn)房屋和違章建筑房屋不得出租；

（4）能夠確保在租賃期內(nèi)使用的房屋，即已被證明即將被拆遷的房屋不得出租。物業(yè)管理招標(biāo)，物業(yè)管理投標(biāo)

1．物業(yè)管理招標(biāo):是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位）在為物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂招標(biāo)文件，向社會(huì)公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程。

2．物業(yè)管理投標(biāo):是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請(qǐng)，參與投標(biāo)活動(dòng)的過(guò)程。

7簡(jiǎn)述物業(yè)出租與出售的區(qū)別。

物業(yè)出租與出售的區(qū)別

盡管物業(yè)出租和物業(yè)出售都是物業(yè)買賣的形式，但是兩者在經(jīng)營(yíng)中有明顯以下區(qū)別：

（1）物業(yè)租賃實(shí)際上是物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）或授權(quán)經(jīng)營(yíng)者將物業(yè)零星出售的一種形式，所不同的是，物業(yè)出售是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與讓渡，而物業(yè)出租讓渡的只是使用權(quán)。物業(yè)使用權(quán)從出租人手中讓渡到承租人手中，雙方就建立了一種租賃關(guān)系。而房屋出售卻不同，它是將房屋的使用權(quán)和所有權(quán)一次性一并賣斷。

（2）在收回房屋的投資和利息方面，物業(yè)的租賃是在房屋達(dá)到使用年限前，經(jīng)過(guò)多次交換實(shí)現(xiàn)，而物業(yè)的出售是通過(guò)一次交換，房屋即從實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)為貨幣形態(tài)。

（3）在流通過(guò)程與消費(fèi)過(guò)程的相互關(guān)系上，物業(yè)租賃的流通過(guò)程與消費(fèi)過(guò)程是互相交叉、同步轉(zhuǎn)變的，即一邊交換一邊使用。物業(yè)出售中兩者是分離的，它是在流通過(guò)程結(jié)束后才開(kāi)始的消費(fèi)過(guò)程。

8簡(jiǎn)述影響服務(wù)質(zhì)量的因素。

顧客對(duì)服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量的判斷取決于體驗(yàn)質(zhì)量與預(yù)期質(zhì)量的對(duì)比。在體驗(yàn)質(zhì)量既定的情況下，預(yù)期質(zhì)量將影響顧客對(duì)整體服務(wù)質(zhì)量的感知。預(yù)期質(zhì)量受下面的因素影響：

（1）企業(yè)形象。如果企業(yè)在顧客心目中享有較好的品牌形象，顧客則可能會(huì)原諒企業(yè)在推廣服務(wù)過(guò)程中的個(gè)別失誤。但是，如果這些失誤頻繁發(fā)生，則必然會(huì)破壞企業(yè)的形象。如果企業(yè)形象不佳．則企業(yè)任何細(xì)微的失誤都會(huì)給顧客造成很壞的印象。所以，我們常常把企業(yè)形象稱為顧客感知服務(wù)質(zhì)量的過(guò)濾器。

（2）宣傳溝通。認(rèn)知的東西是受信息的傳輸影響的。信息量越大，人們對(duì)其的認(rèn)識(shí)越全面，信息溝通的方式越新穎、越多樣，人們對(duì)其認(rèn)識(shí)就越深刻?，F(xiàn)實(shí)中我們每時(shí)每刻都在接受各種各樣、許許多多的服務(wù)，從而很容易產(chǎn)生“孰視無(wú)睹”，從而降低人們對(duì)服務(wù)質(zhì)量判斷的客觀性。因此，對(duì)服務(wù)對(duì)象必須進(jìn)行適時(shí)、適當(dāng)?shù)男麄?，建立更多有效的溝通方式?/p>

溝通通常要注重兩大方面：一是傾聽(tīng)顧客的意見(jiàn)（需要、建議、服務(wù)感受、投訴等）；二是向顧客通報(bào)（如介紹服務(wù)、解釋服務(wù)、回答咨詢等）市場(chǎng)溝通包括廣告、公共關(guān)系、促銷活動(dòng)等，它們是直接為企業(yè)所控制

（3）顧客口碑?？诒欠?wù)業(yè)重要的傳播媒介，它發(fā)揮的是“顧客告訴顧客”的作用。由于許多中、小型服務(wù)企業(yè)是地區(qū)性的，甚至是街區(qū)性的，它們的顧客群比較固定，不適合做大規(guī)模的廣告宣傳．因此“口碑”就顯得特別重要。來(lái)自親朋好友的良好口碑會(huì)提高顧客對(duì)服務(wù)產(chǎn)品的感知質(zhì)量。

（4）顧客需求。顧客的不同需求對(duì)顧客預(yù)期質(zhì)量影響很大。同樣是搭乘飛機(jī)的旅客，有些人只希望平安迅速地到達(dá)目的地，有些人會(huì)對(duì)航空公司的服務(wù)人員提出許多要求，如禮貌、熱情、盡量提供更多的信息等。顧客在需求方面的差異無(wú)疑會(huì)影響他們對(duì)服務(wù)質(zhì)量的預(yù)期，從而影響他們對(duì)服務(wù)質(zhì)量的感知。

在上述四種因素中，服務(wù)的溝通是企業(yè)可以直接控制的，企業(yè)形象和顧客口碑只能間接地被企業(yè)控制，而顧客需求千變?nèi)f化完全屬于不可控制的因素。

9前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理：就是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效之前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)施的管理活動(dòng)。

四 論述題

1．試述物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)文化的關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)文化的關(guān)系可從兩個(gè)方面來(lái)理解：

（1）社區(qū)文化影響物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展

社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和滿足社區(qū)成員文化需求的重要手段。同時(shí)，社區(qū)文化是實(shí)施物業(yè)管理的潤(rùn)滑劑。社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系。社區(qū)文化是一種手段，通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展，應(yīng)該使物業(yè)管理水平更高、效果更好。因此，社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理有所聯(lián)系，管理應(yīng)該有文化內(nèi)涵，而文化內(nèi)涵又可以反向推動(dòng)管理水平躍升。

社區(qū)文化對(duì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的作用有如下五個(gè)方面的作用。一是有助于物業(yè)管理企業(yè)鍛造品牌與核心競(jìng)爭(zhēng)力。二是有利于培養(yǎng)業(yè)主忠誠(chéng)度，三是有利于提高市場(chǎng)美譽(yù)度，四是有利于以在小區(qū)中架起社區(qū)文明的“橋梁”。五是有利于社區(qū)意識(shí)和共同的社區(qū)價(jià)值觀的形成，促進(jìn)小區(qū)人際關(guān)系的融洽和小區(qū)社會(huì)的和諧。

（2）物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)的主要推動(dòng)者。首先，建設(shè)有特色的物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化，已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)志之

一、好為物業(yè)管理企業(yè)所重視。其次，物業(yè)管理小區(qū)文化的社區(qū)文化的形成，需要物業(yè)管理公司大量的資源投入。再次，物業(yè)管理公司是物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)直接組織管理者，主導(dǎo)著小區(qū)文化建設(shè)過(guò)程、內(nèi)容和方式。

2物業(yè)管理公司向業(yè)主交樓是與業(yè)主接觸的第一個(gè)重要工作環(huán)節(jié)，公司在安排工作時(shí)關(guān)健要注意哪些問(wèn)題？

交樓工作是前期管理的一項(xiàng)重要的工作，是與業(yè)主第一次接觸的關(guān)健環(huán)節(jié)，關(guān)系到物業(yè)管理工作能否被業(yè)主接受。給業(yè)主一個(gè)好的“第一印象”，交樓工作必須做好策劃。

（1）文件的準(zhǔn)備：

交樓過(guò)程需要準(zhǔn)備的文件較多，大致分為三類：

第一類為知會(huì)式文件，包括收樓通知、收樓手續(xù)、收樓須知、繳款通知書(shū)等

第二類為法律式文件，包括驗(yàn)樓情況明細(xì)表、樓宇交接書(shū)、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)》、交費(fèi)委托書(shū)、涉及產(chǎn)權(quán)權(quán)益的等文件，這些必須與建設(shè)單位做好協(xié)調(diào)，第三類為使用指南：包括住戶手冊(cè)、裝修規(guī)定等

（2）形象的設(shè)計(jì)、環(huán)境的營(yíng)造

業(yè)主收樓是投資者及其家庭的一件大事。一般來(lái)講，購(gòu)房置業(yè)對(duì)于一個(gè)家庭可能只是一、二次巨額投資機(jī)會(huì)，在購(gòu)買前經(jīng)過(guò)了反復(fù)的比較、衡量，收樓時(shí)更是細(xì)致、挑剔，對(duì)商品高質(zhì)量的要求近符苛刻，對(duì)于感觀、環(huán)境、服務(wù)等精神需求更是無(wú)止境的。交樓前夕，是物業(yè)管理工作最艱苦的時(shí)期，“清潔開(kāi)荒”、環(huán)境美化均需求投入人力、物力。

（3）交樓的組織準(zhǔn)備。

交樓過(guò)程還需要做好時(shí)間的安排和人員的組織準(zhǔn)備

（4）交樓應(yīng)注意的問(wèn)題

首先，交樓時(shí)應(yīng)讓業(yè)主清楚物業(yè)各部分或設(shè)施的保質(zhì)期限和具體范圍，以確保業(yè)主應(yīng)得的權(quán)益.其次，交樓時(shí)管理人員應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，根據(jù)售房合同，業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，以保證購(gòu)置房屋的質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)派員陪同業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行檢查驗(yàn)收，回答業(yè)主提出的問(wèn)題。如當(dāng)場(chǎng)不能解答的話，必須記錄下來(lái)，待征詢后明確答復(fù)。如果確系物業(yè)管理公司在竣工驗(yàn)收時(shí)的遺漏或疏忽的質(zhì)量問(wèn)題，要及時(shí)通知施工單位或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位限期整修、解決。

第四篇：政府如何解決市場(chǎng)失靈

政府如何解決市場(chǎng)失靈

摘要：市場(chǎng)不是萬(wàn)能，存在固有的弱點(diǎn)，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)無(wú)法有效率地分配商品和勞務(wù)的情況時(shí)，我們就稱之為市場(chǎng)失靈。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，亞當(dāng)斯密的經(jīng)濟(jì)自由主義已經(jīng)不適合社會(huì)的需要，尤其是經(jīng)濟(jì)危機(jī)頻發(fā)，所以更不能放任自流，從而就需要政府的調(diào)控，需要政府來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。尤其是，我國(guó)實(shí)行具有中國(guó)特色的社會(huì)主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就更需要政府來(lái)通過(guò)一系列的手段，來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。

政府彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，概括來(lái)說(shuō)，就是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，行政手段，法律手段來(lái)調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)，由稱為政府的宏觀調(diào)控。政府根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r以及存在的問(wèn)題，來(lái)決定采取哪一種手段抑或采取綜合手段。然而，政府在運(yùn)用這些手段時(shí)，除了政府失靈外，這些手段本身也存在著一些問(wèn)題和弊端，有時(shí)也可能會(huì)擾亂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

關(guān)鍵字：市場(chǎng)失靈，宏觀調(diào)控

經(jīng)濟(jì)手段

法律手段

行政手段

弊端

經(jīng)濟(jì)手段是政府在自覺(jué)依據(jù)和運(yùn)用價(jià)值規(guī)律的基礎(chǔ)上借助于經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。經(jīng)濟(jì)杠桿是對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的價(jià)值形式和價(jià)值工具，主要包括價(jià)格、稅收、信貸、工資等。也是國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)政策和計(jì)劃，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整來(lái)影響和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施。財(cái)政政策和貨幣政策是國(guó)家在宏觀調(diào)控中最常用的經(jīng)濟(jì)手段。國(guó)家還可以通過(guò)制定和實(shí)施經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃等。對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者進(jìn)行引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)手段作為政府宏觀調(diào)控的手段，是政府最經(jīng)常使用的彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈的手段。隨著中國(guó)的改革開(kāi)放，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給中國(guó)帶來(lái)了巨大的進(jìn)步，但是由于市場(chǎng)失靈，也給中國(guó)中國(guó)的社會(huì)帶來(lái)了很多的問(wèn)題。比如貧富差距越來(lái)越大，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，甚至高的離譜，充斥泡沫，又如人們逐漸富有，私家車越來(lái)越多而造成的大氣污染，直到最近的大范圍的霧霾，都是市場(chǎng)失靈的表現(xiàn)。面對(duì)市場(chǎng)失靈的種種表現(xiàn)，政府通過(guò)調(diào)節(jié)個(gè)稅起征點(diǎn)來(lái)減小貧富差距，通過(guò)征收二套房產(chǎn)稅來(lái)抑制炒房需求，通過(guò)征收車輛購(gòu)置稅來(lái)抑制車輛的需求，彌補(bǔ)私家車通行造成的負(fù)外部性。這些都是政府通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈的表現(xiàn)。

然而，經(jīng)濟(jì)手段往往是政府最常用的手段，通常也是效果最明顯的，但是經(jīng)濟(jì)手段也存在很多的缺陷和弊端。因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)是非常復(fù)雜的，很多時(shí)候可能會(huì)出現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的誤判，又或者當(dāng)經(jīng)濟(jì)手段起作用的時(shí)候，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了變化等等的問(wèn)題。所以政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段的時(shí)候要準(zhǔn)確的判斷宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，充分考慮經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生作用的時(shí)間，同時(shí)更要征求廣泛的意見(jiàn)。

法律手段在很多時(shí)候是和經(jīng)濟(jì)手段同時(shí)運(yùn)用發(fā)生作用。比如當(dāng)政府運(yùn)用稅收的杠桿的作用調(diào)節(jié)個(gè)稅起征點(diǎn)的同時(shí)，需要通過(guò)立法的形式來(lái)確定和保證政策的嚴(yán)明性。

法律手段是指國(guó)家依靠法律的強(qiáng)制力量來(lái)規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，保障經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)的手段。法律手段是國(guó)家通過(guò)立法和司法，調(diào)節(jié)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。運(yùn)用法律手段進(jìn)行宏觀調(diào)控的作用在于，把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體行為、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，國(guó)家對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控等納入法制軌道，依法調(diào)控，增強(qiáng)宏觀調(diào)控行為的合法性和權(quán)威性。為了進(jìn)一步提高宏觀調(diào)控政策的約束力，對(duì)需要長(zhǎng)時(shí)間堅(jiān)持的政策也應(yīng)將其納入法制軌道，使重要政策轉(zhuǎn)變?yōu)榉?，以加大?zhí)行的力度。法律手段的基本內(nèi)容包括市場(chǎng)主體法律制度、市場(chǎng)行為法律制度、宏觀經(jīng)濟(jì)管理法律制度、社會(huì)保障法律制度、行政法律制度等。

而面對(duì)市場(chǎng)失靈，法律手段通常都是迅速而有效。比如通過(guò)修改稅法來(lái)調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)，解決宏觀經(jīng)濟(jì)中存在的貧富差距，發(fā)展不平衡的問(wèn)題。又如在通過(guò)《刑法》、《民法》、《經(jīng)濟(jì)法》、《食品安全法》等一系列法律，來(lái)規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，彌補(bǔ)因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而造成的市場(chǎng)失靈，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，也為其提供法律保障。

同樣，通過(guò)法律手段來(lái)調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)，也存在著很多弊端。比如可能會(huì)過(guò)多的干預(yù)市場(chǎng)的發(fā)展，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的固化，失去靈活性，甚至市場(chǎng)混亂。所以，政府在運(yùn)用市場(chǎng)手段彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)，應(yīng)該本著高度的謹(jǐn)慎性原則，充分掌握了解市場(chǎng)運(yùn)行的情況，征求多方的意見(jiàn)，方可做出法律性的決定。

相對(duì)于經(jīng)濟(jì)手段和法律手段，行政手段是日常生活中最為常見(jiàn)的調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)手段。

行政手段，是國(guó)家通過(guò)行政機(jī)構(gòu)，采取帶強(qiáng)制性的行政命令、指示、規(guī)定等措施，來(lái)調(diào)節(jié)和管理經(jīng)濟(jì)的手段。行政手段在現(xiàn)實(shí)生活中還是很常見(jiàn)的，比如工商局的檢查，稅務(wù)的查稅，政府的命令等等。行政手段具有權(quán)威性、強(qiáng)制性。垂直性、具體性、非經(jīng)濟(jì)利益性、封閉性等特點(diǎn)。

行政指令方法具有一定長(zhǎng)處，不能忽視。一能維持行政管理系統(tǒng)的集中統(tǒng)一，便于充分發(fā)揮行政組織的管理功能。二是具有一定彈性，能比較靈活地處理各種特殊問(wèn)題。三有利于政府直接領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)和控制關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大事業(yè)的發(fā)展。

行政手段的運(yùn)用在日常生活中可隨處可見(jiàn)，比如為解決大氣污染問(wèn)題，實(shí)行單雙號(hào)限行，為解決教育資源分配不公平，取消重點(diǎn)學(xué)校制度，為解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，限制購(gòu)買第二套房的措施，等等。

同樣，行政手段的運(yùn)用也會(huì)有很多局限，一是不利于發(fā)揮下級(jí)的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性。不適當(dāng)?shù)貑渭冞\(yùn)用它，就會(huì)形成權(quán)力過(guò)分集中于上級(jí)、下級(jí)有職無(wú)權(quán)，養(yǎng)成對(duì)上級(jí)的依賴性，執(zhí)行上級(jí)指示的被動(dòng)習(xí)慣和消極意識(shí)。二是信息傳遞遲緩，失真率記。如果發(fā)訊者的權(quán)威小，則信息傳遞緩慢，接受率低；尤其在機(jī)構(gòu)龐大、層次繁多的情況下，則必然信息傳遞拖延、失真。因此，對(duì)于行政指令方法，不能單純依靠，而應(yīng)與法律、經(jīng)濟(jì)、思想教育諸法有機(jī)配合使用；特別須從實(shí)際出發(fā)，按客觀規(guī)律辦事，正確命令指示，防止主觀主義、瞎指揮和簡(jiǎn)單強(qiáng)迫命令。

總之，政府彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，需要根據(jù)客觀規(guī)律，實(shí)事求是，在保證市場(chǎng)的基礎(chǔ)作用的同時(shí)，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，法律手段，行政手段，解決市場(chǎng)失靈的問(wèn)題，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

第五篇：政府如何解決市場(chǎng)失靈

政府如何解決競(jìng)爭(zhēng)失靈

我們知道只要有市場(chǎng)就有競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)失靈也會(huì)連帶著市場(chǎng)失靈。市場(chǎng)失靈包含兩種意思，一是指市場(chǎng)無(wú)法有效率地分配商品和勞務(wù)的情況，這種情況通常用于無(wú)效率狀況特別重大時(shí)，或非市場(chǎng)機(jī)構(gòu)較有效率且創(chuàng)造財(cái)富的能力較私人選擇為佳時(shí)。二是常被用于描述市場(chǎng)力量無(wú)法滿足公共利益的狀況。

市場(chǎng)失靈的型態(tài) ：不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 獨(dú)占 獨(dú)買 寡占 卡特爾 買方寡占 獨(dú)占性競(jìng)爭(zhēng) 差別取價(jià)（差別定價(jià)）價(jià)格吸脂策略。

造成市場(chǎng)失靈的二個(gè)主要原因?yàn)椋撼杀净蚶麧?rùn)價(jià)格的傳達(dá)不適切，進(jìn)而影響個(gè)體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)決策機(jī)制；次佳的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)然還有其他原因，如：收入與財(cái)富分配不公外部負(fù)效應(yīng)問(wèn)題競(jìng)爭(zhēng)失敗和市場(chǎng)壟斷的形成失業(yè)問(wèn)題區(qū)域經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)問(wèn)題公共產(chǎn)品供給不足等等。

如果市場(chǎng)失靈達(dá)到一定程度市場(chǎng)的正常作用就會(huì)喪失，市場(chǎng)配置資源的功能也就失靈了。此時(shí)市場(chǎng)一般不能完全自行解決問(wèn)題，為了保證市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，政府需要制定一些政策來(lái)約束在這種情況下的欺詐行為。在宏觀調(diào)控時(shí)要把握兩個(gè)原則：一是政府盡量不參與資源配置；二是一旦參與要以市場(chǎng)的手段來(lái)進(jìn)行。針對(duì)市場(chǎng)失靈的表現(xiàn)，作為經(jīng)濟(jì)主體的各級(jí)政府，發(fā)揮應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)職能解決市場(chǎng)失靈問(wèn)題，可以采取如下對(duì)策：

首先，政府要做好提供公共物品的工作，搞好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以保證整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有良好的“硬件條件”。同時(shí)，政府還要承擔(dān)起那些投資規(guī)模大、資金回收期長(zhǎng)而又是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起重大影響作用的項(xiàng)目，這樣，既解決了市場(chǎng)不能提供公共物品的有效供給問(wèn)題，保證了國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行；同時(shí)，政府投資在過(guò)程中還可以解決相當(dāng)一部分下崗工人的再就業(yè)問(wèn)題，也可以帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資和生產(chǎn)，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的繁榮。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的壟斷問(wèn)題和其他不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，政府要站在仲裁者的立場(chǎng)，通過(guò)建立健全各項(xiàng)法律法規(guī)并嚴(yán)格執(zhí)法加以解決。

第二，政府要建立良好的政治、經(jīng)濟(jì)、法律等制度和具體的運(yùn)行體制，制定各級(jí)各類中長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃，降低交易成本，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的“軟件條件”。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，當(dāng)務(wù)之急是完善財(cái)產(chǎn)制度和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度。要加強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃的制定和研究，提出發(fā)展的重大戰(zhàn)略、基本任務(wù)和產(chǎn)業(yè)政策促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)全面發(fā)展。

第三，政府還需要利用利率、國(guó)債、匯率、稅收、預(yù)算等經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段來(lái)“熨平”經(jīng)濟(jì)周期，使經(jīng)濟(jì)導(dǎo)入持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。制定財(cái)政政策和貨幣政策要以國(guó)家的宏觀目標(biāo)和總體要求為主要依據(jù)，發(fā)揮財(cái)政政策的功能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)收入；發(fā)揮貨幣政策的作用，保持幣值穩(wěn)定、貨幣供求總量的平衡。

第四，政府要通過(guò)收入政策、稅收政策和其他相關(guān)政策，努力縮小地區(qū)之間的差異，城鄉(xiāng)之間的差距，居民收入水平的差距。使各個(gè)地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，在收入分配方面，政府要進(jìn)行效率與公平兼顧的導(dǎo)向，通過(guò)政策的傾斜，對(duì)不同地區(qū)和社會(huì)成員之間進(jìn)行公平與否的評(píng)價(jià)和調(diào)整。通過(guò)轉(zhuǎn)移支付、完善稅收制度、建立健全社會(huì)保障制度以扶持弱勢(shì)群體，調(diào)節(jié)公眾的心理平衡，達(dá)到維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的目的。