關(guān)于我市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的成因及解決思路

不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，廣義上可理解為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，已建成并投入使用的不動產(chǎn)，存在既沒有定性為違章建筑或依法處理，又沒有合法建設(shè)審批手續(xù)，權(quán)利人無法申請不動產(chǎn)登記的問題;狹義上則可理解為房產(chǎn)證和土地證兩證合一過程中出現(xiàn)的各種無法正常統(tǒng)一登記的問題。

為提高不動產(chǎn)登記質(zhì)量和效率，維護(hù)群眾合法權(quán)益，化解社會矛盾，優(yōu)化營商環(huán)境，更好妥善處理房屋和土地分散登記歷史遺留問題，進(jìn)一步推進(jìn)全市不動產(chǎn)登記改革高質(zhì)量發(fā)展，本人就不動產(chǎn)登記歷史遺留問題開展了調(diào)研分析，現(xiàn)將調(diào)研情況匯報(bào)如下：

一、我市產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證基本情況

我市主城區(qū)現(xiàn)有房屋11.7萬棟，已登記產(chǎn)權(quán)8.1萬棟，登記面積9430萬平方米。

實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，產(chǎn)權(quán)登記分別由國土部門辦理土地產(chǎn)權(quán)，房管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)。共辦理土地產(chǎn)權(quán)10.2萬本、房屋所有權(quán)證50.17萬本。2016年8月全市實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，產(chǎn)權(quán)登記由分散登記變?yōu)榻y(tǒng)一登記，全市累計(jì)共發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書12.3萬本、證明13.6萬份。

二、歷史遺留問題形成原因分析

歷史遺留問題涉及范圍廣闊，且有著復(fù)雜的形成原因，其中主要包括政府因素主導(dǎo)、政策法規(guī)執(zhí)行不到位、建設(shè)單位未履行職責(zé)、權(quán)利人意識淡薄等四個方面。

政府因素主導(dǎo)。政府為了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，在招商引資、舊城區(qū)改造等方面出臺一些特殊政策，如對一些稅費(fèi)進(jìn)行不同程度減免，在審批手續(xù)上進(jìn)行流程簡化等，都是歷史遺留問題的形成重要原因。例如允許“先上車后買票”，導(dǎo)致樓盤存在手續(xù)不完善、欠繳稅費(fèi)等問題，這也是很多地方產(chǎn)生歷史遺留問題最重要的原因。

政策法規(guī)執(zhí)行不到位。1982年后，有關(guān)房屋和土地開發(fā)建設(shè)及登記方面相關(guān)法律法規(guī)才相繼出臺。后續(xù)，又多次經(jīng)過修正和完善。由于此前法律法規(guī)政策缺失，加上后續(xù)經(jīng)過了一個完善規(guī)范的過程，在對政策理解和執(zhí)行力不同的情況下，職能部門管理不到位、宣傳不夠，導(dǎo)致一些不動產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在審批監(jiān)管不到位的情況下出售并使用，成為歷史遺留問題的另一重要成因。

建設(shè)單位未履行職責(zé)。開發(fā)建設(shè)單位未按程序辦理相關(guān)審批手續(xù)，項(xiàng)目不申請竣工驗(yàn)收，未辦理不動產(chǎn)首次登記，建設(shè)項(xiàng)目未竣工之前企業(yè)被注銷或開發(fā)商已走、死、逃、亡等，也是產(chǎn)生不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的重要原因之一。

權(quán)利人意識淡薄。不同歷史時(shí)期，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人對各項(xiàng)法律法規(guī)制度了解程度和維權(quán)意識不盡相同，特別是很多權(quán)利人只注重房屋所有權(quán)登記，忽視土地使用權(quán)登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，因無法提供合法土地權(quán)屬信息，以至無法辦理不動產(chǎn)登記。

通過實(shí)地調(diào)查、信訪統(tǒng)計(jì)、登記機(jī)構(gòu)反饋、網(wǎng)絡(luò)輿情反映等多種方式綜合統(tǒng)計(jì)，目前全市共收集存在不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，矛盾突出的樓盤項(xiàng)目就有30個（見附件）。通過對這30個問題樓盤項(xiàng)目存在問題的成因分析，主要存在以下10種原因。

１、用地手續(xù)不全;

２、欠繳稅費(fèi);

３、擅自改變土地用途；

４、沒有規(guī)劃手續(xù)或規(guī)違反審批內(nèi)容;

５、沒有辦理竣工驗(yàn)收；

６、開發(fā)企業(yè)被注銷或開發(fā)商已走、死、逃、亡，開發(fā)主體消失;

７、因原來房產(chǎn)、土地分別登記，導(dǎo)致信息不一致;

８、項(xiàng)目跨宗地建設(shè)或界址不清;

９、政府安置房、棚改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房都成立了很多的辦公室，各自政策不一樣導(dǎo)致相關(guān)手續(xù)不完善;

１０、開發(fā)商的土地使用權(quán)被抵押或被司法查封等。

在30個樓盤項(xiàng)目中，沒有辦理竣工驗(yàn)收的有東方嘉園等21個，欠繳稅費(fèi)的有凱旋城等11個，開發(fā)企業(yè)跑、走、躲或開發(fā)主體消失的有香緹半島等4個，同時(shí)涉及多種情況未能辦證的有文化小區(qū)等15個。

三、我市解決歷史遺留問題所做的主要工作

１、2017年10月，市政府成立了由市長任組長的市房地產(chǎn)登記遺留問題協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，各市直職能部門、各區(qū)政府相應(yīng)成立了專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記遺留問題處理工作。

２、2017年，為解決“有房證無地證、出讓金標(biāo)準(zhǔn)不一”等遺留問題，市政府出臺《關(guān)于妥善處理當(dāng)前不動產(chǎn)登記中有關(guān)問題的通知》（政辦法[2017]29號）文件。

３、2019年4月將住建的交易、信息、測繪劃入市不動產(chǎn)中心，進(jìn)一步整合交易登記職能職責(zé)，加速了推進(jìn)房地產(chǎn)登記遺留問題處理效率。

4、2017年至今年，市房地產(chǎn)登記遺留問題協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，對2013年前形成的各類遺留問題逐個研究處理，先后出臺會議紀(jì)要9個，幫助解決了　　　東城雅苑等13個群眾反映強(qiáng)烈的項(xiàng)目登記辦證問題。

５、2019年8月，進(jìn)一步加強(qiáng)了遺留問題項(xiàng)目處理排查，重新核理增加遺留問題項(xiàng)目14個，共計(jì)30個樓盤項(xiàng)目列入歷史遺留問題清單，力爭在2020年年底之前逐步解決。

四、下步解決思路

１、加強(qiáng)組織保障，建立歷史遺留問題處理機(jī)制。政府要高度重視歷史遺留問題處理，應(yīng)建立專門的工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，做好組織保障;同時(shí)，成立由多部門組成的政策研究小組，為歷史遺留問題處理提供法律和政策方面的支撐。

２、科學(xué)合理認(rèn)證，正確界定歷史遺留問題范圍。對是否屬于歷史遺留問題進(jìn)行科學(xué)合理認(rèn)證，一定要嚴(yán)格區(qū)分其與違法用地、違章建筑的區(qū)別。同時(shí)，摸清歷史遺留問題產(chǎn)生的根源，調(diào)查清楚不動產(chǎn)權(quán)籍信息，分析產(chǎn)生問題的歷史背景，不同時(shí)期產(chǎn)生的問題區(qū)別對待解決，劃清歷史遺留問題的界定范圍。

3、對違法用地、違章建筑盡快啟動司法程序，能夠依法追繳稅費(fèi)的，依法追繳，能夠補(bǔ)辦審批手續(xù)的，依法補(bǔ)辦。由于開發(fā)商自身原因或政府職能部門監(jiān)管原因造成項(xiàng)目手續(xù)不完善的，其中能夠依法處理的，必須依法處理后辦理登記。確因追繳主體缺失或其他原因無法追繳的，由政府專題研究通過處理辦法。

４、認(rèn)真制定《處理30個樓盤歷史遺留問題實(shí)施方案》根據(jù)各個樓盤項(xiàng)目存在問題的原因，對30個樓盤歷史遺留問題責(zé)任進(jìn)行分解，明晰部門責(zé)任，明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)。僅涉及個別部門、問題簡單的項(xiàng)目，由市房地產(chǎn)登記遺留問題協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室直接交由相關(guān)部門辦理；涉及多個部門、問題復(fù)雜的項(xiàng)目，由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室召集會議聯(lián)合會審，按會審意見辦理；牽涉面廣、事項(xiàng)特別復(fù)雜的項(xiàng)目，報(bào)市房地產(chǎn)登記遺留問題協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組按一事一議方式處理。