第一篇：房地產(chǎn)金融風(fēng)險及對策

房地產(chǎn)金融風(fēng)險及對策 摘要 近年來，**市房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為**市經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，為**市經(jīng)濟的持續(xù)增長和財政收入的持續(xù)增加做出了重要的貢獻(xiàn)。隨著**市房地產(chǎn)市場和資本市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，房地產(chǎn)價格的快速上升已經(jīng)超出了居民可購買承受能力范圍，使得**市房地產(chǎn)金融風(fēng)險不斷增長，過高的房價收入比和住戶購房杠桿的攀升，使得**市房地產(chǎn)金融風(fēng)險處于較高的狀態(tài)。這使防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險、維護(hù)金融穩(wěn)定成為**市當(dāng)前和今后時期經(jīng)濟和金融發(fā)展的首要任務(wù)，因此，研究**市房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范對策具有重大的理論和現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；

金融；

金融風(fēng)險 論文類型：理論研 目錄 1緒論 1 1.1研究背景 1 1.2研究意義 1 1.2.1現(xiàn)實意義 1 1.2.2理論意義 1 1.3文獻(xiàn)綜述 2 1.3.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 2 1.3.2國外研究現(xiàn)狀 2 2 房地產(chǎn)金融相關(guān)概念 2 2.1房地產(chǎn)金融 2 2.2房地產(chǎn)金融風(fēng)險 3 2.3房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的過程 4 3房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀 5 3.1房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增長 5 3.2房價下降明顯 5 4房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險 6 4.1房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險增大 6 4.2個人住房消費信貸違約風(fēng)險增大 7 4.3銀行自身存在操作風(fēng)險 7 4.4土地儲備的金融風(fēng)險 8 5房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范建議 8 5.1提高投資者理性投資意識 8 5.2加快房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率合理化步伐 9 5.3銀行加強操作風(fēng)險的防控 9 5.4完善土地政策 10 總結(jié) 10 致謝 11 參考文獻(xiàn) 12 網(wǎng)絡(luò)學(xué)院畢業(yè)論文獨創(chuàng)性聲明 13 畢業(yè)論文知識產(chǎn)權(quán)權(quán)屬聲明 14 1緒論 1.1研究背景 在我國的國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它的持續(xù)健康發(fā)展有利于擴大內(nèi)需，拉動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，以及提高人民的生活水平。而房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，沒有金融業(yè)的大力支持和大量資金投入是不可想象的。同時，房地產(chǎn)業(yè)存在著大量資金需求與有限自我積累之間的矛盾，這無疑會導(dǎo)致金融投資存在極大的風(fēng)險。鑒于此，研究分析并有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險，是我國當(dāng)前及今后一個時期十分重要而緊迫的任務(wù)。

1.2研究意義 1.2.1現(xiàn)實意義 伴隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，很多產(chǎn)業(yè)也在不斷創(chuàng)新，作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)也是如此。而資金是房地產(chǎn)業(yè)的命脈，不斷發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)對于資金的需求更為巨大。在這種情況下我國的房地產(chǎn)業(yè)慢慢與金融業(yè)變得密不可分，帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)，產(chǎn)生的房地產(chǎn)金融。在房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)金融風(fēng)險也慢慢顯現(xiàn)出來，且由于我國房地產(chǎn)和金融業(yè)的密切關(guān)系，房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響變得更為巨大，因此房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范無疑關(guān)系到了我國經(jīng)濟的健康發(fā)展，必須加以重視。

由于上述原因，本文以房地產(chǎn)金融風(fēng)險與對策為主題，簡單闡述了房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融風(fēng)險以及對策。從多個方面提出了關(guān)于我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范的一些建議。

1.2.2理論意義 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時間較晚對于房地產(chǎn)風(fēng)險的防范意識較差，所以對于該課題的研究有助于為我國房地產(chǎn)企業(yè)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險提供一定的理論上的借鑒的意義。

1.3文獻(xiàn)綜述 1.3.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 王定洪（2018）認(rèn)為：從銀行信貸擴張的角度來研究來研究房地產(chǎn)金融風(fēng)險的形成機理，認(rèn)為風(fēng)險絕大多數(shù)形成緣由是銀行信貸膨脹，構(gòu)建了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的系統(tǒng)框架，并分析信貸的膨脹對房地產(chǎn)風(fēng)險影響程度[1]。

陳丐治（2018）認(rèn)為：國家宏觀調(diào)控的角度來分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險的形成機理，認(rèn)為它的產(chǎn)生離不開貨幣政策和經(jīng)濟發(fā)展程度等這些外部原因[2]。

彭彥祎（2018）認(rèn)為：認(rèn)為房地產(chǎn)市場存在著信息不對稱，這個信息的不對稱導(dǎo)致在房地產(chǎn)交易過程中使得市場機制不能正常表現(xiàn)，導(dǎo)致逆向選擇和道德風(fēng)險，從而引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險[3]。

1.3.2國外研究現(xiàn)狀 Karolien De Bruyne（2015）指出交易雙方對住房進(jìn)行非理性買賣，無法認(rèn)清房地產(chǎn)市場的狀況，看到周圍其他人都買房，并不是剛性需求也跟著一起買房，形成跟風(fēng)投資，市場需求非正常增多使得房價迅速上漲，剛性需求的投資者難以購房，引起風(fēng)險增大[11]。

AndreyPavlov（2016）認(rèn)為：認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)價格預(yù)期上升，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有考慮到當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)濟能力和社會經(jīng)濟發(fā)展水平，盲目將資金均投向房地產(chǎn)行業(yè)，由于羊群效應(yīng)，房地產(chǎn)市場上競爭激烈，產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險[12]。

Goetz von Peter（2016）認(rèn)為：利用預(yù)警指標(biāo)體系構(gòu)建區(qū)域金融預(yù)警系統(tǒng)，確定區(qū)域金融風(fēng)險指標(biāo)體系中各個指標(biāo)的影響程度，測算出綜合預(yù)警值，以此實證驗證趨于金融風(fēng)險程度[13]。

房地產(chǎn)金融相關(guān)概念 2.1房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)金融是指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費等過程中，借助貨幣流通和信用渠道，采取籌集資金、融通資金以及其他相關(guān)金融服務(wù)的經(jīng)濟活動和金融活動。美國房地產(chǎn)金融教授 Terrence M.Clauretie& G.Stacy Sirmans對房地產(chǎn)金融進(jìn)行研究，包括了市場的各個方面。房地產(chǎn)金融本質(zhì)是房地產(chǎn)在發(fā)展過程參與主體之間的資金流通，不單是房地產(chǎn)業(yè)或者金融業(yè)一方面的流通，而是兩個產(chǎn)業(yè)在發(fā)展期間互相協(xié)調(diào)的成效[4]。它的目的是利用一切能夠可利用的金融資源作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的支持力量，保障在發(fā)展過程中資金流通順暢，房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場在持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展，發(fā)展過程中的建設(shè)項目日益增多，資金需求也就愈加強烈，因而，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融業(yè)有著必然的聯(lián)系，且兩者之間相得益彰。房地產(chǎn)金融有利于房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，并持續(xù)不斷的提升對社會福利以及社會經(jīng)濟發(fā)展等眾多方面的促進(jìn)效果[5]。

2.2房地產(chǎn)金融風(fēng)險 一般情況下，金融風(fēng)險存在于資金流通的各個步驟里，因為資金融通過程容易受到諸多偶然性因素的影響，致使資金的融資方獲得的實際收益不能達(dá)到預(yù)期收益，出現(xiàn)收益損失的概率。

國內(nèi)的一些學(xué)者主要是從金融機構(gòu)角度看待房地產(chǎn)金融風(fēng)險，具體的內(nèi)容是指在金融機構(gòu)提供各種金融服務(wù)，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，因各種主觀原因的存在，而使得金融資產(chǎn)以及信譽遭受破壞的一種可能性。寬泛的來說，房地產(chǎn)金融風(fēng)險包括與房地產(chǎn)相關(guān)的整體金融體系在支持其發(fā)展過程中所面臨的全部風(fēng)險，同時，房地產(chǎn)金融風(fēng)險有很強的主觀性，由于在金融機構(gòu)或是某一項目存在重大風(fēng)險并出現(xiàn)損失的時候，公眾會對它產(chǎn)生極大的質(zhì)疑，一連串的反應(yīng)從而就產(chǎn)生，不利于金融房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[6]。

本文基于資產(chǎn)價格波動理論和行為金融學(xué)視角，將房地產(chǎn)金融風(fēng)險看成一個多主體互動性的風(fēng)險，主要是由金融機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、消費者、土地儲備機構(gòu)等共同組成并相互作用的，資金的流通在房地產(chǎn)行業(yè)中對參與 主體運營造成損失的可能性，在行為金融學(xué)視角下具體研究分析**市的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

2.3房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的過程 在房地產(chǎn)金融風(fēng)險的形成過程中，有幾個點是非常關(guān)鍵的。第一，泡沫產(chǎn)生的觸發(fā)器就是外部的有力沖擊，這樣的沖擊可以導(dǎo)致房地產(chǎn)的信號都集中到一個點上，致使在市場中的不同房地產(chǎn)行業(yè)的參與主體的預(yù)期是相同的。在整個房地產(chǎn)金融風(fēng)險的形成的過程之中，這個預(yù)期一直都存在，是房地產(chǎn)交易形成的促成力量，房地產(chǎn)市場的投機實現(xiàn)熱潮階段的基礎(chǔ)也是這個預(yù)期[7]。第二，理性投機者的操控行為會對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的形成起到推濤作浪的作用，因為在信息不透明、信息不對稱的情況下，理性投機者往往會以自己的利益為重，從而就會從兩個方面進(jìn)行考慮，是引導(dǎo)噪聲交易者進(jìn)行投機還是選擇跟隨，這兩方面的選擇依據(jù)就是噪音交易者因為遭受損失退出還是變動了交易策略進(jìn)行跟風(fēng)交易，從而理性投機者就成為了羊群的控制者。第三，房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的最主要動力就是投機行為，在投機過程中，資金的極速游走是投機的最主要特點。同時，房地產(chǎn)相關(guān)的信息遭受一定刺激時，資金的游走速度會變快，且增加進(jìn)入房地產(chǎn)市場資金量，造成房地產(chǎn)價格飛速的上升，使得房地產(chǎn)的價格離基礎(chǔ)價值越來越遠(yuǎn)[8]。

房地產(chǎn)金融危機是否會爆發(fā)呢？可以說在房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的初期，是可以預(yù)防的，因為及時的發(fā)現(xiàn)并準(zhǔn)確的控制，將形成風(fēng)險的每個環(huán)節(jié)都進(jìn)行遏制，就可以有效的防范危機的發(fā)生，這時就可以通過發(fā)展實體經(jīng)濟來轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融風(fēng)險。但如果房地產(chǎn)金融風(fēng)險已經(jīng)極高，房地產(chǎn)市場內(nèi)絕大部分參與者的風(fēng)險規(guī)避心理已經(jīng)處于很高的水平，那投機資金的流動速度就會逐漸的降低，不過，在投機過程中獲利的交易者或是剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)市場的交易者會繼續(xù)進(jìn)行投機，他們愿意鋌而走險，因為他們相信，房地產(chǎn)金融危機未爆發(fā)，下一個“傻瓜”就還會出現(xiàn)。這事，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險已經(jīng)相當(dāng)?shù)母?，且所有的參與者都意識到風(fēng)險的存在，房地產(chǎn)價格泡沫顯著存在，交易氛圍也是相當(dāng)?shù)木o張，市場內(nèi)只要有一絲的風(fēng)吹草動，各個投機者都會迅速的撤出資金，撤離房地產(chǎn)市場，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格狂速下跌，跌落到房價的最低谷。結(jié)果就是緊緊的套牢投機中的高位者，最終的損失慘重的退出市場，將會重新組合新的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。

3房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀 下面內(nèi)容寫的是全國情況，還是陜西省情況，論述不清，論文題目感覺是全國，不是很清晰，請修改題目為我國或者某某城市，下面內(nèi)容做相應(yīng)修改。

3.1房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增長 地產(chǎn)企業(yè)屬于融資密集型企業(yè)，由于周轉(zhuǎn)周期長，一直是負(fù)債經(jīng)營的典型。根據(jù) Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至 2018 年 6 月30 日上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為 79.46%，創(chuàng)下了自 2005 年以來的新高。其中，魯商置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率最高，達(dá)到 94.35%，其他參與統(tǒng)計的 148 家上市公司，有 39 家公司超過行業(yè)均值。萬科、保利、綠地作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，其資產(chǎn)負(fù)債率都在 75%以上。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高，說明企業(yè)資金來源于債務(wù)的資金多，而來源于所有者投入的資金較少。房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)增長的高資產(chǎn)負(fù)債率，不僅使得企業(yè)融資成本加劇，同時會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險相對較高[10]。如果企業(yè)現(xiàn)金流不足，不能及時償債，使得資金鏈斷裂，就會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。作為貨幣聚集地的金融業(yè)，是房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的重要融資渠道，兩者之間存在著密切的利益聯(lián)系。金融行業(yè)作為房地產(chǎn)融資的主要渠道，承擔(dān)著其融資風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，金融業(yè)蒙受的損失也是巨大的。

3.2房價下降明顯 從 2018 年的房價走勢來看，與年初 1 月份相比，截止到 12 月份，陜西省 11 個城市中，7 個城市房價下跌，其中**跌幅最大，達(dá)到了 8.84%。

造成陜西省大部分城市房價下跌的主要原因是由于 2015～2016 年房價漲幅較大，之后隨著限購限售等調(diào)控政策的出臺，投資需求被抑制，市場出現(xiàn)觀望情緒。對于過去房價大漲的城市，央行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成認(rèn)為房價小幅下跌是好事，可以滿足自住剛需。但是也要注意到，房價的下降會引起房地產(chǎn)企業(yè)股價的下降，如果控制不好，進(jìn)而會形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)金融風(fēng)險一旦形成會迅速蔓延到其他金融市場，給整個金融體系帶來嚴(yán)重危害，從而影響陜西省的經(jīng)濟發(fā)展。

4房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險 4.1房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險增大 從現(xiàn)狀中我們看出**市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額不斷上升，但是根據(jù)**市經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計，**市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率201 _5年為87.92070，資產(chǎn)負(fù)債率都高于70%。因此，當(dāng)**市房地產(chǎn)企業(yè)對房價的預(yù)期是上升時，投機者會出現(xiàn)，會把部分資金放在一個或者多個房地產(chǎn)的建造工程中，我們都知道房地產(chǎn)的建造工程不是一日之功，房地產(chǎn)企業(yè)項目本身周期長和規(guī)模大，在其建造過程中，會有許多不可控的原因，使得房地產(chǎn)工程實現(xiàn)計劃完工時間產(chǎn)生了影響，與此同時房價一旦下跌，使得房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險增大，引發(fā)金融風(fēng)險。

除此之外，還有一些原因使得房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險增大。

首先是同業(yè)間的競爭。房地產(chǎn)建造工程之前，會先去競拍拿地，在**市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢良好，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期房價上升，認(rèn)為投資房地產(chǎn)能夠帶來高回報的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)會增加競拍土地的次數(shù)，希望拿到更多的地來投資房地產(chǎn)，政府也是一枚傾向于“價高者得”，這樣很容易引起房地產(chǎn)企業(yè)間的惡意競爭，房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本增大，資金流動減少，投資風(fēng)險增大。

其次是**市房地產(chǎn)企業(yè)的非理性開發(fā)投資。房地產(chǎn)企業(yè)是以追求最大利潤為目標(biāo)，又是會片面追求高收益而導(dǎo)致非理性的開發(fā)，以**市目前的市場供給和需求來看，截止2015年末，**市城鎮(zhèn)人均住房面積己經(jīng)達(dá)到了37.75平方米，己經(jīng)完全滿足了**市城鎮(zhèn)人口的剛性需求，然而在20巧年房地產(chǎn)行業(yè)利好環(huán)境下，**市房地產(chǎn)企業(yè)仍然將重點放在房地產(chǎn)開發(fā)，這種非理性開發(fā)是由于房地產(chǎn)企業(yè)追求高收益造成的，房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險增大。

最后是**市房屋價格上漲的問題。例如**市新一代C區(qū)，在2009年由**新一代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，河北建新建筑集團(tuán)承建，當(dāng)時房價為3750元/m2 ,2018年2月，新一代C區(qū)房價漲到了15000元/m2，導(dǎo)致2009年從新一代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買房屋的購買者賺了一筆，而新一代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司反而賠了。這些在投資過程中發(fā)生的原因都會造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂，使得投入的資金收不回來，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動性，增大房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

4.2個人住房消費信貸違約風(fēng)險增大 我們以城鎮(zhèn)居民一個三口之家購買 90平方米住宅的房價收入比作為衡量**市居民的購買能力的指標(biāo)，**市 2017 年房價收入比是11.673，按照國際慣例，正常的發(fā)展中國家的房價收入比是 3-6 之間較為合理，而發(fā)達(dá)國家的正常的房價收入比是 1.8-5.5 之間，很明顯**市的房價收入比已經(jīng)超過了 6，并且從 2012 年至 2017 年以來逐年增長，分別是 7.516、7.571、7.760、8.053、9.243、11.673，均高于發(fā)展中國家水平，嚴(yán)重超出了**市居民可承受范圍，并且**市的房價收入比還有更進(jìn)一步增長的趨勢。自 2005 年以來，**市住房的施工面積占房地產(chǎn)施工總面積約 88%，這意味著**市房地產(chǎn)市場的供給絕大多數(shù)流向了住宅，而住宅的需求者是廣大居民，房價最終要依靠居民的支付能力來支撐，也就是說**市房地產(chǎn)金融風(fēng)險中的住戶消費違約風(fēng)險占絕大部分。

近些年，經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人均可支配收入的上升，房價收入比也有下降的可能性，但是就現(xiàn)在的情況來看，高位的房價收入比超出了住戶可承受范圍，信用貸款風(fēng)險不可小覷。

4.3銀行自身存在操作風(fēng)險 **市的銀行在房價上漲的時會接收到很多貸款申請，銀行的資產(chǎn)正面對各種風(fēng)險，這主要是由于混亂的銀行業(yè)務(wù)辦理程序、業(yè)務(wù)辦理過程中的不規(guī)范、業(yè)務(wù)辦理方面的規(guī)章不完善導(dǎo)致的，銀行中的這些操作風(fēng)險在銀行審查貸款和銀行管理時會產(chǎn)生疏漏，貸款的審核和之后的管理也會出現(xiàn)漏洞。對于**市而言，其商業(yè)銀行自身的操作風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下方面: 一方面，當(dāng)貸款被受理初期，有一些銀行的職員審查貸款時態(tài)度比較怠慢，意識不到風(fēng)險的存在，對于貸款的相關(guān)資料的審核也是走馬觀花，審查過程非常形式化，對于項目手續(xù)是否齊全、項目是否可以盈利、項目資金的多少以及項目的經(jīng)營現(xiàn)狀缺乏辨識能力。另一方面，當(dāng)貸款在審批時，有一些銀行甚至不擇手段，唯利是圖，一味的擴張，盡可能的搶占貸款市場。

因此，一些商業(yè)銀行降低了對客戶的要求，降低了地產(chǎn)商和項目的貸款條件，有時會毫無理智的對其進(jìn)行放貸，這使得銀行面臨著很大的安全風(fēng)險;對銀行二次放貸的監(jiān)管不夠鎮(zhèn)密，當(dāng)審核抵押物品時沒有按照規(guī)定程 序進(jìn)行，或者在沒有辦理妥當(dāng)?shù)盅菏掷m(xù)時就將貸款放給了借貸的一方。對于放貸之后的管理，沒有能夠敦促借貸人及時辦理抵押證和產(chǎn)權(quán)證，沒能很好的跟蹤和管理，然而地產(chǎn)商沒有按照相關(guān)規(guī)定使用租金，即銀行不清楚資金的去想，或者不規(guī)范的支配抵押物品，有些抵押物品己經(jīng)損壞而其價值會大大減少，這會直接影響到還貸資產(chǎn)來歷的合法性。

商業(yè)銀行如果不能有效甄別這些客戶或者銀行內(nèi)部控制機制不健全，內(nèi)部控制制度有漏洞，銀行自身存在的操作風(fēng)險，一旦房價下跌，住房按揭貸款風(fēng)險爆發(fā)，銀行房地產(chǎn)貸款無法收回，對銀行的資金流通造成很大的問題，引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

4.4土地儲備的金融風(fēng)險 地價的高低能夠直接影響土地儲備機構(gòu)的土地儲備情況，并且是從根本上影響了房地產(chǎn)價格。從現(xiàn)狀中我們土地價格可以看出，土地價格逐年上升，并在2014年有著爆發(fā)式的增長，地價的快速上升，給投資者一種房價上漲的預(yù)期，噪音交易者增多，以至于供需兩方面都大量上升，房地產(chǎn)價格上漲迅速超過住戶可承受范圍，此時會向銀行申請貸款。一旦土地價格下跌，噪音交易者減少，市場上需求降低，供給不變，使得供給需求產(chǎn)生不均衡，此時房價會下滑，進(jìn)入市場的大量貸款將難以收回，使得資金流通出現(xiàn)問題，引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。因此，土地儲備的土地存在地價風(fēng)險。

5房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范建議 5.1提高投資者理性投資意識 投資者所了解的信息往往是片面的且接收信息時投資者并非是完全理性的，因此投資者在做出投資決策時往往會產(chǎn)生認(rèn)知偏差，在現(xiàn)實中，不存在風(fēng)險的投資幾乎是不存在的，而房地產(chǎn)又有其自身的特性，如所需資金量極大，極易受到政策和供需的影響，投資者若僅僅獲利者的高收益，而忽略了伴隨而來的高風(fēng)險或存在僥幸心理，往往會導(dǎo)致錯誤的決策。因此，投資者應(yīng)全面了解各方信息，根據(jù)自身風(fēng)險承受能力、資金狀況及所投資樓盤的增值潛力，做出符合自身情況的投資決策，而不是隨波逐流，埋下隱患。其次，根據(jù)錨定效應(yīng)，投資的人對投資將要獲得收益的心理預(yù)期會受到經(jīng)濟狀況和所投入資金量大小的影響。對房地產(chǎn)的投資需要大量的資金支持，有些投資者甚至為了籌集資金多方貸款，伴隨而來的便是投資者較高的資金成本，所以投資者就會產(chǎn)生較高收益的心理預(yù)期，有些人甚至存在投機心理，還期望通過一套房子賺上十幾萬。在高收益期望的影響下，投資者在房價漲到較高水平時仍然不肯將房子拋出，而隨著供求關(guān)系及其他市場因素的影響，房 價波動是不可避免的，而經(jīng)濟實力較弱的投資者資金成本高，為獲得更高的收益更缺乏在適當(dāng)時機退出市場的積極性，而事實上，他們應(yīng)該做的恰恰是適可而止，盡快回籠資金部，償還貸款，開始新一輪的投資。

5.2加快房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率合理化步伐 **市房地產(chǎn)企業(yè)可以將其業(yè)務(wù)擴大到別的領(lǐng)域，而不是僅僅局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，通過這種手段降低行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利及資金的逐利性，高負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不會放棄高收益轉(zhuǎn)而將資金投入收益率較低的其他領(lǐng)域。2015 年，**市房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) 87.92%，可想而知，其承受損失的能力極低，一旦發(fā)生房價下滑的狀況，房地產(chǎn)企業(yè)將無法正常收回資金以歸還銀行貸款，由此陷入債務(wù)危機，對**市房地產(chǎn)金融帶來較大的負(fù)面影響。盡管最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，房價也持續(xù)攀升，但與其他工業(yè)企業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)不是動能的行業(yè)，目前我國老齡化較為嚴(yán)重，房屋建設(shè)也將趨于飽和，供給大于需求必然會導(dǎo)致房價的下降，甚至房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)虧損狀況，其償債能力自然隨之下降，當(dāng)出現(xiàn)問題后房地產(chǎn)企業(yè)再考慮轉(zhuǎn)型發(fā)展，早已為時過晚。因此，一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)絕不會把雞蛋都放在一個籃子里，也不會只被眼前的利益迷惑了雙眼，它必定會以發(fā)展的眼光看待問題，多元化發(fā)展企業(yè)業(yè)務(wù)，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險。正如萬達(dá)集團(tuán)的轉(zhuǎn)型一樣，從房地產(chǎn)開發(fā)，擴展到文化產(chǎn)業(yè)，在增強企業(yè)活力的同時還加快了產(chǎn)業(yè)升級的步伐，提高企業(yè)綜合實力，分散了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

5.3銀行加強操作風(fēng)險的防控 銀行在選擇合作的房地產(chǎn)企業(yè)時，應(yīng)優(yōu)先選擇那些資質(zhì)和信用高并且證件齊全的企業(yè)，而不僅僅以利息作為選擇合作企業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)；

此外，對地理環(huán)境優(yōu)越、銷售情況好，配套設(shè)施齊全的樓盤可以適當(dāng)?shù)膬?yōu)先放貸。要仔細(xì)審查放貸申請資料，嚴(yán)格執(zhí)行房貸放款條件，對于未 取得開發(fā)項目“四證”，或自有資金低于開發(fā)總投資 30%企業(yè)，銀行堅決不可放款。要對個人住房抵押貸款，嚴(yán)格按照國家規(guī)定的政策進(jìn)行征信審核，規(guī)范對個人住房抵押貸款的審查。只有嚴(yán)格按照規(guī)定開展業(yè)務(wù)，并常備風(fēng)險意識，商業(yè)銀行才能杜絕不符合規(guī)定的企業(yè)和個人渾水摸魚現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5.4完善土地政策 土地價格飆升，使得房價持續(xù)上漲，房價收入比不斷上升，增大房地產(chǎn)金融風(fēng)險，雖然土地價格在**市房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究分析中不是重要影響因素，但土地價格波動仍是最直接影響房價波動的因素，為了**市房價的穩(wěn)定發(fā)展，仍然不可以忽略土地價格因素。近期**市政府出臺了一系列房地產(chǎn)相關(guān)政策，更多的政策還是抑制房價，“雙限雙競”等土拍政策對于土地價格沒有進(jìn)行嚴(yán)厲的打壓，房價能夠穩(wěn)定發(fā)展仍是個問題，降低了**市房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范力度。因此需要對**市土地價格進(jìn)行管控，防范**市房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

總結(jié) 伴隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，**市房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展起來，從行為金融學(xué)和資產(chǎn)價格波動理論兩個角度對**市房地產(chǎn)金融風(fēng)險的傳到機制進(jìn)行了分析，對于**市目前的房價收入比進(jìn)行分析，從中發(fā)現(xiàn)**市房地產(chǎn)市場存在的金融風(fēng)險，強化風(fēng)險防范意識，為**市房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供強有力的助推。

由于**市沒有上市的房地產(chǎn)企業(yè)和本土的上市銀行，主要是銀行不良貸款、房地產(chǎn)總貸款、具體企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)、居民房地產(chǎn)貸款等數(shù)據(jù)難以收集，因此，本文對**市房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究過淺，還有考慮的因素也不夠全面，企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)也缺少全面的統(tǒng)計資料，這使模型的結(jié)果產(chǎn)生誤差，日后還需進(jìn)一步完善。最后，在選取**市房地產(chǎn)金融風(fēng)險指標(biāo)方面，文章采用的是較為成熟的理論和方法，但仍需從更深層次去分析**市房地產(chǎn)金融風(fēng)險，從而更加全面的衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險程度。

致謝 時光茬蔣，光陰如梭，兩年半的學(xué)習(xí)生活瞬逝。在這珍貴的三年里，老師衷心感謝**交大大學(xué)為我們提供優(yōu)良的學(xué)習(xí)環(huán)境，并衷心感謝在我求學(xué)期間老師給予我教誨和幫助的**交大的授課老師們!感謝老師在課堂上老師的傳道、授業(yè)、解惑!我從你們身上吸取精華，學(xué)到了許多方面的知識來充實自我，使我的知識體系、知識結(jié)構(gòu)在深度與廣度方面得到提升。

本論文是在校內(nèi)導(dǎo)師和校內(nèi)導(dǎo)師的悉心指導(dǎo)之下完成的。無論是開題報告還是畢業(yè)論文的研究方向的確立、題材的選取、研究方法的確定、論文結(jié)構(gòu)的組成，在她的嚴(yán)格要求和細(xì)心指點下，使我的畢業(yè)論文工作得以順利開展并完成。您的敬業(yè)精神值得我學(xué)習(xí)，您的淵博知識是我工作、生活學(xué)習(xí)的榜樣，在這里向老師表示深深的謝意和致敬。

在此，我還要感謝所有參與我論文答辯、盲審和明審的老師，你們辛勞的老師工作、精辟的建議與熱情的鼓勵都是對我真正的幫助，值得我牢記和感激，還要感謝同門和班上同學(xué)所給予的許多幫助。回想整個論文的過程，雖有不易，老師卻讓我經(jīng)歷了思考和啟示，因此倍感珍惜。

感謝我的家人、朋友對我一如既往的理解和支持，他們的鼓勵使我能夠全身心的投入到學(xué)習(xí)和研究中去!參考文獻(xiàn) [1].防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險[J].中國房地產(chǎn),2018(33):8-9.[2]王定洪.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2018(10):30-31.[3]陳丐治.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析及防范措施探究[J].時代金融,2018(24):178-179.[4]彭彥祎.中國房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀與對策分析[J].現(xiàn)代商業(yè),2018(23):183-184.[5]穆子犁.防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險[J].上海房地,2018(07):32-35.[6]楊晨姊.現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析與對策[J].當(dāng)代經(jīng)濟,2018(09):36-38+44.[7]陸宏廣.我國房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險研究[D].江西財經(jīng)大學(xué),2017.[8]余兆.中國房地產(chǎn)金融發(fā)展及風(fēng)險防范研究[D].吉林大學(xué),2017.[9]王文軍.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險實證研究[D].華東師范大學(xué),2017.[10]張新.房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的探索與實踐[J].上海金融,2017(01):3-6.[11]Explaining the spatial variation in housing prices: an economic geography approach[J].Karolien De Bruyne,Jan Van Hove.Applied Economics.2015(13)[12]Subprime Lending and Real Estate Prices[J].AndreyPavlov,SusanWachter.Real Estate Economics.2016(1)[13]Asset prices and banking distress: A macroeconomic approach[J].Goetz von Peter.Journal of Financial Stability.2016(3)網(wǎng)絡(luò)學(xué)院畢業(yè)論文獨創(chuàng)性聲明 本人聲明，所呈交的畢業(yè)論文系在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下本人獨立完成的研究成果。論文中依法引用他人的成果，均已做出明確標(biāo)注或得到許可。論文內(nèi)容未包含法律意義上已屬于他人的任何形式的研究成果，如果本論文有摘抄他人的研究成果，被他人追究責(zé)任，則本人負(fù)全部責(zé)任，與指導(dǎo)老師和學(xué)校無關(guān)。

本人如違反上述聲明，愿意承擔(dān)以下責(zé)任和后果：

1.交回學(xué)校授予的畢業(yè)證書；

2.學(xué)校可以在相關(guān)媒體上對作者本人的行為進(jìn)行通報；

3.本人按照學(xué)校規(guī)定的方式，對因不當(dāng)取得證書給學(xué)校造成的名譽損害，進(jìn)行公開道歉；

4.本人負(fù)責(zé)因論文成果不實產(chǎn)生的法律糾紛。

論文作者簽名：日期：年月日 畢業(yè)論文知識產(chǎn)權(quán)權(quán)屬聲明 本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下所完成的論文及相關(guān)的職務(wù)作品，知識產(chǎn)權(quán)歸屬學(xué)校。學(xué)校享有以任何方式發(fā)表、復(fù)制、公開閱讀、借閱以及申請專利等權(quán)利。本人離校后發(fā)表或使用畢業(yè)論文或與論文直接相關(guān)的學(xué)術(shù)論文或成果時，署名單位仍然為**交通大學(xué)。

論文作者簽名：日期：年月日 導(dǎo)師簽名：日期：年月日

第二篇：房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理及對策文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險文獻(xiàn)綜述

201301360011 陸媛媛

摘 要：20世紀(jì)90年代以來，隨著我國工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢，逐漸成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險的行業(yè)，帶來的巨大的金融風(fēng)險也日益顯現(xiàn)出來，所以管理和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險具有十分重要的現(xiàn)實意義。本文參考了大量的文獻(xiàn)，將較為全面地對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生、成因、管理和對策等方面進(jìn)行相應(yīng)的綜合與評述。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險管理；評述 國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險方面的研究成果及評述

1.1 國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究成果 1.1.1 相關(guān)概念的界定

房地產(chǎn)金融是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動中，由于不確定因素的影響，使銀行的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而遭受巨大的經(jīng)濟損失，再加上房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，這種風(fēng)險會逐步擴散到整個金融體系，最終危機整個國民經(jīng)濟的安全與穩(wěn)定，這就是“房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險”，極端條件下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險會形成泡沫經(jīng)濟，最終導(dǎo)致經(jīng)濟危機的產(chǎn)生。

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已聚集了巨大的金融風(fēng)險，包括道德風(fēng)險、經(jīng)營環(huán)境風(fēng)險、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等，這種風(fēng)險不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險，而且包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險，并且這些風(fēng)險基本由國內(nèi)商業(yè)銀行來承擔(dān)。銀行信貸一旦發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場就會產(chǎn)生很大的回應(yīng)。再加上我國政府已經(jīng)決定把房地產(chǎn)業(yè)、尤其是住宅產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟新的增長點，所以規(guī)避房地產(chǎn)的金融風(fēng)險，不僅對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，而且對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展也具有深遠(yuǎn)的意義。

1.1.2 關(guān)于國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的理論研究方面

徐景輝（2006）對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范與管理進(jìn)行了研究，他認(rèn)為目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險巨大，需要進(jìn)行風(fēng)險管理，提出了發(fā)展住房公積金制度、房地產(chǎn)信 1 托住房抵押二級市場制度等。劉洋（2008）對美國次貸危機進(jìn)行了理論分析，同時他也借鑒了英國在應(yīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的做法,提出了要加快完善信用等級評估及個人征信制度的建設(shè)。梁兵（2011）分析了2008年的全球性金融危機，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險是房地產(chǎn)金融法規(guī)不健全、個人房貸不良貸款。他提出要加大房地產(chǎn)金融創(chuàng)新力度,比如利用證券化、創(chuàng)設(shè)投資基金等創(chuàng)新工具來降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不斷完善個人抵押貸款信用制度建設(shè)。馮玉軍（2011）認(rèn)為目前世界經(jīng)濟尚沒有走出經(jīng)濟危機泥潭,我國仍是面臨外需疲軟、內(nèi)需不足的經(jīng)濟現(xiàn)狀，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國重要的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，面臨的金融風(fēng)險有政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、誠信風(fēng)險等。他提出了要擴寬房地產(chǎn)融資渠道,加強銀行內(nèi)部資金控制制度,建設(shè)房地產(chǎn)金融市場，來最大限度降低我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險。汪覺忠（2013）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè),但是由于房地產(chǎn)金融在我國發(fā)展起步較晚,體制尚不成熟,加之行業(yè)本身的特點,存在很大風(fēng)險。因此,他提出政府要加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控,健全房地產(chǎn)金融法律體系,構(gòu)建多元化融資制度。劉小平（2009）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長、商品價值大的特點，因而房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售等活動需要在金融部門的支持下才能得以進(jìn)行，而我國房地產(chǎn)金融主要存在系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險,他提出了要放寬金融管制,提高銀行經(jīng)營水平及相關(guān)人員的從業(yè)技能。古珂（2014）認(rèn)為隨著我國經(jīng)濟和城市化的發(fā)展，大量資金被吸引到房地產(chǎn)行業(yè)中，導(dǎo)致房價持續(xù)高漲和大量投機行為，隱藏巨大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。因此,他提出要創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)融資模式,建設(shè)完善信用等級評估制度.1.1.3 關(guān)于國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的實證研究方面

周江(2011)對江西省房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)金融風(fēng)險關(guān)系進(jìn)行了實證研究, 采用2006-2010年的季度和月度數(shù)據(jù),考察了房地產(chǎn)開發(fā)貸款、投資、購房貸款和商品房銷售額之間的關(guān)系,進(jìn)而研究房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融之間的關(guān)系。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價的上漲與金融支持之間具有相互促進(jìn)的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)自身的特性及其與金融業(yè)的密切關(guān)系,使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹,最終可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂,引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。因此，他提出要提高房地產(chǎn)信貸管理水平，建立多元化房地產(chǎn)金融體系。王珍（2008）選取了上海1993-2007年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值作為因 變量，GDP、金融業(yè)增加值、居民消費價格指數(shù)、建筑業(yè)增加值、商品房銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、國內(nèi)貸款7個指標(biāo)作為自變量進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。通過實證分析，總結(jié)出上海房地產(chǎn)市場有旺盛的需求，但隨著房價的上漲，已稍微超出人民的承受范圍，房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大。他提出可以開發(fā)小戶型住房來滿足人民的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商要促進(jìn)資金來源多元化，銀行也要嚴(yán)格計算貸款指標(biāo)、審核貸款條件，避免重蹈美國“次級房貸”的覆轍。孫麗亞（2009）論述了 Var 風(fēng)險管理技術(shù)的運用，并對房地產(chǎn)信托基金進(jìn)行了介紹，他提出建立房地產(chǎn)信托基金可以降低商業(yè)銀行的金融風(fēng)險，發(fā)揮多渠道融資功能，在房地產(chǎn)金融市場上有很大的發(fā)展?jié)摿ΑＩ塾瘢?012）認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場是以金融為支撐的市場，蘊含的金融風(fēng)險巨大。他研究了2009年銀行的貸款數(shù)據(jù)，其中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房信貸占貸款總額的81%。因此，房地產(chǎn)業(yè)的興衰和金融風(fēng)險密切相關(guān)，因此提出通過加強銀行內(nèi)部控制、建立健全信用評級體系來防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

1.2 對國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險研究的簡要評述

從以上對國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的理論和實踐研究中不難發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)金融在我國的時間相對較短，各方面的研究基本起步階段，再加上房地產(chǎn)金融風(fēng)險涉及的行業(yè)多、范圍大、影響大，所以房地產(chǎn)金融風(fēng)險已經(jīng)成為當(dāng)前眾多專家學(xué)者研究的重點。綜合眾多研究成果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險的種類主要有政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、誠信風(fēng)險等。房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的原因有以下幾點：房地產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長、商品價值大的特點；房地產(chǎn)金融業(yè)法律法規(guī)和風(fēng)險管理體系不健全；房地產(chǎn)金融市場信息不透明；金融機構(gòu)風(fēng)險防范意識淡??；缺乏合理的融資機構(gòu),金融風(fēng)險過分集中在銀行；銀行信貸的房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理；等。因此，綜合大多數(shù)學(xué)者的建議，為了降低國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險，政府方面應(yīng)該加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，建立健全房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督管理體系和與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)體系，發(fā)展住房公積金制度和房地產(chǎn)信托住房抵押二級市場制度，放寬金融管制，構(gòu)建多元化融資體系，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，加快完善房地產(chǎn)信用等級評估及個人征信系統(tǒng)。商業(yè)銀行也應(yīng)加強自身管理,提高風(fēng)險意識，嚴(yán)格計算貸款指標(biāo)、審核貸款條件，提高銀行經(jīng)營水平及相 3 關(guān)人員的從業(yè)技能，進(jìn)行金融工具創(chuàng)新，比如創(chuàng)新證券化、創(chuàng)設(shè)投資基金等工具，最大限度的降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險。國外關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險方面的研究現(xiàn)狀及述評

2.1 與房地產(chǎn)金融風(fēng)險的相關(guān)研究 2.1.1 有關(guān)金融風(fēng)險的理論研究方面

1921年，美國經(jīng)濟學(xué)家Kninght在《風(fēng)險、不確定性及利潤》一文中，全面論述了風(fēng)險與不確定性的關(guān)系，他的核心觀點是分散投資、規(guī)避風(fēng)險。1963 年，Sharpe構(gòu)造單因素模型，1965年Sharpe和Lintner提出資本資產(chǎn)定價模型，1973年Fisher Black和MyronScholes創(chuàng)立期權(quán)定價模型。1976年羅斯提出套利定價模型，他在模型中引入了GDP增長、通貨膨脹水平等因素。1998年，Young提出最大最小模型，他認(rèn)為投資者總是規(guī)避風(fēng)險的，根據(jù)風(fēng)險大收益大，風(fēng)險小收益小的原則，投資者會選擇風(fēng)險最小、收益最大的方案。1993 年G30集團(tuán)提出Var模型，VAR風(fēng)險管理技術(shù)已成為當(dāng)前國際金融風(fēng)險管理的主流模型，引領(lǐng)了金融風(fēng)險管理的革命。

2.1.2 有關(guān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的相關(guān)研究

董春華（2006）研究了1923-1926 年美國福羅里達(dá)的房地產(chǎn)投機現(xiàn)象，他認(rèn)為這是引發(fā)華爾街大崩盤的主要原因，也是最早的房地產(chǎn)金融風(fēng)險所引發(fā)的金融危機，最終導(dǎo)致二戰(zhàn)的爆發(fā)。項衛(wèi)星（2009）在《銀行信貸擴張與房地產(chǎn)泡沫：美國、日本及東南亞各國和地區(qū)的教訓(xùn)》一文中指出，1989年美國房地產(chǎn)貸款占銀行貸款總額的39.7%。日本銀行的房地產(chǎn)抵押貸款比例占貸款總額的比例由1984年的17%上升至1992年的35.5%。銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的擴張導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫過度膨脹，這樣泡沫破裂必然導(dǎo)致銀行規(guī)?？s水。江玉華（2011）認(rèn)為在一定程度內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮會帶來金融業(yè)的繁榮，由于信用鏈條沒有斷裂，這種小規(guī)模的經(jīng)濟泡沫在一定程度上會提升經(jīng)濟的發(fā)展，如果泡沫發(fā)展過度的話，一旦中間某一環(huán)節(jié)斷裂，必然產(chǎn)生巨大的連鎖反應(yīng)，從而表現(xiàn)為金融危機。

2.1.3 房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究成果

房地產(chǎn)金融風(fēng)險研究歷來受國內(nèi)外學(xué)者重視，本文查閱眾多文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，美國的肯尼思羅格夫的研究最具有代表性，他認(rèn)為那些買不起住房的人，受到低利率 貸款和房地產(chǎn)可能增值的誘惑，爭相貸款購房，而當(dāng)房地產(chǎn)實際價格開始下跌后，成千上萬的人因付不起購房貸款而破產(chǎn)。美國經(jīng)濟學(xué)家Hyman.Musky（1976）提出了“金融不穩(wěn)定”假說，他強調(diào)金融系統(tǒng)不穩(wěn)定是由于資本主義制度決定的，因此金融危機難以避免，這是由于金融機構(gòu)以及借款人的相關(guān)特征決定的，他最重要的貢獻(xiàn)在于指出了金融風(fēng)險及金融危機的客觀存在性、周期性。金融資產(chǎn)價格波動理論的代表人物是多恩布什（R.Dornbusch）和美國博弈論專家克推普斯（D.Rreps）（1982），他們認(rèn)為金融風(fēng)險的很大一部分原因是由于一些資產(chǎn)價格（比如證券價格、匯率）的波動，所以他們把金融風(fēng)險、金融危機的原因歸結(jié)于金融資產(chǎn)價格的劇烈波動?？藙谌鹛兀∕.Claudette）和斯特西西蒙（Stacey Simon）教授（1986）將資產(chǎn)定價、財務(wù)杠桿原理與最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)理論、有效市場理論運用到房地產(chǎn)市場，對美國房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險進(jìn)行了研究。P.Kindle Berger首先定義了經(jīng)濟泡沫理論，然后運用局部均衡模型分析了美國的房地產(chǎn)市場，最后將美國房地產(chǎn)泡沫的原因歸結(jié)為行為人預(yù)期、銀行信貸等原因。Wong(1998)主要對從泰國開始蔓延的1997年東南亞金融危機進(jìn)行了研究，他主要研究了泰國在危機前的房地產(chǎn)市場，把房地產(chǎn)泡沫以及房地產(chǎn)金融風(fēng)險歸結(jié)為較高的經(jīng)濟增長，認(rèn)為持續(xù)的經(jīng)濟增長會提高人們的房產(chǎn)需求，并增加人們對未來房產(chǎn)以及經(jīng)濟的預(yù)期。

2.2 對國外房地產(chǎn)金融風(fēng)險研究的簡要評述

從國外房地產(chǎn)金融風(fēng)險的發(fā)展可以看出，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范與管理理論上，國外早已形成一套較為完整和成熟的理論體系，同時也作了不少相關(guān)的實證研究。由于國外房地產(chǎn)商業(yè)化程度比較高,所以在房地產(chǎn)金融風(fēng)險原因、模型、方法上已經(jīng)有了比較成熟的理論。綜合上述文獻(xiàn)綜述可以發(fā)現(xiàn)，國外學(xué)者的研究中有關(guān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的原因方面分析的多,既涉及了房地產(chǎn)金融的理論方面,又涉及了金融風(fēng)險度量的具體模型和方法,正如行為人預(yù)期、銀行信貸等原因。在國外學(xué)者對金融風(fēng)險理論的研究中,我們發(fā)現(xiàn)這些模型有一個共同的特點,就是建立在現(xiàn)代金融理論對風(fēng)險的分析和定價的基礎(chǔ)之上,引入統(tǒng)計學(xué)、比較分析等科學(xué)的研究方法,對房地產(chǎn)金融市場面臨的各種風(fēng)險進(jìn)行識別、計量，這些模型和方法已經(jīng)成為當(dāng)今房地產(chǎn)市場中金融機構(gòu)在風(fēng)險復(fù)雜、競爭激烈的市場上賴以生存和發(fā)展的保護(hù)手段。總之,國外成熟的理論和風(fēng)險評估模型是值得我國 借鑒的，這對我國分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險問題有不可估量的作用。結(jié)論

本文綜合國內(nèi)和國外關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險方面的研究，可以總結(jié)出：由于房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模大、周期長、商品價值大等特點，使得房地產(chǎn)風(fēng)險的種類非常多，其產(chǎn)生的原因主要有房地產(chǎn)金融業(yè)法律法規(guī)和風(fēng)險管理體系不健全、金融機構(gòu)風(fēng)險防范意識淡薄、銀行信貸的房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理、行為人預(yù)期、銀行信貸等。因此，綜合大多數(shù)學(xué)者的建議以及借鑒國外經(jīng)驗，本文認(rèn)為防范和降低我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險需要各個行為主體的共同努力，政府方面應(yīng)該加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，健全房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督管理體系和相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建多元化融資體系；商業(yè)銀行也應(yīng)加強自身管理,提高風(fēng)險意識，提高銀行經(jīng)營水平及相關(guān)人員的從業(yè)技能，最大限度的降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

[1](美)菲利普·喬瑞.風(fēng)險價值 VAR--風(fēng)險管理新標(biāo)準(zhǔn)（第二版)[M]，2009.[2] 姚京.相對Var的資本資產(chǎn)配置和資本資產(chǎn)定價模型[J],2010.[3] 劉洋.房地產(chǎn)金融的風(fēng)險與防范[J].金融天地,2008.[4] 梁兵.房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理研究[J].時代金融，2011(4).[5] 陳欣穎.淺談我國金融風(fēng)險管理存在的問題及對策[J].金融視線,2009.[6] 汪覺忠.淺析我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范對策研究[J].投資理財.2013.[7] 孫麗亞.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理研究[J].財經(jīng)與管理,2009.[8] 劉小平.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險研究[J].房地產(chǎn)開發(fā)，2009.[9] 邵玉.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀及對策分析[J].中國物價，2012(4).[10]古珂.我國目前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險及對策[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2014(1).[11]徐景輝.房地產(chǎn)金融風(fēng)險的評價及防范對策研究[D].2006.[12]周江.江西省房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)金融風(fēng)險關(guān)系研究[J].中國金融,2011.

第三篇：淺析房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其防范

淺析房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其防范

摘要:由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點,在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中存在著各種各樣的風(fēng)險其中,房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要,因此有必要對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)行分析

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)金融風(fēng)險 分類 防范措施

自從進(jìn)入新世紀(jì)以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機,在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下,我國房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度,居民住房消費得到有效啟動,呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢頭房地產(chǎn)市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動經(jīng)濟增長做出了重要貢獻(xiàn)但是,局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大市場結(jié)構(gòu)不盡合理房地產(chǎn)價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現(xiàn)過熱現(xiàn)象等問題,我國金融機構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險也日漸增加

一房地產(chǎn)金融風(fēng)險簡介

房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的世界上第一家土地開發(fā)銀行到目前為止,房地產(chǎn)金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀(jì)30年代大蕭條后美國建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)金融才在世界范圍內(nèi)得到長足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達(dá)國家和一些

發(fā)展中國家如新加坡結(jié)合本國的經(jīng)濟發(fā)展和金融制度的實際情況創(chuàng)新了各具特色的房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)金融,指以房地產(chǎn)業(yè)為特定對象,圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營和消費的再生產(chǎn)過程而展開的各種金融活動從服務(wù)對象上劃分,它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)交易經(jīng)營等活動服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費等活動服務(wù)的“住宅金融”兩個主要部分;從服務(wù)內(nèi)容上劃分,它包括房地產(chǎn)資金融通房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù),其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主

房地產(chǎn)金融風(fēng)險,指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu),由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅包括單項業(yè)務(wù)單個金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險,也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險一方而,金融業(yè)務(wù)金融機構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系,相互依存相互影響相互制約的關(guān)系,一旦

產(chǎn)生風(fēng)險往往相互連累從經(jīng)濟學(xué)的角度出發(fā),一項交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項交易的外部效應(yīng)積極的外部效應(yīng)使利益被第二者獲得,而交易當(dāng)事人或活動主體未獲得相應(yīng)的報酬,往往導(dǎo)致當(dāng)事人放棄該交易或活動;消極的外部效應(yīng)使第二者受損失,但交易當(dāng)事人或活動主體未對此支付任何

費用,因而當(dāng)事人可能仍然進(jìn)行該交易或活動房地產(chǎn)金融風(fēng)險就屬于一種消極的外部效應(yīng)當(dāng)較多的金融業(yè)務(wù)金融機構(gòu)面臨較大風(fēng)險,尤其是己經(jīng)受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩(wěn)定性可靠性資產(chǎn)流動性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導(dǎo)致金融動蕩乃至金融危機另一方面,金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險,從而發(fā)生更大損失

二房地產(chǎn)金融風(fēng)險分類

由于從服務(wù)內(nèi)容上劃分,房地產(chǎn)金融以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主,因此房地產(chǎn)金融風(fēng)險可以劃分為以下幾種:

1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)方面的風(fēng)險

這一方面的風(fēng)險比較多,主要表現(xiàn)在以下幾點:

信用風(fēng)險

它是由于借款人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風(fēng)險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險,主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o力還款

流動性風(fēng)險

它是由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險房地產(chǎn)金融中的流動性風(fēng)險我國金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動性風(fēng)險一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險帶動的流動性風(fēng)險:房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要,也會形成流動性風(fēng)險

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險

由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動性風(fēng)險;如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些

公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險就能縮小

資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險

如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險,房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟形勢有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時該房地產(chǎn)是否容易

銷售對抵押房地產(chǎn)的估價是否過高等)有關(guān)

利率風(fēng)險

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經(jīng)營效益方面的風(fēng)險房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險也就更大

通貨膨脹風(fēng)險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險固定利率下通貨膨脹風(fēng)險一般比浮動利率下的大,因為后者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風(fēng)險就更大,房地產(chǎn)金融的長期風(fēng)險使其通貨膨脹風(fēng)險也較大

匯率風(fēng)險

如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計價的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重:反之則以外幣計價資產(chǎn)將實際減少外匯買賣外匯收支中也有風(fēng)險當(dāng)房地產(chǎn)金融中借有外債或引進(jìn)外匯時,也會面臨外匯風(fēng)險

2.其它風(fēng)險

房地產(chǎn)金融中還有其他風(fēng)險,如經(jīng)營管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟效益下降甚至虧損的風(fēng)險,業(yè)務(wù)操作中其他失誤(計算錯誤拼寫或打印錯誤票據(jù)單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機密等)帶來的操作風(fēng)險,業(yè)務(wù)辦理過程沒有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險,國家政策變動的風(fēng)險,房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險房地產(chǎn)保險中的風(fēng)險房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險等

三房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范措施

如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險,對銀行和國家來說,都是一個巨大的挑戰(zhàn)

1.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其危害性,增強防范金融風(fēng)險的意識

銀行要密切注意房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài),加強市場分析與調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律,適時調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向與策略,促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展要嚴(yán)格把握房地產(chǎn)貸款的市場準(zhǔn)入條件,對各類批發(fā)市場缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對已有不良記錄抗風(fēng)險能力差的小型開發(fā)企業(yè)自有資金明顯不足的項目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項目和個人購房,又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營管理模式,從規(guī)范操作降低風(fēng)險保障運行出發(fā),擴展住房金融業(yè)務(wù)范疇,有步驟地推進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)向多元化標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要適當(dāng)

降溫要認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)金融的有關(guān)政策和規(guī)定,從加強房地產(chǎn)信貸管理入手,切實改進(jìn)服務(wù),讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入良性運行的軌道

2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)體系,引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機構(gòu)的有序競爭

國家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,完善現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)金融的法律地位,如在《商業(yè)銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當(dāng)競爭法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條件的法律條例,用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個人購房貸款管理法》《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關(guān)系,共同促進(jìn)國民經(jīng)濟的健康發(fā)展對于提供假資料假資信騙取貸款的開發(fā)商或個人,應(yīng)立即停止貸款,并追回已貸款項同時通過法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任

推動有序競爭商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),可以多家競爭,凡是經(jīng)中央銀行審查具備資格的金融機構(gòu)都允許經(jīng)營,并由中央銀行嚴(yán)格監(jiān)督,制止非法壟斷和不正當(dāng)競爭行為,不夠資格的和嚴(yán)重違規(guī)的金融機構(gòu)不得從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),以免帶來消極外部效應(yīng)被批準(zhǔn)在我國經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),但規(guī)模要控制住,因為房地產(chǎn)業(yè)主要是個內(nèi)向型產(chǎn)業(yè),創(chuàng)匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態(tài)收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發(fā)放貸款過多,就會影響我國外匯平衡,房地產(chǎn)業(yè)對外們的需要量不大,不宜為房地產(chǎn)開發(fā)多借外債政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),應(yīng)該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨家辦理,這樣便于政府監(jiān)督管理,保持政策統(tǒng)一性由于住房公積金是政府強制征收的,政府就必須保障其交全由獨家銀行辦理這方面業(yè)務(wù),向政府承擔(dān)按規(guī)定使用和確保交全收回的責(zé)任,接受政府的必要補貼等幫助,有助于實現(xiàn)預(yù)定政策目標(biāo)

3.有計劃有步驟地加快房地產(chǎn)證券化

要適當(dāng)

加快第一種含義的房地產(chǎn)證券化進(jìn)度,擴大房地產(chǎn)業(yè)直接融資規(guī)模,減輕間接融資對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的壓力對房地產(chǎn)證券發(fā)行者的資信仍然要嚴(yán)格審查,以免濫發(fā)證券造成消極外部效應(yīng),房地產(chǎn)公司債券和股票都不能以攤派方式發(fā)行

第一種含義的房地產(chǎn)證券化實施條件尚未具備,但它可以減少房地產(chǎn)金融的局部性非系統(tǒng)性風(fēng)險,因此可以逐步創(chuàng)造條件,準(zhǔn)備實施政府的保證涉及《擔(dān)保法》的修改,建議修改法律,準(zhǔn)許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對這種債券的利率限制,允許它等于或適當(dāng)

高于(因它的風(fēng)險大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經(jīng)營抵押住房的再抵押貸款發(fā)行全國性住房抵押債券的房地產(chǎn)金融機構(gòu)

全國性住房抵押債券如何防范系統(tǒng)性風(fēng)險?這是一個難題,當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動或宏觀經(jīng)濟形勢惡化使整個房地產(chǎn)市場都銷售不暢抵押住房也難以處分時,或人們收入減少不能按時還款者增加時,房地產(chǎn)金融形勢將惡化,這種債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓會出現(xiàn)很大困難我們認(rèn)為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會轉(zhuǎn)而租房住,租房市場在一定程度上可以彌補賣房市場的萎縮,就可以通過發(fā)展租房市場向住房出租公司和私人房東發(fā)放貸款,在一定程度上縮小上述系統(tǒng)性風(fēng)險住房出租者的借款擔(dān)保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質(zhì)押等,這會增加債券發(fā)行者的工作量(例如再質(zhì)押等),但比只搞抵押的風(fēng)險要小

4.妥善利用

商業(yè)保險和社會保障機構(gòu)的力量

與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融有關(guān)的保險業(yè)務(wù)有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融活動的風(fēng)險我們認(rèn)為,在申請住房抵押貸款時,通常只須要求

借款人投保房屋財產(chǎn)險和人身意外傷害險就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險如信用保證保險失業(yè)保險死亡(意外傷害以外)保險等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險費負(fù)擔(dān)過重;也可以規(guī)定當(dāng)住房抵押貸款發(fā)放率大于某個限度(即首付款率過低)時才必須投保這些保險

全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險公司和社會保障基金機構(gòu)推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價格下跌影響它們的穩(wěn)定經(jīng)營

5.加強化解房地產(chǎn)金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)

以上

我們探討了一些

防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的辦法此外,還要采取措施解決房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中已經(jīng)出現(xiàn)的問題,化解房地產(chǎn)金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)從而化解一部分風(fēng)險

由于在發(fā)放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求

較高,又有保險等配套,迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產(chǎn)金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)絕大部分是在房地產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域形成的,表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產(chǎn)卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發(fā)商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經(jīng)營不善企業(yè)虧損所致因此要設(shè)法幫助開發(fā)商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預(yù)期和價格定位,以適當(dāng)?shù)膿p失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當(dāng)

發(fā)放補充性貸款來改進(jìn)房屋結(jié)構(gòu)和功能,以適應(yīng)市場需要,變積壓為暢銷,還可以與開發(fā)商重訂還款協(xié)議,開發(fā)商把準(zhǔn)備出售的商品房改為出租,相應(yīng)地推遲還款,加收逾期利息

我國金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)不僅在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有,其他領(lǐng)域也有要減輕它們的消極外部效應(yīng),就需要綜合治理,各金融機構(gòu)都要搞好資產(chǎn)負(fù)債管理,遵守金融法規(guī)制度和紀(jì)律,加強自律要增強風(fēng)險意識,提高預(yù)測分析和決策的科學(xué)水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制

參考文獻(xiàn):

1.姚文:《住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的新態(tài)勢與策略》《金融理論與實踐》1999年8月

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4.胡學(xué)光:《新形勢下多種融資方式的比較與選擇》《證券業(yè)》2002年第3期

第四篇：金融風(fēng)險及防范

論文題目：論述金融會計風(fēng)險及防范

摘要:金融業(yè)是高風(fēng)險行業(yè),而金融會計是金融工作的基礎(chǔ),金融企業(yè)作為經(jīng)營貨幣信貸業(yè)務(wù)的特殊企業(yè)和獨立的社會經(jīng)濟主體,在營運過程中存在各種遭受損失的可能性,為此金融會計在金融工作中的基礎(chǔ)地位更加突出,作用更加重要。特別是近年來，金融案件的發(fā)案率逐年上升，涉案金額大、牽涉部門多成為一大特點。但對金融案件的分析可看出80%的金融案件離不開會計部門的會計核算和資金清算，所以金融會計的風(fēng)險防范在金融部門的內(nèi)部控制管理中起著舉足輕重的作用，是金融內(nèi)控管理的關(guān)鍵所在。文章主要從金融會計風(fēng)險的表現(xiàn)形式、產(chǎn)生風(fēng)險的原因及防范風(fēng)險的相應(yīng)對策等三個方面對金融會計風(fēng)險進(jìn)行了深入探討。

風(fēng)險是指未來遭受損失的可能性。金融企業(yè)作為經(jīng)營貨幣信貸業(yè)務(wù)的特殊企業(yè)和獨立的社會經(jīng)濟主體,在營運過程中存在各種遭受損失的可能性。金融風(fēng)險的表現(xiàn)形式是多方面的。

一、現(xiàn)行金融會計風(fēng)險的表現(xiàn)形式

1.核算虛假，會計信息失真。會計核算是銀行會計的最基本職能，它是整個資金運用的真實反映?？梢哉f，銀行的一切業(yè)務(wù)活動都要通過會計信息反映出來，如果會計核算方法不當(dāng)、核算程序不規(guī)范、核算質(zhì)量不高或某個環(huán)節(jié)失控，就有可能出現(xiàn)風(fēng)險?，F(xiàn)實工作中，有的銀行為維護(hù)自身利益，違反金融政策要求，在會計信息處理上大做文章，致使會計部門提供的信息資料不真實、不充分，真賬假表、假賬假表、任意調(diào)整收支科目等現(xiàn)象，事實上掩蓋了信貸資產(chǎn)的質(zhì)量和風(fēng)險，影響對銀行經(jīng)營狀況的客觀評價進(jìn)而帶來更大的風(fēng)險。從會計工作的程序看，結(jié)算編制是最后的環(huán)節(jié)。在銀行業(yè)中，結(jié)算風(fēng)險最主要的表現(xiàn)是結(jié)算數(shù)據(jù)不實，尤其是利潤反映不實。當(dāng)然，這種情況的存在，有技術(shù)或制度上的原因，也有人為的因素。從人為因素看，不可忽略的問題是虛假性。如有的金融機構(gòu)為了本單位或其他某種需要，要求會計部門在結(jié)算報表上做數(shù)字游戲?；蛱撛隼麧櫍蛱摐p利潤，或搞賬外賬，想以此取得業(yè)績考核名次或達(dá)到暗盈利的目的。結(jié)果導(dǎo)致自下而上會計信息失真。期刊之家——論文快速發(fā)表的綠色通道，有需要的扣我：2863623720

2.操作違規(guī)，加大結(jié)算風(fēng)險。近年來，隨著銀行業(yè)改革的不斷深入和發(fā)展，特別是電子化進(jìn)程的加快，會計結(jié)算制度已經(jīng)形成比較完善的體系，為加強銀行內(nèi)部控制和管理發(fā)揮了重要作用。但在實際工作中，由于基層會計人員業(yè)務(wù)知識和風(fēng)險防范意識的缺乏，不按規(guī)程操作越權(quán)辦理業(yè)務(wù)的情況時有發(fā)生，人為加大了結(jié)算風(fēng)險。

3.內(nèi)控不嚴(yán)，會計人員約束不力。主要表現(xiàn)在：一是部分銀行會計人員素質(zhì)不高，操作行為不規(guī)范，容易發(fā)生會計差錯。二是個別會計人員內(nèi)外勾結(jié)，肆意侵害銀行利益，從而發(fā)生經(jīng)濟案件。三是會計崗位設(shè)置缺乏應(yīng)有的互相制約和牽制。四是金融機構(gòu)在會計核算方面的漏洞，規(guī)章制度、操作規(guī)程不嚴(yán)密，制度不完善，相互監(jiān)督制約機制不健全。

4.制約失衡，加大經(jīng)營風(fēng)險。銀行會計作為一項專業(yè)性強風(fēng)險性大的行業(yè)，面對大量結(jié)算票據(jù)、現(xiàn)金資產(chǎn)，以至密押、印章、重要空白憑證、有價單證等，一旦發(fā)生工作疏漏造成資產(chǎn)的損失是巨大的。目前社會上一些不法分子將銀行作為其獵擊的主要目標(biāo)，各類案件居高不下，手段花樣層出不窮，無論是假匯票、利用信用卡惡意透支，還是貪污盜竊、索賄受

賄，任何一個案件會或多或少涉及經(jīng)營核算部門，一旦會計部門放松管制，降低核算水平，就會為犯罪分子客觀上開了綠燈，加大了經(jīng)營風(fēng)險。

二、防范金融會計風(fēng)險的具體措施

1.建立內(nèi)控制度體系。

有效的內(nèi)部控制實際上是金融機構(gòu)從決策實施到管理、監(jiān)督的一個完善的運行機制。其中獨立的會計及核算體制是其基本要求之一。會計制度的完善，有利于內(nèi)控制約機制的充分發(fā)揮。金融會計人員業(yè)務(wù)上只接受會計主管領(lǐng)導(dǎo)，會計人員進(jìn)行賬務(wù)處理的唯一依據(jù)是有效的會計憑證。在加強會計業(yè)務(wù)制度體系時，要注意其全面性、規(guī)范性、適用性和協(xié)調(diào)性，即這一制度體系在會計業(yè)務(wù)中覆蓋要寬廣，操作要規(guī)范，不能脫離實際，并能有效與其他部門工作配合。一套完善的會計制度將有利于堵塞漏洞，有利于防止和杜絕銀行“三假”的產(chǎn)生，提高會計信息的真實性，才能有效控制人為調(diào)表而造成的會計信息失真現(xiàn)象，化解風(fēng)險。

2.改革會計管理體制。

實踐證明,會計工作受同級領(lǐng)導(dǎo)的體制,不利于會計職能的充分發(fā)揮。目前,較為可行的改革措施是實行金融會計委派制。金融會計委派制應(yīng)主要包括以下幾個方面的內(nèi)容:一是總行對各分行和直轄支行實行會計經(jīng)理委派制度,分行對所轄分支機構(gòu)實行會計經(jīng)理委派制度。會計經(jīng)理的人事關(guān)系隸屬派出行,工作關(guān)系系由派出行財會部和派入行雙重管理;二是建立委派會計經(jīng)理資格制度。委派會計經(jīng)理必須符合《會計法》規(guī)定的任職資格,德才兼?zhèn)?具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)和政治素質(zhì),經(jīng)委派人員管理機構(gòu)按有關(guān)程序考核確認(rèn)后,報行領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)其委派資格;三是賦予會計委派經(jīng)理與履行職責(zé)相當(dāng)?shù)臋?quán)力。

3.加強思想政治教育。

各級領(lǐng)導(dǎo)和管理人員在思想上要統(tǒng)一認(rèn)識，高度重視會計工作在防范銀行風(fēng)險中的重要作用。在實際工作中，關(guān)愛會計人員的成長，關(guān)心會計人員的生活，在物質(zhì)待遇上適當(dāng)向會計人員傾斜，在崗位設(shè)置、人員配置上給予支持，使他們安心工作。在此基礎(chǔ)上還要加強對會計人員自我約束的意識和能力，使他們能夠自覺遵守財經(jīng)制度和執(zhí)行有關(guān)的規(guī)章制度。同時，要以多種形式的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高會計人員的業(yè)務(wù)能力，使他們能夠在工作中及時發(fā)現(xiàn)問題、防范風(fēng)險。更多論文參考資料，請詳詢期刊之家網(wǎng)，或@2863623720

4.強化會計監(jiān)督職能。

在會計監(jiān)督中要強調(diào)獨立、嚴(yán)格、及時、有效，尤其是重視會計業(yè)務(wù)的事前和事中監(jiān)督，因為事后發(fā)現(xiàn)問題往往無濟于事。會計業(yè)務(wù)事前和事中監(jiān)督，可以力求把風(fēng)險消除在日常工作處理中，從而減少損失。同時，還要重視會計分析，建立預(yù)警機制。報表反映的是過去的經(jīng)營狀況，但了解過去不是報表使用者的最終目的，報表的真正使用價值是通過對報表的分析發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、預(yù)測前景，幫助領(lǐng)導(dǎo)層了解過去、規(guī)范未來，才能在充分了解存在問題的基礎(chǔ)上，面對未來的變化做好有針對性的反應(yīng)，才能幫助銀行建立會計風(fēng)險預(yù)警機制，優(yōu)化控制，提高規(guī)范決策能力，發(fā)揮會計職能作用。

第五篇：我國農(nóng)村信用社金融風(fēng)險形成的原因及防范對策

【摘要】 農(nóng)村信用社作為最基層的金融機構(gòu)，已經(jīng)成為我國農(nóng)村金融的主力軍。在服務(wù)“三農(nóng)”、支持地方經(jīng)濟發(fā)展方面，發(fā)揮著不可替代的重要作用。但是由于長期以來信用社的管理體制、經(jīng)營管理中一些深層次問題未能得到解決，金融風(fēng)險日益加大，嚴(yán)重地影響和制約著農(nóng)村信用社的經(jīng)營和改革，本文提出對策。

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)村信用社；金融風(fēng)險；防范和化解；三農(nóng)

在社會主義市場經(jīng)濟向縱深推進(jìn)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整下，農(nóng)村信用社在舊體制下積累形成的深層次矛盾不斷暴露，金融風(fēng)險日漸顯現(xiàn)，嚴(yán)重制約著農(nóng)村信用社的發(fā)展，已然危及到農(nóng)村信用體系的金融安全。因此研究信用社金融風(fēng)險的控制對于促進(jìn)我國農(nóng)村信用社的改革、確保農(nóng)村金融健康穩(wěn)定發(fā)展有著非常重要的現(xiàn)實意義。

一、我國農(nóng)村信用社金融風(fēng)險形成的主要原因

（一）農(nóng)村金融體制改革滯后

相對于整個社會經(jīng)濟、金融改革，農(nóng)村信用社的改革是滯后的。因此，構(gòu)建農(nóng)村金融體系、深化農(nóng)村信用社改革，已迫切地擺在我們面前。這是全面建設(shè)小康社會、加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化的需要；是發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟，力爭農(nóng)民收入有較快增長的需要。

（二）現(xiàn)行制度制約農(nóng)村信用社的正常發(fā)展

我國農(nóng)村經(jīng)濟體制的多次變革給農(nóng)信社背上了沉重的歷史包袱，加大了資產(chǎn)風(fēng)險。其三個主要來源是：不合理制度造成的資產(chǎn)質(zhì)量問題，如行政干預(yù)、指令貸款支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、制度轉(zhuǎn)換過程中產(chǎn)生的新呆賬等。

（三）經(jīng)營體制不靈活導(dǎo)致的風(fēng)險防范機制不健全

按照有關(guān)規(guī)定，基層農(nóng)村信用社應(yīng)當(dāng)建立起“自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險、自我發(fā)展”的經(jīng)營體制。但事實上是農(nóng)村信用社經(jīng)營并不靈活，由于聯(lián)社的統(tǒng)管過死并沒有實現(xiàn)“責(zé)、權(quán)、利”的有效統(tǒng)一。“惜貸”、“怕貸”、“懼貸”思想較為嚴(yán)重，限制了業(yè)務(wù)的發(fā)展。此外，在經(jīng)營中還缺少自主權(quán)，從人到財、物的管理權(quán)全部收歸聯(lián)社，妨礙了其業(yè)務(wù)發(fā)展和經(jīng)營管理水平的提高。

（四）內(nèi)控機制不健全

當(dāng)前農(nóng)村信用社處于改革和發(fā)展并重的特殊時期，改革工作繁重而艱巨，發(fā)展的步伐又不容有些許的停留。因此，當(dāng)前加強農(nóng)信社內(nèi)控管理建設(shè)顯得尤為必要。根據(jù)其業(yè)務(wù)拓展和創(chuàng)新的實際需要，及時研究、制訂相應(yīng)的內(nèi)控制度，確?！皹I(yè)務(wù)拓展到哪里，制度建設(shè)跟進(jìn)到哪里、內(nèi)控措施落實到哪里①。

（五）部分員工業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

我國農(nóng)村信用社廣大員工的整體素質(zhì)不高，有相當(dāng)大的一部分員工的文化水平還停留在初、高中階段，尤其是基層信用社員工的文化素質(zhì)更是如此。另外多數(shù)基層農(nóng)信社員工的組織紀(jì)律性不強，造成業(yè)務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平低下，損害了農(nóng)村信用社的社會形象。

二、對農(nóng)村信用社金融風(fēng)險的防范和化解的對策

防范和化解農(nóng)村信用社金融風(fēng)險是一個關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟長期持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展和農(nóng)村社會

穩(wěn)定的現(xiàn)實問題。防范和化解農(nóng)村信用社金融風(fēng)險首先必須加強金融立法，把對農(nóng)村信用社的管理納入依法治理的軌道。為了防范和化解農(nóng)村信用社金融風(fēng)險，我們必須從以下幾方面著手。

（一）進(jìn)一步深化農(nóng)村信用社的改革

1.擴大農(nóng)村信用社規(guī)模，提高綜合服務(wù)水平。只有加快農(nóng)村金融的發(fā)展步伐，才能從根本上防范和化解農(nóng)村信用社金融風(fēng)險。一是增資擴股，擴大規(guī)模增強抵御風(fēng)險的能力。二是要延伸信貸范圍，擴大服務(wù)領(lǐng)域。特別是要大力支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，促進(jìn)農(nóng)業(yè)整體發(fā)展水平的提高。三是要轉(zhuǎn)變經(jīng)營作風(fēng)，改進(jìn)貸款方式。實行對社員貸款優(yōu)先、利率優(yōu)惠、對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)貸款優(yōu)惠的政策。

2.完善行業(yè)自律機制，強化內(nèi)部經(jīng)營管理。農(nóng)信社是獨立的法人實體，要盡快強化自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險、自我約束、自我發(fā)展的自律機制。加強對貸款的管理，防范金融風(fēng)險。嚴(yán)格財務(wù)管理，在經(jīng)營管理上實行股金公開、貸款公開和帳務(wù)公開。要堅持貸款的集體審批制度，健全落實貸款的擔(dān)保抵押制度，逐步推行貸款的風(fēng)險度管理。

（二）實行政策扶持

化解農(nóng)村信用社的風(fēng)險，必須調(diào)整現(xiàn)行對農(nóng)村信用社的有關(guān)政策。一是國家財政撥付資金，核銷“五小”企業(yè)呆壞賬和解決政策性保值貼補利息；二是適當(dāng)減免稅賦或降低對農(nóng)村信用社的課稅稅率，對農(nóng)村信用社支持“三農(nóng)”的貸款利息收入免征營業(yè)稅或降低營業(yè)稅稅率；三是適當(dāng)放寬對農(nóng)村信用社的業(yè)務(wù)限制，適當(dāng)批準(zhǔn)農(nóng)村信用社開辦新的業(yè)務(wù)，如國債買賣、票據(jù)貼現(xiàn)、代理保險等。

（三）強化員工隊伍建設(shè)

處置農(nóng)村信用社風(fēng)險的關(guān)鍵是處置人的因素造成的風(fēng)險，特別是農(nóng)村信用社高級管理人員因素造成的風(fēng)險。為此，必須抓住以下三點：一是切實加強縣聯(lián)社和農(nóng)村信用社領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)和職工隊伍建設(shè)，增強職工敬業(yè)愛崗意識、廉潔奉公意識，克服不良習(xí)氣，糾正違法違紀(jì)現(xiàn)象，增強農(nóng)村信用社的凝聚力、向心力。二是建立職工培訓(xùn)制度，努力提高職工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

（四）創(chuàng)新經(jīng)營理念

大力促進(jìn)農(nóng)村金融組織和金融產(chǎn)品創(chuàng)新。在加強監(jiān)管、防范風(fēng)險、總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，鼓勵適合農(nóng)村需求特點的金融組織創(chuàng)新和金融產(chǎn)品創(chuàng)新，促進(jìn)縣域經(jīng)濟發(fā)展和金融機構(gòu)適度競爭，推動交易工具和業(yè)務(wù)品種的創(chuàng)新。

（五）營造良好的外部環(huán)境

一是盡快制定《農(nóng)村信用合作法》，確立農(nóng)村信用社的法律地位，保障農(nóng)村信用社和存款人的合法權(quán)益，使農(nóng)村信用社步入法制化管理的軌道，真正做到依法經(jīng)營、依法管理；二是剝離農(nóng)村信用社的不良資產(chǎn)，使農(nóng)村信用社甩掉包袱，輕裝前進(jìn)；三是加強金融法制宣傳教育，努力提高全社會的法制意識和信用觀念，營造一個良好的社會信用環(huán)境；四是堅決避免對農(nóng)村信用社的多頭檢查和重復(fù)檢查，重點抓好對其年檢工作；五是人民銀行市、縣兩級支行要切實加強對農(nóng)村信用社的風(fēng)險監(jiān)管，一方面控制住新風(fēng)險的產(chǎn)生，另一方面著力化解已暴露和潛在的風(fēng)險。同時，要加強對農(nóng)村信用社支農(nóng)業(yè)績的考核，使其不偏離支持“三農(nóng)”的方向。

（六）加強金融監(jiān)管

一是強化信用社市場準(zhǔn)入管理；二是改進(jìn)監(jiān)管方式和手段加強非現(xiàn)場監(jiān)管；三是建立信用社信用評級制度；四是建立強制性存款保險制度。

【參考文獻(xiàn)】

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