第一篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及監(jiān)管對(duì)策

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及監(jiān)管對(duì)策

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，旺盛的市場(chǎng)需求，巨額的利潤(rùn)，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時(shí)也引發(fā)了一些問(wèn)題，影響到社會(huì)穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查分析，并提出應(yīng)對(duì)措施。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

（一）無(wú)證無(wú)照和超范圍經(jīng)營(yíng)問(wèn)題突出。一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過(guò)收取管理費(fèi)等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供“保護(hù)傘”，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)主體混亂，無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象較為突出。

（二）招投標(biāo)運(yùn)作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問(wèn)題，致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時(shí)，在土地拍賣時(shí)，招投標(biāo)部門對(duì)參與競(jìng)標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴(yán)格，未充分征求工商部門的意見。

（三）虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房?jī)r(jià)信息等內(nèi)容的虛假?gòu)V告，如有消費(fèi)者咨詢，則稱該房已售，并借機(jī)推銷其他商品房。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)虛構(gòu)商品房銷售進(jìn)展的信息，在社會(huì)上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費(fèi)者購(gòu)房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有“投資、就業(yè)、升學(xué)”等禁止性內(nèi)容，誤導(dǎo)消費(fèi)者。

（四）合同違法行為時(shí)有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。自行設(shè)計(jì)的合同文本對(duì)商品房的質(zhì)量、配套設(shè)施、公攤面積、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設(shè)定“霸王條款”，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，在糾紛發(fā)生后，消費(fèi)者的權(quán)益得不到保障。

（五）侵害消費(fèi)者合法權(quán)益呈上升趨勢(shì)。目前，在商品房銷售中存在面積“縮水”、公共設(shè)施達(dá)不到預(yù)先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問(wèn)題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后_年多的時(shí)間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾，引發(fā)__戶業(yè)主集體投訴。

二、加強(qiáng)建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的措施

對(duì)于上述存在的問(wèn)題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機(jī)制尚未建立；有關(guān)法律法規(guī)不夠完善，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的項(xiàng)目經(jīng)理部過(guò)多過(guò)濫；出租、出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)等往往通過(guò)內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實(shí)施。

作為履行市場(chǎng)監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，當(dāng)好監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。筆者認(rèn)為，要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

（一）以拍賣監(jiān)管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國(guó)有土地出讓采取招標(biāo)拍賣進(jìn)行?！杜馁u法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)依法對(duì)拍賣活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，建立健全拍賣備案登記制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競(jìng)拍活動(dòng)的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。嚴(yán)格審查競(jìng)拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來(lái)源等備案材料，對(duì)主體資格不合法、無(wú)相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照參與競(jìng)拍的，不予登記備案，并及時(shí)通知建設(shè)、國(guó)土資源等部門，取消其競(jìng)拍資格，將違法開發(fā)行為拒之于門外。

（二）以經(jīng)濟(jì)戶口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為

一是嚴(yán)格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊(cè)情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級(jí)等。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場(chǎng)主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、企業(yè)出租出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。對(duì)一些重點(diǎn)嫌疑開發(fā)項(xiàng)目，要通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)的檢查，對(duì)企業(yè)在建開發(fā)項(xiàng)目的投資情況和財(cái)務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格審查，及時(shí)查處掛靠經(jīng)營(yíng)以及以收取管理費(fèi)等形式出租、承租營(yíng)業(yè)執(zhí)照的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。針對(duì)以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)調(diào)查取證難的問(wèn)題，應(yīng)從開發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項(xiàng)目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報(bào)工商部門備案。對(duì)拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點(diǎn)對(duì)象，嚴(yán)格審查。

二是加強(qiáng)注冊(cè)資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，其注冊(cè)資本最低限額為____萬(wàn)元，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)為____萬(wàn)元，三級(jí)資質(zhì)為___萬(wàn)元，四級(jí)資質(zhì)為___萬(wàn)元。通過(guò)企業(yè)年檢，對(duì)照其資質(zhì)等級(jí)，檢查其出資情況，嚴(yán)厲查處“兩虛一逃”違法行為，并通報(bào)建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級(jí)，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)構(gòu)處理。

三是加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理。對(duì)在建項(xiàng)目的項(xiàng)目部，實(shí)行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內(nèi)容是否合法。對(duì)符合條件的，予以備案后，方可從事項(xiàng)目開發(fā)。

（三）以執(zhí)法辦案為手段，強(qiáng)化重點(diǎn)違法行為的查處

一是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國(guó)有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號(hào)的行為；規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴(yán)厲查處虛假?gòu)V告和其他違法廣告。

二是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個(gè)體工商戶，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理商品房買賣過(guò)程中賺取差價(jià)的違法行為；利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的行為。

三是加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)的管理。對(duì)未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會(huì)的，嚴(yán)格依法查處。

（四）以長(zhǎng)效監(jiān)管為目標(biāo)，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制

一是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監(jiān)管制。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊(cè)，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊(cè)情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費(fèi)投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)“經(jīng)濟(jì)戶口”。同時(shí)，建立“黑名單”和“黃牌警告”制度，定期對(duì)信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)實(shí)信用，守法經(jīng)營(yíng)。

二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報(bào)工商部門審核、備案。

三是健全_____監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)_____消費(fèi)者申訴網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)受理消費(fèi)者投訴、調(diào)解購(gòu)房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件，進(jìn)一步提高市場(chǎng)監(jiān)管效率，確保消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)。

四是強(qiáng)化社會(huì)輿論監(jiān)督。對(duì)違法經(jīng)營(yíng)性質(zhì)惡劣、社會(huì)影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時(shí)，要通過(guò)新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光，充分發(fā)揮社會(huì)的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營(yíng)的成本，增強(qiáng)對(duì)違法經(jīng)營(yíng)者的震懾作用。

五是加強(qiáng)部門協(xié)作機(jī)制。建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國(guó)土資源等多個(gè)部門。工商部門要主動(dòng)加強(qiáng)與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時(shí)了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目情況，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重點(diǎn)。同時(shí)，要建立部門聯(lián)席會(huì)議制度，對(duì)重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動(dòng)，增強(qiáng)工作合力。

近年來(lái)，全市房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，為城市建設(shè)和居民住房條件的改善做出了貢獻(xiàn)。但由于房地產(chǎn)企業(yè)參差不齊，致使我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、物業(yè)管理滯后等問(wèn)題，造成商品房投訴案件居高不下且呈上升趨勢(shì)的局面。為了維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，倡導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，市消保委為此開展了一次房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的消費(fèi)調(diào)查活動(dòng)。

一、基本情況

本次調(diào)查在**職業(yè)技術(shù)學(xué)院消費(fèi)教育學(xué)校的協(xié)助下，__名“_·__志愿者”于_月__日至__日組成_個(gè)調(diào)查小組，對(duì)**（一、二期）、**（東、南、西）、**、**_個(gè)小區(qū)進(jìn)行了房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)調(diào)查。本次調(diào)查采用國(guó)際通行的隨機(jī)起點(diǎn)、等距抽樣方法，抽樣調(diào)查以一戶家庭為一個(gè)單位，采取入戶調(diào)查方式訪問(wèn)業(yè)主，實(shí)際接觸___戶商品房業(yè)主家庭，成功訪問(wèn)了___戶。同時(shí)還通過(guò)媒介如網(wǎng)上調(diào)查和《**》周刊刊登調(diào)查問(wèn)卷，共回收了調(diào)查問(wèn)卷___份，其中有效問(wèn)卷__份。

二、調(diào)查結(jié)果

（一）商品房整體評(píng)價(jià)。有__._%的被調(diào)查人認(rèn)為目前全市的商品房整體表示滿意，有__._%的被調(diào)查人認(rèn)為較滿意，有__._%的被調(diào)查人認(rèn)為一般，有_._%的被調(diào)查人認(rèn)為較差。調(diào)查結(jié)果反映出當(dāng)前全市商品房總體是比較好的，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、綠化等方面基本上得到了大多數(shù)消費(fèi)者的認(rèn)可。

（二）開發(fā)企業(yè)整體評(píng)價(jià)。有__%的被調(diào)查人對(duì)目前全市的開發(fā)企業(yè)整體表示滿意，有__%的被調(diào)查人表示較滿意，有__%的被調(diào)查人表示一般，有__%的被調(diào)查人認(rèn)為較差。調(diào)查結(jié)果表明實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)都較重視企業(yè)信譽(yù)和消費(fèi)者權(quán)益的維護(hù)，但也有個(gè)別開發(fā)企業(yè)采取“打一槍，換一個(gè)地方”的方式，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)造成一定的沖擊。

（三）物業(yè)公司整體評(píng)價(jià)。有__%的被調(diào)查人認(rèn)為目前全市的物業(yè)公司整體滿意，有__%的被調(diào)查人認(rèn)為較滿意，有__%的被調(diào)查人認(rèn)為一般，有__%的被調(diào)查人認(rèn)為不滿意。調(diào)查結(jié)果表明當(dāng)前全市物業(yè)公司沒(méi)有正確理順與業(yè)主的關(guān)系，不少物業(yè)管理人員充當(dāng)管理者角色，導(dǎo)致近_/_的被調(diào)查人表示對(duì)物業(yè)公司不滿意。

三、存在問(wèn)題

從這次房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的消費(fèi)調(diào)查來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：

一是廣告宣傳與實(shí)際有出入。少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商利用購(gòu)房者普遍認(rèn)為廣告內(nèi)容都會(huì)寫入合同的心理，在售樓廣告中對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施套上華麗外衣，交付時(shí)消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)與原先廣告宣傳不相符時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞。甚至有些涉及小區(qū)綠化、房屋間距等外部環(huán)境和其它配套設(shè)施等方面的改變，少數(shù)開發(fā)企業(yè)往往避而不告，或以工作疏忽為推托，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償，二是設(shè)定格式條款減除責(zé)任。調(diào)查結(jié)果反映大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對(duì)示范合同文本使用情況普遍較好，單方改動(dòng)的情況比較少，僅有__._%的被調(diào)查人在簽定購(gòu)房合同時(shí)遇到改動(dòng)的情況。但調(diào)查中有不少消費(fèi)者反映一些開發(fā)企業(yè)利用各種辦法強(qiáng)迫購(gòu)房者簽定不利于消費(fèi)者或不公正補(bǔ)充協(xié)議，以減輕或減免企業(yè)責(zé)任的現(xiàn)象，如將關(guān)于“面積確認(rèn)及面積差異處理”合同條款中的“面積誤差比絕對(duì)值超出_%時(shí)，買受人有權(quán)退房”刪除了。

三是制造低價(jià)或興旺的銷售假象。調(diào)查中有一些消費(fèi)者反映少數(shù)開發(fā)商剛開始銷售(開盤)時(shí)，在房子數(shù)量、戶型、朝向等推出與價(jià)格的制定上做文章。往往會(huì)把價(jià)格定得較低，以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來(lái)吸引消費(fèi)者。一旦有消費(fèi)者來(lái)購(gòu)房，“最低價(jià)”的商品房也就不翼而飛了；在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)有“托兒”，制造一種銷售興旺的假象。在銷售業(yè)績(jī)示意圖上偽裝得一片紅(紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元)，讓消費(fèi)者覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。

四是物業(yè)管理不到位。調(diào)查表明有__._%的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)經(jīng)銷商的業(yè)務(wù)延伸部分或分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，存在重開發(fā)，輕管理；重盈利，輕服務(wù)；重宣傳，輕兌現(xiàn)的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了一些項(xiàng)目公司開發(fā)完后就一走了之。加上物業(yè)公司對(duì)物管服務(wù)性認(rèn)識(shí)不足，業(yè)務(wù)生疏，將物業(yè)管理的理念僅僅定位在打掃衛(wèi)生、維護(hù)安全、照看自行車等簡(jiǎn)單事務(wù)上，開拓性差，缺乏個(gè)性化、人性化服務(wù)，致使有__._%的被調(diào)查人對(duì)目前的物業(yè)管理表示不滿意。

四、建議和對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)能否營(yíng)造放心的消費(fèi)環(huán)境，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面努力：

一是進(jìn)一步加大信用監(jiān)管力度。為消費(fèi)提供真實(shí)可靠的消費(fèi)信息，建議有關(guān)職能部門建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，記錄房地產(chǎn)企業(yè)的基本情況、業(yè)績(jī)及良好行為、不良行為等；加大對(duì)虛假、夸大其辭的廣告宣傳以及承諾等問(wèn)題的監(jiān)管；規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷行為，防止制造低價(jià)或興旺銷售的假象；加大對(duì)購(gòu)房合同的監(jiān)管，杜絕開發(fā)商單方面改動(dòng)合同內(nèi)容以減輕或免除責(zé)任的行為；定期開展建筑材料市場(chǎng)的整治工作，嚴(yán)厲打擊銷售假冒環(huán)保、節(jié)能等標(biāo)志建筑材料及產(chǎn)品的行為，支持、鼓勵(lì)使用環(huán)保節(jié)能建筑材料及開發(fā)環(huán)保性、節(jié)能性住宅。

二是進(jìn)一步完善售后服務(wù)和物業(yè)管理體系。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律法規(guī)，堅(jiān)守商業(yè)誠(chéng)信，不斷完善商品房售后服務(wù)，小區(qū)綠化、房屋間距等外部環(huán)境和其它配套設(shè)施設(shè)計(jì)變更時(shí)，要及時(shí)告知，讓消費(fèi)者有一個(gè)選擇，認(rèn)真兌現(xiàn)廣告宣傳及承諾內(nèi)容；做好辦理前期物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，及時(shí)按規(guī)定召開業(yè)主會(huì)議協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)；物業(yè)公司要盡快轉(zhuǎn)換為服務(wù)者角色，公示服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)收支情況，做好房屋的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的清潔、綠化和管理等；房地產(chǎn)項(xiàng)目公司要以為終身消費(fèi)者服務(wù)本，采取有效的措施，確保各項(xiàng)售后服務(wù)得于落實(shí)，真正維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，為消費(fèi)者創(chuàng)造放心的房地產(chǎn)消費(fèi)和物業(yè)管理服務(wù)環(huán)境。

三是消費(fèi)者應(yīng)堅(jiān)持理性消費(fèi)和依法維權(quán)。雖然我國(guó)已出臺(tái)許多消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律、法規(guī)，但廣大消費(fèi)者對(duì)這些法律、法規(guī)了解較少，維權(quán)意識(shí)較弱，在合法權(quán)益受到損害時(shí)，不知如何保護(hù)自己的權(quán)益。因此消費(fèi)者要不斷地增強(qiáng)自己在購(gòu)買行為中產(chǎn)品鑒別和購(gòu)買知識(shí)的消費(fèi)技能，堅(jiān)持理性消費(fèi)、科學(xué)消費(fèi)，依法維權(quán)，如簽訂購(gòu)房合同如何全面仔細(xì)地審查各項(xiàng)合同條款等，尤其是對(duì)開發(fā)商增加的附加條款，在權(quán)益受到損害時(shí)如何運(yùn)用法律武器來(lái)維權(quán)等消費(fèi)技能。

四是堅(jiān)持創(chuàng)新理念。要不斷地研究和開發(fā)適應(yīng)湖州市場(chǎng)的各類新型商品房，如精品房、小型房和單身公寓等，促進(jìn)房型多樣化；積極使用環(huán)保節(jié)能建筑材料，和開發(fā)環(huán)保性或節(jié)能性住宅，營(yíng)造和諧環(huán)境。

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及監(jiān)管對(duì)策

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為的表現(xiàn)

主體資格不合法。一是無(wú)證無(wú)照、有證無(wú)照、無(wú)證有照超范圍經(jīng)營(yíng)。二是轉(zhuǎn)借、出租、出借、出讓營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，這種現(xiàn)象比較普遍。三是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)虛報(bào)注冊(cè)資本現(xiàn)象十分突出。四是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)抽逃出資問(wèn)題嚴(yán)重。五是股東發(fā)生變化不辦理變更登記。六是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與實(shí)際開發(fā)、建設(shè)的項(xiàng)目的資質(zhì)要求不符。

欺詐消費(fèi)者違法行為。一是合同違法行為，包括擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本；合同規(guī)定與實(shí)際交房不一致，包括房屋面積、違約責(zé)任等；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；亂收合同文本費(fèi)；格式條款不合法，有的含有加重消費(fèi)者違約責(zé)任的內(nèi)容，有的含有排除消費(fèi)者依法變更或解除合同的內(nèi)容，有的格式條款未備案。二是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)沒(méi)有取得土地、規(guī)劃、城建、消防等許可手續(xù)，致使購(gòu)房戶不能辦理房產(chǎn)證。三是虛假宣傳、違法發(fā)布廣告。四是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題。

串通投標(biāo)行為。即在土地拍賣中投標(biāo)者之間相互串通，抬高標(biāo)價(jià)或壓低標(biāo)價(jià)，以排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

二、查處上述違法行為的法律適用

無(wú)證無(wú)照、有證無(wú)照、無(wú)證有照超范圍經(jīng)營(yíng)的，可依據(jù)《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第四條第一款第（一）、（三）、（五）項(xiàng)定性，按第十四條處罰。

對(duì)欺詐消費(fèi)者的違法行為，可依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》進(jìn)行定性處罰。

對(duì)虛假宣傳、違法發(fā)布廣告的行為，可依據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《廣告法》相關(guān)條款處罰。

對(duì)在招投標(biāo)中串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價(jià)的行為，可按《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十五條定性，按第二十七條處罰。

對(duì)在企業(yè)年檢中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)虛報(bào)注冊(cè)資本，企業(yè)實(shí)際資金與注冊(cè)資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為，以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為，可按《公司法》相關(guān)條款查處。

房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)監(jiān)管中

存在的問(wèn)題及對(duì)策建議

隨著日益火爆的房?jī)r(jià)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)、建筑市場(chǎng)“膨脹”，也使這個(gè)領(lǐng)域原來(lái)一些個(gè)別的違法行為變成了有代表性的違法行為，對(duì)消費(fèi)者的違害極大，因?yàn)榻ㄖ袌?chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多共同點(diǎn)，聯(lián)系緊密，所以本文試就其中的違法行為及監(jiān)管方法作一粗淺探討。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)違法行為的表現(xiàn)

這兩個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)管是一個(gè)綜合的系統(tǒng)工程，它涉及城建、房管、土地、規(guī)劃、環(huán)保、設(shè)計(jì)、工商、稅務(wù)、建設(shè)單位等諸多部門，工商行政管理部門如何加強(qiáng)監(jiān)管,首先要認(rèn)清其違法行為的表現(xiàn)，我們認(rèn)為其違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

（一）主體資格不合法。主要表現(xiàn)在：一是無(wú)證無(wú)照、有證無(wú)照、無(wú)證有照超范圍經(jīng)營(yíng)。按照國(guó)家法律和相關(guān)政策的規(guī)定，任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和建設(shè)施工單位，都應(yīng)當(dāng)持有與所開發(fā)、建筑的項(xiàng)目相適應(yīng)的具有法律效力的房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)的資質(zhì)證書和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但是實(shí)際情況是，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)不一定具有相關(guān)手續(xù)，或手續(xù)不齊就在利益的驅(qū)使下迅速開展業(yè)務(wù)。二是轉(zhuǎn)借、出租、出借、出讓營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。這種現(xiàn)象很普遍。三是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)虛報(bào)注冊(cè)資本違法行為。四是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)實(shí)際資金與注冊(cè)資金不一致，公司、股東抽逃資金。五是股東發(fā)生變化未辦理變更登記。六是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與實(shí)際開發(fā)、建設(shè)的項(xiàng)目的資質(zhì)要求不符。

（二）欺詐消費(fèi)者違法行為

1、合同違法行為。（1）擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本；（2）合同規(guī)定與實(shí)際交房不一致，包括（面積、通風(fēng)、付款方式和期限、違約責(zé)任等）；（3）房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；（4）房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)亂收合同文本費(fèi)；（5）格式條款不合法，這種違法行為十分嚴(yán)重，體現(xiàn)在：一是格式條款含有加重消費(fèi)者違約金或損害培償金超過(guò)合理數(shù)額的責(zé)任；二是格式條款含有排除消費(fèi)者依法變更或解除合同以及請(qǐng)求支付違約金、損害賠償?shù)臋?quán)利；三是格式條款未備案。

2、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)沒(méi)有取得土地、規(guī)劃、城建、消防等許可手續(xù)致使購(gòu)房戶辦不到房產(chǎn)證。

3、虛假宣傳、違法發(fā)布廣告。當(dāng)前，我市的房地產(chǎn)廣告宣傳形式主要有房地產(chǎn)戶外廣告宣傳牌、印刷品宣傳散頁(yè)以及電視飛字廣告等幾種形式。各房地產(chǎn)開發(fā)商為了擴(kuò)大其影響力和知名度，都非常注重廣告宣傳。但大多數(shù)企業(yè)在宣傳和廣告發(fā)布過(guò)程中都或多或少存在一些虛假宣傳的問(wèn)題。具體表現(xiàn)在：一是所作廣告宣傳的內(nèi)容與實(shí)際不一致；二是所發(fā)布的廣告內(nèi)容違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，如：《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信的內(nèi)容；房地產(chǎn)廣告對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格、明示價(jià)格的有效期限；房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置的應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離；房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其它市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明，房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或使用面積，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期；房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾，房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明等。

4、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題。（1）購(gòu)房面積與開發(fā)商承諾不一致，面積縮水；（2）層高沒(méi)有達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（3）使用的門窗、下水道管、鋼材、水泥等材料沒(méi)有達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

（三）串通投標(biāo)行為。即在土地拍賣中投標(biāo)者之間相互串通，抬高標(biāo)價(jià)或壓低標(biāo)價(jià)，以排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

二、針對(duì)上述違法行為如何調(diào)查取證

房地產(chǎn)市場(chǎng)、建筑市場(chǎng)涉及關(guān)系單位多，且有的開發(fā)商、建筑老板可能是涉黑人員，因此查處難度較大，為了案件調(diào)查的順利進(jìn)行，我們建議加強(qiáng)與公安經(jīng)偵、檢察瀆偵等部門的配合，同時(shí)根據(jù)我們的辦案實(shí)踐，我們總結(jié)出了“十六查”的辦案方法：

1、查項(xiàng)目經(jīng)理證。項(xiàng)目經(jīng)理證是施工總負(fù)責(zé)人唯一的合法憑證，項(xiàng)目經(jīng)理證上注明有所屬公司名稱，如果中標(biāo)公司與項(xiàng)目經(jīng)理不屬于同一單位，可深究是否存在非法轉(zhuǎn)包，項(xiàng)目經(jīng)理證也可在所在地的城建部門查詢。另項(xiàng)目的五大員也可以反映出上述問(wèn)題。

2、深挖掘“暗合同”。建筑公司與非法的項(xiàng)目經(jīng)理或承包人之間一般都會(huì)簽訂一份私下協(xié)議，即 “暗合同”。如果辦案人員設(shè)法取得了這份“暗合同”（在對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)或工程處辦公點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查時(shí)，辦案人員很可能得到這份暗合同。）就已經(jīng)暴露出無(wú)執(zhí)照掛靠或出租（出借）營(yíng)業(yè)執(zhí)照等違法事實(shí)。

3、查勞動(dòng)工資關(guān)系。如果查不到“暗合同”，就要考慮從其他方面入手進(jìn)行調(diào)查。查勞動(dòng)工資關(guān)系是一個(gè)重要突破口，一般情況下，非法的項(xiàng)目經(jīng)理或承包人并不是建筑公司的正式職工，也不會(huì)到勞動(dòng)部門辦理錄用手續(xù)。

4、查工程款走向。建設(shè)單位的工程款付給誰(shuí)，是區(qū)別合法和非法的重要線索，如果建筑公司的賬目中沒(méi)有反映，而是直接進(jìn)了項(xiàng)目經(jīng)理或承包人的腰包，就有違法嫌疑。如果項(xiàng)目經(jīng)理或承包人老是以白條收取現(xiàn)金，更應(yīng)作為嫌疑內(nèi)容。

5、查材料款及業(yè)務(wù)費(fèi)報(bào)銷主體。建筑所需的材料如果是承包方負(fù)責(zé)，這些業(yè)務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)浇ㄖ緢?bào)銷，而非法的經(jīng)營(yíng)者只能自我消化，不到建筑公司報(bào)銷。

6、查是否交管理費(fèi)。如果項(xiàng)目經(jīng)理或承包人是非法的，公司絕不會(huì)讓人白白地使用他們的名稱對(duì)外簽合同，他們往往會(huì)以管理費(fèi)的名義收取費(fèi)用。

7、查稅金交納和填補(bǔ)狀況。由于合同上規(guī)定的當(dāng)事人是建筑公司，收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由其開具發(fā)票，但一旦開票就要交稅，為了不使建筑公司吃虧，非法項(xiàng)目經(jīng)理或承包人會(huì)填補(bǔ)這項(xiàng)支出，查清這種填補(bǔ)的付款，也是認(rèn)定違法事實(shí)的證據(jù)之一。

8、查施工的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)。在非法經(jīng)營(yíng)的施工期間發(fā)生事故建筑公司不會(huì)承擔(dān)這個(gè)責(zé)任，往往總是預(yù)先約定好一旦發(fā)生問(wèn)題由項(xiàng)目經(jīng)理或承包人自己承擔(dān)。如果辦案人員查實(shí)有關(guān)事故的費(fèi)用不是建筑公司承擔(dān)的，而是項(xiàng)目經(jīng)理或承包人自己個(gè)人解決的，頭腦里應(yīng)當(dāng)多一根弦。

9、查營(yíng)業(yè)執(zhí)照。在對(duì)建設(shè)施工合同進(jìn)行檢查時(shí)，我們可以發(fā)現(xiàn)建筑公司與承包施工單位所簽合同蓋章單位是某某建筑公司，但施工現(xiàn)場(chǎng)往往可以看出不正規(guī)或者說(shuō)是手寫的單位“某某工程處”幾個(gè)字，因此對(duì)工程處進(jìn)行檢查，雖然被檢查人出示了建筑公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，但某某工程處肯定是真實(shí)的施工單位，并且沒(méi)有在工商局注冊(cè)登記，一定能露出了違法經(jīng)營(yíng)的馬腳。

10、查年檢材料。在企業(yè)年檢中，通過(guò)實(shí)地年檢及對(duì)企業(yè)年檢材料的審查，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有無(wú)虛報(bào)注冊(cè)資本、企業(yè)實(shí)際資金與注冊(cè)資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為。

11、查侵權(quán)投訴。注重12315消費(fèi)者申投訴的的受理、處理，從中發(fā)現(xiàn)一些欺詐消費(fèi)者的違法行為，收集消費(fèi)者的投訴材料，實(shí)地調(diào)查、勘察。

12、查建材質(zhì)量。針對(duì)建筑施工所用材料質(zhì)量問(wèn)題，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、抽樣送檢、調(diào)查詢問(wèn)所購(gòu)商品材料的來(lái)源、價(jià)格、數(shù)量等。

13、查合同樣式。收集合同示范文本并調(diào)查合同示范文本的來(lái)源。

14、查格式條款。調(diào)查格式條款是否有《湖北省合同監(jiān)督條例》第十一條至十三條規(guī)定的內(nèi)容。

15、查備案情況。商品房買賣、租賃合同、物業(yè)管理、住宅裝修裝飾合同等采用格式條款的，格式條款提供者是否將合同文本及營(yíng)業(yè)執(zhí)照在訂立合同前備案。

16、查廣告內(nèi)容。收集房地產(chǎn)宣傳方面的戶外廣告，印刷品廣告、電視廣告，看是否有宣傳的內(nèi)容與實(shí)際不一致以及有違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的內(nèi)容。

三、上述違法行為的法律適用

在行政執(zhí)法活動(dòng)中如發(fā)現(xiàn)有上述違法行為，通過(guò)調(diào)查取證，完成證據(jù)的收集后，可適用如下法律法規(guī)對(duì)違法當(dāng)事人進(jìn)行行政處罰：

1、無(wú)證無(wú)照、有證無(wú)照、無(wú)證有照超范圍經(jīng)營(yíng)依據(jù)《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第四條第一款第（一）、（三）、（五）項(xiàng)定性，按第十四條處罰。

2、擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本依據(jù)《經(jīng)濟(jì)合同示范文本管理辦法》第三條定性，按該辦法第六條

（四）項(xiàng)處罰。

3、對(duì)欺詐消費(fèi)者的違法行為可以依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》進(jìn)行定性處罰。

4、對(duì)虛假宣傳、違法發(fā)布廣告的可依據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》相關(guān)條款處罰。

5、對(duì)格式條款不合法的可按《湖北省合同監(jiān)督條例》第十五條第的規(guī)定，通知格式條款的提供者修改并備案，如未備案可按該條例第二十一條的規(guī)定處罰；

6、對(duì)在招投標(biāo)中串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價(jià)的行為按《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十五條定性，按該法第二十七條處罰；

7、對(duì)在企業(yè)年檢中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)虛報(bào)注冊(cè)資本、企業(yè)實(shí)際資金與注冊(cè)資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為可按《公司法》相關(guān)條款查處。另外為了使這一領(lǐng)域的違法行為得到有效遏制，我們建議以縣級(jí)局為單位，成立專案組，同時(shí)行文請(qǐng)示當(dāng)?shù)卣匾?，最好以紀(jì)委監(jiān)察部門牽頭，建設(shè)、公安經(jīng)偵、檢察瀆偵等部門參與配合，形成治理合力。同時(shí)就工商部門來(lái)講，要加強(qiáng)辦案人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，加強(qiáng)辦案設(shè)備的改進(jìn)，加強(qiáng)辦案經(jīng)費(fèi)的保證，在具體工作中可注意派專人介入建筑施工工程招投標(biāo)辦，我局取得市政府、市紀(jì)委同意，派專人進(jìn)駐市招投標(biāo)辦公室，全程監(jiān)督建筑市場(chǎng)的招投標(biāo)活動(dòng)，及時(shí)將收集到的中標(biāo)信息通知轄區(qū)分局、所，以便其核查實(shí)際施工單位,了解是否存在轉(zhuǎn)包、買賣標(biāo)書等不法行為，從中發(fā)現(xiàn)了大量案源。我們還下放了合同示范文本的發(fā)放權(quán)，由當(dāng)事人向所在地分局、所購(gòu)買，便于分局、所掌握當(dāng)事人購(gòu)買了多少文本，而實(shí)際使用了多少，從中可以發(fā)現(xiàn)一些擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本的違法行為。加強(qiáng)建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的要求，也是工商部門實(shí)踐“四個(gè)統(tǒng)一”，履行自身職能，維護(hù)市場(chǎng)秩序和保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的必然要求，對(duì)這一領(lǐng)域我們只是進(jìn)行了粗淺的探索，還將隨著形式的發(fā)展不斷加強(qiáng)監(jiān)管。

九龍坡區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的問(wèn)題與對(duì)策

近幾年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)中介行業(yè)蓬勃發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)人員素質(zhì)明顯提高，企業(yè)規(guī)章制度更加健全。目前，全區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)110家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)16家，2006年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目76個(gè)。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，九龍坡區(qū)工商分局展開了深入的市場(chǎng)調(diào)研，仔細(xì)分析了全區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，并“對(duì)癥下藥”采取積極措施，推動(dòng)九龍坡區(qū)房地產(chǎn)交易有序發(fā)展。一、九龍坡區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)銷售合同方面。1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者簽訂的商品房買賣合同，雖然都是采用的建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合制訂的示范合同文本。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的示范合同文本，大部分未按《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》的規(guī)定到企業(yè)所在地的工商行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行備案。2．個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者簽訂的商品房買賣合同中，存在將企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)列入了免責(zé)的條款內(nèi)容中，侵害了消費(fèi)者合法權(quán)利。3．個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律意識(shí)淡薄，在房屋銷售公示欄中往往忽略公示企業(yè)取得賴以生存的唯一合法憑證----營(yíng)業(yè)執(zhí)照。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者簽訂的商品房買賣合同在條款內(nèi)容中涉及到多項(xiàng)選擇條款時(shí)，往往不是當(dāng)事人雙方意識(shí)的一致體現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面。1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者簽訂的商品房買賣合同大部分都是采用自制的格式合同文本。未按《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》的規(guī)定到企業(yè)所在地的工商行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行備案。2．多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未能提供出從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書。3．部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照與招牌名稱不符，未能提供合法的手續(xù)，有存在違規(guī)代理的嫌疑。4．部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理整個(gè)樓盤銷售時(shí)，無(wú)法提供所代理樓盤的預(yù)售房許可證、施工許可證等五證。

二、對(duì)策及建議

1.將進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)交易主體準(zhǔn)入管理。該將嚴(yán)格依照企業(yè)登記相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的注冊(cè)登記，對(duì)擅自從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的企業(yè)依法進(jìn)行查處。2.加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)（銷）售活動(dòng)的監(jiān)管。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，或者房地產(chǎn)企業(yè)縱容雇傭工作人員炒作房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序的，按照職責(zé)依法從嚴(yán)查處。3.加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理。對(duì)未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告、虛假?gòu)V告和其他違法違規(guī)廣告，要依照《廣告法》等法律法規(guī)，予以嚴(yán)肅處理。4.加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售合同管理。按照《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》的要求，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)（銷）售合同進(jìn)行備案存查，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)免除自己責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任的條款予以修改。5.加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人使用房地產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在代理買賣過(guò)程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為，依法查處或聯(lián)合有關(guān)部門予以查處。6.暢通舉報(bào)投訴渠道。加大宣傳《中華人民共和國(guó)合同法》、《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》以及房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律、法規(guī)，充分發(fā)揮12315消費(fèi)者申訴舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)的作用，加強(qiáng)各職能部門之間的協(xié)同配合，建立房地產(chǎn)交易規(guī)范發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。（九龍坡局供稿）

2、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。積極開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治，查處違法違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、虛假?gòu)V告和違法中介，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。一是嚴(yán)把上市銷售關(guān)。嚴(yán)格按照商品房（預(yù)）銷售條件，發(fā)放許可證，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)開發(fā)市場(chǎng)秩序，創(chuàng)造良好的開發(fā)環(huán)境。二是嚴(yán)格實(shí)行商品房銷售網(wǎng)上備案。規(guī)范商品房預(yù)售合同登記備案行為，提高商品房交易信息的透明度，維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。三是繼續(xù)開展誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。規(guī)范房地產(chǎn)廣告管理，確保房地產(chǎn)廣告合法、真實(shí)、可信，給廣大群眾購(gòu)房置業(yè)提供良好的誠(chéng)信度。四是建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度和預(yù)警報(bào)系統(tǒng)。及時(shí)傳遞房地產(chǎn)信息，力求快捷準(zhǔn)確，為廣大人民群眾搭建消費(fèi)平臺(tái)，為政府決策提供依據(jù)。建立房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員的信用檔案制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控。

第二篇：手機(jī)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及監(jiān)管對(duì)策

手機(jī)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及監(jiān)管對(duì)策

目前手機(jī)市場(chǎng)主要存在以下問(wèn)題：

一是水貨、二手手機(jī)充斥市場(chǎng)。目前，國(guó)家對(duì)手機(jī)產(chǎn)品實(shí)行強(qiáng)制管制，即凡在我國(guó)境內(nèi)銷售的手機(jī)，必須在機(jī)身上張貼中華人民共和國(guó)信息產(chǎn)業(yè)部核發(fā)的進(jìn)網(wǎng)許可證（標(biāo)志）。一些不法手機(jī)經(jīng)銷商在這個(gè)質(zhì)量標(biāo)志上大做文章。水貨手機(jī)由于是非正當(dāng)進(jìn)貨渠道購(gòu)進(jìn)的走私貨，不可能取得信息產(chǎn)業(yè)部核發(fā)的進(jìn)網(wǎng)許可證，為此，一些經(jīng)銷商購(gòu)進(jìn)偽造的進(jìn)網(wǎng)許可證，加貼在水貨手機(jī)上。這些被偽裝的各種手機(jī)便搖身一變，堂而皇之地被經(jīng)銷商作為正品銷售出去。它的售價(jià)卻比正品價(jià)格低２０％-３０％。消費(fèi)者在挑選、購(gòu)買手機(jī)時(shí)，往往被廉價(jià)的水貨手機(jī)所吸引，而這些不知內(nèi)情的消費(fèi)者購(gòu)買后會(huì)發(fā)現(xiàn)，部分手機(jī)的語(yǔ)言顯示方式還只是英文或者在手機(jī)內(nèi)置電話本中儲(chǔ)存著大量國(guó)際長(zhǎng)途電話號(hào)碼，且通話質(zhì)量極差。二手（舊）手機(jī)回收時(shí)，大部分已沒(méi)有進(jìn)網(wǎng)許可證，經(jīng)銷商回收二手手機(jī)后，有的以高出回收價(jià)格的３０％-５０％直接銷售；有的是先將回收后的二手機(jī)換上市場(chǎng)上比較暢銷的幾款手機(jī)機(jī)型的外殼，翻新后作為新手機(jī)銷售，而它的價(jià)格要比正品低５０％左右。

二是冒牌電池廉價(jià)銷售。假冒摩托羅拉、愛立信、諾基亞、西門子等手機(jī)電池購(gòu)進(jìn)價(jià)格只是四、五十元，有的甚至２０元一塊就能拿到，這個(gè)價(jià)格不足正品的１０％，而這些電池在商家手中的售價(jià)卻與正品不相上下，如此暴利，難怪經(jīng)銷商鋌而走險(xiǎn)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)手機(jī)電池中有五成是假冒偽劣產(chǎn)品。據(jù)知情人士介紹，在香港，手機(jī)電池的廢電池芯８００元可以買到一噸，不法商販將其賣到內(nèi)地，再加上２元錢一塊的模具，經(jīng)過(guò)十分簡(jiǎn)單的生產(chǎn)流程，這一噸的廢電池芯可以生產(chǎn)出１.５萬(wàn)余塊電池，每一塊再貼上不同品牌的假標(biāo)簽，就作為進(jìn)口原裝電池流向市場(chǎng)，這一噸假電池的純利竟高達(dá)５０多萬(wàn)元，而消費(fèi)者哪里知道這種假電池的使用壽命只有３個(gè)月。

三是欺詐維修與冒牌銷售。有些經(jīng)銷商無(wú)維修通訊器材資質(zhì)，且《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》中也未核準(zhǔn)此項(xiàng)經(jīng)營(yíng)范圍，卻打著專業(yè)維修招牌從事維修通訊器材經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這些商家采取偷梁換柱方式，將消費(fèi)者拿來(lái)維修手機(jī)的部分原裝配件換上自行收購(gòu)的劣質(zhì)配件，而后再將此配件高價(jià)售出。消費(fèi)者被蒙在鼓里，他們不曾想過(guò)，這些所謂的專業(yè)維修人員，根本就沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)，又怎能修好手機(jī)呢？此外，一些經(jīng)銷商為了抬高自身實(shí)力和可信度，未經(jīng)中國(guó)移動(dòng)通訊公司、北京移動(dòng)通訊公司等公司授權(quán)，擅自使用其專業(yè)標(biāo)志“中國(guó)移動(dòng)通訊”、“北京移動(dòng)通訊”等字樣制作廣告牌匾，進(jìn)行虛假宣傳。

應(yīng)從以下幾方面加強(qiáng)對(duì)手機(jī)市場(chǎng)的監(jiān)管：

一是監(jiān)督經(jīng)銷商的手機(jī)進(jìn)貨渠道。要求各商家在購(gòu)進(jìn)手機(jī)時(shí)，向進(jìn)貨單位索取合法有效的發(fā)票，必要時(shí)，建立進(jìn)銷貨臺(tái)帳，將銷售手機(jī)進(jìn)網(wǎng)許可證上的許可證號(hào)、擾碼，連同各部手機(jī)的串號(hào)記錄在案，以減少與消費(fèi)者購(gòu)機(jī)后的不必要糾紛。基層工商所應(yīng)加強(qiáng)日常巡查，將對(duì)手機(jī)市場(chǎng)的專項(xiàng)整治列入工商部門的日常巡查中。

二是對(duì)具備維修通訊器材資質(zhì)商家的維修人員所持資格證書，堅(jiān)持實(shí)行備案登記制，以掌握手機(jī)經(jīng)銷商是否具備維修資質(zhì)和維修人員資格的真?zhèn)?，避免一證多人使用。當(dāng)消費(fèi)者因維修與商家產(chǎn)生糾紛時(shí)工商部門能夠有證可查。

三是對(duì)手機(jī)經(jīng)銷商所銷售手機(jī)及手機(jī)電池的真?zhèn)?，?shí)行不定期的抽查檢測(cè)，對(duì)存在售假行為的商家，工商部門在對(duì)其實(shí)施處罰的同時(shí)，還要采取在其門店處張貼黃牌，告知消費(fèi)者該店存在售假行為，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督力度。同時(shí)，做到正面宣傳與曝光相結(jié)合，在報(bào)紙、電視臺(tái)設(shè)定專欄，對(duì)被查處的違法經(jīng)銷商予以曝光，同時(shí)為消費(fèi)者購(gòu)買手機(jī)提出合理化建議。

四是執(zhí)法人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，掌握手機(jī)方面專業(yè)知識(shí)?？善刚?qǐng)一些專業(yè)人士（如：質(zhì)檢部門、手機(jī)生產(chǎn)廠商等）對(duì)巡查人員就手機(jī)及其配件的真?zhèn)巫R(shí)別方面，進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，便于更好地依法行政。

五是應(yīng)該發(fā)揮維修行業(yè)協(xié)會(huì)作用，定期組織召開手機(jī)經(jīng)營(yíng)者會(huì)議，學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，通報(bào)檢查處理情況，做到企業(yè)自律與消費(fèi)者維權(quán)有機(jī)結(jié)合，約束手機(jī)經(jīng)銷商的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及工商監(jiān)管措施

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，旺盛的市場(chǎng)需求，巨額的利潤(rùn)，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時(shí)也引發(fā)了一些問(wèn)題，影響到社會(huì)穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查分析，并提出應(yīng)對(duì)措施。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

（一）無(wú)證無(wú)照和超范圍經(jīng)營(yíng)問(wèn)題突出。一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過(guò)收取管理費(fèi)等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供“保護(hù)傘”，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)主體混亂，無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象較為突出。

（二）招投標(biāo)運(yùn)作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問(wèn)題，致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時(shí)，在土地拍賣時(shí)，招投標(biāo)部門對(duì)參與競(jìng)標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴(yán)格，未充分征求工商部門的意見。

（三）虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房?jī)r(jià)信息等內(nèi)容的虛假?gòu)V告，如有消費(fèi)者咨詢，則稱該房已售，并借機(jī)推銷其他商品房。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)虛構(gòu)商品房銷售進(jìn)展的信息，在社會(huì)上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費(fèi)者購(gòu)房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有“投資、就業(yè)、升學(xué)”等禁止性內(nèi)容，誤導(dǎo)消費(fèi)者。

（四）合同違法行為時(shí)有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。自行設(shè)計(jì)的合同文本對(duì)商品房的質(zhì)量、配套設(shè)施、公攤面積、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設(shè)定“霸王條款”，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，在糾紛發(fā)生后，消費(fèi)者的權(quán)益得不到保障。

（五）侵害消費(fèi)者合法權(quán)益呈上升趨勢(shì)。目前，在商品房銷售中存在面積“縮水”、公共設(shè)施達(dá)不到預(yù)先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問(wèn)題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時(shí)間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾，引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。

二、加強(qiáng)建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的措施

對(duì)于上述存在的問(wèn)題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機(jī)制尚未建立；有關(guān)法律法規(guī)不夠完善，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的項(xiàng)目經(jīng)理部過(guò)多過(guò)濫；出租、出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)等往往通過(guò)內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實(shí)施。

作為履行市場(chǎng)監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，當(dāng)好監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。筆者認(rèn)為，要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

（一）以拍賣監(jiān)管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國(guó)有土地出讓采取招標(biāo)拍賣進(jìn)行?！杜馁u法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)依法對(duì)拍賣活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，建立健全拍賣備案登記制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競(jìng)拍活動(dòng)的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。嚴(yán)格審查競(jìng)拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來(lái)源等備案材料，對(duì)主體資格不合法、無(wú)相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照參與競(jìng)拍的，不予登記備案，并及時(shí)通知建設(shè)、國(guó)土資源等部門，取消其競(jìng)拍資格，將違法開發(fā)行為

拒之于門外。

（二）以經(jīng)濟(jì)戶口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為

一是嚴(yán)格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊(cè)情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級(jí)等。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場(chǎng)主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、企業(yè)出租出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。對(duì)一些重點(diǎn)嫌疑開發(fā)項(xiàng)目，要通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)的檢查，對(duì)企業(yè)在建開發(fā)項(xiàng)目的投資情況和財(cái)務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格審查，及時(shí)查處掛靠經(jīng)營(yíng)以及以收取管理費(fèi)等形式出租、承租營(yíng)業(yè)執(zhí)照的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。針對(duì)以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)調(diào)查取證難的問(wèn)題，應(yīng)從開發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項(xiàng)目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報(bào)工商部門備案。對(duì)拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點(diǎn)對(duì)象，嚴(yán)格審查。

二是加強(qiáng)注冊(cè)資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，其注冊(cè)資本最低限額為5000萬(wàn)元，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)為2000

萬(wàn)元，三級(jí)資質(zhì)為800萬(wàn)元，四級(jí)資質(zhì)為100萬(wàn)元。通過(guò)企業(yè)年檢，對(duì)照其資質(zhì)等級(jí)，檢查其出資情況，嚴(yán)厲查處“兩虛一逃”違法行為，并通報(bào)建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級(jí)，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)構(gòu)處理。

三是加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理。對(duì)在建項(xiàng)目的項(xiàng)目部，實(shí)行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內(nèi)容是否合法。對(duì)符合條件的，予以備案后，方可從事項(xiàng)目開發(fā)。

（三）以執(zhí)法辦案為手段，強(qiáng)化重點(diǎn)違法行為的查處

一是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國(guó)有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號(hào)的行為；規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴(yán)厲查處虛假?gòu)V告和其他違法廣告。

二是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個(gè)體工商戶，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理商品房買賣過(guò)程中賺取差價(jià)的違法行為；利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的行為。

三是加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)的管理。對(duì)未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會(huì)的，嚴(yán)格依法查處。

（四）以長(zhǎng)效監(jiān)管為目標(biāo)，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制

一是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監(jiān)管制。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊(cè)，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊(cè)情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費(fèi)投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)“經(jīng)濟(jì)戶口”。同時(shí)，建立“黑名單”和“黃牌警告”制度，定期對(duì)信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)實(shí)信用，守法經(jīng)營(yíng)。

二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報(bào)工商部門審核、備案。

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四是強(qiáng)化社會(huì)輿論監(jiān)督。對(duì)違法經(jīng)營(yíng)性質(zhì)惡劣、社會(huì)影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時(shí)，要通過(guò)新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光，充分發(fā)揮社會(huì)的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營(yíng)的成本，增強(qiáng)對(duì)違法經(jīng)營(yíng)者的震懾作用。

五是加強(qiáng)部門協(xié)作機(jī)制。建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國(guó)土資源等多個(gè)部門。工商部門要主動(dòng)加強(qiáng)與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時(shí)了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目情況，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重點(diǎn)。同時(shí)，要建立部門聯(lián)席會(huì)議制度，對(duì)重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動(dòng)，增強(qiáng)工作合力。

第四篇：藥品零售市場(chǎng)存在問(wèn)題及監(jiān)管對(duì)策研究

藥品零售市場(chǎng)存在問(wèn)題及監(jiān)管對(duì)策研究

藥品零售市場(chǎng)存在問(wèn)題及監(jiān)管對(duì)策研究

近些年，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)得到不斷發(fā)展壯大。在這種全面發(fā)展的洪流中，我市的藥品零售市場(chǎng)也逐步繁榮，并日趨成熟。然而，市場(chǎng)的繁榮與藥品的質(zhì)量安全水平并非完全正比。相反，市場(chǎng)越繁榮藥品的質(zhì)量安全越不容忽視。

2012年以來(lái)，我局相繼開展了以凈市場(chǎng)、保安全、促發(fā)展為主旨的“百日亮劍”、“雷霆行動(dòng)”、“兩打兩建”等多項(xiàng)藥品零售市場(chǎng)的專項(xiàng)整治活動(dòng)。通過(guò)專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)全市藥品零售企業(yè)進(jìn)行了全面的質(zhì)量安全大檢查。督促、指導(dǎo)、規(guī)范了行業(yè)提檔升級(jí)，增強(qiáng)了全社會(huì)的監(jiān)督合力，極大的震懾了違法違規(guī)行為，藥品零售市場(chǎng)的質(zhì)量安全水平得到了明顯提升。

雖然我市藥品零售市場(chǎng)質(zhì)量安全狀況整體趨勢(shì)向好，但部分環(huán)節(jié)、部分領(lǐng)域仍存在不容忽視的問(wèn)題。因此，有必要階段性對(duì)我市藥品零售企業(yè)存在的問(wèn)題進(jìn)行歸納、總結(jié)和分析，并提出監(jiān)管對(duì)策，為以后的監(jiān)管工作提供有益參考。

一、問(wèn)題與對(duì)策

結(jié)合黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)，通過(guò)深入調(diào)研、征求意見、市場(chǎng)監(jiān)管等多種渠道，查找、歸納、總結(jié)出當(dāng)前我市藥品零售企業(yè)存在的突出問(wèn)題，分為三大類共計(jì)十五個(gè)問(wèn)題。

（一）國(guó)家有關(guān)政策調(diào)整或因形勢(shì)發(fā)生變化而出現(xiàn)的新問(wèn)題，企業(yè)需要時(shí)間進(jìn)行調(diào)整的情形

1、執(zhí)業(yè)藥師配備問(wèn)題。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)約有42萬(wàn)家零售藥店，但現(xiàn)有執(zhí)業(yè)藥師僅約23萬(wàn)人，且大部分在醫(yī)療機(jī)構(gòu)或藥品批發(fā)、連鎖企業(yè)任職，零售企業(yè)的缺口很大。

監(jiān)管對(duì)策：執(zhí)業(yè)藥師的缺口是客觀問(wèn)題。2016年1月1日起，若我市的藥品零售企業(yè)仍未達(dá)到新修訂藥品GSP執(zhí)業(yè)藥師的配備要求，且國(guó)家、省尚未出臺(tái)相應(yīng)政策，考慮到百姓的方便購(gòu)藥和用藥需求，建議我局研究設(shè)置一定期限的過(guò)渡期，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的藥師進(jìn)行培訓(xùn)，使之達(dá)到能夠獨(dú)立審核處方、指導(dǎo)合理用藥的高級(jí)水平。在過(guò)渡期內(nèi)，經(jīng)培訓(xùn)的藥師可以在我市零售企業(yè)內(nèi)履行執(zhí)業(yè)藥師職責(zé)。

2、溫度儲(chǔ)存問(wèn)題。

未按照溫度要求儲(chǔ)存藥品，這是一個(gè)共性問(wèn)題。尤其是需要0-20℃儲(chǔ)存的藥品，即使在氣候炎熱的南方城市也存在未按照要求儲(chǔ)存的情況。

監(jiān)管對(duì)策：對(duì)于2-8℃儲(chǔ)存的藥品，因企業(yè)經(jīng)營(yíng)的品種和數(shù)量不多，要求必須配備藥用冷藏柜；對(duì)于0-20℃儲(chǔ)存的藥品，提出三種建議供企業(yè)自行選擇。一是在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)設(shè)置有明顯隔斷的陰涼區(qū)，陰涼區(qū)內(nèi)配備空調(diào)，以調(diào)控陰涼區(qū)內(nèi)的溫度使之符合藥品儲(chǔ)存的要求。二是配備足夠多的藥用冷藏柜，將所有需要溫度儲(chǔ)存的藥品置于其中。三是企業(yè)亦可結(jié)合自身實(shí)際，配備符合儲(chǔ)存要求的其他設(shè)施設(shè)備。

關(guān)于溫度儲(chǔ)存問(wèn)題，還有一種解決的思路，就是核減企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍。待條件具備后，企業(yè)可再申請(qǐng)變更（增加）經(jīng)營(yíng)范圍。

3、索要或留存處方問(wèn)題。

按照規(guī)定，處方藥必須憑執(zhí)業(yè)醫(yī)師或執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師處方才能銷售。但現(xiàn)實(shí)情況是，購(gòu)藥者購(gòu)買處方藥時(shí)，很少有人提供處方。若果真開具處方，購(gòu)藥者也會(huì)在開具處方的醫(yī)療機(jī)構(gòu)直接購(gòu)藥。而不會(huì)舍近求遠(yuǎn)，開具處方后再到零售企業(yè)購(gòu)藥。因此，向購(gòu)藥者索要處方對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)難題?，F(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)，即使提供了處方，大多也是弄虛作假，應(yīng)付檢查。

監(jiān)管對(duì)策：建議企業(yè)對(duì)購(gòu)買者或患者的有關(guān)信息進(jìn)行詳細(xì)登記，一旦藥品出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，可以迅速查到藥品的銷售去向，保證可追溯，從而最大程度地降低質(zhì)量安全的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）需要多部門相互配合、綜合治理的情形

1、藥店診所化問(wèn)題。

監(jiān)管對(duì)策：移送衛(wèi)生部門查處。現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)非法行醫(yī)行為，收集違法證據(jù)，立即移交衛(wèi)生部門；處罰無(wú)證經(jīng)營(yíng)醫(yī)療器械行為。對(duì)于不具備醫(yī)療器械經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)，嚴(yán)格按照無(wú)證經(jīng)營(yíng)醫(yī)療器械的情形處罰；啟動(dòng)GSP跟蹤檢查。若發(fā)現(xiàn)不符合GSP規(guī)定的，依據(jù)《藥品管理法》第七十九條規(guī)定，給予警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款；停業(yè)整頓至符合《藥品經(jīng)營(yíng)質(zhì)量管理規(guī)范》要求；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷《藥品經(jīng)營(yíng)許可證》。

2、診所藥店化問(wèn)題。

監(jiān)管對(duì)策：敦促衛(wèi)生局核發(fā)《帶藥證》。《黑龍江省醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十六條”門診部、診所、衛(wèi)生所、醫(yī)務(wù)室、衛(wèi)生保健所、衛(wèi)生站應(yīng)當(dāng)按診療科目、服務(wù)范圍附設(shè)藥房（柜）。藥品種類由登記機(jī)關(guān)（衛(wèi)生部門）核定，并核發(fā)《帶藥證》。非公立的診所，只能附帶一定數(shù)量的常見病治療和危重癥搶救藥品：西醫(yī)診所只能附帶西藥并不得超過(guò)四十種；中醫(yī)診所只能附帶中藥，其中成藥不得超過(guò)三十種、飲片不得超過(guò)二百種。單純開設(shè)針灸、按摩、牙科鑲復(fù)、醫(yī)療咨詢等服務(wù)項(xiàng)目的，不準(zhǔn)帶藥”；加大處罰力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)依法查處。醫(yī)療機(jī)構(gòu)采取開架自選方式不憑處方直接銷售處方藥，可按照《黑龍江省醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥品監(jiān)督管理辦法》第三十七條的規(guī)定，違反本辦法第二十三條規(guī)定，采用郵售、互聯(lián)網(wǎng)交易、柜臺(tái)開架自選等方式直接向公眾銷售處方藥的，按照《藥品流通監(jiān)督管理辦法》第四十二條規(guī)定處罰?！柏?zé)令改正，給予警告，并處銷售藥品貨值金額二倍以下的罰款，但是最高不超過(guò)三萬(wàn)元?！?/p>

3、銷售假藥。

監(jiān)管對(duì)策：依法移交公安部門查處。按照《刑法修正案

（八）》規(guī)定：銷售假藥的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；對(duì)人體健康造成嚴(yán)重危害或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；致人死亡或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑、無(wú)期徒刑或者死刑，并處罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。

4、違法藥品廣告。

監(jiān)管對(duì)策：依據(jù)《藥品廣告審查辦法》第二十六條規(guī)定，對(duì)違法發(fā)布的藥品廣告，依法填寫《違法藥品廣告移送通知書》，連同違法藥品廣告樣件等材料，移送同級(jí)工商部門查處。

（三）法律法規(guī)明令禁止、有明確罰則的情形

1、無(wú)證經(jīng)營(yíng)藥品。

主要表現(xiàn)為五種情形：一是未取得《藥品經(jīng)營(yíng)許可證》經(jīng)營(yíng)藥品；二是未按照《藥品經(jīng)營(yíng)許可證》許可的經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)藥品；三是以展示會(huì)、博覽會(huì)、交易會(huì)、訂貨會(huì)、產(chǎn)品宣傳會(huì)等方式現(xiàn)貨銷售藥品；四是未經(jīng)藥監(jiān)部門審核同意，擅自改變經(jīng)營(yíng)方式銷售藥品；五是在藥監(jiān)部門核準(zhǔn)的地址以外的場(chǎng)所現(xiàn)貨銷售藥品。

監(jiān)管對(duì)策：第一種情形，按照《藥品管理法》第七十三條規(guī)定，依法予以取締，沒(méi)收違法銷售的藥品和違法所得，并處違法銷售藥品貨值金額二倍以上五倍以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；其他四種情形，依據(jù)《藥品流通監(jiān)督管理辦法》第三十二條規(guī)定，沒(méi)收違法銷售的藥品和違法所得，并處違法銷售藥品貨值金額二倍以上五倍以下的罰款。

2、擅自變更注冊(cè)地址。

監(jiān)管對(duì)策：查驗(yàn)《藥品經(jīng)營(yíng)許可證》副本原件，與實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址核對(duì)，確認(rèn)地址是否相符。若不相符，則屬于擅自變更注冊(cè)地址的情形，則下達(dá)責(zé)令改正通知書，限期補(bǔ)辦變更手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦的，宣布其《藥品經(jīng)營(yíng)許可證》無(wú)效；仍從事藥品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，依照《藥品管理法》第七十三條的規(guī)定給予處罰。

3、個(gè)別企業(yè)搞多種經(jīng)營(yíng)，致使?fàn)I業(yè)面積縮水。

由于新修訂的《黑龍江省開辦藥品零售企業(yè)實(shí)施辦法（試行）》未對(duì)藥店的營(yíng)業(yè)面積做出具體要求，只是要求與經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)，并與藥品儲(chǔ)存、辦公、生活輔助及其他區(qū)域分開。因此營(yíng)業(yè)面積縮水問(wèn)題，可以從經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是否與藥品儲(chǔ)存、辦公、生活輔助及其他區(qū)域分開入手。

監(jiān)管對(duì)策：若經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與藥品儲(chǔ)存、辦公、生活輔助及其他區(qū)域未分開，則依據(jù)《藥品管理法》第七十九條規(guī)定，給予警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款；責(zé)令停業(yè)整頓，直至符合《藥品經(jīng)營(yíng)質(zhì)量管理規(guī)范》的要求。

4、未索取或留存供貨企業(yè)資質(zhì)。

監(jiān)管對(duì)策：依據(jù)《藥品流通監(jiān)督管理辦法》第三十條規(guī)定，給予警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。

5、從非法渠道購(gòu)進(jìn)藥品。

主要表現(xiàn)為三種情形：從無(wú)《藥品經(jīng)營(yíng)許可證》的企業(yè)購(gòu)進(jìn)藥品；二是從未按照《藥品經(jīng)營(yíng)許可證》許可的經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)藥品的企業(yè)購(gòu)進(jìn)藥品；三是從藥品零售企業(yè)購(gòu)進(jìn)藥品。

監(jiān)管對(duì)策：依據(jù)《藥品管理法》第八十條規(guī)定，責(zé)令改正，沒(méi)收違法購(gòu)進(jìn)的藥品，并處違法購(gòu)進(jìn)藥品貨值金額二倍以上五倍以下的罰款；有違法所得的，沒(méi)收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷《藥品經(jīng)營(yíng)許可證》。

6、未按規(guī)定實(shí)施《藥品經(jīng)營(yíng)質(zhì)量管理規(guī)范》。

主要表現(xiàn)為六種情形：一是營(yíng)業(yè)區(qū)與生活區(qū)未分開；二是未建立藥品購(gòu)進(jìn)驗(yàn)收記錄、陳列檢查記錄、藥品拆零記錄、處方藥銷售記錄或記錄內(nèi)容不齊全；三是從業(yè)人員未統(tǒng)一著裝、未佩帶胸卡；四是駐店藥師不在崗；五是直接接觸藥品人員未進(jìn)行健康體檢；六是藥品未按規(guī)定分類擺放、無(wú)明顯標(biāo)識(shí)；等等。

監(jiān)管對(duì)策：依據(jù)《藥品管理法》第七十九條規(guī)定，給予警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款；責(zé)令停業(yè)整頓，直至符合《藥品經(jīng)營(yíng)質(zhì)量管理規(guī)范》的要求；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷《藥品經(jīng)營(yíng)許可證》。

7、銷售藥品未開具銷售憑證或銷售憑證內(nèi)容不齊全。

監(jiān)管對(duì)策：依據(jù)《藥品流通監(jiān)督管理辦法》第三十四條規(guī)定，責(zé)令改正，給予警告；逾期不改正的，處以五百元以下的罰款。

8、銷售劣藥或按劣藥論處的藥品。

主要表現(xiàn)為三種情形：一是不注明或更改生產(chǎn)批號(hào)的；二是超過(guò)有效期的；三是不符合其他藥品標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的。

監(jiān)管對(duì)策：依據(jù)《藥品管理法》第七十五條規(guī)定，沒(méi)收違法銷售的藥品和違法所得，并處違法銷售藥品貨值金額一倍以上三倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停產(chǎn)、停業(yè)整頓或者吊銷《藥品經(jīng)營(yíng)許可證》；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

二、思考與建議

（一）主觀因素的存在 不難看出，現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)上述大部分問(wèn)題都有具體的監(jiān)督和處罰措施?？上攵?，解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于責(zé)任的落實(shí)。部門監(jiān)管要有權(quán)威。無(wú)論是監(jiān)管部門還是具體的執(zhí)法人員都要嚴(yán)格落實(shí)藥品相關(guān)的各項(xiàng)法律法規(guī)，牢固樹立責(zé)任意識(shí)，履職盡責(zé)，真正維護(hù)法律的公正性、嚴(yán)肅性和權(quán)威性；行業(yè)自律才是根本。從某種角度來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)效的治本還要依靠行業(yè)的自律。企業(yè)只有牢固樹立質(zhì)量安全的意識(shí)，從思想源頭和經(jīng)營(yíng)理念上學(xué)法、知法、懂法、用法，對(duì)法律心存敬畏，對(duì)百姓高度負(fù)責(zé)，才能從根源上徹底改變現(xiàn)狀。

（二）客觀因素的制約

眾所周知，新修訂藥品GSP的實(shí)施對(duì)于整個(gè)藥品零售行業(yè)而言，起到了行業(yè)整合、提檔升級(jí)的作用。但客觀因素是，受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約，我市藥品零售企業(yè)在執(zhí)業(yè)藥師配備、藥品溫度儲(chǔ)存、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)等方面還遠(yuǎn)未達(dá)到新修訂藥品GSP的要求。

（三）趨于飽和的市場(chǎng)

任何一個(gè)市場(chǎng)都有一定的飽和度，藥品零售市場(chǎng)也不例外。當(dāng)藥品零售企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)超出市場(chǎng)的飽和度時(shí)，部分企業(yè)就會(huì)淪為市場(chǎng)的“雞肋”。企業(yè)自身亦處于兩難的境地，退出市場(chǎng)，有些可惜；繼續(xù)生存，難以為繼。在這種狀況下，企業(yè)大多不愿增加運(yùn)營(yíng)成本，導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備更新不及時(shí)，管理水平每況愈下。

（四）由易及難的思路

對(duì)于不同的問(wèn)題，不可能采用同一方法，也不可能一次性解決，要結(jié)合問(wèn)題的特點(diǎn)，探究深層次原因，綜合考量?jī)?nèi)外因素，采取不同的監(jiān)管策略和思路，先急后緩、由易及難，分階段治理，分步驟推進(jìn)。

針對(duì)第三類問(wèn)題，要立查立改，統(tǒng)一尺度。法律法規(guī)已明令禁止、有明確罰則的，要加大處罰力度，堅(jiān)決查處。重要的是統(tǒng)一執(zhí)法尺度，即同一違法行為，不同的執(zhí)法人員或不同的監(jiān)管區(qū)域要統(tǒng)一處罰標(biāo)準(zhǔn)，以維護(hù)執(zhí)法的公平公正性。只有保證執(zhí)法的公平、公正，才能形成更大的震懾作用。

針對(duì)第二類問(wèn)題，要部門聯(lián)合，綜合治理。一是履行自身職責(zé)。通過(guò)日常監(jiān)管、專項(xiàng)整治、信用體系、網(wǎng)格化監(jiān)管等多種措施和方式，嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管，有力打擊違法行為；二是開展聯(lián)合執(zhí)法。需要多部門合力治理的，與有關(guān)部門適時(shí)開展聯(lián)合檢查，形成合力，徹底根除市場(chǎng)的毒瘤；三是建立協(xié)調(diào)機(jī)制。完善違法案件移交、案件結(jié)果催辦制度，建立可操作性更強(qiáng)的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，確保移交案件有回音，違法行為得到嚴(yán)懲。

針對(duì)第一類問(wèn)題，要因勢(shì)利導(dǎo)，主動(dòng)幫扶。一方面，積極鼓勵(lì)企業(yè)搶前抓早，通過(guò)自身努力，盡力盡快完成新修訂藥品GSP的改造，為占有更大市場(chǎng)份額而贏得主動(dòng)權(quán)；一方面，積極主動(dòng)幫扶企業(yè)，為其提供建設(shè)性的意見和建議，引導(dǎo)企業(yè)通過(guò)資金投入、技術(shù)改造，分階段分步驟達(dá)到新要求。企業(yè)由于客觀因素、卻有現(xiàn)實(shí)困難的，則應(yīng)有效疏導(dǎo)市場(chǎng)的緊張氛圍，避免市場(chǎng)的恐慌，起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，從而實(shí)現(xiàn)藥品市場(chǎng)安全穩(wěn)定、群眾購(gòu)藥方便快捷的總體目標(biāo)。

（五）輿論監(jiān)督的震懾

市場(chǎng)的規(guī)范有序離不開政府的監(jiān)管和企業(yè)的自我約束，更離不開社會(huì)力量的廣泛參與。要逐步構(gòu)建部門監(jiān)管、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督的共治格局，尤其要注重輿論監(jiān)督的震懾作用。針對(duì)某一問(wèn)題企業(yè)，執(zhí)法檢查可以采取“現(xiàn)場(chǎng)直播”的方式，全程“播出”或“回顧”執(zhí)法過(guò)程，將違法企業(yè)始終置于公眾視線之內(nèi)，讓公眾有目共睹，讓其沒(méi)有市場(chǎng)；針對(duì)某一違法案件，在不同媒體上多次、反復(fù)曝光，使違法行為人人喊打，無(wú)處藏身，形成強(qiáng)大的輿論震懾。同時(shí)，注重發(fā)揮群眾監(jiān)督的積極性。通過(guò)引導(dǎo)科學(xué)消費(fèi)、舉報(bào)有獎(jiǎng)機(jī)制等顧及群眾自身利益的有力措施，有效利用群眾監(jiān)督的無(wú)限資源。

實(shí)踐證明，只要有市場(chǎng)的存在就會(huì)有問(wèn)題的發(fā)生。從監(jiān)管部門的角度來(lái)說(shuō)，藥品零售企業(yè)的“分布點(diǎn)”就是藥品流通市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”，它們的經(jīng)營(yíng)管理水平?jīng)Q定著我市藥品流通市場(chǎng)的質(zhì)量安全水平，關(guān)乎每一個(gè)消費(fèi)者的身心健康，甚至生命安全。因此，必須牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，持續(xù)加大對(duì)這些“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”的監(jiān)管力度。這就要求監(jiān)管部門要時(shí)刻保持高度的警覺性，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，嚴(yán)厲打擊違法行為，有效規(guī)范市場(chǎng)秩序，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，從而在我市全面建成小康社會(huì)的進(jìn)程中做出藥監(jiān)系統(tǒng)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。）

第五篇：淺談我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在問(wèn)題及對(duì)策

淺談我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在問(wèn)題及對(duì)策【摘 要】 本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行分析，提出了相關(guān)的解決對(duì)策：政府完善土地供應(yīng)制度；建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的檢測(cè)與調(diào)控；完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系；規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場(chǎng)；存在問(wèn)題；對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，歷史短，發(fā)展過(guò)于迅速，近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷攀升，國(guó)家不斷出臺(tái)政策仍然無(wú)法阻止房?jī)r(jià)的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問(wèn)題，并且找到有效的解決問(wèn)題的對(duì)策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展［1］。

一、存在的主要問(wèn)題

1、地區(qū)發(fā)展不平衡

首先，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在：無(wú)論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早所致；中部的增長(zhǎng)速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國(guó)平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度均高于其他兩部。

其次，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國(guó)人口增長(zhǎng)的情況下，人均建筑面積仍在增長(zhǎng)，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對(duì)數(shù)量上來(lái)看，東部地區(qū) 西部地區(qū)中部地區(qū)。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對(duì)來(lái)說(shuō)居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最?。粡钠湓鲩L(zhǎng)速度來(lái)看，西部地區(qū)中部地區(qū)東部地區(qū)。

2、房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

目前，我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國(guó)城市化水平為28.7%，2006年增長(zhǎng)為44.9%，城市化水平始終在提高，年均增加1.5個(gè)百分點(diǎn)之多［2］。快速城市化為城市帶來(lái)大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過(guò)程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給予以適當(dāng)滿足。

面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對(duì)謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。2003-2008年間，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，如果排除了非市場(chǎng)因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

3、中低收入居民的住房問(wèn)題亟待解決

在1998年住房市場(chǎng)化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問(wèn)題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房等公共住房保障政策。10多年來(lái)，我國(guó)住房制度改革和住房建設(shè)已取得很大的成績(jī)，在改善中低收入居民的住房問(wèn)題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問(wèn)題。

其中經(jīng)濟(jì)適用房政策和實(shí)踐是當(dāng)前問(wèn)題的焦點(diǎn)，其主要體現(xiàn)以下四個(gè)方面，一是經(jīng)濟(jì)適用住房的公平性問(wèn)題；二是對(duì)由經(jīng)濟(jì)適用住房制度引出的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格雙軌制產(chǎn)生異議；三是認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量過(guò)大對(duì)商品房產(chǎn)生擠出效應(yīng)的問(wèn)題；四是在經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)行與管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)階段中低收入居民購(gòu)房能力處于較低水平，因此，完全通過(guò)市場(chǎng)化解決這部分居民住房問(wèn)題是行不通的。實(shí)踐證明，解決住房問(wèn)題的政策不是面向全體國(guó)民的福利政策，大多數(shù)國(guó)家住房政策的主要針對(duì)對(duì)象是中低收入和無(wú)力自己解決住房問(wèn)題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充。

4、房地產(chǎn)投資行為急需調(diào)控

房地產(chǎn)投資行為已成為形成現(xiàn)在高房?jī)r(jià)的主要因素之一，在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，投資和投機(jī)只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。理性的房地產(chǎn)投資有以下幾方面的優(yōu)勢(shì)：一是活躍房地產(chǎn)交易，增加

市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；二是提供房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上的房源，滿足市場(chǎng)上的租房需求；三是提供風(fēng)險(xiǎn)較小且回報(bào)較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。

然而在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢(shì)：第一，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求過(guò)度活躍，刺激房?jī)r(jià)非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展；第二，房地產(chǎn)投資與股票等投資有著本質(zhì)的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強(qiáng)的民生性，突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機(jī)行為會(huì)直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等城市房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)泡沫已非常嚴(yán)重。

5、國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施受阻

針對(duì)近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲的情況，國(guó)家也在不斷地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實(shí)施的過(guò)程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機(jī)構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對(duì)方法，使得國(guó)家政策不能有效實(shí)施，進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康的發(fā)展。

二、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策

我國(guó)政府針?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題不斷地出臺(tái)了若干政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，從“國(guó)十一條”到“新國(guó)八條”，再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點(diǎn)及逐步實(shí)施，但其出臺(tái)后所起到的效果卻不理想。筆者認(rèn)為，要想真正控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展以及解決房地產(chǎn)供給過(guò)程中的種種矛盾和問(wèn)題，還是要找到有效的途徑以及保證國(guó)家政策順利實(shí)施的措施：

1、政府完善土地供應(yīng)制度

（1）加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度［3］。土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場(chǎng)供求平衡的更高層次的要求。在目前我國(guó)一些城市已出現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量，化解土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾［4］。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對(duì)開發(fā)高檔商品房從供給源頭上進(jìn)行限制；另一方面，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長(zhǎng)的住房需求。

（2）建立地價(jià)調(diào)控體系。鑒于我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價(jià)的調(diào)控體系，增加土地市場(chǎng)的透明度和公平性。對(duì)于地價(jià)可通過(guò)國(guó)家定價(jià)和國(guó)家指導(dǎo)價(jià)來(lái)調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地出讓價(jià)等。對(duì)此，可參照國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)。如日本政府每年都在固定的時(shí)間公布由官方調(diào)查和評(píng)價(jià)的公示地價(jià)?！肮镜貎r(jià)”是一種旨在調(diào)控土地價(jià)格的官方公開價(jià)格，它的作用是加強(qiáng)政府對(duì)土地價(jià)格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價(jià)格政策，公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。

（3）規(guī)范政府行為，強(qiáng)化土地管理的監(jiān)控職能。嚴(yán)厲遏制土地市場(chǎng)中的政府違法違規(guī)行為，加強(qiáng)政府行為的自我約束，土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會(huì)阻礙城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，只有加強(qiáng)土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的非正常上漲，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

2、建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的檢測(cè)與調(diào)控

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的主要原因如下:一是成本推動(dòng)，尤其是土地成本的提高，二是開發(fā)商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關(guān)系制造價(jià)格快速上漲趨勢(shì)，三是社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期導(dǎo)致的投機(jī)炒房行為。因此，在監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)價(jià)格方面，提出以下建議:

（1）建立完整基準(zhǔn)地價(jià)體系，適度控制土地價(jià)格及拆遷費(fèi)用，尤其是高檔房的建設(shè)規(guī)模［5］。

（2）針對(duì)市場(chǎng)中的認(rèn)為調(diào)控市場(chǎng)和哄抬價(jià)格現(xiàn)象，要進(jìn)一步加強(qiáng)管理。嚴(yán)格審核價(jià)格申報(bào)，物價(jià)部門對(duì)商品房的銷售價(jià)格要認(rèn)真核定，嚴(yán)格按核定價(jià)格銷售。工商部門對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷手段、營(yíng)銷方式以及稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)行為，同時(shí)要盡快將其銷售價(jià)格公開

化、透明化，避免信息不對(duì)稱帶來(lái)的消費(fèi)者價(jià)格盲區(qū)。

（3）在面對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)頂期問(wèn)題，需要全社會(huì)形成合理引導(dǎo)市場(chǎng)的氛圍。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和投資理念。正確的輿論導(dǎo)向人們形成正確的房地產(chǎn)投資理念、住房觀念以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的所有主體，政府要承擔(dān)起責(zé)任，引導(dǎo)老百姓樹立正確的住房觀念和消費(fèi)，而不是為某經(jīng)濟(jì)利益主體不顧百姓的需求。

3、完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系

近年來(lái)，特別是2008年以后，政府進(jìn)一步加大了住房保障工作力度，大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是仍然存在保障性住房供不應(yīng)求的局面，并且在供應(yīng)過(guò)程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，比如真正需要的人沒(méi)有得到保障，而被一些“關(guān)系戶”得到，因此應(yīng)該在將來(lái)加強(qiáng)監(jiān)管制度的建設(shè)。除此之外，對(duì)于現(xiàn)在社會(huì)上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負(fù)擔(dān)不起價(jià)格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過(guò)重的房貸，對(duì)于這部分群體也應(yīng)該有相應(yīng)的住房供應(yīng)保障，政府雖已下令供應(yīng)限房?jī)r(jià)、限戶型的部分商品房，即“限價(jià)商品房”，但還沒(méi)有在各個(gè)城市全面供應(yīng)，因此要在完善住房保障體系建設(shè)的過(guò)程中，加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的同時(shí)，一定要重視推進(jìn)“限價(jià)商品房”的供應(yīng)工作。

4、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費(fèi)者以及中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范等問(wèn)題頻頻出現(xiàn)，因此筆者提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）建立企業(yè)的信譽(yù)檔案。要加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信等級(jí)評(píng)定制度，在此基礎(chǔ)上，要建立企業(yè)信譽(yù)檔案，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，進(jìn)入系統(tǒng)的信息，不僅作為主管部門評(píng)定企業(yè)好壞的依據(jù)，還要向社會(huì)公開，從而扶持一大批信譽(yù)良好的企業(yè)，治理整頓那些信譽(yù)差、經(jīng)營(yíng)管理不善的小企業(yè)。

（2）對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上備案登記。商品房銷售過(guò)程中常存在買賣雙方信息不對(duì)稱、開發(fā)商隱瞞預(yù)銷售情況等一系列行為，因此應(yīng)該實(shí)施新建的商品房的預(yù)售都必須進(jìn)行預(yù)銷售合同的網(wǎng)上備案登記制度。開發(fā)商申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證。同時(shí)，必須上報(bào)所有樓盤信息，在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)，所有消費(fèi)者都能在網(wǎng)絡(luò)上查詢相對(duì)應(yīng)的在售樓盤的銷售情況。網(wǎng)上備案登記制度在使市場(chǎng)更加公開透明，對(duì)規(guī)范銷售行為，正確引導(dǎo)投資和消費(fèi)起到了積極作用。

（3）規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)方式。中介機(jī)構(gòu)雖然在國(guó)內(nèi)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭較快。中介機(jī)構(gòu)的活躍性是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標(biāo)志。最近幾年，國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)，新房、二手房以及房屋租賃的發(fā)展勢(shì)頭較好，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的機(jī)會(huì)。但目前中介機(jī)構(gòu)的員工素質(zhì)普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當(dāng)手段謀取私利的行為，因此中介機(jī)構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職績(jī)效考核制度，完善對(duì)房地產(chǎn)中介相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，全面提高中介機(jī)構(gòu)員工的綜合素質(zhì)。

【】

［1］ 陳渝文.房地產(chǎn)過(guò)快上漲的原因與房產(chǎn)政策之芻議［J］.財(cái)經(jīng)論壇，2010.（10）.［2］ 王斯琛.我國(guó)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的成因與對(duì)策［J］.江西金融職工大學(xué)學(xué)報(bào)，2010.（12）.［3］ 何元斌.關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的政策與措施建議［J］.經(jīng)濟(jì)研究參考，2006.(55).［4］ 吳淑蓮.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)注意的若干問(wèn)題［J］.商業(yè)時(shí)代，2006.(15).［5］ 魏博揚(yáng).我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)策研究［D］.吉林大學(xué)，2009.