第一篇：怎樣進(jìn)行要求、標(biāo)書和合同的評審

怎樣進(jìn)行要求、標(biāo)書和合同的評審

隨著廣大人民群眾法律意識的普遍提高，越來越多的人通過合同來調(diào)和民事關(guān)系，簽訂合同也是最有效的法律依據(jù)之一。那么問題來了，到底應(yīng)如何擬定合同呢？下面是小編為大家收集的怎樣進(jìn)行要求、標(biāo)書和合同的評審，歡迎閱讀與收藏。

對顧客要求、投標(biāo)書和合同的評審簡稱合同評審，該要素（過程）是認(rèn)可準(zhǔn)則較之指南25新增加的。合同評審是在“合同簽定前，為了確保質(zhì)量要求規(guī)定得合理、明確并形成文件，且供方能實現(xiàn)，由供方所進(jìn)行的系統(tǒng)的活動”?！昂贤u審是供方的`職責(zé)，但可以和顧客聯(lián)合進(jìn)行”，也“可以根據(jù)需要在合同的不同階段重復(fù)進(jìn)行”，它是實驗室服務(wù)顧客的第一個環(huán)節(jié)，歷來受到管理者重視。

（1）按照服務(wù)項目的具體情況實施分類評審

服務(wù)項目有的是新項目、有的是老項目，有的復(fù)雜，有的簡單，有的技術(shù)要求高，有的技術(shù)要求低，有的關(guān)系重大，有的影響一般等等，千差萬別，實驗室應(yīng)區(qū)別不同情況、組織不同人員、按照不同要求、遵循不同程序進(jìn)行評審。

（2）要充分重視評審記錄

尤其是對綜合性大型項目、涉及大宗貿(mào)易的項目、影響重大的項目和首次開展的項目，不僅要分析實驗室自身是否有技術(shù)能力和充分資源來承接以及是否需要分包；也要記錄下對方的觀點，包括提出的異議或認(rèn)同的意見，明確雙方最后達(dá)成的一致意見。在整個過程中往往需要先草簽一份合同，經(jīng)過反復(fù)磋商才形成正式的合同文本，實驗室要在雙方達(dá)成一致的基礎(chǔ)上開展檢測/校準(zhǔn)工作。

（3）注意風(fēng)險規(guī)避

對打包和需要分包的合同，實驗室尤其需要考慮風(fēng)險規(guī)避的問題，不能為了爭取業(yè)務(wù)而大包大攬，應(yīng)在盡量為顧客提供方便的同時保護(hù)自己，防止無謂的利益損失。

（4）合同書應(yīng)充分體現(xiàn)顧客要求

實驗室既要重視大宗業(yè)務(wù)的檢測/校準(zhǔn)合同（協(xié)議）書中起草、評審和簽定的細(xì)節(jié)問題；也要認(rèn)真考慮通用的檢測/校準(zhǔn)合同格式，使顧客要求和意見在合同書上充分得以體現(xiàn)。對雙方可能意見不一的問題設(shè)計選擇項，在檢測/校準(zhǔn)實施前由顧客做出選擇。譬如有的顧客只要求對儀器設(shè)備進(jìn)行校準(zhǔn)，不希望實驗室進(jìn)行修理；而有的顧客則要求當(dāng)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，能由實驗室進(jìn)行修理。這些都可以設(shè)計在合同（協(xié)議）書中，既明確了顧客的要求，也方便了自己的工作。

第二篇：7.1 要求、標(biāo)書和合同評審CNAS質(zhì)量手冊

7.1 要求、標(biāo)書和合同評審 7.1.1 總則

公司應(yīng)建立和保持《要求、標(biāo)書、合同評審程序》，對客戶的要求、標(biāo)書和合同進(jìn)行評審，對要求、標(biāo)書和合同的任何偏離、變更加以有效控制，并記錄必要的評審過程和結(jié)果。

7.1.2 要求、標(biāo)書、合同評審的內(nèi)容

7.1.2.1為使客戶的檢測要求得到正確、及時和有效的滿足，在辦理委托檢測工作中應(yīng)執(zhí)行《要求、標(biāo)書和合同的評審程序》進(jìn)行評審，以確保：

（a）對包括使用方法在內(nèi)的要求進(jìn)行適當(dāng)?shù)匾?guī)定并文件化，并被客戶理解；（b）本公司具有滿足客戶要求的能力和資源；

（c）選擇適當(dāng)?shù)臋z驗或檢測方法并能滿足客戶要求。對于內(nèi)部或例行客戶，要求、標(biāo)書和合同評審可簡化進(jìn)行；

（d）必要時，應(yīng)給客戶提供充分說明，以便客戶在申請檢驗檢測項目時能更加 適合自身的需求與用途；

（e）當(dāng)使用外部供應(yīng)商時，應(yīng)滿足本手冊“6.6 外部提供的產(chǎn)品和服務(wù)”條款的要求，本公司應(yīng)告知客戶由外部供應(yīng)商實施的本公司活動，并獲得客戶同意。在下列情況下，可能使用外部提供的本公司活動：

a）本公司有實施活動的資源和能力，但由于不可預(yù)見的原因不能承擔(dān)部分或全部活動；

b）本公司沒有實施活動的資源和能力。

7.1.2.2 客戶的要求或標(biāo)書與合同之間的任何差異，應(yīng)在工作開始之前得到解決。每項合同應(yīng)得到本公司和客戶雙方的接受?？蛻粢蟮钠x不應(yīng)影響本公司的誠信或結(jié)果的有效性。

7.1.2.3當(dāng)客戶要求的方法不合適或是過期的，本公司應(yīng)通知客戶。

7.1.2.4當(dāng)客戶要求針對檢測或校準(zhǔn)作出與規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)符合性的聲明時（如通過/ 未通過，在允許限內(nèi)/超出允許限），應(yīng)明確規(guī)定規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)以及判定規(guī)則。選擇 的判定規(guī)則應(yīng)通知客戶并得到同意，除非規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)本身已包含判定規(guī)則。7.1.3 要求、標(biāo)書、合同的執(zhí)行

7.1.3.1公司應(yīng)保存評審記錄，包括任何重大變化在內(nèi)的評審記錄。在執(zhí)行合同要求、標(biāo)書、合同執(zhí)行期間，就客戶的要求或檢驗檢測結(jié)果與客戶進(jìn)行討論的有關(guān)記錄，也應(yīng)予以保存。

7.1.3.2 在要求、標(biāo)書、合同執(zhí)行期間，出現(xiàn)的任何偏離、變更應(yīng)通知客戶并征得客戶同意，通知相關(guān)的檢驗或檢測人員，記錄相關(guān)情況和處理結(jié)果。7.1.3.3在澄清客戶要求和允許客戶監(jiān)控其相關(guān)工作表現(xiàn)方面，實驗室應(yīng)與客戶或其代表合作。這種合作可包括：

（a）允許適當(dāng)進(jìn)入實驗室相關(guān)區(qū)域，以見證與該客戶相關(guān)的實驗室活動。（b）客戶出于驗證目的所需物品的準(zhǔn)備、包裝和發(fā)送。7.1.4 合同的變更

在工作開始后，需要修改要求、標(biāo)書、合同（包括口頭的或書面的），應(yīng)重復(fù)進(jìn)行同樣的合同評審過程，并將所有修改內(nèi)容通知所有受到影響的人員。7.1.5 分包的處理

若合同中有項目需要分包，必須對分包方的資源和能力進(jìn)行評審，合同評審的內(nèi)容應(yīng)包括分包出去的所有工作，確保能夠滿足客戶的要求。按照《檢測分包管理程序》執(zhí)行。7.1.6 支持性文件

《要求、標(biāo)書和合同的評審程序》CX-02-04 《檢測方法確認(rèn)程序》CX-02-18

第三篇：1要求、標(biāo)書和合同評審管理程序（小編推薦）

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要求、標(biāo)書和合同的評審程序

1.目的：為了建立和維護(hù)評審客戶的要求、標(biāo)書和合同的程序，并使客戶的要求及時準(zhǔn)確地得到滿足。2.適用范圍：

2.1 客戶與本實驗室達(dá)成的任何形式的合同或協(xié)議；

2.2監(jiān)督檢驗、發(fā)證檢驗等政府部門或上級主管部門下達(dá)指令性任務(wù)； 2.3 為履行合同所安排的評審；

2.4 合同履行期間客戶提出的必要的修改。3.職責(zé)：

3.1 所長與客戶簽立檢驗協(xié)議，組織對非常規(guī)檢測合同進(jìn)行評審，負(fù)責(zé)解決執(zhí)行協(xié)議所必要的一切人力、信息和物質(zhì)等資源。

3.2 技術(shù)負(fù)責(zé)人組織為履行合同所實施的一切驗證活動。必要時要組織有關(guān)人員對履行合同所安排的一切培訓(xùn)。

3.3 文件管理員應(yīng)負(fù)責(zé)保存一切與合同簽立、履行有關(guān)的一切文件和記錄。3.4 監(jiān)督員負(fù)責(zé)對檢測過程實施監(jiān)督。

3.5 檢驗員應(yīng)按照作業(yè)文件和要求開展驗證和檢測，并填寫、編制與檢測結(jié)果有關(guān)的記錄和報告。

3.6 技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)本程序的有效性。4.合同評審政策

4.1 當(dāng)客戶向本所提出常規(guī)檢測要求時，接待或授權(quán)人員應(yīng)與客戶就有關(guān)檢驗要求填寫“委托檢驗單”的有內(nèi)容，并在授權(quán)范圍之內(nèi)與客戶簽立檢驗協(xié)議。簽立后的協(xié)議，按照檢驗工作程序向檢驗部下達(dá)檢驗工作計劃。

4.2 如果客戶要求不變，僅需在初期調(diào)查階段或在與客戶有一個總協(xié)議下對持續(xù)進(jìn)行的例行（常規(guī)）工作合同批準(zhǔn)時進(jìn)行評審。

4.3 對于新的（第一次）、復(fù)雜重要的或需要采用先進(jìn)技術(shù)的檢測任務(wù)，則需在充分理解客戶要求或合同基礎(chǔ)上進(jìn)行正式細(xì)致的評審，且需保存較全面完整的合同簽立、評審、執(zhí)行的記錄。

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4.4客戶要求、標(biāo)書與合同之間的任何差異應(yīng)在工作開始之前得到解決。5.工作程序

5.1 當(dāng)客戶向本實驗室提出非常規(guī)的、新的、復(fù)雜的、需采用先進(jìn)技術(shù)的、大宗的、特殊要求的檢測請求時，實驗室的負(fù)責(zé)人應(yīng)及時向客戶了解要求，并記錄客戶有關(guān)檢測的依據(jù)、對象、目的、時間、數(shù)量、結(jié)果等細(xì)節(jié)要求，必要時應(yīng)與客戶簽立檢驗合同草案。

5.2 技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)就客戶的請求起草文件化的程序文件，闡明客戶的要求，擬訂檢測方法。為降低使用方法造成的風(fēng)險，在擬訂檢測方法時（包括所涉及到的抽樣方法），最好首選國際、國內(nèi)已經(jīng)公布的公共標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)權(quán)威技術(shù)雜志，教科書等推薦的方法。當(dāng)需要由本所制定方法時，技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)參照上述公共標(biāo)準(zhǔn)所推薦的方法。擬訂的檢測方法應(yīng)當(dāng)便于雙方理解和接受。

5.3技術(shù)負(fù)責(zé)人組織本所參加合同履行的相關(guān)人員對草擬的合同進(jìn)行評審，評審應(yīng)當(dāng)從以下諸方面著手：

（1）社會效應(yīng)與法律責(zé)任要素；（2）利益和風(fēng)險要素；（3）技術(shù)能力要素；（4）財務(wù)要素；（5）合同交付要素；（6）分包要素；

（7）樣品要素（包括樣品的選定、抽取、運輸、保管、制（置）備、安裝、準(zhǔn)備、返回或處置等）；

（8）保密和保護(hù)所有權(quán)要素；（9）雙方放棄權(quán)利和要求的聲明；（10）傳送檢測結(jié)果的要求；

（11）根據(jù)檢測結(jié)果提供評價意見和建議的要求；（12）合同變更或偏離時的要求；（13）當(dāng)檢測存在風(fēng)險時中止合同的規(guī)定；

（14）其他要求（如在檢測報告中給出測量不確定度的要求）等。

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（對內(nèi)部客戶的要求，合同的內(nèi)容可以簡化，對合同的評審可以以簡化的方式進(jìn)行。）

5.4質(zhì)檢技術(shù)機(jī)構(gòu)在接受指令性檢驗任務(wù)時，首先應(yīng)確認(rèn)檢驗產(chǎn)品是否在本機(jī)構(gòu)認(rèn)證認(rèn)可的能力范圍內(nèi)。質(zhì)檢技術(shù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)超出認(rèn)證認(rèn)可能力范圍的產(chǎn)品質(zhì)量檢驗時，出具的檢驗報告不可使用認(rèn)證認(rèn)可標(biāo)識。除按一般合同評審的規(guī)定明確的評審要素外，應(yīng)重點確認(rèn)檢驗方法，所需的儀器設(shè)備、環(huán)境條件及檢測人員等。合同評審的結(jié)果應(yīng)及時通知有關(guān)下達(dá)指令性任務(wù)的部門及人員。需下特殊檢驗結(jié)論的合同、無檢驗標(biāo)準(zhǔn)的新產(chǎn)品鑒定合同及管理層認(rèn)為應(yīng)歸入特殊合同的均應(yīng)納入特殊合同評審的范疇。

5.5 對于首次實施的檢測方法，技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)再組織檢測人員實施檢測可靠性、有效性和準(zhǔn)確性的驗證。驗證后的結(jié)果應(yīng)作為與客戶簽立正式檢測合同的依據(jù)之一。

5.6 當(dāng)客戶表示可以接受本所合同評審的最終結(jié)果時，所長與客戶正式簽署一份檢測合同，合同中應(yīng)載明與客戶要求相一致的雙方的責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利以及與本程序5.3條有關(guān)的內(nèi)容。并在合同生效后認(rèn)真組織實施。

5.7 當(dāng)合同執(zhí)行中涉及有分包項目時，應(yīng)將分包的內(nèi)容寫入雙方簽署的檢測合同。

5.8 合同執(zhí)行中如遇到對合同要求的任何偏離時，技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時地向客戶進(jìn)行通報，以保證能得到客戶的理解或更改要求。

5.9 合同簽立后，在執(zhí)行合同中，如雙方中的任何一方提出需要修改合同時，技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)采取有效的措施，并及時與客戶進(jìn)行溝通，防止偏離后給雙方的利益造成損失。

5.10 如修改后的合同涉及到重大的變化，則技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)重新組織有關(guān)人員對變更后的合同進(jìn)行評審，評審結(jié)果應(yīng)作為檢測合同的批注或附件由雙方授權(quán)人簽字。技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)將修改后的內(nèi)容通知所有受到影響的人員，防止出現(xiàn)工作差錯給雙方造成損失。

5.11 全部合同和合同修改件應(yīng)與檢測原始記錄、檢測報告副本以及其他必要的文件一并歸檔。

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6.相關(guān)記錄

合同評審記錄 委托檢驗單

第四篇：客戶要求、合同評審程序

客戶要求、合同評審程序

1.目的為了確保全面、準(zhǔn)確理解客戶的要求，按時履行合同（協(xié)議），取得客戶信任，減少不必要爭議和糾紛，特制定本程序。

2.適用范圍

適用于本中心檢測合同的評審。

3.職責(zé)

3.1 辦公室負(fù)責(zé)檢測合同評審并做以下工作：

a)負(fù)責(zé)接待客戶；

b)全面了解客戶檢測要求，辦理客戶書面委托書；

c)合同評審結(jié)束與客戶簽訂合同,并進(jìn)行分類、登記；

d)與客戶辦理檢測樣品交接手續(xù)；

e)就檢測問題詢問客戶，得到解決并達(dá)成一致意見；

f)向客戶提交檢測報告；

g)與客戶協(xié)商處置檢測后的樣品。

3.2 辦公室科長

a)監(jiān)督檢查、審核客戶書面委托書；

b)批準(zhǔn)合同；

c)負(fù)責(zé)組織重要的或技術(shù)復(fù)雜的合同評審；

d)監(jiān)督檢測樣品交接手續(xù)；

e)監(jiān)督向客戶提交的檢測報告；

f)監(jiān)督檢測后樣品的處置。

3.3 中心技術(shù)負(fù)責(zé)人

a)負(fù)責(zé)組織首次采用檢測方法的合同評審；

b)批準(zhǔn)首次受理的、重要的、技術(shù)復(fù)雜合同；

c)監(jiān)督檢查檢測合同的履行。

4.程序

4.1《樣品檢驗受理單》

4.1.1《樣品檢驗受理單》內(nèi)容至少包括：

a)委托人的信息：委托單位名稱、地址、郵編、聯(lián)系電話、聯(lián)系人等；

b)檢測產(chǎn)品的信息包括：樣品名稱（含商標(biāo)名）、規(guī)格型號、生產(chǎn)日期或批號、樣品性狀、樣品數(shù)量、留樣數(shù)量、接收時間等；

c)技術(shù)要素包括提供的檢測方法名稱及復(fù)印件。對采用非標(biāo)準(zhǔn)方法、檢測方法不適用，雖有檢測方法但缺少標(biāo)準(zhǔn)品或特殊試劑、由于特殊指令性任務(wù)等特殊情況，不能滿足中心對外承諾（如時限）時，要與客戶溝通作出聲明或簽訂協(xié)議；

d)財務(wù)要素；

e)交付時間要素，包括：是否要求復(fù)檢、報告時間；

f)法律責(zé)任要素；

g)分包的要求；

h)樣品的要求；

i)保密和保護(hù)客戶所有權(quán)的要求；

j)傳送檢測結(jié)果的要求；

k)根據(jù)測試結(jié)果提供意見和解釋的要求。

4.1.2《樣品檢驗受理單》由質(zhì)量辦公室設(shè)計，經(jīng)質(zhì)量檢驗管理科科長審核、中心技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后使用。其格式應(yīng)包括檢測方法在內(nèi)的各種要求。

4.1.3《樣品檢驗受理單》填寫應(yīng)規(guī)范，必要時作出文字說明，便于雙方理解。

4.2 合同評審

4.2.1 評審內(nèi)容應(yīng)包括：

a)客戶的要求是否明確；

b)技術(shù)能力和資源是否滿足要求；

c)檢測方法是否符合技術(shù)規(guī)范；

d)是否需要分包，分包方是否為客戶接受；

e)商定檢測時間、費用等相關(guān)事宜。

4.2.2 一般《樣品檢驗受理單》，由質(zhì)量辦公室負(fù)責(zé)辦理，應(yīng)注明日期。

4.2.3 重要或復(fù)雜的《樣品檢驗受理單》，應(yīng)先組織有關(guān)技術(shù)人員評審后，由中心負(fù)責(zé)人簽發(fā)。

4.2.4 《樣品檢驗受理單》中選擇的檢測方法，按《檢測方法及方法確認(rèn)程序》執(zhí)行。

4.2.5 合同評審要求

a)《樣品檢驗受理單》的內(nèi)容必須簡單、清晰、明確，便于雙方理解；

b)本中心有責(zé)任確保選擇的檢測方法適當(dāng)，并滿足客戶要求；

方法的評審可參考以往進(jìn)行的實驗室間比對或能力驗證的結(jié)果（如確定測量不確定度、檢出限、置信限等），或者對已知值樣品檢測的結(jié)果；

c)本中心有能力和資源履行合同約定，滿足客戶的要求；

d)當(dāng)《樣品檢驗受理單》涉及分包項目時，《樣品檢驗受理單》必須包括本中心分包出去的所有工作，并得到客戶書面同意；

e)客戶的要求或標(biāo)書與合同之間的任何差異必須在工作開始之前，由辦公室與客戶聯(lián)系和洽談，必要時征求相關(guān)部門意見或與相關(guān)部門共同協(xié)商，確保問題得到恰當(dāng)、合理的解決。

4.3 合同簽訂

4.3.1 合同必須經(jīng)雙方同意和接受。

4.3.2 由辦公室按合同評審結(jié)論與客戶簽訂正式檢測合同。

4.3.3 重大合同評審，如涉及金額巨大的、復(fù)雜的質(zhì)量仲裁檢測（質(zhì)量鑒定）等，由中心質(zhì)量負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)進(jìn)行。

4.4 合同的履行

4.4.1 辦公室負(fù)責(zé)按程序與客戶辦理檢測樣品交接手續(xù)。

4.4.2 工作開始后如果需要修改合同，由辦公室負(fù)責(zé)按程序進(jìn)行合同評審，并將所有修改內(nèi)容通知所有受影響的人員。

4.4.3 對合同的任何偏離，由辦公室通知客戶并與客戶洽談達(dá)成一致意見。

4.4.4 完成檢測后，由辦公室負(fù)責(zé)按合同約定向客戶提交檢測報告，并按合同處置檢測后的樣品。

4.5 合同資料管理

4.5.1辦公室必須保存所有合同評審的記錄，包括任何重大變化在內(nèi)的評審記錄、在執(zhí)行合同期間，就客戶的要求或工作結(jié)果與客戶進(jìn)行討論的記錄、修改合同所做的再評審的記錄。

4.5.2辦公室負(fù)責(zé)收集所有與檢測合同有關(guān)的記錄和資料，并按《記錄（檔案）控制程序》整理、登記、標(biāo)識、保存。

5.格式文件

*****-GSWJ-CXBG-060檢驗樣品委托單

第五篇：編制物業(yè)管理標(biāo)書的項目和要求

編制物業(yè)管理標(biāo)書的項目和要求

（學(xué)習(xí)參考資料之一）

景苑物業(yè)管理有限公司二ＯＯ九年十一月制

編制物業(yè)管理標(biāo)書的項目和要求

投標(biāo)書在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書的項目和要求》來編制。由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同，招標(biāo)單位的要求不同，因此投標(biāo)書內(nèi)的項目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書項目主要有以下11項：

一、管理方式

投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗和優(yōu)勢，選擇最適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，或者是有限責(zé)任公司的管理形式等等，對目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構(gòu)

所謂管理組織架構(gòu)，就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)。根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看，物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)有三個特征：

1、管理體制

管理體制主要有三類：（1）總經(jīng)理負(fù)責(zé)制；（２）董事會下的三總師負(fù)責(zé)制；（３）董事會下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

2、管理方法

目前國內(nèi)的管理方法有兩種：

（1）垂直領(lǐng)導(dǎo)方式（直線式管理模式）。優(yōu)點是政令暢通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。

（2）矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調(diào)動個方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機(jī)構(gòu)的設(shè)置

根據(jù)管理物業(yè)的多少，以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機(jī)構(gòu)有以下幾種：

（1）三部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部。

（2）四部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部。

（3）六部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。除了機(jī)構(gòu)明確以外，對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗，都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計劃。

三、管理費用的收支預(yù)算方案

經(jīng)費是物業(yè)管理運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著“實事求是”、“取之于民、用之于民”、“用戶至上、服務(wù)第一”、“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費”等原則進(jìn)行

1、收入測算

物業(yè)管理費用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費用。因此，該收的費用都要收齊，不能漏收。通常收費的項目有：

（1）目標(biāo)物業(yè)的管理費用。按照政府物價部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。

（2）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展“三產(chǎn)”經(jīng)營獲得的收入。

（3）維修基金每年可取的利息金額。（4）其他方面的服務(wù)收入。

2、支出預(yù)算 圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：（1）人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。（2）各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設(shè)備的添置；各類服務(wù)所需要的的低值易耗品。

（3）物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公、管理服務(wù)所需要的各項開支。（4）其他有關(guān)各項的開支等。

通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求，要進(jìn)行3年預(yù)算。

四、管理操作

這部分要求細(xì)化，管理操作體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn)，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況，認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

（1）公眾管理制度，主要包括： ①業(yè)主公約； ②精神文明建設(shè)公約； ③樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定； ④裝修管理規(guī)定； ⑤治安管理規(guī)定； ⑥清潔衛(wèi)生管理規(guī)定； ⑦消防管理規(guī)定； ⑧交通車輛管理規(guī)定； ⑨環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定。

（2）崗位責(zé)任制度，主要包括： ①管理處主任崗位職責(zé)； ②管理處主任助理崗位職責(zé)； ③環(huán)境主管崗位職責(zé)； ④保潔員崗位職責(zé)； ⑤保安主管崗位職責(zé)； ⑥工程主管崗位職責(zé)； ⑦維修人員崗位職責(zé)； ⑧會計人員崗位職責(zé)； ⑨行政人員崗位職責(zé)。

（3）內(nèi)部管理運作制度，主要包括： ①員工行為規(guī)范； ②培訓(xùn)制度； ③考核制度； ④獎懲制度； ⑤回訪制度；

⑥來訪，投訴處理制度等。

2、根據(jù)目標(biāo)物業(yè)，確定各管理崗位工作人員的職責(zé) 管理崗位主要有： ①保安； ②機(jī)電維修； ③清掃保潔； ④園林綠化； ⑤電梯操作； ⑥社區(qū)文化。

五、管理目標(biāo)，經(jīng)營管理宗旨、方針

投標(biāo)書中應(yīng)表明投標(biāo)單位對目標(biāo)物業(yè)的管理目標(biāo)、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時，提出管理目標(biāo)：樹立“服務(wù)至上，客戶第一”的管理思想，達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益，一促進(jìn)后期的樓宇銷售；提出管理經(jīng)營方針： 保本經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務(wù)措施

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動，這是其性質(zhì)所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟(jì)效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益三者的關(guān)系，使之有機(jī)的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

七、社區(qū)文化

隨著一幢幢樓房的建好，新的社區(qū)環(huán)境形成，人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境，特別是老年人的“高樓病”多了，孩子也變得孤獨了。為此，社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中，成為購房中的一個重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標(biāo)書時，應(yīng)認(rèn)真考慮到社區(qū)文化的開展，制定有|建設(shè)工程教育網(wǎng)|關(guān)社區(qū)文化制度，安排好各類社區(qū)文化活動，使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明，也享受到精神文明。

八、管理指標(biāo)的承諾

物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理，對一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，針對目標(biāo)物業(yè)，對照國家有關(guān)規(guī)定，向業(yè)主委員會作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾：（1）房屋及配套設(shè)施的完好率；（2）房屋零修，急修及時率；（3）維修質(zhì)量合格率；（4）清潔保潔率；（5）道路車輛完好率；（6）小區(qū)治安案件發(fā)生率；（7）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率；（8）綠化完好率；（9）重復(fù)維修率；（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對物業(yè)管理狀況進(jìn)行連續(xù)化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想：是否建立單獨的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負(fù)責(zé)檔|建設(shè)工程教育網(wǎng)|案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、規(guī)范化的電子計算機(jī)管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想 物業(yè)管理企業(yè)在對目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行投標(biāo)時，也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達(dá)國優(yōu)提出一些設(shè)想，使人們感到實實在在，同時又大膽創(chuàng)新。例如，某物業(yè)管理企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后，對未來目標(biāo)明確提出，接管后一年達(dá)到市優(yōu)，兩年達(dá)到省優(yōu)，三年達(dá)到國優(yōu)，在達(dá)到國優(yōu)的同時，一定通過iso9002貫標(biāo)，使物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。

十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎罰

作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，在系統(tǒng)地闡述了本企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)管理的各項設(shè)想，措施之后，需要在最后進(jìn)行高度的概括和承諾。即向業(yè)主委員會（或者是業(yè)主）承諾自己有能力，有決心管理好目標(biāo)物業(yè)，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔(dān)什么處罰。例如，某物業(yè)管理企業(yè)在對待獎懲最后表態(tài)：有信心、有能力管理好住宅小區(qū)，管理好了以后并不是為了追求更多的獎金，而是追求更多的任務(wù)；如果管不好，一年以后便自動退出來，并承擔(dān)標(biāo)書里的經(jīng)濟(jì)懲罰。