第一篇：不動產登記分析研究

目 錄 摘 要 I 前 言 II 第1章 不動產登記制度的產生和發(fā)展趨勢 1 1.1 登記要件制度 1 1.2 托倫斯制度· 2 1.3 契約登記制度 2 第2章 不動產登記制度的意義和作用 3 2.1 確定物權歸屬 3 2.2 善意保護效力 4 2.3 風險警示效力· 4 2.4 國家監(jiān)管效力· 5 第3章 我國不動產登記制度的現狀及存在的問題 6 3.1 不動產登記立法缺乏統一性 6 3.2 不動產登記房產與地產分立 7 3.3 不動產登記城市與農村不統一· 7 3.4 不動產登記法律性質定位不當· 7 第4章 完善我國不動產登記制度的立法建議 9 4.1 我國的不動產登記效力應采取登記要件主義 9 4.2 建立不動產登記制度的“五個統一”的原則 10 4.2.1 統一法律依據 10 4.2.2 統一登記機關 10 4.2.3 統一登記效力 11 4.2.4 統一登記程序 11 4.2.5 統一權屬證書 11 4.3 擴大登記不動產權利之范圍，保護第三人權益 12 4.4 建立不動產預告登記制度 12 4.5 建立登記機關責任賠償制度 13 4.5.1 承擔賠償責任的條件 13 4.5.2 當事人、利害關系人的范圍 13 4.5.3 承擔責任的范圍 14 結 束 語 15 致 謝 16 參考文獻 17 摘 要 不動產登記制度是物權法的一項重要內容。該制度從產生至今已經歷了兩個多世紀的發(fā)展歷程，其意義和作用已為人們普遍認同，現世界各國基本上均予采用。但世界各國關于不動產登記制度的規(guī)定卻不盡相同，如德、匈等國采取“登記要件制度”；

美、英等國采取“托倫斯制度”；

法、日等國采取“契約登記制度”。由于各國規(guī)定不同，其表現形式和效力也不相同。我國雖然已有不動產登記的規(guī)定，但我國有關不動產登記的規(guī)定缺乏統一性和規(guī)范性，實踐上也缺乏可操作性。從嚴格意義講，我國的不動產登記制度還尚未建立。因此，研究我國不動產登記制度，并對現有規(guī)定提出修改和完善的建議，是擺在法律工作者面前的一個重大課題。本文試就此問題作一探討，并就構建我國的不動產登記制度提出自已不成熟的主張。本文共分四個部分：第一部分，不動產登記制度的產生和發(fā)展趨勢,介紹了不動產登記的含義及其沿革。第二部分，建立不動產登記制度的意義和作用，闡明不動產登記的公示性及四方面作用。第三部分，分析我國目前不動產登記的現狀及存在的問題，指出我國不動產登記存在房產與地產、城市與農村不統一等方面的問題。第四部分，提出我國不動產登記制度的立法建議，主張我國不動產登記效力應采取登記要件主義；

建立不動產登記“五個統一”的原則；

擴大不動產權利登記的范圍；

建立不動產預告登記制度；

建立登記機關的責任賠償制度。

關鍵詞：不動產登記 公示原則 預告登記 立法建議 前 言 隨著社會主義市場經濟的確立與發(fā)展，民法典的制定已刻不容緩。物權作為民法的重要組成部分，其立法如何對制定統一的民法典至關重要。不動產作為物權立法的重要內容對完善物權立法不可或缺，而不動產登記又是不動產立法的基本制度，故對此進行研究具有重要意義。由于我國長期受計劃經濟的影響，原先的交易關系相對簡單，在立法、司法和法學理論界對不動產登記也未引起高度重視，至今尚未制定出不動產登記法。已制定的法律法規(guī)中雖有關于不動產登記的規(guī)定，但這些規(guī)定比較零散，過于原則、缺乏操作性。因此，在我國構建與世界接軌且適應我國國情的不動產登記制度已時不宜遲。本文試就此作一探討，并就我國的不動產登記立法提出自己的建議。

第1章 不動產登記制度的產生和發(fā)展趨勢 不動產登記，即經權利人申請，由國家專職部門將有關申請人的不動產物權變動事項依法定程序記載于不動產登記簿的事實。

孫憲忠.論不動產物權登記.民商法學,1996年第5期第7頁 廣義上的不動產登記，包括權利來源、取得時間、權利變化情況和地產的面積、結構、用途價值、等級、坐落、從坐標、圖形等事項。狹義上的不動產登記，是土地上建筑物的所有權與他項權利的登記。

在古代羅馬法中，并無不動產物權的設立、轉移、變更和消滅的登記制度。它最初對所有權的轉移注重形式，要求采用要式買賣。以后逐漸采取了占有轉移或交付的方式。日耳曼法進一步發(fā)展了交付制度，要求當事人在讓與土地所有權時，不僅要求締結讓與契約，而且還必須要有物的轉移交付行為。讓與契約與交付行為構成土地所有權讓與的條件。此種交付逐漸發(fā)展為以文書代替物的交付?，F代的不動產登記制度正是在該文書的基礎上發(fā)展起來的。根據學者的一般看法，不動產登記制度，開始于12世紀前后的德國北部城市，當時規(guī)定不動產物權變動須記載于市政會所所掌管的都市公簿上。其后不久，這一制度因德國大規(guī)模的接受羅馬法而在多數地方被廢止，僅個別地方略有采用。

謝在全.民法物權論.中國政法大學出版社,1999年版第57頁 直到18世紀，由于農業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，在普魯士邦和法國開始恢復了土地抵押權登記制度。土地登記制度的產生恢復，表明國家權力已經介入到市場交易中來，同時也克服了在不動產的交易中占有轉移不具備較強公示力的缺陷。

經過兩個多世紀的發(fā)展，目前世界各國基本上均建立了不動產登記制度。其表現形式，主要有登記要件制度、托倫斯制度、契約登記制度。

1.1 登記要件制度 亦稱權利登記制度或德國登記制度。該制度認為不動產的取得、設定、變更不僅要有契約，同時還必須具備形式要件——登記，否則不動產物權變動不發(fā)生效力。登記的記載對權利轉移或設定具有絕對的效力。該制度以德國為代表，瑞士、奧地利、匈牙利等國也采取此登記制度。

1.2 托倫斯制度 亦稱地券交付制度。該制度是澳大利亞托倫斯爵士于1858年在南澳大利亞所創(chuàng)。這種制度也強調登記對不動產權利的轉移或者設定具有絕對的效力，但是它在登記形式上與登記要件制度略有不同。它規(guī)定將不動產權屬狀態(tài)記載于依法制成的地券上，一式兩份，一份由權利人保存，另一份由登記機關存查。權屬狀態(tài)發(fā)生變化時，登記申請人應將舊地券交回，由登記機關重新頒發(fā)新地券。目前，除澳大利亞外，英國、美國、以及加拿大等多數英語國家和地區(qū)也采取這一制度。

1.3 契約登記制度 也稱登記對抗制度。該制度規(guī)定，不動產物權的取得、喪失及變更只要當事人訂立契約即生效。但同時認為非經登記，不得對抗善意第三人。該制度以法國和日本為代表。此外，意大利、比利時、西班牙等國也實行該制度。

上述三種制度中，登記要件制度和托倫斯制度都有利于進一步強化登記的效力，并能夠簡便處理不動產權屬糾紛。但它也存在以下幾個方面的問題：第一，不利于保護善意一方當事人。當事人之間買賣未經登記的情況錯綜復雜，應當區(qū)分導致未登記的各種情況，尤其是要通過對當事人雙方過錯情況的分析來決定是否應當宣告未經登記的交易無效。如果完全以登記作為生效要件，則有可能鼓勵一些不法行為人規(guī)避法律，利用買賣欺詐他人，而損害善意一方當事人的利益；

第二，絕對適用登記要件制度會沖擊現有的財產秩序。例如當事人之間的房屋買賣，當時雙方自愿并簽訂協議，同時付清了房款、交付了房屋，購買人還對房屋進行了重大修繕，只是沒有登記。后出賣方反悔，如果因未登記而準許返還房屋，就會擾亂現有的財產秩序。若采取契約登記制度，則可以克服以上不足，而且還可以促進交易，提高交易效率。但該制度也有不足之處，因為它過分強調了當事人意思的地位和作用,主張不動產物權變動僅有當事人的合意就足以。這對交易安全的影響很大，很容易產生交易糾紛，使善意第三人的利益受到損害。

綜合分析以上三種制度的利弊，筆者認為，我國的不動產登記制度應當從我國的具體國情出發(fā)，考慮我國的經濟環(huán)境、社會需求以及有關配套制度的實際，原則上應在登記要件制度的基礎上，借鑒和吸收其他二種登記制度中的有益部分，最終形成具有我國特色的不動產登記制度。

 第2章 不動產登記制度的意義和作用 登記制度的建立體現了國家對不動產交易關系的干預，但法律上為什么要設立不動產登記制度？登記制度的意義和作用又是什么呢？對此我們可以先舉個例子，在民事交往中，時常會出現一個債務人同時對多個債權人負債的情形。但如果這些債權人中的其中一個債權人對債務人履行債務的能力產生懷疑，從而要求債務人為其設定抵押擔保，而實際上該債務人也確為其設定了擔保并進行登記。若日后該債務人確實出現資不抵債的情況時，設定抵押的債權人就能依法優(yōu)先于其他債權人實現其債權。然而為什么抵押權人能夠排斥其他的債權人而優(yōu)先受償？其他債權人的權利也是合法的權利，為什么他們必須在該抵押權之后才有實現的機會？法律這一規(guī)定的正當性在哪里？其答案就是抵押權的設立經過了登記，經過登記的抵押即具有優(yōu)先受償的法律效力。

利用登記的公開性，告誡其他債權人有抵押權的存在，即告誡其他債權人該項抵押權的排他作用，使其在知道這一風險的情況下，根據意思自治的原則，自己決定是否與債務人發(fā)生債權債務關系。如果抵押權的設立不以登記的方式告知其他債權人，那么由于債權的相對性，抵押合同就無法為其他債權人知道，而整個社會的交易秩序也就根本做不到公正有序。這種利用不動產登記的公開性，將不動產物權的變動向社會予以展示的方式，在法律上稱為公示。這就是物權法上的公示原則。法律建立物權公示原則的原因，并不是從法學原理上出發(fā)而進行的擬制，而完全是客觀經濟生活的反映。物權公示原則的基礎是物權的絕對性和排他性，這是由物權的本質決定的。物權的設立、變更、終止都必須公示，一經公示便具有公信力。債權因為具有相對性，沒有排他性，所以債權法當然不存在這一原則。在大陸法系的民法立法中，一般均承認物權公示原則是物權法的基本原則。我國也應當在今后的物權法中對不動產的登記加以確定。如果從物權的公示原則來看，不動產登記主要具有以下作用：

2.1 確定物權歸屬 由于物權的設立應當登記，通過登記就能確定某項物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬在法律上的確定。換言之，凡是登記所記載的權利人，就是法律所承認的享有權利的人。一旦實行了登記，就是對物權最有效的界定。正是從這個意義上說，物權登記具有定分止爭功能。同時設立登記還有助于解決物權沖突。如在同一物權上存在兩個或兩個以上內容相互矛盾的物權時，就應當以登記的時間先后來確定應當保護的權利。因為，按照一物一權原則，在一個標的物上設定兩個或兩個以上的相互沖突的不動產物權的，各項物權的效力以登記時間的先后順序為準。

2.2 善意保護效力 即對信任不動產登記簿記載的權利為正確權利而取得該項權利的第三人，法律認可其權利取得有效而予以保護，禁止原權利人予以追奪的效力。這就是說，即使物權變動中的原因性行為可能無效，但是不能因此而追奪善意第三人因不動產登記而取得不動產物權。對此，我國法學家一般將其稱為“登記的公信力”。為什么要賦予登記公信力呢？原因有二：第一，有利于維護正當的交易安全?；诠帕?，凡是參加交易的當事人在從事交易行為時，只要查閱了登記，了解了公示的內容，基于公示所表明的權利狀況而從事的交易是完全可靠的。基于這一原則從事交易并受讓財產，此種交易就不應當被宣告無效，財產也不應當被追奪。第二，節(jié)約交易成本，鼓勵交易。由于交易當事人不需要花費更多的時間和精力去調查、了解標的物的權利狀態(tài)，從而可以較為迅速地達成交易；

交易當事人不必要因為過多的擔心處分人不是真正的權利人而對交易猶豫不決。公信力使交易當事人形成了一種對交易的合法性、對受讓的標的物的不可追奪性的信賴與期待，這就對當事人從事交易形成了一種激勵機制。

2.3 風險警示效力 不動產登記的主要任務之一是反映不動產物權的詳細法律信息，并在法律許可的范圍內將其提供給社會，為不動產市場交易服務。這一點在不動產抵押制度中顯得非常重要。如果不動產登記簿已經給抵押權人提供了足夠的警示，使其了解了設立后序順位抵押權風險，這就為其判斷形勢并做出決定提供了充分而有力的幫助。這樣做的目的，是為社會作不動產風險的警世，讓社會尤其是不動產交易人了解不動產的全面情況，然后自己決定是否進行有關的法律行為。

2.4 國家監(jiān)管效力 我國法學界以及實際工作部門的解釋，不動產登記是國家對不動產市場進行監(jiān)督管理的重要手。通過不動產登記，國家實現了對不動產交易的宏觀調節(jié)和監(jiān)控。登記制度是一種對市場進行宏觀監(jiān)控的制度，在登記過程中，通過登記的實質審查，也能夠發(fā)現土地所有權和土地使用權非法轉讓的問題，及時糾正土地交易中的違法行為，確保國家對不動產交易市場的宏觀調控能力。

以上四項作用，正是不動產登記對不動產交易提供的法律基礎，也是以客觀公正的原則對不動產物權變動提供保護的重要理論基礎。依據這些理論基礎建立起來的不動產登記制度，是不動產物權法貫徹物權公示原則的具體表現，是不動產交易安全的法律保障，是確保交易秩序的基石。

第3章 我國不動產登記制度的 現狀及存在的問題 我國現行有關不動產登記的立法，主要有《土地管理法》(1998年8月修訂)；

國家土地局發(fā)布的《土地登記規(guī)則》(1989年11月)；

《城市房地產管理法》(1994年7月頒布)；

建設部發(fā)布的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》(1990年12月)等。其中土地登記的內容包括:土地的性質(主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利)、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；

房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。當前我國不動產登記雖然已經步入有法可依的歷史階段,較改革開放以前有了長足的進步,但我國不動產登記依然存在著不少問題。主要有：

3.1 不動產登記立法缺乏統一性 在我國，不動產登記不存在諸如德國、日本等國的土地登記法或不動產登記法。我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規(guī)之中,此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。這些法規(guī)在法律性質上既有民法性質的《擔保法》中的登記規(guī)則，又有行政法性質的《土地管理法》、《城市房地產管理法》中的登記規(guī)則。在法律淵源上，既有全國人大常委會頒布的法律，又有 ***及其下屬部委制定的法規(guī)。由于各部法律之間銜接不緊密,加之各個職能部門在立法過程中強調本部門利益,這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突。此外，在我國不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權，而社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。目前我國的不動產登記呈現出房產和地產不統一、登記機關不統一、登記程序不統一、登記效力不統一、登記權屬證書不統一的狀況，主要的原因在于立法。

3.2 不動產登記房產與地產分立 依據我國現行法律規(guī)定,約有六個部門可以進行不動產登記,如土地登記在土地管理部門,房屋產權登記在建設行政管理部門,林地權登記在林業(yè)管理部門等,并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知,不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動,進行物權公示,提供統一的不動產物權的法律基礎,而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷,一方面造成不動產物權法律基礎的不統一,引起法律法規(guī)之間的相互沖突;另一方面,造成了各個登記機關之間職責不清,機構膨脹,部門利益相互沖突,其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔,也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。

3.3 不動產登記城市與農村不統一 我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負責。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員,對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前,在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后,村鎮(zhèn)房產登記工作在大部分地區(qū)已經趨于停頓。實際上,廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍,房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利,同樣迫切地希望得到政府的保護。另外,由于城鄉(xiāng)管理不統一,使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產管理法》的規(guī)定 ,為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權證書,以逃避土地管理。

3.4 不動產登記法律性質定位不當 不動產物權登記要貫徹物權公示原則，發(fā)揮著向社會展示當事人物權變動的公示作用。但我國理論界有一種觀點認為，不動產登記的性質屬公法行為，因而將我國的不動產登記的目的單純定位于行政管理，性質上歸屬于行政法。筆者認為，這一觀點值得商榷。首先，從登記所產生的效力來看，登記行為是產生私法效果的行為，登記的首要意義在于物權變動的公示及公信，相對人及利害關系人均可查閱登記簿冊，并且任何人均可相信登記權利而為交易。其次，自羅馬法以來，法律在理論上被劃分為公法與私法。私法案件由普通法院管轄；

公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟，由行政機關或行政法院管轄。就登記制度而言，其中的預告登記、異議登記、撤銷登記等均可向法院提起私法上的訴訟。故筆者認為，登記性質當屬于私法行為。其特殊之處在于其是國家設立的擔負公共職能的機關參與的私法行為。

第4章 完善我國不動產登記制度的 立法建議 一項較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續(xù)、節(jié)省費用和明確登記的公信力的原則。我國現行的關于不動產登記的法律、法規(guī)比較零散，互相矛盾，違背法理，存在較多的問題，難以適應不動產登記的要求。至少可以說不能體現交易公正、便捷、安全?？梢哉f有關不動產變動的登記制度尚未在中國得到系統建立，而且現行法規(guī)中的有關規(guī)定也說不上完全是民法物權法意義上的制度，它仍然是帶有濃厚的行政法色彩的制度，急待進一步解決完善。

4.1 我國的不動產登記效力應采取登記要件主義 不動產登記效力是指不動產物權獲得登記以后所取得的私法上的效果，亦即對有關當事人所施加的實際作用。在世界各國立法中，關于不動產登記效力主要有兩種立法例：其一是以法國民法為代表的登記對抗主義。該主義認為，不動產物權的變動應當與債權的成立同步，即在登記之前權利就已經轉移或者設定，登記只是對抗第三人的要件；

其二是以德國為代表的登記要件主義，該主義認為，不動產物權的變動在登記之前只體現為債權的存在，未經登記，物權不變動。筆者認為，我國原則上應當采取登記要件主義。我們可以從法理和實踐兩方面加以分析：

從法理上看，物權的本質是支配性。如果物權取得人獲得的物權不能排他，就不能認為其是真正的物權，因而發(fā)生的物權自然無效。

孫憲忠.論不動產物權登記.民商法學,1996年第5期第10頁 按照登記對抗主義的立法例，物權變動不經登記即可生效，這就說明受讓方已取得物權，但他又不能對抗善意第三人，顯然它又不是真正的物權，二者是有矛盾的。從這個意義上說，登記對抗主義顯然是有缺陷的。

從實踐效果來看，登記要件主義將登記與不動產物權變動本身結合為一體，對不動產物權采取了嚴格的公示態(tài)度。其優(yōu)點是便于統一確定物權變動時間，使物權的關系歸屬明晰化，這對善意第三人利益的保護較為有利。但它也有自己的弊端，由于法律只承認辦理了物權變動登記的買受人的所有權，而從合同成立到物權登記之間存在著一定的時間差，出賣人可以將不動產轉讓給出價高的第三人，這對買受人而言是不公平的。登記對抗主義則將登記與不動產物權本身分開，不以登記作為其物權變動的要件，這就使不動產物權交易較為便捷，但因不動產物權的變動缺乏公示形式，善意第三人利益易遭受損害。

實踐效果中的缺陷是可以完善的，而法理上的缺陷卻是難以彌補的。故筆者仍主張我國的不動產登記效力宜采取登記要件主義，但要加以完善，如可以建立預告登記制度，登記請求權制度等，以防止出賣人隨意改變原建立的買賣關系。

4.2 建立不動產登記制度的“五個統一”的原則 由于歷史的原因，我國的不動產登記制度存在許多弊端，與我國社會主義市場經濟發(fā)展的要求不相適應，也難以與世界各國的不動產登記制度接軌。依照不動產登記的基本法理并結合我國的實際情況，筆者認為中國的不動產登記制度建立應當堅持“五個統一”的原則。

4.2.1 統一法律依據 即以物權法為基礎統一我國不動產登記法律制度。我國目前的不動產登記不但法律依據散亂，而且制度內容多有矛盾，仍然是按照計劃經濟的要求制定的，這些制度只能滿足對土地、房屋進行行政管理的需求，而不能滿足不動產進入交易的需要，更不能滿足依據物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權交易進行保護的需要。所以，必須制定一部滿足市場經濟要求，邏輯嚴密，內容統一的適應我國國情的不動產登記法，而不能分別出現土地、建筑物（包括房屋）、森林、水源、灘涂等各類不動產登記法。

4.2.2 統一登記機關 因為登記對不動產物權變動至關重要，故登記機關的確立也是不動產立法應予明確的。我國目前的不動產登記中由于部門利益之爭，形成了登記機關“多頭執(zhí)政”的狀況。我國1995年制定的《擔保法》第42條就明確規(guī)定了不動產登記部門有四個。這種分散登記的制度有許多弊端。一是分散登記，會給當事人造成極大不便；

二是分散登記很難給交易當事人提供全面的信息；

三是分散登記容易導致登記機關權力的交叉與重合，從而損害當事人的正當利益擾亂正常的社會秩序。故我國應當統一不動產登記機關。然而這個登記機關設在何處呢？世界各國不盡相同，理論界也有不同主張。有的主張在法院內設立不動產登記機構負責對不動產的登記，筆者認為不妥。一是與憲法規(guī)定的法院是國家審判機關的職能不符；

二是由法院登記，當發(fā)生登記糾紛時，法院無法處理；

三是法院的人力物力以及技術力量也不能適應這項工作的需要。

筆者建議，在政府機構中設立專門的登記機關，可以將其稱為物權登記局。在局內分設動產登記處（科）和不動產登記處（科），分別行使動產和不動產的登記職能。其中，不動產登記處（科）為專司不動產登記的機關，專門負責對不動產物權的設立、轉移、變更和消滅的登記。因為不動產登記需要一定的人力、物力和技術，在政府內部專門設立這個機構比較可行，且符合我國實際，也便于對不動產的監(jiān)督管理。因此宜在政府設立專門機構，將目前的分散登記為統一登記。同時，必須實行登記公示。

4.2.3 統一登記效力 根據上文的分析，我國不動產登記立法應采納登記要件主義，而不能采納登記的對抗主義。這不僅是法理上的要求，更是建立客觀公正的不動產交易制度，保障不動產有序、安全交易的需要。

4.2.4 統一登記程序 在我國一直存在著重實體而輕程序的錯誤思想，對于程序公正的獨立價值缺乏應有的認識，這種思想觀念必須加以糾正。不動產登記程序要與市場經濟的發(fā)展要求相適應，而市場具有高度的流動性，故全國應當形成統一的大市場，減少直至消除地方保護主義。在我國未來的不動產登記立法中，就應該統一登記程序。

4.2.5 統一權屬證書 即登記機關頒布的不動產權利文書應當具有統一性。不能像現在一樣，存在地權證、房地產權證、林權證等多種不動產權屬證書并行的情況。不動產權屬證書的不統一，不但加重了權利人的經濟負擔，而且加劇了不動產市場運行的矛盾。故不動產權屬證書必須統一，即由統一的機關制作、頒發(fā)，并且要具有統一的格式。

4.3 擴大不動產權利登記范圍，保護第三人權益 筆者認為，我國現行法律關于不動產登記的范圍過窄。應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權和房地產租賃權等均納入不動產登記,以擴大不動產的登記范圍。同時要加大對第三人權益的保護。我國現行有關不動產登記的法律、法規(guī)雖已涉及到登記的公信力問題，但對第三人的權益保護有必要加以完善。筆者認為，第三人只要具備以下三個條件，就應當受登記公信力的保護。第一，第三人須為善意，即第三人不知登記有誤，且對不知無重大過失。第二，取得必須有償。第三，除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效。

4.4 建立不動產預告登記制度 所謂預告登記，是指為保全債權的實現、保全物權的順位的請求權等而進行的提前登記。預告登記是德國中世紀民法創(chuàng)立的制度。在日本民法中預告登記被稱為假登記。我國臺灣地區(qū)使用了預告登記的概念。預告登記主要有三個方面作用。一是保全債權的實現。通過預告登記使債權以登記的方式記載下來并加以公示，任何違反預告登記的不動產變動都將無效的，從而使債權的請求權得以保全。二是順位保正作用。通過預告登記方法將各項權利按照時間的順序預先進行排列，并按照該順序為每一個物權確定一個實現的順序，以防止日后產生同一物上多項物權并存和競合的矛盾。三是破產保護作用。當不動產的物權人陷入破產時可以對抗其他債權人，以保證請求權的實現。

從整體上講，我國目前尚未建立起預告登記制度。但我國法律、行政規(guī)章在商品房預售則有預告登記的意思。如1994年的《城市房地產管理法》第44條第2款規(guī)定：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案?！边@種登記由于登記時房屋未建成，也未實際交付，故不是所有權變動的公示方式，也不是典型的物權，而是一種物權性質的債權。這種登記不但將賦予預購人優(yōu)先購買權和期待權，同時預購人還享有請求權。當預購人與預售人解除合同時，應享有變更和撤銷預告登記的權利。而我國現行的規(guī)定雖然也允許變更和撤銷，但卻要承擔一定的義務，并給權利人帶來許多麻煩，這種權利義務的合理性值得研究。對預告登記的效力也應在今后的不動產登記法中加以明確規(guī)定。

4.5 建立登記機關的責任賠償制度 如前所述，登記是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為。如果登記發(fā)生錯誤，不僅會給當事人及其他利害關系人造成損失，而且會影響到交易的安全和秩序。那么因登記機關故意或重大過失造成登記錯誤，給當事人造成重大損失的登記機關是否應當承擔賠償責任呢？答案是肯定的。因為一方面，登記機關不能僅享有收費的權利而不對錯誤登記的后果負任何責任。必須要使登記部門在享受權益的同時承擔一定的責任；

另一方面，登記機關對登記內容不承擔任何責任不利于強化登記機關的職能，促使其認真審查登記的內容，以使登記的內容真實可靠。對此，國外和我國臺灣地區(qū)的經驗值得借鑒。德國設有專門的賠償基金，以彌補登記制度可能造成真正權利人的損失；

臺灣地區(qū)的土地法也規(guī)定，因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責于受損害人時不在此限。我國在建立責任賠償制度時應明確以下幾個方面的內容：

4.5.1 承擔賠償責任的條件 登記機關承擔賠償責任的條件應當包括：一是因登記機關的過錯或重大過失致不動產登記發(fā)生錯誤，且該錯誤登記致使當事人或者利害關系人遭受損害的；

二是因登記機關無正當理由拖延登記時間致使某項物權被他人登記，因而造成該申請人損失的；

三是無故拒絕有關當事人的正當查詢登記請求，致使交易當事人蒙受損失；

四是登記機關工作人員故意與他人勾結串通，造成交易當事人損失的，也應承擔賠償責任。因為登記機關對其工作人員存在選任和監(jiān)督過失的問題。登記機關應參照《國家賠償法》的相關規(guī)定承擔賠償責任。

4.5.2 當事人、利害關系人的范圍 當事人和利害關系人的范圍必須明確。當事人指的是登記的權利人；

而利害關系人則指與錯誤登記的物權狀態(tài)有利害關系的人。這些人基本上包括，已經與權利人有明確法律關系而將取得登記的權利和因錯誤登記造成其正當權利被侵奪的人。利害關系人不應當泛指一切與權利人有利害關系的人，對利害關系人的范圍如果解決不當，則必然損害登記機關的合法利益。

4.5.3 承擔責任的范圍 筆者認為，按照民法關于法律責任的通說，登記機關承擔的賠償范圍主要應包括：主權利的損害結果，利息的損失以及當事人或者利害關系人主張權利的其它費用。

結 束 語 作為未來物權法重要組成部分的不動產登記制度，如何構建？這是每位從事法律工作者值得思考和研究的問題。關于不動產登記制度的有關論述已非常之多。筆者對不動產登記制度所作的一番論述，肯定存在不少謬誤之處，但期望本文的論述能引起大家對不動產物權登記制度的關注，也呼吁立法機關能抓緊不動產立法。

致 謝 在完成本篇畢業(yè)論文的過程中，本人得到了許多老師和同學們的幫助，是他們?yōu)榇烁冻隽诵难途?，在此請允許我向他們表示最衷心的感謝！首先，我要感謝我的導師XXX先生。本篇論文從提綱到初稿乃至成稿，都經過他精心的指導和修改，提出了嚴格的要求和許多寶貴的意見?？梢哉f，我的整篇論文凝聚著他的心血。

其次，我要感謝教學中心的老師。是他們對論文選題、選材、編寫格式等方面給予了細心的指導，使本人的畢業(yè)論文設計得以有條不紊地進行。

最后，我要感謝所有參考文獻的作者。我論文是建立在他們研究基礎上的，是他們如此優(yōu)秀與有益的成果，使我的論文增色。

 參考文獻 [1] 孫憲忠.論不動產物權登記.民商法學,1996年第5期第7頁.[2] 謝在全.民法物權論.中國政法大學出版社,1999年版第57頁.[3] 孫憲忠.論物權法.法律出版社,2001年版第471頁.[4] 呂家政.房屋典當回贖及不動產物權登記.中國律師,2000年第10期第57頁.[5] 趙鵬越.借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度.改革與發(fā)展戰(zhàn)略, 1999年第1期.[6] 金紹達.澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示.中國房地產 ,1999年第5期.[7] 王澤鑒.民法總論.臺北三民書局,1992年版第2頁.[8] 黃健雄.試論我國房地產登記法律制度的完善.廈門大學學報,1997年第1期.[9] 王洪亮.不動產物權的立法研究.法律科學,2002第2期.[10]孫憲忠.論不動產物權登記.民商法學,1996年第5期第10頁.[11]梁慧星.中國物權法草案建議稿.社會科學文獻出版社,2000年版第139頁,第180頁.[12]王利民.物權法專題研究.吉林人民出版社,2002年版344頁.[13]王利民.論我國不動產登記制度的完善.民商法學,2002年第1期第13頁.

第二篇：不動產登記注意事項

一、申請審批表

（一）詢問筆錄【技術規(guī)程P71】

1、抵押登記、轉移登記：

你是否結婚？申請登記的房地產是否夫妻共有？

注：如果共有應夫妻共同申請；如果非共有應提交非共同所有的證明材料。

2、在建工程抵押：

是否已經取得了預售許可？截至目前已經預售了幾套商品房？是否在房管機關進行了備案？

注：在建工程抵押登記時：1）請房管部門提供是否取得預售許可證，如果取得，應提供以備案的合同。

3、異議登記：權利人是否不同意更正登記？是否已知悉異議不當應承擔的法律責任？

注：《物權法》19條：登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。

3、在建工程抵押登記：是否已經取得預售許可證？已經預售幾套房屋？

（二）實地查看【房屋登記辦法】19條；[規(guī)程】P10

1、房屋所有權首次登記、在建工程抵押權登記、因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記。

2、實地查看資料：實地查看表、現場照片。

3、實地查看內容：

1）在建工程的坐落與證明材料記載的信息一致； 2）申請抵押的部分已建造。

4、實地查看人員：由2名登記人員負責，至少一名登記官。

（三）申請人單方申請：【技術規(guī)程】P6

1、首次登記；

2、因繼承、受遺贈取得房地產權力；

3、因生效的法律文件；

4、變更登記；

5、房屋所有權注銷登記；

6、異議登記；

7、權利人申請不涉及房地產權利歸屬和內容的更正登記。

注意：夫妻共有的，必須夫妻雙方共同申請。

（四）通知和公告

1、通知權利人：

2、公告：【技術規(guī)程】P10 1）公告的情形：集體土地上房屋所有權首次登記；權屬證書或證明公告作廢；補發(fā)集體土地上房屋的權屬證書或證明；查封建議公告【司審】p138。

2）公告期限：不少于15個工作日?！静粍赢a登記暫行條例】22條 3）公告地點：報紙、官網；集體的應在村委會辦公場所并拍照。(五）身份證明【規(guī)程】P27

1、自然人：【規(guī)程】P27 境內自然人的身份證明為《居民身份證》，無《居民身份證》的可以為《戶口簿》及公安部門出具的貼有照片的證明【收件P23】、《護照》、有效軍人身份證件等（軍官證、文職干部證、士兵證、學員證、離休證、退休證等）；港澳同胞的身份證明為《港澳居民來往內地通行證》或《港澳同胞回鄉(xiāng)證》、《居民身份證》；臺灣地區(qū)居住的有效身份證件或經確認的身份證明；外國人的身份證明為《護照》和中國政府主管機關簽發(fā)的居留證件?！尽斗课莸怯浶姓袨榧八痉▽彶椤稰130】

2、法人身份證明：【規(guī)程】P27 境內企業(yè)法人應提交企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；境內機關法人、事業(yè)單位法人和社團法人應提交組織機構代碼證、事業(yè)單位法人證書或社會團體法人登記證書；境內經營型其他組織應提交營業(yè)執(zhí)照；境內非經營性其他組織應提交組織機構代碼證；境外企業(yè)法人應提交其在境內設立分支機構或代表機構的批準文件和注冊證明；境外其他組織應提交其在境內設立分支機構的批準文件和注冊證明；外國駐華使館、領館和外國駐華辦事機構、國際組織駐華代表機構應提交該使館、領館、辦事機構、代表機構出具的身份證明。

【房屋登記收件】P16：香港、澳門法人、臺灣法人及外國法人公證認證的規(guī)定。

【房屋登記辦法】15條：外國組織提交外文身份證民的，應當同時提交經過公證或認證的該身份證明的中文譯本。

3、權利人名稱、身份證明類型變更登記：【收件】P38 1)自然人：

4、抵押登記或轉移登記權利人的證明材料

5、公證的情形：

1）【收件】P47：轉移登記，約定由某一方當事人單方申請的買賣合同或作價入股合同應當進行公證。

2）【收件】P71：轉移登記，因離婚約定某一方所有或第三方所有的，協議經過公證或法院確認、經婚姻登記機關確認的其與存檔檔案一致的，且載明房屋申請人的，可以單方面申請。

3）【收件】P52：涉外涉港澳臺的房屋買賣合同和房屋作價入股合同應當公證。

4）【規(guī)程】P29:

1、因繼承、受遺贈實施申請相關房地產登記的繼承文書、受遺贈文書，但人民法院的生效法律文書確認相關房地產的繼承、受遺贈事實的除外。

2、境外申請人委托他人申請房地產登記的委托書。

3、父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，應提供對未成年人享有監(jiān)護權的證明，但法院制定監(jiān)護除外。

4、境外出具的公證材料應經轉遞或認證，并附中文譯本。

2、企業(yè)法人是金融機構的應同時提交《金融機構法人許可證》或《金融機構營業(yè)許可證》并經工商行政管理部門核準登記?！尽斗课莸怯浶姓袨榧八痉▽彶椤稰141，依據《貸款通則》】

（二）代理登記注意事項

1、委托代理人登記的，提交授權委托書、委托雙方身份證明。授權委托書應當明確委托事項、登記不動產坐落、權限；注明委托期限的，申請登記時間應當在委托期限內。委托人是法人或者其他組織的，應當加蓋公章并注明日期；

2、自然人處分不動產，委托代理人申請登記的，應當與當事人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。

3、境外申請人委托代理人申請不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規(guī)定辦理公證或者認證。

（三）共有不動產登記申請注意事項

1、共有的不動產，應當由共有人共同申請登記。共有人應當書面約定共有方式；按份共有的，還應當明確共有人各自占有的份額。夫妻共同申請不動產登記的，應提交婚姻關系證明。

2、按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記；受讓人屬于共有人以外的，應當同時提交其他共有人放棄優(yōu)先購買權的書面證明。按份共有人抵押其不動產份額的，應當與抵押權人共同申請登記。

3、確定共有人的情形及證明材料【《房屋登記行政行為及司法審查》P20】

（1）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以其房地產轉讓、抵押的，應當報相關的國有資產管理部門或者授權投資機構審批；

（2）集體所有制企業(yè)以自由房地產轉讓、抵押的，應當經該企業(yè)職工大會或者職工代表大會通過，并報上級主管部門備案；以上級調整使用的房地產抵押的，應當經上級主管部門批準；

（3)股份有限公司、有限責任公司或者外商投資企業(yè)以房地產轉讓、抵押的，應當經股東大會或者董事會通過，法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定；

（4）在合伙企業(yè)存續(xù)期間，以合伙企業(yè)的房地產轉讓、抵押的，必須經全體合伙人同意；

（5）以村鎮(zhèn)依法建設的企業(yè)廠房等建筑物及其占有范圍內的集體土地使用權抵押的，應當經集體土地所有者書面同意；

（6）以出租房地產抵押的，抵押人應當書面告知抵押權人和承租人；（7）以預售商品房抵押的，其預售合同應當經所在房地產交易機構登記；

（8）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限；

（9）

（四）監(jiān)護人代為申請注意事項

1、監(jiān)護人代為申請登記的，應當提交監(jiān)護人與被監(jiān)護人的身份證明、有權機關出具的監(jiān)護關系等證明材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。

2、未成年人以外的其他無民事行為能力人和限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請登記的，除提交本人和被監(jiān)護人的身份證明、監(jiān)護關系證明外，還應當提交人民法院認定無民事行為能力或者限制民事行為能力的生效法律文書；

3、以下材料可作為監(jiān)護關系證明使用：戶口簿、婚姻關系證明；出生醫(yī)學證明；人民法院指定監(jiān)護人的生效判決；居民委員會、村民委員會指定監(jiān)護人的證明文件；證明監(jiān)護關系的公證書；未成年人的父、母的所在單位指定監(jiān)護人的證明文件。

（三）其他

1、申請材料注明提交原件的，申請人應當提交申請材料原件。申請材料未注明提交原件的，申請人應當提交申請材料復印件，并提供申請材料原件供登記部門核驗。要求提交申請材料原件，申請人不能提交原件的，可以提交出具該原件的機關或者法定存檔機構確認與原件一致的復印件，或者公證機構公證的復印件與原件一致的證明。

2、不動產登記申請審批表應當由申請人（代理人）簽字確認。申請人是法人或者其他組織的，由代理人簽字，并加蓋公章；申請人是自然人的，由申請人（代理人）簽字。

3、申請人應當就有關事項接受登記部門詢問并如實回答，在確認詢問結果后，在詢問筆錄上簽署姓名和日期。代理人代為接受詢問的，代理人應當明確代某個申請人接受詢問。

4、因繼承或者受遺贈申請不動產登記的，申請人自愿公證的享有不動產權利的證明，可以作為登記原因證明材料。

一、其他材料

1、建設工程符合規(guī)劃的證明【房屋登記司法審查】P87： 在建工程抵押：建設工程規(guī)劃許可證（副本）；首次登記：建設工程規(guī)劃許可證（正本）及規(guī)劃核實意見書（超出規(guī)劃的）。

建設工程符合規(guī)劃的證明:建設工程規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃驗收報告【河北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例】第34、55條。

2、房屋竣工證明

1）【房屋登記司法審查】P88：建設行政主管部門的竣工備案證明。2）【房屋登記收件】P20：房屋竣工證明主要有：建設工程質量管理部門出具的竣工驗收備案表；建設單位組織相關部門對竣工房屋綜合驗收形成的建設工程質量竣工驗收合格證；城建單位或個人出具的房屋已經竣工的證明；房屋所有權人出具的房屋已經竣工的保證，或證明房屋已經竣工的照片。

注：

1、依據《建筑法》村民自建民宅，無需取得對竣工驗收報告的備案，申請人出具房屋已竣工的證明。

2、《建設工程施工許可管理辦法》規(guī)定：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。

3、房屋測繪成果：不動產權籍調查表、不動產測量報告、宗地圖、房產分戶圖、界址點坐標成果表【不動產權籍調查技術方案】

4、契稅繳納憑證或減免稅證明【司審】P111（2）繼承證明:被繼承人死亡證明、繼承權公證書或遺囑繼承公證書?！舅緦彙縋112（3）受遺贈證明：遺贈人死亡證明、遺贈公證書?！舅緦彙縋112

5、公證：

涉外涉港澳臺的房屋買賣合同和房屋作價入股合同應當公證。【收件】P52

8、房屋地址證明（原件）；【房地產登記技術規(guī)程C.1.1】

9、保障性住房、單位集資合作建房應提交批準文件；【經濟適用住房管理辦法】

10、人民法院生效的法律文書，當事人不自覺履行生效法律文書的，應提交人民法院的協助執(zhí)行通知書?！舅緦彙縋112

11、仲裁委員會生效的法律文書，當事人不自覺履行生效法律文書的，應提交人民法院的協助執(zhí)行通知書?！舅緦彙縋112

12、房屋設定抵押權的，應提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意房屋轉移的書面文件、他項權利證書?！痉课莸怯涋k法34條】

13、以劃撥方式取得土地使用權的，應提交有批準權的人民政府準予辦理出讓手續(xù)或準予維持劃撥狀態(tài)的批文。【房地產管理法40條】

14、監(jiān)護人代為申請的，應由被監(jiān)護人的共同監(jiān)護人共同申請，父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，應提供對未成年人享有監(jiān)護權的證明，但法院制定監(jiān)護除外。同時提交為被監(jiān)護人利益的書面保證?！臼占縋

12、鄉(xiāng)村集體企業(yè)或鄉(xiāng)村集體經濟組織以房屋作價入股的，應提交縣級以上人民政府同意以集體建設用地使用權作價入股的批文?！就恋胤ā?0條

13、反擔保人的資格要求：反擔保人可以是自然人也可以是企業(yè)法人。自然人須是黨政機關、財政全額撥款事業(yè)單位工作人員，或與盈利的國有大中型企業(yè)簽訂勞動合同的職工及擔保機構和經辦銀行共同認可的其它機關團體企事業(yè)單位職工；企業(yè)法人可以是申請貸款企業(yè)的主辦企業(yè)，也可以是其他獨立法人企業(yè)。自然人只能為個人提供反擔保。企業(yè)法人可以為符合貸款條件的企業(yè)或個人提供反擔保。

14、抵押權消滅證明包括：還款證明、提存單、抵消協議、債權人免除債務人債務的聲明或決定、生效的種植債權的法律文書?！臼占縋139

15、抵押權實現的種類：抵押物拍賣、抵押物變賣、抵押物折價?！臼占縋139

16、房屋滅失證明種類：所有權人出具的房屋實體已經滅失的聲明或保證、房屋實體滅失的照片、因火災：消防、政府或所在社區(qū)出具的證明、房屋因拆遷滅失的，可以是拆遷補償安置協議【收件】P140

17、權利人放棄房屋所有權的證明,登記的房屋存在他項權利的，應提供他項權利人同意的書面證明?！舅緦彙縋123

18、最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明：抵押權人做出的聲明或承諾、記載有在全確定其間的登記簿打印件或復印件（原件）；【收件】P153（1）債權確定期間屆滿的證明：抵押合同中有約定的從其約定，約定不明確或未約定的，自抵押權設立之日起滿兩年；【收件】p168 【收件】p215：預告登記的權利消滅的證明材料：1）當事人協商解除合同的證明：接觸商品房買賣合同的協議；生效的民事調解書、仲裁調解書。2）商品房買賣合同被法院、仲裁機構解除、撤銷或宣告無效：民事判決書、民事裁定書、裁決書。3）預購商品房預告登記被生效的法律文書確認無效。

20、法人被撤銷或宣告破產的，清算組織為權利人。

21、已備案的商品房預售合同、已備案的商品房買賣合同的依據：《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十七條房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案?！痉课莸怯涋k法】

22、按份共有的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人書面同意，但另有約定的除外?！疚餀喾ā?7條

一、境外機構、個人購房的有關規(guī)定：

1、境外機構、個人購房的規(guī)定：【關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知】 個人：1）在境內只能購買一套用于自主的住房。

2）有關部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明。

3）境外個人名下在境內無其他住房的書面承諾。

機構：1）有關部門出具的在境內設立分支、代表機構的批準文件和注冊證明。

2)境外機構所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。

2、【收件】p52:《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》第四條：有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產管理機關辦理房產登記等行政事宜。

3、在中華人民共和國領域內沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業(yè)和組織委托中國律師或者其他人代理訴訟，從中華人民共和國領域外寄交或者托交的授權委托書，應當經所在國公證機關證明，并經中華人民共和國駐該國使領館認證，或者履行中華人民共和國與該國訂立的有關條約中規(guī)定的證明手續(xù)，才具有效力。

24、因公司合并發(fā)生轉移登記的，應提供被解散（被合并或兼并）公司的工商注銷登記資料。

25自然人變更姓名的，應提供戶籍所在地的公安部門出具的證明材料；企業(yè)法人名稱變更的，應提供由工商行政管理部門出具的名稱變更核準證明材料及稅務行政主管部門出具的免稅憑證。涉及國有企業(yè)的，還應提交國有資產管理部門批準的證明材料，涉及集體企業(yè)的，還應提交上級管理部門的證明材料；社團法人名稱變更的，應提供民政部門出具的證明材料；地址變更的，應提供民政部門出具的證明材料。

26、查封或預查封未解禁之前不得辦理：所有登記。異議登記期間：除查封或預查封外所有登記不得辦理。

轉移登記：抵押權人、預告登記權利人、地役權權利人、共有人書面同意。

變更登記：異議權利人

抵押登記：預告登記權利人、地役權權利人、共有人書面同意。

二、什么是認證：【民事訟訴法】240條

在中華人民共和國領域內沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業(yè)和組織委托中國律師或者其他人代理訴訟，從中華人民共和國領域外寄交或者托交的授權委托書，應當經所在國公證機關證明，并經中華人民共和國駐該國使領館認證，或者履行中華人民共和國與該國訂立的有關條約中規(guī)定的證明手續(xù)，才具有效力。

問題：【贛州市登記指南】

1、立項批文。

2、建設用地規(guī)劃許可證、附用地紅線圖。

3、建設工程規(guī)劃驗收資料：建設工程竣工規(guī)劃核實合格驗收單。

4、物業(yè)用房證明

5、由社區(qū)服務用房的，須提交移交協議。

6、建設工程規(guī)劃許可證，并附總平面圖。自己問題：

1、幾棟房屋的，其中一棟登記，如何識別符合規(guī)劃？

2、保障性住房、單位集資合作建房應提交批準文件；是否需要？

3、有地下室的，須提交非人防證明；？？？？？？

4、商品房、保障性住房應提交規(guī)劃部門確認業(yè)主共有房屋的證明或建筑物區(qū)分所有權的書面約定以及住宅專項維修資金全額繳存證明。？？？？？？？？？？

5、以備案的房屋買賣合同（是否只適于商品房、保障房）；集體土地是否需要？？？？？？

6、集體房屋抵押是否先辦理土地抵押，如何辦理》》》？？？

7、商品房抵押，過戶問題？

8、申請書自填還是簽字？

9、在建工程抵押設立登記，建設工程施工許可證是否有必要？還沒有施工的情況，怎樣處理？

10、如何分清，某棟樓是否符合規(guī)劃？

11、預購商品房預告登記業(yè)務多嗎？

12、擔保范圍、履行期限是否對其他抵押權人產生不利影響？???

13、抵押權預告登記轉化為房屋抵押權登記如何操作？

14、預購商品房預告登記如何保障其為合法建造？？？

15、規(guī)劃許可證的內容及附件？？？？？

16、訂立一個夫妻共有的實際操作規(guī)程。

問題：

1、以一層為單元登記，樓道部分是否為公有部分？

2、地下車位如何登記？

3、房地產首次登記時，是否就一套為單位編碼，包括車庫、地下室嗎？

4、如何保障單位編碼不重復，商品房登記不出現一房二登記？

5、[司審]127：抵押要件增加共有房屋須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明。

6、P168：司審，在建工程抵押的詢問？

7、在建工程抵押，收件應增加是否取得預售許可證，是否進行了預售。

8、異議登記，詢問中應告知申請人權利、義務。15日，法院起訴。

9、地籍調查結果審核意見有誰簽字?

10、土地預告登記是否可行？？？？？？？？？？

11、詢問廊坊地籍調查費測繪費如何收取?權利人是否委托資質單位測量調查.重點問題：涉外問題、夫妻共有、如何避免房地分別抵押、不予受理的情形、集體土地不得單獨抵押、區(qū)分所有權、審查的內容

重點：以紅頭文件的形式下發(fā)地籍調查規(guī)程。

依據：《地籍調查規(guī)程》《不動產權籍調查技術方案》《房產測量規(guī)范》《森林資源規(guī)劃設計調查技術規(guī)程》

公證匯總:

1、【細則】11條，父母、法院指定以外的監(jiān)護人代為申請，監(jiān)護關系應公證。

2、【收件】p52:《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》第四條：有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產管理機關辦理房產登記等行政事宜。

3、繼承、受遺贈材料必須公證。【細則】14條。

4、【細則】12條，境外申請人委托，授權委托書應經公證或認證。

流程再造問題

1、如何使用電子簽章？

2、測繪公司應提供電子測繪圖、界址點坐標。

第三篇：不動產登記暫行條例

《不動產登記暫行條例》

中華人民共和國國務院令 第656號

現公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。總理李克強 2014年11月24日 條例全文如下 不動產登記暫行條例 第一章總則

第一條為整合不動產登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。

第二條本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條國家實行不動產統一登記制度。

不動產登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。

不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

第五條下列不動產權利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

（一）集體土地所有權；

（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；

（三）森林、林木所有權；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（五）建設用地使用權；

（六）宅基地使用權；

（七）海域使用權；

（八）地役權；

（九）抵押權；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產權利。

第六條國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作。

縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監(jiān)督。

第七條不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區(qū)的不動產登記。

跨縣級行政區(qū)域的不動產登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

國務院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規(guī)定。

第二章不動產登記簿

第八條不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統一的不動產登記簿。不動產登記簿應當記載以下事項：

（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；

（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；

（四）其他相關事項。

第九條不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯

一、合法的介質形式。

不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯

一、確定的紙質轉化形式。

第十條不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

第十一條不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業(yè)知識和業(yè)務能力。

不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業(yè)技術培訓。

第十二條不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。

采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。

采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施。

第十三條不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。行政區(qū)域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。

第三章登記程序

第十四條因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；

（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；

（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。

第十五條當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。第十六條申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

（一）登記申請書；

（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；

（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；

（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；

（五）與他人利害關系的說明材料；

（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。

不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；

（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容；

（四）申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。

不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第十八條不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

（一）不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；

（二）有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致；

（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十九條屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：

（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；

（二）在建建筑物抵押權登記；

（三）因不動產滅失導致的注銷登記；

（四）不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。第二十條不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

第二十一條登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。

不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產權屬證書或者登記證明。第二十二條登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：

（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；

（二）存在尚未解決的權屬爭議的；

（三）申請登記的不動產權利超過規(guī)定期限的；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。第四章登記信息共享與保護

第二十三條國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。

各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

第二十四條不動產登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。

第二十五條國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

第二十六條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。

有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

第二十八條查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。

第五章法律責任

第二十九條不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規(guī)定承擔賠償責任。

第三十條不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規(guī)定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。第六章附則

第三十三條本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續(xù)有效。

不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。第三十四條本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。

第三十五條本條例自2015年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規(guī)有關不動產登記的規(guī)定與本條例規(guī)定不一致的，以本條例規(guī)定為準。

第四篇：不動產登記工作方案

不動產登記工作實施方案

1、工作背景

2013年11月20日召開的國務院常務會議明確提出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。由國務院頒布并于2015年3月1日正式實施的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理平臺。

建立不動產登記信息管理平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規(guī)互通共享，提供不動產登記信息依法公開查詢服務，有利于方便群眾辦證，提高辦證效率，消除“信息孤島”，促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。

2、建設目標

在研究現有不動產（土地、房屋、林地）調查、登記成果、系統、數據庫的基礎上，通過對各類不動產已有調查、登記成果、系統、數據庫的標準、規(guī)程和規(guī)范等技術性要求進行整理和分析，依據不動產登記的法律法規(guī)和規(guī)范性文件，引入產權登記、權籍調查、數字化測繪、數字制圖、全球定位系統、航天航空遙感、地理信息系統、數據庫管理系統等先進的、成熟的不動產技術成果，研發(fā)不動產登記管理系統軟件，實現陽信縣不動產統一登記發(fā)證。（1）建立新的統一的登記機構

按照縣政府和編辦文件的部署，完成不動產登記機構的掛牌、人員和資產劃轉，落實相關業(yè)務流程、收費依據；建立縣級中心和分中心登記窗口，實現“一個窗口”對公眾提供服務，將不動產登記的申請、受理、審核、登簿、發(fā)證等職責統一到不動產登記經辦機構，確保不動產登記職責的完整性，實現“一站式”服務。

（2）建立新的統一的登記信息平臺

按照不動產統一登記的工作要求，依托國土資源業(yè)務網，進行安全網絡和運行環(huán)境建設，并結合業(yè)務流程再造，組織軟件系統開發(fā)，建立安全可靠、運行穩(wěn)定，符合國家標準規(guī)范的登記信息平臺，提高登記工作信息化水平，實現土地、房屋、林地等信息實時互通共享。

（3）整合建立不動產登記數據庫

按照國家統一的數據標準和規(guī)范，對原來分散管理的土地、房產、林業(yè)、農業(yè)等登記數據，進行融合整理、數據關聯，形成房地一體的不動產登記數據庫，確保登記信息統一、完整、安全。

3、建設任務

根據我局實際情況，按照部、省開展不動產登記信息平臺建設方案的具體要求，需要完成以下八方面的任務：

（1）籌集不動產登記業(yè)務啟動經費

用于購置不動產登記信息化硬件、軟件、辦公用品等，以及數據整理等；協調解決房管部門已劃轉人員的工資待遇，包括解決聘用人員的工資來源等有關問題。

（2）解決登記中心辦公場所（3）購置必要的辦公用品和設備

為保證不動產登記工作順利開展，提高辦事效率，優(yōu)化辦事環(huán)境，需要為工作人員配備必要的辦公用品和設備，包括辦公桌椅、電腦、打印機、復印機、打證機、掃描儀、快拍儀、身份證識別器、掃描槍、窗口攝像頭、服務評價器等設備；在大廳配備LED高清電子大屏、自助查詢設備、等候席桌椅、取號機等服務設施。

（4）訂購不動產登記產權證書、不動產登記證明（5）建設不動產登記信息體系

滿足土地、房屋、林地等不動產登記相關的受理、審核、核定、登簿、繕證、發(fā)證等工作；不動產登記數據上報和接入系統，滿足與部、省、市不動產信息平臺的數據上報；不動產登記信息查詢分析子系統，滿足查詢使用不動產登記信息的需求，提供數據分析服務；不動產社會化服務子系統，包括二維碼查詢、微信公共平臺服務、手機APP等，實現網上登記預約、政務信息公開、在線咨詢服務、公共信息公示等功能；不動產登記信息共享交換子系統，建設信息共享交換服務體系，滿足不動產登記機構與本級相關部門之間的信息共享和交換的需求；不動產登記檔案管理子系統，提供檔案電子化、檔案質檢、檔案入庫、檔案查詢應用等管理功能，強化檔案自動化管理效能，支撐無紙化登記審核；不動產數據管理應用子系統，提供對不動產登記數據的入庫、管理、編輯、查看、輸出等功能，實現不動產登記機構數據的統一管理。

（6）開展不動產數據整合

全面清理和整理不動產登記歷史資料，遵循統一的數據庫標準，在數據整合建庫技術規(guī)范的指導下，對土地、房屋、林地等方面的歷史數據進行整合，建立關聯關系，建成不動產登記數據庫。

（7）開展城區(qū)不動產權籍調查

按照不動產權籍調查方案，完成對城區(qū)地籍調查工作。（8）改造國土網絡、建設國土云平臺

按照部省國土云建設方案，完成網絡改造和服務器前期部署，獨立開展國土云平臺建設。

4、建設原則和思路

（1）總體思路

總體建設思路是：嚴格遵循《不動產登記條例》等法律法規(guī)和規(guī)范，按照國家和省、市政府關于落實不動產統一登記制度實施的工作部署和實施方案，圍繞基本定位和目標任務，立足已有基礎，順應信息技術發(fā)展方向，緊密貼近需求，“反彈琵琶”，精心組織、快速推進我縣不動產登記信息平臺建設。

（2）建設原則 ① 統一規(guī)范、嚴格有序

依據《不動產登記暫行條例》、《不動產登記數據庫標準（試行）》、《不動產登記數據庫整合建庫技術規(guī)范（試行）》、《不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案》和《不動產權籍調查技術方案（試行）》等技術標準和數據規(guī)范，開展我縣不動產登記信息平臺建設，確保不動產登記信息平臺符合國家統一規(guī)范和數據標準，信息平臺互聯互通，實時共享。

② 尊重實際、因勢利導

結合我局實際，充分利用我局“一個平臺、兩個市場”各項建設成果，如國土資源主干網、核心數據庫、土地登記信息等，積極協調房管局等協同單位的相關信息化建設成果，開展不動產登記信息平臺建設和數據整合，節(jié)約投資。

③ 先易后難、急用為先

按照時間節(jié)點要求，緊緊圍繞不動產登記業(yè)務推進信息平臺建設。優(yōu)先開展不動產登記信息系統建設，實現頒發(fā)不動產權證書和證明，“新開舊?！?，無縫銜接和電子登簿。

④ 注重安全、強化共享

加強信息安全保障，按照等保四級要求改造國土資源主干網，確保個人隱私和商業(yè)秘密不泄露，保障權利人的權益；利用市政務網，實現與房管局、林業(yè)局等的交易、登記信息實時共享，與公安、地稅等的社會征信等信息共享，最大限度地共享資源，避免重復建設。

五、建設內容 為了落實省、市政府開展不動產登記的工作目標，盡快啟動我縣不動產登記工作，保障該工作有序開展，盡快將各項任務落到實處，具體包括以下幾項：

1、準備工作

主要是對房、地、林等數據和相關系統的現狀和應用情況進行調研摸底，形成數據分析報告，并以此進行項目預算的測算，制定合理的技術路線。

2、數據采集和規(guī)范化管理

包括土地數據、房產數據、林權數據等三大類型數據的采集、規(guī)范化整理，建立土地、房產、林業(yè)標準過程數據庫，用于下一步的數據關聯。具體情況如下：

（一）土地數據標準化整理建庫

通過對國土電子檔案、紙質檔案、地籍數據庫等數據成果的收集、整理、清洗，建立完整的、標準化的土地數據庫，包括宗地圖形、屬性、電子檔案、登記業(yè)務信息等。

（1）、電子檔案整理

對現有電子檔案數據，需要進行規(guī)范化的整理、排序、著錄編號，并與登記業(yè)務信息建立關聯，提取宗地、登記業(yè)務缺失不完整的屬性字段。

（2）、紙質空間數據整理

對現有土地，缺少電子矢量圖形，需要從紙質檔案中人工提取相關坐標，錄入標準化數據庫，進行拓撲處理。

（3）、電子矢量數據空間數據整理

對現有土地，有電子坐標，但尚未入庫，需要進行整理、查閱檔案補充錄入宗地屬性信息，錄入標準化數據庫，并進行拓撲檢查。

（4）、地籍數據庫整理

對現有的地籍數據庫（二調成果）進行整理、拓撲檢查，與地籍區(qū)、地籍子區(qū)等數據進行套合檢查，并對缺失的宗地屬性進行查檔、補錄，建立標準化數據庫基礎。

（5）、電子登記信息整理

對土地登記電子登記信息進行整理、清洗，理清每筆業(yè)務的前后手業(yè)務，并對缺失信息進行核對、補錄，與電子檔案、宗地建立關聯。

（6）、紙質登記信息整理

登記信息未進行電子化提取入庫，需要進行人工整理、提取登記信息并錄入標準化數據庫。

（7）、集體土地所有權數據整理

對集體土地所有權數據進行整理、缺失屬性補錄以及圖形拓撲檢查處理。

（8）、宅基地使用權數據整理

對現有的宅基地使用權數據庫，進行數據整理、清洗，以及數據格式轉換，處理拓撲檢查問題。

（9）、集體土地建設用地使用權數據整理

對現有的集體土地建設用地使用權數據進行整理、清洗，查閱檔案進行宗地屬性、信息的提取補錄，以及數據格式轉換，處理拓撲檢查問題。

（10）、外業(yè)調查

在數據整合建庫過程中，會存在一定量的宗地，沒有電子坐標且紙質檔案中也沒有記錄坐標，需要進行外業(yè)實地補測、調查，然后進行內業(yè)圖形拓撲處理、屬性錄入。

（二）房產數據標準化整理建庫

房產數據標準化整理建庫是對房管局移交的存量歷史數據，包括電子檔案、登記信息數據庫、圖件數據等進行整理、清洗，建立圖、屬、檔、登記業(yè)務一體的房產標準數據庫，用于下一步的房地數據融合、關聯。主要包括空間數據（自然幢）整理、樓盤表整理和登記信息整理3大項工作任務。

1、空間數據整理（自然幢）

結合紙質檔案資料、矢量圖形文件和外業(yè)測繪、實地核實等方式，采集建立自然幢數據層，包括圖形、自然幢屬性等，并進行落宗檢查，處理相關的拓撲錯誤。

（1）紙質數據整理

需要通過查閱紙質材料進行坐標提取、屬性提取錄入。

（2）矢量數據整理

借助現有的電子矢量數據進行整理，提取補錄相關屬性信息。

（3）外業(yè)測繪

在自然幢整理過程中，會存在一部分自然幢，無法從紙質和電子方式進行整理和屬性提取，需要進行外業(yè)測繪圖形、現場核實自然幢號等信息，然后進行內業(yè)拓撲處理、屬性入庫。

2、樓盤表數據整理

利用紙質檔案資料和房管數據中的樓盤表資料，進行樓盤表的清理、去除無效、合并同質異名樓盤表，建立新的規(guī)范的樓盤表，掛接相關的權利信息。

（1）非電子化樓盤表數據整理

主要對登記檔案、驗收核對表等多種來源的紙質資料進行整理，提取樓盤表信息，與自然幢關聯，建立規(guī)范樓盤表，補充掛接權利信息。

（2）電子化樓盤表數據整理

主要對房產數據庫中現有的樓盤表進行清理、核實，對同名異質、同質異名的樓盤表進行處理，與自然幢準確關聯，并與非電子化樓盤表整理成果進行校驗去重，建立規(guī)范樓盤表，補充掛接權利信息。

（3）外業(yè)調查核實

對存在問題、數據沖突的樓盤表，需要外業(yè)調查核實，與民政等相關部門核對協調。

3、登記信息整理

對房管局移交的存量登記信息進行整理、清洗，剔除無效數據，理清每筆業(yè)務的手下手關系，與樓盤表掛接，建立房產標準化數據庫。

（1）電子登記數據及電子檔案整理

（2）非電子登機數據整理

（三）林業(yè)數據標準化整理建庫

對林業(yè)局移交的林權登記檔案進行電子化掃描、數據提取、圖形提取、登記信息整理，建立林權標準化數據庫。

（1）紙質檔案掃描

（2）檔案整理、所有權、使用權空間矢量數據整理和登記信息整理

由于林權數據量較少，且均為紙質檔案資料，因此各項工作合并，同步開展。

3、數據整合關聯經費

將各類所有權、使用權等標準數據庫，進行數據融合、分層存儲，并進行落宗，拓撲檢查、修正，實現“房地關聯”、“林地關聯”，實現“圖、屬、檔、登記業(yè)務”的完整關聯、掛接，建立符合國家標準的不動產登記數據庫。包括集體土地所有權數據整合關聯、宅基地使用權整合關聯、集體建設用地使用權整合關聯、國有建設用地使用權整合關聯、林權登記數據整合關聯、房產登記數據整合關聯等6項標準數據的轉換、融合和數據關聯。

4、數據入庫及檢查經費

對完成整合、關聯的各項成果進行全面質量檢查，修正發(fā)現的問題，并形成數據整合、檢查報告，將最后成果抽取、入庫到不動產登記數據庫。

5、工作總結文檔編制經費

主要包括前期建設方案編寫、技術實施方案編寫、工作報告以及項目總結報告等資料的編制。

6、質量控制經費

參考其他地區(qū)情況，本次項目列入質量控制經費，用于作業(yè)員相關檢查和作業(yè)單位組織專職檢查，并比那只數據整合質量檢查報告。質量控制工作量主要與數據整合建庫工作量有關。

附：工作預算主要測算標準和依據 ? 《不動產登記數據庫標準》（試行）

? 《不動產登記數據整合建庫技術規(guī)范》（試行）? 《不動產權籍調查技術方案》（試行）? 《不動產單元設定與代碼編制規(guī)則》（試行）

? 《國土資源調查專項資料管理暫行辦法》（財政【2004】192號文件）? 國家測繪局關于印發(fā)《測繪生產成本費用定額》 ? 《土地資源調查預算標準》（征求意見稿）

? 山東省廳轉發(fā)《江西省不動產登記數據整合建庫經費測算說明》

第五篇：不動產登記工作計劃

不動產登記工作計劃

不動產登記工作計劃

20**年是不動產統一登記制度在基層落地的關鍵年，實施不動產統一登記從制度層面堵住了房地分割中出現的制度、貸款和稅收漏洞，進一步明晰了不動產權，但也出現了部門銜接、歷史遺留處理等相關問題，如何化解這些問題，讓不動產登記工作真正做到便民利民，筆者認為，在今后一段時間，關鍵要實現不動產登記機構、登記簿冊、依據和信息平臺“四統一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會批準在縣國土資源局加掛**縣不動產登記局牌子，負責全縣不動產登記工作，將相關部門涉及的不動產職責整合到不動產登記局，內設**縣不動產登記中心，為縣國土資源局事業(yè)單位，定編14人。根據我縣實際，縣國土資源局組建工作專班，初步擬定不動產登記辦事流程，印制不動產登記樣表、申請資料、服務指南。并就“人員調配、辦公場所設置、權籍檔案移交、稅費收取、印章啟用、人員培訓、縣政府實施不動產登記公告時間、工作經費、成立不動產登記領導小組”等9個議題提請縣政府專題審議，明確任務，落實責任單位?？h政府決定自20**年元月1日起，國土資源、房管、林業(yè)等部門暫停受理業(yè)務。1月11日，**縣不動產登記局和**縣不動產登記中心正式掛牌，統一受理不動產登記業(yè)務。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業(yè)技術推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國土資源局內部調整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統培訓。

２、增設窗口。在縣行政服務大廳設不動產登記服務窗口8個，其中受理窗口6個，收費、繕證、歸檔窗口2個。３、優(yōu)化服務。完善工作流程，加強制度建設。全員設定A、B崗，確保工作連續(xù)性；對招商引資企業(yè)、城投公司等重點項目開辟綠色通道，要求在1個工作日內完成；對工業(yè)項目的抵押貸款項目、預告預抵押、房產抵押注銷登記、新建商品房轉現登記等業(yè)務，在材料齊全的情況下，做到立等可取；其他業(yè)務要求在5個工作日內完成。截止目前，全縣共頒發(fā)不動產登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協調配合待解決。一是與房產部門的業(yè)務協調配合中存在數據共享、查詢和補錄工作不到位。原房產登記業(yè)務統一劃入不動產登記后（其中，轉移登記仍由房產部門審核），由于未進行房產數據補錄，造成不動產登記系統不能查詢房地產數據?？h政府要求20**年7月1日起實行不動產數據統一查詢，如此，造成不動產登記機構不能對房產數據的完整性負責。二是國土資源局內部程序亟待簡化。因為我局未設置導詢臺，申請人來大廳登記后，就認為已經受理，實際在受理前還有不動產測繪、土地評估等一系列環(huán)節(jié)，經常因其中一個環(huán)節(jié)時間過長，引發(fā)矛盾和誤解。

2、不動產登記測繪單位需統一。在不動產登記初期，我們一直按照原有模式，房產測繪和土地測繪一同到現場開展業(yè)務，經常因測繪人員不足問題，造成時間長，資料積壓多，影響不動產登記質效；兩家單位收費，不符合不動產登記的便民利民原則。

3、數據整合待啟動。按照部和省廳關于加快推進不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺建設，與市、省、部對接。當前必須盡快做好以下工作，一是房產數據補錄到不動產信息平臺。二是在地藉核心數據庫內導入不動產信息平臺。三是進一步加強安全防范和日常維護，確保信息平臺的及時更新。

四、建議與思考

1、加快不動產信息平臺建設步伐。一是通過信息平臺建設，實現不動產數據共享與保護，從根本上解決檔案查詢、數據補錄問題；二是通過信息平臺建設，進一步方便群眾，提高辦事效率，申請人只需提供一次資料就能辦理完不動產登記業(yè)務，不需再向房產部門提供資料。三是通過信息平臺建設，實現圖、表、證、薄的有機統一，實現數據成果管理和信息安全的需要。

2、規(guī)范不動產登記測繪和收費。一是省廳要盡快聯系物價等部門，及時確定不動產測繪收費標準。在現階段應綜合房產和土地測繪收費標準，按下線的70%收取測繪費。二是規(guī)范不動產測繪機構。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動產測繪資質的測繪單位，實現不動產測繪一次性進場測繪、同時出具測繪成果，一次收取費用，從而起到提質增效的作用。三是進一步明確測繪單位的職責和義務。對測繪單位實行黑名單制管理，規(guī)定測繪單位在3個工作日內完成資料整理和出圖，并確保成果質量，及時進行數據更新；在收取費用的同時，也要承擔一定的義務。對涉及農村宅基地的登記測繪實行全程免費，按時完成，確保不能增加農民負擔。

3、提升不動產登記人員素質。一是在系統內部加強業(yè)務知識和政策法規(guī)的學習，做到人人鉆研業(yè)務，努力提高個人素質；二是要加強橫向交流，向先進單位學習、向業(yè)務能手學習，學習和借鑒外地先進經驗，努力提升**不動產登記整體水平。三是嚴格工作紀律，堅決杜絕門難進、臉難看、事難辦的現象發(fā)生，對工作人員定期輪崗。三是強化服務意識，加強內部團結，對把握不準的業(yè)務，要及時反饋、溝通。