xx街道對社區(qū)自治管理工作的幾點建議

一、業(yè)主大會及業(yè)委會成立、換屆、日常運作中遇到的難點問題，以及優(yōu)化和完善業(yè)主自我管理機制的建議

街道xx個住宅小區(qū)中，已成立業(yè)委會的小區(qū)有xx家。根據(jù)業(yè)委會法定任期3-5年的變化區(qū)間，每年約有xx個業(yè)委會需換屆改選。今年我們的目標計劃是組建x個，換屆xx個。

（一）存在問題

1、業(yè)委會組建難。主要在于人選難。第一，按照法規(guī)規(guī)定，業(yè)委會成員人選必須符合二個剛性條件，第一，必須是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，即依法取得房屋所有權(quán)的人，家庭其他成員及物業(yè)使用人（房屋租賃人）排除在外；第二，業(yè)主必須遵守住宅物業(yè)管理相關規(guī)定，沒有損壞房屋結(jié)構(gòu)、違法搭建、欠交物業(yè)費等違規(guī)行為。這些條件的設定，一定程度上限制了業(yè)委會成員的人選。第三，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，其日常運作過程中，許多業(yè)主因自治意識欠缺，一些業(yè)主對公共事務不愿表示自己的立場和主張、不關心業(yè)委會的日常運作；一些業(yè)主對公共事務往往重權(quán)利輕義務、形成局部利益小團體，影響業(yè)委會的正常運作。由此導致有能力的人不愿擔當進業(yè)委會、進業(yè)委會的成員又缺乏能力的尷尬局面，使街鎮(zhèn)地方政府在業(yè)委會組建、換屆過程中的選人、用人方面困難重重。

2、業(yè)委會運作不規(guī)范。物業(yè)管理工作本身具有一定的專業(yè)性，但由于業(yè)委會多由退休人員組成，他們雖熱心公益樂于奉獻，但缺乏必要的物業(yè)管理知識，日常工作中一旦遇到一些專業(yè)的物業(yè)管理問題便無所適從，不

是打退堂鼓，就是消極不作為，甚至于撂挑子，缺乏責任擔當。更有甚者，一些業(yè)委會成員法律意識淡薄，不按規(guī)定執(zhí)行程序、工作過程不公開透明，特別在維修資金使用、物業(yè)企業(yè)選聘、工程項目建設等方面亂作為，由此引發(fā)一些群體性爭議，成為小區(qū)矛盾焦點。

（二）對策建議

1、加強業(yè)委會能力建設。街道層面成立業(yè)主委員會沙龍或聯(lián)誼會，搭建業(yè)委會思想引導、學習提高、交流溝通、問題探討和依法維權(quán)的平臺。通過定期開辦專題輔導、專題論壇、課題調(diào)研等活動，提升成員素質(zhì)，提升履職能力。

2、規(guī)范業(yè)委會日常運作。完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會議事規(guī)則。強化維修資金管理，做到“三審制度”（即工程審價、使用程序?qū)徍撕拓攧諏徲嫞?。業(yè)委會要監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，督促業(yè)主遵守管理規(guī)約和履行業(yè)主義務。要有效運用聽證會、協(xié)調(diào)會和評議會等工作載體，引導業(yè)主用自治方法處理各類小區(qū)事務。

3、加強業(yè)委會指導監(jiān)管。采用政府購買服務的形式，引導第三方社會力量參與業(yè)主自治管理。對此，我們xx作了一些探索實踐，在借鑒虹口“新家園”服務模式的基礎上，培育成立了第三方社會組織——“xx”，依托這個平臺，組織實施了業(yè)委會能力培訓、業(yè)委會組建換屆、物業(yè)監(jiān)管考評、物業(yè)矛盾調(diào)處等服務內(nèi)容，同時我們計劃在物業(yè)企業(yè)選聘、維修資金使用、工程監(jiān)管等服務內(nèi)容上作進一步的拓展深化。我們希望通過第三方社會力量參與社區(qū)自治管理的模式，逐步優(yōu)化和完善業(yè)主自我管理機制，也切實改變政府既當“裁判員”又當“運動員”的尷尬現(xiàn)狀。當然，這只是我們的美好愿景，是否能實現(xiàn)這個目標，還有待于實踐檢驗。

二、專項維修資金的管理、使用、續(xù)籌中遇到的問題，以及進一步完善相關程序的建議

（一）存在問題

1、維修資金嚴重不足，續(xù)籌難。xx地區(qū)老舊小區(qū)多，房屋、設施破損、老化嚴重，維修資金使用量大。原先依靠公共收益補充維修資金的做法現(xiàn)在越來越有限。一方面老舊小區(qū)公共收益主要來源于小區(qū)停車收費，而由于原始規(guī)劃等原因，這些小區(qū)的停車收益非常有限；另一方面，隨著物業(yè)用工成本的上漲，公共收益的大部分需補貼物業(yè)管理成本的不足。導致一部分小區(qū)的維修資金的存量逐年減少，甚至出現(xiàn)居民賬戶負增長情況。對于后續(xù)維修資金的補集，由于每戶居民的使用情況不同，所需補集費用各不相同，其中的矛盾非常突出。

2、維修資金使用不規(guī)范，缺乏必要監(jiān)管。目前維修資金的監(jiān)管由房管部門負責，但在源頭上無法對維修資金使用的合理性、必要性、有益性作認定。實際操作中，一方面，業(yè)委會缺乏專業(yè)能力，對物業(yè)公司監(jiān)管不力，對于維修、更新、改造等項目沒有盡到合理的審查職責。另一方面，部分物業(yè)公司、業(yè)委會在利益趨動下，以各種事實工程名義動用維修資金，資金的使用缺乏流程監(jiān)管，不公開、不透明，嚴重侵害小區(qū)業(yè)主利益。

（二）對策建議：

1、建立維修資金使用預警機制。分層級對業(yè)主大會、業(yè)委會的使用權(quán)限作上限設置，并建立預警機制。維修資金使用達到一定上限

標準時，必須向房管部門說明理由，并經(jīng)申請批準后方可使用。這些條款的設置可在xx市規(guī)范性文本中予以體現(xiàn)，并通過小區(qū)三個文本進行強制性規(guī)定。

2、建立維修資金續(xù)籌歸集機制。一方面，從法規(guī)層面,對專項維修資金余額不足30%的要強制續(xù)籌。另一方面，要明確小區(qū)公共收益的分配比例，除按合同約定補貼物業(yè)管理成本外，其余部分要及時歸集至維修資金賬戶，杜絕公共收益游離于維修資金體系外使用，保證小區(qū)公共部位、公用設施的維修、更新、改造費用支出的單線運行，形成良好的循環(huán)體系。

三、如何發(fā)揮街道辦事處在協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理綜合事務和糾紛、指導監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)委會組建及日常運作中作用，處理好業(yè)委會、居委會、物業(yè)公司三者關系的建議

1、強化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制。街道層面建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌各方資源力量，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的各種事務與糾紛。居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司要在居民區(qū)黨組織的統(tǒng)一領導下，定期組織召開聯(lián)席會議，交流、通報、研討社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中的重點、難點問題，三方密切溝通配合，形成工作合力。

2、強化糾紛聯(lián)調(diào)機制。街道層面擬成立物業(yè)糾紛聯(lián)調(diào)工作室，將物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解納入人民調(diào)解工作范疇，由司法所負責業(yè)務指導。聘用1-2名專職人民調(diào)解員，負責轄區(qū)復雜疑難物業(yè)糾紛的排查調(diào)處。社區(qū)層面設立物業(yè)糾紛聯(lián)調(diào)工作站，與社區(qū)人民調(diào)解委員會合署，吸納小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司代表、社區(qū)熱心人士擔任兼職調(diào)解員，宣傳物業(yè)法規(guī)、政策，負責本小區(qū)一般物業(yè)糾紛的調(diào)解。

3、強化監(jiān)督考評機制。建立社區(qū)監(jiān)督委員會制度，對居委會和業(yè)委會的履職情況、專項維修資金和公共收益資金的管理與使用進行全面監(jiān)督，運用社區(qū)公開欄、新媒體平臺及時公開相關信息，讓業(yè)主可以隨時監(jiān)督業(yè)委會和居委會的日常運作。街道辦事處要協(xié)同房管部門在物業(yè)服務企業(yè)選聘、物業(yè)服務合同簽訂、工程項目建設及日常物業(yè)管理活動等方面加強監(jiān)管，杜絕由此引發(fā)的利益矛盾和糾紛。

四、物業(yè)管理服務、物業(yè)使用和維護等方面遇到的難點問題

（一）存在問題

1、物業(yè)管理服務不到位

xx地區(qū)作為動遷安置基地，以售后房及混合型小區(qū)為主，很大一部分小區(qū)的物業(yè)管理費只有0.45元，物業(yè)管理只維持在基礎服務水平上。部分物業(yè)企業(yè)為了縮減開支，往往違規(guī)聘用一些無證、退休、外來人員從事物業(yè)管理服務，服務水平與合同約定的標準相去甚遠，導致業(yè)主極度不滿。

2、物業(yè)管理費調(diào)價難

我們也曾在幾個小區(qū)試點物業(yè)費調(diào)價工作，但還在民測階段就遇到了巨大阻力，原因是居民不愿多付費用，認為小區(qū)公共收益已經(jīng)補貼給物業(yè)公司了。去年xx地區(qū)就有兩個小區(qū)物業(yè)公司因調(diào)整物業(yè)管理費與居民沒有達成一致意見而撤離了，目前只能由業(yè)委會代為自治管理，但效果并不理想。

3、物業(yè)應急維修難

目前物業(yè)使用和維護方面的主要問題是，不在應急維修項目之內(nèi)的一些急修類項目（如居民

房屋滲水、消防設施維護等），事先要征詢相關居民樓業(yè)主或業(yè)委會，一旦征詢不同意就無法動用維修資金，由此可能引發(fā)業(yè)主的投訴，甚至造成小區(qū)重大損失（如汛期及火災事故）。

（二）對策建議

針對這些問題，我們街道目前采取了一些措施：

1、建立物業(yè)管理服務托底機制。2014年街道成立了集體性質(zhì)的物業(yè)管理公司，對轄區(qū)一些物業(yè)撤盤、棄盤及服務質(zhì)量差的老舊小區(qū)實施托底管理服務。目前該公司已承接9個小區(qū)項目，整體運營依靠街道其他資產(chǎn)收益的補貼。當然，政府也不能大包大攬，我們要求該企業(yè)進一步提升運營能力，通過市場競爭積極承接盈利的小區(qū)物業(yè)，使企業(yè)的收支情況達到合理水平。下一步我們還試想以該企業(yè)為平臺，在條件允許的情況下，搭建起以街道為層面的應急維修中心，并使該中心能與區(qū)、市兩級維修中心相對應。

2、建立住宅物業(yè)管理責任區(qū)網(wǎng)格聯(lián)勤機制。今年，我們進一步推進大聯(lián)勤模式下的社區(qū)治理創(chuàng)新工作，建立小區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)格聯(lián)勤機制，引導督促物業(yè)服務企業(yè)自覺履職，通過小區(qū)治安防范、定期巡查、依責處置、及時上報等措施，為單元網(wǎng)格內(nèi)部環(huán)境、治安秩序、安全管控等奠定扎實基礎，促進物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)常態(tài)管理基本到位，長效機制逐步健全，全面提升物業(yè)服務企業(yè)的服務能級和管理質(zhì)量。