第一篇：常見(jiàn)的物業(yè)管理招投標(biāo)注意事項(xiàng)(精)

物業(yè)管理培訓(xùn)內(nèi)容以及物業(yè)管理招投標(biāo)注意事項(xiàng)

一、物業(yè)管理的目標(biāo)

是使物業(yè)保值增值,以及提高物業(yè)的使用價(jià)值,具體有三個(gè)目標(biāo):(一質(zhì)量目標(biāo):

1、硬件質(zhì)量目標(biāo):主要是保證和維護(hù)物業(yè)的物理功能:結(jié)構(gòu)功能、建筑功能、機(jī)電設(shè)備功能、其它功能;

2、軟件質(zhì)量目標(biāo):主要指服務(wù)的完備性、服務(wù)的及時(shí)性、服務(wù)的客戶滿意度等等;(二安全目標(biāo):

1、物業(yè)使用環(huán)境的安全,如公共秩序維護(hù),在公共秩序、防火、防盜等環(huán)節(jié)上的進(jìn)行預(yù)防和管理;

2、物業(yè)的安全:指物業(yè)主體的安全、結(jié)構(gòu)的安全、設(shè)備的運(yùn)行管理安全等。

3、物業(yè)使用人的安全:指物業(yè)使用人的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全的預(yù)防措施。在安全目標(biāo)上,物業(yè)公司要留存各種記錄和資料,以證明自己已經(jīng)按照合同約定做好了各項(xiàng)服務(wù)。

(三物業(yè)管理費(fèi)用目標(biāo):各項(xiàng)費(fèi)用,最終的收支應(yīng)能保證物業(yè)企業(yè)有適當(dāng)利潤(rùn)。

二、幾個(gè)名詞解釋:

1、物業(yè)管理的本質(zhì):是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)從事以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ),以業(yè)主或客戶需求為導(dǎo)向,以管理為手段,以準(zhǔn)公共性服務(wù)為核心產(chǎn)品的商品服務(wù)活動(dòng)。

2、業(yè)主:指物業(yè)的所有權(quán)人;

3、物業(yè)使用人:指物業(yè)的承租人(客戶或?qū)嶋H合法使用物業(yè)的人;

4、臨時(shí)管理規(guī)約:開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司制定的先期約束;管理規(guī)約:指經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)的臨時(shí)管理規(guī)約或其修改稿;業(yè)主和物業(yè)使用人違背管理規(guī)約的,業(yè)主委員會(huì)可到法院起訴,法院支持;

5、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)=物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)(基本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)+機(jī)電設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)+特約服務(wù)費(fèi)+代辦服務(wù)費(fèi)。

6、客戶手冊(cè):指以管理規(guī)約、物業(yè)使用說(shuō)明、物業(yè)管理相關(guān)約定為主要內(nèi)容的,指導(dǎo)客戶更好地使用物業(yè)和享受物業(yè)服務(wù)的,在客戶入住時(shí)發(fā)放的冊(cè)子。

7、機(jī)動(dòng)車場(chǎng)地占用費(fèi):俗稱停車費(fèi),應(yīng)當(dāng)收,不討論收不收的問(wèn)題,只討 論收多少的問(wèn)題,業(yè)主就可以確定,不需要物價(jià)局批準(zhǔn),全市無(wú)統(tǒng)一票據(jù),(寫字樓區(qū)業(yè)主同意不收的除外。該費(fèi)用扣除物業(yè)必要管理費(fèi)用外,由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商使用。注意該費(fèi)用不含保管責(zé)任。

8、幾個(gè)主管部門: 私搭亂蓋――城管;不按規(guī)定從事擺賣加工經(jīng)營(yíng)活動(dòng)――城管;占?jí)骸⑵茐木G地――城管;拆改承重結(jié)構(gòu)和使用功能――房地產(chǎn)管理局執(zhí)法部門;

三、小區(qū)車輛管理:

1、在簽訂協(xié)議時(shí),由物業(yè)方提出兩種選擇,一是場(chǎng)地占用費(fèi),二是車輛保管費(fèi);場(chǎng)地占用費(fèi)較低,車輛保管費(fèi)不以盈利為目的,但是為車輛上全部保險(xiǎn),平均攤到每一天的費(fèi)用為車輛保管費(fèi)。兩種費(fèi)用由業(yè)主選擇。

2、小區(qū)停車收費(fèi)是必然趨勢(shì),也是管好小區(qū)車輛的必要手段。

3、現(xiàn)階段,車位費(fèi)開(kāi)收據(jù)即可,蓋物業(yè)公司章。不用發(fā)票。如果用停車費(fèi)專用發(fā)標(biāo),在后附蓋“本費(fèi)用為物業(yè)公司代為收取的車輛場(chǎng)地占用費(fèi)”字樣。

4、小區(qū)車輛場(chǎng)地占用費(fèi),除了物業(yè)公司必須的開(kāi)支外,余下的可用作應(yīng)急維修資金,用于小區(qū)維修。

表面上看,物業(yè)公司好象沒(méi)有好處,但實(shí)際上,一方面是做好了小區(qū)車輛管理,二方面增加了部分人手,三方面用于小區(qū)維修,其實(shí)是變相為物業(yè)公司節(jié)省了相當(dāng)大的成本。

5、寫字樓物業(yè)停車場(chǎng)也是如此。這些費(fèi)用應(yīng)補(bǔ)充進(jìn)維修資金中。另外,這一點(diǎn)應(yīng)與保安做好協(xié)調(diào)工作。

四、規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的幾個(gè)方法:

1、相對(duì)于公眾責(zé)任險(xiǎn),物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)保費(fèi)相對(duì)較高,但能更好地規(guī)避物業(yè)管理中因?yàn)楣芾聿簧苹虿坏轿欢斐傻娘L(fēng)險(xiǎn)。

2、日常的工作,特別是巡回檢查、日常檢修等工作,按照物業(yè)管理合同以及設(shè)備設(shè)施的特點(diǎn),先期制定管理方案,嚴(yán)格地明確地做好提出管理要求,并在日常工作中,以表格記錄的形式做好記錄,并落實(shí)到責(zé)任人。

3、質(zhì)價(jià)相符原則,不同的價(jià)格,對(duì)應(yīng)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),如四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中,樓道每天保潔一次,那就是保潔一次,而不是兩次,不是保證樓道整潔;只要每天一次保潔到位了,物業(yè)公司就沒(méi)有責(zé)任了。

4、物業(yè)公司并不是承擔(dān)所有的責(zé)任,該行政主管部門承擔(dān)的責(zé)任,就不應(yīng) 是物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任,如邢事案件。

五、在裝修階段,如何做好成品保護(hù)工作:

1、對(duì)施工單位進(jìn)行前端控制:登記、簽訂裝修責(zé)任書、消防責(zé)任書、違約責(zé)任書、繳納壓金、必要時(shí)還需要發(fā)包方背書擔(dān)保;

2、進(jìn)材料的過(guò)程,要采取人盯人的方式;

3、禁止結(jié)構(gòu)性和功能性拆改:采取每天巡查的方式;

4、對(duì)于寫字樓,緊密聯(lián)系業(yè)主,在業(yè)主與租戶協(xié)議中加入裝修約束性條款,引入業(yè)主進(jìn)入監(jiān)督機(jī)制內(nèi);

六、關(guān)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范的幾點(diǎn)說(shuō)明:

1、物業(yè)公司管理的是公有共有財(cái)產(chǎn),維護(hù)公共秩序,而自行車、電動(dòng)車、機(jī)動(dòng)車屬于私產(chǎn),不在物業(yè)公司的管理范圍之內(nèi),其丟失、損壞都不是物業(yè)公司的責(zé)任,有特別約定的除外;有的也要看物業(yè)公司是否按合同履行責(zé)任。

2、負(fù)責(zé)小區(qū)生活秩序維護(hù),而不是負(fù)責(zé)社會(huì)安全防范,社會(huì)安全防范有行政主管和執(zhí)法部門。

七、對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的起訴與把握:

1、平是注意積累和掌握、留存有關(guān)記錄和證據(jù);

2、評(píng)價(jià)服務(wù)工作是否到位,主要看物業(yè)公司是否按合同約定做到了,主要看多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn);

3、起訴時(shí)一次不要太多,太多后易反彈,且法院不易支持;

4、對(duì)于物業(yè)費(fèi)打折的判決,一定要據(jù)理力爭(zhēng),是哪項(xiàng)不合格,哪項(xiàng)費(fèi)用打折,沒(méi)有不合格的,就沒(méi)有理沒(méi)打折。

八、關(guān)于專項(xiàng)服務(wù)和物業(yè)創(chuàng)收:

1、對(duì)于專項(xiàng)服務(wù),通過(guò)都是事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目,并公布服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)業(yè)主或租用人需要這種服務(wù)時(shí),可自行選擇。費(fèi)用在公共服務(wù)費(fèi)外獨(dú)立收取。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)力及所管理區(qū)域的特點(diǎn),開(kāi)展接受業(yè)主(或其它組織委托的物業(yè)租賃、產(chǎn)品介紹等廣告,以完善服務(wù)設(shè)施、增加企業(yè)收入。

九、物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理的幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和做法:

1、業(yè)主的便利性和被尊重性需求:在物業(yè)管理工作中,要記住一點(diǎn),任何人,包括業(yè)主和租戶、以及來(lái)訪辦事人員,都有同相的要求:那就是便利性、被尊重性;在制定任何與業(yè)主和租戶打交道的制度中,都要貫徹這一點(diǎn)。

2、日常監(jiān)管要做到位。任何人都有惰性、任何人工作都需要督促,只是督 促的方式不一樣。這一點(diǎn)在各領(lǐng)導(dǎo)和主管的日常工作中要明確知曉,各項(xiàng)工作的日常監(jiān)管必須到位。

3、制定崗位職責(zé)和工作說(shuō)明時(shí),要注意一點(diǎn),任何人,對(duì)于自己的崗位職責(zé),不僅僅要做到知曉,還要做得到位;

4、做好客戶管理和經(jīng)營(yíng):要想辦法發(fā)揮客戶資源的優(yōu)勢(shì),經(jīng)營(yíng)好客戶:保存好客戶資料、開(kāi)展代租代售服務(wù)、定報(bào)、送水、送奶服務(wù)、運(yùn)用客戶的關(guān)系資源、合理運(yùn)用客戶本身經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)上的需求;對(duì)于客戶的需求,可在適當(dāng)范圍內(nèi)發(fā)布,或代為聯(lián)系,并向成功(指中標(biāo)或簽訂合同者收取信息服務(wù)費(fèi)(一般為合同額的0.5%-2%。

5、如何了解客戶需求:要做好物業(yè)管理工作,首先要了解業(yè)主和客戶需要什么,有以下三種方式: *在相應(yīng)的管理階段,作為物業(yè)管理方,應(yīng)定期如開(kāi)務(wù)虛會(huì),搞幾次“頭腦風(fēng)暴”,就業(yè)主的需求問(wèn)題暢所欲言;*問(wèn)卷調(diào)查,設(shè)計(jì)好問(wèn)卷形式,開(kāi)展問(wèn)卷調(diào)查,在滿意度調(diào)查時(shí)也可做;

*與客戶協(xié)管員以及客戶領(lǐng)導(dǎo)定期進(jìn)行溝通;

6、如何在公司內(nèi)部建立良好的溝通機(jī)制: *各部門每周(或每天晨會(huì)或例會(huì);*公司每周管理人員例會(huì);*員工每月或每?jī)稍麓髸?huì);以上三會(huì)的主要內(nèi)容:一是匯報(bào)工作,二是分析總結(jié)不足并提出改進(jìn)方法,三是安排工作;

十、績(jī)效考核的主要內(nèi)容和目標(biāo):

1、績(jī)效考核目標(biāo)是激勵(lì)員工首先完成好本職工作,其次是激勵(lì)站在公司的角度,超出本職工作做好工作;

2、內(nèi)容之一:經(jīng)營(yíng),對(duì)于承擔(dān)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的部門和個(gè)人,制定相應(yīng)的激勵(lì)措施;對(duì)于不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的部門和個(gè)人,提出并被采納的建議,要給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì);

3、內(nèi)空之二:管理,對(duì)于管理人員,其所管理的各項(xiàng)內(nèi)容都要有明確的管理目標(biāo);對(duì)于操作人員,其所負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容要制定明確的工作目標(biāo),客戶滿意度是考核的主要目標(biāo)之一;

4、內(nèi)容之三:員工的學(xué)習(xí)和發(fā)展,鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí),給員工創(chuàng)造學(xué)習(xí)條件和發(fā)展的條件,同時(shí),學(xué)習(xí)和發(fā)展的機(jī)會(huì)也作為獎(jiǎng)勵(lì)條件之一,用于激勵(lì)員工。

5、績(jī)效考核的結(jié)果應(yīng)用:一是獎(jiǎng)勵(lì):升職、升薪、評(píng)優(yōu)、培訓(xùn)機(jī)會(huì)、不同 場(chǎng)合表?yè)P(yáng);二是處罰:淘汰、降薪、不同場(chǎng)合點(diǎn)名不點(diǎn)名批評(píng);要注意一點(diǎn),大部分處罰,都要大張旗鼓,以起到效尤作用,讓員工知道,什么是錯(cuò)誤的;

十一、新建物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容:

1、物業(yè)資料:主要是物業(yè)的各項(xiàng)施工圖紙的驗(yàn)收資料;供水供電供氣合同等;

2、對(duì)設(shè)備設(shè)施按設(shè)計(jì)進(jìn)行查驗(yàn)數(shù)量和配置,通過(guò)試運(yùn)行和跟蹤安裝調(diào)試的方法進(jìn)行使用功能查驗(yàn);

3、對(duì)建筑物外墻面、頂、地等進(jìn)行目視查驗(yàn);對(duì)建筑物請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行查驗(yàn);

4、園林綠化工程查驗(yàn),一是綠植數(shù)量品種、二是噴頭夠不夠;

5、對(duì)物業(yè)水電氣暖管線和線路、元器件等設(shè)備設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)(特殊件要通過(guò)監(jiān)理和業(yè)主等留下部分材料,以方便以后維修;

6、對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn);

7、查驗(yàn)的方法有: 目視:主要指外觀、數(shù)量、完好程度;使用:設(shè)備、設(shè)施、元器件、零件等通過(guò)使用來(lái)檢驗(yàn)其安裝質(zhì)量和使用功能。檢測(cè):防雷避電等通過(guò)檢測(cè)或檢測(cè)報(bào)告來(lái)檢查其完好性;試驗(yàn):通過(guò)通水、閉水承壓等方法來(lái)試驗(yàn)完好性和質(zhì)量;查看施工驗(yàn)收檢測(cè)報(bào)告:通過(guò)檢測(cè)報(bào)告來(lái)檢驗(yàn);

8、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理原則:小問(wèn)題記下來(lái),填寫物業(yè)查驗(yàn)記錄表,并提出整改意見(jiàn),交建設(shè)單位,建設(shè)單位要求施工方整改,物業(yè)跟蹤;對(duì)整改完的進(jìn)行驗(yàn)收,辦理查驗(yàn)手續(xù)。

大問(wèn)題,特別是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,提交物業(yè)查驗(yàn)記錄表,以及物業(yè)公司意見(jiàn),交建設(shè)單位,如果業(yè)主要求接管,該問(wèn)題雙方應(yīng)明確責(zé)任。

十二、關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo):(一物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中,常見(jiàn)的幾種錯(cuò)誤:

1、沒(méi)有很好地響應(yīng)標(biāo)書;

2、沒(méi)有很好地貫徹落實(shí)新政策和法規(guī);

3、組織架構(gòu)、人員配備與項(xiàng)目不符;

4、成本測(cè)算不精細(xì);(一定要注意物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由基本物業(yè)費(fèi)和機(jī)電維修維護(hù)費(fèi)構(gòu)成;登錄 004km.cn 免費(fèi)下載物業(yè)管理資料

（二）編制標(biāo)書的方法： 編制標(biāo)書的方法：

1、成立投標(biāo)書編制班子，標(biāo)書內(nèi)容廣泛，不是一個(gè)人能完成的，所以一定 要成立班子負(fù)責(zé)標(biāo)書編制工作；對(duì)于編制班子成員要求見(jiàn)下述。

2、搞好分工，明確責(zé)任：如商務(wù)標(biāo)編制、資信能力編制、技術(shù)標(biāo)編制（技 術(shù)標(biāo)內(nèi)容還可以細(xì)分）；各司其責(zé)；

3、商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)編制之前，要首先研究透標(biāo)書，熟悉現(xiàn)場(chǎng)和圖紙，然后 集體制定管理機(jī)構(gòu)、人員構(gòu)成、基本管理方案，在此基礎(chǔ)上再行分工，以保證標(biāo) 書各部分之間有序銜接；

4、標(biāo)書編制之前，首先要占有資料，來(lái)源有：招標(biāo)文件、現(xiàn)場(chǎng)勘查、市場(chǎng) 信息、政策法規(guī)、企業(yè)自身、網(wǎng)絡(luò)；

5、公司應(yīng)給予適當(dāng)?shù)能囕v、經(jīng)費(fèi)上的保障；

（三）編制標(biāo)書的注意事項(xiàng)： 編制標(biāo)書的注意事項(xiàng)：

1、標(biāo)書編制人員要做到五個(gè)熟悉： *熟悉物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)（如電費(fèi)、水價(jià)、最低工資、五險(xiǎn)一金、稅收 政策、消防、加班管理規(guī)定等）； *熟悉各崗位工作運(yùn)行程序； *熟悉企業(yè)總體情況； *熟悉投標(biāo)文件的格式及內(nèi)容：無(wú)固定格式，但有約定俗成的相對(duì)固定的基 本格式； *熟悉成本測(cè)算方法及相關(guān)材料等的市場(chǎng)價(jià)格；

2、標(biāo)書編制人員要有三個(gè)能力一個(gè)負(fù)責(zé)： *分析判斷能力； *文字表達(dá)能力； *計(jì)算機(jī)操作能力； *有對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)、對(duì)企業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)、對(duì)個(gè)人負(fù)責(zé)的意識(shí)和精神；

3、編制標(biāo)書，一定要注意十種廢標(biāo)情形；

4、有一點(diǎn)約定俗成的做法：技術(shù)標(biāo)一般在 100 頁(yè)左右；

5、招標(biāo)書有評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的，一定要按照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，并在目錄中明顯 標(biāo)注出評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容；

6、一定要注意在技術(shù)標(biāo)中不能出現(xiàn)

與投標(biāo)報(bào)價(jià)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容；

7、標(biāo)書編制完成后，一定要送交負(fù)責(zé)人審閱；

8、注意在相關(guān)頁(yè)面上加蓋紅章，有的加蓋騎頁(yè)章； 6 登錄 004km.cn 免費(fèi)下載物業(yè)管理資料

9、注意按招標(biāo)書要求封裝；

（四）技術(shù)標(biāo)的基本格式： 技術(shù)標(biāo)的基本格式：

1、對(duì)項(xiàng)目管理服務(wù)的定位及整體規(guī)劃；

2、對(duì)項(xiàng)目的基本分析及組織架構(gòu)安排；

3、人員培訓(xùn)及考核機(jī)制；

4、管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、措施；

5、前期物業(yè)復(fù)寫蛀要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序；

6、突發(fā)事件處置應(yīng)急預(yù)案；

7、眼高手低管理服務(wù)標(biāo)承諾及保證措施；

8、物資裝備及辦公用品配備；

9、物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)制度；

10、社區(qū)文化的設(shè)想與安排；

（五）標(biāo)書編制完后，應(yīng)做到六看： 標(biāo)書編制完后，應(yīng)做到六看：

1、看有無(wú)廢標(biāo)情形；

2、看投標(biāo)文件對(duì)招標(biāo)文件是否做出積極響應(yīng)；

3、看標(biāo)書格式和要求是否有缺項(xiàng)；

4、看有關(guān)材料是否符合政策法規(guī)；

5、看有無(wú)過(guò)高承諾；

6、看商務(wù)標(biāo)是否合理。

（六）特別指出，物業(yè)管理合同簽訂后，一定要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門辦理 特別指出，備案程序；

十三、天津市目前與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)： 天津市目前與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)： 做物業(yè)管理工作，特別是市場(chǎng)行為時(shí)，對(duì)于政策的了解是十分必要的，下面 列出了天津市范圍內(nèi)目前與物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)條例，建議物業(yè)管理從業(yè)人員 認(rèn)真學(xué)習(xí)并運(yùn)用到實(shí)際工作中：

1、天津市物業(yè)管理?xiàng)l例：2008.12.01 重新修訂；

2、天津市房屋安全使用管理?xiàng)l例；

3、物業(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法；

4、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則；

5、物業(yè)管理用房管理辦法；

6、天津市箋業(yè)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法；

7、商品房住宅維修資金管理辦法； 7 登錄 004km.cn 免費(fèi)下載物業(yè)管理資料

8、非住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（針對(duì)非住宅項(xiàng)目，現(xiàn)行的要求按照 100 元/平米標(biāo)準(zhǔn)繳存）；

9、維修資金使用管理辦法；

10、房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金管理辦法；

11、舊樓區(qū)維修資金管理辦法；

12、天津市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法；（保障性住房物業(yè)管理企業(yè)可加分）

13、天津市物業(yè)管理費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)；

14、另有七個(gè)備案程序、七個(gè)示范文本；

15、高院有：建筑物區(qū)分所有權(quán)管理辦法、物業(yè)糾紛管理辦法等解釋；

16、水電氣暖相關(guān)行業(yè)規(guī)定和物價(jià)局的收費(fèi)規(guī)定； 8

第二篇：物業(yè)管理招投標(biāo)

物業(yè)管理招投標(biāo)

重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司

————巫大德 Email:wudade@163.comTel:***86300588

一、中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)化產(chǎn)生的歷史背景

1.誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)主管階段

1981年?a?a1993年

建設(shè)部提出?°誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)主管?±的模

式，強(qiáng)制開(kāi)發(fā)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理

2.萌芽階段

1993年——1999年

1993年深圳市推出“蓮花北村住宅小區(qū)”物業(yè)管理公開(kāi)招投標(biāo)，深圳萬(wàn)廈居業(yè)物業(yè)中我國(guó)第一次采用招標(biāo)方式確定物業(yè)管理權(quán)標(biāo)

從產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)到品牌經(jīng)營(yíng)的標(biāo)志

1996年深圳鹿丹村住宅小區(qū)（10多年

舊小區(qū)）物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)，深圳萬(wàn)科物業(yè)

中標(biāo)

深圳甲級(jí)物業(yè)管理企業(yè)由幾家發(fā)展到

40多家，企業(yè)規(guī)模由幾十萬(wàn)平米發(fā)展到上百

萬(wàn)平米

全國(guó)物管企業(yè)發(fā)展到2萬(wàn)多家,員工200

余萬(wàn)

3.試驗(yàn)階段

1999年?a?a2003年

1999.5.23-24日,全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)

議在深圳召開(kāi)，提出打破地方保護(hù)，打破

壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、方法和機(jī)

制推向全國(guó)

會(huì)上南京周學(xué)柏副市長(zhǎng)歡迎全國(guó)優(yōu)秀

物業(yè)管理企業(yè)到南京投標(biāo)

深圳會(huì)議上南京推出百家湖別墅、公寓花園小區(qū)項(xiàng)目公開(kāi)招標(biāo)。當(dāng)場(chǎng)幾十家

企業(yè)響應(yīng)，22家企業(yè)報(bào)名，最后8家企業(yè)

（其中上海5家、深圳1家、南京2家）參與

竟標(biāo)

1999.6北京 “回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房住宅

小區(qū)”項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo) , 幾十家物管企業(yè)

響應(yīng)，10多家企業(yè)入圍，深圳長(zhǎng)城物業(yè)和

北京天鴻物業(yè)中標(biāo)

2000年元月深圳萬(wàn)科物業(yè)中標(biāo)建設(shè)

部大院38萬(wàn)平米的物業(yè)管理

我國(guó)招投標(biāo)的發(fā)展歷程

1980 年以前無(wú)招投標(biāo)

1980 年國(guó)務(wù)院頒布《 關(guān)于開(kāi)展和保護(hù)

社會(huì)主義競(jìng)爭(zhēng)暫行規(guī)定》

1981 年第一次使用世行扶貧貸款（大

學(xué)項(xiàng)目）2 億美元，要求招投標(biāo)，自此設(shè)備

采購(gòu)采用招投標(biāo)

九十年代建筑業(yè)逐步采用招投標(biāo)

2000年1月1日《中華人民共和國(guó)招投

標(biāo)法》實(shí)施

2003年7月1日建設(shè)部《前期物業(yè)管理

招投標(biāo)管理暫行辦法》實(shí)施

2004年7月1日重慶市《前期物業(yè)管理

招投標(biāo)管理暫行辦法》實(shí)施

二、物業(yè)管理招投標(biāo)的基本概念

1.定義

物業(yè)管理招投標(biāo)

———指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表

人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定符合其

管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家

物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)公司竟投，從中

選擇最符合招標(biāo)條件的竟投者，并與之訂

立物業(yè)管理服務(wù)合同的交易行為。

2.范圍

根據(jù)《招投標(biāo)法》判斷一個(gè)項(xiàng)目是否應(yīng)該公開(kāi)招投標(biāo)的原則：

（1）是否與社會(huì)公共利益密切相關(guān)

（2）是否關(guān)系到國(guó)家利益

（3）是否涉及國(guó)家機(jī)密

該原則也是國(guó)際慣例

《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定以下項(xiàng)目必須招投標(biāo)：

（1）住宅項(xiàng)目

（2）與住宅同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅項(xiàng)目

例外：

a、同一物管區(qū)域內(nèi)規(guī)模較小的；b、建設(shè)單位全部自用的；

c、法律另有規(guī)定的。

3、招標(biāo)的類型

公開(kāi)招標(biāo)

———招標(biāo)人通過(guò)公共媒體公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)信息，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的潛在投標(biāo)人參加投標(biāo)的招標(biāo)方式

特點(diǎn)：招標(biāo)人以公開(kāi)的方式邀請(qǐng)不特定的投標(biāo)人參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開(kāi)，其評(píng)選條件和程序預(yù)先設(shè)定，且不允許在程序啟動(dòng)后單方面改變。

時(shí)間長(zhǎng)、程序復(fù)雜、費(fèi)用高

邀請(qǐng)招標(biāo)?a?a?a不公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)信息，而

直接邀請(qǐng)某些組織或法人參加投標(biāo)的方式。

特點(diǎn)：招標(biāo)人以邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ?投標(biāo)人參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開(kāi)，其評(píng)選條件和程序預(yù)先設(shè)定，且不允許在程序 啟動(dòng)后單方面改變。

省時(shí)、省力、省錢

4、原則

公開(kāi)、公平、公正、合理

三、招標(biāo)的基本程

準(zhǔn)備階段：建立招標(biāo)機(jī)構(gòu)制作招標(biāo)文件招標(biāo)項(xiàng)目備案

招標(biāo)階段：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書（邀

標(biāo)）接受投標(biāo)人投標(biāo)意向書投標(biāo)人資格預(yù)對(duì)預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出投

標(biāo)邀請(qǐng)書發(fā)售招標(biāo)文件組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)標(biāo)前會(huì)，解釋招標(biāo)文

件，并以書面形式告知所有投標(biāo)人

調(diào)查階段：投標(biāo)人調(diào)查（信譽(yù)、業(yè)績(jī)、質(zhì)量）開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)階段：組建評(píng)委會(huì)（5人以上單數(shù)，專家> 2/3）組織開(kāi)標(biāo)會(huì)（招標(biāo)人主持）評(píng)標(biāo)

投標(biāo)書評(píng)分（權(quán)重50~60）

業(yè)績(jī)質(zhì)量評(píng)分（權(quán)重20~25）

現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)分（權(quán)重20~25）編制評(píng)標(biāo)報(bào)告（評(píng)委會(huì)）

定標(biāo)階段招標(biāo)人定標(biāo)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書退還保證金評(píng)標(biāo)和中標(biāo)結(jié)果備案

合同簽定階段：完善服務(wù)方案招標(biāo)人與中標(biāo)人簽定合同

四、物業(yè)管理投標(biāo)程序

準(zhǔn)備階段：獲取招標(biāo)信息項(xiàng)目評(píng)估遞交投標(biāo)意向書購(gòu)買或取得招標(biāo)文件市場(chǎng)調(diào)研踏勘現(xiàn)場(chǎng)參加標(biāo)前會(huì)

標(biāo)書制作階段：投標(biāo)書制作

投標(biāo)書包括：

投標(biāo)函

投標(biāo)報(bào)價(jià)書（價(jià)格標(biāo)）

管理服務(wù)方案（技術(shù)標(biāo)）

資格證明文件（商務(wù)標(biāo)）

招標(biāo)文件要求的其它文件

投標(biāo)階段：繳納投標(biāo)保證金送交投標(biāo)文件接受招標(biāo)方的資格審查參加開(kāi)標(biāo)會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)答辯完善管理服務(wù)方案簽定合同

五、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書結(jié)構(gòu)

（一）綜合式投標(biāo)書

1.標(biāo)的物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃

物業(yè)檔次的定位

服務(wù)檔次的定位

2.擬采取的管理服務(wù)模式與機(jī)制

3.管理服務(wù)的主要服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和承諾指

標(biāo)及保障措施

4.人力資源的配置、培訓(xùn)與管理

5.物資裝備計(jì)劃與管理

6.規(guī)章制度建立和檔案的管理

7.社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)服務(wù)

8.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施

9.物業(yè)日常管理

10.費(fèi)用測(cè)算與財(cái)務(wù)管理

11.報(bào)價(jià)及說(shuō)明

12.商務(wù)資料

（二）三標(biāo)式投標(biāo)書

1.商務(wù)標(biāo)(相當(dāng)于綜合式投標(biāo)書第12項(xiàng))投標(biāo)人簡(jiǎn)介

業(yè)績(jī)特色介紹

工商執(zhí)照復(fù)印件

物管資質(zhì)復(fù)印件

稅務(wù)登記復(fù)印件

企業(yè)代碼復(fù)印件

項(xiàng)目主要管理人員資質(zhì)復(fù)印件

答辯人員委托書

其它

2.技術(shù)標(biāo)

項(xiàng)目管理服務(wù)技術(shù)方案（相當(dāng)于綜合標(biāo)書1-10項(xiàng)）

1、標(biāo)書中不得出現(xiàn)任何能識(shí)別投標(biāo)人的文 字、圖案和標(biāo)識(shí)，否則一律作廢標(biāo)處理

2、標(biāo)書首尾頁(yè)加蓋投標(biāo)人鮮章處，須由招 標(biāo)機(jī)構(gòu)開(kāi)標(biāo)后統(tǒng)一編號(hào)密封，交評(píng)委會(huì)評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo) 完成后拆封

3.經(jīng)濟(jì)標(biāo)（價(jià)格標(biāo)）

（相當(dāng)于綜合標(biāo)書的第11項(xiàng)）

報(bào)價(jià)函

報(bào)價(jià)說(shuō)明

招標(biāo)公告（邀請(qǐng)函）

招標(biāo)書

主要協(xié)議條款

標(biāo)書說(shuō)明

投標(biāo)須知

招標(biāo)人簡(jiǎn)介

標(biāo)的物業(yè)概況

招標(biāo)范圍、內(nèi)容、要求

標(biāo)書編制的方法與依據(jù)

評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法

投標(biāo)人業(yè)績(jī)資質(zhì)要求

實(shí)地考察的時(shí)間、地點(diǎn)

解釋招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)

投標(biāo)書遞交的時(shí)間、地點(diǎn)

繳納保證金的金額、時(shí)間、地點(diǎn)

開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)及要求

其他

開(kāi)標(biāo)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)議程

1.主持人宣布開(kāi)標(biāo)會(huì)開(kāi)始及會(huì)場(chǎng)

紀(jì)律

2.主持人介紹參加會(huì)議的招標(biāo)方、監(jiān)督方、代理方和評(píng)委會(huì)評(píng)委

及相關(guān)人員

3.招標(biāo)方介紹招標(biāo)項(xiàng)目情況

4.投標(biāo)人和監(jiān)督人（或公證

員)檢查投標(biāo)書密封情況，確認(rèn)投標(biāo)書密封完好并簽字確認(rèn)

5.主持人宣布評(píng)標(biāo)辦法

6.主持人確認(rèn)并宣布開(kāi)標(biāo)人、唱標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、記錄人

7.公布標(biāo)底（有標(biāo)底時(shí)）

8.按投標(biāo)書送達(dá)的時(shí)間順序編號(hào)，投標(biāo)人抽簽確定答辯順序

9.開(kāi)標(biāo)并唱標(biāo)（唱標(biāo)內(nèi)容：投標(biāo)人、投標(biāo)書份數(shù)、投標(biāo)函、報(bào)價(jià)書等）

10.投標(biāo)人確認(rèn)開(kāi)標(biāo)內(nèi)容并在開(kāi)標(biāo)記錄上簽字

11.公布對(duì)投標(biāo)人的調(diào)查報(bào)告（有調(diào)查報(bào)告時(shí)）

12.評(píng)委會(huì)評(píng)審?fù)稑?biāo)書

13.投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)答辯

14.評(píng)委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)分

15.評(píng)分統(tǒng)計(jì)匯總

16.評(píng)委會(huì)出具評(píng)標(biāo)報(bào)告，評(píng)委和監(jiān)督人在評(píng)標(biāo)報(bào)告上簽字

17.當(dāng)場(chǎng)宣布評(píng)標(biāo)結(jié)果和中標(biāo)人

18.開(kāi)標(biāo)會(huì)議結(jié)束

謝謝!

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第三篇：招投標(biāo)注意事項(xiàng)

招投標(biāo)注意事項(xiàng)

招投標(biāo)流程：

看公告→投標(biāo)報(bào)名→看招標(biāo)文件→制作投標(biāo)文件→開(kāi)標(biāo)→分析評(píng)標(biāo)結(jié)果→未中標(biāo)退保證金、中標(biāo)押證及后續(xù)手續(xù)

一、公告

主要網(wǎng)站：東營(yíng)建設(shè)網(wǎng)、東營(yíng)市公共資源交易中心、東營(yíng)市政府采購(gòu)網(wǎng)、中國(guó)石化電子招標(biāo)投標(biāo)交易網(wǎng)、油建公告。

次要網(wǎng)站：山東高速物流集團(tuán)、齊魯交通發(fā)展集團(tuán)、云筑網(wǎng)、魯商集團(tuán)、山東省交通運(yùn)輸廳、山東省水利廳等

公告做到一天兩看。早上一上班看一遍，主要瀏覽是否有合適項(xiàng)目剛發(fā)公告，及時(shí)匯報(bào)給周總；下班前全部瀏覽一遍，有合適報(bào)名的編輯好工程信息告知周總。

二、投標(biāo)報(bào)名 1.網(wǎng)上報(bào)名：

1）看清報(bào)名網(wǎng)站及報(bào)名時(shí)間，在報(bào)名有效期內(nèi)及時(shí)報(bào)名

2）仔細(xì)查看公告中要求建造師及管理班子是否已經(jīng)報(bào)名不允許更換，慎重選擇建造師報(bào)名，避免有建造師重復(fù)后期無(wú)法投標(biāo)情況 2.現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名：

1）最好先問(wèn)好項(xiàng)目評(píng)標(biāo)辦法、是否需業(yè)績(jī)、是否需資金實(shí)力證明、開(kāi)標(biāo)日期等

2）現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名，準(zhǔn)備資料必須完整，避免有缺項(xiàng)漏項(xiàng)無(wú)法報(bào)名、3）仔細(xì)查看公告中要求建造師及管理班子是否已經(jīng)報(bào)名不允許更換，慎重選擇建造師報(bào)名，避免有建造師重復(fù)后期無(wú)法投標(biāo)情況 4）現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名若需文件費(fèi)，需向周總申請(qǐng)是否購(gòu)買

5）現(xiàn)場(chǎng)報(bào)完名需記錄下所用建造師，登記在報(bào)名公告上，水利標(biāo)報(bào)名還需記錄管理人員名單，方便后期做標(biāo)書

三、看招標(biāo)文件

招標(biāo)文件一拿到一定立即仔細(xì)看一遍，注意文件中要求①開(kāi)答疑時(shí)間及地點(diǎn)②保證金截止時(shí)間及匯款方式③是否需開(kāi)收據(jù)④是否需法人約談⑤資金實(shí)力證明繳納方式及時(shí)間⑥評(píng)標(biāo)辦法⑦做標(biāo)書需準(zhǔn)備資料（清欠、保證金黃聯(lián)、運(yùn)輸協(xié)議等）

一有招標(biāo)文件就把保證金及資金實(shí)力證明繳納方式復(fù)印交給出納，不耽誤保證金匯款。

一般電匯到東營(yíng)市公共資源交易中心財(cái)務(wù)的保證金，均需到東營(yíng)市公共資源交易中心財(cái)務(wù)辦公室開(kāi)具保證金收據(jù)；電匯到代理公司的保證金，有時(shí)需去代理公司開(kāi)具收據(jù)，可及時(shí)打電話咨詢代理。

四、制作投標(biāo)文件

一、運(yùn)輸協(xié)議聯(lián)系眾望郭經(jīng)理：***

二、保證金黃聯(lián)開(kāi)具地址：東營(yíng)市公共資源交易中心二樓財(cái)務(wù)辦公室，提供回執(zhí)單

三、區(qū)清欠：新區(qū)2號(hào)樓北樓二樓，提供清欠申請(qǐng)表、招標(biāo)公告、委托書并加蓋公章

市清欠：東三路安監(jiān)站西側(cè)，提供區(qū)清欠辦蓋章的清欠申請(qǐng)表

四、封標(biāo)注意事項(xiàng)：

1.資信標(biāo)：看清蓋章處是否需加蓋公章法人章，是否需簽字。對(duì)好人員證件、證書編號(hào)、信譽(yù)承諾函、投標(biāo)函等

2.技術(shù)標(biāo)：技術(shù)標(biāo)為暗標(biāo)，不得出現(xiàn)任何與投標(biāo)人相關(guān)的詞句、語(yǔ)言（如企業(yè)名稱、人員姓名、企業(yè)徽標(biāo)或符號(hào)等），不準(zhǔn)做可能被評(píng)委辨別的任何標(biāo)記

3.商務(wù)標(biāo)：開(kāi)標(biāo)一覽表確定報(bào)價(jià)與清單中投標(biāo)總價(jià)一致，與資信標(biāo)中投標(biāo)函報(bào)價(jià)一致，商務(wù)標(biāo)中每一標(biāo)段投標(biāo)總價(jià)三個(gè)章（公章、法人章、預(yù)算員章）全蓋

4.開(kāi)標(biāo)一覽表：看清文件中需要份數(shù)，單獨(dú)密封還是放在商務(wù)標(biāo)中 5.資格審查原件：對(duì)著文件中資質(zhì)審查資料清單放入文件袋中，注意委托書簽字蓋章，人員保險(xiǎn)蓋章、資質(zhì)復(fù)印件蓋章、保證金回執(zhí)蓋章等

6.外包裝：封套密封蓋章

五、開(kāi)標(biāo)

開(kāi)標(biāo)時(shí)注意在規(guī)定時(shí)間到達(dá)開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，絕對(duì)不允許遲到。到達(dá)開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，遞交投標(biāo)文件在指定地方簽到，唱標(biāo)時(shí)記清每個(gè)單位報(bào)價(jià)，抽下浮時(shí)記住所抽下浮數(shù)，有廢標(biāo)情況記清楚廢標(biāo)理由，避免犯同樣的錯(cuò)誤。

評(píng)標(biāo)結(jié)果出來(lái)時(shí)看看與自己算的報(bào)價(jià)一不一致，記清楚每個(gè)標(biāo)段的前幾名，及時(shí)匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，每一個(gè)標(biāo)最好分析下中標(biāo)單位的中標(biāo)原因。

開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)可以聯(lián)系下周圍施工單位，學(xué)習(xí)下經(jīng)驗(yàn)。

六、后續(xù)工作 1.中標(biāo)：

中標(biāo)工程一般建造師押證（網(wǎng)上押證及現(xiàn)場(chǎng)押證），網(wǎng)上公示中標(biāo)信息，網(wǎng)站公示網(wǎng)址及網(wǎng)站公示信息截圖要留存。建造師未辦理退還手續(xù)前不能用于其他工程投標(biāo)。中標(biāo)后及時(shí)繳納農(nóng)保金及代理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。2.未中標(biāo)：

及時(shí)退投標(biāo)保證金。

保證金繳納形式為匯票時(shí)，開(kāi)標(biāo)結(jié)束可立即交給財(cái)務(wù)去銀行辦理。保證金繳納方式為電匯時(shí)，需準(zhǔn)備保證金退還申請(qǐng)表加蓋公章一份、保證金交款收據(jù)復(fù)印件加蓋公章一份、公司出具的收據(jù)一份交到代理公司，等代理公司通知交到招標(biāo)辦財(cái)務(wù)等待退款即可。

其他方式繳納的保證金，退換情況需打電話問(wèn)代理公司。

王國(guó)鵬

2017年5月31日

第四篇：招投標(biāo)注意事項(xiàng)

招投標(biāo)注意事項(xiàng)

nino88|Lv3|被瀏覽530次

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一、購(gòu)買招標(biāo)文件及相關(guān)資料的注意事項(xiàng)

（一）投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)公告要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)委派本單位正式職工，攜帶本人身份證原件和復(fù)印件到招標(biāo)采購(gòu)交易市場(chǎng)購(gòu)買招標(biāo)文件及相關(guān)資料，不得委托他人代購(gòu)。身份證復(fù)印件應(yīng)當(dāng)清晰，不得使用傳真件代替。

（二）招標(biāo)文件購(gòu)買人必須是本單位正式職工，有單位在法人所在地為其繳納的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)和與其簽訂的一年以上勞動(dòng)合同，否則在資格審查時(shí)不予通過(guò)。

（三）招標(biāo)文件購(gòu)買人必須仔細(xì)核對(duì)所購(gòu)招標(biāo)文件及相關(guān)資料是否完整。

二、提交投標(biāo)文件的注意事項(xiàng)

（一）投標(biāo)文件應(yīng)按規(guī)定密封投標(biāo)文件編制人員應(yīng)仔細(xì)閱讀并正確理解招標(biāo)文件中的相關(guān)章節(jié)，嚴(yán)格按照“投標(biāo)文件的編制”和“投標(biāo)文件的提交”中的要求分別包裝，確保章印齊全，密封完好。多標(biāo)段投標(biāo)時(shí)，更要細(xì)致檢查，防止錯(cuò)裝或混裝。

（二）投標(biāo)文件應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)送達(dá)負(fù)責(zé)送達(dá)投標(biāo)文件的人員應(yīng)及早做好準(zhǔn)備，提前到場(chǎng)，外地投標(biāo)人要關(guān)注天氣和道路交通狀況，如遇惡劣天氣，宜在開(kāi)標(biāo)前一天到達(dá)東臺(tái)。另外，如有招標(biāo)文件中提及的可享受優(yōu)先中標(biāo)條件的獲獎(jiǎng)證書或批文原件，須在遞交投標(biāo)文件的同時(shí)（或之前）提交東臺(tái)市招標(biāo)采購(gòu)交易市場(chǎng)。

三、提交投標(biāo)擔(dān)保金的注意事項(xiàng)為有效遏制借資質(zhì)掛靠現(xiàn)象，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的提交方式和具體要求，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。

（一）投標(biāo)人在東臺(tái)市區(qū)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)戶的，必須使用轉(zhuǎn)賬支票，未在東臺(tái)市區(qū)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)戶的，必須使用銀行匯票，且必須從企業(yè)工商注冊(cè)所在地的基本賬戶中匯出。如采用現(xiàn)金、電匯或從一般賬戶和分支機(jī)構(gòu)匯出，均為不符合要求的投標(biāo)擔(dān)保。

（二）投標(biāo)人不必提前辦理投標(biāo)保證金的進(jìn)賬手續(xù)，如果中標(biāo)，則辦理進(jìn)賬手續(xù)；如果未能中標(biāo)，則憑臨時(shí)收據(jù)退還原轉(zhuǎn)賬支票或銀行匯票。

（三）凡進(jìn)入東臺(tái)市招標(biāo)采購(gòu)交易市場(chǎng)招標(biāo)的項(xiàng)目，投標(biāo)保證金的繳納戶名應(yīng)為：“東臺(tái)市招標(biāo)投標(biāo)管理中心”，不得多字或少字，否則銀行不予受理，該投標(biāo)保證金無(wú)效。

（四）投標(biāo)保證金使用銀行匯票方式的，必須提供完整的兩聯(lián)，少一聯(lián)或使用復(fù)印件均為無(wú)效。

四、資格審查環(huán)節(jié)的注意事項(xiàng)

（一）不要將失效的證書復(fù)印件裝訂在資格審查資料中。投標(biāo)人要及時(shí)辦理證書延期手續(xù)，變更后要通知投標(biāo)文件編制人員，及時(shí)清理失效證書復(fù)印件。

（二）項(xiàng)目部成員和招標(biāo)文件購(gòu)買人的養(yǎng)老保險(xiǎn)、勞動(dòng)合同必須齊全，且養(yǎng)老保險(xiǎn)應(yīng)為投標(biāo)單位為其繳納的，而非個(gè)人繳納。各投標(biāo)人應(yīng)及時(shí)到勞動(dòng)保障部門辦理職工養(yǎng)老保險(xiǎn)手續(xù)，沒(méi)有手續(xù)的即視為該人員不是投標(biāo)單位正式職工。

（三）銀行對(duì)賬單應(yīng)從投標(biāo)單位基本賬戶出票，且應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)每天保持招標(biāo)文件明確的賬面余額。投標(biāo)單位經(jīng)辦人應(yīng)認(rèn)真閱讀招標(biāo)公告和招標(biāo)文件中對(duì)資金的要求，及時(shí)向單位領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人匯報(bào)，提前準(zhǔn)備資金，在開(kāi)標(biāo)前一天到銀行辦理規(guī)定期限內(nèi)的對(duì)賬單，并提醒銀行加蓋該機(jī)構(gòu)公章（或業(yè)務(wù)章）。

（四）資格審查所需的相關(guān)原件資料應(yīng)提前準(zhǔn)備，等待核查，切忌抱有僥幸心理。如未提供，資格審查委員會(huì)將按資料缺項(xiàng)處理，資格審查不予通過(guò)。

五、開(kāi)評(píng)標(biāo)過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)

（一）項(xiàng)目經(jīng)理或建造師、法定代表人或委托代理人必須參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議，1

遵守會(huì)議紀(jì)律，不要遠(yuǎn)離開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)。到時(shí)不能出場(chǎng)，其投標(biāo)無(wú)效。

（二）對(duì)于未使用工程量清單光盤的項(xiàng)目（如綠化、水利等），要加強(qiáng)工程量（包括小數(shù)點(diǎn)后尾數(shù)）、單位、項(xiàng)目?jī)?nèi)容等校對(duì)工作；對(duì)于采用工程量清單光盤招標(biāo)的項(xiàng)目，投標(biāo)單位在刻錄完投標(biāo)文件后，應(yīng)采用光盤中的數(shù)據(jù)查看功能檢查所刻錄的文件是否完整、準(zhǔn)確。

（三）應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的費(fèi)率計(jì)取不可競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)用。不可競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)用會(huì)因工程性質(zhì)不同、造價(jià)不同、專業(yè)不同有一定的變化，投標(biāo)人要先根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定正確計(jì)取各個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)率。

（四）合理確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。投標(biāo)企業(yè)要積累資料，了解市場(chǎng)行情，制定企業(yè)定額，不必采取片面壓價(jià)的方法取得中標(biāo)。投標(biāo)報(bào)價(jià)過(guò)低不會(huì)中標(biāo)，甚至?xí)陀谧畹拖迌r(jià)成為廢標(biāo)。

（五）施工組織設(shè)計(jì)的編制應(yīng)符合工程實(shí)際，詳略得當(dāng)。技術(shù)標(biāo)書編制人員應(yīng)熟悉圖紙，必要時(shí)勘察工程現(xiàn)場(chǎng)，僅憑以往的經(jīng)驗(yàn)，隨便搬搬抄抄，是不可能編制一份合格的施工組織設(shè)計(jì)的。

（六）準(zhǔn)確回答評(píng)委的質(zhì)詢。投標(biāo)人應(yīng)委托本單位懂業(yè)務(wù)、懂技術(shù)（包括商務(wù)、技術(shù)）并且熟悉投標(biāo)項(xiàng)目全部情況的人員參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議，接受評(píng)委的質(zhì)詢。投標(biāo)人答非所問(wèn)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)將不予采納。

六、退還投標(biāo)擔(dān)保金（不出借資質(zhì)承諾金）的流程中標(biāo)人與招標(biāo)人簽訂合同——→中標(biāo)人向招標(biāo)人提交履約擔(dān)保金 —— 合同提交市招標(biāo)投標(biāo)管理中心審查備案—— 繳納綜合服務(wù)費(fèi) 招標(biāo)人核實(shí)進(jìn)場(chǎng)人員—— 開(kāi)具正式***并經(jīng)招標(biāo)人簽字確認(rèn)后到市招標(biāo)投標(biāo)管理中心辦理退款手續(xù)—— 款項(xiàng)退還至中標(biāo)人企業(yè)基本賬戶。

七、中標(biāo)后施工時(shí)注意事項(xiàng)

（一）投標(biāo)文件中明確的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（注冊(cè)建造師或項(xiàng)目經(jīng)理）及項(xiàng)目部成員應(yīng)確保到位。

（二）不得非法轉(zhuǎn)包、分包，確需分包的，應(yīng)符合相關(guān)分包規(guī)定，在征得發(fā)包人書面同意后，方可進(jìn)場(chǎng)。

（三）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目部成員離開(kāi)施工現(xiàn)場(chǎng)的，應(yīng)按規(guī)定履行請(qǐng)銷假手續(xù)，請(qǐng)假以書面為準(zhǔn)，銷假以考勤登記為據(jù)。

（四）如有特殊情況，確需更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人時(shí)，應(yīng)報(bào)主管部門和同級(jí)紀(jì)委同意，并到市招標(biāo)投標(biāo)管理中心重新押證。

（五）施工圖設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)按照《東臺(tái)市人民政府關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于加強(qiáng)工程建設(shè)項(xiàng)目變更和竣工結(jié)算監(jiān)督管理的暫行辦法〉的通知》（東政發(fā)[2005]114號(hào)文）規(guī)定執(zhí)行。以預(yù)留金進(jìn)入總包的分包項(xiàng)目和甲供材應(yīng)按規(guī)定組織招標(biāo)。

八、幾點(diǎn)提示

（一）投標(biāo)人在編制資格審查資料時(shí)，應(yīng)按照招標(biāo)文件中要求的提供，不要遺漏，也不要人為增加。如果已在市招標(biāo)投標(biāo)管理中心備案的，提供在有效期內(nèi)的《備案證明書》，并在《備案證明書》相關(guān)人員姓名旁做一標(biāo)志（如☆、√）以便核對(duì)。外地企業(yè)如經(jīng)常參加?xùn)|臺(tái)地區(qū)的投標(biāo)、也建議到市招標(biāo)投標(biāo)管理中心辦理備案手續(xù)。

（二）技術(shù)標(biāo)書內(nèi)容提倡措施具體、突出重點(diǎn)、針對(duì)性強(qiáng)、簡(jiǎn)明扼要，一般不宜超過(guò)5萬(wàn)字。有的單位技術(shù)標(biāo)書該明確的卻一字不提，不該明確的卻寫上一大撂，既增加了投標(biāo)成本，又浪費(fèi)了評(píng)標(biāo)時(shí)間。

（三）投標(biāo)人在提交投標(biāo)文件時(shí)，最好將企業(yè)公章和法定代表人或其委托代理人印章隨身攜帶，在提交投標(biāo)文件時(shí)如發(fā)現(xiàn)投標(biāo)文件有誤，在有效時(shí)間內(nèi)還可設(shè)法彌補(bǔ)。

（四）如有疑問(wèn)（包括招標(biāo)文件錯(cuò)誤或不符合實(shí)際情況之處）要在招標(biāo)文件明確的時(shí)間前網(wǎng)上提交，招標(biāo)人將予以答復(fù)，在開(kāi)標(biāo)或評(píng)標(biāo)時(shí)再進(jìn)行辯解，招標(biāo)人將不會(huì)采納。

（五）經(jīng)常檢查本企業(yè)各項(xiàng)資料的時(shí)效性，謹(jǐn)防失效。

（六）加強(qiáng)企業(yè)保密工作，如技術(shù)文件被盜，將可造成在投標(biāo)時(shí)被評(píng)定為疑似串標(biāo)行為。二〇〇八年八月十三日

第五篇：物業(yè)管理招投標(biāo)流程圖

物業(yè)管理招投標(biāo)流程圖

1、小區(qū)業(yè)委會(huì)制作征詢意見(jiàn)表，決定是續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同，還是公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)以及如何具體操作等事宜

根據(jù)三分之二以上業(yè)主的意見(jiàn)，形成決議，報(bào)房地局、街道辦事處、居委會(huì)

根據(jù)三分之二業(yè)主的意見(jiàn)，決定是否聘請(qǐng)中介咨詢服務(wù)代理機(jī)構(gòu)（可以在征詢業(yè)主意見(jiàn)前參與）

2、編制招標(biāo)文件

招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介、招標(biāo)文件、招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)工作方案等文件報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案

3、發(fā)布招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書

接受物業(yè)公司報(bào)名咨詢

物業(yè)公司提供有關(guān)公司情況資料，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格初審，初選符合條件的物業(yè)公司，4、確認(rèn)投標(biāo)人的資格

通過(guò)資格審查的物業(yè)公司領(lǐng)取或者購(gòu)買招標(biāo)文件

5、從專家?guī)斐槿＜颐麊?，組成評(píng)審小組，接受投標(biāo)文件

評(píng)審小組和業(yè)主代表等到投標(biāo)物業(yè)公司所管小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)考察，這些小區(qū)由投標(biāo)物業(yè)公司提供，隨機(jī)抽取，同時(shí)進(jìn)行的還有：邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)成員、投標(biāo)物業(yè)公司、業(yè)主代表、房地部門、街道辦事部門、居委會(huì)等參加開(kāi)標(biāo)活動(dòng)，公布物業(yè)公司的標(biāo)的，小區(qū)管理文書封好，抽簽定答辯順序

6、閱標(biāo)。其間，物業(yè)公司退場(chǎng)，專家獨(dú)立打分，業(yè)主代表可以互相商量打分

7、答辯。針對(duì)投標(biāo)書，專家提出問(wèn)題，投標(biāo)單位回答；評(píng)審小組對(duì)答辯進(jìn)行評(píng)分

8、投標(biāo)單位全部到場(chǎng)，工作人員統(tǒng)計(jì)分?jǐn)?shù)

9、評(píng)審小組寫出評(píng)標(biāo)意見(jiàn)

10、業(yè)主大會(huì)或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)意見(jiàn)確定中標(biāo)人

11、向全體業(yè)主公告中標(biāo)結(jié)果和評(píng)標(biāo)意見(jiàn)

12、業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與中標(biāo)人簽定物業(yè)管理服務(wù)合同