第一篇：【成都】房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”影響及企業(yè)所得稅管理后的涉稅風(fēng)險控制培訓(xùn)(3月14日)

【成都】房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”影響及企業(yè)所得稅管理后的涉稅風(fēng)險控制培訓(xùn)(3月14日)

【課程背景】

關(guān)鍵點：營業(yè)稅 土地增值稅 營改增 企業(yè)所得稅

國務(wù)院總理李克強(qiáng)日前指出，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，必須按下全面深化改革的“快進(jìn)鍵”，今年要進(jìn)一步深化財稅、金融等重點改革，而作為稅制改革的重點，按照既定要求，營改增在今年將基本實現(xiàn)全覆蓋。

針對營改增擴(kuò)圍，國家稅務(wù)總局局長王軍日前在全國稅務(wù)工作會議上表示，將縝密細(xì)致做好營業(yè)稅改征增值稅擴(kuò)圍，并把營改增改革范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，力爭全面完成營改增任務(wù)。

針對房地產(chǎn)業(yè)面臨的嚴(yán)格稅制改革形勢，中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)特邀稅務(wù)專家，提出深度應(yīng)對方案，另總結(jié)了近幾年房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的典型案例，歸納了近幾年來房地產(chǎn)業(yè)稅企爭議的焦點問題，對房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的各稅種，諸環(huán)節(jié)、分項目進(jìn)行剖析，希望通過培訓(xùn)，講解土地增值稅的清算策略、房地產(chǎn)企業(yè)各稅種納稅操作技巧，現(xiàn)場解答房地產(chǎn)企業(yè)在納稅操作中遇到的疑難問題。[2014年在成都、南昌、杭州、南京、廈門舉辦5期]

【培訓(xùn)收益】

1、通過學(xué)習(xí)，使學(xué)員掌握土地增值稅清算的基本法規(guī)、清算程序和清算方法、稅收優(yōu)惠，土地增值稅的納稅籌劃技巧等。

2、通過學(xué)習(xí)，使學(xué)員掌握房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的分類方法、成本核算方法、共同成本與間接成本的分配技巧，正確核算開發(fā)產(chǎn)品成本。

3、通過學(xué)習(xí)，使學(xué)員掌握收入確認(rèn)的原則、方法，開發(fā)項目完工的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)售賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時限，正確計算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額。

4、了解房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查的重點及其應(yīng)對策略。

【課程對象】

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財稅領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

【專家導(dǎo)師】

劉老師：著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任

世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。

出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》(第3版)、《土地增值稅清算大成》(第2版)、《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。

幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔(dān)任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團(tuán)、中國鐵建集團(tuán)、和記黃埔集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、中國移動等多家大型企業(yè)集團(tuán)作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。

講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等。學(xué)員普遍反映、通過講座的學(xué)習(xí)提高了對企業(yè)會計準(zhǔn)則的理解，擴(kuò)展了稅收法規(guī)知識，增強(qiáng)了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性;使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險，減輕了稅收負(fù)擔(dān)，提高了經(jīng)濟(jì)效益。

【培訓(xùn)內(nèi)容】

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及風(fēng)險控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哪些業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅?如何選擇增值稅納稅人身份?

2、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和廢舊物資應(yīng)當(dāng)交什么稅?怎樣繳稅?

3、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)時的影響?對房地產(chǎn)企業(yè)未來的影響?

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)何時試行營業(yè)稅改征增值稅?如何做好“營改增”的準(zhǔn)備工作?

二、嚴(yán)格征管下的土地增值稅專項檢查風(fēng)險控制要點

1、怎樣確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入總額?合同面積與實測面積不一致如何確認(rèn)銷售收入總額?

2、計算土地增值稅的“扣除項目金”包含哪些?怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用?

3、土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，契稅可否計算30%的附加扣除額?

4、土地閑置費可否計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”?在計算土地增值稅時可否扣除?

5、計算土地增值稅時，有金融機(jī)構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除?企業(yè)沒有借款費用的，“房地產(chǎn)開發(fā)費用”是否按照5%扣除?

6、什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策?

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售保障性住房是否應(yīng)預(yù)繳土地增值稅?

8、以土地或房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠?對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定?

9、土地增值稅清算時可否將不同類型的房地產(chǎn)綜合計算繳納土地增值稅?

10、向個人支付的拆遷補(bǔ)償款憑何種憑證扣除?

11、扣留施工企業(yè)的質(zhì)量保證金沒有發(fā)票可否扣除?

12、怎樣確定土地增值稅的清算項目?應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目怎樣劃分?

13、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅?

14、房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何定價可以降低土地增值稅?

15、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么差異?

16、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出?

17、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出?

18、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅?

19、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅?

20、新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”?

21、搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問題?

三、企業(yè)所得稅后續(xù)管理要點及問題解析

1、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象?開發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算應(yīng)當(dāng)遵循哪些程序?

2、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算?共同成本、間接成本應(yīng)當(dāng)怎樣分?jǐn)?

3、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些?

4、開發(fā)項目的營銷設(shè)施建造費怎樣核算?在計算土地增值時可否扣除?

5、在開發(fā)項目內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施當(dāng)?shù)卣块T給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后的差額應(yīng)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理?

6、怎樣核算不同類型房產(chǎn)的成本?

7、安置動遷用房支出怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理?

8、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計稅成本?

9、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰?房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程建造的車庫?應(yīng)當(dāng)怎樣妥善處理?

10、開發(fā)產(chǎn)品完工后，再發(fā)生成本費用應(yīng)當(dāng)怎樣處理?

11、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣避免與施工企業(yè)工程決算久拖不決?

12、何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工?怎樣確定成本核算終結(jié)日?怎樣正確處理開發(fā)成品“完工”與計算應(yīng)納稅所得額的關(guān)系?

13、房地產(chǎn)企業(yè)以擴(kuò)股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進(jìn)行會計核算?

14、企事業(yè)單位、個人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣確認(rèn)收入?

15、其他企事業(yè)單位、個人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理?

16、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本?

17、房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本?

18、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時確認(rèn)銷售收入?

19、“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理?

20、房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅?

21、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化?相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)怎樣計算?

22、企業(yè)所得稅匯算清繳時，出包工程因未辦理工程結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否預(yù)

提成本?應(yīng)注意哪些問題?

23、固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計提折舊?

24、企業(yè)購進(jìn)軟件，凡符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)確認(rèn)條件的怎樣進(jìn)行折舊或攤銷?

25、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前推倒重置的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理?

26、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建怎樣計算計稅成本，怎樣計提折舊?

27、股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅?股權(quán)投資損失可否在稅前扣除?

28、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅?新政策有何變化，長期掛賬的股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失可否扣除?

29、投資企業(yè)撤回或減少投資的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理?

30、何謂資產(chǎn)損失?企業(yè)資產(chǎn)損失在企業(yè)所得稅前扣除的原則?

31、國家稅務(wù)總局2011年第25號公告對資產(chǎn)損失稅前扣除有何重大變化?

32、以前年度未扣除的資產(chǎn)損失怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理?

33、稅務(wù)機(jī)關(guān)怎樣對企業(yè)的資產(chǎn)損失進(jìn)行監(jiān)督管理?

34、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準(zhǔn)予扣除?建立股權(quán)激勵機(jī)制形成的支出可否扣除?

35、企業(yè)為員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險費、補(bǔ)充醫(yī)療保險費怎樣扣除?怎樣征收個人所得稅?

36、職工因公出差補(bǔ)助、誤餐費補(bǔ)助是否計入工資總額，可否稅前扣除?是否征收個人所得稅?

37、職工福利費的開支范圍是什么?如何在稅前扣除?

38、企業(yè)工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費怎樣在稅前扣除?

39、企業(yè)確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除?

40、企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費如何在稅前扣除?

41、企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費稅前扣除怎樣計算，計入什么科目?

42、職工的“五險一金”怎樣在稅前扣除，是否計征個人所得稅?

43、企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出可否扣除?范圍是什么?

44、企業(yè)廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費稅前扣除的條件是什么?

45、企業(yè)贊助支出可否扣除?

46、企業(yè)與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費及傭金支出怎樣在稅前扣除?境內(nèi)境外有何區(qū)別?

47、企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除?資本化的要求是什么?

48、怎樣證明“不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的利息準(zhǔn)予稅前扣除”?

49、售后回購業(yè)務(wù)如何進(jìn)行稅務(wù)處理?

50、融資性售后回租業(yè)務(wù)如何納稅?房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用這項政策擴(kuò)大融資渠道?

51、何謂“混合投資”?如何利用混合投資業(yè)務(wù)擴(kuò)大融資渠道?

52、稅法對防止資本弱化有何規(guī)定?

53、企業(yè)因投資者未在規(guī)定期限內(nèi)繳足其應(yīng)繳資本額而發(fā)生借款其利息應(yīng)有誰來承擔(dān)?

54、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除?

55、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除?對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收營業(yè)稅?

56、企業(yè)對外進(jìn)行股權(quán)投資發(fā)生的借款利息可否在稅前扣除?

57、企業(yè)取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設(shè)債券利息、證券投資基金利息在稅收上有何區(qū)別?

58、企業(yè)股權(quán)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理?

59、企業(yè)債務(wù)重組怎樣操作可以遞延納稅?

60、企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理?

【費用說明】

【主辦單位】中房商學(xué)院

【時間地點】2015年3月14-15日 成都(詳見報到通知)

【培訓(xùn)費用】3800元(含培訓(xùn)費，資料費、午餐費)食宿代訂，費用自理。

中房商學(xué)院是中國房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實戰(zhàn)，方有實效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

? 預(yù)報名此課程請到中房商學(xué)院官網(wǎng)

第二篇：營改增后建筑企業(yè)涉稅風(fēng)險技巧（定稿）

營改增后建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風(fēng)險控制的合同簽訂技 巧 作者:中國財稅咨詢培訓(xùn)金牌講師肖太壽博士

“甲供材”是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方（甲方）自行采購，提供給建筑施工企業(yè)（乙方）用于建筑、安裝、裝修和裝飾一種的建筑工程。即甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。在建筑企業(yè)營改增后，根據(jù)財稅[2016]36號的規(guī)定，建筑企業(yè)針對“甲供材”工程，可以選擇增值稅一般計稅方法，也可以選擇簡易計稅方法。這兩種計稅方法的選擇，會涉及到建筑施工企業(yè)的稅負(fù)高低，為了節(jié)省稅負(fù)，必須在與發(fā)包方簽訂“甲供材”合同時，必須考慮甲方自購建筑材料在整個工程中所耗建筑材料的比重而選擇增值稅的計稅方法，否則將會增加甲方和乙方的增值稅負(fù)。

（一）“甲供材”的增值稅法律依據(jù)分析

1、“甲供材”中建筑企業(yè)增值稅計稅方法選擇的法律依據(jù)及分析 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》“財稅[2016]36號”附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（七）款“建筑房屋”第2項規(guī)定：“一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。” 在該條文件規(guī)定中有兩個特別重要的詞“可以”，具體的內(nèi)涵是，只要發(fā)生“甲供材”現(xiàn)象，建筑施工企業(yè)在增值稅計稅方法上，具有一定的選擇性，既可以選擇增值稅一般計稅方法，也可以選擇增值稅簡易計稅方法。

2、“甲供材”中建筑企業(yè)計算增值稅的銷售額確定依據(jù)及分析 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規(guī)定：“銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外”。同時財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（三）項第（9）款規(guī)定：“試點納稅人提供建筑勞務(wù)服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付分包款后的余額為銷售額?！?/p>

根據(jù)以上政策規(guī)定，“甲供材”中建筑企業(yè)計算增值稅的銷售額體現(xiàn)為兩個方面：一是建筑企業(yè)選擇一般計稅方法計算增值稅的情況下，銷售額是建筑企業(yè)發(fā)生建筑應(yīng)稅行為向發(fā)包方或業(yè)主收取得的全部價款和價外費用；二是建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法計算增值稅的情況下，銷售額是建筑公司向業(yè)主收取得的全部價款和價外費用扣除支付分包款后的余額。例如甲房地產(chǎn)公司與乙建筑企業(yè)簽訂的甲供材合同約定：合同總價款為1億元（含增值稅），其中甲方自己采購主材2000萬元，則選擇一般計稅方法計算增值稅的乙建筑公司計算增值稅的銷售額是8000萬元。

(二)“甲供材”中建筑企業(yè)增值稅計稅方式的選擇分析

根據(jù)“財稅[2016]36號”附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（七）款“建筑房屋”第2項的規(guī)定，一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。根據(jù)此規(guī)定可以看出，建筑企業(yè)選擇按一般計稅方式計稅，還是選擇按簡易辦法計稅的關(guān)鍵在于稅負(fù)的臨界點的計算。

按照財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的規(guī)定，建造服務(wù)的適用稅率是11%，而設(shè)備、材料、動力的適用稅率一般均是17%。據(jù)此，可以大概計算出“甲供材”中建筑企業(yè)增值稅計稅方式選擇的臨界點。

假設(shè)甲供材合同中約定的工程價稅合計(不含甲方購買的材料和設(shè)備）為A，則“甲供材”中建筑企業(yè)選擇一般計稅方式和簡易計算稅方法下的增值稅計算如下。

1、一般計稅方式下的應(yīng)繳增值稅為：

應(yīng)繳增值稅＝A×11%÷（1＋11%）－建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)的進(jìn)項稅額＝9.91%×A－建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)的進(jìn)項稅額

2、簡易辦法下的應(yīng)繳增值稅為：

應(yīng)繳增值稅＝A×3%÷（1＋3%）＝2.91%×A

3、兩種方法下稅負(fù)相同的臨界點：

9.91%×A－建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)的進(jìn)項稅額＝2.91%×A 推導(dǎo)出： 建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)的進(jìn)項稅額＝7%×A

4、由于一般情況下，建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)的適用稅率一般均是17%，于是，推導(dǎo)出臨界點：

建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)的進(jìn)項稅額＝建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計×17%÷（1＋17%）＝7%× A

5、由此計算出臨界點：

建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計＝48.18%× A

6、結(jié)論

“甲供材”模式下，建筑企業(yè)選擇按一般計稅方法或者簡易計稅方法的臨界點參考值是：

建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計＝48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計

具體是：

（1）建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計＞ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計，則選擇一般計稅方法有利

（2）建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計＜ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計，則選擇簡易計稅方法有利 因此，建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)占整個工程造價的多少，或者說“甲供材料”占整個工程造價的多少，是選擇計稅方式的關(guān)鍵！

(三)案例分析

案例1：建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計＞ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計，選擇一般計稅方法的分析

江蘇省某企業(yè)委托一個中國京冶公司承建一主題樂園項目，工程總承包合同造價為1000萬元，材料部份600萬元，其中“甲供材”為200萬元；安裝部分400萬元。中國京冶將其中100萬元的機(jī)電安裝工作分包給中冶建研公司。（假設(shè)購買材料均取得17%的增值稅專用發(fā)票）

1、一般計稅方式下的應(yīng)繳增值稅為：

應(yīng)繳增值稅＝（1000-200）×11%÷（1＋11%）－【（600-200）×17%÷（1＋11%）+100×11%÷（1＋11%）】

＝79.27-（61.26+9.9）=8.11（萬元）

2、簡易辦法下的應(yīng)繳增值稅為：

應(yīng)繳增值稅＝（1000-200-100）×3%÷（1＋3%）＝20.38（萬元）因此，建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計422[400萬元÷（1＋11%）×（1+17%）]＞ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計700萬元=385.44萬元，選擇一般計稅方法計算增值稅，比選擇簡易計稅方法計算增值稅更省12.27萬元增值稅(20.38-8.11).案例2：建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計＜ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計，選擇簡易計稅方法的分析

江蘇省某企業(yè)委托一個中國京冶公司承建一主題樂園項目，工程總承包合同造價為1000萬元，材料部份600萬元，其中含甲供材為500萬元；安裝部分400萬元。中國京冶將其中100萬元的機(jī)電安裝工作分包給中冶建研公司。（假設(shè)購買材料均取得17%的增值稅專用發(fā)票）

1、一般計稅方式下的應(yīng)繳增值稅為：

應(yīng)繳增值稅＝（1000-500）×11%÷（1＋11%）－【（600-500）×17%÷（1＋11%）+100×11%÷（1＋11%）】

＝49.55-（15.31+9.9）=24.33（萬元）

2、簡易辦法下的應(yīng)繳增值稅為：

應(yīng)繳增值稅＝（1000-500-100）×3%÷（1＋3%）＝11.65萬元）因此，當(dāng)建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計105.4萬元[100萬元÷（1＋11%）×（1+17%）]＜ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計500萬元=234萬元，選擇簡易計稅方法計算增值稅，比選擇一般計稅方法計算增值稅更省12.68萬元增值稅(24.33-11.65).（四）建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風(fēng)險控制的合同簽訂技巧

通過以上分析，營改增后，建筑企業(yè)與業(yè)主或發(fā)包方簽訂“甲供材”合同時，控制多繳納稅收的合同簽訂簽訂技巧是：

1、當(dāng)建筑企業(yè)選擇一般計稅方法計算增值稅時，必須要爭取在甲供材合同中建筑企業(yè)采購的材料物質(zhì)價稅合計＞ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計。

2、當(dāng)建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法計算增值稅時，必須要爭取在甲供材合同中建筑企業(yè)采購的材料物質(zhì)價稅合計＜48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計。

建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增過渡期新老項目銜接中 的涉稅政策分析及稅務(wù)處理

作者:中國財稅咨詢培訓(xùn)金牌講師肖太壽博士

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）對建筑房地產(chǎn)企業(yè)新老項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)涉稅政策規(guī)定,肖太壽財稅工作室對建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增過度期新老項目銜接的相關(guān)涉稅問題處理進(jìn)行深入研究,研究成果如下。

一、新老項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》的規(guī)定，建筑房地產(chǎn)企業(yè)的新老項目劃分標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)如下：

（一）建筑工程新老項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（七）項第3款規(guī)定：“建筑工程老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目?！被诖艘?guī)定，建筑企業(yè)營改增過度期新老項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)為以下兩點：

1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30 日前的建筑工程項目為老項目，注明的合同開工日期在2016年5月1 日后的建筑工程項目為新項目。

2、未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30 日前的建筑工程項目為老項目，注明的開工日期在2016年5月1 日后的建筑工程項目為新項目。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)新老項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（三）項第9款規(guī)定：“房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目?！被诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的新老項目劃分標(biāo)準(zhǔn)分為兩點：

1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目為老項目。

2、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后的房地產(chǎn)項目為新項目。

二、建筑房地產(chǎn)企業(yè)老項目的增值稅計稅方式的選擇及涉稅處理 財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（七）項第3款規(guī)定：“一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。”

財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（七）項第7款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅?！痹谠撐募?，有兩個非常重要的字“可以”，即建筑和房地產(chǎn)企業(yè)老項目增值稅計稅方法的選擇上，在2016年5月1日后，既可以選擇適用簡易計稅方法也可以選擇一般計稅方法。到底應(yīng)如何選擇增值稅計稅方法呢？肖太壽博士總結(jié)如下幾方面：

（一）建筑企業(yè)老項目的增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理 筆者認(rèn)為建筑企業(yè)老項目在實踐中體現(xiàn)為三類：第一類是營改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項目，且已與業(yè)主進(jìn)行了工程結(jié)算，但業(yè)主拖欠工程款，營改增后才支付施工企業(yè)工程款的老項目；第二類是營改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項目，但沒有進(jìn)行工程決算，營改增以后才進(jìn)行工程結(jié)算的老項目；第三類是營改增之前未完工的施工項目，營改增后繼續(xù)施工的老項目。以上三類老項目增值稅計稅方法的選擇如下。

1、第一類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理 營改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項目，且已與業(yè)主進(jìn)行了工程結(jié)算，但業(yè)主拖欠工程款，營改增后才支付施工企業(yè)工程款的老項目，分以下兩種情況來處理：

一是如果工程結(jié)算報告書中未注明業(yè)主未來支付拖欠工程款的時間，則營業(yè)稅納稅義務(wù)時間為工程決算書上簽訂的時間。因此，在2016年4月30日之前，按照3%稅率在工程勞務(wù)所在地繳納營業(yè)稅，向業(yè)主開具建筑業(yè)的營業(yè)稅發(fā)票。

二是如果工程結(jié)算書注明了業(yè)主未來支付拖欠工程款的時間，則營業(yè)稅納稅義務(wù)時間為工程結(jié)算書中注明的時間。因此，在2016年5月1日后，建筑企業(yè)一定選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）×3%”計算繳納增值稅，向業(yè)主開具增值稅普通發(fā)票。

由于“收到業(yè)主支付的工程款/（1+3%）×3%<收到業(yè)主支付的工程款×3%”，因此，從節(jié)省稅收的角度考慮，建議營改增前已經(jīng)完工且進(jìn)行工程決算，但業(yè)主拖欠工程款的老項目在2016年5月1日后進(jìn)行開票。

2、第二類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理

營改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項目，但沒有進(jìn)行工程決算，營改增以后才進(jìn)行工程結(jié)算的老項目，一定選擇適用簡易計稅方法，根據(jù)財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（二）項第9款的規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）×3%”計算繳納增值稅，向業(yè)主開具增值稅普通發(fā)票。

3、第三類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理

營改增之前未完工的施工項目，營改增后繼續(xù)施工的老項目增值稅計稅方法的選擇應(yīng)分兩重情況：

一是如果未完工項目在整個項目中所占的比重較大，有大量的成本發(fā)票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計稅方法，按照11%的稅率計算增值稅；

二是如果未完工項目在整個項目中所占的比重較小，已經(jīng)發(fā)生大量的成本發(fā)票是增值稅普通發(fā)票，沒有多少增值稅進(jìn)項稅可以抵扣，則選擇增值稅簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%的征收率，依照“銷售額（/1+3%）×3%”計算繳納增值稅，向業(yè)主開具增值稅普通發(fā)票。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理

1、營改增前已經(jīng)開放完畢的樓盤項目，但未銷售完畢，營改增之后繼續(xù)銷售的老項目，一定選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，給購買方開具增值稅普通發(fā)票。

2．營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行了項目的立項、報建、審批和規(guī)劃等法律手續(xù)，且已經(jīng)與建筑企業(yè)簽訂了建筑施工總承包合同，但未辦理《建筑工程施工許可證》導(dǎo)致項目一直未動工，營改增后才辦理《建筑工程施工許可證》致使工程正式動工的項目為新項目，選擇增值稅一般計稅方法，按照11%計算繳納增值稅。

3.營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行了項目的立項、報建、審批和規(guī)劃等法律手續(xù)，且已經(jīng)與建筑企業(yè)簽訂了建筑施工總承包合同，并辦理《建筑工程施工許可證》，工程已經(jīng)動工，營改增后，繼續(xù)開發(fā)的項目，一定是老項目，增值稅計稅方法的選擇應(yīng)分兩種情況：

一是如果已經(jīng)開發(fā)的項目在整個開發(fā)項目中占的比例很小，成本發(fā)票還沒有收到，有大量的成本發(fā)票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計稅方法，按照11%的稅率計算增值稅，但是根據(jù)財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（十）項第2款的規(guī)定，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

二是如果已經(jīng)開發(fā)的項目在整個開發(fā)項目中所占的比例較大，已經(jīng)收到了大部分成本發(fā)票（是增值稅普通發(fā)票和建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票），沒有多少增值稅進(jìn)項稅可以抵扣，則選擇適用簡易計稅方法按照5%征收率征收增值稅。

三、老項目營改增后發(fā)生分包業(yè)務(wù)的涉稅處理

由于一項工程只有一份《建筑工程施工許可證》，而且是由總包辦理，分包人不需要辦理《建筑工程施工許可證》，所以營改增前（2016年4月30 日之前）的老項目在營改增后（2016年5月1日之后），發(fā)生總包與分包人簽訂分包合同，作為建筑企業(yè)的分包人做的分包業(yè)務(wù)是老項目。根據(jù)財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（七）項的規(guī)定，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。基于此分析，總包和分包都有可能選擇增值稅一般計稅方法和簡易計稅方法，到底如何選擇增值稅計稅方法，總分包之間一定進(jìn)行商議考慮各自的稅收成本，選擇對雙方都能節(jié)省稅收成本的增值稅計稅方法。

營改增后EPC項目合同簽訂節(jié)稅技巧

作者: 中國財稅咨詢培訓(xùn)金牌講師肖太壽博士

EPC總承包合同，即設(shè)計、采購、施工合同，是一種包括設(shè)計、設(shè)備采購、施工、安裝和調(diào)試，直至竣工移交的總承包模式。這種操作模式主要適用于那些專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)含量高、工藝及結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜、一次性投資較大的建設(shè)項目。

EPC總承包模式是當(dāng)前國際工程承包中一種被普遍采用的承包模式，也是在當(dāng)前國內(nèi)建筑市場中被我國政府和我國現(xiàn)行《建筑法》積極倡導(dǎo)、推廣的一種承包模式。這種承包模式已經(jīng)開始在包括房地產(chǎn)開發(fā)、大型市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等在內(nèi)的國內(nèi)建筑市場中被采用。

根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第二十四條的，建筑工程的發(fā)包單位可以將建筑工程的勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備采購一并發(fā)包給一個工程總承包單位，也可以將建筑工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備采購的一項或者多項發(fā)包給一個工程總承包單位。EPC合同談判和簽訂階段對于包發(fā)商及承包商來說至關(guān)重要，EPC合同中的約定將決定雙方日后合作項目的總體稅負(fù)水平及涉稅事項。因此，在EPC合同談判和簽訂階段，承包商應(yīng)該盡可能的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，從而避免不必要的稅收損失。

1、建筑企業(yè)招投標(biāo)合同報價的法律依據(jù) 《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》（建辦標(biāo)[2016]4號）第二條規(guī)定：“工程造價=稅前工程造價×（1+11%）。其中，11%為建筑業(yè)擬征增值稅稅率，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機(jī)具使用費、企業(yè)管理費、利潤和規(guī)費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進(jìn)項稅額的價格計算?！?/p>

2、建筑企業(yè)招投標(biāo)合同中投標(biāo)價的確定

稅前建筑工程報價=不含增值稅的材料設(shè)備費用+不含增值稅的施工機(jī)具使用費+不含增值稅的人工費用+不含增值稅的管理費用和規(guī)費+合理利潤

非EPC建筑工程報價=稅前建筑工程報價+稅前建筑工程報價×11%

EPC建筑工程報價=（不含增值稅的設(shè)計費用+不含增值稅的設(shè)備費用+不含增值稅的安裝費用+合理利潤）+不含增值稅的設(shè)計費用×6%+不含增值稅的設(shè)備費用×11% +不含增值稅的安裝費用×11%

[案例分析 某EPC合同節(jié)稅簽訂技巧的涉稅分析]

1、案情情況

A公司為中國境內(nèi)法人企業(yè)，B公司為中國境內(nèi)一家具備設(shè)計資質(zhì)且有能力承建電廠的專業(yè)施工企業(yè)，A公司、B公司均為山東省企業(yè)，且均為一般納稅人。2016年7月A公司與B公司簽訂了《ZJ市生活垃圾填埋氣發(fā)電項目EPC總承包協(xié)議》。工程總承包范圍為ZJ市生活垃圾填埋氣發(fā)電項目工程的全部勘測、設(shè)計、設(shè)備和材料采購，建筑安裝和電網(wǎng)接入系統(tǒng)工程施工直至竣工驗收的相關(guān)工作。A公司為工程發(fā)包人，B公司為工程承包方。根據(jù)《EPC總承包協(xié)議》的約定，B公司負(fù)責(zé)按ZJ市生活垃圾填埋氣發(fā)電項目EPC總承包協(xié)議的約定，進(jìn)行勘測設(shè)計、材料采購、設(shè)備采購、設(shè)備檢驗檢測、建筑安裝施工、材料檢驗檢測、測試、并網(wǎng)安全評價、竣工投產(chǎn)、性能試驗等所有工作，直至完成工程至正常并網(wǎng)發(fā)電?？偤贤瑑r款（不含增值稅）為1億元，有兩種合同簽訂方法：

一是B公司與A公司簽訂總承包合同，合同約定總價款為1億元（不含增值稅）；

二是B公司與A公司簽訂總承包合同，合同中分別約定了勘測設(shè)計1000萬元，材料采購和設(shè)備采購6000萬元，設(shè)備檢驗檢測500萬元，建筑安裝施工2000萬元，材料檢驗檢測、測試、并網(wǎng)安全評價等共500萬元。假設(shè)不考慮發(fā)生的增值稅進(jìn)項稅的抵扣和城市維護(hù)建設(shè)稅及附加的情況，請選擇用哪一種合同簽訂技巧更省稅。

2、法律依據(jù)

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（一）項的規(guī)定，試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：

第一、兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。

第二、兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率。

第三、兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。

3、建筑業(yè)營改增后，節(jié)稅的EPC總承包合同簽訂技巧

建筑業(yè)營改增后，必須在EPC合同中必須分別注明：設(shè)計費用、檢測費用、建筑安裝費用（含設(shè)備材料費用），否則會從高適用稅率，使企業(yè)繳納更多的稅收。

4、本案例中的合同簽訂技巧及涉稅分析

（1）第一種合同簽訂技巧的涉稅分析：

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（一）項的規(guī)定，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率?；诖艘?guī)定，B公司要從高適用稅率，繳納增值稅銷項稅為10000萬元×11%=1100（萬元）；

（2）第二種合同簽訂技巧的涉稅分析：

由于合同中分別注明了各種費用額，在票據(jù)開具和會計核算時，都可以分別進(jìn)行。因此，B公司要從高適用稅率，繳納增值稅銷項稅如下：

1000×6%+（6000+2000）×11%+（500+500）×6%=60+880+60=1000（萬元）。

因此，在假設(shè)不考慮發(fā)生的增值稅進(jìn)項稅的抵扣和城市維護(hù)建設(shè)稅及附加的情況下，第二種合同簽訂技巧與第一種合同簽訂技巧可以節(jié)約100萬元的增值稅。

建筑和房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅務(wù)管控三大原理

作者:稅務(wù)案例研究中心 中國財稅咨詢培訓(xùn)金牌講師肖太壽博士

企業(yè)稅務(wù)管控是現(xiàn)代企業(yè)管理中的重要組成部分，是企業(yè)精細(xì)化管理的重要表現(xiàn)。怎樣進(jìn)行企業(yè)的稅務(wù)管控？使企業(yè)規(guī)避不必要的財務(wù)和稅務(wù)風(fēng)險，提升企業(yè)利潤，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，關(guān)鍵是要看企業(yè)財稅管控遵循的指導(dǎo)思想是什么。只有好的指導(dǎo)思想，才能使企業(yè)稅務(wù)管控取得好的效果。筆者認(rèn)為，企業(yè)在開展稅務(wù)管控時，必須遵循“三證統(tǒng)一”、“三流統(tǒng)一”和“三價統(tǒng)一”等三大原理，所謂“三證統(tǒng)一”是指法律憑證、會計憑證和稅務(wù)憑證相互統(tǒng)一；“三流統(tǒng)一”是指資金流、票流和物流（勞務(wù)流）相互統(tǒng)一；“三價統(tǒng)一”是指合同價、發(fā)票上的金額（簡稱發(fā)票價）和結(jié)算價相互統(tǒng)一。

一、“三證統(tǒng)一”原理：法律憑證、會計憑證和稅務(wù)憑證相互統(tǒng)一 所謂的“三證統(tǒng)一”是指法律憑證、會計憑證和稅務(wù)憑證的相互印證，相互聯(lián)系和相互支持。在這“三證”當(dāng)中，法律憑證是第一位的，首要的，在三證中，如果缺乏法律憑證支持和保障的會計憑證和稅務(wù)憑證無論多么準(zhǔn)確和完美，也是有法律和稅收風(fēng)險的。

（一）法律憑證：在降低企業(yè)稅收成本中起根本的作用 法律憑證是用來明確和規(guī)范有關(guān)當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)法律關(guān)系的重要書面憑證或證據(jù)。主要體現(xiàn)為合同、協(xié)議、法院判決或裁定書等法律文書和其他各種證書。如土地使用權(quán)證書、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（收購）協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓（收購）協(xié)議、采購合同、建筑合同等等都是法律憑證。法律憑證,特別是經(jīng)濟(jì)合同的正確簽訂在降低企業(yè)的稅收成本中起根本的作用，即為了降低企業(yè)的稅收成本，有時是需要給當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門提供各種合同材料，有時必須通過合同的正確而巧妙的簽訂。

［案例分析1：某公司購買商鋪合同瑕疵多承擔(dān)稅費的分析］（1）案情介紹

甲企業(yè)為銷售建材而購買了一間臨街旺鋪，價值150萬元，開發(fā)商承諾買商鋪送契稅和手續(xù)費。在簽訂合同時也約定，鋪面的契稅、印花稅及買賣手續(xù)費均由開發(fā)商承擔(dān)。按合同規(guī)定，企業(yè)付清了所有房款。但不久后，企業(yè)去辦理房產(chǎn)證時，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)補(bǔ)繳契稅6萬元，印花稅0.45萬元，滯納金5000多元。企業(yè)以合同中約定由開發(fā)商包稅為由拒絕繳納稅款。但最后企業(yè)被從銀行強(qiáng)行劃繳了稅款和滯納金，并被稅務(wù)機(jī)關(guān)罰款。請分析甲企業(yè)必須承擔(dān)稅費的原因。

（2）涉稅分析

稅法與合同法是各自獨立的法律，稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收稅款時是按照稅法來執(zhí)行的。在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。在本案例中，甲企業(yè)就是契稅和印花稅的納稅人，是繳納這些稅款的法律主體，而甲企業(yè)與開發(fā)商所簽訂的包稅合同并不能轉(zhuǎn)移甲企業(yè)的法律責(zé)任。因為開發(fā)商承諾的契稅等稅費，意思只是由開發(fā)商代企業(yè)繳納，在法律上是允許的。但當(dāng)開發(fā)商沒有幫企業(yè)繳納稅款的時候，稅務(wù)機(jī)關(guān)要找的是買房的甲企業(yè)而不是開發(fā)商。所以在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時，不要以為對方包了稅款就同時也包了法律責(zé)任，對方不繳稅，延期繳納稅款和漏稅的責(zé)任要由買方甲企業(yè)進(jìn)行承擔(dān)。

（3）規(guī)避多承擔(dān)稅費的合同簽定技巧

要規(guī)避甲企業(yè)承擔(dān)開發(fā)商沒有支付在經(jīng)濟(jì)合同中承諾的鋪面的契稅、印花稅及買賣手續(xù)費，必須在簽定經(jīng)濟(jì)合同時，拿著該份經(jīng)濟(jì)買賣合同到鋪面所在地的主管稅務(wù)局去進(jìn)行備案，同時要及時督促開發(fā)商把其在經(jīng)濟(jì)合同中承諾的鋪面的契稅、印花稅及買賣手續(xù)費繳納完畢后，才付清鋪面的購買價款。或者在經(jīng)濟(jì)合同中修改條款“鋪面的契稅、印花稅及買賣手續(xù)費均由開發(fā)商承擔(dān)，但是由甲企業(yè)代收代繳?！边@樣簽定的合同，甲企業(yè)可以在支付開發(fā)商的購買價款時就可以把由開發(fā)商承擔(dān)的鋪面的契稅、印花稅及買賣手續(xù)費進(jìn)行扣除，然后，甲企業(yè)去當(dāng)?shù)囟悇?wù)局繳納鋪面的契稅、印花稅及買賣手續(xù)費，憑有關(guān)的完稅憑證到當(dāng)?shù)胤抗芫秩マk理過戶產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

（二）會計憑證

會計憑證是記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任、按一定格式編制的據(jù)以登記會計賬簿的書面證明。用來記載經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，作為記賬根據(jù)的書面證明。有原始憑證和記賬憑證。前者是在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)最初發(fā)生之時即行填制的原始書面證明，如銷貨發(fā)票、款項收據(jù)等。后者是以原始憑證為依據(jù)，作為記入賬簿內(nèi)各個分類帳戶的書面證明，如收款憑證、付款憑證、轉(zhuǎn)賬憑證等。

（三）稅務(wù)憑證

稅務(wù)憑證是一種在稅法或稅收政策性規(guī)章上明確相關(guān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的書面證據(jù)。稅務(wù)憑證是法律憑證中的一種特殊性憑證，稅務(wù)憑證一定是法律憑證，法律憑證不一定是稅務(wù)憑證。如稅務(wù)登記證書，稅收行政處罰通知書等稅務(wù)憑證，就是法律憑證，而各種發(fā)票，如增值稅專用發(fā)票，各種服務(wù)類發(fā)票等稅務(wù)憑證就不是法律憑證。

（四）“三證統(tǒng)一”

法律憑證、會計憑證和稅務(wù)憑證雖然在各自的內(nèi)涵上存在一定的差異，但是相互間存在一定的聯(lián)系。如稅務(wù)憑證與會計憑證是有區(qū)別和聯(lián)系的，兩者的聯(lián)系是，都明確相關(guān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的企業(yè)據(jù)以進(jìn)行記賬的書面證明。區(qū)別是兩者的根據(jù)不同，會計憑證是依據(jù)中華人民共和國財政部頒發(fā)的各項會計政策、財經(jīng)制度而進(jìn)行財務(wù)核算的記賬憑證；稅務(wù)憑證是根據(jù)相關(guān)稅法和中華人民共和國稅務(wù)總局制定的各項稅收政策而明確納稅義務(wù)的稅收憑證。由于對同一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算和反映，會計準(zhǔn)則或會計制度與稅法上的規(guī)定是有一定的差異的，正是如此，在稅法上，需要對這種差異進(jìn)行納稅調(diào)整，否則將會受到稅務(wù)主管部門的懲罰而遭受一定的罰款損失。

在降低企業(yè)成本的實踐當(dāng)中，一定要保證法律憑證、會計憑證和稅務(wù)憑證的三證統(tǒng)一，特別是法律憑證在降低企業(yè)成本中起關(guān)鍵性的首要的源頭作用。同時，會計憑證和稅務(wù)憑證上的數(shù)據(jù)必須與法律憑證中數(shù)據(jù)始終保持一致，否則會面臨成本增加的可能。

（五）“三證統(tǒng)一”是降低企業(yè)成本的根本方法

“三證統(tǒng)一”在企業(yè)降低成本中起著非常重要的作用，在眾多降低成本的方法當(dāng)中，“三證統(tǒng)一”是根基，是根源。下面從兩個方面來理解“三證統(tǒng)一”是企業(yè)降低成本的根本方法。

一方面是法律憑證是決定企業(yè)成本的根源。企業(yè)的成本涉及到企業(yè)的設(shè)計、研發(fā)、生產(chǎn)、管理、銷售、售后服務(wù)等各價值鏈環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)都與企業(yè)的成本相關(guān)。要控制好每一環(huán)節(jié)的成本，必須把著力點放在有關(guān)合同、協(xié)議的簽定和管理環(huán)節(jié)上，因為價格是合同和協(xié)議中的重要條款，合同和協(xié)議中的價格是構(gòu)成企業(yè)相關(guān)成本的重要部分。如果合同中的價格已經(jīng)確定，要通過降低價格來降低成本是不可能的，也是不現(xiàn)實的，否則，要負(fù)一定的民事法律賠償責(zé)任。因此，在商品或材料采購、物流運輸、提供服務(wù)等環(huán)節(jié)過程中，成本降低的關(guān)鍵點是價格談判，價格一旦談定就得在有關(guān)合同或協(xié)議中進(jìn)行明確規(guī)定，只要合同和協(xié)議中對價格進(jìn)行了確定，再來談降低采購成本和運輸物流成本是毫無意義的。如，某公司是專門從事家具生產(chǎn)的企業(yè)，假設(shè)采購生產(chǎn)家具的木料成本在生產(chǎn)成本的比例為40%，該企業(yè)在采購木料的過程中，往往通過集中采購制度來進(jìn)行采購，所有采購價格包括運輸成本都在采購合同中體現(xiàn)。如果要降低采購成本的話，根本的削減成本階段是在采購環(huán)節(jié)與供應(yīng)商的價格談判階段，只有與相關(guān)的多個供應(yīng)商進(jìn)行價格談判，選擇既能保證材料質(zhì)量又能保證價格低廉的材料供應(yīng)商供貨，并在采購合同中明確談定好的低價格，生產(chǎn)成本才能夠真正得到降低。

另一方面是“三證統(tǒng)一”是促降稅收成本的根本之策。在明確法律憑證是降低企業(yè)成本的根源后，還要保證法律憑證、會計憑證和稅務(wù)憑證的相互統(tǒng)一，成本降低才能落到實處。

(六)三證統(tǒng)一的核心思想

1、合同與企業(yè)的賬務(wù)處理相匹配，否則，要么做假賬；要么做錯賬；

2、合同與企業(yè)的稅務(wù)處理（稅務(wù)處理在實踐中主要涉及到企業(yè)交多少稅和什么時候交稅兩方面）相匹配，否則，要么多交稅；要么少交稅；

3、合同與企業(yè)發(fā)票開具相匹配，否則，要么開假票；要么開虛開發(fā)票。[案例分析2：總承包合同中的開工保證金和履約保證金條款的稅務(wù)

處理和賬務(wù)處理]

（1）案情介紹：

甲房地產(chǎn)企業(yè)與乙建筑總承包企業(yè)簽訂的建筑合同中約定開工保證金條款：甲在合同簽訂之后的2個工作日之內(nèi)向建筑企業(yè)乙支付100萬元開工保證金，該開工保證金將于以后沖減甲給乙的工程款。甲房地產(chǎn)企業(yè)與丙建筑總承包企業(yè)簽訂的建筑合同中約定履約保證金條款：丙在合同簽訂之后的7個工作日之內(nèi)必須向甲支付100萬元的履約保證金。請問以上保證金條款應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)和稅務(wù)處理？

（2）涉稅收分析

根據(jù)合同保證金條款的約定來看，開工保證金是業(yè)主支付給建筑總承包方的預(yù)付款項，而履約保證金是建筑總承包企業(yè)支付給業(yè)主的保證金或押金。根據(jù)增值稅納稅義務(wù)時間的規(guī)定，本案例中保證金的賬務(wù)和稅務(wù)處理如下：

第一，甲在合同簽訂之后的2個工作日之內(nèi)向建筑企業(yè)乙支付100萬元開工保證金的賬務(wù)和稅務(wù)處理如下：

甲的賬務(wù)處理：

借：預(yù)付賬款（收到業(yè)主開工保證金/(1+11%）應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅）(收到業(yè)主開工保證金/(1+11%)×11%

貸：銀行存款 乙的賬務(wù)處理： 借：銀行存款

貸:預(yù)收賬款(收到業(yè)主開工保證金/(1+11%)

應(yīng)交稅費-------應(yīng)交增值稅(銷項稅)(收到業(yè)主開工保證金/(1+11%)×11%

根據(jù)財稅〔2016〕36號附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十一條第(二)項規(guī)定：“納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。” 建筑總承包方乙收到甲支付的開工保證金就是預(yù)收賬款，因此，建筑總承包方乙收到甲支付的開工保證金時，發(fā)生了增值稅納稅義務(wù)時間，必須向業(yè)主甲開具增值稅專用發(fā)票，如果乙不開具發(fā)票，則要做無票收入進(jìn)行增值稅銷項稅的申報。

第二,甲房地產(chǎn)企業(yè)與丙建筑總承包企業(yè)簽訂的建筑合同中約定履約保證金條款：丙在合同簽訂之后的7個工作日之內(nèi)必須向甲支付100萬元的履約保證金的賬務(wù)和稅務(wù)處理。

甲的賬務(wù)處理： 借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款——收到丙履約保證金 丙的賬務(wù)處理：

借：其他應(yīng)收款——支付甲履約保證金 貸:銀行存款

建筑企業(yè)向甲支付履約保證金沒有發(fā)生納稅義務(wù)時間，甲應(yīng)向丙開收款收據(jù)。二、三流統(tǒng)一原理：資金流、票流和物流（勞務(wù)流）相互統(tǒng)一 所謂的“三流統(tǒng)一”是指資金流（銀行的收付款憑證）、票流（發(fā)票的開票人和收票人）和物流（勞務(wù)流）相互統(tǒng)一，具體而言是指不僅收款方、開票方和貨物銷售方或勞務(wù)提供方必須是同一個經(jīng)濟(jì)主體，而且付款方、貨物采購方或勞務(wù)接受方必須是同一個經(jīng)濟(jì)主體。如果在經(jīng)濟(jì)交易過程中，不能保證資金流、票流和物流（勞務(wù)流）相互統(tǒng)一，則會出現(xiàn)票款不一致，涉嫌虛開發(fā)票，將被稅務(wù)部門稽查判定為虛列支出，虛開發(fā)票，承擔(dān)一定的行政處罰甚至遭到刑事處罰的法律風(fēng)險。為了解決票款不一致的涉稅風(fēng)險問題，筆者建議企業(yè)應(yīng)注重審查符合以下條件的發(fā)票才可以入賬：在有真實交易的情況下，必須保證資金流、物流和票流的三流統(tǒng)一，即銀行收付憑證、交易合同和發(fā)票上的收款人和付款人和金額必須一致。具體論述如下：

（一）無真實交易下開票的法律風(fēng)險：虛開發(fā)票

在沒有真實交易情況下的票款不一致，一定面臨著稅收和法律風(fēng)險，如果被稅務(wù)稽查部門查出，輕則處以補(bǔ)稅、罰款和繳納滯納金；重則相關(guān)的主要負(fù)責(zé)人員將會承擔(dān)一定的刑事處罰。企業(yè)在財稅管控中必須杜絕和防范無真實交易情況下的開票行為，《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十二條規(guī)定：任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：

1、為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

2、讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

3、介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票?；诖艘?guī)定，沒有真實交易行為下而進(jìn)行的開票行為是虛開發(fā)票的行為。國家稅務(wù)總局在稅務(wù)稽查中一直非常重視發(fā)票的“三查”活動，即“查稅必查票”、“查賬必查票”、“查案必查票”。對檢查發(fā)現(xiàn)的虛假發(fā)票，一律不得用以稅前扣除、抵扣稅款、辦理出口退—稅(包括免、抵、退稅)和財務(wù)報銷、財務(wù)核算。

第十一屆全國人大常委會第十九次會議于2011年2月25日通過的《中華人民共和國刑法修正案(八)》，對刑法做出了以下三項重要修改和補(bǔ)充：一是取消了虛開增值稅專用發(fā)票罪，用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪，偽造、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪的死刑。二是增加了虛開普通發(fā)票罪。刑法修正案(八)第三十三條規(guī)定，在刑法第二百零五條后增加一條，作為二百零五條之一：“虛開本法第二百零五條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰?！边@一規(guī)定增加的罪名為“虛開普通發(fā)票罪”。三是增加了非法持有偽造的發(fā)票罪。刑法修正案(八)第35條規(guī)定，在刑法第二百一十條后增加一條，作為第二百一十條之一：“明知是偽造的發(fā)票而持有，數(shù)量較大的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；數(shù)量巨大的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰?！边@一規(guī)定增加的罪名為“非法持有偽造的發(fā)票罪”。非法持有偽造的發(fā)票罪，是指明知是偽造的發(fā)票，而非法持有且數(shù)量較大的行為。

最高人民法院關(guān)于適用《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定》的若干問題的解釋第一條規(guī)定：具有下列行為之一的，屬于“虛開增值稅專用發(fā)票”：

1、沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應(yīng)稅勞務(wù)而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發(fā)票；

2、有貨物購銷或者提供或接受了應(yīng)稅勞務(wù)但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數(shù)量或者金額不實的增值稅專用發(fā)票；

3、進(jìn)行了實際經(jīng)營活動，但讓他人為自己代開增值稅專用發(fā)票。虛開稅款數(shù)額1萬元以上的或者虛開增值稅專用發(fā)票致使國家稅款被騙取5000元以上的，應(yīng)當(dāng)依法定罪處罰。虛開稅款數(shù)額10萬元以上的，屬于“虛開的稅款數(shù)額較大”。根據(jù)以上法律依據(jù)，企業(yè)沒有真實交易而開票是典型的虛開發(fā)票行為，不僅索取的虛開發(fā)票不可以在企業(yè)所得稅前扣除和抵扣進(jìn)項稅額，而且將受到刑事處罰的法律風(fēng)險。因此，在“以票控稅”的中國，發(fā)票進(jìn)成本必須保證有真實交易行為的票款一致。

[案例分析3：某公司讓他人為自己代開增值稅專用發(fā)票的涉稅分析]（1）案情介紹

一般納稅人A公司與B公司簽訂購買設(shè)備合同，B公司不具有一般納稅人資格，但其分公司C具有一般納稅人資格，于是B公司讓分公司C開具增值稅專用發(fā)票給A公司，請分析三方存在的涉稅風(fēng)險。

（2）涉稅風(fēng)險分析

根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下由付款方向收款方開具發(fā)票。第二十二條第二款規(guī)定，任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：

（一）為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

（二）讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

（三）介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票?！吨腥A人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十七條第一款規(guī)定，違反本辦法第二十二條第二款的規(guī)定虛開發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。依據(jù)上述規(guī)定，分公司C沒有銷售貨物，為他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票，屬于虛開發(fā)票行為，而銷售方B公司讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票，也屬于虛開發(fā)票行為，都將會受到處罰。對A公司來講，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人善意取得虛開的增值稅專用發(fā)票處理問題的通知》（國稅發(fā)[2000]187號）文件的規(guī)定，購貨方與銷售方存在真實的交易，銷售方使用的是其所在?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市和計劃單列市）的專用發(fā)票，專用發(fā)票注明的銷售方名稱、印章、貨物數(shù)量、金額及稅額等全部內(nèi)容與實際相符，且沒有證據(jù)表明購貨方知道銷售方提供的專用發(fā)票是以非法手段獲得的，對購貨方不以偷稅或者騙取出口退稅論處。但應(yīng)按有關(guān)法規(guī)不予抵扣進(jìn)項稅款或者不予出口退稅；購貨方已經(jīng)抵扣的進(jìn)項稅款或者取得的出口退稅，應(yīng)依法追繳。如果C公司以B公司的名義開具專用發(fā)票，A公司與B公司的交易是真實的，但稅務(wù)機(jī)關(guān)會以A公司應(yīng)該知道B公司為小規(guī)模納稅人來證明A公司知道銷售方提供的專用發(fā)票是以非法手段獲得的，從而定性為偷稅或者騙取出口退稅。即使不這樣定性，對A公司取得的專用發(fā)票也不予抵扣進(jìn)項稅款或者不予出口退稅。

（3）規(guī)避稅收風(fēng)險的策略

由銷售方B公司開具發(fā)票。如果A公司需要開具專用發(fā)票的，可根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票管理辦法（試行）>的通知》（國稅發(fā)[2004]153號）的第五條和第六條的規(guī)定開具專用發(fā)票。其中，該文件第五條規(guī)定，本辦法所稱增值稅納稅人是指已辦理稅務(wù)登記的小規(guī)模納稅人（包括個體經(jīng)營者）以及國家稅務(wù)總局確定的其他可予代開增值稅專用發(fā)票的納稅人。第六條規(guī)定，增值稅納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為、需要開具專用發(fā)票時，可向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開。從2009年1月1日以后，小規(guī)模納稅人無論工業(yè)還是商業(yè)，稅率均調(diào)整為3%，B公司申請稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票依然按小規(guī)模3%的稅率征收增值稅，但代開給增值稅一般納稅人的發(fā)票可以按3%進(jìn)行抵扣。因為只有具有一般納稅人資格的納稅人開具的發(fā)票才按17%的稅率征稅，取得方一般納稅人企業(yè)方可按17%抵扣進(jìn)項稅，因此，一般納稅人與小規(guī)模納稅人的稅負(fù)是不同的，A公司要根據(jù)自己的實際經(jīng)營情況以及B公司的定價是否合算來決定是否在B公司購買此設(shè)備，但不能以虛開發(fā)票三方受處罰作為代價取得專用發(fā)票。

（二）有真實交易下票款不一致的涉稅風(fēng)險：不可以企業(yè)所得稅稅前扣除和抵扣增值稅進(jìn)項稅額

國家對企業(yè)取得的發(fā)票在企業(yè)所得稅稅前扣除有嚴(yán)格的規(guī)定?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于開展打擊制售假發(fā)票和非法代開發(fā)票專項整治行動有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2008]40號）文規(guī)定：對于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管若干具體措施的通知》（國稅發(fā)[2009]114號）規(guī)定：未按規(guī)定取得的合法有效憑據(jù)不得在稅前扣除。根據(jù)該法律依據(jù)，企業(yè)在真實交易情況下票款不一致，所取得的發(fā)票進(jìn)行入賬進(jìn)成本，因涉嫌發(fā)票虛開，是一種未按規(guī)定取得的合法有效憑據(jù)，不可有在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅[1995]192號）第一條第(三)項規(guī)定：“購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費用的對象。納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進(jìn)項稅額，否則不予抵扣?！被诖艘?guī)定，貨物流、資金流、票流一致，在可控范圍內(nèi)可以安全抵扣，票面記載貨物與實際入庫貨物必須相符，票面記載開票單位與實際收款單位必須一致，必須保證票款一致！

[案例分析4:某房地產(chǎn)公司“三流不統(tǒng)一”的涉稅風(fēng)險分析]（1）案情介紹

云南省某房地產(chǎn)公司與建筑裝修公司簽訂包工包料合同，合同金額為1000萬元（不含增值稅)，材料費用為800萬元（不含增值稅)，勞務(wù)費用為200萬元（不含增值稅)。該建筑裝修公司向材料供應(yīng)商采購材料，價款為800萬元，為了節(jié)省稅負(fù)，建筑裝修公司通知房地產(chǎn)公司向材料供應(yīng)商支付材料采購款800萬元，材料供應(yīng)商向房地產(chǎn)公司開具800萬元的增值稅專用發(fā)票，工程完工后，建筑裝修公司與房地產(chǎn)公司進(jìn)行工程結(jié)算，結(jié)算價為1000萬元，房地產(chǎn)公司支付建筑裝修公司200萬元勞務(wù)款，建筑裝修公司開具增值稅專用發(fā)票200萬元（不含增值稅)給房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)公司財務(wù)人員將材料供應(yīng)商開具的800萬元普通增值稅發(fā)票和建筑裝修公司開具的200萬元增值稅專用發(fā)票進(jìn)開發(fā)成本。結(jié)果在進(jìn)行增值稅抵扣時，稅務(wù)部門不同意材料供應(yīng)商開具房地產(chǎn)公司800萬元的增值稅專用發(fā)票在增值稅銷項稅前扣除。請分析800萬元的增值稅專用發(fā)票為什么不能在增值稅銷項稅前抵扣。

(2)涉稅分析

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發(fā)【1995】192號）第一條第(三)項規(guī)定：“購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費用的對象。納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進(jìn)項稅額，否則不予抵扣?！?根據(jù)此規(guī)定，如果房地產(chǎn)公司與建筑裝修公司簽訂包工包料合同，則裝修公司必須對施工過程中所耗的建筑裝修材料依法繳納增值稅。因此，本案例中的建筑裝修公司與房地產(chǎn)公司簽訂包工包料合同，結(jié)算價為1000萬元，應(yīng)該給房地產(chǎn)公司開具1000萬元的增值稅專用發(fā)票。而案例中的房地產(chǎn)公司向材料供應(yīng)商支付800萬元貨款與材料供應(yīng)商向房地產(chǎn)公司開具800萬元的增值稅專用發(fā)票；建筑裝修公司向房地產(chǎn)公司收取200萬勞務(wù)款，開具200萬元增值稅專用發(fā)票，雖然滿足票款一致，但與合同不匹配。因為房地產(chǎn)公司沒有向材料供應(yīng)商采購材料，即房地產(chǎn)公司與材料供應(yīng)商沒有簽訂材料采購合同，房地產(chǎn)公司是替建筑裝修公司支付材料采購款的，材料是建筑裝修公司采購的（建筑裝修公司與材料供應(yīng)商簽訂800萬元的采購合同），800萬元增值稅專用發(fā)票理所當(dāng)然應(yīng)該由材料供應(yīng)商開給建筑裝修公司，建筑裝修公司應(yīng)該全額開票1000萬元增值稅專用發(fā)票給房地產(chǎn)公司。所以房地產(chǎn)公司和建筑裝修公司雖然票款一致，但不符合三流統(tǒng)一（房地產(chǎn)公司缺乏800萬元的物流，建筑裝修公司800萬元的物流，缺乏800萬元資金流和票流）。

（3）分析結(jié)論

企業(yè)在經(jīng)濟(jì)交易活動中，票據(jù)開具必須與合同保持匹配，必須保證資金流、票流和物流（勞務(wù)流）相互統(tǒng)一。

[5:某房地產(chǎn)企業(yè)指定分包方中票款不一致的涉稅分析](1)案情介紹：

某房地產(chǎn)企業(yè)甲與建筑企業(yè)乙簽訂總承包合同1000萬元，同時甲指定建筑企業(yè)乙與其屬于同一法人代表的具有分包資質(zhì)的建筑企業(yè)丙簽訂分包合同300萬元，在工程款支付上，該房地產(chǎn)企業(yè)甲直接將分包工程款依次支付給丙公司，分包方將發(fā)票開具給總包乙公司，總包將發(fā)票開具給房地產(chǎn)公司甲，(2)涉稅分析：

該房地產(chǎn)企業(yè)甲收到建筑企業(yè)乙開具的1000萬元增值發(fā)票，只支付700萬元資金給建筑企業(yè)乙；房地產(chǎn)企業(yè)甲支付300萬元資金給分包方丙，與建筑企業(yè)丙開具300萬元增值稅專用發(fā)票給總包方乙，出現(xiàn)了資金流、票流、勞物流不統(tǒng)一，和票款不一致的問題?？偘液头康禺a(chǎn)企業(yè)甲不可以抵扣增值稅進(jìn)項稅。

(3)應(yīng)對策略：

為了規(guī)避票款不一致和三流不統(tǒng)一導(dǎo)致不能抵扣增值稅進(jìn)項稅，必須在總承包合同的基礎(chǔ)上，業(yè)主、總包和分包必須簽訂“業(yè)主指定分包方的三方分包協(xié)議”，合同中有三個當(dāng)事人：業(yè)主、總承包方、分包指定方。指定分包協(xié)議中必須明確“業(yè)主支付”模式（業(yè)主是指定分包方工程款的直接支付義務(wù)人）具體如下：

一、指定分包商應(yīng)按經(jīng)總承包商和業(yè)主確認(rèn)的工程量金額，向總承包商開具工程款增值稅專業(yè)用發(fā)票，總承包商則應(yīng)向業(yè)主單獨開具等額的并標(biāo)明指定分包工程名稱的工程款增值稅專業(yè)用發(fā)票。

二、業(yè)主按總承包商向其開具的發(fā)票金額，在扣除照管費或管理費（如約定由指定分包商支付）后，將剩余款項直接支付給指定分包商。

三、業(yè)主將扣減照管費（如約定由指定分包商支付）支付給總承包商。三、三價統(tǒng)一原理：合同價、發(fā)票價和結(jié)算價相互統(tǒng)一

所謂的“三價統(tǒng)一”是指符合民法規(guī)定具有法律效力的合同或協(xié)議上注明的 價格、發(fā)票上填寫的金額和結(jié)算價格都必須是相等的。實踐中，發(fā)票上的金額是根據(jù)結(jié)算價而開具的。如果發(fā)票上的金額大于結(jié)算價，則一定是虛開發(fā)票；如果發(fā)票上的金額小于結(jié)算價，則企業(yè)有隱瞞收入之嫌疑。例如某公司工程造價約定為2.3億元，最后的工程總結(jié)算金額只1.3億元，但開具發(fā)票總額為人民幣2.3億元，這樣就虛增了1億元成本。同樣，合同價與結(jié)算價一般都會不一樣。因為經(jīng)濟(jì)交易活動中，存在各種客觀因素，例如材料價格的市場波動、技術(shù)水平差異，企業(yè)管理水平的高低等，都會使結(jié)算價和合同價產(chǎn)生偏離。特別是在建筑工程領(lǐng)域，工程結(jié)算價超合同價的現(xiàn)象比較普遍，究其原因主要有五個方面：一是招標(biāo)時人為降低招標(biāo)控制價。如項目暫定價低于市場價計入招標(biāo)控制價，結(jié)算時按簽證價調(diào)整，導(dǎo)致結(jié)算價超出中標(biāo)合同價；二是工程定位模糊或圖紙設(shè)計深度不夠，導(dǎo)致施工期間工程變更，為施工單位增加造價創(chuàng)造條件；三是目前建設(shè)市場競爭激烈，施工單位為了中標(biāo)，多采用不平衡報價，中標(biāo)后，為了利潤的最大化，施工單位千方百計變更施工內(nèi)容，達(dá)到提高結(jié)算價的目的；四是一些現(xiàn)場監(jiān)理的素質(zhì)不高，在造價控制方面不作為，甚至被有經(jīng)驗的施工單位蒙蔽或直接與施工單位聯(lián)手弄虛作假；五是近幾年建設(shè)市場人工價格飛漲，材料價格波動大。

結(jié)算價超合同價現(xiàn)象也難以避免，為了保持合同價和結(jié)算價的統(tǒng)一，必須以最后的結(jié)算價為準(zhǔn)，通過結(jié)算書或結(jié)算報告，并通過一定的法律手續(xù)，調(diào)整合同價，使合同價與結(jié)算價保持一致，然后以結(jié)算價開具發(fā)票，實現(xiàn)合同價、發(fā)票價和結(jié)算價相互統(tǒng)一。[案例分析6：某建筑企業(yè)“三價不統(tǒng)一”的涉稅風(fēng)險分析]（1）案情介紹

建筑公司與房地產(chǎn)公司簽訂1億元的建筑施工包工包料合同，其中建筑公司購買建筑材料6000萬元，建筑施工勞務(wù)為4000元。由于市場價格波動，建筑材料在施工過程中的價格飛漲，出現(xiàn)材料差價款200萬元。同時應(yīng)房地產(chǎn)公司的要求變更綠化工程設(shè)計，追加工程量200萬元。另外，由于工程提前完工，按照合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)該給予建筑公司提前竣工獎100萬元，使最后的工程結(jié)算價為1.05億元。該建筑公司向房地產(chǎn)公司開具1.04億元增值稅專用發(fā)票，收到100萬元提前竣工獎時，向房地產(chǎn)公司開具100萬元收據(jù)。請分析本案例中的涉稅風(fēng)險。

（2）涉稅風(fēng)險分析

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，價外費用，包括收取的手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費?！?/p>

基于以上法律規(guī)定，建筑公司收到房地產(chǎn)公司100萬提前竣工獎和200萬元的材料差價款是一種價外費用，必須依法繳納增值稅。而本案例中的建筑公司收到房地公司100萬元的提前竣工獎，向房地產(chǎn)公司開具100萬元收據(jù)，顯然是一種漏稅行為，即建筑公司漏了增值稅的計稅依據(jù)100萬元。對于房地產(chǎn)公司而言，獲得的100萬元收據(jù)不可以再企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。

通過以上法律手續(xù)，使合同價與結(jié)算價保持一致，即合同價從1億元變?yōu)?.05億元，于是建筑施工企業(yè)以結(jié)算價1.05億元開具增值稅專用發(fā)票給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司給建筑施工企業(yè)支付1.05億元的工程款，實現(xiàn)了合同價、發(fā)票價和結(jié)算價的“三價統(tǒng)一”。

關(guān)于合同價、發(fā)票價和結(jié)算價的相互統(tǒng)一問題，必須注意一個前提條件：合同上的價格是符合民法規(guī)定有效合同上載明的價格，而不是陰陽合同或黑白合同上注明的價格。

營改增后的房地產(chǎn)、建筑企業(yè)不能抵扣進(jìn)項稅金的12種發(fā)票

作者：中國財稅咨詢培訓(xùn)金牌講師

肖太壽博士

一、票款不一致的增值稅專用發(fā)票

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發(fā)【1995】192號）第一條第(三)項規(guī)定：“購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費用的對象。納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進(jìn)項稅額，否則不予抵扣?！被诖艘?guī)定，票款不一致的不可以抵扣進(jìn)項稅金。

二、“對開發(fā)票”不能抵扣進(jìn)項稅金

（一）對開發(fā)票的涉稅風(fēng)險

所謂“對開發(fā)票”是指一購貨方在發(fā)生“銷售退回”時，為了規(guī)避開紅字發(fā)票的麻煩，由退貨企業(yè)再開一份銷售專用發(fā)票視同購進(jìn)后又銷售給了原生產(chǎn)企業(yè)的行為。

部分納稅人認(rèn)為，用發(fā)票對開這種方法解決“銷貨退回”問題只是等于把這批不符合質(zhì)量要求的貨物又“賣回”了銷貨方，并不造成購銷雙方的稅款流失，因為退貨方已將這張發(fā)票作了賬務(wù)處理，也計提了銷項稅金，不存在少繳或逃繳稅款問題；對于供貨一方來說，也只是拿這張進(jìn)項發(fā)票抵頂了原來應(yīng)計提的銷項稅金，同樣也不存在偷逃稅款的問題。用發(fā)票對開解決銷貨退回問題，其實質(zhì)是將退貨看作是對銷貨方的一種重新銷售，法律并無禁止，不禁止即視為不違法；二是用發(fā)票對開形式解決銷貨退回問題，從操作目的上看購銷雙方并不存在偷逃稅款的主觀故意，從實質(zhì)上看也不造成稅款流失的客觀結(jié)果。上述納稅人的認(rèn)識是錯誤的。

1、在發(fā)生銷售退回時，如果未按規(guī)定開具紅字專用發(fā)票，實行對開發(fā)票有可能增加稅收負(fù)擔(dān)。

《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條規(guī)定：“一般納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷售貨物退回或者折讓、開票有誤等情形，應(yīng)按國家稅務(wù)總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票。未按規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，增值稅額不得從銷項稅額中扣減。”所以，企業(yè)如果發(fā)生銷貨退回行為，應(yīng)按規(guī)定開具紅字發(fā)票，如果未按規(guī)定開具紅字發(fā)票，重開發(fā)票的增值稅額不得從銷項稅額中抵減，將會被重復(fù)計稅。

2、“對開發(fā)票”將面臨稅務(wù)局的罰款

納稅人如果未能按規(guī)定開具紅字發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)在有足夠證據(jù)的情況下，可根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第三十六條規(guī)定，未按照規(guī)定開具發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，沒收非法所得，可以并處10000元以下的罰款。有前款所列兩種或者兩種以上行為的，可以分別處罰。違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款一倍以下的罰款。

3、沒有貨物往來的發(fā)票對開可能被視為虛開發(fā)票。

《最高人民法院關(guān)于適用〈全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定的若干問題的解釋〉的通知》（法發(fā)[1996]30號）明確，具有下列行為之一的，屬于虛開增值稅專用發(fā)票：

一、沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應(yīng)稅勞務(wù)而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發(fā)票；

二、有貨物購銷或者提供或接受了應(yīng)稅勞務(wù)但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數(shù)量或者金額不實的增值稅專用發(fā)票；

三、進(jìn)行了實際經(jīng)營活動，但讓他人為自己代開增值稅專用發(fā)票。為了完成總機(jī)構(gòu)分配的銷售收入考核指標(biāo)的增值稅專用發(fā)票對開，由于沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應(yīng)稅勞務(wù)，符合“虛開增值稅專用發(fā)票”的特征，極有可能被認(rèn)定為虛開增值稅專用發(fā)票，如果情節(jié)嚴(yán)重，還有可能被追究刑事責(zé)任。

4、要多繳納印花稅使企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)和少繳納企業(yè)所得稅而遭到稅務(wù)稽查風(fēng)險。

《印花稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受購銷合同的單位和個人，是印花稅的納稅義務(wù)人。發(fā)票對開是企業(yè)視為自身新增加了一筆銷售行為，如果書立合同，還需要繳納印花稅，應(yīng)按購銷金額的萬分之三貼花，對比銷貨退回的正常處理，給納稅人增加了不必要的稅收負(fù)擔(dān)。如果不按時繳納，還可能受到處罰。

發(fā)票對開是企業(yè)通過對開發(fā)票，新增加了一筆銷售收入，雖然對增值稅沒有影響，但是影響了企業(yè)所得稅的計算。《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定了多種扣除項目，有許多費用扣除項目以銷售收入為基礎(chǔ)。如企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的0.5%，企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分準(zhǔn)予扣除。如果企業(yè)按虛增后的銷售收入計算費用扣除，就會造成多扣除，少計應(yīng)稅所得的結(jié)果。

納稅人在將銷售退回變更成銷售虛增銷售收入的同時，也增加了所得稅稅前扣除的費用金額。如果因多計收入而增加的扣除金額被稅務(wù)機(jī)關(guān)有證據(jù)證明是人為造假時，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》第六十三條規(guī)定，對納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，對納稅人進(jìn)行處罰。

（二）控制策略：銷貨退回應(yīng)開具紅字發(fā)票

一般納稅人發(fā)生退貨業(yè)務(wù)應(yīng)按規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于修訂〈增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)[2006]156號）第十四條規(guī)定，一般納稅人取得專用發(fā)票后，發(fā)生銷貨退回、開票有誤等情形但不符合作廢條件的，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓的，購買方應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報《開具紅字增值稅專用發(fā)票申請單》?！渡暾垎巍匪鶎?yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證。經(jīng)認(rèn)證結(jié)果為“認(rèn)證相符”并且已經(jīng)抵扣增值稅進(jìn)項稅額的，一般納稅人在填報《申請單》時不填寫相對應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息。

二、房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營改增過渡期間的三種不能抵扣進(jìn)項稅金的增值稅專用發(fā)票

（一）營改增前簽訂的材料采購合同，已經(jīng)履行合同，但建筑材料在營改增后才收到并用于營改增前未完工的項目，營改增后才付款給供應(yīng)商而收到材料供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票,如果建筑房地產(chǎn)企業(yè)選擇簡易計稅方法的，則不可以抵扣增值稅進(jìn)項稅。

（二）營改增前采購的材料已經(jīng)用于營改增前已經(jīng)完工的工程建設(shè)項目，營改增后才支付采購款，而收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

（三）營改增之前采購的設(shè)備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但營改增后收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

三、房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營改增后不能抵扣進(jìn)項稅金的七種特殊增值稅專用發(fā)票

（一）沒有供應(yīng)商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發(fā)票、辦公用品和勞動保護(hù)用品的發(fā)票。

國稅發(fā)[2006]156號第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。因此，沒有供應(yīng)商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發(fā)票、辦公用品和勞動保護(hù)用品的發(fā)票，不可以抵扣進(jìn)項稅金。

（二）獲得按照簡易征收辦法的供應(yīng)商開具的增值稅發(fā)票

《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第36號）規(guī)定：一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅，同時不得開具增值稅專用發(fā)票。

1、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

3、商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。因此，建筑企業(yè)購買的沙、石料，如果是從按照簡易征收辦法的供應(yīng)商采購的，則建筑企業(yè)只能獲得增值稅普通發(fā)票，則不能抵扣進(jìn)項稅金。

（三）購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。

因此，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的購買煙酒茶土特產(chǎn)招待客人的增值稅進(jìn)項稅不可以抵扣增值稅銷項稅。

（四）發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進(jìn)項稅金（例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥）

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第（二）項規(guī)定，非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸業(yè)服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第（三）項規(guī)定第（三）項規(guī)定：非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)或者交通運輸業(yè)服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第（四）項規(guī)定，非正常損失的不動產(chǎn)、以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。其中購進(jìn)的貨物是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣和智能樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

（五）差旅費用中的交通費用、業(yè)務(wù)招待費用的增值稅進(jìn)項稅不可以抵扣.《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第（六）項規(guī)定，購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。因此.企業(yè)發(fā)生的個人出差飛機(jī)票、高鐵票，手機(jī)票和酒店餐票不可以抵扣增值稅進(jìn)項稅。

但是賓館、旅館、旅社、度假村和其他經(jīng)營性住宿場所提供的住宿服務(wù)，可以抵扣增值稅進(jìn)項稅。

（六）接受貸款服務(wù)向貸款方支付的利息及有關(guān)費用的增值稅進(jìn)項稅不可以抵扣。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》

（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第（六）項規(guī)定，購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》規(guī)定：納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投資顧問費用、手續(xù)費用、咨詢費用和手續(xù)費用的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

（七）獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天

《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知》（國稅函[2009]617號）第一條規(guī)定：增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、（貨物運輸增值稅專用發(fā)票）和機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額?；诖艘?guī)定，獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天不可以抵扣進(jìn)項稅額。

(八)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費用和建筑企業(yè)支付給農(nóng)民或村委會的青苗補(bǔ)償費用，不可以抵扣稅金（因拆遷補(bǔ)償費用不繳增值稅和個人所得稅）.私車公用協(xié)議和私車租賃協(xié)議下的法理和稅務(wù)處理分析

作者：中國財稅咨詢培訓(xùn)金牌講師

肖太壽博士

所謂的“私車公用”是指公司自有車輛不夠或者員工特殊崗位的原因，員工個人將自有的車輛用于公司的公務(wù)活動，公司給員工報銷諸如：汽油費、路橋費、汽車維修費、保險費等費用的一種經(jīng)濟(jì)行為。實踐操作過程中，員工與公司要么簽訂私車公用協(xié)議，要么簽訂私車租賃協(xié)議來解決私車公用的問題。這兩分協(xié)議下的稅務(wù)處理是不同的，具體分析如下。

（一）私車公用協(xié)議和私車租賃協(xié)議的法律效力

《中華人民共和國合同法》（中華人民共和國主席令（九屆第15號）第二條：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。第四條：當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五條：租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃二百一十四條：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。基于以上法律規(guī)定，公司員工與公司在雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，出于自愿和不是脅迫簽訂的私車公用協(xié)議和私車租賃協(xié)議都具有法律效力。

（二）私車公用協(xié)議和私車租賃協(xié)議下的稅務(wù)處理

第三篇：“營改增”后汽車銷售企業(yè)要注意哪些涉稅風(fēng)險？

“營改增”后汽車銷售企業(yè)要注意哪些涉稅風(fēng)險？

來源：中國稅務(wù)報 作者：岳凡宋 熊國軍 時間：2013-08-05

新的“營改增”文件規(guī)定，應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車和游艇被納入增值稅抵扣范圍。這一規(guī)定完善了增值稅鏈條，降低了企業(yè)稅負(fù)，有助于提升摩托車、汽車和游艇的消費。那么，這一規(guī)定將對汽車購銷業(yè)務(wù)產(chǎn)生哪些影響？汽車銷售企業(yè)應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備？應(yīng)如何防范稅收風(fēng)險？本文結(jié)合相關(guān)稅收政策，從購銷雙方涉及的汽車營銷、購置、處置等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)予以分析。

“營改增”文件中與汽車銷售相關(guān)的涉稅規(guī)定主要有3個。一是《交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十二條規(guī)定：“下列進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方或者提供方取得的增值稅專用發(fā)票（含貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。”二是《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》第二條規(guī)定：“原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。”三是《交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第九條規(guī)定，按照試點實施辦法和本規(guī)定認(rèn)定的一般納稅人，銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日（含）以后購進(jìn)或自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅；銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照4%征收率減半征收增值稅。使用過的固定資產(chǎn)，指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。

根據(jù)上述規(guī)定，汽車銷售企業(yè)需要注意以下五個方面的事項。

第一，汽車銷售企業(yè)應(yīng)適時采用新的營銷推廣策略，提升銷售業(yè)績。比如適時推出“以舊換新”業(yè)務(wù)。假設(shè)某公司有一批舊車，汽車銷售企業(yè)就可以建議客戶盡快賣掉舊車，購買新車，這樣客戶在得到新車的同時，立刻就能增加一筆可抵扣的進(jìn)項稅。這樣既拉動了汽車消費需求，又通過促進(jìn)以舊換新間接為環(huán)保事業(yè)作貢獻(xiàn)。

第二，做好準(zhǔn)備，確保順利抵扣進(jìn)項稅。8月1日以后，可能有更多的增值稅一般納稅人以單位的名義購買汽車，以便抵扣增值稅。因此，汽車銷售企業(yè)應(yīng)及時與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，確保開具給客戶的稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票能夠通過稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證，同時提醒購買汽車的增值稅一般納稅人取得發(fā)票后，要嚴(yán)格的按照規(guī)定的期限進(jìn)行認(rèn)證和申報抵扣進(jìn)項稅。第三，嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)定時間開具、收取發(fā)票。在銷售過程中，可能會出現(xiàn)個別客戶在8月1日前已經(jīng)辦完交款、提車等手續(xù)，但是要求汽車銷售企業(yè)在8月1日以后開具發(fā)票的情況。在此提請汽車銷售企業(yè)注意，應(yīng)嚴(yán)格按照發(fā)票管理辦法、增值稅暫行條例及實施細(xì)則等相關(guān)法規(guī)規(guī)定的發(fā)票開具時間開具發(fā)票，不得人為拖延。否則，如果客戶在8月1日以前購車但在8月1日以后取得發(fā)票并抵扣進(jìn)項稅而造成國家稅款流失，汽車銷售企業(yè)則涉嫌未按規(guī)定開具發(fā)票可能遭受罰款等處罰。

如果汽車銷售企業(yè)真遇到此類業(yè)務(wù)該怎么辦呢？建議客戶先預(yù)繳定金或貨款，在8月1日以后提車。根據(jù)《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第三十八條的規(guī)定，采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為貨物發(fā)出的當(dāng)天。這樣汽車銷售企業(yè)的增值稅納稅義務(wù)就在8月1日以后，就可以在實際提車之日開具機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，客戶就可以抵扣進(jìn)項稅了。

第四，汽車銷售企業(yè)要及時調(diào)整試駕車業(yè)務(wù)處理流程，準(zhǔn)確申報抵扣進(jìn)項稅。目前試駕車業(yè)務(wù)的流程如下：A從廠家購買汽車——抵扣進(jìn)項稅；B轉(zhuǎn)為試駕車（自己給自己開具機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）——計提銷項稅；C處置試駕車——按照4%征收率減半征收增值稅。按照新的規(guī)定，這一流程將變?yōu)椋篈從廠家購買汽車——抵扣進(jìn)項稅；B轉(zhuǎn)為試駕車（自己給自己開具機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）——計提銷項稅；C認(rèn)證并抵扣自己給自己開具機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票所列進(jìn)項稅；D處置試駕車——按照17%計提銷項稅。

從上述流程分析，新規(guī)定執(zhí)行后，多了一道進(jìn)項稅抵扣環(huán)節(jié)，對汽車銷售企業(yè)更有稅收優(yōu)勢。例如：某汽車銷售企業(yè)購進(jìn)汽車1臺，價款10萬元，進(jìn)項稅1.7萬元；將其作為試駕車，按新車的售價為10.5萬元（不含稅）轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，半年后以8萬元（不含稅）處置該試駕車。

“營改增”前，轉(zhuǎn)為試駕車環(huán)節(jié)應(yīng)計提銷項稅1.785萬元（10.5×17%），該汽車?yán)U納增值稅850元（1.785萬元-1.7萬元）；處置環(huán)節(jié)則需要繳納增值稅1600元[8萬元×（4%÷2）]，合計繳納增值稅2450元。

“營改增”后，轉(zhuǎn)為試駕車環(huán)節(jié)繳納增值稅850元；同時認(rèn)證抵扣進(jìn)項稅1.785萬元。處置環(huán)節(jié)計提銷項稅1.36萬元（8萬元×17%），該業(yè)務(wù)合計繳納增值稅-3400元[850+（1.36萬元-1.785萬元）]，可以用于抵扣其他銷項稅。通過對比分析，試駕車的進(jìn)項稅由原來的繳稅變成現(xiàn)在可以抵扣其他業(yè)務(wù)的銷項稅，這是對汽車銷售企業(yè)的一大利好。

第五，處置汽車時正確申報繳納增值稅。目前，二手車的增值稅申報繳納一般由二手車交易市場接受稅務(wù)機(jī)關(guān)委托按照4%征收率減半征收?！盃I改增”以后，處置汽車的企業(yè)以及二手車交易市場要分清該汽車是在8月1日前購進(jìn)的還是以后購進(jìn)的，并分別按照適用稅率繳稅或者按照4%征收率減半征收增值稅。

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ed646f70102emhs.html

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題

房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題

1、股權(quán)收購拿地方式能否抵扣進(jìn)項稅額？

股權(quán)收購是指一個公司收購另一公司的股權(quán)，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。如果被收購方的土地是通過轉(zhuǎn)讓所得得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉(zhuǎn)讓方視同銷售開具的票據(jù)作價，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進(jìn)項稅的。

2、合作建房拿地方式能否抵扣進(jìn)項稅額？

依據(jù)財稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除 11%，但前提條件是土地成本必須取得當(dāng)?shù)貒敛块T蓋章的行政事情性收據(jù)，如果沒有行事業(yè)性收據(jù)，就不能抵扣。對非房開公司出土地，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房，非房地產(chǎn)公司視同銷售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計征 11%的增值稅，也就是說，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分 利潤，不論哪種方式，都視同銷售。

3、不動產(chǎn)對外投資、分配等視同銷售行為如何控制風(fēng)險？ 不動產(chǎn)對外投資、分配在稅法中視同銷售，營改增以后，要繳納增值稅。依據(jù)財稅【2016】36 號規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓 2016 年 4月 30 日之前的不動產(chǎn)，選擇 5%的簡易征收，如果不動產(chǎn)是 5 月1 日以后取得的對外投資所分配的，視同銷售是按 11%繳稅。因此，對不動產(chǎn)對外投資和分配，視同銷售，就分為不動產(chǎn)是 5 月1 日之前還是 5 月 1 日之后轉(zhuǎn)讓兩種情形。

4、房屋代建模式財稅如何操作

房屋代建必須具備三個條件：（1）建設(shè)單位（發(fā)包方）自己擁有土地應(yīng)以建設(shè)方的名義去當(dāng)?shù)匕l(fā)改委立項報建審批和規(guī)劃；（2）房屋代建的房地產(chǎn)公司不能墊款；（3）代建的房地產(chǎn)公司只能從中收取代理費營改增以后，房地產(chǎn)公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務(wù)6%繳納增值稅。

5、土地出讓金、市政配套費、拆遷補(bǔ)償費、排污費、異地人防建設(shè)費可否作為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項扣除？

依據(jù)財稅【2016】36 號文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司從五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當(dāng)?shù)刎斦块T開具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。因此，市政配套費、拆遷補(bǔ)償費、排污費、異地人防建設(shè)費不可以抵扣進(jìn)項稅。如果拆遷補(bǔ)償費不采用現(xiàn)金補(bǔ)償，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設(shè)拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進(jìn)項稅金的。比如說拆遷房所發(fā)生的材料費房開公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房開公司營改增后，應(yīng)盡量選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式更省稅。

6、土地出讓金返還模式及相應(yīng)財稅處理？

土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。第一種情況，如果土地出讓金返還，和政府約定土地出讓金用于拆遷補(bǔ)償支出，在土地增稅沒有取消的情況下，應(yīng)開具增值稅紅字發(fā)票，沖減土地成本。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，?？顚Ｓ?，在財務(wù)上土地返還款作?？顚Ｓ茫瑳]有任何稅收的問題。第三種情況，如果政府和房開公司土地出讓金合同約定，土地返還款是用于獎勵，財務(wù)上記營業(yè)外收入，不繳增值稅，只繳企業(yè)所得稅。

7、支付的各類拆遷補(bǔ)償費或拆一還一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房開公司所發(fā)生的新項目，支付的拆遷補(bǔ)償費，如果是政策性拆遷補(bǔ)償費，是不可以抵扣的，如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷方視同不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按 11%征稅，如果 4 月 30 日之前的房屋，則按 5%簡易征收，房開公司只能抵扣 5%。成本按公允價進(jìn)成本。

8、紅線外附加工程所包含的進(jìn)項稅額能否抵扣？

紅線外所發(fā)生的工程是不能進(jìn)紅線之內(nèi)的成本的，因此，紅線外附加工程所取得的進(jìn)項稅不能抵扣增值稅進(jìn)項稅。但這要看各地方政策，目前，全國只有廣州市允許紅線外的成本可以進(jìn)成本。

9、房開企業(yè)成片取得土地，分期開發(fā),如何抵扣? 按國家稅務(wù) 2016 年公告 18 號，當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增 值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。設(shè)計費等前期工程費如何抵扣進(jìn)項稅額？

財稅 201636 號文件規(guī)定，設(shè)計費是按 6%繳納增值稅。對于 房開公司，是可以抵扣 6%的進(jìn)項稅的。

10、境外設(shè)計費、策劃費的如何抵扣處理？

財稅【2016】36 號文件附件 4 規(guī)定，在境外發(fā)生的設(shè)計費，策劃費是免稅的，因此，房開公司與境外的設(shè)計企業(yè)發(fā)生的設(shè)計費、策劃費，由于境外是免稅的，因此不能抵扣。

11、營改增前后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里？ 營改增前甲供材分兩種，營改增前甲供材料分兩種，一種是甲供設(shè)備和裝修材料，只要房開公司自己購買材料和裝修材料，設(shè)備和裝修材料是不需要交營業(yè)稅的，除了甲供設(shè)備和裝修材料之外，其他任何的甲供材，施工企業(yè)都要交建安稅，房開公司必須取得建筑公司全額的建安發(fā)票，才能在土增稅、所得稅稅前扣除。營改增以后，根據(jù)財稅【2016】36 號文件規(guī)定，建筑企業(yè)的銷售額是按照施工企業(yè)向房開公司收取的所有價款包括價外費用，比如說 1000 的工程，600 萬的材料、400 萬的勞務(wù)，房開公司算增值稅的計稅依據(jù)是建安公司收取的 400 萬。營改增后，施工企業(yè)一定選擇簡易計稅，房開公司只能抵扣自己購買的材料部分。營改增后，房開公司選擇甲供材或包工包料，要通過數(shù)據(jù)計算分析。例，房開公司與施工企業(yè)簽定的合同 1000 萬，其中材料 600 萬，建安 400 萬，如果施工企業(yè)給房開公司開 1000 萬的票，則房開公司可抵扣 1000*11%=110 萬元；如果房開選擇甲供材料，自己購買 600 的材料，房開公司能抵扣的金額600*17%=102 萬；施工企業(yè)給房開公司開具的 400 萬，選擇簡易征稅給房開公司開具 3%的專用發(fā)票，房開公司只能抵扣400*3%=12 萬，房開公司能抵扣 114 萬，實際生活中，房開公司所購買的材料不一定能全部取得專用發(fā)票，因此，營改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負(fù)會更低。因此，實際生活當(dāng)中，應(yīng)根據(jù)甲供材料購買的材料比重的高低來決定。

12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進(jìn)項稅額及材料采購過程中運輸和材料發(fā)票開具技巧？

材料可抵扣 17%，購沙石料只能抵扣 3%。參考肖太壽財稅工作室 2016 年 4 月 7 日文章《營改增后建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風(fēng)險控制的合同簽訂技巧。

13、園林綠化工程營改增前后的涉稅風(fēng)險控制技巧在哪里？ 園林綠化工程營改增前后的涉稅風(fēng)險控制技巧決定在合同簽訂環(huán)節(jié)，苗圃屬于農(nóng)產(chǎn)品系列，是免稅的，房開公司直接和園林公司簽合同買苗圃，憑園林公司開具的發(fā)票的銷售價*13抵扣；園林公司有兩種，一種是有苗圃的園林公司，一種是沒有苗圃的園林公司，當(dāng)房開公司選擇有苗圃的園林公司，如果簽訂包工包料，比如 100 萬的苗圃，10 萬的植樹勞務(wù)，園林公司開具 11%的增值稅專用發(fā)票，房開公司抵扣 110 萬*11%=12.1 萬元；如果房開公司園林公司簽訂 100 萬的銷售合同，請人 10 萬的植樹勞務(wù)合同，可以抵扣 100*13%=13 萬元，但園林公司不會簽訂包工包料合同，10 萬的勞務(wù)開具 3%的專用發(fā)票，10*3%=0.3 萬元，則房開公司可以抵扣 13.3 萬元；如果房開公司和沒有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開具110萬11%的專票，房開公司可以抵扣 110*11%=12.1 萬元，因此，選擇第二種方案。

14、在基建工地搭建的臨時建筑能否抵扣增值稅？最后被拆 除，是否需要做進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出？

財稅【2016】36 號不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒有明確規(guī)定，待稅總出臺相應(yīng)的補(bǔ)丁文件。

15、施工現(xiàn)場的水電費的博弈分析及處理方法。

如果業(yè)主是房開公司，房開公司應(yīng)給施工企業(yè)開具水電發(fā)票，電費抵扣 17%，水抵扣 13%。

16、多項目施工能否采用匯總納稅方法進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣？ 國家稅務(wù)總局 2016 年公告 17 號文件和財稅【2016】36 號，建筑企業(yè)采用總公司直接管理項目部的情況，不同項目之間可以交叉抵扣增值稅。采用一般計稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按 2預(yù)交增值稅，按簡易征收方法計稅的施工企業(yè)，工程所在地按 3%預(yù)交增值稅，所以多項目施工，可以匯總不同項目的進(jìn)項稅在公司注冊所在地抵扣進(jìn)項稅。

17、資質(zhì)共享與增值稅抵扣辦法的沖突

資質(zhì)共享指建筑企業(yè)通過總公司的資質(zhì)中標(biāo)工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營改增后，增值稅納稅地點回到公司注冊所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過總公司來實施。

18、清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營改增前 后有何重大變化？對建筑和房地產(chǎn)公司有何影響？

營改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷售額的確定是按建筑企業(yè)向業(yè)主收取的貨款來計算，按差額來計算；比如說建筑工程 1000 萬，甲供材 200 萬，施工企業(yè)的銷售額為 1000-200=800 萬；以 800 萬作為銷售額，清包工也是按分包額從總包收取的價款作為銷售額的計稅依據(jù)。

19、境外設(shè)計費、策劃費的如何抵扣處理？

根據(jù)財稅【2016】36 號文件附件 4 境外設(shè)計費、策劃費是免稅的，因此不能抵扣。

20、園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票？

苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買價*13%抵扣。比如是農(nóng)民自己的草皮苗木沒有發(fā)票，只能去稅務(wù)局代開發(fā)票才能抵扣。

21、施工臨時用水、用電的如何抵扣處理及發(fā)票開具技巧？

讓房開公司給施工企業(yè)開具 17 的電費發(fā)票和 13%的水費發(fā)票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開發(fā)票。

22、售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進(jìn)項稅是否轉(zhuǎn)出？ 售樓處、樣板間進(jìn)房地產(chǎn)公司的銷售費用，所含的進(jìn)項稅能抵扣。當(dāng)售樓處、樣板間拆除后，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。

23、回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？視同銷售繳增值稅。

24、清包和甲供材的建安勞務(wù)增值稅處理方法的分析。

依據(jù)財稅【2016】36 號文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計稅方法和簡易計稅方法，選擇計稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財稅相關(guān)文章。

25、出租的不動產(chǎn)免租期內(nèi)如何確認(rèn)銷售額? 出租的不動產(chǎn)如果是 4 月 30 日之前的，按簡易征收征收增值稅，如果是 4 月 30 日以后，則按一般計稅 11%交增值稅。免租不符合增值稅的增收條件，因此，免租期不征收增值稅。

26、樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？ 財稅【2016】36 號文件，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動產(chǎn)租稅，按 11%征收增值稅。車輛廣告按 17%征收增值稅。

27、隨房贈送物業(yè)管理費如何確認(rèn)銷售額? 買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。

28、營改增前后“買一贈一”行為如何納稅以及風(fēng)險如何控制？ 營改增前后都一樣，營改增前，買房送的冰箱洗衣機(jī)，不能土增前扣除，營改增后，要視同銷售交增值稅，因為買一贈一不能像工業(yè)企業(yè)一樣捆綁銷售，因此，打折銷售比贈送劃算。

29、營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？ 首付款和按揭款到賬時間即為增值稅納稅義務(wù)時間。30、營改增前后自持物業(yè)經(jīng)營或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物業(yè)應(yīng)按 5%簡易征收來征稅，5 月 1 日后按11%征稅。

31、日光盤的營改增風(fēng)險？

按預(yù)收賬款 3%預(yù)交增值稅，完工后再進(jìn)行抵扣，因為是預(yù)交，對營改增來講沒有什么風(fēng)險影響。

32、房屋定價的困惑和銷售籌劃 目前土地增值稅沒有取消，房屋定價應(yīng)考慮增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅幾個問題來考慮。

33、營改增前后售后返租涉及的稅收風(fēng)險有哪些？該如何控制？ 營改增前和營改增后，都應(yīng)該由物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司來代替業(yè)主進(jìn)行出租，資產(chǎn)管理公司收取管理費按 6%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)征收增值稅。物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司收取代理費，給出租人省一道房產(chǎn)稅。因此，營改增后，應(yīng)通過資產(chǎn)管理公司或物業(yè)公司代租更省稅。

34、房地產(chǎn)企業(yè)支付的貸款利息能否抵扣進(jìn)項稅？融資顧問費呢？ 融資相關(guān)的手續(xù)費、咨詢費等是否可以抵扣進(jìn)項？

財稅【2016】36 號文件，附件 2 的規(guī)定，企業(yè)購買的貸款 利息、跟貸款相關(guān)的手續(xù)費、咨詢費，顧問費都不能抵扣增值稅。

35、統(tǒng)借統(tǒng)貸行為增值稅時代的業(yè)務(wù)處理分析。

財稅【2016】36 號文件，附件 3 的規(guī)定，只要集團(tuán)企業(yè)向下屬公司收取的利息跟歸還銀行的利息一致的情況下，貸款利息不征收增值稅，如果高于銀行收取的利息，則全額征收增值稅。

36、公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？ 公共配套如果是無償贈送的情況，要視同銷售繳納增值稅。

37、買房送電器是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進(jìn)行稅務(wù)處理最劃算？

從理論上講捆綁銷售，但房產(chǎn)屬于特殊商品，業(yè)主一定要全額開具發(fā)票，電器計入營銷費用視同銷售，因此，買房送電器不劃算，還不如售價打折劃算。

38、開發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應(yīng)該如何進(jìn)行合規(guī)的處理？

財稅【2016】36 號規(guī)定，融資性售后回租視同為貸款服務(wù)，獲取的增值稅專用發(fā)票不能抵扣進(jìn)項稅。

39、房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進(jìn)行處理？

售后回租認(rèn)定為貸款服務(wù)，不能抵扣進(jìn)項稅。

40、不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。車庫、車位分為能辦產(chǎn)權(quán)的和不能辦產(chǎn)權(quán)的，如果沒有產(chǎn)權(quán)的車位車庫，賣房送車庫，贈送的是長期使用權(quán)，根據(jù)財稅【2016】

號，沒有產(chǎn)權(quán)的車庫要視同銷售繳納增值稅，有產(chǎn)權(quán)的車庫 也要交增值稅，車位，房開公司地上停車位，收的停車費按 11% 繳納增值稅。

41、房地產(chǎn)代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？ 財稅【2016】36 號，房地產(chǎn)公司代收的住房維修基金免收 增值稅，除此之外的所有代收費用作為價外費用繳納增值稅。

42、房地產(chǎn)的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預(yù)收款性質(zhì)？ 不是，都是房地產(chǎn)公司未開盤前收取的行為，財務(wù)上作其他 就收款，不作為預(yù)收款，沒有產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)。

43、沒收的定金和違約金是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅及開具發(fā)票技巧？ 沒收的定金和違約金，如果在建委備案了，應(yīng)作為價外費用開具發(fā)票，繳納增值稅，如果沒有備案，是不需要繳納增值稅。

44、商業(yè)地產(chǎn)的停車收費項目如何繳納增值稅？

商業(yè)地產(chǎn)的停車收費，根據(jù)財稅 201636 號，停車收費按 11%繳納增值稅。

45、企業(yè)發(fā)生的餐飲消費行為是否可以抵扣增值稅呢？

財稅【2016】36 號附件 2 規(guī)定，企業(yè)發(fā)生餐服務(wù)，不可以抵扣增值稅，但住宿費可以抵扣 6%，會議時，增加住宿費減少餐飲費。

46、企業(yè)接受的物業(yè)服務(wù)能否抵扣增值稅？

物業(yè)服務(wù)費按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，可以抵扣 6%，如果物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人，則不可以抵扣。

47、地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？

合同法規(guī)定，租賃合同超過 20 年無效，永久租賃，根據(jù)財稅【2016】36 號，視同銷售，繳 11%增值稅。

48、買房送家電，房開企業(yè)購家電可以抵扣進(jìn)項，售房按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅嗎？

營改增后，房地產(chǎn)購買的家電只要獲得專用發(fā)票就可以抵扣進(jìn)項稅。

49、房地產(chǎn)項目公司注銷時的財稅風(fēng)險及留抵稅額如何處理？ 根據(jù)財稅(2006)165 號文件，第八和，公司注銷清算之前，賬上的留抵稅額不能退稅，因此房產(chǎn)公司注銷前的留抵稅不可以抵扣。建議房開公司在注銷前加強(qiáng)發(fā)票管理，及時抵扣進(jìn)項稅金。50、設(shè)計費等前期工程費如何抵扣進(jìn)項稅？

根據(jù)財稅【2016】36 號文件的規(guī)定，設(shè)計費按 6%繳納增值稅，因此，房地產(chǎn)公司可以抵扣 6%的前期工程費進(jìn)項稅金

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略剖析

房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略剖析

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)被納入“營改增”的試點范圍，既帶來了機(jī)遇，又面臨著挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變革有著深刻的影響。企業(yè)可以通過加強(qiáng)對發(fā)票的管理和開發(fā)成本的控制，加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充分利用“營改增”的稅收優(yōu)惠政策，通過科學(xué)合理的稅收籌劃來調(diào)整企業(yè)的納稅成本，規(guī)避不利影響，實現(xiàn)平穩(wěn)、健康、長遠(yuǎn)的發(fā)展。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；稅務(wù)風(fēng)險

中圖分類號：TU723 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、“營改增”對于企業(yè)的現(xiàn)實意義

國家制定的將營業(yè)稅更改為增值稅的政策就是所謂的“營改增”。增值稅只是將企業(yè)的增值額作為依據(jù)計算征收稅額的稅種，不同于營業(yè)稅是將營業(yè)收入作為計算依據(jù)?！盃I改增”的目的是國家進(jìn)行結(jié)構(gòu)性減稅，為了避免企業(yè)的重復(fù)征稅，同時解決企業(yè)不能退稅和抵扣的稅務(wù)弊端，以有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。不僅如此，營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惖恼咄ㄟ^進(jìn)項和銷項之間的抵扣，能更深層的優(yōu)化企業(yè)和行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?！盃I改增”政策不僅僅于此，同時能夠為各企業(yè)的納稅環(huán)境更加寬松，稅制結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化合理，最重要的將企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)進(jìn)行減輕。政策的實施，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，給企業(yè)提供了更多的機(jī)會發(fā)展，納稅體制也將更加公平合理。

二、全面實施“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

1.有利影響

（1）在計算銷售額時允許扣除土地價款，有望降低稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，根據(jù)新政規(guī)定，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用―當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。而上述提到的“允許扣除的土地價款”，必須要按照規(guī)定取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)，目前符合條件能在銷售額中扣除的土地價款只有土地出讓金。

（2）預(yù)繳稅款的變化，有利于加快房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通。在營業(yè)稅的政策下，銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，并按照預(yù)收款×5%稅率來預(yù)繳營業(yè)稅，而“營改增”之后，依照相關(guān)規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)根據(jù)預(yù)收款×3%預(yù)征率來預(yù)繳增值稅。

（3）購進(jìn)不動產(chǎn)進(jìn)項稅額允許抵扣，激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的購買需求?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第1年抵扣比例為60%，第2年抵扣比例為40%。盡管新政規(guī)定購進(jìn)不動產(chǎn)進(jìn)項稅額需要分兩年來抵扣，但對于企業(yè)減稅來說無疑是一大利好，這將有可能激發(fā)一些企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的購買需求，由原先的租賃商鋪、廠房，轉(zhuǎn)向于購買商鋪、廠房，從而將購進(jìn)商鋪、廠房發(fā)生的進(jìn)項稅額來分期抵扣當(dāng)期的銷項稅額，以減輕稅收負(fù)擔(dān)。

2.不利影響

（1）無法取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項稅額不足，導(dǎo)致稅負(fù)增加?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人當(dāng)期應(yīng)納增值稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額，由此可見，進(jìn)項稅額的多少，將會影響當(dāng)期應(yīng)納稅額的高低。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本可能會增加。根據(jù)“營改增”的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計算銷售額時可以從中扣除土地價款，而地方政府可能會借這一改革利好，從而提高地價，這樣無疑會增加企業(yè)的開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略

1.強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)工作人員的培訓(xùn)及財務(wù)核算能力

“營改增”政策實施后，會進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務(wù)人員的工作難度，對此財務(wù)人員需要加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，深入了解“營改增”稅收政策的基本原理，時刻關(guān)注稅收政策的變化，與國家稅務(wù)部門保持積極聯(lián)系。進(jìn)一步通過開展各類稅務(wù)相關(guān)的知識技能培訓(xùn)提升財務(wù)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)核算能力，從而轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作思路。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃水平

首先由于企業(yè)進(jìn)項稅抵扣發(fā)票一般是從供應(yīng)商處取得，對此需仔細(xì)確認(rèn)供應(yīng)商的身份，明確其是否是增值稅的一般?{稅人，只有在選擇供應(yīng)商為一般納稅人時，才能確保企業(yè)的稅額進(jìn)行了最大額度的抵扣；其次，供應(yīng)商在通常情況下不給企業(yè)提供增值稅專用發(fā)票，往往這時會以降低價格為條件來達(dá)到目的，在此情形下，房地產(chǎn)企業(yè)為避免受到損失，應(yīng)當(dāng)權(quán)衡利弊為長遠(yuǎn)利益考慮；最后，“營改增”實施后，要進(jìn)一步加大對企業(yè)人員的稅務(wù)知識的培訓(xùn)力度，對于何種項目可以抵扣，何種項目不可以抵扣，都必須能夠區(qū)分開，如此才能夠避免低稅基、低稅率抵扣進(jìn)項稅。

3.提高財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)

改征增值稅以后，由于增值稅的財務(wù)核算相對復(fù)雜，并且涉及的業(yè)務(wù)面較廣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員由于之前很少接觸增值稅業(yè)務(wù)，對其較為陌生，難免在實際業(yè)務(wù)處理過程中，會出現(xiàn)一定的工作失誤，這是客觀存在的，也是難以避免的，這就很容易使得企業(yè)遭受不應(yīng)有的稅務(wù)風(fēng)險。因而，這就要求財務(wù)人員從自身做起，著力提升增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)水平，針對營改增后的應(yīng)稅服務(wù)范圍界定、房地產(chǎn)企業(yè)需要對業(yè)務(wù)流程收入確認(rèn)時點、營改增對稅務(wù)崗位和財務(wù)核算的要求，納稅申報和稅款繳納的變化、發(fā)票取得和開具、發(fā)票管理的變化等實操關(guān)注點進(jìn)行培訓(xùn)。

總之，全面推行“營改增”制度，可謂是我國在2016年稅制改革的“重頭戲”。營改增的全面實施，使得在我國征收了67年的營業(yè)稅徹底退出了歷史的舞臺。此次稅制改革是我國政府公平企業(yè)稅負(fù)、降低企業(yè)稅負(fù)的一次重要改革，其重要程度不亞于1994年實行的“分稅制”改革。營改增對于這種房地產(chǎn)行業(yè)作為原先以征收營業(yè)稅為主的行業(yè)，稅收征管方面的影響還是較大的。因此，本文的研究也就顯得十分的有意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐江東.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的主要影響解讀與思考[J].建設(shè)科技，2016，（23）：84-85.[2]黃潔.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅務(wù)風(fēng)險控制策略[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2016，（23）：166-167.