第一篇：“以租代征”成因、表現(xiàn)及救濟(jì)分析

“以租代征”成因、表現(xiàn)及救濟(jì)分析

在很多征地案件中，多少會(huì)存在“以租代征”的違法形式。其實(shí)，國(guó)家大力倡導(dǎo)“農(nóng)村土地有償回收”，將農(nóng)民的耕地承包權(quán)收回，國(guó)家花錢把農(nóng)民的地買回來(lái)；但是很多農(nóng)民都因?yàn)橥恋刈獬鋈ザ鴽](méi)有辦法享受到相關(guān)的政策紅利。今天我們就從“以租代征”產(chǎn)生的原因、表現(xiàn)形式以及救濟(jì)措施三個(gè)方面簡(jiǎn)單做些分析。

一、“以租代征”是明顯違法的行為，到底是什么讓征收部門枉顧法律，寧愿冒險(xiǎn)也要違法征收呢？因?yàn)橥恋乇徽魇蘸蟠蠖嗍怯糜诮ㄔO(shè)，而建設(shè)用地每年的指標(biāo)有限，想用地？先排隊(duì)！但是等待的過(guò)程可能漫長(zhǎng)到影響整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，那么就有了“先上車后補(bǔ)票”的事情發(fā)生。而且，一個(gè)大的項(xiàng)目可能涉及的土地眾多，不可能一個(gè)批次全部完成，那么分批又需要等。這時(shí)候用租地的形式征地顯得就“高效”了很多。

二、其實(shí)在專業(yè)拆遷律師眼中，“以租代征”是十分容易辨別的。但是很多身在其中的農(nóng)民兄弟卻無(wú)法分辨，只知道土地被租出去很多年，卻沒(méi)想過(guò)權(quán)益一直被侵害著。所以我們來(lái)說(shuō)說(shuō)農(nóng)村土地“以租代征”的幾種常見(jiàn)形式：

1、用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地；

2、基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地；

3、基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地；

4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；

5、村民自行出租自己的承包地；

6、村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)。

三、遇到上面這些情況該怎么辦呢？很明確的告訴大家，以租代征這樣的“租地合同”是違背法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，失地農(nóng)民可以主張合同無(wú)效，要回自己的土地！根據(jù)《土地管理法》第四十三條：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡囊?guī)定，只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)批準(zhǔn)后或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公共設(shè)施建設(shè)方可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，也就是說(shuō)其他任何形式占有農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)均為非法行為，從而租賃農(nóng)民集體土地的合同也因違反法律強(qiáng)制性的規(guī)定而無(wú)效。

同時(shí)，《農(nóng)村土地承包法》第十七條也明確規(guī)定“承包方要維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，也就是說(shuō)任何改變土地用途的行為都是違法行為，當(dāng)然無(wú)效的行為或合同是得不到法律的保護(hù)的。

第二篇：以租代征合同（xiexiebang推薦）

土地租賃合同

甲方： 乙方：

為響應(yīng)市、鎮(zhèn)兩級(jí)號(hào)召加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，切實(shí)提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率、增加農(nóng)民收入，解決農(nóng)民賣糧難等涉農(nóng)問(wèn)題，報(bào)請(qǐng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商約定以下合同條款，共同信守。

一、甲方將位于*****集體土地 公頃出租給乙方用于涉農(nóng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

二、土地出租時(shí)間為50年。

三、乙方負(fù)責(zé)給該地塊的承包者補(bǔ)償并一次性支付給甲方租賃款 元。

四、甲方在第二輪土地承包到期后，給該地塊承包者重新調(diào)整土地。

五、此合同一式三份，甲乙雙方各一份、備案一份。

甲方（簽章）：

乙方（簽章）：

2011年 月 日

第三篇：由以租代征淺析農(nóng)村土地征收違法行為

由“以租代征”淺析農(nóng)村土地征收違法行為

摘要:“以租代征”是一類新出現(xiàn)的隱蔽性很強(qiáng)的農(nóng)村土地違法行為?！耙宰獯鳌碑a(chǎn)生的原因較為復(fù)雜，“以租代征”的泛濫不僅導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)失真、弱化宏觀調(diào)控等，而且造成國(guó)土資產(chǎn)流失、擾亂土地秩序、損害農(nóng)民權(quán)益、影響社會(huì)穩(wěn)定?！耙宰獯鳌狈从沉宋覈?guó)農(nóng)地征收?qǐng)?zhí)行過(guò)程中的一些不足和漏洞，本文通過(guò)分析這種現(xiàn)象的成因危害指出這些漏洞。

關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地；以租代征；危害；執(zhí)法

一、農(nóng)村土地“以租代征”的基本情況

“以租代征”是這幾年土地違法的一個(gè)主要表現(xiàn)形式，它的實(shí)質(zhì)就是農(nóng)村集體土地規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，逃避土地計(jì)劃調(diào)控，規(guī)避土地收益稅費(fèi)政策的調(diào)控，直接進(jìn)入非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的行為?！耙宰獯鳌毙袨椴粌H是嚴(yán)重違反土地法律法規(guī)的行為，也是違背土地管理、違背國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的一種行為。

07年國(guó)家土地督察北京局對(duì)華北五省區(qū)市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“以租代征”主要有六種表現(xiàn)形式，一是用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地，二是基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地，三是基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地，四是基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為，五是村自行出租自己的承包地，六是村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)。

按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，只有興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)和村民建設(shè)住宅，或者是鄉(xiāng)鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地，其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，或者使用依法征收的農(nóng)民集體所有的土地；未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，任何單位和個(gè)人不得將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；除符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移之外，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。對(duì)照法律規(guī)定，“以租代征”的幾種形式共同的特征是，違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，規(guī)避依法繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，規(guī)避依法進(jìn)行征地補(bǔ)償和安置，規(guī)避履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。嚴(yán)重違反了《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定。

“以租代征”造成的社會(huì)危害：

1、國(guó)家稅費(fèi)的流失

土地是“租”而非“征”，不用繳納土地出讓金，造成國(guó)家稅收流失。這也是“以租代征”帶來(lái)的最直接的損失，也是最顯而易見(jiàn)的損失。

2、影響耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

我國(guó)屬于人均耕地比較少的國(guó)家，在不到世界10%的耕地上，承載著世界22%的人口。更為嚴(yán)峻的是，我國(guó)有限的耕地資源還在大量減少，現(xiàn)在，我國(guó)人均耕地面積僅有不到世界平均水平的一半，而且我國(guó)后備耕地資源嚴(yán)重不足，通過(guò)開(kāi)發(fā)補(bǔ)充耕地的潛力有限。我國(guó)的土地資源嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀，已嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為了給后代留下發(fā)展的空間，必須嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，嚴(yán)格執(zhí)行耕地保護(hù)政策。

3、損壞農(nóng)民群眾的利益

“以租代征”的用地多為農(nóng)用地，很多為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的責(zé)任田，非法征用土地將使農(nóng)民直接失去土地資源這一最基本的生活保障，致使農(nóng)民生活水平下降，導(dǎo)致農(nóng)民成為種地?zé)o地、就業(yè)無(wú)崗、社保無(wú)份的“三無(wú)農(nóng)民”。有些時(shí)候由于補(bǔ)償費(fèi)用太低或不到位，致使群眾集體上訪事件不斷發(fā)生。這種“以租代征”的行為畢竟是一種違法行為，并沒(méi)有國(guó)家法律的保障，一旦租地方單方面毀約，農(nóng)民也是騎虎難下，只能任人宰割； 即便是租地補(bǔ)償行為能夠正常進(jìn)行，也不能保證農(nóng)民的利益得到有效的保障。

4、擾亂建設(shè)用地管理秩序

正常的建設(shè)用地必須嚴(yán)格執(zhí)行用地計(jì)劃，必須符合土地利用總體規(guī)劃，屬于征用范圍的，必須進(jìn)行征地補(bǔ)償和落實(shí)征地聽(tīng)證制度。在具有審批權(quán)政府審批后，還必須按土地規(guī)劃用途組織供地，符合招標(biāo)或拍賣范圍的，還需要履行組織招標(biāo)掛牌等法律程序。以租代征的程序違背了土地征用的前提和程序，有的不符合規(guī)劃，有的非征即用、非拍即用，非法過(guò)渡土地所有權(quán)類型。

二、“以租代征”形成的社會(huì)原因：

1、追求政績(jī)工程

對(duì)于政府而言，“以租代征”的方式可以突破建設(shè)用地指標(biāo)的限制，緩解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的土地制約，能夠使一個(gè)地區(qū)獲得短期的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于追求政績(jī)的地方政府而言，吸引力也是巨大的。因而，地方政府長(zhǎng)期對(duì)企事業(yè)單位的“以租代征”的做法采取一種默認(rèn)和放縱的態(tài)度，不擇手段追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。大搞非法經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)建設(shè)，并以招商引資為名引進(jìn)項(xiàng)目，在國(guó)家嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模的情況下，鋌而走險(xiǎn)選擇了以租代征的違法用地道路。到2004 年8月，全國(guó)清理出各類開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))6866個(gè)，規(guī)劃面積23.86 萬(wàn)km。一些城市盲目鋪攤子，搞形象工程，大量占用城郊良田，占用方式多為以租代征。這是一條危險(xiǎn)的發(fā)展道路。

2、逃避國(guó)家稅費(fèi)

業(yè)主在利益的驅(qū)動(dòng)下，“以租代征”逃避國(guó)家稅費(fèi)，達(dá)到省錢的目的。業(yè)創(chuàng)業(yè)之初，生產(chǎn)資金、建設(shè)資金本來(lái)就很緊張，辦征地手續(xù)，需要交耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、管理費(fèi)等一大筆國(guó)家稅費(fèi)，還有各部門、各種組卷材料的費(fèi)用以及其它有名無(wú)名的費(fèi)用。這筆費(fèi)用不僅令資金不足的業(yè)主望而卻步，更因企業(yè)前景難以預(yù)測(cè)而增加了投資風(fēng)險(xiǎn)，而租地使這些費(fèi)用都可省下用于企業(yè)建設(shè)，賺了錢再考慮辦理正式用地手續(xù)。

3、農(nóng)民為長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)只租不征

對(duì)于一些被租地的農(nóng)民而言，“以租代征”可以使農(nóng)民獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，更能解決農(nóng)民的后顧之憂。農(nóng)民不用再因?yàn)槟昃暗脑蚨鴵?dān)心收入問(wèn)題，這對(duì)農(nóng)民而言無(wú)疑具有很大的吸引力。征地使農(nóng)民永遠(yuǎn)失去了土地，即使一次性補(bǔ)償價(jià)格不菲，也是眼前利益，而非長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。農(nóng)民失去了土地就失去了生存的基本條件，所以一些村通過(guò)正式?jīng)Q議，除了國(guó)家公路、鐵路、機(jī)關(guān)等公益事業(yè)用地可征外，不得采用以改變權(quán)屬為特征的征地方式，只租不征，確保祖祖輩輩有地可用，有利可取。農(nóng)民在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)缺乏學(xué)習(xí)，不能利用法律武器保護(hù)自己；有些地方農(nóng)民形成一股盲從的愚民意識(shí)，“上邊說(shuō)的就照辦”，不能分清是非，對(duì)村干部一味盲從，聽(tīng)任擺布。

三、“以租代征”反映出的農(nóng)村征地過(guò)程中的問(wèn)題

1、當(dāng)前濫占耕地的主因不是計(jì)劃內(nèi)的建設(shè)用地?cái)U(kuò)張，而是“計(jì)劃外”的違法建設(shè)失控 從國(guó)土資源部的權(quán)威資料中，可以發(fā)現(xiàn)兩組相互矛盾的數(shù)字。一方面，1997-2004 年，22全國(guó)非農(nóng)業(yè)建設(shè)年均占用耕地面積20.24 萬(wàn)hm，比1991-1996年年均29.33hm降低了31%。

22到2004年底，全國(guó)耕地總面積保持在12244.43萬(wàn)hm，基本農(nóng)田穩(wěn)定在10594.57hm，保障了糧食綜合生產(chǎn)能力，維護(hù)了國(guó)家糧食安全。另一方面，僅2003年，全國(guó)就“發(fā)現(xiàn)”各類土地違法行為17.8萬(wàn)件，立案查處12.8萬(wàn)件；涉及土地面積102萬(wàn)畝（其中耕地49.5萬(wàn)畝），屬當(dāng)年新發(fā)生的有10.38萬(wàn)件，涉及土地面積53.55萬(wàn)畝（其中耕地26.7萬(wàn)畝）。如果將第二組數(shù)字換算成同口徑單位，則可以得出：2003年當(dāng)年“發(fā)現(xiàn)”的違法占用耕地的面積竟高達(dá)“十五”期間年均合法審批耕地總面積的1/6以上。但另?yè)?jù)國(guó)土資源部對(duì)北京市及其他一些省份的遙感實(shí)測(cè)表明，近幾年每年實(shí)際建設(shè)用地量都是計(jì)劃批地量的3 倍多。僅據(jù)今年頭5 個(gè)月國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年已立案土地執(zhí)法案件25153起，涉及的土地面2積達(dá)12241.7hm，同比上升近20%。一方面是計(jì)劃內(nèi)批地的輝煌成績(jī)，另一方面則是濫占耕地“面廣量大、花樣迭出”，已發(fā)現(xiàn)的案例僅為實(shí)際違法占用土地的“冰山一角”。值得深思的是無(wú)論抽查全國(guó)哪一個(gè)省、市、自治區(qū)，各類建設(shè)占用土地尤其是占用耕地，不僅能控制在上級(jí)批準(zhǔn)下達(dá)的計(jì)劃數(shù)之內(nèi)，而且還稍有盈余。

2、提高“征地門檻”政策選擇不當(dāng)反而會(huì)助長(zhǎng)“以租代征”的蔓延

正是由于地方政府推行“以租代征”的基本動(dòng)機(jī)是“五個(gè)規(guī)避”，其手段是繞開(kāi)與征地相依托的“計(jì)劃內(nèi)”土地審批。所以，如果采用新增建設(shè)用地取得成本為主的政策來(lái)抑制地方政府的土地?cái)U(kuò)張沖動(dòng)，其直接的結(jié)果可能就是“計(jì)劃外”的“以租代征”的土地“有病”，而讓服從“計(jì)劃內(nèi)”管理的土地開(kāi)發(fā)者“吃藥”。諸如提高被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)用；新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行基礎(chǔ)上提高1 倍；將城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行基礎(chǔ)上提高2 倍；從地方收取的土地出讓金中劃出不少于30%比例的資金用于建立地方國(guó)有土地收益基金，又規(guī)定其原則上不得列入地方政府的當(dāng)年預(yù)算開(kāi)支，或?qū)⒌胤酵恋爻鲎尳饎潥w上級(jí)政府等等政策選擇，都將進(jìn)一步驅(qū)使地方政府“五個(gè)規(guī)避”、推行“以租代征”的積極性。

從另一方面來(lái)看，已經(jīng)走過(guò)50年歷程的我國(guó)城市規(guī)劃體系，盡管存在著諸多的問(wèn)題和亟待修改的殘缺不齊《城市規(guī)劃法》，但仍可依據(jù)其較為精細(xì)的規(guī)劃管理圖則和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范（與土地利用規(guī)劃相比較而言）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)對(duì)違法建筑的蔓延實(shí)施有效控制。值得探討的是，在我國(guó)實(shí)施城市土地招標(biāo)、拍賣制度和與之相聯(lián)系的城市土地儲(chǔ)備制度近10年來(lái)，已經(jīng)取得抑制土地審批方面的腐敗蔓延、為城市基礎(chǔ)設(shè)施提供資金等方面的成績(jī)，但也出現(xiàn)了促使城市政府?dāng)U大建設(shè)規(guī)模、提升房?jī)r(jià)、過(guò)分追求土地收益等方面的弊端。必須承認(rèn)，這種擴(kuò)張的動(dòng)機(jī)尚不及GDP、外資、財(cái)政收入等增長(zhǎng)帶來(lái)的刺激，否則怎么會(huì)有如此多土地出讓金收入微薄但擴(kuò)張沖動(dòng)強(qiáng)勁的二三線城市？事實(shí)上，只要嚴(yán)格規(guī)范城市政府土地出讓金收入的支出范圍，使其只能用于城市污水治理管道建設(shè)、廉租房和其他必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，就可以“化害為利”。此外，適當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尳鹗找?，可以促使地方政府?duì)各種“計(jì)劃外”違法占地現(xiàn)象采取主動(dòng)制止的措施。

隨著我國(guó)人口的增長(zhǎng)，人地壓力日益增大，為了確保我國(guó)人均1.4畝的耕地，守好18億畝耕地的紅線至關(guān)重要。實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)必須嚴(yán)格土地管理，嚴(yán)格掌控農(nóng)用地征收和轉(zhuǎn)用是關(guān)鍵的一步，要解決本文中提到的問(wèn)題，還需要有關(guān)土地立法部門進(jìn)行土地征用法律的改革，有關(guān)行政部門在執(zhí)行過(guò)程中好好把關(guān)。

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第四篇：淺析以租代征現(xiàn)象中的職務(wù)犯罪行為

淺析“以租代征”現(xiàn)象中的職務(wù)犯罪行為

隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的迅猛發(fā)展和改革開(kāi)放的不斷深入,資源稀缺性進(jìn)一步加劇，土地資源不斷增值，國(guó)土資源管理變成社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn),國(guó)土資源領(lǐng)域的職務(wù)犯罪也呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢(shì)，成為發(fā)生大案要案的重要領(lǐng)域。十七屆中央紀(jì)委三次全會(huì)把土地管理和礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域同工程建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融及司法領(lǐng)域一起，作為規(guī)范權(quán)力運(yùn)行、健全市場(chǎng)機(jī)制、強(qiáng)化監(jiān)督懲處、從源頭上防治腐敗的重點(diǎn)領(lǐng)域,被檢察、紀(jì)檢部門列為職務(wù)犯罪的高發(fā)、多發(fā)、易發(fā)的領(lǐng)域，成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

所謂“以租代征”，即通過(guò)租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是基層政府繞過(guò)土地審批程序，使本級(jí)政府或用地單位直接與農(nóng)民或村集體進(jìn)行私下土地交易，規(guī)避土地收益稅費(fèi)政策的調(diào)控，規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在直接進(jìn)入非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的同時(shí)，逃避了土地計(jì)劃調(diào)控，逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、逃避了履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)，在規(guī)劃計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模的行為。其結(jié)果必然會(huì)嚴(yán)重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前，國(guó)家嚴(yán)把土地供應(yīng)“閘門”，而“以租代征”卻在各地競(jìng)相“上演”，嚴(yán)重違反了土地法律法規(guī)，損害了國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，已成為近年來(lái)凸現(xiàn)的一種普遍的土地違法新形式。因此，分析“以租代 征”現(xiàn)象中的職務(wù)犯罪行為，并提出相應(yīng)的預(yù)防對(duì)策具有重大的法律意義和現(xiàn)實(shí)意義。

近兩年，中央政府對(duì)土地嚴(yán)加調(diào)控，國(guó)務(wù)院辦公廳2006年下發(fā)《關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出建立嚴(yán)密的土地督察體制，向地方派駐9個(gè)國(guó)家土地督察局，派出類似于土地欽差大臣的土地督察員，加強(qiáng)土地監(jiān)管，落實(shí)最嚴(yán)格的土地管理制度。這是2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》決定實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度的組織保證。這一組織架構(gòu)輔之以衛(wèi)星勘察等高科技手段，相當(dāng)于在土地使用上建立了一張從天空到地面的立體交叉網(wǎng)絡(luò)，成效頗彰。據(jù)國(guó)家相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，從2000年到2006年，全國(guó)因土地違法違規(guī)受到黨紀(jì)政紀(jì)處分的有8698人，另有1221人被追究了刑事責(zé)任。僅2006年一年，因土地違法違規(guī)受到黨紀(jì)政紀(jì)處分的就有3094人，其中501人被追究了刑事責(zé)任，并有兩名省級(jí)干部因土地違法行為受到處理?！耙宰獯鳌钡臄?shù)據(jù)也說(shuō)明了這一點(diǎn)，從已經(jīng)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的70個(gè)城市看，這些城市新增建設(shè)用地中，屬于“以租代征”的宗數(shù)就占了9%，面積占9.6%。其中最突出的城市，110萬(wàn)畝鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地中，屬于“以租代征”的就有73萬(wàn)畝，占到了建設(shè)用地總面積的67.4%。對(duì)集體土地 “以租代征”的行為敗壞了作風(fēng)、滋生了腐敗，引發(fā)基層政府與農(nóng)民的矛盾，不利于農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。集體土地“以租代征”的標(biāo)的是廣大農(nóng)民賴以生存的土地，進(jìn)行土地“以 租代征”者常常不考慮農(nóng)民的利益，征地過(guò)多,給農(nóng)民的安臵和補(bǔ)償不合理，這就給他們的就業(yè)、養(yǎng)老等造成威脅，影響農(nóng)民的生計(jì)。而且，地方政府成為征地得益的主體,為了利益最大化,驅(qū)使其只為當(dāng)前利益、本屆政績(jī)算計(jì),不顧全局和未來(lái)，在“以租代征”土地中出現(xiàn)欺上瞞下的壞作風(fēng)。一些國(guó)家工作人員和基層村干部還利用土地“以租代征”謀取私利，助長(zhǎng)了各類職務(wù)犯罪行為的發(fā)生，容易引起不滿情緒，產(chǎn)生矛盾，引發(fā)群體性事件，進(jìn)而影響農(nóng)村社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

目前“以租代征”主要有以下六種表現(xiàn)形式：一是用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地;二是基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地;三是基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地;四是基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為;五是村民自行出租自己的承包地;六是村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！彪m然有法律的明確規(guī)定，但“以租代征”現(xiàn)象還是屢屢發(fā)生，愈演愈烈,這究竟是為什么呢？究其原因不外乎有以下幾點(diǎn)：

1、首先是地方政府有關(guān)部門管理不力，打擊力度不夠，有的國(guó)家工作人員甚至默許和縱容集體土地“以租代征”行為的 進(jìn)行。地方政府部門的有關(guān)國(guó)家工作人員在對(duì)征用、使用集體土地的申請(qǐng)進(jìn)行審查批準(zhǔn)時(shí)，把關(guān)不嚴(yán)，未能嚴(yán)格依法辦事，發(fā)現(xiàn)有土地“以租代征”的非法交易行為往往不能及時(shí)處理，處理起來(lái)亦大事化小，小事化了，并且對(duì)一些大宗項(xiàng)目采取“下不為例”的態(tài)度，不能有效發(fā)揮懲戒和遏制的作用，一定程度上助長(zhǎng)了集體土地“以租代征”之風(fēng)的盛行。這些地方政府的國(guó)家工作人員不是從節(jié)約用地上尋找建設(shè)用地的出路，而是默許“以租代征”行為發(fā)生，甚至將“以租代征”看作是解決當(dāng)?shù)赜玫孛?、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一種有效方式和重要途徑。對(duì)用地企業(yè)來(lái)說(shuō)，“以租代征”可以繞過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)限制，不辦理用地審批手續(xù)，快捷便利地取得建設(shè)項(xiàng)目用地。而對(duì)此本負(fù)有監(jiān)管職責(zé)的地方政府有關(guān)國(guó)家工作人員卻玩忽職守，疏于監(jiān)管。

2、有的基層政府為了局部利益或者個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)為了表現(xiàn)自己的政績(jī)，紛紛把招商引資作為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的主要途徑，采取全民招商、盲目上馬建設(shè)項(xiàng)目。為了完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和稅收指標(biāo)，有錢上項(xiàng)目，沒(méi)有錢也要上項(xiàng)目，極力讓一些不該上馬的項(xiàng)目上馬?！耙宰獯鳌笨梢詴簳r(shí)降低招商成本和建設(shè)門檻，由于地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)，為吸引客商，各地競(jìng)相承諾低地價(jià)，甚至零地價(jià)，而政府財(cái)力有限，在明知上級(jí)部門不會(huì)批準(zhǔn)征用集體土地的情況下，于是便采取“以租代征”的形式用地，最后通過(guò)對(duì)集體土地“以租代征”的方式來(lái)“曲線救國(guó)”，達(dá)到讓 項(xiàng)目上馬的目的。這是一種明顯的縱容行為，結(jié)果一旦遇到經(jīng)濟(jì)環(huán)境大氣候的影響，項(xiàng)目下馬，資金難以抽回，土地荒廢無(wú)法再用時(shí)，給地方利益更給國(guó)家利益造成嚴(yán)重?fù)p失，這樣的實(shí)例在審判實(shí)踐中常?？梢?jiàn)。

3、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃供需矛盾突出也是造成“以租代征”的原因之一。國(guó)家控制用地總量，上級(jí)下達(dá)的征地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)緊缺，各地新上項(xiàng)目陡增，用地需求旺盛，一些按法律規(guī)定無(wú)法報(bào)批的項(xiàng)目，為了突破建設(shè)用地指標(biāo)和土地利用總體規(guī)劃的瓶頸，規(guī)避國(guó)家建設(shè)用地審批程序，于是另辟蹊徑，采取了“以租代征”的用地方式。

4、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批周期較長(zhǎng)，在一定程度上導(dǎo)致了“以租代征”。需要部級(jí)審批的一般要一年多時(shí)間，省級(jí)審批的也要八九個(gè)月時(shí)間，有些建設(shè)項(xiàng)目無(wú)法等待，所以就采取“以租代征”突擊使用、邊報(bào)邊用的辦法。

5、部分農(nóng)民群眾從眼前利益出發(fā)，愿意接受“以租代征”用地方式?！耙宰獯鳌钡淖饨鹨话惚绒r(nóng)民正常種地的收入要高，且不需勞作和付出經(jīng)濟(jì)成本。加之租金年年有，還可以根據(jù)行情隔幾年漲一次租金，大都樂(lè)于接受。農(nóng)民對(duì)該現(xiàn)象不但不抵觸，有的甚至主動(dòng)要求企業(yè)老板租用自己的承包地。雖然有的農(nóng)民也舉報(bào)村集體出租土地，但大多是互相攀比，嫌租金給的少，懷疑村干部中飽私囊或者是租金未分配前被村干部私 5 自挪用。國(guó)家土地督察北京局一項(xiàng)對(duì)農(nóng)民的問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，73%的農(nóng)民愿意或比較愿意以“以租代征”的形式出租土地，這是個(gè)值得高度重視和研究的信號(hào)。受利益驅(qū)動(dòng)，農(nóng)民盡管知道“以租代征”違法，但還是愿意冒風(fēng)險(xiǎn)違法出租土地。由于現(xiàn)行的法律制度不完善，查處“以租代征”違法行為難度很大。由于案件查處不到位，不但起不到震懾和警示作用，反而成了違法者大膽效仿的樣板。

“以租代征”違法違規(guī)用地嚴(yán)重違反了土地管理法律法規(guī)，嚴(yán)重威脅社會(huì)的長(zhǎng)治久安和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。《土地管理法》第七十八條明文規(guī)定：“無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位和個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效。對(duì)非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任 ?? ”第七十九條還規(guī)定：“侵占、挪用被征收土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚構(gòu)不成犯罪的，依法給予行政處分?！?早在2005年8月，國(guó)土資源部就下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》，非常明確地指出，“嚴(yán)禁“以租代征”，擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，依法嚴(yán)肅查處“以租代征”違法違規(guī)用地行為?！?；2006年5月，國(guó)土資源部發(fā)出的 《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》中，對(duì)“以租代征”違法用地、閑臵土地和別墅用地進(jìn)行清理；2006年6月，國(guó)土資源部辦公廳發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知》，再次明確：“未依法進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)‘以租代征’的，按非法批地從重處理；單位和個(gè)人擅自‘以租代征’的，按非法占地和擅自出租農(nóng)民集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)從重處理?！蓖?月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》即國(guó)務(wù)院31號(hào)文件規(guī)定：“未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過(guò)‘以租代征’等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個(gè)人擅自通過(guò)‘以租代征’等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。”可以這么說(shuō)，現(xiàn)行法律、政策自始至終對(duì)“以租代征”沒(méi)有松口。

從以上的分析可以看出，要遏制“以租代征”現(xiàn)象的進(jìn)一步蔓延和擴(kuò)大，關(guān)鍵是要堅(jiān)決查處有關(guān)國(guó)家工作人員在土地管理工作中的玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等職務(wù)犯罪行為。玩忽職守是指土地管理人員不認(rèn)真對(duì)待本職工作，不履行、不正確履行或者放棄履行法律、法規(guī)規(guī)定的責(zé)任，致使國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人民利益遭受損失的行為。濫用職權(quán)是指土地管理人員違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序行使職權(quán)，致使國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人民利益遭毀損的行為。徇私舞弊是指土地管理人員為徇私利或者親友私情，弄虛作假、欺 上瞞下，掩蓋事實(shí)真相等非法批地，給國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人民利益造成損失的行為。土地管理人員是代表國(guó)家執(zhí)法的人員，肩負(fù)著重任，職責(zé)重大，如果違法或者犯罪，造成的危害和影響是十分嚴(yán)重的。因此，我國(guó)刑法對(duì)上述違法行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任：當(dāng)土地管理部門的工作人員在土地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，要依照《刑法》第397條追究刑事責(zé)任；土地管理部門的工作人員徇私舞弊，對(duì)依法應(yīng)當(dāng)移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任的土地違法案件不移送，構(gòu)成犯罪的，依照《刑法》第402條追究刑事責(zé)任；對(duì)非法批準(zhǔn)征用、占用土地或者非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依照《刑法》第410條追究刑事責(zé)任。

要根本解決“以租代征”問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)工作：

1、立即采取有力措施，堅(jiān)決阻止新的“以租代征”違法行為，按照國(guó)務(wù)院的要求從嚴(yán)查處新發(fā)生的“以租代征”行為。對(duì)糾正不力的，凍結(jié)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批。要依法落實(shí)政府、土地管理部門、土地所有者和使用者的責(zé)任，實(shí)行政府對(duì)耕地守土有責(zé)制,防止政府違法。

2、國(guó)土資源部門會(huì)同紀(jì)檢、檢察機(jī)關(guān)等相關(guān)部門，積極組織聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法。對(duì)已經(jīng)發(fā)生的“以租代征”行為依法糾正，對(duì)典型的大要案件依法嚴(yán)肅查處，并追究有關(guān)責(zé)任人員的刑事 責(zé)任。在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，探索長(zhǎng)效管理機(jī)制，形成一整套管理制度，并確保執(zhí)行到位，杜絕國(guó)家工作人員在土地管理工作中的職務(wù)犯罪行為。

3、對(duì)違法用地，特別是違反土地利用總體規(guī)劃，以“以租代征”方式非法占用基本農(nóng)田的，組織力量堅(jiān)決拆除建筑物，震懾嚴(yán)重違法用地行為。

4、對(duì)部分符合規(guī)劃，條件成熟，屬于邊報(bào)邊用的違法占地項(xiàng)目，在依法處罰及糾正“以租代征”問(wèn)題的基礎(chǔ)上，給予補(bǔ)辦征地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

5、各級(jí)政府要抓緊籌措資金，切實(shí)糾正違法違規(guī)行為，完善相關(guān)手續(xù)，并做好失地群眾補(bǔ)償安臵及思想工作，防止越級(jí)上訪及群訪事件發(fā)生。

總之，“以租代征” 這一土地違法行為，要想根除，一是必須堅(jiān)持 “治標(biāo)與治本相結(jié)合”的原則。治標(biāo)就是遏制土地違法違規(guī)上升的態(tài)勢(shì)，保證國(guó)家土地法律法規(guī)的執(zhí)行，保證國(guó)家土地調(diào)控政策的實(shí)施；治本就是通過(guò)對(duì)土地違法違規(guī)行為的系統(tǒng)分析，分析深層次的原因，找出規(guī)律性的東西，制定相應(yīng)的政策措施。二是必須堅(jiān)持“到事與到人”的原則。該查處的事堅(jiān)決查處事，該查處人的堅(jiān)決查處人，讓違法者付出沉重的代價(jià)，讓違法行為得到根本的糾正，繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，起到查處一起、震懾一方的作用。確保查處整改到位、依法處理到位、規(guī)范管理到位。作者：光澤縣檢察院 林崇安

第五篇：土地被以租代征該怎么辦

“以租代征”的“租金”能彌補(bǔ)農(nóng)民的土地收益嗎？重點(diǎn)是“租期”屆滿后，農(nóng)民能要回自己的土地嗎？

說(shuō)到“以租代征”，農(nóng)民朋友大都不陌生。因?yàn)楝F(xiàn)在很多農(nóng)村的地區(qū)都在推進(jìn)城鎮(zhèn)化，征收拆遷已經(jīng)成為一個(gè)普遍的現(xiàn)象。而在這樣的背景后，對(duì)農(nóng)民的土地“以租代征”，應(yīng)運(yùn)而生。

簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)“以租代征”就是指通常情況下，如果需要進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，需依法經(jīng)過(guò)土地征收程序，并辦妥農(nóng)用地轉(zhuǎn)用相關(guān)審批手續(xù)，而“以租代征”則是規(guī)避了法定的征收轉(zhuǎn)用程序，以簽訂“租賃”合同的方式從農(nóng)民手中獲取土地，并直接將農(nóng)用地投入市場(chǎng)作為非農(nóng)業(yè)用地使用。這里征收方可通過(guò)“租賃”形式逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)。

實(shí)踐中，有很多地方政府和村委會(huì)一起牽頭，由村民和用地單位簽訂“租地協(xié)議”，直接從村民手里租用土地用于非農(nóng)建設(shè)，合同期限短則數(shù)年長(zhǎng)則幾十年，每年支付出租人一部分“租金”；近來(lái)，隨著政策的變化，臨近征地拆遷的時(shí)候，就會(huì)有相關(guān)人員告知：“為了生態(tài)農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)或者是為了修建公共設(shè)施等等，需要租用農(nóng)民土地進(jìn)行建設(shè)……”或者會(huì)突然知道某用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂了協(xié)議租賃土地；也有基層政府直接租賃、轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地等等的現(xiàn)象……這就是典型的“以租代征”。

那么，問(wèn)題來(lái)了，這樣的“以租代征”的“租金”能彌補(bǔ)農(nóng)民的土地收益嗎？重點(diǎn)是“租期”屆滿后，農(nóng)民能要回自己的土地嗎？

在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師告訴大家：

“以租代征”這種用地方式自始至終是不符合土地管理相關(guān)法律制度要求的，既侵犯農(nóng)民合法權(quán)益，也不符合法律規(guī)定要求的“租地協(xié)議”。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十六條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

又根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效。

因此，如果地方政府或其他用地單位違法租用農(nóng)民土地，不符合《土地管理法》第三十六條規(guī)定的例外情形，那么農(nóng)民朋友們應(yīng)當(dāng)明確，這樣的“租地合同”是違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，可以主張合同無(wú)效，要回自己的土地。

而在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師要提醒大家的是：雖然“以租代征”居于非法而可以主張合同無(wú)效，但農(nóng)民朋友切不可因此而放松警惕。因?yàn)樵诋?dāng)前的征地拆遷環(huán)境中，“以租代征”的現(xiàn)象非常頻繁。如果有人來(lái)“租地”，大家一定要保持清醒，該拒絕的時(shí)候要理智拒絕；如果地方政府強(qiáng)行占地的，被征收人要及時(shí)進(jìn)行法律維權(quán)，以最終保障自己的補(bǔ)償利益。