第一篇：評論：2014年房地產(chǎn)市場或延續(xù)分化走勢

評論：2014年房地產(chǎn)市場或延續(xù)分化走勢

中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年前12天，一線城市成交環(huán)比下降19.7%，二線城市成交環(huán)比下降15.7%，三線與四線城市成交則環(huán)比下降23.3%與22.3%。

一線城市中供求關(guān)系最為緊張的是北京，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年前12天，北京新建住宅成交環(huán)比下降33.8%，同比下降37.2%。二手房成交環(huán)比下降27.5%，同比下降55%，樓市成交出現(xiàn)明顯回落。

與此同時(shí)，由于進(jìn)入新一年房價(jià)統(tǒng)計(jì)周期，部分一線城市對市中心高價(jià)盤預(yù)售網(wǎng)簽重新收緊。以廣州為例，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)顯示，廣州十區(qū)二市上周網(wǎng)簽成交1480套，環(huán)比下跌10%，網(wǎng)簽均價(jià)僅為9983元/平方米，環(huán)比大跌12.4%，均價(jià)再次處于萬元以下。究其原因，主要是由于廣州中心六區(qū)網(wǎng)簽量僅為34套，環(huán)比大跌77.9%。

觀點(diǎn)：究其成交減少的原因，除了受到管理部門重新收緊對高價(jià)盤預(yù)售管理的影響外，2013年末出臺(tái)的調(diào)控政策也對市場產(chǎn)生影響。以廣州為例，由于“穗六條”要求外地消費(fèi)者提供三年期社?；騻€(gè)稅證明，估計(jì)目前潛在客戶當(dāng)中大約有三成的無法滿足要求。但隨著2013年底各地加大了土地供應(yīng)力度，市場預(yù)期2014年總體供應(yīng)量將出現(xiàn)回升，樓市供求矛盾將獲得緩和。預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)分化的走勢，二三四線城市將面臨消化庫存的壓力，一線城市因受到供求關(guān)系的影響，其房價(jià)仍將慣性上漲，只是同比漲幅較去年有所回落。

第二篇：2014年下半年房地產(chǎn)市場機(jī)會(huì)=轉(zhuǎn)型+分化

2014年下半年房地產(chǎn)市場機(jī)會(huì)=轉(zhuǎn)型+分化

2014年上半年已悄然流逝?；厥走@半年，可謂艱辛復(fù)雜。中國房地產(chǎn)巔峰期已過，走到了逐步下行的階梯，越來越多的企業(yè)開始審時(shí)度勢，調(diào)整戰(zhàn)略，甚至進(jìn)行轉(zhuǎn)型等新的嘗試。今天跟大家分享一組半年來的行業(yè)關(guān)鍵運(yùn)行數(shù)據(jù)，看看這半年的市場到底怎樣？而下半年的工作該如何布局？

煎熬，收縮，市場向大中型企業(yè)加速集中——2014年半年總結(jié)

一、上半年全線城市回調(diào)，質(zhì)量最好的一線城市也未幸免

2014年上半年這波周期特點(diǎn)是市場主動(dòng)回調(diào)，積極去庫存，以應(yīng)對周期。

在去年年底，估計(jì)行業(yè)里的大多數(shù)人都沒想到，2014年上半年市場會(huì)如此大規(guī)模下調(diào)。年終靚麗的銷售業(yè)績和慶功的歡樂已被新的業(yè)績壓力所代替。

2014年的市場蕭條具體表現(xiàn)在:幾乎所有城市的銷售與新開工面積都在下行調(diào)整。

從數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商快速收縮戰(zhàn)線，新開工面積急速下降。2014年前四個(gè)月新開工面積下降了24%，而同期銷售面積下降8.6%。

進(jìn)入5月后，全國房屋銷售面積降幅持續(xù)擴(kuò)大，同比下降7.8%同時(shí)；商品房銷售額下降8.5%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。其中，住宅銷售額下降10.2%，辦公樓銷售額下降14.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長2.5%。

截止2014年5月末，全國房屋新開工面積為5.99億平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新開工面積42588萬平方米，下降21.6%。

從國金證券公布的市場平均出清周期來看，周期的增長也標(biāo)志著存貨在進(jìn)一步積壓。

二、城市分化繼續(xù)

去年年底，我們在總結(jié)2013年市場狀況，并做2014年市場預(yù)測的時(shí)候，已經(jīng)做出市場即將產(chǎn)生分化的預(yù)測。半年過去了，這樣分化的市場局越來越像股票市場。當(dāng)經(jīng)濟(jì)基本面下行的時(shí)候，無論地方城市環(huán)境多么優(yōu)良，各地市場都會(huì)一起回調(diào)。但質(zhì)地優(yōu)秀的市場會(huì)比較抗跌，而素質(zhì)較差的市場則會(huì)迅速下滑。下面來看如下幾點(diǎn)總結(jié)：

1、2014年上半年，只有少數(shù)城市表現(xiàn)優(yōu)秀，多數(shù)城市下行。

2、京滬深成交量分別下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均價(jià)依然堅(jiān)挺；二線城市成交量價(jià)均出現(xiàn)分化，大多數(shù)城市成交量下滑2-3成，個(gè)別城市甚至下滑4-5成；個(gè)別城市出現(xiàn)均價(jià)停漲或下降的趨勢，內(nèi)部分化明顯。

3、總體來看，一、二、三線城市銷量累計(jì)同比下降41%、23%、26%；一、二、三線城市需去化10.8、18.1、22.7 個(gè)月，同比分別增加4.7、7.2、9.2 個(gè)月。

4、從區(qū)域分布來看，東部城市是重災(zāi)區(qū)，中部城市穩(wěn)定，西部城市略有下降。1-5月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降14.4%；銷售額下降14.7%。中部地區(qū)商品房銷售面積增長0.3%，銷售額增長3.2%。

西部地區(qū)商品房銷售面積9367萬平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4855億元，增長1.8%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

5、從省會(huì)城市分布來看，2014年1-5月僅有南昌、合肥、石家莊3城市成交量反漲。

6、從出清周期絕對值和自身縱向數(shù)據(jù)分析供求關(guān)系相對較好的城市有南昌、南京、成都。

而蘇州、長沙、天津、杭州、福州去化周期上升較快，反映出市場還在持續(xù)惡化。

三、政策面從緊，但更趨于市場化，因地制宜

從政策面來看，2014年上半年的房地產(chǎn)政策體現(xiàn)為三個(gè)特征：

1、金融政策進(jìn)一步從緊，銀行體系對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)始終謹(jǐn)慎。

2、去年三中全會(huì)之后，沒有新的全國性的行業(yè)調(diào)控政策出臺(tái)。一刀切、一盤棋的政策做法已經(jīng)過去。尊重地方特色的、以市場化為原則的調(diào)控政策成為主基調(diào)。

3、地方政府根據(jù)各自的地區(qū)形勢，逐步開始出臺(tái)刺激政策，以維持市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)。目前取消限購城市有：天津、佛山、無錫、寧波、呼和浩特、銅陵等。從另一方面可以看到的是，這些取消限購政策無疑都是高風(fēng)險(xiǎn)市場。

四、大型房地產(chǎn)企業(yè)市場集中度大幅上升

上半年TOP10、TOP20 的市場份額分別達(dá)到18.6%和24.3%，其中TOP20 集中度較去年提升

5.4 個(gè)百分點(diǎn)，增幅為近年最大。

轉(zhuǎn)型、回歸一二線——下半年展望

展望目前中國房地產(chǎn)市場特征：“存量增加，增量遞減”，黃金十年已去，但還有“白銀十年”的發(fā)展機(jī)會(huì)。

具體來看2014年下半年，將呈現(xiàn)如下幾個(gè)趨勢：

一、下半年市場依舊低迷，但冷凍速度將趨緩，并逐步形成新的平衡。

通過投行對重點(diǎn)城市供需測算表明，下半年存在20%以上供需差.因此行業(yè)還存在去庫存的壓力。但這樣的壓力會(huì)比上半年減少，開工面積的低迷會(huì)有所緩解，但仍然保持低位。

二、一二線城市價(jià)格企穩(wěn)要好于三線城市，三線城市仍然將維持下降的趨勢。

市場環(huán)境較好的區(qū)域，新開工下行更有利于未來一年的區(qū)域地產(chǎn)市場。

一線城市的存銷比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二線城市，這代表一線城市的市場環(huán)境要更優(yōu)與二線城市。

三、庫存分化，少數(shù)城市優(yōu)異，多數(shù)城市仍舊難熬。

庫存是判斷一個(gè)城市市場冷熱的最關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。我們從庫存來看看未來市場發(fā)展趨勢。

1、從在建庫存數(shù)據(jù)來看，在建庫存較少的城市有合肥、廣州、南京，其中的合肥已經(jīng)比較接近歷史最低水平。

呼和浩特、烏魯木齊、蘭州、寧波在建庫存較大，這些城市中期房價(jià)會(huì)受到抑制，溫州的絕對水平雖然較高，但和自身相比，已經(jīng)處在去庫存過程中，相比歷史高點(diǎn)有明顯的下降。

2、從存量庫存數(shù)據(jù)來看，市場儼然分化成三個(gè)層次，分別是：

優(yōu)質(zhì)城市：合肥、成都

均衡城市：南京、蘇州、上海、廈門、廣州、深圳、南昌、重慶

問題城市：滁州、蕪湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青島、天津、錦州、威海、東營、九江、武漢、黃石、長沙、西安、大理、大同、呼和浩特

而在未來，青島、合肥、南京等城市未來房價(jià)彈性較高。

2014年下半年市場新機(jī)會(huì)

1、市場化產(chǎn)業(yè)園增長迅速，未來市場空間巨大。

從2014年的政府放權(quán)調(diào)控的特點(diǎn)可以看出，白銀時(shí)代的中國房地產(chǎn)市場，政府將進(jìn)一步退回到裁判員的角色。未來行業(yè)內(nèi)，政府只負(fù)責(zé)管理公共事務(wù)，市場上的事務(wù)交由市場自行解決。這在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒏语@著。所謂專業(yè)的人做專業(yè)的事情。專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)在未來將在更大范圍內(nèi)替代政府性質(zhì)的低效招商的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些專業(yè)公司在2014年將會(huì)鎖定更精準(zhǔn)的客群群體，高效率的發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2、東部城市舊城工業(yè)用地改造，存量市場的新機(jī)會(huì)

從上海下一步提升用地單位產(chǎn)值的思路來看，未來以上海為代表的東部城市集約化用地的原則將進(jìn)一步控制外圍城市化的擴(kuò)張，從城市中心低效的工業(yè)用地進(jìn)行改造，提升土地價(jià)值，將是市場開拓的主旋律。

3、體驗(yàn)式商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)

從2005年興起的商業(yè)地產(chǎn)高增長時(shí)代已經(jīng)過去，特別是以城市綜合體、Mall類產(chǎn)品為代表的城市級商業(yè)地產(chǎn)浪潮頂峰已過，萬達(dá)是這次浪潮中最大的收獲者。下一步商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的普及，將進(jìn)入更低級別的商業(yè)時(shí)代。這個(gè)時(shí)代里，區(qū)域級、社區(qū)級、小體量的商業(yè)將成為市場布局的重點(diǎn)。

社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展將結(jié)合社區(qū)服務(wù)業(yè)的升級全面開展。因此社區(qū)商業(yè)從如今開始就具備了互聯(lián)網(wǎng)基因，線下服務(wù)、體驗(yàn)及線上社區(qū)交流是社區(qū)商業(yè)最大特色。

體驗(yàn)式是綜合體泡沫的唯一出路。如果綜合體運(yùn)營商無法破解綜合體的課題，那么等待到最后就是窮途末路。

4、休閑養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)近兩年概念火熱，但這類產(chǎn)品總體來看，雷聲大雨點(diǎn)小。但不管怎樣，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是政府關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，拿地的機(jī)會(huì)就在這里。下一步養(yǎng)老的發(fā)展的機(jī)會(huì)將是部分堅(jiān)持中高端產(chǎn)品線的房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型重點(diǎn)。

5、文化旅游地產(chǎn)

休閑產(chǎn)業(yè)大潮是即商業(yè)服務(wù)業(yè)大潮之后，新的一波主流趨勢。大城市的生活方式升級更重要的是其根本驅(qū)動(dòng)力。

萬達(dá)、迪斯尼、華僑城等文化旅游地產(chǎn)行業(yè)第一軍團(tuán)又是看重這一波大潮的趨勢，希望進(jìn)一步淘金。不管怎樣，首富的戰(zhàn)略眼光是值得關(guān)注的。畢竟能承載萬達(dá)這樣千億級企業(yè)持續(xù)高增長的行業(yè)不多，給國人提供文化休閑場所的旅游地產(chǎn)就一定是下一個(gè)高增長極。

6、物流地產(chǎn)

近兩年電商的沖擊實(shí)在太大，大到已經(jīng)開始改變商業(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則。部分開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)將機(jī)會(huì)瞄準(zhǔn)到為電商做配套服務(wù)的物流基地。沿用馬云的策略，如果做不了NO.1，那就跟NO.1合作。因此，不少開發(fā)商開始更線上的大佬們合作，為大佬度身定做線下服務(wù)就是一個(gè)重要的思路，物流地產(chǎn)就是與大佬合作博弈的結(jié)果。

應(yīng)該說，2014年隨著主題地產(chǎn)時(shí)代來臨，所有這些都有一個(gè)核心邏輯，那就是遵循升級我們生活方式的腳步。凡是創(chuàng)新創(chuàng)造生活方式的產(chǎn)品都會(huì)收到追捧，而這只不過是時(shí)間早晚的問題。

第三篇：評論：2014年全年煤炭價(jià)格或呈震蕩走勢

評論：2014年全年煤炭價(jià)格或呈震蕩走勢

新年伊始，神華銷售集團(tuán)公司公布2014年1月各熱值煤種的指導(dǎo)價(jià)格，規(guī)定發(fā)熱值為5500大卡的神混1號(hào)長協(xié)月度價(jià)格和現(xiàn)貨掛牌價(jià)均為614元每噸，較上一期下調(diào)17元每噸；神混5000的價(jià)格則為575元每噸，下調(diào)40元每噸，而下調(diào)幅度最大的則是發(fā)熱值為4500大卡的神混4號(hào)，達(dá)到70元每噸。

“由于對神華集團(tuán)提出的月度和季度定價(jià)方案不認(rèn)同，五大電力集團(tuán)和華東部分電廠仍未簽訂合同，所以目前先暫時(shí)按照此前的月度定價(jià)方式來執(zhí)行?！睋?jù)了解，神華和電企雙方合同為互保合同，如果合同執(zhí)行中沒有違約情況，可在合同價(jià)格基礎(chǔ)上優(yōu)惠。

與此同時(shí)，中煤集團(tuán)也提出了1月的暫定基本價(jià)格，發(fā)熱量5500大卡的平混2號(hào)為590元每噸，而在上一期該煤種價(jià)格還是631元每噸，降幅遠(yuǎn)大于神華。

觀點(diǎn)：2013年年末價(jià)格虛高，在市場需求不好的情況下還在上漲，而且2014年大集團(tuán)和電廠把長協(xié)價(jià)格使得港口現(xiàn)貨向這一數(shù)字回歸。同時(shí)2014年國內(nèi)煤炭產(chǎn)能將進(jìn)一步得到釋放，煤炭產(chǎn)量將逐步回升。預(yù)計(jì)煤價(jià)在2014年初將有一個(gè)較大幅度向下調(diào)整。但等市場價(jià)格回歸到一個(gè)正常合理水平，將保持在較為平穩(wěn)的區(qū)間，波動(dòng)不會(huì)像2013年那么大，而從全年來看，將有望整體呈現(xiàn)震蕩走勢。

第四篇：南昌市2012年房地產(chǎn)市場總結(jié)與2013年走勢分析

南昌市2012年房地產(chǎn)市場總結(jié)與2013年走勢分析

一、房地產(chǎn)市場簡析

? 樓市調(diào)控博弈加劇，整體有保有壓

回顧2012年樓市調(diào)控，可以看到是中央和地方的博弈、政策和市場的博弈，調(diào)控呈現(xiàn)出有保有壓的局面。2012年，央行存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率各自下調(diào)兩次，多個(gè)省市提高普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、松綁公積金、減免契稅等8類微調(diào)政策。另一方面，針對地方政府微調(diào)和火爆的市場態(tài)勢，中央等多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控，并叫停部分城市的放松動(dòng)作。在這一年里，中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖60次；4次提及 “決不讓房價(jià)反彈”；房價(jià)合理回歸被提到156次；2次提及問責(zé)。但是縱觀今年樓市的調(diào)控，始終是中央及相關(guān)部委口頭強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，卻少見實(shí)際性的動(dòng)作，可謂雷聲大、雨點(diǎn)小，市場由此開始反彈之旅。

土地供求大幅減少，住宅類用地成交平穩(wěn)

2012年南昌市共計(jì)推出經(jīng)營性地塊出118宗土地，最終成交102宗，分別比上年同期減少37宗和20宗。今年的供應(yīng)面積和成交面積只有10150.985畝和8941.572畝，相比去年減少3547.69畝、3127.732畝，減少了25.9%、25.91%，成交量三年來首次低于1萬畝。住宅類用地成交平穩(wěn)，相比上年略微減少9.3%，成交面積3937.69畝，連續(xù)五年穩(wěn)定在3500畝以上。住宅類成交主要集中在紅谷灘和昌北板塊，兩者約占總量的一半。今年成交的住宅類用地可規(guī)劃建筑面積563.58萬㎡，樓面地價(jià)1755.18元/㎡，同比成交面積和規(guī)劃面積分別減少36.961畝、42.4萬㎡，樓面地價(jià)上漲18.48元/㎡。

樓市上演逆轉(zhuǎn)好戲，推盤量創(chuàng)歷史新高

受“史上最為嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策影響，年初樓市處于冰點(diǎn)。此后，政策微調(diào)，開發(fā)商們采取以價(jià)換量的策略，剛需在3月份開始爆發(fā)。今年整個(gè)市場經(jīng)歷了由冷到暖，從暖到熱的市場轉(zhuǎn)變。

第一季度全市住宅推盤量只有83.94萬㎡，銷售率僅有47.15%，創(chuàng)下09年以來新低。第四季度推盤量上升到了176.95萬㎡，銷售率提升到了71.39%，為近五年最高值。全年共計(jì)133個(gè)樓盤推出56444套房源，供應(yīng)面積562.26萬㎡，相比上年三項(xiàng)數(shù)據(jù)分別增加22個(gè)、159.12萬㎡和16106套，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。開盤樓盤整體銷售率達(dá)到61.31%，回到了六成以上水平。

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房價(jià)低開高走，整體均價(jià)下跌5.99%

市場由冷到暖，房價(jià)也走出了由降轉(zhuǎn)漲的行情。全市住宅成交均價(jià)從第一季度的6225.2元/㎡上漲到第四季度的7569.3元/㎡，上漲了1344.1元/㎡，上漲幅度達(dá)到驚人的21.59%。但是今年開盤樓盤整體成交均價(jià)為7055.33元/㎡，比11年下跌449.83元/㎡，下跌了5.99%。今年房價(jià)下跌主要是兩方面的原因，首先是上半年大多數(shù)房企采取以價(jià)換量的策略，低價(jià)入市、降價(jià)銷售成為主流；其次是在以剛需為主的市場環(huán)境中，高端項(xiàng)目較為艱難，萬元樓盤大為減少。

板塊供應(yīng)洗牌，新建板塊銷售看好

相比上年，有七個(gè)板塊供應(yīng)大幅增加，六個(gè)板塊供應(yīng)刷新紀(jì)錄。京東板塊供應(yīng)繼上年成功進(jìn)入前三后，今年更上一層樓，以17.73%的供應(yīng)比例排名第一，其供應(yīng)面積達(dá)到99.68萬㎡，具百萬大關(guān)一步之遙，相比上年增加41.73萬㎡；昌北板塊供應(yīng)最為迅猛，供應(yīng)面積達(dá)到45.67萬㎡，是上年的3.74倍；紅谷灘板塊供應(yīng)雖有增長，但是供應(yīng)比例下滑3.13個(gè)百分點(diǎn)，首次退出三甲行列。各板塊銷售有喜又憂，最低和最高的相差近40個(gè)百分點(diǎn)。新建板塊以75.29%的銷售率排名第一，連續(xù)兩年排名第一，連續(xù)四年銷售在75%以上，成為南昌樓市的新建現(xiàn)象。

高層供應(yīng)創(chuàng)新高，花園洋房持續(xù)熱銷

與2011年相比，除多層供應(yīng)略有減少外，其他建筑形態(tài)供應(yīng)有不同程度的增加。多層供應(yīng)比例繼上年跌破10%后，今年更是以6.6%的供應(yīng)比例再創(chuàng)新低。高層供應(yīng)不斷刷新，今年供應(yīng)量達(dá)到382.61萬㎡，供應(yīng)比例由上年的62.7%提高到今年的68.05%。各建筑形態(tài)銷售相對均衡，花園洋房持續(xù)熱銷，連續(xù)兩年排名榜首，今年的銷售率達(dá)到70.99%，成為唯一一種銷售超過七成的產(chǎn)品。

戶型供應(yīng)豐富，主力戶型銷售穩(wěn)定

今年的戶型供應(yīng)類型更加豐富卻又高度集中。全年市場共有9種戶型入市，六房、八房首現(xiàn)市場，分別由青山湖板塊的青山湖天灣和朝陽洲板塊的濱江壹號(hào)推出。但是戶型高度集中于二房、三房，兩者供應(yīng)量均在200萬㎡以上，供應(yīng)比例合計(jì)達(dá)到80.83%，歷史首次超出八成。這兩種主力戶型是剛需們的首選，銷售穩(wěn)定，雙雙實(shí)現(xiàn)六成以上的銷售率，并都進(jìn)入前三位。

得剛需者得天下

剛性需求，買房自住的需求，而且是比較迫切的需求。這類需求往往購買力不是很強(qiáng)，對房價(jià)較為敏感，但卻是今年市場上購房的主力，2012年可謂是剛需年，剛需也左右了今年市場的整體價(jià)格。

從成交上看，以梧桐公寓、保利香檳為代表的樓盤戶型面積適中（90㎡左右），單價(jià)合理（6200～7000元/㎡），總價(jià)不高，受到了剛需的青睞。面積區(qū)間70～90㎡和90～120㎡供應(yīng)套數(shù)均超過1.6萬套，占總量的64.57%，也是銷售最好的兩個(gè)面積區(qū)間。從價(jià)格區(qū)間看，價(jià)格區(qū)間5501～6500元/㎡、6501～8000元/㎡供應(yīng)套數(shù)比上年增加了104.67%、238.45%，兩者合計(jì)占總量的接近六成，比上年提高27.33個(gè)百分點(diǎn)。

? 電商、明星，成為營銷中的亮點(diǎn)

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，電商營銷逐漸成為一種潮流。在南昌市場，搜房電商和新浪微博運(yùn)用的較多。搜房電商以超低折扣房源或獎(jiǎng)品吸引客戶關(guān)注，客戶越多，折扣越低。全年搜房電商活動(dòng)成功舉辦7次，引發(fā)極大關(guān)注。微博，能夠及時(shí)、快速的傳播信息，和消費(fèi)者形成良好的互動(dòng)，并且能夠帶動(dòng)消費(fèi)者周邊的親朋好友同時(shí)參與，大大提高項(xiàng)目的關(guān)注度。目前南昌主流項(xiàng)目均開通了微博，其中有一部分樓盤采取轉(zhuǎn)發(fā)微博、贏取演唱會(huì)門票取得了很好的效果，有齊秦、李宗盛、阿泰斯特等數(shù)十位明星到昌。

二、2013年市場發(fā)展預(yù)測南昌房地產(chǎn)

2.1 2013年南昌市房地產(chǎn)發(fā)展主要推動(dòng)力 ?

中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇，增長回升至8%

2012年前三季度，我國經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)下行態(tài)勢，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%，整體增長7.7%。隨著一些積極因素的積累，四季度有望小幅回升，預(yù)計(jì)全年增長略高于7.5%，這種態(tài)勢有望延續(xù)至2013年。目前包括中金公司、瑞銀集團(tuán)等研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為2013年經(jīng)濟(jì)將好于今年，經(jīng)濟(jì)增速很有可能回升至8%。?

城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新機(jī)遇

12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重點(diǎn)提出城鎮(zhèn)化發(fā)展，會(huì)議要求要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。城鎮(zhèn)化未來將成為中國全面建設(shè)小康社會(huì)的重要載體，正在成為中國經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將撬動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展，二三線城市城鎮(zhèn)化過程所釋放出的居住需求，將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點(diǎn)所在，也為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。?

加快先導(dǎo)區(qū)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足

6月6日，省委、省政府召開“全力支持南昌發(fā)展、打造核心增長極動(dòng)員大會(huì)”，明確提出在南昌設(shè)立鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)區(qū)。經(jīng)過半年的前期調(diào)研、探索，鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)區(qū)的雛形逐步呈現(xiàn)。鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)成為打造核心增長極的發(fā)動(dòng)機(jī)，也是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的強(qiáng)大引擎。2013年南昌將實(shí)現(xiàn)GDP增長確保12%、固定資產(chǎn)投資增長23%的發(fā)展目標(biāo)。

啟動(dòng)大都市區(qū)規(guī)劃，推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)

明年南昌將啟動(dòng)大都市區(qū)規(guī)劃編制，加快編制和完善九龍湖新城、朝陽新城等區(qū)域詳規(guī)。集中資源建設(shè)紅谷灘新區(qū)，加快推進(jìn)九龍湖核心起步區(qū)的市政建設(shè)。加大東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)舊城改造力度，強(qiáng)力推進(jìn)青山湖西岸開發(fā)。預(yù)計(jì)將投入614.3億元進(jìn)行大批重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，比如九龍湖路網(wǎng)、軌道交通、水系整治、斷頭路延伸工程等，將把朝陽大橋和紅谷公路隧道作為跨江通道的建設(shè)主體。2.2 2013年南昌市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ? 調(diào)控穩(wěn)中微調(diào)，繼續(xù)限購

備受矚目的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月16日閉幕，會(huì)議確定了明年的基本政策和六大任務(wù)，為明年的工作定下總基調(diào)。12月底，國土部、住建部均強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，并要求繼續(xù)限購。明年的調(diào)控仍將延續(xù)目前的態(tài)勢，“有保有壓”和“微調(diào)和收緊”并存。一是2013年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，大力改革，完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。二是實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，但是貨幣總量會(huì)略微寬松，預(yù)計(jì)將有3次降準(zhǔn)的過程。三是限購、限貸等核心政策仍將繼續(xù)，鼓勵(lì)首次及改善性需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)。四是繼續(xù)推進(jìn)保障房建設(shè)工作，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，調(diào)整房地產(chǎn)交易等稅收問題。具體調(diào)控方向主要看房價(jià)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果明年上半年房價(jià)過快上漲，則很有可能在下半年迎來政策加碼，面臨新一輪的調(diào)控。?

整體供求略有下降，較為平穩(wěn)

近兩年南昌市累計(jì)成交居住、商住用地7912.34畝，可規(guī)劃建筑1169.56萬㎡。一般從拿地到項(xiàng)目開工再到銷售短則一年，長則三五年，預(yù)計(jì)明年土地轉(zhuǎn)化成商品房供應(yīng)584.78萬㎡。

從規(guī)劃報(bào)建和新開工量來看，今年1～11月分別為632.81萬㎡（住宅405.28萬㎡，同比下降1.41%）、559.7萬㎡（住宅380萬㎡，同比下降13.46%），規(guī)劃報(bào)建和新開工到入市銷售一般在半年至一年。再結(jié)合新增供應(yīng)看，今年新建商品房取得542.45萬㎡預(yù)售，其中住宅437.67萬㎡。近三年平均每年商品房新增446.6萬㎡，其中住宅359.9萬㎡。

綜合以上信息，可粗略估測明年南昌市商品房新增供應(yīng)520萬㎡左右，其中住宅約420萬㎡。整體供應(yīng)保持平穩(wěn)，略有下降。全年可能呈現(xiàn)出震蕩上行，年尾回落的走勢。?

房價(jià)穩(wěn)中有升，小漲5～10%

有著風(fēng)向標(biāo)之稱的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，住建部、國土部等部位也一再重申，已經(jīng)沒有了房價(jià)大漲的可能性。房地產(chǎn)市場調(diào)控常態(tài)化使得暴利失去了土壤，已經(jīng)進(jìn)入下半場。但是經(jīng)濟(jì)還要發(fā)展，積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策依然延續(xù)，出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策的可能性也不大。我們認(rèn)為，2013年房價(jià)將穩(wěn)中有升，小幅上漲5～10%（2007年到2012年南昌房價(jià)復(fù)合增長率為9.64%）。?

朝陽洲火熱，大九龍湖崛起

上文提到近兩年南昌市累計(jì)成交居住、商住用地7092.04畝，京東、紅谷灘和昌北板塊土地成交量均在1000畝以上，其中京東板塊接近2000畝，三者累計(jì)占總量的近七成。

從市發(fā)改委和城鄉(xiāng)建設(shè)局等查閱，預(yù)計(jì)明年將有市區(qū)將有80個(gè)新盤入市，其中將推出住宅項(xiàng)目的有67個(gè)，朝陽洲、市中心、紅谷灘和京東等四個(gè)板塊新住宅項(xiàng)目均超過10個(gè)，朝陽洲板塊以17個(gè)項(xiàng)目排名第一。

整體上看，明年京東和朝陽洲板塊仍然是熱點(diǎn)板塊，紅谷灘九龍湖區(qū)域和市中心城北區(qū)域也會(huì)有所發(fā)力。明年新建板塊可能是市場上的一大亮點(diǎn)，望城新區(qū)可能隨九龍湖新興，該板塊新盤數(shù)量達(dá)到15個(gè)。? 旅游地產(chǎn)興起，重點(diǎn)在城西

嚴(yán)厲的限購、限貸政策促使開發(fā)商們紛紛調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等受到極大的關(guān)注。旅游地產(chǎn)成為繼商業(yè)地產(chǎn)后又一開發(fā)熱潮，華僑城是國內(nèi)有名的旅游地產(chǎn)開發(fā)商，并且在多地復(fù)制；萬達(dá)集團(tuán)也較早涉足，在長白山、西雙版納等投入數(shù)千億資金。到目前為止，南昌還沒有真正的旅游地產(chǎn)。隨著萬達(dá)文化旅游城、金燕國際溫泉城、茵夢湖?北緯30°等項(xiàng)目的入市，南昌旅游地產(chǎn)將逐步興起。

第五篇：2011年哈爾濱房地產(chǎn)市場i及未來走勢分析匯報(bào)0501

哈爾濱市房地產(chǎn)市場及未來走勢分析（個(gè)人觀點(diǎn)供參考）

一、房產(chǎn)市場分析

哈爾濱為二三線城市，并非高標(biāo)準(zhǔn)泡沫城市，成交量價(jià)齊升表狀表明市場還處于相對健康狀態(tài)，調(diào)控會(huì)進(jìn)一步完善市場，但受政策影響，未來哈爾濱樓市或?qū)⑦M(jìn)入下行空間。

（一）市場方面：成交放緩 價(jià)格下行觀望濃重 １．２０1１年市場分析

2011年全市商品房供應(yīng)項(xiàng)目88個(gè)，較2010年減少4個(gè)；供應(yīng)套數(shù)74,238套，年降幅11.7%；供應(yīng)總面積也為853.3萬平米；2011年全年供求比為1.28,同比2010年下降35%。其中：道里區(qū)27個(gè)供應(yīng)項(xiàng)目，位居全市商品房供應(yīng)之首。累計(jì)供應(yīng)面積占總供應(yīng)面積33%；南崗區(qū)供應(yīng)項(xiàng)目22個(gè)，累計(jì)供應(yīng)面積占總供應(yīng)量26%；香坊區(qū)以19%的供應(yīng)比例排第三。價(jià)格從年初的７２９５元／平方米，降到６１３４元／平方米。

分析如下：

（１）從供求關(guān)系來看，整體市場供大于求，觀望氣氛日濃，銷售競爭壓力不斷加大，市場開始進(jìn)入買方市場；

（２）從成交區(qū)域來看，主城區(qū)呈量升價(jià)挺的狀態(tài)；新城區(qū)出現(xiàn)量跌價(jià)滯的現(xiàn)狀，消費(fèi)者置業(yè)更加重視區(qū)域及產(chǎn)品保值性；

（３）從成交戶型來看，潛在的自住型消費(fèi)者仍主導(dǎo)哈爾濱市場，但“限購令”使部分消費(fèi)者置業(yè)傾向于“一步到位”，使得部分高端產(chǎn)品及項(xiàng)目開始發(fā)力；

從目前情況來看，市場成交放緩并趨向平穩(wěn)已成為主調(diào)，價(jià)格已進(jìn)入下行通道，消費(fèi)者開始掌握市場話語權(quán)，市場正趨于成熟和理性。

２．２０１２年市場預(yù)測

（1）供應(yīng)方面，截至2011年12月，哈市待售房源接近13.8萬套；據(jù)統(tǒng)計(jì)2012年全市總供應(yīng)量約為1704萬㎡（其中在售存量約為 165萬㎡，新項(xiàng)目入市的約884萬㎡，已拍得地塊計(jì)劃入市的約655萬㎡），比2011年顯著增加。

（2）需求方面 商品房成交量仍將繼續(xù)放緩，全年成交量或?qū)?huì)和今年大致相同，約為75，000套。

隨著2012年貨幣政策的適度放松，政府可能會(huì)放松對剛性和合理改善性的自住型購房需求的限制；同時(shí)，隨著調(diào)控的深入，降價(jià)的項(xiàng)目會(huì)逐步增加，價(jià)格“洼地效應(yīng)”也將帶動(dòng)部分置業(yè)需求。但由于房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向并未改變，因此預(yù)計(jì)哈爾濱市商品房成交量仍將繼續(xù)放緩，全年成交量或?qū)?huì)和今年大致相同。

（二）產(chǎn)品：城市綜合體項(xiàng)目激增，住宅產(chǎn)品更加注重景觀園林 據(jù)不完統(tǒng)計(jì)2012年在哈市城市綜合體項(xiàng)目將達(dá)到14個(gè)以上。每個(gè)行政區(qū)域均有城市綜合體規(guī)劃，南崗區(qū)2012年上半年4個(gè)綜合體將面市。在這些綜合體入市之后，項(xiàng)目周邊配套已經(jīng)不是價(jià)值所在，地段優(yōu)勢也將被弱化，商業(yè)價(jià)值和產(chǎn)品品質(zhì)將會(huì)更多的被凸顯出來。

隨著恒大綠洲和納帕英郡精裝實(shí)景體驗(yàn)區(qū)在哈爾濱市場取得較好影響，2012年將會(huì)有更多項(xiàng)目投放大量精力在景觀園林設(shè)計(jì)，重心放在產(chǎn)品品質(zhì)打造上。

（三）城市新區(qū)房地產(chǎn)市場：地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷成交急速放緩 實(shí)施限購政策，擁有購房資格的人越來越稀少，至房價(jià)持續(xù)下挫也使客戶更加關(guān)注房產(chǎn)的保值抗跌性，傾向于購買擁有完善配套、稀缺資源的市區(qū)項(xiàng)目。

二、價(jià)格方面：房價(jià)進(jìn)入下行通道

價(jià)格方面：主城區(qū)項(xiàng)目價(jià)格堅(jiān)挺，新項(xiàng)目均以較低價(jià)格入市，致使成交雖量價(jià)齊升卻漸進(jìn)下滑通道

二、土地市場 1．土地供應(yīng)

2011年共掛牌供應(yīng)土地219宗，總面積1407.915萬㎡。環(huán)比2010年增加467.1837萬㎡，增幅為50%。這其中商業(yè)用地36塊、住宅用地5塊、商住用地87塊，占總土地供應(yīng)的57.52%。

2．土地成交

2011年哈爾濱土地市場共成交181宗，占地面積達(dá)1278.6727萬㎡。土地出讓金總額約2531475萬元，同比去年上漲35.7%，土地平均價(jià)格為1980元/㎡，同比下降9.1%。其中商住用地成交79宗，總面積631.6465萬㎡。土地出讓金總額約210.5億元，同比上漲22.4%，商住用地平均價(jià)格為3332.5元/㎡，同比下降8.5%。

3．土地供應(yīng)和成交特點(diǎn)：土地供應(yīng)傾向于新區(qū)，哈南工業(yè)新城發(fā)力，平房區(qū)土地成交、供應(yīng)均為第一

2011年平房區(qū)土地供應(yīng)和成交均排在第一位。其中土地成交505.8993萬平方米，同比增加146%；土地供應(yīng)543.6218萬平方米，同比增加171%。工業(yè)用地為主導(dǎo)，住宅用地供應(yīng)雖較去年有所上升，但占比仍較低。

松北區(qū)土地供應(yīng)位列第二，延續(xù)了2010年的大規(guī)模供應(yīng)；道里區(qū)土地供應(yīng)量僅次于松北區(qū)，排在第三位，其主要供應(yīng)主要仍集中在群力新區(qū)及其周邊地塊，群力西區(qū)地塊的現(xiàn)已全面供應(yīng)；南崗區(qū)保持 去年第四位排名。

從土地成交分布的區(qū)域上看，新興區(qū)域占據(jù)了土地增長的主導(dǎo)地位，主要是政府領(lǐng)導(dǎo)為執(zhí)行北越、中興、強(qiáng)縣、南拓等方針，進(jìn)一步為新興區(qū)域招商引資提供更多的便利條件，這也成為土地大幅增長的主要原因。

新興開發(fā)區(qū)域正逐漸被認(rèn)可，且目前哈西、群力、松北依然有百萬平方米的土地待售。

三、調(diào)控政策及分析

（一）國家調(diào)控政策

1．國家出臺(tái)“新國八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，宏觀調(diào)控升級 政策明確規(guī)定：

（1）地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國發(fā)10號(hào)文件及其相關(guān)配套政策，切實(shí)將房價(jià)控制在合理水平；

(2)加大保障性安居工程建設(shè)力度。2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套；努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

(3)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。

（4）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

（5）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，認(rèn)真 落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。

加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。

（6）合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

（7）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。國務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對于新建住房價(jià)格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地塊歷史最高價(jià)，以及保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部要會(huì)同有關(guān)部門，約談省級及有關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人。省級人 民政府及其有關(guān)部門，要參照上述規(guī)定，建立健全對轄區(qū)內(nèi)城市落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。

（8）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。新聞媒體要對各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

“新國八條”政策推出后，成交量明顯下滑。隨著央行存款準(zhǔn)備金率的連續(xù)上調(diào)，各中小商業(yè)銀行在哈爾濱市的貸款額度也較以往大幅降低，這也使銀行對房貸的發(fā)放更加謹(jǐn)慎。

2．7月12日出臺(tái)“新國五條”

“新國五條”內(nèi)容核心在于要求房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

“新國五條”實(shí)施后，限購政策一直無放松的跡象，反而進(jìn)一步擴(kuò)大，向三四線城市蔓延，傳遞出政府調(diào)控政策長期從緊信號(hào)。進(jìn)一步遏制投機(jī)投資性購房

3．中央推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，滬渝率先試點(diǎn)

2011年1月28日，國務(wù)院同意在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

上海、重慶率先試點(diǎn)。民新購二套非改善型住房和非當(dāng)?shù)鼐用裥?購住房征收房產(chǎn)稅，稅率為0.4%和0.6%;重慶則對主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購高檔商品房、非當(dāng)?shù)毓ぷ魃畹膫€(gè)人在重慶購第二套房，征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅可調(diào)節(jié)財(cái)富分配，增加地方直接稅源，可減少地方政府對新增土地收益的過度依賴。因此可以預(yù)見，未來限購或?qū)⒂伞胺慨a(chǎn)稅+個(gè)人住房信息系統(tǒng)”替代。

4．貨幣政策持續(xù)收緊，影響房地產(chǎn)供需雙方

2011年全年，中國人民銀行連續(xù)加息3次，至此,5年期以上的基準(zhǔn)利率達(dá)到7.05%。此外，2011年全年，央行連續(xù)5次提高存款準(zhǔn)備金率，至此，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%。

2011年，央行多次加息和調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，貨幣政策持續(xù)收緊，對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。在調(diào)控政策和貨幣政策持續(xù)收緊的疊加影響下，房地產(chǎn)貸款不斷減少，開發(fā)企業(yè)在銷售端和開發(fā)端均面臨著嚴(yán)峻的資金壓力，拿地的能力大幅下降，土地市場急速降溫。預(yù)計(jì)未來兩年新開工項(xiàng)目將銳減，市場供應(yīng)增速也將呈下降趨勢。

多次加息、取消首套購房優(yōu)惠利率及上調(diào)首套購房利率等均加大貸'款購房者的購房成本，使已有限的具有購房資格的客戶進(jìn)一步縮小。購房需求持續(xù)下降。

5．5月1日《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》

內(nèi)容：針對開發(fā)商坐地起價(jià)頑疾，發(fā)改委要求所有樓盤必須一次性公開全部銷售房源及其相關(guān)信息，并明碼標(biāo)價(jià)、一套一標(biāo)，不得擅自漲價(jià)。政策影響分析：市住房局——明碼標(biāo)價(jià)抑制開發(fā)商“一天一價(jià)”、“幾天一價(jià)”的投機(jī)性漲價(jià)行為，也遏制了市民在購買房屋時(shí)大都通過圖紙、合同書等去了解房屋的結(jié)構(gòu)、面積、朝向等相關(guān)情況，對于房屋的了解難免會(huì)產(chǎn)生誤差，有時(shí)甚至上當(dāng)受騙等情況的發(fā)生。

6．8月13日《婚姻法》司法解釋(三)《婚姻法》司法解釋把婚后一方父母出資為子女購買不動(dòng)產(chǎn)，且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

《婚姻法》司法解釋(三)實(shí)施后，哈市出現(xiàn)更多聯(lián)名購買婚房的買家，一些已婚夫婦也到房產(chǎn)部門進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。

7．全國房價(jià)下行閘門開啟，樓市轉(zhuǎn)向買方市場

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年12 月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8809元/平方米，環(huán)比11月下降0.25%，這是該指數(shù)連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比下降。

2011年以來，在政策嚴(yán)厲打壓下，調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，“擠出效應(yīng)”非常明顯。

面對成交量持續(xù)低迷的局面，開發(fā)商資金壓力不斷增大。北京等大中城市主流品牌企業(yè)紛紛實(shí)行“以價(jià)換量”策略，部分樓盤加大促銷力度，拉低整體成交均價(jià)，大中城市房價(jià)出現(xiàn)下行勢頭。9月以來，房價(jià)過快上漲的勢頭得到有效遏制，市場開始進(jìn)入去庫存階段。同時(shí)，房地產(chǎn)市場供給相對過剩的現(xiàn)狀，也促使房地產(chǎn)市場博弈力量的對比開始發(fā)生歷史性的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)向買方市場。

8．房企陣營分化，“賣身潮”“并購潮”初現(xiàn) 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布《2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 T0P50排行榜》顯示，各梯隊(duì)房地產(chǎn)企業(yè)間差距進(jìn)一步拉大，陣營分化日趨嚴(yán)重。從銷售金額來看，2011500億元以上的超大型房地產(chǎn)企業(yè)依然保持在6家，且以 801億元的均值穩(wěn)居第一梯隊(duì)，其中萬科以1210億元依然遙遙領(lǐng)先；300-500億元的第二梯隊(duì)企業(yè)有6家，均值達(dá)350億元；150-300億元的第三梯隊(duì)企業(yè)有10家，均值為220億元；而150億元以下的第四梯隊(duì)企業(yè)則有28家之多，均值僅為113億元。

2011年，在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇最嚴(yán)厲調(diào)控的當(dāng)下，以綠城為代表的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷傳出不利消息，被推到風(fēng)口浪尖。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的報(bào)告顯示，2011年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)股權(quán)并購數(shù)量達(dá)87宗，總交易金額達(dá)256.65億元；同比分別增長42.6%和105%;房企股權(quán)單宗交易額達(dá)到2.95億元，同比增長49.75%。而2010 年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易只有61宗，成交額為125億元；2010年全年，房地產(chǎn)股權(quán)交易為84宗，成交金額為165.25億元。

2011年以來，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，信貸規(guī)模持續(xù)收緊、融資渠道趨窄，促使行業(yè)內(nèi)的資源和資金加速向優(yōu)質(zhì)房企、央企集中，房企的強(qiáng)弱之勢正進(jìn)一步拉大，房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入強(qiáng)者恒強(qiáng)的通道。

2011年的政策調(diào)控導(dǎo)致許多房企資金鏈壓力增加，在融資渠道全面受阻的情況下，部分房企不得不通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式融資來獲得資金支持，直接導(dǎo)致了過去一年房企間并購事件的升級。

2012年，隨著調(diào)控政策繼續(xù)深入，限購、信貸緊縮的持續(xù)，預(yù) 計(jì)并購潮將繼續(xù)延續(xù)并擴(kuò)大，我國房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入重新洗牌階段。

9．地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬期，瓦解高利貸格局

2011年以來，房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)厲和信貸政策收緊的影響，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入寒冬期，銷量大幅下滑，開發(fā)商的資金壓力不斷繃緊，影響到了市場資金的流動(dòng)。

溫州、鄂爾多斯等區(qū)域由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單

一、制造業(yè)利潤微薄等原因，大量高利貸資金大都進(jìn)入了以房地產(chǎn)為主的領(lǐng)域進(jìn)行投機(jī)。而作為承接最大高利貸資金量的房地產(chǎn)市場的蕭條，瞬間變瓦解了脆弱已極的高利貸格局，造成多城爆發(fā)了民間借貸違約潮。

2011年，央行相繼12次提高存款準(zhǔn)備金率和5次加息，信貸規(guī)模日益緊縮，融資渠道全面受阻，而融資需求卻未見降溫。在資金出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求的情況下，企業(yè)、尤其是民營企業(yè)資金極其緊缺，不得不互相拆借或者高息借貸，由此造成高利貸泛濫，全社會(huì)的融資成本和通脹壓力不斷被抬高，使利潤微薄的民營企業(yè)難以為繼。而作為進(jìn)口國的歐美，受債務(wù)危機(jī)及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢的影響，也削弱對進(jìn)口商品的需求，進(jìn)一步加劇中國民營企業(yè)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)，部分企業(yè)開始出現(xiàn)資金鏈斷裂，紛紛跑路。

而溫州、鄂爾多斯等城市的大部分高利貸資金都投入到了以房地產(chǎn)為主等領(lǐng)域。在調(diào)控嚴(yán)厲、信貸緊縮的背景下，房地產(chǎn)的銷售和利潤乃至現(xiàn)金流都出現(xiàn)嚴(yán)重影響，這肯定會(huì)影響到這兩個(gè)有著巨額民間資本的城市高利貸鏈條的穩(wěn)定和收益，出現(xiàn)部分?jǐn)嗔岩渤蔀橐环N必然現(xiàn)象。而民間借貸危機(jī)的爆發(fā)也使房企再失一個(gè)重要的融資渠道，加 劇了房企的資金壓力。

（三）哈爾濱調(diào)控政策

1.哈爾濱出臺(tái)地方版房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則

2011年2月18日，哈爾濱市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好哈爾濱市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，其中規(guī)定哈爾濱市居民家庭限購第三套住房，非本市戶籍居民家庭限購第二套住房。

2月27日哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于落實(shí)住房限購政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確調(diào)控細(xì)則，延續(xù)了“本市戶籍居民家庭禁購第三套房，可提供一年以上納稅或社保證明的非本市戶籍居民家庭禁購第二套房”的規(guī)定。確定限購范圍僅限主城六區(qū)，不含呼蘭區(qū)和阿城區(qū)。并于2月28曰起正式實(shí)施。

哈爾濱版調(diào)控細(xì)則在貫徹“新國八條”基本精神的同時(shí)，也根據(jù)哈爾濱城市發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況預(yù)留了較大的選擇空間，具有較強(qiáng)的靈活性。從實(shí)際效果來看，房地產(chǎn)調(diào)控已取得了階段性成果，限購令對擠壓哈爾濱樓市泡沬起到了立竿見影的效果，房價(jià)快速上漲趨勢也得到遏制。但這也造成哈埠土地市場趨冷、新區(qū)置業(yè)需求停滯等問題。因此，未來哈爾濱市或?qū)⑦m度調(diào)整限購政策以達(dá)到將購買力從市區(qū)高價(jià)房引向郊區(qū)低價(jià)房，并采取降低競買土地條件等措施來降低土地流拍率，以挽救“土地財(cái)政”。

2．4月1日《哈爾濱市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》 辦法規(guī)定：納入預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)不能直接向購房人收取預(yù)售房款，而是這筆錢將存入銀行的專門賬戶。哈爾濱市政府出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，主要是為杜絕開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，最大限度地防范開發(fā)項(xiàng)目“爛尾”，保障廣大市民購買預(yù)售期房時(shí)的權(quán)益。

3．品牌房企進(jìn)駐哈爾濱，顛覆本土房地產(chǎn)經(jīng)營理念

2011年，萬達(dá)、恒大、星浩資本、銀泰地產(chǎn)、華潤、富力、匯智等一大批知名外來企業(yè)紛紛進(jìn)駐哈爾濱，這些企業(yè)均采取快速開發(fā)、體驗(yàn)營銷的模式，對哈爾濱市地產(chǎn)界帶來較大地震動(dòng)。

這些外來企業(yè)為配合其快速開發(fā)的理念，一般采取的方式主要有：一是通過成熟的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，快速復(fù)制產(chǎn)品，建示范區(qū)、樣板間等，營造出超乎客戶期望的產(chǎn)品及景觀，以“體驗(yàn)式”營銷來促進(jìn)銷售；二是通過營銷渠道全覆蓋的“密集式轟炸”宣傳方式對客戶資源進(jìn)行“掠奪式”搶占；三是通過低于客戶心里預(yù)期的開盤價(jià)格及大幅度地折扣來實(shí)現(xiàn)快速回款。

多年來，哈爾濱市房地產(chǎn)市場一貫流行的是先上工程、再打幾版廣告賣房子的經(jīng)營模式。2011年，隨著外來地產(chǎn)的進(jìn)駐，徹底顛覆了本土企業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營理念一“高利潤”轉(zhuǎn)向“高周轉(zhuǎn)”。多層次、豐富、新鮮的營銷手段被廣泛應(yīng)用，也終結(jié)了哈爾濱房地產(chǎn)營銷的貧乏期。

4．哈爾濱市新區(qū)地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)“冷”，成交急速放緩

2011年哈爾濱市利民、松北、群力、哈西等新城區(qū)大批性項(xiàng)目入市，供應(yīng)量持續(xù)大幅放量，但市場逐漸趨冷，銷量大幅下滑，商品房庫存創(chuàng)新高，供應(yīng)過?，F(xiàn)象明顯。201年下半年，利民、松北等新區(qū)項(xiàng)目雖然加大了宣傳推廣力度，增加各類促銷讓利活動(dòng)，且幅度不斷加大，但這些舉措的成效甚微，目前新區(qū)成交仍在低位徘徊。

2011年以前，新城區(qū)房地產(chǎn)市場急劇升溫，房價(jià)快速增長，眾多項(xiàng)目密集上馬，大量透支市政規(guī)劃、環(huán)境、交通等概念，而忽視產(chǎn)品品質(zhì)、自然資源、周邊配套等因素。而進(jìn)入 2011年，在消費(fèi)趨于理性的形勢下，前期許諾的市政規(guī)劃及配套不到位，造成消費(fèi)者對區(qū)域價(jià)值認(rèn)同越來越低，置業(yè)熱情大幅下降，新區(qū)項(xiàng)目開始陷入滯銷的局面。

此外，由于哈爾濱實(shí)施限購政策，擁有購房資格的人越來越稀少。而房價(jià)持續(xù)下挫也使客戶更加關(guān)注房產(chǎn)的保值抗跌性，傾向于購買擁有完善配套、稀缺資源的市區(qū)項(xiàng)目。綜上，很多有購房資格的客戶寧可一次到位購買市區(qū)大戶型，也不愿意購買郊區(qū)房，這就形成了郊區(qū)

5．保障房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房完工或上市沖擊商品房銷售市場

（1）保障性住房

截至2011年12月，哈市保障性安居工程已開工 10.3萬套，開工率為 117.8%，竣工率為64%，分別超出省下達(dá)目標(biāo)的 17.8個(gè)和 14個(gè)百分點(diǎn)。

（2）棚戶區(qū)改造

2011年是哈爾濱棚改三年攻堅(jiān)戰(zhàn)的第二年，完成 2.68萬戶棚戶 區(qū)居民的回遷任務(wù)，這一數(shù)字是 2010年實(shí)際完成量的 2.68倍。

（3）經(jīng)濟(jì)適用房

2011年哈爾濱已開建 9798套經(jīng)適房，開工率達(dá)236.7%。其中主城區(qū)開建 7658套，并提供7034套房源面向具有經(jīng)適房資格的市民銷售，500套公租房年內(nèi)分配到戶。

保障性住房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)分流了一部分自住型需求，商品房市場將會(huì)受到“擠壓”。在這種情況下，再加上2009年、2010年較高的開工量，2012年保障性住房潛在可上市量可能會(huì)繼續(xù)放大，對商品房市場的沖擊作用將會(huì)顯現(xiàn)。

參考文件：2011年哈爾濱商品房市場年報(bào)---真觀智業(yè)