第一篇：購物中心的運營管理核心模式1

購物中心的運營管理核心模式

(一)招商在先

一個購物中心成功與否，與前期的招商定位、結(jié)構(gòu)設計、租戶選擇有著極其重要的關系。

1、招商定位：招商定位包括購物中心的主題定位、面積配比、租金產(chǎn)出配比、業(yè)態(tài)功能配比等。購物中心按照面積及周邊消費人數(shù)分為三個等級--(1)區(qū)域性(regional)或大型購物中心，客源范圍的消費人數(shù)超過10萬人次；(2)地區(qū)性(district)或社區(qū)性的購物中心，客源范圍的消費人數(shù)至少4萬人次以上；(3)地方性(local)或鄰里性的購物中心，客源范圍的消費人數(shù)大約在1萬人左右。不同等級的購物中心決定了不同的主題定位和操作思路。濱河新天地按照周邊人口分布及體量，應該屬于區(qū)域型大型購物中心，此類購物中心的面積配比一般情況下把35%的用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商業(yè)店鋪。主力店是指面積在五千平米以上的，比如百貨店、大型超市、電影院這類的業(yè)態(tài)；次主力店是1300—3000平米左右的，比如家電城、運動廣場、兒童游戲城、手機城等等;商業(yè)店鋪就是在500平米以下的。

對于租金產(chǎn)出配比來說，35%的主力店只能占租金產(chǎn)出15%，25%的次主力店占30%，40%的商業(yè)店鋪要占55%的租金產(chǎn)出。也就是說配比租金的時候，次主力店要打平。業(yè)態(tài)功能配比來講：在商業(yè)領域內(nèi)，如果說超市經(jīng)營的是商品，百貨經(jīng)營的是品牌，那么購物中心經(jīng)營的就是業(yè)態(tài)。作為一種集合了多種功能的商業(yè)綜合體，購物中心對各種業(yè)態(tài)的組合、搭配，無疑是決定其能否成功經(jīng)營的關鍵。那么怎樣的“業(yè)態(tài)組合”才是最合理的呢?

一般情況下零售、餐飲、娛樂三大業(yè)態(tài)大致可以按照5：3：2的比例安排，這是業(yè)內(nèi)推崇的購物中心黃金設置配比。但是這些都要根據(jù)當?shù)叵M習慣和市場情況進行調(diào)整，比如濱河新天地來說，周邊的華聯(lián)、還有剛剛開業(yè)的眾美服飾廣場，本項目內(nèi)沃爾瑪以及剛?cè)腭v的北國商城，零售比例已趨飽和，但周邊的餐飲文化休閑娛樂還是比較少所以我們還需要走一條差異化路線，與其他的零售業(yè)態(tài)形成互補。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來往。那么，到購物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩幾個小時。為什么現(xiàn)在的購物中心要更多發(fā)展文化娛樂方面的內(nèi)容，說穿了，就是為了增加人們的滯留期間來拉動零售。就租金承受力來說，購物中心租金承受從高到低為花車及臨時租賃、服飾專賣店、珠寶眼鏡專賣店，專業(yè)賣場、餐飲、主力店、娛樂。但我們從前期操作的購物中心也有體會，哪一個購物中心的娛樂、休閑文化健身做得好，哪個購物中心就火。

另外商業(yè)很難有規(guī)范化的業(yè)態(tài)，即便在陽泉再建一個新天地，其業(yè)態(tài)組合與今日的新天地也肯定是完全不同的，因為只有差異化錯位經(jīng)營才能共生共榮。

2、鋪位劃分：實際上鋪位劃分在購物中心的前期及運營當中都有著很隱性但是很科學的方面，一般要做到一個人流動線上所有的店鋪都有一個良好的外展示面，但是對外展示面的總長度是固定的，要在一定的展示面上放置盡量多的店鋪是一種科學，例如萬象城的鋪位劃分，濱河新天地在招商的時候在這方面存在不足，如中國移動與好倫哥的鋪位劃分，凱沃的位置劃分，即沒有讓黃金鋪位起到對較差鋪位的拉動，同時造成更多的死鋪。

3、動線設計(改造)：商業(yè)有兩句名言，一句是“隔街死”，一條街一邊火的要命，另一邊死街;還有句話是“一步差三成”，哪怕門挨著門開店，但客流過不去，差一步生意就差了三成。這些都形容了商業(yè)動線的重要性。針對于已經(jīng)建好的購物中心，對于一些人流動線不暢通的，就需要進行改造。如樓層水平動線設計的目的是要使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示，使消費者能輕松看見商店內(nèi)的展示細部，在大型購物中心內(nèi)，建議使用專賣商店或多品種商店使專場更緊湊，如果是有中庭的，要使店鋪及招牌盡量都面向中庭展開，面向視覺焦點，以達聚集效果。水平各層次的通道動線設計表現(xiàn)形式也要有多種方式，既可以設計成“一”“十”行，也可以設計成“Y”(比如萬象城)或“T”“L”形等，還有環(huán)形，典型的例子就是宜家家居的形狀，目的就是要使消費者視覺通透，使所有商鋪達到“共好”，盡量做到?jīng)]有盲點，處在購物者盲點中的店鋪是沒有商業(yè)價值的，其動線設計和商鋪分隔也是不成功的。要做好這一點也不是容易的，需要經(jīng)營管理方不斷努力并根據(jù)需要在實踐中持續(xù)改進。

另外購物中心人行直線通道應該不要太長以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，要有一定的變化，如宜家家居在很長的通道中間增加快速通道，更人性化和便利性。

4、租戶選擇：購物中心業(yè)態(tài)組成包括：主力店、專賣店、臨時租賃、社區(qū)服務、餐飲配套、商務休閑、娛樂設施。但是同一業(yè)態(tài)不同購物中心應選擇的租戶也有不同。

主力店和次主力店的租戶確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的。在什么位置上適合建什么主力店，這里面學問很深，要根據(jù)購物中心的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。比如在副中心區(qū)就選新興業(yè)態(tài)，如果在核心尚圈，就不要選大賣場，盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，而在郊區(qū)，盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。(二)營運為主

主要指商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理、商戶淘汰升級、客戶服務維護等。

統(tǒng)一管理指對整個商場統(tǒng)一的經(jīng)營管理，對于形象布置、宣傳、營業(yè)人員管理(服裝、儀容、上下班時間等)、商品管理(進出貨管制、限銷商品查核、退換貨處理等)、裝璜設計與施工管理、導購規(guī)范等都有統(tǒng)一的標準。

主力店是主力店、品牌店是品牌店，每個租戶都因該有獨特的“烙印”來給顧客留下印象重復光臨。商場租賃及管理盡量不引進沒有特點的二房東的，即不方便統(tǒng)一管理，對商場的統(tǒng)一形象也不利。濱河新天地3層，就是一個例子，面積超過3000平米，應該是一個次主力店了，應該有自己的經(jīng)營理念和運營方式，通過自己獨特的運營來吸引客流，而不是簡單的小商戶拼湊，最后沒有形成自己的競爭力，導致惡性循環(huán)，小租戶生意不好就會投訴沒客流，但有了客流也不能形成消費，因為不是沖你來的。同樣應該有自己的管理和明顯的標示，讓人一眼就能看出這是個什么類型的購物場所，就像去蘇寧就是去買家電的，去流行前線就是買時尚服飾的。再打個比方，即使蘇寧做不下去了，會來個國美，大家也知道是蘇寧的問題，而不是感覺這個購物中心的問題，是不利于商場統(tǒng)一經(jīng)營管理的。商戶逐漸淘汰：我們招商不能保證所有找來的商戶都能很好的生存，有的很可能在很短的時間內(nèi)就不見了，一般來講，購物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會達到30%。小租戶的特點是只能共繁榮不可能共患難，火的時候想方設法擠進來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。所以，招滿商、開了業(yè)絕不意味著大吉，第一年可能會掉30%，補充上來后，第二年可能會掉20%，這種調(diào)整是個永遠的循環(huán)。另外如果商戶活的都很好的話，商場管理也要保證每年10%的淘汰率來保證商場新鮮感和更新?lián)Q代。

同時運營要采用放水養(yǎng)魚的原則。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務做法，將整個購物中心作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金；這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。

客戶服務及維護：購物中心的客戶服務重在吸引給更多的顧客前來，并使其成為忠誠的顧客，主要通過人性化的細微的細節(jié)服務，如服務臺增加雨傘借用、嬰兒服務、會員服務等等。(三)企劃造勢指購物中心營銷企劃

購物中心營銷包括節(jié)假日營銷、場地營銷、明星營銷、主力店營銷、文化營銷等多種營銷企劃。所有購物中心的營銷均圍繞“旺場——提升品牌——盈利”這一不同階段達到不同的目的。

1、節(jié)假日營銷是購物中心的必殺技，即“大節(jié)大過小節(jié)小過，沒節(jié)造節(jié)過”要把所有的節(jié)假日的因素都挖掘出來，春節(jié)、國慶、母親節(jié)、兒童節(jié)、清明節(jié)、端午節(jié)、情人節(jié)，情人節(jié)也有國產(chǎn)情人節(jié)及國際情人節(jié)等等。沒有節(jié)日也要想法搞個周年慶典等等。

2、文化營銷是購物中心塑造個性品牌的重要途徑之一。不同的購物中心的文化營銷方式不同，比如天津八里臺新文化廣場，通過“創(chuàng)意集市”等打造獨特的青春原創(chuàng)文化的時尚淘寶購物天堂。濱河新天地通過“暢飲世界杯，榮耀新天地”啤酒節(jié)以及與電視臺合作打造的夢想大沖關、快樂少年等來打造山城獨有的休閑、娛樂、消夏及引領時尚的購物的場所。

3、明星營銷：明星營銷是購物中心在短期內(nèi)制造人氣最有效的方法，適合于購物中心開業(yè)初期，來迅速擴大知名度，但費用也高。在正常運營期，根據(jù)商場情況亦可適度安排。

4、主力店營銷，主力店就是請它來給做宣傳、吸引人流的，就得讓它每日、每個禮拜、每個月都要搞促銷，督促他去做促銷?；ㄥX請主力店進來就是讓它當牌坊的，就是給你招人氣的。

5、場地營銷：每個購物中心的室內(nèi)中庭，戶外廣場均是購物中心整體結(jié)構(gòu)布局中的關節(jié)結(jié)點處，有效利用上述場地，開展營銷活動可以人為達到客流轉(zhuǎn)移。比如濱河新天地商業(yè)廣場，B1段沃爾瑪附近區(qū)域客流較大而B5附近由于百貨店未開客流稀少，通過B3廣場舉行車展、戶外演出活動及B3中庭特賣專場可有效將B1區(qū)域客流向B5過渡，同樣中心廣場作為銜接南區(qū)及北區(qū)重要景觀場地，增加中央廣場的活動頻次及獨特景觀來培養(yǎng)顧客的光顧習慣對北區(qū)招商及運營有不可估量的作用。(四)購物中心物業(yè)管理保障

購物中心的物業(yè)管理是購物中心操作的重要一環(huán)，為商業(yè)廣場經(jīng)營提供重要保障，也是購物中心硬件設施能夠安全、正常、經(jīng)濟運營的重要保證。

物業(yè)管理水平能最直接體現(xiàn)購物中心操作管理的能力，是商業(yè)廣場物業(yè)持續(xù)升值的重要因素之一，與招商、營運、企劃是一有機體密不可分。

物業(yè)管理是成本控制的重要一環(huán)，管理工作牽涉的事項及專業(yè)領域范圍很廣，大至建物及設備，小至花草樹木的維護，均為各領域的專業(yè)工作，非一般開發(fā)商所能獨立承擔，其中部份工作甚至需要委托專業(yè)公司來協(xié)助。一個好的資產(chǎn)，可以用10年、20年，比如電梯上理論上是用10年，你用得好可以用15年，這5年就是賺回來的，一個商場有多少電梯，這個維護工作就非常重要。

（二）、產(chǎn)權(quán)式購物中心的管理辦法——租售控制、返租管理、對接管理(一)租售控制

做商業(yè)地產(chǎn)最理想也是最佳模式是只租不售，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理;但是基于中國商業(yè)地產(chǎn)金融政策不健全，開發(fā)商沒有融資渠道，便實施分割銷售商鋪來實現(xiàn)資金回籠，導致所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)實施分離。這也是中國特色。避開銷售談只租不售也不現(xiàn)實，但是如何做到租售平衡，既能保證資金回籠又能使購物中心能健康發(fā)展下去，是業(yè)內(nèi)討論最多的。天津有很多項目是銷售出去沒有統(tǒng)一租賃，如塘沽的八方圓明，開發(fā)區(qū)的唐人街都已經(jīng)蓋好五六年了目前全部還是空鋪。一個購物中心租售控制如果能將銷售控制在50%以內(nèi)將對項目租賃及運營較好。(二)返租管理 關于售后返租方面，目前業(yè)內(nèi)返租一般為3-10年。返租的回報率在6%-10%之間。返租管理在開業(yè)前一般統(tǒng)一制定一個返租年限，開業(yè)后隨著業(yè)態(tài)的豐富和調(diào)整，需要根據(jù)經(jīng)營情況進行調(diào)整。返租政策和租金單價、銷售單價、遞增年限息息相關，如濱河新天地計劃計劃開展的時尚購物大賣場——淘樂匯(化名)則是根據(jù)租戶經(jīng)營特點制定的返租政策。(三)對接管理

銷售后不論返租、業(yè)主自營還是以租代售的哪種方式，最終會回歸到業(yè)主對接管理上。比如5年返租，5年內(nèi)購物中心基本成型，5年后除個別重要店鋪外基本要讓租戶和業(yè)主自行對接了。管理公司作為開發(fā)商的運營管理機構(gòu)變換為一個純物業(yè)及商業(yè)管理公司，對所有業(yè)主或?qū)脮r可能會產(chǎn)生業(yè)主委員負責。但是由于主力店的原因，一般的購物中心最大的業(yè)主仍然是開發(fā)商，除非主力店店鋪整體銷售出去。業(yè)主對接要講究時間錯位，為避免對接失敗導致大面積撤鋪，返租的結(jié)束時間及業(yè)主對接節(jié)點要安排時間差出來。天津奧城商業(yè)廣場08年業(yè)主對接時，其中一個區(qū)全部清空(與商戶解約)返還業(yè)主，至今該區(qū)仍然沒有經(jīng)營起來，但其他區(qū)由于時間差做的較好，80%以上均在返還業(yè)主時已經(jīng)安排租戶和業(yè)主自行對接，商業(yè)經(jīng)營沒有受到影響。

第二篇：購物中心運營管理要訣

購物中心運營管理要訣

SC(Shopping center即購物中心)是指統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)和經(jīng)營管理的商業(yè)，服務業(yè)設施的集合體，擁有自己獨立的停車場。對應其立地，規(guī)模和構(gòu)成等要素，滿足消費者消費需求的豐富性，便利性，舒適性和娛樂性，從而作為地區(qū)交流設施成為城市整體功能中不可缺少的一環(huán)。其中，“作為地區(qū)交流設施成為城市整體功能中不可缺少的一環(huán)”將對未來SC的開發(fā)具有重要的指導意義。

SC有三個突出的特征。即：計劃性（選址、設施開發(fā)規(guī)模、設施構(gòu)造和設施功能等條件均要通過參考影響SC經(jīng)營的市場和客群的立地交通條件、居民生活特征、競爭環(huán)境等信息來決定）；綜合性（通過綜合百貨店、量販店、專賣店等業(yè)態(tài)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、公共功能和文化功能等創(chuàng)造出市場占有率遠遠高于單個店鋪，而且能在更廣闊的區(qū)域內(nèi)吸引更廣泛消費群體的綜合競爭實力）；運營管理的統(tǒng)一性（開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作。這一經(jīng)營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等）雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

SC所承擔起的社會作用是與地區(qū)開發(fā)、發(fā)展同步進行的并且是地區(qū)振興中所不可缺少的。SC的功能著重表現(xiàn)在：銷售功能（通過有計劃性的引進豐富的業(yè)種業(yè)態(tài)及其作用的充分發(fā)揮，有計劃性的提升當?shù)鼐用褓徫锛捌渌矫娴南M便利性）；公共服務功能（不僅限于商業(yè)功能，更通過各類服務功能，交流功能和文體娛樂功能等公共性服務功能的充實來滿足消費者消費需求的多樣性）；增加就業(yè)機會（為地方解決大量的勞動力就業(yè)問題）；促進地區(qū)發(fā)展（伴隨著人口的增加通過交通設施的完善，公共福利設施和教育機關，醫(yī)療機關等的設置來提高生活便利性，從而不斷推進地方開發(fā)）；營造和諧的市場環(huán)境（創(chuàng)造大型零售企業(yè)和中小型零售店鋪共存的良好商業(yè)環(huán)境）。

不難看出，SC是與經(jīng)濟，社會環(huán)境的變化密切關聯(lián)，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)共存，伴隨著各地區(qū)的發(fā)展而不斷成長并變化的一種業(yè)態(tài)形式。因此，在把握社會經(jīng)濟環(huán)境變化的前提下，進一步明確SC的定位和作用，并探討未來SC開發(fā)時應持的態(tài)度和采取的方法是非常必要的。

在目前這種日新月異的市場環(huán)境下，如何應對市場變化并真正滿足消費者的需求呢？未來SC的開發(fā)趨勢又是什么呢？要回答這些問題，應該從SC開發(fā)現(xiàn)狀的分析入手。

開發(fā)商要想開發(fā)出成功的SC案例，需要在紛繁復雜的世界范圍內(nèi)的競爭環(huán)境中追求自身的獨立性和特性。在巨大的市場和激烈的競爭環(huán)境中尋求差異化。這需要在充分把握SC立地特征并最大限度靈活運用這一特征的前提條件下制定出主題概念，業(yè)種業(yè)態(tài)組合，設施開發(fā)計劃。追求與各自立地環(huán)境最相匹配的商品開發(fā)計劃。

要考慮對信息技術的活用。構(gòu)筑起能有效活用與SC相關的外部信息和包括消費者及商鋪管理在內(nèi)的內(nèi)部信息體系是不可或缺的環(huán)節(jié)。準確的把握，分析日漸龐大的信息群并將其恰倒好處得運用到SC的運營戰(zhàn)略中將是SC繁榮興盛的關鍵之所在。

如何多渠道得進行融資，如何盡量縮短SC的投資回收期，如何提高SC經(jīng)營效率的問題，時代的發(fā)展打破了一直以來的固有理念和方式，新環(huán)境下的經(jīng)營管理革新問題正在為更多的商家所期待和矚目。

如何與各入駐店家保持良好的合作關系。因為業(yè)種業(yè)態(tài)組合，進店保證金，租金，聯(lián)合促銷活動等問題常引出許多開發(fā)商與入駐店家之間許多不必要的爭端。統(tǒng)一運營管理的實現(xiàn)需要雙方真誠的合作。如何在合同中有所體現(xiàn)，如何加強日常的溝通與交流以構(gòu)筑雙方之間相互信賴的合作關系是我們面臨的一個重要課題。

與消費者接觸最直接最頻繁的工作人員的教育和管理問題。讓其理解SC的理念是毫無質(zhì)疑的首要點。除此以外，專業(yè)知識的培訓，服務態(tài)度的提升和統(tǒng)一管理也是SC成功經(jīng)營案例所不可缺少的條件之一。

隨著時代的巨變?nèi)ゲ粩酀M足消費者需求的變更和提升，本著與地區(qū)共同開發(fā)，共同發(fā)展的理念指導今后SC的開發(fā)和運營管理是未來SC發(fā)展關鍵的關鍵。

第三篇：購物中心運營管理

購物中心的運營特征

1、兼顧經(jīng)濟功能與社會功能。

2、購物中心是多業(yè)態(tài)多業(yè)種復合，體現(xiàn)“一站式”消費的多功能大型商用物業(yè)，一般是一

組統(tǒng)一規(guī)劃的建筑集群，集旅游、購物、休閑、娛樂、飲食等各種商業(yè)功能于一體。有著寬闊的購物通道和良好的動線設計，并充分考慮來客的休息和停車設施，通過環(huán)境的塑造形成自身聚客的引力，將建筑美學與商業(yè)功用巧妙結(jié)合。

3、購物中心多以數(shù)條步行街或回旋式多布局，其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互

動，更要擴展到周邊環(huán)境。其餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)比重不同，餐飲業(yè)種多樣，大型、特色餐飲比重較大、娛樂和休閑項目則形成購物中心的主題特色和特定優(yōu)勢的內(nèi)涵，如顧客體驗是項目，即健身、運動、美容、休閑、文化等主題項目。

4、購物中心是開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)的專業(yè)市場，由運營管理商對項目實施全面統(tǒng)一的經(jīng)營管

理；以店鋪租金收入為主要收入來源，租金收取方式靈活多樣；通過對店鋪的全面經(jīng)營管理，達到租金收入不斷提升的經(jīng)營目標；追求品牌知名度和客戶忠誠度的不斷增加，吸引租戶帶動客流，不斷提升租戶質(zhì)量及客流量；租戶可獨立運作，自我經(jīng)營，但必須服從統(tǒng)一管理，保持高度一致的服務品質(zhì)；以顧客而非商品為焦點，管理項目整體的營銷環(huán)境。

購物中心管理的核心內(nèi)容

1、業(yè)態(tài)管理。原則：嚴格規(guī)范租戶區(qū)位、入駐規(guī)定、租期制約和清退條款等。

2、品牌及營銷管理。品牌是企業(yè)能力的顧客體驗，歸屬于消費者和租戶的最終評價，要始

終追求整體品質(zhì)形象，統(tǒng)一商戶促銷行為和廣告行為。

3、服務管理。一切商業(yè)行為和行政事務進行統(tǒng)一管理。

4、日常的物業(yè)管理。裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業(yè)知識服務。

第四篇：購物中心委托運營管理協(xié)議

購物中心委管理托運營協(xié)議

委托方：(以下簡稱【甲方】)

地址：

郵編：

電話：

受托方：(以下簡稱【乙方】)

地址：

郵編：

電話：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《民法通則》等相關法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著自愿、平等、協(xié)商的原則，就新銳時代廣場委托運營管理合作達成以下條款：

一、委托標的。

1、：位于燕郊的新銳時代廣場(以下簡稱“時代廣場”)建筑面積平方米。標的用途：時代廣場為商業(yè)用地，經(jīng)營范圍以時代廣場有限公司營業(yè)執(zhí)照規(guī)定之項目為準。

二、委托方式。

甲方就其擁有的時代廣場的全部投資經(jīng)營管理權(quán)委托給乙方，由乙方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行合法經(jīng)營，乙方在保證甲方XX廣場委托前的市場價值的基礎上，全面展開專業(yè)有效的經(jīng)營，提升被委托的商業(yè)項目的行業(yè)地位、品牌地位及市場價值。

三、委托事項。

甲方授權(quán)乙方下述商業(yè)經(jīng)營事宜：

1、全面制定經(jīng)營方案，引進先進的市場理念、模式、方法；

2、負責甲方的品牌經(jīng)營，在委托經(jīng)營期內(nèi)建立起著名品牌形象；

3、制定統(tǒng)一經(jīng)營的標準并嚴格執(zhí)行；

4、全面招商，引進實力雄厚、經(jīng)營能力強、市場信譽好的國內(nèi)外品牌廠商，并以XX廣場的名義與最終租戶訂立租賃合同；

5、制訂經(jīng)營收入標準，收取經(jīng)營收入，依法向搶欠租金和費用的租戶進行追繳；

6、承擔經(jīng)營中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和標準；

7、組織所有廠商對XX廣場進行系統(tǒng)的營銷策劃，展開積極有效的市場推廣活動；

8、根據(jù)具體情況市場變化，對經(jīng)營方案進行調(diào)整和整改；

9、其它與經(jīng)營相關事宜。

四、委托期限。

1、委托期限：委托期限起始于《商業(yè)用》規(guī)定的全款付清之日起，即年月日，止于年月日。

2、甲乙雙方同意在委托投資經(jīng)營管理期限內(nèi)，本合同為不可撤銷合同。

五、合同的存續(xù)。

在本合同有效期限內(nèi)，為維護XX廣場整體經(jīng)營形象，實現(xiàn)統(tǒng)一管理，甲方對所擁有的商用房屋進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，本合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務，隨之轉(zhuǎn)移給房屋產(chǎn)權(quán)的受讓方。受讓方必須遵守本合同之規(guī)定。

六、經(jīng)營收入的處置。

乙方在保證將經(jīng)營總收入扣除租金、物業(yè)管理費、物業(yè)管理傭金、投資經(jīng)營管理成本及投資經(jīng)營管理酬金等經(jīng)營開支的剩余部分全部上繳給XX廣場有限公司作為儲備金。

八、甲方的權(quán)利和義務

1、委托期內(nèi)無論乙方的經(jīng)營是否盈虧，甲方均有權(quán)按照約定的時間和標準向乙方收取租金。

2、甲方對乙方的具體經(jīng)營活動進行監(jiān)督，保證乙方合法經(jīng)營。

3、甲方可其擁有的商業(yè)用房，同時事先通知乙方，并保證房屋轉(zhuǎn)讓后受讓人繼續(xù)簽署履行本合同。

4、甲方不得單方面解除本合同。

5、甲方對商業(yè)用房設定抵押擔保時，須事先書面通知乙方，并保證不影響乙方正常經(jīng)營管理。

6、甲方在委托乙方經(jīng)營過程中，不承擔該商業(yè)用房的公共維修基金、物業(yè)管理及經(jīng)營費用。

九、乙方的權(quán)利與義務。

1、全面制定經(jīng)營方案，引進先進的市場理念、模式、方法；

2、負責甲方的品牌經(jīng)營，在委托經(jīng)營期內(nèi)建立起著名品牌形象；

3、制定統(tǒng)一經(jīng)營的標準并嚴格執(zhí)行；

4、全面招商，引進實力雄厚、經(jīng)營能力強、市場信譽好的國內(nèi)外品牌廠商，并以XX廣場的名義與最終租戶訂立租賃合同；

5、制訂租金收入或其他經(jīng)營收入標準，收取各項收入，依法向拖欠租金和費用的租戶進行追繳；

6、承擔經(jīng)營中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和標準；

7、組織所有廠商對XX廣場進行系統(tǒng)的營銷策劃，展開積極有效的市場推廣活動；

8、根據(jù)具體情況市場變化，對經(jīng)營方案進行調(diào)整和整改；

9、乙方須按期足額向甲方交付租金；

10、乙方在接受甲方委托經(jīng)營期間，承擔該商業(yè)用房的公共維修基金、物業(yè)管理及經(jīng)營管理費用；

11、其它與經(jīng)營相關的事宜。

十、違約責任。

1、甲方未書面通知乙方，將、出租或設立抵押、擔保，造成乙方無法正常行使經(jīng)營管理權(quán)時，甲方向乙方支付委托投資經(jīng)營建筑面積房價款的 20% 作為違約金。

2、甲方違反本合同約定，即在乙方正常支付約定租金的前提下，干涉乙方行使經(jīng)營管理權(quán)，乙方有權(quán)扣除本租金的25%作為違約金。

3、乙方無正當理由逾期向甲方交付租金，乙方應按逾期每日依本約定租金的 0.5‰ 向甲方支付違約金，同時，甲方有權(quán)依《擔保合同》規(guī)定，從XX廣場有限公司的經(jīng)營收入和儲備金獲得保證。

4、甲乙雙方必須遵守《XX廣場物業(yè)管理公約》，任何一方違反規(guī)定按該公約承擔責任。

十一、合同的解除。

存在下列情形之一時，本合同自動解除，雙方均不承擔責任：

1、因不可抗力導致本合同無法執(zhí)行時；

2、本合同有效期屆滿；

3、經(jīng)雙方同意的其他情況。

十二、爭議解決。

如發(fā)生糾紛，雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向該房產(chǎn)所在地的人民法院起訴。

十三、補充條款。

本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商訂立補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

本補充協(xié)議一式四份，出賣人 2 份，買受人 1 份，備案機關 1 份。自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：乙方：

法定代表人或授權(quán)代表人：法定代表人或授權(quán)代表人：

年月日年月日

第五篇：購物中心核心是商業(yè)管理

購物中心核心是商業(yè)管理

RTM創(chuàng)格獨家揭秘

據(jù)媒體報道，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國占了9個。此外，中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。購物中心成為了中國商業(yè)地產(chǎn)領域快速發(fā)展的零售業(yè)態(tài)。如此多的購物中心，在競爭激烈的環(huán)境中如何能生存下去，并越來越好，RTM創(chuàng)格購物中心管理機構(gòu)將為您獨家揭秘。RTM創(chuàng)格購物中心管理機構(gòu)認為運營管理，即項目管理和商業(yè)運營，是決定購物中心項目成功與否的核心。

項目管理推動購物中心、商場項目“定位、落位、到位”。

購物中心作為零售業(yè)態(tài)中的一個快速增長業(yè)態(tài)，對每一個環(huán)節(jié)包括項目立項、商業(yè)定位、建筑規(guī)劃、功能布局、施工建設、市場營銷、環(huán)境管理、招商招租管理、開業(yè)準備直至項目盛大開業(yè)等都有嚴格的標準和要求，其實施進度都是按照有針對、有節(jié)奏、按分類的方式進行。在項目推進過程中，需要一個實際操作經(jīng)驗豐富的專業(yè)運營商進行全方位監(jiān)督和把控，做到真正的“定位、落位、到位”，重細節(jié)，注品質(zhì)，才能從源頭上保障購物中心項目的潛在價值。

商業(yè)運營 “精、細、深”，有效規(guī)避風險，實現(xiàn)盈利最大化。

如果說項目管理是前提，那么商業(yè)運營就是購物中心的終極目標，即物業(yè)本身的增值。項目開業(yè)后，積極地實施商業(yè)運營并實現(xiàn)“精、細、深”是重頭戲。一個專業(yè)性的運營商可以依據(jù)豐富的經(jīng)驗積累和廣泛的行業(yè)市場網(wǎng)絡敏銳判斷市場走向，深入挖掘項目價值，從而有效地規(guī)避風險實現(xiàn)投資組合合理化。在商業(yè)運營進程中，憑借已有的物業(yè)條件和品牌資源條件，持續(xù)推動品牌升級、物業(yè)規(guī)劃的完善和租務政策的調(diào)適，提升項目的社會形象和市場美譽度，擴大市場影響力。最終將該項目打造成為一個聚人氣、引人流、商業(yè)氣氛濃厚的商業(yè)地標，實現(xiàn)購物中心項目的盈利最大化，而這也是每一位開發(fā)商關注的永恒主題。

由此可見，運營管理對于一個購物中心項目的成功起著重要作用。項目管理以商業(yè)運營為目的，商業(yè)運營以項目管理為基礎。二者相輔相成，缺一不可。這無疑對購物中心項目運營商的運營經(jīng)驗、團隊實力、品牌資源和對購物中心內(nèi)涵的理解提出了極高的要求。