第一篇：2010年7月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告_30頁(yè)

2010年7月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

【經(jīng)濟(jì)】

1.1 哈爾濱地區(qū)生產(chǎn)總值

哈爾濱市2010年上半年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1562.4億元，比上年同期增長(zhǎng)14.5％，增幅較去年一季度提升2.7個(gè)百分點(diǎn)。

哈市GDP連續(xù)四年增速處于均達(dá)到雙位數(shù)以上，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，由此可以推測(cè)哈爾濱房地產(chǎn)業(yè)仍處于一個(gè)大好的發(fā)展時(shí)期。

1.2 固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資同期增長(zhǎng)40.3% 2010年1-5月全市完成固定資產(chǎn)投資266.9億元，比上年同期增長(zhǎng)40.3％。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成39.5億

2010年1-5月的投資額為39.5億元，較去年同期又增加了6.8個(gè)億的投資，同比增長(zhǎng)20.7％。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額連續(xù)多年處在15%-25%之間并且連續(xù)多年處于正常運(yùn)行區(qū)間內(nèi)，表明哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)投資處在一個(gè)健康發(fā)展的狀態(tài)。

1.3 社會(huì)消費(fèi)品零售總額

2010年5月全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額149.2億元，1-5月共667.9億元，比上年同期增長(zhǎng)18.9%。增幅比上年同期持平。

社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)保持兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，表明了人們生活水平有了提高。

1.4 區(qū)域財(cái)政收入

2010年1-5月，全市財(cái)政一般預(yù)算總收入共完成172.9億元，比上年同期增長(zhǎng)34.0%。增幅比上年同期增加30個(gè)百分點(diǎn)。

【資訊】

2.1 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資訊

溫家寶密集調(diào)研經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 稱(chēng)宏調(diào)兩難問(wèn)題增多

近日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶帶隊(duì)于各地開(kāi)展密集調(diào)研，把脈全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。7月3日上午，溫家寶在長(zhǎng)沙主持召開(kāi)湖北、湖南、廣東三省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)。在座談會(huì)上，溫家寶再次強(qiáng)調(diào)，宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問(wèn)題增多。“我們不僅要大力解決那些長(zhǎng)期存在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，同時(shí)又要有針對(duì)性地解決當(dāng)前存在的突出的緊迫性問(wèn)題，這些都必須在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下進(jìn)行?！彼f(shuō)。

事實(shí)上，市場(chǎng)已經(jīng)普遍對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)表示擔(dān)憂(yōu)。自今年第二季度以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一改第一季度高位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)先后出現(xiàn)下滑：規(guī)模以上工業(yè)增加值增速減慢、貿(mào)易順差下降、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資下滑、采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)下降、資產(chǎn)價(jià)格走低。此外，發(fā)電用電量、交通運(yùn)輸指標(biāo)也開(kāi)始徘徊不前。

在座談會(huì)上，溫家寶指出，目前面臨的“兩難”問(wèn)題，要求保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性和靈活性，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏和重點(diǎn)。財(cái)政部：房產(chǎn)稅可改按估值征收 考慮差別稅率

財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)尹伯欽在7月25日表示，“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，可考慮由原值征收改為按評(píng)估值征收，可考慮差別稅率?！睒I(yè)內(nèi)解讀，“按評(píng)估值征收房產(chǎn)稅，可以讓房產(chǎn)稅的征收多少隨價(jià)格高低變動(dòng)而變化，這樣便于調(diào)控樓市?！?/p>

作為住房消費(fèi)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控器，房產(chǎn)稅何時(shí)征收、怎樣征收備受業(yè)界關(guān)注。今年以來(lái)，官方表態(tài)漸進(jìn)密集。1月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文指出要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹(shù)立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。此后，5月底，國(guó)務(wù)院再次公開(kāi)通知：將深化財(cái)稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

國(guó)土部強(qiáng)調(diào)征地拆遷必須提前告知農(nóng)民

國(guó)土部近日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》，國(guó)土部耕地保護(hù)司司長(zhǎng)朱留華昨天強(qiáng)調(diào)：今后征地拆遷信息必須提前告知每一戶(hù)農(nóng)民，農(nóng)民不同意，不得強(qiáng)行征地。

國(guó)土部規(guī)定房屋拆遷按重置成本補(bǔ)償

7月13日，國(guó)土部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》，住房拆遷要進(jìn)行合理補(bǔ)償安置。要求房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)卣鞯貥?biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，并做到同地同價(jià)。與此同時(shí)，還要探索征地補(bǔ)償款預(yù)存制度。

國(guó)務(wù)院召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施

國(guó)務(wù)院總理溫家寶14日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。會(huì)議確定的主要政策措施有：

一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

二是增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。

三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)280萬(wàn)套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。

四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，對(duì)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

中央政治局：繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控

7月22日中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作。

國(guó)土部稱(chēng)樓市調(diào)控不會(huì)放松 進(jìn)一步加強(qiáng)用地管理

國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史7月主持召開(kāi)部長(zhǎng)辦公會(huì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要狠抓落實(shí)，進(jìn)一步堅(jiān)定整個(gè)國(guó)土資源系統(tǒng)主動(dòng)參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心；及時(shí)調(diào)整完善以保障性住房用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃，狠抓落實(shí)；加快推進(jìn)房地產(chǎn)用地專(zhuān)項(xiàng)整治，確保取得較好的社會(huì)效果；部署開(kāi)展堅(jiān)持和完善招拍掛試點(diǎn)，加快建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用地誠(chéng)信制度；主動(dòng)溝通協(xié)調(diào)，做好房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管。

觀點(diǎn)：

從7月份的一系列政策法規(guī)的出臺(tái)可以預(yù)見(jiàn)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入政策消化期，其重點(diǎn)將在于貫徹落實(shí)上半年出臺(tái)的政策，國(guó)家隊(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度不會(huì)放松。唯一可能會(huì)有大動(dòng)作的或是用地管理和調(diào)控。7月中央領(lǐng)導(dǎo)及多部門(mén)反復(fù)提出“要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，“加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的協(xié)調(diào)配合，注意把握好政策調(diào)控力度和節(jié)奏，推進(jìn)解決深層次矛盾和問(wèn)題”，“無(wú)論是解決長(zhǎng)期存在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，還是解決解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中突出的緊迫性問(wèn)題，都須在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下進(jìn)行”等，明確了下半年的政策基調(diào)是穩(wěn)定政策。而對(duì)于下半年的對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，短期內(nèi)買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈還將維持，而市場(chǎng)的走勢(shì)將取決于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流狀況及消費(fèi)者的觀望期。

2.2 哈爾濱市相關(guān)資訊

市政府下發(fā)《節(jié)能減排工作通知》新建建筑實(shí)施節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)

29日在哈市2010年全市節(jié)能減排工作會(huì)議上，市政府下發(fā)了《哈爾濱市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域節(jié)能減排工作的通知》?！锻ㄖ芬?，到今年年底，全市城鎮(zhèn)新建居住建筑全部執(zhí)行65%、新建公共建筑全部執(zhí)行50%的節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，完成既有建筑供熱計(jì)量及節(jié)能改造200萬(wàn)平方米，確?！笆晃濉逼陂g完成400萬(wàn)平方米改造任務(wù)。

哈埠出臺(tái)征地拆遷新規(guī) 十八種違建強(qiáng)拆無(wú)補(bǔ)償

7月6日，《哈爾濱市處理征地拆遷中違法及歷史遺留建設(shè)問(wèn)題的若干意見(jiàn)》正式出臺(tái)，規(guī)定了18種情況下，違法建筑無(wú)條件強(qiáng)制拆除，并不予任何補(bǔ)償或者補(bǔ)貼，七種歷史遺留建設(shè)問(wèn)題將給予合理補(bǔ)償。

哈爾濱城市中心區(qū)不再批準(zhǔn)新建項(xiàng)目 哈爾濱市近日下發(fā)《完善城市功能突出城市特色工作方案》，哈市將從增強(qiáng)城市功能、彰顯城市特色、完善城市交通三個(gè)方面入手，把哈爾濱建設(shè)成為“功能好、形象佳、交通暢”的現(xiàn)代大都市。為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，哈市將實(shí)行嚴(yán)格的容積率控制政策。城市中心區(qū)原則上不批準(zhǔn)新建項(xiàng)目。對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造、國(guó)企改制搬遷和重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目等，高層建筑容積率嚴(yán)格控制在3.5以下，多層建筑容積率嚴(yán)格控制在1.7以下?？刂平ㄔO(shè)項(xiàng)目用地構(gòu)成比例。

哈市年內(nèi)建五百套公租房 解決畢業(yè)生住房問(wèn)題

哈爾濱市今年計(jì)劃在棚改易地安置項(xiàng)目中集中建設(shè)公共租賃住房8萬(wàn)余平方米、1600余套，將有2.5萬(wàn)平方米、500套年內(nèi)竣工。與此同時(shí)，哈爾濱市計(jì)劃在棚改項(xiàng)目中配建4.5萬(wàn)平方米、共計(jì)970套的公共租賃住房。公共租賃住房用低于市場(chǎng)的價(jià)格向城市中低收入住房困難家庭出租，將覆蓋新畢業(yè)的大學(xué)生。

首批5萬(wàn)平方米公共租賃住房已選址群力西區(qū)，并開(kāi)始建設(shè)。如果按每套公租房60平方米左右的面積計(jì)算，到明年底，群力西區(qū)可提供公租房將達(dá)800多套。

觀點(diǎn)：

今后城市中心區(qū)不再批準(zhǔn)新建項(xiàng)目，預(yù)示著未來(lái)城市置業(yè)將逐步傾向于新城區(qū)和郊區(qū)。《節(jié)能減排工作通知》規(guī)定了新建建筑節(jié)能減排的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)未來(lái)哈市的建筑品質(zhì)和質(zhì)量提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)新建建筑的成本將會(huì)有所提高。從7月哈市及中央有關(guān)政策來(lái)看，下半年哈市房產(chǎn)的調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，保障性住房建設(shè)、公租房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造工程仍然是下半年的工作重點(diǎn)。而下半年哈市房產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)可能會(huì)放在住房信貸政策和征地用地管理上。

【城市】

3.1 城市規(guī)劃建設(shè)信息

哈西將成哈爾濱市首個(gè)無(wú)線(xiàn)新區(qū) 中國(guó)移動(dòng)通信將與哈西地區(qū)在該地區(qū)重點(diǎn)建設(shè)基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)、電子信息化辦公、建筑施工監(jiān)控、交通信息誘導(dǎo)、遠(yuǎn)程醫(yī)療等幾大核心設(shè)施。屆時(shí)，將通過(guò)運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)等新興無(wú)線(xiàn)信息化技術(shù)，在該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)出租車(chē)、公交車(chē)的車(chē)輛監(jiān)控、電招調(diào)度、意外報(bào)警、偏航超速報(bào)警等全新功能；居民可通過(guò)手機(jī)上網(wǎng)或訪問(wèn)互聯(lián)網(wǎng)，隨時(shí)查看實(shí)時(shí)路況圖及主要路口交通視頻等信息；并可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程噪聲監(jiān)控等相關(guān)環(huán)保參數(shù)跟蹤監(jiān)測(cè)，執(zhí)法人員不到現(xiàn)場(chǎng)也可以監(jiān)測(cè)、處理現(xiàn)場(chǎng)噪聲環(huán)境情況；同時(shí)可實(shí)現(xiàn)多卡合一，將城市一卡通應(yīng)用于公交地鐵、電子票務(wù)、手機(jī)銀行等多個(gè)領(lǐng)域。

哈市三年打造21個(gè)特色小鎮(zhèn)

7月21日哈爾濱市召開(kāi)試點(diǎn)小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)情況專(zhuān)題匯報(bào)會(huì)，指出，三年內(nèi)哈市21個(gè)小城鎮(zhèn)將被分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行打造，全面提檔升級(jí)。今年年底，將道外區(qū)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)、南崗區(qū)王崗鎮(zhèn)、平房區(qū)平新鎮(zhèn)、松北區(qū)萬(wàn)寶鎮(zhèn)、阿城區(qū)大嶺鄉(xiāng)、尚志市一面坡鎮(zhèn)等6個(gè)鎮(zhèn)打造成省內(nèi)一流的示范小城鎮(zhèn)。鎮(zhèn)內(nèi)道路硬化鋪裝率、排水管線(xiàn)覆蓋率、自來(lái)水普及率均達(dá)到95%以上，新建新型特色住宅小區(qū)20萬(wàn)平方米以上；力爭(zhēng)通過(guò)3年努力，共打造21個(gè)輻射能力強(qiáng)、各具特色的工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、商貿(mào)大鎮(zhèn)、旅游名鎮(zhèn)、文化古鎮(zhèn)等。

21個(gè)特色小鎮(zhèn)包括：園區(qū)型小城鎮(zhèn)(5個(gè))：道外區(qū)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)、香坊區(qū)成高子鎮(zhèn)、平房區(qū)平新鎮(zhèn)、松北區(qū)萬(wàn)寶鎮(zhèn)、賓縣賓西鎮(zhèn)；商貿(mào)型小城鎮(zhèn)(9個(gè))：道里區(qū)太平鎮(zhèn)、南崗區(qū)王崗鎮(zhèn)、呼蘭區(qū)康金鎮(zhèn)、雙城市周家鎮(zhèn)、巴彥縣興隆鎮(zhèn)、方正縣會(huì)發(fā)鎮(zhèn)、木蘭縣東興鎮(zhèn)、通河縣濃河鎮(zhèn)、延壽縣加信鎮(zhèn)；旅游型小城鎮(zhèn)(3個(gè))：阿城區(qū)大嶺鄉(xiāng)與紅星鎮(zhèn)、尚志市帽兒山鎮(zhèn)；歷史文化名鎮(zhèn)(2個(gè))：尚志市一面坡鎮(zhèn)、南崗區(qū)紅旗滿(mǎn)族鄉(xiāng)；工礦型小城鎮(zhèn)(1個(gè))：依蘭縣達(dá)連河鎮(zhèn)；林地共建型小城鎮(zhèn)(1個(gè))：五常市山河鎮(zhèn)。

北躍戰(zhàn)略新進(jìn)展：17項(xiàng)目入駐松北科技創(chuàng)新城

7月24日，包括哈工大遠(yuǎn)光光電公司精密導(dǎo)引裝置及光學(xué)設(shè)備項(xiàng)目在內(nèi)的17家產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目正式簽約入駐其科技產(chǎn)業(yè)園。這些項(xiàng)目總投資21億元，總建筑面積64萬(wàn)平方米，將于年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。道里區(qū)顧?quán)l(xiāng)商圈崛起 新商業(yè)廣場(chǎng)年內(nèi)建成投用

作為道里區(qū)今年的大項(xiàng)目之一，“新大發(fā)國(guó)際廣場(chǎng)”將于年底前建成投用。新大發(fā)的建成，將在道里顧?quán)l(xiāng)商圈形成新的商業(yè)坐標(biāo)，引領(lǐng)顧?quán)l(xiāng)商圈的崛起。

“新大發(fā)”坐落于康安路上，位于通順街以東，規(guī)劃中的道里南北路以北，道里東西街以西地段內(nèi)，地處哈西、群力、松北3大城市新區(qū)的交會(huì)地帶，總建筑面積24.8萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)發(fā)建筑面積17.8萬(wàn)平方米。

“新大發(fā)國(guó)際廣場(chǎng)”商業(yè)區(qū)建有一個(gè)主題商業(yè)街———新大發(fā)陶瓷衛(wèi)浴一條街（顧新街）；兩個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)———新大發(fā)品牌裝飾材料城和新大發(fā)百貨食品批發(fā)中心；兩個(gè)配套功能服務(wù)區(qū)———新大發(fā)國(guó)際廣場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)區(qū)和新大發(fā)國(guó)際廣場(chǎng)美食服務(wù)區(qū)?！靶麓蟀l(fā)”建成后，將成為道里區(qū)顧?quán)l(xiāng)地區(qū)的新商圈和大型物流基地。同時(shí)，眾多大型超市、金融機(jī)構(gòu)及知名餐飲企業(yè)的進(jìn)駐，將助推新大發(fā)成為哈市西部商圈一處新的商業(yè)坐標(biāo)，拉動(dòng)道里顧?quán)l(xiāng)商圈的快速健康成長(zhǎng)。

十二所院校將入駐哈南新城教育園區(qū)開(kāi)建在即

據(jù)了解，東方學(xué)院、黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院、黑龍江應(yīng)用技術(shù)學(xué)院、第26職等12所大學(xué)、職業(yè)教育學(xué)院將入駐哈南工業(yè)新城，重點(diǎn)培養(yǎng)工業(yè)新城未來(lái)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目所需的職業(yè)技術(shù)人員，而這些院校的入駐也將大大增強(qiáng)對(duì)進(jìn)入工業(yè)新城企業(yè)項(xiàng)目的吸引力。

平房區(qū)目前已經(jīng)啟動(dòng)哈南工業(yè)新城教育園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，該教育園區(qū)位于江南中環(huán)路以南，哈五路以西，占地約3平方公里，計(jì)劃兩年內(nèi)容納學(xué)生4萬(wàn)余人，教職員工5000余人，目前部分院校已經(jīng)完成選址，正進(jìn)行征地拆遷。

另?yè)?jù)了解，總規(guī)劃面積462平方公里的哈南工業(yè)新城，今年已全面啟動(dòng)近20平方公里的建設(shè)。目前在哈南工業(yè)新城啟動(dòng)區(qū)內(nèi)，法國(guó)空客與哈飛集團(tuán)投資3.5億美元合資設(shè)立的航空復(fù)合材料制造基地項(xiàng)目、一汽與美國(guó)通用合資設(shè)立的年產(chǎn)20萬(wàn)輛輕型車(chē)項(xiàng)目、哈電集團(tuán)核電設(shè)備基地將陸續(xù)投產(chǎn)；豐田汽車(chē)配件、中移動(dòng)IDC等30余個(gè)工業(yè)項(xiàng)目今年陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。松北區(qū)優(yōu)化交通環(huán)境 六條公交線(xiàn)路將延伸進(jìn)入

7月19日在市交委會(huì)召開(kāi)的半年工作匯報(bào)會(huì)上，為優(yōu)化哈爾濱市出行環(huán)境，準(zhǔn)備在松北區(qū)新增百臺(tái)公交車(chē)，規(guī)劃開(kāi)通松北區(qū)域內(nèi)的環(huán)線(xiàn)公交，將6條江南的主干線(xiàn)路延伸進(jìn)入松北區(qū)。調(diào)整延伸20余條公交線(xiàn)路，進(jìn)入哈西和群力新區(qū)。在平房區(qū)及其南部區(qū)域，規(guī)劃調(diào)整兩條干線(xiàn)公交線(xiàn)路和兩條支線(xiàn)公交線(xiàn)路，向南延伸公交線(xiàn)網(wǎng)。規(guī)劃阿城區(qū)到哈市的快速公交線(xiàn)路，縮短阿城居民至中心城市的出行時(shí)間。預(yù)計(jì)在年底前，完成哈爾濱市營(yíng)運(yùn)客車(chē)GPS安全監(jiān)管系統(tǒng)的安裝。

觀點(diǎn)：

隨著上半年哈市許多城建項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，下半年哈爾濱的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，尤其以哈西、群力、呼蘭等新區(qū)最為活躍。

【市場(chǎng)】 4.1 市場(chǎng)概況

2010年7月哈爾濱全市商品房銷(xiāo)售29.22萬(wàn)平方米，為09年七月成交量的53.2%。環(huán)比下跌了61.2%。

七月哈爾濱商品房市場(chǎng)在新政的持續(xù)影響下和六月有了較大的落差，成交量下跌幅比較大，同比去年七月和環(huán)比今年六月都有大幅度下跌。從成交區(qū)域看以道里、南崗區(qū)、松北區(qū)為主，其中道里區(qū)的成交量占總成交面積的37%。

2010年六月哈爾濱全市商品房成交均價(jià)5593元/平方米

六月份哈爾濱市商品房均價(jià)達(dá)到每平方米5593元，環(huán)比下跌了7.17%

建筑面積0-60平方米的商品房成為了本月市場(chǎng)銷(xiāo)售的主體 七月從哈爾濱市商品房市場(chǎng)成交情況看，建筑面積0-60平方米的商品房成為市場(chǎng)所消化量最大體量，銷(xiāo)售套數(shù)為704套；其次就是建筑面積60-80平方米，銷(xiāo)售套數(shù)為525套；建筑面積100-120平方米，銷(xiāo)售套數(shù)在412套，排在第三位。三檔住宅，各占總銷(xiāo)售套數(shù)的24%、18%、14%。

表4-1-1：七月商品房成交面積區(qū)間

住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)情況

2010年7月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)新入網(wǎng)項(xiàng)目共9個(gè)，住宅總供應(yīng)套數(shù)5732套，供應(yīng)面積58.53萬(wàn)平方米。

表4-2-1：2010年7月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)入網(wǎng)項(xiàng)目列表

9個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)，區(qū)域供應(yīng)平穩(wěn)。其中道里區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量最大，總供應(yīng)量達(dá)到47.2萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的80.6%；其次就是香坊區(qū)，供應(yīng)量為8.14萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的14%

從本月入網(wǎng)套數(shù)看，道里區(qū)共供應(yīng)4474套占本月總供應(yīng)套數(shù)的82%，香坊區(qū)927套，占供應(yīng)總套數(shù)的13%。

住宅市場(chǎng)成交情

2010年7月哈爾濱全市商品房銷(xiāo)售29.22萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售面積為26萬(wàn)平方米。

總結(jié)：從成交量上可以看到經(jīng)過(guò)6月的火暴銷(xiāo)售之后，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)較大幅度下降，但較受新政影響嚴(yán)重的五月還是有所上升。由此可見(jiàn)，新政策過(guò)后哈爾濱市場(chǎng)還處于慢慢恢復(fù)的階段。

南崗區(qū)居首，道里區(qū)居次席

七月在各區(qū)域的成交量中，南崗區(qū)的成交量最大，達(dá)到87714萬(wàn)平方米，占總成交量的34%；其次為道里區(qū)，成交量為77828萬(wàn)平方米，占總成交量的30%。

住宅套均面積達(dá)到98.5平方米

2010年7月哈爾濱住宅市場(chǎng)成交以中型戶(hù)型為主，套均面積為98.5平方米，市場(chǎng)銷(xiāo)售仍以標(biāo)準(zhǔn)兩房式為主，目前正是更多剛性需求者購(gòu)房的時(shí)機(jī)，他們購(gòu)買(mǎi)區(qū)間普遍了集中在中型戶(hù)型。

住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

七月哈爾濱住宅市場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)5732套，成交套數(shù)2636套；供應(yīng)量為58.5萬(wàn)平方米，成交量26萬(wàn)平方米，供求比為2.25。

4.3 商服市場(chǎng) 供應(yīng)分析

七月哈爾濱市場(chǎng)有7個(gè)項(xiàng)目有商服供應(yīng)，市場(chǎng)總供應(yīng)172套，其中道里區(qū)供應(yīng)套數(shù)為最大，共143套，占總供應(yīng)套數(shù)的83%。

成交分析

七月商服市場(chǎng)成交85套，道里區(qū)居首位，成交63套，占總成交量的74%；松北區(qū)成交10套，占成交面積的12%；南崗區(qū)成交了9套，各占成交面積的11%；最少的是平房區(qū)，共成交3套，占總成交量的3%。

4.4 七月市場(chǎng)總結(jié)

供 應(yīng)—六月哈爾濱住宅總供應(yīng)套數(shù)5770套，供應(yīng)面積63.73萬(wàn)平方米。商服供應(yīng)172套，其中道里區(qū)供應(yīng)套數(shù)最多達(dá)到143套，占總供應(yīng)套數(shù)的83%。

成 交—七月哈爾濱全市商品房銷(xiāo)售29.2萬(wàn)平方米，為09年七月成交量的53.2%。環(huán)比下跌了61.2%。其中住宅成交26萬(wàn)平方米，商服成交量1.56萬(wàn)平方米。

價(jià) 格—七月份哈爾濱市商品房均價(jià)達(dá)到每平方米5593元。

關(guān) 注—下月重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目香坊區(qū)：四季上東、東方玫瑰園、水木蘭亭、金色玫瑰園、綠海華庭；道外區(qū)：麗茲江畔;南崗區(qū)：悅山國(guó)際、金域藍(lán)城、悅城、壹品心境;道里區(qū)：盛和天下，盛世江南、遠(yuǎn)大都市明珠;江北區(qū)：世貿(mào)康橋郡、世貿(mào)威廉公館、濱才城。

觀點(diǎn)：

哈爾濱商品房市場(chǎng)經(jīng)歷了五月份明顯下降后六月份的激增后，七月份的市場(chǎng)降為平穩(wěn)，成交量?jī)r(jià)格方面較6月均有下降。我們認(rèn)為七月份銷(xiāo)售情況較六月的下跌屬于市場(chǎng)正常反應(yīng)，6月因?yàn)?月份的火爆其實(shí)占據(jù)了5月和7月的部分需求，隨著七月份銷(xiāo)售狀況逐漸穩(wěn)定，8月份哈市將有眾多樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)，又將會(huì)有有個(gè)更好的狀況。價(jià)格方面目前市場(chǎng)并沒(méi)有造成直接的下降，哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保證穩(wěn)定。

【廣告】

l 統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2010年7月1日—2010年7月31日 l 統(tǒng)計(jì)媒體：新晚報(bào)、生活報(bào)

l 統(tǒng)計(jì)對(duì)象：在所監(jiān)測(cè)媒體中出現(xiàn)的所有房地產(chǎn)報(bào)廣

l 注：投放費(fèi)用以市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)價(jià)為基準(zhǔn)并得出其均價(jià)，未考慮折扣情況。凡在監(jiān)測(cè)時(shí)間內(nèi)，以廣告出現(xiàn)為基準(zhǔn)，出現(xiàn)一次，廣告投放次數(shù)累加，單位為次。

5.1 月度媒體綜述

2010年7月1日至7月31日，共有62個(gè)樓盤(pán)及房企在哈爾濱兩大報(bào)紙媒體（生活報(bào)、新晚報(bào)）上投放了318次廣告，平均每個(gè)樓盤(pán)投放廣告約5.2次。與6月相比，樓盤(pán)數(shù)量、投放頻次均有明顯增長(zhǎng)。其中樓盤(pán)數(shù)量增加了10個(gè)，廣告投放頻次增加了37次。此外，本月投放的廣告量累計(jì)達(dá)229.875版，也較六月份增加了35.625版。環(huán)比增漲了18.34%，延續(xù)了6月份的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

縱觀房地產(chǎn)新政實(shí)施4個(gè)月以來(lái)的報(bào)紙廣告，7月份的報(bào)紙廣告，無(wú)論是在樓盤(pán)數(shù)量還是廣告量上均有顯著地增長(zhǎng)，這也預(yù)示著第三季度哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈化。隨著中央和地方各項(xiàng)新政的逐步出臺(tái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向逐步清晰、調(diào)控力度也日趨穩(wěn)定，使得部分一直捂盤(pán)待機(jī)而售的項(xiàng)目紛紛面世；同時(shí)，作為哈爾濱實(shí)施城市發(fā)展戰(zhàn)略的元年，今年哈爾濱上馬了一系列城區(qū)建設(shè)和規(guī)劃的大項(xiàng)目，使得哈爾濱市部分城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，因此本月有許多項(xiàng)目在廣告宣傳上打起了“哈西、群力、松北”等地段牌和區(qū)域牌。此外還有部分項(xiàng)目上半年銷(xiāo)售狀況不佳，第三季度對(duì)其實(shí)現(xiàn)全年銷(xiāo)售目標(biāo)至關(guān)重要，因此在7月份它們紛紛加大了宣傳力度。

5.2 報(bào)廣媒體分析 5.21媒體選擇

根據(jù)原子數(shù)據(jù)對(duì)7月份哈爾濱兩大紙媒的監(jiān)測(cè)，生活報(bào)在廣告費(fèi)用及頻次上仍然保持第一位，投放頻次共計(jì)219次，費(fèi)用1132.625萬(wàn)元。新晚報(bào)為99次，費(fèi)用735.0625萬(wàn)元。其中在廣告投放頻次上生活報(bào)繼續(xù)延續(xù)6月的趨勢(shì)，約為新晚報(bào)的2倍；在廣告費(fèi)用上，生活報(bào)是新晚報(bào)的1.5倍。據(jù)此可以得出生活報(bào)的廣告投放頻次較高，但通欄廣告偏多。

與6月份相比生活報(bào)的廣告投放頻次減少了1次，費(fèi)用卻增加了57.375萬(wàn)元，主要是7月份許多項(xiàng)目加大了廣告宣傳力度，整版廣告有所增加，通欄則有所減少。新晚報(bào)的廣告較上月頻次環(huán)比增加了62.3%，投放金額增加44.66%，這主要是由于本月新晚報(bào)的跨版廣告有所減少，而整版廣告相應(yīng)的增加了。

7月有44個(gè)樓盤(pán)在新晚報(bào)上投放廣告，投放99次；生活報(bào)有45個(gè)樓盤(pán)，投放219次。兩大紙媒在樓盤(pán)數(shù)量上基本持平，投放頻率上生活報(bào)約是新晚報(bào)的2倍。造成這種現(xiàn)象主要是因?yàn)?、7月份以來(lái)有一些項(xiàng)目在生活報(bào)上固定且密集地投放廣告。這類(lèi)廣告多以通欄為主，以樓盤(pán)形象推廣、樓盤(pán)動(dòng)態(tài)告知、優(yōu)惠價(jià)格宣傳為主旨，這類(lèi)項(xiàng)目主要有富佳新天地、海域島嶼墅、金域藍(lán)城、潤(rùn)園翡翠城、上實(shí)海上銀座、紫金城、立匯美羅灣、歐美亞世界陽(yáng)光等。

表5-2-1：2010年6-7月哈市房地產(chǎn)報(bào)廣投放頻率情況表

5.22版面選擇

7月份在廣告版面的選擇較上月上變動(dòng)不大，仍是以整版和通欄為主。本月整版廣告大幅上升，共投放146次，以45.91%居首位。東方哥德堡、漫步巴黎、麗茲江畔等即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目大量投放整版廣告所致。與6月相比，通欄廣告投放了121次，以38.05%的比例居次位，跨版和半版則分別以30次，9.43%和21次、6.60%仍居末位，與6月相比，跨版與半版均有所上升，跨版主要是由于金域藍(lán)城和壹品新境等即將有新品面市的項(xiàng)目大量投放跨版廣告所致，而半版主要是由于哈爾國(guó)際、泰和軒、億興潤(rùn)景等項(xiàng)目為新推房源和優(yōu)惠促銷(xiāo)而增加了部分半版廣告所致。

表5-2-2：7月各報(bào)紙房地產(chǎn)廣告版面匯總表

5.23報(bào)廣主題分類(lèi)

7月的報(bào)廣主題以形象定位為主，共93次，占本月投放頻次的29.25%。其中，項(xiàng)目面市宣傳和開(kāi)盤(pán)宣傳類(lèi)信息最多，并以哈西、群力、江北等新城區(qū)居多。群力新區(qū)有漫步巴黎、恒盛豪庭、盛和世紀(jì)等，哈西有壹品新境、保利清華頤園、金域藍(lán)城等，呼蘭區(qū)有東方哥德堡、富佳新天地等，松北區(qū)有世茂康橋郡、保利水韻長(zhǎng)灘、保利公園9號(hào)等。

本月以宣傳環(huán)境配套為主題的報(bào)廣共投放75次，以23.58%居于第二位。其中，以環(huán)境、地段、教育配套類(lèi)投放頻次居多，環(huán)境類(lèi)主要有群力新區(qū)的海富第五大道、盛和世紀(jì)、盛和天下、漫步巴黎和道外區(qū)的麗茲江畔等，地段類(lèi)主要有新新怡園二期、壹品新境、天合俊景、金域藍(lán)城等住宅和西城匯、盟科視界等商服，而教育配套類(lèi)則以金域藍(lán)城、盛和世紀(jì)、天鵝灣、濱才城等為主。本月動(dòng)態(tài)告知類(lèi)和優(yōu)惠促銷(xiāo)類(lèi)報(bào)廣，分別以21.07%和17.30%居第三、四位。本月有紫金城、上實(shí)海上銀座等樓盤(pán)投放動(dòng)態(tài)告知類(lèi)報(bào)廣，有歐美亞世界陽(yáng)光、立匯美羅灣、塞納歐香等樓盤(pán)投放優(yōu)惠促銷(xiāo)類(lèi)報(bào)廣，本月以傳遞產(chǎn)品信息類(lèi)為主題的報(bào)廣共投放了28次，以8.81%的比例墊底。其中，戶(hù)型類(lèi)產(chǎn)品信息投放頻率居多，主要有海富第五大道、潤(rùn)園翡翠城、泰山領(lǐng)秀等項(xiàng)目。

表5-2-3：7月報(bào)廣推廣主題匯總表

5.3 樓盤(pán)分析 5.31樓盤(pán)區(qū)域分析

7月份哈市投放廣告的樓盤(pán)分布區(qū)域呈現(xiàn)邊緣化、郊區(qū)化。本月群力、松北、哈西等新城區(qū)投放廣告的樓盤(pán)居多，有約35個(gè)。從各分布區(qū)域來(lái)看，道里區(qū)仍舊以18個(gè)項(xiàng)目居首位，與6月基本持平。松北區(qū)環(huán)比增加6個(gè)，以12個(gè)項(xiàng)目居第二位。呼蘭區(qū)和南崗區(qū)以9個(gè)項(xiàng)目并列第三位，與6月相比，南崗區(qū)減少了3個(gè)；呼蘭區(qū)增加了7個(gè)。香坊區(qū)環(huán)比增加1個(gè)，以8個(gè)項(xiàng)目居第四位。阿城區(qū)也有1個(gè)樓盤(pán)上榜。

具體來(lái)說(shuō)，本月投放廣告的住宅項(xiàng)目多集中于群力、哈西、江北等新區(qū)，有29個(gè)左右。商服多集中在南崗區(qū)、道里、香坊等靠近市區(qū)或地段優(yōu)越的區(qū)域，如哈西、會(huì)展、愛(ài)建、顧?quán)l(xiāng)等街區(qū)。公寓則是道里區(qū)和阿城區(qū)各有1個(gè)，分別是紫金城和上京國(guó)際。寫(xiě)字樓是道里區(qū)和香坊區(qū)各有1個(gè)，分別是上實(shí)海上銀座和哈爾國(guó)際。而別墅則分布于松北區(qū)。

7月哈爾濱各區(qū)域廣告頻次和投放量中，道里區(qū)、松北區(qū)和南崗區(qū)最大。其中，道里區(qū)投放頻次為109次，投放量為73.25版；松北區(qū)投放頻次為73次，投放量為39.375版；南崗區(qū)投放頻次為54次，投放量為59.25版。其余區(qū)域?yàn)楹籼m區(qū)為38次、24.25版。香坊區(qū)為32次、20.25版，道外區(qū)為9次、8.5版。

5.32樓盤(pán)類(lèi)型分析

本月共有61個(gè)樓盤(pán)及企業(yè)在兩大紙媒上投放了廣告，環(huán)比6月增長(zhǎng)了19.6%。其中，以普通住宅居多，有47個(gè)，與6月相比，增加了8個(gè)，是增幅最大的物業(yè)類(lèi)型。其次，便是商服，有7個(gè)，與6月相比，增加了4個(gè)。而本月別墅沒(méi)有新增項(xiàng)目，仍是海域島嶼墅和保利水韻長(zhǎng)灘2個(gè)項(xiàng)目（不含世茂康橋郡），與6月基本持平。與6月相比，本月寫(xiě)字樓僅有上實(shí)海上銀座和哈爾國(guó)際兩個(gè)項(xiàng)目的廣告，少了嵩山國(guó)際的廣告。例外，本月新增企業(yè)形象類(lèi)廣告，由寶宇集團(tuán)投放的廣告。

本月共投放了318次廣告，其中，普通住宅以75.24%的比例占絕對(duì)地位，商服以8.46%緊隨其后，別墅、寫(xiě)字樓以5.64%并列第三位，然后是寫(xiě)字樓的4.39%，最后企業(yè)形象則以0.63%的比例墊底。

表5-3-1：2010年7月報(bào)廣物業(yè)類(lèi)型匯總表

5.33廣告排名

在本月樓盤(pán)廣告費(fèi)用排名中，普通住宅投放的廣告費(fèi)用最高，投放版面以整版、跨版為主?？梢钥闯鲞@幾個(gè)樓盤(pán)均屬于即將面市或開(kāi)盤(pán)階段，因此其廣告大多屬于開(kāi)拓式廣告，以刺激需求、拓寬市場(chǎng)為主要目的。所以本月這幾個(gè)樓盤(pán)的廣告宣傳力度非常大。

本月別墅、寫(xiě)字樓、公寓仍舊延續(xù)6月趨勢(shì)，廣告投放頻次較高，投放版面以通欄為主，廣告費(fèi)用浮動(dòng)不大，可以看出這幾個(gè)樓盤(pán)多屬于成長(zhǎng)中的樓盤(pán)，有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，但仍持續(xù)有新產(chǎn)品推出，因此其廣告以提醒式或告知類(lèi)廣告。其目的是強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的差異與利益，引起消費(fèi)者持續(xù)關(guān)注，維持品牌忠誠(chéng)度。

本月排名靠前的商服項(xiàng)目，除立匯美羅灣延續(xù)上月的趨勢(shì)外，西城匯和盟科視界均為本月新增報(bào)廣的項(xiàng)目，且二者均主打地段牌，并輔以特價(jià)促銷(xiāo)牌。可以看出這三個(gè)樓盤(pán)多屬于成熟期，其廣告多以提醒式廣告為主，以促銷(xiāo)折扣和成熟的配套來(lái)吸引客戶(hù)。因此本月這幾個(gè)樓盤(pán)的投放廣告的版面與頻次均明顯增加。

表5-3-2：2010年7月廣告TOP 排名

第二篇：哈爾濱啤酒市場(chǎng)分析報(bào)告

哈爾濱啤酒市場(chǎng)分析報(bào)告

摘要：

濱啤酒集團(tuán)有限公司創(chuàng)建于1900年，是中國(guó)最早的啤酒制造商，2002年，被國(guó)家權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)為“中國(guó)名牌產(chǎn)品”，并且哈爾濱啤酒集團(tuán)有限公司在香港聯(lián)交所掛牌上市，其后，連續(xù)被香港聯(lián)交所評(píng)為2002、2003最佳上市公司，更榮獲第一名的殊榮。哈爾濱啤酒集團(tuán)有限公司線(xiàn)擁有大中型啤酒生產(chǎn)企業(yè)十三家，年產(chǎn)啤酒量達(dá)150萬(wàn)千升，是中國(guó)大陸第五大啤酒釀造企業(yè)，其市場(chǎng)份額在哈爾濱約為66%，在全國(guó)為5%左右。目前哈爾濱啤酒除銷(xiāo)往西藏以外的全國(guó)其他省份，并且遠(yuǎn)銷(xiāo)英國(guó)、美國(guó)、俄羅斯、日本、韓國(guó)、新加坡、香港、臺(tái)灣等30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

一、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境

1、宏觀營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：自從我國(guó)加入WTO后，外資對(duì)我國(guó)投資不斷加大，我國(guó)經(jīng)濟(jì)前途一片大好，且逐漸適應(yīng)全球化經(jīng)濟(jì)。此外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活水平的提高，國(guó)民的消費(fèi)水平也大幅提高，購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)，不僅追求物質(zhì)上的滿(mǎn)足，也追求心理上的滿(mǎn)足，故啤酒市場(chǎng)的前途一片大好。政治環(huán)境：國(guó)家在95期間就對(duì)大中型啤酒企業(yè)給予政策支持，鼓勵(lì)其發(fā)展壯大。

法律環(huán)境：法律對(duì)啤酒的包裝有相應(yīng)規(guī)定，規(guī)定所有啤酒必須為b2瓶。

科學(xué)技術(shù)環(huán)境：隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，啤酒的制造工藝不斷創(chuàng)新，啤酒的質(zhì)量有了大幅度上升。

2、微觀營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析

營(yíng)銷(xiāo)渠道：哈爾濱啤酒廠為供應(yīng)商，各大酒店飯店超市提供與消費(fèi)者聯(lián)系的場(chǎng)所，送貨上門(mén)服務(wù)。

競(jìng)爭(zhēng)者：首先是中國(guó)的啤酒市場(chǎng)，從2003年開(kāi)始，就取代美國(guó)成為全球最大，也是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的市場(chǎng)。在中國(guó)本土，就有青島、燕京、雪花、等位于中國(guó)十大啤酒品牌的名牌啤酒，而哈爾濱啤酒在國(guó)內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為青島啤酒和雪花啤酒。運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅矩陣(SWOT)優(yōu)勢(shì)：擁有良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和政策支持，特殊的品牌文化和發(fā)展歷史，是中國(guó)最早的啤酒品牌，歷史感濃厚，具有親和力。劣勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品牌力度和資本力度較強(qiáng)

機(jī)會(huì)：提高品牌知名度和品牌建設(shè)力度，采用“北擴(kuò)南移”的戰(zhàn)略，占據(jù)更大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

威脅：不斷有新的啤酒品牌進(jìn)入市場(chǎng)，除了國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，還面臨著國(guó)外的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

二、目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

1、市場(chǎng)細(xì)分

地理細(xì)分：哈爾濱啤酒的市場(chǎng)哈爾濱本土約占66%，全國(guó)其它地區(qū)約占6%，國(guó)外約占28%。

人口細(xì)分：主要消費(fèi)人群多為男性，以年輕人為主。心里細(xì)分：哈爾濱啤酒小巧可愛(ài)，味道可口，歷史悠久，人們心里更認(rèn)可。

行為細(xì)分：哈爾濱啤酒為世界杯冠名，在人們看世界杯期間，多喝哈爾濱啤酒，潛意識(shí)會(huì)選擇哈爾濱啤酒

年齡：16-25歲； 目標(biāo)人群：高中，大學(xué)生和初涉職場(chǎng)的新人； 月收入：1000-2000元； 愛(ài)好：上網(wǎng)，打游戲，運(yùn)動(dòng)，音樂(lè)； 休閑娛樂(lè)地點(diǎn)：KTV，酒吧，桌游吧，書(shū)吧。娛樂(lè)方式：聚會(huì)，燒烤，漫畫(huà)，上網(wǎng)，雜志； 關(guān)注話(huà)題：就業(yè)，娛樂(lè)節(jié)目，演唱會(huì)；習(xí)慣接觸媒體：淘寶，QQ，MSN，百度。

年齡：22-30歲；目標(biāo)人群：步入職場(chǎng)滿(mǎn)懷激情追求成就的職場(chǎng)新貴； 月收入：3000-5000； 休閑娛樂(lè)地點(diǎn)：KTV，登山，健身，酒吧； 娛樂(lè)方式：聊天，喝酒，打斯洛克等； 關(guān)注話(huà)題：工作，房?jī)r(jià)，股市，租房；習(xí)慣接觸媒體：城市畫(huà)報(bào)，QQ，MSN，百度，開(kāi)心網(wǎng)，人人網(wǎng)①。

2、目標(biāo)市場(chǎng)選擇

哈爾濱啤酒，因?yàn)槊趾偷刂返脑?，以及一些歷史原因，其最大的市場(chǎng)在東北哈爾濱市，所以哈爾濱啤酒最大的優(yōu)勢(shì)是哈爾濱市的市場(chǎng)占有率，同時(shí)這也對(duì)其形成了局限性。從2003年始，哈爾濱啤酒加大了走出中國(guó)，走出亞洲的力度，在世界啤酒市場(chǎng)搶占更多的份額。所以哈爾濱啤酒的目標(biāo)市場(chǎng)選擇，應(yīng)該是保衛(wèi)本土哈爾濱市，拓展東三省市場(chǎng)，稱(chēng)霸東北，再以東北為跳板，進(jìn)攻朝鮮、韓國(guó)、日本、以此走向太平洋，進(jìn)入美國(guó)西海岸。大膽將國(guó)內(nèi)華北，西北，西南、東南市場(chǎng)放手，借助本土優(yōu)勢(shì)穩(wěn)固?hào)|北市場(chǎng)。主打國(guó)外市場(chǎng)，以求東北亞的市場(chǎng)占領(lǐng)。

3、市場(chǎng)定位

在2013年里，中國(guó)啤酒業(yè)面對(duì)著洋啤酒的猛烈沖擊，中國(guó)啤酒業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，2008年，全球第一和全球第二的兩大啤酒企業(yè)完成了歷史性的整合，但對(duì)于擁有全球消費(fèi)和生產(chǎn)第一大國(guó)的中國(guó)來(lái)說(shuō)，兩家公司合并后的銷(xiāo)量?jī)H僅排名第三，且沒(méi)有一個(gè)真正意義上的全國(guó)性品牌。

于是，新成立的百威英博公司迅速確立以哈爾濱啤酒作為全國(guó)主推品牌，這就需要對(duì)哈爾濱啤酒進(jìn)行重新定位。

（一）、深入挖據(jù)，洞察先機(jī) 第一階段：從啤酒的歷史看品類(lèi)的未來(lái)

啤酒傳入中國(guó)后，改變了其本來(lái)的面目，從七八十年代的“馬尿”到今天的“飲料”，品質(zhì)的好壞已偏離了啤酒本身的屬性，而單純依賴(lài)消費(fèi)者熟悉的口感。

客觀地說(shuō)，中國(guó)的啤酒消費(fèi)者基本上不懂啤酒，更談不上真正品評(píng)啤酒的好壞。這是問(wèn)題，更是機(jī)會(huì)，對(duì)于立足于后來(lái)居上的全國(guó)品牌來(lái)說(shuō)，是一次通過(guò)教育消費(fèi)者來(lái)建立權(quán)威地位的好機(jī)會(huì)。第二階段：通過(guò)焦點(diǎn)訪談尋找消費(fèi)者的心智需求

我們?cè)诒本?、上海、成都和香港，與經(jīng)常喝啤酒的人進(jìn)行了一系列的焦點(diǎn)座談。與常規(guī)的焦點(diǎn)座談不同的是，我們將訪談的地點(diǎn)選在了酒吧，在飲酒的現(xiàn)場(chǎng)來(lái)挖據(jù)他們的

文章來(lái)源好酒招商網(wǎng)真實(shí)感受，請(qǐng)他們說(shuō)出自己理想的啤酒體驗(yàn)，盡量將啤酒消費(fèi)的價(jià)值體驗(yàn)轉(zhuǎn)化成“需要”的語(yǔ)氣。

事實(shí)證明，啤酒已經(jīng)成為人們社交的重要道具，尤其在健康風(fēng)潮更甚的今天，啤酒以其低度、易于入口正在逐步替代白酒的價(jià)值。啤酒的飲用時(shí)機(jī)在不斷地?cái)U(kuò)展，朋友聚會(huì)、商務(wù)宴請(qǐng)、家庭獨(dú)飲、酒吧狂歡，相同的消費(fèi)者在不同的場(chǎng)合飲用著不同檔次、不同價(jià)位的啤酒。

同時(shí)，啤酒的作用和其他酒類(lèi)不同，它不僅能彰顯人們的豪爽之氣，更是放松自我的一種工具。它不會(huì)像白酒那樣的喝個(gè)大醉中國(guó)好酒招商網(wǎng)文章轉(zhuǎn)自9998.TV甚至不省人事，而是那種微醉之后不失理智的放縱，是“自我的”、“酷的”表現(xiàn)。第三階段：品牌檢視，明確品牌定位的方向

在一些消費(fèi)者眼中，哈爾濱啤酒被認(rèn)為是一個(gè)傳統(tǒng)的、受人尊重的啤酒品牌，然而，更多人給了我們不同的警示。在他們看來(lái)，強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)與啤酒時(shí)尚的元素是矛盾的，百年傳統(tǒng)并不代表你就是最高品質(zhì)的啤酒，也無(wú)法成為打開(kāi)南方消費(fèi)者的“心智通道”。

（二）、定義品牌，明確宗屬（1）、重新定位

從根本上來(lái)說(shuō)，啤酒品牌單靠品質(zhì)是無(wú)法連通消費(fèi)者價(jià)值取向的，必須超越其純粹的品質(zhì)視角來(lái)占位啤酒的第一特性——冰爽，我們要給消費(fèi)者帶來(lái)的是從理性到感性的全面的冰爽體驗(yàn)，而非僅局限產(chǎn)品本身。

最終，我們將品牌定位為“最酷的冰爽體驗(yàn)”——這不是關(guān)于產(chǎn)品的，而是關(guān)于價(jià)值的，這種定位幫助我們擴(kuò)大并統(tǒng)一了品牌的接入點(diǎn)。

（2）、啟用新品牌

在新品牌的命名上，我們遵循了簡(jiǎn)單、順口、寓意品類(lèi)特性的原則，取名為“哈爾濱冰純”。“哈爾濱”三個(gè)字，使這個(gè)品牌在進(jìn)入全國(guó)市場(chǎng)時(shí)，不再是沒(méi)有來(lái)頭的“毛頭小伙子”。更重要的是，哈爾濱的冰天雪地，正是通往全國(guó)的最佳冰爽品質(zhì)的“信任狀”。

“冰純”則用最簡(jiǎn)單的方式連接著品類(lèi)的第一特性。(3)、標(biāo)志性視覺(jué)

在確定品牌定位和新的品牌名后，需要對(duì)新品牌的視覺(jué)系統(tǒng)進(jìn)行全面的改造，包括色彩、LOGO和外觀。

在色彩方面，進(jìn)行了顛覆性的改造，從傳統(tǒng)的綠色向富有冰冷、純凈寓意的天藍(lán)色轉(zhuǎn)變，而這個(gè)色彩與國(guó)內(nèi)的所有啤酒幾乎都是有著明顯的區(qū)隔。

在考慮新的LOGO時(shí)，以“冰山”為主要的視覺(jué)圖形，更直觀地表現(xiàn)了品牌的全新價(jià)值。另外，設(shè)計(jì)了特有的“透明冰凌瓶”，增強(qiáng)了貨架的陳列效果，給人以純凈、清涼的感覺(jué)，達(dá)到了強(qiáng)烈的提示消費(fèi)的作用。

哈爾濱多年來(lái)一直拓展國(guó)外市場(chǎng)，每屆世界杯都力求冠名贊助，一直以來(lái)都是以一種運(yùn)動(dòng)，自由，快樂(lè)為主要色調(diào)。因而哈爾濱啤酒是以年輕上班族為主要消費(fèi)對(duì)象。以及一些喜愛(ài)足球運(yùn)動(dòng)的人群。

三、品牌策略

1、主要品牌 清爽（老哈?。?、特制、特制超鮮、小麥王 1900經(jīng)典、冰純、冰暢、冰爽、金樽純生

2、品牌發(fā)展歷史

哈爾濱啤酒現(xiàn)有30多個(gè)中高檔產(chǎn)品品種。如“中國(guó)公認(rèn)名牌”、“黑龍江省首屆啤酒精品”、“97消費(fèi)者心中十佳理想品牌”、“國(guó)家名牌產(chǎn)品”、“97中國(guó)首屆名優(yōu)商品博覽會(huì)金獎(jiǎng)”、哈爾濱市民最喜愛(ài)的商品”第一名等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。1998年，哈爾濱啤酒有限公司被評(píng)為哈爾濱市十佳企業(yè)。2000年哈爾濱啤酒有限公司的“哈爾濱牌”注冊(cè)商標(biāo)被認(rèn)定為哈爾濱市著名商標(biāo)。2001年哈爾濱啤酒有限公司的哈爾濱超干啤酒、哈爾濱牌10度金哈啤、哈爾濱牌11度超干精制啤酒（綠色2000）、哈爾濱10．2度超鮮啤酒被認(rèn)定為綠色食品。2002年哈爾濱啤酒有限公司生產(chǎn)出具有高科技含量產(chǎn)品“一品純生”。

哈爾濱啤酒作為中國(guó)最早的啤酒品牌，2002年被國(guó)家權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)為“中國(guó)名牌產(chǎn)品”。在低成本擴(kuò)張方面，哈爾濱啤酒集團(tuán)所購(gòu)并的十二家啤酒企業(yè)

3、品牌戰(zhàn)略

品牌戰(zhàn)略與知識(shí)營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合：21世紀(jì)無(wú)疑是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，所以任何產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)都離不開(kāi)現(xiàn)代知識(shí)的結(jié)合。首先必須注重品牌和產(chǎn)品對(duì)客戶(hù)知識(shí)需求的滿(mǎn)足，其次，是增加品牌和產(chǎn)品的知識(shí)含量。再是挖掘品牌和產(chǎn)品的文化內(nèi)涵。最后就是培養(yǎng)和早就知識(shí)型營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，使品牌營(yíng)銷(xiāo)的全程更適合產(chǎn)品高技術(shù)含量、智能化以及需求個(gè)性化的要求。

品牌戰(zhàn)略與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合：20世紀(jì)90年代中期以來(lái)，電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)加速發(fā)展。進(jìn)入21世紀(jì)，國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)及其他計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)更加廣泛的進(jìn)入到了社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各個(gè)領(lǐng)域。想要適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)必不可少，近幾年來(lái)，網(wǎng)購(gòu)已經(jīng)成為人們一種必不可少的購(gòu)物方式。哈爾濱啤酒的營(yíng)銷(xiāo)方式，也必須與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合。品牌戰(zhàn)略與全球營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合：經(jīng)濟(jì)全球化是世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，哈爾濱啤酒為了走出中國(guó)、沖出亞洲、走向世界，必然要于世界經(jīng)濟(jì)格局相聯(lián)系。審時(shí)度勢(shì)，打響品牌效益，讓世界正視哈爾濱啤酒。品牌戰(zhàn)略與綠色營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合：綠色營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)成為當(dāng)下時(shí)代的主題，人們對(duì)于可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識(shí)已經(jīng)深入人心、為此任何產(chǎn)品想要發(fā)展進(jìn)步，必不可少的是走可持續(xù)發(fā)展的綠色道路。發(fā)展綠色品牌，打響名族第一綠色啤酒的戰(zhàn)旗，已經(jīng)大勢(shì)所趨。

品牌戰(zhàn)略與關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合：為了利益的最大化，產(chǎn)品的扁平式營(yíng)銷(xiāo)，所以比求營(yíng)銷(xiāo)的多面化和經(jīng)濟(jì)化。運(yùn)用各種手段和方式發(fā)展產(chǎn)品的多面營(yíng)銷(xiāo)。

四、價(jià)格策略

產(chǎn)品特征：經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和創(chuàng)新，哈啤的生產(chǎn)主見(jiàn)向3多元方向發(fā)展，以不斷滿(mǎn)足各類(lèi)消費(fèi)者的需求。根據(jù)其原料。制作過(guò)程、口感等元素，哈啤產(chǎn)品被冠以不同的名稱(chēng)，主要有：清爽（老哈?。?、特制、特制超鮮、小麥王、1900經(jīng)典、冰純。其中較為活躍。銷(xiāo)售量比較大的產(chǎn)品清爽、1900經(jīng)典。冰純。哈啤價(jià)格的實(shí)施

在中國(guó)大部分啤酒市場(chǎng)里，消費(fèi)者的消費(fèi)認(rèn)知習(xí)慣中有這樣一條規(guī)律：在啤酒市場(chǎng)，通常認(rèn)為20元一瓶或者以上的事高檔啤酒，通常是比較熟悉的國(guó)際大產(chǎn)品；10-20元一瓶是中檔啤酒，是國(guó)內(nèi)著名品牌和某些地方啤酒高端產(chǎn)品；5-10元一瓶是中檔啤酒，以地方啤酒為主；3元一瓶一下是大眾酒，其消費(fèi)量巨大，在啤酒總消費(fèi)量中占有很高比重，絕對(duì)的地方品牌主導(dǎo)。而且在啤酒市場(chǎng)還存在被稱(chēng)為“價(jià)格死穴”的現(xiàn)象，就是啤酒定價(jià)為4元一瓶其銷(xiāo)售量極為不好。在中國(guó)啤酒市場(chǎng)上，啤酒零售價(jià)格整體來(lái)說(shuō)存在著三種情況：即8元、5元、3元。

五、分銷(xiāo)渠道

渠道是指上品從生產(chǎn)者手中經(jīng)過(guò)中間商在到達(dá)消費(fèi)者手中的流通過(guò)程，中間商在此發(fā)揮著媒介的作用。企業(yè)生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品，只要通過(guò)一定的分銷(xiāo)渠道，才能大片時(shí)間、地點(diǎn)等顯示環(huán)境和空間距離的限制，是商品順利打得到消費(fèi)者的手中，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。在企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略中，渠道策略是長(zhǎng)期的策略，企業(yè)要立足于腸炎發(fā)展的目光制定渠道策略。

對(duì)于啤酒企業(yè)而言，在分銷(xiāo)渠道中有大量的沉積利潤(rùn)，企業(yè)美奶奶花在渠道建設(shè)上的費(fèi)用占銷(xiāo)售費(fèi)用的50%以上，列入進(jìn)店費(fèi)、終端促銷(xiāo)費(fèi)用等等，所以對(duì)企業(yè)渠道進(jìn)行改造是企業(yè)的必然選擇。

哈爾濱啤酒進(jìn)行渠道改進(jìn)的原因是為了適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展歷史，4P中的渠道策略成為企業(yè)重要的戰(zhàn)略資源，哈爾濱集團(tuán)的渠道改進(jìn)策略是結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，進(jìn)行渠道策略的提升，對(duì)渠道進(jìn)行改造。

首先，哈爾濱集團(tuán)在區(qū)域內(nèi)對(duì)經(jīng)過(guò)嚴(yán)格篩選出的經(jīng)銷(xiāo)商，取得哈爾濱啤酒集團(tuán)的經(jīng)銷(xiāo)權(quán)，其職責(zé)是產(chǎn)品配送。市場(chǎng)調(diào)查和維護(hù)、資金運(yùn)作等。

其次，哈爾濱啤酒集團(tuán)的業(yè)務(wù)人員進(jìn)駐到經(jīng)銷(xiāo)商處，成為經(jīng)銷(xiāo)商的銷(xiāo)售經(jīng)理，其職責(zé)是參與經(jīng)銷(xiāo)商的市場(chǎng)調(diào)查和維護(hù)、資金運(yùn)作等。

再次，對(duì)試產(chǎn)運(yùn)作和維護(hù)的投入方法由哈爾濱集團(tuán)和區(qū)域性銷(xiāo)售共同協(xié)商，經(jīng)銷(xiāo)商承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

最后，經(jīng)銷(xiāo)商要嚴(yán)格執(zhí)行哈爾濱啤酒集團(tuán)的市場(chǎng)戰(zhàn)略，積極配合哈文本集團(tuán)的促銷(xiāo)策略的實(shí)施，雙方的權(quán)利和義務(wù)有事前簽訂的合同約定。

1、提高對(duì)渠道成員的控制權(quán)

渠道是由不同職能成員說(shuō)組成的，在哈爾濱啤酒的分銷(xiāo)渠道中，哈爾濱啤酒承擔(dān)著市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和管理的職能，而經(jīng)銷(xiāo)商的職能主要是市場(chǎng)運(yùn)作和維護(hù)。所謂渠道控制權(quán)，就是指基于不同職能成員在運(yùn)作上所具有的核心競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)木桶原理的說(shuō)法，木桶的容量取決于最低的那一塊擋板，同樣的道理，渠道競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱主要取決于最薄弱的環(huán)節(jié)。在哈爾濱啤酒傳統(tǒng)渠道分銷(xiāo)中，渠道的控制權(quán)勢(shì)由上向下逐漸減弱的，上游經(jīng)銷(xiāo)商的權(quán)利相對(duì)說(shuō)會(huì)大一點(diǎn)，而銷(xiāo)售終端的權(quán)利最小，而隨著市場(chǎng)的變動(dòng)，即由賣(mài)方市場(chǎng)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，渠道控制里逐漸下行，終端的話(huà)語(yǔ)權(quán)怎強(qiáng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，建立平等的渠道成員關(guān)系，渠道成員合理分工，有利于化解渠道沖突，提高渠道的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，培養(yǎng)渠道核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2、構(gòu)建伙伴型渠道關(guān)系

伙伴型渠道關(guān)系就是渠道成員只見(jiàn)在共同愿景目標(biāo)和相關(guān)信任的基礎(chǔ)上，信息與利益共享，致力于共同發(fā)揮在那的合作伙伴關(guān)系。哈爾濱啤酒集團(tuán)可以通過(guò)和渠道成員之間構(gòu)建伙伴型渠道關(guān)系，從根本上改變傳統(tǒng)渠道中廠家和渠道成員之間“零和博弈”的關(guān)系，講企業(yè)渠道成員變成一個(gè)利益主體，有效降低渠道運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。

如何構(gòu)建伙伴型渠道關(guān)系？（1）選擇并評(píng)價(jià)交易伙伴

（2）構(gòu)建共同愿景目標(biāo)，發(fā)展相互信任（3）簽訂合作協(xié)議（4）運(yùn)作與磨合

總而言之，哈爾濱啤酒集團(tuán)從傳統(tǒng)的渠道模式轉(zhuǎn)變?yōu)榛锇樾腿サ角啦皇且怀幌Φ氖履Ｊ揭豁?xiàng)長(zhǎng)期工作，企業(yè)需謹(jǐn)慎對(duì)待。

3、加強(qiáng)對(duì)渠道成員的管理，大力發(fā)展直供渠道

為了解決這方面問(wèn)題，哈爾濱啤酒應(yīng)逐步建立起廠家直供的銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，建立起直供的配送服務(wù)中心，設(shè)立直供配送服務(wù)電話(huà)，組織充分的平配送人員和充足的配送車(chē)輛是其產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)送到消費(fèi)者手中。為了加深消費(fèi)者對(duì)哈啤的印象，再配上人員上門(mén)服務(wù)的時(shí)候必須身著哈啤形象工作服。

六、促銷(xiāo)策略

促銷(xiāo)策略是指企業(yè)如何通過(guò)人員推銷(xiāo)、廣告、公共關(guān)系和營(yíng)銷(xiāo)推廣等各種促銷(xiāo)方式，向消費(fèi)者或用戶(hù)傳遞信息，引起他們的興趣，激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)欲望和行為，已達(dá)到擴(kuò)大銷(xiāo)售的目的。哈啤廣告策略

哈爾濱集團(tuán)針對(duì)不同的產(chǎn)品所做的不同廣告目前在電視、廣播、報(bào)紙等媒體上取得了不錯(cuò)的宣傳效果，哈啤的知名度不斷在提升。但隨著網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的興起和消費(fèi)者接觸媒體方式的轉(zhuǎn)變，網(wǎng)絡(luò)浪潮的推廣使得越來(lái)越多的人通過(guò)網(wǎng)絡(luò)接觸各種產(chǎn)品，為了順應(yīng)這種趨勢(shì)，哈啤集團(tuán)的關(guān)高策略應(yīng)向互聯(lián)網(wǎng)傾斜，采用生動(dòng)、活潑的FLASH廣告或者網(wǎng)絡(luò)短片的形式，突出產(chǎn)品形象，吸引消費(fèi)者主營(yíng)。

第三篇：2010廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2010廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組

一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2010年廣東經(jīng)濟(jì)呈平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值45472.83億元，同比增長(zhǎng)12.2%，增速比上年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資16113.19億元，同比增長(zhǎng)20.7%，增速同比提高1.2個(gè)百分點(diǎn)；占GDP總量的35.43%，比重較上年提高1.23個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)水平低34.46個(gè)百分點(diǎn)。

表1 廣東GDP、固定資產(chǎn)投資情況及與全國(guó)比較 單位：億元

二、數(shù)據(jù)分析

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

1、完成開(kāi)發(fā)投資

2010年全年全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3659.69億元，同比增長(zhǎng)23.6%，增速高于固定資產(chǎn)投資2.9個(gè)百分點(diǎn)；占固定資產(chǎn)投資22.71%，占GDP總量8.05%，比重較上年均略有提高（見(jiàn)表2）。數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年國(guó)家實(shí)施一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策應(yīng)對(duì)金融危機(jī)以來(lái)，在流動(dòng)性充足及通貨膨脹日趨嚴(yán)重的背景之下，房地產(chǎn)業(yè)吸收了相當(dāng)一部分資金，開(kāi)發(fā)投資同比增速在2010年實(shí)現(xiàn)了快速反彈（見(jiàn)圖一）。

表2 廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況及與全國(guó)比較 單位：億元

圖一 廣東近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)

從月度數(shù)據(jù)看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開(kāi)始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度進(jìn)一步擴(kuò)大（見(jiàn)圖二）。

圖二 2010廣東房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資情況

從各區(qū)域看，珠三角投資同比增速走勢(shì)與全省相似，呈先走高后回落態(tài)勢(shì)，但總體保持較平穩(wěn)的增長(zhǎng)水平；粵東、粵西和粵北三個(gè)區(qū)域投資同比增速波動(dòng)幅度相對(duì)較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達(dá)10個(gè)百分點(diǎn)左右，但增速水平仍高于珠三角地區(qū)（圖三）。

圖三 2010廣東各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速走勢(shì)

按用途劃分的完成開(kāi)發(fā)投資當(dāng)中，住宅完成投資2538.02億元，同比增長(zhǎng)20.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.35%；辦公樓及商業(yè)用房投資同比分別增長(zhǎng)14.1%和27.2%，增速同比分別下降21.3個(gè)和提高3.9個(gè)百分點(diǎn)；其他投資同比增長(zhǎng)37.5%，增速明顯高于住宅、辦公和商業(yè)用房投資（見(jiàn)圖四）。

圖四 廣東近年房地產(chǎn)各類(lèi)投資走勢(shì)

2、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源

全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元，同比增長(zhǎng)17.0%；資金充裕度（到位資金占開(kāi)發(fā)資金比重）為157%，與2007年水平相當(dāng)。與近年相比，2010年房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平，企業(yè)資金狀況仍較寬松（見(jiàn)圖五）。

圖五 廣東近年房地產(chǎn)到位資金情況

逐月數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢(shì)，但至年底止降企穩(wěn)，相當(dāng)一部分是由于年底商品房銷(xiāo)售量出現(xiàn)大幅反彈（見(jiàn)圖六、十六）。

圖六 2010廣東房地產(chǎn)到位資金走勢(shì)

從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長(zhǎng)27.5%，增速同比提高15.8個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明2010年在國(guó)家繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)國(guó)內(nèi)貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個(gè)月的銀行貸款及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長(zhǎng)59.4%，說(shuō)明在人民幣對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值較為明顯及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍走高的背景之下，進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)中的外來(lái)資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長(zhǎng)19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷(xiāo)售回籠資金（定金、預(yù)付））方面，由于2010年有關(guān)購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施全面取消并出臺(tái)了限貸甚至限購(gòu)等一系列“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，提高了購(gòu)房及房貸門(mén)檻，盡管在年底兩個(gè)月定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款均強(qiáng)勢(shì)反彈，但全年同比只增長(zhǎng)10.9%，較上年增速回落了約51個(gè)百分點(diǎn)；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見(jiàn)圖七、八、九、十）。

圖七 廣東近年房地產(chǎn)資金來(lái)源變動(dòng)

圖八 廣東近年房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)

圖九 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款情況

圖十 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)其它資金來(lái)源中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款情況

（二）土地購(gòu)置

全年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積1755.61萬(wàn)平方米，較2009年進(jìn)一步下降22.2%，連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價(jià)款405.22億元，同比增長(zhǎng)6.4%；購(gòu)置均價(jià)2308元/平方米，同比增長(zhǎng)36.8%。數(shù)據(jù)顯示，近三年來(lái)土地購(gòu)置面積持續(xù)萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價(jià)呈大幅上升態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖十一）。

圖十一 廣東近年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地情況

（三）商品房建設(shè)

全年全省商品房屋施工面積29217.60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.2%；其中新開(kāi)工面積9892.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.5%。數(shù)據(jù)顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高（見(jiàn)圖十二）。這一方面有望增加后市商品房供應(yīng)量，改善供求關(guān)系；另一方面，則要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)須同步跟進(jìn)。

圖十二 2002-2010年廣東商品房建設(shè)情況

其中，商品住宅新開(kāi)工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應(yīng)的進(jìn)一步提高奠定了基礎(chǔ)；而集經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、消費(fèi)、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產(chǎn)[1]的新開(kāi)工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見(jiàn)圖十三），商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，其建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大為“十二五”開(kāi)元之年的2011年大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎(chǔ)。

圖十三 廣東近年商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)情況

[1]商業(yè)地產(chǎn)，一般指除商品住宅以外、用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，包括商業(yè)大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經(jīng)濟(jì)、工業(yè)園區(qū)、旅游休閑地產(chǎn)等?？紤]到數(shù)據(jù)的可得性，本文的“商業(yè)地產(chǎn)”僅指商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房指商業(yè)、糧食、供銷(xiāo)、飲食服務(wù)業(yè)等部門(mén)對(duì)外營(yíng)業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門(mén)市部、糧店、書(shū)店、供銷(xiāo)店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位使用的各類(lèi)辦公用房(又稱(chēng)寫(xiě)字樓)。

（四）商品房交易

全年商品房銷(xiāo)售面積7322.01萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%；其中住宅銷(xiāo)售6553.40萬(wàn)平方米，與上年持平。商品房銷(xiāo)售額5476.48億元，同比增長(zhǎng)19.4%；其中住宅銷(xiāo)售4591.50億元，同比增長(zhǎng)10.0%。商品房、商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長(zhǎng)14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個(gè)百分點(diǎn)和下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)水平總體維持高位運(yùn)行，但漲幅得到控制（見(jiàn)圖十四、十五）。

圖十四近年廣東商品房銷(xiāo)售情況

圖十五近年廣東商品住宅銷(xiāo)售情況

從2010年月度數(shù)據(jù)看，在“9·29”二次調(diào)控政策出臺(tái)之后，10、11月商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)較9月有所下降，但12月銷(xiāo)售套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)100%，同時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)也明顯回落（見(jiàn)圖十五）。

圖十六 2010廣東商品住宅銷(xiāo)售情況

從供需結(jié)構(gòu)看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。與2009年相比，供需結(jié)構(gòu)走勢(shì)大致相似，但2009年全年的供需關(guān)系保持基本平衡、商品住宅供求關(guān)系相對(duì)商品房略顯緊張；2010年供需比則進(jìn)一步走低，而商品住宅市場(chǎng)在屢受政策調(diào)控的情況下，其供需比的走勢(shì)與商品房的基本重疊（見(jiàn)表

3、圖十七）。

表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬(wàn)㎡

圖十七 2009、2010年廣東商品房供需比走勢(shì)

從商品房待銷(xiāo)情況看，2010年期末累計(jì)商品房待銷(xiāo)面積1988.46萬(wàn)平方米，比上年期末減少52.27萬(wàn)平方米；其中住宅待銷(xiāo)面積1130.57萬(wàn)平方米，比上年期末減少82.31萬(wàn)平方米，表現(xiàn)出明顯的去庫(kù)存化態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖十八）。

圖十八 廣東近年年末商品房待銷(xiāo)情況

從商品房待銷(xiāo)結(jié)構(gòu)上看，商品住宅1130.57萬(wàn)平方米，占總待銷(xiāo)面積的56.9%，比重與2004、2008年相當(dāng)；辦公樓71.71萬(wàn)平方米，占3.6%，待銷(xiāo)面積及所占比重均為近年最低；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房437.47萬(wàn)平方米，占22.0%，待銷(xiāo)面積與近5年水平相當(dāng)，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬(wàn)平方米，占17.5%，待銷(xiāo)面積達(dá)到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（見(jiàn)圖十九）。

圖十九 廣東近年年末商品房待銷(xiāo)結(jié)構(gòu)

三、結(jié)論

1、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。得益于充裕的流動(dòng)性，全年房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)23.6%，高于固定資產(chǎn)投資同比增速2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，珠三角開(kāi)發(fā)投資同比增速走勢(shì)較為平穩(wěn)；粵東、粵西、粵北則波動(dòng)較大，但總體高于珠三角地區(qū)。

2、關(guān)于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢(shì)，全年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。

3、關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積為近年最低，土地購(gòu)置均價(jià)則達(dá)到新高，土地市場(chǎng)總體呈量降價(jià)漲態(tài)勢(shì)；商品房新開(kāi)工面積達(dá)到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關(guān)系，但同時(shí)要求土地供應(yīng)必須同步跟進(jìn)。

4、關(guān)于商品房銷(xiāo)售。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，商品房銷(xiāo)售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)同比分別上漲14.8%和10.1%，低于GDP增速（廣東12.2%）加上CPI增速（廣東3.1%）合計(jì)數(shù)值，說(shuō)明各項(xiàng)調(diào)控措施取得了較好的階段性成果。

綜上所述，2010廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)大體平穩(wěn)，總體朝著宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)的方向發(fā)展。但2011年市場(chǎng)仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性，其中需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)因素：

1、調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)的概率較小；另外，“限購(gòu)令”可能進(jìn)一步覆蓋至房?jī)r(jià)上漲水平過(guò)高、過(guò)快的二、三線(xiàn)城市。

2、資金狀況。國(guó)家已明確2011年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢(shì)相當(dāng)明顯，房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮，預(yù)計(jì)下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。

2、房?jī)r(jià)水平。2010年商品房新開(kāi)工面積的大幅增長(zhǎng)有望保持后市供需關(guān)系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預(yù)期，將使房?jī)r(jià)面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預(yù)計(jì)短期波動(dòng)、總體繼續(xù)高位運(yùn)行。

4、保障房建設(shè)和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問(wèn)題的重要一環(huán)，“雙軌制”之下政府將大力推進(jìn)保障房的建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點(diǎn)政策期限還剩一年多，2011年估計(jì)將加快推進(jìn)速度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的供應(yīng)和需求。

第四篇：2015廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2015廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

上半年廣東商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，銷(xiāo)售量再創(chuàng)歷史同期新高。商品住宅待售面積連續(xù)兩個(gè)月略有回落，但市場(chǎng)總體供應(yīng)仍舊充足。銷(xiāo)售回籠資金加快一定程度上改善了資金結(jié)構(gòu)，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。投資、施工及新開(kāi)工等指標(biāo)增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期偏謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)持續(xù)有利，全年商品房銷(xiāo)售量有望再創(chuàng)新高。在市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)下，下半年投資建設(shè)指標(biāo)增速或有回升，但開(kāi)發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)在消化存量而不是新增投資，總體仍以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

一、市場(chǎng)運(yùn)行情況

1.市場(chǎng)加速回暖，同期銷(xiāo)量創(chuàng)新高

上半年，全省商品房銷(xiāo)售面積4827.42萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)25.5%，比一季度提高21.4個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額4622.67億元，同比增長(zhǎng)31.7%，比一季度提高28.3個(gè)百分點(diǎn)。從市場(chǎng)走勢(shì)看，上半年商品房銷(xiāo)售量同比增速逐月提高，3月開(kāi)始同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；進(jìn)入二季度，在各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的作用下，銷(xiāo)售量進(jìn)一步上升，6月份更是達(dá)到1321.85萬(wàn)平方米；二季度商品房銷(xiāo)售面積合計(jì)3106.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.7%，環(huán)比增長(zhǎng)80.6%。從銷(xiāo)售均價(jià)看，上半年商品房銷(xiāo)售均價(jià)9576元/平方米，同比增長(zhǎng)4.9%。數(shù)據(jù)顯示，上半年廣東商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

按用途分，上半年，廣東商品住宅銷(xiāo)售面積分別為4376.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.5%；非住宅商品房銷(xiāo)售面積450.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%。由此反映，今年上半年廣東住宅市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)更為明顯，非住宅市場(chǎng)相對(duì)較為低迷。

與往年相比，今年上半年全省商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。如根據(jù)過(guò)去5年數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，即按上半年銷(xiāo)售量約占全年總銷(xiāo)售量的四成推算，則今年全年銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)可達(dá)1.2億平方米。

上半年各地區(qū)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)看，珠三角地區(qū)的同比增速呈現(xiàn)穩(wěn)步快速回升態(tài)勢(shì)，上半年銷(xiāo)售面積3619.40萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.2%，高于全省總體水平4.7個(gè)百分點(diǎn)，反映出珠三角地區(qū)的市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)其他地區(qū)更為強(qiáng)勁。東西兩翼和粵北山區(qū)的商品房銷(xiāo)售面積同比增速呈現(xiàn)震蕩上升態(tài)勢(shì)，上半年銷(xiāo)售面積分別為202.22萬(wàn)、332.92萬(wàn)和628.87萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省總體水平。

從城市看，按上半年商品房銷(xiāo)售面積多少排序，珠三角的九個(gè)城市均占據(jù)前十的席位，另外一個(gè)進(jìn)入前十的是緊鄰廣州北部的清遠(yuǎn)市，但城市間銷(xiāo)售面積的差距明顯，介乎180-750萬(wàn)平方米之間；粵東的汕尾、潮州、揭陽(yáng)的銷(xiāo)售面積則位列末三位，均不足50萬(wàn)平方米；其他城市的銷(xiāo)售面積基本在100萬(wàn)平方米左右。按上半年銷(xiāo)售面積同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遙遙領(lǐng)先；梅州、東莞、深圳、佛山的增速達(dá)到或超過(guò)50%，中山、江門(mén)超過(guò)30%；其他城市的增速則在20%以下，其中揭陽(yáng)、韶關(guān)略有下降。

2.潛在供應(yīng)充足，仍需加快去庫(kù)存

上半年，廣東商品房、商品住宅新增批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為3651.66萬(wàn)和3158.8萬(wàn)平方米，同比分別下降7.0%和6.1%。新增供應(yīng)的下降，主要是由于市場(chǎng)可售存量較為充足。數(shù)據(jù)顯示，2010-2014年，全省商品房累計(jì)新開(kāi)工面積達(dá)6.01億平方米；而2010-2015年上半年，商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積為4.70億平方米，意味著近5年新開(kāi)工的商品房仍有1.31億平方米未銷(xiāo)售。而自2011年以來(lái)，廣東商品房待售（已竣工仍未銷(xiāo)售或出租）面積持續(xù)上升，截至今年4月期末達(dá)到5980.49萬(wàn)平方米的最高值，說(shuō)明市場(chǎng)去庫(kù)存壓力不斷加大。截至6月末，待售面積5948.69萬(wàn)平方米，比5月期末減少26.60萬(wàn)平方米，比4月期末較少31.79萬(wàn)平方米，連續(xù)兩個(gè)月下降，意味著市場(chǎng)進(jìn)入消化庫(kù)存階段。但數(shù)據(jù)同時(shí)反映，近兩個(gè)月待售面積的減少主要是住宅部分，且減少幅度較小，而非住宅部分仍呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，意味著當(dāng)前去庫(kù)存壓力依然較大。

3.到位資金降速，總體狀況較穩(wěn)健

上半年，得益于銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續(xù)回暖，企業(yè)銷(xiāo)售回籠資金較第一季度進(jìn)一步加快，定金及預(yù)付款1798.64億元，同比增長(zhǎng)17.7%；按揭貸款921.49億元，同比增長(zhǎng)27.4%，增速比第一季度分別提高4.3個(gè)和6.3個(gè)百分點(diǎn)。而國(guó)內(nèi)貸款及自籌資金分別為1374.91億元和1787.08億元，同比分別增長(zhǎng)4.1%和9.0%，增速比第一季度分別回落13.6個(gè)和15.6個(gè)百分點(diǎn)；利用外資11.55億元，同比下降21.0%，增速較第一季度回落14.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年合計(jì)到位資金6090.24億元，同比增長(zhǎng)12.7%，增速比第一季度回落7.3個(gè)百分點(diǎn)。

從資金結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款占到位資金比重22.6%，比一季度回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占29.3%，比一季度回落1個(gè)百分點(diǎn)；其他資金占47.9%，比一季度提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；利用外資占0.2%。上半年國(guó)內(nèi)貸款及自籌資金占到位資金比重相對(duì)一季度均有所下降，銷(xiāo)售回籠資金占比上升，說(shuō)明銷(xiāo)售回籠加快，一定程度緩解了企業(yè)資金壓。與近十年同期相比，在行業(yè)資金較為緊張的2008、2012及2014年，對(duì)應(yīng)的自籌資金占比最高、銷(xiāo)售回籠資金占比較低；而在資金較為充裕的2007、2009及2013年，對(duì)應(yīng)的自籌資金及回籠資金占比則相反。今年上半年的資金結(jié)構(gòu)介乎緊張與充裕年份之間，意味著行業(yè)總體資金狀況較穩(wěn)健。

4.投資增速疲弱，企業(yè)預(yù)期偏謹(jǐn)慎

上半年，廣東房地產(chǎn)完成投資額3736.66億元，同比增長(zhǎng)16.1%，增速比去年同期回落2.7個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落4.6個(gè)百分點(diǎn)，投資走勢(shì)總體延續(xù)著去年以來(lái)穩(wěn)中趨緩的態(tài)勢(shì)。按投資構(gòu)成分，建安工程投資2721.71億元，同比增長(zhǎng)13.3%；設(shè)備工器具購(gòu)置45.16億元，同比增長(zhǎng)42.2%，兩者合計(jì)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)10.4個(gè)百分點(diǎn)。其他費(fèi)用969.79億元，同比增長(zhǎng)23.8%，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)5.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，土地購(gòu)置費(fèi)663.68億元，同比增長(zhǎng)20.1%，拉動(dòng)房地產(chǎn)總體投資增長(zhǎng)3.4個(gè)百分點(diǎn)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，截至上半年期末，全省商品房施工面積50356萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.0%；其中，上半年新開(kāi)工面積5805.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.4%，竣工面積1922.39萬(wàn)平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新開(kāi)工面積增速分別回落1.8個(gè)和5.9個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積降幅擴(kuò)大13.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年全省土地購(gòu)置面積543.80萬(wàn)平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度擴(kuò)大8.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款319.73億元，同比下降16.2%，降幅比第一季度縮窄4.2個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置均價(jià)5879元/平方米，同比大幅增長(zhǎng)29.6%。數(shù)據(jù)顯示，上半年的多項(xiàng)建設(shè)投資指標(biāo)同比增速相對(duì)一季度均有進(jìn)一步回落，反映出在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)較為充足的背景下，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期偏謹(jǐn)慎；也意味著政府應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)力度，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和起拍價(jià)格，從源頭上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、結(jié)論與展望

（一）結(jié)論

1.關(guān)于商品房市場(chǎng)。上半年廣東商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，銷(xiāo)售量再創(chuàng)歷史同期新高；其中，珠三角地區(qū)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)相對(duì)粵東西北地區(qū)更為顯著。商品住宅待售面積連續(xù)兩個(gè)月略有回落，但市場(chǎng)總體供應(yīng)仍舊充足，去庫(kù)存壓力依然未減。

2.關(guān)于資金狀況。上半年到位資金同比增速相對(duì)一季度有所回落，處于近年同期低位水平。但得益于銷(xiāo)售回籠資金加快，企業(yè)自籌資金增速放緩，資金結(jié)構(gòu)趨于改善，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。

3.關(guān)于投資建設(shè)。房地產(chǎn)完成投資、商品房施工及新開(kāi)工面積等指標(biāo)增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期仍顯謹(jǐn)慎。土地市場(chǎng)量降價(jià)升，需加強(qiáng)市場(chǎng)導(dǎo)向，從源頭引導(dǎo)市場(chǎng)供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市場(chǎng)在行政限制措施減少、貨幣信貸環(huán)境寬松、政策支持力度加大等多項(xiàng)利好因素的作用下，市場(chǎng)成交量持續(xù)上升?；诋?dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，預(yù)計(jì)下半年宏觀政策及信貸環(huán)境仍將持續(xù)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，全年商品房銷(xiāo)售量有望再創(chuàng)新高。其中，得益于國(guó)家和各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的各項(xiàng)政策措施的不斷落實(shí)，商品住房市場(chǎng)去庫(kù)存進(jìn)度有望進(jìn)一步加快；非住宅商品房則可能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響，仍將面臨較大的去庫(kù)存壓力。

上半年行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健，開(kāi)發(fā)投資、施工建設(shè)及土地購(gòu)置等先行指標(biāo)增速的回落，與當(dāng)前市場(chǎng)總體供應(yīng)充足密切相關(guān)。而過(guò)去五年商品房新開(kāi)工面積扣除銷(xiāo)售面積的余量多達(dá)1.3億平方米，意味著下半年開(kāi)發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)在消化存量而不是新增投資。且近年來(lái)土地購(gòu)置成本持續(xù)上升，在當(dāng)前行業(yè)資金并不寬裕的情況下，企業(yè)參與土地競(jìng)拍的積極性總體不高?；谙掳肽晔袌?chǎng)環(huán)境有利，在市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)下，投資建設(shè)指標(biāo)增速或有回升，但總體仍以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

綜上，當(dāng)前寬松的政策環(huán)境有利于改善民生和消化庫(kù)存，促進(jìn)市場(chǎng)資源更為合理、有效配置；充足的市場(chǎng)供應(yīng)則有利于保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。為此，建議各地政府繼續(xù)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院和省政府相關(guān)政策精神，全面有序取消“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等行政干預(yù)手段，并最大限度發(fā)揮公積金的住房保障作用，支持和鼓勵(lì)居民的合理住房消費(fèi)；加快推進(jìn)行政審批制度改革，加大簡(jiǎn)政放權(quán)力度，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。建議開(kāi)發(fā)企業(yè)把握政策利好，理性定價(jià)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加快消化庫(kù)存進(jìn)度；根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合政策導(dǎo)向及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。

第五篇：南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

南昌房地產(chǎn)調(diào)查心得

一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年全國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)：1-4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9932億元，同比增長(zhǎng)36.2%，增幅比前三個(gè)月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長(zhǎng)34.0%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.0%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積9183萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，土地購(gòu)置費(fèi)用1912億元，同比增長(zhǎng)66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應(yīng)面積為4050.943畝。相比去年同期，供應(yīng)總數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前五個(gè)月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業(yè)用地和商服用地成交面積已經(jīng)超過(guò)09年全年水平，其中商業(yè)用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業(yè)用地的增加是由于新政對(duì)住房市場(chǎng)的打壓，資金流向商業(yè)用地。未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，寫(xiě)字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會(huì)輿論和媒體的宣傳導(dǎo)向，商業(yè)地產(chǎn)熱度將增加。萬(wàn)科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商紛紛開(kāi)始抄底商業(yè)地產(chǎn)。2010年前五個(gè)月灣里和英雄開(kāi)發(fā)區(qū)成交面積已經(jīng)遠(yuǎn)高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原因是紅谷灘板塊在經(jīng)歷2009年高峰期之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)極為激烈，2010年土地供應(yīng)也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區(qū)的成交量一直引領(lǐng)南昌市的成交量。南昌市中心城區(qū)供應(yīng)量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區(qū)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。從南昌市總體規(guī)劃和遠(yuǎn)景來(lái)看，紅谷灘板塊是南昌城區(qū)最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累計(jì)成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過(guò)于求的住宅市場(chǎng)，南昌市的土地供應(yīng)將在一段時(shí)間內(nèi)以工業(yè)用地為主。比較歷年來(lái)的住房用地供應(yīng)規(guī)模，2010年的住房土地供應(yīng)規(guī)模算是最低的。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬(wàn)套的住房供應(yīng)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應(yīng)地塊上開(kāi)發(fā)的商品房，也都能從今年起陸續(xù)面市，商品房供應(yīng)較為充足。

★高端別墅成南昌樓市“硬通貨”

樓市面臨政策調(diào)控，南昌普通住宅市場(chǎng)陷入觀望。而高端住宅產(chǎn)品——?jiǎng)e墅，卻在南昌樓市一枝獨(dú)秀、逆市上揚(yáng)，上演了一場(chǎng)“絕地反擊”。據(jù)易居克爾瑞專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價(jià)6842元/平方米；4月份成交39套，均價(jià)12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)超四月份，成交均價(jià)將達(dá)15000元/平方米。

2005年，國(guó)家“限墅令”實(shí)施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為樓市中的稀缺性產(chǎn)品，其未來(lái)升值空間無(wú)可限量。

★樓市“新政”后南昌朝陽(yáng)洲首現(xiàn)流拍地塊

5月28日，三宗朝陽(yáng)洲居住用地于紅谷灘新區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣(mài)入市。拍賣(mài)會(huì)當(dāng)天只有四家開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)，與往屆相比，本次拍賣(mài)會(huì)顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競(jìng)買(mǎi)人成功拍得，其中JDP1011號(hào)地塊更是拍出660萬(wàn)元/畝的高價(jià)，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號(hào)地塊則因無(wú)人競(jìng)價(jià)，遭遇流拍。

★東亞新華地產(chǎn)再次逆勢(shì)拿地 進(jìn)軍南昌市場(chǎng)

東亞新華地產(chǎn)于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽(yáng)新城某地塊。朝陽(yáng)新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興城區(qū)，萬(wàn)科、珠江等地產(chǎn)大鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊。★江西：停止用公積金貸款第三套及以上住房

隨著國(guó)家出臺(tái)一系列樓市新政，房地產(chǎn)信貸調(diào)控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也

進(jìn)入調(diào)控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調(diào)至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。

★南昌房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者或都面臨抄底困境

根據(jù)南昌市房管部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，南昌市正在預(yù)售（可售）商品住房數(shù)量為9510套，面積為102萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，與往年同期相比，這個(gè)可售量并沒(méi)有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會(huì)繼續(xù)增加，這樣就會(huì)導(dǎo)致供大于求的狀況出現(xiàn)。后市如何，主要取決于這一輪樓市調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響能夠持續(xù)多久。上一輪樓市調(diào)控，南昌樓市同樣出現(xiàn)了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達(dá)到了300萬(wàn)平方米，但進(jìn)入2009年后，樓市復(fù)蘇，很快，這些“庫(kù)存”就被市場(chǎng)消化了。

二、南昌近期樓市成交量統(tǒng)計(jì)分

樓市回暖,周成交量漸升。在不明朗的樓市環(huán)境下，南昌樓市并未出現(xiàn)預(yù)期的降價(jià)潮，成交量走低，價(jià)格卻依然堅(jiān)挺，少有樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但是開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)顯得更為謹(jǐn)慎。也有部分樓盤(pán)開(kāi)始促銷(xiāo)活動(dòng)，且力度大于新政之前，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為暗降，引發(fā)部分市場(chǎng)共鳴。加之民眾對(duì)政策的疲乏，一旦有合適的產(chǎn)品達(dá)到心理價(jià)位還是有很多愿意出手。這兩點(diǎn)是樓市升溫的主要因素。商品住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，南昌市商品住房房?jī)r(jià)上漲速度趨緩。

今年一季度，南昌市市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5539元/㎡，同比增長(zhǎng)31％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)3.67％；其中商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)格5182元/㎡，同比增長(zhǎng)29.6％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)2.27％。樓價(jià)下降訊號(hào)初現(xiàn)，多數(shù)樓盤(pán)停推惜售。本月整體價(jià)格與上月價(jià)格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產(chǎn)市場(chǎng)整體蕭條，新推不多，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大幅減少，新房成交量持續(xù)下滑，但樓盤(pán)不乏也有了降價(jià)的跡象。同時(shí)，更多的項(xiàng)目選擇了“熬”，開(kāi)發(fā)商與政府和購(gòu)房者之間的博弈正式拉開(kāi)。對(duì)于房產(chǎn)稅，無(wú)論是稅務(wù)總局官員還是專(zhuān)家，都表示其調(diào)控力度并不大，對(duì)此不必太恐慌。但如果真的出臺(tái)，意味著國(guó)家在繼續(xù)出招調(diào)控樓市，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)產(chǎn)生深刻影響，樓市或許真的會(huì)走向下跌。物業(yè)稅的開(kāi)征，似乎是大勢(shì)所趨，但是短期內(nèi)開(kāi)征的可能不大，可能在部分城市試點(diǎn)，至于大范圍推廣的時(shí)間表未定。2010年5月南昌市中心整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì)。相比上月房?jī)r(jià)，5月南昌市房?jī)r(jià)下降了3%，同比上漲23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國(guó)際都會(huì)等部分高端樓盤(pán)暫無(wú)房源銷(xiāo)售。

市中心新盤(pán)觀望氣氛濃烈，遲遲不動(dòng)，以此來(lái)看，南昌市中心板塊的價(jià)格在短時(shí)間會(huì)持續(xù)平緩狀態(tài)。昌南區(qū)域的高品質(zhì)項(xiàng)目正在不斷崛起，大社區(qū)初具規(guī)模，代表城市新興力量的新南昌人不斷入住，市政配套在逐漸完善，昌南的高品質(zhì)時(shí)尚生活圈正在逐漸形成。具有不錯(cuò)的上升空間。

未來(lái)南昌樓市發(fā)展的重點(diǎn)將以紅角洲、朝陽(yáng)洲、象湖為三叉戟，輻射青云譜區(qū)。

班級(jí):11自動(dòng)化2班

姓名：胡曉琮

學(xué)號(hào)：2013110078