第一篇：2016年下半年海南省房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：考試特點考試題

2016年下半年海南省房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：考試特點考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列不屬于房地產(chǎn)估價基本程序的是。

A：獲取估價業(yè)務(wù)

B：實地查看估價對象

C：確定估價結(jié)果

D：估價資料公開

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、某房地產(chǎn)的報酬率為8％，收益期限為30年時的價格為4000元／㎡。若報酬率為6％、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為元／㎡。

A：3800 B：4500 C：5200 D：5600 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、綜合報酬率是求取房地價值時應(yīng)采用的報酬率，此時所對應(yīng)的凈收益應(yīng)該是__。

A．土地產(chǎn)生的凈收益

B．建筑物產(chǎn)生的凈收益

C．全部投資產(chǎn)生的凈收益

D．土地與建筑物共同產(chǎn)生的凈收益

4、屬于直接融資的金融工具為__。

A．存款單

B．保險單

C．支票

D．銀行承兌匯票

5、設(shè)計階段影響工程造價的因素，不包括。

A：總平面設(shè)計

B：施工組織設(shè)計

C：建筑設(shè)計

D：工藝設(shè)計

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度、能夠確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學(xué)原理是。

A：收益遞增原理

B：收益遞減原理

C：最佳效益原理

D：適合原理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、預(yù)售商品房項目應(yīng)當在__之前完成選聘物業(yè)管理企業(yè)。A．取得《施工許可證》

B．取得《土地使用證》

C．取得《房屋所有權(quán)證》

D．取得《商品房預(yù)售許可證》

8、當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是__。

A．確定建設(shè)施工的各種圖紙已經(jīng)準備就緒

B．完成全體工作人員的篩選工作

C．獲取土地使用權(quán)

D．明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資

9、某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積波及系數(shù)100m2，合同約定建筑面積97m2。該商品房的成交價格是__元。

A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

10、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。

A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

11、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。

A：使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格

B：使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格

C：使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格

D：依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)有。

A：公司上市、企業(yè)清算

B：司法鑒定、城市房屋拆遷

C：企業(yè)清算、城市房屋拆遷

D：司法鑒定、公司上市

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營業(yè)額的__都來自該區(qū)域。

A．60%～70% B．60%～75% C．70%～80% D．80%～90%

14、下列選項中，更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。

A：開發(fā)工作量 B：經(jīng)營利潤

C：經(jīng)營收入

D：投資數(shù)額

E：借款合同

15、某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元，假設(shè)標準深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為元／㎡。

A：2025 B：2250 C：2700 D：3000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以進行估價。

A：保持現(xiàn)狀前提

B：裝修改造前提

C：轉(zhuǎn)換用途前提

D：重新利用前提

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、某可比實例價格為2000元/m2，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因素修正后的價格應(yīng)為__元/m2。

A．區(qū)域因素

B．1 C．2 D．3 E．權(quán)重 估價對象 可比實例

F．0.5 100 90 G．0.3 100 90 H．0.2 100 125

18、當居民收入的增加是__的收入增加時，對居住房地產(chǎn)的需求會增加的最多。

A．低收入者

B．中等收入者

C．高收入者

D．可支配收入

19、在城市規(guī)劃中，用來確定城市地表水體保護和控制地域界線的是。

A：城市藍線

B：城市綠線

C：城市紫線

D：城市黃線

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、下列用地是否免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)確定的不包括__。

A．個人所有的居住房屋及院落用地

B．免稅單位職工家屬的宿舍用地

C．集體和個人舉辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地

D．直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地

21、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為

2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為（）元/m2。

A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

22、某宗房地產(chǎn)2005年6月的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2003年1月為100）。則該宗房地產(chǎn)2005年10月的價格為（）元/m2。

A．2170.8 B．2093.3 C．2149.4 D．2302.2

23、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是。

A：零售商的財務(wù)能力

B：零售商需要的服務(wù)

C：零售商組合與位置分配

D：零售商的聲譽

E：借款合同

24、__要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格如果不夠合理，必然會損害當事人中某一方的利益，也會有損于房地產(chǎn)估價人員、估價機構(gòu)以至于整個估價行業(yè)的社會名譽和權(quán)威性。

A．合法原則

B．公平原則

C．替代原則

D．估價時點原則

25、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是__。

A．單元估算法

B．單位指標估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指標法

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、路線價法的關(guān)鍵和難點是__。

A．劃分路線價區(qū)段

B．設(shè)定標準深度

C．調(diào)查評估路線價

D．制定深度百分率

2、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市市區(qū)內(nèi)，取得了一塊商業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)，按照規(guī)定，該土地使用權(quán)出讓最高年限為__年。

A．40 B．50 C．60 D．70

3、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于。

A：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測

B：收益琺中未來租金、運營費用的預(yù)測

C：成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核

D：市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整

E：某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補

4、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有__。

A．保值性

B．增值性

C．異質(zhì)性

D．弱流動性

5、基礎(chǔ)按其構(gòu)造特點可分為、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)等。

A：條形基礎(chǔ)

B：單獨基礎(chǔ)

C：聯(lián)合基礎(chǔ)

D：一般基礎(chǔ)

E：特殊基礎(chǔ)

6、組織形式為合伙制的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的出資額應(yīng)當不少于萬元。

A：30 B：50 C：100 D：150 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、施工人員對涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)當在__監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位檢測。

A．建設(shè)單位或工程監(jiān)理單位

B．建設(shè)單位

C．工程監(jiān)理單位

D．建設(shè)單位和工程監(jiān)理單位

8、建筑剖面圖的內(nèi)容包括。

A：各層樓面的標高，窗臺、窗上口、頂棚的高度，以及室內(nèi)凈空尺寸

B：建筑從屋面至地面的內(nèi)部構(gòu)造特征

C：注明一些裝修做法，樓、地面做法，對其所用材料等加以說明

D：出入口處的做法及其裝修

E：有時也可以標明屋面做法及構(gòu)造，屋面坡度以及屋頂上女兒墻、煙囪等構(gòu)造物的情形等

9、建設(shè)階段的項目管理，包括的管理。A：質(zhì)量

B：進度

C：成本

D：合同

E：工程

10、應(yīng)用路線價法需要進行__等修正。

A．臨街深度

B．土地形狀

C．交易日期

D．交易情況

E．臨街寬度

11、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有__。

A．購買—持有—出租—出售

B．購買一更新改造—出售

C．購買一更新改造—出租—出售

D．開發(fā)—銷售

E．開發(fā)—持有—出租—出售

12、測定長期趨勢值的方法主要有。

A：擴大時距法

B：縮小時距法

C：移動平均法

D：最大二乘法

E：最小二乘法

13、在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，是__的目的。

A．盈虧平衡分析

B．敏感性分析

C．風(fēng)險分析

D．概率分析

14、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有__。

A．可出租或可使用面積

B．出租方的商業(yè)信譽

C．基礎(chǔ)租金與市場租金

D．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績

15、住房公積金的增值收益的合法用途包括。

A：用于住房公積金管理中心商業(yè)經(jīng)營

B：建設(shè)城鎮(zhèn)商品住房的補充資金

C：支付住房公積金管理中心的管理費用

D：建設(shè)廉租住房的補充資金

E：建立住房公積金貸款風(fēng)險準備金

16、決定拆遷安置的地點是__。

A．城市規(guī)劃的需要

B．城市規(guī)劃的要求 C．商品房價格

D．城市規(guī)劃的需要和新建房屋的性質(zhì)

17、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有。

A：潛在毛租金收入

B：有效毛收入

C：凈運營收益

D：稅前現(xiàn)金流量

E：稅后現(xiàn)金流量

18、估價報告是估價機構(gòu)出具的關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見，可視為估價機構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，對其具體的寫作要求是__。

A．全面性

B．科學(xué)性

C．客觀性

D．準確性

E．概括性

19、對無房和住房未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼的前提條件之一是房價收入比在以上。

A：3倍

B：4倍

C：5倍

D：6倍

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)投保的險種有：①火災(zāi)保險，②社會養(yǎng)老保險，③預(yù)防公害保險，④失業(yè)保險，⑤人身傷害保險，⑥運輸工具保險，⑦勞動工傷保險，⑧統(tǒng)籌醫(yī)療保險。其中屬于社會保險的險種有種。

A：3 B：4 C：5 D：6 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A．較樂觀的估計值

B．較保守的估計值

C．過高的估計值

D．過低的估計值

E．可能的估計值

22、影響購買者的心理因素有。

A：動機

B：感覺

C：學(xué)習(xí)

D：信念和態(tài)度

E：欲望

23、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有__。A．內(nèi)部收益率總是大于目標收益率

B．內(nèi)部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率

C．同一項目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率

D．內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率

E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

24、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為__。

A．62.5% B．80.00% C．133.33% D．200.00%

25、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售過程中應(yīng)實行制度。

A：住宅質(zhì)量保險和住宅質(zhì)量保證書

B：商品房預(yù)售許可證和住宅質(zhì)量保證書

C：住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書

D：住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保修書

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

第二篇：海南省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：融資型中間業(yè)務(wù)考試題

海南省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：融資型中間業(yè)務(wù)考

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列關(guān)于廉租住房的表述中，正確的是__。

A．廉租住房的供應(yīng)對象包括中低收入家庭

B．廉租住房免征房產(chǎn)稅

C．廉租住房的供應(yīng)以實物配租為主

D．廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的60%

2、當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時，宜采用__預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。

A．數(shù)學(xué)曲線擬合法

B．平均增減量法

C．平均發(fā)展速度法

D．移動平均法

3、某建筑物已建成10年，預(yù)計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為__。

A．75% B．79% C．81% D．84%

4、當建筑層數(shù)不多，地基土質(zhì)較均勻且承載力較高的情況下，通常采用基礎(chǔ)。

A：柔性基礎(chǔ)

B：剛性基礎(chǔ)

C：獨立基礎(chǔ)

D：樁基礎(chǔ)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、當某開發(fā)商的成本費用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時，可以采用的定價法是__。

A．領(lǐng)導(dǎo)定價法

B．挑戰(zhàn)定價法

C．隨行就市定價法

D．滲透定價法

6、下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)的是。

A：出席股東大會的權(quán)利、股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)

B：股票過戶的權(quán)利、股息紅利分配的請求權(quán)

C：表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)、出席股東大會的權(quán)利

D：股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、金融機構(gòu)在融出資金時，要遵循的原則不包括__。A．流動性

B．可操作性

C．安全性

D．贏利性

8、某公司2年前租賃某寫字樓中的500㎡用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元／(㎡·天)，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為3.5元/(㎡·天)，報酬率為6％，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為

A：98.80 B：592.81 C：691.61 D：667.22 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、下列__種情況會導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格偏高。

A．政府協(xié)議出讓土地

B．購買相鄰房地產(chǎn)

C．賣方不了解行情

D．設(shè)立抵押的房地產(chǎn)

10、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6％，租金在每年末支付，若年利率為6％，則第5年末的租金是元。

A：14945.16 B：15841.87 C：26764.51 D：28370.38 E：借款合同

11、下列關(guān)于會計要素的表述，錯誤的是。

A：會計要素是會計核算對象的基本分類

B：會計要素主要包括資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、信息、費用和利潤等六大類

C：會計要素是設(shè)定會計報表結(jié)構(gòu)和內(nèi)容的依據(jù)

D：會計要素是進行確認和計量的依據(jù)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、在以下投資組合中，對投資者來說，投資且等比例選擇風(fēng)險最小的是。

A：股票+投資基金

B：債券+股票

C：投資基金+債券+股票

D：債券+投資基金

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是__。

A．投機需求膨脹

B．金融機構(gòu)過度放貸

C．房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

D．土地資源的稀缺性

14、下列關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是__。

A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘 B．對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進行必要的調(diào)查了解

C．實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況

D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷入簽字認可

15、按照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定采取協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)出讓金__。

A．由出讓方、受讓方平等協(xié)商確定

B．由專業(yè)人士評估確定

C．由政府決定

D．不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價

16、甲某將其房屋贈給其子乙某，則雙方應(yīng)持原產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)證明到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)__登記。

A．初始

B．變更

C．轉(zhuǎn)移

D．他項權(quán)利

17、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5 000元／㎡，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500 元／㎡。若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險補償值100元／㎡計，該幢房

地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為元／㎡。

A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，申請人因被吊銷注冊證書，自被處罰之曰起至申請注冊之日止不滿年的，不予注冊。

A：1 B：3 C：5 D：7 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、某宗房地產(chǎn)的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 ㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 ㎡。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為。

A：1％

B：1．5％

C：2％

D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

20、制定進度計劃時，（）從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。

A．橫道圖法

B．網(wǎng)絡(luò)圖法

C．進行圖法

D．工序圖法

21、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為年。(2009年試題)A：38 B：40 C：68 D：70 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

22、在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟壽命為60年，后于2011年8月31日補辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年(自2011年8月31日起計)，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補償。2012年8月31日對該辦公樓進行評估，經(jīng)測算，該辦公樓的土地重新取得價格為3000萬元，建筑物重置價格為4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評估價值為萬元。

A：5850 B：6125 C：6510 D：6675 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、業(yè)主交有的住宅專項維修資金屬于所有。

A：業(yè)主

B：業(yè)主大會

C：業(yè)主委員會

D：物業(yè)服務(wù)企業(yè)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的__范圍之內(nèi)。

A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5

25、為了出售或提高其土地的使用價值，賣方可能主動提出出讓、轉(zhuǎn)讓或（）的愿望。

A．永久出售

B．租讓

C．投資開發(fā)

D．廉賣

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。

A．開發(fā)期+經(jīng)營期

B．開發(fā)期+運營期

C．開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期 D．開發(fā)期+運營期-前期-建造期

E．前期+建造期+經(jīng)營期

2、市場法估價中需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括（）等。

A．統(tǒng)一采用總價

B．統(tǒng)一面積單位和內(nèi)涵

C．統(tǒng)一付款方式

D．統(tǒng)一幣種和貨幣單位

E．統(tǒng)一采用單價

3、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是。

A：等額年值法

B：差額投資內(nèi)部收益率法

C：凈現(xiàn)值法

D：等額年費用法

E：借款合同

4、作為中央銀行，一般都具有三大基本職能。

A：發(fā)行的銀行

B：銀行的銀行

C：國家的銀行

D：企業(yè)的銀行

E：社會的銀行

5、在下列各個選項中，不屬于市場法估價適用對象的是__。

A．城市規(guī)劃用地

B．標準廠房

C．高級豪華公寓

D．風(fēng)景園林別墅

6、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是。

A：財富最大化

B：保值增值

C：降低投資組合的總體風(fēng)險

D：降低通貨膨脹的影響

E：借款合同

7、若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)考慮__。

A．通貨膨脹影響

B．投資利息因素

C．資金時間價值

D．投資風(fēng)險補償

8、國土資源部令第33號規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取方式出讓。

A：拍賣

B：招標

C：掛牌

D：雙方協(xié)議

E：直接定標

9、某建筑物建成于1990年6月，建筑面積4000m2，經(jīng)濟壽命40年，單位建筑面積的賬面原值為2500元/m2，1990年6月和2005年6月相對1980年的建筑價格指數(shù)為108%和112%，殘值率為5%，該建筑物2005年6月的累計折舊額為__萬元。

A．612.33 B．615.74 C．625 D．648.15

10、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括。

A：工程質(zhì)量保修書

B：可行性研究報告

C：竣工圖

D：住宅使用說明書

E：竣工驗收備案表

11、城市房屋拆遷評估價格的確定不考慮被拆遷房屋的。

A：區(qū)位

B：用途

C：搬遷補助費

D：建筑面積

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、影響商品需求的因素包括。

A：消費者偏好

B：消費者的收入水平

C：該商品本身的價格

D：相關(guān)商品的價格

E：廠商對未來的預(yù)期

13、房地產(chǎn)市場周期波動可分為__階段。

A．復(fù)雜與發(fā)展

B．繁榮

C．危機與衰退

D．蕭條

E．泡沫

14、下列屬于長期資產(chǎn)的有。

A：長期投資

B：固定資產(chǎn)

C：無形資產(chǎn)

D：應(yīng)收賬款

E：存貨

15、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（）。

A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

B．土地的形狀

C．組合完成的功能

D．立體空間

16、某房地產(chǎn)的報酬率為8%，收益期限為30年時的價格為4000元/m2。若報酬率為6%、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為__元/m2。

A．3800 B．4500 C．5200 D．5600

17、確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標，通常采用的指標為。

A：投資回收期

B：內(nèi)部收益率

C：財務(wù)凈現(xiàn)值

D：開發(fā)商利潤

E：借款合同

18、在一個房地產(chǎn)項目進行風(fēng)險分析的過程中，風(fēng)險評價的主要任務(wù)是。

A：選出最佳方案

B：檢驗各風(fēng)險因素

C：對評價指標的影響

D：對風(fēng)險對策的建設(shè)

E：定量確定風(fēng)險大小

19、按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產(chǎn)在等方面存在差異。

A：投資決策

B：規(guī)劃設(shè)計

C：工程建設(shè)

D：地域范圍

E：產(chǎn)品功能

20、新設(shè)項目法人的資本金籌措渠道不包括資金．(2006年試題)A：政府政策性

B：資產(chǎn)變現(xiàn)

C：企業(yè)入股

D：個人入股范圍

E：借款合同

21、《房屋登記辦法》規(guī)定，可以辦理房屋預(yù)告登記的情形有。(2008年試題)A：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

B：房屋抵押

C：在建工程抵押

D：預(yù)購商品房抵押

E：預(yù)購商品房

22、房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，主要是__。

A．投保時評估保險價值

B．投保時評估保險金額

C．事故發(fā)生后評估房屋所遭受的損失

D．事故發(fā)生后評估房屋的重建價格或重置價格

E．事故發(fā)生后評估的賠償金額

23、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于__。

A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C．甲土地的價值高于乙土地的價值

D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

24、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險補償值100元/m2計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為（）元/m2。

A．4400 B．4409 C．4445 D．4455

25、下列由國務(wù)院審批城市總體規(guī)劃的有。

A：上海市的城市總體規(guī)劃

B：太原市的總體規(guī)劃

C：國務(wù)院指定的城市總體規(guī)劃

D：設(shè)市城市的總體規(guī)劃

E：深圳市的總體規(guī)劃

第三篇：海南省土地估價師考試報名

海南省國土環(huán)境資源廳

關(guān)于印發(fā)《海南省2011年全國土地估價師資格考試

工作方案》的通知

各市、縣國土環(huán)境資源局（國土資源局），各土地評估機構(gòu)：

經(jīng)全國土地估價師資格考試委員會研究確定，2011年全國土地估價師資格考試定于2011年9月17日至18日舉行。根據(jù)國土資源部辦公廳《關(guān)于組織2011年全國土地估價師資格考試工作的通知》（國土資廳發(fā)[2011]20號）要求，我廳結(jié)合實際，制定了《海南省2011年全國土地估價師資格考試工作方案》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。

附件：海南省2010年全國土地估價師資格考試工作方案

二○一一年四月六日

海南省2011年全國土地估價師資格考試工作方案

根據(jù)《土地估價師資格考試管理辦法》（國土資源部令第48號）的規(guī)定和《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈香港、澳門特別行政區(qū)永久性居民參加全國土地估價師資格考試若干規(guī)定〉的通知》（國土資廳發(fā)[2011]8號）的要求，經(jīng)全國土地估價師資格考試委員會研究確定，2011年全國土地估價師資格考試定于2011年9月17日至18日舉行。同時根據(jù)國土資源部辦公廳《關(guān)于組織2011年全國土地估價師資格考試工作的通知》（國土資廳發(fā)[2011]20號）要求，結(jié)合我省實際，對我省2011年全國土地估價師資格考試提出如下方案：

一、組織工作

為確保我省土地估價師資格考試考務(wù)工作及時、全面、有序進行，成立2011年全國土地估價師資格考試海南考區(qū)辦公室：

主 任：王業(yè)僑（考區(qū)負責(zé)人）副主任：程春滿

成 員：康洪乾、吳清冽、周蔚然、林芳俊、邢范、陳興舞、羅少云

海南考區(qū)辦公室在全國土地估價師資格考試委員會辦公室及海南省國土環(huán)境資源廳的指導(dǎo)下，具體負責(zé)組織實施我省考區(qū)考試信息公告；組織報名、現(xiàn)場審核、完成“全國土地估價師資格考試報名系統(tǒng)”相關(guān)工作，對報考人員提交的報名表、證件、材料的復(fù)印件存檔備查，發(fā)放準考證；考點考場安排和考試期間的保密、安全措施落實；協(xié)助完成本考攻監(jiān)考任務(wù)等與考試工作有關(guān)的事項。我省考區(qū)辦公室工作由省土地估價師協(xié)會具體承擔。

二、報名事宜

（一）考試報名條件：

凡中華人民共和國公民，具有完全民事行為能力，遵紀守法，并具備下列條件之一的，可以報名參加土地估價師資格考試：

1．取得大專學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿兩年； 2．取得本科學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿一年；

3．取得博士學(xué)位、碩士學(xué)位、第二學(xué)士學(xué)位或者研究生班畢業(yè)。不具備前款第1、2、3項規(guī)定國家承認的學(xué)歷或?qū)W位要求，但具有國家認可的中級以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱。

（二）有下列情形之一的人員，不能報名參加土地估價師資格考試；已經(jīng)辦理報名手續(xù)的，報名無效：

1．因故意犯罪受刑事處罰，在服刑期間及自刑罰執(zhí)行完畢之日起至報名之日止未滿五年的；

2．被取消土地估價師資格未滿五年的； 3．被取消考試資格未滿兩年的；

4．在評估或相關(guān)業(yè)務(wù)中受到行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分之日起至報名之日止未滿兩年的。

（三）報名程序

需報考人員應(yīng)于2011年5月9至6月10日登錄國土資源部《土地估價機構(gòu)和人員執(zhí)業(yè)信息公示系統(tǒng)》（http：//credit.mlr.gov.cn）或中國土地估價師協(xié)會網(wǎng)站(http：//004km.cn)進入考試報名系統(tǒng)，參照用戶使用手冊進行操作。并于2011年6月13日至30日攜帶網(wǎng)上下載的報名表和以下證件、資料到省土地估價師協(xié)會辦理現(xiàn)場審核：

（1）合法有效證件的原件及復(fù)印件。①公民身份證； ②現(xiàn)役軍人持軍官證； ③文職干部證或士兵證。

（2）國務(wù)院教育行政主管部門認可的學(xué)歷（學(xué)位）證書、相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱資格證書原件及復(fù)印件；

（3）相關(guān)工作經(jīng)歷的證明；

報考人員提交上述復(fù)印件時，應(yīng)同時提供相應(yīng)原件供當場驗證，驗證后退還。報考人員應(yīng)如實填寫報名表，并對提交材料的真實性負責(zé)。若發(fā)現(xiàn)弄虛作假行為，取消個人報考資格，記錄在案，并保留追究有關(guān)單位責(zé)任的權(quán)利。

報考人員委托他人代為報名的，除提交上述材料外，還應(yīng)當提交被委托人合法有效的身份證明原件、復(fù)印件及授權(quán)委托書。

（四）香港、澳門特別行政區(qū)永久性居民具體報名條件參見《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈香港、澳門特別行政區(qū)永久性居民參加全國土地估價師資格考試若干規(guī)定〉的通知》（國土資廳發(fā)[2011]8號）的要求，按照國土資源部的統(tǒng)一安排，可在北京、上海、廣州、西安四個考區(qū)報名并參加考試。

三、考試科目及范圍

報考人員自由選擇報考科目的種類和數(shù)目，各科考試成績在三個連續(xù)考試內(nèi)有效?？荚嚳颇堪ǎ和恋毓芾砘A(chǔ)與法規(guī)、土地估價理論與方法、土地估價實務(wù)基礎(chǔ)、土地估價案例與報告、土地估價相關(guān)知識五科，全部實行閉卷考試。各科考試范圍見《全國土地估價師資格考試大綱》。2011年全國土地估價師資格考試大綱仍使用《全國土地估價師資格考試大綱（2010年）》，考試委員會不指定考試參考教材。

考試參考資料為國家現(xiàn)行土地行業(yè)有關(guān)法律、法規(guī)、政策,以及行業(yè)準則、技術(shù)標準和技術(shù)規(guī)程等。

四、各科考試時間

全國統(tǒng)一按照以下時間進行考試：

9月17日 土地管理基礎(chǔ)與法規(guī) 8∶30-9∶30

土地估價理論與方法 10∶30-12∶00 土地估價實務(wù)基礎(chǔ) 14∶30-17∶00

9月18日 土地估價案例與報告 9∶00-11∶30

土地估價相關(guān)知識 14∶30-17∶00

五、考區(qū)和考場設(shè)置

我省為獨立考區(qū)，考點設(shè)在海口市，每30人設(shè)一個考場，剩余不足30人按一個考場設(shè)立，考場數(shù)量根據(jù)報考人數(shù)確定。

六、考試收費

根據(jù)國家發(fā)展改革委、財政部《關(guān)于土地估價師考試收費標準及有關(guān)問題的通知》（發(fā)改價格[2005]147號）及省發(fā)展與改革廳、省財政廳《關(guān)于土地估價師資格考試收費標準的復(fù)函》（瓊發(fā)改收費函[2006]1136號）規(guī)定，我省報名參加土地估價師資格考試收費標準為每人每科83元（含報名表格、準考證、試卷印制、閱卷、考試場地和聘請監(jiān)考人員等費用）。考試參考教材及考前培訓(xùn)費用由省土地估價師協(xié)會按有關(guān)規(guī)定另行收取。

七、發(fā)證與執(zhí)業(yè)

各科成績于全部考試結(jié)束之日起3個月內(nèi)公布，屆時考生可通過國土資源部的《土地估價機構(gòu)和人員執(zhí)業(yè)信息公示系統(tǒng)》查詢考試成績。應(yīng)試人員在連續(xù)三個考試內(nèi)通過全部科目考試，獲得《中華人民共和國土地估價師資格證書》，取得土地估價師資格，證書經(jīng)各考區(qū)統(tǒng)一發(fā)放。

取得土地估價師資格并在土地估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)的土地估價師，應(yīng)當通過實踐考核，并進行執(zhí)業(yè)登記。經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責(zé)任。

八、海南省土地估價師協(xié)會聯(lián)系方式：

地點：?？谑忻捞m區(qū)美賢路9號省國土環(huán)境資源廳辦公樓706室 聯(lián)系人：陳興舞、羅少云、聯(lián)系電話：0898-65236136

第四篇：2001年房地產(chǎn)估價師考試

2001年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試題

第一部分 選擇題

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個選項中只有一選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。

1.供人們生活起居的建筑是()

A.公共建筑 B.居住建筑 C.工業(yè)建筑 D.商業(yè)建筑

2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的()

A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的C.生產(chǎn)價格決定的 D.壟斷利潤決定的3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則()

A.房地產(chǎn)價格較高 B.房地產(chǎn)價格不變

C.房地產(chǎn)價格有變化 D.房地產(chǎn)價格較低

4.商業(yè)中心往往位于地價高昂的()

A.黃金地段 B.邊緣地段 C.落后地段 D.一般地段

5.容積率是指地塊上的建筑面積與()

A.總面積之比 B.地塊面積之比

C.地下面積之比 D.綠化面積之比

6.商業(yè)標準宗地的位置應(yīng)是()

A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地

7.因素成對比較中，若A與B同等重要，則給A賦值()

A.10 B.50 C.0.5 D.5

8.從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格()

A.最終會基本趨于一致 B.最終會擴大差別

C.可能趨于一致，也可能擴大差別 D.由有關(guān)部門確定

9.運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，在因素修正時需要具有豐富經(jīng)驗的估價師來確定()

A.土地還原利率 B.各有關(guān)修正系數(shù)

C.如何計算容積率修正 D.如何計算土地使用年期修正

10.市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中()

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100

C.其中分母等于100 D.不成立

11.通過使用年期修正，可以消除對不動產(chǎn)價格造成的影響因素是()

A.土地的估價期日

B.土地的使用期限不同

C.土地在不同時期的基準地價不同

D.土地在不同時期的路線價不同

12.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價()

A.不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本

B.應(yīng)當是把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分攤到可出售土地面積上

C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費

D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是()

A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費

B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租

C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤

D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤

14.房屋重新建造成本中應(yīng)包括()

A.利息、利潤 B.利息、利潤、稅費

C.利潤、稅費 D.利息、稅費

15.剩余法在評估待開發(fā)土地中運用得()

A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般

16.剩余法確定項目最高開發(fā)費用是為了使開發(fā)利潤保持在()

A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍

17.剩余法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市的()

A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況 C.生活狀況 D.設(shè)施狀況

18.路線價估價法是一種評估大量土地的()

A.迅速估價方法 B.較慢估價法

C.簡易法 D.延遲法

19.標準深度是指標準宗地的()

A.街道寬度 B.臨街深度 C.街道長度 D.街道曲度

20.基準地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有()

A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可換性

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個選項中有二個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。多選、少選、錯選均無分。

21.土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和()

A.商業(yè)用地方式 B.商品住宅用地方式 C.機關(guān)用地方式

D.宗教用地方式 E.軍事用地方式

22.房地產(chǎn)評估的特點主要有()

A.科學(xué)性 B.實踐和公正性 C.個別性

D.嚴肅性 E.固定性

23.區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有()

A.市場學(xué)派 B.價格學(xué)派 C.行為學(xué)派

D.競爭學(xué)派 E.交易學(xué)派

24.在房地產(chǎn)估價實踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評估法有()

A.剩余法 B.收益還原法 C.開發(fā)法

D.價值法 E.市場法

25.直接影響土地級別界線位置的是()

A.單元劃分 B.定級單位 C.面積單元

D.指標取樣 E.指標計算

26.房地產(chǎn)的收入分為()

A.經(jīng)營收入 B.毛收入 C.潛在毛收入

D.凈收益 E.有效毛收入

27.運用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個方面的含義是()

A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別

B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似

C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)

D.沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以

E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別

28.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是()

A.百貨大樓 B.普通住宅 C.辦公樓

D.旅館 E.倉庫

29.市場比較法中，區(qū)域因素有()

A.自然條件 B.繁華程度 C.房地產(chǎn)位置

D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件 E.臨街狀況

30.用成本法的實際觀察法計算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是()

A.要求估價人員具有充分的鑒定技術(shù)

B.要求估價人員具有實際操作經(jīng)驗

C.要求被估對象為新建筑物

D.要求被估對象為舊建筑物

E.僅對一些特殊建筑物進行估價

31.城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價款，其根據(jù)主要是()

A.用途、土地級別 B.土地上附著物的質(zhì)量

C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體

E.土地具體位置及生熟程度、地價區(qū)段

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()

A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細

B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細

C.根據(jù)舊建筑物特點計算間接工程費

D.根據(jù)舊建筑物特點計算直接工程費

E.以估價時點舊建筑物所在地區(qū)的各種單價為基礎(chǔ)，求得標準建造費

33.剩余法估價開發(fā)商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了()

A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件

D.社會條件 E.經(jīng)濟條件

34.房地產(chǎn)估價中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：()

A.城市規(guī)劃 B.法律法規(guī) C.市場條件

D.經(jīng)濟條件 E.生活條件

35.同一路線價區(qū)段的劃分應(yīng)是()

A.地價不等地段 B.地價相等地段 C.地段相連的路段

D.地段不相連接 E.性質(zhì)相差大的地段

36.路線價估價法四三二一法測中，標準深度100英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的()

A.20% B.30% C.8%

D.10% E.40%

37.基準地價對應(yīng)的平均容積率是()

A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率

B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率

C.該用途土地在該級別地域的容積率

D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率

E.該用途土地在該級別地域的平均容積率

38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括()

A.城市經(jīng)濟發(fā)展條件 B.房地產(chǎn)開發(fā)情況 C.建筑物保養(yǎng)

D.城市社會發(fā)展水平E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打“√”，錯誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

39.抵押價格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進行評估的價格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。()

40.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。

41.建筑物在估價中的折舊基數(shù)是估價時點該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。()

42.路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。

43.我國目前的基準地價表現(xiàn)形式為標準宗地的價格。

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.簡述影響房地產(chǎn)價格的因素。

45.房地產(chǎn)估價報告包括哪些內(nèi)容?

46.試寫出剩余法評估不動產(chǎn)價格的基本公式。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。

48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?

(2)據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.市場比較法的適用范圍和操作程序是什么?

50.試述在房地產(chǎn)評估報告中，估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。

參考答案

第一部分 選擇題

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

1.B 2.B 3.D 4.A 5.B

6.C 7.C 8.A 9.B 10.A

11.B 12.B 13.C 14.B 15.B

16.C 17.A 18.A 19.B 20.A

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)

21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD

26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB

31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC

36.BD 37.DE 38.BC

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯題(每小題2分，共10分)

39.╳ 抵押貸款

40.╳ 5～7

41.╳ 重置價格或重建價格

42.√

43.╳ 區(qū)片價和路段價

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.影響房地產(chǎn)價格的因素通常有：

(1)一般因素。

(2)城市區(qū)域因素。

(3)個別因素。

45.(1)封面；

(2)目錄；

(3)致委托估價方函；

(4)估價師聲明；

(5)估價的假設(shè)和限制條件；

(6)估價結(jié)果報告；

(7)估價技術(shù)報告；

(8)附件。

46.剩余法評估不動產(chǎn)價格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

式中：V—購置土地價格，A—開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，B—整個項目的開發(fā)成本，C—投資利息，D—開發(fā)商合理利潤，E—正常稅費。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.(1)年租金收入

2.5×12=30(萬元)

(2)計算年經(jīng)營費用

①房地產(chǎn)稅=30×12%=3.6(萬元)

②管理費=30×5%=1.5(萬元)

③房屋原值=1000×3000=300(萬元)

④修繕費=300×2%=6(萬元)

⑤保險費=300×3‰=0.9(萬元)

⑥家具年折舊費=10×(1-2%)÷10=0.98(萬元)

⑦年經(jīng)營費用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(萬元)

(3)年凈收益=30-12.98=17.02(萬元)

(4)該寫字樓套間的價格

=137.099

48.(1)土地價格=1,000萬-500萬-200萬=300(萬元)

故該塊地最高價格為300萬元。137.1(萬元)

(2)總價＝18,000(萬元)

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的地區(qū)，市場比較法才能得到較廣泛的應(yīng)用。而且，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時，市場比較法才是有效的評估方法。

運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，一般要經(jīng)過下列程序：

(1)交易實例的搜集；

(2)可比交易案例確定；

(3)因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正；

(4)房地產(chǎn)價格確定。

50.估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件是房地產(chǎn)評估報告中十分關(guān)鍵的部分：

因為：

(1)在房地產(chǎn)估價過程中，存在估價的假設(shè)的和限制條件，如對未來房地產(chǎn)收益的預(yù)測，對城市規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致的房地產(chǎn)區(qū)位變化和價格變化的推測等。這些假設(shè)和前提必定對房地產(chǎn)的價格或價值產(chǎn)生影響，所以評估報告中的估價結(jié)果只在報告中載明的假設(shè)和前提下才有效。若條件不同則不能應(yīng)用該結(jié)論。

(2)估價結(jié)果具有時效性，只有在評估報告應(yīng)用的有效期內(nèi)應(yīng)用，才能保證結(jié)果的正確性。

(3)評估報告所提供的結(jié)論只適用于報告中載明的估價目的和價值定義。不同的估價目的下，同一宗房地產(chǎn)適用的估價方法、選取的資料及得到的結(jié)論都不同，所以報告中的結(jié)果不能應(yīng)用于該估價目的以外的其他估價目的。

說明以上的條件，可以指導(dǎo)委托方正確估價結(jié)論，避免誤解及錯誤應(yīng)用帶來的損失，也可以借此明確評估各方的責(zé)任界限，避免不必要的糾紛。

第五篇：陜西省2015年房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：貸款的種類考試題

陜西省2015年房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：貸款的種類考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、主要職責(zé)是統(tǒng)一監(jiān)督管理銀行、金融資產(chǎn)管理公司、信托投資公司以及其他存款類金融機構(gòu)，維護銀行業(yè)的合法、穩(wěn)健運行的是。A：中國人民銀行

B：中國銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu) C：中國保險業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu) D：中國證券業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗收后__內(nèi)向城市規(guī)劃行政部門報送有關(guān)竣工資料。A．1個月 B．6個月 C．3個月 D．1年

3、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇__。A．甲土地 B．乙土地 C．丙土地

D．甲、乙兩宗土地任選其一

4、以下數(shù)值中，不是假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的是。A：測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格 B：測算后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤 C：測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤

D：測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、住房公積金管理的決策機構(gòu)是__。A．住房公積金管理委員會 B．住房公積金管理中心

C．存儲住房公積金的金融機構(gòu) D．設(shè)區(qū)城市人民政府

6、在我國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造等都需申請領(lǐng)取施工許可證，但工程投資額在__萬元以下或建筑面積在__m2以下的建筑工程，可不申請辦理施工許可證。A．10，200 B．20，200 C．30，300 D．30，500

7、對于閑置土地的處置方式中，延長開發(fā)建設(shè)期限，最長不得超過__。A．五年 B．三年 C．兩年 D．一年

8、房地產(chǎn)面積測算中的房屋面積，不包括__。A．房屋建筑面積 B．房屋使用面積

C．共有建筑分攤面積 D．房屋占地面積

9、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元。該宗房地產(chǎn)的報酬率為8．5％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。A：90．52 B：91．52 C：92．52 D：93．52 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、人防工程的地下室面積__建筑。A．屬不應(yīng)分攤的共有 B．屬應(yīng)分攤的共有 C．不屬共有

D．屬物業(yè)公司所有的

11、估價檔案的保管期限從估價報告出具之日起，一般應(yīng)在以上。A：10年 B：15年 C：20年 D：30年

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱改變或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時，應(yīng)申請__登記。A．他項權(quán) B．轉(zhuǎn)移 C．初始 D．變更

13、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選取__凈收益作為估價依據(jù)。

A．類似房地產(chǎn)的客觀 B．類似房地產(chǎn)的實際 C．類似房地產(chǎn)的最高 D．類似房地產(chǎn)的最低

14、是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。A：市場供求風(fēng)險 B：通貨膨脹風(fēng)險 C：利率風(fēng)險

D：或然損失風(fēng)險 E：借款合同

15、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是。

A：單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

B：分部分項法結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位 C：工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格 D：指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、對于一般房地產(chǎn)投資項目，償債備付率此指標值應(yīng)該大于__。A．0.5 B．1.0 C．1.1 D．1.2

17、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預(yù)測方法是__。A．簡單平均法 B．移動平均法

C．加權(quán)移動平均法 D．指數(shù)平滑法

18、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的不良行為也作為該機構(gòu)__的不良行為記入其信用檔案。A．法定代表人或者執(zhí)行合伙人 B．全體股東或全體合伙人 C．全體注冊房地產(chǎn)估價師 D．全體董事

19、路線價法主要適用于__。A．城市市區(qū)房地產(chǎn)估價

B．城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價 C．區(qū)片土地的估價

D．時間要求緊、可以粗略評估的房地產(chǎn)的價格評估 20、以下列入國家三級保護野生藥材物種的是 A．虎骨 B．熊膽 C．血竭 D．穿山甲 E．黃芩

21、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外氣溫高的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象被稱為__。A．溫差效應(yīng) B．綠島效應(yīng) C．溫壓效應(yīng) D．熱島效應(yīng)

22、__是判斷項日盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟指標，是將開發(fā)項目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進行資本化時采用的一個貼現(xiàn)率。A．利息率 B．銷售利潤率 C．速動比率 D．目標收益率

23、下列關(guān)于資產(chǎn)負債表不正確的是（）。

A．資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的情況 B．資產(chǎn)負債表反映項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況

C．在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負債表

D．編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表，以計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標

24、某市去年住宅的實際銷售量為500×104m2，預(yù)測銷售量為450×104m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是__×104m2。A．475 B．600 C．．450 D．490

25、征收集體土地的補償費歸__所有。A．縣級以上人民政府土地管理部門 B．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府 C．土地使用者

D．農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均經(jīng)營收入為150萬元，經(jīng)營成本、運營費用以及營業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營收入的40％，財務(wù)費用占年平均經(jīng)營收入的10％，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟指標測算正確的有。A：投資利潤率為16．67％ B：投資利潤率為22．50％ C：資本金利潤率為31．25％ D：資本金利潤率為37．50％ E：資本金利潤率為62．50％

2、下列關(guān)于禁止參與競買規(guī)則的內(nèi)涵，表述正確的是。

A：禁止拍賣人參與競買即拍賣人不得參與其他拍賣人主持的拍賣會的競買 B：禁止委托人參與競買即禁止委托人參與自己委托拍賣標的的競買

C：拍賣人不得以競買人的身份參與自己組織的拍賣活動，并不得委托他人代為競買

D：拍賣工作人員可以以競買人的身份參與自己組織的拍賣活動，但不得委托他人代為競買

E：委托人不得參與競買，也不得委托他人代為競買

3、影響債券利率高低的因素主要有。(2009年試題)A：發(fā)行者的資信級別 B：資本市場資金供求關(guān)系 C：債券償還期限 D：利率計算方式 E：債券發(fā)行方式

4、工程投資額在__萬元以下或者建筑面積在__m2以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。A．20，200 B．50，300 C．30，500 D．30，300

5、下列用來作為房地產(chǎn)證附圖的有。A：規(guī)劃圖 B：宗地圖

C：房產(chǎn)分幅圖 D：房產(chǎn)分戶圖 E：地形圖

6、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以__為基礎(chǔ)計算的。A．每一個獨立出租單元的總出租面積 B．每月每平方米

C．每平方米可出租面積

D．每平方米可出租面積按月或年支付的金額

7、最小二乘法的基本原理是__。

A．要求實際值與估計值的離差平方和為零 B．要求實際值與估計值的離差平方和為最小 C．要求實際值與趨勢值的離差平方和為零 D．要求實際值與趨勢值的離差平方和為最小

8、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的__。A．收益能夠量化 B．風(fēng)險能夠量化

C．收益和風(fēng)險其一可以量化 D．收益和風(fēng)險均能量化

9、W省某開發(fā)公司開發(fā)一項目，需征收A市B縣集體土地30公頃，為保證該項目的整體性，需征收基本農(nóng)田以內(nèi)的耕地5公頃。那么，這一項目的征收土地應(yīng)由__批準。A．國務(wù)院

B．W省人民政府 C．A市人民政府 D．B縣人民政府

10、國有企業(yè)改組為有限責(zé)任公司中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可采?。ǎ┓绞教幹猛恋厥褂脵?quán)。A．保留劃撥性質(zhì) B．改為出讓 C．作價入股 D．租賃 E．抵押

11、在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于__。A．房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力 B．將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

C．正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式 D．正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險

E．正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

12、按照噪聲產(chǎn)生的機理，噪聲分為。A：機械噪聲 B：空氣動力噪聲 C：電磁性噪聲 D：穩(wěn)態(tài)噪聲 E：非穩(wěn)態(tài)噪聲

13、印花稅征收中，對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金賬簿等，采用比例稅率。稅率共分五檔：千分之

一、。A：萬分之五 B：萬分之三

C：萬分之零點五 D：萬分之零點三 E：萬分之一

14、每位普通股的股東__。A．擁有相同的權(quán)利 B．具有相同的義務(wù)

C．擁有股息、紅利分配的請求權(quán) D．擁有查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)

E．擁有單獨行使要求召開臨時股東大會的權(quán)利

15、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是__。A．確定調(diào)查方式 B．設(shè)計問卷 C．收集信息

D．定義市場區(qū)域

16、工程成本控制的主要對象是主要費用的__。A．變動費用 B．固定費用 C．材料費用 D．人工費用

17、在房地產(chǎn)市場分析中，對特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場的供需分析屬于。A：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 B：專業(yè)房地產(chǎn)市場分析 C：項目房地產(chǎn)市場分析 D：總體房地產(chǎn)市場分析 E：借款合同

18、近因原則的具體含義是。

A：如果引起保險事故發(fā)生，造成保險標的損失的近因?qū)儆诒ｋU責(zé)任，則保險人承擔賠償責(zé)任

B：如果引起保險事故發(fā)生，造成保險標的損失的近因?qū)儆诒ｋU責(zé)任，則保險人不承擔賠償責(zé)任

C：如果近因?qū)儆诔庳?zé)任，則保險人負賠償責(zé)任 D：如果近因?qū)儆诔庳?zé)任，則保險人不負賠償責(zé)任

E：如果引起保險事故發(fā)生，造成保險標的損失的近因同屬于保險責(zé)任和除外責(zé)任，則保險人不負賠償責(zé)任

19、房地產(chǎn)估價時點可以是。A：估價作業(yè)期

B：估價人員實地查勘期間的某個日期 C：過去的某個日期 D：未來的某個日期

E：估價人員按照自己的假定設(shè)定的日期

20、未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，可能受到的處罰有。(2008年試題)A：警告 B：罰款 C：限期改正 D：限期拆除 E：沒收實物

21、下列關(guān)于玻璃幕墻，表述正確的是。

A：玻璃幕墻是一種新型墻體，主要用于高層辦公塔樓及高級賓館 B：玻璃幕墻的構(gòu)造形式一般為框格式

C：玻璃幕墻所有接縫部位，不需要壓入密封膠，也能確保密封效果 D：玻璃幕墻所用的玻璃是按不同用途生產(chǎn)出的不同性質(zhì)的玻璃

E：玻璃幕墻在雙層采光窗部分，為使冷凝水能排出，有留孔及管道裝置

22、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，屬于__。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．概算指標法

D．工程量近似匡算法

23、房地產(chǎn)評估時所用的收益法，其理論依據(jù)是__。A．替代原理 B．效用價值論 C．預(yù)期原理

D．估價時點原理

24、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

25、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是。A：說明估價報告的合法性、真實性 B：說明估價的獨立、客觀、公正性 C：規(guī)避估價風(fēng)險

D：保護估價報告使用者

E：防止委托人提出高估或低估要求