第一篇：破解當前建設用地制約的幾點建議（大全）

破解當前建設用地制約的幾點建議

我縣共有土地264251.7畝，其中農(nóng)用地189031.2畝，建設用地70258.5畝，未利用地4962畝，分別占總面積的71.5%、26.6%和1.9%，在耕地中，基本農(nóng)田135765畝，一般農(nóng)田24463.5畝，分別占耕地總面積XX%和XX%。在目前的土地政策下，建設用地審批難度越來越大，特別是基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為國有建設用地需國務院審批，一般農(nóng)田轉(zhuǎn)為國有建設用地需省政府審批。為了有效化解國家宏觀政策與地方經(jīng)濟發(fā)展需要之間的矛盾，保證項目占地需求，就當?shù)仄平庥玫刂萍s工作，提出以下幾點不成熟建議。

一、突出招商重點，通過國家級項目報批基本農(nóng)田 對于省及省以下政府而言，基本農(nóng)田是用地中的高壓線。在經(jīng)濟工作中，如何把基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設用地，唯一可行的辦法是建設國家級的重點項目或涉及國家戰(zhàn)略需要的能源、水利、交通方面項目，向國務院申請將基本農(nóng)田變性為建設用地。因此需要調(diào)整招商方向，與國家部委、科研機構(gòu)加強聯(lián)系，爭取將國家級重點項目引入XX。例如：可爭取將中石油擴建項目列入國家戰(zhàn)略石油儲備基地，以滿足該項目用地需要。

二、注重項目規(guī)模，通過爭列省重點項目報批一般農(nóng)田 當前，土地審批政策允許且各地采取較多的是爭列省重點項目方式。其前提條件：一是當?shù)仨椖客顿Y在1.5億元人民幣以上；二是申請報批一般農(nóng)田；三是前期可研環(huán)評等各項手續(xù)齊備；四 1 是具有一定科級含量；五是需要聯(lián)系爭取省發(fā)改委，爭取列入省重點范圍。在具體運作中，也可將同一性質(zhì)的幾個項目打捆形成小區(qū)或基地，做大規(guī)模，集中向上申報。

三、加大爭跑力度，通過市級年度指標報批一般農(nóng)田 目前，我縣在1997——2010年土地總體規(guī)劃內(nèi)可用一般農(nóng)田還有300公頃，但必須經(jīng)過上級審批。省政府每年向各市下放一定的一般農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設用地指標，由各市自行審批，報省備案。今年我市指標為2000畝，據(jù)了解全部被市級留用。如果通過赴市爭跑，市政府從扶持少數(shù)民族地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展出發(fā)，下調(diào)我縣部分指標，即可滿足部分項目用地需求。

四、用活土地政策，通過“農(nóng)建置換”保證項目用地 對原有建設用地進行內(nèi)涵挖潛，提高容積率、利用率、建筑密度、投資強度，將騰出的建設用地與一般農(nóng)田進行置換，用于項目建設。置換主要有兩類：一是磚瓦廠。對其中屬于國有建設用地的磚瓦廠進行關(guān)閉、復墾、置換。二是小塊閑置建設用地。對于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村現(xiàn)有面積較小零星分布的國有建設用地進行整合、復墾、集中起來與可成塊開發(fā)的一般農(nóng)田進行置換。今年以來，縣政府帶領有關(guān)部門積極運作，將前丞相磚瓦廠部分建設用地與XX鎮(zhèn)良種廠一般農(nóng)田進行置換，正在辦理相關(guān)手續(xù)。

五、保持動態(tài)平衡，通過土地折抵增加土地

對全縣田間利用率較低的溝渠、機耕道路或廢棄渠道進行集中整理、耕種，用增加的耕地折抵建設用地。目前，縣國土部門 2 已有整理開發(fā)項目7個，面積1017.32公頃，可整理增加耕地20公頃。

六、堅持科學管理，通過盤活存量土地提高用地效率 現(xiàn)有國有建設用地是目前十分寶貴的用地資源，應從建設節(jié)約型社會出發(fā)，對其進行綜合管理與利用，實現(xiàn)“騰籠換鳥”。一是盤活企業(yè)用地。對現(xiàn)有長期閑置或低效率利用的企業(yè)用地進行政府回購或引導轉(zhuǎn)讓，對停產(chǎn)、半停產(chǎn)企業(yè)進行破產(chǎn)、拍賣，以滿足新項目用地需要。二是實行城中村改造。采取政府投資或市場化運作方式，對縣城、XX兩大建制鎮(zhèn)內(nèi)的城中村實施平房改樓房工程，集中城區(qū)建設用地。三是實行村莊整理。采取試點先行、典型帶動方式。對各村村莊占地進行深度整理，消滅“空心村”集中建設用地，保證鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商引資用地需要。

七、集中發(fā)展園區(qū)，通過園區(qū)項目集聚效應爭取上級土地扶持

修改土地利用總體規(guī)劃，將全縣可用地指標全部向縣工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)移，集中精力保證大項目、重點項目用地。派專人赴省、市國土部門調(diào)整我縣工業(yè)園區(qū)用地面積、四至，統(tǒng)一規(guī)劃工業(yè)園區(qū)各功能分區(qū)，形成規(guī)模聚集效應，爭取國家和省級國土部門對園區(qū)經(jīng)濟用地的支持。

以上是破解當前用地制約的幾點建議，不足之處，請批評指正。

第二篇：破解土地要素制約發(fā)展經(jīng)濟

我市著力破解土地要素制約發(fā)展經(jīng)濟

提高利用率和集約化水平

“越是形勢復雜，越要牢牢把握發(fā)展實體經(jīng)濟這一堅實基礎?！弊蛱欤薪?jīng)濟和信息化局負責人告訴記者，我市今年要完成工業(yè)投資115億元的目標，盡管新上項目仍受到相關(guān)要素的制約，但我市將通過實施“六法”提高“六率”，精雕“空間”，合力破解土地資源要素對發(fā)展實體經(jīng)濟的制約，力爭在工業(yè)投資項目數(shù)量和質(zhì)量上取得新突破。

實施廠房加層法，提高空間率。鼓勵企業(yè)在符合規(guī)劃的前提下，讓有條件的廠房通過加層加建，增加生產(chǎn)用房。

實施增容調(diào)整法，提高容積率。支持企業(yè)通過拆遷重建、改建等途徑，壓縮輔助設施面積，實現(xiàn)擴大生產(chǎn)性用房。

實施盤活存量法，提高利用率。加快盤活存量土地，降低“轉(zhuǎn)而未供”土地數(shù)量，為促進企業(yè)投資創(chuàng)造條件。建立健全項目跟蹤機制，降低土地閑置率，抓好后續(xù)服務，加快項目的開工建設。

實施孵化基地法，提高集約率。通過政府投入和市場化運作，建設一批標準廠房，形成小企業(yè)孵化基地，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)政策、人才交流、技術(shù)支撐、金融投資等平臺，孵化培育一批有創(chuàng)業(yè)激情和創(chuàng)業(yè)能力的中小企業(yè)主。

實施畝產(chǎn)提升法，提高產(chǎn)出率。鼓勵企業(yè)實施“低產(chǎn)田”改造項目，引導企業(yè)加大技改投入，不斷提升技術(shù)裝備水平，依靠技術(shù)更新帶動內(nèi)涵提升。同時，強化企業(yè)技術(shù)進步與管理提升的聯(lián)系與融合，放大技改功效，帶動內(nèi)涵提升，提高單位土地產(chǎn)出率。

實施置換合作法，提高節(jié)約率。動態(tài)發(fā)布各類信息，構(gòu)建土地、廠房等生產(chǎn)要素信息共享平臺，積極為企業(yè)牽線搭橋，推進企業(yè)間的轉(zhuǎn)讓、租賃、兼并重組，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，互惠互利。

第三篇：關(guān)于破解用地難題的研究

關(guān)于破解用地難題的研究

土地是人類賴以生存和發(fā)展的最基本的物質(zhì)基礎，是不可再生的重要資源。隨著我市經(jīng)濟的高速增長和社會的不斷進步，對土地資源的需求越來越大，用地供需矛盾越來越突出。如何突破土地瓶頸制約，保障全市合理的用地需求？本文試從我市土地資源利用、面臨的困惑及相關(guān)對策措施等方面作了一些初淺的探討，以期對破解用地難題工作有所啟迪。

一、破解用地難題的主要做法

近幾年來，市政府高度重視國土資源工作，積極破解用地難題，最大限度保證用地空間，取得了較好的成效。

1、大力上爭計劃外用地指標。面對國家宏觀調(diào)控緊縮地根的外部環(huán)境，市國土局認真研究政策，主動出擊，積極開展上爭，全力爭取重大項目點供和單獨選址項目用地指標，通過推進城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，增加國家計劃外用地指標等。2009年以來，已累計申報并獲批8個重大項目點供用地2868畝；為21個重點基礎設施項目爭取單獨選址指標1726.89畝；實施掛鉤項目77個，獲取指標2096.41畝。其中，通過掛鉤項目獲取的指標占我市新增建設用地指標的1/3強。

2、充分挖掘土地利用潛力。一是重視并抓好土地復墾開發(fā)整理工作，將耕地占補平衡任務下達到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，同時采取激勵措施進行專項考核，2009年以來，我市共實施占補平衡項目54個，新增耕地2298.6畝。二是大力盤活存量土地。2010年市國土局對全市存量土地現(xiàn)狀進行了拉網(wǎng)式的專項調(diào)查，摸清了閑置、批而未用及低效利用土地家底。2011年市委、市政府專題召開會議，部署存量土地盤活工作，有效解決用地計劃指標不足的矛盾。三是制定飛地政策。近年來，市政府制定飛地項目稅收分成機制和經(jīng)濟獎勵政策，有效提高了土地利用率。

3、積極實施萬頃良田建設工程項目。實施萬頃良田工程可以實現(xiàn)耕地資源和建設用地資源的集聚和整合，市國土局大膽探索，積極推進，2010年在虹橋鎮(zhèn)試點的該項工程，已獲省國土資源廳批準，總面積16082.85畝，計劃復墾土地2033.4畝，預計可獲取用地指標1943.55畝。

二、土地資源利用面臨的主要困惑

1、用地供需矛盾大。一方面，用地規(guī)劃空間不足。新一輪土地利用總體規(guī)劃修編成果顯示，2011－2020年分配給我市的規(guī)劃建設用地指標是25408.8畝，平均每年僅有2540.8畝。另一方面，用地計劃不足。國家下達給我市的耕地轉(zhuǎn)用計劃僅700畝左右，與此同時，2011年全省進一步控制了“萬頃良田”試點范圍，暫停新上“萬頃良田建設工程”項目；提高了供地門檻，點供和獨立選址指標重點安排省以上核準項目；壓縮了掛鉤規(guī)模，全省掛鉤周轉(zhuǎn)指標由原先的8萬畝下調(diào)至3萬畝左右。對照我市目前每年4000畝左右的新增建設用地需求，規(guī)劃指標缺口在1500畝左右，用地計劃缺口在3000畝以上。有限的規(guī)劃指標顯然不能滿足發(fā)展的需求，用地供需矛盾十分突出。以市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為例，每年新增建設用地在2000畝左右，而市分配給開發(fā)區(qū)的耕地轉(zhuǎn)用計劃僅100畝左右，懸殊較大。

2、土地利用效率低。在用地指標十分緊缺的嚴峻形勢下，我市園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）仍沿襲粗放的土地利用模式，“征大建小，批多建少，批而不用，用而低效”等現(xiàn)象屢見不鮮。部分園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）招引項目投資規(guī)模小、產(chǎn)品檔次低、產(chǎn)能落后，有些甚至剛投產(chǎn)就面臨被淘汰，土地浪費現(xiàn)象較為嚴重。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，全市2009－2010年164個1000萬元以上的工業(yè)重點竣工項目占地面積約3800畝，除經(jīng)濟開發(fā)區(qū)13個化工類項目占地230畝，平均每畝投資強度約400萬元外，其余151個項目占地3570畝，平均每畝投資強度不足150萬元。85個未達到預期產(chǎn)能和效益的項目占地面積約1445畝，平均每畝投資強度不足120萬元，2010年每畝產(chǎn)出不足22萬元。不少項目特別是搬遷項目不同程度地存在著“一小二多三少”現(xiàn)象，即體量小，占地多、廠房多，投入少、設備少、產(chǎn)出少。

3、占補平衡資源少。建設占用耕地必須“先補后占”是國土資源部的硬性規(guī)定。沒有占補平衡指標，爭取再多的國家用地計劃也不能上報審批項目。經(jīng)過多年的土地復墾整理，我市耕地后備資源越來越少，且呈零星分布狀態(tài)，難以統(tǒng)籌利用。土地復墾后備資源分布上東半市要好于西半市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)要好于園區(qū)。2011年，全市下達耕地占補平衡任務2600畝，但是從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報的42個占補平衡項目看，預計新增耕地僅1860畝。目前，我市尚結(jié)余耕地占補平衡指標3362畝，但是最近兩年全市每年新增建設占用耕地都在4000畝左右，有限的耕地占補平衡指標僅能維持1年多的建設需求。

4、存量盤活成本高。根據(jù)調(diào)查，全市共有存量土地442宗5501.28畝。其中，閑置土地26宗1398.17畝；空閑土地362宗2196.92畝；批而未供土地26宗1094.19畝；低效利用土地28宗811.99畝。存量土地面積相當于耕地轉(zhuǎn)用計劃的8倍。我市存量建設用地大多符合城鎮(zhèn)建設規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，利用潛力雖大，但盤活難度不小，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。一是部分存量土地使用者債務重，地塊本身被抵押融資，且職工身份置換的費用高，土地盤活遠高于新增建設用地成本，項目投資者和園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對使用存量土地積極性不高。二是部分存量土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系復雜，矛盾糾紛較多，政府收儲和重新利用的難度較大。三是部分存量土地零星分布，交通不便，甚至位于莊臺內(nèi)部，難以集中利用。四是城鎮(zhèn)拆遷成本高、矛盾多等等。

5、違法用地控制難。少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和園區(qū)土地法制意識淡薄，邊批邊用、未報即用等違法用地行為屢禁不止。近年來，我市違法違規(guī)用地無論是宗數(shù)還是面積都在泰州市范圍內(nèi)排名靠前，已嚴重影響到我市創(chuàng)建和新增建設用地審批工作。

三、破解用地難題的對策建議

妥善處理國土資源工作面臨的新情況、新問題，必須以“破難題、保發(fā)展”為出發(fā)點和落腳點，以盤存量、促集約為切入點，以抓整改、促規(guī)范為支撐點，堅持上爭與挖潛并舉、保障與保護并重。

（一）加強政策研究，以上爭破難題保發(fā)展

1、積極爭取點供和單獨選址指標。點供和單獨選址是計劃外指標，應當用足用活，爭取得越多越好。重大項目是全市經(jīng)濟發(fā)展的主引擎，應該把保障重大項目用地作為工作的重中之重，在指標爭取和用地服務上實行傾斜。及時了解掌握重大項目引進情況，提前介入服務，協(xié)助做好用地規(guī)劃選址等工作，主動與上級主管部門對接，贏得理解和支持。城鎮(zhèn)基礎設施項目用地可以申請單獨選址用地指標，不占用國家用地計劃，應當盡最大可能做好這方面文章。一方面要用足政策，對全市交通、水利、能源等基礎設施項目，盡可能納入單獨選址用地盤子，努力上爭。另一方面要用活政策，會同各園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和發(fā)改委、經(jīng)信委等部門，精心包裝項目，爭取更多指標。省國土資源廳規(guī)定，從2011年起，點供和單獨選址指標重點保障省以上核準重大項目。各園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)申報點供和單獨選址項目，必須積極爭取省以上立項批文，提高項目用地上爭成功率。

2、扎實開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤工作。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤只需要通過復墾整理建設用地，新增耕地面積可折抵用地指標，相對點供和單獨選址而言，難度較小，更具有操作性。因此，在今后的工作中，應該把更多的精力放在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤上，使其成為我市“破難題，保發(fā)展”的主要措施之一。工作推進時要重點把握好四點：一要加強組織領導。各園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立以主要負責人為組長的掛鉤工作領導小組，負責掛鉤工作的研究部署、矛盾協(xié)調(diào)、督促檢查。二要建立激勵機制。運用市場機制，對復墾整理新增出來的用地指標，市統(tǒng)籌的部分本著誰用誰買的原則，實行有償使用，以調(diào)動有后備資源鄉(xiāng)鎮(zhèn)的積極性。三要維護群眾權(quán)益。嚴格按照政策規(guī)定，對被拆遷農(nóng)民足額補償、安置到位。充分尊重群眾的意愿，維護和諧穩(wěn)定的發(fā)展局面。四要規(guī)范資金管理。掛鉤資金設立專戶，?？顚Ｓ?，提高資金使用效率，確保順利通過上級檢查驗收。

3、全力推進“萬頃良田建設工程”。萬頃良田建設不僅有利于增加耕地面積、集聚建設用地資源，而且有利于推進集中居住，是保障發(fā)展、保護資源的有效舉措，必須著眼長遠、統(tǒng)籌規(guī)劃、穩(wěn)步推進。要大膽探索，鼓勵通過撤并莊臺、集中居住，增加建設用地指標。當前，一方面要規(guī)范實施在手的虹橋鎮(zhèn)“萬頃良田建設工程”。必須按照規(guī)劃設計方案，加快居民點拆遷和安置房建設進度，足額補償被拆遷農(nóng)戶。另一方面要做好其它有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)“萬頃良田建設工程”的前期規(guī)劃、設計工作，完善好申報資料，一旦政策解凍立即上報，爭取率先獲得批準。

4、認真實施耕地占補平衡項目。全面落實新增建設占用耕地補充任務，是保障全市發(fā)展用地的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一要全面篩選今后幾年我市的耕地占補平衡入庫項目。據(jù)調(diào)查，寧通公路、寧靖鹽高速、沿江高等級公路兩側(cè)的取土區(qū)尚有近3000畝的耕地后備資源，全部復墾整理到位，能夠有效緩解我市耕地占補平衡壓力。但是，這部分耕地后備資源基本都是漁塘，已經(jīng)承包給個人。有關(guān)園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要迅速采取措施，盡快將漁塘納入耕地占補平衡項目庫，為全市今后一段時期的項目用地打下基礎。二要加大補助力度，鑒于耕地占補平衡項目實施成本逐年提高，市政府除按標準補助園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）11元/平方米外，額外適度給予獎勵，調(diào)動園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）的工作積極性。三要拓寬土源渠道，針對土地復墾土源不足的矛盾，可將復墾與全市河道清淤疏浚有機結(jié)合起來，既達到清淤目的，又解決土源問題。

（二）加強存量盤活，以集約破難題保發(fā)展

突破規(guī)劃和計劃瓶頸制約，節(jié)約集約用地是根本手段。2011年，全省首次開展“國土資源節(jié)約集約模范縣”創(chuàng)建活動。據(jù)了解，省國土資源廳正在考慮獎勵“國土資源節(jié)約集約模范縣”一定數(shù)量的用地指標。為此，必須進一步轉(zhuǎn)變用地觀念，堅持走內(nèi)涵挖潛之路，提升土地利用效率，力爭在節(jié)約集約用地上有所突破。

1、全面盤活存量土地。重點要做好以下幾方面工作：一是加快完善存量土地盤活意見，對存量土地分門別類制訂盤活措施。在制定激勵措施時，相關(guān)部門一定要解放思想，做到該放的則放，該減的則減，將存量土地盤活收益向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府傾斜，激發(fā)投資者和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府盤活存量的積極性。二是針對部分存量土地債權(quán)債務較重的實際，可以參照金融機構(gòu)的做法，成立專門的集體資產(chǎn)管理機構(gòu)，剝離債權(quán)債務，給存量土地“凈身”，為盤活掃清障礙。三是出臺獎勵措施，將盤活存量與新增建設用地指標掛鉤。年內(nèi)各園區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）盤活轄區(qū)50%以上存量土地是市委、市政府的硬性要求。為確保這條要求落到實處，凡超額完成任務的，市委、市政府可以按超額面積的50%獎勵園區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）新增建設用地指標；園區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）因沒有建設項目不需安排新增建設用地指標，則實行資金獎勵，讓盤活存量真正得到“實惠”。

2、建立健全節(jié)約集約評估機制。要研究制訂切實可行的節(jié)約集約用地指標體系、評估方案和獎懲措施，并將各園區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部納入評估體系。在獎懲措施中，關(guān)鍵要將評估結(jié)果與國家下達的用地計劃指標分配、新增建設用地審批掛鉤，改變傳統(tǒng)的指標“按需分配”、用地“按需審批”的模式，引導園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)走上節(jié)約集約用地之路。鑒于目前國家下達的用地計劃指標只分配給一區(qū)四園、鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地指標主要通過實施城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤獲得的現(xiàn)狀，獎懲措施對園區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)必須區(qū)別對待。對園區(qū)，凡節(jié)約集約用地水平達不到規(guī)定標準的，在分配用地指標時適度予以削減，削減的指標調(diào)劑給其他園區(qū)使用。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)，凡節(jié)約集約用地水平達不到規(guī)定標準的，暫停新增建設用地審批，其通過開展掛鉤工作獲得的掛鉤周轉(zhuǎn)留用指標調(diào)劑給園區(qū)或其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)使用。

3、整體聯(lián)動推進節(jié)約集約用地。土地節(jié)約集約利用是一項系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，必須各部門整體聯(lián)動，形成合力。一是要將節(jié)約集約用地指標納入園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)領導干部考評體系。二是園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)要合理安排各類建設用地，建設項目用地面積能減則減，嚴格控制建設用地規(guī)模。三是市發(fā)改委要依據(jù)國家宏觀調(diào)控政策和國家產(chǎn)業(yè)政策，嚴把建設項目審核關(guān)，牽頭研究制定單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的新增建設用地消耗和畝均稅收考核獎勵辦法。四是市規(guī)劃局要按照集約用地要求把好規(guī)劃審查關(guān)，在編制規(guī)劃設計要點和核定土地出讓紅線圖及審查規(guī)劃平面圖時，按照《江蘇省建設用地指標》要求和項目用地預審的規(guī)模，明確控制指標和定額指標，并對核定的規(guī)劃指標進行跟蹤督查。五是稅務部門要加大土地使用稅的征收力度。特別對用而未盡、供而未用、未批先用的土地要按照上限稅額征收土地使用稅，通過稅收手段督促企業(yè)加快土地開發(fā)利用。六是國土部門要定期組織開展存量建設用地利用情況的普查工作，適時研究制定存量土地使用管理的相關(guān)配套政策措施。七是市各金融部門要加大對工業(yè)項目融資的監(jiān)管，禁止向項目單位，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓價款的貸款。八是工業(yè)用地推行“一降低一禁止兩必須”政策，即：廠區(qū)降低綠化率；廠區(qū)禁止建設辦公樓和宿舍；園區(qū)必須建設標準廠房解決中小企業(yè)用地問題，必須建設寫字樓用于園區(qū)企業(yè)集中辦公，最大限度提高工業(yè)用地承載力。

（三）加強“三?！甭?lián)創(chuàng)，以規(guī)范破難題保發(fā)展

開展“三?！甭?lián)創(chuàng)能夠為我市開展用地指標上爭等工作營得良好的氛圍，獲取額外的用地獎勵指標。

1、全面落實園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地管理責任。一是分解落實責任，明確園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要領導為預防、制止、查處和整改違法用地的第一責任人，分管領導和經(jīng)辦人員為直接責任人。二是加強宣傳教育，引導園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責人牢固樹立依法依規(guī)用地意識。三是加強對園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)貫徹國土資源法律法規(guī)情況的檢查考核，并以此作為干部任用的重要依據(jù)。四是嚴肅責任追究，對因違法用地處置不力、拆除不到位、影響上級檢查驗收的園區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責人實施約談、問責，直至追究相關(guān)人員的責任。

2、嚴格執(zhí)行部門聯(lián)動執(zhí)法機制。要改變當前國土部門“單兵作戰(zhàn)”的局面，按照“政府主導、國土牽頭、部門聯(lián)合”的原則，明確各相關(guān)部門的工作職責。定期召開土地執(zhí)法聯(lián)席會議，通報國土資源管理工作情況，研究解決執(zhí)法和案件查處中遇到的困難。切實落實好相關(guān)部門的執(zhí)法責任，形成執(zhí)法合力。

3、積極構(gòu)建違法用地防控體系。通過健全執(zhí)法巡查制度、建立違法線索舉報平臺、拓寬違法行為發(fā)現(xiàn)渠道，提高各類違法違規(guī)信息綜合處理能力，堅決防范和控制新的違法用地發(fā)生。充分利用社會各方力量，調(diào)動廣大基層群眾的積極性，及時發(fā)現(xiàn)違法用地苗頭。進一步落實園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)制止違法用地的責任。發(fā)現(xiàn)違法用地，各園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)必須在第一時間召集國土、村建、紀檢、司法、公安等部門，組織足夠人手制止施工，將違法用地控制在萌芽狀態(tài)，為后續(xù)整改搶得先機，贏得主動。

第四篇：關(guān)于當前我縣建設用地批后監(jiān)管情況報告

關(guān)于當前我縣建設用地批后監(jiān)管情況報告

蒼南縣國土資源局

加強建設用地批后監(jiān)管，是實現(xiàn)固定資產(chǎn)有效投資，推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重要舉措，是提高土地節(jié)約集約利用水平，統(tǒng)籌保護耕地、保障發(fā)展關(guān)系，促進經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展的迫切需要。自2009年以來，我縣按照省、市部署，以履行土地出讓合同和執(zhí)行行政劃撥決定書為切入點，建立健全數(shù)據(jù)采集、更新、監(jiān)測為一體的建設用地供應動態(tài)監(jiān)測信息系統(tǒng)，加大建設項目巡查清查力度，強化項目竣工用地復核驗收，努力構(gòu)建和完善建設用地批后監(jiān)管機制，取得初步成效。特別是在閑臵土地清理和處臵方面，2010年以來共發(fā)函54份，促成業(yè)主進場施工14宗，對自身原因造成閑臵的予以收回1宗，正在調(diào)查5宗?，F(xiàn)將有關(guān)做法、存在問題和下步打算匯報如下。

一、基本做法

（一）建立建設項目巡查制度。根據(jù)建設用地供應動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的監(jiān)測信息，積極會同發(fā)改、經(jīng)貿(mào)、規(guī)建等部門，開展建設用地巡查制度。特別是發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和基層國土資源所監(jiān)管職能，對建設用地開發(fā)利用情況進行不定期巡查排查。經(jīng)排查統(tǒng)計，全縣2005-2009年共批準單位建設用地項 目131宗5417.2畝，其中工業(yè)用地項目69宗3410.3畝，商住用地30宗1561.8畝，商業(yè)用地6宗81.2畝，基礎設施用地13宗227.2畝，其它用地13宗136.7畝。131宗建設用地項目中，已動工的有72宗3630.7畝，已竣工的有10宗84.1畝，未動工的有49 宗1702.5畝。未動工的建設項目中，屬于政府原因造成的有45宗1528.8畝，占總閑臵的89.8%，自身原因造成閑臵的有4宗173.7畝，占總閑臵的10.2%。

（二）嚴格項目準入審查。由縣政府出臺專門意見，對工業(yè)用地項目準入審查強調(diào)項目的真實性，重點調(diào)查項目出資者的從業(yè)經(jīng)歷、出資能力、技術(shù)實力、市場前景等方面內(nèi)容。嚴格工業(yè)用地申請條件，明確年產(chǎn)值、注冊資本、納稅等標準，對工業(yè)用地閑臵10畝以上的企業(yè)不準申請用地。制定工業(yè)各行業(yè)投資強度標準，并作為準入審查前臵條件列入投資合同。

（三）嚴格使用合同規(guī)范用地管理。批前，規(guī)范投資合同內(nèi)容，在強調(diào)凈地出讓的基礎上，明確產(chǎn)業(yè)定位、建設規(guī)模、建設期限等合同內(nèi)容，要求投資項目在簽訂供地合同6個月內(nèi)實現(xiàn)開工建設。按不同的用地面積（以30畝為標準），規(guī)定不同的竣工投產(chǎn)期限，嚴格審批項目分期建設要求。為了嚴格落實合同約定的內(nèi)容，除明確違約責任外，還設立履約保證金制度，要求投資企業(yè)在簽訂合同前，按10萬/畝標 準繳納履約保證金，并全額納入財政專戶管理，按履約情況進行管理處臵。對經(jīng)審查的工業(yè)優(yōu)質(zhì)項目還另行規(guī)定專項履約保證金要求。

（四）實行工業(yè)項目投資強度聯(lián)合驗收制度。工業(yè)項目竣工前，經(jīng)貿(mào)部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展驗收工作，對未達到約定的投資強度的項目，要求按2萬/畝的標準繳納違約金，并責令限期補足投資強度。對未能按期整改的，無條件解除土地使用權(quán)出讓合同，并收回土地使用權(quán)，要求企業(yè)無償拆除建筑物，恢復土地原狀。

（五）明確協(xié)議收回工業(yè)用地情形。對擅自調(diào)整產(chǎn)業(yè)定位，擅自分割出讓這兩種情形，國土部門依照投資合同，無條件解除土地使用權(quán)出讓合同，并收回土地使用權(quán)，要求企業(yè)無償拆除建筑物、其他附著物，恢復場地平整。

（六）加大閑臵土地處臵力度。根據(jù)國土資源部《閑臵土地處臵辦法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對因自身引起的閑臵行為依法予以處臵。其中閑臵全部土地一年以上、兩年以下的，收取閑臵土地費；閑臵全部土地二年以上的，依法無償予以收回土地使用權(quán)。另外，我縣還對項目未開工建設前，在土地抵押登記融資方面予以限制。

二、存在問題

（一）供地標準確定難。雖然我縣按照產(chǎn)值、投資強度等指標進行項目審核，但是還缺少具體指導政策，在用地前 臵審批時，建設項目單位申報的投資強度、用地規(guī)模偏大，實際批后投資額度、產(chǎn)出情況難以確定，容易產(chǎn)生粗放利用的后果。

（二）項目落實界定難。目前，我縣雖然對項目竣工后初步制定竣工驗收、土地復核驗收等制度。但是，相關(guān)制度還不夠細化、明確，在對一般項目驗收時，特別是工業(yè)項目驗收時，對其投入產(chǎn)出情況還難以實施有效的評價考核制度，對其實際投資情況和產(chǎn)出規(guī)模難以界定。在實際操作中，對浙土資發(fā)[2009]3號文件提出的“對項目性質(zhì)、主業(yè)產(chǎn)業(yè)政策執(zhí)行情況、投資額、單位土地面積投資強度等指標進行復核”的政策落實和執(zhí)行難度較大。

（三）閑臵土地認定難、處臵難。一是量大，全縣共有2000多畝閑臵土地。二是查處難、認定難，對于什么類型屬于政府原因或自身原因造成的，還十分模糊，在查處中很難界定。三是閑臵土地中大多數(shù)屬于政府原因，需要政府克服困難，拿出具體處臵措施。

（四）批后監(jiān)管難。一是存在重審批輕監(jiān)管的現(xiàn)象。雖然我們對批后監(jiān)管比較重視，但是限于人手有限，在批后管理中仍然不可避免的存在例行性執(zhí)行監(jiān)管任務，基層國土資源所對公建項目存在監(jiān)管脫節(jié)、管理困難的現(xiàn)象。二是監(jiān)管效果欠佳。建設項目在建過程中，管理人員雖然到場實地踏勘檢查，但由于項目還未竣工，僅憑肉眼很難判斷是否違約。對一些建設項目擅自改變功能、改變產(chǎn)業(yè)定位，違反合同約定的行為進行追究，實施經(jīng)濟處罰，甚至收回土地使用權(quán)的操作難度很大。三是監(jiān)管力量薄弱。雖然建設用地項目監(jiān)管納入基層國土資源所執(zhí)法巡查范圍，但是全縣違法用地執(zhí)法巡查任務繁重，相關(guān)業(yè)務科室人手欠缺，很難對所有建設項目進行全面、深入的監(jiān)管，以致沒有及時發(fā)現(xiàn)部分項目出現(xiàn)合同違約行為。

三、對策建議

（一）建立產(chǎn)業(yè)用地評估制度，加強項目準入審查 建立健全產(chǎn)業(yè)用地評估制度，評估內(nèi)容可包括新引進項目的產(chǎn)業(yè)類型、產(chǎn)業(yè)技術(shù)、項目總投資、固定資產(chǎn)投資強度、土地產(chǎn)出水平、稅收狀況、用地規(guī)模、建設規(guī)模等。試行項目準入通行證制度，建立工業(yè)項目評估制度，加強項目儲備，負責制訂相關(guān)實施辦法和評估標準。對已完成產(chǎn)業(yè)用地評估的項目用地，方可列入用地招拍掛出讓計劃，辦理招拍掛前期手續(xù)。對鼓勵發(fā)展的項目核發(fā)準入通行證，允許在有效期內(nèi)參與競買項目所屬產(chǎn)業(yè)類別的工業(yè)用地。

（二）進一步提高市場化配臵水平，以土地供應引導用地需求

采取提前規(guī)劃選址落地，只針對產(chǎn)業(yè)準入，不針對具體企業(yè)或項目設臵出讓條件，于每年年初一次性發(fā)布預出讓公告，根據(jù)企業(yè)申請情況年內(nèi)分批次以招拍掛方式公開出讓。憑項目準入通知證參與工業(yè)用地招拍掛。同時，可適當縮短工業(yè)用地出讓年限。建議工業(yè)用地出讓年限可調(diào)整為20年，期限屆滿時可根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃再行決定是否予以延期。

（三）落實招商引資監(jiān)管責任，簽訂項目發(fā)展協(xié)議書 考慮到工業(yè)項目招商引資的特殊性和加大項目引進后跟蹤管理的重要性，根據(jù)產(chǎn)業(yè)用地評估意見和項目實際情況需擬訂工業(yè)用地批后監(jiān)管約束條款。建議在工業(yè)用地招牌成交后，參照深圳等地的做法，由開發(fā)區(qū)管委會或招商引資部門與競得簽訂項目發(fā)展協(xié)議書，協(xié)議雙方就用地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求、經(jīng)濟技術(shù)指標、違約責任等進行約定。

（四）強化在建項目用地開發(fā)利用監(jiān)管。依托現(xiàn)有建設用地批后監(jiān)管系統(tǒng)，加強項目跟蹤管理，全面落實土地出讓合同或劃撥決定書網(wǎng)上填報、建設用地批后跟蹤管理制度，探索建立閑臵土地掛牌督辦制度。逐步建立項目信息跟蹤卡備案及掛牌施工制度，對在建項目一律發(fā)放掛牌施工牌，明確竣工時間及違約責任，作為批后監(jiān)管標志，接受公眾監(jiān)督。

（五）全面實施項目竣工評價考核

在項目竣工后，根據(jù)用地發(fā)展協(xié)議和《土地出讓合同》約定條款，對項目性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策執(zhí)行情況、投資額、投資強度等進行評價考核。由經(jīng)貿(mào)、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門參與，按照“分項驗收、統(tǒng)一考核”原則，開展以用地發(fā)展協(xié) 議收、土地出讓合同履約情況為主要內(nèi)容的評價考核制度。對經(jīng)評價考核，達不到投資強度和產(chǎn)出規(guī)模的，予以一定時間的整改期限，整改到期后仍然達不到合同約定標準的，通過收回土地或收繳違約金等方式追究違約責任。逐步建立企業(yè)開發(fā)利用誠信檔案，對不講誠信的項目單位不允許參加土地招拍掛出讓活動。

第五篇：對破解制約當前工業(yè)園區(qū)發(fā)展的瓶頸問題的調(diào)研與思考

對破解制約當前工業(yè)園區(qū)發(fā)展的瓶頸問題的調(diào)研與思

考

2008-10-27

最近，我們對我市市縣兩級開發(fā)區(qū)和部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)進行了調(diào)研，并赴益陽、常德兩地進行了考察。通過調(diào)研與考察，對當前制約我市園區(qū)工業(yè)快速發(fā)展的一些因素有了一定的了解，并對解決這些問題提出了相應的對策措施。

一、我市工業(yè)園區(qū)的現(xiàn)狀

全市現(xiàn)有市級開發(fā)區(qū)一個，縣級開發(fā)區(qū)5個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)14。其中縣市以上6個開發(fā)區(qū)中經(jīng)省政府批準的省級開發(fā)區(qū)1個，經(jīng)國家發(fā)改委2005年終審批準的省級開發(fā)區(qū)3個，以產(chǎn)業(yè)園形式客觀存在的2個。至2007年底，全市工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積共計85.32平方公里，其中婁底經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃總體規(guī)劃面積43.9平方公里。目前全市已開發(fā)15.7平方公里，入園工業(yè)企業(yè)156家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)68家。去年園區(qū)規(guī)模工業(yè)企業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值183.1億元，占全市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的31%,實現(xiàn)利稅16.61億元，占全市規(guī)模工業(yè)利稅總額的28.8%?？v觀這幾年的發(fā)展，進步較快，已成為婁底工業(yè)重要的增長極。主要表現(xiàn)在：

1、熱潮高漲，總量逐步放大。自2003年特別是2005年以來，全市掀起了新一輪園區(qū)發(fā)慌展的熱潮。我市開發(fā)區(qū)經(jīng)濟總量可以說是從零起步，成幾何級數(shù)增長。2007年全市園區(qū)工業(yè)實現(xiàn)增加值40.28億元，比上年同期增長1.04倍，比2005年增加了28.4倍。占全市規(guī)模工業(yè)增加值比重達到了23.8%，比上年同期增加了18個百分點，比2005年增加了23個百分點。其中市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展較快，規(guī)劃配套較好、管理比較到位，成效較大。短短的四年多時間，堅持科學發(fā)展，累計引進項目100余個，合同引資突破60億元。2007年新引進項目達20個，合同引資近30億元，全年財政收入突破了1.6億元。目前建成投產(chǎn)項目65個，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達20.6億元，是2003年的40倍，對全市規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟貢獻率也達到了4%，預計2008年地方財政收入將達到2.2億元，占全市地方財政收入的6%。

2、勢頭強勁，勞動生產(chǎn)率明顯提高。最近幾年我市加大力度對園區(qū)規(guī)范和配套設施的改善，各個工業(yè)園區(qū)都取得了實質(zhì)性突破，發(fā)展勢頭逐年趨好。并且，隨著科學技術(shù)的不斷進步和對工業(yè)企業(yè)管理的加強，園區(qū)企業(yè)的工藝和管理技術(shù)水平先進性逐步顯現(xiàn)出來，園區(qū)規(guī)模工業(yè)全員勞動生產(chǎn)率顯著提高。2007年，全市園區(qū)規(guī)模工業(yè)人均實現(xiàn)現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值92.3萬元,是全市規(guī)模工業(yè)的1.86倍，比上年增加49.8萬元,增長54%;人均實現(xiàn)工業(yè)增加值20.3萬元,比上年增加10.2萬元,增長50.24%。

3、來勢喜人，企業(yè)盈利水平逐步向好。2007年,全市68家園區(qū)規(guī)模工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤10.04億元,比上年同期增加9.46億元，增長15.2倍，雖虧損企業(yè)由原來的2家擴大到了現(xiàn)在的8家，虧損企業(yè)虧損額從去年的77萬元增加到了1854萬元，但虧損面和虧損比例明顯好轉(zhuǎn)，企業(yè)盈利水平明顯得到提升。

二、當前制約我市園區(qū)工業(yè)發(fā)展的瓶頸問題

盡管我們在短短的四年內(nèi)取得了很大的進步，但與常德益陽相比，無論是經(jīng)濟總量還是區(qū)域布局等方面均與之相距甚遠，發(fā)展后勁也后勁令人堪憂，作為推動婁底工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展的最重要的增長極尚未形成。目前面臨著以下瓶頸問題：

1、存量土地緊缺使項目引進欲上不能。這是目前嚴重制約園區(qū)發(fā)展和工業(yè)項目引進的一個最為突出的問題。目前我市每年的全部用地指標在3000多畝，下到開發(fā)區(qū)的更少，據(jù)測算，全市土地儲備要在8000畝左右才能基本保證市、縣6個開發(fā)區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)在實際相差達6000畝。而事實上，目前我市一些園區(qū)每年多的只有600畝，少的僅150，不夠做一個項目。這幾年，各園區(qū)靠原來儲備的一點“老本”早吃完了，沒有新的土地儲量，再好的項目也入不了園，來談的的項目只得因此而落空。

2、融資艱難使園區(qū)建設發(fā)展供血枯竭。大發(fā)展需要大投入。推動園區(qū)發(fā)展，有兩項工作至關(guān)重要：一是做配套，二是做企業(yè)。無論哪一項工作都需要大量資金。先說設施配套，這主要是當?shù)卣氖虑?，根?jù)各園區(qū)情況這一項投入約在3-8億元不等，由于市縣兩級財政艱難，因此爭取銀行貸款成為主要融資來源，而目前除國家開發(fā)銀行外，其它各大銀行很難貸到款，前段各個開發(fā)區(qū)都已從開發(fā)區(qū)都已從開發(fā)銀行貸款1億元左右先期作了投入，后期隨著還貸壓力的增加和國家緊縮銀根將使貸款難上加難。冷水江市是我市財力最好的縣級市，其開發(fā)區(qū)的配套投入都欠帳甚巨，開發(fā)區(qū)連幾條主干道都修不下去，無奈之下，只得向入園的天寶緊固件、金鷹服飾、三A化工等企業(yè)借資5850萬元，企業(yè)哭笑不得，叫苦連天。至于其他幾個縣級開發(fā)區(qū)更是捉襟見肘，其狀況可想而知。再說企業(yè)擴大再生產(chǎn)融資問題，調(diào)研中各開發(fā)區(qū)除三一重工之外的所有企業(yè)都無一例外談到融資難問題，并對此表示了極大的不滿。特別是一些從東南沿海發(fā)達地區(qū)引過來的企業(yè)老板，與以前冰火兩重天的融資現(xiàn)實使他們后悔不迭，意見甚大，甚至產(chǎn)生虧本撤離的念頭。目前中小企業(yè)基本不能從銀信部門貸到資金，銀信融資形同虛設，一批擁有好項目、有著好前景的中小企業(yè)因資金瓶頸而不能迅速做在做強，更有甚者，市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有2家企業(yè)因資金斷鏈而倒閉。更有甚者，由于缺乏資金，企業(yè)用于生產(chǎn)技術(shù)改造，更新設備、新產(chǎn)品開發(fā)、擴大生產(chǎn)規(guī)模等方面的投入逐步減少，企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力薄弱，產(chǎn)品的附加值和科技含量低，產(chǎn)品難以更新?lián)Q代，市場營銷網(wǎng)絡難以健全，企業(yè)難以做大做強。

3、體制機制不順使園區(qū)發(fā)展舉步維艱。體制機制方面主要存在三個層面的問題。一是從上層看，全市沒有一個統(tǒng)一歸口的工作機構(gòu)。市里有一個領導小組，但下面園區(qū)有事幾乎不可能找到領導。發(fā)改委設了一個園區(qū)辦，但只有審批職能，沒有任何實質(zhì)性的活動，且一個科室去協(xié)調(diào)管理處級配套的開發(fā)區(qū)顯然不現(xiàn)實，園區(qū)實際上處于“無人管理”的狀態(tài)。二是從中層看，園區(qū)的管理體制五花八門。有的是區(qū)政合一的“準政府”模式，有的是名義上以經(jīng)濟建設為主，實際上是無任何職權(quán)的協(xié)調(diào)辦事模式，有的是上級政府的委托機構(gòu)，有的是本級政府的派出機構(gòu)，有的甚至連名份都沒有。管理模式直接影響工作實效，有名無實的管理模式式使園區(qū)工作困難重重。如冷水江開發(fā)區(qū)采用協(xié)調(diào)辦事模式，因地處三鎮(zhèn)交接地段而又沒有相應的職權(quán)每年光是協(xié)調(diào)矛盾需要多支付的協(xié)調(diào)費用就達500萬元以上，并且工作效果還得看人眼色，每推進一步都頗費周折。三是從下層看，很多開發(fā)區(qū)內(nèi)設機構(gòu)不規(guī)范。我市各開發(fā)區(qū)由于沒有上級職能部門的派駐機構(gòu)或授權(quán)不到位，很多事情難以真正“封閉運行”，審批手續(xù)繁瑣，政務環(huán)境不優(yōu)，一個項目從立項、環(huán)評到報批、報建，沒有半年以上拿不下來。漣源入園企業(yè)主反映，“辦證可以辦死個人”。婁星區(qū)開發(fā)區(qū)曾為一個企業(yè)跑了200多個科室，蓋了40多個章。而在益陽，園區(qū)項目從啟動到投產(chǎn)平均周期僅需7個月。

4、園區(qū)配套滯后使園區(qū)企業(yè)發(fā)展成本巨額增加。一是基礎設施配套滯后。如新化的入園企業(yè)主為水電的問題苦不堪言，反映強烈。冷水江開發(fā)區(qū)的天寶緊固件因項目建設的需要不得不墊資修路，待項目建成后又必須二次修路，成本大幅上升。金鷹服飾因員工上下班的交通問題和物業(yè)管理等問題成本也有所增加。二是物質(zhì)生活和精神文化配套設施滯后。企業(yè)反映，這不僅千萬職工生活極為不便，生活成本大幅增加，而且給企業(yè)帶來了“人才危機”，主要表現(xiàn)在外面的人才“引不進”，里面的人才“留不住”。市開發(fā)區(qū)星源電器阮總反映，他們因招不到人只好花“血本”挑選員工送出去進行培訓，而培訓好的人也留不住，一個重要原因就是市開發(fā)區(qū)餐飲、文體休閑等配套設施跟不上，職工下班后無處可去，生活單調(diào)乏味。三是物流配套滯后。市開發(fā)區(qū)幾家企業(yè)主要反映，他們不少貨物不得不通過長沙物流公司中轉(zhuǎn)，既浪費時間，又千萬物流成本大量增加，有時還因耽誤生產(chǎn)進度，千萬合同違約而吃官司賠錢，因此感到在婁底創(chuàng)業(yè)很不方便，很不暢快。石門工業(yè)區(qū)五江保溫瓶廠吳總反映，由于物流不暢，他們所需要的由漣鋼生產(chǎn)的板材需要通過長沙再購回來，每噸增加運輸成本多達160多元，每年需要為此多付出成本超過200萬元。

5、產(chǎn)業(yè)支撐乏力使園區(qū)發(fā)展前景不容樂觀。目前我市園區(qū)的企業(yè)普遍規(guī)模較小，檔次偏低，暫時還拿不出叫得響、優(yōu)勢突出的主打產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)布局上缺乏有序的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，在招商引資上缺乏目的性，有點“饑不擇食”，不是圍繞產(chǎn)業(yè)找企業(yè)，而是先引進企業(yè)再找生產(chǎn)。這使園區(qū)發(fā)展陷入一種無序狀態(tài)，往往機械、食品、電子、化工、能源、環(huán)保等各類企業(yè)混雜，擺布混亂，各類產(chǎn)業(yè)單打獨斗，生存成本增加，發(fā)展難度增大。我們這次看到的常德灌溪開發(fā)區(qū)著力發(fā)展以中聯(lián)重科為龍頭的現(xiàn)代裝備制造業(yè)，預計2008年年底投產(chǎn)的中聯(lián)重科建筑機械起重機技術(shù)擴改項目可年創(chuàng)產(chǎn)值30個億，而依托這一企業(yè)，又相應引進長沙中德、迪格物貿(mào)、浦元機械、唐橋機械和多田野等5家配套企業(yè)和17家上下游企業(yè)，建成了年產(chǎn)值10多億元的中聯(lián)重科產(chǎn)業(yè)配套園，真正形成了以中聯(lián)重科為龍頭的機械制造產(chǎn)業(yè)集群。比較而言，我們的園區(qū)既缺乏這方面的思路和務實的工作，更談不上建成這樣的產(chǎn)業(yè)集群。一個明擺的例證，圍繞漣鋼薄板而建的產(chǎn)業(yè)集群，到現(xiàn)在還停留在口號規(guī)劃階段。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)入園目的主要出于享受土地出讓等優(yōu)惠政策，其目的在于吸納我市廉價的自然資源和人力資源，沒有與我市經(jīng)濟發(fā)展形成深度嵌合，在后續(xù)投入和擴大再生產(chǎn)方面積極性不高，因此根植性不強，造成園區(qū)難以形成產(chǎn)業(yè)集聚。

6、發(fā)展思路不廣使園區(qū)發(fā)展的路徑越走越窄。我們在市內(nèi)園區(qū)調(diào)研時，幾乎所有園區(qū)都說這也難，那也難，面對土地、資金等瓶頸束手無策，而益陽、常德等地雖然同樣也面臨這些問題，卻顯得從容得多，思路寬闊得多。如解決土地報批問題，益陽開發(fā)區(qū)就大膽把城區(qū)企業(yè)搬遷作為“項目”巧妙包裝向上報批土地，實質(zhì)上企業(yè)沒有搬遷，而土地卻成功批回了，解決了項目用地的燃眉之急。如常德只要項目簽約，馬上就能以原儲備土地解決新項目用地，再以新項目審批用地指標，實現(xiàn)滾動發(fā)展。在解決融資難的問題上，益陽一方面成立華益擔保公司，另一方面敢于把城區(qū)公益性用地包裝成工業(yè)用地向銀行抵押貸款，又成功解決了融資難的問題；常德開發(fā)區(qū)在解決資金難的問題時，對金融部門為園區(qū)中心企業(yè)發(fā)展和基礎設施貸款提供中長期貸款的，開發(fā)區(qū)按貸額給予獎勵。同時用市場化運作的方式，吸納民間資本投資到中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園和紡織工業(yè)園修建標準廠房，實現(xiàn)了中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)園、政府三贏：中小企業(yè)解決了因資金限制無錢建廠房發(fā)展無平臺的問題，企業(yè)園投資商贏得了租金，政府既解決了建設資金和土地的問題又贏得了稅收。對比其它地方，我們認為自己在推進開發(fā)區(qū)的發(fā)展上還囿于常規(guī)，不敢突破，以至于碰到了“攔路虎”辦法不多，躊躇不前。

三、解決上述瓶頸問題的幾點思考

1、進一步強化對園區(qū)重要性的認識，把園區(qū)經(jīng)濟作為區(qū)域經(jīng)濟的龍頭來抓。工業(yè)園區(qū)是工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，發(fā)展工業(yè)園區(qū)是現(xiàn)代工業(yè)化、城市化的必然要求,對于優(yōu)化工業(yè)布局、形成產(chǎn)業(yè)集聚效應、推動新型工業(yè)化進程等方面都具有重要意義。因此我們要把園區(qū)真正建成改革開放的實驗園、經(jīng)濟發(fā)展的增長極、城市建設的示范區(qū)、展示形象的大舞臺和小康婁底的輻射源。

2、完善園區(qū)體制機制，把園區(qū)經(jīng)濟切實當作“一把手”工程來抓。體制機制到不到位，關(guān)鍵看領導的圖謀是不是到位。要求各級領導學習常德“黨委、政府‘一把手’要用30%、50%以上的精力抓工業(yè)、抓園區(qū)，分管領導用70%以上的精力抓”的經(jīng)驗，切實把園區(qū)當作“一把手”工程來抓，主要領導直接掌控園區(qū)發(fā)慌做到及時發(fā)現(xiàn)問題，迅速解決問題。盡快成立全市統(tǒng)一歸口的園區(qū)管理協(xié)調(diào)機構(gòu)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理全市園區(qū)的開發(fā)建設。在園區(qū)管理的模式上，建議選擇“區(qū)政合一、以區(qū)帶鄉(xiāng)、事權(quán)統(tǒng)一、特區(qū)特辦”的模式，劃定行政區(qū)域，切實賦予園區(qū)強有力的行政職權(quán)。

3、廣辟融資渠道，把實現(xiàn)多元化融資作為解決融資難題的重大戰(zhàn)略來抓。一是加強銀政銀企合作。鞏固和發(fā)展與省開行等國有銀行戰(zhàn)略伙伴關(guān)系；把引進民營商業(yè)銀行作為破解融資難題的重大舉措來抓。通過引入競爭機制，打破國有銀行貸款難的僵局。據(jù)了解，在江浙沿海一帶，只要項目報批報建成功，立馬就有商業(yè)銀行上門詢問需不需要貸款。而國有銀行普遍有“惜貸”心理，去年市里在新化召開銀企洽談會，確立了70多個銀企合作項目，但至今沒有一分錢到位。二是要搞活土地經(jīng)營，盤活土地資產(chǎn)，利用土地籌措建設資金。重點要學習益陽經(jīng)驗，把市內(nèi)諸如珠山公園、石馬公園等公益性用地、閑置用地、保留山地包裝成項目作為抵押用地申請貸款作為主攻方向。建議在開發(fā)區(qū)設立土地儲備中心這樣可以實現(xiàn)資金在開發(fā)區(qū)內(nèi)部周轉(zhuǎn)，或者借鑒常德經(jīng)驗，開發(fā)區(qū)適當提供貼息支持，由市財政墊付資金進行空轉(zhuǎn)，這等于是幫開發(fā)區(qū)每年爭取了幾千萬元的流動資金。三是要積極開拓民間融資。以財政投入為引導，廣泛吸納民間資金，成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金或者擔保公司，扶持中小企業(yè)做在做強。堅持“民辦民有民受益”原則，吸納民間資本修建標準廠房、參與啟動中心企業(yè)創(chuàng)業(yè)園或企業(yè)孵化中心建設。四是大力支持符合條件的企業(yè)上市融資。甚至可以考慮將開發(fā)區(qū)整體打包上市，向市場要資金。

4、用好用活土地政策，把實現(xiàn)土地的良性滾動開發(fā)作為甘露醇手段來抓。一是要合理調(diào)配好土地指標，集中力量保重點。二是搞好土地儲備，搞好滾動開發(fā)，解決土地審批比項目落地“慢半拍”的問題。三是做活集體土地利用文章。根據(jù)現(xiàn)有政策村級實施自治，村辦集體企業(yè)土地政策相對寬松。當年搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地瓶頸制相對較少，珠海等地的開發(fā)區(qū)就是靠打村級集體土地利用“擦邊球”成功解決了土地難題。

5、加強產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商選資力度。把引進戰(zhàn)略投資者作為重中之重來抓。全力以赴狠抓園區(qū)大項目建設，用大項目擴張大企業(yè)，用大企業(yè)引領大發(fā)展?？梢钥紤]在投資規(guī)模、投資強度、稅收貢率等指標方面嚴格把關(guān)，以投資達到一定額度的項目項目實行“一事一議”，給予更加靈活的政策。如益陽曾因某項目老板看中稅務局地段而把稅務局整體遷走。常德得知中聯(lián)重科打算易地擴建后，市委主要領導先后十余次登門與中聯(lián)進行協(xié)商，鄭重承諾提供全面優(yōu)惠政策外地的這些做法不可復制，但起碼我們可以學習這種“以在項目為重”的理念。

6、建立科學的推進機制，把改進考核辦法作為推進園區(qū)建設的根本來抓。調(diào)度考核是園區(qū)發(fā)展的動力所在。常德、益陽等地對園區(qū)實行定期調(diào)度外，每年還安排數(shù)千萬元的資金對園區(qū)建設、招商引資、技術(shù)創(chuàng)新、人才引進、投資服務等項目進行獎勵。我們一方面要科學制定和不斷完善《全市工業(yè)園區(qū)目標管理考核辦法》，淡化對除計劃生育、綜合治理之外其它社會管理類指標的考核。另一方面要重點將基礎設施投入、規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加戶數(shù)、工業(yè)增加值、入庫稅金、固定產(chǎn)投資額等五項指標作為考核的主要內(nèi)容。建立“重獎到人”的激勵機制，切實提高各級園區(qū)抓建設的主動性、抓項目的針對性、抓發(fā)展的積極性。