第一篇：對房地產(chǎn)企業(yè)是否有延遲確認(rèn)收入的檢查

對房地產(chǎn)企業(yè)是否有延遲確認(rèn)收入的檢查（含附加）(2011-05-31 18:03:13)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 房地產(chǎn)檢查財經(jīng) 分類： 房

地產(chǎn)建筑財稅專欄

《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》規(guī)定，銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；

(3)收入的金額能夠可靠地計量；

(4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

(5)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。

通常房地產(chǎn)企業(yè)會計確認(rèn)收入的條件是：

1.辦理了商品房實物移交手續(xù)。

2.取得了買方付款證明。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時間一般是在交樓時。

但是，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入比會計規(guī)定要提前： 1、2008年前：國稅發(fā)[2006]31號文件第二條第(二)項規(guī)定，發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。2008年前，稅法規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品完工后就要確認(rèn)收入，而不是交樓時才確認(rèn)收入。2、2008年后：國稅發(fā)[2009]31號文第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合

同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。國稅發(fā)[2009]31號文件，將會計上的“預(yù)收賬款”提前確認(rèn)為收入。也就是說，2008年后，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》并收取款項，稅法不再考慮開發(fā)產(chǎn)品是否完工，一律確認(rèn)為收入。這樣一來，稅法比會計確認(rèn)收入的時間更為提前了。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)收入的檢查重點是，“預(yù)收賬款”有沒有按稅法的規(guī)定提前確認(rèn)為收入繳稅。

收入交稅的方式是：收入在完工前取得時，按預(yù)計毛利率征稅；收入在完工后取得時，按實際的毛利率征稅。

國稅發(fā)[2009]31號文第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房按照預(yù)計毛利率計算的預(yù)計毛利額并入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額，期間費用以及與此有關(guān)的稅金和附加統(tǒng)統(tǒng)允許在稅前扣除。預(yù)售房收入可作為計算業(yè)務(wù)招待費和廣告費支出的基數(shù)，但在會計處理時，將預(yù)售房收入轉(zhuǎn)為銷售收入的年度，不可以重復(fù)計算業(yè)務(wù)招待費和廣告費支出的基數(shù)。

另外，這里要特別提醒房地產(chǎn)企業(yè)注意的是，國稅發(fā)[2009]31號文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

“計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”應(yīng)理解為“實際征收”，不是預(yù)征稅款的概念，不是預(yù)征稅款就沒有多退少補(bǔ)的過程，房地產(chǎn)企業(yè)不按稅法的規(guī)定申報預(yù)收賬款的收入就屬于虛假申報，屬于偷稅行為。

附件：

1.房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧

房地產(chǎn)業(yè)收入的確定

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)時確認(rèn)收入。

2、采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認(rèn)收入實現(xiàn)。

3、采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

（1）以支付手續(xù)費方式委托銷售，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷清單時確認(rèn)收入。此時代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認(rèn)收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認(rèn)收入。

5、待售產(chǎn)品臨時出租的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時再確認(rèn)銷售收入。

6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入。

三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計算預(yù)計營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。

預(yù)計營業(yè)利潤=預(yù)售收入×利潤率

待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計算出已實現(xiàn)的利潤，與預(yù)計利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)

1、下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。

2、收入確認(rèn)時限

在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實際取得利益時確認(rèn)。

3、收入確認(rèn)方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價格；

（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

1、一個納稅年度的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

2、不在一個納稅年度采用完工百分比法按季確認(rèn)；

3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實際取得時按市場價確認(rèn)。

六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算

一、確定成本核算對象和成本項目

房地產(chǎn)業(yè)成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設(shè)計概預(yù)算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個項目；同一地點、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。

房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。

二、成本核算項目

房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項目包括：

1、土地拆遷及補(bǔ)償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費。

2、前期工程費：開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計、場地平整等費用。

3、基礎(chǔ)設(shè)施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費用。

4、建筑安裝工程費：房屋建設(shè)施工過程中的各項費用。

5、配套設(shè)施費：能分?jǐn)傆嬋腴_發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。

6、開發(fā)間接費：為開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項費用如現(xiàn)場管理人員工資、福利費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

三、房屋開發(fā)成本的核算方法

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費

（1）如能分清項目則直接計入開發(fā)成本

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

（2）不能分清成本項目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本

2、前期工程費

能分清核算對象的直接計入開發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅缓笥嬋腴_發(fā)成本。

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

3、基礎(chǔ)設(shè)施費

4、建筑安裝工程費

（1）自營工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)成本

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：庫存材料（應(yīng)付賬款等）

工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進(jìn)行核算

借：工程施工

貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）

然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：

①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接

費、機(jī)械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據(jù)完工報告結(jié)算實際成本。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：工程施工

（2）發(fā)包工程及價款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。

5、配套設(shè)施費

（1）對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款、庫存材料等科目

（2）對不能直接計入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷售面積進(jìn)行分?jǐn)?。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—配套設(shè)施成本

貸：應(yīng)付賬款（庫存材料、預(yù)付賬款等）借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施成本

6、開發(fā)間接費用

（1）對能分清開發(fā)項目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費用可直接計入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：應(yīng)付工資（累計折舊、銀行存款等）

（2）如有多個開發(fā)項目應(yīng)先歸集費用再進(jìn)行分?jǐn)?/p>

借：開發(fā)間接費用

貸：應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷等

（3）如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費用可只接進(jìn)入期間費用—管理費用。最后將間接費用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_發(fā)成本。

四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品

待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本（或銷售成本）

根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本，其計算和賬務(wù)處理如下：

可售面積單位工程成本=項目預(yù)計總成本/總可售面積

經(jīng)營成本=已實現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程成本

借：經(jīng)營成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

房地產(chǎn)行業(yè)檢查的方法及要點

一、檢查項目有關(guān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進(jìn)行檢查時，應(yīng)從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設(shè)計、前期工程費、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財務(wù)會計資料

對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對有關(guān)重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合

在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，查證涉稅問題。

四、營業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：

1、審查成本計算是否正確

審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補(bǔ)償費）＋基礎(chǔ)設(shè)施費＋設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價＋建安工程招標(biāo)價格＋開發(fā)間接費）

預(yù)計開發(fā)面積，求出預(yù)計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細(xì)核對有關(guān)合同和立項書，檢查預(yù)計單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4、檢查有無白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。

五、財務(wù)費用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。完工后計入財務(wù)費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1、人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計合同、財產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務(wù)提供，財務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點累計數(shù)額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費而仍在本科目列支培訓(xùn)費等。

檢查企業(yè)有無購入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1、銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3、廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動，廣告費用、業(yè)務(wù)招待費支付大，然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅年度銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過比例部分可以無限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開發(fā)間接費用的檢查

審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項目和大配套項目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點建議：

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3、為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認(rèn)識和了解。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項目和計稅依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)間接費如何進(jìn)行分配？

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費在完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品之間如何進(jìn)行分配？依據(jù)如何？例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年辦理完畢有關(guān)部門開發(fā)某開發(fā)項目的手續(xù)，2009年8月份末累計發(fā)生開發(fā)間接費用236萬元，2009年8月份實現(xiàn)完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入3000萬元，該完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入需結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的建筑安裝成本為1800萬元，未完工開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝成本累計余額為2200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、公共配套費暫不考慮。

答：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）自2008年1月1日起執(zhí)行，本辦法第二十八規(guī)定企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進(jìn)行計量與確認(rèn)。

（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。了條明確了開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算和處理。

開發(fā)產(chǎn)品建筑安裝成本、開發(fā)間接費用都屬于上述規(guī)定的應(yīng)當(dāng)計入成本對象的成本，建筑安裝成本屬于可以直接計入成本對象的直接成本，開發(fā)間接費用根據(jù)企業(yè)成本項目設(shè)置的不同，有些可以直接計入成本對象，有些需要按照一定方式分?jǐn)傆嬋氤杀緦ο?。對于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象。對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

國稅發(fā)[2009]31號第二十九條進(jìn)一步明確了共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本的分配原則：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。

此外，國稅發(fā)[2009]31號第三十條還明確規(guī)定，土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。不同的成本分配方法計算出來的成本可能會有一定差異。本例對于開發(fā)間接費用的分配即屬于此種情況，如果該企業(yè)僅開發(fā)一個項目或是成本對象，則開發(fā)間接費用屬于能夠直接計入成本對象的成本，可以如同建筑安裝費用按照單位面積成本在完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配。如果該企業(yè)開發(fā)多個成本對象，則開發(fā)間接費用就需要在完工開發(fā)對象與未完工開發(fā)對象之間進(jìn)行分配，分配的方法可以根據(jù)企業(yè)情況選用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。（來源：中國稅網(wǎng)）

第二篇：房地產(chǎn)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品包括期房和現(xiàn)房，鑒于其高價值性和高風(fēng)險性，銷售往往采用預(yù)售，除此之外也采用一般銷售和分期付款銷售。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收人的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；而《收入》準(zhǔn)則等則以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)收入？本文認(rèn)為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個層次的標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

1、法律標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護(hù)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改、擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)后，方能進(jìn)行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)（即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25％以上）的，以及權(quán)屬有爭議的、本依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。

2、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《收入》準(zhǔn)則及《企業(yè)會計制度》的相關(guān)規(guī)定等。1999年1月1日暫在上市公司實施的《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》第5條規(guī)定了銷售商品的收入確認(rèn)的四個條件，即企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。2001年1月1日暫在上市公司實施的《企業(yè)會計制度》第85條對銷售商品的收入確認(rèn)作出了與《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》類似的規(guī)定。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際

工作中收入的確認(rèn)帶來了困難。其焦點在于如何根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的特點把握報酬和風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售中涉及的主要環(huán)節(jié)包括簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)證等，本文認(rèn)為，房地產(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)，能否真正實現(xiàn)銷售決定于工程的進(jìn)度及買方的最終意愿。在該房屋交付買方之前，其風(fēng)險和報酬由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收人。購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，同時向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

本文認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件：

1、房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；

3、房地產(chǎn)商品已經(jīng)過客戶驗收并與客戶辦妥了交付人住手續(xù)；

4、雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)，包括全部或部分收取了房款。

第三篇：工程施工企業(yè)收入確認(rèn)

工程施工企業(yè)收入確認(rèn)我公司承包了一項工程，由發(fā)包方代扣代繳營業(yè)稅，我公司現(xiàn)在已經(jīng)收到工程款（按完工進(jìn)度），但沒收到對方代扣代繳的完稅憑證，現(xiàn)在就確認(rèn)收入嗎？在一般的情況下，確認(rèn)收入的同時要計提相應(yīng)的稅金及附加,下月就交稅了，可我們不知道什么時候才能收到完稅憑證，我公司的帳務(wù)處理如何做。

對于咨詢標(biāo)題--“咨詢：工程施工企業(yè)收入確認(rèn)”的答復(fù)：

聲明：以下分錄會計制度中沒有明確規(guī)定，純屬業(yè)務(wù)探討

正常的分錄為：

（1）借：應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（2）借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金－營業(yè)稅

（3）借：應(yīng)交稅金－營業(yè)稅

貸：應(yīng)收賬款

（4）借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

在完稅憑證未收到的情況下，上述第三筆分錄先不作，收到后補(bǔ)作。

手續(xù)費21000

1家，萬里

2家，萬里

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入的條件有哪些

房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入的條件有哪些？

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》規(guī)定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認(rèn)：

（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出商品實施控制；

（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；

（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。

在實務(wù)工作中，有的認(rèn)為，在收到預(yù)售房款或簽字正式銷售合同后便可確認(rèn)收入實現(xiàn)。

我們認(rèn)為，這種情況不符合上述標(biāo)準(zhǔn)第一條的規(guī)定，不應(yīng)確認(rèn)。否則有提前確認(rèn)收入之嫌。

也有的認(rèn)為，只有產(chǎn)權(quán)過戶方能確認(rèn)收入實現(xiàn)。我們認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)過戶涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現(xiàn)，與真實情況也有出入，有推遲確認(rèn)收入之嫌，不符合實質(zhì)重于形式原則。正確、真實確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入實現(xiàn)，應(yīng)具備以下四項具體條件：

（1）工程已經(jīng)竣工并驗收合格；

（2）具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；

（3）履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；

（4）成本能夠可靠地計量。

房地產(chǎn)企業(yè)（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現(xiàn)？《企業(yè)會計制度》第95條規(guī)定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認(rèn)收入：

（1）合同總收入能夠可靠地計量；

（2）與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；

（3）在資產(chǎn)負(fù)債表日后合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定；

（4）為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預(yù)計成本相比較。

中國證監(jiān)會發(fā)行部也曾明確，除代建房產(chǎn)可使用完工百分比法確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)外，房地產(chǎn)企業(yè)收入不能根據(jù)完工百分比法來確認(rèn)。代建房產(chǎn)實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：

（1）有建造合同，并且合同不可撤銷的；

（2）買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50%）；

（3）其余應(yīng)收款能夠收回；

（4）開發(fā)項目的完成程度能夠可靠地確定。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)檢查

房地產(chǎn)企業(yè)檢查模板

一、收入類問題

（一）、預(yù)售收入未及時結(jié)轉(zhuǎn)

1、疑點描述：部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，推遲納稅義務(wù)發(fā)生時間。

2、疑點位置：

查看企業(yè)報表預(yù)收賬款期末余額及主營銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)

3、疑點檢查：

1、對照檢查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報資料，核實預(yù)收的房款是否按規(guī)定申報納稅。

2、實地察看各期樓盤開發(fā)銷售進(jìn)展情況，根據(jù)《工程竣工驗收備案表》確定開發(fā)產(chǎn)品完工項目，根據(jù)已售樓號、門牌號，對照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對，核實預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。

3、調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性。將確認(rèn)的已售面積及銷售金 額與“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報表進(jìn)行核對，檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。

4、疑點取證：

1、復(fù)印預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入帳薄及對應(yīng)憑證 4-

2、復(fù)印納稅申報表及相關(guān)臺帳合同。

（二）、收到購房款掛往來賬

1、疑點描述：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋收款方式一般為全款和分期付款等形式，房地產(chǎn)企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間，造成企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、疑點位置：房屋銷售合同，預(yù)收賬款余額及其他應(yīng)付款

3、疑點檢查：

1、采取全款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，對照商品房認(rèn)購書，買賣合同，區(qū)分那些事預(yù)售收入，哪些是銷售收入，對照預(yù)收賬款和銷售收入明細(xì)賬，看預(yù)售收入是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。將合同到款時間與實際到款時間逐一核對，分月統(tǒng)計。

2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，對照商品房買賣合同和預(yù)收賬款，銷售收入明細(xì)賬，檢查收款日未實際 收到款項時，是否及時確認(rèn)收入，收款日之前收到款項的，是否及時確認(rèn)收入。

3、采用銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，參閱商品房買賣合同，確認(rèn)付款方式，檢查首付款是否及時確認(rèn)收入，是否記入其他應(yīng)付款等往來科目隱瞞收入，收到銀行按揭款是否記入短期借款，往來等科目隱瞞收入。

4、核查企業(yè)應(yīng)付款及其他應(yīng)付款等往來賬目。是否有大額資金長期掛賬。詢問財務(wù)人員資金來龍去脈。

4、疑點取證：

1、復(fù)印預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入帳薄及對應(yīng)憑證 4-

2、復(fù)印往來帳薄及對應(yīng)憑證。4-

3、詢問相關(guān)人員筆錄。

（三）、以物易物，以房抵賬少計收入

1、疑點描述：

1、在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利，抵償債務(wù)等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。

2、以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。

3、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入資產(chǎn)，未視同銷售。

4、核查累計折舊賬戶，是否將未視同銷售的“先租后 售”的開發(fā)產(chǎn)品提取折舊。

2、疑點位置：其他應(yīng)付款、營業(yè)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)成本，累計折舊等。

3、疑點檢查：

1、比對房源銷控臺賬登記的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進(jìn)行實地調(diào)查，核實未售房產(chǎn)的真實性。3-

2、審查各項會議記錄、董事會決議，核實有無抵債、贈送等特殊事項發(fā)生。

3、審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。

4、調(diào)查、詢問部分債權(quán)人，核實長期掛賬的大額未付款項的真實性，檢查是否有隱匿售房款的行為。

4、疑點取證：復(fù)制其他應(yīng)付款、管理費用、銷售費用、開發(fā)成本帳薄及相關(guān)憑證。

（四）、銷售價格明顯偏低，少計收入

1、疑點描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個項目的開發(fā)涉及的行業(yè)、部門較多，在銷售開發(fā)產(chǎn)品中難免有一些人情世故。以較低的價格出售開發(fā)產(chǎn)品。

2、疑點位置：開發(fā)產(chǎn)品銷售明細(xì)賬、銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票。

3、疑點檢查： 3-

1、調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票等。根據(jù)銷售合同與銷售發(fā)票相核對，有無價格明顯偏低。

2、根據(jù)價格明顯偏低的開發(fā)產(chǎn)品，走訪相同條件的客戶并對相關(guān)銷售人員進(jìn)行詢問。

4、疑點取證：復(fù)制銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票及相關(guān)憑證和對有關(guān)人員的學(xué)問筆錄。

（五）、銷售附屬物（車庫等）未如實記賬

1、疑點描述：銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。

2、疑點位置： 2-

1、實地察看。

2、到售樓處的查看銷售平面圖、銷售明細(xì)清單、銷售合同、發(fā)票、收款記錄、收據(jù)。

3、到財務(wù)部查看預(yù)收賬款、主營業(yè)務(wù)收入賬戶、納稅申報表等

3、疑點檢查：

1、實地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。3-

2、調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房 款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已售面積及銷售金額與“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報表進(jìn)行核對,檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。

3、調(diào)查部分業(yè)主，核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。

4、到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個人銀行儲蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實有無隱匿賬外資金的情況。

4、疑點取證：復(fù)制有關(guān)銷售平面圖、銷售明細(xì)清單、銷售合同、發(fā)票、收款記錄、收據(jù)。預(yù)收賬款及相關(guān)憑證等。

（六）、代收款項是否有應(yīng)計收入未及收入

1、疑點描述：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品中，代有關(guān)部門收取的各種資金、費用和附加等企業(yè)自行開具收據(jù)，在其他應(yīng)付款等往來長期掛賬，未記收入。

2、疑點位置：其他應(yīng)付款等往來帳薄，自制收據(jù)。

3、疑點檢查：

1、查閱企業(yè)收款收據(jù)與其他業(yè)務(wù)收入相核對。3-

2、收款收據(jù)與其他應(yīng)付款核對。3-

3、走訪入住客戶，了解代收款信息。

（七）、未全款交房款的是否掛記往來未及收入

1、疑點描述：開發(fā)產(chǎn)品簽訂銷售合同后，按照合同約定收款日期，客戶未交全款，企業(yè)長期在應(yīng)收賬款中掛賬，未按合同約定的收款日期確認(rèn)收入。

2、疑點位置：應(yīng)收賬款、銷售合同等

3、疑點檢查：

1、查閱銷售合同確認(rèn)收款日期與應(yīng)收賬款逐筆核對。是否有收到貨款未及時計入收入現(xiàn)象。

2、通過應(yīng)收賬款與銷售收入相核對，有無少計或不計收入現(xiàn)象。

4、疑點取證：復(fù)印銷售合同，應(yīng)收賬款賬簿、銷售收入明細(xì)賬及相關(guān)憑證。

二、成本六類檢查

（一）、土地成本

1、疑點描述：土地成本就是為取得土地而發(fā)生的費用，一般包括：取得土地的價格，購買土地的契稅，支付的補(bǔ)償費等。在對土地成本檢查中一些開發(fā)商常常將后期開放商品房的成本計入前期商品房的成本，也就是說如開發(fā)兩期商品房，開發(fā)商可能在開發(fā)第一期商品房時將所有土地成本全部計入，待開發(fā)第二期商品房再將后期開發(fā)項目的土地成本計入其中，已達(dá)到始終有一塊成本重復(fù)列支。遠(yuǎn)期支付出讓金的滯納金違約金計入成 本。將未動工的開發(fā)借款利息未達(dá)到資本化的借款費用計入土地成本。將亂攤派和超標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)費計入土地成本。

2、疑點位置：土地購買合同、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等。

3、疑點檢查：

1、核查成本購置的合法性，是否把土地使用稅計入土地成本，3-

2、土地成本核算的準(zhǔn)確性，是否把土地評估費調(diào)增到賬面價值虛增土地成本

3、核查土地成本分配的合理性，是否按照國稅發(fā)【2009）】31號文件規(guī)定，用占地面積法分配土地成本，3-4，核查取得發(fā)票的真實性、合法性，有無白條及虛假票據(jù)入賬，虛增成本。

4、疑點取證：復(fù)印開發(fā)成本明細(xì)賬，及土地成本分配表，土地評估費及相關(guān)憑證。

（二）、前期工程費

1、疑點描述：前期工程費是在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計可行性研究及水文地質(zhì)、勘查、測繪、政府代收的各項臨時工程費用及七通一平等。開發(fā)企業(yè)在取得設(shè)計勞務(wù)費等中存在是否有虛假發(fā)票進(jìn)行列支。有無未發(fā)生前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費進(jìn)行虛列，是否合理分?jǐn)偠嗥陧椖抗餐l(fā)生的前期工程費，及基礎(chǔ)設(shè)施費等，超標(biāo)準(zhǔn)列支綠化費、人防費、墻改基金等。

2、疑點位置：工程合同，取得發(fā)票、銀行、現(xiàn)金賬簿

3、疑點檢查：

3-1：根據(jù)合同內(nèi)容，取得的合法票據(jù)及對應(yīng)的款項審核期是否正式發(fā)生，是否有虛列情形，同事要注意實際發(fā)生的費用是否與其開發(fā)的項目相對應(yīng)，如不對應(yīng)予以刪除。前期工程費一般發(fā)生在立項開工前，應(yīng)嚴(yán)格對號入賬，防止期間費用計入本項目

3-2：對七通一平的支出審核。應(yīng)注意是否實際發(fā)生。是否多列虛增成本。

3-3：審核人員還應(yīng)計算出前期工程費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差，則應(yīng)進(jìn)一步核實

4、疑點取證：復(fù)印銷售合同、前期工程費、開發(fā)成本及相關(guān)憑證。

（三）、建筑安裝費

1、疑點描述：建安成本包括建筑工程費和安裝工程費兩部分，是指建造房地產(chǎn)商開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的建造工程費用，設(shè)備采購費用和安裝工程費用，在工作中，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)工期較長的特點，建造安裝工程費存在成本不實，核算混亂，出現(xiàn)以商品房抵償工程款，工程結(jié)算以假發(fā)票入賬，進(jìn)行陳本虛列，工程項目決算不及時，無 法核實其真實成本，已達(dá)到偷誰的目的。

2、疑點位置：建造安裝合同發(fā)票工程進(jìn)度驗收報告決算報告，監(jiān)理報告等入賬憑證。

3、疑點檢查：

3-1：調(diào)查了解同類開發(fā)產(chǎn)品的平均建筑安裝成本與企業(yè)賬面數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，如有價格過高的建筑成本，進(jìn)行審查，并有企業(yè)說明理由，3-2審查施工合同和與決算書，核對工程內(nèi)容，對決算超出預(yù)算價格過高的項目進(jìn)行審查，并有企業(yè)說明理由，調(diào)取監(jiān)理施工建設(shè)單位的像場見證。并審查單項合同，補(bǔ)充協(xié)議，以確定其真實性，3-3,、審核工程施工合同發(fā)票，工程進(jìn)度驗收報告，決算報告監(jiān)理報告，等入賬憑證，對已入賬的票據(jù)是否有資金的實際支付，查實是否存在，虛開發(fā)票和資金空轉(zhuǎn)的行為，已達(dá)到虛增建安費的情況。

3-4，調(diào)取工程監(jiān)理部門的監(jiān)理記錄，及材料物資進(jìn)場實驗報告，核實有關(guān)材料的真實性，3-5，對取得大額成本發(fā)票審查其發(fā)票的真是性對照有關(guān)合同協(xié)議及開票單位進(jìn)行查證。

4、疑點取證：復(fù)印建安成本明細(xì)賬、施工合同與決算書及相關(guān)發(fā)票。銀行存款及現(xiàn)金明細(xì)賬，工程監(jiān)理記錄，材料物資實驗報告等。

（四）、基礎(chǔ)設(shè)施費

1、疑點描述：

包括小區(qū)內(nèi)的道路供水供電供氣通訊照明門禁系統(tǒng)環(huán)衛(wèi)綠化擋土墻等。開發(fā)企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施費中列支花草樹木所占比例的金額較大，存在不實行為，把房地產(chǎn)開發(fā)費用計入基礎(chǔ)設(shè)施費已達(dá)到虛列當(dāng)期管理費用，對水電氣等工程不能取得發(fā)票或虛假發(fā)票進(jìn)行列支。

2、疑點位置：基礎(chǔ)設(shè)施配套工程合同開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)帳成本分配表，重大設(shè)備和采購合同及付款憑證。

3、疑點檢查：

3-1，檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將基礎(chǔ)設(shè)施配套費在已售房屋中進(jìn)行分?jǐn)偅?-2調(diào)取設(shè)計勘察施工合同，按合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，并抽查大額支付款項，審查其是否取得的發(fā)票的真實性，3-3根據(jù)重大設(shè)備和材料采購合同查看其付款合同付款金額和內(nèi)容與合同是否一致。

3-4由于綠化草木大多來自農(nóng)民自產(chǎn)自銷享受國家稅收優(yōu)惠，開發(fā)企業(yè)往往虛開自購苗木發(fā)票，虛增綠化成本，轉(zhuǎn)移利潤，偷逃企業(yè)所得稅。

3-5對取得的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，核查其真實性，特別是市政公用，園林綠化基礎(chǔ)土石方等工程，所取得的發(fā)票進(jìn)行重點檢查。

4、疑點取證：復(fù)印開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、設(shè)計勘察施工及相關(guān)合同，相關(guān)的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票

（五）、公共配套設(shè)施費

1、疑點描述：

公共配套設(shè)施是指城市建設(shè)規(guī)劃的要求為滿足居民的需求與開發(fā)項目配套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。開發(fā)企業(yè)往往對對其配套設(shè)施開發(fā)成本計入開發(fā)房屋陳本之中，成本分配不夠準(zhǔn)確。對公共配套設(shè)施工程取得的建筑也發(fā)票有不實行為。

2、疑點位置：公共配套設(shè)施施工合同配套設(shè)施材料采購合同等。

3、疑點檢查：

3-1核查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施開發(fā)成本計入可售開發(fā)成本，3-2成本分配計算表內(nèi)容是否完整，分配比率是否準(zhǔn)確，存在有之分?jǐn)偘惭b工程費，而將公共配套設(shè)施費等在已售房屋中分?jǐn)?/p>

3-3調(diào)取設(shè)計勘察施工合同，按合同規(guī)定的邊準(zhǔn)進(jìn)行測算，抽查大額付款憑證，審查其支付金額，是否超過合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

3-4抽查較大的材料采購合同，及付款憑證與取得的發(fā)票進(jìn)行核對，查看其金額是否相符及發(fā)票的真假性。

4、疑點取證：復(fù)印開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、成本分配計算表、設(shè)計勘察施工合同及相關(guān)憑證。

（六）、開發(fā)間接費

1、疑點描述：

開發(fā)間接費核算的是與項目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目的營銷設(shè)施建造費。開發(fā)企業(yè)在售樓部樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，不作為固定資產(chǎn)管理，而直接在銷售費用中列支。把與保安公司簽訂的保安服務(wù)費直接計入開發(fā)間接費，或報銷的私車加油費直接在開發(fā)間接費中列支。為銷售而制作的模型制作費直接計入開發(fā)費。

2、疑點位置：固定資產(chǎn)明細(xì)賬、銷售費用、管理費用明細(xì)賬、應(yīng)付工資、銀行存款明細(xì)賬等，3、疑點檢查：

3—1檢查房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款費用，資本化在地產(chǎn)完工前是否計入開發(fā)成本，所開發(fā)的房地產(chǎn)竣工驗收合格，是否停止借款費用資本化，3-2核查公司利息收支匯兌損益，銀行手續(xù)費等，在利息支出是屬于可資本化的利息，是否先在財務(wù)費用中核實，月底是否轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費。

3-3審查開發(fā)間接費發(fā)生的原始憑證是否真實合法，3-4核查周轉(zhuǎn)房的攤銷是否準(zhǔn)確。

3-5核查開發(fā)間接費各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓 配套項目和大配套項目之間是否已分?jǐn)偂?/p>

3-6核查其借款合同，看其借款金額與注冊資本金相比，其借款金額是否超過注冊資本金200%，4、疑點取證：復(fù)印開發(fā)成本、財務(wù)費用、開發(fā)間接費、注冊資本金等相關(guān)賬簿憑證。三、期間費用的檢查

1、疑點描述：期間費用是指開發(fā)企業(yè)每一生產(chǎn)經(jīng)營商品和提供勞務(wù)所發(fā)生的可扣除的經(jīng)營費用管理費用財務(wù)費用。開發(fā)商對計入扣除項目期間費用的真實性與合法性有待落實。

2、疑點位置：經(jīng)營費用、管理費用、財務(wù)費用財務(wù)賬薄。

3、疑點檢查：

3-1：開發(fā)企業(yè)按照按揭貸款為購買方擔(dān)保的，其向銀行提供的保證金是否在銷售收入中減除，也不得作為費用扣除，在實際發(fā)生時可扣除。

3-2：核查“三費”扣除是否超標(biāo)。3-3：是否有非公益性捐贈稅前扣除

3-4：期間費用所取得的票據(jù)是否真實合法。

4、疑點取證：復(fù)印按揭貸款合同、財務(wù)費用、經(jīng)營費用，其他營業(yè)外支出賬簿及相關(guān)憑證。

四、營業(yè)外收入及其他收支

1、疑點描述：開發(fā)企業(yè)收取更名費、出租收入、政 府返還資金等計入其他收入或營業(yè)外收入或在其他應(yīng)付款中掛賬，一些罰款、滯納金計入營業(yè)外支出直接扣除。已達(dá)到偷逃企業(yè)所得稅的目的。

2、疑點位置：營業(yè)外收入、營業(yè)外支出、應(yīng)收（付）賬款及相關(guān)憑證

3、疑點檢查：

3-1：通過營業(yè)外收入，其他業(yè)務(wù)收入賬簿與其納稅申報表相核對，是否計入銷售收入。

3-2：通過營業(yè)外支出賬簿與其納稅申報表相核對，是否稅前扣除。

4、疑點取證：納稅申報表、營業(yè)外收入，其他業(yè)務(wù)收入賬簿、營業(yè)外支出及相關(guān)憑證