第一篇：購房尾款A(yù)BS項目的評級要素淺析

購房尾款A(yù)BS項目的評級要素淺析

隨著市場對此類產(chǎn)品認(rèn)可度的加強，購房尾款貸款類原始權(quán)益人的資質(zhì)不再集中于本身信用質(zhì)量較高的主體，發(fā)行主體資質(zhì)存在下沉的可能性。2015年，房地產(chǎn)行業(yè)ABS產(chǎn)品發(fā)行快速增長，主要的類型包括物業(yè)費ABS、物業(yè)租金ABS、類REITs和購房尾款等多種類型。截至2016年6月末，物業(yè)費ABS已發(fā)行11單、類REITs產(chǎn)品發(fā)行9單、購房尾款產(chǎn)品發(fā)行3單。購房尾款作為新型的基礎(chǔ)資產(chǎn)，其關(guān)注度與日俱增。購房尾款的含義及市場發(fā)行情況購房尾款，在特定期間內(nèi)，由原始權(quán)益人在專項計劃設(shè)立日、循環(huán)購買日轉(zhuǎn)讓給管理人的，原始權(quán)益人依據(jù)購房合同自基準(zhǔn)日（含該日）起對購房人享有的應(yīng)收賬款債權(quán)和其他附屬權(quán)利。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，是一種以個人消費信用為基礎(chǔ)的應(yīng)收款債權(quán)。購房尾款A(yù)BS的入池基礎(chǔ)資產(chǎn)，限定于自客戶與銀行貸款合同（同時簽訂購房合同）后，至銀行劃款至房地產(chǎn)項目公司這一特定期間內(nèi)的應(yīng)收賬款（見圖），商業(yè)貸款按揭購房主要流程如下。

一般而言，購房者購房時需要簽訂相關(guān)《貸款合同》及《買賣合同》，在簽訂以上兩份合同的當(dāng)天，購房者需要繳納不低于20%的購房首付款，同時向項目公司的客戶專員開始提供完整的資料用來申請銀行按揭貸款。在資料收集完整后，項目公司客戶專員會向房產(chǎn)局遞交預(yù)售備案的申請，各地房產(chǎn)局備案的流程各地區(qū)存在差異，整個項目樓盤的第一套出售房屋需要在取得預(yù)售備案申請通過的憑證后，才可與其他購房者資料一齊遞交銀行，申請按揭貸款。但自第二套房屋開始，項目公司客戶專員只需要在取得房產(chǎn)局預(yù)售備案申請的受理憑證后，便可遞交銀行申請按揭貸款。一般情況下，銀行審批通過后會在1至2天內(nèi)放款。在銀行取得他項權(quán)證之前，項目公司需要對購房者進(jìn)行階段擔(dān)保。項目公司一般在樓盤竣工備案完成后，可辦理項目的整體的產(chǎn)權(quán)證明，即后購房者可以辦理個人的房屋產(chǎn)權(quán)證。目前市場上已發(fā)行的3單購房尾款A(yù)BS中，碧桂園一期為分期付款購房所對應(yīng)的應(yīng)收賬款，此應(yīng)收賬款由購房人支付，不需通過銀行；世茂ABS和碧桂園二期是傳統(tǒng)的購房尾款，即通過銀行商業(yè)貸款、公積金貸款或者組合貸等各類貸款形式而應(yīng)收的尾款。傳統(tǒng)的購房尾款具有期限短、風(fēng)險相對較低的特點，如世茂ABS和碧桂園二期ABS初始基礎(chǔ)資產(chǎn)的加權(quán)平均剩余期限分別為3個月和2個月年。而碧桂園一期ABS的回款回收期相對較長，同時無需通過銀行風(fēng)控審核，風(fēng)險控制上不確定性較大。購房尾款的特點及問題購房尾款A(yù)BS的特點：

1、資產(chǎn)同質(zhì)性強?；A(chǔ)資產(chǎn)均已支付不低于購房總額30%的購房款。

2、分散度良好。單個合同的應(yīng)收款金額占比很小，債務(wù)較為分散。

3、回收時間存在不確定性。購房合同由簽訂至尾款放款的時間具有不確定性，主要體現(xiàn)在審批資料收集期限、房管局登記備案期限及銀行審批耗費的時間。自購房者簽訂貸款合同至銀行放款期間，購房尾款的回收時間存在一定的不確定性。（1）客戶專員向房產(chǎn)局備案之前，需要向購房者收集完善個人資料，這段期間的時間取決于購房者的配合度。（2）房產(chǎn)局備案的流程時間會受國家政策或當(dāng)?shù)卣哂绊?，但是同一時間內(nèi)具有一定的規(guī)律性。（3）銀行審批通過后，放款的時候受放款時間點影響，具有不確定性。例如：若按揭貸款通過時期在當(dāng)年年末，由于銀行資金緊張，會有推遲放款的可能性。同時，購房尾款的回收金額也具有一定的不確定性。銀行審批人員會根據(jù)購房申請者的歷史信用記錄和收入情況，判斷是否通過審批，或者是否減少審批通過的額度。在這種情況下，未通過的按揭金額需要由購房者自己承擔(dān)，若購房者缺乏經(jīng)濟(jì)能力，則構(gòu)成了一定的違約行為，需要繳納購房總金額10%至20%的違約金。交易結(jié)構(gòu)特點及關(guān)注要素在評級過程中，需要對專項計劃的交易結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量進(jìn)行全面的分析。

（一）交易結(jié)構(gòu)特點（1）資產(chǎn)池均具有折價發(fā)行的特點。以世茂尾款A(yù)BS為例，資產(chǎn)池應(yīng)收尾款總額為77856.17萬元，實際資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模為60000萬元，其中優(yōu)先級54000萬元。目前市場上發(fā)行的3單購房尾款均對應(yīng)收賬款本金折價入池，覆蓋倍數(shù)約1.2至1.3倍。（2）交易結(jié)構(gòu)中不僅利用優(yōu)先或次級的結(jié)構(gòu)進(jìn)行內(nèi)部增信，同時也可利用設(shè)置外部擔(dān)保或維好承諾達(dá)到增信作用。例如，世茂尾款A(yù)BS由世茂房地產(chǎn)控股有限公司進(jìn)行維好承諾，碧桂園一期尾款A(yù)BS由碧桂園控股有限公司進(jìn)行外部擔(dān)保，對兩單尾款A(yù)BS產(chǎn)品形成有利信用支撐。碧桂園二期未設(shè)置外部增信措施，產(chǎn)品分層主要由基礎(chǔ)自身質(zhì)量來決定，其中AAA部分比例較碧桂園一期有所減少。（3）循環(huán)購買解決期限錯配問題。由于購房尾款期限普遍較短、逾期情況較為普遍，且期限均具有一定不確定性，因此一般會設(shè)置循環(huán)購買機制，滿足產(chǎn)品的期限配置。

（4）不合格資產(chǎn)贖回設(shè)置也資產(chǎn)端現(xiàn)金流提供一定保障作用。目前市場上發(fā)行的3單產(chǎn)品均設(shè)置了不合格資產(chǎn)贖回的機制，但是由于購房尾款回款期限具有一定不確定性，不合格資產(chǎn)的定義不同于信貸資產(chǎn)證券化中對企業(yè)貸款不合格資產(chǎn)的贖回。購房尾款中不合格資產(chǎn)贖回主要是由于項目開發(fā)資貸截流、因房屋質(zhì)量問題應(yīng)收款無法收回或有所減少這類情況下的不合格資產(chǎn)贖回。

（二）評級關(guān)注要素由于購房尾款對項目開發(fā)商自身的依賴程度較大，因此在評級過程中會從基礎(chǔ)資產(chǎn)和原始權(quán)益人兩個方面進(jìn)行關(guān)注。

1、基礎(chǔ)資產(chǎn)分析區(qū)域分散性。房地產(chǎn)項目或樓盤分散度可以一定程度上避免受同一地區(qū)經(jīng)濟(jì)下行或樓市政策影響，以至基礎(chǔ)資產(chǎn)整體后期銷售數(shù)量及收入的下降。樓盤項目以一線城市及二線核心城市為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。金額分散性。單筆購房人占比超小，則單筆基礎(chǔ)資產(chǎn)違約或逾期對產(chǎn)品端影響越小。

2、購房人資質(zhì)情況購房人的基本情況如職業(yè)、收入水平對銀行審批通過率及通過金額比例造成一定的影響。一般情況下，首套房購買者的購房用途主要為剛需，因此相對來說其違約的可能性相對較小。

3、付款方式不同的貸款方式，對違約成本和回款周期都會造成一定的影響。例如，銀行商業(yè)貸款周期因各銀行政策、放款時間節(jié)點、銀行資金要求，在審批和放款速度上有一定差異。首付分期的方式則杠桿比例高，違約成本低于其余付款方式，違約可能性也相應(yīng)高于其他付款方式。公積金貸款的回款周期則會受到各地的政策、審批效率、額度等因素的影響，例如個別城市要求房屋建設(shè)進(jìn)度達(dá)到封頂才可發(fā)放公積金尾款。

4、滅失可能性滅失可能性是分析基礎(chǔ)資產(chǎn)池?fù)p失情況的重要指標(biāo)，當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)表現(xiàn)正常時，能夠為證券化交易帶來足夠的流動性，而當(dāng)購房者發(fā)生合同認(rèn)定的滅失行為時，則需要對該部分應(yīng)收賬款認(rèn)定為損失并予以核銷。

滅失基礎(chǔ)資產(chǎn)一般是出現(xiàn)以下任何一種情況的基礎(chǔ)資產(chǎn)。（1）售房人未能履行相關(guān)商品房買賣合同項下的約定導(dǎo)致購房人退房或解除商品房買賣合同。（2）相關(guān)商品房買賣合同生效的法律前提條件未能得以滿足或購房人履行商品房買賣合同項下支付應(yīng)收款義務(wù)失去合法依據(jù)。（3）購房人消滅，包托法人被解散或自然人死亡，且不存在合法的應(yīng)收款償付義務(wù)繼承人。

5、房價跌價可能性一般情況下，需要結(jié)合城市發(fā)展及其房價，對基礎(chǔ)資產(chǎn)房價高低進(jìn)行一定判斷。若房價處于高位，在樓市出現(xiàn)大幅跌價時，出現(xiàn)惡意逾期的可能性較高，從而也會對入池資產(chǎn)的覆蓋倍數(shù)產(chǎn)生一定影響。

6、歷史逾期率對于購房尾款項目未來回收的判斷主要是基于歷史樣本數(shù)據(jù)的情況，因此對于歷史2至3年的歷史數(shù)據(jù)的逾期和回收情況的統(tǒng)計對于未來現(xiàn)金的回收的預(yù)測也是十分必要的。

7、循環(huán)購買備選池情況由于期限配置的要求，購房尾款項目一般設(shè)置循環(huán)購買機制。因此，項目后期的備選池質(zhì)量及項目儲備對于循環(huán)購買期的現(xiàn)金流回收情況影響重大。一般情況下，交易結(jié)構(gòu)中會相應(yīng)設(shè)置加速清償?shù)葯C制提前進(jìn)行優(yōu)先級本金的償付。

8、原始權(quán)益人情況（1）原始權(quán)益人的管理能力原始權(quán)益人房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營和財務(wù)情況對未來項目的建設(shè)和推進(jìn)均有較大的影響。同時，原始權(quán)益人對于購房人貸前的審核及貸后資料收集流程和效率對于購房尾款的回收也具有一定的影響。（2）預(yù)售款使用用途購房尾款項目入池房地產(chǎn)項目一般分散于多個城市，各地區(qū)房管局對預(yù)售款的使用用途可能進(jìn)行一些限制。例如，某些城市可能要求預(yù)售款中5%需要作為保證金保留在賬戶中，或要求優(yōu)先償付工程款或開發(fā)貸等建設(shè)款項。結(jié)論整體而言，購房尾款A(yù)BS項目對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一種新型的盤活資產(chǎn)流動性的創(chuàng)新方式，受到越來越多房地產(chǎn)企業(yè)及金融機構(gòu)的關(guān)注。盡管目前市場上已經(jīng)發(fā)行的購房尾款項目僅3單，鑒于我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存步伐加快，其發(fā)行潛力巨大。同時，隨著市場對此類產(chǎn)品認(rèn)可度的加強，購房尾款貸款類原始權(quán)益人的資質(zhì)不再集中于本身信用質(zhì)量較高的主體，發(fā)行主體資質(zhì)存在下沉的可能性；而基礎(chǔ)資產(chǎn)也將呈現(xiàn)多元化趨勢，例如出現(xiàn)商業(yè)貸款、公積金等不同的貸款類型。

第二篇：房屋交付及購房尾款結(jié)清確認(rèn)書

房屋交付及購房尾款結(jié)清確認(rèn)書

買方:劉佑龍

賣方 :吳令蓉

買、賣雙方根據(jù)已簽訂的‘住房買賣合同’及‘存量房買賣合同’，已于2018年4月23日至24日共同辦理了相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)，買方也于24日支付賣方購房款220000元（貳拾貳萬元整）。

為了確保買、賣雙方的共同權(quán)利，在房屋尾款沒有結(jié)清和房屋沒有交付之前，買、賣雙方有義務(wù)和責(zé)任共同完成該房屋相關(guān)事宜。

1、2018年4月26日，買、賣雙方共同辦理了水、電、氣相關(guān)繳費及更名咨詢。

1.1賣方墊支水費80元（水表讀數(shù)1291—1318）,氣費152.46元（氣表讀數(shù)155—309）（注:電費系電卡自行充值用電）。該墊支款由賣方與承租方張莉結(jié)清，與買方無關(guān)。

1.2水、電、氣更名:經(jīng)咨詢,由買方持房產(chǎn)證、身份證和原電卡到相關(guān)部門辦理，與賣方無關(guān)（注:待買方辦理完電卡更名須將原電卡歸還賣方處理）。

2、買、賣雙方于2018年4月28日對該房屋的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品的具體情況進(jìn)行了現(xiàn)場確認(rèn)，同時根據(jù)買方要求，賣方對相關(guān)的管道、煤氣灶等已請人進(jìn)行了維修。目前水、電、氣三通，水、電、氣三表運行正常。

3、裝飾裝修:房屋現(xiàn)狀。

4、相關(guān)物品:物品現(xiàn)狀歸買方（詳見房屋相關(guān)物品清單）。

5、承租方張莉與買方已答成口頭協(xié)議續(xù)租該房，原交賣方押金1500元，賣方已于2018年4月24日退還張莉，已由張莉交與買方。

6、賣方原室內(nèi)的鋼琴，按合同仍寄存在買方屋內(nèi)原處，待女兒房子裝修好后搬走。買方和存租方均不得毀損。

7、買方原付定金10000元（壹萬元整）沖減購房款后，目前尚余購房尾款5000元（伍仟元整）。

8、經(jīng)買、賣雙方商定，買方于2018年 月 日前結(jié)清購房尾款5000元（伍仟元整），賣方隨即交付房屋。

買方簽字:

賣方簽字:

二○一八年

月

日

附:房屋相關(guān)物品清單

合同內(nèi)物品:掛式空調(diào)、冰箱、全自動洗衣機、熱水器（煤氣）、抽油煙機、煤氣灶1組、太陽能熱水器、書柜2組、電視機、衣柜2組、實木沙發(fā)1組（3人座1個、單人座2個）、電腦桌、寬床（帶習(xí)夢思）、小床、電磁爐、餐桌1套、飲水機。

合同外物品:電視柜、大小茶幾1組。

買方簽字:

賣方簽字:

二○一八年

月

日

第三篇：房地產(chǎn)物業(yè)費ABS項目操作手冊

房地產(chǎn)物業(yè)費ABS項目操作手冊

目錄

一、物業(yè)費ABS概述

二、物業(yè)ABS底層資產(chǎn)

三、物業(yè)費ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)入池標(biāo)準(zhǔn)

四、物業(yè)費ABS交易結(jié)構(gòu)設(shè)計

五、物業(yè)費ABS四個核心實操問題

一、物業(yè)費ABS概述

物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)費收取的基礎(chǔ)是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同，一般而言物業(yè)合同期限較長，物業(yè)費用相對穩(wěn)定。

二、物業(yè)費ABS底層資產(chǎn)

物業(yè)費收取的基礎(chǔ)是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同。

1、物業(yè)服務(wù)合同的法律特征

物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的委托合同。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，在物業(yè)服務(wù)合同的履行過程中，參與各方（無論是物業(yè)公司，業(yè)委會或個別業(yè)主），均不得以不信任為由擅自解除物業(yè)服務(wù)合同，只有在符合法律規(guī)定或合同約定的解除條件時，才可依法解除物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同是以勞務(wù)為標(biāo)的的合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是提供合同約定的勞務(wù)服務(wù)，如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了約定義務(wù)以后，有權(quán)獲得報酬。物業(yè)服務(wù)合同以特定勞務(wù)為內(nèi)容，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了約定的服務(wù)行為，其余風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)。

2、備案及雙備案

物業(yè)服務(wù)合同是要式合同，《物業(yè)管理條例》明確要求物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)以書面形式訂立，并且須報物業(yè)管理行政主管部門備案。地方性物業(yè)管理規(guī)定中通常規(guī)定前期物業(yè)合同到主管部門進(jìn)行雙備案，即在縣級以上建設(shè)局或房管局備案，以及在物價局備案。但物業(yè)合同的生效不以備案為前提，亦不因未辦理備案而無效。例如，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例（2008版）“第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報區(qū)主管部門備案。” 未及時辦理物業(yè)合同備案可能會使物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨行政處罰。

3、收費政府指導(dǎo)價

通常，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費需要執(zhí)行政府指導(dǎo)價，并需要報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案；非普通住宅的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場調(diào)節(jié)，由物業(yè)合同委托人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)合同中進(jìn)行約定。如住宅項目收取的物業(yè)服務(wù)費高于當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價，物業(yè)公司面臨行政處罰風(fēng)險，收費合規(guī)性對基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性構(gòu)成影響。住宅項目收取的物業(yè)服務(wù)費高于當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價，存在物業(yè)公司被行政處罰、影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性的風(fēng)險。

4、前期物業(yè)合同

項目盡調(diào)中，需審閱前期物業(yè)合同，就前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定方式相關(guān)材料進(jìn)行審閱，如招投標(biāo)備案材料、主管部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘的相關(guān)證明材料。前期物業(yè)合同收費相關(guān)注意事項。關(guān)注并披露如未交付小區(qū)物業(yè)未能及時向業(yè)主實際交付而導(dǎo)致物業(yè)費無法按時足額歸集對專項計劃現(xiàn)金流的影響，充分揭示風(fēng)險并提供緩釋措施。

此外，鑒于開發(fā)商與物業(yè)管理公司通常為關(guān)聯(lián)公司，開發(fā)商作為該期間的付款人將導(dǎo)致債務(wù)人集中問題，對專項計劃的關(guān)聯(lián)信息披露產(chǎn)生影響，需對該部分物業(yè)費用的入池比例、歷史支付情況和延遲支付風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)披露，關(guān)注其作為重要債務(wù)人的經(jīng)營及資信情況。

5、合同有效期及續(xù)期

在合同期限上，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽署物業(yè)服務(wù)合同通常期限固定，1-5年不等。同時合同可能存在自動續(xù)期條款，約定如到期未選聘新的物業(yè)公司/未續(xù)簽合同，則合同持續(xù)有效。

基礎(chǔ)資產(chǎn)直接為物業(yè)服務(wù)合同債權(quán)的，物業(yè)合同期限應(yīng)與專項計劃期限相匹配。對于不以物業(yè)服務(wù)合同債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的，物業(yè)合同期限如果不能覆蓋專項計劃期限，管理人和律師應(yīng)在專項計劃文件中就合同續(xù)簽事項發(fā)表明確意見，同時對投資者充分揭示風(fēng)險并提供合理緩釋措施。

6、停車管理費與案場合同

區(qū)別與停車費等租金形式的收費，由于物業(yè)公司并不擁有車位產(chǎn)權(quán)，物業(yè)公司只有基于物業(yè)管理服務(wù)而收取的的停車管理服務(wù)費可以入池。停車位服務(wù)費是基于原始權(quán)益人向停車位使用人提供車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運行及維護(hù)保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)等服務(wù)，并不包括車位的使用費用，因而停車位的權(quán)屬并不影響原始權(quán)益人收取停車位服務(wù)費的權(quán)利。

案場合同通常為開發(fā)商與物業(yè)公司就營銷中心、展示中心、售樓處或樣板房而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同?？梢宰鳛槿氤刭Y產(chǎn)，參照前期物業(yè)合同執(zhí)行。

7、包干制與酬金制

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。在包干制下，物業(yè)合同的標(biāo)的額可全額入池；酬金制下，僅合同中僅物業(yè)公司計提的物業(yè)酬金可入池。

8、持續(xù)經(jīng)營

對物業(yè)服務(wù)公司歷史經(jīng)營情況進(jìn)行核查，收入是否覆蓋經(jīng)營成本，并對未來的收入成本情況進(jìn)行測算，關(guān)注其持續(xù)經(jīng)營能力。對于成本無法覆蓋的物業(yè)服務(wù)公司，建議設(shè)置股東支持、資金留存等緩釋措施。

9、多個物業(yè)公司主體

根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答，專項計劃可將原始權(quán)益人從第三方受讓的資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。因此，可將各物業(yè)子公司的物業(yè)費轉(zhuǎn)讓至某一適格主體中，以此作為底層資產(chǎn)持有方，這種處理方式在現(xiàn)有案例中被廣泛采用。

此外，專項計劃也可以直接設(shè)置多個原始權(quán)益人，但須根據(jù)實際情況設(shè)置多個資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，在《資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議》中明確約定各資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)之間的關(guān)系以及相應(yīng)的權(quán)責(zé)分工。

三、物業(yè)費ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)入池標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)費ABS通常為靜態(tài)資產(chǎn)池。底層資產(chǎn)的入池標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、合法有效

物業(yè)服務(wù)合同》依法成立且有效存續(xù)，合同內(nèi)容未損害任何第三方權(quán)益，也不存在其他無效或可撤銷或提前終止的情形；合同項下的應(yīng)收賬款相關(guān)的文件及權(quán)利憑證均合法、完整、真實、有效。

2、無權(quán)利瑕疵

《物業(yè)服務(wù)合同》的任何一部分或全部均不存在任何債務(wù)負(fù)擔(dān)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、抵銷權(quán)或者第三方的其他有效的權(quán)利主張，不存在針對原始權(quán)益人或《物業(yè)服務(wù)合同》的、正在進(jìn)行的、未決的或可能發(fā)生的民事或刑事訴訟、仲裁、爭議、行政程序或其它法律程序，也不存在潛在的針對物業(yè)公司或《物業(yè)合同》的、正在進(jìn)行的、未決的或可能發(fā)生的民事或刑事訴訟、仲裁、爭議、行政程序或其它法律程序。

3、轉(zhuǎn)讓具備合法性

原始權(quán)益人（這里不一定是提供服務(wù)的物業(yè)公司）合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán)；基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進(jìn)行合法有效的轉(zhuǎn)讓，且無需取得委托人或其他第三方的同意。

4、前置條件

物業(yè)公司已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的任一份物業(yè)合同項下的應(yīng)盡義務(wù)；物業(yè)合同規(guī)定了雙方的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)費收取的前提是物業(yè)公司已經(jīng)提供了相應(yīng)的服務(wù)。

5、持續(xù)性穩(wěn)定性

物業(yè)費現(xiàn)金流的持續(xù)性、穩(wěn)定性。任一份物業(yè)合同項下的到期物業(yè)費的歷史繳費率不低于80%；業(yè)主在物業(yè)合同項下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項的權(quán)利；入池物業(yè)項目數(shù)量多、分布廣，使得基礎(chǔ)資產(chǎn)具備足夠的分散性，基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流越穩(wěn)定；關(guān)注物業(yè)合同是否存在自動續(xù)期條款。

6、物業(yè)類型范圍 特定《物業(yè)合同》對應(yīng)的物業(yè)住宅、商業(yè)、商住物業(yè)項目，不包括短期物業(yè)管理項目。

四、物業(yè)費ABS交易機構(gòu)設(shè)計

物業(yè)費ABS采用何種交易結(jié)構(gòu)，目前并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)或明確的規(guī)定，建議綜合分析項目綜合情況后靈活運用。目前市場物業(yè)費ABS主要有以下三種交易結(jié)構(gòu)：

1、單SPV交易結(jié)構(gòu)

以華鑫-中南建設(shè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃為例：（1）底層資產(chǎn)集中

中南物業(yè)在各地項目由多個物業(yè)管理子公司進(jìn)行物業(yè)管理的情形。各物業(yè)管理子公司原始權(quán)益人與中南建設(shè)物業(yè)服務(wù)公司分別簽訂《物業(yè)服務(wù)費債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（受讓各子公司的基礎(chǔ)資產(chǎn)）。最大程度提供高了原始權(quán)益人的主體信用情況，同時簡化了特定原始權(quán)益人的信息披露內(nèi)容。深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答（2017年3月修訂），對于交易結(jié)構(gòu)中涉及母公司從子公司受讓物業(yè)合同債權(quán)的情形，項目文件中應(yīng)明確約定在基礎(chǔ)資產(chǎn)購買前已支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓對價。（2）設(shè)立發(fā)行

計劃管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃，投資者認(rèn)購支持支持證券并繳付認(rèn)購資金。（3）認(rèn)購基礎(chǔ)資產(chǎn)

計劃管理人與原始權(quán)益人簽訂《資產(chǎn)買賣協(xié)議》，將專項計劃資金用于向特定原始權(quán)益人購買其持有的物業(yè)收費債權(quán)。計劃管理人與原始權(quán)益人簽訂《資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議》，委托原始權(quán)益人作為資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)對基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行管理，資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)根據(jù)《服務(wù)協(xié)議》的約定在每個物業(yè)費歸集日將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金劃入資金歸集賬戶，并將該現(xiàn)金流回款與中南建設(shè)的自有財產(chǎn)、中南建設(shè)持有或管理的其他財產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分并分別記賬。（4）資金監(jiān)管與專項計劃資產(chǎn)托管

監(jiān)管銀行按《監(jiān)管協(xié)議》的約定，在專項計劃收款日將監(jiān)管賬戶內(nèi)全部余額劃入專項計劃賬戶，由托管人根據(jù)《托管協(xié)議》托管專項計劃資產(chǎn)。（5）增信措施

發(fā)生差額補足啟動事件時，差額補足人根據(jù)《差額支付承諾函》履行差額補償義務(wù)。

在長城證券-康景物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃項目中，除原始權(quán)益人提供差額支付承諾外，擔(dān)保人（合生創(chuàng)展）承諾對原始權(quán)益人在《差額支付承諾函》項下的差額補足義務(wù)提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

根據(jù)深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答（2017年3月修訂），差額支付承諾人、擔(dān)保人等專項計劃相關(guān)參與方涉及房地產(chǎn)企業(yè)的，計劃管理人和律師應(yīng)對前述主體是否存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，是否存在被行政處罰或調(diào)查的情況及相應(yīng)的整改措施和整改結(jié)果以及是否影響其履行差額支付和擔(dān)保義務(wù)等出具明確意見。（6）分配與兌付

計劃管理人根據(jù)《計劃說明書》及相關(guān)文件約定，向托管人發(fā)出分配指令，托管人根據(jù)分配指令，將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益。

2、雙SPV結(jié)構(gòu)優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：

（1）雙SPV結(jié)構(gòu)通過基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實銷售”可實現(xiàn)風(fēng)險隔離，有效解決了單個專項計劃SPV的風(fēng)險隔離不徹底問題。

（2）雙SPV結(jié)構(gòu)可形成持續(xù)的、穩(wěn)定的、規(guī)律的現(xiàn)金流。如底層現(xiàn)金流來源較為分散，支付周期（頻率）不規(guī)律，通過嵌套一層SPV（信托或委托貸款，私募基金常見于REITS項目）有助于形成持續(xù)的、穩(wěn)定的、規(guī)律的現(xiàn)金流（貸款本息現(xiàn)金流更為穩(wěn)定，可持續(xù)）。由于行業(yè)特性，因物業(yè)合同到期不再續(xù)簽、業(yè)主在以后延遲繳費或不繳費等原因，影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性。資產(chǎn)池中，若前期物業(yè)管理合同占入池基礎(chǔ)資產(chǎn)的比重較大，由于其合同存續(xù)期限存在不確定性，一定程度上影響了基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

（3）解決基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬不明確的問題?；A(chǔ)資產(chǎn)底層現(xiàn)金流產(chǎn)生所基于的法律關(guān)系可能為雙務(wù)合同關(guān)系，底層現(xiàn)金流指向的債務(wù)人對于是否按約支付費用可能主張抗辯權(quán)，原始權(quán)益人構(gòu)建委托貸款關(guān)系可以解決該等問題。

（4）提高轉(zhuǎn)讓合法性。由于行業(yè)特點或特定條件限制，底層現(xiàn)金流直接轉(zhuǎn)讓受到限制、有難度或者轉(zhuǎn)讓程序較為復(fù)雜，通過構(gòu)建委托貸款/信托關(guān)系可以避免轉(zhuǎn)讓受限。

劣勢：

交易機構(gòu)中法律關(guān)系變復(fù)雜，交易成本變高，需付出信托通道費。

3、雙SPV結(jié)構(gòu)——嵌套委托貸款

以招商資管－華南城物業(yè)費（第一期）委貸資產(chǎn)支持專項計劃為例，嵌套委托貸款形式的雙SPV物業(yè)費ABS交易結(jié)構(gòu)如下：（1）構(gòu)造委托貸款債權(quán)

原始權(quán)益人（華南國際工業(yè)原料城（深圳）有限公司）、委托貸款銀行與物業(yè)公司（以下簡稱“第一亞太”）共同簽署《委托貸款合同》，由原始權(quán)益人將貨幣資金委托給委托貸款銀行，委托貸款銀行第一亞太發(fā)放委托貸款原始權(quán)益人享有該委托貸款債權(quán)。

第一亞太及其分公司以旗下運營管理的《物業(yè)合同》項下的特定期間物業(yè)服務(wù)費收入作為委托貸款的還款來源。（2）設(shè)立專項計劃（略）（3）購買基礎(chǔ)資產(chǎn)

計劃管理人根據(jù)與華南城簽訂的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以專項計劃資金向華南城購買其持有的委托貸款債權(quán)。

委托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，第一亞太及其分公司以旗下運營管理的《物業(yè)合同》項下的特定期間對應(yīng)收賬款債務(wù)人享有的應(yīng)收賬款質(zhì)押給計劃管理人（代表專項計劃）。（4）增信措施

原始權(quán)益人就監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金與當(dāng)期委托貸款本息×110%金額的差額部分，承擔(dān)差額補足義務(wù)。同時，在專項計劃存續(xù)期間，華南城向第一亞太提供流動性支持保證其持續(xù)經(jīng)營能力。（5）分配與兌付（略）委托貸款新規(guī)影響？

2018年1月《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》正式落地, 委貸新規(guī)對委托貸款資金來源作出了限制性規(guī)定，原始權(quán)益人如果以銀行授信資金、其他債務(wù)性資金等資金作為委托貸款資金，存在商業(yè)銀行無法接受委托資金發(fā)放委托貸款的風(fēng)險。

4、雙SPV——嵌套單一資金信托

以華林-新和昌物業(yè)費信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃為例：（1）設(shè)立單一資金信托

原始權(quán)益人（中瑞集團(tuán)）與信托公司簽訂《信托合同》，設(shè)立單一資金信托，原始權(quán)益人獲得信托收益權(quán)；（2）發(fā)放信托貸款

信托公司與借款人簽訂《信托貸款合同》，構(gòu)建信托貸款，以物業(yè)費收入作為信托貸款的主要還款來源，原始權(quán)益人將特定期間物業(yè)服務(wù)合同項下的物業(yè)收益應(yīng)收賬款質(zhì)押給信托公司。（3）設(shè)立專項計劃（略）（4）購買基礎(chǔ)資產(chǎn)

計劃管理人根據(jù)與原始權(quán)益人（中瑞集團(tuán)）、信托受托人簽訂的《資產(chǎn)買賣協(xié)議》，將募集資金用于購買原始權(quán)益人享有的信托受益權(quán)。

其后物業(yè)資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)、基礎(chǔ)資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)、計劃管理人簽訂《服務(wù)協(xié)議》，資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)提供與物業(yè)資產(chǎn)和基礎(chǔ)資產(chǎn)有關(guān)的管理服務(wù)及其他服務(wù)。（5）外部信用增級

由差額支付人、擔(dān)保人對專項計劃提供增信。差額支付承諾人與計劃管理人簽署《專項計劃差額支付承諾函》，發(fā)生任一差額支付事件，差額支付承諾人支付優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券當(dāng)期的預(yù)期收益和所有本金的差額部分承擔(dān)補足義務(wù)。擔(dān)保人與計劃管理人簽署《專項計劃擔(dān)保函》，擔(dān)保人對對特定原始權(quán)益人在《差額支付承諾函》項下所承擔(dān)的差額支付義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。另外一種外部信用增級途徑是通過信托貸款的擔(dān)保措施達(dá)成。（6）分配與兌付（略）

五、物業(yè)費ABS四個實操核心問題

1、既有債權(quán)和未來債權(quán)的區(qū)別

物業(yè)管理費是指物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)合同向業(yè)主（一般多適用于住宅物業(yè)）或承租人（一般多適用于商業(yè)、辦公、倉儲等地產(chǎn)）收取的物業(yè)服務(wù)費（還可以包括停車管理服務(wù)費用等，視物業(yè)合同而定）。

在實際操作中，物業(yè)費ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)有一些特殊，包含既有債權(quán)和未來債權(quán)的一個雙重屬性。

既有債權(quán)是指該債權(quán)已經(jīng)形成，從會計角度考慮，就是基于我提供的勞務(wù)所形成的債權(quán)。在未來一段時間內(nèi)，我會收到一筆服務(wù)對價（現(xiàn)金流），這類債權(quán)的金額是比較確認(rèn)的，會確認(rèn)一筆應(yīng)收賬款。

比如A物業(yè)公司給10個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，假設(shè)每平米物業(yè)費5元，一共10萬平米，那根據(jù)合同，我下個月會收到50萬的物業(yè)費收入。

而未來債權(quán)，比如CMBS、類REITs等形式，是基于我持有了這個物業(yè)資產(chǎn)，資產(chǎn)預(yù)期未來會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，但具體這個利益（即未來物業(yè)費收入）有多少，是一個不確定的因素，因為未來物業(yè)費可能會上漲會下跌，而且物業(yè)公司也可能因為經(jīng)營不善，服務(wù)不好等因素被替換掉，他會面臨很多的不確定因素。

2、雙SPV的選擇：委托貸款還是信托受益權(quán)？

對于未來債權(quán)這類不太穩(wěn)定的現(xiàn)金流，我們一般會采用雙SPV的形式，常見的操作方式有委托貸款和信托受益權(quán)兩種方式來穩(wěn)定這個債權(quán)，也有直接轉(zhuǎn)讓合同債權(quán)的，但很少見。

這里我們主要探討下委貸和信托的利弊。

首先信托的費率是略高于委貸的，但受限于委貸新規(guī)的影響（募集資金不能放委貸），目前在與銀行的溝通過程中，會遇到重重困難。其次，就是過橋方的問題。委貸業(yè)務(wù)是銀行受委托人將資金發(fā)放給貸款對象。在轉(zhuǎn)讓委貸債權(quán)之后，還款的時候錢是先回到委托人賬戶，再回到專項計劃，如果委托人是你的差額補足方或者關(guān)聯(lián)方企業(yè)，那還好處理一些。如果委托人是我們找的一個過橋機構(gòu)，就比較麻煩了。

比如下圖，明華物業(yè)通過晉城銀行提供過橋服務(wù)。

第三，在發(fā)生風(fēng)險時，委貸行會拒絕追索，但信托必須以自己名義追索起訴。第四，存在抵押質(zhì)押時，信托的擔(dān)保權(quán)利人很明確是信托公司。委貸的擔(dān)保手續(xù)誰去辦，擔(dān)保物權(quán)人登記為委托人還是貸款銀行?這一點各地做法都不一樣，我相信連銀行自己也未必搞的清楚。

因此，實務(wù)中選取信托受益權(quán)更為常見，由于近期信托公司壓通道規(guī)模，通道費上升，目前應(yīng)對的方式主要是采用財產(chǎn)權(quán)信托來構(gòu)建，這也是沒有問題的。

3、沒有簽訂物業(yè)合同如何處理？ 這里有兩類情況，第一是前期物業(yè)合同的情形。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由業(yè)主或業(yè)主大會選聘的，其中第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！?/p>

什么意思呢？由于很多樓盤剛開始銷售的時候，沒有成立業(yè)主大會，因此開發(fā)商會先選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)先做好服務(wù)工作，這個時候是沒有簽訂物業(yè)合同的，這是一種可以接受的情況，如不出現(xiàn)解聘等重大事件，沒有太大影響。第二個情況是物業(yè)合同到期，是否必須續(xù)簽？

假設(shè)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽了3年的服務(wù)合同，后續(xù)物業(yè)費我們一般會在銀行辦理托收，銀行到點自動扣錢。因此從物業(yè)公司的角度考慮，如果合同到期，他也不會特別要求與業(yè)主續(xù)簽，反正錢都收了。

那我們在挑選基礎(chǔ)資產(chǎn)的時候，如果遇到這類合同到期未簽的情況，如何處理呢？

這時作為管理人，我們可以與項目律師溝通，判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之前是否存在“事實物業(yè)合同關(guān)系”，并在法律意見書中注明。

從《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定可知，若物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會或業(yè)主委員會沒有明確表示是否與原物業(yè)公司繼續(xù)簽訂合同，亦未明確要求原物業(yè)公司退出，而物業(yè)公司仍繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，可以認(rèn)為雙方之間形成事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。簡單說，就是物業(yè)服務(wù)合同到期了，但服務(wù)仍在繼續(xù)，合同仍在正常履行，則業(yè)主仍需按原約定標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費。

在一些地方法院網(wǎng)站上，也發(fā)布了一些業(yè)主以合同到期為由不交物業(yè)費的案件，比如大慶：

4、入池資產(chǎn)的是按毛收入還是凈收入？

在目前的實務(wù)操作中，物業(yè)費主要以毛收入來入池的更多一些，就是把物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全部現(xiàn)金流都入池，做賬戶監(jiān)管，這樣才能滿足發(fā)行規(guī)模的要求。那既然所有的現(xiàn)金流都被監(jiān)管了，用來償付ABS利息了，物業(yè)公司的日常費用營業(yè)成本怎么處理？人吃馬喂都是需要開銷的啊。

實務(wù)中一般由股東或者差額補足機構(gòu)出具支持承諾等補足措施，這樣一來就可以保證物業(yè)公司的正常經(jīng)營。

第四篇：項目管理要素

項目管理需要著重控制的要素

一、質(zhì)量控制

工程項目管理中的質(zhì)量控制五要素

1、人的因素

人的因素主要指領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)，操作人員的理、技術(shù)水平，生理 陷，粗心大意，違紀(jì)違章等。施工時首先要考慮到對人的因素的控制，因為人是施工過程的主體，工程質(zhì)量的形成受到所有參加工程項目施工的工程技術(shù)干部、操作人員、服務(wù)人員共同作用，他們是形成工程質(zhì)量的主要因素。首先，應(yīng)提高他們的質(zhì)量意識。施工人員應(yīng)當(dāng)樹中五大

觀念即質(zhì)量第一的觀念、預(yù)控為主的觀念、為用戶服務(wù)的觀念、用數(shù)據(jù)說話的觀念以及社會效益、企業(yè)效益（質(zhì)量、成本、工期相結(jié)合）綜合效益觀念。其次，是人的素質(zhì)。領(lǐng)導(dǎo)層、技術(shù)人員素質(zhì)高。決策能力就強，就有較強的質(zhì)量規(guī)劃、目標(biāo)管理、施工組織和技術(shù)指導(dǎo)、質(zhì)量檢查的能力；管理制度完善，技術(shù)措施得力，工程質(zhì)量就高。操作人員 應(yīng)有精湛的技術(shù)技能、一絲不茍的工作作風(fēng)，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程的法制觀念；服務(wù)人員應(yīng)做好技術(shù)和生活 服務(wù)，以出色的工作質(zhì)量，間接地保征工程質(zhì)量。提高人的素質(zhì)，可以依靠質(zhì)量教育、精神和物質(zhì)激勵的有機結(jié)合，也可以靠培訓(xùn)和優(yōu)選，進(jìn)行崗位技術(shù)練兵。

2、材料因素

材料（包括原材料、成、半成、構(gòu)配件）是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符合標(biāo)準(zhǔn)。所以加強材料的質(zhì)量控制，是提高工程質(zhì)量的重要保證。影響材料質(zhì)量的因素主要是材料的成份、物理性能、化學(xué)性能等、材料控制的要點有：1）優(yōu)選采購人員，提高他們的政治素質(zhì)和質(zhì)量鑒定水平、挑選那些有一定專業(yè)知識。忠于事業(yè)的人擔(dān)任該項工作。2）掌握材料信息，優(yōu)選供貨廠家。3）合理組織材料供應(yīng)，確保止常施工。4）加強材料的檢查驗收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。

5）抓好材料的現(xiàn)場管理，并做好合理使用。6）搞好材料的試驗、檢驗工作。據(jù)統(tǒng)計資料，建筑工程中材料費用占總投資的70％或更多，正因為 樣，一些承包商在到工程后。為謀取更多利益，不按工程技術(shù)規(guī)范要求的 種、規(guī)格、技術(shù)參數(shù)等采購相關(guān)的成 或半成，或因采購人員素質(zhì)低下，對其原材料的質(zhì)量不進(jìn)行有效控制，放任自流，從中收取回扣和好處費。還有的企業(yè)沒有完善的管理機制和約束機制，無法杜絕不合格的假冒、偽劣產(chǎn) 及原材料進(jìn)入工程施工中，給工程留下質(zhì)量隱患?？茖W(xué)技術(shù)高度發(fā)展的今天，為材料的檢驗提供了科學(xué)的方法。國家在有關(guān)施工技術(shù)規(guī)范中對其進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，實際施工中只要我們嚴(yán)格執(zhí)行，就能確保施工所用材料的質(zhì)量。

3、方法因素

施工過程中的方法包含整個建設(shè)周期內(nèi)所采取的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設(shè)計等。施工方案正確與否，直接影響工程質(zhì)量控制能引順利實現(xiàn)。往往由于施工方案考慮不周而拖延進(jìn)度，影響質(zhì)量，增

加投資。為此，制定和審核施工方案時，必須結(jié)合工程實際，從技術(shù)、管理、工藝、組織、操作、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行全面分析、綜合考慮，力求方案技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理、工藝先進(jìn)、措施得力、操作方便，有利于提高質(zhì)量、加快進(jìn)度、降低成本。

4、機械設(shè)備

施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場條件、建筑結(jié)構(gòu)形式、施工工藝和方法、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)等合理選擇機械的類型和件能參數(shù)，合理使用機械設(shè)備，正確地操作。操作人員必須認(rèn)真執(zhí)行各項規(guī)章制度，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，并加強對施工機械的維修、保養(yǎng)、管理。

5、環(huán)境因素

影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程地質(zhì)、水文、氣象、噪音、通風(fēng)、振動、照明、污染等。環(huán)境因素對工程質(zhì)量的影響具有復(fù)雜而多變的特點，如氣象條件就變化萬千，溫度、濕度、大風(fēng)、暴雨、酷暑、嚴(yán)寒都直接影響工程質(zhì)量，往往前一工序就是后一工序的環(huán)境，前一分項、分部工程也就是后一分項、分部工程的環(huán)境。因此，根據(jù)工程特點和具體條件，應(yīng)對影響質(zhì)量的環(huán)境因素，采取有效的措施嚴(yán)加控制。此外，冬雨期、炎熱季節(jié)、風(fēng)季施工時，還應(yīng)針對工程的特點，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作業(yè)等，擬定季節(jié)性保證施工質(zhì)量的有效措施，以免工程質(zhì)量受到凍害、干裂、沖刷等的危害。同時，要不斷改善施工現(xiàn)場的環(huán)境，盡可能減少施工所產(chǎn)生的危害對環(huán)境的污染，健全施工現(xiàn)場管理制度，實行文明施工?！鞍倌甏笥?，質(zhì)量策一”。工程施工項目管理中，我們要站在企業(yè)生存與發(fā)展的高度來認(rèn)識工程質(zhì)量的重大意義，堅持 “以質(zhì)取勝”的經(jīng)營戰(zhàn)略，科學(xué)管理，規(guī)范施工，以此推動企業(yè)拓寬市場，贏得市場，謀求更大發(fā)展。

二、安全控制

1、充分認(rèn)識安全工作的重大意義，堅持“安全第一、預(yù)防為主”的原則。

2、加強對項目相關(guān)人員的安全教育與資質(zhì)確認(rèn)，現(xiàn)場必須有安全員，安全員必須接

受過正規(guī)的培訓(xùn)，必須持證上崗。施工中具有良好的安全記錄。

3、加強施工技術(shù)交底、安全交底，注重編制有針對性的安全技術(shù)措施 每個項目都有其不同的特點，施工隊伍應(yīng)該針對每個項目的不同特點編制有針對性的安全技術(shù)措施和方案。為了確保施工隊伍在施工中采取正確有效的安全措施以保障項

目的安全，作為項目經(jīng)理要組織進(jìn)行詳細(xì)的施工技術(shù)交底和現(xiàn)場調(diào)查。一個合理、有

效的施工安全技術(shù)措施并能夠在項目施工過程中得到認(rèn)真的執(zhí)行是項目得以順利實施的良好保障。

4、加強安全檢查制度是項目安全管理工作的重要手段

5、加強現(xiàn)場危險源控制，加強施工與生產(chǎn)的協(xié)調(diào)

總之，安全管理是大事。每個項目經(jīng)理在每個項目的管理過程中，都必須結(jié)合項目本

身的特點對安全予以高度的重視。只有安全管理做好了，才能真正將項目管理搞好。

三、進(jìn)度控制

1、高度重視工程項目施工準(zhǔn)備

工程項目施工準(zhǔn)備是施工生產(chǎn)的重要組成部分，是擬對工程目標(biāo)，資源供應(yīng)和施工方案的選擇，及其空間布置和時間排列等諸方面統(tǒng)籌安排，是土建施工和設(shè)備安裝得以順利

進(jìn)行的根本保證。因此，認(rèn)真做好施工前的技術(shù)準(zhǔn)備、物資準(zhǔn)備、勞動組織準(zhǔn)備、施工

現(xiàn)場準(zhǔn)備、施工場外準(zhǔn)備等，對合理供應(yīng)資源加快施工速度，提高工程質(zhì)量，確保施工

安全，贏得社會信譽都有重要作用，要加強工程項目進(jìn)度控制，就必須高度重視工程項

目準(zhǔn)備，做好施工前準(zhǔn)備。

2、按照項目合同工期要求，編制施工進(jìn)度計劃

按合同工期，完成施工任務(wù)，這既是合同要求也是實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的需要。在這一點

上，建設(shè)單位(業(yè)主)同施工單位雙方的利益是完全一致的。因此，加強施工進(jìn)度控制，確保合同工期履約，是項目經(jīng)理的基本職責(zé)和主要工作內(nèi)容。計劃是控制的前提，沒有

計劃，就談不上控制，控制就是將實際值與計劃值進(jìn)行比較，找出期間的偏差，然后進(jìn)

行反饋調(diào)整。編制施工進(jìn)度計劃，就是確定一個控制工期的計劃值，并制定出保證計劃

實現(xiàn)的有效措施，保證工期計劃合同工期的完成。

3、項目進(jìn)度計劃的編制依據(jù)

依據(jù)長期從事施工生產(chǎn)經(jīng)營管理實踐和施工進(jìn)度控制理論知識，筆者認(rèn)為，項目施工計

劃的編制依據(jù)：

(1)本項目的工程承包合同。合同中工期的規(guī)定是確定工期計劃值的基本依據(jù)，合同規(guī)

定的工程開工、竣工日期，必須通過進(jìn)度計劃來落實。

(2)本項目的施工組織設(shè)計。這個資料明確了施工能力部署與施工組織方法，體現(xiàn)了項目的施工特點，因而成為確定施工過程中各個階段目標(biāo)計劃的基礎(chǔ)。

(3)企業(yè)的施工生產(chǎn)經(jīng)營計劃，項目進(jìn)度計劃是企業(yè)計劃的組成部分，要服從企業(yè)經(jīng)營方針的指導(dǎo)，并滿足企業(yè)綜合平衡的要求。

(4)項目設(shè)計進(jìn)度計劃。圖紙資料是施工的依據(jù)，施工進(jìn)度計劃必須與設(shè)計進(jìn)度計劃相銜接，必須根據(jù)每部分圖紙資料的交付日期來安排相應(yīng)部位的施工時間。

(5)材料和設(shè)備供應(yīng)計劃。如果已經(jīng)有了關(guān)于材料和設(shè)備及周轉(zhuǎn)材料供應(yīng)計劃，那么，項目施工進(jìn)度計劃必須與之相協(xié)調(diào)。除上述五點編制項目進(jìn)度計劃作為主要依據(jù)考慮外，還應(yīng)注意有關(guān)現(xiàn)場施工條件的資料，主要包括施工現(xiàn)場的水文、地質(zhì)、氣候環(huán)境資料，以及交通運輸條件，能源供應(yīng)情況，輔助生產(chǎn)能力等。還要在編制項目施工進(jìn)度計劃之前，對已建成的同類或相似項目的實際施工進(jìn)茺項目施工進(jìn)度計劃之前，對已建成的同類或相似項目的實際施工進(jìn)度進(jìn)行收集，并認(rèn)真進(jìn)行分析、整理，列出控制的約束條件，明確影響工期達(dá)到強制時限，為編制項目進(jìn)度作好充分準(zhǔn)備。項目管理論壇。

4、項目施工進(jìn)度計劃的優(yōu)化

用來控制項目施工進(jìn)度的計劃應(yīng)該是優(yōu)化的計劃。計劃的優(yōu)化，是提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。施工工期、資源投入量與成本消耗量，是三個相互聯(lián)系又相互制約的因素。項目施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計劃的優(yōu)化，就是通過合理的改變工序之間的邏輯關(guān)系，充分利用關(guān)鍵工序的時差，科學(xué)地調(diào)整工期與資源消耗使之最小，不斷地改善初始的計劃，在一定約束條件之下，尋求優(yōu)化的項目進(jìn)度計劃。在項目施工中，采用不同的施工組織方案，工程成本會不相同。尋求成本最低的計劃方案，是施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計劃優(yōu)化的重要內(nèi)容。工程成本由直接費用和間接費用組成。一般說來，直接費用低的計劃方案，工期比較長;為了縮短工期，需要采用效率更高的施工機械或施工工藝，直接費用往往就要增加;如果不改變效率，就需要投入更多的人力和物力，增加資源的使用強度，那就勢必要擴大現(xiàn)場的臨時設(shè)施和附屬企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，增加一次性費用的投入，其結(jié)果也要導(dǎo)致直接費用的增加。通常項目經(jīng)理部總是優(yōu)先彩用那些增加費用不多而縮短工期效果顯著的方法。不過，隨著工期的縮短，直接費會更快的增加。間接費與項目施工的關(guān)系不那么直接，無論現(xiàn)場施工情況如何，每天大體上總要發(fā)生那么多費用。工期越長費用越多，費用與工期成正比。

四、成本控制 ⒈加強事先控制的措施。

一是要加強制度建設(shè)。項目開始前，應(yīng)結(jié)合企業(yè)的特點和實際情況,必須建立嚴(yán)格的成本管理制度,并具有一定的操作性、可行性。項目成本管理制度一旦建立,必須按規(guī)章制度進(jìn)行操作,具體落實到每個人或部門任何領(lǐng)導(dǎo)或任何人首先要以身做責(zé)。但是制定制度時一定要詳細(xì)具體,包括數(shù)量、質(zhì)量、費用、責(zé)任大小、職責(zé)范圍、獎罰辦法、工期、措施等一系列問題制度建立越嚴(yán)密越詳細(xì)越能保證項目進(jìn)行過程中不出現(xiàn)漏洞,避免建設(shè)過程中預(yù)想不到的意外情況發(fā)生而帶來的后果,沒有規(guī)矩不成方圓,對具體的操作人員來講能夠有章可循,規(guī)章制度的順利執(zhí)行,才能為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)造條件。

二是對項目成本費用的進(jìn)行預(yù)測與計劃。項目開工前必須作科學(xué)的分析論證,預(yù)測出完整項目所需要的總成本額,以此作為進(jìn)行計劃成本控制與目標(biāo)考核的依據(jù)。對每一個項目的開展,都應(yīng)當(dāng)有精心的預(yù)測,以免造成不應(yīng)有的失誤。項目部人員應(yīng)做好項目開工前的準(zhǔn)備工作,選定先進(jìn)的施工方案,選好合理的材料供應(yīng)商,制定好該項目的成本計劃,做到心中有數(shù)。在建設(shè)中嚴(yán)格審批,從而達(dá)到控制支出的目的。

三是控制主要材料成本支出。一方面，在數(shù)量上,首先把住材料進(jìn)場關(guān),防止備料過程中材料數(shù)量虧噸現(xiàn)象。其次還要避免在項目開展過程中材料數(shù)量的損失浪費現(xiàn)象和料場保管過程中的流失現(xiàn)象,如果控制好材料運行中這“三個環(huán)節(jié)”完全可以保證材料數(shù)量避免虧噸現(xiàn)象。另一方面，在價格上,防止價格偏高現(xiàn)象。首先要了解市場價格以及產(chǎn)地、質(zhì)量、廠家實力信譽情況,做到貨比多家,以最低的價格選購?fù)瑯訑?shù)量的材料,既保證質(zhì)量又達(dá)到成本價最低。

⒉加強事中控制(程控制)的措施。

應(yīng)做到：一是加強信息化管理,提高統(tǒng)計分析的管理水平。要積極創(chuàng)造條件、優(yōu)化施工方案、改進(jìn)施工工藝、嚴(yán)格落實質(zhì)量責(zé)任、克服質(zhì)量通病,用杜絕質(zhì)量事故、不停工、不返工來有效節(jié)約成本。安全是獲取效益的保證。首先安全是項目管理中最重要的任務(wù)。項目安全管理必須要及時進(jìn)行危害辨識,確定項目中安全管理重點部位,加大安全設(shè)施投入,落實管理責(zé)任和保證措施,同時項目安全主管經(jīng)理和安全員要深入施工現(xiàn)場,確保萬無一失。三是加強檢查監(jiān)督工作。要隨時檢查制定的規(guī)章制度落實和執(zhí)行情況,與每道工序工藝和技術(shù)規(guī)范操作情況,控制好管理人員手中的權(quán)力,各負(fù)其責(zé),檢查監(jiān)督各個環(huán)節(jié)的落實情況,發(fā)現(xiàn)問題及時解決、及時處理,做到信息反饋及時。

⒊加強事后控制的措施。

進(jìn)行事后分析是下一個循環(huán)事前控制科學(xué)預(yù)測的開始,是成本控制工作的繼續(xù)。在堅持每個項目都實行綜合分析的基礎(chǔ)上,及時檢查、分析、修正、補充,以達(dá)到控制成本和提高效益的目標(biāo)。這些措施包括：一是進(jìn)行成本費用分析。成本費用分析要以施工管理強弱、技術(shù)管理高低、材料費用節(jié)超、人工費用多少、機械使用費用大小、其他直接費支出情況、管理費用增減、預(yù)算收入余缺等為切入點。成本費用分析內(nèi)容、數(shù)據(jù)必須真實準(zhǔn)確,常用因素分析法進(jìn)行分析對比,找出偏差原因,提出挖潛措施,改進(jìn)成本管理工作,以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。二是開展項目責(zé)任成本執(zhí)行情況考核。必須落實項目責(zé)任,做到完工一個、清理一個、考核一個、獎懲一個。

第五篇：公司項目及研究報告評級辦法

公司項目及研究報告評級辦法

公司項目及研究報告評級辦法

一、項目評級好范文

1.項目評級指對單用戶、多用戶市場研究項目級別的評定。

2.項目完成后，項目負(fù)責(zé)人組織項目組成員進(jìn)行總結(jié)，形成書面材料遞交公司總裁?？偛没蚩偛弥付I(lǐng)導(dǎo)組織有關(guān)人員對項目進(jìn)行評級。好范文

3.總

裁或總裁指定領(lǐng)導(dǎo)對項目級別進(jìn)行最后審定。

4.項目級別實行五級制，由高到低依次是：優(yōu)、良、中、合格、差。

5.項目級別的確定包括兩大方面：

(1)研究報告級別的確定。包括報告的實用或?qū)W術(shù)價值、結(jié)構(gòu)框架、詞句組織等。

(2)項目組織實施進(jìn)程級別的確定。包括項目可行性方案的質(zhì)量、項目實施的效率、項目實施效果、項目經(jīng)濟(jì)效益等。

6.對不同級別的項目實行相應(yīng)的獎懲。好范文

二、研究報告評級

1.研究報告評級包括單用戶報告、多用戶報告(含半/報告)、媒體刊登文章的評級。

2.研究報告定稿以后,總裁或總裁指定領(lǐng)導(dǎo)組織相關(guān)人員對報告評級。

3.研究報告級別實行五級制，由高到低依次是：優(yōu)、良、中、合格、差。

4.研究報告級別的確定包括以下方面:

(1)報告的實用或?qū)W術(shù)價值；

(2)報告的結(jié)構(gòu)框架；

(3)報告的語辭組織；

(4)報告的反饋效果,主要指客戶反饋效果或社會反饋效果。

5.對不同級別的報告實行相應(yīng)的獎懲(納入項目評級范疇的報告按項目評級獎懲標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)。

（附：項目評級獎懲標(biāo)準(zhǔn)）