第一篇：北京安居房地產開發(fā)投資項目分析報告

課課程名稱：項目名稱：姓 名：班級名稱：專業(yè)名稱：完成時間:信息工程學院

程 設 計 報 告

運籌學與數據分析實踐 北京安居房地產開發(fā)投資項目分析

信息管理和信息系統(tǒng)

2011.12.19

信息工程學院

一、問題的提出：

北京安居房地產開發(fā)有限公司，系北京市梁天房地產開發(fā)經營總公司控股有限責任公司，也是總公司系統(tǒng)內的房地產開發(fā)骨干企業(yè)，主要從事北京市內的房地產開發(fā)建設、出售、出租、工程勘察設計、工程承包、裝飾工程等主營業(yè)務和批發(fā)、零售、代銷建筑材料、機械電器設備等兼營業(yè)務，注冊資金1000萬元。安居公司響應總公司提出的“團結、奮進、求實、奉獻”的企業(yè)精神，先后開發(fā)了恩濟莊等6個小區(qū)，安居公司領導班子及全體職工本著“質量第一”的原則，嚴把工程質量關，創(chuàng)造出一批市優(yōu)工程。安居公司這種對社會負責任的態(tài)度得到了業(yè)內人士和客戶的高度贊揚。

隨著我國社會主義市場經濟的深入發(fā)展以及房地產業(yè)中競爭的日益激烈，安居公司領導號召全體職工在搞好本職工作的基礎上，努力學習市場經濟的知識，加強風險意識，提高企業(yè)管理水平，并對未來的開發(fā)項目作出可行性研究，充分發(fā)揮決策的作用。因此，財務部門基于公司確立的這個方向，對今后三年可能投資的項目進行了一次優(yōu)選。資料如下：

安居公司在1998年末有資本280000萬元。并要求

1.進行投資的總開工面積不得低于120萬米2，并且要求全部在2001年末竣工驗收。

2.項目E必須上馬。

3.各年末項目總產出可以在下一年初繼續(xù)投資，以補充資金的不足另外，如果公司有剩余的資金可投資到另一個項目，每年能回收資金的本利110%，如果公司欠缺資金可用貸款方式補足，貸款每年利息為12%，問公司如何運作，可使2001年末的總產出最大？

二、有關數據的分析：

該題目是要求我們求出01年末的資金總額最大，即01年末的項目產出和贏利（正或負）之和最大。該題目的難點在于一開始建模時并不知道第一年是資金有剩余（可以進行投資）還是需要貸款（需要支付利息）。為了解決這個問題，我們首先將“借款”（資金不足）好“存款”（資金剩余）設為決策變量。此問題的一個重要約束條件就是每年的現金流入等于每年的現金流出。

三、建立模型

模型或者理想化表示，是日常生活的一個組成部分。他們在抽象問題本質，表明相互關系，以及促進分析等方面有著無法估量的價值。

數學模型也是一種理想化的表示。它們采用數學符號和表達式來表示問題，在運籌學中有著極其重要的意義。

1、模型的決策變量確定

1表示是否給A,B,C,D,E五個項目投資,其中E項目必須投資；Yj表示設Xi?0，第1，2，3年的貸款額；

2、模型的目標函數確定

1999年初的可投資額為：280000?Y1； 1999年底的投資收益額為：

Zj表示公司第1，2，3年的剩余資金。

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1； 2000年初的可投資額為：

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1?Y2； 2000年底的投資收益額為：

75000X1?10000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2； 2001年初的可投資額為：

75000X1?100000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2?Y3； 2001年底的投資收益額為：

95000X1?73000X2?40000X3?84000X4?50000?1.1Z3?1.12Y3； 因此，目標函數為：

MAX?95000X1?73000X2?40000X3?84000X4?50000?1.1Z3?1.12Y3；

3、模型的約束條件確定

1999年初可投資額等于1999年實際投資額：

280000?Y1?106250X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1； X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1?Y1?224000化簡得：106250 2000年初可投資額等于2000年實際投資額：

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1?Y2?37500X1?15000X2?24000X3?25000X4?42000?Z2

X1?15000X2?24000X3?45000X4?1.1Z1?Z2?Y2?1.12Y1?9500 化簡：175002001年初可投資額等于2001年實際投資額：

75000X1?100000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2?Y3?43750X1?30000X2?12000X3?35000X4?32000?Z3化簡得：

31250X1?70000X2?108000X3?35000X4?1.1Z2?Z3?Y3?1.12Y2??35000開

2工面積大于等于120萬米：25X1?20X2?40X3?20X4?65?120

即：25X1?20X2?40X3?20X4?55 其中Xi為0-1變量；Yj?0，Zj?0；i?1，2，3，4；j?1，2，3

所以約束條件為：

?106250X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1?Y1?224000??17500X1?15000X2?24000X3?45000X4?1.1Z1?Z2?Y2?1.12Y1?9500?X3?35000X4?1.1Z2?Z3?Y3?1.12Y2??35000?31250X1?70000X2?108000?25X?20X?40X?20X?551234??2，3，4；j?1，2，3?Xi為0-1變量；Yj?0，Zj?0；i?1，四、求解結果及分析

利用計算機求解得：

最終表：

所有5個項目都需要投資；

1999年、2000年初均需要貸款，2001年初有足夠資金投資到其他的項目；

2170萬米項目的總建筑面積，滿足題意要求。

1999年初在已經有280000元資金的情況下，貸款91250元用來滿足5個項目全部投資，剩余資金為0；2000年初得到了1999年投入后的產出，并且還掉1999年貸款的本利，貸款利息為12%，利用剩下這部分資金進行2000年初的投資，發(fā)現若要用這部分錢進行投資，還不夠，貸款58200元用來滿足2000年5個項目的投資，剩余資金為0；2001年初得到了2000年投入后的產出，并且還掉2000年貸款的本利，貸款利息為12%，利用剩下這部分資金進行2001年初的投資，發(fā)現若用這部分錢進行投資，還有剩余，剩余資金144066元，用于另外項目投資。2001年末得到了2001年初的投入資金的產出以及投資其他項目后獲得的本利110%的回報，再扣除2001年初的貸款本利額，最后剩下的都是2001年的最終投資收益，最高收益額為500472.6元。

五、總結

本次運籌學大作業(yè)，布置之后我就開始做，從中碰到的困難還是有蠻多的。最初先把老師給的題目中的表格數據進行分析，分析完后根據所給的條件回到表格中進行更細致的分析，我所做的這道大作業(yè)中，問題中的幾個關鍵詞比較重要，如果理解錯誤就會朝一個錯誤的思路做下去，在理解題意這一方面我大花時間和功夫。在Excel編輯中也碰到了一些問題，由于一開始沒有考慮到貸款額和剩余資金可以用變量代替，一味的想通過等式的代換把結果求解出來，其中發(fā)現這樣做了之后就不是線性規(guī)劃了，只是一個求解問題了，我對自己求解出來的答案不自信，當時也給老師看了，老師一句設變量點醒了我。因此我的Excel中就出現了三種方案，這三種方案是我從開始做到最后正確解答出答案的過程。第三個方案也就是我用線性規(guī)劃真正意義上完成了此題，方案二我只是在只設了0-1變量的情況下求解出的，雖然答案是正確的，但是題目意在要我們用線性規(guī)劃求解。此次大作業(yè)的完成過程讓我收獲頗多，不僅是對我一學期學習運籌學的知識復習和鞏固，也讓我懂得解題細致、周全的去理解和看待問題是非常重要的，也折射到為人處事，我會再接再厲在以后的學習中學以致用。

第二篇：投資項目分析

投資項目分析

項目背景分析及規(guī)劃 ：主要包括：

1、項目背景。

2、項目建設規(guī)劃。

3、主要產品和產量。

4、工藝技術方案。

外部環(huán)境分析：主要包括：

1、外部一般環(huán)境（PEST）分析。

2、產業(yè)分析。

市場需求預測：主要包括：

1、國外市場需求預測。

2、國內市場需求狀況分析。

內部分析：主要包括：

1、項目地理位置分析。

2、資源和技術。

3、項目之 SWOT 分析。

4、項目競爭戰(zhàn)略的選擇。

財務評價：主要包括：

1、評價方法的選擇及依據。

2、項目投資估算。

3、產品成本及費用估算。

4、產品銷售收入及稅金估算。

5、利潤及分配。

6、財務盈利能力分析。

7、項目盈虧平衡分析。

8、財務評價分析結論。

融資策略：主要包括：資金籌措、資金來源、資金運籌計劃等。

價值分析判斷：主要包括：價值判斷方法的選擇，價值評估。

第三篇：投資服裝店項目分析報告

投資服裝店項目分析報告

2009級數學學院

會計五班

楊 茹

一、項目概況

開發(fā)項目服裝店鋪位于大連市興工街，比較繁華地段，這里有集商業(yè)、停車場為一體的綜合性購物商場，另有主要休閑、娛樂等集會場所，每到周末和節(jié)慶日的夜晚，廣場上可觀賞到多姿多彩的文藝表演。這里交通發(fā)達，人口密集，市場是沒問題。僅平時無論白天晚上人來人往，人流客源充足，是開服裝店的好位置，區(qū)位條件可行。隨著社會的快速發(fā)展，人們對服裝的要求也越來越高，尤其是對“個性”的需求，所以服裝店的風格也要隨之改變。

二、市場分析與價格預測

（一）市場發(fā)展前景分析

地理位置良好，已經具備旅游商業(yè)為一體的繁華地段，深受廣大購物群體的歡迎，各個店鋪收益客觀。尤其大連為旅游城市，旅客對服裝也有很大的需求，服裝店的前景比較樂觀。

（二）客戶定位目標

客源主要是周邊的大中小學生，由于店鋪所在位置有許多高校，而學生已經成為消費者的主要群體，他們喜歡新潮，所以購買的數量和頻次會很大。當然還有一些市區(qū)中等消費水平的群體及游客等，客源相對充足，為店鋪的經營提供了保障。

（三）價格預算

該項目的社會折現率為8%。流動資金借款的利率為8%。店鋪轉讓費用：300000元；鋪租：30000元/月； 裝修費：50000元；首次進貨費用：200000元； 公關聯系費用：20000元；總投資額：800000元。預計的投資收益率為50%。

三、銷售計劃和營銷策略

1、銷售計劃

當一切都就緒之后，就準備擇期正式開幕。新開張時，開幕當天為招徠顧客，辦一些促銷活動，促銷活動采用打折、贈品及抽獎等三大類型。同時在周圍小區(qū)散發(fā)些傳單。需要有一定的備貨量，以后的銷售過程中，店內也要保持一定的備貨量，店內有20萬元的貨品，估計能做10000元的營業(yè)額。

2、長期發(fā)展營銷策略

（1）、原則：在保證貨品的質量同時，每周都要有新貨上架，緊跟流行趨勢，以中檔為主，高低檔為輔（高檔點綴低檔適量）。（2）、方針：盡量把其中的每個環(huán)節(jié)作成標準化，有一個統(tǒng)一的流程和模式，以備日后發(fā)展連鎖，即模式復制。

（3）、服務：訓練營業(yè)員的基本素質，對顧客的服務態(tài)度及服務宗旨。無論顧客是否買衣服或者買所少錢的衣服都要微笑送客讓其滿意離開，常此以往才可能有口碑相傳的美益度，也才會有回頭客。顧客的要求在可能實現的前提下盡可能的滿足。

四、項目經濟財務分析

（一）資金籌措

準備投資800000元為一次性投資。其中30萬為自有資金，50萬由銀行貸款，為期5年。

（二）投資估算 每月費用分析：

1．店鋪轉讓費用：300000元，房租50000/月。2．一次性裝修費用：50000元。3．第一次衣服貨款：20000元。4．其他費用：20000元。

5．員工工資可以在第一月底結，雇傭三人，每人工資1000元/月。

6．余下資金做流動資金使用。

（三）項目經濟效益分析

1、服裝店鋪盈利

店鋪每日經營收入=900元

店鋪每月經營收入=900*30=27000元 第一個月為店面裝修期，總開銷60000元，從第二個月開始營業(yè)，每月營業(yè)額為27000元，每月服裝的成本為12000元，工資1000*3=3000元，月租5000元，其他費用：如水費，電費，店面維護費等共計3000元，庫存貨物的折價率為0.2，月庫存損失費為（20000-12000）*0.2=1600元，則月毛利潤為27000-12000-5000-3000-3000-1600=2400元，每月個人所得稅（27000-12000-5000-3000-3000-1600）*0.15-125=235元，則月凈利潤為2400-235=2165元，年凈利潤為2165*12=25980元，2、銀行貸款及個人投資所得稅 銀行貸款=3萬元

總利潤=利潤折現值=25980*（P/A,8%,5）=25980*3.993=103738.14元

投資年收益率=年總利潤/自有資金=25980÷30000=86.6% 個人總利潤=總利潤—銀行貸款—自有資金=103738.14-30000-50000=23738.14元

投資收益率=個人總利潤/自有資金=23738.14÷30000=79.13% NPV=-80000+25980*（P/A,8%,5）=23738.14>0 內在收益率為：0=-80000+25980*（P/A,IRR,5）則IRR=18.5% 所以，IRR>8%

五、總結評價

綜上所述，投資收益率大于預期收益率50%，NPV大于0，內在收益率大于社會基準利率8%，因此該項目方案可以施行。

第四篇：投資項目分析案例

投資項目分析案例

篇一：投資項目評價案例

《特色快餐店 》項目 可行性分析報告

目錄

一．快餐店項目概況

二.SWOT分析

三.經營計劃

四.主要參數

五.項目財務評價

六.綜合分析

一.快餐店項目概況

本店發(fā)屬于餐飲服務行業(yè)，名稱為 特色快餐店。主要提供各類炒菜、特色套餐，快餐店地址位于二宮體育館附近，面積70平米左右，本店需創(chuàng)業(yè)投資204000，款項已籌集到位。

二.SWOT分析

(一)優(yōu)勢分析

地理位置：對面有大型的商場、寫字樓、學校和駕校，且體育館經常舉行大型活動，能保證客源，有較好的地理優(yōu)勢 競爭優(yōu)勢：附近共有1家飯店，這家飯店主營海鮮，價格較貴、本店抓住了這現有的弊端，推出“物美價廉”等營銷策略，及本店推出送餐上門服務，力爭在激烈的市場競爭中占有一席之地。

（二）劣勢分析

本店剛開業(yè)，沒有知名度，人們平時有自己的就餐習慣，需要面臨打開市場的問題

（三）威脅

1.附近餐廳環(huán)境較優(yōu)雅舒適

2.周邊稍遠地方提供同類送餐服務的，有固定顧客群體的競爭者。

3.也會有新進入者的競爭威脅

三．經營計劃

1.快餐店主要是面向大眾，因此菜價不太高，屬中低價位。

2.午晚餐提供經濟型、營養(yǎng)豐富的菜肴，并提供一個干凈整潔的就餐環(huán)境。

3.為適應市場需求，本設立目標是“送餐到家”服務

四.主要參數

（一）判據參數：投資回收期小型店面運作在前期做好評的話，一般在8-15個月，基準收益率ic為12%，（二）計算參數：營業(yè)稅稅率為5% 五．項目財務評價

（一）財務預算

1.總投資估算

總成本 541182元

店鋪轉讓費 150000 固定成本

204000元

房屋租金

35000元/年

店面裝修

10000元

桌椅板凳

2000元 鍋碗類

2000元

抽油煙機

1500元

消毒柜 300元

廣告費 1200元

交通工具

1000*2 2000元

變動成本

28098.5元/月*12月=337182元

人工成本 廚師4500元/人*2 服務員2500元/人*3 16500元/月

水電煤氣費1100/月

食物材料采購 9000元/月

快餐餐具0.055*90 *30 +0.5*90*30=1498.5元/月

2.銷售收入估算：

銷量160份/天，單價12元/份

(90+70)*12*360=691200元

3.利潤估算：

691200-541182=150018元

第二年

總成本=337182+35000=372182元

銷售收入估算：691200元

利潤估算：691200-372182=319018元

（二）項目財務效果分析

1.項目投資現金流量表

目序號 合計 建設期 投產期 年份現金流入 1382400 691200 1.1 營業(yè)收入 1382400 691200 2 現金流出 913364 204000 337182 達產期 691200 691200 372182 篇二：投資項目分析案例

廈門大學MBA研究生《投資項目效益評價》案例001 無繩電話機生產可行性分析報告

第一章 總論

1項目內容、企業(yè)目標和發(fā)展戰(zhàn)略

1． 公司名稱：

·廈門國際先鋒電子股份有限公司

·ITERNATIONAL FRONTIER Industrial Co.,Ltd 2． 項目內容

·公司成立初期，將致力于高檔無繩電話機（45%48MHz具有Caller ID功能的多手機無繩電話機、46/49MHz美國標準無繩電話機、高頻900MHz模擬和數字擴頻無繩電話機）和新型多功能電話機（如智能電話、Caller ID電話機、可視電話機、語音電話機、管理電話機等）的開發(fā)和生產。本公司已經掌握關健技術和具有一定的技術儲備，具備了大批量商業(yè)化生產的能力。

·2000年進軍消費類電子產品領域：以DVD技術為代表的新技術，包括DVD ROM，DVD播放機，可寫DVD等。

·涉足信息工程產業(yè)：POS終端、IC卡、刷卡機、住處系統(tǒng)集成、電子商務軟件等。3． 公司目標：

引入嶄新的管理機制，以人為本，人盡其才。5個月內生產出新型多功能電話機；8-10個月無繩電話機投產；2000年產值3000萬元；2001年7500萬元；2002年1.5億元。

2000年DVD試產。同時進行多元化發(fā)展方向的拓展。

在不久的將來，建成一個電氣和住處王國。先期目標是步入中國電子百強，最終成為世界級的巨型高技術公司。4． 發(fā)展戰(zhàn)略：

·方案1：以積累的人才優(yōu)勢和成熟產品為突破口，以特貿的資金優(yōu)勢為依托，在短期內完成資本原始積累、管理經驗積累、人力資源的積累和一定的市場占有率，創(chuàng)立自己的產品品牌。通過拓寬產品方向和提高產品檔次，條件成熟時，在國內以OEM方式或參股、控股和企業(yè)收購等形式實施低成本的快速擴張，占領國內和國際市場；力爭企業(yè)早日上市，募集發(fā)展資金，使企業(yè)的發(fā)展步入良性循環(huán)，在短期內得以迅速發(fā)展。

·方案2：采用“抓兩頭，放中間”的戰(zhàn)略戰(zhàn)術，抓技術開發(fā)和市場拓展，產品的生產可以用國內OEM形式的實現。這種方式的優(yōu)點是：固定資產投入小、風險小、市場轉向靈活，可以集中精力很抓技術和市場兩個關鍵因素。缺點是：加工利潤被分享，利潤率低，產品質量和數量在失控時將難以保證。

2立項依據

1． 新成立的國際先鋒（ITERNATIONAL FRONTIER）電子股份有限公司，具有成熟的普通電話機、數字答錄機、Caller ID電話機、國標無繩電話機（45/48MHz）、美國無繩電話機（43/49MHz）、先進的傳呼機（BB機）、功放機和DVD技術人才，無需投入大量的前期研究開發(fā)費用即可在短期內生產上述產品。

2． 已經和供應商建立良好的伙伴關系，材料的采購渠道成熟，IC供應商的技術支持良好。

3． 國內城市能信市場繼續(xù)走向成熟，尤其無繩電話機市場在中國剛剛起步，農村市場潛力仍然巨大。對新產品的需求仍然強烈。4． 國際通信OEM市場對中國的制造能力有一定的依賴，保重OEM也是初期發(fā)展的必由之路。

5． 目前，電子行業(yè)的市場特點是市場成熟、競爭激烈、利潤微薄。必須要有自己的優(yōu)勢才能在激烈的市場中站穩(wěn)腳跟。在電子方面的發(fā)展戰(zhàn)略值得深入研究。著名的計算機產品供應商DELL公司在這方面可以提供很好的發(fā)展經驗：即低成本的生產成本、良好的售后服務和快帶的市場能力。項目概貌

本公司注冊資金1500萬元人民幣。其中300萬元為廠房投資，100萬元用于生產車間、寫字樓改造，300萬元用于設備投資，其余800萬元為流動資金，用于支付工資、購買原團料和支付銷售費用和管理費用。預計：

公司占地6000平方米

籌建期自1999年4月1日起，共5個月時間，1999年9月投產（先期產品為多功能電話機）。

員工人數：生產線100人，后勤25人，RD人員10人，銷售20人，合計155人。先期設計能力為日產國標無繩電話機1000臺左右，月產22000臺?；蛉债a普通電話機1500臺，月產33000臺。無繩以每臺500元產值計算，年產值13200萬元。

第二章 項目背景與發(fā)展規(guī)劃

1項目提出的背景

目前，我國的電話機生產的狀況是供大于求，97年1億5000萬部電話，國內市場消化4000萬部，9000萬部出口。盡管如此，但對無繩電話機而言，國內尚有巨大的市場空間，邊際利潤遠遠大于普通電話機。因而，已經引起各大電話機廠家的注意。甚至象廈新、萬利達、海爾、長虹等過去與電話機無關的著名電子生產廠家也開始擠進無繩電話的市場。有專家斷言，無繩電話機的邊際利潤已經趕上和超過了VCD機的利潤。

作為電話機生產的專業(yè)廠家，我們原來擁有的強大的專業(yè)人才優(yōu)勢，加之新公司的資金優(yōu)勢，在規(guī)范管理的基礎上，我們將力爭創(chuàng)造自己的電話機品牌，并在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

無繩電話機開發(fā)和生產，僅僅是作為我們事業(yè)的高起點。在完成原始資金、管理技術積累并形成自已獨特的企業(yè)文化后，我們將以品牌、企業(yè)文化和洋入資金為優(yōu)勢迅速實施低成本的擴張計劃，拓展企業(yè)的業(yè)務范圍，擴大企業(yè)規(guī)模，逐漸形成規(guī)模經營和多元化經營，使得公司規(guī)模和效益得以超常規(guī)高速發(fā)展。

2項目發(fā)展規(guī)劃

本公司將以無繩電話機的生產為公司發(fā)展起點，全力傾注于消費類電子產品和IT產業(yè)，具體發(fā)展規(guī)劃如下所示：

·初期第一步：普通多功能電話機和國標20信道多手機無繩電話機（一拖三）研究開發(fā)和生產。

·初期第二步：新型電話機、可視電話機、國際OEM無繩電話機和900MHZ無繩電話機。

·中期：家庭影劇院5。1功放、DVD影碟機、高級音箱和音響。

·長期：家用醫(yī)療電子、汽車音響、IT產業(yè)：計算機配件、外設、軟件。

第三章 工程技術方案

1產品技術構成

初期產品（起步產品）生產國標無繩電話機和多功能電話機。根據市場調查，無繩電話機以一拖一較為受市場歡迎。為此，決定ITERNATIONAL FRONTIER公司的首款無繩電話機型便定位在多手機無繩+CID上。具體功能要求如下： 1． 具有CID功能的無繩電話機（模具設計時考慮LCD電池的需要）：

·多手機一拖三（可用8528方案）·20信道自動掃描（超越10信道）·通話手機轉移功能 ·手機與座機的對講功能 ·P->T功能

·座機和手機夜光健盤 ·擾碼保密功能（選項）·座機免提功能

·座機和手機10組號碼存儲功能 ·通話音量手動調節(jié)功能 ·防盜功能（防并機功能）·密碼鎖功能 ·65300密碼 ·自動對碼

·Caller ID(Type l)·LCD 顯示

·座機停電可用（手機停電可用最好）·通信距離500米

·手機停電密碼2H不丟失

2． 棋具考慮：經分析，目前的公模很難滿足需要，款式太大眾化、外觀質量難以保證。我們將考慮自行設計模具。利用這款模具，將可以生產出5種左右的機型（P/T、P/TD、P/TSD（LCD）、IC卡管理電話機、多種機無繩電話機、單手機無繩電話），然后再配以各種各樣的顏色。3． 塑膠（殼體、絲?。航◤S初期，出于資金方面的考慮，塑膠可以請別的公司代為生產。新產品的研究開發(fā)

公司設立工程部，由工程部經理負責安排研發(fā)、電話機入網任務。土建工程改造

廠址暫定在湖濱北路，占用1-3層。其中1層為注塑和部分成品倉庫，2、3層為生產線、貨艙、寫字樓。設電話機插機線1條，裝配線生產線1條，設計工位各為120個，對于無繩電話機中用天的貼片PCB板，先期可以先請別的公司協助外加工。為此，需要對現行建筑進行土建改造，建造生產場所和寫字樓。

第四章 職能部門的設置

·總經理辦公室 ·行政、人事部 ·財務部

·技術部：開發(fā)中心、IE部、電腦部、儀器校驗室、資信中心 ·廠部：生產部、模具部、塑膠部、設備部、·物資部：物控、計調、采購、成品倉庫、材料倉庫 ·市場部

·質量做主部：QA、IQC部

國際先鋒（ITERNATIONAL FRONTIER）電子有限公司投資項目預算

投資項目：無繩電話機

[案例分析要求]：

1、討論上述《可行性分析報告》存在的問題及可能產生的后果。

2、分析影響該投資項目的關鍵或主要因素，并討論其是如何影響投資項目經濟效益的。

3、如何根據該項目的特點，建立相應的評價框架、評價方法和指標？

4、該投資項目是否具有顯著的經濟效益？為什么？

篇三：投資項目管理案例分析答案

1、某公司擬投資建設一個生化制藥廠。這一建設項目的基礎數據如下：（1）項目實施計劃。該項目建設期為3年，貸款實施計劃進度為：第一年20%，第二年50%，第三年30%，第四年項目投產。

（2）建設投資估算。本項目工程費與工程建設其他費的估算額為52150萬元，預備費（包括基本預備費和漲價預備費）為4500萬元。

（3）建設資金來源。本項目的資金來源為自有資金和貸款。貸款總額為19740萬元，從中國建設銀行獲得，年利率為12.36%，按季度計息。（4）生產經營費用估計。建設項目達到設計生產能力以后，全廠定員為1000人，工資和福利費按照每人每年7200元估算。每年的其他費用為855萬元。年外購原材料、燃料及動力費估算為18900萬元。年經營成本為20000萬元，年修理費占年經營成本10%。各項流動資金的最低周轉天數分別為：應收賬款36天，現金40天，應付賬款30天，存貨40天。問題：（1）估算項目建設期分年貸款利息；

（2）用分項詳細估算法估算擬建項目的流動資金；（3）估算擬建項目的總投資。

解：

（1）建設期貸款利息計算。

有效利率 =（1+12.36÷4）4－1 = 12.95% 貸款額度：

第一年為：19740×20%=3948（萬元）第二年為：19740×50%=9870（萬元）第三年為：19740×30%=5922（萬元）

貸款利息：

第一年為：（0+3948÷2）×12.95% = 255.63（萬元）

第二年為：[（3948+255.63）+ 9870÷2] ×12.95% = 1183.45（萬元）第三年為：[（3948+255.63+ 9870+1183.45）+5922÷2] ×12.95% =2359.24（萬元）

建設期貸款利息合計= 255.63+1183.45+2359.24=3798.32（萬元）（2）用分項詳細估算法估算流動資金。

應收賬款= 年經營成本/年周轉次數 = 20000÷（360÷36）=2000（萬元）現金=（年工資福利費+年其他費）÷年周轉次數

=（1000×0.72+855）÷（360÷40）= 175（萬元）存貨：

外購原材料、燃料 = 年外購原材料、燃料動力費÷年周轉次數

= 18900÷（360÷40）= 2100（萬元）

在產品=（年工資福利費+年其他費用+年外購原材料、燃料動力費+年修理費）÷年

周轉次數

=（1000×0.72+855+18900+20000×10%）÷（360÷40）= 2497.22（萬元）

產成品 = 年經營成本÷年周轉次數 = 20000÷（360÷40）= 2222.22（萬元）存貨 = 2100+2497.22+2222.22 = 6819.44（萬元）

流動資產 = 應收賬款+現金+存貨 = 2000+175+6819.44 = 8994.44（萬元）應付賬款 = 年外購原材料、燃料、動力費÷年周轉次數

= 18900÷（360÷30）= 1575（萬元）

流動負債 = 應付賬款 = 1575（萬元）

流動資金 = 流動資產 ―流動負債 = 8994.44―1575 = 7419.44（萬元）（3）

建設項目總投資估算額

= 固定資產投資額 + 建設期借款利息 + 流動資金

= 工程費用+工程建設其他費用+預備費+建設期借款利息+流動資金

= 52150 + 4500 + 3798.32 + 7419.44= 67867.76（萬元）

2、某建設項目有關資料如下：

（1）項目計算期10年，其中建設期2年。項目第3年投產，第5年開始達到100%設計生產能力。

（2）項目固定資產投資9000萬，（不含建設期貸款利息），預計8500萬元形成固定資產，500萬形成無形資產。固定資產年折舊費為673萬元，固定資產余值在項目運營期末收回。

（3）無形資產在運營期8年中，均勻攤入成本。（4）流動資金為1000萬元，在項目計算期末收回。（5）項目的資金投入、收益、成本等基礎數據，見表1：

（7）還款方式：在項目運營期間（即從第3年到第10年）按等額本金法

償還，流動資金貸款每年付息。長期貸款利率為6.22%（按年付息），流動資金貸款利率為3%。

（8）總成本費用的80%形成固定成本。問題：

1.計算無形資產攤銷費。

無形資產攤銷費=500÷8=62.5（萬元）

2.編制長期借款還本付息表。（把計算結果填入表2中，表中數字按四舍五入取整，下同）長期借款利息：

建設期貸款利息=4500÷2×6.22%=140（萬元）每年應還本金=（4500+140）÷8=580（萬元）編制借款還本付息表： 3.編制總成本費用估算表。（把計算結果填入表3中）

3、某建設項目，建設期為1年，運營期為10年，固定資產投資為1800萬（全部形成固定資產），其中800萬元為自有資金，其余貸款解決，年利率為6%，本金按運營期每年等額償還，利息每年收取，固定資產使用年限為10年，余值在運營期末收回（按平均年限法折舊，殘值率為4%），無形資產為200萬元，在運營期內均勻攤入成本。

流動資金為1200萬元，在運營期第一年投入，在運營期末一次收回，有一半為自有資金，另一半貸款解決，年利率為5%，每年償還利息，本金在運營期末一次償還。

運營期第二年才出現資金盈余（及資金來源大于資金運用），年維修費為折舊費的39.34%。年經營成本1000萬元，年經營成本的5%作為固定成本，且財務費用不進入固定成本。問題：

（1）填寫表4中的所需數據

表4還本付息表

單位：萬元

（2）填寫表5中的所需數據

年折舊費=[（1800+30）×（1—4%）]÷10 = 175.68（萬元）年攤銷費=200÷10=20（萬元）

固定成本=175.68 + 175.68×39.34% + 20 + 1000×5% = 314.80（萬元）

4、擬建某建設項目，固定資產投資總額5058.90萬（不含建設期貸款利息，但其中包括無形資產600萬元），建設期2年，運營期8年。

本項目固定資產投資來源為自有資金和貸款；自有資金在建設期內均衡投入；貸款總額為2000萬元，在建設期內每年投入1000萬元；貸款年利率10%（按月計息），有中國建設銀行獲得；在運營期初，按照每年最大償還能力償還；無形資產在運營期8年中均勻攤入成本；固定資產殘值300萬元，按平均年限法折舊，折舊年限為12年。

本項目第3年投產，當年生產負荷達到設計生產能力的70%，第4年達到設計生產能力的90%，以后各年達到設計生產能力；流動資金全部為自有資金。項目的資金投入、收益、成本，見表6；貸款部分不含建設期利息。

第五篇：房地產開發(fā)投資分析報告

摘要

隨著國民經濟的持續(xù)增長，房地產投資也呈現增長的勢頭。在本文中，作者綜述了房地產投資開發(fā)研究的意義及相關研究的幾大步驟。作者以深圳商業(yè)地產為例，從內部環(huán)境，外部環(huán)境，價值分析及對比分析，多方面綜述了投資商業(yè)地產的可行性。

關鍵詞：房地產投資 優(yōu)化 價值分析 商業(yè)地產

房地產開發(fā)投資分析報告

一、房地產投資可行性研究的必要性

1．保證投資決策的科學性和合理性

房地產開發(fā)是一項綜合性經濟活動，其投資最大、建設周期強、涉及面很廣、所含工程項目多，靠盲目投資，“投機”行為是不可能達到預期經濟效益的，只能給投資者帶來無法挽回的經濟損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產行業(yè)處于強烈的市場競爭中，要在況爭中求生存，求發(fā)展，只有對投資項目進行詳細，可靠的市場預測、成本分析和效益計算，才能對項目所面臨的主要技術問題進行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學合理的基礎上，使項目具有一定的可行性?？梢赃@么說，房地主開發(fā)項目成功與否，在相當大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

2．保證投資方案的優(yōu)化

任何一個項目投資，都會存在從多可供選擇的方案，不同方案的實施，將會帶來不同的經濟效益，只有通過可行性研究，進行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優(yōu)化最佳方案，使投資獲取最大經濟效益。開發(fā)方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴于可行性研究成果的正確程度。

3．保證項目投資的有序性

房地產項目投資可性性研究過程，實質上就是對項目的實施進行周密安排的過程，尤其是圍繞項目開發(fā)進度所進行的資源配置、資金籌措、現金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項目開發(fā)建設過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設備的供應，配套工程設施步驟等。使整個項目有條不紊的進行，以達到預期目的。

二、房地產投資項目可行性研究的主要步驟

房地產投資項目可行性研究活動是一項系統(tǒng)工程，要按照一定程序進行。

1．籌劃

籌劃是可行性研究開始前的準備工作，也是關鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項目開發(fā)設想；委托研究單位，或組建研究機構；籌集研究經費；承擔研究課題的部門則要摸清項目研究的意圖，項目提出的背景；研究項目的界限、范圍、內容和要求；收集該研究課題的主要依據材料；制定研究計劃。籌劃階段最重要的工作是組建隊伍。

組建一支精明強干、工作責任心強、業(yè)務能力強、專業(yè)知識搭配合理的研究隊伍是決定研究成果水平高低的關鍵。一般來講，房地產投資項目可行性研究的研究班子應由熟悉房地產經濟的經濟師主持，包括了解房地產市場狀況的專家、熟悉房地產開發(fā)與建設的工程技術人員、熟悉房地產經濟運行機制的財務分析專家、以及熟悉城市規(guī)劃及規(guī)劃管理的專家。有條件的投資商，也可委托房地產咨詢公司、房地產投資項目研究機構等來承擔。

2．調研

調查研究是房地產項目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎工作。只有調查研究所收集的資料全面、及時、準確，才能使所做出的可行性研究報告翔實可信。調查研究主要從兩方面進行：

（1）內業(yè)資料的調查研究，即收集各類有關資料，包括：有關房地產投資的方針政策、委托單位設想說明；各種有關資源報告；有關城市規(guī)劃；有關地理、氣象、交通、經濟發(fā)展、售價及房地產市場需求等技術經濟資料。

（2）現場實地的調查研究，即開發(fā)區(qū)域的實地自然、經濟、技術方面的調查和市場研究。

3．優(yōu)化及選擇開發(fā)方案

優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產開發(fā)項目的開發(fā)方案主要是項目的規(guī)劃及開發(fā)進度安排。為了便于進行優(yōu)化及選擇，一般都應同時提出多種方案，再進行方案評選，僅由承擔可行性研究的部門或規(guī)劃部門獨家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。許多地區(qū)，這一步驟是采取方案征集或方案投標的方式進行，同時有多個專業(yè)單位或專業(yè)人員進行規(guī)劃設計。評選小組再進行組織方案的評選，通過對方案技術、經濟方面的比較，從而選出最優(yōu)方案。

4．詳細研究

由于房地產投資項目的盈虧關系到企業(yè)的成敗，因而對優(yōu)選方案的決策必須慎重對待，進行詳細研究。詳細研究階段是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。在這一階段，要再用多種技術經濟方法，對優(yōu)選出的方案進行財務分析、經濟效益分析、社會效益分析和環(huán)境效益分析。還要進行敏感性分析，表明在成本、價格、工期等不確定因素發(fā)生變化時，對項目經濟效益產生的影響。

5．編寫報告書

在對項目進行了全面、詳細分析研究之后，便可編制可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾媸峭顿Y項目可行性研究成果的最終體現，對該項目投資決策成功與否關系極大。房地產綜合開發(fā)項目可行性研究報告書必須附有一些主要的原始資料，如開發(fā)規(guī)劃平面圖、經濟效益計算書、開發(fā)成本計算表等。在報告書中還要提出項目開發(fā)的資金籌措方案。即對開發(fā)資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風

險進行分析；對項目投資的經濟效益、社會效益及環(huán)境效益做出全面評價。經有關主管部門審批的可行性研究報告，可作為房地產開發(fā)項目編制設計任務書和投資決策的依據、作為籌集開發(fā)建設資金的依據、作為與有關部門簽訂合同的依據、作為編制初步設計和項目建設準備工作的依據。

隨著改革開放的不斷深入、經濟的不斷發(fā)展，房地產投資逐漸成為社會經濟生活的重要組成部分，而對房地產投資項目成敗起關鍵作用的房地產投資項目可行性研究越來越被業(yè)內人士所重視，它將成為房地產項目投資的一個組件，與房地產其它投資環(huán)節(jié)一起構成房地產項目投資的全部內容。

三．深圳商業(yè)物業(yè)投資分析

1．經濟發(fā)展為商業(yè)地產發(fā)展帶來巨大需求。

商業(yè)地產的功能決定了其發(fā)展軌跡必將與一個國家或者一個城市的發(fā)展息息相關，城市經濟發(fā)展和城市化進程是商業(yè)地產得以發(fā)展的重要基礎保證。2009年深圳經濟快速復蘇走在了全國的前列,深圳大城市進程將促使產業(yè)結構不斷向高端制造業(yè)和服務業(yè)轉移，業(yè)地產向多元化、高端化發(fā)展。

深圳市作為我國改革開放的前沿城市和全國金融中心之一，城市綜合實力位居全國大中城市的前三甲，具有較強的區(qū)域輻射能力，吸引了大批企業(yè)的入駐。2009年以來深圳總部經濟不斷發(fā)展，引來如中信證券企業(yè)總部、阿里巴巴南方總部等知名企業(yè)的總部相繼落戶深圳，而中國平安、中國人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購買土地自建寫字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業(yè)銀行、浙商銀行等區(qū)域性銀行紛紛在深圳開設分行，而資本市場創(chuàng)業(yè)板的推出也吸引了更多企業(yè)進駐深圳。同時，深圳本土中小企業(yè)的商業(yè)需求也在不斷擴大。一方面表現為深圳中小企業(yè)規(guī)模不斷擴大而產生商業(yè)規(guī)模需求，另一方面表現為眾多新生中小企業(yè)的商業(yè)需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經濟特區(qū)促進中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產帶來巨大的辦公和經營需求。

2．行業(yè)變化帶來商業(yè)地產的價值重估 從國際上的成熟房地產市場來看之上。但是近年來住宅市場成交火爆帶動了住宅價格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠高于商業(yè)地產以致于目前深圳部分商業(yè)物業(yè)在價格上低于住宅1物業(yè)的價格，投資回報率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業(yè)地產處于明顯的價值洼地。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進，未來深港在金融、商業(yè)、文化等各個領域上的大融合已經是大勢所趨，但是目前深圳商業(yè)地產價值與香港的商業(yè)地產差距仍然很

大表現為具有可比性的商業(yè)物業(yè)深圳的售價/租價遠低香港。雖然目前深圳的經濟發(fā)展無法與香港相比。但是香港已經處于相對成熟期，而深圳仍處于快速發(fā)展階段，其經濟規(guī)模和發(fā)展趨勢將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進將刺激深圳的商業(yè)地產逐漸向香港靠攏。2009年末開始的房地產調控政策的變化，將給房地產行業(yè)帶來巨大影響。由于調控政策直指住宅地產而商業(yè)地產較少涉及民生問題，投機氣氛較弱，所以不在政府的調控范圍之內，其政策環(huán)境的寬松必將吸引更多的投資資金。

基于對商業(yè)地產前景看好。我們認為投資商業(yè)地產的機會已經來臨。而面對深圳眾多商圈和類型豐富的商業(yè)物業(yè)如何評估深圳商業(yè)物業(yè)的投資價值就擺在了我們面前。我們認為商業(yè)地產的投資價值直接體現在兩個方面，其一是商業(yè)物業(yè)的保值增值功能即買賣價格的穩(wěn)步提升。其二是商業(yè)物業(yè)的租金回報率即商業(yè)物業(yè)能夠帶來的穩(wěn)定收益能力。而如何判斷商業(yè)物業(yè)能否具有這兩個價值潛力則與物業(yè)外部條件和內部條件密不可分。商業(yè)地產的宏觀環(huán)境分析、經濟、政策、信貸及行業(yè)發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的外部環(huán)境包含地理位置、城市規(guī)劃、政策支持、片區(qū)環(huán)境、交通設施、商圈規(guī)劃、商業(yè)氣氛、人流及客流等。商業(yè)物業(yè)的內部條件包含開發(fā)商及管理商綜合能力、項目規(guī)模、項目定位、形象設計、建筑風格、建筑格局、建筑質量、經營模式、客戶群體。

以上的內、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價值最終會體現在商業(yè)物業(yè)價格的升值能力和租金回報能力上來。所以對商業(yè)物業(yè)投資價值的分析也基本將基于以下分析方法。

以下將以實際案例展現商業(yè)物業(yè)的投資價值，案例中數據均來源于中源地產市場研究數據庫，由于已經對商業(yè)地產的宏觀環(huán)境進行了分析，較看好未來商業(yè)地產的發(fā)展形勢，故案例中將不再重復分析宏觀環(huán)境，而主要從商業(yè)物業(yè)的外部、內部和投資價值進行分析。案例：

福田中心區(qū)甲級寫字樓——榮超經貿中心投資分析。

該項目是福田區(qū)中心區(qū)的甲級寫字樓，位于金田路與福中路交匯處東南市民中心東側。下面我們將通過對比福田中心區(qū)豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區(qū)甲級寫字樓“美國銀行中心”來分析榮超經貿中心投資價值。外部環(huán)境：

物業(yè)所處的商圈是福田中心區(qū)是整個深圳市的金融、商貿、會展、行政、文化中心。深南大道由東向西穿越其間將中心區(qū)分為南北兩個片區(qū)。其中南片區(qū)主要為全市的中心商務辦公區(qū)北片區(qū)為全市的行政、文化中心。福田中心區(qū)擁有金融服務、現代商貿、現代物流、高端旅游、國際會展等為特色的高端服務業(yè)產業(yè)集群是深圳乃至整個珠三角的交通樞紐中心總部經濟發(fā)展迅速聚集了國內外知名企業(yè)總部約380家入駐各類企業(yè)近3800家就業(yè)人員15萬人。內部條件：

經貿中心是由深圳榮超實業(yè)有限公司開發(fā)、深圳市榮超房地產開發(fā)有限公司投資的超高層純甲級寫字樓。項目高206米,建筑面積115247.62平方米是專為跨國企業(yè)及國內大、中型企業(yè)設計的差異化精品寫字樓。2006年開盤均價約為1.6萬/平米元/平米。價值分析：

1、保值增值功能：該物業(yè)2006-2009年均價漲幅為119%

2、投資回報能力: 按2009年均價計算投資回報率約為5.14%。若有業(yè)主從2006年買入持盤現在租金價格的上漲業(yè)主投資回報率呈現上漲趨勢。對比分析一：

黃埔雅苑是福田中心區(qū)的高層豪宅位于榮超經貿，其目前售價約3.8萬元/平米，租金約85元租金回報率約2.7%?？梢钥吹綐s超中心售價稍低于黃埔雅苑，但租金回報率遠高于黃埔雅苑也就是說商業(yè)地產和住宅出現了倒掛現象。通過對比國外或香港等成熟的市場寫字樓售價一般會高于同區(qū)可比住宅。從這個角度上看若深圳向成熟市場發(fā)展，該物業(yè)將極具價值發(fā)展空間。對比分析二：

11.25%。也即是說隨著85元/平米。至目前均價已達到3.5萬元/平米

150

榮超經貿中心與美國銀行中心相比 “美國銀行中心”位于香港商業(yè)核心區(qū)域——金鐘商業(yè)圈，該項目為甲級寫字樓與榮超經貿中心具有一定的可比性。其目前售價約19萬元/平米，租金約850元/平米，投資回報率約5.4%。與處于相似區(qū)域的美國銀行中心相比，榮超經貿中心售價/租價遠低于美國銀行中心，售價僅為其五分之一，租金水平也僅為其六分之一。隨著深港一體化和深圳經濟不斷發(fā)展深圳商業(yè)的價值也在不斷的上升。

案例總結及建議：

該物業(yè)地處福田中心區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯，寫字樓市場供不應求現象明顯。該物業(yè)近年來成交價格不斷走高，投資回報率相對較高，保值增值和投資回報能力突出。并且無論是與同區(qū)域的住宅相比還是與香港相似區(qū)域的寫字樓相比，榮超經貿中心均具有價值被低估的特點。所以建議投資者可重點關注。

參考文獻：

[1] 王國培 房地產開發(fā)項目可行性研究的必要性 漳州市薌城鄉(xiāng)房管處 福建 漳州

[2] 百度文：2010年深圳商業(yè)地產分析投資價值分析 [3] 中華思維網校： 房地產投資可行性研究的必要性