第一篇：征收拆遷中最常遇到的5種土地違法

導(dǎo)讀：土地違法行為與征地拆遷維權(quán)的關(guān)系，越來越多的被征地農(nóng)民已經(jīng)搞清楚了：大量存在的土地違法行為會或直接或間接地影響到老百姓的征地補償權(quán)益，而老百姓又可以依法利用這些土地違法行為，提起相應(yīng)程序來制衡試圖違法用地的建設(shè)項目，從而實現(xiàn)爭取公平、合理征收補償?shù)木S權(quán)目的。那么，實踐中究竟都有哪些土地違法行為最為普遍呢？它們的長期存在又將給你的征地補償帶來怎樣的影響呢？老百姓又該如何應(yīng)對呢？

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作者丨王小明 北京在明律師事務(wù)所

違法行為一：未批先占，無征地批文

與征收土地密切相關(guān)的批準文件有兩類：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和土地征收審批。《土地管理法》第44條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

《土地管理法》第45條規(guī)定，征收下列土地的，由國務(wù)院批準：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；

（三）其他土地超過70公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。

實踐中，為了各項建設(shè)工程及時啟動，應(yīng)當盡量遵循對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準和對征地的批準在同一政府一次辦理的原則。在審批權(quán)限不同的情形下，則采取“就高不就低”的準則，將征地審批交由國務(wù)院辦理。也就是說，這兩種審批通常是一次辦理完成的，但必須都得有。

老百姓所說的“未批先占（建）”，就是指沒有前述兩項必備的征地批準文件而實施征地的行為。對此，廣大被征地農(nóng)民有權(quán)拒絕辦理征地補償安置手續(xù)，并向當?shù)刈匀毁Y源部門申請土地違法查處，堅決維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶的土地權(quán)益。

違法行為二：拆分審批，規(guī)避法定審批權(quán)限

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》第（二）項規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的審批權(quán)在國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府不得違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定下放土地審批權(quán)。嚴禁規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個建設(shè)項目用地拆分審批。所謂“拆分審批”，即將一個征地面積超過規(guī)定標準的項目用地分多批次報批，從而減小每次報批的征地面積，規(guī)避更高層級的土地征收審批。這也是被明令禁止的，一經(jīng)發(fā)生同樣是地方自然資源部門乃至地方人民政府依法查處的職責范圍。

違法行為三：少批多占，關(guān)鍵看勘測定界圖

實踐中，一些被征地農(nóng)民在申請政府信息公開后，地方政府及其自然資源部門會提供涉案項目的征地批文等征地批準手續(xù)。但問題在于，其所提供的未必就是你所正在經(jīng)歷的項目的報批材料，有時甚至完全是“冒名頂替”的。也有時涉案地塊可能僅僅報批了很小一塊征地面積，但在實施時卻將范圍隨意擴大，形成通常所謂的“少批多占”情形。

此時，被征地農(nóng)民關(guān)鍵是要弄清一個問題：自己的房屋、土地究竟在不在涉案項目的合法征收范圍之內(nèi)。如果根本就不在其中，那么就等于上門協(xié)商補償安置事宜的人員是在“忽悠”自己，涉案項目的建設(shè)事實上與自己是無關(guān)的。被征收人可依據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于進一步做好市縣征地信息公開工作有關(guān)問題的通知》來申請公開涉案項目的勘測定界圖。

根據(jù)《建設(shè)用地審查報批管理辦法》之規(guī)定，勘測定界圖是“一書四方案”中的建設(shè)項目用地呈報說明書的應(yīng)附具材料。需要注意的是，“一書四方案”依《通知》規(guī)定是由政府部門依職權(quán)主動公開的，而勘測定界圖及其技術(shù)報告書等附具材料則是需要被征地農(nóng)民自行申請才會公開的。一旦經(jīng)查閱相關(guān)圖紙，發(fā)現(xiàn)自己的房屋、土地并不在涉案征地報批范圍內(nèi)，而項目卻如火如荼地在自家房前屋后開展，那么即可懷疑涉案項目存在“少批多占”土地違法的情形了。

違法行為四：隨意“先行用地”，以先行用地批文代替征地批文

根據(jù)2012年《國土資源部關(guān)于進一步改進建設(shè)用地審查報批工作提高審批效率有關(guān)問題的通知》之規(guī)定，為切實提高用地審批效率，支持重點建設(shè)項目，對一些符合條件的項目可由部進行“先行用地審批”，進而在未辦理正式的征地批文前率先動工建設(shè)?！锻ㄖ分幸?guī)定，對于已通過部用地預(yù)審、項目批準立項并完成初步設(shè)計的國家重點建設(shè)項目，屬于控制工期的單體工程，以及因工期緊或受季節(jié)影響確需動工建設(shè)的其他工程，可向部申請辦理先行用地。可見，“先行用地”的輻射范圍是很大的，故在實踐中有被濫用的傾向，進而導(dǎo)致《土地管理法》及其相關(guān)部門規(guī)章的規(guī)定被這樣一紙《通知》架空。

但需要指出的是，絕不是所有建設(shè)項目都能適用“先行用地”這一政策，更不是說“先行用地”就可以不顧被征地農(nóng)民的補償權(quán)益而只管所謂的重點項目建設(shè)?！锻ㄖ分幸?guī)定，申請用地時，必須說明擬用地符合預(yù)審要求和土地使用標準，權(quán)屬清楚，地類、面積準確；涉及征收農(nóng)村集體土地的，征地補償安置應(yīng)征得農(nóng)民同意并確保補償及時足額支付到位，地方政府應(yīng)確保不因先行用地發(fā)生信訪問題和突發(fā)事件。同時，嚴格限制動工建設(shè)范圍，不得超出先行用地批準范圍動工建設(shè)，超出的按違法用地嚴肅查處。

值得一提的是，前述《通知》現(xiàn)已失效，根據(jù)2016年最新修改的《建設(shè)用地審查報批管理辦法》第6條之規(guī)定，國家重點建設(shè)項目中的控制工期的單體工程和因工期緊或者受季節(jié)影響急需動工建設(shè)的其他工程，可以由省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門向國土資源部申請先行用地。

申請先行用地，應(yīng)當提交下列材料：

（一）省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門先行用地申請；

（二）建設(shè)項目用地預(yù)審意見；

（三）建設(shè)項目批準、核準或者備案文件；

（四）建設(shè)項目初步設(shè)計批準文件、審核文件或者有關(guān)部門確認工程建設(shè)的文件；

（五）國土資源部規(guī)定的其他材料。

經(jīng)批準先行用地的，應(yīng)當在規(guī)定期限內(nèi)完成用地報批手續(xù)。

我們在此羅列《通知》的規(guī)定，供大家更好的理解“先行用地”這一特殊程序的來源和意義。對于2017年以后的項目，被征收人可按照《辦法》的新規(guī)定來進行法律審查。

違法行為五：土地長期閑置，非“凈地”出讓

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》第（十九）項規(guī)定，嚴禁閑置土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準后，滿兩年未實施具體征地或用地行為的，批準文件自動失效。

《閑置土地處置辦法》第21條規(guī)定，市、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置：

（一）土地權(quán)利清晰；

（二）安置補償落實到位；

（三）沒有法律經(jīng)濟糾紛；

（四）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；

（五）具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。此即所謂“凈地出讓”的法律依據(jù)。補償安置到位方能動工建設(shè)，未責令交出土地，提供“三通一平”的土地就強行進場施工，這既是違法施工行為，也是一種變相的土地違法行為。

在明律師最后想提示大家的是，土地違法行為在我國是長期、大量存在的，其對被征地農(nóng)民補償權(quán)益的影響是巨大的。而盡早委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入，通過全面的信息公開、村務(wù)公開申請及查閱政府相關(guān)網(wǎng)站已公開的信息掌握第一手資料，是對某一具體征地項目進行法律審查的必由之路。某種意義上說，補償安置糾紛的維權(quán)，也就是從這里開始的。

第二篇：征收土地房屋拆遷委托書

征收土地房屋拆遷委托書

征收土地房屋拆遷委托書

甲方(委托人)：

乙方(動遷機構(gòu))：

甲方經(jīng)區(qū)計經(jīng)綜(xx)63。64。65。66。67號及批準征地通知(xx)1、2、3、4、5號批準，在村一帶進行征地拆遷，建設(shè)現(xiàn)代通信工業(yè)園14—18號地塊前期開發(fā)建設(shè)項目。根據(jù)《市征用集體所有土地房屋拆遷管理條件》、《杭市區(qū)征用集體所有土地房屋拆遷工作管理暫行辦法的通知》有關(guān)規(guī)定，甲方將房屋拆遷補償安置事宜委托給乙方辦理。經(jīng)雙方協(xié)商，簽訂協(xié)議如下：

一、拆遷范圍：乙方負責實施甲方現(xiàn)代通信工業(yè)14—18號地塊前期開發(fā)建

設(shè)項目范圍內(nèi)107戶農(nóng)居建房審批面積合計約26811平方米房屋的拆遷評估補償工作，并拆除舊房將場地交付給甲方施工。

二、補償原則：拆遷房屋和地上附屬物《市房屋重置價格》、《市市區(qū)征地綜合補償標準》、《市征用集體所有土地房屋拆遷管理條件》等有關(guān)規(guī)定的標準進行補償。

三、拆遷期限：暫定在甲方領(lǐng)取拆遷許可證后2個月內(nèi)完成搬遷工作，乙方協(xié)助甲方辦理申領(lǐng)拆遷許可證手續(xù)，具體拆遷實施時間雙方根據(jù)實際情況另行商定。

四、拆遷補償安置費用：暫按每戶萬估算，總費用為萬元人民幣，最終根據(jù)規(guī)定按實結(jié)算。

五、其他費用：

1、獎勵費：被拆遷人在乙方評估后當時簽訂協(xié)議的，按被拆遷人常住人口一次性人均獎勵1500元，規(guī)定時間前簽約的，甲方按常住人口人均獎勵1000

元，超規(guī)定時間不再獎勵;被拆遷戶按時搬遷完畢交房，并經(jīng)驗收合格的，按常住人口每人獎勵1000元，規(guī)定時間前完成搬遷交房的，經(jīng)驗收合格按常住人口每人獎勵500元，超規(guī)定時間不再發(fā)放獎勵費。

2、被拆遷人搬家補貼費：每戶700元/次，每一次由乙方負責支付，第二次根據(jù)乙方提供的清單在安置時予以支付。

六、安置方式：

拆遷農(nóng)戶在予以安置，安置政策根據(jù)安置政策處理。

七、乙方與被拆遷人簽訂《征用集體所有土地房屋拆遷協(xié)議》后，根據(jù)區(qū)紀要[xx]25號文件，甲方先向乙方支付拆遷補償安置款的20%，計人民幣壹仟壹佰柒拾柒萬元整，簽約時支付總額的30%，余款在騰房屋后結(jié)算，多還少補。

八、乙方的拆遷服務(wù)費按每平方米房屋拆遷建筑面積25元計算(包含丈量、評估費、包含支付給國土局的管理費)，在雙方簽訂本協(xié)議后，甲方先向乙方支付5萬無，其余部分在乙方完成拆遷工作后七日內(nèi)支付給乙方。拆遷評估由雙方共同委托有資質(zhì)的評估公司。

九、舊房拆除(含建筑垃圾清運)由乙方負責，舊房殘值歸乙方所有。

十、動遷成果：

動遷結(jié)束后，乙方應(yīng)提供給甲方補償安置匯總資料及明細表。

十一、違給責任：

1、因甲方原因未按約定期限領(lǐng)取《房屋拆遷許可證》或者不按協(xié)議約定支付拆遷補償相關(guān)費用，乙方可適當順延拆遷時間。

2、因乙方原因延誤拆遷工作的，甲方可拒付拆遷服務(wù)費，并要求乙方經(jīng)濟賠償。

3、因不可抗拒原因延誤拆遷工作的，雙方協(xié)商解決。

十二、未盡事宜，由雙方協(xié)商解決。

本協(xié)議一式五份，甲乙雙方各執(zhí)二份，區(qū)國土分局一份。

甲方：乙方：

代表：代表：

第三篇：拆遷律師講解如何應(yīng)對違法拆遷中遇到的問題

拆遷律師講解如何應(yīng)對違法拆遷中遇到的問題

2014年5月5日

北京京平律師事務(wù)所

現(xiàn)在的拆遷對于被拆遷戶來說是有哭有笑，很多拆遷都沒有了，道德，良心，公平。相反的是：權(quán)利，金錢，勢力，黑暗，當這些都擺在眼前的時候很多官員都選擇了后面的方式，所

以拆遷的字眼往往都被人們說起，說的是什么地方因為拆遷出了大事情。但是還有很多人也

有期盼拆遷時候得到的補償款，提高自己的生活水平，但實際上在拆遷的時候很多人都是不

敢與政府有關(guān)拆遷部門對抗，只有默默的簽署了不合理的拆遷補償協(xié)議相繼離開了自己的房

屋，吃了很大的苦果，都是因為自己的軟弱思想，自身認為感覺胳膊擰不過大腿，平民百姓

如何與政府對抗，相反有的人為了自己的合法利益和不妥協(xié)的精神與其對抗，利用法律的武

器來調(diào)取有關(guān)部門的違法點。有的人確是因為沒有錢而請不動律師，也沒有說明自身的情況

最后也就放棄了與其法律對抗，自己卻是選擇特殊途徑對抗。拆遷律師講解當您面臨強行的征地拆遷時你會怎么做？如何做，怎么樣才可能不損失自己的利益，不傷害自己的身體得到

合理的補償，還可以抗拒那些橫行霸道的拆遷人員呢！

針對暴力征地拆遷中農(nóng)民應(yīng)采取的對策

地方政府非法動用公安機關(guān)、城市管理執(zhí)法、社會黑勢力暴力強征強拆，土匪無非就是

要搶農(nóng)民的土地，農(nóng)民為了生存活命不能一盤散沙，一定要團結(jié)。只要團結(jié)，誓死捍衛(wèi)自己的合法土地使用權(quán)，一切的邪惡勢力都是紙老虎，不經(jīng)一擊。不用怕什么，農(nóng)民的活命的路

都被堵死了，命都活不了了，還怕什么？

事實上，農(nóng)民的土地就你的一個物，能讓你賴以生存的活命的物，政府現(xiàn)在做的就是土

匪作的，強買強賣。知道，土地的價值，為了我們賴以生存的土地，就一定要保護好它。

當農(nóng)民朋友，遇暴力征地拆遷時，怎么辦？

在遇暴力強征強拆遷前，農(nóng)民應(yīng)做好充分準備，前提是團結(jié)，準備好農(nóng)具鐵鍬、石塊等

物品，以備不測，保護自己生命安全時用；再就是準備好多幅毛主席畫像、多面黨旗、國旗

等，用于阻止施工用；最后，一定要準備好，相機，錄音、錄像等設(shè)備，收集相關(guān)證據(jù)，必

要尋求媒體記者幫助。

非法征地拆遷干部住村進行軟磨硬泡無賴式地逼農(nóng)民在土地出讓協(xié)議上簽字，農(nóng)民怎

么辦？如果上述招數(shù)地方政府都用盡了，地方政府將改變策略，用采用軟招數(shù)，政府會派征

地干部進村入住，軟磨硬泡，同農(nóng)民進行感情溝通。

征地干部在工作中會說，叔呀、嬸呀，要是你不簽字，我們工作就保不住了什么的。

還對農(nóng)民進行一些許諾，說什么，要是簽了字，你會另外得到什么、什么好處的。這是農(nóng)民

應(yīng)當格外小心，不要輕信這些人的花言巧語，這些人只在哄騙你，取得你的信任，然后讓你

在土地出讓協(xié)議書上簽字。農(nóng)民仔細想想，若是象征地干部說的那么好，為什么在征地拆遷

中不用貨幣兌現(xiàn)呢？這些人都是白眼狼，當時承諾的是都不會兌現(xiàn)的。到時，將主管征地的干部一調(diào)走，新來的干部說，不是我答應(yīng)的，我不知道，誰答應(yīng)的，你去找誰，進行扯皮。你想農(nóng)民能玩過政府嗎？

阻止非法征地干部進入農(nóng)戶家的關(guān)鍵是，農(nóng)民問征地干部，能否作決定，不能作主免談，找能作主的來，將征地干部拒之門外，如果征地干部還不走，那就報警，征地干部擾民。這樣主動權(quán)就在農(nóng)民的手里了。關(guān)于農(nóng)民的土地使用權(quán)、土地的市場價值及土地補償計算方法土地使用權(quán)從《民法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)的國家法律上來看，農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)是一種用益權(quán)，物權(quán)最重要的特征就是直接支配和保護之絕對性。物權(quán)的直接支配性，指物權(quán)人得依自己的意思，無須他人意思或行為之介入，對標的物為管領(lǐng)處分的權(quán)利。物權(quán)的絕對性，指物權(quán)人于其標的的物之支配領(lǐng)域內(nèi)，非經(jīng)其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構(gòu)成違法。對于農(nóng)村集體所有的土地，農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟的成員取得其承包經(jīng)營權(quán)，屬于用益權(quán)。這種用益權(quán)一經(jīng)設(shè)立，就具有物權(quán)的屬性，即具有排除包括有權(quán)人（發(fā)包人）在內(nèi)的一切人的干涉和侵害。

還有，溫家寶總理在十屆人大四次會議結(jié)束后舉行的記者招待會上，答中外記者說的話：“中國的總理懂得一個道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進，永不退縮，不言失敗。我們說要給農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)以長期的保障，15年不變，30年不變，就是說永遠不變。必須實行最嚴格的耕地保護制度，必須保護農(nóng)民對土地生產(chǎn)經(jīng)營的自主權(quán)，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng)民。必須依法嚴懲那些違背法律、強占亂占農(nóng)民土地的人?！?/p>

《中共中央國務(wù)院關(guān)于2009年促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》（2009年中央1號文件）也明確規(guī)定：“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。抓緊修訂、完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變。強化對土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)保護，做好集體土地所有權(quán)確

權(quán)登記頒證工作，將權(quán)屬落實到法定行使所有權(quán)的集體組織；穩(wěn)步開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點，把承包地塊的面積、空間位置和權(quán)屬證書落實到農(nóng)戶，嚴禁借機調(diào)整土地承包關(guān)系，堅決禁止和糾正違法收回農(nóng)民承包土地的行為?！?/p>

這些規(guī)定都遠遠地突破了《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》中的所規(guī)定，都足以證明，農(nóng)民的土地承包權(quán)使用長久不變。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所規(guī)定的，來進行征收，這對農(nóng)民都是不公平、不合理的。

拆遷律師跟大家說了這么多希望被拆遷戶能夠領(lǐng)悟其中的思想，如果自身認為這些自己都做不了，那就聘請拆遷律師為自己維護合法的權(quán)益，啟用相關(guān)的法律調(diào)取有關(guān)部門的違法點，要求當?shù)氐纳霞壊块T責令下級執(zhí)法部門整改所做的錯誤行為，當遇到這些責令整改的時候，當?shù)赜嘘P(guān)人員就不敢胡作非為，是因為他們已經(jīng)意識到了自己所做的事情對形象和政績有很大的影響，對于自己的違法行為會付出相關(guān)法律制裁所以也就不敢再繼續(xù)進行違法強拆了，但是不代表一家啟用了法律程序就可以保住一方的違法手段進行，所以一家啟用法律程序只能夠保證一家不會被違法征地拆遷，當你在拆遷過程中遇到了違法手段和暴力手段的時候，拆遷律師真心的希望你能夠用法律的武器與其對抗，不要因為害怕而放棄，不要自己認為法律幫助不大而放棄，放棄的最后結(jié)果就是損失自己的合法利益，助漲違法拆遷囂張氣焰。

第四篇：征收集體所有土地房屋拆遷委托書

甲方（委托人）：

乙方（動遷機構(gòu)）：

甲方經(jīng)區(qū)計經(jīng)綜（XX）63。64。65。66。67號及批準征地通知（XX）1、2、3、4、5號批準，在村一帶進行征地拆遷，建設(shè)現(xiàn)代通信工業(yè)園14—18號地塊前期開發(fā)建設(shè)項目。根據(jù)《市征用集體所有土地房屋拆遷管理條件》、《杭市區(qū)征用集體所有土地房屋拆遷工作管理暫行辦法的通知》有關(guān)規(guī)定，甲方將房屋拆遷補償安置事宜委托給乙方辦理。經(jīng)雙方協(xié)商，簽訂協(xié)議如下：

一、拆遷范圍：乙方負責實施甲方現(xiàn)代通信工業(yè)14—18號地塊前期開發(fā)建設(shè)項目范圍內(nèi)107戶農(nóng)居建房審批面積合計約26811平方米房屋的拆遷評估補償工作，并拆除舊房將場地交付給甲方施工。

二、補償原則：拆遷房屋和地上附屬物《市房屋重置價格》、《市市區(qū)征地綜合補償標準》、《市征用集體所有土地房屋拆遷管理條件》等有關(guān)規(guī)定的標準進行補償。

三、拆遷期限：暫定在甲方領(lǐng)取拆遷許可證后2個月內(nèi)完成搬遷工作，乙方協(xié)助甲方辦理申領(lǐng)拆遷許可證手續(xù)，具體拆遷實施時間雙方根據(jù)實際情況另行商定。

四、拆遷補償安置費用：暫按每戶萬估算，總費用為萬元人民幣，最終根據(jù)規(guī)定按實結(jié)算。

五、其他費用：

1、獎勵費：被拆遷人在乙方評估后當時簽訂協(xié)議的，按被拆遷人常住人口一次性人均獎勵1500元，規(guī)定時間前簽約的，甲方按常住人口人均獎勵1000元，超規(guī)定時間不再獎勵；被拆遷戶按時搬遷完畢交房，并經(jīng)驗收合格的，按常住人口每人獎勵1000元，規(guī)定時間前完成搬遷交房的，經(jīng)驗收合格按常住人口每人獎勵500元，超規(guī)定時間不再發(fā)放獎勵費。

2、被拆遷人搬家補貼費：每戶700元/次，每一次由乙方負責支付，第二次根據(jù)乙方提供的清單在安置時予以支付。

六、安置方式：

拆遷農(nóng)戶在予以安置，安置政策根據(jù)安置政策處理。

七、乙方與被拆遷人簽訂《征用集體所有土地房屋拆遷協(xié)議》后，根據(jù)區(qū)紀要[XX]25號文件，甲方先向乙方支付拆遷補償安置款的20%，計人民幣壹仟壹佰柒拾柒萬元整，簽約時支付總額的30%，余款在騰房屋后結(jié)算，多還少補。

八、乙方的拆遷服務(wù)費按每平方米房屋拆遷建筑面積25元計算（包含丈量、評估費、包含支付給國土局的管理費），在雙方簽訂本協(xié)議后，甲方先向乙方支付5萬無，其余部分在乙方完成拆遷工作后七日內(nèi)支付給乙方。拆遷評估由雙方共同委托有資質(zhì)的評估公司。

九、舊房拆除（含建筑垃圾清運）由乙方負責，舊房殘值歸乙方所有。

十、動遷成果：

動遷結(jié)束后，乙方應(yīng)提供給甲方補償安置匯總資料及明細表。

十一、違給責任：

1、因甲方原因未按約定期限領(lǐng)取《房屋拆遷許可證》或者不按協(xié)議約定支付拆遷補償相關(guān)費用，乙方可適當順延拆遷時間。

2、因乙方原因延誤拆遷工作的，甲方可拒付拆遷服務(wù)費，并要求乙方經(jīng)濟賠償。

3、因不可抗拒原因延誤拆遷工作的，雙方協(xié)商解決。

十二、未盡事宜，由雙方協(xié)商解決。

本協(xié)議一式五份，甲乙雙方各執(zhí)二份，區(qū)國土分局一份。

甲方：乙方：

代表：代表：

第五篇：土地征收拆遷補償案例

土地征收拆遷補償案例

最高人民法院8月29日公布了10件有代表性的人民法院征收拆遷典型案例，這批案件均為2013年1月1日后作出的“民告官”行政訴訟案件生效裁判。這10大案例中，有5件涉及房屋征收補償決定，2件涉及房屋征收決定，2件涉及房屋強制拆遷，1件涉及違法建筑拆除。其中，行政機關(guān)的行政行為被法院判決依法撤銷或確認違法的有6件。

六、霍某某訴上海市黃浦區(qū)人民政府房屋征收補償決定案

（一）基本案情

上海市順昌路281-283號283＃二層統(tǒng)間系原告霍某某租賃的公有房屋，房屋類型舊里，房屋用途為居住，居住面積11.9平方米，折合建筑面積18.33平方米。該戶在冊戶口4人，即霍某某、孫某某、陳某某、孫某。因舊城區(qū)改建需要，2012年6月2日，被告上海市黃浦區(qū)人民政府作出黃府征[2012]2號房屋征收決定，原告戶居住房屋位于征收范圍內(nèi)。因原告戶認為其戶經(jīng)營公司，被告應(yīng)當對其給予非居住房屋補償，致征收雙方未能在簽約期限內(nèi)達成征收補償協(xié)議。2013年4月11日，房屋征收部門即第三人上海市黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局向被告報請作出征收補償決定。被告受理后于2013年4月16日召開審理協(xié)調(diào)會，因原告戶自行離開會場致協(xié)調(diào)不成。被告經(jīng)審查核實相關(guān)證據(jù)材料，于2013年4月23日作出滬黃府房征補[2013]010號房屋征收補償決定，認定原告戶被征收房屋為居住房屋，決定：

一、房屋征收部門以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式補償公有房屋承租人霍某某戶，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地址為上海市徐匯區(qū)東蘭路121弄3號204室，霍某某戶支付房屋征收部門差價款476,706.84元；

二、房屋征收部門給予霍某某戶各項補貼、獎勵費等共計492,150元，家用設(shè)施移裝費按實結(jié)算，簽約搬遷獎勵費按搬遷日期結(jié)算；

三、霍某某戶應(yīng)在收到房屋征收補償決定書之日起15日內(nèi)搬遷至上述產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地址，將被征收房屋騰空。

原告不服該征收補償決定，向上海市人民政府申請行政復(fù)議，上海市人民政府經(jīng)復(fù)議維持該房屋征收補償決定。原告仍不服，遂向上海市黃浦區(qū)人民法院提起行政訴訟，要求撤銷被訴征收補償決定。

（二）裁判結(jié)果

上海市黃浦區(qū)人民法院認為，被告具有作出被訴房屋征收補償決定的行政職權(quán)，被訴房屋征收補償決定行政程序合法，適用法律規(guī)范正確，未損害原告戶的合法權(quán)益。本案的主要爭議在于原告戶的被征收房屋性質(zhì)應(yīng)認定為居住房屋還是非居住房屋。經(jīng)查，孫慰萱為法定代表人的上海楊林基隆投資有限公司、上?；∩鷳B(tài)環(huán)?？萍加邢薰镜淖∷鼐鶠楸臼薪鹕絽^(qū)，雖經(jīng)營地址登記為本市順昌路281號，但兩公司的營業(yè)期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性質(zhì)為居住。原告要求被告就孫慰萱經(jīng)營公司給予補償缺乏法律依據(jù)，征收補償方案亦無此規(guī)定，被訴征收補償決定對其以居住房屋進行補償于法有據(jù)。據(jù)此，一審法院判決駁回原告的訴訟請求。宣判后，各方當事人均未提出上訴。

（三）典型意義

本案典型意義在于：對如何界定被征收房屋是否屬于居住房屋、進而適用不同補償標準具有積極的借鑒意義。實踐中，老百姓最關(guān)注的“按什么標準補”的前提往往是“房屋屬于什么性質(zhì)和用途”，這方面爭議很多。法院在實踐中通常依據(jù)房產(chǎn)登記證件所載明的用途認定房屋性質(zhì)，但如果載明用途與被征收人的主張不一致，需要其提供營業(yè)執(zhí)照和其他相關(guān)證據(jù)佐證，才有可能酌定不同補償標準。本案中原告未能提供充分證據(jù)證明涉案房屋系非居住房屋，故法院不支持其訴訟請求。

七、毛某某訴永昌縣人民政府房屋征收補償決定案

（一）基本案情

2012年1月，永昌縣人民政府擬定《永昌縣北海子景區(qū)建設(shè)項目國有土地上房屋征收補償方案》，向社會公眾公開征求意見。期滿后，作出《關(guān)于永昌縣北海子景區(qū)建設(shè)項目涉及國有土地上房屋征收的決定》并予以公告。原告毛某某、劉某某、毛某（系夫妻、父子關(guān)系）共同共有的住宅房屋一處（面積276平方米）、工業(yè)用房一處（面積775.8平方米）均在被征收范圍內(nèi)。經(jīng)房屋征收部門通知，毛某某等人選定評估機構(gòu)對被征收房屋進行評估。評估報告作出后，毛某某等人以漏評為由申請復(fù)核，評估機構(gòu)復(fù)核后重新作出評估報告，并對漏評項目進行了詳細說明。同年12月26日，房屋征收部門就補償事宜與毛某某多次協(xié)商無果后，告知其對房屋估價復(fù)核結(jié)果有異議可依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，在接到通知之日起10日內(nèi)向金昌市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。毛某某在規(guī)定的期限內(nèi)未申請鑒定。2013年1月9日，縣政府作出永政征補（2013）第1號《關(guān)于國有土地上毛某某房屋征收補償決定》，對涉案被征收范圍內(nèi)住宅房屋、房屋室內(nèi)外裝飾、工業(yè)用房及附屬物、停產(chǎn)停業(yè)損失等進行補償，被征收人選擇貨幣補償，總補償款合計人民幣1842612元。毛某某、劉某某、毛某認為補償不合理，補償價格過低，向市政府提起行政復(fù)議。復(fù)議機關(guān)經(jīng)審查維持了縣政府作出的征收補償決定。毛某某、劉某某、毛某不服，提起行政訴訟，請求撤銷征收補償決定。

（二）裁判結(jié)果

金昌市中級人民法院審理認為，縣政府為公共事業(yè)的需要，組織實施縣城北海子生態(tài)保護與景區(qū)規(guī)劃建設(shè)，有權(quán)依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，征收原告國有土地上的房屋。因房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)未達成補償協(xié)議，縣政府具有依法按照征收補償方案作出補償決定的職權(quán)。在征收補償過程中，評估機構(gòu)系原告自己選定，該評估機構(gòu)具有相應(yīng)資質(zhì)，復(fù)核評估報告對原告提出的漏評項目已作出明確說明。原告對評估復(fù)核結(jié)果雖有異議，但在規(guī)定的期限內(nèi)并未向金昌市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。因此，縣政府對因征收行為給原告的住宅房屋及其裝飾、工業(yè)用房及其附屬物、停產(chǎn)停業(yè)損失等給予補償，符合《甘肅省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定。被訴征收補償決定認定事實清楚，適用法律、法規(guī)正確，程序合法。遂判決：駁回原告毛某某、劉某某、毛某的訴訟請求。宣判后，各方當事人均未提出上訴。

（三）典型意義

本案典型意義在于：人民法院通過發(fā)揮司法監(jiān)督作用，對合乎法律法規(guī)的征收補償行為給予有力支持。在本案征收補償過程中，征收部門在聽取被征收人對征收補償方案的意見、評估機構(gòu)選擇、補償范圍確定等方面，比較充分到位，保障了當事人知情權(quán)、參與權(quán)，體現(xiàn)了公開、公平、公正原則。通過法官釋法明理，原告逐步消除了內(nèi)心疑慮和不合理的心理預(yù)期，不僅未上訴，其后不久又與征收部門達成補償協(xié)議，公益建設(shè)項目得以順利推進，案件處理取得了較好法律效果和社會效果。

八、廖某某訴龍南縣人民政府房屋強制拆遷案

（一）基本案情

原告廖某某的房屋位于龍南縣龍南鎮(zhèn)龍洲村東勝圍小組，2011年被告龍南縣人民政府批復(fù)同意建設(shè)縣第一人民醫(yī)院，廖某某的房屋被納入該建設(shè)項目拆遷范圍。就拆遷安置補償事宜，龍南縣人民政府工作人員多次與廖某某進行協(xié)商，但因意見分歧較大未達成協(xié)議。2013年2月27日，龍南縣國土及規(guī)劃部門將廖某某的部分房屋認定為違章建筑，并下達自行拆除違建房屋的通知。同年3月，龍南縣人民政府在未按照《行政強制法》的相關(guān)規(guī)定進行催告、未作出強制執(zhí)行決定、未告知當事人訴權(quán)的情況下，組織相關(guān)部門對廖某某的違建房屋實施強制拆除，同時對拆遷范圍內(nèi)的合法房屋也進行了部分拆除，導(dǎo)致該房屋喪失正常使用功能。廖某某認為龍南縣人民政府強制拆除其房屋和毀壞財產(chǎn)的行為嚴重侵犯其合法權(quán)益，遂于2013年7月向贛州市中級人民法院提起了行政訴訟，請求法院確認龍南縣人民政府拆除其房屋的行政行為違法。贛州市中級人民法院將該案移交安遠縣人民法院審理。安遠縣人民法院受理案件后，于法定期限內(nèi)向龍南縣人民政府送達了起訴狀副本和舉證通知書，但該府在法定期限內(nèi)只向法院提供了對廖某某違建房屋進行行政處罰的相關(guān)證據(jù)，沒有提供強制拆除房屋行政行為的相關(guān)證據(jù)和依據(jù)。

（二）裁判結(jié)果

安遠縣人民法院認為，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第三十二條、第四十三條及《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第二十六條之規(guī)定，被告對作出的具體行政行為負有舉證責任，應(yīng)當在收到起訴狀副本之日起10日內(nèi)提供作出具體行政行為時的證據(jù)，未提供的，應(yīng)當認定該具體行政行為沒有證據(jù)。本案被告龍南縣人民政府在收到起訴狀副本和舉證通知書后，始終沒有提交強制拆除房屋行為的證據(jù)，應(yīng)認定被告強制拆除原告房屋的行政行為沒有證據(jù)，不具有合法性。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（二）項之規(guī)定，確認龍南縣人民政府拆除廖某某房屋的行政行為違法。

該判決生效后，廖某某于2014年5月向法院提起了行政賠償訴訟。經(jīng)安遠縣人民法院多次協(xié)調(diào)，最終促使廖某某與龍南縣人民政府就違法行政行為造成的損失及拆除其全部房屋達成和解協(xié)議。廖某某撤回起訴，行政糾紛得以實質(zhì)性解決。

（三）典型意義

本案的典型意義在于：凸顯了行政訴訟中行政機關(guān)的舉證責任和司法權(quán)威，對促進行政機關(guān)及其工作人員積極應(yīng)訴，不斷強化訴訟意識、證據(jù)意識和責任意識具有警示作用。法律和司法解釋明確規(guī)定了行政機關(guān)在訴訟中的舉證責任，不在法定期限提供證據(jù)，視為被訴行政行為沒有證據(jù)，這是法院處理此類案件的法律底線。本案中，被告將原告的合法房屋在拆除違法建筑過程中一并拆除，在其后訴訟過程中又未能在法定期限內(nèi)向法院提供據(jù)以證明其行為合法的證據(jù)，因此只能承擔敗訴后果。

九、葉某勝、葉某長、葉某發(fā)訴仁化縣人民政府房屋行政強制案

（一）基本案情

2009年間，仁化縣人民政府（下稱仁化縣政府）規(guī)劃建設(shè)仁化縣有色金屬循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基地，需要征收廣東省仁化縣周田鎮(zhèn)新莊村民委員會新圍村民小組的部分土地。葉某勝、葉某長、葉某發(fā)（下稱葉某勝等三人）的房屋所占土地在被征收土地范圍之內(nèi)，屬于未經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃批準和領(lǐng)取土地使用證的“兩違”建筑物。2009年8月至2013年7月間，仁化縣政府先后在被征收土地的村民委員會、村民小組張貼《關(guān)于禁止搶種搶建的通告》《征地通告》《征地預(yù)公告》《致廣大村民的一封信》《關(guān)于責令停止一切違建行為的告知書》等文書，以調(diào)查筆錄等形式告知葉某勝等三人房屋所占土地是違法用地。2009年10月、2013年6月，仁化縣國土資源局分別發(fā)出兩份《通知》，要求葉某發(fā)停止土地違法行為。2013年7月12日凌晨5時許，在未發(fā)強行拆除通知、未予公告的情況下，仁化縣政府組織人員對葉某勝等三人的房屋實施強制拆除。葉某勝等三人遂向廣東省韶關(guān)市中級人民法院提起行政訴訟，請求確認仁化縣政府強制拆除行為違法。

（二）裁判結(jié)果

廣東省韶關(guān)市中級人民法院認為，雖然葉某勝等三人使用農(nóng)村集體土地建房未經(jīng)政府批準屬于違法建筑，但仁化縣政府在2013年7月12日凌晨對葉某勝等三人所建的房屋進行強制拆除，程序上存在嚴重瑕疵，即采取強制拆除前未向葉某勝等三人發(fā)出強制拆除通知，未向強拆房屋所在地的村民委員會、村民小組張貼公告限期自行拆除，違反了《中華人民共和國行政強制法》第三十四條、第四十四的規(guī)定。而且，仁化縣政府在夜間實施行政強制執(zhí)行，不符合《中華人民共和國行政強制法》第四十三條第一款有關(guān)“行政機關(guān)不得在夜間或者法定節(jié)假日實行強制執(zhí)行”的規(guī)定。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條的規(guī)定，判決：確認仁化縣政府于2013年7月12日對葉某勝等三人房屋實施行政強制拆除的具體行政行為違法。宣判后，各方當事人均未提出上訴。

（三）典型意義

本案的典型意義在于：充分體現(xiàn)了行政審判監(jiān)督政府依法行政、保障公民基本權(quán)益的重要職能。即使對于違法建筑的強制拆除，也要嚴格遵循《行政強制法》的程序性規(guī)定，拆除之前應(yīng)當先通知相對人自行拆除，在當?shù)貜堎N公告且不得在夜間拆除。本案被告未遵循這些程序要求，被人民法院判決確認違法?！缎姓娭品ā纷?012年1月1日起至今施行不久，本案判決有助于推動該法在行政審判中的正確適用。

十、葉某某訴湖南省株洲市規(guī)劃局、株洲市石峰區(qū)人民政府不履行拆除違法建筑法定職責案

（一）基本案情

2010年7月，株洲市石峰區(qū)田心街道東門社區(qū)民主村小東門散戶111號戶主沈某某，在未經(jīng)被告株洲市規(guī)劃局等有關(guān)單位批準的情況下，將其父沈漢如遺留舊房拆除，新建和擴建新房，嚴重影響了原告葉某某的通行和采光。原告于2010年7月9日向被告株洲市規(guī)劃局舉報。該局于2010年10月對沈某某新建擴建房屋進行調(diào)查、勘驗，于2010年10月23日，對沈某某作出了株規(guī)罰告（石峰）字（2010）第（462）行政處罰告知書，告知其建房行為違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條，屬違法建設(shè)。依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條之規(guī)定，限接到告知書之日起，五天內(nèi)自行無償拆除，限期不拆除的，將由株洲市石峰區(qū)人民政府組織拆除。該告知書送達沈某某本人，其未能拆除。原告葉某某于2010年至2013年通過向株洲市石峰區(qū)田心街道東門社區(qū)委員會、株洲市規(guī)劃局、株洲市石峰區(qū)人民政府舉報和請求依法履行強制拆除沈某某違法建筑行政義務(wù)，采取申請書等請求形式未能及時解決。2013年3月8日，被告株洲市規(guī)劃局以株規(guī)罰字（石2013）字第6021號對沈某某作出行政處罰決定書。認定沈某某的建房行為違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條和《湖南省實施（中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法）辦法》第二十五條之規(guī)定，屬違法建設(shè)。依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條和《湖南省實施（中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法）辦法》第五十一條之規(guī)定，限沈某某接到?jīng)Q定書之日起，三日內(nèi)自行無償拆除。如限期不自行履行本決定，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條和《湖南省實施(中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法)辦法》第五十四條及株政發(fā)（2008）36號文件規(guī)定，將由石峰區(qū)人民政府組織實施強制拆除。由于被告株洲市規(guī)劃局、株洲市石峰區(qū)人民政府未能完全履行拆除違法建筑法定職責，原告于2013年6月5日向法院提起行政訴訟。

（二）裁判結(jié)果

株洲市荷塘區(qū)人民法院認為，被告株洲市石峰區(qū)人民政府于2010年12月接到株洲市規(guī)劃局對沈某某株規(guī)罰告字（2010）第004號行政處罰告知書和株規(guī)罰字（石2013）第0021號行政處罰決定書后，應(yīng)按照株洲市規(guī)劃局的授權(quán)積極履行法定職責，組織實施強制拆除違法建設(shè)。雖然被告株洲市石峰區(qū)人民政府在履行職責中對沈某某違法建設(shè)進行協(xié)調(diào)等工作，但未積極采取措施，其拆除違法建設(shè)工作未到位，屬于不完全履行拆除違法建筑的法定職責。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條、《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第三款的規(guī)定，判決被告株洲市石峰區(qū)人民政府在三個月內(nèi)履行拆除沈某某違法建設(shè)法定職責的行政行為。宣判后，各方當事人均未提出上訴。

（三）典型意義

本案典型意義在于：以違法建設(shè)相鄰權(quán)人提起的行政不作為訴訟為載體，有效發(fā)揮司法能動性，督促行政機關(guān)切實充分地履行拆除違建、保障民生的法定職責。針對各地違法建設(shè)數(shù)量龐大，局部地區(qū)有所蔓延的態(tài)勢，雖然《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定了縣級以上人民政府對違反城市規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對違反鄉(xiāng)村規(guī)劃的違法建設(shè)有權(quán)強制拆除，但實際情況不甚理想。違法建設(shè)侵犯相鄰權(quán)人合法權(quán)益難以救濟成為一種普遍現(xiàn)象和薄弱環(huán)節(jié)，本案判決在這一問題上表明法院應(yīng)有態(tài)度：即使行政機關(guān)對違建采取過一定查處措施，但如果不到位仍構(gòu)成不完全履行法定職責，法院有權(quán)要求行政機關(guān)進一步履行到位。這方面審判力度需要不斷加強