第一篇：馮長榮與廣州東華物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

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馮長榮與廣州東華物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2014)穗中法民五終字第511號

上訴人（原審被告）：馮長榮。

委托代理人：楊帆，北京德恒（廣州）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：廣州東華物業(yè)管理有限公司。

法定代表人：陳可，職務(wù)：總經(jīng)理。

委托代理人：周登。

上訴人馮長榮因與被上訴人廣州東華物業(yè)管理有限公司（以下簡稱東華物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院（2011）穗越法民三初字第2777號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：廣州市越秀區(qū)寺右新馬路168號4-60房（建筑面積45.91平方米，使用性質(zhì)為商業(yè)）是馮長榮所有的物業(yè)。據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》記載，上述房屋所有權(quán)來歷是馮長榮于1992年向廣州東華實業(yè)股份有限公司買。

另據(jù)東華物業(yè)公司提供的、于2010年7月27日從廣州市城市建設(shè)檔案館調(diào)取的《補辦報建原批文內(nèi)容摘要》顯示：（89）建字第734號廣州五羊新城購物中心等工程項目的建設(shè)單位為廣州東華實業(yè)股份有限公司。據(jù)房產(chǎn)登記號為統(tǒng)字210759號的《廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表》及《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》記載，廣州市越秀區(qū)寺右新馬路168號房屋一座，7層，建筑面積17558.3987平方米，使用性質(zhì)為商業(yè)，1989年新建，權(quán)屬人廣州東華實業(yè)股份有限公司。

東華物業(yè)公司是具有一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司。

1998年1月1日，東華物業(yè)公司（為乙方）與廣州東華實業(yè)股份有限公司（為甲方）簽訂《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書》，約定：為保障住宅小區(qū)（大廈）的房屋及其設(shè)備和市政公用設(shè)施的正常使用，維持良好的生活環(huán)境，根據(jù)《廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》及廣州市物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)規(guī)定，雙方就物業(yè)管理服務(wù)事宜，達成如下協(xié)議：

一、委托管理的范圍：甲方將所開發(fā)建設(shè)的五羊村、東湖新村、花園新村、湖濱苑、文德大樓的物業(yè)委托給乙方進行管理。

二、管理內(nèi)容：

（一）日常服務(wù)，1、房屋共同走道、樓梯、內(nèi)墻、小區(qū)路面、公共場地、公廁、果皮箱保潔；

2、垃圾清運；

3、綠化養(yǎng)護；

4、維護治安和制止亂停亂放等行為；

5、房屋公共部位、防盜門、公用水、電管線、燈頭、電制、水制的日常養(yǎng)護；

6、小區(qū)道路、排水、路牌、路燈、園林設(shè)施及建筑小品、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防及交通設(shè)施的日常養(yǎng)護。

（二）專項服務(wù)，1、上門收集垃圾（每天收一次）；

2、水池清洗（每季度收一次）；

3、化糞池、小區(qū)排水系統(tǒng)清疏（每年清疏一次）；

4、大樓外墻清洗（每5年一次）；

5、水泵、電梯、發(fā)電機等設(shè)備的運行保養(yǎng)及檢修。

（三）代辦服務(wù)，1、代收水、電費。

（四）住宅小區(qū)（大廈）檔案資料的管理。

（五）政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

三、管理服務(wù)費來源：

（一）按雙方參照廣州市物業(yè)管理服務(wù)收費議定的價格，由乙方報物價行政管理機關(guān)備案后，向業(yè)主（住戶）收取。

四、雙方的責任、權(quán)利、義務(wù)：

（一）甲方責任、權(quán)利、義務(wù)，1、確定本住宅小區(qū)（大廈）管理服務(wù)費價格方案。

（二）、乙方責任、權(quán)利、義務(wù)，1、編制本住宅小區(qū)（大廈）管理服務(wù)價格方案并辦理備案手續(xù)；

2、編制年度管理服務(wù)計劃及費用概算預(yù)算、結(jié)算報告；

3、負責制定大宗維修方案并辦理申報手 法律俠客在線lawbingo

續(xù)；

4、每半年向全體業(yè)主公布一次本住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理服務(wù)費的收支帳目；

5、按照《廣州市住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理考評辦法》的規(guī)定及標準管好住宅小區(qū)（大廈）；

6、接受物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

7、有權(quán)依照物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理；

8、建立本住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關(guān)變更情況；

9、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入積累形成的財產(chǎn)；

10、政策規(guī)定由乙方承擔的其他責任。

五、委托管理期限，自1998年1月1日起至小區(qū)業(yè)主委員會依法成立，續(xù)聘或另行選聘物業(yè)管理公司止等。合同簽訂后，東華物業(yè)公司對涉案小區(qū)進行了物業(yè)服務(wù)。

1999年11月10日，廣州市東山區(qū)物價局向東華物業(yè)公司作出東價函（1999）21號《關(guān)于五羊購物廣場物業(yè)管理服務(wù)收費標準的批復(fù)》，內(nèi)容為：你公司關(guān)于《寺右新馬路168、170號五羊購物廣場物業(yè)管理服務(wù)收費標準的申請》收悉，現(xiàn)批復(fù)如下：商場物業(yè)管理服務(wù)費為每月每平方米建筑面積10元，服務(wù)項目包括：公共場所的衛(wèi)生清潔、24小時保安服務(wù)、定期清洗公共蓄水池、綠化管理、代收代繳水電費、上門收垃圾服務(wù)及電梯、消防、供水、供電、排污和防盜門等公共設(shè)施的維護保養(yǎng)等內(nèi)容，以上收費標準從1999年11月起開始執(zhí)行等。東華物業(yè)公司據(jù)此領(lǐng)取了廣州市寺右新馬路170號五羊購物廣場的《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費許可證》。

另查明：涉案小區(qū)部分香港業(yè)主于1994年4月20日在香港警務(wù)處注冊成立了名稱為五羊新城廣場業(yè)主委員會的社團。該社團至今未在廣州市房地產(chǎn)行政主管部門備案，五羊購物廣場業(yè)主也無在我國內(nèi)地成立業(yè)主委員會。

1997年，廣州市中級人民法院就廣州市五羊村“廣州東城廣場”A、B、C座211間鋪位的購樓人共314人訴廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司、廣州東鴻房地產(chǎn)服務(wù)有限公司物業(yè)管理糾紛一案作出（1996）穗中法房初字第51號民事調(diào)解書，確認解除廣州市五羊村“廣州東城廣場”A、B、C座211間鋪位的購樓人共314人與廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司“物業(yè)管理公約”，由廣州東鴻房地產(chǎn)服務(wù)有限公司于1997年1月31日將本市五羊村“廣州東城廣場”屬東華物業(yè)公司所有的鋪位交回廣州市五羊村“廣州東城廣場”A、B、C座211間鋪位的購樓人共314人管理。

1997年11月12日起，五羊新城廣場業(yè)主委員會先后與東華物業(yè)公司簽訂《委托管理合同書》、《委托管理續(xù)約合同》、《委托管理合同書》，由五羊新城廣場業(yè)主委員會將位于廣州五羊新城廣場A、B座1-4層和C座一部分屬于香港業(yè)主的物業(yè)及其設(shè)備和市政公用設(shè)施委托東華物業(yè)公司進行管理，期限從1997年11月16日至2004年3月31日止，其中1997年11月16日至1998年11月15日的管理費標準為15元／平方米建筑面積，2003年4月1日至2004年3月31日止的管理費標準為10元／平方米建筑面積等。合同于2004年3月31日期滿后無再續(xù)約，而東華物業(yè)公司繼續(xù)對上述物業(yè)進行物業(yè)服務(wù)。馮長榮提交了一份五羊新城業(yè)主委員會于2006年11月27日向東華物業(yè)公司發(fā)出的《關(guān)于移交廣州五羊新城廣場的通知》，其中內(nèi)容為五羊新城業(yè)主委員會要求東華物業(yè)公司于2007年1月1日將五羊新城廣場A、B、C座物業(yè)移交給廣州市德成物業(yè)管理有限公司。東華物業(yè)公司稱沒有收到該通知。

為此，五羊新城廣場業(yè)主委員會（五羊新城業(yè)主委員會）曾向原審法院提起訴訟，請求確認上述《委托管理合同》于2004年3月31日終止，本案東華物業(yè)公司將五羊新城廣場物業(yè)管理權(quán)及五羊新城廣場B座地下東南口處管理用房（面積約20平方米）、A座首層配電房（具體面積不清楚）交還給該委員會。該院于2008年7月15日作出（2008）越法民三初字第1427號民事裁定，駁回五羊新城廣場業(yè)主委員會的起訴。五羊新城廣場業(yè)主委員會不 法律俠客在線lawbingo

服該裁定，提起上訴。廣州市中級人民法院于2008年12月5日作出（2008）穗中法民五終字第3739號民事裁定，認為五羊新城廣場業(yè)主委員會于1994年4月20日按照香港《社團條例》有關(guān)規(guī)定注冊，取得了由香港警務(wù)處牌照課頒發(fā)的《社團注冊證明書》。但是，根據(jù)香港地區(qū)的法例，具有類似我國大陸地區(qū)業(yè)主大會權(quán)利的組織應(yīng)當是依照香港地區(qū)《建筑物管理條例》在土地注冊處登記的業(yè)主立案法團。因此，在香港注冊成立的五羊新城廣場業(yè)主委員會既不是我國大陸地區(qū)承認的業(yè)主自治組織，也不是我國香港地區(qū)承認的業(yè)主自治組織。原審法院認定五羊新城廣場業(yè)主委員會不具備合法的民事訴訟主體資格并據(jù)此駁回其起訴，該處理并無不當，應(yīng)予維持。本院遂裁定駁回上訴，維持原裁定。

2009年12月11日，廣州市中級人民法院對廣州市德成物業(yè)管理有限公司訴本案東華物業(yè)公司侵權(quán)糾紛一案作出（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決，判決認為：“東華物管公司與案涉物業(yè)的建設(shè)單位之一廣州東華實業(yè)股份有限公司于1998年1月1日簽訂了《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書》，從而成為案涉物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，另根據(jù)其向法院提供的2007年期間訟爭物業(yè)的水電費發(fā)票可確認訟爭物業(yè)一直由其實施物業(yè)管理。因德成物管公司未能舉證證實東華物管公司對案涉物業(yè)的實際物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系已依法解除，故本院對東華物管公司現(xiàn)仍為案涉物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)此一事實予以確認??。德成物管公司雖于2006年11月16日與五羊新城廣場業(yè)主委員會簽訂了《五羊新城廣場商鋪委托經(jīng)營協(xié)議書》，但該業(yè)主委員會并非經(jīng)五羊新城廣場業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不能代表全體業(yè)主，上述《協(xié)議書》僅對該業(yè)主委員會所代表的部分業(yè)主具有約束力??”。

因本案糾紛，東華物業(yè)公司于2011年9月8日向原審法院提起訴訟，請求法院判令：

一、馮長榮支付廣州市越秀區(qū)寺右新馬路168號4-60房從2004年1月1日起至2011年4月30日止的物業(yè)管理費40400.8元（按房屋建筑面積45.91平方米×10元／平方米／月=459.10元／月標準計算）；

二、馮長榮支付拖欠上述物業(yè)管理費的違約金（物業(yè)管理費按月產(chǎn)生，從應(yīng)交物業(yè)管理費的次月1日起算違約金，即從2004年2月1日起，每日按同期應(yīng)付而未付的物業(yè)管理費的萬分之二標準計至付清之日止）；

三、馮長榮支付查冊費70元；

四、馮長榮承擔本案訴訟費、公告費。

本案一審訴訟過程中，原審法院于2011年12月16日下午到涉案寺右新馬路168號大樓進行現(xiàn)場勘驗，并對現(xiàn)場狀況進行拍照。現(xiàn)場可見，除首層少數(shù)商鋪外，包括涉案商鋪在內(nèi)的各樓層商鋪均無經(jīng)營，走廊、商鋪內(nèi)鋪滿灰塵，部分商鋪內(nèi)堆滿雜物，各樓層照明正常。

一審?fù)徶校p方一致確認雙方無簽訂物業(yè)服務(wù)合同。東華物業(yè)公司陳述：對涉案場地進行物業(yè)管理的依據(jù)是1998年1月1日與廣州東華實業(yè)股份有限公司簽訂的物業(yè)管理委托合同；管理費按月產(chǎn)生，當月沒有繳納，從下個月開始就為逾期；馮長榮從2004年至今沒有繳納過物業(yè)管理費，東華物業(yè)公司有追討過，但無書面證據(jù)證明。馮長榮陳述：東華物業(yè)公司并無追討過物業(yè)管理費。

東華物業(yè)公司為證明其依約提供了物業(yè)管理服務(wù)，提交《五羊新城園林綠化保養(yǎng)合同》、《清潔服務(wù)合同》、《對講及閉路監(jiān)控保養(yǎng)協(xié)議》、《清疏化糞池協(xié)議》、《清潔服務(wù)委托合同》、《清潔及除四害服務(wù)委托合同》、《消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)服務(wù)合同》及部分被委托單位出具的其接受東華物業(yè)公司委托對寺右新馬路168、170號等提供服務(wù)的情況說明或證明。馮長榮對上述證據(jù)真實性無異議，但認為不能證明東華物業(yè)公司進行了實際管理，東華物業(yè)公司轉(zhuǎn)委托需經(jīng)業(yè)主委員會同意。東華物業(yè)公司還提交了五羊新村購物中心大樓的電費發(fā)票若干、五羊新城水費發(fā)票若干、廣州市自來水公司越秀供水管理所出具的《情況說明》及東華物業(yè)公司的員工排班表予以證明。馮長榮稱涉案商場沒有開業(yè)，東華物業(yè)公司必須證明相應(yīng)水電費是基于公共水電的消耗，且代繳水電費并不能代表東華物業(yè)公司對涉案商場提供了物業(yè)管理服務(wù)，而員工排班表是東華物業(yè)公司內(nèi)部管理的安排，而不是出勤記錄，對真實性 法律俠客在線lawbingo

不予認可。

馮長榮為證明廣州東華物業(yè)股份有限公司不是涉案房屋開發(fā)商，提交了以下等證據(jù)：

1、廣州市國土資源和房屋管理局于2002年4月16日向原東山區(qū)人民法院發(fā)出的《關(guān)于謝啟宇、林幗瑜訴訟案件有關(guān)問題的復(fù)函》（復(fù)印件），復(fù)函稱香港德亞國際有限公司向開發(fā)商買賣寺右新馬路第168號東城購物廣場二、三層是有效的，香港德亞國際有限公司可以在與開發(fā)商簽訂買賣合約后轉(zhuǎn)讓給小業(yè)主。

2、廣州東華實業(yè)股份有限公司于2001年12月4日向廣州市房地產(chǎn)交易所發(fā)出的書面函（復(fù)印件），稱經(jīng)查位于五羊新城寺右新馬路168號全幢之物業(yè)，是其與香港協(xié)洋有限公司合作興建的，其中二、三層全部是分成給香港協(xié)洋有限公司之物業(yè)，該公司又將上述物業(yè)出售給德亞國際有限公司，其雙方在1991年12月23日《買賣合約》是有效合約。

3、廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司于2001年11月20日向廣州東華實業(yè)股份有限公司發(fā)出的函件（復(fù)印件），稱關(guān)于廣州東華實業(yè)股份有限公司和澳門東洋投資有限公司合作興建的五羊東城購物中心AB棟（東山區(qū)寺右新馬路168號）的分配物業(yè)情況：首層、二層、三層、四層為澳門東洋投資有限公司分配物業(yè)，首層其中05、06號地鋪為廣州東華實業(yè)股份有限公司分配物業(yè)，五層東北部分為廣州東華實業(yè)股份有限公司分配物業(yè)，五層西南部分為澳門東洋投資有限公司分配物業(yè)，六層、七層為廣州東華實業(yè)股份有限公司分配物業(yè)。

4、廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司于2002年1月21日出具的書面說明，稱位于廣州市東山區(qū)寺右新馬路168號（原稱五羊購物廣場AB棟），是廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司興建的，其中二、三層全部銷售給香港德亞國際有限公司，該公司有權(quán)處置上述之物業(yè)。

5、廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司的工商注冊登記資料，其中顯示廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司是廣州東華實業(yè)股份有限公司與香港沛聯(lián)發(fā)展有限公司于1985年12月29日合作組成興建“五羊村”中心地區(qū)的工程項目，經(jīng)營期限為15年；1991年，香港沛聯(lián)發(fā)展有限公司經(jīng)批準將其在合作公司廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司的權(quán)責全部轉(zhuǎn)讓給澳門東洋投資有限公司，并約定經(jīng)營期限屆滿后固定資產(chǎn)不作價歸中方所有。

6、廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司出資情況表（2008年度），載明：投資總額2519.08萬美元，注冊資本中方認繳0萬美元，外方認繳1007.63萬美元，實收資本中方實繳0萬美元，外方實繳1007.63萬美元。

7、廣州越秀供電局于2008年8月14日向越秀區(qū)東湖街綜治委發(fā)出的《關(guān)于五羊購物廣場用電情況的復(fù)函》（復(fù)印件）、廣東電網(wǎng)公司廣州越秀供電局用電檢查結(jié)果通知書，顯示五羊新城寺右新馬路168號用電客戶為東城聯(lián)合發(fā)展公司。

8、廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司于1992年4月24日向廣州市公安局十二處發(fā)出的函件（復(fù)印件），申請審批其所屬的東城廣場購物中心A、B幢首層、夾層、二層、三層、四層南邊消防設(shè)施。東華物業(yè)公司對上述證據(jù)中沒有原件的除了證據(jù)1、2表示對真實性不發(fā)表意見外，其余證據(jù)的真實性均不予確認。

馮長榮為證明五羊新城廣場業(yè)主委員會已向東華物業(yè)公司支付管理費至2006年12月，提交了五羊廣場收支情況復(fù)印件若干，其中內(nèi)容并無反映物業(yè)管理費的支付情況，也無支付管理費的憑證。

另東華物業(yè)公司為證明因提起本案訴訟而需到房管部門查閱涉案房屋產(chǎn)權(quán)人所交納的查冊費70元，提供了房管部門于2009年10月15日、11月4日出具的查冊費發(fā)票兩張，金額合計10240元。

原審法院認為：據(jù)廣州市城市建設(shè)檔案資料和房管部門產(chǎn)權(quán)登記的記載，涉案商場的規(guī)劃報建單位是廣州東華實業(yè)股份有限公司，雖然廣州東華實業(yè)股份有限公司與外資方合作開發(fā)涉案商場項目而成立了廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司，但該公司并未取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)一直登記在廣州東華實業(yè)股份有限公司名下。涉案商場建成后，初始權(quán)屬人也依法登記為廣州東華實業(yè)股份有限公司，因此，廣州東華實業(yè)股份有限公司就是涉案商場的建設(shè)單位，生效的（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決也已對此予以確認。

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鑒于涉案房屋所在區(qū)域尚未成立業(yè)主委員會，廣州東華實業(yè)股份有限公司作為建設(shè)單位選聘了東華物業(yè)公司作為上述區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與東華物業(yè)公司簽訂了《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書》，符合有關(guān)前期物業(yè)管理的法律規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，該合同對包括馮長榮在內(nèi)的業(yè)主均具有約束力。

東華物業(yè)公司已按照合同約定對馮長榮房屋所在區(qū)域?qū)嵤┝宋飿I(yè)管理，向馮長榮等業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，東華物業(yè)公司與馮長榮之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。依照等價有償原則，馮長榮應(yīng)向東華物業(yè)公司支付物業(yè)管理費。至于物業(yè)管理費的標準，物價部門批準東華物業(yè)公司按每月每平方米建筑面積10元收費，但考慮到涉案商場大部分都沒有經(jīng)營，與正常運營的商場相比，東華物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)工作量減少，管理成本也降低，且從現(xiàn)場勘驗可見保潔工作并非十分到位，從公平合理原則出發(fā)，目前對物業(yè)管理費減半收取為宜。因無證據(jù)證明物業(yè)管理費有訴訟時效中止或中斷的情形，故馮長榮抗辯稱東華物業(yè)公司的部分訴訟請求已超過訴訟時效，予以采納。自起訴之日起倒數(shù)兩年之前的物業(yè)管理費已超過訴訟時效，不予支持。至于拖欠物業(yè)管理費的違約金問題，因雙方對物業(yè)管理費支付與否和標準均有爭議，在爭議未明確之前，馮長榮有理由不支付，故東華物業(yè)公司主張物業(yè)管理費的違約金依據(jù)不足，不予支持。至于查冊費的問題，因該費用非訴訟之必要支出，且無充分證據(jù)證明為本案所支出，故東華物業(yè)公司要求馮長榮承擔該費的請求沒有依據(jù)，不予支持。

原審法院經(jīng)該院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第一百三十五條，《物業(yè)管理條例》第七條第（五）項、第二十一條、第四十一條、第四十二條第一款的規(guī)定，于2013年6月5日作出判決：

一、自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，馮長榮將廣州市越秀區(qū)寺右新馬路168號4-60房從2009年9月8日起至2011年4月30日止的物業(yè)管理費（按45.91平方米×5元／月／平方米=229.55元／月計算）一次性支付給東華物業(yè)公司。

二、駁回東華物業(yè)公司其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費1012元、公告費56元，由東華物業(yè)公司負擔962元，馮長榮負擔106元。

判后，馮長榮不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：

一、原審法院認定事實明顯錯誤。

（一）一審法院沒有全面地審查本案事實，選擇性地使用證據(jù)進行斷案，有違公正。本案審理核心焦點為廣州東華實業(yè)股份有限公司是否為本案涉訴物業(yè)的開發(fā)商，以及，其與東華物業(yè)公司訂立的前期物業(yè)管理合同對我方是否有約束力的問題。一審法院對涉案物業(yè)開發(fā)商的問題認定上，選擇性地使用證據(jù)。我方就本案提交了共23套證據(jù)，一審法院只是列舉了其中8套證據(jù)。

（二）一審法院對同類案件作不同的事實認定。在2012年的3月份，一審法院就在類似案件有關(guān)涉案物業(yè)開發(fā)商的事實認定上，審理查明并認定涉案物業(yè)的開發(fā)商為廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司。

（三）關(guān)于對本案涉訴物業(yè)開發(fā)商問題的認定。我方認為涉案物業(yè)的開發(fā)商是廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司，而不是廣州東華實業(yè)股份有限公司。因此，廣州東華實業(yè)股份有限公司與東華物業(yè)公司簽訂的委托管理服務(wù)合同，對我方不具有約束力。

（四）我方與東華物業(yè)公司不存委托法律關(guān)系也不存事實委托關(guān)系?，F(xiàn)有證據(jù)證明，我方未予東華物業(yè)公司簽訂過任何形式的物業(yè)管理服務(wù)合同。退一步而言，一審法院認定東華物業(yè)公司與廣州東華實業(yè)股份有限公司簽訂的前期物業(yè)管理合同，也是不能成立的。

二、一審法院適用法律錯誤。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”在1997年，廣州市中級人民法院審理確認解除管理公約后，物業(yè)就交由業(yè)主自行管理。因此，就不能適用國家有關(guān)前期物業(yè)管理的規(guī)定，即東華物業(yè)公司不能依據(jù)其與廣州東華實業(yè)股份有限公司訂立的 法律俠客在線lawbingo

物業(yè)管理合同向我方收取管理費。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條第（四）項的相關(guān)規(guī)定，任用和選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，應(yīng)由業(yè)主委員會通過一定民主程序直接與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂管理服務(wù)合同。如仍延續(xù)東華物業(yè)公司與廣州東華實業(yè)股份有限公司訂立的前期物業(yè)管理合同，向我方收取管理，則是對業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的侵害。本案中，五羊新城業(yè)主委員會雖是在香港特別行政區(qū)設(shè)立登記記的社團組織，不屬于中國內(nèi)地法律框架下依法設(shè)立并登記的社團，但根據(jù)法律不溯及既往的原則，在《中華人民共和國物權(quán)法》頒布實施前，五羊新城業(yè)主委員會以自己的名義與東華物業(yè)公司訂立的委托管理合同仍是合法有效的。該委托合同履行期滿后，合同終止，各方當事人的權(quán)利義務(wù)歸于消滅也是有效的。從另外一個角度而言，即使目前涉案物業(yè)尚未設(shè)立中國內(nèi)地法律框架下的業(yè)主委員會，但也不就意味可適用《物業(yè)管理條例》第二十一條關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由所謂開發(fā)商委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向我方收取管理費。

三、一審法院程序錯誤。

（一）遺漏了本案的必要訴訟當事人。涉訴物業(yè)開發(fā)商是廣州東華實業(yè)股份有限公司還是廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司，是本案斷案所必須查明的關(guān)鍵性事實。因此應(yīng)當追加為本案的第三人進行審理。

（二）一審法院使用未經(jīng)雙方進行質(zhì)證的證據(jù)。原審中對（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決書未進行過質(zhì)證，不能作為本案認定事實的依據(jù)。綜上，上訴請求：

1、撤銷原審判決書，依法改判或發(fā)回重審；

2、判令東華物業(yè)公司承擔本案一、二審全部訴訟費用。

被上訴人東華物業(yè)公司答辯稱同意原審判決，不同意馮長榮的上訴請求。

經(jīng)二審審查，原審查明事實無誤，本院予以確認。

二審?fù)ピ冎校T長榮表示其清楚（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決書的內(nèi)容。

本院認為：《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條第（四）項規(guī)定：已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認的事實，當事人無需舉證證明。本院生效的（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決已確認東華物管公司與案涉物業(yè)的建設(shè)單位之一廣州東華實業(yè)股份有限公司于1998年1月1日簽訂了《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書》，從而成為案涉物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并對東華物管公司現(xiàn)仍為案涉物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)此一事實予以確認。在當事人無證據(jù)證明對上述（2009）穗中法民五終字第4275號判決雙方當事人已通過法定程序?qū)υ撆袥Q予以撤銷的情況下，本院對該判決上述認定事實予以確認。故本案無須追加廣州東華實業(yè)股份有限公司及廣州東城聯(lián)合發(fā)展公司作為第三人。廣州東華實業(yè)股份有限公司作為建設(shè)單位與東華物業(yè)公司簽訂的《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書》，符合有關(guān)前期物業(yè)管理的法律規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，該合同對包括馮長榮在內(nèi)的業(yè)主均具有約束力。馮長榮認為上述委托管理合同書對其無約束力的主張，依據(jù)不足，本院不予采納。原審法院認定東華物業(yè)公司仍按照合同約定對馮長榮房屋所在的區(qū)域?qū)嵤┝宋飿I(yè)管理，向馮長榮等業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，依等價有償原則，對東華物業(yè)公司訴請馮長榮支付物業(yè)管理費予以支持并無不妥。對于物業(yè)管理費的標準，原審根據(jù)實際情況從公平合理原則出發(fā)，對物業(yè)管理費減半收取，并無不當。對于馮長榮主張本院應(yīng)撤銷原審判決，或發(fā)回重審的訴求，本院不予支持。

綜上所述，馮長榮的上訴理由不成立，其上訴請求應(yīng)予駁回；審查原審認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費956元，由馮長榮負擔。

本判決為終審判決。

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審判長

蔡培娟 審判員

黃 嵩 審判員

譚紅玉 二〇一四年××月××日

書記員

張 坤

第二篇：蔡國華等與上海恒臻物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

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蔡國華等與上海恒臻物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

上海市第一中級人民法院

民事判決書

(2014)滬一中民二(民)終字第1689號

上訴人（原審被告）蔡國華，＊出生，漢族，戶籍地上海市路號，現(xiàn)住＊＊＊。

上訴人（原審被告）蔡一塵，＊出生，漢族，戶籍地上海市路號，現(xiàn)住＊＊＊＊。

委托代理人蔡國華，系蔡一塵之父，身份事項同上。

被上訴人（原審原告）上海恒臻物業(yè)管理有限公司。

法定代表人＊＊，總經(jīng)理。

委托代理人史，上海恒臻物業(yè)管理有限公司職員。

上訴人蔡國華、蔡一塵因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服上海市閔行區(qū)人民法院（2014）閔民一（民）初字第2683號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月26日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，2006年4月30日，上海恒臻物業(yè)管理有限公司（以下簡稱恒臻公司、乙方）與上海市閔行區(qū)二區(qū)業(yè)主大會（甲方）簽訂了物業(yè)服務(wù)合同一份，約定由甲方委托乙方為閔行區(qū)＊＊＊＊弄二區(qū)小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，恒臻公司按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，收費標準為住宅多層人民幣0.84元每月每平方米，物業(yè)服務(wù)費用按季交納，業(yè)主應(yīng)在每季度首月10日前履行交納義務(wù)。合同另對其他各項權(quán)利義務(wù)進行了約定，合同期限自2006年4月1日起至2008年3月31日止。2008年12月29日，恒臻公司又與上海市閔行區(qū)東方花園二區(qū)業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定收費標準為多層1.06元每月每平方米，合同期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。2013年2月5日，恒臻公司再次與上海市閔行區(qū)東方花園二區(qū)業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)費用均為按季繳納，業(yè)主應(yīng)在每季度首月10日前履行交納義務(wù)。恒臻公司自2006年4月入駐蔡國華、蔡一塵所在小區(qū)，實際為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)至今。蔡國華、蔡一塵系上海市閔行區(qū)＊＊＊＊弄2區(qū)46號401室業(yè)主，建筑面積為104.24平方米，自2006年10月至2013年12月31日未交物業(yè)服務(wù)費8，992.92元。

原審另查明，恒臻公司分別于2008年4月27日、2010年12月18日，通過掛號信的方式向蔡國華、蔡一塵郵寄催款通知，蔡國華、蔡一塵均未領(lǐng)取。恒臻公司又于2011年3月14日、2012年3月29日以快遞方式向蔡國華、蔡一塵催討欠款。2013年5月28日恒臻公司向原審法院提起訴訟，原審法院于2013年7月30日立案，后恒臻公司在二審期間自愿撤回起訴。

2014年1月27日恒臻公司訴至原審法院，請求判令：

1、蔡國華、蔡一塵支付2006年10月起至2013年12月31日止的物業(yè)服務(wù)費8，992.92元；

2、蔡國華、蔡一塵支付逾期交納違約金8，492.84元。

原審認為，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》之規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。現(xiàn)蔡國華、蔡一塵所居住小區(qū)的業(yè)主委員會已與恒臻公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，故業(yè)主委員會的該項決定，在被依法撤銷之前，對小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力?，F(xiàn)蔡國華、蔡一塵認為業(yè)主委員會成立的程序不合法，進而否認物業(yè)服務(wù)合同，對于此項辯稱不予采信。蔡國華、蔡一塵以物業(yè)服務(wù)合同簽訂的程序不合法提出反訴要求撤銷物業(yè)服務(wù)合同及補充協(xié)議，原審法院已向蔡國華、蔡一塵釋明，其應(yīng)另行提起訴訟解 法律俠客在線lawbingo

決。

訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。恒臻公司曾于2008年4月27日向蔡國華、蔡一塵郵寄了催討函，訴訟時效中斷重新計算，2006年10月至2008年4月期間欠繳的物業(yè)費訴訟時效直至2010年4月26日到期。恒臻公司雖提供了2009年3月24日的交寄清單，但從中并不能看出恒臻公司已向蔡國華、蔡一塵郵寄了催討函，恒臻公司目前可以證明的最近一次郵寄催討函的時間為2010年12月18日，訴訟時效中斷重新計算，因此2006年10月至2008年12月期間的物業(yè)管理費已經(jīng)超過訴訟時效。2009年1月至2010年12月期間欠繳的物業(yè)費訴訟時效直至2012年12月到期，但因恒臻公司于2011年3月4日、2012年3月29日通過快遞方式向蔡國華、蔡一塵郵寄了催款函，因此訴訟時效中斷重新計算。此外，對于蔡國華、蔡一塵未簽收恒臻公司郵寄的掛號信、快遞的辯稱，因恒臻公司已經(jīng)提供在訴訟時效內(nèi)以蔡國華、蔡一塵居住地為寄送地址，并以掛號信及快遞方式郵寄催款函的憑證，而蔡國華、蔡一塵在庭審中也稱恒臻公司寄過兩份快遞給其，一份其直接交由快遞員退給恒臻公司，一份塞其信箱內(nèi)，其取出后直接交給居委會，可見恒臻公司確實向蔡國華、蔡一塵進行了催討，已導致訴訟時效中斷重新計算，因此對于蔡國華、蔡一塵的此項辯稱，不予支持。

至于蔡國華、蔡一塵提出恒臻公司未盡物業(yè)管理職責，存在管理瑕疵、停車費賬目未公開等問題，均涉及蔡國華、蔡一塵所在小區(qū)全體業(yè)主的利益，屬于與全體業(yè)主有關(guān)的涉及共有和共同管理權(quán)利的事項，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》之規(guī)定，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主共同作出決定或協(xié)商解決。故本案中蔡國華、蔡一塵以此作為其一戶拒付物業(yè)管理費的理由缺乏依據(jù)。

至于恒臻公司主張的滯納金，恒臻公司作為一家物業(yè)服務(wù)單位，應(yīng)為業(yè)主提供良好的、全面的物業(yè)服務(wù)，以求在工作過程中更加規(guī)范、透明、公正?？紤]到蔡國華、蔡一塵未付物業(yè)費確屬事出有因，因此對于恒臻公司主張的滯納金，不予支持。

據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百四十條、《中華人民共和國合同法》第一百零九條、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條之規(guī)定，于二○一四年五月十二日作出判決：

一、蔡國華、蔡一塵于判決生效之日起十日內(nèi)支付上海恒臻物業(yè)管理有限公司自2009年1月至2013年12月止的物業(yè)服務(wù)費6，629.66元；

二、駁回上海恒臻物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費減半收取計118.57元，由上海恒臻物業(yè)管理有限公司負擔73.61元，蔡國華、蔡一塵負擔44.96元。

原審法院判決后，蔡國華、蔡一塵不服，向本院提起上訴稱：物業(yè)合同不合法，是沒有效力的，對上訴人也沒有約束力。被上訴人拒不提供房屋的承重結(jié)構(gòu)圖、破壞小區(qū)綠化、拆掉圍墻鐵欄，沒有盡到物業(yè)管理義務(wù)，不應(yīng)收費。此外，上訴人從沒有收到過催款函也沒有承諾過付款，被上訴人主張的物業(yè)費已過訴訟時效，故請求二審法院依法改判駁回被上訴人的原審訴請。

被上訴人恒臻公司辯稱：被上訴人已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，小區(qū)內(nèi)的工程都是通過業(yè)委會同意的，故不同意上訴人的上訴請求，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

經(jīng)審理查明，原審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。

本院認為，被上訴人作為物業(yè)管理單位，與系爭小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，該合同上有業(yè)主委員會主任的簽字，并加蓋了該小區(qū)業(yè)主大會的印章，故該合同合法有效，對作為小區(qū)業(yè)主的上訴人具有法律約束力。依據(jù)等價有償、誠實信用原則，上訴人接受了被上訴人提供的物業(yè)管理服務(wù)后，理應(yīng)支付相應(yīng)的對價。至于上訴人提及的被上訴人擅自破壞 法律俠客在線lawbingo

小區(qū)環(huán)境，拆掉小區(qū)鐵圍欄等影響業(yè)主生活質(zhì)量的問題，一則根據(jù)上訴人提供的相應(yīng)證據(jù)無法證明被上訴人在服務(wù)上存在嚴重瑕疵，再則鑒于此均涉及全體業(yè)主權(quán)利，故應(yīng)由全體業(yè)主提出主張或與被上訴人協(xié)商解決。上訴人以此作為其一戶拒付物業(yè)管理費的理由缺乏依據(jù)，本院難以支持。此外，關(guān)于訴訟時效問題，被上訴人一審提供的2010年12月18日郵寄的物業(yè)管理費催繳函可證明其于2010年12月向上訴人發(fā)出過催繳通知，故上訴人以被上訴人主張的2009年至2013年的物業(yè)費已過訴訟時效為由拒付物業(yè)費，依據(jù)不足，本院不予采信。綜上，上訴人的上訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。原審判決并無不當，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴案件受理費人民幣89.90元，由上訴人蔡國華、蔡一塵負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長

方方 代理審判員

孫飛 代理審判員

毛焱 二〇一四年七月二十一日

書 記 員

倪非

第三篇：原告上海A物業(yè)管理有限公司與被告陸a物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案

原告上海A物業(yè)管理有限公司與被告陸a物業(yè)服務(wù)合同糾紛

一案

_______________________________________________________________________________________

（2010）閔民一（民）初字第647號

民事判決書

原告上海A物業(yè)管理有限公司，住所地上海市x區(qū)x路x號。

法定代表人姜a，總經(jīng)理。

委托代理人王a，男。

委托代理人陳a，男。

被告陸a，男。

原告上海A物業(yè)管理有限公司與被告陸a物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2010年1月6日立案受理，依法由審判員彭雄輝適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告委托代理人王a到庭參加了訴訟。被告陸a經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告上海A物業(yè)管理有限公司訴稱，原告系上海市x區(qū)x路x弄小區(qū)物業(yè)管理單位，被告系該小區(qū)x號x室業(yè)主，房屋面積83.86平方米，收費標準為每月每平方米0.54元。被告自2009年1月至2009年9月共計拖欠物業(yè)管理費406.80元，原告經(jīng)多次催討未果，故訴至法院要求被告給付上述拖欠的管理費及滯納金12.20元。

被告陸a未作答辯，亦未向法庭提供證據(jù)。

以上事實，由原告提供的前期物業(yè)服務(wù)合同、承諾書、住宅物業(yè)服務(wù)收費標準申報表、確認表、物業(yè)服務(wù)費催繳通知單、上海市房地產(chǎn)登記簿等證據(jù)及當事人庭審陳述所證實，并均經(jīng)庭審質(zhì)證。

經(jīng)審理查明，原告訴稱事實屬實。

本院認為：原告作為被告房屋所處小區(qū)的物業(yè)管理單位，其已按照約定履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)后，被告作為業(yè)主應(yīng)當支付物業(yè)管理服務(wù)費。被告經(jīng)本院合法傳喚拒不到庭參加訴訟，應(yīng)視為放棄抗辯權(quán)利，本院支持原告訴請。原告訴訟請求之滯納金過高，本院予以調(diào)整。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條之規(guī)定，判決如下：

一、被告陸a應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海A物業(yè)管理有限公司2009年1月至2009年9月的物業(yè)管理費人民幣406.80元；

二、被告陸a應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海A物業(yè)管理有限公司滯納金12.20元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費25元（已減半），由被告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員彭雄輝

書記員夏萬宏

第四篇：山東華宇物業(yè)服務(wù)有限公司

山東華宇物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2008年，注冊資本300萬元，具備建設(shè)部頒發(fā)的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)，是一家融合物業(yè)管理全過程服務(wù)的綜合性物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，中國物業(yè)管理協(xié)會會員、濟南物業(yè)管理協(xié)會會員單位。服務(wù)范圍涉及專業(yè)物業(yè)保潔服務(wù)、園林綠化養(yǎng)護服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)、秩序維護、客戶接待服務(wù)等。華宇物業(yè)憑借規(guī)范的管理和高品質(zhì)的服務(wù)被政府以及社會相關(guān)部門授予物業(yè)管理優(yōu)秀單位、守信企業(yè)榮譽稱號。

公司自成立以來，堅持以真情服務(wù)創(chuàng)造親和、專業(yè)服務(wù)塑造形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升檔次、誠信服務(wù)推介品牌的服務(wù)理念，成功運作山東蘇寧物流基地、中石油、中油天然氣、力諾光伏集團、力諾電力股份公司、山東濟鐵工程集團等40多個物業(yè)項目，在崗員工千余人，在管面積逾百萬平方米，時至今天已形成獨具特色的華宇物業(yè)綜合物業(yè)管理服務(wù)模式，公司依靠先進的技術(shù)優(yōu)勢、人才優(yōu)勢以及精良的設(shè)備得到了廣大客戶的充分認可。

繼往開來，誠信創(chuàng)業(yè)，不斷增強自身的服務(wù)能力仍是我們不懈的追求，華宇人愿與社會各界攜手共創(chuàng)物業(yè)管理新佳境。

一、專業(yè)優(yōu)勢

物業(yè)管理公司的總經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員100%取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書或省建設(shè)廳頒發(fā)的從業(yè)人員崗位證書，所有從業(yè)人員都是經(jīng)過專門機構(gòu)培訓的專業(yè)人員。

二、技術(shù)優(yōu)勢

公司員工具有高中級職稱的管理人員、各類專業(yè)技術(shù)人員68人，設(shè)備管理是本公司的核心管理技術(shù)，對用戶的設(shè)備可實施全方位的養(yǎng)護，減少設(shè)備的非正常損壞，達到為業(yè)主保值增值的目的。

三、培訓優(yōu)勢

華宇物業(yè)與物業(yè)管理專修學院合作，定期對物業(yè)從業(yè)人員進行實操培訓，參加物業(yè)管理培訓班等。

四、學習優(yōu)勢

華宇物業(yè)公司正在創(chuàng)建“學習型企業(yè)”，全體員工堅持終身學習的理念，形成了濃厚的文化氛圍，公司還定期組織員工開展專業(yè)技能比武，全面提升物管人員綜合素質(zhì)。

五、團隊優(yōu)勢

華宇物業(yè)管理公司管理層員工平均年齡35周歲，專科以上學歷的占85%以上，具有先進的現(xiàn)代化物業(yè)管理理念；同時，公司注重發(fā)揮員工的團隊精神，造就了一支團結(jié)協(xié)作、敢打硬仗的精干隊伍。

第五篇：山東華宇物業(yè)服務(wù)有限公司

山東華宇物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2008年，注冊資本叁佰萬元，具備建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)資質(zhì)，是一家社會化、專業(yè)化的融合物業(yè)管理全過程服務(wù)的大型綜合性物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，系中國物業(yè)管理協(xié)會會員，濟南物業(yè)管理協(xié)會會員單位。服務(wù)范圍涉及專業(yè)物業(yè)保潔服務(wù)、園林綠化養(yǎng)護服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)、秩序維護、客戶接待、餐廳運營服務(wù)等。華宇物業(yè)憑借規(guī)范的管理和高品質(zhì)的服務(wù)被政府以及社會相關(guān)部門授予物業(yè)管理優(yōu)秀單位、守信企業(yè)榮譽稱號。

公司自成立以來，堅持以真情服務(wù)創(chuàng)造親和、專業(yè)服務(wù)塑造形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升檔次、誠信服務(wù)推介品牌的服務(wù)理念，成功運作了山東蘇寧物流基地、中石油、中油天然氣、力諾光伏集團、力諾電力股份公司、山東濟鐵工程集團等多個物業(yè)項目，在崗員工千余人，在管面積目前已逾百萬平方米，時至今天已形成獨具特色的華宇物業(yè)綜合物業(yè)管理服務(wù)模式，公司依靠先進的技術(shù)優(yōu)勢、人才優(yōu)勢以及精良的設(shè)備得到了廣大客戶的充分認可。

繼往開來，誠信創(chuàng)業(yè)，不斷增強自身的服務(wù)能力仍是我們不懈的追求，華宇人愿與社會各界攜手共創(chuàng)物業(yè)管理新佳境。