第一篇：廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

法律俠客在線lawbingo

廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2014)穗中法民五終字第2601號

上訴人（原審被告）：廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：岑永誠，經(jīng)理。

委托代理人：羅紅明，廣東百越律師事務(wù)所律師。

委托代理人：嚴(yán)瑾，廣東百越律師事務(wù)所實習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）：吳宏。

被上訴人（原審原告）：溫程群。

兩被上訴人的共同委托代理人：王美舟，廣東廣之洲律師事務(wù)所律師。

上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中村公司）因與被上訴人吳宏、溫程群商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院（2013）穗海法民三初字第2799號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：吳宏、溫程群、中村公司于2012年7月2日簽訂《商品房預(yù)售合同》，訂明由吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設(shè)計第C6幢6層601號房，房屋地主海珠區(qū)嘉泰二街1號（C1）601房，總金額為2116439元；（第十條逾期付款的違約責(zé)任）如果吳宏、溫程群未能按照本合同第八條約定的期限將各期房款支付至預(yù)售款監(jiān)控賬號，中村公司有權(quán)要求吳宏、溫程群每日按未支付房價款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；（第十二條交房條件）該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的商品房建設(shè)項目符合驗收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務(wù)單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件；（第十三條房屋交付）中村公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月30日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；（第十四條延期交房的違約責(zé)任）中村公司如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按補充協(xié)議第十二條處理；（第十五條房屋交付時的有關(guān)資料）吳宏、溫程群和中村公司雙方進行房屋驗收交接時，中村公司應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群提供有關(guān)該商品房的下列資料：

（一）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》、（二）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗收報告》、（三）消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗收合格意見書》或備案憑證、（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料、（五）人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件、（六）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》、（七）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》、（八）《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、（九）見補充協(xié)議第十三條；上述文件中，（一）至

（五）項應(yīng)出示原件并向吳宏、溫程群提供加蓋中村公司公章的復(fù)印件；

（六）、（七）項應(yīng)載明水電等設(shè)施配置說明、有關(guān)設(shè)備安裝預(yù)留位置說明、裝修注意事項和建筑節(jié)能等有關(guān)內(nèi)容，中村公司應(yīng)提供已加蓋公章的原件給吳宏、溫程群；

（八）項應(yīng)交由吳宏、溫程群填寫或簽署；??合同附件七《本合同補充協(xié)議》約定：??

八、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十條內(nèi)容變更為：

1、吳宏、溫程群如未按本合同及本協(xié)議約定的時間付款，應(yīng)當(dāng)向中村公司支付逾期違約金；逾期違約金根據(jù)吳宏、溫程群應(yīng)付款項的每日萬分之一計算；逾期違約金計算期間為自本合同及本補充協(xié)議規(guī)定的最后付款日期的第二天起至實際付款日止；實際付款日是指吳宏、溫程群將全 法律俠客在線lawbingo

部的應(yīng)付款項及其利息和其他有關(guān)的應(yīng)付款項全額支付給中村公司的當(dāng)日；??

十、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十二條內(nèi)容變更為：特別約定：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意該商品房的唯一交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計單位出具的《工程竣工驗收報告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；??

十二、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十四條內(nèi)容變更為：

1、無論逾期是否超過180日，合同繼續(xù)履行的，中村公司支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)改為每日總房價款的0.01%，最高賠付額不超過總房價款的5%；

2、逾期超過180日吳宏、溫程群要求解除合同的，雙方同意不計賠實際損失，由中村公司按不超過總房價款的10%向吳宏、溫程群支付違約金；??

十三、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十五條內(nèi)容變更為：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意中村公司現(xiàn)場公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計單位出具的《工程竣工驗收報告》復(fù)印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標(biāo)準(zhǔn)，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓，吳宏、溫程群仍有異議的可單獨到中村公司公司查閱相關(guān)原件，或到相關(guān)政府部門或官方網(wǎng)站查閱；等。合同簽訂后，吳宏、溫程群已按合同約定向中村公司付清了全部購房款，但中村公司至今未通知吳宏、溫程群收樓。

吳宏、溫程群于2013年9月29日向原審法院提起本案訴訟，請求：

1、中村公司向吳宏、溫程群支付遲延交房違約金（以總房款2116439元為本金，按照每日萬分之二點六的標(biāo)準(zhǔn)，從2013年5月31日起計至中村公司實際交樓給吳宏、溫程群之日止，違約金不以總房款5%為限）；

2、中村公司承擔(dān)本案訴訟費。中村公司原審答辯稱：吳宏、溫程群向中村公司購買涉案房屋并簽訂了商品房買賣合同，但合同簽訂后，吳宏、溫程群糾集其他的購房人，阻撓中村公司的建設(shè)施工。經(jīng)行政部門多次協(xié)調(diào)，吳宏、溫程群仍糾集其他的購房人，惡意阻撓中村公司對樓房的各項設(shè)施完善與建設(shè)，由于吳宏、溫程群的惡意阻撓行為導(dǎo)致合同已無法履行。且吳宏、溫程群的訴訟請求主張的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)也是吳宏、溫程群自行主張和計算的，與合同約定不符。另外，吳宏、溫程群主張的違約金的計算也是毫無事實和法律依據(jù)的，中村公司不能接受。中村公司不同意吳宏、溫程群的訴訟請求，請求法院予以駁回。

原審法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》，該表中載明工程竣工驗收備案文件目錄有電梯驗收合格證明、消防驗收意見、民防驗收意見、環(huán)保驗收意見、規(guī)劃驗收意見、工程質(zhì)量監(jiān)督報告??；等。中村公司在本案審理期間還向原審法院提交了《人防工程專項竣工驗收備案意見書》、《廣州市燃?xì)廨斉浼皯?yīng)用工程（交工驗收證書）》、《通郵申請表》、《永久水表安裝完畢證明書》（復(fù)印件）。

原審訴訟中，中村公司明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用。

原審法院認(rèn)為，吳宏、溫程群與中村公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，沒有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定切實履行。

根據(jù)合同和補充協(xié)議約定，中村公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月30日前，將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計單位出具的《工程竣工驗收報告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；房屋交付時的有關(guān)資料為中村公司現(xiàn)場公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計單位出具的《工程竣工驗收報告》復(fù)印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標(biāo)準(zhǔn)，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，中村公司已取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣 法律俠客在線lawbingo

工驗收備案表》，涉案房屋符合法定的交樓條件，且涉案房屋已符合合同約定的交付條件，但中村公司至今未按合同約定通知吳宏、溫程群收樓，且在訴訟中明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用，其行為顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故吳宏、溫程群要求中村公司支付從2013年5月31日起的逾期交樓違約金有理，予以支持，違約金應(yīng)計至中村公司書面通知吳宏、溫程群收樓之日止。

根據(jù)合同及補充協(xié)議的約定，中村公司逾期交樓，合同繼續(xù)履行的，中村公司支付違約金按每日總房價款的0.01%計算，最高賠付額不超過總房價款的5%。經(jīng)審查，該約定是雙方當(dāng)事人的真實意思表示?，F(xiàn)吳宏、溫程群認(rèn)為合同約定的逾期交樓違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，與逾期付款的違約責(zé)任相比顯失公平，要求將違約金調(diào)整為按每日總房價款的萬分之二點六的標(biāo)準(zhǔn)計算，且不以總房款的5%為限，依據(jù)不足，也不符合合同約定，故對吳宏、溫程群該意見不予采納。中村公司逾期交樓的違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計算。中村公司拒絕支付逾期交樓違約金的抗辯意見，缺乏依據(jù)，不予采納。

原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，于2014年2月21日作出如下判決：

一、被告廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告吳宏、溫程群支付逾期交樓違約金（從2013年5月31日起至被告書面通知吳宏、溫程群收樓之日止，每日按吳宏、溫程群已付房款2116439的0.01%的標(biāo)準(zhǔn)計算；違約金總額以2116439元的5%為限）；其中至本判決生效之日止的違約金，在本判決生效之日起10日內(nèi)支付，之后的違約金在每月10日前支付一次；

二、駁回吳宏、溫程群的其它訴訟請求。一審受理費1038元，由吳宏、溫程群負(fù)擔(dān)604元，中村公司負(fù)擔(dān)435元。

判后，上訴人中村公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：中村公司與吳宏、溫程群于2012年7月2日簽訂了商品房買賣合同，合同約定吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設(shè)計第C1幢601號房。但合同簽訂后，吳宏、溫程群惡意履行合同導(dǎo)致上述合同已無法履行，合同精神無法體現(xiàn)，故中村公司不應(yīng)支付逾期交樓違約金。請求：

1、撤銷原審判決，改判駁回吳宏、溫程群的全部原審訴訟請求；

2、吳宏、溫程群承擔(dān)本案一審、二審的全部訴訟費用。

被上訴人吳宏、溫程群答辯認(rèn)為：

一、中村公司在具備了交樓條件后仍然拒絕交樓給吳宏、溫程群，并要求吳宏、溫程群按照中村公司單方的要求簽訂內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一審判決的條件且對吳宏、溫程群非常不利的和解協(xié)議，如果吳宏、溫程群不簽訂該協(xié)議，中村公司就拒絕交樓。因此，中村公司的行為至今都構(gòu)成違約，延遲交樓違約金應(yīng)當(dāng)一直計算到中村公司實際交樓給吳宏、溫程群為止。

二、吳宏、溫程群等業(yè)主以及代理人曾到中村公司的樓盤辦理收樓手續(xù)，中村公司要求先簽訂和解協(xié)議后交樓，但被吳宏、溫程群等業(yè)主拒絕，至今無法收樓。中村公司從一審立案開庭至今，拒絕交樓的態(tài)度都沒有變化。為此，吳宏、溫程群等業(yè)主在另案提起訴訟要求交樓，該案一審判決以后，中村公司仍然以上述手段延長交樓的時間，希望二審法院考慮實際情況，糾正一審判決的漏洞。一審判決不合理，給中村公司留下不交樓給業(yè)主的空間。一審我方要求調(diào)高違約金，中村公司抓住違約金不超過總房款的5%的霸王條款遲遲不交樓，希望二審法院考慮到這個情況作出處理。請求駁回上訴人的上訴，維持一審判決。

經(jīng)二審審理，原審查明事實無誤，本院予以確認(rèn)。

二審中，吳宏、溫程群提交錄音及該錄音內(nèi)容的書面紙質(zhì)版本作為本案的新證據(jù)，擬證明吳宏、溫程群在2014年6月6日去收樓，中村公司不同意交樓，要求吳宏、溫程群與中村公司達成和解協(xié)議后才交樓。中村公司對此證據(jù)的合法性和真實性都有異議，不認(rèn)可吳宏、溫程群提交的證據(jù)。二審?fù)ピ冎?，吳宏、溫程群申請證人出庭作證，擬證明上述錄音資料反 法律俠客在線lawbingo

映情況的真實性。

二審期間，雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案樓盤已經(jīng)符合交樓條件。中村公司明確其上訴所稱的業(yè)主惡意履行合同是指業(yè)主要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司的正常經(jīng)營。

二審另查明。吳宏、溫程群于2014年5月15日收到了中村公司發(fā)出的收樓通知。

本院認(rèn)為，本案二審爭議的焦點是中村公司應(yīng)否承擔(dān)逾期交樓的違約金。中村公司在二審中主張因吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司正常經(jīng)營，故中村公司不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約金。從業(yè)已查明的事實可知，按照合同約定，涉案房屋均已屆交樓時間，但中村公司至今尚未交付涉案房屋給吳宏、溫程群，應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約責(zé)任。因中村公司和吳宏、溫程群簽訂的《商品房預(yù)售合同》并未約定在吳宏、溫程群對合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)提出異議時，中村公司有權(quán)據(jù)此遲延交樓，中村公司也未能提供證據(jù)證實吳宏、溫程群就違約金標(biāo)準(zhǔn)問題與中村公司之間有爭議導(dǎo)致涉案樓盤施工延誤，故中村公司以吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段不當(dāng)為由，主張其不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓違約金，缺乏理據(jù)，本院不予支持。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對上訴請求的有關(guān)事實和適用法律進行審查”的規(guī)定，吳宏、溫程群對原審判決并未提起上訴，故本院對其主張的原審判決不合理的抗辯意見不予審查，其欲證明上述抗辯意見成立所提交的證據(jù)以及要求證人出庭作證的申請，亦與本案處理結(jié)果無關(guān)，本院不予接納。

綜上，原審法院查明事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人中村公司的上訴請求理據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費1038元，由上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長

吳國慶 代理審判員

李 民 代理審判員

姚偉華 二〇一四年八月四日 書 記 員

鄒文芳

第二篇：湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與顏艷輝等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

法律俠客在線lawbingo

湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與顏艷輝等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

湖南省湘西土家族苗族自治州中級人民法院

民事判決書

(2013)州民一終字第197號

上訴人（原審被告）湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人陳緒前，該公司董事長。

委托代理人黃中琬。

委托代理人李龍。

被上訴人（原審原告）顏艷輝。

委托代理人李鵬飛，湖南董藝律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審第三人）中國建設(shè)銀行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工會工作委員會。

負(fù)責(zé)人丁紹文，該工會主席。

委托代理人唐毅。

原支持起訴機關(guān)湖南省吉首市人民檢察院。

上訴人湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱乾程房地產(chǎn)公司）因與被上訴人顏艷輝、中國建設(shè)銀行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工會工作委員會（以下簡稱建行工會）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第485號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人乾程房地產(chǎn)公司的委托代理人黃中琬、李龍，被上訴人曾尚農(nóng)的委托代理人李鵬飛，被上訴人州建行工會的負(fù)責(zé)人丁紹文及委托代理人唐毅到庭參加訴訟。經(jīng)本院依法傳喚，上訴人乾程房地產(chǎn)公司的法定代表人陳緒前及被上訴人顏艷輝沒有到庭參加訴訟。原支持起訴機關(guān)湖南省吉首市人民檢察院未參加二審訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原判認(rèn)定：2007年1月17日，第三人州建行工會與被告乾城房地產(chǎn)公司協(xié)商簽訂《州建行職工集團訂購住宅合同》（以下簡稱《團購合同》）。該合同約定：由州建行工會（80-100戶職工）以集團訂購的形式購買乾程房地產(chǎn)公司開發(fā)的吉首市乾州新區(qū)水廠路“九龍山莊”項目80至100套住宅，住宅單價為1500元／㎡，每戶建筑面積240-280㎡，建筑占地面積100㎡以內(nèi)，建筑層數(shù)三層以內(nèi)（含三層）；乾程房地產(chǎn)公司為每戶辦理土地分割證及房產(chǎn)證，費用按規(guī)定承擔(dān)；參與團購者在乾程房地產(chǎn)公司辦理好土地使用權(quán)總證后，每戶向該公司交納首付款10萬元，首付款交納后兩天內(nèi)該公司與購房戶另簽定訂購合同，超過兩天后不再與州建行職工用戶按1500元／㎡銷售。隨后，州建行工會電腦打印制作了團購“九龍山莊”項目A區(qū)住房（別墅區(qū)住房）名冊，名冊中顯示參與團購的人數(shù)為77人。

2008年12月28日，乾程房地產(chǎn)公司因建房資金短缺，與州建行工會的代表簽訂《借款協(xié)議》。該協(xié)議約定：乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會參與團購的購房戶借款，戶均5萬元；該公司給予出借資金的購房戶每月200元的購房優(yōu)惠款，優(yōu)惠款在購房款中抵減，優(yōu)惠時間算至乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會參與團購的購房戶交付房屋鑰匙日止，本次所借的5萬元轉(zhuǎn)為購房戶的首付款，多退少補；乾程房地產(chǎn)公司在2009年8月26日前全部交房，若沒有按時交房，則視為違約，承擔(dān)總購房款的30%的違約金，違約金可折抵購房款；乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任后，與州建行工會重新約定交房日期，但不得超過2009年10月26日，如果再次違約，雙倍賠償州建行工會購房戶定金，原售房價格不變，乾程房地產(chǎn)公司不得將房屋出售給其他購房者。

法律俠客在線lawbingo

州建行工會與乾程房地產(chǎn)公司簽訂上述《團購合同》和《借款協(xié)議》后，顏艷輝按《團購合同》和《借款協(xié)議》約定向乾程房地產(chǎn)公司交付了購房首付款10萬元及出借款5萬元。2009年1月13日，顏艷輝與乾程房地產(chǎn)公司正式簽訂了《商品房買賣合同》。該合同約定：顏艷輝購買乾程房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于吉首市乾州新區(qū)水廠路南側(cè)“九龍山莊”項目A區(qū)36號房，面積為332.77平方米，單價為1500元／㎡，總價款為499155元，首付總價款的30%，其余按揭貸款支付（顏艷輝于2009年1月21日按揭貸款支付349000元）；交房時間為2009年8月26日前，違約責(zé)任按《借款協(xié)議》約定執(zhí)行；房屋交付方式為乾程房地產(chǎn)公司將驗收合格的商品房以書面通知方式告知顏艷輝辦理交房手續(xù)。

2009年5月18日，乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會發(fā)出《工作聯(lián)系函》，表示因春季以來雨水特別多，致使該行職工團購的住宅施工進度遭受嚴(yán)重影響，不能如期交房，要求將交房日期順延陰雨天氣及法定節(jié)假日。州建行工會負(fù)責(zé)人陳建國次日在聯(lián)系函上簽注“情況屬實”。同年11月10日，乾程房地產(chǎn)公司又向州建行工會發(fā)出第二份《工作聯(lián)系函》，表示因工地施工原因，冬季氣溫低以及小區(qū)已安裝設(shè)施的安全完整問題，交房日期要順延至2010年5月底。陳建國次日在聯(lián)系函上簽注“根據(jù)工地實際情況同意交房時間延期”。2010年3月18日，乾程房地產(chǎn)公司第三次向州建行工會發(fā)出《工作聯(lián)系函》，表示因小區(qū)道路及配套環(huán)境不完善，物業(yè)管理沒有到位等原因，交房時間要往后順延。陳建國次日在聯(lián)系函上簽注“同意在物業(yè)管理到位，確保安全的前提下交房”。2011年9月6日，乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會發(fā)出《關(guān)于州建行職工因團購乾程公司定向開發(fā)的多層住宅商品房要求調(diào)差的工作聯(lián)系函》，要求包括顏艷輝在內(nèi)的購房戶就所購買的房屋每平方米加價100元。同年11月15日，州建行工會發(fā)出《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，要求乾程房地產(chǎn)公司按照協(xié)議履行義務(wù)，不同意提價收房，并要求該公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

因與乾程房地產(chǎn)公司多次協(xié)商無果，原告顏艷輝向吉首市人民法院起訴稱：被告乾程房地產(chǎn)公司的違約行為，侵犯了原告的合法權(quán)益。請求判令：（1）被告立即按照合同約定向原告交付符合條件的房屋并及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證書；（2）被告一次性給付原告購房優(yōu)惠款；（3）被告立即向原告一次性支付逾期交房違約金；（4）被告承擔(dān)本案一切訴訟費用。吉首市人民法院于2011年11月25日立案受理了顏艷輝的起訴。

在本院將該案發(fā)回重審后，顏艷輝將其訴訟請求重新確定為：（1）被告立即按照合同約定向原告交付符合條件的房屋并及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證書；（2）被告立即向原告一次性支付逾期交房違約金149746.5元；（3）被告承擔(dān)本案一切訴訟費用。

原判認(rèn)為：本案爭議的焦點有以下三點：

一、關(guān)于《團購合同》及《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》主體、性質(zhì)的問題。該三份合同簽訂的主體不同，《團購合同》及《借款協(xié)議》簽訂的主體系州建行工會和乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司，而《商品房買賣合同》簽訂的主體卻是乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司和本案購房戶。根據(jù)合同相對性原理，上述合同約定的部分條款雖有承接性、關(guān)聯(lián)性，但因合同主體不同，權(quán)利與義務(wù)指向也不同，故不屬于主合同與次合同關(guān)系。被告乾程房地產(chǎn)公司的辯解意見不能成立。合同的性質(zhì)不同，《團購合同》是一份團購意向性質(zhì)的合同，而《商品房買賣合同》則是一份正式、獨立性質(zhì)的買賣合同，購房戶與開發(fā)商正式簽訂《商品房買賣合同》后，州建行工會與乾程房地產(chǎn)公司簽訂的意向團購合同關(guān)系即行終止，權(quán)利與義務(wù)隨之消滅，商品房買賣的權(quán)利與義務(wù)由新的合同主體約定、履行、承擔(dān)，故州建行工會不再具有本案《商品房買賣合同》的當(dāng)事人主體資格。

二、第三人州建行工會簽署同意延期交房的意見，對原告顏艷輝是否具有法律約束力的問題。被告乾程房地產(chǎn)公司稱延期交房是征得本案第三人州建行工會同意的觀點不能成立，理由如下：其一，州建行工會不是《商品房買賣合同》適格的相對方，也沒有得到購房戶的委托授權(quán)，無權(quán)簽署同意延期交房的意見，且簽署意見后未得到原告顏艷輝的追認(rèn)，其無效代理行為對顏艷輝不 法律俠客在線lawbingo

具有法律約束力；其二，商品房延期交付、商品房提價等事宜屬于雙方當(dāng)事人協(xié)商的范疇，需經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，協(xié)議才能發(fā)生效力。

三、關(guān)于原、被告是否存在違約并承擔(dān)違約責(zé)任的問題。2009年8月18日，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律的禁止性規(guī)定，當(dāng)屬有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告顏艷輝在與被告乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》之前，按照《團購合同》和《借款協(xié)議》要求，交付了購房首付款10萬元及抵作購房款的出借款5萬元，并按揭貸款付清了購房余款，已經(jīng)履行了《商品房買賣合同》約定的全部義務(wù)。被告乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司在履行《商品房買賣合同》過程中，違反該合同關(guān)于交房期限的約定，長期拖延交房，至今沒有給原告顏艷輝下達交房書面通知，導(dǎo)致顏艷輝不能入住使用所購商品房，故被告乾程房地產(chǎn)公司應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，按總購房款的30%向原告支付違約金。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十八條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告乾程房地產(chǎn)公司在本判決生效后五日內(nèi)，向原告顏艷輝交付經(jīng)驗收合格的吉首市乾州新區(qū)南側(cè)A區(qū)15號商品房，并在交房后一百八十日內(nèi)為顏艷輝辦理完畢相應(yīng)的商品房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證；

二、被告乾程房地產(chǎn)公司在本判決生效后五日內(nèi)向原告顏艷輝支付違約金人民幣149746.5元。案件受理費3295元，案件保全費1269元，共計4564元，由被告乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

宣判后，被告乾程房地產(chǎn)公司不服原判，向本院提起上訴稱：

一、原審判決認(rèn)定的事實有失偏頗，顯失公平。

1、不管是《團購合同》還是《借款協(xié)議》，均由州建行工會與上訴人所簽訂，并都在《商品房買賣合同》之前簽訂。而一審判決只認(rèn)可州建行工會在本案中有利于購房戶行為，有失偏頗。

2、州建行工會的代表人陳建國的行為具有完全的法律效力。雖然2010年改選后，陳建國不再兼任州建行工會主席，但建行職工團購房住房建設(shè)工作經(jīng)辦班子和人員未變，建行職工團購住房建設(shè)工作仍由陳建國與上訴人進行接洽和協(xié)商。陳建國代表州建行工會在三份《工作聯(lián)系函》的簽字，對于購房戶都具有約束力。原審判決卻完全否認(rèn)了陳建國在三份《工作聯(lián)系函》簽署意見的效力，卻又認(rèn)可了《團購合同》和《借款協(xié)議》，并據(jù)此作出了有利于購房戶而不利于上訴人的判決，有失公平。

3、2011年11月15日，州建行工會向上訴人發(fā)了《致湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，這是以州建行工會的名義所簽發(fā)，代表了所有購房戶。原審判決同樣認(rèn)可了這個行為，而又一味強調(diào)《商品房買賣合同》的相對性，作出不利于上訴人的判決。

二、《商品房買賣合同》關(guān)于交付期限的約定。上訴人因與州建行工會就圖紙、戶型、面積等一直進行磋商，直至規(guī)劃部門批準(zhǔn)，耗費了大量時間，2008年、2009年又遇到非法集資風(fēng)暴，勢必導(dǎo)致工程進度緩慢等客觀原因不能如期交房，不是故意拖延交房時間。上訴人不存在違約。

三、原審判決適用法律錯誤。原審法院對全案事實只作有利于原告的取舍。全案沒有一份證據(jù)證明州建行工會同原告顏艷輝是代理與被代理關(guān)系，既沒有代理合同，也沒有授權(quán)委托書。州建行工會同上訴人簽訂《團購合同》和《借款協(xié)議》時，也沒有說明是代理關(guān)系，該工會也沒有認(rèn)同是代理行為。原審法院適用《中華人民共和國合同法》第四十八條第一款判決錯誤。

四、顏艷輝不是州建行職工，她與州建行工會欺騙了上訴人，本案《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。并且《團購合同》約定違約責(zé)任是總價款的8%，顏艷輝的《商品房買賣合同》約定的違約金為總房款的30%。在兩個合同約定的違約責(zé)任不一致的情況下，原審法院就高不就低，不公。請求依法改判上訴人不存在違約，不承擔(dān)違約責(zé)任。

被上訴人顏艷輝答辯稱，一、原審認(rèn)定事實清楚。上訴人存在違約行為。上訴人在一審中提供的與建行工會的三份延期交房聯(lián)系函一直沒有原件，依法不能予以采信。

二、上訴人與不是建行工作人員的被上訴人顏艷輝單獨簽訂了《商品房買賣合同》，說明上訴人已經(jīng)同意被上訴人購買該房屋。請求駁回上訴人的上訴請求。

法律俠客在線lawbingo

被上訴人州建行工會口頭答辯稱：

一、上訴人發(fā)給州建行工會的三份《工作聯(lián)系函》雖然沒有提交原件，但發(fā)函是事實。

二、本案訴訟要看購房的前因后果，三份合同要關(guān)聯(lián)來看。

三、上訴人違約事實存在，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。但購房戶不要擴大自己的訴訟范圍，要求賠償金應(yīng)當(dāng)，但不要過高。

本院經(jīng)審理查明：

1、被上訴人顏艷輝不是州建行工作人員。2008年11月1日，州建行工作人員謝昌發(fā)將其參加州建行工會團購的資格及已經(jīng)繳納的10萬元首付款，共計作價18萬元，轉(zhuǎn)讓給顏艷輝，并簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。州建行工會對此予以認(rèn)可。顏艷輝后來根據(jù)《借款協(xié)議》約定，自己以購房戶名義借款給乾程房地產(chǎn)公司5萬元。

2、被上訴人顏艷輝購買A區(qū)一單元15號房，《商品房買賣合同》約定的交房時間為2009年8月26日前。乾程房地產(chǎn)公司于2011年9月20日才將約定交付的房屋申請政府有關(guān)部門驗收，2012年3月15日才驗收合格。

3、2011年12月14日，乾程房地產(chǎn)公司取消其《關(guān)于州建行職工因團購乾程公司定向開發(fā)的多層住宅商品房要求調(diào)差的工作聯(lián)系函》，不再要求房價調(diào)差。

4、參與州建行工會組織團購的70多戶購房戶均向吉首市人民法院提起訴訟，要求乾程房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。后經(jīng)州建行領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)調(diào)，該行絕大部分職工撤訴。乾程房地產(chǎn)公司對撤訴的購房戶已經(jīng)交房。

5、乾程房地產(chǎn)公司至今沒有直接書面通知顏艷輝，要求向其交房。

6、在原審法院重審?fù)徶?，審判長問第三人到底是受哪個的委托與被告簽訂《團購合同》。州建行工會代理人回答：“建行領(lǐng)導(dǎo)牽頭，口頭分工喊我們工會管這個團購的事情，最后是由建行員工成立小組進行的，最后這個事是受員工委托?！鳖伷G輝的代理人補充：“是委托他做團購前期組織工作。建行機關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)是不參與這些事情的?！?/p>

以上事實，有當(dāng)事人當(dāng)庭陳述及相關(guān)書證佐證，足以認(rèn)定。

對原判認(rèn)定的其它案件事實，因有相關(guān)證據(jù)佐證，當(dāng)事人沒有明確異議，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點是：

一、州建行工會在本案住宅團購行為中的法律地位。

二、陳建國三次在《工作聯(lián)系函》上簽署意見的法律效力。

三、本案《商品房買賣合同》的法律效力。

四、本案《團購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》之間的法律關(guān)系。

五、乾程房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。

一、關(guān)于州建行工會在本案住宅團購行為中的法律地位。在《團購合同》中，州建行工會作為乙方的規(guī)范表述是“州建行機關(guān)工會（80—100戶職工）”。在《借款協(xié)議》中，首先寫到“乙方（指乾程房地產(chǎn)公司）為了履行合同講究信用，項目按期完工交付甲方（指州建行工會）業(yè)主，特向甲方購房業(yè)主借資要求?，F(xiàn)就借資事宜，經(jīng)甲、乙雙方及業(yè)主充分友好協(xié)商······”。州建行工會雖然以自己名義簽署《團購合同》和《借款協(xié)議》，但其不是為自己購買住宅，也不是自己借款給乾程房地產(chǎn)公司，乾程房地產(chǎn)公司對此十分清楚。州建行工會本身的重要職責(zé)是為州建行的干部職工謀取更多福利。州建行工會的訴訟代理人在原審法院重審?fù)徶?，已?jīng)明確說明該工會是受參與團購的州建行干部職工的委托。顏艷輝的訴訟代理人稱購房戶是委托州建行工會做團購住宅的前期組織工作。州建行工會及顏艷輝的訴訟代理人的說法，符合本地單位組織所屬干部職工團購房屋的通常規(guī)范做法?！吨腥A人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！钡谒陌倭闳龡l第一款規(guī)定：“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外?！币虼?，不能因為州建行工會以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽署了《團購合同》和《借款協(xié)議》，就否認(rèn)其只處于參與本案團購的購房戶的委 法律俠客在線lawbingo

托代理人的法律地位。只是州建行工會此時處于由《中華人民共和國合同法》第四百零二條、第四百零三條直接規(guī)范的、以代理人自己名義進行法律行為的間接代理人的地位，而非通常所見的、以被代理人名義進行法律行為的直接代理人的地位。在顏艷輝直接與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》后，雖然可以認(rèn)為州建行工會仍然處于包括顏艷輝在內(nèi)的參與本案團購的購房戶的委托代理人的法律地位，但其權(quán)限應(yīng)僅限于代表購房戶督促乾程房地產(chǎn)公司全面履行合同，且不得作為委托代理人擅自提出或同意變更《商品房買賣合同》的明確約定，除非得到委托人顏艷輝的明確授權(quán)。

二、關(guān)于陳建國三次在《工作聯(lián)系函》上簽署意見的法律效力。州建行工會只處于參與本案團購的購房戶的委托代理人的法律地位。陳建國無論是前期作為州建行工會的負(fù)責(zé)人，還是后期作為州建行工會團購工作小組的實際負(fù)責(zé)人，其在組織團購工作中的權(quán)限，均不能超過州建行工會作為委托代理人的權(quán)限。特別是在購房戶已經(jīng)直接與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》后，州建行工會及陳建國更應(yīng)該審慎履行委托代理人職責(zé)，不得提出或同意變更《商品房買賣合同》的明確約定，除非得到作為委托人的購房戶的明確授權(quán)。對交房期限的變更，屬于對《商品房買賣合同》關(guān)鍵事項的重大修改，依法必須經(jīng)過《商品房買賣合同》的雙方當(dāng)事人協(xié)商一致。陳建國在沒有得到作為委托人的購房戶的明確授權(quán)情況下，三次在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房的意見，屬于典型的無權(quán)代理行為。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定，該無權(quán)代理行為對購房戶不發(fā)生法律效力。至于2011年11月15日《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，州建行工會是在得到購房戶明確授權(quán)或者認(rèn)可的情況下發(fā)出的，是典型的有權(quán)代理行為，當(dāng)然對購房戶發(fā)生法律效力。何況，《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》的內(nèi)容是不同意乾程房地產(chǎn)公司部分變更《商品房買賣合同》約定內(nèi)容的請求，要求該公司嚴(yán)格遵守《商品房買賣合同》的約定！乾程房地產(chǎn)公司企圖以州建行工會發(fā)出《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》的行為有效，來推斷陳建國三次在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房的意見也具有法律效力，因前提明顯不同，因而理由明顯不能成立，本院不予支持。

三、關(guān)于本案《商品房買賣合同》法律效力。州建行工會以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《團購合同》和《借款協(xié)議》，發(fā)生在本案團購住宅的前期組織階段。對《團購合同》和《借款協(xié)議》合法有效，各方當(dāng)事人均無異議。通過州建行工會向乾程房地產(chǎn)公司提供購房戶名單以及購房戶以自己名義借款給乾程房地產(chǎn)公司的方式，作為間接代理人的州建行工會已經(jīng)向乾程房地產(chǎn)公司告知了作為購房戶的委托人的姓名?！秷F購合同》只原則性要求購房戶州建行工會認(rèn)可的“80—100戶職工”，并沒有明確限定購房戶必須始終是州建行的干部職工。本案起初參與團購的謝昌發(fā)是州建行的干部職工。對謝昌發(fā)將其參加州建行工會團購的資格及已經(jīng)繳納的10萬元首付款作價轉(zhuǎn)讓給顏艷輝并簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的行為，州建行工會實際上是認(rèn)可的。顏艷輝后來按照《借款協(xié)議》約定，以自己名義借款5萬元給乾程房地產(chǎn)公司，該公司予以接受，說明乾程房地產(chǎn)公司已經(jīng)認(rèn)可謝昌發(fā)的轉(zhuǎn)讓債權(quán)的行為。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零二條、第四百零三條之規(guī)定精神，作為委托人的購房戶顏艷輝取得了《團購合同》和《借款協(xié)議》的合同主體地位，可以直接行使相應(yīng)合同權(quán)利，當(dāng)然也應(yīng)履行相應(yīng)合同義務(wù)。顏艷輝以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，是落實《團購合同》和《借款協(xié)議》相關(guān)內(nèi)容，進一步直接明確了雙方的權(quán)利義務(wù)?！渡唐贩抠I賣合同》是顏艷輝及乾程房地產(chǎn)公司的真實意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，因而合法有效。上訴人以被欺騙為由主張本案《商品房買賣合同》無效，理由不能成立。

四、關(guān)于本案《團購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》之間法律關(guān)系。購房戶以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，是落實《團購合同》和《借款協(xié) 法律俠客在線lawbingo

議》相關(guān)內(nèi)容，進一步直接明確了雙方的權(quán)利義務(wù)。《團購合同》和《借款協(xié)議》并不因為《商品房買賣合同》的簽訂而當(dāng)然失效。因此，《團購合同》、《借款協(xié)議》約定的相關(guān)內(nèi)容被《商品房買賣合同》吸收的，應(yīng)以《商品房買賣合同》的直接約定為準(zhǔn)；《團購合同》、《借款協(xié)議》中沒有被《商品房買賣合同》吸收但也沒有被《商品房買賣合同》明確否定或者修改的相關(guān)內(nèi)容，應(yīng)作為《商品房買賣合同》附件，仍然對購房戶及乾程房地產(chǎn)公司均有法律約束力；《團購合同》、《借款協(xié)議》中相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)被《商品房買賣合同》明確否定或者修改的，不再具有法律約束力。處理本商品房預(yù)售合同糾紛案，首先是直接依據(jù)《商品房買賣合同》，其次是將雖沒有被《商品房買賣合同》吸收但也沒有被其明確否定或者修改的《團購合同》、《借款協(xié)議》中相關(guān)內(nèi)容，作為補充合同依據(jù)。乾程房地產(chǎn)公司的上訴理由完全割裂《團購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》的有機聯(lián)系，實際上是企圖否認(rèn)《商品房買賣合同》的法律效力和在本案商品房預(yù)售行為中的關(guān)鍵性法律地位，本院不予支持。州建行工會述稱本案訴訟要看購房的前因后果，三份合同要關(guān)聯(lián)來看的理由，能夠成立。

五、關(guān)于乾程房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。本案顏艷輝與乾程房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。陳建國三次擅自在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房意見的行為對顏艷輝不發(fā)生法律效力。顏艷輝明確認(rèn)可的《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，已經(jīng)明確要求乾程房地產(chǎn)公司嚴(yán)格履行其與各購房戶簽訂的《商品房買賣合同》，并承擔(dān)違約責(zé)任。因此，乾程房地產(chǎn)公司沒有在2009年8月26日向顏艷輝交付“九龍山莊”項目A區(qū)36號房，違背了該公司與顏艷輝簽訂的《商品房買賣合同》的明確約定，構(gòu)成違約。乾程房地產(chǎn)公司沒有向人民法院舉證證明其具有免于承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù)或合同依據(jù)。顏艷輝依據(jù)具有法律效力的《商品房買賣合同》的明確約定，要求判令乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任，有充分的法律和合同依據(jù)，本院予以支持。

綜上所述，原審認(rèn)定事實基本清楚，程序合法，判令乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任正確。但是，考慮到乾程房地產(chǎn)公司先后向州建行工會發(fā)過三次《工作聯(lián)系函》，請求同意延期交房，均得到該工會負(fù)責(zé)人的簽字認(rèn)可，在逾期后顏艷輝也未及時向乾程房地產(chǎn)公司主張如期交房，乾程房地產(chǎn)公司當(dāng)時誤認(rèn)為其申請延期交房已經(jīng)得到購房戶的認(rèn)可；又考慮到本案系團購商品房，乾程房地產(chǎn)公司可獲得的利潤相對普通商品房買賣較小，依據(jù)公平原則，應(yīng)由上訴人乾程房地產(chǎn)公司按《商品房買賣合同》確定的房屋總價款10%的標(biāo)準(zhǔn)酌情支付逾期交房違約金。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第四十八條、第六十條、第四百零二條、第四百零三條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第二十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款

（二）項的規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、維持湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號民事判決第一項，即“被告湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后五日內(nèi)，向原告顏艷輝交付經(jīng)驗收合格的吉首市乾州新區(qū)南側(cè)A區(qū)15號商品房，并在交房后一百八十日內(nèi)為原告顏艷輝辦理完畢相應(yīng)的商品房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證”；

二、變更湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號民事判決第二項為：上訴人湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后五日內(nèi)向被上訴人顏艷輝支付違約金人民幣49915.5元。

義務(wù)人未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本判決指定的履行期間屆滿之次日起二年內(nèi)向湖南省吉首市人民法院申請執(zhí)行。

一審案件受理費3295元，案件保全費1269元，二審案件受理費3295元，共計7859 法律俠客在線lawbingo

元，由上訴人乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長

彭志友 審 判 員

彭 俊 審 判 員

向美蓉 二〇一四年三月二十七日 代理書記員

朱麗艷

第三篇：天立房地產(chǎn)公司與張杰商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

廣西天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與張杰

商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

(2011)南市民一終字第1870號 上訴人（原審被告）廣西天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。法定代表人李壯，總經(jīng)理。委托代理人黃國權(quán)。

被上訴人（原審原告）張杰。

上訴人廣西天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天立房地產(chǎn)公司）因與被上訴人張杰商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服南寧市青秀區(qū)人民法院（2010）青民一初字第2582號民事判決，向本院提起上訴。本院于2011年8月1日受理后，依法組成合議庭，并于2011年9月1日公開開庭進行了審理。上訴人天立房地產(chǎn)公司的委托代理人黃國權(quán)，被上訴人張杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理查明：2007年7月1日張杰（買受人）與天立房地產(chǎn)公司（出賣人）簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定由張杰購買天立房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于南寧市廂竹大道7號天立東方大廈第B棟20層2014號商品房，總價款為221468元。第八條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年7月31日前，將經(jīng)驗收合格的商品房交付張杰使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可以據(jù)實延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；

2、如買受人不按期付款或不按出賣人要求提供有關(guān)材料的。合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任：逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人同意繼續(xù)履行合同的，自合同約定的交付期限第二日起至實際交付之日止，按已付房款的每日萬分之二支付違約金。第十五條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在本合同約定交房時間（即2008年7月31日）560日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。合同簽訂后，張杰依約向天立房地產(chǎn)公司支付了全部的購房款。但天立房地產(chǎn)公司至今未能將經(jīng)驗收合格的商品房交付張杰使用，也未將辦理權(quán)屬

登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。為此，張杰向該院提起訴訟，請求：

一、天立房地產(chǎn)公司向張杰支付逾期交房違約金31669.92元（時間暫計至2010年7月15日，以后另計至實際交房之日止）；

二、天立房地產(chǎn)公司向張杰支付逾期報送材料備案導(dǎo)致張杰無法按期取得房產(chǎn)證的違約金2214.68元。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：張杰、天立房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，主體適格，內(nèi)容未悖法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同系當(dāng)事人真實意思表示，為有效合同，雙方均應(yīng)恪守。根據(jù)雙方合同的約定，天立房地產(chǎn)公司應(yīng)于2008年7月31日前，將經(jīng)驗收合格的商品房交付張杰使用，但至今天立房地產(chǎn)公司未能交房給張杰使用，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，故張杰要求天立房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金，予以支持。即向張杰支付逾期交房違約金（計算方式：以221468元本金為基數(shù)，從2008年8月1日起按每日萬分之二計付至實際交房之日止）。關(guān)于天立房地產(chǎn)公司抗辯可據(jù)實延期交房的問題。我市中高考、“兩會一節(jié)”期間要求停止建筑施工已成為眾所周知的事實，雙方在簽訂合同之前該要求已經(jīng)存在，不屬于不可抗力的范圍。天立房地產(chǎn)公司主張2007年7月1日至2008年7月31日期間暴雨7天、大雨11天、中雨27天，共計45天，屬不可抗力，認(rèn)為開發(fā)商在訂立商品房買賣合同時，應(yīng)根據(jù)氣候規(guī)律對當(dāng)?shù)氐奶鞖馇闆r進行了解并在確定交房時限時予以考慮，除極端異常造成的災(zāi)害性降雨外，一般的連續(xù)降雨不屬于不可抗力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！碧炝⒎康禺a(chǎn)公司并沒有舉證證明損失的多少，無法證明違約金是否過高，故天立房地產(chǎn)公司請求減少違約金不予支持。此外，天立房地產(chǎn)公司至今未將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，構(gòu)成違約，張杰要求天立房地產(chǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，予以支持。即天立房地產(chǎn)公司向張杰支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金221468元×1%=2214.68元。綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī) 2

定，判決如下：

一、天立房地產(chǎn)公司應(yīng)向張杰支付逾期交房違約金（計算方式：以221468元本金為基數(shù)，從2008年8月1日起按每日萬分之二計付至實際交房之日止）；

二、天立房地產(chǎn)公司應(yīng)向張杰支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金2214.68元。案件受理費647元，由天立房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。

上訴人天立房地產(chǎn)公司上訴稱：一審法院曲解法律概念導(dǎo)致判決錯誤，二審法院應(yīng)予糾正。一審法院認(rèn)為暴雨大雨中雨共計45天并不屬于不可抗力，故上訴人可順延的抗辯理由不予采納；上訴人的施工地點200米范圍內(nèi)并無考點，故中考高考可以順延五天的抗辯理由不予采納。上訴人認(rèn)為，上訴人關(guān)于天氣的抗辯理由依法構(gòu)成不可抗力，理應(yīng)成為工期順延的理由；同時，根據(jù)南府字(2008)2號文，高考中考期間是暫停產(chǎn)生環(huán)境噪聲影響的施工作業(yè)的，因此，亦應(yīng)合法順延工期。綜上，請求二審法院撤銷一審判決的第一項，改判上訴人應(yīng)向被上訴人支付逾期交房違約金，違約金時間從2008年10月1日起至實際交房止。

被上訴人張杰答辯稱：

1、上訴人在2010年12月28日向被上訴人交付了房屋。因此，逾期交房違約金應(yīng)從2008年8月1日起計算，計算到交房之日止（即2010年12月28日）。

2、上訴人主張南寧市中高考、天氣等因素造成的工期順延天數(shù)應(yīng)予扣除，被上訴人認(rèn)為上述因素是可以預(yù)見的，均不構(gòu)成不可抗力，工期順延天數(shù)不應(yīng)予以扣除。請求二審法院維持一審判決。

本案爭議焦點是：上訴人天立房地產(chǎn)公司逾期交房的違約金應(yīng)該如何計算？ 當(dāng)事人除依據(jù)在一審提交的證據(jù)陳述訴辯主張外，未提交新證據(jù)。且雙方對一審查明的事實均沒有異議，本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。

本院另查明：上訴人天立房地產(chǎn)公司于2008年12月28日向被上訴人張杰交付了南寧市廂竹大道7號天立東方大廈第B棟20層2014號商品房，雙方均認(rèn)可天立房地產(chǎn)公司應(yīng)向張杰支付的逾期交房違約金計算至2010年12月28日止。

本院認(rèn)為：天立房地產(chǎn)公司與張杰簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。根據(jù)雙方合同的約定，天立房地產(chǎn)公司應(yīng)于2008年7月31日前，將經(jīng)驗收合格的商品房交付張杰使用，但天立房地產(chǎn)公司遲至2010年12月28日才將天立東方大廈第B棟20層2014號商品房交付給張杰使用，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，故張杰要求天立房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金，本院予以支持。關(guān)于天立房地產(chǎn)公司抗辯可據(jù)實延期交房的問題。由于近年來，我市中高考期間政府部門要求在一定范圍內(nèi)停止建筑施工已成為眾所周知的事實，訂立合同時該要求已經(jīng)存在，不應(yīng)列入不可抗力的范圍，故對天立房地產(chǎn)公司主張中高考期間停工并應(yīng)順延工期的主張，本院不予支持。一審對此認(rèn)定正確，本院予以維持。關(guān)于天立房地產(chǎn)公司主張施工期間發(fā)生暴雨、大雨以及中雨，影響施工，屬不可抗力的問題。由于降雨是一定氣候條件下常見的天氣現(xiàn)象，天立房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商，在訂立商品房買賣合同時，應(yīng)該根據(jù)氣候規(guī)律對當(dāng)?shù)氐奶鞖馇闆r有所了解并在確定交房期限時予以考慮，因此，除氣候極端異常造成的災(zāi)害性降雨外，一般的連續(xù)性降雨不應(yīng)列入不可抗力的范圍。故一審認(rèn)定施工期間的降雨不屬于不可抗力正確，本院予以維持。天立房地產(chǎn)公司應(yīng)向張杰支付逾期交房違約金（計算方式：以221468元本金為基數(shù)，從2008年8月1日起按每日萬分之二計付至2010年12月28日止）。另，因雙方當(dāng)事人對一審判決天立房地產(chǎn)公司應(yīng)向張杰支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金2214.68元均無異議，故應(yīng)予以維持。

綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人天立房地產(chǎn)公司的上訴理由不能成立，對其上訴請求本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費647元（上訴人天立房地產(chǎn)公司已預(yù)交），由上訴人天立房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。一審案件受理費的負(fù)擔(dān)按一審判決的執(zhí)行。

本判決為終審判決。

審 判 長

付 浩

代理審判員

王文強

代理審判員

袁慧環(huán)

二○一一年十月十九日

書 記 員

李 彬

第四篇：陳鴻志與保利(成都)實業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同定金糾紛上訴案

陳鴻志與保利(成都)實業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同定金糾紛上訴案.txt遇事瀟灑一點，看世糊涂一點。相親是經(jīng)銷，戀愛叫直銷，拋繡球招親則為圍標(biāo)。沒有準(zhǔn)備請不要開始，沒有能力請不要承諾。愛情這東西，沒得到可能是缺憾，不表白就會有遺憾，可是如果自不量力，就只能抱憾了。廣州市律師協(xié)會__北大法寶_法律檢索系統(tǒng)法寶之窗 [關(guān)閉]

【法規(guī)標(biāo)題】中華人民共和國民事訴訟法(2007修正)【發(fā)布部門】全國人大常委會 【發(fā)文字號】主席令第75號

【批準(zhǔn)部門】 【批準(zhǔn)日期】

【發(fā)布日期】2007.10.28 【實施日期】1991.04.09 【時效性】 現(xiàn)行有效 【效力級別】法律

【法規(guī)類別】民事訴訟法 【唯一標(biāo)志】98761

法寶之窗 精彩呈現(xiàn)！版權(quán)所有 侵權(quán)必究 不再顯示“法寶之窗”

收藏夾 下載 打印 轉(zhuǎn)發(fā) 字體： 大 中 小 頁內(nèi)查找

添加

瀏覽 TXT HTML TXT WORD 陳鴻志與保利(成都)實業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同定金糾紛上訴案

【案 由】民商經(jīng)濟-> 債權(quán)糾紛-> 合同糾紛-> 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛-> 商品房預(yù)售合同糾紛

【案件字號】(2009)成民終字第1905號【審理法官】宿波、彭燦、宋巍

【文書性質(zhì)】判決書【審結(jié)日期】2009.05.05

【審理法院】四川省成都市中級人民法院【審理程序】終審

【代理律師】楊為、劉俊【代理律所】四川君合律師事務(wù)所、四川泰和泰律師事務(wù)所

【評論及建議】(評論內(nèi)容只代表讀者觀點，與本站立場無關(guān))此文書已被瀏覽 72 次

【全 文】 顯示“法寶之窗”聲明

陳鴻志與保利(成都)實業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同定金糾紛上訴案

四川省成都市中級人民法院

民事判決書

(2009)成民終字第1905號

上訴人（原審原告）陳鴻志。

委托代理人楊為，四川君合律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）保利(成都)實業(yè)有限公司(以下簡稱保利公司)。

法定代表人宋廣菊，董事長。

委托代理人劉俊，四川泰和泰律師事務(wù)所律師。

委托代理人段磊，四川泰和泰律師事務(wù)所工作人員。

上訴人陳鴻志因與被上訴人保利公司商品房預(yù)售合同定金糾紛一案，不服成都市武侯區(qū)人民法院（2008）武侯民初字第4656號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人陳鴻志及其委托代理人楊為，被上訴人保利公司委托代理人段磊均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明：2008年9月28日，陳鴻志在參加成都市2008年房地產(chǎn)秋季交易會過程中，看中了由保利公司開發(fā)建設(shè)的位于成都市蜀龍路南段1980號的“保利?公園198”樓盤，并于當(dāng)日向保利公司支付了項目認(rèn)購“誠意金”20 000元，保利公司出具收據(jù)一份(編號0001821)。2008年10月4日，陳鴻志挑選房屋后，與保利公司簽訂了《保利?公園198認(rèn)購書》(認(rèn)購書編號000081，定金收據(jù)號0001821)，約定陳鴻志挑選的房屋編號為5號樓1單元802號，建筑面積89.32平方米，定價401 793元。該認(rèn)購書第四條第(1)項約定：“乙方(指陳鴻志)在簽訂認(rèn)購書后，須于2008年10月20日前到保利(成都)實業(yè)有限公司簽約收款中心交納第一期房款及簽署《商品房買賣合同》，逾期未辦理視為中途違約，乙方不得向甲方(指保利公司)索還定金，甲方有權(quán)將該物業(yè)另行出售??”；第四條第(8)項約定：“乙方在簽訂本認(rèn)購書時已閱讀甲方提供的《商品房買賣合同》及其附件和《按揭須知》，并認(rèn)可其所述內(nèi)容”。當(dāng)日，保利公司在收取陳鴻志認(rèn)購“誠意金”的收據(jù)右上方加蓋了“已轉(zhuǎn)定金不予退還”的條章。認(rèn)購書簽訂后，因陳鴻志經(jīng)濟發(fā)生變化，陳鴻志未在認(rèn)購書約定的時間內(nèi)與保利公司簽訂正式的《商品房買賣合同》。陳鴻志遂要求保利公司退還其認(rèn)購“誠意金”20 000元，遭到保利公司拒絕。陳鴻志遂向原審法院提起訴訟。

原審法院認(rèn)為：陳鴻志與保利公司簽訂的《保利?公園198認(rèn)購書》，是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。該認(rèn)購書第四條第(1)項明確約定陳鴻志應(yīng)在2008年10月20日前與保利公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，逾期視為中途違約，陳鴻志不得向保利公司索還定金，且保利公司在向陳鴻志出具的收據(jù)上，也明確了認(rèn)購“誠意金”已轉(zhuǎn)為定金，不予退還字樣，因此，陳鴻志向保利公司交納的“誠意金”20 000元，其性質(zhì)已轉(zhuǎn)化成了保證合同訂立的立約定金，其目的在于確保雙方當(dāng)事人能夠最終訂立正式的《商品房買賣合同》。本案中，由于陳鴻志的原因?qū)е码p方未簽訂正式的《商品房買賣合同》，該責(zé)任應(yīng)由陳鴻志自行承擔(dān)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”的規(guī)定，保利公司不應(yīng)退還陳鴻志交納的“誠意金”20 000元。故原審法院對陳鴻志要求保利公司退還“誠意金”20 000元的訴訟請求，不予支持。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十五條之規(guī)定，判決如下：駁回陳鴻志的訴訟請求。案件受理費300元，減半收取150元，由陳鴻志負(fù)擔(dān)。

一審判決后，陳鴻志不服，向本院提起上訴，請求：

一、依法撤銷一審判決；

二、改判由被上訴人保利公司向上訴人陳鴻志退還“誠意金”20 000元；3．由被上訴人保利公司承擔(dān)本案訴訟費用。事實和理由：

一、一審判決對“誠意金”已轉(zhuǎn)為立約定金的認(rèn)定錯誤。一審判決以保利公司在向陳鴻志出具的收據(jù)上，明確了“誠意金已轉(zhuǎn)為定金，不予退還”為由，認(rèn)定上訴人交納的“誠意金”已轉(zhuǎn)化成了保證合同訂立的立約定金，屬認(rèn)定錯誤。

1、雙方于2008年10月4日簽訂的《保利?公園198認(rèn)購書》第一條“付款辦法”中“定金”一欄被叉掉，充分證明雙方對于“定金”及交付事宜沒有約定。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第90條“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定”的強制性規(guī)定，定金合同必須采用書面形式。一審判決在沒有雙方書面約定的前提下，認(rèn)定“誠意金”已轉(zhuǎn)為定金明顯違法。

2、被上訴人在開具給上訴人的“誠意金”《收據(jù)》右上角蓋上“已轉(zhuǎn)定金不予退還”的圖章的行為，未經(jīng)上訴人同意，只是保利公司的單方意思表示，一審判決據(jù)此認(rèn)定“誠意金”轉(zhuǎn)為立約定金，顯然是以被上訴人一方意志為轉(zhuǎn)移。

二、一審判決適用法律錯誤。本案爭議焦點是“誠意金”是否轉(zhuǎn)為定金，一審判決未適用《擔(dān)保法》第90條錯誤。本案應(yīng)當(dāng)首先適用《擔(dān)保法》，一審判決在《擔(dān)保法》有明確規(guī)定的情況下，直接適用《合同法》第115條的規(guī)定錯誤。由于上訴人所繳納的款項依法未轉(zhuǎn)為定金，其性質(zhì)依然是“誠意金”，故本案應(yīng)當(dāng)適用《四川省消費者保護條例》第三十四條“房地產(chǎn)經(jīng)營者與房屋買受人訂立商品房買賣合同前，以“誠信金”、“排號費”、“預(yù)購訂金”等形式向買受人收取的費用，收取后買受人改變購買意愿的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)全額退還”的規(guī)定。

被上訴人保利公司辯稱，原判認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

本院二審經(jīng)審理查明的事實除與原審法院查明的事實一致外，本院二審另查明：2008年10月4日，陳鴻志與保利公司簽訂的《保利?公園198認(rèn)購書》第一條“付款辦法”中“定金＿萬元”欄被劃掉。對此，上訴人陳鴻志在二審時陳述是因保利公司在其“誠意金”收據(jù)上加蓋“已轉(zhuǎn)定金不予退還”的條章后即提出異議，故雙方在簽訂認(rèn)購書時將該定金欄劃掉。保利公司陳述陳鴻志當(dāng)時并未提異議，并因認(rèn)可了保利公司的蓋章行為，所以保利公司在認(rèn)購書上將定金欄劃掉。

本院認(rèn)為：陳鴻志與保利公司簽訂的《保利?公園198認(rèn)購書》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。本案二審爭議的爭點是：陳鴻志交納的20 000元“誠意金”是否轉(zhuǎn)為立約定金，保利公司是否應(yīng)當(dāng)退還該20 000元。本案中，陳鴻志與保利公司于2008年10月4日簽訂的《保利?公園198認(rèn)購書》第一條“付款辦法”中“定金＿萬元”欄被劃掉，對劃掉該定金條款的原因雙方當(dāng)事人各執(zhí)一詞。保利公司在陳鴻志交納的“誠意金”收據(jù)上加蓋“已轉(zhuǎn)定金不予退還”的條章，保利公司無證據(jù)證明陳鴻志認(rèn)可該蓋章行為。結(jié)合《中華人民共和國擔(dān)保法》第90條“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定”的規(guī)定，本院認(rèn)為陳鴻志與保利公司雙方并未就定金事宜達成一致意思表示，故本案中關(guān)于定金的條款并未成立。保利公司與陳鴻志訂立正式商品房買賣合同前，以“誠意金”形式向陳鴻志收取的費用，收取后陳鴻志改變購買意愿的，保利公司應(yīng)當(dāng)全額退還該20 000元。綜上，上訴人陳鴻志的上訴理由成立，本院對其上訴主張予以支持。一審判決認(rèn)定基本事實清楚，但適用法律錯誤，應(yīng)予改判。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項，《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷成都市武侯區(qū)人民法院（2008）武侯民初字第4656號民事判決；

二、保利（成都）實業(yè)有限公司退還陳鴻志“誠意金”20 000元。

上列有給付義務(wù)的款項限自本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案一審案件受理費150元，二審案件受理費300元（均由陳鴻志預(yù)交），由保利公司負(fù)擔(dān)，保利公司應(yīng)在履行上述義務(wù)時一并向陳鴻志支付。

本判決為終審判決。

審 判 長

宿 波

代理審判員

彭 燦

代理審判員

宋 巍

二OO九年五月五日

書 記 員

戚 琳

【本案相關(guān)資料】

相關(guān)案例(179 篇)·譚慶芳與成都干道金翔置業(yè)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

·劉有偉與成都干道金翔置業(yè)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

·徐建輝與成都干道金翔置業(yè)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

·劉順平與成都干道金翔置業(yè)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

·張靜亞與成都干道金翔置業(yè)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

[更多..]

北大法寶---中國法學(xué)期刊庫，為從事法律實務(wù)和法學(xué)研究的專業(yè)人士精心打造，提供專業(yè)的法學(xué)期刊服務(wù)，已成功收錄國內(nèi)30多家法學(xué)期刊數(shù)據(jù)、絕大多數(shù)為法學(xué)核心期刊，全文文獻7萬多篇，目錄文獻2萬多篇，是國內(nèi)覆蓋年份最完整、更新最快、使用最便捷的專業(yè)法學(xué)期刊數(shù)據(jù)庫。集理論性、學(xué)術(shù)性和實踐性于一身，是國內(nèi)外法學(xué)的智慧結(jié)晶，可以有效的幫助您了解最新法學(xué)動態(tài)，拓寬辦案思路，提升思維能力！

第五篇：蔡國華等與上海恒臻物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

法律俠客在線lawbingo

蔡國華等與上海恒臻物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

上海市第一中級人民法院

民事判決書

(2014)滬一中民二(民)終字第1689號

上訴人（原審被告）蔡國華，＊出生，漢族，戶籍地上海市路號，現(xiàn)?。?。

上訴人（原審被告）蔡一塵，＊出生，漢族，戶籍地上海市路號，現(xiàn)?。?。

委托代理人蔡國華，系蔡一塵之父，身份事項同上。

被上訴人（原審原告）上海恒臻物業(yè)管理有限公司。

法定代表人＊＊，總經(jīng)理。

委托代理人史，上海恒臻物業(yè)管理有限公司職員。

上訴人蔡國華、蔡一塵因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服上海市閔行區(qū)人民法院（2014）閔民一（民）初字第2683號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月26日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，2006年4月30日，上海恒臻物業(yè)管理有限公司（以下簡稱恒臻公司、乙方）與上海市閔行區(qū)二區(qū)業(yè)主大會（甲方）簽訂了物業(yè)服務(wù)合同一份，約定由甲方委托乙方為閔行區(qū)＊＊＊＊弄二區(qū)小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，恒臻公司按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，收費標(biāo)準(zhǔn)為住宅多層人民幣0.84元每月每平方米，物業(yè)服務(wù)費用按季交納，業(yè)主應(yīng)在每季度首月10日前履行交納義務(wù)。合同另對其他各項權(quán)利義務(wù)進行了約定，合同期限自2006年4月1日起至2008年3月31日止。2008年12月29日，恒臻公司又與上海市閔行區(qū)東方花園二區(qū)業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定收費標(biāo)準(zhǔn)為多層1.06元每月每平方米，合同期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。2013年2月5日，恒臻公司再次與上海市閔行區(qū)東方花園二區(qū)業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)費用均為按季繳納，業(yè)主應(yīng)在每季度首月10日前履行交納義務(wù)。恒臻公司自2006年4月入駐蔡國華、蔡一塵所在小區(qū)，實際為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)至今。蔡國華、蔡一塵系上海市閔行區(qū)＊＊＊＊弄2區(qū)46號401室業(yè)主，建筑面積為104.24平方米，自2006年10月至2013年12月31日未交物業(yè)服務(wù)費8，992.92元。

原審另查明，恒臻公司分別于2008年4月27日、2010年12月18日，通過掛號信的方式向蔡國華、蔡一塵郵寄催款通知，蔡國華、蔡一塵均未領(lǐng)取。恒臻公司又于2011年3月14日、2012年3月29日以快遞方式向蔡國華、蔡一塵催討欠款。2013年5月28日恒臻公司向原審法院提起訴訟，原審法院于2013年7月30日立案，后恒臻公司在二審期間自愿撤回起訴。

2014年1月27日恒臻公司訴至原審法院，請求判令：

1、蔡國華、蔡一塵支付2006年10月起至2013年12月31日止的物業(yè)服務(wù)費8，992.92元；

2、蔡國華、蔡一塵支付逾期交納違約金8，492.84元。

原審認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》之規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?，F(xiàn)蔡國華、蔡一塵所居住小區(qū)的業(yè)主委員會已與恒臻公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，故業(yè)主委員會的該項決定，在被依法撤銷之前，對小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力?，F(xiàn)蔡國華、蔡一塵認(rèn)為業(yè)主委員會成立的程序不合法，進而否認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同，對于此項辯稱不予采信。蔡國華、蔡一塵以物業(yè)服務(wù)合同簽訂的程序不合法提出反訴要求撤銷物業(yè)服務(wù)合同及補充協(xié)議，原審法院已向蔡國華、蔡一塵釋明，其應(yīng)另行提起訴訟解 法律俠客在線lawbingo

決。

訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。恒臻公司曾于2008年4月27日向蔡國華、蔡一塵郵寄了催討函，訴訟時效中斷重新計算，2006年10月至2008年4月期間欠繳的物業(yè)費訴訟時效直至2010年4月26日到期。恒臻公司雖提供了2009年3月24日的交寄清單，但從中并不能看出恒臻公司已向蔡國華、蔡一塵郵寄了催討函，恒臻公司目前可以證明的最近一次郵寄催討函的時間為2010年12月18日，訴訟時效中斷重新計算，因此2006年10月至2008年12月期間的物業(yè)管理費已經(jīng)超過訴訟時效。2009年1月至2010年12月期間欠繳的物業(yè)費訴訟時效直至2012年12月到期，但因恒臻公司于2011年3月4日、2012年3月29日通過快遞方式向蔡國華、蔡一塵郵寄了催款函，因此訴訟時效中斷重新計算。此外，對于蔡國華、蔡一塵未簽收恒臻公司郵寄的掛號信、快遞的辯稱，因恒臻公司已經(jīng)提供在訴訟時效內(nèi)以蔡國華、蔡一塵居住地為寄送地址，并以掛號信及快遞方式郵寄催款函的憑證，而蔡國華、蔡一塵在庭審中也稱恒臻公司寄過兩份快遞給其，一份其直接交由快遞員退給恒臻公司，一份塞其信箱內(nèi)，其取出后直接交給居委會，可見恒臻公司確實向蔡國華、蔡一塵進行了催討，已導(dǎo)致訴訟時效中斷重新計算，因此對于蔡國華、蔡一塵的此項辯稱，不予支持。

至于蔡國華、蔡一塵提出恒臻公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，存在管理瑕疵、停車費賬目未公開等問題，均涉及蔡國華、蔡一塵所在小區(qū)全體業(yè)主的利益，屬于與全體業(yè)主有關(guān)的涉及共有和共同管理權(quán)利的事項，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》之規(guī)定，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主共同作出決定或協(xié)商解決。故本案中蔡國華、蔡一塵以此作為其一戶拒付物業(yè)管理費的理由缺乏依據(jù)。

至于恒臻公司主張的滯納金，恒臻公司作為一家物業(yè)服務(wù)單位，應(yīng)為業(yè)主提供良好的、全面的物業(yè)服務(wù)，以求在工作過程中更加規(guī)范、透明、公正?？紤]到蔡國華、蔡一塵未付物業(yè)費確屬事出有因，因此對于恒臻公司主張的滯納金，不予支持。

據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百四十條、《中華人民共和國合同法》第一百零九條、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條之規(guī)定，于二○一四年五月十二日作出判決：

一、蔡國華、蔡一塵于判決生效之日起十日內(nèi)支付上海恒臻物業(yè)管理有限公司自2009年1月至2013年12月止的物業(yè)服務(wù)費6，629.66元；

二、駁回上海恒臻物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費減半收取計118.57元，由上海恒臻物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)73.61元，蔡國華、蔡一塵負(fù)擔(dān)44.96元。

原審法院判決后，蔡國華、蔡一塵不服，向本院提起上訴稱：物業(yè)合同不合法，是沒有效力的，對上訴人也沒有約束力。被上訴人拒不提供房屋的承重結(jié)構(gòu)圖、破壞小區(qū)綠化、拆掉圍墻鐵欄，沒有盡到物業(yè)管理義務(wù)，不應(yīng)收費。此外，上訴人從沒有收到過催款函也沒有承諾過付款，被上訴人主張的物業(yè)費已過訴訟時效，故請求二審法院依法改判駁回被上訴人的原審訴請。

被上訴人恒臻公司辯稱：被上訴人已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，小區(qū)內(nèi)的工程都是通過業(yè)委會同意的，故不同意上訴人的上訴請求，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定事實無誤，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，被上訴人作為物業(yè)管理單位，與系爭小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，該合同上有業(yè)主委員會主任的簽字，并加蓋了該小區(qū)業(yè)主大會的印章，故該合同合法有效，對作為小區(qū)業(yè)主的上訴人具有法律約束力。依據(jù)等價有償、誠實信用原則，上訴人接受了被上訴人提供的物業(yè)管理服務(wù)后，理應(yīng)支付相應(yīng)的對價。至于上訴人提及的被上訴人擅自破壞 法律俠客在線lawbingo

小區(qū)環(huán)境，拆掉小區(qū)鐵圍欄等影響業(yè)主生活質(zhì)量的問題，一則根據(jù)上訴人提供的相應(yīng)證據(jù)無法證明被上訴人在服務(wù)上存在嚴(yán)重瑕疵，再則鑒于此均涉及全體業(yè)主權(quán)利，故應(yīng)由全體業(yè)主提出主張或與被上訴人協(xié)商解決。上訴人以此作為其一戶拒付物業(yè)管理費的理由缺乏依據(jù)，本院難以支持。此外，關(guān)于訴訟時效問題，被上訴人一審提供的2010年12月18日郵寄的物業(yè)管理費催繳函可證明其于2010年12月向上訴人發(fā)出過催繳通知，故上訴人以被上訴人主張的2009年至2013年的物業(yè)費已過訴訟時效為由拒付物業(yè)費，依據(jù)不足，本院不予采信。綜上，上訴人的上訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。原審判決并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴案件受理費人民幣89.90元，由上訴人蔡國華、蔡一塵負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長

方方 代理審判員

孫飛 代理審判員

毛焱 二〇一四年七月二十一日

書 記 員

倪非