第一篇：湖北粵陽建設(shè)工程有限公司與王治建設(shè)工程施工合同糾紛上訴案

湖北粵陽建設(shè)工程有限公司與王治建設(shè)工程施工合同糾紛上訴案.docx

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第二篇：產(chǎn)正平等與振豐(上海)有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

關(guān)于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的案例

點(diǎn)評： 房屋質(zhì)量問題,是房產(chǎn)糾紛的熱點(diǎn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題則是糾紛中的難點(diǎn)。從本案判例可知，房屋某部位是否屬主體結(jié)構(gòu)，并不是能夠輕易判斷的，法院有時需要委托專業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)就此進(jìn)行鑒定，是否存在質(zhì)量問題，也需要進(jìn)行鑒定。關(guān)于房屋質(zhì)量問題的分析。

【文書標(biāo)題】產(chǎn)正平等與振豐(上海)有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

【審理法院】上海市第一中級人民法院

【案件字號】(2009)滬一中民二(民)終字第1128號

【審理日期】2009.05.11

【案件分類】房屋買賣合同糾紛

【全文】

產(chǎn)正平等與振豐（上海）有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

上海市第一中級人民法院

民事判決書

(2009)滬一中民二(民)終字第1128號

上訴人（原審原告）產(chǎn)正平。

上訴人（原審原告）劉煒。

上訴人（原審被告）振豐（上海）有限公司。

法定代表人姚征，董事長。

上訴人產(chǎn)正平、劉煒因與上訴人振豐（上海）有限公司（以下簡稱振豐公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市南匯區(qū)人民法院（2008）匯民一（民）初字第6252號民事判決，向本院提起上訴。本院于2009年3月27日受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，2007年12月10日，產(chǎn)正平、劉煒與案外人洪君玫簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定由產(chǎn)正平、劉煒向洪君玫購買坐落于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)1801弄羅山綠洲別墅區(qū)131號別墅（以下簡稱系爭房屋）。嗣后，產(chǎn)正平、劉煒取得了系爭房屋房地產(chǎn)權(quán)證。2008年6月3日，產(chǎn)正平、劉煒在委托裝修部門對系爭房屋裝修時發(fā)現(xiàn)系爭房屋構(gòu)造柱出現(xiàn)斷柱、柱內(nèi)僅用磚頭和零星木頭填充現(xiàn)象。產(chǎn)正平、劉煒當(dāng)即向物業(yè)部門反映，物業(yè)部門立即向振豐公司反映。2008年7月，振豐公司曾幾次派人上門維修，因振豐公司未向產(chǎn)正平、劉煒出具原設(shè)計單位出具的維修方案，故產(chǎn)正平、劉煒拒絕振豐公司維修。之后，雙方為此多次以信函方式交涉，但未果。

原審另查明，系爭房屋系振豐公司開發(fā)的商品房。2002年4月17日，振豐公司與案外人洪君玫簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定由洪君玫向振豐公司購買系爭房屋。2003年11月3日，振豐公司將系爭房屋交付洪君玫。

原審又查明，2008年5月16日，劉煒與上海高氏建筑裝飾工程有限公司（以下簡稱高氏公司）簽訂《上海市家庭居室裝飾裝修施工合同》一份，約定由高氏公司為劉煒?biāo)械南禒幏课葸M(jìn)行裝飾，承包方式為部分承包，總價款為82萬元；工期自2008年5月18日至2008年9月20日；由于劉煒原因造成延期開工或中途停工，高氏公司可以順延工程竣工日期，并有權(quán)要求賠償停工、窩工損失，每停工、窩工一天，劉煒應(yīng)賠償給高氏公司1,550元，合同中另約定了其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

2008年9月9日，高氏公司發(fā)函給劉煒，要求其支付停工損失150,350元。

因產(chǎn)正平、劉煒與振豐公司就系爭房屋構(gòu)造柱是否屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題存在爭議，產(chǎn)正平、劉煒于2008年10月7日向原審法院提出鑒定申請，原審法院依法委托上海房屋質(zhì)量檢測站進(jìn)行檢測，2008年11月17日，該檢測站出具滬房鑒（001）證字第2008－1536號房屋質(zhì)量檢測報告，該檢測報告的現(xiàn)場分析為：被檢測房屋構(gòu)造柱作用主要是提高多層磚混結(jié)構(gòu)房屋的抗震能力，增強(qiáng)建筑物的整體強(qiáng)度和延性，提高建筑物抗傾覆和抗整體彎曲的能力，從而顯著提高磚墻的抗震能力。被檢測房屋二層3/B軸構(gòu)造柱存在土蜂窩、孔洞以及漏澆混凝土等質(zhì)量缺陷，在地震作用下，會局部削弱建筑物的整體剛性和穩(wěn)定性，影響磚墻抗裂縫能力。根據(jù)檢測分析，二層3/B軸構(gòu)造柱相鄰結(jié)構(gòu)未見明顯變形開裂，在正常負(fù)載作用下，尚不影響安全使用。結(jié)論為：

（一）經(jīng)現(xiàn)場檢測分析，被檢測房屋二層3/B軸構(gòu)造柱存在混凝土蜂窩、孔洞以及漏澆混凝土等質(zhì)量缺陷，主要系施工不規(guī)范所致。目前上述構(gòu)造柱相鄰墻體未見明顯開裂現(xiàn)象。

（二）建議按照原設(shè)計單位出具的維修方案對上述構(gòu)造柱進(jìn)行修改，整改后被檢測房屋可以滿足原設(shè)計使用要求。

（三）恢復(fù)二層B/2－3軸原窗洞兩側(cè)被拆除的墻體，窗洞上部增設(shè)鋼筋混凝土過梁。修繕建議：將被檢測房屋二層B/3軸處構(gòu)造柱原混凝土全部鑿除重新澆灌，鑿除前對上部墻體采取臨時支撐等安全措施，新澆混凝土強(qiáng)度等級應(yīng)比原設(shè)計提高一級。產(chǎn)正平、劉煒與振豐公司對上述檢測報告均無異議，但認(rèn)為鑒定結(jié)論并未明確系爭房屋構(gòu)造柱質(zhì)量是否屬于房屋主體結(jié)構(gòu)。原審法院經(jīng)征詢鑒定人員意見，系爭柱子屬構(gòu)造柱，是否屬于主體結(jié)構(gòu)問題不屬于其鑒定范圍，該質(zhì)量問題是否屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)檢部門有驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。針對鑒定結(jié)果并未明確系爭房屋構(gòu)造柱質(zhì)量問題是否屬于主體結(jié)構(gòu)范圍，原審法院于2008年12月25日向南匯區(qū)質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行了調(diào)查，該站答復(fù)系爭房屋構(gòu)造柱屬于主體結(jié)構(gòu)。產(chǎn)正平、劉煒對原審法院上述調(diào)查筆錄無異議，振豐公司認(rèn)為構(gòu)造柱不屬于主體結(jié)構(gòu)。

原審審理中，振豐公司對系爭房屋構(gòu)造柱進(jìn)行了修復(fù)，故產(chǎn)正平、劉煒撤回要求振豐公司委托原設(shè)計單位（或有同等設(shè)計資質(zhì)的單位）對系爭房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷出具維修設(shè)計方案，并對系爭房屋進(jìn)行維修的訴訟請求。產(chǎn)正平、劉煒明確訴訟請求為，要求振豐公司賠償租金損失156,000元，窩工損失279,000元。

原審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，振豐公司作為系爭房屋的開發(fā)商，對系爭房屋質(zhì)量負(fù)有保修義務(wù)。針對房屋不同部位，振豐公司的保修期限為2年至設(shè)計文件規(guī)定的房屋的合理使用年限。案件爭議在于系爭房屋構(gòu)造柱的質(zhì)量缺陷是否屬于主體結(jié)構(gòu)，根據(jù)建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，系爭房屋二層3/B軸構(gòu)造柱屬房屋主體結(jié)構(gòu)范圍，故振豐公司對上述質(zhì)量問題在系爭房屋合理使用范圍內(nèi)負(fù)有保修義務(wù)。審理中，振豐公司對以上質(zhì)量問題承擔(dān)了修復(fù)責(zé)任。對產(chǎn)正平、劉煒提出的租金損失、窩工損失，雖系爭房屋柱子屬于構(gòu)造柱，在正常負(fù)載作用下，尚不影響安全使用，但該缺陷屬于主體結(jié)構(gòu)，產(chǎn)正平、劉煒在發(fā)現(xiàn)系爭房屋構(gòu)造柱存在質(zhì)量問題，房屋存在安全隱患時，在振豐公司尚未修復(fù)前，對正常使用房屋存在心理障礙也是情有可原。但振豐公司在2008年7月幾次上門要求對系爭房屋構(gòu)造柱進(jìn)行維修時，產(chǎn)正平、劉煒卻以振豐公司未出具原設(shè)計單位的維修方案為由拒絕振豐公司維修，故造成振豐公司直至在審理中才對系爭房屋構(gòu)造柱進(jìn)行維修的責(zé)任在于產(chǎn)正平、劉煒，對振豐公司上門要求維修后的損失由產(chǎn)正平、劉煒自負(fù)。2008年6月3日產(chǎn)正平、劉煒發(fā)現(xiàn)系爭房屋構(gòu)造柱質(zhì)量問題后即與物業(yè)部門進(jìn)行了反映，物業(yè)部門也及時向振豐公司告知了情況，但振豐公司直至2008年7月才上門維修，振豐公司對延期修復(fù)期間造成產(chǎn)正平、劉煒的損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。現(xiàn)產(chǎn)正平、劉煒主張租金損失156,000元及窩工損失279,000元，根據(jù)上述闡述，由于振豐公司延期修復(fù)，致使產(chǎn)正平、劉煒裝修延后，造成其一定的經(jīng)濟(jì)損失，原審法院結(jié)合產(chǎn)正平、劉煒房屋地段、振豐公司延期修復(fù)時間等綜合因素，酌定振豐公司賠償產(chǎn)正平、劉煒損失15,000元。對產(chǎn)正平、劉煒主張的窩工損失，雖產(chǎn)正平、劉煒裝修過程中發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題后，停止了施工，但產(chǎn)正平、劉煒實(shí)際就窩工損失并未賠償給高氏公司，故對該損失不予處理，待上述損失確定后，產(chǎn)正平、劉煒可另行主張權(quán)利。對振豐公司主張保修責(zé)任應(yīng)由施工單位浙江國泰建設(shè)集團(tuán)有限公司承擔(dān)之意見，因振豐公司與施工單位的法律關(guān)系屬另一法律關(guān)系，振豐公司向產(chǎn)正平、劉煒賠償損失后，可另行主張權(quán)利。綜上所述，原審法院依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條之規(guī)定，判決如下：

一、準(zhǔn)許產(chǎn)正平、劉煒撤回要求振豐公司委托原設(shè)計單位（或有同等設(shè)計資質(zhì)的單位）對系爭房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷出具維修設(shè)計方案，并對系爭房屋進(jìn)行維修的訴訟請求；

二、振豐公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)給付產(chǎn)正平、劉煒損失15,000元；

三、駁回產(chǎn)正平、劉煒的其余訴訟請求。振豐公司如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4,643元減半收取2,321.50元，檢測費(fèi)用10,000元，合計12,321.50元（產(chǎn)正平、劉煒已預(yù)交），由產(chǎn)正平、劉煒負(fù)擔(dān)2,000元，振豐公司負(fù)擔(dān)10,321.50元，振豐公司負(fù)擔(dān)部分已由產(chǎn)正平、劉煒預(yù)交，由振豐公司于判決生效后七日內(nèi)交納。

上訴人產(chǎn)正平、劉煒上訴稱，原審認(rèn)定事實(shí)不清，理由如下：因主體結(jié)構(gòu)缺陷，振豐公司一直未提供相應(yīng)的維修方案。而根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十條規(guī)定：對涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，必須提供原設(shè)計單位或相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位的維修方案，因此，產(chǎn)正平、劉煒拒絕了對方這種不合法、不合理、不負(fù)責(zé)任的所謂維修。振豐公司在原審中維修系爭房屋共用去了30多天，該30多天的損失應(yīng)由振豐公司承擔(dān)，但原審法院沒有計算。關(guān)于租金，根據(jù)產(chǎn)正平、劉煒了解，該地段房屋的租金每月應(yīng)為25,000元左右，產(chǎn)正平、劉煒與他人簽訂的租賃合同的租金是26,000元，綜合以上因素，上述系爭房屋每月租金應(yīng)為26,000元。關(guān)于窩工費(fèi)，產(chǎn)正平、劉煒在2008年7月已明確告知振豐公司會

第三篇：馮長榮與廣州東華物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

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馮長榮與廣州東華物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2014)穗中法民五終字第511號

上訴人（原審被告）：馮長榮。

委托代理人：楊帆，北京德恒（廣州）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：廣州東華物業(yè)管理有限公司。

法定代表人：陳可，職務(wù)：總經(jīng)理。

委托代理人：周登。

上訴人馮長榮因與被上訴人廣州東華物業(yè)管理有限公司（以下簡稱東華物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院（2011）穗越法民三初字第2777號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：廣州市越秀區(qū)寺右新馬路168號4-60房（建筑面積45.91平方米，使用性質(zhì)為商業(yè)）是馮長榮所有的物業(yè)。據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》記載，上述房屋所有權(quán)來歷是馮長榮于1992年向廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司買。

另據(jù)東華物業(yè)公司提供的、于2010年7月27日從廣州市城市建設(shè)檔案館調(diào)取的《補(bǔ)辦報建原批文內(nèi)容摘要》顯示：（89）建字第734號廣州五羊新城購物中心等工程項目的建設(shè)單位為廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司。據(jù)房產(chǎn)登記號為統(tǒng)字210759號的《廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表》及《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》記載，廣州市越秀區(qū)寺右新馬路168號房屋一座，7層，建筑面積17558.3987平方米，使用性質(zhì)為商業(yè)，1989年新建，權(quán)屬人廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司。

東華物業(yè)公司是具有一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司。

1998年1月1日，東華物業(yè)公司（為乙方）與廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司（為甲方）簽訂《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書》，約定：為保障住宅小區(qū)（大廈）的房屋及其設(shè)備和市政公用設(shè)施的正常使用，維持良好的生活環(huán)境，根據(jù)《廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》及廣州市物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)規(guī)定，雙方就物業(yè)管理服務(wù)事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

一、委托管理的范圍：甲方將所開發(fā)建設(shè)的五羊村、東湖新村、花園新村、湖濱苑、文德大樓的物業(yè)委托給乙方進(jìn)行管理。

二、管理內(nèi)容：

（一）日常服務(wù)，1、房屋共同走道、樓梯、內(nèi)墻、小區(qū)路面、公共場地、公廁、果皮箱保潔；

2、垃圾清運(yùn)；

3、綠化養(yǎng)護(hù)；

4、維護(hù)治安和制止亂停亂放等行為；

5、房屋公共部位、防盜門、公用水、電管線、燈頭、電制、水制的日常養(yǎng)護(hù)；

6、小區(qū)道路、排水、路牌、路燈、園林設(shè)施及建筑小品、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防及交通設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)。

（二）專項服務(wù)，1、上門收集垃圾（每天收一次）；

2、水池清洗（每季度收一次）；

3、化糞池、小區(qū)排水系統(tǒng)清疏（每年清疏一次）；

4、大樓外墻清洗（每5年一次）；

5、水泵、電梯、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的運(yùn)行保養(yǎng)及檢修。

（三）代辦服務(wù)，1、代收水、電費(fèi)。

（四）住宅小區(qū)（大廈）檔案資料的管理。

（五）政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

三、管理服務(wù)費(fèi)來源：

（一）按雙方參照廣州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)議定的價格，由乙方報物價行政管理機(jī)關(guān)備案后，向業(yè)主（住戶）收取。

四、雙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：

（一）甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)，1、確定本住宅小區(qū)（大廈）管理服務(wù)費(fèi)價格方案。

（二）、乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)，1、編制本住宅小區(qū)（大廈）管理服務(wù)價格方案并辦理備案手續(xù)；

2、編制管理服務(wù)計劃及費(fèi)用概算預(yù)算、結(jié)算報告；

3、負(fù)責(zé)制定大宗維修方案并辦理申報手 法律俠客在線lawbingo

續(xù)；

4、每半年向全體業(yè)主公布一次本住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目；

5、按照《廣州市住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理考評辦法》的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)管好住宅小區(qū)（大廈）；

6、接受物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

7、有權(quán)依照物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

8、建立本住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；

9、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的財產(chǎn)；

10、政策規(guī)定由乙方承擔(dān)的其他責(zé)任。

五、委托管理期限，自1998年1月1日起至小區(qū)業(yè)主委員會依法成立，續(xù)聘或另行選聘物業(yè)管理公司止等。合同簽訂后，東華物業(yè)公司對涉案小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)。

1999年11月10日，廣州市東山區(qū)物價局向東華物業(yè)公司作出東價函（1999）21號《關(guān)于五羊購物廣場物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》，內(nèi)容為：你公司關(guān)于《寺右新馬路168、170號五羊購物廣場物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請》收悉，現(xiàn)批復(fù)如下：商場物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為每月每平方米建筑面積10元，服務(wù)項目包括：公共場所的衛(wèi)生清潔、24小時保安服務(wù)、定期清洗公共蓄水池、綠化管理、代收代繳水電費(fèi)、上門收垃圾服務(wù)及電梯、消防、供水、供電、排污和防盜門等公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)等內(nèi)容，以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從1999年11月起開始執(zhí)行等。東華物業(yè)公司據(jù)此領(lǐng)取了廣州市寺右新馬路170號五羊購物廣場的《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》。

另查明：涉案小區(qū)部分香港業(yè)主于1994年4月20日在香港警務(wù)處注冊成立了名稱為五羊新城廣場業(yè)主委員會的社團(tuán)。該社團(tuán)至今未在廣州市房地產(chǎn)行政主管部門備案，五羊購物廣場業(yè)主也無在我國內(nèi)地成立業(yè)主委員會。

1997年，廣州市中級人民法院就廣州市五羊村“廣州東城廣場”A、B、C座211間鋪位的購樓人共314人訴廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司、廣州東鴻房地產(chǎn)服務(wù)有限公司物業(yè)管理糾紛一案作出（1996）穗中法房初字第51號民事調(diào)解書，確認(rèn)解除廣州市五羊村“廣州東城廣場”A、B、C座211間鋪位的購樓人共314人與廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司“物業(yè)管理公約”，由廣州東鴻房地產(chǎn)服務(wù)有限公司于1997年1月31日將本市五羊村“廣州東城廣場”屬東華物業(yè)公司所有的鋪位交回廣州市五羊村“廣州東城廣場”A、B、C座211間鋪位的購樓人共314人管理。

1997年11月12日起，五羊新城廣場業(yè)主委員會先后與東華物業(yè)公司簽訂《委托管理合同書》、《委托管理續(xù)約合同》、《委托管理合同書》，由五羊新城廣場業(yè)主委員會將位于廣州五羊新城廣場A、B座1-4層和C座一部分屬于香港業(yè)主的物業(yè)及其設(shè)備和市政公用設(shè)施委托東華物業(yè)公司進(jìn)行管理，期限從1997年11月16日至2004年3月31日止，其中1997年11月16日至1998年11月15日的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為15元／平方米建筑面積，2003年4月1日至2004年3月31日止的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為10元／平方米建筑面積等。合同于2004年3月31日期滿后無再續(xù)約，而東華物業(yè)公司繼續(xù)對上述物業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。馮長榮提交了一份五羊新城業(yè)主委員會于2006年11月27日向東華物業(yè)公司發(fā)出的《關(guān)于移交廣州五羊新城廣場的通知》，其中內(nèi)容為五羊新城業(yè)主委員會要求東華物業(yè)公司于2007年1月1日將五羊新城廣場A、B、C座物業(yè)移交給廣州市德成物業(yè)管理有限公司。東華物業(yè)公司稱沒有收到該通知。

為此，五羊新城廣場業(yè)主委員會（五羊新城業(yè)主委員會）曾向原審法院提起訴訟，請求確認(rèn)上述《委托管理合同》于2004年3月31日終止，本案東華物業(yè)公司將五羊新城廣場物業(yè)管理權(quán)及五羊新城廣場B座地下東南口處管理用房（面積約20平方米）、A座首層配電房（具體面積不清楚）交還給該委員會。該院于2008年7月15日作出（2008）越法民三初字第1427號民事裁定，駁回五羊新城廣場業(yè)主委員會的起訴。五羊新城廣場業(yè)主委員會不 法律俠客在線lawbingo

服該裁定，提起上訴。廣州市中級人民法院于2008年12月5日作出（2008）穗中法民五終字第3739號民事裁定，認(rèn)為五羊新城廣場業(yè)主委員會于1994年4月20日按照香港《社團(tuán)條例》有關(guān)規(guī)定注冊，取得了由香港警務(wù)處牌照課頒發(fā)的《社團(tuán)注冊證明書》。但是，根據(jù)香港地區(qū)的法例，具有類似我國大陸地區(qū)業(yè)主大會權(quán)利的組織應(yīng)當(dāng)是依照香港地區(qū)《建筑物管理條例》在土地注冊處登記的業(yè)主立案法團(tuán)。因此，在香港注冊成立的五羊新城廣場業(yè)主委員會既不是我國大陸地區(qū)承認(rèn)的業(yè)主自治組織，也不是我國香港地區(qū)承認(rèn)的業(yè)主自治組織。原審法院認(rèn)定五羊新城廣場業(yè)主委員會不具備合法的民事訴訟主體資格并據(jù)此駁回其起訴，該處理并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。本院遂裁定駁回上訴，維持原裁定。

2009年12月11日，廣州市中級人民法院對廣州市德成物業(yè)管理有限公司訴本案東華物業(yè)公司侵權(quán)糾紛一案作出（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決，判決認(rèn)為：“東華物管公司與案涉物業(yè)的建設(shè)單位之一廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司于1998年1月1日簽訂了《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書》，從而成為案涉物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，另根據(jù)其向法院提供的2007年期間訟爭物業(yè)的水電費(fèi)發(fā)票可確認(rèn)訟爭物業(yè)一直由其實(shí)施物業(yè)管理。因德成物管公司未能舉證證實(shí)東華物管公司對案涉物業(yè)的實(shí)際物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系已依法解除，故本院對東華物管公司現(xiàn)仍為案涉物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)此一事實(shí)予以確認(rèn)??。德成物管公司雖于2006年11月16日與五羊新城廣場業(yè)主委員會簽訂了《五羊新城廣場商鋪委托經(jīng)營協(xié)議書》，但該業(yè)主委員會并非經(jīng)五羊新城廣場業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不能代表全體業(yè)主，上述《協(xié)議書》僅對該業(yè)主委員會所代表的部分業(yè)主具有約束力??”。

因本案糾紛，東華物業(yè)公司于2011年9月8日向原審法院提起訴訟，請求法院判令：

一、馮長榮支付廣州市越秀區(qū)寺右新馬路168號4-60房從2004年1月1日起至2011年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)40400.8元（按房屋建筑面積45.91平方米×10元／平方米／月=459.10元／月標(biāo)準(zhǔn)計算）；

二、馮長榮支付拖欠上述物業(yè)管理費(fèi)的違約金（物業(yè)管理費(fèi)按月產(chǎn)生，從應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)的次月1日起算違約金，即從2004年2月1日起，每日按同期應(yīng)付而未付的物業(yè)管理費(fèi)的萬分之二標(biāo)準(zhǔn)計至付清之日止）；

三、馮長榮支付查冊費(fèi)70元；

四、馮長榮承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、公告費(fèi)。

本案一審訴訟過程中，原審法院于2011年12月16日下午到涉案寺右新馬路168號大樓進(jìn)行現(xiàn)場勘驗(yàn)，并對現(xiàn)場狀況進(jìn)行拍照?，F(xiàn)場可見，除首層少數(shù)商鋪外，包括涉案商鋪在內(nèi)的各樓層商鋪均無經(jīng)營，走廊、商鋪內(nèi)鋪滿灰塵，部分商鋪內(nèi)堆滿雜物，各樓層照明正常。

一審?fù)徶?，雙方一致確認(rèn)雙方無簽訂物業(yè)服務(wù)合同。東華物業(yè)公司陳述：對涉案場地進(jìn)行物業(yè)管理的依據(jù)是1998年1月1日與廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司簽訂的物業(yè)管理委托合同；管理費(fèi)按月產(chǎn)生，當(dāng)月沒有繳納，從下個月開始就為逾期；馮長榮從2004年至今沒有繳納過物業(yè)管理費(fèi)，東華物業(yè)公司有追討過，但無書面證據(jù)證明。馮長榮陳述：東華物業(yè)公司并無追討過物業(yè)管理費(fèi)。

東華物業(yè)公司為證明其依約提供了物業(yè)管理服務(wù)，提交《五羊新城園林綠化保養(yǎng)合同》、《清潔服務(wù)合同》、《對講及閉路監(jiān)控保養(yǎng)協(xié)議》、《清疏化糞池協(xié)議》、《清潔服務(wù)委托合同》、《清潔及除四害服務(wù)委托合同》、《消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)服務(wù)合同》及部分被委托單位出具的其接受東華物業(yè)公司委托對寺右新馬路168、170號等提供服務(wù)的情況說明或證明。馮長榮對上述證據(jù)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為不能證明東華物業(yè)公司進(jìn)行了實(shí)際管理，東華物業(yè)公司轉(zhuǎn)委托需經(jīng)業(yè)主委員會同意。東華物業(yè)公司還提交了五羊新村購物中心大樓的電費(fèi)發(fā)票若干、五羊新城水費(fèi)發(fā)票若干、廣州市自來水公司越秀供水管理所出具的《情況說明》及東華物業(yè)公司的員工排班表予以證明。馮長榮稱涉案商場沒有開業(yè)，東華物業(yè)公司必須證明相應(yīng)水電費(fèi)是基于公共水電的消耗，且代繳水電費(fèi)并不能代表東華物業(yè)公司對涉案商場提供了物業(yè)管理服務(wù)，而員工排班表是東華物業(yè)公司內(nèi)部管理的安排，而不是出勤記錄，對真實(shí)性 法律俠客在線lawbingo

不予認(rèn)可。

馮長榮為證明廣州東華物業(yè)股份有限公司不是涉案房屋開發(fā)商，提交了以下等證據(jù)：

1、廣州市國土資源和房屋管理局于2002年4月16日向原東山區(qū)人民法院發(fā)出的《關(guān)于謝啟宇、林幗瑜訴訟案件有關(guān)問題的復(fù)函》（復(fù)印件），復(fù)函稱香港德亞國際有限公司向開發(fā)商買賣寺右新馬路第168號東城購物廣場二、三層是有效的，香港德亞國際有限公司可以在與開發(fā)商簽訂買賣合約后轉(zhuǎn)讓給小業(yè)主。

2、廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司于2001年12月4日向廣州市房地產(chǎn)交易所發(fā)出的書面函（復(fù)印件），稱經(jīng)查位于五羊新城寺右新馬路168號全幢之物業(yè)，是其與香港協(xié)洋有限公司合作興建的，其中二、三層全部是分成給香港協(xié)洋有限公司之物業(yè)，該公司又將上述物業(yè)出售給德亞國際有限公司，其雙方在1991年12月23日《買賣合約》是有效合約。

3、廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司于2001年11月20日向廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司發(fā)出的函件（復(fù)印件），稱關(guān)于廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司和澳門東洋投資有限公司合作興建的五羊東城購物中心AB棟（東山區(qū)寺右新馬路168號）的分配物業(yè)情況：首層、二層、三層、四層為澳門東洋投資有限公司分配物業(yè)，首層其中05、06號地鋪為廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司分配物業(yè)，五層?xùn)|北部分為廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司分配物業(yè)，五層西南部分為澳門東洋投資有限公司分配物業(yè)，六層、七層為廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司分配物業(yè)。

4、廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司于2002年1月21日出具的書面說明，稱位于廣州市東山區(qū)寺右新馬路168號（原稱五羊購物廣場AB棟），是廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司興建的，其中二、三層全部銷售給香港德亞國際有限公司，該公司有權(quán)處置上述之物業(yè)。

5、廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司的工商注冊登記資料，其中顯示廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司是廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司與香港沛聯(lián)發(fā)展有限公司于1985年12月29日合作組成興建“五羊村”中心地區(qū)的工程項目，經(jīng)營期限為15年；1991年，香港沛聯(lián)發(fā)展有限公司經(jīng)批準(zhǔn)將其在合作公司廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司的權(quán)責(zé)全部轉(zhuǎn)讓給澳門東洋投資有限公司，并約定經(jīng)營期限屆滿后固定資產(chǎn)不作價歸中方所有。

6、廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司出資情況表（2008），載明：投資總額2519.08萬美元，注冊資本中方認(rèn)繳0萬美元，外方認(rèn)繳1007.63萬美元，實(shí)收資本中方實(shí)繳0萬美元，外方實(shí)繳1007.63萬美元。

7、廣州越秀供電局于2008年8月14日向越秀區(qū)東湖街綜治委發(fā)出的《關(guān)于五羊購物廣場用電情況的復(fù)函》（復(fù)印件）、廣東電網(wǎng)公司廣州越秀供電局用電檢查結(jié)果通知書，顯示五羊新城寺右新馬路168號用電客戶為東城聯(lián)合發(fā)展公司。

8、廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司于1992年4月24日向廣州市公安局十二處發(fā)出的函件（復(fù)印件），申請審批其所屬的東城廣場購物中心A、B幢首層、夾層、二層、三層、四層南邊消防設(shè)施。東華物業(yè)公司對上述證據(jù)中沒有原件的除了證據(jù)1、2表示對真實(shí)性不發(fā)表意見外，其余證據(jù)的真實(shí)性均不予確認(rèn)。

馮長榮為證明五羊新城廣場業(yè)主委員會已向東華物業(yè)公司支付管理費(fèi)至2006年12月，提交了五羊廣場收支情況復(fù)印件若干，其中內(nèi)容并無反映物業(yè)管理費(fèi)的支付情況，也無支付管理費(fèi)的憑證。

另東華物業(yè)公司為證明因提起本案訴訟而需到房管部門查閱涉案房屋產(chǎn)權(quán)人所交納的查冊費(fèi)70元，提供了房管部門于2009年10月15日、11月4日出具的查冊費(fèi)發(fā)票兩張，金額合計10240元。

原審法院認(rèn)為：據(jù)廣州市城市建設(shè)檔案資料和房管部門產(chǎn)權(quán)登記的記載，涉案商場的規(guī)劃報建單位是廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司，雖然廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司與外資方合作開發(fā)涉案商場項目而成立了廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司，但該公司并未取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)一直登記在廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司名下。涉案商場建成后，初始權(quán)屬人也依法登記為廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司，因此，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司就是涉案商場的建設(shè)單位，生效的（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決也已對此予以確認(rèn)。

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鑒于涉案房屋所在區(qū)域尚未成立業(yè)主委員會，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司作為建設(shè)單位選聘了東華物業(yè)公司作為上述區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與東華物業(yè)公司簽訂了《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書》，符合有關(guān)前期物業(yè)管理的法律規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，該合同對包括馮長榮在內(nèi)的業(yè)主均具有約束力。

東華物業(yè)公司已按照合同約定對馮長榮房屋所在區(qū)域?qū)嵤┝宋飿I(yè)管理，向馮長榮等業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，東華物業(yè)公司與馮長榮之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。依照等價有償原則，馮長榮應(yīng)向東華物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)。至于物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，物價部門批準(zhǔn)東華物業(yè)公司按每月每平方米建筑面積10元收費(fèi)，但考慮到涉案商場大部分都沒有經(jīng)營，與正常運(yùn)營的商場相比，東華物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)工作量減少，管理成本也降低，且從現(xiàn)場勘驗(yàn)可見保潔工作并非十分到位，從公平合理原則出發(fā)，目前對物業(yè)管理費(fèi)減半收取為宜。因無證據(jù)證明物業(yè)管理費(fèi)有訴訟時效中止或中斷的情形，故馮長榮抗辯稱東華物業(yè)公司的部分訴訟請求已超過訴訟時效，予以采納。自起訴之日起倒數(shù)兩年之前的物業(yè)管理費(fèi)已超過訴訟時效，不予支持。至于拖欠物業(yè)管理費(fèi)的違約金問題，因雙方對物業(yè)管理費(fèi)支付與否和標(biāo)準(zhǔn)均有爭議，在爭議未明確之前，馮長榮有理由不支付，故東華物業(yè)公司主張物業(yè)管理費(fèi)的違約金依據(jù)不足，不予支持。至于查冊費(fèi)的問題，因該費(fèi)用非訴訟之必要支出，且無充分證據(jù)證明為本案所支出，故東華物業(yè)公司要求馮長榮承擔(dān)該費(fèi)的請求沒有依據(jù)，不予支持。

原審法院經(jīng)該院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第一百三十五條，《物業(yè)管理條例》第七條第（五）項、第二十一條、第四十一條、第四十二條第一款的規(guī)定，于2013年6月5日作出判決：

一、自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，馮長榮將廣州市越秀區(qū)寺右新馬路168號4-60房從2009年9月8日起至2011年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)（按45.91平方米×5元／月／平方米=229.55元／月計算）一次性支付給東華物業(yè)公司。

二、駁回東華物業(yè)公司其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)1012元、公告費(fèi)56元，由東華物業(yè)公司負(fù)擔(dān)962元，馮長榮負(fù)擔(dān)106元。

判后，馮長榮不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：

一、原審法院認(rèn)定事實(shí)明顯錯誤。

（一）一審法院沒有全面地審查本案事實(shí)，選擇性地使用證據(jù)進(jìn)行斷案，有違公正。本案審理核心焦點(diǎn)為廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司是否為本案涉訴物業(yè)的開發(fā)商，以及，其與東華物業(yè)公司訂立的前期物業(yè)管理合同對我方是否有約束力的問題。一審法院對涉案物業(yè)開發(fā)商的問題認(rèn)定上，選擇性地使用證據(jù)。我方就本案提交了共23套證據(jù)，一審法院只是列舉了其中8套證據(jù)。

（二）一審法院對同類案件作不同的事實(shí)認(rèn)定。在2012年的3月份，一審法院就在類似案件有關(guān)涉案物業(yè)開發(fā)商的事實(shí)認(rèn)定上，審理查明并認(rèn)定涉案物業(yè)的開發(fā)商為廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司。

（三）關(guān)于對本案涉訴物業(yè)開發(fā)商問題的認(rèn)定。我方認(rèn)為涉案物業(yè)的開發(fā)商是廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司，而不是廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司。因此，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司與東華物業(yè)公司簽訂的委托管理服務(wù)合同，對我方不具有約束力。

（四）我方與東華物業(yè)公司不存委托法律關(guān)系也不存事實(shí)委托關(guān)系?，F(xiàn)有證據(jù)證明，我方未予東華物業(yè)公司簽訂過任何形式的物業(yè)管理服務(wù)合同。退一步而言，一審法院認(rèn)定東華物業(yè)公司與廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司簽訂的前期物業(yè)管理合同，也是不能成立的。

二、一審法院適用法律錯誤。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”在1997年，廣州市中級人民法院審理確認(rèn)解除管理公約后，物業(yè)就交由業(yè)主自行管理。因此，就不能適用國家有關(guān)前期物業(yè)管理的規(guī)定，即東華物業(yè)公司不能依據(jù)其與廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司訂立的 法律俠客在線lawbingo

物業(yè)管理合同向我方收取管理費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條第（四）項的相關(guān)規(guī)定，任用和選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，應(yīng)由業(yè)主委員會通過一定民主程序直接與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂管理服務(wù)合同。如仍延續(xù)東華物業(yè)公司與廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司訂立的前期物業(yè)管理合同，向我方收取管理，則是對業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的侵害。本案中，五羊新城業(yè)主委員會雖是在香港特別行政區(qū)設(shè)立登記記的社團(tuán)組織，不屬于中國內(nèi)地法律框架下依法設(shè)立并登記的社團(tuán)，但根據(jù)法律不溯及既往的原則，在《中華人民共和國物權(quán)法》頒布實(shí)施前，五羊新城業(yè)主委員會以自己的名義與東華物業(yè)公司訂立的委托管理合同仍是合法有效的。該委托合同履行期滿后，合同終止，各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)歸于消滅也是有效的。從另外一個角度而言，即使目前涉案物業(yè)尚未設(shè)立中國內(nèi)地法律框架下的業(yè)主委員會，但也不就意味可適用《物業(yè)管理條例》第二十一條關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由所謂開發(fā)商委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向我方收取管理費(fèi)。

三、一審法院程序錯誤。

（一）遺漏了本案的必要訴訟當(dāng)事人。涉訴物業(yè)開發(fā)商是廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司還是廣州東城聯(lián)合發(fā)展有限公司，是本案斷案所必須查明的關(guān)鍵性事實(shí)。因此應(yīng)當(dāng)追加為本案的第三人進(jìn)行審理。

（二）一審法院使用未經(jīng)雙方進(jìn)行質(zhì)證的證據(jù)。原審中對（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決書未進(jìn)行過質(zhì)證，不能作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。綜上，上訴請求：

1、撤銷原審判決書，依法改判或發(fā)回重審；

2、判令東華物業(yè)公司承擔(dān)本案一、二審全部訴訟費(fèi)用。

被上訴人東華物業(yè)公司答辯稱同意原審判決，不同意馮長榮的上訴請求。

經(jīng)二審審查，原審查明事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。

二審?fù)ピ冎校T長榮表示其清楚（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決書的內(nèi)容。

本院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條第（四）項規(guī)定：已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認(rèn)的事實(shí)，當(dāng)事人無需舉證證明。本院生效的（2009）穗中法民五終字第4275號民事判決已確認(rèn)東華物管公司與案涉物業(yè)的建設(shè)單位之一廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司于1998年1月1日簽訂了《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書》，從而成為案涉物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并對東華物管公司現(xiàn)仍為案涉物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)此一事實(shí)予以確認(rèn)。在當(dāng)事人無證據(jù)證明對上述（2009）穗中法民五終字第4275號判決雙方當(dāng)事人已通過法定程序?qū)υ撆袥Q予以撤銷的情況下，本院對該判決上述認(rèn)定事實(shí)予以確認(rèn)。故本案無須追加廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司及廣州東城聯(lián)合發(fā)展公司作為第三人。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司作為建設(shè)單位與東華物業(yè)公司簽訂的《住宅小區(qū)（大廈）委托管理合同書》，符合有關(guān)前期物業(yè)管理的法律規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，該合同對包括馮長榮在內(nèi)的業(yè)主均具有約束力。馮長榮認(rèn)為上述委托管理合同書對其無約束力的主張，依據(jù)不足，本院不予采納。原審法院認(rèn)定東華物業(yè)公司仍按照合同約定對馮長榮房屋所在的區(qū)域?qū)嵤┝宋飿I(yè)管理，向馮長榮等業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，依等價有償原則，對東華物業(yè)公司訴請馮長榮支付物業(yè)管理費(fèi)予以支持并無不妥。對于物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，原審根據(jù)實(shí)際情況從公平合理原則出發(fā)，對物業(yè)管理費(fèi)減半收取，并無不當(dāng)。對于馮長榮主張本院應(yīng)撤銷原審判決，或發(fā)回重審的訴求，本院不予支持。

綜上所述，馮長榮的上訴理由不成立，其上訴請求應(yīng)予駁回；審查原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費(fèi)956元，由馮長榮負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

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審判長

蔡培娟 審判員

黃 嵩 審判員

譚紅玉 二〇一四年××月××日

書記員

張 坤

第四篇：建設(shè)工程施工合同糾紛的成因與預(yù)防研究。

目 錄

綜述……………………………………………………………………………1 摘要 …………………………………………………………………………3 1 建設(shè)工程施工合同概述……………………………………………………4 1.1建設(shè)工程施工合同的概念和特點(diǎn)……………………………………4 1.2建設(shè)工程施工合同的內(nèi)容……………………………………………4 2造成建設(shè)工程施工合同糾紛的成因………………………………………5 2.1造成施工合同主體糾紛的成因………………………………………5 2.2造成施工合同工程款糾紛的成因……………………………………6 2.3造成施工合同質(zhì)量糾紛的成因………………………………………6 2.4造成施工合同分包與轉(zhuǎn)包糾紛的成因………………………………7 2.5造成施工合同變更和解除糾紛的成因………………………………8 2.6造成施工合同竣工驗(yàn)收糾紛的成因 …………………………………9 2.7造成施工合同審計糾紛的成因 ………………………………………10 3建設(shè)工程施工合同糾紛的預(yù)防……………………………………………10 3.1施工合同主體糾紛的預(yù)防……………………………………………10 3.2施工合同工程款糾紛的預(yù)防…………………………………………10 3.3施工合同質(zhì)量糾紛的預(yù)防……………………………………………10 3.4施工合同分包與轉(zhuǎn)包糾紛的預(yù)防……………………………………11 3.5施工合同變更和解除糾紛的預(yù)防 ……………………………………11 3.6施工合同竣工驗(yàn)收糾紛的預(yù)防 ………………………………………11 3.7施工合同審計糾紛的預(yù)防 ……………………………………………12 參考文獻(xiàn) ……………………………………………………………………14 致謝詞 ………………………………………………………………………15

綜 述

隨著社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,作為對一個城市、一個國家甚至整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r最直觀反映的房地產(chǎn)市場,建筑商和房地產(chǎn)開發(fā)商為最大限度地獲取利潤,使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中操作不規(guī)范的問題不斷暴露。由于建筑工程合同爭議內(nèi)容和案件事實(shí)錯綜復(fù)雜,涉及法律適用的新情況和新問題較多。因此,工程合同在建筑市場中占據(jù)中心地位,它體現(xiàn)了有關(guān)建筑市場的法律法規(guī)和慣例,規(guī)范了當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)和風(fēng)險,決定了建設(shè)模式,領(lǐng)引著建筑市場的發(fā)展方向,文章闡述了當(dāng)前我國工程合同的特點(diǎn)及其發(fā)展。

1建設(shè)工程施工合同的概述

建設(shè)工程施工合同是發(fā)包方（建設(shè)單位或總承包單位）和承包方（施工單位）之間，為完成特定的建筑安裝工程任務(wù)，明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。建設(shè)工程施工合同是建筑、安裝合同的合稱。

建設(shè)工程施工合同除具有與一般承攬合同相同的特征如均為諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同外，更具有與一般承攬合同不同的特點(diǎn)：(1)主體只能是法人，而且只能是經(jīng)過批準(zhǔn)的具有相應(yīng)資質(zhì)的法人。(2)建設(shè)工程合同的標(biāo)的是特定的。(3)國家管理的特殊性。(4)建設(shè)工程具有計劃性和次序性。(5)建設(shè)工程合同為要式合同。

2造成建設(shè)工程施工合同糾紛的主要成因

造成施工合同糾紛的類型主要有：施工合同主體糾紛、施工合同工程款糾紛、施工合同質(zhì)量糾紛、施工合同分包與轉(zhuǎn)包糾紛的成因、施工合同變更和解除糾紛、施工合同竣工驗(yàn)收糾紛、施工合同審計糾紛等。

造成不同施工合同糾紛的成因也不同，如造成施工合同主體糾紛的成因主要有承包商資質(zhì)不夠，無權(quán)代理、表見代理導(dǎo)致，聯(lián)合體承包導(dǎo)致，因“掛靠”問題而產(chǎn)生等；造成施工合同工程款糾紛的成因主要有承包商競爭過分激烈，“三邊工程”（邊設(shè)計、邊施工、邊投產(chǎn)）引起的工程造價失控，從業(yè)人員法律意識淡薄，施工合同調(diào)價與索賠條款的重合，合同缺陷，雙方理解分歧，工程款拖欠等。

3建設(shè)工程施工合同糾紛的預(yù)防

根據(jù)造成建筑施工合同糾紛的成因不同，其預(yù)防也不同。針對不同的成因，采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，才能達(dá)到事半功倍的效果。例如，為避免施工合同主體中因承包商資質(zhì)不夠而導(dǎo)致的糾紛，就要加強(qiáng)對建筑市場承包商資質(zhì)措施的監(jiān)管，對承包商取得相應(yīng)資質(zhì)前的資質(zhì)審查要嚴(yán)格，嚴(yán)格按照資質(zhì)等級來承擔(dān)工程業(yè)務(wù)；加強(qiáng)對承包商資質(zhì)的審查，避免與不具備相應(yīng)資質(zhì)的承包商訂立合同。

綜前所述，中國現(xiàn)在正處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的關(guān)鍵時期，諸多大型工程紛紛立項建設(shè)，國內(nèi)建筑市場顯得空前的活躍，但與之相對應(yīng)的與建筑有關(guān)的糾紛也頻頻發(fā)生，這其中建設(shè)工程施工合同糾紛又成為焦點(diǎn)和核心。正因如此，我們有必要重新審視所訂立的建設(shè)工程施工合同，從中發(fā)現(xiàn)漏洞和不足，有的放矢地制定相應(yīng)的對策，積極預(yù)防糾紛的發(fā)生，從而不斷推動建筑企業(yè)的合同建設(shè)，促使建筑市場更加完善、更加健康，使影響和阻礙我們發(fā)展的建設(shè)工程施工合同糾紛能夠越來越少。

建設(shè)工程施工合同糾紛的成因與預(yù)防研究

作

者：XXX 指導(dǎo)教師：XXX

(XXXX大學(xué) XX學(xué)院

XX 271018)

【摘 要】土木工程建設(shè)作為一項社會化大生產(chǎn)活動，是一個國家的經(jīng)濟(jì)支柱之一。建設(shè)施工合同作為建設(shè)合同的重要組成部分，具有不容忽視的地位。本文通過對建設(shè)施工合同糾紛成因的分析，針對不同的成因采取相應(yīng)的預(yù)防措施，以將建設(shè)施工合同的風(fēng)險降到最低。

【關(guān)鍵詞】 建筑法 合同法 糾紛

成因

預(yù)防

Research of Construction Contract Dispute Factor and the

Preventive Measures

XXX（School of Humanities & Laws, Shandong Agricultural University, Tai’an, Shandong271018, China)

Abstract: As the large-scale social production, Civil Engineering Construction is the pillar of the economy of one country.As the part of construction engineering contract , Construction Project Contracts can’t be slighting.Analysis of various contract disputes can help us take effective measures to reduce the risk of construction contracts.Key words: architecture law

contract law

dispute

dispute cases

preventive measures

土木工程建設(shè)作為一項社會化大生產(chǎn)活動，它具有生產(chǎn)周期長，工作量大，受自然條件影響嚴(yán)重，占用資源較多，涉及面廣，流動性大的特點(diǎn)，是一個國家的經(jīng)濟(jì)支柱之一，在每個國家的建設(shè)中，具有非常重要的地位。建設(shè)工程施工合同作為建設(shè)工程合同的重要組成部分，對于建設(shè)工程合同的管理和風(fēng)險規(guī)避具有重要作用。本文將造成施工合同糾紛的原因進(jìn)行了歸納與總結(jié)，并對相應(yīng)的糾紛原因提出

了對應(yīng)的預(yù)防措施。

1建設(shè)工程施工合同概述

《合同法》第二百六十九條規(guī)定：“建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計、施工合同?！盵1] 1.1建設(shè)工程施工合同的概念和特點(diǎn)

建設(shè)工程施工合同是發(fā)包方（建設(shè)單位或總承包單位）和承包方（施工單位）之間，為完成特定的建筑安裝工程任務(wù)，明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。建設(shè)工程施工合同是建筑、安裝合同的合稱。[2] 建設(shè)工程施工合同具有以下特點(diǎn)：(1)國家計劃與管理的特殊性。建設(shè)工程項目必須列入國家計劃，建設(shè)工程施工合同從簽訂到履行，從資金的投放到最終的成果驗(yàn)收，都受到國家嚴(yán)格的管理和監(jiān)督。特別是對一些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，必須通過招投標(biāo)方式，確定施工承包方并簽訂施工合同。(2)合同主體的特定性。合同雙方當(dāng)事人必須具有法人資格并且具有履約能力。發(fā)包人只能是經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)工程的法人。承包人只能是法人，同時必須具有一定的從業(yè)資格或資質(zhì)。[3](3)合同履行的程序性。建設(shè)工程施工周期長、質(zhì)量要求高，涉及的方面廣，各階段的工作之間有一定的嚴(yán)密程序，建設(shè)工程施工合同的實(shí)施必須按照既定的設(shè)計施工流程進(jìn)行。(4)建設(shè)工程施工合同為要式合同。建設(shè)工程施工合同必須采用書面形式。中國《合同法》第二百七十條明文規(guī)定：“建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式”。作為建設(shè)工程合同的一種，建設(shè)工程施工合同當(dāng)然應(yīng)當(dāng)如此。1.2建設(shè)工程施工合同的內(nèi)容

對于建筑施工合同的內(nèi)容，我國《合同法》借鑒了建筑、安裝合同方面的原有法律規(guī)范的規(guī)定，并根據(jù)建設(shè)工程施工合同在社會實(shí)踐中的發(fā)展，將該類合同的主要內(nèi)容概括為如下方面：建設(shè)工程的工程范圍，即工程名稱和地點(diǎn)，建筑物的棟數(shù)、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積等；建設(shè)工期；中間交工工程的開工和竣工時間；工程質(zhì)量；工程造價；工程的技術(shù)資料交付時間；材料和設(shè)備的供應(yīng)責(zé)任；工程價款的撥款和結(jié)算；建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收辦法、程序和標(biāo)準(zhǔn)；工程質(zhì)量保修期、保修范圍及條件；相互協(xié)作條款，如在施工中及時提交相關(guān)技術(shù)資料、通報工程情況，在工程竣工時，及時檢查驗(yàn)收等。施工合同的內(nèi)容除了在《合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)中有明文規(guī)定的以外，還有許多內(nèi)容需要在合同中予以明確約定。[4]

2造成建設(shè)工程施工合同糾紛的成因

在工程建設(shè)項目管理中，由于合同雙方履約心態(tài)的不同，對合同條款的解釋不同等原因，發(fā)生爭議是不可避免的。[5] 2.1造成施工合同主體糾紛的成因

施工合同的主體是承包人和發(fā)包人。2.1.1因承包商資質(zhì)不夠?qū)е碌募m紛

我國實(shí)行企業(yè)資質(zhì)等級制度?！督ㄖā返谑龡l規(guī)定：“從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計單位和工程監(jiān)理單位，按照其擁有的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級，經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書后，方可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活動?！比绻邪虩o資質(zhì)承包、超越資質(zhì)承包或以非法手段取得資質(zhì)，就可能因自身實(shí)力不夠而無力承擔(dān)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致安全事故、質(zhì)量等事故的發(fā)生。[6] 2.1.2因無權(quán)代理、表見代理導(dǎo)致的糾紛

當(dāng)一方當(dāng)事人自始就未取得代理權(quán)、超越代理權(quán)，或代理權(quán)已終止后，已被代理人的名義與第三人簽訂合同，即構(gòu)成無權(quán)代理；如被代理人對代理權(quán)表示追認(rèn)，則代理行為有效，又被代理人與第三人履行合同；如被代理人不予追認(rèn)，則代理行為無效，由無權(quán)代理人與第三人履行合同；如一方當(dāng)事人未取得代理權(quán)，但有足夠理由是第三人相信其有代理權(quán)，比如出具有被代理單位公章的合同書，即構(gòu)成表見代理。這時第三人既可主張代理行為有效，要求被代理人履行合同義務(wù)，被代理人可向表見代理人追償，也可主張代理行為無效，由無權(quán)代理人履行合同義務(wù)。[7] 2.1.3因聯(lián)合體承包導(dǎo)致的糾紛

聯(lián)合體是指兩個以上不同資質(zhì)等級的單位組成的可共同承擔(dān)工程業(yè)務(wù)的實(shí)體。根據(jù)《建筑法》第二十七條規(guī)定：“大型建筑工程或者結(jié)構(gòu)復(fù)雜的建筑工程，可以由兩個以上的承包單位聯(lián)合共同承包。共同承包的各方對承包合同的履行承擔(dān)連帶責(zé)任?！?/p>

2.1.4因“掛靠”問題而產(chǎn)生的糾紛

掛靠是指不具備相應(yīng)資質(zhì)等級的單位以其他單位的名義承攬工程；掛靠是法律禁止的；掛靠單位給第三人造成損失的，由被掛靠單位承擔(dān)賠償責(zé)任，掛靠單位承擔(dān)連帶責(zé)任。

2.2造成施工合同工程款糾紛的成因

施工合同工程款糾紛的原因主要有承包商競爭過分激烈，“三邊工程”（邊設(shè)計、邊施工、邊投產(chǎn)）引起的工程造價失控，從業(yè)人員法律意識淡薄，施工合同調(diào)價與索賠條款的重合，合同缺陷，雙方理解分歧工程款拖欠等。2.2.1承包商競爭過分激烈

承包商總想盡力爭取中標(biāo)，對建設(shè)單位的資金實(shí)力以及其他相關(guān)情況缺乏深入了解，容易造成日后的工程款拖欠。

2.2.2“三邊工程”（邊設(shè)計、邊施工、邊投產(chǎn)）引起的工程造價失控

由于工程是分階段進(jìn)行設(shè)計、施工的，使造價計算的準(zhǔn)確性降低；各分段之間相互干擾，增加了管理的難度，也會增加費(fèi)用。2.2.3從業(yè)人員法律意識淡薄

當(dāng)發(fā)生工程款糾紛時，有關(guān)從業(yè)人員不懂如何利用法律來保護(hù)自身利益。2.2.4施工合同調(diào)價與索賠條款的重合

當(dāng)由于材料、人工等單項成本發(fā)生變化導(dǎo)致合同總價變化時，承包商將對合同價格進(jìn)行調(diào)整；；承包商在投標(biāo)報價時，應(yīng)將人工費(fèi)、材料費(fèi)等可能導(dǎo)致合同總價上漲的因素考慮在內(nèi)；索賠費(fèi)用是指承包商因非自身原因發(fā)生合同規(guī)定之外的額外工作或損失所要求進(jìn)行補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，屬于合同調(diào)價內(nèi)的費(fèi)用增加，應(yīng)由承包商自己承擔(dān)，不能得到賠償。[8] 2.2.5合同缺陷

合同缺陷主要指合同的內(nèi)容約定不明確，如工期、價款、安全、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等約定不明，導(dǎo)致糾紛。2.2.6雙方理解分歧

合同雙方當(dāng)事人對某些條款內(nèi)容的理解不一致，導(dǎo)致履行時的糾紛。2.2.7工程款拖欠

工程款拖欠是指建設(shè)單位有意拖欠工程款的行為。2.3造成施工合同質(zhì)量糾紛的成因

造成施工合同質(zhì)量糾紛的主要原因有建設(shè)單位不顧實(shí)際的降低造價，縮短工期，不按建設(shè)程序運(yùn)作，在設(shè)計或施工中提出違反法律、行政法規(guī)和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)的要求，將工程發(fā)包給沒有資質(zhì)的單位或者將工程任意肢解進(jìn)行發(fā)包等。

2.3.1建設(shè)單位不顧實(shí)際的降低造價，縮短工期

由于建筑市場競爭激烈，建設(shè)單位盲目壓低造價但仍有承包商愿意承接過程，導(dǎo)致承包商在施工過程中偷工減料、降低施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等問題，從而導(dǎo)致質(zhì)量問題； 2.3.2不按建設(shè)程序運(yùn)作或在設(shè)計或施工中提出違反法律、行政法規(guī)和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)的要求

建設(shè)單位在工程發(fā)包前，未辦理報價登記手續(xù)，而與承包單位簽訂工程合同或未領(lǐng)取施工區(qū)可證，批準(zhǔn)開工；建設(shè)單位不依法委托工程監(jiān)理單位對工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督，導(dǎo)致質(zhì)量失去控制。

2.3.3將工程發(fā)包給沒有資質(zhì)的單位或者將工程任意肢解進(jìn)行發(fā)包

肢解發(fā)包是指將工程分割成幾個小塊，依發(fā)包的名義轉(zhuǎn)包給不同單位；發(fā)包給沒有資質(zhì)的單位和肢解發(fā)包都是建筑法明令禁止的。

2.3.4建設(shè)單位為將施工圖設(shè)計文件報縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門審查

施工圖審查時工程建設(shè)的重要程序，可以確保施工設(shè)計與城市規(guī)劃相符，避免施工設(shè)計中的不規(guī)范之處，是質(zhì)量得到較好的保障。

2.3.5施工單位對于在質(zhì)量保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷不履行質(zhì)量保修責(zé)任。

建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。施工單位應(yīng)在法定的期限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任。[9] 2.3.6監(jiān)理制度不嚴(yán)格

實(shí)行工程監(jiān)理的單位必須是具有法定資質(zhì)的工程監(jiān)理單位，并且只能在于其資質(zhì)等級相應(yīng)的范圍內(nèi)從事監(jiān)理工作。

工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督。[10] 另外，建設(shè)單位采購的建筑材料，建筑配件和設(shè)備不合格，或給施工單位指定廠家明示、暗示使用不合格的材料、構(gòu)配件和設(shè)備，施工單位脫離設(shè)計圖紙、違反技術(shù)規(guī)范以及在施工過程中偷工減料，施工單位未履行屬于自己在施工前產(chǎn)品檢驗(yàn)的強(qiáng)化責(zé)任都可能是造成施工合同質(zhì)量糾紛的成因。2.4造成施工合同分包與轉(zhuǎn)包糾紛的成因

《合同法》第二百七十二條規(guī)定：“發(fā)包人可以與總承包人訂立建設(shè)工程合同，也可以分別與勘察人、設(shè)計人、施工人訂立勘察、設(shè)計、施工承包合同。發(fā)包人不得將應(yīng)當(dāng)由一個承包人完成的建設(shè)工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包人?？偝邪嘶蛘呖辈臁⒃O(shè)計、施工承包人經(jīng)發(fā)包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設(shè)計、施工承包人向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。承包人不得將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人。禁止承包人將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位。禁止分包單位將其承包的工程再分包。建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由承包人自行完成?！?2.4.1因資質(zhì)問題而產(chǎn)生的糾紛

無論是承包商還是分包商，都應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)。除總承包合同中約定的分包外，分包商必須經(jīng)建設(shè)單位的認(rèn)可。2.4.2因履行范圍不清而產(chǎn)生的糾紛

分包合同中必須明確分包商承擔(dān)的履約范圍，否則將引起多個分包商履約范圍的矛盾，引起糾紛。2.4.3因轉(zhuǎn)包而產(chǎn)生的糾紛

轉(zhuǎn)包是法律明令禁止的行為，一旦因此發(fā)生糾紛，應(yīng)由實(shí)施轉(zhuǎn)包行為的承包商承擔(dān)責(zé)任。[11]

2.4.4因配合與協(xié)調(diào)問題而產(chǎn)生的糾紛

總承包商與分承包商因合同約定不明或不協(xié)調(diào)等原因，就分包合同部分與建設(shè)單位產(chǎn)生糾紛時，由總承包商與分承包商對建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。2.4.5因違約和罰款問題而產(chǎn)生的糾紛

總承包單位按照承包合同的約定對總承包單位負(fù)責(zé)；分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負(fù)責(zé)；總承包單位和分包單位就分包工程對建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。

2.4.6因各方對分包管理不嚴(yán)而產(chǎn)生的糾紛

由于管理不嚴(yán)而產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)有過錯的管理部門承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2.5造成施工合同變更和解除糾紛的成因

《合同法》第七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政

法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定?！蓖瑫r，第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！?2.5.1工程本身具有的不可預(yù)見性

主要有以下三種情況：因工程的地質(zhì)情況復(fù)雜、工程施工技術(shù)難度高，容易出現(xiàn)施工合同變更的情況；一些特殊情況，如地震、戰(zhàn)爭、**等也會導(dǎo)致施工合同的變更；因上述這些不可預(yù)見性因素導(dǎo)致的新增額外工作或損失，承包商可以向業(yè)主要求費(fèi)用和工期上的索賠。

2.5.2設(shè)計與施工以及不同專業(yè)設(shè)計之間的脫節(jié)

施工單位未嚴(yán)格按照設(shè)計施工圖進(jìn)行施工，或當(dāng)設(shè)計與施工脫節(jié)時，被迫變更施工方案均可引起糾紛。

2.5.3“三邊工程”導(dǎo)致大量變更工程

由于邊設(shè)計、邊施工、邊投產(chǎn)的原因，在整個設(shè)計、施工階段都不具有連續(xù)性，容易發(fā)生矛盾而導(dǎo)致大量變更的產(chǎn)生。2.5.4大量的口頭變更導(dǎo)致事后責(zé)任無法分清

由于建設(shè)施工工程本身所具有的特點(diǎn)，導(dǎo)致很多變更很難使用書面形式，并且大多口頭變更不規(guī)范，很隨意，導(dǎo)致事后責(zé)任不清。2.5.5單方解除合同

因不可抗力只是很認(rèn)同目的不可能實(shí)現(xiàn)的；一方明確表示不履行合同義務(wù)的；一方延遲履行經(jīng)催告仍不履行的；一方違約致使合同目的不可能實(shí)現(xiàn)的。具有上述情況的，另一方當(dāng)事人可以解除合同而不承擔(dān)任何責(zé)任。

除此之外，單方面解除合同的，應(yīng)承擔(dān)解除合同給對方帶來的損失。[12] 2.6造成施工合同竣工驗(yàn)收糾紛的成因

造成施工合同竣工驗(yàn)收糾紛主要有隱蔽工程竣工驗(yàn)收產(chǎn)生的糾紛，未經(jīng)竣工驗(yàn)收提前使用產(chǎn)生的糾紛等。2.6.1隱蔽工程竣工驗(yàn)收產(chǎn)生的糾紛

《合同法》第二百七十八條規(guī)定：“隱蔽工程在隱蔽以前，承包人應(yīng)當(dāng)通知發(fā)包人檢查。發(fā)包人沒有及時檢查的，承包人可以順延工程日期，并有權(quán)要求賠償停工、窩工等損失?！?/p>

2.6.2未經(jīng)竣工驗(yàn)收提前使用產(chǎn)生的糾紛

《建筑法》第六十一條、《合同法》第二百七十九條規(guī)定：“建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?2.7造成施工合同審計糾紛的成因

有關(guān)各方對審計監(jiān)督權(quán)的認(rèn)識偏差，審計機(jī)關(guān)的獨(dú)立性得不到保證，工程造價的技術(shù)問題都可能引起施工合同審計糾紛。

3建設(shè)工程施工合同糾紛的預(yù)防

3.1施工合同主體糾紛的預(yù)防

加強(qiáng)對建筑市場承包商資質(zhì)措施的監(jiān)管，對承包商取得相應(yīng)資質(zhì)前的資質(zhì)審查要嚴(yán)格；要嚴(yán)格按照資質(zhì)等級來承擔(dān)工程業(yè)務(wù)；加強(qiáng)對承包商資質(zhì)的審查，避免與不具備相應(yīng)資質(zhì)的承包商訂立合同；避免與無權(quán)代理人簽訂合同，對授權(quán)委托書應(yīng)確認(rèn)無誤之后在簽訂合同；聯(lián)合體承包應(yīng)該規(guī)范、自愿，聯(lián)合體承包工程時應(yīng)遵守相應(yīng)的資質(zhì)管理規(guī)定，工作時則應(yīng)互相協(xié)助；避免“掛靠”，掛靠問題一經(jīng)查出，應(yīng)對被掛靠單位進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰，有掛靠單位承擔(dān)連帶責(zé)任。3.2施工合同工程款糾紛的預(yù)防

簽訂書面合同書；避免合同總價與分項工程單價之和不符，應(yīng)認(rèn)真做好核算工作；避免約定不明與理解分歧；簽訂合同時應(yīng)對合同內(nèi)容，如工期、數(shù)量、質(zhì)量、合同價款等必備條款都應(yīng)明確給出，以避免合同缺項造成的不必要的麻煩；協(xié)調(diào)合同內(nèi)容沖突；建立相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)防機(jī)制和應(yīng)急處理系統(tǒng)以規(guī)避風(fēng)險；如發(fā)生調(diào)價條款與索賠條款的重合，應(yīng)首先進(jìn)行合同調(diào)價，通過調(diào)價還不能補(bǔ)償?shù)模邪叹褪Ｓ鄶?shù)額提起索賠。

3.3施工合同質(zhì)量糾紛的預(yù)防

嚴(yán)格遵守建筑業(yè)的市場準(zhǔn)入制度，取得建設(shè)用地許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證和建筑施工許可證；委托工程監(jiān)理單位；嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)關(guān)于承包合同、施工質(zhì)量、施工安全等方面的規(guī)定；建設(shè)工程項目的造價和工期的計劃必須在保證工程安全、質(zhì)量的前提下，絕不能盲目降低成本和縮減工期。

建筑法、安全生產(chǎn)法、建筑工程安全生產(chǎn)管理條例、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例、工程建設(shè)強(qiáng)制性條文規(guī)定等法律法規(guī)都對質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行設(shè)計和施工。

標(biāo)段的劃分應(yīng)當(dāng)合理，不能隨意肢解工程標(biāo)段劃分合理是指應(yīng)當(dāng)在遵循工程建設(shè)內(nèi)在規(guī)律的條件下，按照先后施工的順序，避免相互干擾，保證整個施工的順暢；按照法律規(guī)定，施工圖紙應(yīng)報縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門審查；對于建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備的采購管理，一是要保證質(zhì)量，二是要控制價格，提高采購的透明度；對于大宗采購，可實(shí)行招標(biāo)，降低采購成本，抑制采購中的不正當(dāng)或違法行為；因特殊原因，設(shè)計圖紙需要進(jìn)行較大變動的，應(yīng)報請相關(guān)部門審核、備案。

嚴(yán)格施工前產(chǎn)品檢驗(yàn)的強(qiáng)化責(zé)任；建設(shè)工程質(zhì)量管理條例對質(zhì)量保修制度已有明確規(guī)定；工程合同雙方可依法在合同中進(jìn)一步明確。如竣工后出現(xiàn)質(zhì)量問題，建設(shè)單位可依據(jù)合同要求施工單位不予維修，建設(shè)單位可提起訴訟；加強(qiáng)對監(jiān)理單位的資質(zhì)審核，令其在資質(zhì)等級許可的監(jiān)理范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督。[13] 3.4施工合同分包與轉(zhuǎn)包糾紛的預(yù)防

加強(qiáng)對分包商資的管理，防止無資質(zhì)承包，超越資質(zhì)承包，以其他單位名義承包，非法獲得資質(zhì)的行為發(fā)生；有關(guān)行政部門應(yīng)加大監(jiān)督、管理的力度，嚴(yán)格禁止轉(zhuǎn)包；加強(qiáng)有關(guān)各方的配合與協(xié)調(diào)；嚴(yán)格按照施工合同履行應(yīng)盡義務(wù)，避免違約和罰款；加強(qiáng)對分包的管理，包括資質(zhì)審查、質(zhì)量檢查、安全監(jiān)督等。[14] 3.5施工合同變更和解除糾紛的預(yù)防

施工單位應(yīng)充分考慮施工過程中可能出現(xiàn)的各種不利情況，盡量定制全面、合理的施工方案，確保施工順利進(jìn)行；施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計施工圖進(jìn)行施工，設(shè)計單位也應(yīng)避免與施工脫節(jié)；避免“三邊工程”；規(guī)范口頭變更，盡量減少口頭變更，如遇特殊情況需要及時變更時，在口頭變更發(fā)出后，應(yīng)在事后盡快形成書面記錄；施工合同簽訂后，在一般情況下合同雙方應(yīng)努力履行合同約定的各自權(quán)利和義務(wù)；在履行合同義務(wù)是確實(shí)存在某些困難，難以繼續(xù)履行時，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)通過協(xié)商解除合同。[15]

3.6施工合同竣工驗(yàn)收糾紛的預(yù)防

施工單位必須建立、健全施工質(zhì)量的檢驗(yàn)制度，嚴(yán)格工序管理，做好隱蔽工程的質(zhì)量檢查和記錄；隱蔽工程在隱蔽前，施工單位應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位和建設(shè)工程質(zhì)

量監(jiān)督機(jī)構(gòu)；施工單位要按照國家有關(guān)規(guī)定，整理各項交工文件及技術(shù)資料、工程盤點(diǎn)清單、工程決算書、工程總結(jié)等必要文件資料，提出交工報告；避免未經(jīng)竣工驗(yàn)收提前使用。[16]

3.7施工合同審計糾紛的預(yù)防

正確認(rèn)識審計的監(jiān)督權(quán)，確保審計機(jī)關(guān)的獨(dú)立性、規(guī)范審計工作都是保證施工合同審計正常進(jìn)行的必要條件。

綜前所述，中國現(xiàn)在正處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的關(guān)鍵時期，諸多大型工程紛紛立項建設(shè)，國內(nèi)建筑市場顯得空前的活躍，但與之相對應(yīng)的與建筑有關(guān)的糾紛也頻頻發(fā)生，這其中建設(shè)工程施工合同糾紛又成為焦點(diǎn)和核心。正因如此，我們有必要重新審視所訂立的建設(shè)工程施工合同，從中發(fā)現(xiàn)漏洞和不足，有的放矢地制定相應(yīng)的對策，積極預(yù)防糾紛的發(fā)生，從而不斷推動建筑企業(yè)的合同建設(shè)，促使建筑市場更加完善、更加健康，使影響和阻礙我們發(fā)展的建設(shè)工程施工合同糾紛能夠越來越少。

【參考文獻(xiàn)】

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SUN:JANE.0.2010-10-030，《高等建筑教育》，2010年第10期，第14頁

【致謝詞】

本研究及學(xué)位論文是在我的導(dǎo)師XX教授的親切關(guān)懷和悉心指導(dǎo)下完成的。他嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵著我。從課題的選擇到項目的最終完成，付老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。兩年多來，付教授不僅在學(xué)業(yè)上給我以精心指導(dǎo)，同時還在思想、生活上給我以無微不至的關(guān)懷，在此謹(jǐn)向付老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。

在此，我還要感謝在一起愉快的度過大學(xué)生活的各位同學(xué)，正是由于你們的幫助和支持，我才能克服一個一個的困難和疑惑，直至本文的順利完成。特別感謝我的舍友們，她們對本課題做了不少工作，給予我不少的幫助。

在論文即將完成之際，我的心情無法平靜，從開始進(jìn)入課題到論文的順利完成，有多少可敬的師長、同學(xué)、朋友給了我無言的幫助，在這里請接受我誠摯的謝意!最后我還要感謝培養(yǎng)我長大含辛茹苦的父母，謝謝你們!

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第五篇：廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

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廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2014)穗中法民五終字第2601號

上訴人（原審被告）：廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：岑永誠，經(jīng)理。

委托代理人：羅紅明，廣東百越律師事務(wù)所律師。

委托代理人：嚴(yán)瑾，廣東百越律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）：吳宏。

被上訴人（原審原告）：溫程群。

兩被上訴人的共同委托代理人：王美舟，廣東廣之洲律師事務(wù)所律師。

上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中村公司）因與被上訴人吳宏、溫程群商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院（2013）穗海法民三初字第2799號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：吳宏、溫程群、中村公司于2012年7月2日簽訂《商品房預(yù)售合同》，訂明由吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設(shè)計第C6幢6層601號房，房屋地主海珠區(qū)嘉泰二街1號（C1）601房，總金額為2116439元；（第十條逾期付款的違約責(zé)任）如果吳宏、溫程群未能按照本合同第八條約定的期限將各期房款支付至預(yù)售款監(jiān)控賬號，中村公司有權(quán)要求吳宏、溫程群每日按未支付房價款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；（第十二條交房條件）該商品房項目工程竣工驗(yàn)收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具的商品房建設(shè)項目符合驗(yàn)收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務(wù)單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件；（第十三條房屋交付）中村公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月30日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；（第十四條延期交房的違約責(zé)任）中村公司如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按補(bǔ)充協(xié)議第十二條處理；（第十五條房屋交付時的有關(guān)資料）吳宏、溫程群和中村公司雙方進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接時，中村公司應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群提供有關(guān)該商品房的下列資料：

（一）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、（二）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告》、（三）消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格意見書》或備案憑證、（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料、（五）人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件、（六）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》、（七）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》、（八）《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、（九）見補(bǔ)充協(xié)議第十三條；上述文件中，（一）至

（五）項應(yīng)出示原件并向吳宏、溫程群提供加蓋中村公司公章的復(fù)印件；

（六）、（七）項應(yīng)載明水電等設(shè)施配置說明、有關(guān)設(shè)備安裝預(yù)留位置說明、裝修注意事項和建筑節(jié)能等有關(guān)內(nèi)容，中村公司應(yīng)提供已加蓋公章的原件給吳宏、溫程群；

（八）項應(yīng)交由吳宏、溫程群填寫或簽署；??合同附件七《本合同補(bǔ)充協(xié)議》約定：??

八、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十條內(nèi)容變更為：

1、吳宏、溫程群如未按本合同及本協(xié)議約定的時間付款，應(yīng)當(dāng)向中村公司支付逾期違約金；逾期違約金根據(jù)吳宏、溫程群應(yīng)付款項的每日萬分之一計算；逾期違約金計算期間為自本合同及本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的最后付款日期的第二天起至實(shí)際付款日止；實(shí)際付款日是指吳宏、溫程群將全 法律俠客在線lawbingo

部的應(yīng)付款項及其利息和其他有關(guān)的應(yīng)付款項全額支付給中村公司的當(dāng)日；??

十、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十二條內(nèi)容變更為：特別約定：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意該商品房的唯一交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計單位出具的《工程竣工驗(yàn)收報告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；??

十二、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十四條內(nèi)容變更為：

1、無論逾期是否超過180日，合同繼續(xù)履行的，中村公司支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)改為每日總房價款的0.01%，最高賠付額不超過總房價款的5%；

2、逾期超過180日吳宏、溫程群要求解除合同的，雙方同意不計賠實(shí)際損失，由中村公司按不超過總房價款的10%向吳宏、溫程群支付違約金；??

十三、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十五條內(nèi)容變更為：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意中村公司現(xiàn)場公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計單位出具的《工程竣工驗(yàn)收報告》復(fù)印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標(biāo)準(zhǔn)，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓，吳宏、溫程群仍有異議的可單獨(dú)到中村公司公司查閱相關(guān)原件，或到相關(guān)政府部門或官方網(wǎng)站查閱；等。合同簽訂后，吳宏、溫程群已按合同約定向中村公司付清了全部購房款，但中村公司至今未通知吳宏、溫程群收樓。

吳宏、溫程群于2013年9月29日向原審法院提起本案訴訟，請求：

1、中村公司向吳宏、溫程群支付遲延交房違約金（以總房款2116439元為本金，按照每日萬分之二點(diǎn)六的標(biāo)準(zhǔn)，從2013年5月31日起計至中村公司實(shí)際交樓給吳宏、溫程群之日止，違約金不以總房款5%為限）；

2、中村公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。中村公司原審答辯稱：吳宏、溫程群向中村公司購買涉案房屋并簽訂了商品房買賣合同，但合同簽訂后，吳宏、溫程群糾集其他的購房人，阻撓中村公司的建設(shè)施工。經(jīng)行政部門多次協(xié)調(diào)，吳宏、溫程群仍糾集其他的購房人，惡意阻撓中村公司對樓房的各項設(shè)施完善與建設(shè)，由于吳宏、溫程群的惡意阻撓行為導(dǎo)致合同已無法履行。且吳宏、溫程群的訴訟請求主張的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)也是吳宏、溫程群自行主張和計算的，與合同約定不符。另外，吳宏、溫程群主張的違約金的計算也是毫無事實(shí)和法律依據(jù)的，中村公司不能接受。中村公司不同意吳宏、溫程群的訴訟請求，請求法院予以駁回。

原審法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，該表中載明工程竣工驗(yàn)收備案文件目錄有電梯驗(yàn)收合格證明、消防驗(yàn)收意見、民防驗(yàn)收意見、環(huán)保驗(yàn)收意見、規(guī)劃驗(yàn)收意見、工程質(zhì)量監(jiān)督報告??；等。中村公司在本案審理期間還向原審法院提交了《人防工程專項竣工驗(yàn)收備案意見書》、《廣州市燃?xì)廨斉浼皯?yīng)用工程（交工驗(yàn)收證書）》、《通郵申請表》、《永久水表安裝完畢證明書》（復(fù)印件）。

原審訴訟中，中村公司明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用。

原審法院認(rèn)為，吳宏、溫程群與中村公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定切實(shí)履行。

根據(jù)合同和補(bǔ)充協(xié)議約定，中村公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月30日前，將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計單位出具的《工程竣工驗(yàn)收報告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；房屋交付時的有關(guān)資料為中村公司現(xiàn)場公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計單位出具的《工程竣工驗(yàn)收報告》復(fù)印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標(biāo)準(zhǔn)，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，中村公司已取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣 法律俠客在線lawbingo

工驗(yàn)收備案表》，涉案房屋符合法定的交樓條件，且涉案房屋已符合合同約定的交付條件，但中村公司至今未按合同約定通知吳宏、溫程群收樓，且在訴訟中明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用，其行為顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故吳宏、溫程群要求中村公司支付從2013年5月31日起的逾期交樓違約金有理，予以支持，違約金應(yīng)計至中村公司書面通知吳宏、溫程群收樓之日止。

根據(jù)合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定，中村公司逾期交樓，合同繼續(xù)履行的，中村公司支付違約金按每日總房價款的0.01%計算，最高賠付額不超過總房價款的5%。經(jīng)審查，該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示?，F(xiàn)吳宏、溫程群認(rèn)為合同約定的逾期交樓違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，與逾期付款的違約責(zé)任相比顯失公平，要求將違約金調(diào)整為按每日總房價款的萬分之二點(diǎn)六的標(biāo)準(zhǔn)計算，且不以總房款的5%為限，依據(jù)不足，也不符合合同約定，故對吳宏、溫程群該意見不予采納。中村公司逾期交樓的違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計算。中村公司拒絕支付逾期交樓違約金的抗辯意見，缺乏依據(jù)，不予采納。

原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，于2014年2月21日作出如下判決：

一、被告廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告吳宏、溫程群支付逾期交樓違約金（從2013年5月31日起至被告書面通知吳宏、溫程群收樓之日止，每日按吳宏、溫程群已付房款2116439的0.01%的標(biāo)準(zhǔn)計算；違約金總額以2116439元的5%為限）；其中至本判決生效之日止的違約金，在本判決生效之日起10日內(nèi)支付，之后的違約金在每月10日前支付一次；

二、駁回吳宏、溫程群的其它訴訟請求。一審受理費(fèi)1038元，由吳宏、溫程群負(fù)擔(dān)604元，中村公司負(fù)擔(dān)435元。

判后，上訴人中村公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：中村公司與吳宏、溫程群于2012年7月2日簽訂了商品房買賣合同，合同約定吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設(shè)計第C1幢601號房。但合同簽訂后，吳宏、溫程群惡意履行合同導(dǎo)致上述合同已無法履行，合同精神無法體現(xiàn)，故中村公司不應(yīng)支付逾期交樓違約金。請求：

1、撤銷原審判決，改判駁回吳宏、溫程群的全部原審訴訟請求；

2、吳宏、溫程群承擔(dān)本案一審、二審的全部訴訟費(fèi)用。

被上訴人吳宏、溫程群答辯認(rèn)為：

一、中村公司在具備了交樓條件后仍然拒絕交樓給吳宏、溫程群，并要求吳宏、溫程群按照中村公司單方的要求簽訂內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一審判決的條件且對吳宏、溫程群非常不利的和解協(xié)議，如果吳宏、溫程群不簽訂該協(xié)議，中村公司就拒絕交樓。因此，中村公司的行為至今都構(gòu)成違約，延遲交樓違約金應(yīng)當(dāng)一直計算到中村公司實(shí)際交樓給吳宏、溫程群為止。

二、吳宏、溫程群等業(yè)主以及代理人曾到中村公司的樓盤辦理收樓手續(xù)，中村公司要求先簽訂和解協(xié)議后交樓，但被吳宏、溫程群等業(yè)主拒絕，至今無法收樓。中村公司從一審立案開庭至今，拒絕交樓的態(tài)度都沒有變化。為此，吳宏、溫程群等業(yè)主在另案提起訴訟要求交樓，該案一審判決以后，中村公司仍然以上述手段延長交樓的時間，希望二審法院考慮實(shí)際情況，糾正一審判決的漏洞。一審判決不合理，給中村公司留下不交樓給業(yè)主的空間。一審我方要求調(diào)高違約金，中村公司抓住違約金不超過總房款的5%的霸王條款遲遲不交樓，希望二審法院考慮到這個情況作出處理。請求駁回上訴人的上訴，維持一審判決。

經(jīng)二審審理，原審查明事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。

二審中，吳宏、溫程群提交錄音及該錄音內(nèi)容的書面紙質(zhì)版本作為本案的新證據(jù)，擬證明吳宏、溫程群在2014年6月6日去收樓，中村公司不同意交樓，要求吳宏、溫程群與中村公司達(dá)成和解協(xié)議后才交樓。中村公司對此證據(jù)的合法性和真實(shí)性都有異議，不認(rèn)可吳宏、溫程群提交的證據(jù)。二審?fù)ピ冎校瑓呛?、溫程群申請證人出庭作證，擬證明上述錄音資料反 法律俠客在線lawbingo

映情況的真實(shí)性。

二審期間，雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案樓盤已經(jīng)符合交樓條件。中村公司明確其上訴所稱的業(yè)主惡意履行合同是指業(yè)主要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司的正常經(jīng)營。

二審另查明。吳宏、溫程群于2014年5月15日收到了中村公司發(fā)出的收樓通知。

本院認(rèn)為，本案二審爭議的焦點(diǎn)是中村公司應(yīng)否承擔(dān)逾期交樓的違約金。中村公司在二審中主張因吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司正常經(jīng)營，故中村公司不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約金。從業(yè)已查明的事實(shí)可知，按照合同約定，涉案房屋均已屆交樓時間，但中村公司至今尚未交付涉案房屋給吳宏、溫程群，應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約責(zé)任。因中村公司和吳宏、溫程群簽訂的《商品房預(yù)售合同》并未約定在吳宏、溫程群對合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)提出異議時，中村公司有權(quán)據(jù)此遲延交樓，中村公司也未能提供證據(jù)證實(shí)吳宏、溫程群就違約金標(biāo)準(zhǔn)問題與中村公司之間有爭議導(dǎo)致涉案樓盤施工延誤，故中村公司以吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段不當(dāng)為由，主張其不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓違約金，缺乏理據(jù)，本院不予支持。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對上訴請求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查”的規(guī)定，吳宏、溫程群對原審判決并未提起上訴，故本院對其主張的原審判決不合理的抗辯意見不予審查，其欲證明上述抗辯意見成立所提交的證據(jù)以及要求證人出庭作證的申請，亦與本案處理結(jié)果無關(guān)，本院不予接納。

綜上，原審法院查明事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人中村公司的上訴請求理據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費(fèi)1038元，由上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長

吳國慶 代理審判員

李 民 代理審判員

姚偉華 二〇一四年八月四日 書 記 員

鄒文芳