第一篇：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的攻堅(jiān)戰(zhàn)（模版）

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的攻堅(jiān)戰(zhàn)

李二福/文

2013年11月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，理順部門(mén)職責(zé)關(guān)系，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，并出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》。今年1月全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)透漏：國(guó)土部將盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，建立部際聯(lián)席會(huì)議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局。

筆者認(rèn)為：建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，預(yù)示查處小產(chǎn)權(quán)房、開(kāi)征房地產(chǎn)稅、抑制高房?jī)r(jià)、反腐敗等改革項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)施，關(guān)系各級(jí)政府、企事業(yè)單位、全國(guó)千家萬(wàn)戶(hù)等國(guó)計(jì)民生改革項(xiàng)目攻堅(jiān)戰(zhàn)即將打響。

1、看現(xiàn)狀，不動(dòng)產(chǎn)登記由“分散”到“統(tǒng)一”是深化改革的攻堅(jiān)戰(zhàn)

1.1不動(dòng)產(chǎn)登記概念及分類(lèi)。不動(dòng)產(chǎn)登記又稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。目前世界上存在不動(dòng)產(chǎn)登記有契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記兼具權(quán)利登記制和托倫斯登記制度的特點(diǎn)，偏重權(quán)利登記制度。1．2不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀

登記有阻力。早在2007年，《物權(quán)法》出臺(tái)時(shí)就明確提出不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但7年過(guò)去了，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法等難題尚未根本解決。原因是，具有牽一發(fā)而動(dòng)全身的多重效應(yīng)。明晰的不動(dòng)產(chǎn)名錄，既可為反腐提供有效的信息支持，也能對(duì)滋生于土地市場(chǎng)的不當(dāng)尋租行為產(chǎn)生威懾作用。但也正因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度涉及利益格局的核心地帶，而遭遇種種阻力。

登記機(jī)構(gòu)分散。登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，是目前登記制度的最大缺陷。我國(guó)執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)至少有國(guó)土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、礦產(chǎn)、海洋、軍隊(duì)、鐵路、河務(wù)等九個(gè)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)存在“多頭行政”的局面，存在著碎片化現(xiàn)象，使得登記成為一個(gè)社會(huì)成本很高的復(fù)雜過(guò)程。

登記材料不統(tǒng)一。登記機(jī)構(gòu)不同，程序不同，要求的登記材料也不統(tǒng)一，不僅加大了交易成本，而且會(huì)在銜接上出現(xiàn)巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

登記信息系統(tǒng)分散。各個(gè)地方自己都有幾個(gè)系統(tǒng)，比如土地登記是一個(gè)系統(tǒng)，商品房銷(xiāo)售是另一個(gè)系統(tǒng)，系統(tǒng)之間沒(méi)有聯(lián)系。

登記物權(quán)重復(fù)。按照我們現(xiàn)在的法律規(guī)定，抵押房子，地也必須抵押，同樣抵押地，房子也必須抵押。但土地和房屋是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，又在不同的機(jī)構(gòu)登記，會(huì)導(dǎo)致有些人把土地抵押一個(gè)機(jī)構(gòu)，把房子抵押給另一個(gè)機(jī)構(gòu)，兩個(gè)機(jī)構(gòu)之間的信息不溝通，就會(huì)出現(xiàn)房地分別抵押的問(wèn)題。

登記交易費(fèi)用高。在土地和房屋交易過(guò)程中，交易方需要向相應(yīng)的部門(mén)繳納登記費(fèi)用。多頭登記一方面增加交易成本，一方面也造成信息分散不易查詢(xún)、重復(fù)登記、數(shù)據(jù)不統(tǒng)一等問(wèn)題，有違物權(quán)登記初衷。

土地登記沒(méi)到位。去年6月7日國(guó)土資源部公布：截至5月底，全國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證率為97%，其中有24個(gè)省份的發(fā)證率在95%以上，6個(gè)省份在90%~95%之間。不到位的原因：目前的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證遭遇了一部分政策問(wèn)題。兩大難題：一是小產(chǎn)權(quán)房。1月14日北京新聞網(wǎng)公布：目前有小產(chǎn)權(quán)房近70億平米，有近7000-8000萬(wàn)居住者，巨大的存量讓清理工作變得更加艱難。二是地以租代征。2007年9月17日的在新聞發(fā)布會(huì)上國(guó)土資源部國(guó)家土地副總督察甘藏春說(shuō)：從已經(jīng)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的70個(gè)城市看屬于“以租代征”的宗數(shù)就占了9%，面積占9.6%。其中最突出的城市，110萬(wàn)畝鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地中，屬于“以租代征”的就有73萬(wàn)畝，占到了建設(shè)用地總面積的67.4%。

房產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)有阻力。2011年，住建部要求次年6月底完成60個(gè)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)。但是，如今聯(lián)網(wǎng)期限早已過(guò)去，500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)卻仍未完成。直到這次不動(dòng)產(chǎn)登記事宜最終劃給國(guó)土部之前，社會(huì)公眾也不知道個(gè)人住房信息是否聯(lián)網(wǎng)，有多少城市聯(lián)網(wǎng)，聯(lián)網(wǎng)后產(chǎn)生了什么作用。受阻原因：一是地方利益。一些地方或部門(mén)不愿意主動(dòng)配合是聯(lián)網(wǎng)擱置的主要原因。統(tǒng)一登記會(huì)觸及部分人的利益，都不希望將這一財(cái)產(chǎn)暴露，地方政府不配合、官員信息難公開(kāi)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理龐雜等因素均使這項(xiàng)工作寸步難行。二是技術(shù)瓶頸。技術(shù)上的也阻礙了統(tǒng)一登記的順利推進(jìn)。由于各地技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、平臺(tái)條件及人才素質(zhì)不統(tǒng)一，在實(shí)際操作中還是會(huì)遇到很多困難。

1.3組建機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)登記由分散到統(tǒng)一的攻堅(jiān)戰(zhàn)已經(jīng)打響 一是組建不動(dòng)產(chǎn)登記局。1月12日《新京報(bào)》報(bào)道：國(guó)土部組建不動(dòng)產(chǎn)登記局。1月11日在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明表示，國(guó)土部將盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，建立部際聯(lián)席會(huì)議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局。將分散在多地區(qū)、多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)；基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。重點(diǎn)做好不動(dòng)產(chǎn)登記的頂層設(shè)計(jì)，制度安排。首先落實(shí)好統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一登記依據(jù)，盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，建立部際聯(lián)席會(huì)議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局，機(jī)構(gòu)人員要到位，以加強(qiáng)工作支持。

二是消除“信息孤島”，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享。從國(guó)外的情況來(lái)看，登記制度通常都是統(tǒng)一的。比如德國(guó)，雖然是一個(gè)聯(lián)邦制國(guó)家，但登記也是統(tǒng)一的，不是各搞各的，形成全國(guó)性的制度。例如：今后在鄭州買(mǎi)房子，與在開(kāi)封一個(gè)縣城買(mǎi)房子，要求的材料、程序應(yīng)該是一樣的。

三是推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)。國(guó)務(wù)院決定：推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)。保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)各地職責(zé)整合工作的指導(dǎo)，加快清理相關(guān)規(guī)章制度，做好有關(guān)事項(xiàng)的整理交接，確保不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合工作有序、平穩(wěn)推進(jìn)。

媒體對(duì)國(guó)土部門(mén)獨(dú)立組建不動(dòng)產(chǎn)登記局質(zhì)疑。去年12月10日 10《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》文章：國(guó)土部能否承受“不動(dòng)產(chǎn)登記”之重。盡管明確國(guó)土資源部為負(fù)責(zé)部門(mén)很有必要，也最合適，但是，僅靠一個(gè)部門(mén)的力量能否完成這項(xiàng)艱巨任務(wù)，坦率地說(shuō)，讓人多少有些憂(yōu)慮。主要原因有三：一是不動(dòng)產(chǎn)種類(lèi)繁多，僅靠一個(gè)部門(mén)或者一個(gè)系統(tǒng)很難早日完成任務(wù)。二是國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記難防“假登記”。三是一個(gè)部門(mén)難解不動(dòng)產(chǎn)糾紛之“結(jié)”。據(jù)悉，在第二次全國(guó)土地調(diào)查中，僅黑龍江就發(fā)生土地權(quán)屬爭(zhēng)議5883起，解決不到20%，可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)糾紛多發(fā)、易發(fā)，而且不容易解決。如果沒(méi)有相關(guān)部門(mén)支持，特別是沒(méi)有司法機(jī)關(guān)的支持，國(guó)土部門(mén)恐怕很難完成不動(dòng)產(chǎn)登記。據(jù)說(shuō)，德國(guó)、瑞士、韓國(guó)等國(guó)家，就是法院負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記?？梢杂蓢?guó)土資源部負(fù)總責(zé)，但不應(yīng)該由一個(gè)部門(mén)獨(dú)自承擔(dān)。

筆者對(duì)組建不動(dòng)產(chǎn)登記局的建議：一是應(yīng)該參照 “誰(shuí)主張,誰(shuí)證明;誰(shuí)證明,誰(shuí)舉證” 證明的基本原則。組建不動(dòng)產(chǎn)登記局中，不同登記部門(mén)的登記資格人才與登記薄同時(shí)移交，產(chǎn)權(quán)糾紛誰(shuí)登記誰(shuí)調(diào)解。否則僅移交檔案，專(zhuān)業(yè)登記人員置于門(mén)外，不動(dòng)產(chǎn)登記局將長(zhǎng)期陷入產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)解事務(wù)工作中，不僅把自己置于火山口上，而且影響部門(mén)形象。二是依照《行政許可法》第十三條規(guī)定，政府把下放的、管不好管不了的工作移交給行業(yè)協(xié)會(huì)及其中介機(jī)構(gòu)！成立不動(dòng)產(chǎn)登記代理協(xié)會(huì)，發(fā)揮經(jīng)過(guò)國(guó)家統(tǒng)一考試持有《土地登記代理資格證》等的專(zhuān)業(yè)資格人員及其資質(zhì)機(jī)構(gòu)的作用。三是依法選擇專(zhuān)業(yè)測(cè)繪隊(duì)伍用。依照建設(shè)部;國(guó)家測(cè)繪局《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》（2000年第83號(hào)）第十二條 規(guī)定“取得省級(jí)以上人民政府測(cè)繪行政主管部門(mén)頒發(fā)的載明房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的《測(cè)繪資格證書(shū)》”專(zhuān)業(yè)人員及其機(jī)構(gòu)，由過(guò)去“房產(chǎn)管理中需要的房產(chǎn)測(cè)繪，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)委托房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行”，改為由不動(dòng)產(chǎn)登記局委托相應(yīng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)擔(dān)任繁重的土地、房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪任務(wù)。測(cè)繪成果質(zhì)量不合格的處罰：根據(jù)《測(cè)繪法》第四十八條規(guī)定，違反本法規(guī)定測(cè)繪成果質(zhì)量不合格的，責(zé)令測(cè)繪單位補(bǔ)測(cè)或者重測(cè)；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)直至吊銷(xiāo)測(cè)繪資質(zhì)證書(shū)；給用戶(hù)造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、打基礎(chǔ)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為小產(chǎn)權(quán)房清理、開(kāi)征房產(chǎn)稅等計(jì)劃實(shí)施鋪平了道路

2.1 小產(chǎn)權(quán)房清理。

小產(chǎn)權(quán)房概念。它是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。實(shí)質(zhì)是違法建筑無(wú)產(chǎn)權(quán)，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理等法規(guī)。多年來(lái)，雖然在法律和政策層面，各部門(mén)均申明小產(chǎn)權(quán)房的非法性，但小產(chǎn)權(quán)房的面積卻越來(lái)越大。產(chǎn)權(quán)房由來(lái)已久，在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)都有，情況比較復(fù)雜。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因：城市房?jī)r(jià)過(guò)高；擦邊球的空間：農(nóng)地制度不合理。

小產(chǎn)權(quán)房不予登記，不受法律保護(hù)。從1999年自今，黨中央、國(guó)務(wù)院三令五申，明確規(guī)定，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。國(guó)土資源部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶(hù)籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。

小產(chǎn)權(quán)房不登記帶來(lái)兩個(gè)無(wú)望：1月11日國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上表示，一是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正無(wú)望。十八屆三中全會(huì)提出的土地改革新思路——允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，并不是意味著自由買(mǎi)賣(mài)宅基地，與此相關(guān)的“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正無(wú)望。根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房最新政策，小產(chǎn)權(quán)房不得發(fā)證。二是城里人到農(nóng)村買(mǎi)地建房無(wú)望。在改革完善農(nóng)村宅基地制度時(shí)，要堅(jiān)持符合規(guī)劃、一戶(hù)一宅的原則，進(jìn)一步研究完善宅基地取得、分配和管理辦法，城里人到農(nóng)村買(mǎi)地建房屬于“逆城鎮(zhèn)化”行為，是堅(jiān)決不能允許的。小產(chǎn)權(quán)房政策新動(dòng)態(tài)。1月13日證券時(shí)報(bào)網(wǎng): 尊重歷史尊重現(xiàn)實(shí)分類(lèi)解決小產(chǎn)權(quán)房。1月14日中國(guó)廣播網(wǎng)小產(chǎn)權(quán)房既不能放任自流也不能一刀切。顯示：一是“三個(gè)一批原則”。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題嚴(yán)重的北京和深圳先后發(fā)文做出處理小產(chǎn)權(quán)房的最新部署，最后是各地以“三個(gè)一批”為原則，堅(jiān)決拆除了一批小產(chǎn)權(quán)房、查處了一批典型案件、嚴(yán)肅追究了一批有關(guān)責(zé)任人。二是“兩尊重一從寬”辦法，對(duì)存量小產(chǎn)權(quán)房，出路在于尊重歷史、尊重現(xiàn)實(shí)，從寬處理。除了少數(shù)占用耕地、生態(tài)紅線(xiàn)和公共設(shè)施的小產(chǎn)權(quán)房最終必須拆除外，其他絕大多數(shù)都會(huì)在繼續(xù)利用的情況下漸進(jìn)處理，其進(jìn)展一方面取決于法律的修訂，主要是三中全會(huì)提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”在《土地管理法》中作何種程度的修訂；另一方面取決于各地實(shí)踐中村民、政府間利益分配和權(quán)衡。此次各地查處行動(dòng)，更重要的目的是對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的普查和登記，這是分類(lèi)處理的前提，與我國(guó)正在開(kāi)展的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是一致的，反映了政府對(duì)這一難題的正面回應(yīng)，無(wú)疑是一個(gè)好消息。三是小產(chǎn)權(quán)房既不能放任自流也不能一刀切。中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心專(zhuān)家徐洪才說(shuō)；小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正應(yīng)該說(shuō)希望還是有的。但是現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)問(wèn)題太復(fù)雜，積累的問(wèn)題太多，存量的規(guī)模太大?，F(xiàn)在要一刀切徹底解決這個(gè)問(wèn)題恐怕時(shí)間還不成熟。要解決小產(chǎn)權(quán)房和商品房?jī)r(jià)格差距太大的問(wèn)題，可以通過(guò)一些補(bǔ)償?shù)霓k法把小產(chǎn)權(quán)房欠繳的土地出讓金給彌補(bǔ)上去。將來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房和商品房之間如果價(jià)格差異縮小的話(huà)，那這個(gè)問(wèn)題就很好解決了。

農(nóng)村住房貧富不均現(xiàn)象凸顯！值得政府引起高度重視。筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)：現(xiàn)在我市新農(nóng)村建設(shè)、城中村改造、“村改居”中村民在持有并使用原有《宅基地使用證》基礎(chǔ)上，特別是有錢(qián)、有權(quán)、有勢(shì)的“土豪”，占有多處房產(chǎn)，違反了農(nóng)村宅基地管理“一戶(hù)一宅”原則，拉大了貧富差距，民怨四起！2.2 房地產(chǎn)稅征收

房產(chǎn)稅目的主要是打擊人們持有多套房產(chǎn)，防止房產(chǎn)的投機(jī)行為。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和房產(chǎn)稅征收擴(kuò)圍之間存在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。從房產(chǎn)稅開(kāi)征的前期準(zhǔn)備看，如果要征房產(chǎn)稅，應(yīng)對(duì)征稅對(duì)象有全面的調(diào)查與評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是為開(kāi)征房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。在健全了全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，也就掃清了房產(chǎn)稅開(kāi)征的最大障礙，特別是對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)多套住房擁有者的梯級(jí)征稅變成可能。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)不成功。1月14日青島新聞網(wǎng)報(bào)道：困難重重爭(zhēng)議多多 青島開(kāi)征房產(chǎn)稅面臨“難破冰”。從2011年房產(chǎn)稅在上海和重慶試點(diǎn)以來(lái)，就吸引了極大的關(guān)注。從目前來(lái)看，房產(chǎn)稅在重慶和上海的試點(diǎn)并不成功。重慶房產(chǎn)稅在征稅對(duì)象上，針對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。但是從實(shí)際效果來(lái)看，雖然房產(chǎn)稅每年給政府帶來(lái)了將近兩億元的財(cái)政收入，但是與動(dòng)輒上百億的土地出讓金相比，仍是微不足道，而且重慶的房產(chǎn)稅無(wú)形中將有錢(qián)人逼到去買(mǎi)普通商品房的地步，進(jìn)一步加大了普通市民購(gòu)房的壓力。而上海的房產(chǎn)稅規(guī)定為對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。同時(shí)，對(duì)上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除。從實(shí)際效果看，上海的房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)同樣沒(méi)有起到抑制作用。去年7月，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知，首次明確表態(tài)將研究擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)容至南京、杭州、青島等二線(xiàn)高房?jī)r(jià)城市的傳聞不絕于耳，但最終都未落地。原因：不是中央太給面子，實(shí)在是經(jīng)濟(jì)太不給力。

房產(chǎn)稅開(kāi)征“不會(huì)太遠(yuǎn)”。十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》對(duì)房產(chǎn)稅相關(guān)的表達(dá)是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”已經(jīng)基本定調(diào)了未來(lái)樓市政策走勢(shì)。全會(huì)涉及房地產(chǎn)的四個(gè)方面，即市場(chǎng)化改革、土地制度改革、新型城鎮(zhèn)化和財(cái)稅改革等，對(duì)于調(diào)控只字未提。日前。國(guó)家稅務(wù)總局科學(xué)研究所特約研究員劉植才在調(diào)研時(shí)表示房產(chǎn)稅“不會(huì)太遙遠(yuǎn)”?？ㄖ菐?kù)首席研究員王德培認(rèn)為，房產(chǎn)稅落地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與力度取決于“經(jīng)濟(jì)”與“房?jī)r(jià)”的走勢(shì)?！叭绻f(shuō)‘限購(gòu)、限貸、限價(jià)’代表著行政調(diào)控已走向極端，那么房產(chǎn)稅則意味著市場(chǎng)化調(diào)控的開(kāi)啟，調(diào)控政策儼然已切換思路。

筆者認(rèn)為：房產(chǎn)限購(gòu)政策退出，接替的必然是房產(chǎn)稅開(kāi)征。統(tǒng)一登記制度可以對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)多套住房擁有者的梯級(jí)征稅變成可能。一項(xiàng)新的稅費(fèi)政策的出臺(tái)，應(yīng)該是符合大多數(shù)人的利益，促進(jìn)市場(chǎng)向良性發(fā)展，讓弱勢(shì)群體受惠。業(yè)內(nèi)看來(lái)一項(xiàng)大的稅收政策調(diào)整有三個(gè)必經(jīng)程序：首先，得到基本形成共識(shí)的研究結(jié)論；其次，起草稅法和實(shí)施細(xì)則草案；最后，準(zhǔn)備好處理相關(guān)問(wèn)題的配套文件。如果今年組建不動(dòng)產(chǎn)登記局，房產(chǎn)稅或最早在年底落地，2015年出臺(tái)的可能性很大。

3.保民生，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為遏制高房?jī)r(jià)、反腐敗等穩(wěn)定社會(huì)舉措創(chuàng)造了條件

3.1從房源看，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，引發(fā)二手房拋房潮 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺(tái)后，手握多套房的業(yè)主會(huì)在政策范圍內(nèi)做出選擇，如果持有成本增加，從性?xún)r(jià)比來(lái)說(shuō)很不劃算，業(yè)主將拋出多余的房子；會(huì)擠出炒房客手上多余的商品房。二手房供給量會(huì)相應(yīng)增加，按照市場(chǎng)供求規(guī)律，當(dāng)供大于求是，會(huì)引起拋房潮。例如：去年3月，上海二手房庫(kù)存為131869套，而在4月國(guó)務(wù)院明確表示將出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例時(shí)，業(yè)主就加快了掛牌速度，當(dāng)月上海二手房庫(kù)存躍升至133073套。

3.2從房?jī)r(jià)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)別多樣化，滿(mǎn)足不同消費(fèi)需求，將抑制高房?jī)r(jià)。

在高房?jī)r(jià)的當(dāng)下，人們更關(guān)心的是，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能否起到抑制高房?jī)r(jià)的作用。市場(chǎng)的公開(kāi)透明，引起樓市量增價(jià)跌。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容就是住房財(cái)產(chǎn)的登記。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有新房、二手房、租賃市場(chǎng)等三類(lèi)市場(chǎng)的有效供應(yīng)，緩解部分城市或者局部區(qū)域的市場(chǎng)供需矛盾，減緩房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力。

2011年5月26日《重慶晚報(bào)》報(bào)道：重慶房產(chǎn)稅實(shí)施3個(gè)月顯露成效：高檔房降價(jià)10%。1月28日-4月30日，主城區(qū)應(yīng)稅住房成交建面均價(jià)13140元/平方米，較房產(chǎn)稅實(shí)施前（1月1日-1月27日）同類(lèi)房屋成交建面均價(jià)14678元/平方米下降10.48%。

筆者一孔之見(jiàn)：預(yù)見(jiàn)的是在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)過(guò)程中，樓市剛需是主體，保值投資需求、投機(jī)需求將會(huì)大幅壓縮。未來(lái)房?jī)r(jià)是否繼續(xù)上漲，則主要取決于供給關(guān)系。隨著不同地區(qū)、城市城鎮(zhèn)化的進(jìn)城，房?jī)r(jià)漲跌的幅度不同。

3.3 從反腐看，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記澄清了不同類(lèi)型個(gè)人家產(chǎn)，切斷房地產(chǎn)尋租黑路

房地產(chǎn)擊倒官員。近年來(lái)，樓市的發(fā)展的同時(shí)，個(gè)別地區(qū)政府的相關(guān)官員的私欲也迅速膨脹，權(quán)力尋租現(xiàn)象層出不窮，受賄等案件也接二連三地發(fā)生?？v觀(guān)近年來(lái)的房地產(chǎn)腐敗案，房地產(chǎn)案件可分為如下幾類(lèi)：挪用公款投資房地產(chǎn)型、以權(quán)為家屬謀私型、插手工程直接受賄型、低價(jià)購(gòu)房換取差價(jià)型、接受請(qǐng)托違規(guī)批地型、直接參與幕后操作型。過(guò)去不動(dòng)產(chǎn)登記處于分散、獨(dú)立狀態(tài)，為貪官創(chuàng)造了黑洞?！胺棵谩?“房姐”“房叔”的出現(xiàn)表明了房產(chǎn)信息不公開(kāi)、不透明的弊端。

多部門(mén)易孳生房地產(chǎn)腐敗案：從案件分析發(fā)現(xiàn)，房管、城市建設(shè)、城市規(guī)劃、土地管理、稅務(wù)等部門(mén)，成為此類(lèi)房地產(chǎn)行業(yè)性腐敗的重災(zāi)區(qū)。各部門(mén)都具有相應(yīng)的監(jiān)管職責(zé)，且互為關(guān)聯(lián)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，必然牽一發(fā)而動(dòng)全身，因此一旦案發(fā)，諸多部門(mén)就會(huì)牽涉其中。

官商勾結(jié)充斥各個(gè)環(huán)節(jié)：權(quán)錢(qián)交易貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，征地拆遷、土地出讓、繳納土地出讓金、調(diào)整用地性質(zhì)、規(guī)劃審批、項(xiàng)目選址、調(diào)整容積率、產(chǎn)權(quán)登記等環(huán)節(jié)都充斥著官商勾結(jié)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈有多長(zhǎng)，權(quán)錢(qián)交易的食物鏈就有多長(zhǎng)。權(quán)錢(qián)交易在“土地出讓”和“調(diào)整規(guī)劃”兩個(gè)大項(xiàng)上最為突出，官員利用職權(quán)為開(kāi)發(fā)商牟取了驚人的暴利?！?房地產(chǎn)腐敗四大特征 ：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)諸多環(huán)節(jié)存在著權(quán)力尋租和官商勾結(jié)，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈有多長(zhǎng)，權(quán)錢(qián)交易的食物鏈就有多長(zhǎng)。二是開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)“金錢(qián)+美色”組合拳。為了“擺平”那些對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至關(guān)重要的官員，開(kāi)發(fā)商投其所好，不達(dá)目的絕不罷休。官員愛(ài)錢(qián)就送錢(qián)，好色就送美女，如果既不貪財(cái)又不好色，就滿(mǎn)足其愛(ài)好。三是落馬官員涉案金額大多極為巨大。由于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的爆炸性發(fā)展，凡涉足房地產(chǎn)行業(yè)腐敗的官員，受賄金額動(dòng)輒幾百萬(wàn)，數(shù)額巨大的甚至超過(guò)億元。四是落馬官員很多是中青年干部，有的是一個(gè)地區(qū)的高學(xué)歷、骨干型的“高素質(zhì)人才”，有的甚至還是是城市規(guī)劃領(lǐng)域的專(zhuān)家型干部。

不動(dòng)產(chǎn)登記公示形成的反腐風(fēng)暴沖擊房?jī)r(jià)比什么都靈?，F(xiàn)在建立全社會(huì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，組建不動(dòng)產(chǎn)登記局，推進(jìn)部門(mén)信息共享，必然對(duì)部分灰色房源存量有威懾作用。有兩個(gè)原因：一是房?jī)r(jià)太高，這個(gè)高房?jī)r(jià)有漲幅太快，而人們的收入相對(duì)太低；二是房地產(chǎn)領(lǐng)域里的腐敗是推高房?jī)r(jià)的至關(guān)重要的原因。如果在房地產(chǎn)領(lǐng)域清除了所有腐敗因子，也就還原了市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，而競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果肯定是價(jià)格的大幅度回落。

總之，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在樓市中的作用：一是能夠讓政府有關(guān)部門(mén)和群眾更加了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，讓樓市的需求與總量數(shù)據(jù)更加清晰與公開(kāi)。二是開(kāi)征房產(chǎn)稅，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)、炒作市場(chǎng)向使用市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。加重持有環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)成本，可以將投資者與炒作者踢出住房交易市場(chǎng)。三是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)建立后，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正當(dāng)交易的問(wèn)題，對(duì)于發(fā)現(xiàn)腐敗活動(dòng)，斬?cái)嗬孑斔蜁?huì)有很大作用。（作者單位：鄭州市國(guó)土資源協(xié)會(huì)儲(chǔ)備領(lǐng)導(dǎo)小組）

2014年1月16日

第二篇：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

我國(guó)將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度】

方案指出，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號(hào)碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等制度，從制度上加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實(shí)基礎(chǔ)。方案指出，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號(hào)碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等制度，從制度上加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實(shí)基礎(chǔ)。

(原標(biāo)題：我國(guó)將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度)

第三篇：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記難題

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記難題

被物權(quán)法提出6年之后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度終于駛?cè)肟燔?chē)道。日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國(guó)土資源部承擔(dān)。

但目前來(lái)看，無(wú)論是結(jié)束我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)多頭登記的混亂局面，還是彌補(bǔ)以往數(shù)據(jù)的漏洞，都還有諸多難題待解。

滯后6年的統(tǒng)一登記

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是一個(gè)新鮮事物，早在 2007年10月1日開(kāi)始施行的物權(quán)法中，就明確規(guī)定，“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。”

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括土地、住房、草地、林地、農(nóng)地等多種形態(tài)。中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉建平向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，只有通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，明晰不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，市場(chǎng)交易的效率和安全才有保證。

近期，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智在一次不動(dòng)產(chǎn)登記研討會(huì)上指出，當(dāng)前我國(guó)正加快推進(jìn)機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變，不動(dòng)產(chǎn)登記制度創(chuàng)新建設(shè)，是其中一項(xiàng)重要內(nèi)容。通過(guò)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，更好地落實(shí)物權(quán)法，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。

或許正因?yàn)橐饬x重大，在物權(quán)法中，記者注意到，“不動(dòng)產(chǎn)登記”被放到了第二章第一節(jié)的重要位置。但是，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，多年來(lái)一直難以執(zhí)行。

目前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門(mén)。如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國(guó)土資源部門(mén)登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門(mén)登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門(mén)登記，海域使用權(quán)則由海洋部門(mén)登記。

有分析人士指出，多年來(lái)，由于部門(mén)利益牽扯，由哪個(gè)部門(mén)來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭(zhēng)議，如在住房方面，房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)都想獲得這個(gè)權(quán)限。

不動(dòng)產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示這一物權(quán)法的重要原則，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域就需要依靠登記制度來(lái)保障。據(jù)了解，目前按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)

讓和抵押的登記機(jī)構(gòu)有十幾個(gè)部門(mén)，既導(dǎo)致了重復(fù)登記、資料分散、資源浪費(fèi)、當(dāng)事人負(fù)擔(dān)增加等問(wèn)題，又不利于登記制度的健全。

比如房產(chǎn)證難辦，是許多購(gòu)房者共同面對(duì)的問(wèn)題。一個(gè)重要的原因就是，辦理房產(chǎn)證需要面對(duì)十分繁瑣的手續(xù)，需要跑測(cè)繪、國(guó)土、房管等多個(gè)部門(mén)，辦理中途往往還要補(bǔ)充各種資料。

而且，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還利于政府管理和社會(huì)治理。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為征房地產(chǎn)稅創(chuàng)造了技術(shù)條件?！边€有的專(zhuān)家認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能打擊住房腐敗。近年來(lái)，腐敗落馬官員涉房十分頻繁，據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院統(tǒng)計(jì)，21世紀(jì)以來(lái)落馬的省部級(jí)官員中，有將近半數(shù)涉及到房子。

事實(shí)上，關(guān)于如何推進(jìn)完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2007年施行的物權(quán)法已經(jīng)給出了明確的路徑。

物權(quán)法第十條規(guī)定，“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

葉建平表示，物權(quán)法已經(jīng)給出了相關(guān)程序，那就是先制定出相關(guān)法規(guī)，然后履行，可以說(shuō)，制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法規(guī)是十分關(guān)鍵的一步。

今年3月份，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于實(shí)施任務(wù)分工的通知》中明確規(guī)定，出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，其中2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。

近日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)。據(jù)悉，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。

此舉顯然意味著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的快車(chē)道。對(duì)此，地產(chǎn)分析人士馮海寧向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，明確負(fù)責(zé)部門(mén)與制定統(tǒng)一登記制度，是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的兩大基礎(chǔ)。

胡存智日前表示，加緊開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究，大力推進(jìn)，統(tǒng)一登記是完善權(quán)利體系的重要基礎(chǔ)，也是十八屆三中全會(huì)的明確要求。要抓緊開(kāi)展各項(xiàng)研究和協(xié)調(diào)工作，特別是要盡快啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的起草。

個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)是基礎(chǔ)？

分析人士指出，其實(shí)，相比于登記什么和誰(shuí)來(lái)登記這些問(wèn)題，怎樣登記無(wú)疑是更具挑戰(zhàn)性的難題。葉建平告訴記者，“從目前比較具有現(xiàn)實(shí)緊迫性的議題來(lái)看，如從個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)角度看，住房這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記是較為現(xiàn)實(shí)的需求”。

以住房登記為例，記者了解到，在國(guó)務(wù)院明確提出“建立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度”之前，住建部已經(jīng)著手開(kāi)展“個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作”。截至2012年，40個(gè)主要城市的個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成。住建部計(jì)劃，將這一系統(tǒng)的覆蓋面逐步推廣到所有地級(jí)城市。

記者了解到，“個(gè)人住房信息系統(tǒng)”以個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)和交易系統(tǒng)為基礎(chǔ)，通過(guò)權(quán)限，住建部可以查詢(xún)到目前已聯(lián)網(wǎng)40城市的所有住房權(quán)屬情況以及房屋產(chǎn)權(quán)交易、變更的實(shí)時(shí)情況。

陳國(guó)強(qiáng)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，事實(shí)上，不僅僅是這40個(gè)城市，全國(guó)幾乎所有的城市，都有自己的住房信息系統(tǒng)。

記者了解到，這些住房信息主要存在兩方面的問(wèn)題，一是從技術(shù)上看，系統(tǒng)不統(tǒng)一，沒(méi)有也無(wú)法聯(lián)網(wǎng)；二是數(shù)據(jù)不全。某特大城市的住建部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，有幾類(lèi)住房數(shù)據(jù)并不在目前的住房系統(tǒng)中，如以前的紙質(zhì)數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜的央產(chǎn)房、還有小產(chǎn)權(quán)房等。

分析人士表示，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要的操作方法有兩種，一是另起爐灶，進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的普查、調(diào)查，如此一來(lái)，可最大限度地保證登記的全面準(zhǔn)確，但成本太大；另一種是利用以前的數(shù)據(jù)，進(jìn)行技術(shù)系統(tǒng)的統(tǒng)一整合以及實(shí)時(shí)的補(bǔ)充更新，但由此將給數(shù)據(jù)的完整性帶來(lái)一定挑戰(zhàn)。

對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)表示，整合共享應(yīng)該是大方向，就住房數(shù)據(jù)而言，在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中，很可能會(huì)以住房信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行整合，如此一來(lái)可以節(jié)省大量的人力物力，而且國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也提出，行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門(mén)承擔(dān)，房產(chǎn)交易、預(yù)售的職責(zé)還在住建部門(mén)。當(dāng)然，對(duì)于遺漏的數(shù)據(jù)，一方面需要大量的投入，另一方面通過(guò)法律法規(guī)上的保證，是可以逐步完善的。

第四篇：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記設(shè)計(jì)方案

東坡區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記方案設(shè)計(jì)

目錄

摘要

一． 設(shè)計(jì)背景

二． 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記目標(biāo)和原則 1． 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標(biāo) 2． 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的原則 三． 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記設(shè)計(jì)方案 1.什么是不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng) 2.不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的流程及結(jié)構(gòu) 3.不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的管理及操作

4.不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)中權(quán)籍系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的區(qū)別 5.不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)所解決的問(wèn)題 6．不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理成果展示。

四． 不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中遇到的難題及解決方案 五． 結(jié)語(yǔ) 參考文獻(xiàn) 后記

畢業(yè)設(shè)計(jì)摘要

該文的主要內(nèi)容是研究東坡區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的流程及步驟，主要從什么是不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的流程及結(jié)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的管理及操作、不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)中權(quán)籍系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的區(qū)別、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)所解決的問(wèn)題、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理成果展示等方面進(jìn)行研究，主要成果是對(duì)東坡區(qū)統(tǒng)一登記系統(tǒng)進(jìn)行歸納和總結(jié)，便于登記系統(tǒng)的操作及登記的順利實(shí)施。一．背景

自2015年3月1日起《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施[1]，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等作出了各類(lèi)規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。從法理上看，用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)是以所有權(quán)為基礎(chǔ)的，所以不動(dòng)產(chǎn)（物權(quán)）的統(tǒng)一登記必須先明確所有權(quán)的統(tǒng)一登記，且用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的登記必須在此基礎(chǔ)上來(lái)開(kāi)展，而土地是不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)，因此不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記需以土地所有權(quán)登記為基礎(chǔ)。為了更好的實(shí)施條例，全國(guó)各地正在如火如荼的開(kāi)展實(shí)施房地統(tǒng)一工作，無(wú)錫市在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《無(wú)錫市房屋登記技術(shù)規(guī)范》的基礎(chǔ)上，成立錫市濱湖區(qū)農(nóng)村宅基地、農(nóng)房統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組，積極開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體工作。雖然目前可以進(jìn)行一系列的管理工作，但是由于部門(mén)分工、數(shù)據(jù)格式的限制及其各部門(mén)獨(dú)立的管理方式，存在數(shù)據(jù)管理被割裂的情況。本文將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行探索，建立真正意義上的房地合一的數(shù)據(jù)庫(kù)，可對(duì)土地和房屋的圖形數(shù)據(jù)和相關(guān)屬性信息

進(jìn)行統(tǒng)一存儲(chǔ)和管理，可對(duì)土地和房屋的開(kāi)發(fā)和使用實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的跟蹤、記錄和管理，可在現(xiàn)有圖形數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上建立戶(hù)、房屋和宗地之間的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)由宗地→房屋→戶(hù)→人，人→戶(hù)→房屋→宗地的雙向查詢(xún)與檢索。這樣可更好的執(zhí)行條例，規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。二．目標(biāo)和原則

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)探索的主要目標(biāo)為建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、查詢(xún)、共享等相適應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)。在數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)遵循房地合一原則、依法原則、申請(qǐng)?jiān)瓌t、審查原則、公示原則等進(jìn)行設(shè)計(jì)。[2]

依法原則指我國(guó)實(shí)行的房地產(chǎn)權(quán)登記要依據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)。房地產(chǎn)權(quán)人維護(hù)自己的利益要依據(jù)法律法規(guī)條款；房地產(chǎn)權(quán)登記工作人員在執(zhí)行公務(wù)時(shí)，也要依據(jù)法律法規(guī)來(lái)規(guī)范自己的行為；申請(qǐng)?jiān)瓌t指房地產(chǎn)權(quán)人要求政府房地產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)保護(hù)自己的合法權(quán)益時(shí)要有明確的意思表示，即提出房地產(chǎn)權(quán)登記的申請(qǐng)。審查原則指房地產(chǎn)權(quán)登記是一項(xiàng)嚴(yán)肅的法律行為，必須嚴(yán)格審查。房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定的審查有三個(gè)層次；一是初審，由房地產(chǎn)權(quán)登記工作負(fù)責(zé)；二是審核，由房地產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)負(fù)責(zé)；三是批準(zhǔn)，由政府負(fù)責(zé)。不經(jīng)過(guò)審查的房地產(chǎn)權(quán)不能登記。對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)變更或注銷(xiāo)登記，如果不需要政府審批的，可以直接由房地產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)直接對(duì)房地產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)事實(shí)予以確認(rèn)。公示原則含義指房地產(chǎn)權(quán)登記具有廣泛的社會(huì)性和可信性。三．不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記設(shè)計(jì)方案

1.什么是不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)

不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中的最后一項(xiàng)信息平臺(tái)，前三項(xiàng)為登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記注冊(cè)。國(guó)土資源部網(wǎng)站消息顯示，前三項(xiàng)工作已經(jīng)基本完成，只差信息平臺(tái)這最后一公里。據(jù)了解，功能類(lèi)似于企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，可依法以宗地號(hào)查詢(xún)房屋產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)、抵押、查封等基本信息。不同的是，企業(yè)信息系統(tǒng)任何人都可以查詢(xún)，而不動(dòng)產(chǎn)信息系統(tǒng)需房產(chǎn)所有人同意才能查詢(xún)。

目前，超過(guò)1000個(gè)市縣不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)端口接入了全國(guó)，四川、浙江、江蘇、北京、上海、天津、重慶等都已經(jīng)率先接入。2.不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的流程及結(jié)構(gòu) 2.1不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本流程

在《規(guī)范》中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的具體程序的全流程做了更加科學(xué)合理的規(guī)定：

依申請(qǐng)登記程序：申請(qǐng)——受理——審核——登簿 依囑托登記程序：囑托——接受?chē)谕小獙徍恕遣?依職權(quán)登記程序：?jiǎn)?dòng)——審核——登簿 2.2不動(dòng)產(chǎn)登記所需要的文件

A.登記申請(qǐng)書(shū)；

B.申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)；

C.相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；

D.不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料； E.與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料。

F.申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)齊全，符合要求，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并做出書(shū)面承諾。

2.3不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)核實(shí)的內(nèi)容

A.申請(qǐng)登記的事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示； B.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否存在共有人；

C.存在異議登記的，申請(qǐng)人是否知悉存在異議登記的情況； D.因處分不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記且存在異議登記的，受讓方應(yīng)當(dāng)簽署已知悉存在異議登記并自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面承諾； E.在審核時(shí)候，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核對(duì)詢(xún)問(wèn)記錄與申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記材料、申請(qǐng)登記事項(xiàng)之間是否一致。2.4申請(qǐng)材料的查驗(yàn)

A.查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；

B.查驗(yàn)權(quán)屬來(lái)源證明材料和有關(guān)證明文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；

C.查驗(yàn)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議； D.登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定。3.不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的安全管理

1.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位以及有關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密，除正常辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員不得隨意調(diào)取、查閱與辦理業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的登記信息，也不得泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息。2.對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的查詢(xún)主體、范圍、條件、方式等，都做了詳細(xì)規(guī)定。

3.查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位和個(gè)人要履行保密義務(wù)，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢(xún)獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。4.查詢(xún)?nèi)艘蟪鼍卟樵?xún)結(jié)果證明的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查申請(qǐng)人的查詢(xún)目的是否明確，經(jīng)審查符合查詢(xún)條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)向申請(qǐng)人提供查詢(xún)結(jié)果。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記的難點(diǎn)

從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記主要問(wèn)題可以歸納為部門(mén)個(gè)人利益、人員素質(zhì)、技術(shù)方面，另外法律、制度、觀(guān)念等方面也急需同時(shí)改進(jìn)。4.1 政府部門(mén)和個(gè)人利益的阻力

目前我國(guó)的多部門(mén)分散的登記嚴(yán)重制約了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。登記部門(mén)有自己的信息系統(tǒng)，登記程序，登記效力，最重要的是他們的既得利益，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及到法律制度，人員安置和各個(gè)部門(mén)背后的利益重新洗牌分配問(wèn)題，因此如何統(tǒng)一登記部門(mén)是要解決的一個(gè)非常困難的實(shí)際問(wèn)題，是不動(dòng)產(chǎn)登記阻力很大的重要原因。比如不

動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前期準(zhǔn)備工作的住建部的住房信息聯(lián)網(wǎng)遭遇阻礙。還比如住房公積金信息聯(lián)網(wǎng)受抵制，因?yàn)橛|動(dòng)了地方政府的奶酪，而住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)被無(wú)形之手牽制，是因?yàn)橐揽糠康禺a(chǎn)的地方財(cái)政，房地產(chǎn)獲利階層的擔(dān)憂(yōu)。

地方政府高度依賴(lài)于土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著消除自由裁量權(quán)和暗箱操作的空間，而且個(gè)人財(cái)產(chǎn)因?yàn)椴馗恍睦恚膊辉敢馄毓庾约弘[藏的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富，因此利益阻力阻礙統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記工作推進(jìn)。因?yàn)椴┺恼撗芯康氖抢硇缘娜酥g如何進(jìn)行策略選擇的[15]，而理性的人是指他在具體策略選擇時(shí)的目的是使自己的利益最大化，所以政府發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與個(gè)人的利益，政府各部門(mén)之間利益之間會(huì)產(chǎn)生博弈，帕累托最優(yōu)是博弈希望得到的結(jié)果，但這是理想情況，現(xiàn)實(shí)中是不存在的，顯然這種博弈對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善產(chǎn)生較大影響。

4.2 登記人員知識(shí)結(jié)構(gòu)需要完善更新

不動(dòng)產(chǎn)登記制度中登記審查制度非常重要，各個(gè)不同的檢查方法，具有不同的登記效率和登記公信力，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記具有重要影響。當(dāng)前，各個(gè)不同部門(mén)分散登記，登記人員所需掌握的專(zhuān)業(yè)知識(shí)相對(duì)狹窄一下，而實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，員工知識(shí)面要更為寬廣，提高員工的綜合素質(zhì)是當(dāng)務(wù)之急，有學(xué)者大膽建議在大專(zhuān)院校實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記專(zhuān)業(yè)，因?yàn)檫@一專(zhuān)業(yè)涉及不動(dòng)產(chǎn)管理的方方面面，僅僅短期培訓(xùn)很難培養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)登記的合格和高質(zhì)量人才。

4.3 登記所需技術(shù)急需發(fā)展完善

統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記工作受不同領(lǐng)域技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)差和注冊(cè)信息不一致影響。一是在研究方法上，該部門(mén)測(cè)量坐標(biāo)，精度等均不統(tǒng)一，增加了成果轉(zhuǎn)化與共享的困難。二是在土地類(lèi)型上各個(gè)部門(mén)，如農(nóng)業(yè)部門(mén)、林業(yè)部門(mén)和國(guó)土部門(mén)等標(biāo)準(zhǔn)和范圍就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的機(jī)制，各部門(mén)往往不愿把本部門(mén)過(guò)去的成果拿出來(lái)讓其它部門(mén)共享。不動(dòng)產(chǎn)登記須在信息完全下的登記，比如國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記較為規(guī)范，全面的產(chǎn)權(quán)登記并不是簡(jiǎn)單地統(tǒng)計(jì)房屋的數(shù)量，每個(gè)產(chǎn)權(quán)登記包括房屋圖紙和照片的外觀(guān)，位置等信息應(yīng)該全部登記，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可參照世界各國(guó)(地區(qū))的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。目前，就我國(guó)的房地產(chǎn)登記來(lái)說(shuō)過(guò)于簡(jiǎn)單，沒(méi)有詳細(xì)的記錄，既沒(méi)有確定實(shí)名登記，也沒(méi)有涵蓋房產(chǎn)所有信息。另外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)利用也需要較為先進(jìn)的地理信息系統(tǒng)技術(shù)和高端人才，開(kāi)發(fā)出來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)才更為方便快捷和實(shí)用。

另外，法律方面實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前沒(méi)有統(tǒng)一的法律法規(guī)依據(jù)。制度方面，我國(guó)存在標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、登記不規(guī)范、重視管理輕視服務(wù)等諸多問(wèn)題。此外不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中糾紛較多，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)及登記過(guò)錯(cuò)的賠償，甚至不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中工作人員的失職等等，如果上述問(wèn)題不能很好的解決，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能將受到很大限制。

5．不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理成果展示。

在業(yè)務(wù)圖形方面處理較復(fù)雜，我們需要對(duì)地、房、戶(hù)、人進(jìn)行分別考慮。需要達(dá)到當(dāng)我們對(duì)地籍圖中的某一房屋操作時(shí)，可以根據(jù)相關(guān)信息查找到某一戶(hù)，并對(duì)該戶(hù)的人進(jìn)行查詢(xún)。反之，當(dāng)我們查找到某一戶(hù)分戶(hù)平面圖，可以查到該戶(hù)在地籍圖上對(duì)應(yīng)的房屋進(jìn)行相應(yīng)操作。關(guān)聯(lián)建立前后之間關(guān)系如下圖所示[11]。我們需要以房屋編號(hào)和宗地編號(hào)作為聯(lián)合關(guān)鍵字，建立宗地、房屋對(duì)照信息表?？赏ㄟ^(guò)地理位置圖，進(jìn)行相互關(guān)聯(lián)屬性關(guān)系。[3]

圖：建立關(guān)系前

圖：建立關(guān)系后

對(duì)于圖形的建庫(kù)工作，都需要針對(duì)不同類(lèi)型和不同邏輯結(jié)構(gòu)的空間數(shù)據(jù)及其相關(guān)屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的提取、重組、整合、導(dǎo)入、質(zhì)檢

等工作。不同的數(shù)據(jù)類(lèi)型、不同的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、不同的入庫(kù)對(duì)象，都需要進(jìn)行針對(duì)性的不同的處理操作。對(duì)不同類(lèi)型數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)集、圖層、要素源的特征、標(biāo)識(shí)信息及入庫(kù)后的可能的處理方式，定制了復(fù)雜的處理規(guī)則，以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的自動(dòng)分層、自動(dòng)編碼、屬性與圖形自動(dòng)掛接、面積全自動(dòng)的重新核定、生成、較對(duì)。四．遇到的問(wèn)題及解決方法

頂崗實(shí)習(xí)雖然差不多半年的工作，但是做起來(lái)不容易，學(xué)校信任我們，給我們舞臺(tái)去學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)、去施展才華、，我們要以百分之百的努力去完成任務(wù)，在實(shí)施的過(guò)程中難免會(huì)遇到一些問(wèn)題，下面我列舉兩個(gè)我在東坡區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作的問(wèn)題及解決辦法。

有一天權(quán)籍系統(tǒng)[4]的工作人員導(dǎo)入房屋宗地圖形的時(shí)候發(fā)現(xiàn)東坡區(qū)某某鎮(zhèn)是對(duì)的就是后面某某村錯(cuò)了，我重新導(dǎo)入結(jié)果還是一樣村組錯(cuò)了，我打電話(huà)給內(nèi)頁(yè)部經(jīng)理說(shuō)明情況問(wèn)題，她說(shuō)應(yīng)該是劃分地籍區(qū)地籍子區(qū)的時(shí)候少劃分了，叫我重新導(dǎo)入圖層。曠經(jīng)理把東坡區(qū)劃分地籍區(qū)地籍子區(qū)shp文件發(fā)給我，我用沒(méi)有病毒的U盤(pán)烤過(guò)來(lái)放到辦公內(nèi)網(wǎng)，然后開(kāi)始操作權(quán)籍系統(tǒng)怎樣導(dǎo)入圖層。

方法：1.創(chuàng)建臨時(shí)庫(kù)

選擇文件夾后,輸入數(shù)據(jù)源名稱(chēng),如“臨時(shí)數(shù)據(jù)源”,點(diǎn)擊保存

成功后,數(shù)據(jù)源別名自動(dòng)生成,即之前輸入的文件名“臨時(shí)數(shù)據(jù)源”,點(diǎn)擊“創(chuàng)建”按鈕

創(chuàng)建成功后左側(cè)目錄樹(shù)中出現(xiàn)剛才創(chuàng)建的臨時(shí)數(shù)據(jù)源節(jié)點(diǎn),右擊臨時(shí)數(shù)據(jù)源,選擇“導(dǎo)入數(shù)據(jù)集”,彈出的界面中點(diǎn)擊添加文件,選擇待導(dǎo)入的行政區(qū),地籍區(qū),地籍子區(qū)(要求坐標(biāo)統(tǒng)一,無(wú)拓?fù)溴e(cuò)誤)

點(diǎn)擊導(dǎo)入后,提示導(dǎo)入成功;此時(shí)在臨時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)節(jié)點(diǎn)下會(huì)出現(xiàn)剛才導(dǎo)入的3個(gè)圖層;

使用數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換模型工具,將臨時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù),導(dǎo)入到不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查庫(kù)(BDCDCK)中去;點(diǎn)擊數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換模型按鈕;

將臨時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)中的行政區(qū)拖入到數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換模型窗口,將BDCDCK中的行政區(qū)劃圖層也拖入到數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換模型窗口，使用連接線(xiàn)將兩個(gè)圖層的表頭相連,注意連接方向是由臨時(shí)庫(kù)指向BDCDCK,同時(shí)將XZQDM,XZQMC字段也分別對(duì)應(yīng)相連，點(diǎn)擊綠色三角符號(hào),即可導(dǎo)入圖層.其余2個(gè)圖層,一次用同樣的方法導(dǎo)入,注意對(duì)應(yīng)關(guān)系,行政區(qū)連接行政區(qū),地籍區(qū)連接地籍區(qū),地籍子區(qū)連接地籍子區(qū), 亦可在一個(gè)界面中同時(shí)完成3(多)個(gè)圖層的導(dǎo)入,注意對(duì)應(yīng)關(guān)系不要錯(cuò)即可.這些都操作完成過(guò)后，我又登錄權(quán)籍系統(tǒng)導(dǎo)入剛剛的圖形，結(jié)果一切正常。

登記系統(tǒng)這邊都是遇到了小問(wèn)題，沒(méi)有什么太大的問(wèn)題： a.初審人員轉(zhuǎn)給復(fù)審人員時(shí)候，審核意見(jiàn)明明都填了，就是轉(zhuǎn)不出去。這種情況應(yīng)該是系統(tǒng)的一個(gè)小小bug，于是我就通過(guò)用system帳號(hào)密碼在PLSQL工具上登陸機(jī)器，輸入這個(gè)命令select * from BDC_WORKFLOW.WFI_SPYJ where proinst_id in(select proinst_id from BDC_WORKFLOW.Wfi_Proinst where prolsh='業(yè)務(wù)號(hào)')for update;，把審核意見(jiàn)加上并保存，這樣初審工作人員才能轉(zhuǎn)出下一人審核。

b.登記系統(tǒng)每天所生成的報(bào)文文件都要通過(guò)工具上傳給眉山市國(guó)土局去（5月份升級(jí)過(guò)后，報(bào)文自動(dòng)上報(bào)給眉山前置端），每天我

都要備份數(shù)據(jù)庫(kù)以及上報(bào)報(bào)文，備份圖像文件到不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)用硬盤(pán)上去。

c.登記系統(tǒng)中無(wú)法進(jìn)行業(yè)務(wù)中止刪除。問(wèn)題描述：在登記系統(tǒng)中新建一個(gè)業(yè)務(wù)，當(dāng)轉(zhuǎn)出駁回后點(diǎn)擊該業(yè)務(wù)后面的“刪除”按鈕，在彈出的信息窗口點(diǎn)擊“刪除”按鈕沒(méi)有任何反應(yīng)。這種情況，只能轉(zhuǎn)辦給系統(tǒng)管理員，轉(zhuǎn)之前把單元信息釋放了，不然做下一業(yè)務(wù)時(shí)，選擇這戶(hù)時(shí)候會(huì)提示在另一個(gè)件上面，就不能選擇該單元信息。登記系統(tǒng)在四月底升級(jí)后，就能刪除了。五．結(jié)語(yǔ)

該文研究什么是不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的流程及結(jié)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的管理及操作、不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)中權(quán)籍系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的區(qū)別、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)所解決的問(wèn)題、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理成果展示等方面，對(duì)東坡區(qū)統(tǒng)一登記系統(tǒng)進(jìn)行歸納和總結(jié)，便于登記系統(tǒng)的操作及登記的順利實(shí)施。

通過(guò)這次的實(shí)習(xí)，讓我深刻的體會(huì)到將我們?cè)诖髮W(xué)里所學(xué)的知識(shí)與更多的實(shí)踐結(jié)合在一起，用實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)真理，是多么的重要，這才是我們實(shí)習(xí)的真正目的。很感謝實(shí)習(xí)單位給我這個(gè)這么好的實(shí)習(xí)機(jī)會(huì)，讓我學(xué)習(xí)很多、成長(zhǎng)很多、收獲很多。能夠有機(jī)會(huì)來(lái)到這個(gè)公司學(xué)習(xí)我覺(jué)得我是幸運(yùn)的，感謝公司能夠給我這個(gè)機(jī)會(huì)。在以后的學(xué)習(xí)中我要更進(jìn)一步要求自己，不斷提升自己的理論素養(yǎng)，去學(xué)習(xí)，去進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)

[1]新浪財(cái)經(jīng)http://004km.cn/

[2]國(guó)家土地管理局.土地登記規(guī)則[S].北京:中國(guó)大地出版社,1996.[3]樊志全.土地登記代理實(shí)務(wù)[M].北京:中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社,2004,1-65.[4]張明春.房屋土地權(quán)籍信息系統(tǒng)的建立[D].上海:同濟(jì)大學(xué),2003.后記

全國(guó)正在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的探索，本文在總結(jié)討論的基礎(chǔ)上，充分考慮對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的整體構(gòu)造及功能的解析，建立了提供借鑒與創(chuàng)新的體系，為全面開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，提供了有意探索。

第五篇：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記影響解讀

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記影響解讀：商品房70年后怎么辦？

2015年02月27日

來(lái)源：新華網(wǎng)

新華社制圖新華社制圖

原標(biāo)題：專(zhuān)家:不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施意味房地產(chǎn)稅征收臨近

新華社北京2月26日電、題：登記了，將會(huì)影響我們什么？——統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿證引出的話(huà)題

新華社記者王立彬、杜宇、何雨欣

統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證26日正式公布。包括《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》及《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式3月1日起全面啟用。圍繞這件事兒，一系列原生衍生的不動(dòng)產(chǎn)登記話(huà)題再難回避。

要換新證嗎，對(duì)我們的本本影響幾何？

對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，各種本本含金量最高的就是不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)——城市商品房、農(nóng)村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)證書(shū)等。全國(guó)啟用統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)簿證，對(duì)我們這些“寶貝”影響幾何？

“《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》全面實(shí)施要有一個(gè)過(guò)程。條例實(shí)施后，無(wú)論是依法頒發(fā)的新版證書(shū)，還是因沒(méi)有完成職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，不具備頒發(fā)新版證書(shū)條件，繼續(xù)頒發(fā)的各類(lèi)舊版證書(shū)；以及條例實(shí)施前分散登記時(shí)依法頒發(fā)的各類(lèi)證書(shū)，都繼續(xù)有效。新版證書(shū)和舊版證書(shū)在一段時(shí)間內(nèi)并行使用?！眹?guó)土資源部地籍管理司司長(zhǎng)(不動(dòng)產(chǎn)登記局局長(zhǎng))王廣華反復(fù)對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，“希望每一條稿子都能把這個(gè)說(shuō)清楚?！?/p>

作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心內(nèi)容，簿證統(tǒng)一后，物權(quán)變動(dòng)情況才能統(tǒng)一規(guī)范反映，物權(quán)才能得到統(tǒng)一的嚴(yán)格保護(hù)。“簿證不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就無(wú)法統(tǒng)一公示，可能出現(xiàn)權(quán)利交叉和沖突，不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信的效力就會(huì)打折扣，物權(quán)也可能得不到切實(shí)保護(hù)，還會(huì)引起糾紛和矛盾。”王廣華強(qiáng)調(diào)，簿證統(tǒng)一了，無(wú)論哪個(gè)地方登記的不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)行交易時(shí)，當(dāng)事人都會(huì)有統(tǒng)一、可以信任的依據(jù)，良好秩序才能得 以有效建立?！安咀C不統(tǒng)一，在不同地方有不同登記簿和多個(gè)證書(shū)，就可能出現(xiàn)一房、一地多賣(mài)，產(chǎn)生交易風(fēng)險(xiǎn)，影響交易安全。”

消除分散登記模式下證書(shū)不統(tǒng)一的弊端，將便民利民，減少行政成本。證書(shū)統(tǒng)一了，老百姓領(lǐng)證成本會(huì)降低。原來(lái)分散登記簿和證書(shū)中很多內(nèi)容重復(fù)，浪費(fèi)行政成本，也容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，給權(quán)利人造成不必要的麻煩?！安粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持?不變不換?和方便企業(yè)群眾原則，權(quán)利不變動(dòng)，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時(shí)，逐步更換為新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證?！眹?guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局常務(wù)副局長(zhǎng)冷宏志強(qiáng)調(diào)，各地不得強(qiáng)制當(dāng)事人更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和登記證明，增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。

會(huì)出現(xiàn)拋售嗎，對(duì)樓市影響幾何？

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記馬上要實(shí)施了，你說(shuō)，有多套房子的人會(huì)不會(huì)拋售？如果拋了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此而降下來(lái)呢？”30歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結(jié)婚生子，目前仍租房居住，一直等著出手買(mǎi)房時(shí)機(jī)。

蔣如林的問(wèn)題頗具代表性。盡管實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷并非降房?jī)r(jià)，但不可否認(rèn)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀(guān)影響。借助不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，個(gè)人住房信息“家底”不清現(xiàn)狀有望得到改變。

事實(shí)上，缺乏準(zhǔn)確可查詢(xún)的信息，一直困擾我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)調(diào)控。一位地方基層干部說(shuō)：“每個(gè)家庭有幾套房、多大面積都搞不清楚，制定調(diào)控政策不僅很困難，而且容易發(fā)生偏差。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)：“這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控，轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件?！?/p>

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫(kù)存”將是2015年市場(chǎng)的主基調(diào)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，全國(guó)商品房待售面積再創(chuàng)新高，達(dá)6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過(guò)4億平方米。

盡管部分市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記加速，大戶(hù)型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加，可能會(huì)導(dǎo)致部分持有多套房業(yè)主掛牌增多，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生過(guò)大影響。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制最基礎(chǔ)內(nèi)容，但房?jī)r(jià)主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大影響。部分受訪(fǎng)專(zhuān)家認(rèn)為，條例實(shí)施將使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，有利于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

不動(dòng)產(chǎn)登記落地了，房地產(chǎn)稅那只靴子呢？

針對(duì)房地產(chǎn)稅山雨欲來(lái)的報(bào)道，不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人說(shuō)，盡管不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動(dòng)產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問(wèn)題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國(guó)家依法決定。

作為不動(dòng)產(chǎn)登記的熱門(mén)衍生話(huà)題之一，不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅征收間的關(guān)系在一輪輪激辯中愈加明朗。毋庸置疑，不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)稅征收必要的技術(shù)條件，對(duì)房產(chǎn)征收保有環(huán)節(jié)的稅總得先搞清楚每個(gè)人究竟有多少套房。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記的信息支撐，也將讓房屋轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)的契稅、個(gè)稅等征管得到加強(qiáng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記靴子落地后，會(huì)有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售，因?yàn)閺囊厌尫鸥母镄盘?hào)看，房地產(chǎn)稅征收會(huì)保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產(chǎn)，房產(chǎn)越多保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)將越重。

中國(guó)社科院副研究員陳飛說(shuō)：“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對(duì)于商品房投機(jī)者將是很大打擊，會(huì)逼迫部分空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可望有效降低已售住房空置率。”

當(dāng)然，房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn)，還包括房地產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)等。更為復(fù)雜的是稅制設(shè)計(jì)，究竟什么算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理？……種種問(wèn)題牽一發(fā)動(dòng)全身，需要全面考量。

眾所周知，立法是目前房地產(chǎn)稅改革的路徑。這項(xiàng)改革將由全國(guó)人大常委會(huì)牽頭，加強(qiáng)調(diào)研，扎實(shí)推進(jìn)。這是說(shuō)，房地產(chǎn)稅征收將主要取決于立法進(jìn)程，取決于取得改革共識(shí)、減少阻力、協(xié)調(diào)關(guān)系的進(jìn)程。不會(huì)一蹴而就，但會(huì)在預(yù)期軌道上前行。

一些專(zhuān)家也認(rèn)為，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。與我國(guó)增值稅、營(yíng)業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢(qián)，恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連。

產(chǎn)權(quán)話(huà)題難止，“小產(chǎn)權(quán)房”怎么辦？商品房70年后怎么辦？

針對(duì)不少城市居民(當(dāng)然也有城郊農(nóng)村居民)較關(guān)心的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人26日表示，不動(dòng)產(chǎn)登記是按物權(quán)法要求，依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行動(dòng)，不可能登記不合法的東西。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確，世界上普遍實(shí)施土地用途管制?！八?小產(chǎn)權(quán)房?不可能予以登記，更不可能通過(guò)合法登記?漂白??！?/p>

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法等上位法的明確要求。這是一項(xiàng)法定行動(dòng)。有關(guān)?小產(chǎn)權(quán)房?問(wèn)題，法律法規(guī)條文明確，國(guó)土資源等有關(guān)部門(mén)三令五申。討論不動(dòng)產(chǎn)登記，只能在法律軌道上進(jìn)行?！蓖鯊V華說(shuō)。

國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，必須嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證?！皩?duì)于借戶(hù)籍制度改革或者擅自通過(guò)?村改居?等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或?小產(chǎn)權(quán)房?等違法用地，不得登記發(fā)證?！?/p>

隨著統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿證全面啟用，另一個(gè)問(wèn)題浮出水面——房產(chǎn)、地產(chǎn)統(tǒng)一登記突顯商品房土地70年使用權(quán)問(wèn)題。“土地是不動(dòng)產(chǎn)的核心。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很多問(wèn)題，核心就是土地。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員楊重光說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法的要求。而物權(quán)法還有許多要求有待落實(shí)。商品房土地70年使用權(quán)到期后怎么辦，會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中顯化。“隨著不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)，登記這一技術(shù)問(wèn)題背后的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題會(huì)更明晰，依法改革任務(wù)也會(huì)更明確?！?/p>