第一篇：國(guó)內(nèi)重點(diǎn)房企土地儲(chǔ)備模式研究

國(guó)內(nèi)重點(diǎn)房企土地儲(chǔ)備模式研究

■ 單曉東 段洲鴻

土地獲取是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)，獲取優(yōu)質(zhì)地塊不僅可以獲得高于行業(yè)的平均回報(bào)還 可以運(yùn)用土地進(jìn)行資本運(yùn)作充分利用財(cái)務(wù)杠桿支持土地獲取方的發(fā)展和擴(kuò)張從而達(dá)到戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)部分重點(diǎn)房企（萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、綠城、萬(wàn)科、龍湖）的取地模式進(jìn)行研究，清晰地找出這些房企成功的關(guān)鍵所在，為行業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資提供可惜鑒之處以及新的發(fā)展思路。

一、萬(wàn)達(dá)模式

低成本土地 ＋ 產(chǎn)品復(fù)制 ＋ 訂單模式 ＋ 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

萬(wàn)達(dá)以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜臺(tái)體為核心競(jìng)爭(zhēng)力，以銷(xiāo)售住宅公寓式酒店部分商業(yè)街的回籠資金來(lái)平衡項(xiàng)目的建設(shè)成本反過(guò)來(lái)持有物業(yè)在經(jīng)營(yíng)階段獲得的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的租金流可確保萬(wàn)達(dá)模式的擴(kuò)張。

1、取地方式及管控體系

以招拍掛為主，并購(gòu)合作比例較少。萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目投資實(shí)行集團(tuán)集權(quán)管理形式所有最終獲取的項(xiàng)目基本上都經(jīng)過(guò)萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林的實(shí)地考察。

2、取地區(qū)域及選址標(biāo)準(zhǔn)

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前已進(jìn)人我國(guó)四十多個(gè)城市但在珠三角只新開(kāi)了廣州白云山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一個(gè)項(xiàng)目。

萬(wàn)達(dá)第二代的純商業(yè)項(xiàng)目選址基本都位于城市最核心商圈。2003年之后的第三代產(chǎn)品在選址上更多位于城市副中心或新區(qū)的中心，萬(wàn)達(dá)選地標(biāo)準(zhǔn)的改變主要有以下幾方面的原因：（1）老城區(qū)土地成本高商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈；（2）第三代產(chǎn)品是大體量城市綜合體需要的土地面積很大在老城區(qū)的核心地段難以覓得這種條件的地塊；（3）在城市副中心或者新區(qū)的中心開(kāi)發(fā)城市綜臺(tái)體可以獲得較好的優(yōu)惠政策；（4）新城副中心或新區(qū)的中心規(guī)劃起點(diǎn)高適合營(yíng)造高品質(zhì)的項(xiàng)目。

3、取地優(yōu)勢(shì)及操作方法

萬(wàn)達(dá)主要憑借其城市綜合體模式獲得政府優(yōu)惠政策優(yōu)惠的措施主要有以下幾方面：一是地價(jià)優(yōu)惠，據(jù)統(tǒng)計(jì)萬(wàn)達(dá)取地的成本是周邊土地市場(chǎng)價(jià)格的一半左右；二是地價(jià)可以分期付款；三是在城市配套和項(xiàng)目建設(shè)上，政府會(huì)予以支持；四是在土地出讓時(shí)設(shè)置條件。

萬(wàn)達(dá)擁有較強(qiáng)的取地議價(jià)能力主要建立在萬(wàn)達(dá)擁有的以下五點(diǎn)優(yōu)勢(shì)資源：一是就業(yè)工程；二是稅收工程；三是提升城市商業(yè)水準(zhǔn)；四是能為當(dāng)?shù)卦黾右粋€(gè)城市標(biāo)志性建筑，提升城市形象；五是帶動(dòng)周邊土地價(jià)格的上漲。

4、盈利模式及擴(kuò)張要點(diǎn)

萬(wàn)達(dá)盈利模式主要來(lái)自現(xiàn)金流的運(yùn)用，銷(xiāo)售住宅公寓式酒店部分商業(yè)物業(yè)來(lái)平衡項(xiàng)目周期內(nèi)資金壓力，而持有的物業(yè)在經(jīng)營(yíng)階段獲得的持續(xù)，穩(wěn)定增長(zhǎng)的租金流可確保萬(wàn)達(dá)模式的擴(kuò)張。

（1）銷(xiāo)售類(lèi)物業(yè)減輕城市綜合體建造的資金流壓力。萬(wàn)達(dá)在第三代產(chǎn)品上充分利用住宅公寓式酒店可售商業(yè)街等銷(xiāo)售類(lèi)物業(yè)平衡現(xiàn)金流。

（2）取地時(shí)與政府簽訂臺(tái)同時(shí)約定分期支付土地款簽訂土地出讓合同時(shí)約定分期支付土地款可以減小萬(wàn)達(dá)啟動(dòng)資金投入規(guī)模充分利用預(yù)收款支付后期土地款及工程建設(shè)成本。

（3）產(chǎn)品具有復(fù)制功能快速達(dá)到預(yù)售及出租條件。產(chǎn)品無(wú)論在設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商裝修等環(huán)境均有復(fù)制功能，縮短建設(shè)周期，尤其是可以快速達(dá)到預(yù)售條件廈出租條件時(shí)間節(jié)點(diǎn)，減少資金占用成本。

（4）“訂單模式”使得快速達(dá)到較高的銷(xiāo)售、出租率萬(wàn)達(dá)訂單模式以及與租戶(hù)簽訂戰(zhàn)略協(xié)同，可以在最短時(shí)間內(nèi)達(dá)到較高的出租率。無(wú)論在怎樣的市場(chǎng)形勢(shì)下萬(wàn)達(dá)可以做到快速銷(xiāo)售、快速出租，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)項(xiàng)目的地價(jià)相比周邊低，房?jī)r(jià)可下行空間大。

（5）避免上交高額的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)類(lèi)稅。一方面持有類(lèi)物業(yè)給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流可以避免“中國(guó)式房地產(chǎn)調(diào)控“的影響；另一方面持有類(lèi)物業(yè)可以避免上交高額的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅。

二、華潤(rùn)模式

“集團(tuán)資金孵化” ＋ 萬(wàn)象城 ＋ 低成本土地 ＋ 大盤(pán)開(kāi)發(fā)(二十四城、橡樹(shù)灣)華潤(rùn)集團(tuán)（華潤(rùn)置地大股東）負(fù)責(zé)資金籌集運(yùn)用，保證華潤(rùn)置地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金流及控制資金成本，利用國(guó)企資源、萬(wàn)象城綜臺(tái)體等低價(jià)拿地，進(jìn)行大盤(pán)開(kāi)發(fā)坐享土地升值。

1、取地方式及管控體系。主要以項(xiàng)目收購(gòu)華潤(rùn)集團(tuán)土地注入、城中村改造為主，招拍掛項(xiàng)目獲取比例逐漸提高。華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備策略為：通過(guò)不同方式擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備來(lái)源，加大土地儲(chǔ)備。華潤(rùn)置地的投資決策權(quán)屬于集團(tuán)層面，區(qū)域公司提供相關(guān)信息。

2、取地區(qū)域及選址標(biāo)準(zhǔn)。華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備主要分布于三大經(jīng)濟(jì)圈的中心城市和中西部的35個(gè)熱點(diǎn)城市。大部分項(xiàng)目位于沿海、沿長(zhǎng)江城市，尤其是長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中部省會(huì)城市，而在珠三角目前只在深圳開(kāi)發(fā)過(guò)項(xiàng)目。

華潤(rùn)置地選地標(biāo)準(zhǔn)明確，主要發(fā)展近郊中低密度產(chǎn)品市區(qū)高密度產(chǎn)品以及以大型購(gòu)物中心為核心的城市綜合體。在資源相對(duì)傾斜于中型土地和一線(xiàn)、相對(duì)發(fā)達(dá)城市的基礎(chǔ)上有機(jī)會(huì)有戰(zhàn)昭指導(dǎo)有區(qū)別進(jìn)入二三線(xiàn)城市。

3、取地優(yōu)勢(shì)及操作方法。華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備策略為，通過(guò)不同方式擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備來(lái)源。加大土地儲(chǔ)備。其中的重要手段之一是借助集團(tuán)資源，通過(guò)非公開(kāi)方式取得優(yōu)質(zhì)地價(jià)土地。側(cè)重對(duì)“合作、并購(gòu)、舊城改造”等拿地方式，同時(shí)，積極參與優(yōu)質(zhì)地塊的招拍掛。華潤(rùn)置地的取地優(yōu)勢(shì)主要有以下幾點(diǎn)：

（1）華潤(rùn)集團(tuán)下屬企業(yè)的土地資源優(yōu)勢(shì)。華潤(rùn)置地充分利用大股東華潤(rùn)集團(tuán)分布在全國(guó)各地下屬企業(yè)的土地資源優(yōu)勢(shì)，在有關(guān)企業(yè)根據(jù)政府要求“退城進(jìn)園”工業(yè)用地變?yōu)殚_(kāi)發(fā)用地時(shí)，借助集團(tuán)的協(xié)同優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取獲得原廠(chǎng)區(qū)地塊。

（2）華潤(rùn)集團(tuán)“資金孵化器”為華潤(rùn)置地取地提供保證。招拍掛市場(chǎng)的土地都是需要真金實(shí)銀的投入，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資本金、融資能力及融資成本都有很高的要求。華潤(rùn)置地有華潤(rùn)集團(tuán)“資金孵化器”這一堅(jiān)強(qiáng)后盾,在土地一級(jí)市場(chǎng)上屢有表現(xiàn),儲(chǔ)備了大量的優(yōu)質(zhì)地塊。

（3）華潤(rùn)置地核心物業(yè)模式——萬(wàn)象城與政府議價(jià)能力。與萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)相似，華潤(rùn)置地也擁有自己的綜合體品牌并且更加高端——萬(wàn)象城。已建成的深圳萬(wàn)象城已經(jīng)取得優(yōu)異的品牌效應(yīng)，萬(wàn)象城產(chǎn)品開(kāi)始在全國(guó)復(fù)制。

4、盈利模式及擴(kuò)張要點(diǎn)

（1）較低價(jià)格的土地成本。華潤(rùn)置地獲取低價(jià)格的土地主要有三種方式，一是以華潤(rùn)萬(wàn)象城綜臺(tái)體為模板與政府談判獲取低成本的土地，例如杭州華潤(rùn)萬(wàn)象城。二是華潤(rùn)集團(tuán)廠(chǎng)區(qū)退二進(jìn)三時(shí)爭(zhēng)取獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，例如成都華潤(rùn)二十四城。三是華潤(rùn)置地低價(jià)格收購(gòu)華潤(rùn)集團(tuán)的土地，例如2009年8月華潤(rùn)置地以35 7億港元從母公司收購(gòu)240萬(wàn)㎡土地。

（2）華潤(rùn)集團(tuán)“資金孵化器”降低華潤(rùn)置地資金成本及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。華潤(rùn)集團(tuán)充當(dāng)資金孵化能力，充分利用集團(tuán)其他企業(yè)的沉淀資金既可以為其他企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)，又為華潤(rùn)置地的低資金成本提供平臺(tái)，也降低了華潤(rùn)置地的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）大盤(pán)分期開(kāi)發(fā)，坐享土地升值盈利。華潤(rùn)置地產(chǎn)品線(xiàn)下的百萬(wàn)平方米城中城系列開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目獲取時(shí)土地成本低廉，而經(jīng)過(guò)幾個(gè)周期的開(kāi)發(fā)土地增值空間巨大。

三、綠城模式

產(chǎn)品品質(zhì) ＋ 合作（代建）＋ 區(qū)域性資源 ＋ 高負(fù)債

綠城憑借產(chǎn)品品質(zhì)獲取美譽(yù)度從而形成產(chǎn)品溢價(jià)在我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展初期綠城依賴(lài)高負(fù)債合作（代建）模式以及浙江區(qū)域性資源取得了快速的發(fā)展。

1、取地方式及管控模式

綠城集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要包括綠城房產(chǎn)及綠城建設(shè)兩個(gè)公司。例如，2008年綠城利用品牌和管理輸出獲得土地占比50％；利用合作單位資源獲得土地占40％；利用政府支持獲得土地占比10％。綠城房產(chǎn)主要以獨(dú)立或者合作方式參與招拍掛。綠城建設(shè)主要提供開(kāi)發(fā)管理，品牌輸出。

綠城房產(chǎn)在取地時(shí)也實(shí)行集權(quán)管理，區(qū)域公司和項(xiàng)目公司收集相關(guān)信息，決策權(quán)在綠城房產(chǎn)集團(tuán)總部。

2、取地區(qū)域及選址標(biāo)準(zhǔn)

綠城經(jīng)過(guò)15年的發(fā)展，開(kāi)發(fā)足跡遍及浙江省內(nèi)的各大城市以及全國(guó)內(nèi)的北京、上海等30多個(gè)城市。

按綠城計(jì)劃，今后土地儲(chǔ)備拓展方式將向“戰(zhàn)略選擇型”轉(zhuǎn)變，土地?cái)U(kuò)張將主要集中在浙江、以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域和以北京為中心的環(huán)渤海區(qū)域，并確保其所在進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)可持續(xù)發(fā)展及盈利成長(zhǎng)性。

3、取地優(yōu)勢(shì)及操作方法

（1）綠城產(chǎn)品的美譽(yù)度使得產(chǎn)品溢價(jià)高，吸引眾多合作伙伴。項(xiàng)目獲取上綠城憑借產(chǎn)品品質(zhì)過(guò)硬，吸引了很多財(cái)力雄厚的臺(tái)作伙伴，在這些合資項(xiàng)目公司中，綠城甚至不出錢(qián)就可以占有股權(quán)。

（2）區(qū)域性各種資源為綠城取地提供良好的平臺(tái)。浙江經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，居民購(gòu)買(mǎi)力、房?jī)r(jià)、流動(dòng)資金投資、信貸融資等都為綠城的發(fā)展提供了良好的平臺(tái)。

4、盈利模式及擴(kuò)張要點(diǎn)

（1）產(chǎn)品溢價(jià)使得綠城單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)高于房企平均利潤(rùn)。綠城憑借其產(chǎn)品口碑使其產(chǎn)品具有很大的溢價(jià)空間。雖然綠城項(xiàng)目的成本高于其他房企產(chǎn)品的成本，但溢價(jià)的幅度大于項(xiàng)目成本的增加，這使得綠城項(xiàng)目利潤(rùn)空間高于同行水平。

（2）臺(tái)作（代建）使得綠城以較低的成本獲取較高的回報(bào)。綠城充分利用其產(chǎn)品溢價(jià)加強(qiáng)與其它開(kāi)發(fā)商或非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的臺(tái)作利用較低的資金撬動(dòng)大規(guī)模項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。例如綠城與浙能集團(tuán)合作出資比例為22.5％，分配比例卻高達(dá)45％；海爾綠城濟(jì)南項(xiàng)目綠城出資比例為20％，分配比例也高達(dá)45％。此外綠城還以低于土地成本的價(jià)格或者合作方支付土地出讓金的形式取得許多項(xiàng)目。

（3）綠城通過(guò)高負(fù)債在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)初期獲得高速擴(kuò)張。在建立良好的產(chǎn)品品質(zhì)、保證現(xiàn)金流不斷的情況下，綠城模式取得成功的另外一個(gè)重要因素是綠城高負(fù)債模式——盡可能的實(shí)現(xiàn)資本金杠桿效應(yīng)。雖然高負(fù)債使得其資金成本非常高，但是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的初期，綠城通過(guò)資本金杠桿效應(yīng)所取得的盈利仍遠(yuǎn)大于資金成本，這使得綠城快速擴(kuò)張的模式得以維持。

四、萬(wàn)科模式

住宅產(chǎn)業(yè)化 ＋ “寧可錯(cuò)過(guò)，絕不錯(cuò)拿” ＋ 各種軟硬實(shí)力

萬(wàn)科作為行業(yè)公認(rèn)的領(lǐng)軍房企一直秉承著“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不錯(cuò)拿”的取地策略。萬(wàn)科的強(qiáng)大不僅在于局部的強(qiáng)大而在于其擁有的各種軟硬實(shí)力。

1、取地方式及管控體系

萬(wàn)科的取地方式多種多樣，包括收購(gòu)、合并、招拍掛等，并不偏重某一種特定形式。萬(wàn)科每個(gè)區(qū)域都有項(xiàng)目發(fā)展部，區(qū)域項(xiàng)目發(fā)展部跟蹤土地市場(chǎng)信息提供項(xiàng)目信息通報(bào)表供集團(tuán)決策項(xiàng)目最終的取地決策權(quán)在集團(tuán)。

2、取地區(qū)域及選址標(biāo)準(zhǔn)

萬(wàn)科的布局已深入中國(guó)大部分大中城市。從區(qū)域分布來(lái)看，萬(wàn)科已經(jīng)基本覆蓋了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)城市，從省會(huì)城市自上而下地建立起的社會(huì)關(guān)系，有助于萬(wàn)科未來(lái)能夠相對(duì)順利地進(jìn)入這些省的其他城市，從區(qū)域選擇來(lái)看萬(wàn)科一般以人口超過(guò)百萬(wàn)的城市作為標(biāo)的因?yàn)檫@些城市剛性需求基數(shù)較大。

萬(wàn)科一直秉承“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不錯(cuò)拿”的取地策略，萬(wàn)科的土地成本一般較低，地段大部分屬于城郊結(jié)合部，王石也多次公開(kāi)聲明絕不拿地王。

3、取地優(yōu)勢(shì)及操作方法

（1）萬(wàn)科覆蓋多個(gè)城市，資源豐富。萬(wàn)科是中國(guó)覆蓋面最廣的房企，各地區(qū)的土地信息資源豐富。（2）萬(wàn)科品牌優(yōu)勢(shì)吸引眾多臺(tái)作者。強(qiáng)大的資金、人力、品牌等吸引了眾多有地?zé)o資金、有地?zé)o人力、有地?zé)o品牌的房企與萬(wàn)科的強(qiáng)烈合作欲望。（3）萬(wàn)科相對(duì)較低的融資成本提供取地優(yōu)勢(shì)。

4、盈利模式及擴(kuò)張要點(diǎn)

（1）超強(qiáng)的融資能力及較低的融資成本。據(jù)估算，自2001年以來(lái)，萬(wàn)科利用授信融資達(dá)到900億元；同時(shí)通過(guò)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、增發(fā)A股、發(fā)行公司債券等形式獲得了巨大的融資額度，為萬(wàn)科的擴(kuò)張奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（2）快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售策略。萬(wàn)科快速的土地儲(chǔ)備根基還在于自身的造血功能，實(shí)行快速開(kāi)發(fā)快速銷(xiāo)售的策略。2004年后，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備一直是銷(xiāo)售面積的3～5倍，快速銷(xiāo)售模式是高速土地儲(chǔ)備的基礎(chǔ)。

（3）收購(gòu)其它房產(chǎn)公司間接實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。2005年萬(wàn)科，收購(gòu)13家公司；2006年，萬(wàn)科收購(gòu)22家公司；2007年萬(wàn)科收購(gòu)27家公司；2008年萬(wàn)科收購(gòu)18家公司；2009年萬(wàn)科收購(gòu)27家公司；2010年萬(wàn)科平均每10天收購(gòu)一家公司。

（4）其它各種軟硬實(shí)力的體現(xiàn)。萬(wàn)科的高速發(fā)展不僅僅在于上述三方面的因素，還有許多萬(wàn)科內(nèi)在軟硬實(shí)力的體現(xiàn)，包括萬(wàn)科的住宅產(chǎn)業(yè)化定位、萬(wàn)科產(chǎn)品系列開(kāi)發(fā)、萬(wàn)科的管控模式、用人理念等。

五、龍湖模式

產(chǎn)品溢價(jià) ＋ 企業(yè)文化 ＋ 營(yíng)銷(xiāo) ＋ “城市占比”領(lǐng)先戰(zhàn)略

宋衛(wèi)平曾在評(píng)價(jià)龍湖時(shí)稱(chēng)“做品質(zhì)全國(guó)比我們做得好的地產(chǎn)公司最多只有一家半家，這一家呢就是龍湖，另外半家是星河灣?！比f(wàn)科研究龍湖時(shí)，歸結(jié)其成功在于“強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，眾口稱(chēng)贊的產(chǎn)品，一流的客戶(hù)體驗(yàn)，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就龍湖在所進(jìn)入城市領(lǐng)先的市場(chǎng)地位”。

1、取地方式及管控體系

龍湖的土地獲取主要是從一級(jí)市場(chǎng)招拍掛而來(lái)同時(shí)有少量項(xiàng)目為收購(gòu)合作開(kāi)發(fā)。龍湖總部有投資發(fā)展部，主要信息收集，組織投資論證，設(shè)定項(xiàng)目基準(zhǔn)收益指標(biāo)。區(qū)域公司負(fù)責(zé)跟蹤區(qū)域土地市場(chǎng)，提供項(xiàng)目信息表供集團(tuán)上會(huì)決策。

2、取地區(qū)域及選址標(biāo)準(zhǔn)

龍湖目前在中國(guó)13個(gè)城市進(jìn)行布局，分別是重慶、成都、北京、上海、沈陽(yáng)、大連、青島、煙臺(tái)、常州、無(wú)錫、杭州、西安、玉溪。龍湖通過(guò)中心城市，進(jìn)行區(qū)域深耕。利用重慶、成都向西南地區(qū)輻射，利用北京向渤海輻射，利用上海向長(zhǎng)三角地區(qū)輻射，而西安是西北地區(qū)的輻射點(diǎn)。同時(shí)在新城市的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)上，兼?zhèn)滟Y源稟賦與政策支持，是目標(biāo)城市選擇的核心標(biāo)準(zhǔn)。

在區(qū)域布局上，龍湖地產(chǎn)的戰(zhàn)略思路是：運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不平衡和區(qū)域周期不平衡帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；在少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模；在原已進(jìn)入城市領(lǐng)先于新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)，原已進(jìn)入城市優(yōu)先于新城市進(jìn)入。

龍湖在具體地塊選擇上集中于城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長(zhǎng)性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，這些是龍湖的投資重點(diǎn)。

3、取地優(yōu)勢(shì)及操作方法

龍湖在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，一般采用低層 ＋ 高層組臺(tái)，充分利用土地經(jīng)濟(jì)效益最高最佳原則，加上成本的良好控制，使得其投資決策的指標(biāo)可以?xún)?yōu)于其他房地產(chǎn)公司，在招拍掛市場(chǎng)上具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。

此外龍湖充分利用與政府的關(guān)系以低價(jià)獲得多幅優(yōu)質(zhì)地塊，例如，2010年其在煙臺(tái)儲(chǔ)備了幾百萬(wàn)平方米建筑面積的地塊。

4、盈利模式及擴(kuò)張要點(diǎn)

龍湖專(zhuān)做改善型和豪宅客戶(hù)，重視物業(yè)管理、小區(qū)綠化、用材品牌，使得其產(chǎn)品價(jià)格高于周邊20％左右。龍湖在保證項(xiàng)目品質(zhì)的基礎(chǔ)上通過(guò)全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)成本優(yōu)化，盡可能的降低成本。例如：龍湖內(nèi)部有成熟產(chǎn)品庫(kù)（內(nèi)部標(biāo)桿項(xiàng)目），要求項(xiàng)目90％采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，10％自行創(chuàng)新。全集團(tuán)售樓處（未來(lái)的會(huì)所）只有五種標(biāo)準(zhǔn)，在風(fēng)格、立面等方面不允許隨意改變。風(fēng)格統(tǒng)一，延續(xù)性好，能保證整體風(fēng)格的實(shí)現(xiàn)，可實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制。

龍湖的擴(kuò)張也離不開(kāi)融資的支持，與綠城高負(fù)債激進(jìn)式擴(kuò)張不一樣，龍湖采取穩(wěn)健的擴(kuò)張。2008年龍湖才在香港IP0以及后來(lái)的企業(yè)債等融資，解決了其擴(kuò)張的最大制約因素。

六、小結(jié)

通過(guò)對(duì)上述我國(guó)部分重點(diǎn)房企的取地模式及其擴(kuò)張的過(guò)程分析，可以發(fā)現(xiàn)這些房企取得成功都有各自的特點(diǎn)。但是歸結(jié)起來(lái)主要有以下幾點(diǎn)原因：

1、城市綜合體是房企議價(jià)取地的殺手锏

依靠城市綜合體建設(shè)是多客房企與政府議價(jià)獲取低價(jià)土地的有力殺手锏。土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比例很大，由于建安成本變化較小，稅費(fèi)為義務(wù)承擔(dān)，所以土地成本對(duì)項(xiàng)目效益的敏感性最為關(guān)鍵。在同一區(qū)域如果通過(guò)與政府議價(jià)取得較低成本的土地，可以為企業(yè)贏得超出行業(yè)平均水平的利潤(rùn)，從而為這些房企的快速擴(kuò)張?zhí)峁┯辛Φ谋ＷC。

2、資金流與低融資成本是房企的制勝法寶

無(wú)論是綠城房產(chǎn)高負(fù)債型的激進(jìn)擴(kuò)張，或是華潤(rùn)置地母公司“集團(tuán)資金孵化器”功能還是萬(wàn)達(dá)銷(xiāo)售住宅、公寓式酒店等可售物業(yè)維持持有型物業(yè)，又或萬(wàn)科強(qiáng)大的融資能力，維持這些房企的資金流安全是快速擴(kuò)張的制勝法寶。較低的融資成本又是這些房企內(nèi)生增長(zhǎng)的主要因素。

3、其它各種軟硬實(shí)力是房企取地的有力武器

綠城依靠品質(zhì)及其產(chǎn)生的溢價(jià)獲取了眾多企業(yè)的合作開(kāi)發(fā)；萬(wàn)科憑惜其管控體系、產(chǎn)品系列等軟硬實(shí)力也在項(xiàng)目收購(gòu)、合作上處于有利地位；龍湖依靠營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品溢價(jià)、融資等也取得較快擴(kuò)張；萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等房企城市綜合體的招商能力也是其與政府談判獲取土地的關(guān)鍵因素。歸結(jié)起來(lái)都是這些房企的軟硬實(shí)力的體現(xiàn)。

（作者單位浙江名城房地產(chǎn)羹團(tuán)有限公司）

編輯：郭俊萍

摘自《中國(guó)地產(chǎn)》2011年第05期 總第279期 P20-23

第二篇：土地儲(chǔ)備融資模式

（一）財(cái)政撥款

財(cái)政撥款是指政府為支持城市土地儲(chǔ)備制度順利運(yùn)行，為能有效調(diào)控城市土地市場(chǎng)為目的而采取的行動(dòng)。財(cái)政撥款屬于一種政府行為

（二）銀行貸款

銀行貸款是指土地儲(chǔ)備中心向銀行等金融機(jī)構(gòu)通過(guò)貸款的方式融通資金，是目前最主要的籌資模式，在土地儲(chǔ)備中發(fā)揮了重要的作用。

（三）土地儲(chǔ)備收益

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)收購(gòu)的土地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，將其由“生地”變?yōu)椤笆斓亍敝筮M(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)猛恋剞D(zhuǎn)讓收入扣除土地收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備支出后為土地轉(zhuǎn)讓增量收入，該收入構(gòu)成了土地儲(chǔ)備收益。這部分收益除了用來(lái)維持土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的日常開(kāi)銷(xiāo)、償還貸款外，剩余的部分可以用來(lái)征購(gòu)新的土地。

以上三種融資模式是目前比較常用的土地儲(chǔ)備融資模式，根據(jù)各自的特點(diǎn)，它們都有自己適用的范圍。

創(chuàng)新的土地儲(chǔ)備融資模式

（一）土地信托

土地信托是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以自己的名義，將儲(chǔ)備的土地委托給專(zhuān)門(mén)的信托公司，由信托投資公司作為受托人，負(fù)責(zé)信托土地開(kāi)發(fā)的融資活動(dòng)。

（二）土地基金

土地基金是指由政府設(shè)立的，以土地資源為載體，通過(guò)對(duì)外發(fā)行以土地的未來(lái)收益流為擔(dān)保的土地收益憑證，向大眾募集資金，然后將募得的資金委托給土地儲(chǔ)備中心，進(jìn)行城市土地開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等土地整理工作，土地的出讓、出租等所獲得的收益都進(jìn)入土地基金，并根據(jù)土地收益憑證進(jìn)行收益分配。

（三）土地置換

土地置換是指土地儲(chǔ)備中心按照城市土地儲(chǔ)備計(jì)劃，在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的過(guò)程中，為了節(jié)省土地收購(gòu)費(fèi)用、安置現(xiàn)有土地使用者，用已經(jīng)進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系的土地置換使用者目前所使用土地的行為。

（四）土地債券

土地債券是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為籌措土地收購(gòu)、整理資金，以收購(gòu)儲(chǔ)備土地或政府指定范圍的土地作抵押，而向投資者發(fā)行并承諾以一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。

第三篇：國(guó)內(nèi)陸運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)模式研究總結(jié)

國(guó)內(nèi)陸運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)模式研究總結(jié)

陸運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)的歷史、貨源、車(chē)型、配送、報(bào)價(jià)等特征，通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)上典型物流企業(yè)的時(shí)效和報(bào)價(jià)，同時(shí)借鑒整理了專(zhuān)線(xiàn)專(zhuān)家的一些精辟觀點(diǎn)，總結(jié)整理出開(kāi)通陸運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)的四大前提條件。

專(zhuān)線(xiàn)的定義：

一、專(zhuān)線(xiàn)的由來(lái)：

1、陸運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)，就是做一條線(xiàn)路或幾條線(xiàn)路的物流供應(yīng)商，如大連-上海，深圳-上海，廣州-武漢專(zhuān)線(xiàn)等，相對(duì)于零擔(dān)而言，夠整車(chē)就發(fā)專(zhuān)線(xiàn)；不夠一車(chē)，就將若干家客戶(hù)的貨物集中在一臺(tái)車(chē)上，裝滿(mǎn)一車(chē)再發(fā)貨，這就是零擔(dān)運(yùn)輸。在中國(guó)，大部分中小物流公司依托自身的貨源優(yōu)勢(shì)，主要經(jīng)營(yíng)模式就是特定線(xiàn)路的公路專(zhuān)線(xiàn)。大中型的物流公司在發(fā)達(dá)城市具有完善的網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)力資源，主要經(jīng)營(yíng)門(mén)到門(mén)的跨省干線(xiàn)運(yùn)輸；小型物流公司，大部分是貨運(yùn)部，夫妻店，即一個(gè)門(mén)面，一部電話(huà)，幾個(gè)人合作湊三兩臺(tái)車(chē)，往返中心城市到二三家城市、四六級(jí)縣城的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)專(zhuān)線(xiàn)業(yè)務(wù)；

2、專(zhuān)線(xiàn)的命名一般比較亂，比如很多西北專(zhuān)線(xiàn)，實(shí)際上只到西安，然后由合作伙伴中轉(zhuǎn)運(yùn)輸?shù)教m州、西寧、銀川、烏魯木齊等大城市，如要送貨到縣，還需要繼續(xù)中轉(zhuǎn)。絕大多數(shù)傳統(tǒng)專(zhuān)線(xiàn)只租用返程車(chē)經(jīng)營(yíng)“單向運(yùn)輸”，因?yàn)榛爻特浽春茈y組織。

3、一些經(jīng)營(yíng)發(fā)達(dá)地區(qū)之間的專(zhuān)線(xiàn)可以做到“往返運(yùn)輸”，此類(lèi)專(zhuān)線(xiàn)主要集中在珠三角、華東和華北之間，部分經(jīng)營(yíng)臨近省份的專(zhuān)線(xiàn)因?yàn)槁吠据^短使用噸車(chē)運(yùn)輸，也可以往返運(yùn)輸如“南寧專(zhuān)線(xiàn)”；

4、有一類(lèi)公路專(zhuān)線(xiàn)是從航空市場(chǎng)資源分布差異而催生的，如“南昌專(zhuān)線(xiàn)”，因?yàn)槟喜龣C(jī)場(chǎng)出發(fā)的價(jià)格低于深圳機(jī)場(chǎng)很多，導(dǎo)致很多航空貨走公路到南昌發(fā)航空，此類(lèi)貨運(yùn)服務(wù)市場(chǎng)上叫“中轉(zhuǎn)空運(yùn)”。

5、總之，專(zhuān)線(xiàn)必須依靠成熟的物流市場(chǎng)才能生存，因?yàn)榫奂?yīng)會(huì)吸引更多的貨主選擇相對(duì)規(guī)模大的市場(chǎng)進(jìn)行托運(yùn)。如一個(gè)服裝批發(fā)商受多地客戶(hù)委托發(fā)貨到北京、上海、太原、成都等多個(gè)外地城市，就必然選擇線(xiàn)路比較全的市場(chǎng)。

二、專(zhuān)線(xiàn)的貨源：

1、信息中介。很多城市里有配貨大廳，這些配貨大廳，大部分位于物流園里，里面活躍有大量專(zhuān)線(xiàn)的人員（找貨員）獲取零擔(dān)貨源，這些貨源是信息部給他們的，找貨員同信息部商談價(jià)格后，達(dá)成交易后由專(zhuān)線(xiàn)派車(chē)進(jìn)廠(chǎng)家提貨。

2、企業(yè)。專(zhuān)線(xiàn)的提貨車(chē)去廠(chǎng)家提貨時(shí)，一般都去兩個(gè)人，一個(gè)是駕駛員另一個(gè)是業(yè)務(wù)員，業(yè)務(wù)通過(guò)提貨接觸企業(yè)，挖信息部的貨源，繞開(kāi)了找貨員，業(yè)務(wù)員會(huì)把信息費(fèi)留給企業(yè)的管理人員，由此建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系；

3、互聯(lián)網(wǎng)。現(xiàn)在有很多物流信息網(wǎng)，如中國(guó)物通網(wǎng)，在網(wǎng)上開(kāi)設(shè)會(huì)員，打造買(mǎi)賣(mài)信息的平臺(tái)，解決車(chē)找貨，貨找人的信息不對(duì)稱(chēng)的難題。

三、專(zhuān)線(xiàn)的車(chē)源：一般都是重型貨車(chē)車(chē)長(zhǎng)13米-17.5米，車(chē)寬2.4米~3米，載重40噸左右，6軸。

1、自備車(chē)輛。由自己出資購(gòu)買(mǎi)的車(chē)輛。

2、承包車(chē)輛。也就是個(gè)體司機(jī)掛靠物流公司。由于我國(guó)現(xiàn)在取消養(yǎng)路費(fèi)、運(yùn)管費(fèi)等其他稅收，大量的車(chē)輛進(jìn)入市場(chǎng)。這一部分車(chē)輛基本是跟專(zhuān)線(xiàn)做的。專(zhuān)線(xiàn)獲取貨源后將大量的零擔(dān)拼裝在一輛車(chē)子上面，交給駕駛員運(yùn)輸。由專(zhuān)線(xiàn)支付運(yùn)費(fèi)。承包車(chē)輛有兩種方式（1）只包起運(yùn)地——目的地，回程不包。由駕駛員自己配貨回來(lái)。（2)包來(lái)回，專(zhuān)線(xiàn)負(fù)責(zé)來(lái)回的貨源，駕駛員只負(fù)責(zé)運(yùn)輸。其他的事情，與他無(wú)關(guān)。

四、專(zhuān)線(xiàn)的報(bào)價(jià)：公路運(yùn)輸?shù)膱?bào)價(jià)，都是按重貨和輕活來(lái)報(bào)價(jià)重貨與輕貨的區(qū)分為：貨物的重量（KG）和體積（m）的比值大于或等于210為重貨，比值低于210為輕貨。（注：210為貨物體積和重量的運(yùn)輸單價(jià)比值）。大連丹一國(guó)際物流總結(jié)從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)看，從華南到華中、華東、西南等地中心城市的重貨價(jià)格一般在1.0-2.0元/KG，輕貨為120-280元/立方，到華北、西北等偏遠(yuǎn)中心城市重貨為2.8-3.8元/KG，輕貨為280-400元/立方。此外，專(zhuān)線(xiàn)的上述公開(kāi)報(bào)價(jià)，都是不含配送費(fèi)。

五、專(zhuān)線(xiàn)的配送：專(zhuān)線(xiàn)的配送是由目的地的合作伙伴或者自己完成配送。如果由目的地合作伙伴負(fù)責(zé)，那么專(zhuān)線(xiàn)在到達(dá)目的地配送中心或者集散中心時(shí)，通知目的地客戶(hù)上門(mén)自提；如果時(shí)由自己完成配送，那么要單獨(dú)收取客戶(hù)的配送費(fèi)，配送費(fèi)按每票收取，有最低收費(fèi)，一般市場(chǎng)價(jià)起步價(jià)是40元/票；單票超過(guò)300KG的，起步價(jià)更高，一般為100元/票，大部分專(zhuān)線(xiàn)是不太愿意負(fù)責(zé)終端配送的。原因主要是：?jiǎn)纹必浳矬w積、重量較大，裝卸需要加多人手和裝卸設(shè)備；同時(shí)，需要派專(zhuān)車(chē)配送到客戶(hù)，距離較遠(yuǎn)，返程無(wú)貨，成本較高。

六、專(zhuān)線(xiàn)的利潤(rùn)：按市場(chǎng)上專(zhuān)線(xiàn)車(chē)的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)法，專(zhuān)線(xiàn)拼裝一車(chē)貨，扣除給駕駛員的運(yùn)費(fèi)、配送費(fèi)，剩下的就是利潤(rùn)。如果一天發(fā)一車(chē)貨的話(huà)，裝載率達(dá)到90%以上，一年30W-50W左右，前提是返程必須有貨，空車(chē)返回必定是只虧不賺！專(zhuān)線(xiàn)市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻低，有一部分甚至很大一部份是黑專(zhuān)線(xiàn)，沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、沒(méi)有稅務(wù)登記，只是簡(jiǎn)單的幾個(gè)人，一個(gè)檔口、一張桌子、一部電話(huà)等,投資3W~4W左右，就可以慢慢的發(fā)展起來(lái)。經(jīng)營(yíng)的仍舊是比較傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式，進(jìn)入門(mén)檻低，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，小、散、亂、差是國(guó)內(nèi)公路專(zhuān)線(xiàn)的主要特征。

七、專(zhuān)線(xiàn)的兩種形態(tài)：物流市場(chǎng)發(fā)展水平與地區(qū)經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，呈高度的正相關(guān)！目前，大型的物流公司和國(guó)際物流巨頭，90%以上集中在長(zhǎng)三角、珠三角、京津唐三大經(jīng)濟(jì)帶，這些地區(qū)的物流市場(chǎng)基礎(chǔ)、網(wǎng)絡(luò)、資源、環(huán)境、管理、人才等相對(duì)完善，大部分主營(yíng)全國(guó)各大中心城市之間的干線(xiàn)運(yùn)輸；而在這三個(gè)經(jīng)濟(jì)帶之外的二三級(jí)乃至四六級(jí)城市，大部分是區(qū)域性的中小型物流公司，主要運(yùn)營(yíng)時(shí)地區(qū)間的公路專(zhuān)線(xiàn)及其終端配送，少部分兼營(yíng)跨省中心城市的干線(xiàn)運(yùn)輸。由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，物流行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)育水平和網(wǎng)絡(luò)布局的限制，發(fā)達(dá)地區(qū)物流巨頭和次發(fā)達(dá)區(qū)域二三級(jí)城市的中小物流公司在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)將長(zhǎng)期存在，相互依存，互為補(bǔ)充。目前，市場(chǎng)上陸運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)，按照時(shí)效快慢，可以分為公路專(zhuān)線(xiàn)和公路快線(xiàn)。

1、公路專(zhuān)線(xiàn)：也就是普通的公路運(yùn)輸，主要提供中心城市為點(diǎn)到點(diǎn)的跨省長(zhǎng)途干線(xiàn)運(yùn)輸，提供的是門(mén)到門(mén)服務(wù)，收貨有集貨，配送有中轉(zhuǎn)，中途城市會(huì)有短暫的停留（有貨裝卸），時(shí)效慢，但價(jià)格便宜主要承接大件貨物。但客戶(hù)單票貨物超過(guò)300KG、2.5方以上，配送費(fèi)較高，有最低收費(fèi)；如圖

2、公路快線(xiàn)：也就是卡車(chē)航班，是航空代理衍生出來(lái)的零擔(dān)運(yùn)輸模式（丹一物流是典型），也是主要提供中心城市為點(diǎn)到點(diǎn)的跨省長(zhǎng)途干線(xiàn)運(yùn)輸，一般只經(jīng)營(yíng)“點(diǎn)到點(diǎn)”運(yùn)輸，面向同行收貨，部分第三方物流有直客貨源（打“擦邊球”賺取超額利潤(rùn)）。相對(duì)普通的公路專(zhuān)線(xiàn)，公路快線(xiàn)時(shí)效更有保證，部門(mén)熱門(mén)中心城市互通，如華南到華東，華南到華中等中心城市，公路快線(xiàn)時(shí)效比航空運(yùn)輸差不了多少，尤其是周末發(fā)貨，對(duì)客戶(hù)來(lái)講，時(shí)效上都能接受，但價(jià)格比航空低2-5倍，非常具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。如圖

公路快線(xiàn)由于是定時(shí)發(fā)車(chē)、定時(shí)提貨、限時(shí)到達(dá)，所以對(duì)點(diǎn)到點(diǎn)城市的貨量有一定的要求，否則，往返裝載率不高（行業(yè)經(jīng)驗(yàn)是裝載率要保證在85%以上才能不虧），將會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的虧損，因?yàn)楣穼?zhuān)線(xiàn)的車(chē)型往往較大，最大可以裝140方，配備2名司機(jī)輪換，日夜兼程，所以，大部分經(jīng)營(yíng)公路快線(xiàn)的標(biāo)桿物流公司，僅僅只開(kāi)通了珠三角、長(zhǎng)三角、京津唐等省會(huì)中心城市之間的對(duì)開(kāi)公路快線(xiàn)。此外，根據(jù)經(jīng)營(yíng)模式的劃分，專(zhuān)線(xiàn)也可以按零擔(dān)專(zhuān)線(xiàn)和整車(chē)運(yùn)輸劃分。零擔(dān)專(zhuān)線(xiàn)，就是依托其龐大的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，將各個(gè)中小客戶(hù)的散貨攬?jiān)谝黄?，湊滿(mǎn)一車(chē)時(shí)再發(fā)貨，零擔(dān)運(yùn)輸，以德邦為典型代表，例如：深圳--寧波為例：

整車(chē)專(zhuān)線(xiàn)，主要是作為第三方物流企業(yè)，按照客戶(hù)的時(shí)效要求，提供門(mén)到門(mén)一站式服務(wù)。由于承接的是大型企業(yè)物流大宗普貨運(yùn)輸業(yè)務(wù)，屬于合同物流供應(yīng)商，貨量有保證，所以往往能夠發(fā)整車(chē)，不夠整車(chē)可以與其他公司的貨拼車(chē)，貨量非常小，或者線(xiàn)路不均衡時(shí)，就外包給社會(huì)上的專(zhuān)線(xiàn)物流公司；

標(biāo)桿企業(yè)陸運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)市場(chǎng)調(diào)查：

一、時(shí)效、價(jià)格調(diào)查情況：目前，市場(chǎng)上公路專(zhuān)線(xiàn)和公路快線(xiàn)做的比較有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的企業(yè)分別是德邦和恒路還有丹一物流。

二、調(diào)查小結(jié)：

1、價(jià)格：公路物流報(bào)價(jià)，按重貨和輕貨報(bào)價(jià)，重貨集中在1.0-2.8元/kg，大部分不超過(guò)3元/公斤；干線(xiàn)和配送都有最低收費(fèi)，按元/票收取；超過(guò)300KG重貨，最低配送費(fèi)提高了，或者按元/公斤收?。?/p>

2、時(shí)效：為便于集貨，發(fā)車(chē)時(shí)間一般在晚上00點(diǎn)左右，華南、華中、華東三地中心城市門(mén)到門(mén)時(shí)效均能在3天內(nèi)到達(dá)；

3、裝載率：干線(xiàn)車(chē)輛必須為大型車(chē)，車(chē)長(zhǎng)至少九米，最大一般超過(guò)100方，單程裝載率必須滿(mǎn)足90%才能保證不虧，公路快線(xiàn)必須配置兩名司機(jī)輪開(kāi)，日夜兼程；

4、返程：必須有貨源，否則必虧無(wú)疑；

通過(guò)上述專(zhuān)線(xiàn)市場(chǎng)特征、時(shí)效和價(jià)格的小結(jié)，可以看出，要開(kāi)通華南-華東對(duì)開(kāi)陸運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)，并提供具有一定競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格和承諾時(shí)效，首先必須是熱門(mén)中心城市之間對(duì)開(kāi)，要保證盈利，同時(shí)需要滿(mǎn)足下面四個(gè)基本原則：

雙向貨源：公路專(zhuān)線(xiàn)能否盈利運(yùn)行，最核心的就是貨源要有保證，并且穩(wěn)定，能保證每天至少有一班對(duì)開(kāi)班次，裝載率至少保證90%，返程必須有貨，單邊業(yè)務(wù)只會(huì)造成虧損；并且，在不影響時(shí)效的前提下，在中途城市（如福州、廈門(mén)、杭州）裝卸點(diǎn)可以配載部分貨物，最大程度上保證貨源的穩(wěn)定；

車(chē)型規(guī)格：公路專(zhuān)線(xiàn)最低的車(chē)型必須是10噸以上，長(zhǎng)9米以上。大部分干線(xiàn)車(chē)為13米，最長(zhǎng)的是17米，最大裝載量在160立方，因此，用3T、5T車(chē)運(yùn)作專(zhuān)線(xiàn)，即使裝載率達(dá)到90%，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)，也無(wú)法保證盈利；報(bào)價(jià)原則：跨省對(duì)開(kāi)專(zhuān)線(xiàn)，大部分走的是重大件普貨，不屬于高單價(jià)和溫控貨物，市場(chǎng)報(bào)價(jià)按重貨和輕貨原則報(bào)價(jià)，而不能按快遞的計(jì)費(fèi)原則報(bào)價(jià)。重貨按XX元/公斤收費(fèi)，有最低收費(fèi)，計(jì)費(fèi)后運(yùn)費(fèi)低于最低收費(fèi)，按最低收費(fèi)收取；輕貨按XX元/立方；華南到各大中心城市干線(xiàn)報(bào)價(jià)：一般來(lái)講，根據(jù)距離遠(yuǎn)近，重貨集中在1.0-3.0元/公斤；輕貨集中在120-400元/立方；干線(xiàn)報(bào)價(jià)和配送費(fèi)單獨(dú)報(bào)價(jià)，配送費(fèi)按X元/票，偏遠(yuǎn)地區(qū)稍貴，300公斤以上按公斤/元收費(fèi)，配送費(fèi)均有最低起步價(jià)；

三天交付：大部分企業(yè)對(duì)物流商公路運(yùn)輸時(shí)效要求是72小時(shí)交付（偏遠(yuǎn)城市除外），例如華為、聯(lián)想等。滿(mǎn)足三天交付，因此需要車(chē)輛定時(shí)發(fā)車(chē)，日夜兼程，每臺(tái)車(chē)需配置兩名司機(jī)輪流駕駛。

二、操作模式：

備注說(shuō)明：

1、當(dāng)天提貨，倉(cāng)儲(chǔ)集貨、建包，裝車(chē)，00:00后發(fā)車(chē)；

2、在中途城市，如福州、廈門(mén)、杭州等地作定點(diǎn)短暫停留、配載；

3、次日（day2）上午10:00前到達(dá)華東配送中心，當(dāng)天下午18:00前完成配送，簡(jiǎn)言之，今天提貨，凌晨發(fā)貨，明天在途，后天到達(dá)，確保72小時(shí)內(nèi)交付；

三、成本分析：

1、目前國(guó)內(nèi)公路專(zhuān)線(xiàn)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化嚴(yán)重，專(zhuān)線(xiàn)從業(yè)人員素質(zhì)不高，創(chuàng)新模式不足，成本卻一年比一年高，燃油價(jià)格從2003年的2元多漲到現(xiàn)在的7元多，人力成本和場(chǎng)地成本等都在成倍地增長(zhǎng)，行業(yè)平均毛利10%左右，利潤(rùn)率1%-2%，盈利水平較低。有機(jī)構(gòu)測(cè)算過(guò)不同類(lèi)型的物流企業(yè)的盈利能力，發(fā)現(xiàn)在倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)、運(yùn)輸企業(yè)、運(yùn)輸車(chē)輛，貨代企業(yè)中，倉(cāng)儲(chǔ)盈利水平最高，運(yùn)輸企業(yè)最低，這和歐美國(guó)家剛好相反。

2、以下列舉了一臺(tái)車(chē)從華南（深圳）到華東（上海）的雙程成本調(diào)查情況（只是理論上的核算），具體不同車(chē)型的成本情況，詳見(jiàn)附件：

備注說(shuō)明：

1）從附件車(chē)輛成本明細(xì)可知，專(zhuān)線(xiàn)車(chē)成本主要集中在人工、油耗和過(guò)橋路費(fèi)；

2）以上成本基于往返雙程配貨計(jì)算,若為單程,成本將翻倍；

3）以上按重貨計(jì)算，如貨物為輕貨，則按重輕貨比例轉(zhuǎn)化，重輕貨比例：1噸=3立方米；

3、滿(mǎn)足上述開(kāi)通陸運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)的四大前提，結(jié)合成本分析，根據(jù)客戶(hù)的貨物類(lèi)型和公司的專(zhuān)線(xiàn)車(chē)型來(lái)制定價(jià)格。例如，如果用10噸車(chē)來(lái)承運(yùn)，客戶(hù)貨物屬于重貨，則報(bào)價(jià)要高于0.79元/公斤；目前，深圳到上海，德邦為1.85元/公斤，恒路報(bào)價(jià)為1.2元/公斤，毛利潤(rùn)為52%（（1.2-0.79）/0.79*100%）；由于附件的計(jì)算原則是靜態(tài)的計(jì)算單臺(tái)車(chē)的成本，沒(méi)有考慮到運(yùn)營(yíng)成本和服務(wù)成本，因此，深圳到上海報(bào)價(jià)，必須是上述成本價(jià)的倍數(shù)，建議在1.2-1.8元/公斤之間，確保毛利達(dá)到50%；注意，此價(jià)格為干線(xiàn)價(jià)格，不含配送費(fèi)，建議配送費(fèi)最低起步價(jià)40元/票；超過(guò)300公斤，按0.2元/公斤收取配送費(fèi)

四：總之，公路專(zhuān)線(xiàn)，尤其是合同物流，本質(zhì)上是為企業(yè)提供一站式的個(gè)性化物流解決方案。因此，適宜以獨(dú)立實(shí)體性項(xiàng)目組的方式運(yùn)作，并投入一定的人力和運(yùn)力資源，積極整合行業(yè)資源，關(guān)鍵是需要跳出傳統(tǒng)的思維框架，這將勢(shì)必沖擊現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作模式和制度流程，需要高層的資源支持。

第四篇：房企總結(jié)

銷(xiāo)售部2010年工作總結(jié)

2010年我部工作在公司領(lǐng)導(dǎo)的翔和指導(dǎo)下，在其它部門(mén)同仁的支持與幫助下，順利地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)。我在內(nèi)部建設(shè)、銷(xiāo)售管理、客戶(hù)服務(wù)以及檔案管理等方面，開(kāi)展了一系列的工作，現(xiàn)就在于2010工作情況總結(jié)如下：

一、內(nèi)部管理

2010，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，受多種因素制約房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱，這給房屋銷(xiāo)售提出了嚴(yán)峻的課題，面對(duì)創(chuàng)業(yè)環(huán)境的急劇變化，審慎而理性的市場(chǎng)，成熟而挑剔的消費(fèi)者，讓我深感市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的難度之大，要求之高。于是我在內(nèi)部管理方面根據(jù)工作需要開(kāi)展了下列工作：

1．完善各項(xiàng)制度。在本的工作中，我們完善了銷(xiāo)售內(nèi)控制度，培訓(xùn)學(xué)習(xí)制度，銷(xiāo)售檔案管理制度等各項(xiàng)制度，并對(duì)其執(zhí)行情況量化考核到個(gè)人。

2．強(qiáng)化培訓(xùn)提高。為了讓員工樹(shù)立正確、科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)理念，提高業(yè)務(wù)能力。我狠抓好了員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)。我定期組織員工學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，學(xué)習(xí)企業(yè)管理的有關(guān)知識(shí)，學(xué)習(xí)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度及經(jīng)營(yíng)方略。通過(guò)學(xué)習(xí)，員工對(duì)企業(yè)理念、企業(yè)文化、企業(yè)動(dòng)作有了深入的了解，對(duì)公司開(kāi)設(shè)的項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境位置、建筑構(gòu)造、設(shè)計(jì)理念、性?xún)r(jià)優(yōu)勢(shì)、物業(yè)管理、銷(xiāo)售政策等方面的詳盡情況了如指掌，在銷(xiāo)售中熟練運(yùn)用并取得了良好效果。

3．加強(qiáng)交流學(xué)習(xí)實(shí)踐。在組織員工積極參加理論學(xué)習(xí)的同時(shí)，我還特別注重員工的實(shí)踐發(fā)還開(kāi)展。我經(jīng)常組織銷(xiāo)售部的工作人員參加公司與其它單位的參觀交流活動(dòng)，在公司的安排下，我?guī)ьI(lǐng)部門(mén)員工到絲麗雅公司交流學(xué)習(xí)“科學(xué)發(fā)展觀在工作中何如實(shí)踐”，參觀海絲特車(chē)間及工會(huì)等，通過(guò)交流實(shí)踐，努力從各方面提高部門(mén)員工綜合素質(zhì)，讓他們以更豐富的專(zhuān)業(yè)中、更專(zhuān)業(yè)的職業(yè)素質(zhì)、更寬泛的行業(yè)視野和更積極的工作狀態(tài)做好銷(xiāo)售工作和客戶(hù)服務(wù)工作。

4．樹(shù)立好形象。在日常管理中，我不僅注重員工內(nèi)在素質(zhì)的提高，更關(guān)注員工外在形象。因?yàn)槲疑钕ひ粋€(gè)企業(yè)員工的形象就是企業(yè)的形象。為了讓員工具備良好的個(gè)人形象，我堅(jiān)持用規(guī)范、專(zhuān)業(yè)、禮貌、文明的言行要求自己和員工，要求員工都能用積極、陽(yáng)光、熱情、友好的外在形象為客戶(hù)提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。另外還著力搞好售房部的衛(wèi)生工作，使售房部工作井然有序，舒適整潔。以干凈衛(wèi)生、整齊明亮的形象來(lái)展示公司的形象和員工服務(wù)的品位，贏得了客戶(hù)的尊重和信任。

二、銷(xiāo)售管理

1．營(yíng)銷(xiāo)理念

2．銷(xiāo)售業(yè)績(jī)

3．今后服務(wù)

三、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

在過(guò)去的一年里，銷(xiāo)售部取得了一定成績(jī)，這緣于公司的正確決策，緣于其它部門(mén)的能力協(xié)作，緣于銷(xiāo)售部所有員工的辛勤勞動(dòng)。這讓我深深懂得公司關(guān)心下屬，員工成就企業(yè)，只有在公司的正確引導(dǎo)下，每個(gè)員工都把企業(yè)當(dāng)作自己的事來(lái)作，我們的工作才會(huì)出成績(jī)。在今后的工作中我們將堅(jiān)守這一理念。

當(dāng)然??

第五篇：廈門(mén)安置房建設(shè)模式比較研究

廈門(mén)安置房建設(shè)模式比較研究

［摘 要］安置房建設(shè)是推進(jìn)各類(lèi)拆遷的前提和基礎(chǔ)，是目前各項(xiàng)建設(shè)工作的重中之重。這些年，為推進(jìn)安置房建設(shè)，各地都積極探索有效的建設(shè)模式。廈門(mén)舍棄了過(guò)去的收購(gòu)企業(yè)已建成房源作安置房的模式，也較少采用合作建設(shè)安置房的模式，而是實(shí)行項(xiàng)目代建制。代建制相比于收購(gòu)模式，優(yōu)點(diǎn)十分突出。對(duì)此，我們結(jié)合安置方式等問(wèn)題對(duì)收購(gòu)模式和委托代建模式從安置實(shí)物、經(jīng)濟(jì)成本、居民意愿、后續(xù)管理、建設(shè)周期及居民未來(lái)就業(yè)等方面作了較全面的比較，提出要不斷致力于政策創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新、完善模式，加快推進(jìn)安置房建設(shè)。

［關(guān)鍵詞］安置房；建設(shè)模式；安置方式；政策創(chuàng)新；和諧共贏

安置房建設(shè)已成為社會(huì)保障性住房建設(shè)的重要組成部分。安置房建設(shè)是推進(jìn)各類(lèi)拆遷的基礎(chǔ)和前提，關(guān)系到城市建設(shè)與發(fā)展、關(guān)系到人民群眾生活、關(guān)系到政府誠(chéng)信、關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，是目前各項(xiàng)建設(shè)工作的重中之重，是一項(xiàng)民心工程。本課題對(duì)廈門(mén)安置房建設(shè)模式進(jìn)行比較分析并在此基礎(chǔ)上提出改革的路徑和對(duì)策建議，以期在推進(jìn)廈門(mén)深度城市化、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化、保障和改善民生方面實(shí)現(xiàn)新突破，為打造“五個(gè)廈門(mén)”創(chuàng)造條件。

一、廈門(mén)安置房建設(shè)概述

所謂安置房，是指因城市規(guī)劃、城市建設(shè)以及土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷、安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶(hù)，該類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)除法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還要受當(dāng)?shù)卣胤秸叩募s束，所以和一般商品房交易有很大的不同。安置房一般分為兩類(lèi)：一類(lèi)是因?yàn)橹卮笫姓こ探ㄔO(shè)動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面規(guī)定，被安置人獲得這種配置商品房，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)5年內(nèi)不能上市交易；另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷之間通過(guò)其他途徑，安置或代為被安置人購(gòu)買(mǎi)中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類(lèi)商品房和一般商品房相比，幾乎沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓限制，即可以自由上市。

廈門(mén)市委市政府將拆遷安置房納入全市保障性住房體系予以統(tǒng)籌推進(jìn)，按照最適宜居住的環(huán)境和最便捷的出行原則，拿出很好的地塊，與高檔住宅區(qū)同時(shí)規(guī)劃建設(shè)安置房等社會(huì)保障性住房。市住宅辦與全市六個(gè)行政區(qū)都規(guī)劃建設(shè)了安置房。到2010年底，已建成安置房項(xiàng)目56個(gè)，可提供安置房37500 套。2011年規(guī)劃安置房建設(shè)項(xiàng)目共有92個(gè)：市住宅辦直接負(fù)責(zé)的有17個(gè)；思明區(qū)9個(gè)；湖里區(qū)32個(gè)；海滄區(qū)10個(gè)；集美區(qū)17個(gè)；同安區(qū)3個(gè)；翔安區(qū)4個(gè)。

按照《廈門(mén)市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廈門(mén)市安置房建設(shè)與管理暫行規(guī)定的通知》（廈府辦[2007]266號(hào)）文件精神，廈門(mén)安置房建設(shè)舍棄了過(guò)去的收購(gòu)企業(yè)已建成的房源作安置房的模式，也較少采用合作建設(shè)安置房的模式，而是實(shí)行項(xiàng)目代建制。項(xiàng)目代建制指通過(guò)招標(biāo)等方式，選擇專(zhuān)業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)施，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期，建成后移交給使用單位。具體來(lái)說(shuō)，代建制就是政府選擇有資質(zhì)的項(xiàng)目管理公司作為項(xiàng)目建設(shè)期法人，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)化項(xiàng)目管理手段，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的項(xiàng)目組織管理模式，以促使政府投資項(xiàng)目“投資、建設(shè)、管理、使用”職能的分離，并借助機(jī)制、法律、市場(chǎng)三因素對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行預(yù)算硬約束，最終達(dá)到控制投資、提高投資效益和管理水平的目的。具體實(shí)施中，各地的做法和效果不太一樣。杭州市主要采用工程項(xiàng)目管理模式（即PE模式）；廈門(mén)則主要采用工程總承包模式（即EPC模式）；代建模式還包括代開(kāi)發(fā)回購(gòu)模式等。

談到廈門(mén)安置房建設(shè)模式，必然相應(yīng)涉及到安置房安置方式的問(wèn)題。以廈門(mén)湖里區(qū)為例，主要有兩種形式：一種是整體搬遷，異地安置。一種是就地改造，就地安置。前者主要針對(duì)湖里區(qū)轄區(qū)東部成片改造區(qū)。后者主要針對(duì)金尚路以西的“城中村”，共有15個(gè)，采取“整體拆遷，就地安置，地價(jià)返還，自求平衡”的改造方式。

二、國(guó)內(nèi)安置房建設(shè)模式的探索

（一）“杭州模式”：大項(xiàng)目帶動(dòng)

當(dāng)前在全國(guó)最具影響的是“杭州模式”。杭州的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，要加快拆遷安置房建設(shè)，關(guān)鍵在于如何解決好“地從那里來(lái)，錢(qián)從那里來(lái)，人往那里去，手續(xù)怎么辦，安置怎么快”五大難題。為化解這五大難題，杭州市堅(jiān)持以民主民生為根本，實(shí)行“市級(jí)統(tǒng)籌，部門(mén)配合，多主體實(shí)施”的建設(shè)管理體制。該體制突出大項(xiàng)目帶動(dòng)，完善政策保障，創(chuàng)新體制機(jī)制，充分發(fā)揮市建委牽頭抓總和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。通過(guò)“大項(xiàng)目帶動(dòng)”，一攬子解決拆遷安置房“五大難題”，成為“杭州模式”的最大特色。充分利用大項(xiàng)目審批手續(xù)統(tǒng)一打包優(yōu)勢(shì)，可以切實(shí)加快拆遷安置房項(xiàng)目前期審批手續(xù)辦理，有效解決“手續(xù)怎么辦”的難題。依托大項(xiàng)目整體推進(jìn)、不留死角的運(yùn)行模式，形成建設(shè)主體共同出資參與大項(xiàng)目和拆遷安置房建設(shè)的局面，統(tǒng)籌解決建設(shè)資金籌措與平衡，緩解“地從那里來(lái)”、“人往那里去”、“錢(qián)從那里來(lái)”的難題。結(jié)合大項(xiàng)目推進(jìn)，及時(shí)配套基礎(chǔ)設(shè)施，降低拆遷安置房小區(qū)接入大市政配套成本，加快了回遷安置進(jìn)程，有效化解“安置怎么快”的難題。杭州市濱江區(qū)的“同步安置法”、“提前安置法”，一改過(guò)去的“人等房”，變?yōu)楝F(xiàn)今的“房等人”。

“杭州模式”的突出特點(diǎn)是，在解決農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的安置房過(guò)程中，充分考慮被拆遷居民的合理權(quán)益，公平公正對(duì)待這部分弱勢(shì)群體。根據(jù)這種模式，一戶(hù)農(nóng)轉(zhuǎn)非的居民，一般都有三套拆遷安置房：一套自己居住，一套出租，一套出售。從而為他們?cè)诔鞘邪布衣鋺?hù)創(chuàng)造必要的物質(zhì)條件，實(shí)現(xiàn)向市民的順利轉(zhuǎn)化。他們的經(jīng)驗(yàn)就是：要破解安置難，關(guān)鍵是要始終把群眾的利益放在第一位，真正將工作做到安置群眾的心坎里。

（二）“淮安模式”：政府搭臺(tái)，部門(mén)操作

江蘇省淮安市楚州區(qū)在實(shí)踐中感悟到，采取“開(kāi)發(fā)商代建、政府回購(gòu)”的方式，不僅過(guò)渡周期長(zhǎng)，而且政府回收成本高，房屋的質(zhì)量也得不到有效的保證。它們采取“政府搭臺(tái)、部門(mén)操作”的新模式，即由政府征地拆遷，有關(guān)職能部門(mén)承擔(dān)建設(shè)任務(wù)，較好地解決了上述不足之處。為了讓安置房建得快、建得好，他們采取“拆遷未動(dòng)，規(guī)劃先行”策略，在實(shí)際操作中，凡是開(kāi)工建設(shè)的每一幢安置房，有關(guān)職能部門(mén)組織專(zhuān)業(yè)人員，全過(guò)程、全方位跟蹤監(jiān)督，有效保證安置房建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度。同時(shí)，他們還將所有安置小區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)，通過(guò)國(guó)土部門(mén)公開(kāi)掛牌出讓?zhuān)鞘匈Y產(chǎn)公司承擔(dān)摘牌等形式取得。這樣，拆遷戶(hù)入住后即擁有土地證、房產(chǎn)證，房屋可以隨時(shí)上市公開(kāi)交易。

（三）“南通模式”：多方融資，兼防同管

在安置房建設(shè)資金籌措方面，江蘇省南通市則創(chuàng)出拆遷安置房融資新模式。2008年12月，南通市出臺(tái)了《關(guān)于加快市區(qū)拆遷安置房建設(shè)的意見(jiàn)》，提出了推進(jìn)拆遷安置房建設(shè)三大機(jī)制：完善拆遷需求和建設(shè)計(jì)劃的平衡適配機(jī)制；健全地塊選址定點(diǎn)的綜合論證機(jī)制；探索帶方案出讓用地的操作機(jī)制。在此基礎(chǔ)上積極探索“防下滑兼顧防風(fēng)險(xiǎn)”、“管項(xiàng)目同時(shí)管資金”的具有“兼防同管”特色的融資新模式：銀行在工作機(jī)制上進(jìn)行了四個(gè)方面的創(chuàng)新，讓政府有效參與管理項(xiàng)目資金調(diào)控功能；政府從四個(gè)方面實(shí)行開(kāi)放管理，讓銀行有效介入項(xiàng)目管控，確保貸款安全使用，從而實(shí)現(xiàn)了多方共贏——群眾贏：可以妥善安置上萬(wàn)戶(hù)拆遷群眾早日搬進(jìn)新屋；政府贏：可帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，改善民生狀況，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定；銀行贏：可以防范風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大了市場(chǎng)份額，樹(shù)立了良好的服務(wù)品牌；企業(yè)贏：企業(yè)融資難題得以破解，增強(qiáng)了發(fā)展動(dòng)力和市場(chǎng)信心。

三、廈門(mén)安置房建設(shè)模式的比較分析

（一）廈門(mén)安置房建設(shè)模式概況

廈門(mén)安置房建設(shè)中，主要采用過(guò)三種模式：一種是收購(gòu)；一種是代建；還有一種是片區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)主（開(kāi)發(fā)單位）自建。

1.收購(gòu)

即企業(yè)建設(shè)，政府收購(gòu)。廈門(mén)市的實(shí)施辦法是，市政府對(duì)安置房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一配售、統(tǒng)一管理。由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按基建程序辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，組織實(shí)施。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。安置房實(shí)行先定價(jià)后收購(gòu)。安置房收購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)和審核價(jià)兩種計(jì)價(jià)方式實(shí)行，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況選擇一種計(jì)價(jià)方式確定收購(gòu)價(jià)后一次性包干。安置房收購(gòu)價(jià)按審核價(jià)實(shí)行的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)施工范圍和相關(guān)計(jì)價(jià)規(guī)定，編制工程預(yù)算書(shū)及各項(xiàng)費(fèi)用材料報(bào)送市財(cái)政局和物價(jià)局審核批準(zhǔn)，并按審核價(jià)包干。為有效控制工程成本，保護(hù)被安置人的合法權(quán)益，對(duì)實(shí)行審核價(jià)的安置房收購(gòu)價(jià)格實(shí)行最高控制價(jià)。如果審核后的安置房平均單價(jià)超出最高控制單價(jià)的，按最高控制單價(jià)收購(gòu)，超出部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。安置房收購(gòu)價(jià)由開(kāi)發(fā)成本、租金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成的。其中開(kāi)發(fā)成本包括：征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)配套工程費(fèi)利息、行政事業(yè)性收費(fèi)、公共設(shè)施維修基金。利潤(rùn)按照征地拆遷費(fèi)、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、配套工程費(fèi)的10%計(jì)取。收購(gòu)包括二種方式：（1）企業(yè)自帶地建設(shè)：由企業(yè)利用工業(yè)用地或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地建設(shè)安置房，建成后由政府統(tǒng)一收購(gòu)，如：集鑫A、B區(qū)、金板家園、名城花園、金匯花園一期。（2）企業(yè)自建：由企業(yè)自行征地拆遷，組織建設(shè)，紅線(xiàn)辦在企業(yè)名下，并由政府負(fù)責(zé)收購(gòu)，如：五通小區(qū)A、B區(qū)、高林安置小區(qū)、馬山安置小區(qū)。

2.片區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)主自建

隨片區(qū)改造開(kāi)發(fā)建設(shè)的安置房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為片區(qū)改造大業(yè)主。如：枋湖改造片區(qū)的枋湖A-3安置房、薛嶺B-1安置房、后埔C-1安置房、蔡坑安置房等，由禾山建設(shè)公司作業(yè)主；江頭改造片區(qū)的合興小區(qū)、嘉盛花園、嘉景公寓、J2安置房、嘉石浦新村等，由湖里區(qū)天地公司做業(yè)主。

3.委托代建

即由政府（如市建設(shè)局、市住宅辦或區(qū)一級(jí)相應(yīng)部門(mén)）做業(yè)主，委托國(guó)有企業(yè)代建，也稱(chēng)代建回購(gòu)模式。具體說(shuō)，是指在政府完成土地整理后，由相應(yīng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商代理建設(shè)開(kāi)發(fā)并收取適度酬金（管理費(fèi)）的安置模式。安置房建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目代建制，由項(xiàng)目業(yè)主即廈門(mén)市住宅辦或各區(qū)安置房管理部門(mén)，通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，確定國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)作為代建單位，代建費(fèi)按市財(cái)政性投融資項(xiàng)目建設(shè)管理的有關(guān)規(guī)定計(jì)取。安置房建設(shè)資金來(lái)源包括項(xiàng)目業(yè)主授權(quán)代建單位融資、售房收入、財(cái)政撥款等。市住宅辦和市財(cái)政局建立安置房共管賬戶(hù)，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)共同管理，資金專(zhuān)項(xiàng)用于安置房項(xiàng)目建設(shè)。這種模式在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一切事宜由代建商總代理，包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等，其造價(jià)經(jīng)審計(jì)后據(jù)實(shí)報(bào)銷(xiāo)，相當(dāng)于EPC承包模式（建設(shè)工程項(xiàng)目總承包模式的一種），即設(shè)計(jì)－采購(gòu)－施工項(xiàng)目總承包模式。如：湖里區(qū)的金福緣新城、金祿花園、金匯花園二期、湖邊水庫(kù)蔡塘安置房、前坑后坑安置房、上湖洪塘安置房、下湖安置房、美侖花園、金林灣花園A、B區(qū)、鐘宅新家園A、B區(qū)。其中湖邊水庫(kù)四個(gè)安置房項(xiàng)目就由廈門(mén)國(guó)貿(mào)控股建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司代建，代建面積達(dá)到近80萬(wàn)平方米。再如思明區(qū)的曾厝垵地塊，由廈門(mén)東部建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司代建。

代建模式的主要步驟：(1)政府部門(mén)公布擬建工程基本情況，包括質(zhì)量與工期要求以及代建商管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及對(duì)投標(biāo)人各方面的資質(zhì)要求；(2)根據(jù)相應(yīng)法律、法規(guī)，采取公開(kāi)招標(biāo)方式，確定入圍投標(biāo)人；(3)按約定的評(píng)標(biāo)方式，得分最高者為中標(biāo)人；(4)中標(biāo)人即代建商與政府部門(mén)簽訂代建合同，組織開(kāi)展勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等工作；(5)代建商在工程竣工且物業(yè)公司進(jìn)駐后，將代建工程移交給委托部門(mén)，即相關(guān)政府部門(mén)；(6)政府按合同約定支付進(jìn)度款，并按照代建商的中標(biāo)管理費(fèi)率支付管理費(fèi)。

委托代建是較新型的模式，目前被較多采用。

（二）代建模式與收購(gòu)模式的多維比較

實(shí)踐表明，代建方式優(yōu)于收購(gòu)方式。我們將結(jié)合安置等方面的問(wèn)題對(duì)安置房建設(shè)模式作進(jìn)一步的比較：

1.安置實(shí)物的比較

主要是高層多層安置與宅基地安置的比較。宅基地安置是在同安區(qū)、翔安區(qū)的一些較邊遠(yuǎn)的區(qū)域?qū)嵭械木偷匕仓?，在其它地方也有考慮農(nóng)民個(gè)人的強(qiáng)烈意愿偶爾實(shí)行過(guò)，現(xiàn)在這種安置方式已越來(lái)越少了。目前比較受認(rèn)可的是高（小高）層安置，它不僅可以實(shí)現(xiàn)土地的集約利用，而且容易統(tǒng)一按照商業(yè)樓盤(pán)的要求在規(guī)劃上高起點(diǎn)，在建設(shè)上高標(biāo)準(zhǔn)，乃至在管理上達(dá)到高效能。即不論設(shè)計(jì)、施工、市政配套，還是小區(qū)綠化景觀配套、社區(qū)用房等，都達(dá)到中高端、智能化、節(jié)能型的建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)。這應(yīng)該是今后建拆遷安置房的一個(gè)方向。

2.經(jīng)濟(jì)成本的比較

實(shí)踐證明，以政府自主建設(shè)為主，并主要實(shí)行項(xiàng)目代建制，不僅可以減少很多諸如被安置戶(hù)對(duì)房源地段、房源質(zhì)量、配售的質(zhì)疑等問(wèn)題，而且能以較低的資金投入獲得相同或者更高標(biāo)準(zhǔn)更大面積的安置房源。代建方式主要采用財(cái)政投融資形式，可以較好地解決安置房建設(shè)資金斷檔的問(wèn)題。而收購(gòu)方式，多半依賴(lài)售房收入籌集資金，當(dāng)售房收入不能滿(mǎn)足資金需求時(shí)，只好采取融資形式，而這部分融資成本必然要加入安置房建設(shè)成本中，增加安置對(duì)象的負(fù)荷。

3.居民意愿的比較

根據(jù)我們的調(diào)查，被拆遷戶(hù)對(duì)政府建設(shè)的小高層安置比較接受，在這些安置房項(xiàng)目里，有根據(jù)不同家庭需求設(shè)計(jì)的小戶(hù)型、中戶(hù)型、大戶(hù)型等多類(lèi)別的安置房，讓民眾挑選。在安置形式選擇上，民眾通常更青睞于現(xiàn)房安置，其次才是貨幣安置，更喜歡就地安置勝于異地安置，較少主動(dòng)安置、提前安置，而是被動(dòng)安置、拖延安置。這就需要能順應(yīng)協(xié)調(diào)居民意愿，進(jìn)一步創(chuàng)新建設(shè)管理模式。

我們這里考察的民眾喜歡現(xiàn)房安置而較少選擇貨幣安置，是因?yàn)楝F(xiàn)階段我國(guó)的拆遷安置貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不高，與同地段的市場(chǎng)價(jià)還有一定的甚至相當(dāng)?shù)牟罹?，因而大量中低收入被拆遷戶(hù)拿了補(bǔ)償后依然無(wú)法解決住房問(wèn)題，特別是在住房?jī)r(jià)格較高的區(qū)域，又特別是在現(xiàn)在這樣房?jī)r(jià)居高的時(shí)期。曾有一段時(shí)間，一些收入較高的被拆遷戶(hù)選擇貨幣補(bǔ)償是為了可以在更大范圍內(nèi)挑選被拆遷后的居住地。這同時(shí)還要求房地產(chǎn)交易市場(chǎng)要活躍，商品房?jī)r(jià)格適中，二手房房源充足，這樣被拆遷人才能有更多的選擇余地。也因此，產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)物安置成為主要模式，貨幣安置作為補(bǔ)充。最近，人們又開(kāi)始探討完全市場(chǎng)化的新貨幣安置方式，即把安置房用地推向市場(chǎng)，按市場(chǎng)價(jià)出讓土地，以全部土地收益來(lái)貨幣化安置村民。這種方式要求地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高、城市政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚等各種前提條件。能否行得通，還有待實(shí)踐的檢驗(yàn)。

4.后續(xù)管理的比較

后續(xù)管理的效果如何也決定著安置房建設(shè)模式的選擇。安置房建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目代建制和代辦制，在每一批次選房前期都公布詳細(xì)的安置方案，包括房源情況、購(gòu)買(mǎi)辦法、選房步驟、申購(gòu)人口及面積、購(gòu)房面積調(diào)查表等，使參加選房的民眾一目了然。項(xiàng)目業(yè)主同時(shí)會(huì)同街道、村委會(huì)對(duì)安置政策、房源組合情況、資金結(jié)算、證件辦理等耐心詳解。房屋交付后實(shí)施物業(yè)管理，并及時(shí)成立回遷安置物業(yè)維修小組，改變?cè)r(nóng)居點(diǎn)管理缺失的狀況，使居民擁有安全感、歸屬感，完善安置房周邊超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等公共配套設(shè)施，提高居民生活的便利性。而收購(gòu)的房源一般容易產(chǎn)生后續(xù)管理上的問(wèn)題。

5.建設(shè)周期的比較

政府自主建設(shè)的安置房往往資金籌措快，建設(shè)周期短。政府建設(shè)管理方作為項(xiàng)目業(yè)主，主要實(shí)行項(xiàng)目代建制，即委托具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的本市國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)代建，代建單位的資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)。這些企業(yè)往往是有實(shí)力、有品牌、有社會(huì)責(zé)任感的知名企業(yè)，資金籌措快，資金風(fēng)險(xiǎn)小，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)水平高，可大大縮短建設(shè)周期。

6.居民未來(lái)就業(yè)的比較

安置房建設(shè)，規(guī)劃初期在戶(hù)型的設(shè)計(jì)上就兼顧了自住和出租經(jīng)營(yíng)等方面，因而相對(duì)小戶(hù)型較多。安置模式的采用不應(yīng)僅僅停留在新住房的建設(shè)上，還要同時(shí)考慮讓農(nóng)民失地不失業(yè)，在美好家園創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。統(tǒng)籌考慮居民未來(lái)就業(yè)問(wèn)題、真正促進(jìn)村民徹底轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻竦哪Ｊ讲潘憷硐肽Ｊ健B門(mén)安置房模式，包括“金包銀”工程，正在積極探索如何把貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)實(shí)物安置有機(jī)結(jié)合起來(lái)，提高安置在征地補(bǔ)償中的成本，重點(diǎn)考慮解決農(nóng)轉(zhuǎn)非居民長(zhǎng)期的生產(chǎn)生活出路問(wèn)題，是一種符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌且值得推廣的安置房模式。

當(dāng)然，我們也看到，委托代建模式也有自身的缺陷，如工程質(zhì)量監(jiān)控環(huán)節(jié)多；合同管理難度大；要求的管理協(xié)調(diào)度高；最突出的就是實(shí)施這種模式，業(yè)主對(duì)工程總造價(jià)不易控制，代建商也往往不注意降低建設(shè)成本。

四、創(chuàng)新政策，完善模式，加快推進(jìn)安置房建設(shè)

加快安置房建設(shè)，實(shí)踐中我們面臨著許多需要進(jìn)一步破解的難題。例如項(xiàng)目用地如何落實(shí)？這是加快拆遷安置房建設(shè)的先決條件，涉及到用地指標(biāo)落實(shí)、資金平衡、配套建設(shè)等諸多方面。在用地指標(biāo)極為緊缺的今天，這就挑戰(zhàn)廈門(mén)市政府該如何在拆遷戶(hù)民生考慮和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展間進(jìn)行權(quán)衡。項(xiàng)目資金如何籌措？拆遷安置房往往是系統(tǒng)性工程項(xiàng)目，資金需求龐大，僅靠財(cái)政單一途徑投入顯然無(wú)法滿(mǎn)足，必須另辟路徑；城市居民拆遷安置房和農(nóng)村居民（如城中村）拆遷安置房可否有不同的籌資模式？再如，怎么實(shí)現(xiàn)拆遷戶(hù)生產(chǎn)生活保障？即如何讓拆遷戶(hù)真正享受到城市化、享受到發(fā)展帶來(lái)的成果和實(shí)惠？怎么提升拆遷戶(hù)滿(mǎn)意度？實(shí)現(xiàn)高效、和諧的回遷安置是加快安置房建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，而提升拆遷戶(hù)的滿(mǎn)意度是其中的關(guān)鍵和難點(diǎn)。針對(duì)這些問(wèn)題，我們覺(jué)得很有必要解放思想，不斷創(chuàng)新政策和機(jī)制，進(jìn)一步探索完善安置房建設(shè)模式。

（一）倡導(dǎo)“政府主導(dǎo)”的理念，積極實(shí)施“五個(gè)優(yōu)先”

政府要保證拆遷安置房項(xiàng)目的用地優(yōu)先、規(guī)劃優(yōu)先、建設(shè)優(yōu)先、服務(wù)優(yōu)先、審批優(yōu)先。始終堅(jiān)持優(yōu)先選擇地段好、配套齊、環(huán)境優(yōu)的區(qū)塊用于拆遷安置房建設(shè)。從規(guī)劃、拆遷、建設(shè)、管理等多個(gè)環(huán)節(jié)協(xié)同推進(jìn)，合力抓好各項(xiàng)工作。完善“市統(tǒng)籌、部門(mén)配合、多主體實(shí)施”工作體制，如“聯(lián)席會(huì)議制”，可通過(guò)總協(xié)調(diào)會(huì)議和現(xiàn)場(chǎng)專(zhuān)題辦公會(huì)議等加快項(xiàng)目推進(jìn)。

（二）選擇大項(xiàng)目帶動(dòng)模式，一攬子破解安置房建設(shè)的種種難題

要借鑒“杭州模式”的先進(jìn)做法，即充分利用大項(xiàng)目審批手續(xù)統(tǒng)一打包的優(yōu)勢(shì)，切實(shí)加快項(xiàng)目前期審批手續(xù)辦理；依靠大項(xiàng)目整體推進(jìn)、不留死角的運(yùn)作模式，形成多建設(shè)主體共同出資參與大項(xiàng)目和拆遷安置房建設(shè)的局面；結(jié)合大項(xiàng)目推進(jìn)，及時(shí)配套基礎(chǔ)設(shè)施，降低拆遷安置房小區(qū)接入大市政的配套成本，加快回遷安置的速度。

（三）繼續(xù)推行并不斷完善代建制

除了委托建設(shè)部門(mén)直屬的企業(yè)代建，還要大膽引入實(shí)力強(qiáng)、品牌優(yōu)、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的其它優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)包括私營(yíng)企業(yè)參與拆遷安置房代建。發(fā)揮其專(zhuān)業(yè)水平和品牌效應(yīng)優(yōu)勢(shì)，提升拆遷安置房建設(shè)效率和品質(zhì)，還可引入代辦制，進(jìn)一步提高前期手續(xù)辦理效率。

為了化解政府與拆遷戶(hù)之間的一系列矛盾，以及政府不堪負(fù)擔(dān)的財(cái)政支出，可借鑒深圳的做法，考慮把安置房建設(shè)的權(quán)力下放給村委會(huì)，由村委會(huì)與開(kāi)發(fā)商直接聯(lián)系，共同承擔(dān)安置房的建設(shè)與安置任務(wù)。這可以說(shuō)是一種純市場(chǎng)運(yùn)作模式，在這里，政府不再當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，而是發(fā)揮集體經(jīng)濟(jì)的自主性，發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)開(kāi)拓性。

（四）創(chuàng)新資金籌措模式

對(duì)城市居民拆遷安置房，通過(guò)“貸款融資，建房銷(xiāo)售、回收資金”模式以房屋銷(xiāo)售回收資金實(shí)現(xiàn)資金平衡。而對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非（城中村）居民拆遷安置房則通過(guò)“貸款做地、以地貸款、供地還貸”模式籌集建設(shè)資金。這方面，要充分借鑒南通市的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合廈門(mén)的實(shí)際，探索更多更好的辦法，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)民眾、政府、銀行、企業(yè)的多方共贏。

（五）致力解決拆遷戶(hù)的生活就業(yè)問(wèn)題

針對(duì)被征地農(nóng)民和城中村改造區(qū)域的農(nóng)轉(zhuǎn)非居民，著力解決其社會(huì)保障、集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、及加強(qiáng)就業(yè)培訓(xùn)等一系列問(wèn)題，提供長(zhǎng)久的生產(chǎn)生活保障。如通過(guò)多種途徑加強(qiáng)對(duì)失地農(nóng)民的技能培訓(xùn)，鼓勵(lì)失地農(nóng)民掌握一技之能；政府財(cái)政部門(mén)要增撥就業(yè)扶助資金，將農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力納入城市就業(yè)體系，列入政策重點(diǎn)扶持的對(duì)象范圍，幫助尋找就業(yè)新出路。

總之，我們要不斷致力于政策創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新，尋求和諧共贏的安置房建設(shè)模式。(