第一篇：溫總理力挺政策樓市會(huì)崩潰嗎

最近，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條：萬(wàn)科等房企開始降價(jià)促銷，綠城的老總悲涼陳詞千字文，馬云發(fā)動(dòng)員工買房救綠城，上海滿城降價(jià)聲……人們關(guān)于宏觀調(diào)控可能松動(dòng)的猜測(cè)滿天飛。

但是，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在圣彼得堡表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。溫家寶強(qiáng)調(diào)，今年國(guó)家的財(cái)政收入約十萬(wàn)億元，取之于民，更要用之于民。

所以，指望近期樓市調(diào)控能夠松動(dòng)，顯然不現(xiàn)實(shí)。今明兩年樓市資金鏈緊張，可能將成為常態(tài)。

不過，這一輪調(diào)整會(huì)不會(huì)成為日本式或美國(guó)式的泡沫的破裂？這是一個(gè)值得思考的問題。日本從上個(gè)世紀(jì)九十年代初期開始崩潰，直到現(xiàn)在還沒有恢復(fù),美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后，樓市至今仍然是一片蕭條，任由中國(guó)投資客拉高，但現(xiàn)在看來，還是不可能走出熊市的。

我們認(rèn)為，中國(guó)應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫崩潰的準(zhǔn)備，因?yàn)闃鞘械呐d衰直接關(guān)系到六十多個(gè)行業(yè)的興衰，直接關(guān)系到銀行抵押貸款的價(jià)值和地方政府的吃飯財(cái)政。當(dāng)然，這不是房地產(chǎn)市場(chǎng)“只漲不跌”的借口，相反，在去年我們就指出，人人都預(yù)期樓市“只漲不跌”，這個(gè)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是十分大的，因?yàn)闆]有對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，大家只好押寶政府不敢也不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌，但這是一個(gè)十分恐怖的預(yù)期和賭博。

這次溫家寶總理的表態(tài)，表明樓市在短期內(nèi)難以改變蕭條的局面。至于中期，保增長(zhǎng)可能還會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主題。因?yàn)闊o(wú)論如何調(diào)整，最終的目的是為了更好的發(fā)展經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展。如果經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持低迷狀態(tài)，各種矛盾最終可能會(huì)激化。

但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整并非人力所能主導(dǎo)或者阻止。金九銀十美夢(mèng)破裂后，近期，星河灣、中海、龍湖、綠地這些房企在上海實(shí)施率先降價(jià)行動(dòng)，其降價(jià)的幅度跟前期相比高達(dá)20%，有的甚至30%，以上房企屬于國(guó)內(nèi)大型知名開發(fā)商，龍頭老大萬(wàn)科也開始加入降價(jià)同盟軍，該北京公司旗下的金隅萬(wàn)科城即將于11月推出三期新房源，均價(jià)14000元/平方米，與上期房源比較，下降了3000元/平方米。同時(shí)，深圳萬(wàn)科公園里、惠州萬(wàn)科城、東莞紫臺(tái)等項(xiàng)目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。同樣，從整體數(shù)據(jù)來看，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，10月份，北京二環(huán)內(nèi)二手房成交均價(jià)為30436元/平方米，比9月份下降4.7%。

當(dāng)然，據(jù)一部分網(wǎng)友反映，很多地方的樓盤尚未開始進(jìn)入降價(jià)銷售的行列，因此，我們前期稱這種狀況為不均衡式的降價(jià)。

就開發(fā)商而言，追逐利潤(rùn)是商人的天經(jīng)地義，但并不追求高價(jià)格。和任何商業(yè)一樣，追求利潤(rùn)而非高價(jià)格是一件正常的商業(yè)行為。如果成本高居不下，不但購(gòu)買者不利，同樣，對(duì)于開發(fā)商來說一樣難堪。多如牛毛的稅費(fèi)、越來越高的地價(jià)、越來越重資金使用成本，鈔票越來越多，這些是形成樓價(jià)高居的最重要的原因。但是，這些直接導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的誘因，并沒有真正的解決。因此，這次調(diào)整主要是損傷市場(chǎng)雙方的利益為基礎(chǔ)的，比如開發(fā)商和前期業(yè)主。而造成高房?jī)r(jià)最重要的推手并沒有太大的損傷，甚至沒有太大的損失，調(diào)整的成本是市場(chǎng)承擔(dān)的，但是，獲利大部分卻被非市場(chǎng)的力量攫取，這無(wú)疑是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲哀，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的悲哀。

影響市場(chǎng)變量最大政策是信貸政策，如果保持信貸政策持續(xù)緊張的話，樓市深度調(diào)整并不奇怪。但是，現(xiàn)在信貸本身似乎更加危急。有人分析稱，今年可能像2008年那樣，年末信貸有望集中爆發(fā)。我們不排除這種可能，但是，如果此舉實(shí)現(xiàn)的話，信貸危機(jī)將會(huì)集中爆發(fā)。因?yàn)楝F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)問題雖然表現(xiàn)在資金饑渴上，但是，其誘因是信貸結(jié)構(gòu)有問題。如果單純開動(dòng)印鈔機(jī)，很可能出現(xiàn)信貸越多，市場(chǎng)越饑渴。原因很簡(jiǎn)單，貨幣多了，價(jià)格就高了，價(jià)格高了，貨幣需求更多了。如此循環(huán)，將房地產(chǎn)、資產(chǎn)價(jià)格拖入死局，釀成更大的災(zāi)難。

第二篇：地方寬松政策挺樓市

地方寬松政策挺樓市

目前來自中央和地方的多項(xiàng)政策，還在催熱房地產(chǎn)市場(chǎng)。

國(guó)慶長(zhǎng)假前，央行出臺(tái)新規(guī)：在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。央行相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，此舉為進(jìn)一步改進(jìn)住房金融服務(wù)，支持合理住房消費(fèi)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，不少地方也在出臺(tái)新一輪的樓市新政，以刺激需求。比如沈陽(yáng)就印發(fā)了《關(guān)于做好商品房促銷工作的通知》，出臺(tái)了多項(xiàng)利好措施，為即將舉行的秋季房交會(huì)“助陣”。

目前，除一線城市和部分熱點(diǎn)城市外，大多數(shù)地區(qū)都被樓市庫(kù)存所困擾，新一波政策也集中在這些二、三線城市，成交數(shù)據(jù)上也能反映政策還是有很好的成效。

研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，目前二、三線城市政策最為寬松，市場(chǎng)交易會(huì)趨于活躍。更為重要的是，很多城市價(jià)格處于止跌的狀態(tài)，所以看漲預(yù)期的強(qiáng)化速度預(yù)計(jì)要加快。

點(diǎn)評(píng)：近期中央繼續(xù)出臺(tái)寬松的貨幣信貸政策，持續(xù)刺激需求入市，一系列投融資端口調(diào)整政策出臺(tái)，鼓勵(lì)企業(yè)加快開發(fā)節(jié)奏、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，寬松的市場(chǎng)環(huán)境為樓市升溫注入新動(dòng)力。

全國(guó)已處置三成閑置土地

9月29日消息，國(guó)務(wù)院大督察第二批核查問責(zé)結(jié)果于日前公布，24個(gè)?。▍^(qū)、市）因資金沉淀、項(xiàng)目拖延、土地閑置、棚改遲緩等問題被問責(zé)，給予黨紀(jì)政紀(jì)處分。

據(jù)了解，11個(gè)?。ㄊ小^(qū)）問責(zé)土地閑置問題12個(gè)，處理51人，其中北京、上海、安徽、福建、江西、海南、四川、寧夏有關(guān)縣（市、區(qū)）政府及國(guó)土資源部門42名負(fù)責(zé)人因閑置土地比重過高、處置不力給予行政警告、誡勉談話等處分。

截至8月底，全國(guó)已處置閑置土地31.25萬(wàn)畝，處置率為29.9%，比6月份大督察時(shí)提高了近7個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，今年上半年國(guó)務(wù)院辦公廳專門發(fā)出《關(guān)于對(duì)全國(guó)第二次大督察發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行整改的通知》，要求有關(guān)地區(qū)和部門認(rèn)真糾正，嚴(yán)肅整改，限期處理解決好存在的問題。整改通知要求整改的事項(xiàng)共有26項(xiàng)，首當(dāng)其沖的就是閑置土地問題。

點(diǎn)評(píng)：國(guó)土資源部提出，年底前對(duì)各省（區(qū)、市）閑置土地尚未處置完畢的，按面積收回或扣減新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，由此可見，此次核查問責(zé)的力度前所未有。

住建部5年內(nèi)拆除城市違建“毒瘤”

違法建筑一直是城市規(guī)劃和發(fā)展的痼疾，住建部已經(jīng)總結(jié)并開出了藥方。10月14日，住建部網(wǎng)站消息，將推廣浙江“治違”樣板，并將在全國(guó)掀起一場(chǎng)“拆違治違”的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

“拆除違法建設(shè)是新型城鎮(zhèn)化的必然選擇，城鎮(zhèn)化建設(shè)擴(kuò)容的空間已經(jīng)不大，只能在國(guó)家確定的盤子里做城鎮(zhèn)化提質(zhì)文章。”中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)楊保軍認(rèn)為。住建部副部長(zhǎng)倪虹稱，對(duì)新出現(xiàn)的違法建筑要堅(jiān)決制止，對(duì)存量違法建筑，將用5年的時(shí)間在全國(guó)開展拆除行動(dòng)，分類處置，分階段按計(jì)劃逐步治理。

包括浙江、海南、北京、蘭州、廈門等多省市都曾大規(guī)模集中整治過違法建筑。早在2013年開始，浙江省就啟動(dòng)了“三改一拆”，即舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)、城中村改造，拆除違法建筑的行動(dòng)。

住建部長(zhǎng)陳政高也曾經(jīng)到浙江調(diào)研，肯定了浙江“三改一拆”行動(dòng)，并提出把浙江的經(jīng)驗(yàn)和做法推向全國(guó)。

點(diǎn)評(píng)：違法、違章建筑擠占了土地、空間等城市資源，拆違工作，無(wú)疑給城鎮(zhèn)化的集約、提質(zhì)發(fā)展擠出巨大的發(fā)展空間。

第三篇：樓市促銷政策匯總

十大樓盤促銷方式

期待一：直接降價(jià)

促銷手法：這一促銷手段由于操作的透明度極高，對(duì)于開發(fā)商的真情表白，只要打折幅度達(dá)到心理價(jià)位，購(gòu)房者都會(huì)欣然接受。去年本市樓盤的降價(jià)打折幅度從5%到40%不等，但真正能引發(fā)熱銷的樓盤，降價(jià)都在20%以上。

期待指數(shù)：★★★★★

購(gòu)房提示：直接降價(jià)，除了有“你越降，我越不買”的隱憂，還可能會(huì)損害項(xiàng)目或企業(yè)品牌形象，所以不少開發(fā)商都是打著各種各樣的旗號(hào)，比如，“每周推出特價(jià)房”、“老帶新享優(yōu)惠”、“員工內(nèi)部?jī)r(jià)”、“驗(yàn)資排號(hào)”等。這就需要購(gòu)房者看看經(jīng)過優(yōu)惠折扣后，要買的房子是否比周邊同類型的房子真的便宜？折后的單價(jià)是否比同一個(gè)樓盤以前的實(shí)際價(jià)格下降了？如果真逮著好機(jī)會(huì)，還是很超值的 期待二：買房送大禮

促銷手法： “禮”的形式是多種多樣的，有的開發(fā)商直接送禮金、送車、送車位、送保險(xiǎn)，有的進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)、有獎(jiǎng)游戲，有的送裝修、送電器、送管理費(fèi)、送陽(yáng)臺(tái)等等。開發(fā)商拋出來的“禮”都與時(shí)俱進(jìn)，目的只有一個(gè)，即試圖通過這些“禮”，引誘購(gòu)房者盡早下定購(gòu)房決心。

期待指數(shù)：★★★★

購(gòu)房提示：要記住，開發(fā)商永遠(yuǎn)不會(huì)做虧本生意，送出一點(diǎn)“蠅頭小利”，卻很容易引誘購(gòu)房者拿出大把大把的鈔票。開發(fā)商所贈(zèng)送的禮品不盡相同，但購(gòu)房者在被種種大禮的引誘而欲出手的時(shí)候，切莫本末倒置，甚至為了大禮而買房。所以，購(gòu)房者買房前，一定要問自己一聲，“所謂大禮，我真的需要么？”正如業(yè)內(nèi)人士所說：“送出的禮看似很大很豐盛，最終不過是?羊毛出在羊身上?，花錢的還是購(gòu)房者?！?期待三：全款享優(yōu)惠

促銷手法：從去年12月份整體來看，本市80%的促銷樓盤選擇了一次性付清房款享打折或者是減價(jià)幾百上千的優(yōu)惠。據(jù)了解，在眾多促銷樓盤中優(yōu)惠幅度大不相同。最高優(yōu)惠20萬(wàn)元/套，但也有全款買房享9.9折或者減50元/平方米的小額優(yōu)惠幅度的項(xiàng)目。但是調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分優(yōu)惠幅度較高的樓盤，其均價(jià)也處于中上游水平。

期待指數(shù)：★★★★

購(gòu)房提示：從整體上來看，受調(diào)控政策影響的開發(fā)商，更傾向于一次性購(gòu)房付清全款享打折減價(jià)優(yōu)惠等促銷方式。業(yè)內(nèi)人士建議，全款買房者要在眾多優(yōu)惠中，綜合評(píng)定并與周邊優(yōu)惠樓盤相比較，全方位了解后謹(jǐn)慎出手。期待四：存款抵現(xiàn)金

促銷手法：目前，本市有部分樓盤推出“預(yù)存1萬(wàn)元抵2萬(wàn)元”或“存2萬(wàn)元開盤優(yōu)惠1萬(wàn)元”的促銷廣告，以抵現(xiàn)金的形式回饋購(gòu)房者。事實(shí)上看，這種優(yōu)惠幅度相對(duì)是較小的。

期待指數(shù)：★★★★

購(gòu)房提示：據(jù)曾經(jīng)參與過類似促銷方式買房的曾先生介紹，當(dāng)初他買的樓盤宣稱交5000元可沖抵1萬(wàn)元的購(gòu)房款，5000元當(dāng)一萬(wàn)元用，但實(shí)際上，只是優(yōu)惠5000元，優(yōu)惠幅度并不大?！斑@更多的是開發(fā)商吸引客戶眼球的噱頭，難以讓購(gòu)房者相信開發(fā)商打折的誠(chéng)意。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一時(shí)的優(yōu)惠折扣對(duì)日益理性的購(gòu)房者已難以起到效用。對(duì)于開發(fā)商來說，與其搞這種促銷噱頭，更不如好好考慮如何提高樓盤的性價(jià)比和品質(zhì)。期待五：一口價(jià)

促銷手法：購(gòu)房者普遍觀望，資金日益緊張的情況下，開發(fā)商為保存實(shí)力，迫不得已“明折暗降”，或采用“一口價(jià)”的形式賣房。所謂“留得青山在，不怕沒柴燒”就是這個(gè)道理。開發(fā)商通過這種促銷方式吸引購(gòu)房者出手后，迅速回籠資金，以達(dá)到充足的現(xiàn)金流才能讓企業(yè)過好日子的目的。

期待指數(shù)：★★★★

購(gòu)房提示：為了“面子”，開發(fā)商雖然并未選擇直接降價(jià)，但是為了不引發(fā)由于直接降價(jià)帶來的退房潮等影響，使用“一口價(jià)”等“明折暗降”的促銷方式，可以說還是比較聰明的選擇。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有些所謂的“一口價(jià)”房多是低樓層、朝向不好或戶型設(shè)計(jì)不好的房子，本來房子就值這個(gè)價(jià)，只是冠上了?一口價(jià)?的漂亮帽子作促銷而已。期待六：團(tuán)購(gòu)享折扣

促銷手法：在本市，團(tuán)購(gòu)隨處可見，已經(jīng)成了一種消費(fèi)者集體與商家討價(jià)的方式，于是，有不少開發(fā)商打起了限時(shí)限量團(tuán)購(gòu)買房享優(yōu)惠的主意。據(jù)記者了解，本市不少項(xiàng)目都是團(tuán)購(gòu)賣出去的，而且賣得特別快。

期待指數(shù)：★★★

購(gòu)房提示：業(yè)內(nèi)人士看來，團(tuán)購(gòu)對(duì)于購(gòu)房者而言，能拿到更多的折扣優(yōu)惠，況且其價(jià)格要比市面價(jià)格普遍低2%至5%左右，那么，團(tuán)購(gòu)房又何樂而不為呢？但是，業(yè)內(nèi)人士提醒，購(gòu)房者在參加團(tuán)購(gòu)時(shí)，一定看清樓盤所推團(tuán)購(gòu)房源的位置及朝向。在樓市處于買方市場(chǎng)的情況下，購(gòu)房者不要被開發(fā)商的促銷手法所迷惑，也不要受“團(tuán)友”的忽悠，要保持理性，按需買房。

期待七：減首付

促銷手法：“兩房首付18萬(wàn)元起”、“首付分期付”……在加息、提高首付的新政影響下，本市仍有多個(gè)樓盤為了促銷，使出了“低首付購(gòu)房”或“分期首付”的賣樓招式，降低置業(yè)門檻，刺激部分手頭資金不足，卻有住房需求的樓市剛性需求群體。

期待指數(shù)：★★★

購(gòu)房提示：一些樓盤剛推出“低首付”或“分期首付”的促銷時(shí)，不少首次置業(yè)的年輕購(gòu)房者仿佛看到了買房希望，這讓他們不需支付太多的首付款就可“輕松”置業(yè)。但業(yè)內(nèi)人士說：“?首付?和?分期首付?帶給購(gòu)房者輕松置業(yè)買房喜悅的同時(shí)，也讓購(gòu)房者陷入了更大的困境，未來還款壓力更大。而開發(fā)商則可以通過此招在樓市調(diào)整期內(nèi)達(dá)到了銷售目的，緩解了資金壓力?！?/p>

期待八：保價(jià)計(jì)劃

促銷手法：去年9月，位于上海新江灣城的雍景苑推出了一項(xiàng)獨(dú)創(chuàng)性的“購(gòu)房?jī)r(jià)格全面保護(hù)計(jì)劃”，根據(jù)承諾，計(jì)劃實(shí)施期內(nèi)購(gòu)買該樓盤的消費(fèi)者，可以在區(qū)域平均房?jī)r(jià)下跌時(shí)獲得開發(fā)商的差額補(bǔ)償。如此高招，一經(jīng)推出便震驚樓市。

期待指數(shù)：★★

購(gòu)房提示：據(jù)記者調(diào)查，這種方式在本市房地產(chǎn)市場(chǎng)還并沒有出現(xiàn)，不過，這一計(jì)劃真要實(shí)施起來還有諸如區(qū)域均價(jià)如何具體界定等問題。但根據(jù)上海的情況，由于開發(fā)商理論上“風(fēng)險(xiǎn)全擔(dān)”，部分購(gòu)房者果真怦然心動(dòng)，開盤當(dāng)天成交33套——這一數(shù)字足已讓幾個(gè)月沒開鍋的諸多開發(fā)商狂流口水了。并且以現(xiàn)在該樓盤的均價(jià)衡量，基本上與去年9月持平，由此證明此招頗有成效。期待九：先租后賣

促銷手法：“先租后賣”是指“試住”一段時(shí)間不滿意即可退房。去年，這一招數(shù)出現(xiàn)在部分城市的次新房市場(chǎng)，那些房子被套在手中的炒房者，為了挽回些許損失(尤其是避開當(dāng)時(shí)出臺(tái)的兩年內(nèi)轉(zhuǎn)售需繳5.5%營(yíng)業(yè)稅)的無(wú)奈之舉。

期待指數(shù)：★★

購(gòu)房提示：客戶試住計(jì)劃需交納一定數(shù)額的定金及簽署《預(yù)購(gòu)(試住)合同書》，之后正式試住物業(yè)，每月按照規(guī)定的租金交納月租，試住期限為3年，在3年試住期間任一時(shí)間內(nèi)，客戶可將之前交納的月租金抵作首期房款，在補(bǔ)齊首期房款后可簽署《商品房買賣合同》，辦理產(chǎn)權(quán)過戶和銀行安揭手續(xù)，進(jìn)入供樓階段，在三年試住期滿，如客戶不想購(gòu)房，發(fā)展商可以退回定金，收回物業(yè)。期待十：以舊換新

促銷手法：北京日前推出一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，即與開發(fā)商合作，使上市房改房與商品房市場(chǎng)對(duì)接，市民可用房改房直接換購(gòu)新建商品房，通過賣舊買新“合二為一”，讓老百姓一步到位早圓住房夢(mèng)！這樣，欲改善住房條件的市民就不必為“先賣舊房暫無(wú)住處”或“先買新房暫拿不出首付款”而發(fā)愁了。

期待指數(shù)：★★

購(gòu)房提示：以一套20萬(wàn)元的房改房為例，假如賣房人在與置業(yè)公司有合作協(xié)議的開發(fā)商那里選了套首付30%，總房款為50萬(wàn)元的新房，這位賣房人不用再向開發(fā)商支付首付款15萬(wàn)元，可以直接辦理銀行按揭等買房手續(xù)。置業(yè)家園把房子賣掉后，付給開發(fā)商15萬(wàn)元，多余的5萬(wàn)元退給賣房人。

第四篇：樓市政策點(diǎn)評(píng)

調(diào)控戰(zhàn)役

潛臺(tái)詞：13道令重構(gòu)樓市

2006年5月17日，這個(gè)日子必將被正在經(jīng)歷房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的人們長(zhǎng)久地記憶著。這一天，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，正式提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，史稱“國(guó)六條”。

消息即出，可謂四座皆驚。但是，緣于以往，尤其是去年調(diào)控的效果有限，各界在紛紛研判“國(guó)六條”政策影響時(shí)，不無(wú)置疑與觀望。其時(shí)，“國(guó)”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)調(diào)控早已在去年展開。新老“國(guó)八條”反復(fù)重申了穩(wěn)定價(jià)格與整治秩序的原則，但整個(gè)2005年，除了上海等少數(shù)城市投資熱情有所抑制外，多數(shù)城市房?jī)r(jià)愈漲愈甚，固定資產(chǎn)投資熱情、銀行放貸熱情一股腦兒持續(xù)高漲。

于是，在“國(guó)六條”出臺(tái)后，記者在采訪中頻繁聽到的聲音是業(yè)界“謹(jǐn)慎樂觀”和“效果有限”等說法。但確實(shí)不乏有識(shí)之士直接斷言，住房保障與土地政策的調(diào)整將從根本上解決樓市矛盾，“國(guó)六條”也將因此成為調(diào)控史上的標(biāo)志性事件。

此后的發(fā)展證實(shí)了這位專家的判斷。囊括了九部委的調(diào)控大軍在短短6個(gè)月中陸續(xù)出臺(tái)13個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策，涉及住房結(jié)構(gòu)、土地管理、稅收、信貸、市場(chǎng)交易秩序，甚至反腐等各環(huán)節(jié)，市場(chǎng)終于感到了一場(chǎng)史無(wú)前例的調(diào)控風(fēng)暴正山雨欲來。

孫宏斌 順馳旋渦

潛臺(tái)詞：開發(fā)商賣己求生

被王石稱為“害群之馬”的順馳集團(tuán)總裁孫宏斌，在2006年再度成為風(fēng)云人物。

曾經(jīng)在2004年全國(guó)住交會(huì)上信誓旦旦實(shí)現(xiàn)年銷售額超百億元的孫宏斌，在2006年以12億多的超低價(jià)將順馳55%以上的股權(quán)拱手讓給了香港上市公司路勁基建，頗有“低三下四”之勢(shì)。

根據(jù)路勁基建公告披露的轉(zhuǎn)讓細(xì)節(jié)，此次轉(zhuǎn)讓采取了繁雜的“多步期權(quán)行權(quán)”方式。步驟一：路勁基建以直接貸款的方式先貸給順馳5.7億元，以解燃眉之急。此后，順馳資產(chǎn)被重新劃分為順馳A和順馳B，分別包含順馳系中項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、財(cái)務(wù)清晰的一部分資產(chǎn)，和順馳系中項(xiàng)目股權(quán)財(cái)務(wù)繁雜的另一部分資產(chǎn)。步驟二：路勁基建在充分調(diào)查資產(chǎn)狀況的情況下行使順馳A55%股權(quán)的收購(gòu)權(quán)。若收購(gòu)過程順利，同時(shí)順馳B的調(diào)查結(jié)果允許，路勁基建推進(jìn)步驟三，即收購(gòu)順馳B55%股權(quán)。此間，路勁基建可在調(diào)查推進(jìn)過程中隨時(shí)中止行權(quán)，順馳卻無(wú)此權(quán)利。

在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作案例中，這顯然是一個(gè)史無(wú)前例的繁雜案例，背景完全出于收購(gòu)方路勁基建對(duì)順馳資產(chǎn)狀況的高度警覺，但是又積極看好內(nèi)地樓市發(fā)展?！绊橊Y有的是土地資源，這在眾多手握重金卻無(wú)處拿地的企業(yè)和基金眼中，確實(shí)十分誘人?！表橊Y案在中國(guó)樓市史上占有自己的位置，孫宏斌高調(diào)拿地、大膽負(fù)債的做法至今仍在業(yè)界褒貶不一。

反腐風(fēng)暴

潛臺(tái)詞：“傷筋動(dòng)骨”、深入調(diào)控

2006年6月17日，素有“京城地主”之稱的首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光開始配合有關(guān)部門協(xié)助調(diào)查。6月20日起，首創(chuàng)系上市公司股票紛紛停牌。但是，彼時(shí)的首創(chuàng)系人士和大多數(shù)開發(fā)商并沒有對(duì)此“高度重視”。此后的劉曉光面臨的是長(zhǎng)達(dá)68天的配合調(diào)查，香港上市公司首創(chuàng)置業(yè)的停牌時(shí)間甚至長(zhǎng)達(dá)70天。首創(chuàng)置業(yè)內(nèi)部人士的說法也由“肯定沒事”轉(zhuǎn)為“很難說”。雖然此后劉曉光結(jié)束調(diào)查并重返崗位，但這一次**給北京地產(chǎn)界甚至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的震動(dòng)遠(yuǎn)沒有消失。

“現(xiàn)在，政府官員流傳的一個(gè)說法是一定要警惕與開發(fā)商談話時(shí)被錄音?！币晃槐本┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士稱。

雖然劉曉光事件始末至今沒有完全披露，但眾多報(bào)道細(xì)節(jié)串連起來已經(jīng)可以大致描述因果。劉曉光被調(diào)查前1個(gè)月左右，首創(chuàng)置業(yè)以令市場(chǎng)“難以置信”的17.61億元價(jià)格從土地公開市場(chǎng)拿到原“摩根中心”地塊。值得注意的是，劉曉光復(fù)出后，首創(chuàng)置業(yè)低調(diào)退回摩根中心地塊，此事階段性告終。

曾經(jīng)在當(dāng)時(shí)預(yù)言反腐已經(jīng)止于劉曉光的人們今天早已意識(shí)到了失言。幾個(gè)月以來，和土地、樓市有關(guān)的腐敗官員下馬之說此起彼伏，如安徽省原副省長(zhǎng)何閩旭、天津市檢察院原檢察長(zhǎng)李寶金、湖南郴州市原市委書記李大倫等等，影響最大的還包括上海的社保案和國(guó)資委相關(guān)人員接受調(diào)查等。

“反腐”似乎已經(jīng)將宏觀調(diào)控推入繼價(jià)格和結(jié)構(gòu)之后的第三層境界。但是，嘉凱行銷市場(chǎng)總監(jiān)林戈等房地產(chǎn)專家也明確指出，反腐只能一時(shí)大快人心，但并不能解決全部樓市問題。

限外炒樓

潛臺(tái)詞：外資樓市投資轉(zhuǎn)型

面對(duì)外資的難擋熱情，2006年7月份，國(guó)家建設(shè)部等六部委發(fā)布了“171號(hào)文件”限制外資炒樓。然而，時(shí)近年底，外資機(jī)構(gòu)投資者在短暫的蟄伏后，依舊沒有收手或暫停的跡象。“限制外資炒樓，現(xiàn)在的情況更像是限制外來個(gè)人買房，特別是買多套房，但是對(duì)于海外基金這些機(jī)構(gòu)投資者影響不大?！币晃粚＜乙谎砸员沃?。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資折合人民幣167億元，同比增長(zhǎng)32.5%；而三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，利用外資金額上升到259億元，同比增長(zhǎng)更是達(dá)到46.6%。

稅賦來襲

潛臺(tái)詞：多管旗下、多元調(diào)控

對(duì)二手房交易強(qiáng)制征收20%個(gè)人所得稅的規(guī)定，被業(yè)內(nèi)外一致公認(rèn)為最具殺傷力的調(diào)控武器之一。消息一經(jīng)確定，一石激起了千重浪。8月1日大限來臨之前，各地樓市紛紛上演避稅大戰(zhàn)。

除個(gè)稅外，契稅、營(yíng)業(yè)稅的加強(qiáng)征收也對(duì)市場(chǎng)形成不小的一擊?！皬慕衲?月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房全額征收5%營(yíng)業(yè)稅?！痹诰挪课笆鍡l意見”中，這句話的分量與新住房項(xiàng)目70%面積建小戶型的說法，一并被市場(chǎng)認(rèn)為是最有影響力的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作之一。正式實(shí)行后，房產(chǎn)中介普遍表示，營(yíng)業(yè)稅的打擊直接導(dǎo)致二手房交易大量減少，并且效果呈現(xiàn)出持續(xù)性。

業(yè)內(nèi)人士指出，自2004年調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)以來，今年的調(diào)控力度更趨向多元化、全面性，抑制投機(jī)、投資需求，鼓勵(lì)自住需求增長(zhǎng)，已經(jīng)使得原先的賣方市場(chǎng)趨向平衡。此時(shí)再加上稅收砝碼，鞏固調(diào)控效果的作用顯而易見。

暴利爭(zhēng)論

潛臺(tái)詞：民眾呼吁成本公開

房地產(chǎn)業(yè)到底有沒有隱瞞利潤(rùn)？房地產(chǎn)業(yè)到底有沒有所謂“天大”的暴利？房地產(chǎn)成本應(yīng)不應(yīng)該公開？隨著宏觀調(diào)控步步深入，這些爭(zhēng)議已久的話題再度在今年爆棚，不少政府機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、專家和普通購(gòu)房者，或主動(dòng)或被動(dòng)地席卷而入，形成一場(chǎng)曠日持久、至今沒有完全定論的全民大論戰(zhàn)。

“瞞利”的話題由財(cái)政部的一則公告引發(fā)?！吨腥A人民共和國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告(第十二號(hào))》顯示，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真嚴(yán)重。39戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤(rùn)不實(shí)33億元；部分房地產(chǎn)企業(yè)存在較為嚴(yán)重的偷漏稅問題，少數(shù)企業(yè)甚至通過虛構(gòu)業(yè)務(wù)、編造合同等手段騙取銀行信用。據(jù)了解，這39家房企的賬面利潤(rùn)率為12.22%，而查出的實(shí)際利潤(rùn)率為26.79%，有的企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)率甚至達(dá)57%，比上報(bào)的平均利潤(rùn)率高出近三倍。

融資浪潮

潛臺(tái)詞：非常時(shí)期、資金為王

2006年新跑去香港上市的開發(fā)商也不少，從浙江綠城(3900.HK)到盛高置地(0337.HK)，大家似乎都希望快點(diǎn)嘗到資本市場(chǎng)的甜頭。

即使已經(jīng)上市，開發(fā)商也沒閑著。一會(huì)是世茂房地產(chǎn)宣布計(jì)劃通過摩根士丹利及高盛安排發(fā)行5億美元票據(jù)，一會(huì)是綠城中國(guó)公布將與摩根大通及瑞銀簽訂發(fā)行本金總額為4億美元的7年期高級(jí)票據(jù)，還有合生創(chuàng)展(0754.HK)表示配股集資9.8億港元等等。

“調(diào)控環(huán)境下，為了未來一階段的運(yùn)營(yíng)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須打開融資途徑，無(wú)論是發(fā)債還是配股，為了補(bǔ)充流動(dòng)資金，總歸是能利用的手段都可以試起來?！笔袌?chǎng)人士表示。

“以后能夠活下來的開發(fā)商只有三種：已經(jīng)上市的、將要上市的、準(zhǔn)備借殼上市的。”上海道邦投資管理有限公司董事總經(jīng)理林榮時(shí)更是這么認(rèn)為。

限價(jià)回購(gòu)

潛臺(tái)詞：市場(chǎng)呼喚公平透明

在2006年的樓市中，“限價(jià)回購(gòu)”也許不是被普遍熟悉的事件，但是在中國(guó)樓市的風(fēng)暴中心之一———北京和上海，這個(gè)事件人人皆知。

9月20日，北京國(guó)土資源網(wǎng)上悄悄掛出一個(gè)稱為白家莊地塊的出讓信息，這一地塊即是引發(fā)此后京城限價(jià)回購(gòu)爭(zhēng)議的源頭。此后不久，有京城地產(chǎn)大腕潘石屹、任志強(qiáng)等和上海一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人共同參加的大討論通過京滬連線的方式在網(wǎng)上直播。

事情緣于掛牌文件中的限價(jià)回購(gòu)條款，文件稱：該地塊建成后的5000平方米商業(yè)物業(yè)和8000平方米辦公樓物業(yè)需要以12000元/平方米的價(jià)格由一級(jí)開發(fā)商北京恒世華融公司回購(gòu)。而按照目前該位置的市場(chǎng)價(jià)格，商用物業(yè)的單價(jià)在40000元/平方米左右?！叭绻创藞?zhí)行，二級(jí)開發(fā)商的直接收益損失在2個(gè)億?！北本┮患曳康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員稱。

隨著業(yè)界質(zhì)疑增多，北京市相關(guān)部門出具了一份關(guān)于限價(jià)回購(gòu)的解釋性說明。大致為：白家莊地塊屬于“8·31大限”前拿到的土地，根據(jù)相關(guān)政策，沒有及時(shí)開工的項(xiàng)目已經(jīng)被政府收回后重新拍賣，而有關(guān)回購(gòu)的說法在8·31前就已經(jīng)由當(dāng)時(shí)的一級(jí)開發(fā)商向其他企業(yè)有所承諾?！澳壳暗膯栴}是在8·31之后，以前的回購(gòu)承諾是否仍然需要政府的保護(hù)?！鄙虾ＹY深房地產(chǎn)評(píng)論人蔡為民稱。如果土地收回是旨在調(diào)整市場(chǎng)的強(qiáng)力政策，以維護(hù)土地招拍掛市場(chǎng)的透明度，這些原來存在于市場(chǎng)的承諾就應(yīng)該由原開發(fā)商自行承擔(dān)損失?！白羁膳碌氖?，如果一級(jí)開發(fā)商同時(shí)參與掛牌競(jìng)爭(zhēng)，他們的優(yōu)勢(shì)將非常明顯?！比沃緩?qiáng)等在當(dāng)時(shí)的網(wǎng)上討論中稱。11月1日，就在結(jié)束掛牌的最后一天的最后幾十分鐘，一級(jí)開發(fā)商下屬企業(yè)北京嘉銘房地產(chǎn)投資有限公司第四次刷新價(jià)格。耐人尋味的是，本應(yīng)進(jìn)入各家開發(fā)商競(jìng)價(jià)階段的正常程序因其他開發(fā)商均未出現(xiàn)而取消，嘉銘房地產(chǎn)順利摘牌。

集體退房

潛臺(tái)詞：瘋狂后的代價(jià)

毫無(wú)疑問，房?jī)r(jià)下跌是退房風(fēng)起的真實(shí)起因。

2006年9月底，上海市寶山區(qū)法院作出一審判決，允許66名大華集團(tuán)“水岸藍(lán)橋”樓盤的購(gòu)房者解除購(gòu)房合同，開發(fā)商則應(yīng)退還房款。加上此前判結(jié)的20例，一共有86名“水岸藍(lán)橋”的購(gòu)房者要求退房成功。開發(fā)商面臨著收回86套價(jià)格“縮水”的房屋、退還約1.2億元購(gòu)房款的巨大壓力。

問題按揭

潛臺(tái)詞：金融風(fēng)險(xiǎn)加緊防控

“姚康達(dá)”的一夜成名，來源于2004年的一次審計(jì)事件，當(dāng)時(shí)中國(guó)工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向該人士發(fā)放個(gè)人住房貸款7141萬(wàn)元人民幣，資金被用作購(gòu)買128套住房。2006年，新的“姚康達(dá)”再次現(xiàn)身。知情人士介紹，2004年下半年至2005年一季度，同樣有通過炒作房產(chǎn)獲利的人進(jìn)入樓市，當(dāng)時(shí)正值上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰時(shí)期，其便一舉購(gòu)下110套分布在市中心區(qū)域的高檔房源。至于購(gòu)房資金，除去平均不到8%的首付之外，這位買家居然在反復(fù)抵押之后從銀行獲得了6.5億元的貸款支持。

當(dāng)然，在樓市逐漸回復(fù)理性之后，這些曾經(jīng)的“弄潮兒”追漲的最后結(jié)果便是黯然出局，由銀行來處理這批所謂的不良資產(chǎn)。雖然，上述買家在貸款過程中通過高估房產(chǎn)價(jià)值的方式究竟騙貸套現(xiàn)了多少仍然是個(gè)未知數(shù)，但銀行在接手處理資產(chǎn)時(shí)，不得不吞進(jìn)近9000萬(wàn)元的壞賬，這就是國(guó)家一直在強(qiáng)調(diào)重申的需要提防的金融風(fēng)險(xiǎn)。

兩個(gè)“姚康達(dá)”的不同之處是，前者是東窗事發(fā)之后的公諸于眾，后者只是市場(chǎng)人士的揭露。而在商業(yè)銀行始終處于加大控制風(fēng)險(xiǎn)力度與完成業(yè)績(jī)指標(biāo)之間的“兩難”情緒中，又有多少“姚康達(dá)”事件依然潛在水中？

2006年2月，上海銀監(jiān)局公布的《2005年上海中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告》披露，至2005年12月末，上海個(gè)人住房不良貸款余額達(dá)15.48億元，不良貸款率已達(dá)到0.58%，比3月末上升0.17個(gè)百分點(diǎn)，升幅明顯。各家商業(yè)銀行在年關(guān)將至的時(shí)候，再次選擇了剎車

第五篇：樓市調(diào)控政策

2008年金融危機(jī)后樓市調(diào)控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國(guó)人民銀行三次宣布下調(diào)金融準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)終于迎來久違的降息周期。

2011年美債危機(jī)前樓市調(diào)控政策

2011.01.19 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原

機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限各檔次存貸款基則通過《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)》。

2011.01.21 國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署國(guó)務(wù)院令公布《國(guó)有土地上房屋

2008.10.22 中國(guó)人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。央行同時(shí)宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。同日 財(cái)政部宣布暫免征收購(gòu)房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。

2008.11.5 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的10條具體措施。其中，兩條政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成重要影響，一是加快建設(shè)保障性安居工程；二是加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度，取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。

2008.11.26 中國(guó)人民銀行宣布，從27日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。27日，A股地產(chǎn)板塊集體暴漲。

2008.12.17 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的政策規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)業(yè)內(nèi)最關(guān)心的二套房貸松綁問題，新政未做松動(dòng)。

2008.12.22 國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，提出加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國(guó)人民銀行自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。

2011.04.06 中國(guó)人民銀行自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

2011.04 從4月上旬開始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)?。▍^(qū)、市）貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。

2011.07.12 國(guó)務(wù)院總理溫家寶12日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。規(guī)定已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。