第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)融資和債權(quán)融資的區(qū)別

房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)融資和債權(quán)融資的區(qū)別

房地產(chǎn)開發(fā)商提問：房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)融資和債權(quán)融資有什么區(qū)別？

投融界投資專家解答：

和其他領(lǐng)域的融資一樣，房地產(chǎn)融資也分為股權(quán)融資和債權(quán)融資。

股權(quán)融資比較好理解，房地產(chǎn)出讓項(xiàng)目公司的股權(quán)，給公司帶來(lái)新的資金合作。有很多地產(chǎn)項(xiàng)目公司都是空殼，拿到地以后通過賣一部分股權(quán)支持開發(fā)，實(shí)際上可以理解為“一方出地，一方出錢”，項(xiàng)目建成后雙方按照股權(quán)比例分享受益。公司上市也是股權(quán)融資的一種。前些年房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資都以債權(quán)為主，股權(quán)融資較少，還以資金在線不足的小公司為主。這兩年隨著房地產(chǎn)調(diào)控的升級(jí)，期限較短的債權(quán)融資已經(jīng)滿足不了需要，股權(quán)融資大幅增加，人民幣的房地產(chǎn)股權(quán)基金（Real Estate PE）也開始興起。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的債權(quán)融資花樣則多的多，預(yù)付款、銀行貸款、高利貸、公司債、信托??由于房地產(chǎn)的毛利率很高，拿到地的開發(fā)商有時(shí)寧愿忍受年化利率達(dá)到20%的高利貸，也不愿意出讓股權(quán)，與別人分享利潤(rùn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率都比較高。銀行貸款和高利貸比較常見，也容易理解，公司債是上市企業(yè)的特權(quán)。稍微講兩句信托，我看到的數(shù)據(jù)是截止到2011年第三季度，中國(guó)信托總資產(chǎn)中投向房地產(chǎn)的大約有7000億元，是很大的數(shù)字，在房地產(chǎn)的非銀行項(xiàng)目融資渠道占據(jù)重要地位。各家信托公司的主要利潤(rùn)來(lái)源也是房地產(chǎn)信托。在2010年以后，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊，而發(fā)行信托產(chǎn)品融資比手續(xù)上比銀行貸款更容易，年化利率普遍在16%-18%之間，也還可以接受。不過房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也有收緊的趨勢(shì)。

此文為投融界（）智庫(kù)欄目專稿，投融界智庫(kù)欄目是中國(guó)最全的投融知識(shí)庫(kù)，涵蓋金融百科、案例分析、法律法規(guī)以及合同范本等各類內(nèi)容，是搜索和學(xué)習(xí)各類投融知識(shí)的最佳來(lái)源。

第二篇：股權(quán)融資、債權(quán)融資的選擇

股權(quán)融資、債權(quán)融資方式繁多，你應(yīng)如何選擇？

近一年來(lái)，多項(xiàng)新的法律法規(guī)頒布施行，為企業(yè)融資提供了多項(xiàng)新的方式或者新的規(guī)范。這些法律法規(guī)主要包括：《公司法》、《證券法》、《短期融資券管理辦法》、《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》、《證券投資基金投資資產(chǎn)支持證券的有關(guān)事項(xiàng)通知》、《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》等。

融資方式主要分為債權(quán)融資和股權(quán)融資兩大類別。債權(quán)融資主要是指企業(yè)從外部借款，按期承擔(dān)還本付息的義務(wù)，主要包括銀行貸款、信托計(jì)劃、短期融資券、企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債、資產(chǎn)支持證券。股權(quán)融資主要是指企業(yè)通過公開發(fā)行股票或者私募的方式增加資本，借以融資，無(wú)需還本付息，但需要分配紅利，主要包括境內(nèi)外公開發(fā)行股票并上市、私募。

債權(quán)融資

銀行貸款（保理、票據(jù)貼現(xiàn)、信用證貸款等）

銀行貸款是企業(yè)最經(jīng)常使用的融資方式，一般要求企業(yè)有比較好的商業(yè)信譽(yù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流、足夠的資產(chǎn)抵押或者可靠的擔(dān)保。融資成本目前在6%左右，期限比較靈活，貸款手續(xù)比較簡(jiǎn)單。

保理是指銷售商基于購(gòu)銷合同以及相關(guān)協(xié)議，將符合條件且經(jīng)銀行認(rèn)可的應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓銀行，取得短期貿(mào)易融資、應(yīng)收賬款回收管理服務(wù)。

票據(jù)貼現(xiàn)指企業(yè)（持票人）在商業(yè)匯票未到期前，為了取得資金，貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給銀行，是銀行向持票人融通資金的一種方式。

信用證貸款是指出口商以國(guó)外開來(lái)的信用證作為抵押、向銀行申請(qǐng)貸款的一種融資方式。

短期融資券

短期融資券是指我國(guó)境內(nèi)具有法人資格的非金融企業(yè)，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。短期融資券由中國(guó)人民銀行根據(jù)《短期融資券管理辦法》進(jìn)行審批，對(duì)銀行間債券市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行，不對(duì)社會(huì)公眾發(fā)行，只在銀行間債券市場(chǎng)交易。

發(fā)行短期融資券主要有三個(gè)好處：短期融資券利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行貸款，目前已經(jīng)發(fā)行的短期融資券的利率基本上在2.92%～3.3%左右浮動(dòng)，加上中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用也不過3.5%左右；公司發(fā)行短期融資券，運(yùn)作時(shí)間遠(yuǎn)少于企業(yè)上市融資，目前央行為該券設(shè)定的審批時(shí)間是20天，能夠迅速緩解融資難的矛盾；發(fā)行短期融資券不需要任何抵押物，比如土地、房屋等，這給許多企業(yè)直接融資創(chuàng)造了條件。

短期融資券期限較短，一般不超過一年。但是企業(yè)可以通過連續(xù)發(fā)行的方式，解決期限不超過一年的問題。由于發(fā)行成本固定，目前我國(guó)短期融資券市場(chǎng)上最低發(fā)行額也在2億元以上，發(fā)券主體幾乎為清一色的大型企業(yè)集團(tuán)，中小型企業(yè)難覓蹤影。

資產(chǎn)支持證券

即資產(chǎn)證券化，是將非流動(dòng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具有更高流動(dòng)性的證券，然后向投資者出售。資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流用于償付證券本息和交易費(fèi)用，即有資產(chǎn)支持的證券（ABS）。

資產(chǎn)證券化在歐美已經(jīng)有超過20年的歷史，包括金融與非金融資產(chǎn)，例如住房抵押貸款、分期付款及信用卡應(yīng)收款、不良貸款、飛機(jī)融資租賃應(yīng)收款、未來(lái)資金流量和整體企業(yè)所產(chǎn)生的任何現(xiàn)有或未來(lái)現(xiàn)金流。亞洲最常見的證券化資產(chǎn)類型為住房抵押貸款、貿(mào)易應(yīng)收賬款、信用卡貸款組合等。

目前已經(jīng)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券的收益率在3.5%～6%之間，資產(chǎn)主要有貸款、公路收費(fèi)權(quán)、租賃費(fèi)、應(yīng)收賬款。由于交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涉及主體較多，目前發(fā)行資產(chǎn)證券的企業(yè)均為大型企業(yè)，中小型企業(yè)難以使用這種融資方式。

信托計(jì)劃

信托計(jì)劃是指委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。

信托計(jì)劃的融資成本大致在5%～11%之間，一般期限在1～3年，融資額為5000萬(wàn)元到數(shù)億元。由于信托計(jì)劃僅限于私募，且不超過200份，因此募集資金額不會(huì)過大，成本也比較高。而且信托計(jì)劃的投資流動(dòng)性較差，所以比較其他融資方式難以吸引融資。

企業(yè)債券

在我國(guó)，發(fā)行企業(yè)債券的融資成本較低，期限最長(zhǎng)可達(dá)15年。企業(yè)債券的融資成本在5%左右。企業(yè)債券一般有大型銀行擔(dān)保，可以上市交易，流通性較好，所以比較容易吸引融資。

但是由于企業(yè)債券的發(fā)行須經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)，每年額度有限，且對(duì)發(fā)行企業(yè)的要求很高，通常只有一些大型中央企業(yè)才能夠獲準(zhǔn)發(fā)行，計(jì)劃色彩濃郁。但是，近兩年來(lái)國(guó)家對(duì)企業(yè)債券的發(fā)行有逐步放寬的趨勢(shì)。

可轉(zhuǎn)換公司債券

可轉(zhuǎn)換公司債券是指發(fā)行人依照法定程序發(fā)行、在一定期限內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券。可轉(zhuǎn)換公司債兼有債權(quán)和股權(quán)的雙重性質(zhì)?？赊D(zhuǎn)換的公司債券應(yīng)當(dāng)記載公司債券轉(zhuǎn)換為公司股份的條件及方法。持有人有權(quán)在規(guī)定的條件下將公司債券轉(zhuǎn)換為公司股份，由債權(quán)人變?yōu)楣镜墓蓶|。

可轉(zhuǎn)換公司債券目前由中國(guó)證監(jiān)會(huì)審批，屬于公募債券，可以上市流通。融資成本較低，約為1%～2%左右，期限一般為3～5年。發(fā)行企業(yè)一般將轉(zhuǎn)換條件設(shè)置得較為寬泛，鼓勵(lì)債券持有人將債券轉(zhuǎn)為股權(quán)。

目前公募的可轉(zhuǎn)換公司債券只適用于上市公司或者有上市計(jì)劃并基本符合上市條件的企業(yè)。

股權(quán)融資

私募

融資概念內(nèi)的私募主要是指投資機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的發(fā)展前景看好而進(jìn)行股權(quán)投資，并通過上市、轉(zhuǎn)讓或并購(gòu)的方式在資本市場(chǎng)退出。

選擇這種融資方式的企業(yè)要有高速的發(fā)展前景，規(guī)范的治理結(jié)構(gòu)，最好中短期內(nèi)有上市計(jì)劃，企業(yè)在所在領(lǐng)域和市場(chǎng)內(nèi)處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲線的高速發(fā)展期。

國(guó)內(nèi)上市

目前國(guó)內(nèi)沒有分層次的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，只有兩個(gè)主板市場(chǎng)（上海證券交易所和深圳證券交易所）。

根據(jù)《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》的規(guī)定，發(fā)行上市的條件主要有：

持續(xù)經(jīng)營(yíng)3年以上，每年均盈利且累計(jì)超過人民幣3000萬(wàn)元；最近3個(gè)會(huì)計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~累計(jì)超過人民幣5000萬(wàn)元；或者最近3個(gè)會(huì)計(jì)營(yíng)業(yè)收入累計(jì)超過人民幣3億元。

按照目前的市場(chǎng)發(fā)行狀況，企業(yè)上市最少要4年左右的時(shí)間。如果系規(guī)范運(yùn)作的有限責(zé)任公司整體變更為股份公司，時(shí)間最短可以減少為一年半左右。目前融資成本為融資額的1.5%～3%，最少大約為1000萬(wàn)元。一個(gè)上市公司的每年維持費(fèi)用約為200萬(wàn)元以上。

目前的上市工作流程為：企業(yè)聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)制定上市方案，符合公開發(fā)行股票上市條件后向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)，經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)后公開發(fā)行股票并向證券交易所申請(qǐng)上市。

海外上市

國(guó)內(nèi)企業(yè)海外上市的主要目的地有香港、納斯達(dá)克、紐約、新加坡等證券交易所，另有少量的企業(yè)在倫敦、法蘭克福、韓國(guó)、加拿大等地的證券交易所公開發(fā)行股票并上市。

國(guó)內(nèi)企業(yè)海外上市主要有紅籌和直接上市兩種方式。紅籌是指在海外（一般為開曼群島、維爾京群島、香港等地）注冊(cè)用于上市目的的殼公司，殼公司在境內(nèi)收購(gòu)用于上市的企業(yè)和資產(chǎn)，以海外殼公司為主體申請(qǐng)?jiān)诤Ｍ獾淖C券交易所掛牌上市。民營(yíng)企業(yè)紅籌上市方式目前不需要中國(guó)證監(jiān)會(huì)的審核，所以目前民營(yíng)企業(yè)海外上市大都采取紅籌方式。

直接上市是指國(guó)內(nèi)企業(yè)直接向海外的證券交易所申請(qǐng)掛牌上市。國(guó)內(nèi)企業(yè)海外直接上市需要經(jīng)過中國(guó)證監(jiān)會(huì)的審核才能向海外證券交易所申請(qǐng)掛牌上市。由于國(guó)有企業(yè)海外設(shè)立殼公司存在較多的法律障礙，而且紅籌方式并不 能為國(guó)有企業(yè)海外上市明顯減少審批環(huán)節(jié)，國(guó)有企業(yè)海外上市大都采取直接上市的方式。

海外收購(gòu)上市

國(guó)內(nèi)企業(yè)海外上市還可以采取收購(gòu)海外已上市公司的方式。這種收購(gòu)方式在實(shí)踐中大致分成兩種類型，一種是收購(gòu)海外主板市場(chǎng)和創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)的上市公司（如海爾在香港收購(gòu)中建數(shù)碼）；另外一種是收購(gòu)OTCBB（場(chǎng)外柜臺(tái)交易市場(chǎng)）、PinkSheets（粉板市場(chǎng)）等市場(chǎng)內(nèi)的掛牌公司。

收購(gòu)主板上市公司的模式目前在大多數(shù)交易所是無(wú)法操作的，或者與直接上市一樣繁瑣。多數(shù)交易所規(guī)定上市公司收購(gòu)達(dá)到一定條件后，仍要按照直接上市的程序和條件進(jìn)行審核，因此收購(gòu)主板上市公司并不能加快上市工作，也不能減少上市程序和條件。

OTCBB市場(chǎng)是全美證券商協(xié)會(huì)（NASD）設(shè)立并管理，由做市商主導(dǎo)的證券報(bào)價(jià)市場(chǎng)，它是較為原始、較松散的柜臺(tái)證券交易市場(chǎng)，監(jiān)管較為寬松，上市企業(yè)很難在這個(gè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)融資。國(guó)內(nèi)有數(shù)十家企業(yè)在OTCBB市場(chǎng)上進(jìn)行收購(gòu)并上市，但實(shí)際能夠轉(zhuǎn)到主板并融資的寥寥無(wú)幾。企業(yè)在尋找融資途徑和投資者在尋找投資機(jī)會(huì)時(shí)應(yīng)注意避免OTCBB陷阱。

企業(yè)在選擇融資方式時(shí)，要綜合考慮發(fā)展階段、成本承受能力、還款、控制權(quán)問題和分紅能力等，再結(jié)合不同融資方式的特點(diǎn)，來(lái)選擇適合本企業(yè)發(fā)展的融資方式。

*大型企業(yè)可以進(jìn)行低成本債券融資和股權(quán)融資相結(jié)合的方式；

*具備較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和盈利能力、規(guī)范運(yùn)作的企業(yè)，可考慮在主板市場(chǎng)發(fā)行股票融資；

*屬于高科技行業(yè)、有較好發(fā)展前景的中型企業(yè)可考慮到創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)發(fā)行股票融資；

*對(duì)初創(chuàng)期高科技型的小企業(yè)，可考慮風(fēng)險(xiǎn)投資基金融資；

*其他企業(yè)可以尋找供抵押的資產(chǎn)和可靠的擔(dān)保，努力增加自身銀行信用以爭(zhēng)取貸款融資。

除銀行貸款外，上述融資方式均涉及復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)和申報(bào)程序，因此在融資之初就要聘請(qǐng)一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的中介機(jī)構(gòu)協(xié)助。中介機(jī)構(gòu)可根據(jù)自己經(jīng)驗(yàn)，參照企業(yè)實(shí)際情況，綜合考慮企業(yè)發(fā)展前景、融資成本承受能力等，選擇合適的融資方式，并幫助企業(yè)做好融資。陳庚生北京市國(guó)楓律師事務(wù)所執(zhí)行合伙人，在國(guó)家司法部工作多年，其間曾參與《律師法》等重要法律法規(guī)的起草工作，并出版大量法學(xué)著述。擅長(zhǎng)公司法、證券法、合同法。來(lái)源:中國(guó)投資 作者：陳庚生 發(fā)布日期：2006-7-15

第三篇：債務(wù)融資和股權(quán)融資的區(qū)別

債務(wù)融資的主要渠道:銀行貸款、租賃、商業(yè)票據(jù)和債務(wù)證券。

債務(wù)性融資

債務(wù)性融資指收購(gòu)企業(yè)通過舉債的方式籌措并購(gòu)所需的資金。這種方式主要包括向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款和向社會(huì)發(fā)行債券。

（1）貸款。這是最傳統(tǒng)的并購(gòu)融資方式。其優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)簡(jiǎn)便，融資成本低，融資數(shù)額巨大。其缺點(diǎn)是必須向銀行公開自己的經(jīng)營(yíng)信息，并且在經(jīng)營(yíng)管理上受制于銀行。此外，要獲得貸款一般都要提供抵押或者保證人，這就降低了企業(yè)的再融資能力。

（2）發(fā)行債券。這種方式的最大優(yōu)點(diǎn)是債券利息在企業(yè)繳納所得稅前扣除，減輕了企業(yè)的稅負(fù)。此外，發(fā)行債券可以避免稀釋股權(quán)。其缺點(diǎn)是債券發(fā)行過多，會(huì)影響企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的信譽(yù)，增加再融資的成本。

債務(wù)融資

債務(wù)融資是指企業(yè)通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。相對(duì)于股權(quán)融資，它具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）短期性。債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性，需到期償還。

（2）可逆性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，負(fù)有到期還本付息的義務(wù)。

（3）負(fù)擔(dān)性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定負(fù)擔(dān)。

股權(quán)融資

股權(quán)融資是指資金不通過金融中介機(jī)構(gòu)，借助股票這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金供給者作為所有者（股東）享有對(duì)企業(yè)控制權(quán)的融資方式。它具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）長(zhǎng)期性。股權(quán)融資籌措的資金具有永久性，無(wú)到期日，不需歸還。

（2）不可逆性。企業(yè)采用股權(quán)融資勿須還本，投資人欲收回本金，需借助于流通市場(chǎng)。

（3）無(wú)負(fù)擔(dān)性。股權(quán)融資沒有固定的股利負(fù)擔(dān)，股利的支付與否和支付多少視公司的經(jīng)營(yíng)需要而定。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

（一）（一）融資組織形式選擇

研究融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由融資主體進(jìn)行融資活動(dòng)，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資主體的組織形式主要有：既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資。

（二）資金來(lái)源選擇

在估算出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的可能資金來(lái)源中，選定項(xiàng)目融資的資金來(lái)源。

（三）資本金籌措

資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是35%.對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購(gòu)置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例。

（四）債務(wù)資金籌措

債務(wù)資金是項(xiàng)目投資中除資本金外，需要從金融市場(chǎng)中借入的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。

1.信貸融資

任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。

2.債券融資

企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所發(fā)行的債務(wù)憑證。

（五）預(yù)售或預(yù)租

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。

（六）融資方案分析

在初步確定項(xiàng)目的資金籌措方式和資金來(lái)源后，接下來(lái)的工作就是進(jìn)行融資方案分析，比較并挑選資金來(lái)源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案。

1.資金來(lái)源可靠性分析

主要是分析項(xiàng)目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠。

2.融資結(jié)構(gòu)分析

主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。

3.融資成本分析

融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用。融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一。

4.融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資方案的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險(xiǎn)的影響。

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

（二）一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資操作流程如下：

準(zhǔn)備融資資料、融資計(jì)劃書——根據(jù)情況尋找相應(yīng)的資金渠道——遞交資料申請(qǐng)——機(jī)構(gòu)受理調(diào)查——項(xiàng)目評(píng)估——雙方面談核實(shí)、協(xié)商方案——補(bǔ)充資料——核查審批——辦理手續(xù)（簽署合同、辦理抵押）——資金接收——按時(shí)歸還本息——還清解押

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式及所需資料清單，方式多種，大致有：

1、房地產(chǎn)開發(fā)類貸款——

是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

? 資金性質(zhì)（來(lái)源）：企業(yè)資金

? 融資方式：銀行委托貸款

? 用款期限：最長(zhǎng)3年

? 資金使用成本：1+2+3+4=6.48%+2.67%+1.33%+0.33%=10.81%（3年，年平均數(shù)）

1、正常銀行貸款利率×（1+20%）

（例如：目前央行基準(zhǔn)貸款利率調(diào)整為：5.40%×(1+20%）=6.48%）

2、資金方一次性好處費(fèi)：8%（3年，平均每年2.67%）

3、中介方一次性傭金：4%（3年，平均每年1.33%）

4、其他傭金：2%（3年，平均每年0.67%）

每年的資金使用成本為11.15%

? 抵押借款比例：50--60%

? 資金到位前，沒有任何費(fèi)用。

? 資產(chǎn)評(píng)估、律師盡職調(diào)查全部由資金方自己負(fù)責(zé)，不需要企業(yè)承擔(dān)費(fèi)用。

? 操作時(shí)間：雙方密切配合，10天左右，資金就可以到帳。? 注意：一家房開公司最多不超過3億，不少于1億。? 每半年副一次利息。（注：企業(yè)需要準(zhǔn)備的資料見附件，并把整理好的資料蓋上騎縫章）

附件：

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資所需資料

? 營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章）；

? 組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件（加蓋公章）；

? 稅務(wù)登記證（國(guó)、地稅）副本復(fù)印件（加蓋公章）； ? 國(guó)有土地使用證；

? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

? 建設(shè)工程施工許可證；

? 商品房銷售（或預(yù)售）許可證；

? 貸款卡電腦查詢結(jié)果復(fù)印件（加蓋公章）；

? 注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件（加蓋公章）；

? 法人代表資格證明及身份證復(fù)印件；

? 具體經(jīng)辦人員授權(quán)書及身份證復(fù)印件；

? 公司章程、主要負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、主管財(cái)務(wù)人員）； ? 董事會(huì)或股東會(huì)對(duì)外貸款決議；

? 企業(yè)委托貸款申請(qǐng)書；

? 商業(yè)計(jì)劃書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（很重要）； ? 公司最近3年及最近3個(gè)月財(cái)務(wù)報(bào)表；

? 法律意見書及盡職調(diào)查；

? 評(píng)估報(bào)告；

? 公司最近2年審計(jì)報(bào)告；

? 公司情況及其業(yè)務(wù)內(nèi)容介紹，企業(yè)主要產(chǎn)品技術(shù)專利證書，獲獎(jiǎng)證書等；

? 資金用途，包括資金使用計(jì)劃和還款計(jì)劃。