第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的目的[推薦]

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個(gè)字：找錢。找錢、找到有錢的企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人，已經(jīng)成了當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)老總每天最重要的工作，許多房地產(chǎn)企業(yè)也都開始設(shè)立專門的融資

機(jī)構(gòu)或部門，也會(huì)招聘一些“具有成功融資經(jīng)驗(yàn)”“成熟融資渠道”的融資經(jīng)理或融資主管一類的高級(jí)經(jīng)理人員。這些老總或融資人員大多數(shù)時(shí)間都是在于“有錢的企業(yè)、機(jī)構(gòu)或個(gè)人”談項(xiàng)目、談融資、訂合同。而這些有錢的企業(yè)、機(jī)構(gòu)或個(gè)人被他們共同抵制成為“銀主”，一個(gè)極富戲謔性的稱謂，一個(gè)在融資活動(dòng)中永遠(yuǎn)不會(huì)存在的故事的主角，一個(gè)為融資中介（掮客）善用的工具和謀取錢物酒食的借口。

房地產(chǎn)企業(yè)融資的首要前提就是要能夠根據(jù)企業(yè)自身和項(xiàng)目的情況去分析，融資方為何會(huì)鐘情于項(xiàng)目？及對(duì)項(xiàng)目做出符合市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估；其次也是最重要的一點(diǎn)，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證？即對(duì)融資資金的進(jìn)入和退出的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，要充分考慮融資方對(duì)資金安全的絕對(duì)要求。

實(shí)際上，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資活動(dòng)中，成功的融資案例是極其少見的，比如，上市融資則使絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所不具備的和無法等待的。目前，比較適合于我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式是股權(quán)融資、收購融資、財(cái)務(wù)融資等三種方式（具體概念的相關(guān)描述參見《房地產(chǎn)項(xiàng)目融資操作實(shí)務(wù)研究》一文）。

[1]房地產(chǎn)業(yè)的增長不僅可以拉動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且拉動(dòng)了投資需求和消費(fèi)需求。在我國現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)融資可以采用銀行、信托、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個(gè)新產(chǎn)業(yè)的繁榮—融資服務(wù)。

(一)銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。數(shù)據(jù)顯示，2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。

(二)房地產(chǎn)信托

信托因其制度優(yōu)勢(shì)，寬廣的創(chuàng)新空間以及巨大的靈活性已成為房地產(chǎn)融資的新熱點(diǎn)。信托可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)，可以在不同層次、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

但是，房地產(chǎn)融資的迅猛勢(shì)頭以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，已受到有關(guān)部門重視。銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始限制信托對(duì)房地產(chǎn)貸款的支持。另外，信托資金的規(guī)模，尤其是集合式信托的規(guī)模因?yàn)槭艿叫磐蟹ǖ南拗?，有最?00份的限額。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金將受到一定影響。

(三)國內(nèi)ipo

(四)境外ipo

(五)借殼上市

(六)上市公司資產(chǎn)置換

(七)房地產(chǎn)投資基金等

綜合比較：由于房地產(chǎn)融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。

我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道可以分為內(nèi)部融資和外部融資

1.內(nèi)部融資方式包括：

（1）企業(yè)自有資金：包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各出資方投入的資金，經(jīng)營一段時(shí)間后從稅后利潤中提取的盈余公積金，資本公積金（主要由接受捐贈(zèng)、資本匯率折算差額、股本溢價(jià)等形成）等資本由企業(yè)自有支配、長期持有。自有資金是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)和保證，國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴(yán)格要求。開發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過多的企業(yè)的自有資金，只有當(dāng)項(xiàng)目的贏利性可觀、確定性較大時(shí)，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。

（2）預(yù)收賬款：是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。對(duì)開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。其中預(yù)購房款主要指購房者的個(gè)人按揭貸款，是我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。

2.外部融資的主要渠道和融資工具有：

（1）上市融資：股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有長期的資金需求時(shí)，債券是一種重要融資渠道。

（3）銀行信貸：從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請(qǐng)長期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請(qǐng)貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。

（4）房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)（一般為收益性房地產(chǎn)）或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會(huì)大眾投資者的資金，并委托專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。

（5）商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，及將不動(dòng)產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個(gè)組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發(fā)行。

（6）其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

（一）（一）融資組織形式選擇

研究融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由融資主體進(jìn)行融資活動(dòng)，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資主體的組織形式主要有：既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資。

（二）資金來源選擇

在估算出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的可能資金來源中，選定項(xiàng)目融資的資金來源。

（三）資本金籌措

資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是35%.對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例。

（四）債務(wù)資金籌措

債務(wù)資金是項(xiàng)目投資中除資本金外，需要從金融市場(chǎng)中借入的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。

1.信貸融資

任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。

2.債券融資

企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所發(fā)行的債務(wù)憑證。

（五）預(yù)售或預(yù)租

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。

（六）融資方案分析

在初步確定項(xiàng)目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進(jìn)行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案。

1.資金來源可靠性分析

主要是分析項(xiàng)目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠。

2.融資結(jié)構(gòu)分析

主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。

3.融資成本分析

融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用。融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一。

4.融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資方案的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險(xiǎn)的影響。

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

（二）一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資操作流程如下：

準(zhǔn)備融資資料、融資計(jì)劃書——根據(jù)情況尋找相應(yīng)的資金渠道——遞交資料申請(qǐng)——機(jī)構(gòu)受理調(diào)查——項(xiàng)目評(píng)估——雙方面談核實(shí)、協(xié)商方案——補(bǔ)充資料——核查審批——辦理手續(xù)（簽署合同、辦理抵押）——資金接收——按時(shí)歸還本息——還清解押

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式及所需資料清單，方式多種，大致有：

1、房地產(chǎn)開發(fā)類貸款——

是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

? 資金性質(zhì)（來源）：企業(yè)資金

? 融資方式：銀行委托貸款

? 用款期限：最長3年

? 資金使用成本：1+2+3+4=6.48%+2.67%+1.33%+0.33%=10.81%（3年，年平均數(shù)）

1、正常銀行貸款利率×（1+20%）

（例如：目前央行基準(zhǔn)貸款利率調(diào)整為：5.40%×(1+20%）=6.48%）

2、資金方一次性好處費(fèi)：8%（3年，平均每年2.67%）

3、中介方一次性傭金：4%（3年，平均每年1.33%）

4、其他傭金：2%（3年，平均每年0.67%）

每年的資金使用成本為11.15%

? 抵押借款比例：50--60%

? 資金到位前，沒有任何費(fèi)用。

? 資產(chǎn)評(píng)估、律師盡職調(diào)查全部由資金方自己負(fù)責(zé)，不需要企業(yè)承擔(dān)費(fèi)用。

? 操作時(shí)間：雙方密切配合，10天左右，資金就可以到帳。? 注意：一家房開公司最多不超過3億，不少于1億。? 每半年副一次利息。（注：企業(yè)需要準(zhǔn)備的資料見附件，并把整理好的資料蓋上騎縫章）

附件：

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資所需資料

? 營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章）；

? 組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件（加蓋公章）；

? 稅務(wù)登記證（國、地稅）副本復(fù)印件（加蓋公章）； ? 國有土地使用證；

? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

? 建設(shè)工程施工許可證；

? 商品房銷售（或預(yù)售）許可證；

? 貸款卡電腦查詢結(jié)果復(fù)印件（加蓋公章）；

? 注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件（加蓋公章）；

? 法人代表資格證明及身份證復(fù)印件；

? 具體經(jīng)辦人員授權(quán)書及身份證復(fù)印件；

? 公司章程、主要負(fù)責(zé)人簡歷（董事長、總經(jīng)理、主管財(cái)務(wù)人員）； ? 董事會(huì)或股東會(huì)對(duì)外貸款決議；

? 企業(yè)委托貸款申請(qǐng)書；

? 商業(yè)計(jì)劃書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（很重要）； ? 公司最近3年及最近3個(gè)月財(cái)務(wù)報(bào)表；

? 法律意見書及盡職調(diào)查；

? 評(píng)估報(bào)告；

? 公司最近2年審計(jì)報(bào)告；

? 公司情況及其業(yè)務(wù)內(nèi)容介紹，企業(yè)主要產(chǎn)品技術(shù)專利證書，獲獎(jiǎng)證書等；

? 資金用途，包括資金使用計(jì)劃和還款計(jì)劃。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資料

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資料

（一）房地產(chǎn)開發(fā)融資企業(yè)資料清單：

1.公司簡介

（內(nèi)容包括公司基本情況介紹、經(jīng)營狀況說明、董事會(huì)成員簡介、股東簡介、管理團(tuán)隊(duì)簡介等）

2.公司章程

3.董事會(huì)決議或股東會(huì)決議（關(guān)于本項(xiàng)目的融資決議，有即提供）

4.工商登記核準(zhǔn)資料及營業(yè)執(zhí)照

5.稅務(wù)登記證

6.組織機(jī)構(gòu)代碼證

7.法人代表身份證

8.驗(yàn)資報(bào)告及開發(fā)資質(zhì)證明

9.銀行開戶許可證及貸款卡

10.審計(jì)報(bào)告和主要財(cái)務(wù)報(bào)表（近三年，10年、11年、12年 同時(shí)補(bǔ)充13年1、2、3、月份主要財(cái)務(wù)報(bào)表

11.投資項(xiàng)目可行性報(bào)告

12.借款申請(qǐng)書資金用途及使用計(jì)劃(需注明還款來源)

13.房產(chǎn)證（如果是用房產(chǎn)做抵押，這個(gè)就提供），如果辦理了預(yù)售許可證的，也要提供；

14.土地使用權(quán)證，同時(shí)附上土地付款憑證,土地成交合同等；

15.建筑用地規(guī)劃許可證

16.建筑工程規(guī)劃許可證

17.建設(shè)工程施工許可證

18.抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或質(zhì)押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告

19.其他政府相關(guān)批文

20.其他補(bǔ)充文件

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本條件：

1、要求項(xiàng)目要在省會(huì)城市，或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地市級(jí).資質(zhì)較好的縣也可以考慮。

2、四證齊全：土地使用證，用地規(guī)劃許可證，工程規(guī)劃許可證，施工許可證；

3、二級(jí)開發(fā)資資質(zhì)優(yōu)先，如果母公司是二級(jí)資質(zhì)，項(xiàng)目子公司為三級(jí)或者暫定也可；

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資額度：融資1---6億元，期限1--2年

5、有抵押物，抵押率不超過50%。

6、自有投入不低于35%；并且經(jīng)營業(yè)績良好，無不良信用記錄。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資流程

一、提供項(xiàng)目的可行性報(bào)告及現(xiàn)金流狀況作為融資依據(jù)。

二、融資利息暫定為年息18%。（可依據(jù)項(xiàng)目的潛力和國際金融利率進(jìn)行調(diào)節(jié)）

三、融資手續(xù)在中國香港地區(qū)辦理，一切相關(guān)法律責(zé)任按照香港地區(qū)規(guī)定執(zhí)行。資金在中國地區(qū)使用，按照中國地區(qū)相關(guān)法律執(zhí)行。

四、融資材料經(jīng)審核通過后，符合融資資格之項(xiàng)目按照以下流程辦理。

1、雙方簽定借款合同。(項(xiàng)目名稱、用款計(jì)劃、還款計(jì)劃)

2、項(xiàng)目的法人代表(融資方)必須持有中華人民共和國護(hù)照。

3、項(xiàng)目的法人代表赴港辦理融資相關(guān)手續(xù)。

4、項(xiàng)目的法人代表(融資方)在香港銀行開設(shè)個(gè)人外幣賬戶, 作為支付融資過程

中的費(fèi)用。

5、項(xiàng)目的法人代表(融資方)與資金方共同在香港會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所

辦理項(xiàng)目融資相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目的法人代表(融資方)開出本票給予律師事務(wù)

所和會(huì)計(jì)師事務(wù)所，資金方與融資方在香港銀行開設(shè)聯(lián)名賬號(hào)；(如融資不

成功, 一個(gè)月內(nèi)律師事務(wù)所及會(huì)計(jì)師事務(wù)所開出支票的費(fèi)用全額返還)。

6、資金到達(dá)聯(lián)名賬號(hào)上時(shí)，融資方確認(rèn)融資金額是否全額到賬；融資方確認(rèn)

到帳后所開具的本票對(duì)現(xiàn)(律師事務(wù)所和會(huì)計(jì)師事務(wù)所), 進(jìn)入下一個(gè)融資

流程,融資方融資金額到賬一個(gè)月內(nèi)，資金方扣除一年利息，融資款劃到國

內(nèi)該項(xiàng)目開設(shè)的共管帳戶內(nèi)(專款專用)，融資完成。（全程在香港律師事務(wù)

所執(zhí)業(yè)律師的嚴(yán)格監(jiān)控下完成，在聯(lián)名賬戶上的資金動(dòng)用必須雙方簽名方

可動(dòng)用，保障資金安全。）。

五、融資方的項(xiàng)目進(jìn)度以及資金的使用，資金方委派財(cái)務(wù)總監(jiān)全程監(jiān)控，以保障融資資金全部用以項(xiàng)目開發(fā), 該項(xiàng)目公司100%質(zhì)押給資金方。融資資金不

能作為融資方購買奢侈品、投資股票、黃金、期貨等行為，有出現(xiàn)上述行為，資全方有權(quán)要求融資方在一個(gè)月內(nèi)歸還融資款項(xiàng)。