第一篇：淺談房地產(chǎn)發(fā)展

淺談房地產(chǎn)發(fā)展

房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟發(fā)展的影響

房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟貢獻卓著，已經(jīng)過去的十多年，是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的十多年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時房地產(chǎn)的投資和投機屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。

房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟增長貢獻卓著。在消費、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個循環(huán)的過程是，出口形成了國內(nèi)實體經(jīng)濟的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎設施和民生建設；實體經(jīng)濟發(fā)展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進而又推動了經(jīng)濟的增長。所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲蓄和房地產(chǎn)需求，同時房地產(chǎn)又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟增長。

中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化的進程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。

目前，投資和投機已經(jīng)過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經(jīng)濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，早已被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢和特點

房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴重影響經(jīng)濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產(chǎn)的進一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內(nèi)需和消費的增長。從整體上看，決定房地產(chǎn)運行曲線的幾個重要因素，供求關系、兩會土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，以后的房地產(chǎn)市場仍然會維持上升趨勢。

在過去，一批二線城市收緊了調(diào)控政策，加上此前的一線城市，總共有十多個城市出臺了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標準，但這種調(diào)整相當溫和，不會對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了一小部分的潛在購房需求立即兌現(xiàn)。

我國正在推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，但穩(wěn)增長的基調(diào)未變，也就是說，穩(wěn)增長要為深化改革提供基礎，而房地產(chǎn)是影響經(jīng)濟增長的重要行業(yè)，如果房地產(chǎn)短時發(fā)生重大的下滑，必須會對經(jīng)濟全局產(chǎn)生牽引性的擴散效應，這在現(xiàn)階段改革還沒有邁出實質(zhì)步子的時候，是不允許的所以中央高層從未公開表態(tài)要抑制房價，對房地產(chǎn)的調(diào)子一直是保持房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)的穩(wěn)定，包括房價、成交量和政策的穩(wěn)定。雖然過去部分城市的房價漲幅仍然偏高，但尚在中央可接受范圍，所以只是由主管部門打招呼讓這些城市略為收緊調(diào)控政策，而沒有再由中央層面施加壓力?，F(xiàn)有跡象表明，保持房地產(chǎn)成交量、價格和政策三方面的穩(wěn)定。

當宏觀經(jīng)濟不好的時候，房地產(chǎn)市場一般都很好，因為房地產(chǎn)已經(jīng)成為拉動中國經(jīng)濟增長最主要的產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟越低迷政府越不敢打壓房地產(chǎn)。

針對上海和北京所推出的共有產(chǎn)權(quán)房和自住型商品房等最新的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，可能也存在統(tǒng)計學意義上的若干難點和問題。比如業(yè)主在購買共有產(chǎn)權(quán)住房時會少獲取一定比例產(chǎn)權(quán)，但是數(shù)年后進行二手房交易時卻按照全部產(chǎn)權(quán)價格進行計算，這會帶來房價在統(tǒng)計學上的偏差，這是相關政策制定者在制定共有產(chǎn)權(quán)房政策時沒有考慮到的問題。

許多人都在大罵房價，大罵開發(fā)商，恰恰說明還有人在關注著購房的市場。是政府在推動漲價，還是開發(fā)商在推動漲價呢或許政府保障低層，幫助中低層，放開高端，各取所需，將成為長效。擺正政府與市場的位置，市場決定資源配置和市場決定價格將是改革的趨勢。

根據(jù)2013年的數(shù)據(jù)和宏觀經(jīng)濟運行趨勢，在現(xiàn)政策條件不變的情況下，銷售，價格，投資三個增幅都會下降，但仍是上升。去年土地供給增加會短期改變市場供求關系，部分地區(qū)庫存有待消化。但并未改變預售遠大于竣工的比例關系。銀行的個貸會影響居民的可支付能力，但不等于釋放了需求。預期也不會逆轉(zhuǎn)。

中國的經(jīng)濟不可能在短期內(nèi)改變投資占主導地位的拉動，也不會在短期內(nèi)忽略房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的影響。不可否認有城市間的差別。但不改變整個行業(yè)的發(fā)展趨勢。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況分析

從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應求，房價暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴重，供過于求，正醞釀巨大風險，多個城市出現(xiàn)了房價下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。以恒大地產(chǎn)為例，2007年至2012年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標準化運營”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績增長。然而，進入 2013年以后，在宏觀經(jīng)濟向好和政策趨向?qū)捤傻拇蟊尘跋拢痪€城市房地產(chǎn)市場供不應求，而二三線城市房地產(chǎn)市場庫存積壓過大，市場出現(xiàn)嚴重分化。恒大地產(chǎn)把握這一市場趨勢，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

在2014年城市格局分化現(xiàn)象繼續(xù)存在著，三四線城市的樓市正在積累較大風險，已面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房價已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與增速消費貸款的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來幾年里我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩。

市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領域，未來幾年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來幾年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；

第三 從經(jīng)濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降?，F(xiàn)如今普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。未來幾年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2014年中國房產(chǎn)稅速度會加快，針對中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，2014年中國樓市調(diào)控或出現(xiàn)地域特色，與此同時，中國土地市場或出現(xiàn)先抑后揚的趨勢，總體來說，高位震蕩和逐步降溫是2014年樓市調(diào)控市場的兩大方向。

2014年上半年延續(xù)了2013年下半年的態(tài)勢，多數(shù)供應指標繼續(xù)增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續(xù)回落。目前來說，買房就升值的時代已經(jīng)結(jié)束。

2014年全國商品房成交均價繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低。主要原因是：一二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一二線城市房價持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了后兩年的漲幅。三四線城市供應量持續(xù)增大，人口導入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少。

長期來看，“謹慎樂觀”成為基本共識。中央經(jīng)濟工作政策基調(diào)是“穩(wěn)中求進”，在2014里，房地產(chǎn)業(yè)有了穩(wěn)定的政策預期。一是2013年商品房市場整體發(fā)展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好；二是新一屆政府對樓市調(diào)控的思路明顯轉(zhuǎn)變，由過去的各種調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭钣檬袌龌侄芜M行調(diào)節(jié)，房企對政策的預期相對樂觀，拿地的熱情增加；三是受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲備，為后續(xù)發(fā)展做好準備；四是近期不少城市在調(diào)控政策中都提及增加土地供應，在2014年里土地供應有所增加；五是三、四線城市土地市場具有一定的滯后性。

后記，住房問題是民生問題，也是即將步入社會的大學生們所要面臨的一座大山，所以我選擇了做對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的這個課題。這里面的大部分論點和觀點都是我上網(wǎng)到論壇上找的然后進行了歸納整理，雖然我只做了整理與加工但我自己感覺這個課題對我影響挺深刻的。

第二篇：改革開放以來房地產(chǎn)發(fā)展

歷年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧（1978-2010年）

1978－1983年

政策目標：修改十年規(guī)劃指標，調(diào)整、改革、整頓；

政策內(nèi)容：允許私人建房，城市居民可以自購自建。開始住房制度改革；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，下放管理權(quán)； 1984年

政策目標：發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；

政策內(nèi)容：發(fā)布城建綜合開發(fā)暫行辦法，推行商品化試點； 1985－1987年

政策目標：防止盲目發(fā)展商品住宅；

政策內(nèi)容：加強商品房住宅計劃管理，公有住房補貼出售； 1988年

政策目標：擴大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)住房制度改革

政策內(nèi)容：修改《憲法》，允許土地批租；全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革；房地產(chǎn)市場； 1989年

政策目標：加強房地產(chǎn)市場管理；

政策內(nèi)容：發(fā)布《關于加強房地產(chǎn)市場管理的通知》，規(guī)范市場行為，整頓市場秩序；壓縮固定資產(chǎn)規(guī)模，緊縮銀根； 1990年

政策目標：加強治理整頓；推進土地使用制度改革；

政策內(nèi)容：治理整頓，大規(guī)模清理在建項目；頒布深化企業(yè)經(jīng)營機制改革的通知；緊縮銀根；發(fā)布《土地管理法實施條例》； 1991年

政策目標：規(guī)范產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：深化住房制度改革；

政策內(nèi)容：治理整頓；房地產(chǎn)市場建設全面起步；房改開始在全國范圍內(nèi)全面推行； 1992年

政策目標：加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

政策內(nèi)容：引進外資；宣布“治理整頓”結(jié)束；房地產(chǎn)價格；擴大市場調(diào)控范圍；下放權(quán)力；發(fā)放開發(fā)消費貸款； 1993年

政策目標：理順房地產(chǎn)業(yè)，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；

政策內(nèi)容：開始進行宏觀調(diào)整；控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，規(guī)范市場行為，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營收益。發(fā)布《關于加強房地產(chǎn)市場宏觀管理，促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見》和《關于開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)全面檢查的通知》； 1994年

政策目標：加強宏觀調(diào)控，深化住房制度改革； 政策內(nèi)容：發(fā)布《國務院關于繼續(xù)加強定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》和《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》；進入調(diào)控、消化、穩(wěn)定的發(fā)展階段；開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)全面檢查；整頓金融秩序； 1995年

政策目標：規(guī)范房地產(chǎn)市場；

政策內(nèi)容：加強房地產(chǎn)市場的宏觀管理；頒布《房地產(chǎn)管理法》、《增值稅法》；整頓金融秩序；開始實施安居工程； 1996年

全面推行住房公積金制度；租金改革和公有住房出售有了新的進展；政策性貸款制度開始建立；安居工程順利推進； 1997年

實行適度從緊的財政政策和貨幣政策； 1998年

政策目標：促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

政策內(nèi)容：發(fā)布《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；同時調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房，建立以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系；房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)得到調(diào)整；

1999年 實行積極財政政策，啟動住房消費，深化落實住房分配貨幣化改革；鼓勵個人換購住房，免個人所得稅；調(diào)整房地產(chǎn)市場若干政策；啟動房地產(chǎn)市場，免征產(chǎn)易營業(yè)稅，契稅減半；

2001年

刺激消費 繁榮房地產(chǎn)市場——4月19日，關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知：為消化積壓空置商品房，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，積極防范金融風險，經(jīng)國務院批準，《財政部、國家稅務總局關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知》規(guī)定：....................2002年

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定,規(guī)范土地市場.——2002年5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發(fā)11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。

此前，北京市近90%的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的，11號令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始。土地市場開始了從劃撥、協(xié)議“暗箱操作”走向招拍掛“陽光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年 2003年4月

121號文件拉響宏觀調(diào)控警報

中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》。規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。2003年8月

國務院明確將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)

國務院發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文件），將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要求充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化完善住房供應政策，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應，加強對土地市場的宏觀調(diào)控，對于高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。2004年 2004年3月

8?31大限提高拿地“門檻” 調(diào)控開始

繼2003年7月國務院發(fā)文嚴格控制土地供給之后，國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文，嚴令各地須在當年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，是為“8?31大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。2004年10月

央行十年首次宣布上調(diào)存貸款利率

中國人民銀行決定從2004年10月29日起，上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點。同時，進一步放寬金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間。金融機構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再

設定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準利率的0.9倍。對金融競爭環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實行上限管理，最高上浮系數(shù)為貸款基準利率的2.3倍，貸款利率下浮幅度不變。2005年 2005年3月

房貸優(yōu)惠政策取消 調(diào)控涉及消費層面

央行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進一步加大。2005年3月 房地產(chǎn)稅改革深入

財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時表示，中國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產(chǎn)稅改革。2005年3月

國八條出臺 調(diào)控上升到政治高度（老國八條）

國務院出臺八點意見穩(wěn)定房價。一是高度重視穩(wěn)定住房價格；二是將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責制；三是大力調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。2005年5月

七部委意見發(fā)布（新國八條）

國務院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為加強宏觀調(diào)控的一項重要任務。2005年9月

銀監(jiān)會212號文件收緊房產(chǎn)信托 2005年9月底，由銀監(jiān)會制定的房地產(chǎn)信托管理文件（即“212號文”）開始下發(fā)至各地銀監(jiān)局。該文件全稱《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》，《通知》對房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻進行了嚴格限制。2005年10月

國稅總局重申二手房交納個稅

2005年10月11日，國家稅務總局發(fā)布了《關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]156號），文件正式明確了個人買賣二手房必須交納個人稅。文件明確，在辦理二手房過戶時，要做到各稅統(tǒng)管，不能只負責征收契稅，其他稅種如營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時進行征收。2006年 2006年4月

房貸利率再次上調(diào) 調(diào)控卷土重來

4月27日央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。2006年4月

房貸利率再次上調(diào) 調(diào)控卷土重來

4月27日央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。2006年5月 國六條出臺

5月24日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，新一輪調(diào)控大幕開啟。2006年5月

國務院出臺限制套型90/70政策

5月29日國務院辦公廳出臺《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)[2006]37號），人稱九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標準。2006年5月

國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策

5月31日國稅總局下發(fā)《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)74號文件），對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。2006年7月

未取得預售許可證不得發(fā)布預售廣告

7月6日出臺的166號文件《關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內(nèi)開始銷售商品房。同時加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品房預售廣告。2006年7月

建設部出臺171號“外資限炒令”

7月11日建設部聯(lián)合其他五部委下發(fā)171號文件《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機構(gòu)和個人購房的管理。

2006年7月

108號文強制征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅

7月26日國稅總局發(fā)布《關于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。2006年8月 土地新政出臺

8月1日國土資源局制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，《規(guī)范》對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細化，進一步明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍。2006年8月

央行調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率

中國人民銀行決定，自2006年8月19日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點；其他各檔次存貸款基準利率也相應調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。2006年8月

建設部出臺廉租房管理實施辦法

8月30日建設部《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實施辦法》出臺，提出加強城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范城鎮(zhèn)廉租住房管理。2006年9月 房地產(chǎn)市場整頓 《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號）和《建設部國家發(fā)展改革委員會國家工商行政管理總局關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房[2006]166號）要求，就房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪位顒又贫üぷ鞣桨浮?/p>

2007年 2007年1月 建設部規(guī)范經(jīng)紀行業(yè)

1月23日，建設部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關問題的通知》，依此，北京市相繼出臺了資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標準買賣三大詳盡并相互配合的文件。對于二手房交易而言，提供了實質(zhì)性的操作規(guī)范，對行業(yè)具有劃時代的意義。網(wǎng)上簽約也在2007年7月1日正式實施。2007年3月

《物權(quán)法》通過 10月1日起執(zhí)行

3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，物權(quán)法作為確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要的意義。例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這一條打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。物權(quán)法對于房產(chǎn)市場具有深遠的影響。除了70年后自動續(xù)期外，還有最直觀的一點，就是物權(quán)法為物業(yè)稅的開征奠定了基礎，物業(yè)稅所帶來的持有成本的增加，都是消費者置業(yè)投資所必須面對和重新考慮的，理性的需求無疑對房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。2007年3月

央行2007年首度加息 中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由6.12%提高到6.39%。2007年5月 央行再次加息

中國人民銀行公布，5月19日起，上調(diào)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調(diào)整。從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2007年7月 央行第三次加息

7月20日央行在年內(nèi)第三次加息。宣布在本次加息中，個人住房公積金貸款利率相應上調(diào)0.09個百分點。同時，上調(diào)活期存款利率9個基點，由0.72%上升至0.81%。這是2002年2月以來首次上調(diào)活期存款利率。在五年來，央行曾多次加息，但是上調(diào)對象均為定期存款或貸款利率，此次是五年多來首次上調(diào)活期存款利率。

2007年8月

國發(fā)〔2007〕24號 回歸保障

國務院總理溫家寶8月1日主持召開國務院常務會議，討論并原則通過了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）。國務院24號文提出，要加快建設多層次的住房供應體系，加大保障性住房的建設力度，中央房改十年輪回，“重市場輕保障”的住房模式開始轉(zhuǎn)變。2007年8月 央行年內(nèi)第四次加息 中國人民銀行決定，自2007年8月22日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，由6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應上調(diào)0.09個百分點。2007年9月 央行年內(nèi)第五次加息

2007年9月15日起，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由7.02%提高到7.29%。2007年9月

央行出臺新政 購買第二套住房首付比例不得低于50%

央行9月27日出臺新政，要求商業(yè)銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

2008年 2008年3月

財政部、國家稅務總局下發(fā)《關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》

3月3日財政部、國家稅務總局發(fā)出通知，要求開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。2008年3月

住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)《關于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》

3月21日住建設部下發(fā)通知，該通知對確保廉租房的質(zhì)量，對解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。2008年4月

上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點

2008年4月16日為繼續(xù)落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2008年5月

上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點

從2008年5月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2008年6月

國家多項調(diào)控近期開始施行土地閥門再度把緊

具體政策：商品住宅開發(fā)不得超3年、土地管理不作為將受嚴懲等，自2008年6月1日起執(zhí)行。2008年7月

國土部表示小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地證

7月14日國土資源部出臺文件，被小產(chǎn)權(quán)房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格。2008年8月

商品房銷售應明示能源消耗指標

8月11日國務院新規(guī)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當向購買人明示所售商品房的能源消耗指標、節(jié)能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息。2008年8月

三部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租住房工作計劃》

8月14日三部委印發(fā)計劃提出，2008年底前，所有縣城及以上城市都要根據(jù)國務院規(guī)定，對低保家庭中的住房困難戶做到應保盡保，有條件的地區(qū)要逐步擴大保障范圍。

2008年8月

央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求嚴格建設項目貸款管理

8月25日中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，《通知》要求嚴格建設項目貸款管理。對列入國家《禁止用地項目目錄》的項目，嚴禁發(fā)放貸款。2008年9月

央行宣布“雙率”齊降

受美國金融風暴的影響，央行宣布從9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，以及下調(diào)存款準備金率0.5%。2008年10月9日

西方央行聯(lián)手降息 中國打出“降率免稅”組合拳

中國人民銀行10月8日晚間宣布，從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。2008年10月 系列新政支持房地產(chǎn)

10月12日中國人民銀行決定，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。下調(diào)個人住房公積金貸款利率。2008年11月

國十條出臺（老國十條）

在全球金融危機的影響下，國務院出臺擴大內(nèi)需十項措施增加千億元投資。

2009年 2009年1月 七折利率優(yōu)惠

四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。

2009年2月

落實最嚴格耕地保護制度和節(jié)約用地制度

2月，國土資源部發(fā)布《國務院第二次全國土地調(diào)查領導小組辦公室關于建立第二次全國土地調(diào)查工作動態(tài)通報制度的通知》?！锻ㄖ访鞔_：將落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標準，搭車用地、借機圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。2009年4月

治理房地產(chǎn)開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃

4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部重點對國家機關工作人員在建設用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項目，逐一進行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規(guī)違紀問題的，要對部門責任人從嚴處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關追究刑事責任。2009年5月

《國土資源部關于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》

5月11日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號）。針對經(jīng)濟形勢和土地市場運行變化情況，為進一步落實黨中央、國務院關于擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責，充分發(fā)揮地價政策在宏觀調(diào)控中的作用，對《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調(diào)整。2009年5月

《國土資源部關于切實落實保障性安居工程用地的通知》

5月13日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設用地的供應管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編2010~2011年和今年保障性住房用地供應計劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。

2009年5月

下調(diào)自有資本金貸款比例

5月27日，國務院發(fā)布《關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。2009年5月

《土地增值稅清算管理規(guī)程》

5月21日，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。2009年5月

四部委負責研究開征物業(yè)稅

5月25日，發(fā)改委公布了《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，提出今年將由財政部、稅務總局、發(fā)改委、建設部負責研究開征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多?。ㄊ校╅_始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行，有關物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為2009年上半年樓市的焦點話題之一。2009年6月 強調(diào)小產(chǎn)權(quán)房違法

6月10日，國土資源部強調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等2009年1月七折利率優(yōu)惠四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2009年12月

營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年

12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論并原則通過《關于試行社會保險基金預算的意見》?！兑庖姟分幸粋€重要的政策就是個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，此舉是對炒房現(xiàn)象進行遏制。2009年12月

提出遏制部分城市房價過快上漲的勢頭

12月14日，國務院常務會議決定，用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，有條件的地方爭取用3年時間基本完成。2009年12月

開發(fā)商拿地的首付款比例提高到五成

12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行20％～30％的首付政策。

2010年

2010年1月 “國十一條”出臺

2010年1月10日國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導。2010年1月

《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》 2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》?！锻ㄖ诽岢?，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月

國土資源部出臺19條土地調(diào)控新政 2010年3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》,該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。2010年3月

全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查

2010年3月12日，國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查，本次檢查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。2010年3月

各地暫停出讓住房用地

2010年3月22日，國土資源部會議提出：在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確并適當增加土地供應總量。2010年3月

國資委要求78戶央企退市

2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調(diào)整重組，在15個工作日內(nèi)制訂有序退出方案。2010年4月

縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍

2010年4月2日，財政部下發(fā)通知：對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2010年4月

國家發(fā)改委提出要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控 2010年4月7日，國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出，要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。2010年4月

銀監(jiān)會要求銀行評估貸款情況

2010年4月11日，中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產(chǎn)風險敞口大，要嚴控炒房行為。銀監(jiān)會表示，銀行不應對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。2010年4月

加快研究制定合理引導個人住房消費稅收政策

2010年4月14日，國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。2010年4月

二套房貸首付不低于50% 2010年4月15日，國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。2010年4月

國土資源部公布2010年住房供地計劃

2010年4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量。2010年4月17日 新“國十條”出臺

國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發(fā)布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》[1]簡稱“新國十條”?？蓵和５谌追抠J

2010年4月18日，國務院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010年4月 北京新政“限購”

2010年4月30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房的貸款。統(tǒng)一購房家庭只能新購買一套商品住房。2010年5月

規(guī)范土地增值稅清算細則

2010年5月26日，國稅總局公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。2010年6月

土地增值稅預征率由0.5%提高到2%

2010年6月3日，國家稅務總局下發(fā)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，要求各級稅務機關全面開展土地增值稅清算審核工作?！锻ㄖ诽Ц吡送恋卦鲋刀愵A征率的下限。國稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省市不得低于1.5%，西部地區(qū)省市不得低于1%?！锻ㄖ反_定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。2010年6月

按家庭成員擁有住房數(shù)認定二套房

2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。2010年9月29日,央行、銀監(jiān)會、財政部等相關部委出臺 “新國五條”，具體內(nèi)容如下：

1、各地要加大樓市宏觀調(diào)控的力度。立即研究制定貫徹落實“國十條”文件的實施細則。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴格實行問責制。

2、完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款管理，禁止用于購買住房。

3、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

4、切實增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵金融機構(gòu)支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

5、加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地。

第三篇：秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展研究

秦皇島房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，起著舉足輕重的作用。近幾年來隨著環(huán)渤海經(jīng)濟的風生水起，以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展，作為濱海宜居城市的秦皇島，以假日藍灣為代表的旅游地產(chǎn)也風生水起。本文以秦皇島為例，對秦皇島房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、價值、發(fā)展前景進行分析，認為秦皇島具有發(fā)展房地產(chǎn)的巨大空間。

關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀分析；發(fā)展形勢；

隨著社會主義市場經(jīng)濟秩序的建立，房地產(chǎn)業(yè)面臨著極好的機遇和強有力的挑戰(zhàn)，如何推進房地產(chǎn)業(yè)，特別是中小城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢?

一、全國政策簡略分析:

2010年是房地產(chǎn)政策調(diào)控年，2011年進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控2012年房地產(chǎn)仍將面臨嚴厲的調(diào)控政策，短期內(nèi)至少上半年難以放松。

2012年1月溫家寶主持召開國務院第六次全體會議說“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設和管理工作?！?/p>

從2009年樓市調(diào)控以來，溫家寶總理已五次明確提及“促進房價合理回歸”。今年上半年開發(fā)商資金鏈將步入艱難境地，房價可能出現(xiàn)進一步調(diào)整，但房價暴跌的可能性不大。2012年房地產(chǎn)調(diào)控在供給方面有望出現(xiàn)調(diào)整。除繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資投機外，將會進一步加大面對中低收入消費群體的保障性住房和小戶型商品房的供給。房地產(chǎn)市場供給方面將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，長期供求將趨于均衡。

二、秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展狀況

回首 1999年，全國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新的特點。秦皇島市作為中小型港口城市尤具代表性。具體表現(xiàn)為：（1）、投資增幅減緩。1— 9月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 88.763萬元，雖與去年同比增長 96.86％，但逐月累計投資減幅約 39.8％。（2）、空置商品房增加。1－9月全市房地產(chǎn)空置規(guī)模達到 23.9371平方米，同比增長 61.3％，是今年竣工面積的 1.35倍。

2009年秦皇島房地產(chǎn)開發(fā)投資 783300（萬元）房屋竣工面積 1049105(平方米)商品房屋銷售面 1776860 積(平方米)，受 2008 年金融危機影響，市場留下較大存量，其消化分解到 2009 年 2010 并且，隨著經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，市場出現(xiàn)報復性增長，隨著經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，市場出現(xiàn)報復性增長，使銷售面積出現(xiàn) 了大幅上漲，同時，受 PPI 漲幅較大影響，在投資額大幅增長的情況下，了大幅上漲，同時，漲幅較大影響，在投資額大幅增長的情況下，房屋竣工面積反而出現(xiàn)了大幅下降。房屋竣工面積反而出現(xiàn)了大幅下降，秦皇島市供求比嚴重失衡，預計未來兩年在供應緊張的情況，樓市會有較大幅度的增長。

秦皇島房地產(chǎn)格局由三大城區(qū)空間構(gòu)成，以海港區(qū)開發(fā)規(guī)模最大，秦皇島房地產(chǎn)格局由三大城區(qū)空間構(gòu)成，以海港區(qū)開發(fā)規(guī)模最大，發(fā) 展最成熟，開發(fā)進度最快，對外輻射最廣；展最成熟，開發(fā)進度最快，對外輻射最廣；南、北戴河以旅游度假為發(fā)展 基調(diào)，普通住宅少；山海關房地產(chǎn)以本地置業(yè)為主，屬于最薄弱的板塊。基調(diào)，普通住宅少；山海關房地產(chǎn)以本地置業(yè)為主，屬于最薄弱的板塊。

2010年秦皇島實現(xiàn)生產(chǎn)總值年秦皇島實現(xiàn)生產(chǎn)總值年秦皇島實現(xiàn)生產(chǎn)總值年秦皇島實現(xiàn)生產(chǎn)總值930.49億元，比上年增長比上年增長12.3%。財政收入GDP比重15.1%，比上年提高0.8個百分點。2010年秦皇島財政收入、企業(yè)效益、居民收入實現(xiàn)“三增長”，經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益明顯。財政收入累計完成140.38億元，同比增長22.4%。規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟總體呈現(xiàn)回升向好的運行態(tài)勢，全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值283.292億元，同比增長17.3%，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17118元，比上年增長10.7% 根據(jù)西方關于房地產(chǎn)投資理論，秦皇島房地產(chǎn)正處在黃金投資時期。

從目前項目和即將的政府所出土地量分析，秦皇島房地產(chǎn)市場空間很大，銷售量不會有明顯下降，有些樓盤的成交量還有很大上升的可能，國家政策控制房價過快上漲對本市影響不是很大。作為旅游城市，秦皇島休閑旅游與地產(chǎn)結(jié)合度不高，外來價值投資與本地居住功能未能有效區(qū)分秦皇島房地產(chǎn)市場而言，品牌樹立、制度規(guī)范化、王牌銷售理念等專業(yè)化增強。項目優(yōu)劣更加明顯，定位更加清晰，市場細分時代來臨?？偠灾嘟漠a(chǎn)品之間市場占有率的競爭將明顯并更加激烈。所以做好強有力的銷售體系和銷售團隊是秦皇島房地產(chǎn)未來的關鍵。

秦皇島近幾年新開樓盤大增，各大地產(chǎn)相繼進入秦皇島，秦皇島房地產(chǎn)的激烈競爭時代已經(jīng)開始，并會在2012年政策趨勢下異常激烈。未來地產(chǎn)想要立足地產(chǎn)并向秦皇島地產(chǎn)領跑者發(fā)展需要獨樹一幟并戰(zhàn)略上謀劃占領其市場份額。

秦皇島很多房地產(chǎn)公司已經(jīng)各出奇招尋求變革：“例如竹海先造景后銷售的體驗式營銷理念。05年我進入順馳的時候，在天津順馳一手房開發(fā)就已經(jīng)用過了。而在秦皇島住宅項目幾乎是首創(chuàng)；首府在秦皇島“偷面積”，加產(chǎn)品的價值提升，也是首創(chuàng)，而在深圳等大城市屢見不鮮；玉帶灣打造果嶺式園林特色；狀元府利用教育；天津藍印戶口等等?！?/p>

如何做好策劃對我們的定位和目標客戶群定位及市場推廣等判斷和制定的利潤最大化、樹立品牌等是否合理。在此基礎上需要這樣一個無孔不入的狼性銷售團隊，即使策劃推廣不給力，也能夠結(jié)合現(xiàn)有的資源例如兩個地塊的關聯(lián)及共享等等占有一定的市場份額。而如果推廣策劃很給力那就是該地產(chǎn)輝煌時刻的到來。秦皇島在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展擁有相當豐厚的條件。

秦皇島房價上漲和土地、原材料價格上漲有很大關系。據(jù)估算，秦皇島房屋銷售價格中土地成本占60%。土地是稀缺資源，其不可再生性決定了供應量將會逐漸減少，根據(jù)供求關系原理，土地價格還將會升高，因此房價現(xiàn)在還看不出下調(diào)的跡象，至少3到5年內(nèi)不會下調(diào)。隨著2008年北京奧運會的臨近，作為足球分賽區(qū)的秦皇島，其京津后花園的效應將會得到充分發(fā)揮，屆時將會有大批京津人士到XXX安家置業(yè)，在需求的強勁拉動下，今后秦皇島房地產(chǎn)市場無疑繼續(xù)走高。

三、秦皇島房地產(chǎn)的發(fā)展擁有無可比擬的優(yōu)勢

1、龐大的目標客戶群

針對房地產(chǎn)而言秦皇島雖然不是一線大城市，但是秦皇島各方面的資源非常優(yōu)越，例如地理位置資源，海洋資源，旅游資源，交通資源，自身發(fā)展資源等。所以秦皇島不像大多數(shù)同級別城市客戶群主要靠當?shù)刂苓呏С?。秦皇島客戶群大概比例是外地本地4:6如果是北戴河南戴河外地比例更大。外地客戶群主要來自京津唐和東北。而且隨著環(huán)北海經(jīng)濟圈和秦皇島的發(fā)展除此之外的外地客戶群也越來越多。有足夠的客戶群支撐，開發(fā)商有動力開發(fā)。體現(xiàn)在秦皇島房價漲幅名列前茅。

2、海洋資源

從世界方位來看，沿海岸發(fā)展是世界主要城市群發(fā)展的主要方向，而海岸生活則代表著國際化的居住方式和潮流。中國沿海生活城市帶正在形成，海濱城市置業(yè)成為中國財富階層的置業(yè)趨勢，濱海城市出現(xiàn)財富聚集效應。處于海岸線上的城市未來具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，海景資源是稀缺資源，使秦皇島市擺脫級別的束縛。

3、旅游資源

強大的旅游資源拉動投資置業(yè)及休閑旅游地產(chǎn)。休閑旅游將成為潮流，休閑旅游地產(chǎn)將成為一種富人的趨勢。秦皇島以旅游立市必將給秦皇島房地產(chǎn)市場帶來更多人投資第二住所。

4、經(jīng)濟發(fā)展

秦皇島經(jīng)濟發(fā)展空間廣闊。開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、南戴河北戴河、綏中等等都在大力發(fā)展。星光地產(chǎn)現(xiàn)在地段優(yōu)勢明顯：海港區(qū)開發(fā)規(guī)模最大，發(fā)展最成熟，配套最齊全。是目前鋼需的理想之地。而至少在2012年上半年對鋼需的拉動是各個地產(chǎn)的主要目標。因為2012年很

可能是秦皇島房地產(chǎn)市場漲幅最低的時刻。

四、秦皇島現(xiàn)在雖然有諸多有利條件，但現(xiàn)實中同樣存在挑戰(zhàn)。

1、政策影響

曾經(jīng)投資和鋼需比例大約8:2在政策調(diào)控下大量投資者開始觀望，僅有小部分反而給予投資地產(chǎn)。2011下半年成交量大幅下降。至少2012上半年仍將繼續(xù)。未來市場的不完全遇見性使得我們不能完全的靠加大推廣成本吸引客戶群，定位的目標客戶群要充分地發(fā)掘。利用銷售團隊成交猶豫和觀望的客戶群尤為重要。

2、競爭對手多

目前秦皇島房地產(chǎn)在售和預售樓盤歷史最多。秦皇島海港區(qū)2012年樓盤競爭將無比激烈，眾多地產(chǎn)在地段、商圈、配套、價格等等因素上大做文章。在未來的競爭將非常激烈。政策放松市場好轉(zhuǎn)的幾率不大，將加大策劃和銷售團隊的競爭。

打造狼性銷售團隊，地產(chǎn)的特點大多數(shù)人會在相近或者相似的產(chǎn)品之間比較，只從地理上看，競爭對手很多，所以為了占領市場份額和可持續(xù)發(fā)展，必須有一個自己的強有力的銷售團隊。充分調(diào)查市場尋求差異最大化，規(guī)范管理，強有力的推廣。

3、機遇和挑戰(zhàn)

去化理想，為將來市場趨于穩(wěn)定時帶來優(yōu)勢，洗牌階段帶著未來的發(fā)展。有出局的就有成功的。良好的地塊，如果有自己的營銷團隊冰球營銷和策劃做得好，去化時間理想，可以占領足夠的市場份額。

那么將對未來市場有積累，并且為市場好轉(zhuǎn)利潤爆發(fā)做好沉淀。

據(jù)不完全統(tǒng)計房地產(chǎn)直接帶動的行業(yè)有160多個，如果調(diào)控過大，將會影響經(jīng)濟。而且出臺的政策均說明是控制房價過快增長。如果政策調(diào)控力度繼續(xù)加大，房地產(chǎn)的嚴寒即將到來。

無論如何總有一部分鋼需是我們必須抓住的，針對鋼需設計一些產(chǎn)品。針對目標鋼需做對等的銷售。保持一定的占有率，銷售期間通過銷售團隊和營銷診斷以及推廣不斷提升，提高產(chǎn)品價值，增加公司利潤。

總結(jié)建議如下：隨著國際生活方式的逐步融入，人們開始接受海岸生活，開始認識藍色居住文明。秦皇島擁有豐富海景資源的城市，是旅游度假的天堂，秦皇島的房地產(chǎn)業(yè)必將有更大的發(fā)展機會。加之環(huán)渤海經(jīng)濟圈的飛速發(fā)展，京津冀區(qū)域戰(zhàn)略地位不斷提升，秦皇島海濱旅游業(yè)所具天時、地利之優(yōu)勢，如果能揚長避短、合理規(guī)劃、科學發(fā)展、抓住機遇，定會迎來一個旅游房地產(chǎn)大發(fā)展的時期。

參考文獻:

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[5]李海洲.秦皇島市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀.東京文學，2009（9）

第四篇：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史

發(fā)展歷史

中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發(fā)的試點，在這以前，國內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒有商品房開發(fā)，事業(yè)單位或者企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，沒有房地產(chǎn)市場。由于當時搞試點比較成功，后來就小范圍的開始試點開發(fā)。1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)搞市場經(jīng)濟建設之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產(chǎn)開發(fā)非常成功，認為開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗值得向全國推廣，于是他就吹響了中國房地產(chǎn)開發(fā)的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由于海南的房地產(chǎn)市場形成了嚴重的泡沫。

1993年朱镕基總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南的房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。于是朱镕基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊后使剛剛起來的房地產(chǎn)市場立馬遭到重創(chuàng)，造成的結(jié)果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產(chǎn)市場始終波瀾不興。

1998年對中國房地產(chǎn)業(yè)來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發(fā)商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發(fā)生變化，出臺了一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。這政策的第一效應就是“趕末班車”——凡是有錢的單位紛紛購買現(xiàn)房，把當時市場上所有當時賣不掉的現(xiàn)房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創(chuàng)造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為后來開發(fā)商漲價提供可能，這以后開發(fā)商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價。于是1999年至2003年為中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調(diào)控供給為主。

2005年中央進一步加大宏觀調(diào)控力度，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控，以調(diào)控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結(jié)果導致3月份調(diào)控的政策又進一步加強。

2006年的宏觀調(diào)控主要特征是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。目前的房地產(chǎn)正在發(fā)生一系列的轉(zhuǎn)變：由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變、由以投資主導向以消費主導轉(zhuǎn)變、由短期投資向中長期投資轉(zhuǎn)變、由以土地為中心向以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉(zhuǎn)變、由普漲普跌現(xiàn)象向有漲有跌現(xiàn)象轉(zhuǎn)變、由籠統(tǒng)市場向細分市場轉(zhuǎn)變。

中國房地產(chǎn)價格的走勢，1998年開始起到的房地產(chǎn)市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調(diào)控供給、2005年調(diào)控需求、2006年調(diào)控結(jié)構(gòu)、2007年繼續(xù)調(diào)整，估計到2007年底差不多調(diào)整完畢，然后，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產(chǎn)，在把頭部轉(zhuǎn)化為底部以后，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結(jié)構(gòu)被調(diào)整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發(fā)展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩(wěn)增長，不會是瘋長，這是一個臺階式的上揚，這是中國房地產(chǎn)發(fā)展的特征。

中國股票市場和房地產(chǎn)市場相生相克的辯證關系，因為兩者分別是虛擬經(jīng)濟和實體經(jīng)濟的代表行業(yè)，每當

中國房地產(chǎn)市場低谷時資金就會涌入股票市場，反之亦然。目前中國股市沉寂了多年，而房市價格卻節(jié)節(jié)上漲成為社會矛盾的焦點，政府、企業(yè)和民眾必須在彼此利益博弈中尋求平衡，否則就會引發(fā)泡沫破裂崩盤的危機。不過作為一個以資源換發(fā)展的農(nóng)業(yè)國家，在世界競爭中沒有高端優(yōu)勢行業(yè)支持的情況下，必然選擇持續(xù)大規(guī)模的城市化道路不斷激化內(nèi)部市場需求，以拉動經(jīng)濟增長。所以長遠看來中國的房地產(chǎn)市場仍然會是經(jīng)濟的支柱行業(yè)之一，只是經(jīng)常會有間歇式的調(diào)整以期平衡矛盾化解社會危機。

后金融危機過中國的房地場市場發(fā)展狀況:

國內(nèi)房價下跌的路線圖：

2007.9.28日國務院調(diào)控房地產(chǎn)的新政出臺，收緊信貸，二套房以上貸款提高首付、提高貸款利率；---》2007年底開始購房者持幣觀望，造成開發(fā)商資金緊張，開發(fā)商開始降價---》2008年初次貸危機波及國內(nèi)，出口型企業(yè)訂單迅速下降，國有四大銀行出現(xiàn)次貸壞賬，使國內(nèi)資金鏈條緊張；百姓持幣觀望情緒嚴重，房價進一步下跌---》2008年中次貸危機進一步惡化，演變成為金融危機，對國內(nèi)的影響加大，銀行收緊借貸，造成中小企業(yè)資金鏈斷裂，開發(fā)商資金鏈岌岌可危，市場上開始出現(xiàn)5折房價---》2008年下半年開始由于出口訂單劇減加上資金鏈斷裂，私營企業(yè)開始倒閉，進而引發(fā)倒閉潮，失業(yè)率迅速上升，此時百姓人人自保，更無心買房，發(fā)展商除了降價已無計可施，地方政府無奈開始出面救市---》2008年底國務院提出2年投資4萬億的目標，同時迅速降低存貸款利率，加速放貸，防止金融危機演變成為經(jīng)濟危機，并力圖盡快復蘇經(jīng)濟，至此房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不重要，重振經(jīng)濟信心才是最關鍵的。

次貸危機起源于美國銀行業(yè)對不良信用客戶放貸過多，又通過投資銀行的杠桿作用放大危險，并將這些不良資產(chǎn)打包賣給了眾多知名的歐洲銀行，當經(jīng)濟增速放緩時，購房者入不敷出，因此斷供，產(chǎn)生不良資產(chǎn)，被杠桿放大后造成歐洲銀行巨額虧損，形成了金融危機。

銀行對不良信用客戶放貸過多，源于美元的流動性過剩（也就是銀行的錢太多了），這又源于美聯(lián)儲2000年之后采取的刺激經(jīng)濟的財政政策（即過多的發(fā)行貨幣），貨幣過多又源于美聯(lián)儲對2000年發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)危機的拯救政策。

總的來講，本次的經(jīng)濟危機，根源在于美國沒有處理好2000年的互聯(lián)網(wǎng)危機，好比是美國用過多的貨幣把互聯(lián)網(wǎng)之火壓了下去，但并沒有撲滅，現(xiàn)在死灰復燃了，而且引燃了上面的美元，所以燒得更旺了。這一輪危機，對中國也許是塞翁失馬，挺過危機，中國會更加強大。

國際市場變化對中國房地產(chǎn)市場的影響:、租房：

1、優(yōu)點：租房適合購房資金不足、工作尚不穩(wěn)定、生活區(qū)域需要經(jīng)常遷移的人群。租房的好處首先是初期投入少，不必象購房一樣負擔大額的首付款。而且租房在居住區(qū)域選擇上要優(yōu)于購房，基本上可以想住在那里就住在哪里。如果工作地點的變化較為頻繁，租房居住的優(yōu)勢將更加明顯。在目前的房價調(diào)整期內(nèi)，暫時租房居住觀望房價也不失為一種比較合理的做法。

2、缺點：無論我們繳納了多少房租對租住的房產(chǎn)也不會擁有產(chǎn)權(quán)，因為房子永遠是別人的。租房居住最大的缺點實際上來源于我們主觀上的感覺。即：缺少歸屬感。我曾經(jīng)有3年的時間租房自用，雖然房子的條件相當不錯但始終對租來的房子缺少一種“家的感覺”。在客觀上，近期的房租存在著明顯的上漲態(tài)勢，這也使租房者的成本開始大幅提高。另外，租房居住也有一定的不穩(wěn)定性，當房東遇到拆遷、自用以及其他的一些問題時會隨時將房子收回。雖然在合約期內(nèi)會對租房者進行一定的賠償，但是還是會給租房方帶來相當?shù)牟槐恪嶋H上，頻繁的搬家是令租房者最頭痛的一個問題。

二、買房：

1、優(yōu)點：很多朋友都有這樣的想法：有了自己的房子生活才算是真正的穩(wěn)定下來。事實上也正是如此?；叵胨郊臆噭倓傞_始進入家庭的那個時期，當時也是在爭論是打車值還是買車值這個問題。現(xiàn)在回頭看看，打車的成本當然遠遠低于買車、養(yǎng)車的成本。而為什么高車本的私家車卻反而越來越多了呢？其實原因很簡單：擁有私家車會大大提高自己的生活品質(zhì)。買房也一樣，實際上買房買的是一種生活品質(zhì)、一種實實在在的安全感和歸屬感。

2、缺點：買房最大的缺點實際上還是來源于較高的房價?，F(xiàn)在的房價已經(jīng)高到一般的工薪階層無法承受的地步。所以說當下租房市場的火熱并不能說明租房就一定優(yōu)于買房，實際上在很多的情況下租房居住是一種無奈之舉。除此之外，當發(fā)生房產(chǎn)價格大幅下跌的情況時，我們的家庭資產(chǎn)也會受到損失。而對于普通家庭來講，這種損失還是比較嚴重的。

三、租房居住與買房自住如何選擇：

按照當下的情況，在條件允許的前提下，買房自住還是一個比較好的選擇。

首先，因為租房價格的大幅上漲，我們在有能力繳納購房首付款后，每月供房的錢并不比租房高多少甚至會更低一些。而在還款期結(jié)束后我們將得到一所完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)。

其次，對于一些不善理財?shù)呐笥褋碚f，購房還貸可以養(yǎng)成一種定期儲蓄的好習慣，哪怕是被強迫的。而擁有了一套隨時可變現(xiàn)的房產(chǎn)也會使家庭抵御意外、疾病等風險的能力大大提高。

辦理流程

申請：借款人持以下證明文件到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點填寫申請表：

* 有效身份證件；

* 婚姻狀況證明；

* 質(zhì)押、抵押證明文件，以保證人提供擔保的，須有擔保證明文件。

審貸：銀行對借款人擔保、信用等情況進行調(diào)查，按程序進行審批，并將審批結(jié)果通知借款人。簽約：借款人的申請獲得批準后，辦理以下手續(xù)：

* 與銀行簽訂借款合同和相應的擔保合同；

* 辦理公證、保險、抵（質(zhì)）押登記等手續(xù)。

貸款發(fā)放：招行在借款人辦妥相關手續(xù)后，將貸款發(fā)放至借款人個人賬戶并根據(jù)借款人的委托將貸款劃付相關的收款方賬戶。

“個人住房循環(huán)授信”申辦條件

具有完全民事行為能力的自然人，具有合法有效的身份證明（境內(nèi)居民須提供居民身份證、戶口本、護照等身份證明），具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入來源，具有按期償還貸款本息的能力。

申請人年齡加授信額度有效期限不得超過法定離退休年齡加5年，樓宇已使用年限加授信額度有效期限不得超過30年。申請人無不良資信記錄和行為記錄，且在我行有1年以上的正常還款記錄。

已經(jīng)簽訂住房買賣合同或預售合同，有能力支付規(guī)定的首付款或已辦好所購住房房地產(chǎn)權(quán)證。

個人購房按揭貸款操作流程包括樓盤審查和發(fā)放貸款兩部份

一、樓盤審查

在借款人提出申請之前，信用社（部）需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進行審查，樓盤審查操作流程為：開發(fā)商申請→項目調(diào)查→審查、審批→簽訂項目合作協(xié)議書→貸后監(jiān)管。

房地產(chǎn)公司提出申請，信用社（部）要求房地產(chǎn)公司（以下簡稱“開發(fā)商”）提交以下資料：

1、書面申請；

2、公司資料、包括營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、法人代碼證、企業(yè)章程、貸款卡、開戶情況、公司概況、法人代表人或授權(quán)代理人證明書、股東會決議等；

3、項目資料，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證，國有土地使用證、工程概預算資料、商品房預售許可證等。

4、農(nóng)村信用社認為需要提供其他資料。

項目調(diào)查的主要內(nèi)容有手續(xù)的合法性、項目資金到位情況、項目的基本情況，市場前景及效益狀況。項目實地調(diào)查，核實資料、項目情況調(diào)查后撰寫調(diào)查報告，將調(diào)查情況交審查部門，審批同意后與開發(fā)商簽訂《個人購房消費貸款項目合作協(xié)議》。

二、發(fā)放貸款操作流程

具體流程為：借款人申請→貸前調(diào)查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔保等手續(xù)→發(fā)放貸款→資料歸檔→貸后管理→貸款償還→清戶撤押。

（一）借款人申請

借款人申請個人購房貸款，所購房必須為現(xiàn)房或多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。需要借款人填寫個人購房借款表并提供以下資料：

1、借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；

2、婚姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書，未婚的提供未婚證明書）；

3、不低于房價30%的首付款付款憑證；但對購買首套自住住房且套型建筑面積90平方米以下的可執(zhí)行首付款比例不低于20％的規(guī)定；購買商業(yè)門面的首付款比例不得低于40%。

4、房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；

5、共有權(quán)人同意以所購房屋作為抵押物的證明；

6、借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟收入證明，如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔還款責任。

（二）受理和調(diào)查

信貸部門收到如上資料，對其資料的真實性、借款人償還貸款本息能力進行調(diào)查，確定貸與不貸、貸款的金額和期限，調(diào)查的主要內(nèi)容包括：

1、首付款是否足額存入開立在信用社的售房專用賬戶上；

2、屋價格是否合理，與當?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當；

3、借款年限加借款人的年齡是否超過60年；

4、抵押擔保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文書，必要時要求借款人提供房產(chǎn)評估報告及他項權(quán)利證書。

（三）貸款審查、審批

審貸部門重點審查：

1、購房行為的真實性，防止借款人和開發(fā)商串通騙取銀行貸款;

2、所購房屋價格與當?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當，必要時可委托具有房地產(chǎn)評詁資質(zhì)的機構(gòu)進行評詁；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；

4、借款人償還貸款本息的能力；

審貸部門審查后，提出貸款額度和期限，可與借款人、開發(fā)商簽訂《個人購房借款合同》，直接報有權(quán)審批人審批。簽訂借款合同時，經(jīng)辦人主動向借款人、保證人講解合同條款。

在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。發(fā)放貸款時，由信貸員填寫借據(jù)，借款人簽章或按指印認定，同時借款人簽署《劃款扣款授權(quán)書》，信用社將款項直接劃入開發(fā)商在信用社開立的售房專戶上，同時通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，開發(fā)商出具收款證明。

21世紀的10年代已經(jīng)開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產(chǎn)來說，似乎有些寒冷。在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。證券時報發(fā)表中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產(chǎn)在新的時代將經(jīng)歷怎樣的變化和發(fā)展，未來的走向如何，是一個重要問題。

房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟貢獻卓著文章稱，已經(jīng)過去的10年，是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時房地產(chǎn)的投資和投機屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。

在過去的10年中，房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟增長貢獻卓著。在消費、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個循環(huán)的過程是，出口形成了國內(nèi)實體經(jīng)濟的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎設施和民生建設；實體經(jīng)濟發(fā)展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進而又推動了經(jīng)濟的增長。所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲蓄和房地產(chǎn)需求，同時房地產(chǎn)又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟增長。中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化的進程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前，投資和投機已經(jīng)過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經(jīng)濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。

未來10年發(fā)展趨勢和特點

文章指出，展望10年代，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴重影響經(jīng)濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產(chǎn)的進一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內(nèi)需和消費的增長。

可以預期的是，2010及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點：

第一，房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢。如果相關調(diào)控政策及時有力，化解了當前房地產(chǎn)泡沫的風險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用。

第二，保障性住房將得到加強。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。

第三，中國房地產(chǎn)在10年代會經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。這是由未來中國經(jīng)濟增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預計不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

第四，目前的房地產(chǎn)價格基本已經(jīng)達到高位頂點，2010年繼續(xù)大幅上漲的局面應該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。

當前調(diào)控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產(chǎn)當前的形勢看，2010年的調(diào)控政策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產(chǎn)投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續(xù)擴大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機和風險，保持房地產(chǎn)和房價的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經(jīng)濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。近期中央一系列政策的出臺已經(jīng)顯示了政策上的重視和關注，營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產(chǎn)的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發(fā)展，10年代的中國房地產(chǎn)將會更加健康穩(wěn)定和成熟。

國家統(tǒng)計局公布8月份宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，8月份居民消費價格(CPI)同比上漲3.5%,漲幅比上月擴大了0.2個百分點,其中城市上漲3.4%,農(nóng)村上漲3.7%。新華基金認為，8月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)好于預期，但經(jīng)濟形勢能否持續(xù)向好仍有待觀察，同時，房地產(chǎn)和通脹數(shù)據(jù)仍需特別關注。

第五篇：房地產(chǎn)項目發(fā)展建議[推薦]

房地產(chǎn)項目發(fā)展建議

一、抓準項目定位，注意項目宣傳

隨著房地產(chǎn)大亨的率先進駐，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商近幾年紛紛加入開發(fā)隊伍，xx洲片區(qū)發(fā)展起步較晚，現(xiàn)今主要定位即為宜居生態(tài)居住區(qū)，片區(qū)巨大的的發(fā)展?jié)摿υ桨l(fā)彰顯，房地產(chǎn)市場競爭也隨之火熱。在巨大的競爭壓力下，xx錦城應抓準自己的定位，即面向剛需人群，主打價格優(yōu)勢，為基本需房人群提供購房機會。且隨著城市的發(fā)展，剛需人群購房和居住將更多的向市中心以外轉(zhuǎn)移，xx洲片區(qū)也將迎來巨大的客戶源，面向剛需人群不僅可以保持競爭優(yōu)勢，也是在這巨大的競爭壓力下留給真正想購房居住生活的人一片希望之地，出于服務社會和公民的立場上，品牌也將贏得自己的口碑和支持，對未來的發(fā)展也有很大的推動力。定位找準了還應堅定有力地表明自己的立場，這是吸引客戶源的第一步，然而在實際調(diào)研期間，我們發(fā)現(xiàn)在樓盤附近的主干道上其他競爭樓盤做的宣傳遠多于xx錦城。樓盤有一部分屬于還建房，與當?shù)鼐用衤?lián)系較多，但是不能忽視外來的客戶源，還有一些愿意了解樓盤的人，他們都可能是潛在的客戶源，不能因為有固定的面向人群而在宣傳上省力，這是一個基本的態(tài)度問題，品牌的影響力是在一步步各種形式的宣傳中建立起來的。

二、一期建造完成基本售罄，后期服務及發(fā)展項目應及時跟進：

xx錦城的房價在片區(qū)中占有價格優(yōu)勢，從另一方面也說明了一些問題，如房屋的質(zhì)量，配套設施的完成度，服務項目的質(zhì)量等。這些都是與居民生活息息相關的，房屋的基本職能即是給人提供一個舒適的居住空間，房地產(chǎn)商對客戶的基本保障即是為他們提供一個舒適的居住環(huán)境。且在一期中存在的還建房，對應的當?shù)鼐用?，他們是真正需要長居于此地的，房地產(chǎn)商應肩負責任，為客戶提供基本保障。有問題及時解決，積極解決，周邊配套設施的建設也應提上日程，效率和質(zhì)量同時保證，同時全國各地都有的物業(yè)的服務問題也需注意，整個樓盤應做到對客戶負責，服務于客戶。

三、后期建設應總結(jié)一期經(jīng)驗，延續(xù)優(yōu)勢的基礎上提高整體質(zhì)量并發(fā)展創(chuàng)新：

xx的房地產(chǎn)銷售特點是追求迅速售罄資金迅速回流，再投入下一期房地產(chǎn)建設，然而房地產(chǎn)建設和完善是一個長期的過程，客戶入住后的反饋要及時跟進回應，不僅是對客戶的基本服務，也是收集信息，發(fā)現(xiàn)問題所在的過程，對后期房地產(chǎn)的建設有重要的指導意義，且發(fā)現(xiàn)問題所在就應著力解決，完善自身，追求更高的目標。在主打價格優(yōu)勢的前提下，后期建設應一步步解決前期出現(xiàn)的問題，還有后期建設期間出現(xiàn)的問題，保證工程質(zhì)量是基本，還應努力做到更好，在房屋質(zhì)量，戶型，建筑特色，美觀，綠化，配套設施，服務質(zhì)量，社區(qū)文化，品牌文化上都可以有所發(fā)展、提高和完善，同時還應重視這些方面的創(chuàng)新，創(chuàng)新不僅能突破瓶頸制約，更是增加新的競爭力，最終目的都是為了建設品牌，發(fā)展品牌，做到更好。