第一篇：XX集團自持及經(jīng)營性物業(yè)安全管理辦法

XX集團自持及經(jīng)營性物業(yè)安全管理辦法

1.0 總則

1.1為進一步強化XX集團自持及經(jīng)營性物業(yè)安全管理工作，全面防范各類安全事故、自然災害，保障公司的經(jīng)營秩序，保護集團資產(chǎn)、財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《山東省治安保衛(wèi)工作條例》及相關法律法規(guī)，結合集團公司實際，特制定本辦法。

1.2集團公司以“安全

物業(yè)安全管理情況，并向總裁提出獎懲建議。

3.1.3依法合規(guī)、高效有序地處理安全隱患和事故，及時完成事故調查及責任追究工作。

3.2 集團行政部職責

3.2.1統(tǒng)一監(jiān)督集團、各子公司辦公場所的安全管理工作，負責制定集團辦公場安全管理制度，檢查各子公司辦公場所安全制度管理情況、安全責任制落實情況，對安全管理不到位的部門及個人根據(jù)集團相關規(guī)定進行處罰。集團行政部對各子公司辦公場所安全管理負監(jiān)管責任。

3.2.2對集團公司各職工宿舍的安全管理負監(jiān)管責任，負責定期檢查員工宿舍的安全管理情況，根據(jù)存在的安全管理隱患對宿舍相關人員進行處罰。宿舍舍長對所在宿舍安全管理負直接責任。

3.2.3對集團公司辦公樓（XX大廈18、19層）安全管理負責，負責制定辦公樓安全管理制度、負責日常消防安全檢查、防盜安全管理等。對集團總部辦公樓（XX大廈18、19層）的安全管理負直接責任。

3.2.4對集團公司自用倉庫（XX號倉庫用房）的安全管理負直接責任。3.3 相關子公司職責

3.3.1對相關子公司所轄自持及經(jīng)營性物業(yè)的安全管理實行“誰接管，誰收費，誰負責”的原則進行安全管理。各子公司負責對所接管集團自持及經(jīng)營性物業(yè)進行登記，填寫詳細的自持及經(jīng)營性物業(yè)登記表（登記表附后）。

3.3.2各子公司自持及經(jīng)營性物業(yè)管理范圍 3.3.2.1XX物業(yè)公司

（1）負責所接管住宅小區(qū)的日常安全管理工作。

（2）負責所接管未出售房產(chǎn)及其附屬設施設備的安全管理工作。

（3）負責自用辦公場所及倉庫的安全管理工作。

（3）負責所接管物業(yè)用房、設備房、供水供暖及電氣設備的安全管理工作。

（4）負責所接管或由物業(yè)公司收取租賃費的住宅、商用房（如利民街627號三層等）、沿街商鋪的安全管理工作。

3.3.2.2XX建設

（1）負責XX建設辦公場所、辦公場所內的設施設備、車庫的安全管理工作。

（2）負責所轄鋁合金廠、設備公司、安裝公司廠房、倉庫的安全管理工作。

（3）負責所接管或收取租賃費的沿街商鋪、廠房、倉庫的安全管理工作。3.3.2.3XX園林公司

（1）負責XX園林各苗圃辦公場所的日常安全管理工作。

（2）負責XX園林各苗圃的設施設備及苗木財產(chǎn)的安全管理工作。

（3）負責所接管的展示用房及其內部的設施設備的安全管理工作。3.3.2.4XX國際大酒店

（1）負責所接管XX國際大酒店（商務東區(qū)商務樓負1至19層包含超市4層及12#酒店自用員工餐廳及倉庫、地下車庫、超市一層監(jiān)控室等）的安全管理工作。

（2）負責所接管區(qū)域內的設施設備（消防系統(tǒng)、供水供暖、空調系統(tǒng)、電氣線路等）的安全管理工作。

（3）負責酒店所轄地上停車場及管理區(qū)域內設施設備、場所的安全管理工作。

（4）負責所接管或收取租賃費的商務用房的安全管理工作。3.3.2.5XX地產(chǎn)

（1）負責XX地產(chǎn)各部門辦公場所的安全管理工作。包含工程現(xiàn)場管理用房（含臨時板房）及其內部的設施設備。

（2）負責所接管或收取租賃費的沿街商鋪的安全管理工作。

（3）負責所接管或收取租賃費的商場及其內部的設施設備的安全管理工作。

（4）負責所接管的超市一層商業(yè)的安全管理工作。

（5）負責所轄各售樓處、倉庫及銷售用房的安全管理工作。3.3.3各相關子公司職責

3.3.3.1各子公司總經(jīng)理是子公司自持及經(jīng)營性物業(yè)安全管理

XX物業(yè)項目服務中心負責人、XX酒店工程部經(jīng)理、XX建設安全部經(jīng)理、XX園林辦公司負責人及各苗圃負責人等為所在子公司自持及經(jīng)營性物業(yè)安全管理直接責任人，負直接責任。

3.3.3.2負責建立各子公司安全生產(chǎn)管理制度、安全生產(chǎn)檢查制度、安全生產(chǎn)責任制及安全事故應急預案等。

3.3.3.3 負責所轄自持及經(jīng)營性物業(yè)的日常檢查維護、維修工作。對已承租資產(chǎn)、未承租資產(chǎn)以及所屬設施設備進行檢查維護，對所接管自持及經(jīng)營性物業(yè)安全負責。

3.3.3.4定期巡視自持及經(jīng)營性物業(yè)，每月至少3次，監(jiān)督承租方使用資產(chǎn)的安全狀況，每月向集團工程部、總裁辦匯報自持及經(jīng)營性物業(yè)安全管理情況。

3.3.3.5負責調解處理自持及經(jīng)營性物業(yè)安全糾紛，及時采取有效措施，化解矛盾，并將處理結果報集團工程部、總裁辦備案。

3.3.3.6定期組織安全檢查工作，查出安全隱患，及時整改并記錄，報集團工程部、總裁辦備案。

3.3.3.7發(fā)生火情、案情等突發(fā)事件時應及時報警，組織撲救，保護事故現(xiàn)場，提供線索，協(xié)助公安機關處理。重大事故應在發(fā)生后一小時內，向集團工程部、總裁辦報告，事故發(fā)生后三日內將書面報告和處理意見分別上報集團工程部、總裁辦。其他事故也應及時如實報備。

3.3.3.8核實承租方資信，簽訂《房屋承租方使用安全責任保證書》（相關子公司參照本辦法自行制定），明確承租方的安全責任。

3.4 承租方職責

3.4.1與相關子公司簽訂《房屋承租方安全責任保證書》（相關子公司參照本辦法自行制定），嚴格落實。

3.4.2嚴格按合同、依法使用出租房產(chǎn)，把好裝修設計、施工、經(jīng)營中的安全關，不隨意更改房屋結構和搭建違章建筑，不得隨意拆改強弱電、消防設施設備、及線路（如必須對原房屋結構、強弱電路、設施設備進行更改的必須報子公司工程部審批），不做出有違安全的其他行為。

3.4.3健全內部安全管理規(guī)定，落實各項安全防范措施，及時整改存在的安全隱患。

3.4.4服從、配合公安消防等部門及集團工程部、子公司安全管理人員進行的安全監(jiān)督檢查工作。

4.0 安全管理的內容和要求

XX集團自持及經(jīng)營性物業(yè)安全管理分為防火、防盜、防事故、防自然災害等保證自持及經(jīng)營性物業(yè)安全方面內容，要求如下： 4.1 防火安全管理

4.1.1 對相關子公司具體要求

4.1.1.1全面履行《中華人民共和國消防法》各項要求，按消防部門要求做好各項消防防控舉措。

4.1.1.2配備消防安全器材，定期檢查、更換消防滅火裝置，確保正常使用。4.1.1.3定期檢查電氣線路、配電設施，避免漏電、短路等故障的發(fā)生。4.1.1.4做好房屋防火隔斷的安裝，定期巡查，如發(fā)現(xiàn)火災隱患應及時上報整改。

4.1.1.5對公安消防機關書面通知或責令期限整改的火災隱患，應當在規(guī)定的時限內整改完畢；對不執(zhí)行整改要求的承租方，公司有權責令其停止使用，并強行整改。

4.1.1.6公司經(jīng)營性物業(yè)不租賃給從事生產(chǎn)、經(jīng)營易燃易爆危險品等或有明顯安全生產(chǎn)隱患的企業(yè)或個人。

4.1.2 對承租方的具體要求

4.1.2.1承租方在設計裝修、施工及后續(xù)經(jīng)營中必須全面達到消防要求，向消防部門及公司報送相關消防方案，經(jīng)審批同意后實施。

4.1.2.2簽訂《房屋承租方安全責任保證書》（子公司參照本辦法自行制定），明確消防責任，確保落實到位。

4.1.2.3禁止違章安裝燈具和配電設施；禁止使用超負荷電氣產(chǎn)品；禁止堆放易燃、易爆等危險物品；禁止私拉亂接電線；禁止在未有安全防范措施情況下進行

電焊、風焊、切割等電氣作業(yè)；禁止在消防通道內亂堆亂放垃圾、雜物。

4.1.2.4消防設施和器材須在指定位置保管，周圍禁止堆放雜物，禁止無故使用和損壞浪費。4.2 防盜管理

4.2.1 對相關子公司具體要求

4.2.1.1加強房屋防護措施，定期巡查房屋使用功能、防盜設施情況。發(fā)現(xiàn)安全隱患，須及時維修。

4.2.1.2加強房屋監(jiān)控措施，對安裝有監(jiān)控攝像設備的經(jīng)營類、倉庫類房屋，定期巡查，確保防盜設施正常使用。

4.2.1.3發(fā)現(xiàn)被盜，立即報警并通知集團財務中心、集團工程部、總裁辦。4.2.2 對承租方的具體要求

4.2.2.1承租方財產(chǎn)須自行保管，獨立承擔民事、刑事等責任。

4.2.2.2離開房屋要做到“三關一查”，即關門、關窗、關水電、查隱患，確保萬無一失。

4.2.2.3發(fā)現(xiàn)被盜，及時報警。4.3 防事故管理

4.3.1 對相關子公司具體要求

4.3.1.1加強對房屋結構安全的定期排查，對存在安全隱患的房屋須及時整改、維修；對無法維修且安全問題大的危房須及時通知承租方停止使用，并作相應的安全處理，防止發(fā)生意外事故。

4.3.1.2不得擅自更改房屋結構搭建違章建筑，不得隨意拆改強弱電、空調系統(tǒng)、消防設施設備、及線路。因生產(chǎn)需要必須更改的需將改造方案報集團工程部、總裁辦審批，未經(jīng)審不得擅自更改。

4.3.1.3加強對房屋維修安全管理，保持對施工房屋有效的安全監(jiān)督，必要的情況下須聘請工程監(jiān)理，確保維修工程的安全。

4.3.1.4加強對電梯的安全管理，定期參加電梯年檢。

4.3.1.5電梯的維修、維護責任由合同約定，維保記錄真實并嚴格按照國家規(guī)

定的《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》執(zhí)行。

4.3.2 對承租方的具體要求

4.3.2.1對出租房屋進行裝修、維修的，承租方須保證工程安全和房屋結構安全，發(fā)生安全事故自行負責。

4.3.2.2確保生產(chǎn)、經(jīng)營安全，不發(fā)生各類事故。4.4 防自然災害管理

4.4.1 對相關子公司具體要求

4.4.1.1防自然災害管理包括防汛、防地震、防雪災、防臺風等相關事項。4.4.1.2做好自然災害發(fā)生前的應急準備工作，包括預報天氣趨勢、收集近期災害信息、定期巡查，及時加固房屋，做到思想、組織、物料、責任和措施“五落實”。

4.4.1.3自然災害發(fā)生時，須立即向集團工程部、總裁辦報告，以求得援助與指導，同時組織搶險，實施有效應急措施，爭取短時間內努力將損失降至最低。

4.4.2 對承租方的具體要求

4.4.2.1自然災害發(fā)生前，須根據(jù)有關部門發(fā)布的信息做好預防應急準備。4.4.2.2自然災害發(fā)生時，應遵守子公司的統(tǒng)一規(guī)劃和安排，配合做好應急救護措施。

4.4.2.3自然災害發(fā)生后，因自然災害造成的人員傷亡、財產(chǎn)損失，應由承租方自行承擔。

5.0 安全事故處置

5.1 處置要求

5.1.1及時報告：所屬房屋發(fā)生安全事故，相關子公司視情況及時報告。重大事故一小時內，向集團工程部、總裁辦報告。

5.1.2全力救援：子公司須快速反應、分級負責，以單位自救與社會救援相結合，努力保障生命、財產(chǎn)安全。

5.1.3妥善善后：相關子公司負責調解處理安全糾紛，及時采取有效措施，通過行政、法律等各種手段妥善解決，做好損失追償，并將處理結果報集團工程部、

財務中心、總裁辦。5.2 獎懲制度

5.2.1 內部責任追究

5.2.1.1相關子公司所負責的自持及經(jīng)營性物業(yè)發(fā)生重大安全事故，造成人員傷亡、財產(chǎn)損失，集團公司對相關子公司自持及經(jīng)營性物業(yè)安全管理部門一票否決，取消年度考核評獎、評優(yōu)并視情節(jié)輕重對子公司相關責任人處以500-5000元的罰款。

5.2.1.2集團工程部對各相關子公司自持及經(jīng)營性物業(yè)安全進行檢查，發(fā)現(xiàn)4.0安全管理的內容未落實的，對子公司相關責任人處以每條200-2000元罰款。

5.2.1.3對于發(fā)生安全事故，受到上級主管單位警告、責令限期改正或停業(yè)整頓處理的對該子公司相關責任人處以200～2000元的罰款。

5.2.1.4對安全事故隱瞞不報或拖延不報者，一經(jīng)查出，對直接責任人處以2000元的處罰。

5.2.2 承租方責任追究

5.2.2.1因承租方疏忽造成房屋損失、破壞，或人身、財產(chǎn)損失的，承租方承擔所有損失和責任，并對損壞的房屋進行維修，承擔維修費用。維修期間，租金不予減免。

5.2.2.2因承租方疏忽造成公司損失的，承租方須賠償損失。

5.2.2.3因承租方疏忽引發(fā)的火災、盜竊或其他安全等事故，損害到其他單位或個人利益時，由承租方承擔責任，賠償所有損失。

5.2.2.4嚴重違反《消防法》、《治安條例》等相關法律，造成人身傷害，引發(fā)嚴重刑事、民事事故，由公司報請司法機關追究責任。

5.2.3 處理突發(fā)事件及時、措施正確，有效避免公司重大損失和惡劣影響，由子公司提議，經(jīng)總裁批準，給予特殊嘉獎（獎金為1000-10000元）。

6.0 附 則

6.1 本辦法由集團工程部制定和修訂，解釋權歸集團工程部所有。

6.2 本辦法自發(fā)布之日起施行。

自持及經(jīng)營性物業(yè)管理登記表.xls

第二篇：中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法

中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法

第一章

總

則

第一條 為拓展優(yōu)質信貸市場，規(guī)范和促進我行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務健康發(fā)展，根據(jù)中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會有關規(guī)定和我行相關制度，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)是指已竣工驗收并投入運營，經(jīng)營管理規(guī)范、經(jīng)營收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流充裕、綜合收益較好的商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房、賓館酒店、SHOPPING MALL（大型購物中心）、酒店式公寓、工業(yè)和倉儲用房等物業(yè)形式。經(jīng)營性物業(yè)貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，以該物業(yè)的經(jīng)營收入作為主要還款來源的貸款。

第三條 發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款應符合國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定，遵循“安全性、流動性和效益性”原則。

第二章

貸款對象和用途

第四條 貸款對象。借款人必須經(jīng)有權部門批準成立并依法持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、實行獨立核算、具有法人資格，其擁有的經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權清晰，已投入商業(yè)運營，并對其擁有的經(jīng)營性物業(yè)有獨立的處置權。

第五條 貸款用途。經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營中合理的資金需求，包括置換借款人為建設或購置該物業(yè)形成的負債性資金、超出項目資本金規(guī)定比例以上的資金及物業(yè)價值中的增值資金，物業(yè)在經(jīng)營期間維護、改造、裝修、招商等經(jīng)營性資金，置換存量經(jīng)營性物業(yè)貸款等，不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。

第三章

貸款條件和申請資料

第六條 貸款條件。

（一）借款人須具備的基本條件：

1.具有貸款證（卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，信用等級原則上在A+級（含）以上，無不良信用記錄；

2.產(chǎn)權清晰、法人治理結構健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財務狀況良好； 3.屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級證書，并辦理年檢手續(xù)；

4.所有者權益在8000萬元（含）以上；

5.主要股東或實際控制人經(jīng)營業(yè)績良好，綜合實力較強； 6.擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權證； 7.董事會或相應決策機構同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

8.同意與我行簽訂項目資金監(jiān)管協(xié)議，承諾物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結算、代收代付等中間業(yè)務在我行辦理，接受我行對物業(yè)經(jīng)營收入、支出款項的封閉式監(jiān)管； 9.中國農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。

（二）經(jīng)營性物業(yè)須具備的基本條件：

1.經(jīng)營性物業(yè)應符合各地城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗收合格并辦妥房產(chǎn)證，已投入商業(yè)運營；

2.地理位置優(yōu)越，物業(yè)應位于城市中央商務區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)等城市經(jīng)濟中心地段。物業(yè)所在區(qū)域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務氛圍濃厚或工業(yè)資源密集。世界五百強企業(yè)入駐的經(jīng)營性物業(yè)，區(qū)位要求可適當放寬；

3.賓館酒店類物業(yè)應為四星級（含）以上或雖未取得星級認證但按四星級（含）以上標準建設，年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率；經(jīng)濟型酒店和酒店式公寓應由國內外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；寫字樓物業(yè)應為甲級（含）寫字樓以上，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；商業(yè)營業(yè)用房類物業(yè)的面積（可供我行抵押面積）原則上應不小于1萬平方米，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應至少滿足以上一個條件；

4.工業(yè)和倉儲用房類物業(yè)的用地性質應為工業(yè)用地，土地使用權類型為出讓，物業(yè)建設形式為標準工業(yè)廠房、研發(fā)基地用房、倉儲用房及相關配套設施等，物業(yè)面積不小于5萬平方米；

5.經(jīng)營性物業(yè)定位準確，經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景良好；市場價值和租金價格穩(wěn)定或有上漲趨勢；具有較強的變現(xiàn)能力，有利于整體處置。第七條 貸款申請資料。

借款人申請經(jīng)營性物業(yè)貸款時，應提供以下資料：

（一）借款人營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提供開發(fā)資質等級證書；

（二）借款人驗資報告和公司章程；

（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；

（四）借款人董事會或相應決策機構同意借款、同意以經(jīng)營性物業(yè)抵押的決議；

（五）經(jīng)會計（審計）事務所審計的借款人和重要關聯(lián)公司近三年財務報表及最近一期的財務報表；

（六）經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收合格的證明材料、合法有效的房產(chǎn)所有權證等權屬證明文件；

（七）經(jīng)營性物業(yè)對外出租的有關協(xié)議、合同以及其他對現(xiàn)金流有重大影響的文件與資料；

（八）物業(yè)經(jīng)營方或主要承租人的經(jīng)營、財務等資料；

（九）中國農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他證明文件和材料。

第四章

貸款額度、期限、利率和科目

第八條 貸款額度。經(jīng)營性物業(yè)貸款的額度根據(jù)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定，同時應綜合考慮物業(yè)的評估價值，貸款額度最高不超過抵押物評估價值的70%。

第九條 貸款期限。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限最長不超過10年，具體貸款期限應綜合考慮借款人融資需求、現(xiàn)有融資情況、物業(yè)預期經(jīng)營現(xiàn)金流狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。貸款期限最長不超過借款人法定經(jīng)營期限，也不得超過物業(yè)產(chǎn)權證的剩余使用年限。

第十條 貸款利率。按照中國農(nóng)業(yè)銀行相關利率政策執(zhí)行。第十一條 貸款科目。經(jīng)營性物業(yè)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目中核算反映。

第五章

貸款擔保方式

第十二條 經(jīng)營性物業(yè)貸款以竣工驗收合格、取得房產(chǎn)證的經(jīng)營性物業(yè)抵押擔保，必要時還應提供我行認可的其他財產(chǎn)抵（質）押或第三方以及借款人法定代表人或其實際控制人連帶責任保證擔保。

第十三條 對能夠辦理應收賬款質押登記手續(xù)的，應按照規(guī)定辦理應收賬款質押。

第十四條 非工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押擔保額度不得超過抵押物評估價值的70%，工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押擔保額度不得超過抵押物評估價值的60%。

第十五條 經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押必須在房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記并確保我行為抵押物第一順位抵押權人，辦理抵押物登記時須提供抵押物房產(chǎn)證、借款合同和抵押合同等相關材料。置換他行貸款的，為防止他行抵押權消滅并為我行設定抵押前我行貸款處于懸空狀態(tài)，應要求借款人提供有效的階段性擔保，對于可通過設定我行為第二順位抵押權人、在置換他行貸款后我行自動成為第一順位抵押權人的，階段性擔保可不作要求。

第十六條 為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金合同或以其他方式對抗我行抵押權，應盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續(xù)。

第十七條 為確保工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)的變現(xiàn)能力，應要求借款人將必要的生產(chǎn)、生活配套服務設施一并抵押。

第六章

貸款調查和評估

第十八條 經(jīng)營性物業(yè)貸款的調查主要包括合法性調查、安全性調查和效益性調查。調查主要包括以下內容：

（一）借款人是否具備合法承貸主體資格，法人營業(yè)執(zhí)照是否真實有效、貸款證（卡）是否真實有效并經(jīng)過年檢。

（二）物業(yè)的權屬狀況。物業(yè)是否經(jīng)竣工驗收合格、是否取得產(chǎn)權證，物業(yè)設定抵押情況。

（三）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式。調查租金收入與貸款額度、貸款期限是否匹配；調查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付長期租金，或者是將租金用來償還出租人所欠承租人的債務，導致我行屆時無法從租金中獲得還款來源或者增加處置抵押物的難度。

（四）租約情況。調查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權、優(yōu)先購買權及其他權利對我行抵押權的限制和影響，對抵押權實現(xiàn)的難易程度作必要的預估。

（五）承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等情況。是否存在承租人經(jīng)營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。

（六）物業(yè)在當?shù)赝愂袌龅母偁巸?yōu)劣勢情況，其經(jīng)營收益、轉讓價值等市場行情的歷史波動狀況以及貸款期內的預期變化趨勢。

（七）貸款用途、金額、期限、還款計劃是否合理，是否與物業(yè)的經(jīng)營特征相符。

（八）貸款期內借款人的經(jīng)營計劃和重大投資計劃，及其對物業(yè)經(jīng)營的影響。

（九）對于采用綜合還款方式的，要重點調查借款人的整體經(jīng)營及財務狀況，財務管理水平和資產(chǎn)營運能力，收入、利潤來源和現(xiàn)金流情況；借款人除租金收入外的其他經(jīng)營收入來源，企業(yè)是否具備綜合還款能力。

第十九條 貸款評估應重點評估以下內容：

（一）借款人評價：包括借款人的組織形式、股權結構、經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財務狀況、現(xiàn)金流量狀況等。

（二）抵押物評價：包括抵押物的出租經(jīng)營情況、實際建造或購置成本、市場價值情況、變現(xiàn)能力等。

（三）償債能力評價：包括財務效益預測、現(xiàn)金流量預測及償債能力預測等，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入進行評價，經(jīng)營收入應扣除定期大修和日常維護成本。

第二十條 經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押物價值評估應采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時結合物業(yè)的實際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現(xiàn)率取值原則上限定在9％—10％范圍內。對于同時滿足以下條件的客戶，出于同業(yè)競爭需要，折現(xiàn)率取值最低可放寬到7%：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于75%。

第七章

貸款審查、審批、發(fā)放和償還

第二十一條 對經(jīng)營性物業(yè)貸款的審查和審批按總行相關制度辦法執(zhí)行。

第二十二條 貸款發(fā)放前，必須對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險，保險費用由借款人承擔，需明確我行為第一受益人，保險期限不得短于我行貸款期限。物業(yè)保險可采用一次性購買或按為單位分期購買方式，采用按為單位分期購買的，借款人要與保險公司簽訂覆蓋借款期限的續(xù)保協(xié)議，并保證保險期限的連續(xù)性。

第二十三條 經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款合同中要補充明確以下內容：

（一）我行有權在貸款期內要求由指定的房地產(chǎn)估價機構對抵押物價值重新進行評估，若抵押物價值發(fā)生貶值，我行有權要求借款人補充抵押物或收回相應貸款。

（二）若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化或發(fā)生其他影響貸款安全的情形，經(jīng)營行可與借款人協(xié)商變更借款合同中關于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內容，協(xié)商不成的，我行有權按照合同約定采取停止發(fā)放貸款、要求借款人提前償還已發(fā)放貸款、處置抵押物等措施。

（三）借款人若連續(xù)2次或累計3次未按約定歸還貸款本息，我行可依法處置抵押物。

（四）抵押權存續(xù)期間，未經(jīng)經(jīng)營行書面同意，抵押人不得以變賣、再次抵押、抵償債務、贈與或以其他任何方式處置抵押物業(yè)。經(jīng)營行書面同意后，借款人可將抵押物業(yè)變賣，實現(xiàn)的價款應優(yōu)先用于償還我行貸款。

第二十四條 對于經(jīng)營性物業(yè)貸款，原則上需采用本物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流歸還貸款，若借款人或其母公司實力雄厚，現(xiàn)金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以其他綜合收入還款，但本物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來源的比重不得低于80％。

第二十五條 還款方式。在貸款發(fā)放前，要根據(jù)物業(yè)現(xiàn)金流情況、項目出租前景和租金收取方式制定切實可行的分期還款計劃，考慮到物業(yè)的租金回收具有一定周期性，可給予最長不超過一年的寬限期。

采用綜合還貸的，應制定明確的按年（季）還款計劃，物業(yè)經(jīng)營收入以外用于還款的綜合收入應分期落實。

第二十六條 我行有權對借款人提前還款收取違約金，經(jīng)營行應就違約金的收取標準在借款合同中予以明確。借款人提前還款的，需提前一個月提出申請，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。

第八章貸后管理

第二十七條 借款人應與我行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，借款人需在我行開立資金監(jiān)管專戶，對專戶資金實行收支兩條線管理，建立收入、支出明細臺賬，物業(yè)的經(jīng)營性收入直接進入專戶，經(jīng)營行對專戶資金的實際使用情況進行監(jiān)管；一旦借款人未按時償還貸款本息，我行有權直接從該賬戶中扣劃，如借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為，我行有權提前要求償還貸款本息或處置抵押物。

第二十八條 經(jīng)營行在貸款期內應采用定期或不定期再評估方式對抵押物價值進行動態(tài)監(jiān)測。

第二十九條 對已抵押給我行的經(jīng)營性物業(yè)用于租賃的，應審查租賃合同約定的條款是否存在不利于我行抵押權實現(xiàn)的情形，并要求出租人事先告知承租人該經(jīng)營性物業(yè)已抵押給我行；同時盡量要求承租人向我行出具書面承諾，在我行實現(xiàn)抵押權時，租賃合同提前終止，不得以其租賃權阻礙或干擾我行行使抵押權。

第三十條 經(jīng)營行需及時掌握出租狀況，準確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調整還款計劃。

第三十一條 分行和經(jīng)營行應制定貸后監(jiān)管方案，指定專門客戶經(jīng)理（小組）加強貸后管理，經(jīng)營行需定期對經(jīng)營性物業(yè)貸款進行檢查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)出租情況惡化、借款人實際租金收入明顯低于貸款申報時水平、租金收入不足以維持正常經(jīng)營和歸還分期還款額及其他風險預警信號時，經(jīng)營行應及時按要求進行風險預警并采取風險防范措施。

經(jīng)營行需每半年向審批行報告貸款運作情況，如遇重大問題，需及時向審批行報告。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經(jīng)理（小組）變動，需做好交接工作，落實客戶經(jīng)理責任制。

第九章

貸款差異化管理規(guī)定

第三十二條 對于同時符合以下條件的經(jīng)營性物業(yè)貸款，貸款期限最長可放寬到15年：

（一）借款人同時滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

3.綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于75%。

（二）物業(yè)產(chǎn)權清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、租金收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好、物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流能夠全部覆蓋貸款本息；

（三）物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房，其中：賓館酒店應為五星級（含）以上，由國內外知名酒店管理公司經(jīng)營；寫字樓項目應為甲級（含）以上；商業(yè)營業(yè)用房的主力店應為知名品牌。第三十三條 對于同時符合以下條件的經(jīng)營性物業(yè)貸款，本物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流占還款來源的比例最低可放寬到60％：

（一）借款人同時滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕,所有者權益在3億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于75%。

（二）物業(yè)產(chǎn)權清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、經(jīng)營收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好；

（三）物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房，其中：賓館酒店應為五星級（含）以上，由國內外知名酒店管理公司經(jīng)營；寫字樓項目應為甲級（含）以上；商業(yè)營業(yè)用房的主力店應為知名品牌；

（四）經(jīng)營性物業(yè)貸款期限不得超過10年。

第三十四條 工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)所在區(qū)域應為合法設立并已通過審核、競爭優(yōu)勢明顯、產(chǎn)業(yè)基礎雄厚、發(fā)展?jié)摿α己玫膰壹夐_發(fā)園區(qū)、省級開發(fā)園區(qū)以及經(jīng)濟發(fā)達城市內符合城市規(guī)劃、基礎設施完備、產(chǎn)業(yè)集聚度高的工業(yè)片區(qū)。

第三十五條 “房地產(chǎn)開發(fā)貸款+經(jīng)營性物業(yè)貸款”組合貸款

（一）定義：“房地產(chǎn)開發(fā)貸款+經(jīng)營性物業(yè)貸款”組合貸款（以下簡稱“組合貸款”），是指對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目建設期將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進行調查、審查和審批，其中開發(fā)貸款用于項目建設期的資金需求，經(jīng)營性物業(yè)貸款用于置換開發(fā)貸款，對符合我行經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設定提款條件的，物業(yè)竣工并投入經(jīng)營后直接發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。

（二）額度、期限和科目：房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度根據(jù)項目投資情況確定，經(jīng)營性物業(yè)貸款額度根據(jù)對物業(yè)未來現(xiàn)金流和抵押物價值的預測情況確定，但不得超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度。組合貸款總期限不得超過15年，其中：開發(fā)貸款期限不得超過5年；經(jīng)營性物業(yè)貸款期限原則上不得超過10年。組合貸款中的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款應分別在相應科目反映。

（三）授權、授信規(guī)定：組合貸款不改變現(xiàn)有的授權、授信體制?？紤]到部分區(qū)域的經(jīng)營性物業(yè)貸款權限大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款權限，本著審慎原則，組合貸款的審批權限按房地產(chǎn)開發(fā)貸款權限掌握。組合貸款納入客戶統(tǒng)一授信管理，考慮到經(jīng)營性物業(yè)貸款專門用于置換我行開發(fā)貸款，為避免在授信階段重復計算開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款授信額度，降低客戶授信空間，對于經(jīng)營性物業(yè)貸款可不單獨審批授信額度，實行經(jīng)營性物業(yè)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款授信額度共享。

（四）業(yè)務運作流程：在介入房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目時，可將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進行調查、審查和審批，同時對經(jīng)營性物業(yè)貸款設定相關提款條件，審批結束后，根據(jù)項目開發(fā)進度發(fā)放開發(fā)貸款，待物業(yè)竣工驗收投入經(jīng)營后，滿足經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設定提款條件的發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于置換房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

（五）適用條件 1.借款人同時滿足以下條件：

（1）符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件；（2）信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

（3）綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于75%。

2.物業(yè)需為開發(fā)后用于出租（或自營）的整體項目或可保持相對完整并可獨立抵押的整體項目的一部分。物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)。

（六）貸款方案確定

借款人須在申請貸款前，明確項目租售計劃。若項目租售計劃為整體出租（或經(jīng)營），可就整體項目確定組合貸款方案；若項目租售計劃為部分銷售、部分出租（或經(jīng)營），而我行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款階段擬對整體項目予以介入，則需對銷售部分和出租（或經(jīng)營）部分分別確定貸款方案，對于銷售部分只可制定房地產(chǎn)開發(fā)貸款方案，對于出租（或經(jīng)營）部分可制定組合貸款方案。

（七）風險控制措施

1.設定經(jīng)營性物業(yè)貸款提款條件。在對組合貸款進行審批時，需對后期經(jīng)營性物業(yè)貸款設定具體提款條件，在所有提款條件均滿足后方可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。具體提款條件需包括（但不限于）以下幾點：

（1）客戶的整體經(jīng)營及財務狀況正常，經(jīng)營收入、利潤及現(xiàn)金流情況與我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估的情況相同或優(yōu)于評估情況；（2）取得物業(yè)房屋所有權證書；

（3）物業(yè)出租率或意向性租約簽約率不低于60%；

（4）物業(yè)未來租金收入水平穩(wěn)定、現(xiàn)金流足以覆蓋貸款本息；（5）經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押率不高于70%。

2.組合貸款中的經(jīng)營性物業(yè)貸款用途需符合本辦法規(guī)定，并且優(yōu)先作為開發(fā)貸款的還款來源。

3.對于客戶出現(xiàn)重大風險狀況如經(jīng)營情況惡化、經(jīng)營收入及利潤水平遠低于預期、未來現(xiàn)金流無法覆蓋貸款本息，項目出現(xiàn)建設期延長、招租情況不理想、租金水平或物業(yè)評估值遠低于評估預測值等情況，無法達到組合貸款審批預設條件的，應及時中止經(jīng)營性物業(yè)貸款的發(fā)放，同時采取以下措施保證開發(fā)貸款安全：

（1）要求借款人調整經(jīng)營策略，將原計劃用于出租或自營的物業(yè)變更為銷售方式，盡快回籠資金；

（2）要求借款人通過他行融資、股東代償?shù)确绞綒w還我行開發(fā)貸款；

（3）要求借款人落實足額抵押擔保，對于集團性客戶，還應增加集團或核心公司保證擔保，落實貸款第二還款來源。

4.做好前期開發(fā)貸款與后期經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押擔保銜接工作，對于開發(fā)貸款的抵押權消滅后、經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押權設定前，我行貸款處于懸空狀態(tài)的，應要求借款人提供有效的階段性擔保。

第十章

貸款管理特別規(guī)定

第三十六條 對于物業(yè)所有權人與借款人不一致的，原則上不得發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，但對于同時滿足以下條件的客戶，確有融資需求的，可采用將物業(yè)所有權人作為共同借款人或連帶責任保證擔保人，并將物業(yè)所有權人作為抵押人方式進行運作，同時需以個案方式報總行（房地產(chǎn)信貸部）準入同意后按相關權限和流程運作：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于75%。

第三十七條 對于我行已經(jīng)辦理的存量經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務，在滿足以下條件的前提下，可根據(jù)借款人需求，重新測算貸款金額、商定貸款期限、約定貸款用途，按照相關權限及程序審批發(fā)放新貸款置換存量貸款：

（一）借款人同時滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

3.綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于75%。

（二）存量經(jīng)營性物業(yè)貸款還款記錄良好，無不良信用記錄；

（三）物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房；

（四）與存量貸款發(fā)放時相比，物業(yè)租金水平明顯上漲或抵押物價值明顯增加；

（五）新貸款超過存量貸款的額度應符合本辦法第五條規(guī)定的用途。

第十一章

附

則

第三十八條 本辦法由中國農(nóng)業(yè)銀行總行制定、解釋和修訂。第三十九條 本辦法下發(fā)后，《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）》（農(nóng)銀發(fā)〔2006〕244號）和《關于<中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）>（修訂稿）補充規(guī)定的通知》（農(nóng)銀辦發(fā)〔2007〕422號）同時廢止，其他政策制度與本辦法不一致、相抵觸的，以本辦法為準。

第四十條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。

第三篇：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法

XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為適應信貸業(yè)務發(fā)展需要，拓寬市場競爭渠道，進一步規(guī)范和促進經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務，根據(jù)國家相關法律法規(guī)和《XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司信貸管理基本制度》等規(guī)定，特制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)是指通過竣工驗收已投入或準備投入商業(yè)運營商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房和工業(yè)用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、賓館酒店、綜合商業(yè)設施、標準廠房等，當前或預期經(jīng)營利潤穩(wěn)定或持續(xù)增長、現(xiàn)金流量穩(wěn)定、綜合收益好、管理規(guī)范的物業(yè)。

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡稱“本行”)對具有合法承貸主體資格的企（事）業(yè)法人、個體工商戶、自然人，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并主要以該物業(yè)的經(jīng)營收入還本付息的貸款。

第二章 貸款對象和用途

第三條 貸款對象。經(jīng)工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企(事)業(yè)法人、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。

第四條 貸款用途。主要用于物業(yè)在經(jīng)營期間的資金需求，包括物業(yè)本身的裝修改造、所經(jīng)營項目的資金周轉、擴大經(jīng)營規(guī)模和其他合理經(jīng)營資金需求，不得從事股本權益性投資、股票、期貨等投機經(jīng)營活動或國家法律法規(guī)明確禁止的經(jīng)營項目。

第三章 貸款條件和申請

第五條 貸款條件。貸款條件分為貸款對象條件和經(jīng)營性物業(yè)條件，貸款對象又分為法人類和自然人類。

（一）貸款對象須具備下列基本條件：

法人類貸款條件

1、具有法人營業(yè)執(zhí)照并已辦理年檢手續(xù)；

2、屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級證書，并辦理年檢手續(xù)；

3、產(chǎn)權清晰、法人治理結構健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財務狀況良好；

4、具有有效貸款卡，并在本行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄。信用記錄包含貸款逾期、他行不良貸款、受工商行政、稅務等部門查處或個人受公安機關處分等；

5、擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權證和土地使用權證；

6、董事會或相應決策機構同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

7、本行要求的其他條件。

自然人類貸款條件

1、個人資信良好。在我行及他行未發(fā)生過逾期和不良記錄，社會形象佳，未受過公安和行政部門處罰，個人及家庭負債與其經(jīng)營收入相符；

2、擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權證和土地使用權證，個人名下物業(yè)可為與他人共有，但須征得共有人的書面同意；

3、借款人及共有人同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

4、本行要求的其他條件。

（二）經(jīng)營性物業(yè)具備的基本條件：

1、經(jīng)營性物業(yè)應符合我市規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗收合格并辦妥房產(chǎn)證，己投入商業(yè)運營或準備進入商業(yè)運營；

2、地理位置優(yōu)越，物業(yè)原則上應位于城區(qū)中心商業(yè)區(qū)、農(nóng)村集鎮(zhèn)中心區(qū)、工業(yè)集居區(qū)等交通便捷、人流、物流、車流充裕，商業(yè)氛圍濃厚的繁華地段；

3、經(jīng)營性物業(yè)已使用期限原則上不超過10年；經(jīng)營性物業(yè)用地已使用年限原則上不超過10年；

4、經(jīng)營性物業(yè)定位準確，已投入運營且經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景較好，在貸款期內現(xiàn)金流足夠按期歸還貸款本息；

5、經(jīng)營性物業(yè)市場價值和租金價格穩(wěn)定或有上漲趨勢；

6、經(jīng)營性物業(yè)具有較強的變現(xiàn)能力，有利于整體處置；

7、經(jīng)營性物業(yè)必須通過出讓方式合法取得國有土地使用權證書。

第六條 貸款申請。借款人申請經(jīng)營性物業(yè)貸款時，除提供本行《信貸管理基本制度》及相關文件要求的資料外，還需提供以下資料：

（一）經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收合格的合法有效證明材料、產(chǎn)權證書；

（二）租賃的物業(yè)。須提供真實的租賃合同原件，出租人的營業(yè)執(zhí)照或身份證；

（三）物業(yè)用于出租的，須提供真實的租賃合同、協(xié)議原件、承租方營業(yè)執(zhí)照、承租方知曉物業(yè)抵押給本行的聲明等。若不能提供上述資料時，調查人應在調查報告中明確提出不能提供的理由及對抵押權實現(xiàn)的障礙，如無影響可不提供上述資料；

（四）物業(yè)用于經(jīng)營的，須提供經(jīng)營主體的營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、稅務登記證；

（五）本行要求提供的其他證明文件和資料。

第四章 貸款額度、期限、利率

第七條 貸款額度。貸款額度根據(jù)借款人經(jīng)營狀況、還款能力、抵押物價值等因素綜合確定，最高原則上不超過3000萬元，其中以城區(qū)經(jīng)營性物業(yè)抵押的貸款額度原則上不得超過房產(chǎn)評估價值的70%，以農(nóng)村地區(qū)經(jīng)營性物業(yè)抵押的貸款額度原則上不得超過房產(chǎn)評估價值的60%，以土地抵押部分均不得超過土地評估價值的50%。

第八條 貸款期限。根據(jù)物業(yè)項目的還款進度確定經(jīng)營性物業(yè)貸款的具體還款期限，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款期限最長不得超過10年。同時，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過借款人法定經(jīng)營期限和房地產(chǎn)權的剩余使用年限。

第九條 貸款利率。按照不低于央行發(fā)布同期同檔基準利率的1.3倍執(zhí)行。

第五章 貸款的調查和評估

第十條 申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，應向本行提供以下資料：

（一）法人客戶：

1、營業(yè)執(zhí)照（副本）；

2、稅務登記證；

3、組織機構代碼證（副本）；

4、貸款卡、基本賬戶開戶許可證；

5、公司章程及驗資報告，出具董事會決議的企業(yè)還須提供股東大會關于成立董事會的決議或相關證明材料；

6、法人代表身份證明，相關授權委托書；

7、公司同意借款決議；

8、當期、上年末、同期財務報表（資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表）；

9、主要發(fā)生資金往來銀行賬戶對賬單和本行銀行賬戶對賬單，如重復只提供一份；

10、經(jīng)營性物業(yè)權證（房產(chǎn)所有權證書和土地使用權證書）；

11、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

12、相關抵押擔保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押決議等；

13、本行需要提供的其他資料。

（二）個人客戶：

1、借款人身份證及配偶身份證、結婚證、夫妻共同借款聲明（個體工商戶須提供營業(yè)執(zhí)照）；

2、申請人簡易資產(chǎn)負債表；

3、經(jīng)營性物業(yè)權證（房產(chǎn)所有權證書和土地使用權證書）；

4、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

5、相關抵押擔保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押證明等；

6、本行需要提供的其他資料。

第十一條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的調查和評估應重點關注以下內容:

（一）借款人的主體資格。公司的組織形式、股權結構、經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財務狀況、現(xiàn)金流量狀況，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入（個人收入等）及綜合還款能力進行評價;個人的經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財務狀況等進行調查和評估，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入及綜合還款能力進行評價；

（二）物業(yè)的權屬，是否竣工驗收合格、是否取得產(chǎn)權證；物業(yè)的出租經(jīng)營情況、實際建造成本、市場價值情況、變現(xiàn)能力、大修及日常維護成本等；

（三）物業(yè)的運營時間，是否屬于開發(fā)建設期和營運初期等高風險階段的項目；

（四）物業(yè)的完整性情況，是否物業(yè)中的優(yōu)質部分已出售，或是僅是部分物業(yè)用于抵押，抵押權是否分散等，綜合判定是否會造成整體處置的困難或抵押物變現(xiàn)價值的不足；

（五）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情況，租金收入是否與貸款額度和貸款期限相匹配等；

（六）租賃合同（協(xié)議）情況。租賃合同（協(xié)議）是否真實，其內容是否存在損害本行利益的約定，特別是承租人依法享有的承租權、優(yōu)先購買權及其他權利等對本行使抵押權的限制和影響。

同時，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權惡意對抗本行抵押權，必須對租賃合同備案的真實性進行調查認定；

（七）承租人的情況，包括其資信、經(jīng)營狀況、租金支付能力及違約情況等。

第六章 貸款的審批和發(fā)放

第十二條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款審批權按照本行《貸款授權管理辦法》及相關的補充調整文件的有關規(guī)定管理。

第十三條 貸款發(fā)放前，根據(jù)貸款人需要，可對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險，保險費用由借款人承擔，并明確本行為第一受益人，保險期限不得短于貸款期限。

第十四條 貸款行應通過受托支付或借款人自主支付的貸款資金審核支付方式進行管理與控制。

第七章 擔保方式

第十五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款以竣工驗收合格、且已取得房產(chǎn)證、土地證，并投入正常運營的經(jīng)營性物業(yè)的房地產(chǎn)同時作抵押擔保，必要情況下，可追加其他擔保方式。

第十六條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的借款合同、抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門抵押登記并確保本行作為第一抵押權人。

第八章 貸款償還

第十七條 還款方式為等額本息還款。貸款行根據(jù)借款人的收入實現(xiàn)時間來決定具體的還款期限，以月租方式或日常經(jīng)營實現(xiàn)收入的，可選擇按月還款；以季租、半年租、年租或其他實現(xiàn)收入周期超1個月的，可選擇按季還款。

第十八條 等額本息還款，把經(jīng)營性物業(yè)貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月或季中。作為還款人，每個月或季歸還固定金額，每個月或季還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

第十九條 在借款合同中應明確下列事項

（一）若借款人有三次未按期歸還貸款本金或利息的，本行即有權依法追償處置抵押物；

（二）若借款人無法及時足額償還貸款本息的，本行有權從借款人在本行開立的所有賬戶中直接扣劃。

第九章 貸后管理

第二十條 經(jīng)營性物業(yè)用于自營的，借款人必須在本行開立結算賬戶，并承諾物業(yè)經(jīng)營收支及其他相關結算全部通過該結算賬戶辦理，經(jīng)營（出租）收入歸行率不低于80%。

第二十一條 及時掌握出租狀況，準確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調整還款計劃，現(xiàn)金流量充足時可提前償還貸款。借款人將抵押的物業(yè)出售時，須經(jīng)本行同意并相應歸還本行貸款。

第二十二條 經(jīng)辦行在貸款期內要對抵押物價值進行動態(tài)監(jiān)測，確保抵押率控制在合理的范圍內。若出現(xiàn)抵押物貶值、租金收入下降等可能危及本行信貸資金安全的情形時，應及時預警風險并采取有效風險控制措施。

第二十三條 經(jīng)辦行應指定專人加強貸后管理，嚴格按照我行《貸款“三查”實施細則規(guī)范》等相關制度執(zhí)行，及時掌握項目租售情況，準確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，認真做好項目資金監(jiān)管，制定科學合理的還款計劃，如發(fā)生重大情況，應及時報告。期間如遇信貸人員變動的，必須做好交接工作，重新落實管理責任。

第十章 附 則

第二十四條 本辦法中就經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款未盡事宜執(zhí)行本行《信貸管理基本制度》等相關規(guī)定。

第二十五條 本辦法由XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行負責修訂和解釋。

第二十六條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。

第四篇：集團物業(yè)出租管理辦法

集團物業(yè)出租管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強集團及下屬各單位物業(yè)出租管理，規(guī)范物業(yè)出租行為，防止國有資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》、《廣州市人民政府辦公廳關于規(guī)范我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導意見》、《廣州市國資委監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)評估管理辦法（試行）》等法律、法規(guī)和政策的有關規(guī)定，結合集團實際，特制定本辦法。

第二條本辦法適用于集團及下屬各級國有全資、國有控股、國有實際控制企業(yè)和事業(yè)單位（下稱“各單位”）自有產(chǎn)權以及通過委托管理、對外承租等方式取得使用權并經(jīng)業(yè)主同意轉租的物業(yè)。

第三條本辦法所稱物業(yè)是指企業(yè)房產(chǎn)（含地下建筑物）、土地及其附著物。

第四條 本辦法所稱物業(yè)出租，是指企業(yè)作為出租人，將本企業(yè)擁有的物業(yè)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織（下稱“承租人”）使用，并由承租人支付租金的行為。但不包括以下事項：

（一）屬于集團主業(yè)經(jīng)營及配套設施服務，且經(jīng)過市場化定價的常態(tài)業(yè)務，或已取得政府管理定價的業(yè)務，如住宿服務、展覽服務、倉儲保管服務、停車經(jīng)營服務、充電樁服務等。

（二）用于分配給本單位職工租住的存量住宅。

第五條 本辦法所稱的公開招租方式是指企業(yè)通過符合資質要求的產(chǎn)權交易機構或根據(jù)物業(yè)實際自行采取網(wǎng)絡競價、現(xiàn)場競價、專家評審、招投標等有利于公平競爭的交易方式。

第六條 各單位應堅持公開、公正、公平的原則；堅持政府引導與市場運作相結合的原則；堅持經(jīng)濟效益與社會效益相結合的原則；堅持物業(yè)價值市場化原則，充分發(fā)揮物業(yè)價值，以物業(yè)租賃支持主業(yè)發(fā)展。第七條各單位物業(yè)出租涉及改建、擴建、城市更新改造的，過程中應與市發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設、國土規(guī)劃、城市更新、消防、環(huán)保和安全監(jiān)督等政府職能部門加強溝通，并按規(guī)定報有關部門審批或核準。

第八條各單位應嚴格按照審批權限，規(guī)范物業(yè)出租決策程序和行為，遵循的程序有：科學、充分地開展可行性研究；廣泛聽取單位法律顧問或法律中介機構的意見和建議；必要時可組織召開論證會，并出具有專家個人簽名的評審意見；嚴格按照企業(yè)內部決策程序審議通過，嚴禁個人擅自決定或改變集體決策意見。

第九條各單位出租物業(yè)單次出租期限原則上不超過6年，如符合本辦法第六條規(guī)定，同時滿足政府產(chǎn)業(yè)引導、扶持政策或其他扶持原因的，可以延長租賃期限，但單次出租期限最長應不超過12年。

第十條物業(yè)出租應進行可行性論證，并制定合理的出租方案，出租方案應包括以下內容：

（一）出租物業(yè)的基本情況：主要包括四至范圍、面積、權屬、城市區(qū)域規(guī)劃、消防安全、涉及的債權債務、原單位經(jīng)營情況等。

（二）可行性分析：主要包括出租目的、戰(zhàn)略符合性說明、出租效益測算、同地段租金水平、市場分析、風險評估等。

（三）前期招租宣傳推廣情況：各單位應至少在物業(yè)租賃期滿（或物業(yè)公開招租）3個月前開展物業(yè)出租招租推廣工作，可通過現(xiàn)場張貼招租預告，平面媒體、報紙、報刊、宣傳冊等媒介投放廣告，官方微博、微信、網(wǎng)站等公布（預）公告，并做好招租信息反饋資料收集，建立潛在意向客戶臺賬，作為招租文件編制和決策參考依據(jù)。

（四）出租條件：主要包括租賃期限、租金標準及出租用途、承租條件、招租底價及底價擬訂依據(jù)、招租方式、租金調整等。

（五）招租文件：主要包括招租公告（稿）、招租文件、合同文本（稿）、單位法律顧問意見書等。

第十一條有下列的情形之一的物業(yè)不得出租

（一）物業(yè)權屬存在糾紛的

（二）司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制物業(yè)權利的

（三）共有物業(yè)未取得其他共有人同意的

（四）不符合安全標準的

（五）已抵押的物業(yè)，未經(jīng)抵押權人同意的

（六）法律法規(guī)規(guī)定不得出租的物業(yè)其他情形

（七）集團認為不得出租的

第二章 審批權限及流程

第十二條物業(yè)出租審批權限分為國資監(jiān)管機構審批或備案、集團審批或備案、各單位自行審批三級。

（一）需報市國資監(jiān)管機構審批或備案的范圍及流程。權限范圍： 1.權屬登記為工業(yè)、倉儲類的物業(yè)單次出租期限超過6年的租賃合同應報市國資監(jiān)管機構審批。

2.權屬登記為非工業(yè)、非倉儲類的物業(yè)單次出租期限超過6年的租賃合同應報市國資監(jiān)管機構備案。

審批流程：

1.項目單位按要求組織完成物業(yè)出租項目可行性分析、制定出租方案、完成資產(chǎn)評估等，并由本單位董事會審定后上報集團申請立項。

2.集團職能部室審核并提請董事會審定后上報市國資監(jiān)管機構審批，并納入集團“三重一大”管理范圍。屬市國資監(jiān)管機構備案范圍的，集團審定后批復項目單位開展招租，并在租賃合同生效10個工作日內報市國資監(jiān)管機構備案。

3.市國資委監(jiān)管機構審批或備案。

4.項目單位按照上級批復意見開展物業(yè)出租工作。

（二）需報集團審批或備案的范圍及流程。權限范圍：

1.符合需上報市國資監(jiān)管機構審批或備案的物業(yè)出租項目。2.單次出租物業(yè)達到有以下情形之一的：

（1）位于廣州市四區(qū)（越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)）內的房產(chǎn)（含地下建筑物）超過500平方米或土地超過1000平方米的；

（2）位于上述四區(qū)以外及其他區(qū)域的房產(chǎn)（含地下建筑物）超過1000平方米或土地超過2000平方米的。

3.涉及城市更新改造的（如“三規(guī)合一”、“三舊”改造），或已列入集團重點開發(fā)建設計劃的物業(yè)對外出租。

4.集團下屬全資國有企業(yè)（事業(yè)）之間以自行協(xié)商方式確定的物業(yè)出租。

5.集團認為需審批的其他事項。

6.單次出租物業(yè)不符合集團審批范圍，由各單位自行審批開展的物業(yè)出租項目，應報集團備案。審批流程

1.項目單位按要求組織完成物業(yè)出租項目可行性分析、制定出租方案、完成資產(chǎn)評估等，由本單位董事會或黨政聯(lián)席會議審定后上報集團申請立項。

2.集團收到項目立項材料后，由工程技術環(huán)保部牽頭，會同法務室、財務證券部、安全應急部、紀檢監(jiān)察部等相關職能部室進行審核，審核完后提請集團董事會或黨政聯(lián)席會審批。

3.項目單位按照集團批復意見開展物業(yè)出租工作。

4.屬需報集團備案的項目，由項目單位在租賃合同生效10個工作日內報集團工程技術部備案。

（三）各單位自行審批權限。

除需上報市國資監(jiān)管機構審批或備案及上報集團審批的物業(yè)出租項目外，其它物業(yè)出租項目由各單位自主審批，并自行開展公開招租工作。

第十三條集團職能部門工作分工。

（一）工程技術環(huán)保部主要負責審核物業(yè)出租項目方案的合理性、可行性，組織做好資產(chǎn)評估專家評審，提請上會審批等，指導各單位依法依規(guī)開展物業(yè)出租各項工作。

（二）法務室主要負責審核物業(yè)出租項目的合法性、租賃合同，指導各單位物業(yè)出租的法律事務工作。

（三）財務證券部主要負責審核物業(yè)出租項目的可行性、財務測算及資產(chǎn)評估，指導各單位依法依規(guī)開展物業(yè)出租資產(chǎn)評估工作。

4.安全應急部主要負責審核物業(yè)出租項目（消防）安全的符合性，指導各單位依法依規(guī)開展物業(yè)出租（消防）安全工作。

5.紀檢監(jiān)察部主要負責審核物業(yè)出租項目招租條件設置的合理性，監(jiān)督檢查招租過程各級人員履行職責情況，指導各單位紀檢部門監(jiān)督檢查物業(yè)出租行為有無違規(guī)違紀。

第十四條 物業(yè)出租項目上報審批的材料包括但不限于如下：

（一）關于物業(yè)出租相關事宜的請示文件；

（二）物業(yè)出租工作方案及可行性分析報告、租賃合同；

（三）物業(yè)出租項目第三方機構資產(chǎn)評估報告；

（四）物業(yè)出租項目資產(chǎn)評估報告專家評審意見；

（五）物業(yè)資產(chǎn)評估結果公示及意見反饋情況；

（六）本單位領導班子集體研究決策的會議紀要；

（七）廉政風險簽證背書單；

（八）法律顧問意見書。

第十五條各單位應結合工作實際，制定本單位物業(yè)出租管理制度，明確本單位物業(yè)出租的審批權限及工作流程，相關制度應報集團備案。

第三章 招租管理

第十六條物業(yè)出租應采取公開招租方式進行，合同期滿或提前終止后應重新公開招租。

第十七條符合第十二條第（二）款第2點兩種情形的應通過符合資質要求的產(chǎn)權交易機構進行公開招租。

第十八條 除第十二條第（二）款第2點兩種情形外的物業(yè)出租，可以由各單位自行組織開展公開招租，招租信息應通過產(chǎn)權交易機構（如廣州產(chǎn)權交易所“廣州公有物業(yè)出租平臺”）、物業(yè)租賃專業(yè)機構或市級及以上的媒體信息平臺進行公告，公告時間不得少于10個工作日。

第十九條經(jīng)兩次公開招租只有一個符合條件的報名者，經(jīng)原決策機構批準后，可以采取協(xié)議租賃方式，并按規(guī)定公示5個工作日無異議后方可實施；經(jīng)兩次公開招租無報名者的，經(jīng)原決策機構批準后，可按不低于出租底價的90％價格重新公開招租。

第二十條招租條件設置。

（一）招租底價設定：招租底價可根據(jù)市場詢價及供求情況確定，以周邊相同地段、功能和用途類似的物業(yè)市場出租價格及廣州市房屋租金參考價作為參考依據(jù)，或者按資產(chǎn)評估管理有關規(guī)定進行價值評估，確定出租底價。原則上按照市場出租價格、廣州市房屋租金參考價、資產(chǎn)評估價格三者就高確定招租底價，有特殊情況的應詳細說明并報決策機構批準。

（二）租金調整設定：出租期限超過1年的租賃合同應列明租金調整條款。

（三）轉租規(guī)定：除用于各類專業(yè)市場、商場和法律法規(guī)另有規(guī)定的情形以外，原則上不允許承租人轉租。確因特殊情況需要轉租的，承租人可提出書面申請，由出租人原決策機構審議通過后方可轉租。

（四）承租人資格條件：承租人資格準入標準應優(yōu)先引入有實力、信譽好、品牌有影響力或國內外500強、省內百強的企業(yè)； 確定承租人后，應對承租人進行資信調查，并可根據(jù)資信調查結果有權決定是否選擇承租人； 招租文件應注明不予準入的行業(yè)，規(guī)避經(jīng)營業(yè)態(tài)的風險。

（五）原則上不得以出租物業(yè)的能源供應、物業(yè)管理費等非租金條件向承租人實施優(yōu)惠。

第二十一條 在征得集團同意后，可以不采取公開招租的情形包括：涉及國計民生、公益性、文物保護的；可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會秩序，造成重大社會影響的；市屬國有全資企業(yè)、國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)之間及其下屬同類型企業(yè)之間的物業(yè)出租；經(jīng)廣州市政府批準的特殊物業(yè)出租。

第二十二條各單位應按照市國資委資產(chǎn)評估管理相關文件要求，組織做好物業(yè)出租項目資產(chǎn)評估工作。

（一）各單位物業(yè)出租給非國有企業(yè)應進行資產(chǎn)評估，并以經(jīng)核準或備案的資產(chǎn)評估結果作為定價基礎，但單次合計面積小于500平方米的房屋則可按廣州市房屋租金參考價直接委托產(chǎn)權交易機構進場交易，不需進行資產(chǎn)評估。

（二）各單位對可以不公開招租的物業(yè)，其租金水平按照相關資產(chǎn)評估管理規(guī)定進行評估或詢價，并經(jīng)核準或備案的評估結果為基礎確定。

（三）各單位應按程序組織第三方機構開展物業(yè)出租項目資產(chǎn)評估工作，出具初步評估報告后按要求進行專家評審，其中涉及的項目資產(chǎn)評估、專家評審等服務費用由項目單位統(tǒng)籌安排及支付。

第二十三條 各單位物業(yè)出租應優(yōu)先采取現(xiàn)場多次報價或網(wǎng)絡多次競價的方式進行公開招租，采用其他方式的應詳細說明并報決策機構批準。

第四章 租賃管理

第二十四條物業(yè)租賃合同原則上使用廣州市房屋租賃合同規(guī)范版本，同時根據(jù)企業(yè)和租賃物業(yè)實際情況，細化完善租賃合同，經(jīng)企業(yè)法律顧問審核通過。

第二十五條物業(yè)租賃合同的內容應包括但不限于以下條款：

（一）租賃當事人姓名或者名稱及住所；

（二）物業(yè)四至、面積、結構、裝修，附屬設施和設備狀況；

（三）租賃用途、期限；

（四）租金標準和租金調整的時間、幅度以及租金的支付時間和方式；

（五）物業(yè)交付日期；

（六）物業(yè)使用要求和修繕責任；

（七）物業(yè)安全管理工作內容及責任；

（八）物業(yè)轉租的約定；

（九）物業(yè)返還時狀態(tài)和增添物的處置；

（十）變更、解除合同的條件；

（十一）違約責任；

（十二）合同糾紛的解決方式；

（十三）合同的法律適用（特別是承租人為外國自然人或機構時）；

（十四）當事人約定的其他條款。

第二十六條 物業(yè)租賃除簽訂租賃合同外，應單獨補充簽訂安全生產(chǎn)、消防安全、計劃生育、廉政等責任協(xié)議。

第二十七條物業(yè)出租涉及需辦理相關消防證件方能投入使用的，可在租賃合同中約定一定金額的消防辦證保證金，約束承租方承諾辦理相關證件后方能使用。

第二十八條承租人有下列行為的，出租人應依法解除合同，收回出租的物業(yè)：

（一）將承租的物業(yè)擅自轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用的

（二）擅自拆改結構或改變用途的

（三）拖欠租金超過合同約定的

（四）利用承租物業(yè)進行違法活動的

（五）故意損壞承租物業(yè)的

（六）對存在的安全隱患，不予整改或整改不合格的

（七）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回物業(yè)的情形

承租人有上述行為的，不得再承租集團范圍內相關物業(yè)。出租人由此造成的損失，應積極向承租人追索。

第二十九條租賃合同其他規(guī)定。

（一）租賃合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。確因重大情況需要變更租賃合同的，由出租方原決策機構審議通過。變更內容涉及租賃價格、租賃期限等核心條款的，應當重新公開招租。

（二）租賃合同中應當特別載明合同終止情形及免責條款，如市政建設需要搬遷、土地被收儲和企業(yè)改制等情形，出租方有權終止合同且不承擔違約責任。

（三）在合同履行過程中，承租人需要增加租賃面積或延長租賃期限，各單位應按新的出租事項實施公開招租，履行相應的決策程序。

（三）不允許以提供物業(yè)作為入股條件，收益參照物業(yè)租金的合作方式；不允許以承包方式變相出租。

第三十條集團在市國資委的指導下，應每年不定期組織對各單位物業(yè)出租管理進行監(jiān)督檢查。各單位要按照一物業(yè)一檔案的原則建立資料臺賬，做好物業(yè)出租的資料歸檔及管理工作，檔案資料應包括目錄、物業(yè)基本資料、文件審批流程、公開招租過程資料、合同審批流程、合作合同、合同履行檢查情況及相關電子文檔等，全力配合做好監(jiān)督檢查工作。第三十一條各單位在物業(yè)租賃期間，要認真履行主體責任，統(tǒng)籌消防、生產(chǎn)安全等管理，安全檢查密度每月不得低于一次，并做好相關紙質檢查紀錄備查。

第三十二條建立承租人管理機制。

（一）建立承租人資料管理制度。各單位對物業(yè)租賃應結合實際建立有效的承租人管理機制，積累與企業(yè)建立租賃關系或承租意向的客戶資源，編制成冊，并標注必要的承租人信息，包括但不限于資信情況、聯(lián)系方式、經(jīng)營業(yè)態(tài)、突出業(yè)績或特點等。

（二）建立承租人風險評價制度。物業(yè)出租單位應定期對企業(yè)現(xiàn)有承租人進行評價，包括承租人租賃合同履約情況、安全管理情況、業(yè)主日常管理和檢查配合度、相關證照和手續(xù)完整度、承租人經(jīng)營情況等方面制定評價標準，綜合評價承租人，對其劃分等級。

（三）建立承租人風險預案。各單位應結合實際情況，事先做好物業(yè)租賃的風險預案，并根據(jù)承租人風險評價情況，及時督促其依法經(jīng)營，嚴防欠租違約行為，確保租賃合同全面有效履行。當承租人不履行或不完全履行協(xié)議時，業(yè)主單位應按照風險預案，及時采取相應措施，依法保全資產(chǎn)，對造成的損失進行追繳。同時，做好訴訟準備，必要時可通過法律途徑解決違約問題。

第三十三條物業(yè)租賃期滿的管理。

（一）各單位應提前做好租期將滿物業(yè)招租工作，避免出租租賃真空期，并按集團的有關規(guī)定報集團審批或備案。建立承租人管理機制。

（二）各單位應做好物業(yè)、移交財產(chǎn)和相關資料的回收核實工作，確保國有資產(chǎn)不流失。

第五章附則

第三十四條各單位是物業(yè)出租的責任單位，單位負責人是本單位租賃行為第一責任人，單位紀檢（監(jiān)察）、審計等有關部門應對本單位的物業(yè)出租工作進行全程監(jiān)督，對物業(yè)出租合同的履行情況進行定期檢查和隨機抽查，及時糾正存在的問題，確保物業(yè)出租管理工作規(guī)范有序進行。

第三十五條承租人不履行或者不完全履行合同時，應按照合同約定及時采取有效措施，保障物業(yè)安全，維護企業(yè)利益。未及時采取措施或者措施不當造成國有資產(chǎn)損失的，相關職能部門將依法追究主要負責人及相關責任人的責任。

第三十六條各單位相關責任人在物業(yè)出租過程中違反相關法律、法規(guī)、規(guī)章及出租管理制度，以權謀私、濫用職權、玩忽職守，造成國有資產(chǎn)損失的，應當依法承擔相應賠償責任，并按照《國務院辦公廳關于建立國有企業(yè)違規(guī)經(jīng)營投資責任追究制度的意見》（國辦發(fā)?2016?63號）等相關規(guī)定追究責任；涉嫌違法犯罪的，移交國家有關機關依法處理。

第三十七條各單位應每年1月10日前將上一（截止至12月31日）的物業(yè)出租有關情況（按市國資委統(tǒng)一表格樣式）報集團備案，每年11月底至12月初將下一年物業(yè)（出租）經(jīng)營計劃報集團備案。

第三十八條各單位應每季度最后一個月的25日前對照物業(yè)（出租）經(jīng)營計劃，梳理完成物業(yè)出租經(jīng)營推進及完成情況并報集團備案。

第三十九條各單位應按照集團物業(yè)信息化管理及建設要求，及時組織做好系統(tǒng)數(shù)據(jù)的錄入、更新及維護等工作，確保集團物業(yè)管理動態(tài)數(shù)據(jù)庫運行平穩(wěn)、安全及可靠。

第四十條 各單位與其他投資者合資、合作的項目公司的經(jīng)營投資項目涉及承租本企業(yè)物業(yè)的；企業(yè)與承包方簽訂承包經(jīng)營協(xié)議，涉及物業(yè)出租行為的，應參照本辦法執(zhí)行。

第四十一條

本辦法在執(zhí)行過程中與國家法律、法規(guī)有抵觸的一律按國家的法律、法規(guī)執(zhí)行。

第四十二條

本辦法由集團負責解釋。第四十三條 本辦法自發(fā)文之日起實施。

第五篇：經(jīng)營性物業(yè)修訂版

中國民生銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法

第一章 總

則

第一條 為適應經(jīng)營性物業(yè)信貸業(yè)務發(fā)展，規(guī)范經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款操作，豐富資產(chǎn)業(yè)務金融產(chǎn)品，增強我行市場競爭力，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》等有關法律、法規(guī)及我行相關規(guī)定，特制定本辦法。

第二條 本辦法所稱經(jīng)營性物業(yè)，是指已取得合法有效的物業(yè)權證（包括房產(chǎn)證及土地證，下同）并投入商業(yè)運營，經(jīng)營管理規(guī)范、租賃行為合法的物業(yè)。

物業(yè)形態(tài)包括商業(yè)綜合體、寫字樓、商場、酒店、會展中心、旅游地產(chǎn)、工業(yè)用房、住宅（用于出租）、停車場等多種形式；但不接受以售后回租方式經(jīng)營的物業(yè)及與其經(jīng)營高度關聯(lián)的物業(yè)。

第三條 本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權人（或所有權人同意并對之有實際控制能力的第三方經(jīng)營機構）發(fā)放的，以其所擁有或經(jīng)營的物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入及借款人的其他合法收入進行還本付息的貸款。

第四條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款主要用于臵換他行正常類授信或關聯(lián)借款，物業(yè)經(jīng)營期的維護、改造、裝修、招商等經(jīng)營性資金需求，以及其他符合監(jiān)管要求的用途。

第五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款納入我行中長期限額管理。

第二章 申請條件

第六條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款借款人應是在中華人民共和國境內依法注冊成立的企事業(yè)法人，除須滿足我行對借款人的一般要求 外，還應符合下列條件

（一）借款人的經(jīng)營期限或存續(xù)期限原則上不短于貸款期限；

（二）借款人或其實際控制人擁有專業(yè)的運營管理團隊，或與第三方專業(yè)管理團隊簽有委托管理協(xié)議；

（三）同意向我行提供已與承租人簽署的《租賃合同》及租金繳納情況的相關材料；

（四）物業(yè)持有人董事會或其他有權決策機構（根據(jù)公司章程的規(guī)定）同意將經(jīng)營性物業(yè)作為借款人申請貸款的抵押物。

第七條 我行可接受的經(jīng)營性物業(yè)應滿足以下條件

（一）產(chǎn)權明晰，物業(yè)持有人持有合法有效的《房產(chǎn)所有權證》，擁有該物業(yè)的全部產(chǎn)權和獨立的租金收入處臵權；

（二）產(chǎn)權剩余期限長于我行貸款剩余期限；

（三）所在區(qū)域發(fā)展定位與政府城市總體規(guī)劃確定的發(fā)展趨勢一致，物業(yè)業(yè)態(tài)與當?shù)卣虡I(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求一致，經(jīng)營定位準確且經(jīng)營業(yè)態(tài)與物業(yè)業(yè)態(tài)定位一致，物業(yè)價值穩(wěn)定或具有一定升值空間；

（四）實行專業(yè)化管理，具有可持續(xù)經(jīng)營能力；

（五）地理位臵優(yōu)越，原則上應位于城市中央商務區(qū)、主要中心商業(yè)區(qū)或城市中心（或副中心）等繁華地段，有較強的獨立性和競爭性，交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務氛圍濃厚，位列世界五百強的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營的大型超市、或由全國性金融機構等特殊承租人承租的物業(yè)，區(qū)位要求可適當放寬；

（六）酒店、賓館類應為由知名品牌管理公司管理的三星級（含）以上級別、或國內知名的經(jīng)濟型連鎖酒店，寫字樓應為甲級標準，百貨類應為物業(yè)面積（可供我行抵押面積）大于一萬平方米、且主力店為知名品牌，混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應至少滿足以上一個條件，工業(yè)廠房位 2 于省級（含）以上開發(fā)園區(qū)。

第三章 授信調查

第八條 借款人向我行申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，需提供以下資料

（一）一般風險授信要求提供的資料；

（二）經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)權證；

（三）借款人購建物業(yè)投資構成、資金來源說明及相關合法有效的合同、協(xié)議或其他文件；

（四）借款人對外出租的主要協(xié)議或合同、發(fā)票、繳稅憑證及影響租金收入的有關證明；

（五）承租人結構及租賃詳細信息資料；

（六）我行要求提供的其他證明文件和資料。

第九條 借款人提出貸款申請后，經(jīng)辦機構應嚴格按照《中國民生銀行授信盡職指引》中有關規(guī)定對借款人的資質、申報資料的真實完整有效、還款能力、還款方式等方面進行調查。同時根據(jù)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的特性，在調查環(huán)節(jié)還需重點了解但不限于以下內容

（一）核實經(jīng)營性物業(yè)的權屬，是否竣工驗收合格、是否取得物業(yè)權證、物業(yè)是否設定抵押、是否存在未支付的工程款等情況。

（二）如存在租賃行為，則該物業(yè)應符合當?shù)卣咭?guī)定的出租要求且物業(yè)承租人應為政府機關或依法注冊的企事業(yè)法人、個體工商戶和自然人，具有穩(wěn)定、可靠的經(jīng)營收入。經(jīng)辦機構應通過公共渠道、承租人上下游客戶、供貨商等多種渠道搜集承租人的資料和信息，核實租賃行為的真實性及合法性。

（三）判斷經(jīng)營性物業(yè)長期價值、租賃前景、抵押權實現(xiàn)的難易程度及變現(xiàn)能力，對經(jīng)營性物業(yè)在擬貸款期限內的經(jīng)營穩(wěn)定性作出綜 合性判斷。

（四）若物業(yè)出租方式為整體出租，且以承租人情況作為授信與否的主要判斷依據(jù)，應通過實地調查主力承租人已有項目的經(jīng)營情況等方式，對主力承租人的財務狀況、經(jīng)營情況、管理模式、持續(xù)經(jīng)營能力以及租金支付能力進行調查評價。

其中，整體出租指商用物業(yè)全部承租人中一家或兩家承租人租賃面積原則上達到全部可出租面積的70%以上，或最大三家承租人租賃面積合計不低于全部可出租面積的75%。主力承租人指租賃面積較大，并能提高租戶凝聚力，對整個物業(yè)出租及租金收入影響較大的租戶。

（五）若物業(yè)出租方式為零散出租，應對該經(jīng)營性物業(yè)近三年營運情況、租金收入水平、租金實收率、空臵率、物業(yè)管理情況等進行分析，以對該物業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀與趨勢作出評價。其中，零散出租是指租戶構成達不到整體出租標準的模式。

（六）對于承租人系借款人關聯(lián)企業(yè)的，經(jīng)辦機構應嚴格對其關聯(lián)交易情況進行調查評價，并根據(jù)謹慎性原則就關聯(lián)交易的存在及對貸款的影響作出判斷，提出應對措施。

（七）核查租賃合同。物業(yè)出租必須簽定書面租賃合同。確認經(jīng)營性物業(yè)的出租對我行債權和抵押權的影響，特別關注租金繳納方式、租金的調整、租賃期限、退租、行使抵押權時租約的調整、違約條款對借款合同及擔保合同的影響等。

（八）核查借款人融資前支用該物業(yè)經(jīng)營收入的實際用途；核實物業(yè)日常維持費用是否充分；調查借款人除該物業(yè)經(jīng)營收入外的其他經(jīng)營收入來源，判斷借款人在該物業(yè)經(jīng)營收入不足償還貸款時，增加補充還款來源的能力。

（九）由物業(yè)持有人直接經(jīng)營管理經(jīng)營性物業(yè)的，應調查物業(yè)持 4 有人或其實際控制人從事物業(yè)經(jīng)營管理的情況。

（十）設臵保證人的，應調查保證人的財務、經(jīng)營情況，判斷其擔保能力。

第十條 根據(jù)借款人實際情況，按照還款方式與其經(jīng)營收入增長規(guī)律相匹配的原則，確定合適的還款方式。

（一）等額本息還款法。是指借款人每期償還相等數(shù)額的貸款本息，最后一期歸還的金額為當期實際剩余借款本金及其利息；

（二）等額本金還款法，是指借款人每期償還相等數(shù)額的貸款本金，同時付清本期應付的利息，最后一期歸還的金額為當期實際剩余借款本金及其利息；

（三）收益全額還款法，是指借款人將商用物業(yè)每期的經(jīng)營收入扣除約定的費用支出金額后的收益，全額用于償還貸款本息，每期付息額按貸款余額實際占用天數(shù)計算；

（四）期末彈性還款法：是指貸款利息與部分本金在貸款期限內分期償還，貸款期末將剩余本息一次性償還，其中期末整付本金最高不超過原始貸款金額的50%；

（五）其他我行認可的還款方式。

第四章 授信審批

第十一條 經(jīng)營性物業(yè)貸款按借款人和承租人的分類、物業(yè)所處地段及實際經(jīng)營情況等，實行差別授信。

第十二條 貸款額度的基本測算方法有

（一）收入折現(xiàn)法。貸款額度按照經(jīng)營性物業(yè)存續(xù)期內借款人可還貸經(jīng)營收入的折現(xiàn)值計量。折現(xiàn)率統(tǒng)一按五年期以上基準利率+3%計算。

（二）市場價值法。貸款額度不超過經(jīng)營性物業(yè)市場價值的 70％。經(jīng)營性物業(yè)市場價值根據(jù)我行認可的物業(yè)評估報告或其他方式予以確定。

（三）利息保障倍數(shù)法。設定利息保障倍數(shù)，則貸款首年需要償付利息=當年可還貸經(jīng)營收入/利息保障倍數(shù)，于是貸款額度=首年償付利息/實際利率。其中，利息保障倍數(shù)不低于1且（利息保障倍數(shù)/出租率）≥2.5。

（四）凈收入測算法。以實際租金價格為參照，按照貸款期限內該物業(yè)的經(jīng)營凈收入（不含物業(yè)出售及再融資資金）覆蓋貸款本息的原則測算額度。

第十三條 評審人員應綜合考慮物業(yè)每年可還貸經(jīng)營性收入（根據(jù)物業(yè)和承租人實際經(jīng)營情況及租金繳納情況，可遵循謹慎性原則對預期的可還貸收入進行適當調整）、物業(yè)變現(xiàn)值及其他可鎖定的還款來源，合理選擇上述一種或幾種測算方法確定授信額度，但最高不得超過抵押物的評估凈值。

第十四條 若借款人或實際控制人為國有控股及/或上市公司，且具有同類型物業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的，可選擇“收入折現(xiàn)法”、“市場價值法”、“利息保障倍數(shù)法”中的任一種確定授信額度。

第十五條 已連續(xù)經(jīng)營三年以上且最近一年的平均出租率不低于70%的，或物業(yè)整租給世界500強企業(yè)或國內知名商業(yè)企業(yè)并已簽訂長期租約的，按“收入折現(xiàn)法”或“利息保障倍數(shù)法”確定授信額度，但不得超過“市場價值法”確定的額度。

第十六條 滿足第七條第（五）款條件但連續(xù)經(jīng)營期限不足三年的散租物業(yè)，以“凈收入測算法”確定借款人授信額度。

第十七條 貸款期限原則上不超過十年（含），最長不超過十五年；散租物業(yè)貸款期限最長不超過十年。

第十八條 審查申報的還款安排是否合理，必要時對還款方式、期限給予調整并說明調整理由。

第十九條 根據(jù)物業(yè)經(jīng)營的實際情況，可給予借款人還款寬限期。寬限期原則上不超過一年，最長不超過一年半。

第二十條 貸款利率遵循人民銀行相關利率政策，根據(jù)實際市場情況和我行資金狀況予以確定，原則上不低于基準利率、不使用固定利率。

第二十一條 原則上要求借款人與我行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，在我行辦理資金結算、代收代付等中間業(yè)務，提高我行綜合收益。

第二十二條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款必須以取得物業(yè)權證并投入正常運營的經(jīng)營性物業(yè)作抵押擔保，必要時還應提供我行認可的其他財產(chǎn)抵、質押、第三方保證，并可視具體情況要求借款人法人代表或其實際控制人提供連帶責任保證擔保。

第二十三條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的審批按照我行現(xiàn)有授信業(yè)務審批流程及審批權限的相關規(guī)定執(zhí)行。

第五章 貸款的發(fā)放

第二十四條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款審批通過后，經(jīng)辦機構必須嚴格落實抵押登記等相關手續(xù)，簽訂抵押合同。

第二十五條 抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門抵押登記并確保我行為抵押物的第一抵押權人。如貸款用途為臵換他行貸款，且因臵換原因無法及時辦妥抵押登記，我行應先行辦理順位抵押登記，及/或提供其它足額擔保。待該物業(yè)抵押登記障礙解除后，經(jīng)辦機構立即與借款人辦妥抵押登記手續(xù)并確保我行為第一抵押權人。滿足上述要求后，其他擔?？上鄳獬?。第二十六條 合同簽訂后，經(jīng)辦機構必須督促借款人告知所有物業(yè)承租人該物業(yè)已設臵抵押我行，要求所有物業(yè)承租人把租金定期打入借款人在我行開立的結算賬戶。必要時要求借款人出具履行告知義務的承諾。

第二十七條 借款人原則上應與我行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確物業(yè)經(jīng)營收入直接進入我行指定賬戶，接受我行資金監(jiān)管，并辦理應收賬款質押登記手續(xù)。

第二十八條 抵押物權存續(xù)期間，借款人應辦理抵押物的財產(chǎn)保險，保險金額按我行相關規(guī)定確定，保險受益人為我行。保險期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，保險單正本由我行保管。

第二十九條 抵押等授信條件按規(guī)定落實后，經(jīng)辦機構按照《中國民生銀行放款中心操作規(guī)程（試行）》及其他相關規(guī)定向借款人發(fā)放貸款。

第六章 貸后管理

第三十條 經(jīng)辦機構應按照我行貸后管理有關規(guī)定和審批通知書的要求開展貸后管理工作。

第三十一條 經(jīng)辦客戶經(jīng)理應按季收集借款人的財務報表和物業(yè)經(jīng)營情況的資料，經(jīng)辦機構應對借款人與我行簽訂合同的執(zhí)行情況、貸款使用情況進行跟蹤檢查。

第三十二條 經(jīng)辦機構應對每筆貸款的支付進行審批并跟蹤其流向。原則上要求還款賬戶余額不低于合同約定的金額。

第三十三條 經(jīng)辦機構應按照租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，檢查借款人租金收入（或經(jīng)營收入）進入我行指定賬戶的執(zhí)行情況，持續(xù)跟蹤物業(yè)經(jīng)營和現(xiàn)金流情況，重點關注主力承租人租賃合同履約情況或散戶租金歸集情況。第三十四條 對于分期還款的貸款，經(jīng)辦機構應定期檢查貸款本息償還情況。

第三十五條 經(jīng)辦機構應按我行相關制度要求進行押品的貸后管理及核查工作，動態(tài)監(jiān)測押品價值變化并及時采取風險控制措施。

第三十六條 貸款期內，抵押物業(yè)如發(fā)生保險責任以外的毀損后不足以清償貸款本息的，借款人應重新提供我行認可的抵押物并辦理保險手續(xù)，或重新提供我行認可的擔保。

第七章 附

則

第三十七條 本辦法由中國民生銀行總行負責解釋與修訂。第三十八條 行內涉及經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務的其他規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

第三十九條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行，同時廢止民銀發(fā)[2007]412號文。