第一篇：萬達(dá)地產(chǎn)運(yùn)作模式研究（小編推薦）

萬達(dá)地產(chǎn)運(yùn)作模式研究

近年來萬D的成功引得無數(shù)人研究模仿，有關(guān)萬D模式的研究文章屢見不鮮。本人深耕華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)多年，尤其是華中商業(yè)重地武漢（目前已開業(yè)5個(gè)萬D，江漢路萬D、菱角湖萬D、經(jīng)開萬D、積玉橋萬D、楚河漢街，未來預(yù)計(jì)要開10個(gè)萬D），二三四代萬D均有開業(yè)運(yùn)營的項(xiàng)目，全國獨(dú)有。長沙解放西路的第一代萬D本人亦曾造訪多次，對于萬D的第一、二、三、四代產(chǎn)品均有較深入的研究學(xué)習(xí)，不敢妄稱專家，現(xiàn)僅就這四代萬D的商業(yè)規(guī)劃略說一二，與眾分享交流。

第一代萬D

說到第一代萬D，有一段往事不可回避。2005年前后，正是萬D大力擴(kuò)張的時(shí)期，萬D計(jì)劃赴港發(fā)行Reits上市卻未果。澳大利亞最大的投資集團(tuán)麥格理也在找尋進(jìn)軍內(nèi)地市場的契機(jī)，也是因緣巧合，雙方當(dāng)時(shí)一拍即合。麥格理通過貸款，向萬D購買了9座萬D廣場分別位于南京、濟(jì)南、哈爾濱、沈陽、天津、武漢、長沙、南寧、大連）。2005年的萬D正是大力發(fā)展急需血液的時(shí)候，資本市場籌資無果，加上當(dāng)時(shí)已擁有的21個(gè)已經(jīng)運(yùn)營或動工的商業(yè)廣場，資金壓力巨大。與麥格理達(dá)成協(xié)議，并借此套現(xiàn)31億。在麥格理與萬D集團(tuán)的委托管理合同期滿后，雙方協(xié)議分手。上述9個(gè)城市的萬D廣場全部更名為“悅薈廣場”?，F(xiàn)在來看，這9個(gè)萬D廣場，全部位于城市最核心的商圈，目前估值應(yīng)該遠(yuǎn)超當(dāng)年的31億。不過話說回來，正是憑借當(dāng)年的31億現(xiàn)金，萬D抓住了擴(kuò)張的機(jī)遇能做到如今巨無霸的規(guī)模，對雙方來說也可謂雙贏。

第一代萬D的代表作長沙悅薈廣場地處長沙市級核心商圈，黃興南路步行街和解放西路交匯處，緊鄰長沙黃興路步行街，交通線路縱橫交錯(cuò)，人流如織。項(xiàng)目占地1.8萬平方米，總建筑面積約5萬平方米。所謂第一代萬D，通俗講就是一個(gè)“商業(yè)大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模3-5萬方不等，一樓分割銷售，二三樓標(biāo)配為沃爾瑪超市，四樓標(biāo)配為萬D影院+大玩家電玩，加上部分餐飲。通過與沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略合作，利用超市大賣場的聚客力帶動人流，促進(jìn)一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動目的性消費(fèi)人群。萬D借此開創(chuàng)了訂單式商業(yè)地產(chǎn)的先河。其實(shí)這樣的單體商業(yè)規(guī)劃在全國各地各類城市都屢見不鮮，成功和失敗的案例比比皆是。

第一代萬D商業(yè)規(guī)劃簡單，便于快速復(fù)制。但缺點(diǎn)是僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬D快速開發(fā)的現(xiàn)金流。這也是第一代萬D難以為繼，最后不得已壯士斷腕的原因。

第二代萬達(dá)：

第二代萬達(dá)的代表作——江漢路萬達(dá)廣場（悅薈廣場）于2004年12月開業(yè)，項(xiàng)目位于漢口中山大道，是武漢首個(gè)集購物、餐飲、休閑、家電等于一體的Shopping Mall?？偨婕s13萬m2。物業(yè)組成及業(yè)態(tài)分布： A棟為自持物業(yè)，引進(jìn)大洋百貨；

筆者注：看到?jīng)]有，這就是傳說中的螞蟻鋪。早期的萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)還是用的住宅開發(fā)商的思維。

江漢路萬達(dá)（悅薈廣場）是江漢路商圈體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過8年的運(yùn)營發(fā)展，該項(xiàng)目已經(jīng)成為江漢路商圈的一個(gè)重要標(biāo)志。所謂第二代萬達(dá)，筆者認(rèn)為，從規(guī)劃來看，僅僅是第一代萬達(dá)的簡單升級而已。從原來的“主力店驅(qū)動型的單體商業(yè)”，進(jìn)化為“主力店驅(qū)動型的多個(gè)單體商業(yè)”而已。

具有最好展示面的A座整體租賃給了大洋百貨；B座和C座其實(shí)就是一代產(chǎn)品的分拆強(qiáng)化，分別利用沃爾瑪和萬達(dá)影院的主力店聚客力提升一樓的散售價(jià)格。第二代產(chǎn)品的規(guī)模更大，可銷售面積更大，但僅僅停留在一代賣一樓，二代賣2個(gè)一樓這種簡單相加。其實(shí)質(zhì)和一代沒有本質(zhì)的區(qū)別。第二代萬達(dá)仍然難以解決萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流問題。

另外說個(gè)有趣的現(xiàn)象：位置更佳的B座首層租金與C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店為沃爾瑪和工貿(mào)家電，C座主力店為萬達(dá)影院（年票房排進(jìn)全國十強(qiáng)）。江漢路商圈主力消費(fèi)人群為15-30歲的學(xué)生及年輕時(shí)尚的上班族。而沃爾瑪和工貿(mào)家電的目標(biāo)客群主要為家庭消費(fèi)。不同主力店吸引的不同消費(fèi)群當(dāng)然帶來不同的消費(fèi)表現(xiàn)，放在江漢路這個(gè)商圈自然是電影院能帶動更多的消費(fèi)，其結(jié)果就直接反映在租金上。其實(shí)這也能說明第二代萬達(dá)在商業(yè)規(guī)劃上的另一個(gè)弊端，3座物業(yè)定位不同，主力店類別不同，消費(fèi)者不同，使得3座商業(yè)客流無法做到完全有效互動，人流無法做到共享，逛B座的人很可能買完東西就走了，根本不會去A座或者C座。在這一點(diǎn)上漢陽王家灣的武漢摩爾城就做得比較好，該項(xiàng)目可以說是第二代萬達(dá)的改進(jìn)版，也是A、B、C三座商業(yè)，3種不同業(yè)態(tài)定位，中間逐層用跨街通道聯(lián)通，上有頂棚遮蓋形成全天候的公共空間，3座商業(yè)人流可做到有效共享。二代萬達(dá)規(guī)劃硬傷和開發(fā)模式，直接導(dǎo)致了9個(gè)萬達(dá)的轉(zhuǎn)手。壯士斷腕，痛定思痛，促使萬達(dá)轉(zhuǎn)變思路，思考能夠平衡現(xiàn)金流又支持快速復(fù)制的更佳產(chǎn)品，第三代萬達(dá)孕育而生

第三代萬達(dá)：

萬達(dá)集團(tuán)吸取了前兩代萬達(dá)廣場開發(fā)的教訓(xùn)，學(xué)習(xí)國外開發(fā)城市綜合體的經(jīng)驗(yàn)，推出第三代萬達(dá)——萬達(dá)城市綜合體產(chǎn)品。通過住宅，公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金，支持購物中心的開發(fā)與運(yùn)營，有效解決了現(xiàn)金流的問題。憑借這一模式和萬達(dá)強(qiáng)大的執(zhí)行力，快速在國內(nèi)復(fù)制并取得了階段性的成功。

建筑平面規(guī)劃上，通過室內(nèi)步行街和中庭，經(jīng)過科學(xué)合理的動線設(shè)計(jì)將功能不同的主力店有機(jī)地聯(lián)系起來，互相補(bǔ)充，人流共享。一條室內(nèi)步行街，把萬達(dá)百貨、國美電器、大玩家、大歌星、萬達(dá)影城等主力店及其他品牌店有機(jī)串聯(lián)?？梢哉f，這條室內(nèi)步行街，是萬達(dá)購物中心的靈魂。

功能組合上，考慮各類別主力店經(jīng)營的特點(diǎn)，營業(yè)時(shí)間的差別，經(jīng)營產(chǎn)品的類別，以及目標(biāo)消費(fèi)群體的類別等特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)組合，形成聚留效應(yīng)共享共贏。

節(jié)點(diǎn)空間上，將各個(gè)中庭、廣場等特色節(jié)點(diǎn)空間有機(jī)地組合起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建筑空間的商業(yè)感覺。

所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場有著十分便捷的聯(lián)系，結(jié)合功能分區(qū)，通過清晰的VI導(dǎo)視系統(tǒng)，極大地方便顧客出入。室內(nèi)步行街規(guī)劃：

室內(nèi)步行街首層公共通道一般寬約10米，部分區(qū)域設(shè)置可供行人休憩的長椅，節(jié)點(diǎn)區(qū)域設(shè)置休閑廣場，可定期舉辦市場推廣活動。樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學(xué)的因素，基本能保證正常身高的人從每個(gè)樓層的各個(gè)角落能看到對面各樓層的店面招牌。沿著各樓層室內(nèi)步行街可直接到達(dá)與之直接貫穿的各大主力店。這有利于不同消費(fèi)群的互相轉(zhuǎn)換，做到人流的有效共享。室外步行街規(guī)劃：

如果說萬達(dá)的室內(nèi)步行街集萬千寵愛于一身，那萬達(dá)的室外步行街就是沒人疼的私生子，只是萬達(dá)銷售回款的工具。其商業(yè)規(guī)劃也不用像內(nèi)街一般過分考究，更多的是考慮怎樣便于劃鋪銷售。其室外步行街包括住宅外圍一圈的住宅底商，和沿著購物中心外圍的一圈2-3層商業(yè)步行街，總長一般500-1000米不等。商業(yè)外街兩端出入口也是通向不同的城市道路，在中間部分節(jié)點(diǎn)有與室內(nèi)步行街相連通的出入口，但是與主力店無法直接連通。如此一來，無主力店有效帶動，散售后無法做到統(tǒng)一招商運(yùn)營管理，無好的品牌店愿意入駐等諸多劣勢，注定商業(yè)外街的經(jīng)營狀況比起內(nèi)街有天壤之別。

例如武漢的菱角湖萬達(dá)，得益于江漢路萬達(dá)制造的商業(yè)神話和開發(fā)商勾畫的美好預(yù)期，商業(yè)外街在2009年一經(jīng)推出，均價(jià)約3萬，短期內(nèi)即告售罄。2010年12月開業(yè)至今，經(jīng)過2年的運(yùn)營，其商業(yè)外街空置率仍超過50%。更悲慘的是同為第三代萬達(dá)的宜昌、襄陽萬達(dá)，筆者2011年2012年兩次前去，開業(yè)近2年，外街幾乎全部空置。業(yè)主全部淪為萬達(dá)平衡現(xiàn)金流的犧牲品。

第四代：武漢中央文化區(qū)

關(guān)于第四代萬達(dá)廣場，目前有2種說法，一種說法是第四代萬達(dá)稱為“萬達(dá)城”，比第三代規(guī)模更大，投資更大，增加旅游文化等主題，目前尚在規(guī)劃中。第二種說法是武漢的中央文化區(qū)是第四代萬達(dá)的先行者，其各項(xiàng)指標(biāo)和規(guī)劃均符合“萬達(dá)城”的概念。萬達(dá)全國的項(xiàng)目按級別分為A+，A，A-，B+，B等幾個(gè)等級,中央文化區(qū)是全國唯一的A+級別。筆者從對中央文化區(qū)的了解來看，這個(gè)項(xiàng)目不管是不是屬于第四代，絕對是史上無法復(fù)制的萬達(dá)產(chǎn)品。因?yàn)闆]有哪個(gè)城市市中心有這么多大型天然湖泊，并且由政府聯(lián)合開發(fā)商主導(dǎo)湖泊聯(lián)通工程與地產(chǎn)結(jié)合，也沒有哪個(gè)城市受到萬達(dá)如此關(guān)照，在一個(gè)城市開10個(gè)萬達(dá)。也沒有哪個(gè)城市的居民對萬達(dá)如此狂熱的追捧。王健林曾說：楚河漢街是獨(dú)一無二無法復(fù)制的。

中央文化區(qū)總體規(guī)劃

項(xiàng)目總體規(guī)劃濱河休閑、文化旅游、高尚居住及配套三大區(qū)域。分別包括： 漢秀劇場：萬達(dá)集團(tuán)與世界一流的弗蘭克演藝公司合作，總投資25億元。萬達(dá)影城：國內(nèi)目前規(guī)模最大的電影城，總座位數(shù)達(dá)到4500 座。共設(shè)有22 個(gè)影廳，囊括IMAX 巨幕廳、3D 影院、4D 影院，飛行影院、體驗(yàn)影院等。

萬達(dá)廣場（項(xiàng)目招商信息）全國一號旗艦店：19 萬平方米萬達(dá)廣場。擁有精品百貨、超市、電玩、KTV、電影城、健身中心、數(shù)碼廣場等主力店，并匯聚眾多國際國內(nèi)一線品牌，是萬達(dá)集團(tuán)全國的一號旗艦店。

奢華酒店集群：投資30億，共打造5 個(gè)酒店：六星級萬達(dá)君悅酒店、六星級萬達(dá)威斯汀酒店、五星級萬達(dá)皇冠假日酒店、三星級假日快捷酒店和商務(wù)酒店。

智能寫字樓群：9 棟國際一流甲級寫字樓，地上總建面45 萬平方米。高尚御水豪宅：規(guī)劃四個(gè)組團(tuán)，地上總建面155 萬平方米高檔住區(qū)。

中央文化區(qū)的核心是一條1500 米中國最長國際水岸城市步行街漢街，總建筑面積約18萬平方米。整個(gè)漢街至西向東分為3個(gè)主題定位：個(gè)性潮流、國際時(shí)尚、品味生活。引進(jìn)了300多個(gè)國際國內(nèi)外一流商家，其中不少都是首次進(jìn)駐武漢，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依戀等十大快時(shí)尚品牌全部到齊落戶漢街國際時(shí)尚區(qū)。除了品牌吸引力，漢街最大的特色是獨(dú)特的民國及西式風(fēng)格建筑，并與東沙聯(lián)通工程相結(jié)合（楚河），打造的一條親水景觀休閑街。

漢街的優(yōu)勢固然明顯，品牌吸引力強(qiáng)，業(yè)態(tài)豐富，建筑頗具特色，但仍有不少值得詬病的所作。漢街試圖植入文化元素，利用故楚之地和本地文化為依托，設(shè)有5個(gè)以湖北地區(qū)歷史名人命名的節(jié)點(diǎn)廣場，分別為“屈原廣場”，“昭君廣場”，“知音廣場”（俞伯牙、鐘子期），“藥圣廣場”（李時(shí)珍），“太極廣場”（張三豐），每個(gè)廣場按照主題布置一個(gè)名人雕塑。以此紀(jì)念湖北這塊土地上的歷史文化名人，提高項(xiàng)目附庸風(fēng)雅的文化內(nèi)涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起個(gè)名字立個(gè)雕像就能稱之為文化。漢街僅僅是披著文化的外衣而已。在整條1500米長的步行街上，除了幾個(gè)節(jié)點(diǎn)廣場，中間沒有設(shè)置供人休憩的休閑桌椅，整條街逛下來略感疲憊。另外，項(xiàng)目為搶在國慶前開業(yè)，從開工到開業(yè)僅僅用了10個(gè)月，難免在建筑細(xì)節(jié)上有諸多瑕疵，這也導(dǎo)致了開業(yè)后的一年多時(shí)間，漢街局部都在不停的修修補(bǔ)補(bǔ)。開業(yè)初期不少鋪位空置，后期不斷有商戶在裝修，給人的印象是漢街就像個(gè)半成品。

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是無法讓消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴，這也是漢街從開業(yè)前期的天天爆滿到現(xiàn)在人氣大不如前的原因，缺乏互動體驗(yàn)感是不會讓人產(chǎn)生下次再來的快感的。相比第三代萬達(dá)，中央文化區(qū)在各方面都有大的突破，也有些共同點(diǎn)：以一條商業(yè)步行街為靈魂，串聯(lián)起萬達(dá)廣場、漢秀劇場、電影城、寫字樓群等其他各類物業(yè)。并通過住宅、寫字樓等可售物業(yè)回籠資金。500億的投資，是需要規(guī)劃大量的可售物業(yè)回款不斷支撐滾動開發(fā)的。

結(jié)語：其實(shí)從萬達(dá)一二代產(chǎn)品來看，要開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，首先需要考慮的是融資問題。僅靠部分商鋪銷售來支撐商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，難以平衡現(xiàn)金流，更不利于快速復(fù)制。萬達(dá)從實(shí)踐中摸索出第三代的綜合體的開發(fā)模式，并在一定程度上解決了現(xiàn)金流的平衡問題。對于一個(gè)非上市公司，融資渠道相對單一的情況下，能做到這樣成功實(shí)屬不易，雖然它的商業(yè)外街備受外界詬病。至于第四代，目前還有待檢驗(yàn)?？偠灾?，我越來越相信，商業(yè)地產(chǎn)更像是個(gè)金融行業(yè)而非地產(chǎn)行業(yè)。凱德模式在未來或許更值得借鑒！

第二篇：萬達(dá)地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營模式

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司是全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，已在全國開業(yè)72座萬達(dá)廣場，持有物業(yè)面積1373萬平方米，規(guī)模全球第二，計(jì)劃到2014年開業(yè)110座萬達(dá)廣場，持有物業(yè)面積2300萬平方米，成為全球規(guī)模第一的不動產(chǎn)企業(yè)。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國性的商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢。萬達(dá)廣場

萬達(dá)廣場是中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。城市綜合體是萬達(dá)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、寫字樓、公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，萬達(dá)廣場就是城市中心。

萬達(dá)廣場是企業(yè)效益和社會效益的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生四大社會效益：

一、提升城市商業(yè)檔次；

二、新增大量就業(yè)崗位；

三、創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收；

四、豐富群眾消費(fèi)需求。萬達(dá)商業(yè)管理公司

萬達(dá)商業(yè)管理公司是亞洲最大的商業(yè)管理企業(yè)，管理范圍覆蓋全國所有萬達(dá)廣場，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過99.5%的世界行業(yè)紀(jì)錄。萬達(dá)商業(yè)管理公司擁有豐富的商業(yè)資源、強(qiáng)大的運(yùn)營管理能力，確保萬達(dá)廣場無論建在城市中心還是新發(fā)展區(qū)域，都能開一個(gè)旺一個(gè)，成為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢。萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院

萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院是中國唯一專業(yè)從事大型商業(yè)中心、五星級酒店、旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)，匯集了全國商業(yè)中心、五星級酒店、旅游度假區(qū)設(shè)計(jì)各專業(yè)的一流人才，是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要組成部分。萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院擔(dān)負(fù)著萬達(dá)集團(tuán)所有開發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)、機(jī)電等業(yè)務(wù)，并全程參與產(chǎn)品定位、成本控制、技術(shù)支持等工作，每年承擔(dān)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)任務(wù)超過3000萬平方米。萬達(dá)文化旅游規(guī)劃院

萬達(dá)文化旅游規(guī)劃院是全國唯一專業(yè)從事文化旅游項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)，擁有眾多國內(nèi)外精英人才，聘請全球頂尖藝術(shù)大師加盟。萬達(dá)酒店設(shè)計(jì)研究院

萬達(dá)酒店設(shè)計(jì)研究院是世界領(lǐng)先的奢華酒店設(shè)計(jì)公司，匯集眾多世界一流酒店設(shè)計(jì)精英，能獨(dú)立完成奢華酒店及會所室內(nèi)、機(jī)電、藝術(shù)品、標(biāo)識、燈光等專業(yè)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的酒店涵蓋世界五大酒店管理公司的一流品牌。萬達(dá)學(xué)院

萬達(dá)學(xué)院位于河北省廊坊市，占地200畝，總建筑面積12.8萬平方米，可同時(shí)容納3000名學(xué)員，每年安排萬達(dá)集團(tuán)高中層管理人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)。萬達(dá)學(xué)院由教學(xué)樓、行政樓、室

內(nèi)體育館、室外運(yùn)動場、宿舍、餐廳等組成，并配備國內(nèi)一流的教學(xué)服務(wù)設(shè)施，是中國最好的企業(yè)學(xué)院之一。

第三篇：萬達(dá)模式

萬達(dá)：千億之外

中國房地產(chǎn)報(bào)作者：宋振慶 朱以師2011/3/15 10:24:16

提要：在萬科達(dá)到千億銷售額之后，下一個(gè)會是誰？是保利、恒大、綠地、萬達(dá)、綠城，還是中海？這些房企高增長的銷售額速率慣性，能否讓其在未來兩年內(nèi)跨入千億俱樂部？本報(bào)力求以客觀及專業(yè)的分析，來探求部分房企在未來完成千億銷售額的可能性及商業(yè)模式的不同。作為尋找千億房企的第五期報(bào)道對象，萬達(dá)已經(jīng)制定了2011年銷售額1000億元、純地產(chǎn)收入800億元的目標(biāo)?！艾F(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式讓萬達(dá)處于越做越快的上升通道中，然而這種速度絕非高枕無憂。萬達(dá)顯然已經(jīng)意識到此問題，其正在一條閉合式的價(jià)值鏈條上，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，并化解其在現(xiàn)有商業(yè)模式下的諸多掣肘。

“2011年集團(tuán)的目標(biāo)是資產(chǎn)1700億元，總銷售收入1000億元?！贝筮B萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司(下稱“萬達(dá)”)董事長王健林在集團(tuán)2010年工作總結(jié)報(bào)告中明確提出。其中，純地產(chǎn)銷售收入目標(biāo)為800億元。

萬達(dá)今年1000億元的銷售目標(biāo)不僅基于2010年770億元的銷售額，更基于其擴(kuò)張的基礎(chǔ)及速度。截至2010年年底，這個(gè)巨型商業(yè)帝國在全國擁有42個(gè)萬達(dá)廣場、15家五星級酒店、600塊電影銀幕、26家連鎖百貨以及30家量販KTV。同時(shí)，萬達(dá)全年開工面積超過3000萬平方米，超過50個(gè)廣場和30家酒店在建，在20個(gè)以上城市拿地。

王健林甚至提出，萬達(dá)“2012年銷售1200億元”。

然而，在不斷堆砌的數(shù)字背后，在千億之外，這家被作為經(jīng)典案例研究的商業(yè)公司是否魅力仍存？“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式讓萬達(dá)處于越做越快的上升通道中，然而這種速度絕非高枕無憂，商業(yè)伙伴的配合、人才儲備的供給、區(qū)域布局的合理性以及租金水平對公司品牌和資本戰(zhàn)略的影響等，是否會成為萬達(dá)持續(xù)高增長之路的重重阻礙？

已經(jīng)擁有五大產(chǎn)業(yè)支柱的萬達(dá)，將會如何籌劃一條世界級企業(yè)之路？

模式助推器

自2001年轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)以來，萬達(dá)的商業(yè)模式歷經(jīng)三代。由于前兩代商業(yè)模式都存在一定的缺陷，直到第三代商業(yè)模式城市綜合體的誕生，才讓萬達(dá)找到了資金平衡和迅速擴(kuò)張的密匙。

這種城市綜合體是集大型購物中心、高級酒店、寫字樓、高級公寓于一體的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，同時(shí)包含了住宅、公寓、寫字樓的開發(fā)和銷售，以及高檔酒店、購物中心的開發(fā)和運(yùn)營。在銷售方面，住宅項(xiàng)目100%銷售，其次是寫字樓，按照不同項(xiàng)目的資金情況和寫字樓的投資回報(bào)期決定出售的比例，這兩塊銷售額可收回整體項(xiàng)目前期投資的近一半。

萬達(dá)第三代商業(yè)模式具體是如何運(yùn)作的？一位業(yè)內(nèi)人士以成都錦華路萬達(dá)廣場為例，給記者粗略地算了一筆賬。

錦華路萬達(dá)廣場，總建筑面積40萬平方米，樓面地價(jià)約1000元/平方米，按照萬達(dá)的能力，建安成本大約在3000元/平方米，如果按照1500元/平方米裝修費(fèi)用計(jì)算，那么該萬達(dá)廣場的總體造價(jià)約22億元。(當(dāng)時(shí)，萬達(dá)對外公布的投資計(jì)劃為30億元。)

該項(xiàng)目高層住宅建筑面積超過11萬平方米，還有5萬平方米的精品寫字樓和酒店式公寓，即銷售部分約16萬平方米。開盤價(jià)是5200元/平方米，按照萬達(dá)對外公布銷售率82%計(jì)算，即回籠資金8.3億元。之后均價(jià)上漲到8000元/平方米，可推算出最終總銷售額在11億元左右。

同時(shí)，萬達(dá)自己持有的商業(yè)廣場建筑面積約為22.9萬平方米，招租面積按照15萬平方米計(jì)算，即使按照每年每平方米1000元的低租金計(jì)算，萬達(dá)廣場的租賃收入也在1.5億元左右。這樣，萬達(dá)自持的租賃物業(yè)就可以獲得銀行的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，貸款額度通常是凈租金收入的9倍。即使按照第一年1.5億元的低租金水平，萬達(dá)也可以獲得13.5億元的貸款。

萬達(dá)通常都是滿租開業(yè)，這樣就可以將獲得的貸款投入公寓、寫字樓部分的建設(shè)或者投入下一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)滾動式開發(fā)。

在萬達(dá)后來的操作中，為加快資金回流滾動的速度，除了購物中心和酒店自持之外，其余部分(包括公寓、寫字樓和步行街商鋪)幾乎全部銷售。比如襄樊的萬達(dá)廣場，其中70%的體量全部都是用以銷售的住宅，如此龐大的銷售規(guī)模給萬達(dá)帶來了充沛而快速的現(xiàn)金流。

核心商業(yè)部分只租不售，其租金用于歸還銀行利息；寫字樓、住宅和社區(qū)商業(yè)的銷售收入用于償還銀行貸款；資產(chǎn)抵押貸款和租約抵押貸款用于滾動開發(fā)，而資產(chǎn)溢價(jià)可以用于私募、整售和IPO。這種“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的商業(yè)模式就是萬達(dá)開發(fā)模式的精髓所在，也成為集團(tuán)得以不斷擴(kuò)大規(guī)模的強(qiáng)勁助推器。

對萬達(dá)而言，其獨(dú)特的城市綜合體模式存在內(nèi)外兩個(gè)優(yōu)勢。由于核心商業(yè)只租不售，住宅、寫字樓和部分零散商鋪的出售成為維系萬達(dá)資金鏈的生命線，同時(shí)商業(yè)部分可以用于銀行抵押貸款，加上沃爾瑪?shù)戎髁Φ曜孕型顿Y部分，三者形成了“2:6:2”的資金來源結(jié)構(gòu)，使得萬達(dá)的城市綜合體擁有了極大的內(nèi)部造血和強(qiáng)復(fù)制能力。

而城市綜合體的就業(yè)、稅收、商業(yè)氛圍和城市形象等多方面的誘惑，成為各地政府招商引資最看重的對象，令萬達(dá)總能成為政府的座上賓，比如廊坊市政府，甚至不惜將在用的辦公樓騰挪出來讓萬達(dá)進(jìn)駐開發(fā)。

基于此，這一模式為萬達(dá)帶來了低廉的土地價(jià)格、一路綠燈的政策優(yōu)惠和競爭者難以企及的各種成本的降低，成為萬達(dá)攻城略地的利器。2010年，萬達(dá)斥資300億元，以平均1546元/平方米的低樓面價(jià)，拿下了1976萬平方米的土地儲備，并將集團(tuán)的土儲增加到3590萬平方米

萬達(dá)的銷售增長更是令人咂舌。2008年，萬達(dá)銷售金額117億元；2009年，萬達(dá)銷售金額300億元，增長156%；而2010年，萬達(dá)銷售金額達(dá)到770億元，同樣增長156%。假設(shè)繼續(xù)按照這樣的增長速度，2011年就可以完成1240億元的銷售額，即使考慮到宏觀調(diào)控對銷售的沖擊，實(shí)現(xiàn)千億元的銷售難度也不算大。

事實(shí)上，在第三代產(chǎn)品呼風(fēng)喚雨之際，萬達(dá)第四代產(chǎn)品模式也已經(jīng)在謀劃當(dāng)中。據(jù)了解，第四代產(chǎn)品考慮加入康健類的建筑群，定位增加休閑娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)。分析人士認(rèn)為，萬達(dá)去年大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，似乎正與這種產(chǎn)品模式遙相呼應(yīng)，以謀求對現(xiàn)有商業(yè)價(jià)值的更深度挖掘。

巨人之踵

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，萬科的快速周轉(zhuǎn)模式屬于越做越累的模式，相比而言，萬達(dá)的商業(yè)開發(fā)模式卻是越做越輕松，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)，資產(chǎn)越來越大，現(xiàn)金流則越來越有保障。

但這種越來越輕松的擴(kuò)張必須建立在“快”的基礎(chǔ)上。萬達(dá)必須不斷擴(kuò)大自身規(guī)模，搶占市場份額，才能獲得下一步擴(kuò)張需要的可供抵押貸款的物業(yè)資產(chǎn)和銷售回款。

這一點(diǎn)王健林也從不諱言，“萬達(dá)必須再快一點(diǎn)。快是戰(zhàn)略問題，必須要快。現(xiàn)在是最后的機(jī)會，可以做大市場份額，積累經(jīng)驗(yàn)，可以贏得未來的市場空間和話語權(quán)?！?/p>

如果萬達(dá)慢下來會不會出問題？現(xiàn)在暫時(shí)難以揣測。但就近幾年?duì)顩r看，萬達(dá)的資金并非源源不絕。盡管擁有造血能力極強(qiáng)的城市綜合體以及銀行的綠色信貸通道，但這并不意味著萬達(dá)足以做到對抗經(jīng)濟(jì)周期的下行和嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。

大量銷售回款是萬達(dá)自有資本的命門，銀行信貸則至少撐起萬達(dá)開發(fā)資金的半邊天，如果行業(yè)周期或調(diào)控導(dǎo)致這兩條線斷流，萬達(dá)必然被迫減緩擴(kuò)張速度。而速度一旦降下來，建立在快速發(fā)展基礎(chǔ)上的帝國鏈條可能會發(fā)生多米諾骨牌般的連鎖反應(yīng)。

從近幾年萬達(dá)甚至?xí)で蟾叱杀镜男磐腥谫Y來看，集團(tuán)的資金也存在一定的隱憂。分析人士認(rèn)為，由于股權(quán)過于集中，加上全國大量萬達(dá)廣場同時(shí)處于開業(yè)培育階段，短期內(nèi)萬達(dá)資金狀況并不算理想。

因此，在去年年底，王健林考慮到今年調(diào)控加劇行業(yè)前景不明的不確定性，也公開表示將會減緩今年的擴(kuò)張速度。

“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)必須走向資本市場，這是無法回避的?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平對記者表示，對接資本市場的欠缺是萬達(dá)的阿喀琉斯之踵。

事實(shí)上，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平臺大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司一直在籌備上市，已經(jīng)將申請遞交至證監(jiān)會，但由于地產(chǎn)宏觀調(diào)控越來越嚴(yán)，目前仍然難以確定時(shí)間表；而萬達(dá)已經(jīng)非常成熟的第一、二代產(chǎn)品則傾向于考慮做REITs退出，但鑒于宏觀環(huán)境尚缺乏可操作性。

“但是，一旦走向資本市場，萬達(dá)廉價(jià)拿地的優(yōu)勢就體現(xiàn)不出來，海外投資者更關(guān)心的是租金回報(bào)率，這一數(shù)據(jù)上萬達(dá)未必能和國內(nèi)首席商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的名頭相符。這些指標(biāo)不改善的話，很難在資本市場獲得青睞和溢價(jià)?！蓖跤榔街赋?。

目前在對主力商家的吸引上，萬達(dá)不得不以低租金的形式擴(kuò)大誘惑力，對于一些強(qiáng)勢的國際級品牌甚至需要免一段時(shí)期的租金，導(dǎo)致租金收益率嚴(yán)重受壓，萬達(dá)自己甚至將此揶揄為“為銀行打工”；主力商家之外，大多數(shù)的租戶都屬于中低端水準(zhǔn)，自然難以顯著提升萬達(dá)的租金水平，這一問題將會隨著萬達(dá)越來越多地向次發(fā)達(dá)城市擴(kuò)張而變得越發(fā)嚴(yán)重。

向三四線城市擴(kuò)張帶來了更多的問題，萬達(dá)的運(yùn)營模式必須在GDP達(dá)到一定水平的中心城市或者二線城市?！斑@意味著不可能無限地?cái)U(kuò)張下去，數(shù)量總是有限的?！蹦成虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商向記者表示，而且城市中心區(qū)的土地資源有限，萬達(dá)還能不能保證在全國范圍內(nèi)的城市拿到合適的地塊用以快速擴(kuò)張？

事實(shí)上，現(xiàn)在的萬達(dá)廣場，其擴(kuò)張的城市及地段已經(jīng)愈來愈偏遠(yuǎn)。在一線城市和省會城市成功的“以售養(yǎng)租”模式，在三線城市乃至縣級城市，已經(jīng)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。更嚴(yán)峻的是，由于萬達(dá)的擴(kuò)張速度過快，就連與萬達(dá)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的一些商家，比如沃爾瑪、家樂福等，也跟不上其擴(kuò)張的速度，無法隨其開店。

同樣無法跟上其擴(kuò)張速度的還有其特殊商業(yè)模式所需要的人才，目前已經(jīng)明顯出現(xiàn)青黃不接的狀態(tài)。王健林多次公開表示對人才儲備的擔(dān)憂，因?yàn)檎械礁哔|(zhì)量的員工不是關(guān)鍵，如何讓大量的新人迅速融入萬達(dá)帝國的文化中才是重中之重。

盡管王健林宣稱目前國內(nèi)還沒有哪家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠跟自己“叫板”，但一些潛在的競爭對手正在迅速成長，如果萬達(dá)不能夠縱向深挖而僅僅是追求快速橫向擴(kuò)張，在速度下降之際總會有新的競爭者追上來。

新商業(yè)圖謀

2月底，北京市環(huán)保局網(wǎng)站披露了萬達(dá)電影院線股份有限公司的上市環(huán)保核查公示，這意味著，萬達(dá)的院線業(yè)務(wù)上市已經(jīng)進(jìn)入最后沖刺階段。

院線的上市，將成為萬達(dá)在打造商業(yè)地產(chǎn)層次之上的大商業(yè)帝國中的重要一環(huán)。2005年，萬達(dá)接收院線，介入文化產(chǎn)業(yè)；2007年，萬達(dá)自建萬千百貨，進(jìn)軍連鎖百貨；2010年，萬達(dá)斥資1700億元大規(guī)模進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。此外，萬達(dá)還擁有合資經(jīng)營的影視基地、連鎖娛樂企業(yè)“大歌星”，以及《華夏時(shí)報(bào)》和《投資家》雜志等。

至此，萬達(dá)形成五大支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和旅游度假?！凹偃缡旰?，全國多數(shù)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，也許那時(shí)萬達(dá)就不玩商業(yè)地產(chǎn)了，去做別人搞不了的產(chǎn)業(yè)?！蓖踅×终f。

目前來看，這五大產(chǎn)業(yè)具有非常強(qiáng)的相關(guān)性，以商業(yè)地產(chǎn)為核心，在一條閉合式的價(jià)值鏈條上，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。院線和百貨不僅相輔相成，在帶來大量的客流、并對一些商業(yè)伙伴形成一定程度上替代作用的同時(shí)，兩個(gè)業(yè)務(wù)本身也擁有充沛現(xiàn)金流，由于萬達(dá)屬于統(tǒng)一由集團(tuán)總部調(diào)配資金的管理模式，二者能夠和商業(yè)地產(chǎn)形成彼此的資金支撐。

從某種意義上，與其說這種相關(guān)多元化是萬達(dá)對純粹商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的平滑，倒不如說是萬達(dá)僅僅以商業(yè)地產(chǎn)為圓心，把院線、百貨、文化、酒店和旅游等為延長半徑而劃出不斷擴(kuò)展的一個(gè)閉合的大商業(yè)圓周。

隨著這些半徑的不斷延長，劃出的圓周也越來越大，但如果由于資源和管理所限圓周無法擴(kuò)大時(shí)怎么辦？從目前萬達(dá)的動向來看，應(yīng)對策略是以現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基點(diǎn)，在深度上進(jìn)行擴(kuò)張。

例如，在萬達(dá)自持物業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下，考慮到國外管理公司的昂貴和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)的空白，萬達(dá)無奈之下成立了自己的商業(yè)管理公司。這一無心插柳之舉，如今卻成就了萬達(dá)新一個(gè)強(qiáng)有力的利潤點(diǎn)。

根據(jù)萬達(dá)2010年工作總結(jié)報(bào)告顯示，商業(yè)管理公司純?nèi)f達(dá)物業(yè)租金收入14.26億元，收繳率99.75%；物管費(fèi)收入3.39億元，收繳率99.13%，連續(xù)六年保持租金和物業(yè)管理費(fèi)收繳率99.5%以上的全球行業(yè)紀(jì)錄，基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)收盡收。并實(shí)現(xiàn)利潤4083萬元，完成年目標(biāo)的340%。

商業(yè)管理公司的成功也正在向酒店管理移植，萬達(dá)已經(jīng)開始籌劃自己的酒店管理公司。此外，萬達(dá)在院線方面也在向上游拓展，大有全面進(jìn)入電影投資和發(fā)行領(lǐng)域的趨勢。

除了原有產(chǎn)業(yè)的深度擴(kuò)張，萬達(dá)在機(jī)構(gòu)調(diào)整和人才培養(yǎng)上也有著重大舉動。2010年7月，萬達(dá)進(jìn)行了歷史上最大規(guī)模的一次機(jī)構(gòu)調(diào)整。出于上市考慮，萬達(dá)將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分設(shè)，并將商業(yè)管理公司和院線由二級管理架構(gòu)改為三級架構(gòu)；同時(shí)，由于全國布局規(guī)模的龐大，萬達(dá)海將項(xiàng)目管理中心分為了南北兩區(qū)。

“第三次機(jī)構(gòu)調(diào)整，為萬達(dá)實(shí)現(xiàn)實(shí)業(yè)、資本兩條腿走路，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的組織基礎(chǔ)?！巴踅×直硎?。

人才培養(yǎng)方面，萬達(dá)已經(jīng)在河北廓坊建立了萬達(dá)學(xué)院，今年就可以正式開學(xué)。屆時(shí)，萬達(dá)學(xué)院每年可以培訓(xùn)骨干人才1萬人次以上。

(本報(bào)記者蘭亞紅對本文亦有貢獻(xiàn))

第四篇：研究萬達(dá)

“萬達(dá)模式”研究

“萬達(dá)模式”研究 2009、2010兩年間大連萬達(dá)一舉布局全國50多個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的江湖地位已無人能及。論“燦爛開業(yè)”，2010年平均每個(gè)月都會紅旗飄飄、盛大剪彩，全年萬達(dá)廣場落成開放數(shù)多達(dá)15座，令業(yè)界嘖嘖稱奇。

董事長王健林躊躇滿志，日前現(xiàn)身媒體稱：“選擇項(xiàng)目不再計(jì)較一城一池的得失”。此言何意？即，無論哪座城市，萬達(dá)再有興趣，但地價(jià)給的不便宜，我不是非要去，完全可以不去。王老板多少有點(diǎn)“店大欺客，賓大欺主”的味道了，此處不請爺，自有請爺處。但是，上門邀萬達(dá)“開疆拓土”的地方官員還是踏破門檻，應(yīng)接不暇。不服不行，萬達(dá)至今仍做到土地坐而論價(jià)、事先協(xié)商、掛牌拍賣土地設(shè)條件走形式的地步，無一城一池不讓當(dāng)?shù)卣拜p易就范”。而王健林敢于直面媒體，就此前提條件侃侃而談，沒有多少顧忌，惟有感嘆其功夫之十足了得。

萬達(dá)之所以如此了得，主要是萬達(dá)號準(zhǔn)了政府的脈，萬達(dá)模式充分迎合政績要求。萬達(dá)模式的核心是“快”，快人一步，快馬加鞭，一萬年太久只爭朝夕！萬達(dá)在每座城市宣稱，從拿地到開業(yè)18月內(nèi)搞定！一座萬達(dá)廣場，一個(gè)城市中心！

沒有哪屆政府不著眼于“經(jīng)營城市”，千方百計(jì)舊貌換新顏，在中國城市化進(jìn)程中青史留名，樹碑立傳。但開發(fā)商只想著拿地，或者拿下捂地，坐待土地升值，或資金瓶頸，三天打漁兩天曬網(wǎng)，弄成爛

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“萬達(dá)模式”研究

尾樓或拖拖拉拉，建筑比小樹生長得還要慢，每位書記、市長都會事后鬧心，后悔不迭。建設(shè)項(xiàng)目從自己始自己終，自己栽樹自己乘涼，何必為下屆他人作嫁衣裳？！為官一任，政績一方，藍(lán)圖成為現(xiàn)實(shí)，看得見摸得著，這是萬萬不能馬虎的。所以最終演變成政府投之以地價(jià)低廉之“桃”，萬達(dá)報(bào)之快速建成開業(yè)之“李”。

但是快，是要真本事的。設(shè)計(jì)規(guī)劃，建設(shè)工程，招商開業(yè)，運(yùn)營管理，事無巨細(xì)，千絲萬縷，規(guī)模宏大，別人欲速則不達(dá)，王健林則是“欲速則萬達(dá)”！商家愿意一起干的，催促帶動著一起干，別人不愿意干的，自己創(chuàng)造條件也要干，萬千百貨、萬達(dá)酒店和萬達(dá)影城從無到有白手起家，成為萬達(dá)自有商業(yè)運(yùn)營三大品牌。兵貴神速，軍旅出身的王健林帶兵打仗可謂“一日千里”，橫掃千軍如卷席。

除“快”，還有“多”，萬達(dá)開發(fā)體量較大，規(guī)模以一當(dāng)十，一座新城拔地而起，迅速筑就城市新中心；也還得算上“好”，商家大小品牌云集，個(gè)把新引入的世界500強(qiáng)更令政府招商業(yè)績熠熠生輝；還有“省”，當(dāng)然不是說土地賤賣了，而是在“快”之下，拆遷安置相對省力了，就業(yè)人數(shù)增加、稅收增長省心了。萬達(dá)據(jù)稱“忽悠”地方政府“炮制4句核心語錄”：城市新坐標(biāo)，引領(lǐng)城市新潮流，1萬人就業(yè)，1億元稅收。綜上所述，如此“多、快、好、省”，怎么不讓各地政府愛之深、求之切呢？

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第五篇：萬達(dá)模式：訂單地產(chǎn)及萬達(dá)城市綜合體價(jià)值分析

萬達(dá)模式：訂單地產(chǎn)及萬達(dá)城市綜合體價(jià)值分析

22年來，萬達(dá)集團(tuán)在領(lǐng)跑全國商業(yè)地產(chǎn)，造就城市繁榮的同時(shí)，也向世人展現(xiàn)了代表未來方向、最具生命力和競爭力的商業(yè)模式，萬達(dá)也在這個(gè)過程中不斷定義、代表、詮釋著中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向和與市場契合的標(biāo)準(zhǔn)。其間，曾有很多業(yè)內(nèi)人士和同行媒體向萬達(dá)提出問題：為什么萬達(dá)廣場開工之前就能完成如此復(fù)雜的主力店招商？為什么萬達(dá)廣場能實(shí)現(xiàn)滿鋪開業(yè)并且基本沒有培育期？為什么如此眾多的商家跟隨萬達(dá)征戰(zhàn)了一座又一座城市？

當(dāng)這些問題的提出者用滿懷期待和崇敬的目光望向萬達(dá)時(shí)，積累了無數(shù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和成功案例的萬達(dá)人的回答鏗鏘有力：那是因?yàn)?，萬達(dá)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式。

“一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功開發(fā)，并不僅僅是一個(gè)生產(chǎn)與銷售的簡單過程，而是通過對商業(yè)物業(yè)的持有和商業(yè)運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)增值。在商業(yè)和地產(chǎn)的組合中，如果說地產(chǎn)是骨骼和肌肉，那么商業(yè)便是心臟和血液，而其開發(fā)模式就是靈魂，只有三者齊備完善了，商業(yè)地產(chǎn)才能健康運(yùn)轉(zhuǎn)?！币晃环康禺a(chǎn)專家如此形容商業(yè)地產(chǎn)。

在每一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，能不能實(shí)現(xiàn)真正的旺鋪經(jīng)營，更重要的也在于入場品牌能不能更好的對消費(fèi)者形成“吸金效應(yīng)”。在萬達(dá)廣場，仔細(xì)觀察會發(fā)現(xiàn)，許多品牌店隨著萬達(dá)出現(xiàn)在每一個(gè)城市的萬達(dá)廣場里，事實(shí)說明，萬達(dá)廣場的發(fā)展也使他們在短時(shí)間內(nèi)，積累了大量財(cái)富，并由小做大，迅速形成規(guī)模效應(yīng)。

在每一個(gè)城市綜合體，入場項(xiàng)目能不能實(shí)現(xiàn)真正的旺鋪經(jīng)營，一方面源自建造者的前期規(guī)劃和后期管理，更重要的也在于入場品牌能不能更好的對消費(fèi)者形成“吸金效應(yīng)”，在萬達(dá)廣場，仔細(xì)觀察你會發(fā)現(xiàn)，一些中小主力店隨著萬達(dá)的連鎖開發(fā)而出現(xiàn)在每一個(gè)城市的萬達(dá)廣場里，也正因此，很多商家隨萬達(dá)而迅速形成連鎖品牌，很多世界500強(qiáng)的企業(yè)也因萬達(dá)的屢戰(zhàn)屢勝而成為萬達(dá)的擁護(hù)者，萬達(dá)到哪，他們就跟到哪里…… 商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的成敗，這一理念越來越多地得到企業(yè)家與業(yè)內(nèi)專家的認(rèn)可。中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向更高的境界邁進(jìn)，必須依靠商業(yè)模式的創(chuàng)新。而能否打造符合國情和市場規(guī)律的商業(yè)模式，是中國企業(yè)決勝未來的關(guān)鍵所在，萬達(dá)的成功便在于此。

所謂的萬達(dá)第三代商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體，就是把國外的室內(nèi)步行街與中國的商業(yè)大樓結(jié)合在一起，同時(shí)在商業(yè)綜合體中組合了寫字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)，商業(yè)中心里面增加文化、娛樂、健身、餐飲等內(nèi)容?？偨Y(jié)萬達(dá)幾年來的發(fā)展，正如王健林董事長所言：萬達(dá)的成功主要是商業(yè)模式的成功。因?yàn)槿f達(dá)的產(chǎn)品尤其是號稱第三代城市綜合體的產(chǎn)品的成功不僅是商業(yè)的成功，更是投資模式的成功，萬達(dá)從第一代單店和第二代復(fù)合店賣街鋪到現(xiàn)在只賣非商業(yè)之外的產(chǎn)品如寫字樓、公寓，既達(dá)成了綜合體規(guī)模上的城市標(biāo)志性象征的目的，又解決了產(chǎn)品鏈和資金鏈的最優(yōu)組合和良性循環(huán)，正在逐步實(shí)現(xiàn)從原來以營銷為導(dǎo)向的訂單地產(chǎn)向持有型訂單地產(chǎn)的重大轉(zhuǎn)折，從而為真正的資本之路搭建了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為資產(chǎn)之橋構(gòu)筑了預(yù)期的升值空間。

值得一提的是，萬達(dá)獨(dú)特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成了強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢，獲得了市場的高度認(rèn)可，而且這種模式在現(xiàn)在的市場環(huán)境中是別人無法復(fù)制的，每到一地就能把一地做熱，進(jìn)而拉動一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收，這只有萬達(dá)能夠做到；吸引眾多品牌主力店追隨萬達(dá)，進(jìn)入每一個(gè)萬達(dá)廣場，這也只有萬達(dá)能夠做到；先租后建、滿場開業(yè)、場場旺鋪，這些，也只有萬達(dá)能夠做到。王健林董事長在對自己的員工進(jìn)行培訓(xùn)的時(shí)候說，商業(yè)模式比產(chǎn)品甚至品牌的建立更重要，而最好的商業(yè)模式是人無我有的商業(yè)模式，作為國內(nèi)唯一的全國性商業(yè)地產(chǎn)商，萬達(dá)獨(dú)創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式因?yàn)閹恿藚^(qū)域周邊的發(fā)展、拉動了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的上升而獲得了各地政府的認(rèn)可并成為各地政府邀請的對象，而也是因?yàn)槿f達(dá)獨(dú)特的富有競爭力的商業(yè)模式，萬達(dá)還獲得了中國企業(yè)在國際上的最高評級。國內(nèi)金融界的認(rèn)可、國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)的追捧，使得萬達(dá)創(chuàng)造的財(cái)富神話口碑相傳，流傳久遠(yuǎn)。2007年12月22日，寧波萬達(dá)廣場一周年慶典活動隆重舉辦，百家商戶現(xiàn)場共賀萬達(dá)周年慶，感謝萬達(dá)為他們開啟了財(cái)富大門，時(shí)光倒回到一年前，2006年的12月22日，寧波市委市政府領(lǐng)導(dǎo)、萬達(dá)高管人員齊聚寧波萬達(dá)廣場參加在這里舉辦的寧波萬達(dá)開盤儀式，為這次開盤能夠成功舉行，萬達(dá)人傾注了無數(shù)的心血，并為此做出了長達(dá)一年的準(zhǔn)備，開盤現(xiàn)場飛舞的彩旗、齊鳴的禮炮，是萬達(dá)做了精心準(zhǔn)備的，但是，在現(xiàn)場出現(xiàn)的近20萬消費(fèi)者從四面八方匯集涌入萬達(dá)廣場卻是萬達(dá)人也始料未及的，在這個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)之時(shí)，周邊還是雜草叢生、荒無人煙的地處……同樣的奇跡在萬達(dá)的發(fā)展史上屢見不鮮，更成為投資者對萬達(dá)的信心源泉，一些由萬達(dá)組織到北京、上海、成都等地考察萬達(dá)項(xiàng)目的業(yè)主看到已經(jīng)開業(yè)的萬達(dá)能夠產(chǎn)生如此強(qiáng)大的“吸金效應(yīng)”紛紛豎起大拇指，贊嘆萬達(dá)所創(chuàng)造的財(cái)富神話，更多的人，則以落單萬達(dá)的實(shí)際行動參與到了神話的締造中來。

現(xiàn)在的萬達(dá)廣場所在的區(qū)域，無論在萬達(dá)進(jìn)入之前是怎樣的一種荒涼狀態(tài)，如寧波鄞州，無論在萬達(dá)進(jìn)入之前是怎樣的無人問津，如上海五角場，但在萬達(dá)進(jìn)入后，這些第三代城市綜合體項(xiàng)目的大規(guī)模、大體量都在所在城市成為新的地標(biāo)式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個(gè)城市新的象征、行業(yè)新的標(biāo)準(zhǔn)，周邊很多知名地產(chǎn)商在銷售房子時(shí)，都把距離萬達(dá)多少米作為項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，可見城市綜合體的影響力之大。

萬達(dá)之所以能夠成功，與其對于自身成為“國際萬達(dá)”的標(biāo)準(zhǔn)有著密不可分的關(guān)系，對于選友，“國際萬達(dá)”的辭典里有這樣一條標(biāo)準(zhǔn)，那就是：合作伙伴是國際級。至今，以這樣的標(biāo)準(zhǔn)選擇合作伙伴，萬達(dá)已經(jīng)擁有多家不同業(yè)態(tài)的主力店作為“緊密型合作伙伴”，多家國際合國內(nèi)的知名公司作為“戰(zhàn)略合作伙伴”和一大批中小店鋪連鎖企業(yè)伙伴。這些獨(dú)有的商家合作伙伴資源合成了萬達(dá)的核心競爭優(yōu)勢。

此外，為了保證合作伙伴能賺錢，萬達(dá)在發(fā)展項(xiàng)目時(shí)也會充分聽取各主力店的意見和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益，達(dá)成雙方的利益最大化。從做訂單開發(fā)開始，隨著市場需求和中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而慢慢向?qū)I(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商邁進(jìn)，有了品牌戰(zhàn)略合作商家、有了詳細(xì)的前期策劃、規(guī)劃方面的經(jīng)驗(yàn)，萬達(dá)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)確性才能不斷提高，甚至已經(jīng)可以保證場場旺鋪，在現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境中，可以做到?jīng)]有拍賣拿地時(shí)就可以大約知道做什么類型的物業(yè)，容積率多少等等的，惟有萬達(dá)，從中可見萬達(dá)作為一個(gè)中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖人物的魅力所在。

在萬達(dá)對商業(yè)伙伴的選擇共贏中，萬達(dá)廣場的規(guī)劃先行策略起到了舉足輕重的作用，正式注冊成立于2007年的萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院是中國第一家專業(yè)從事城市綜合體及大型商業(yè)綜合體開發(fā)、設(shè)計(jì)、研究的商業(yè)規(guī)劃、建筑研究機(jī)構(gòu)，由來自建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的眾多精英人才組成。萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院不但是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)鏈條中的核心環(huán)節(jié)，還是中國唯一一家專業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五星級酒店規(guī)劃、設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)，研究院匯集了全國商業(yè)中心、五星級酒店設(shè)計(jì)各專業(yè)的一流人才，更是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要組成部分。

在每一座萬達(dá)廣場招商開始后，規(guī)劃研究院就會迅速開始為這些簽約主力店入場做好充分的準(zhǔn)備，規(guī)劃至每一個(gè)商鋪、設(shè)計(jì)至每一個(gè)細(xì)節(jié)，像餐飲的隔油池、游泳館的降板、超市的荷載等諸多細(xì)節(jié)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)給予確認(rèn)，盡量避免商家進(jìn)場后進(jìn)行改建，減少浪費(fèi)，同時(shí)也是對入場商戶負(fù)責(zé)。

有人說，中國的商業(yè)地產(chǎn)的競爭要從低端的銷售競爭向高端運(yùn)營競爭發(fā)展，在這個(gè)過程中，如何提升價(jià)值并最終與資本市場取得連接價(jià)值最大化才是根本，畢竟商業(yè)地產(chǎn)回到其核心就是在于運(yùn)營所帶來的價(jià)值的提升。為什么物業(yè)投資市場稱：“住宅有價(jià)，店面無價(jià)”，是因?yàn)榈昝孢@個(gè)平臺后面所帶來的商機(jī)決定的，而不是水泥加鋼筋決定其價(jià)值的?；氐郊又嵘@個(gè)問題上，其核心就是通過開發(fā)模式的不斷創(chuàng)新來提升其價(jià)值，這是一個(gè)系統(tǒng)的成功路徑，經(jīng)過選點(diǎn)、定位、引商、開業(yè)、運(yùn)營、調(diào)整階段不斷實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。萬達(dá)集團(tuán)就是將這種開發(fā)模式的創(chuàng)新從銷售鋪面的第一代向只租不售聯(lián)合國際知名品牌主力店共同經(jīng)營的第三代前進(jìn)，最終取得了驕人的業(yè)績，并以此領(lǐng)跑中國商業(yè)地產(chǎn)，在世界商業(yè)帝國的發(fā)展版圖上屹立起中國的旗幟。短短幾年時(shí)間，隨著萬達(dá)在全國擴(kuò)張商業(yè)版圖，對萬達(dá)始終信心十足并一直追隨萬達(dá)的中小店鋪主力店以驚人的速度形成連鎖并取得了驕人的銷售業(yè)績，連萬達(dá)人自己都半開玩笑的說，如果可以，希望我們自己也開個(gè)小店，一路跟著萬達(dá)走，不出幾年，一定能成為國內(nèi)連鎖品牌，并創(chuàng)出自己的知名度。

萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式，猶如達(dá)爾文的進(jìn)化論在另一個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的應(yīng)用，它有一個(gè)清晰的進(jìn)化過程。如今可視為“第三代”模式——王健林把其稱為“城市綜合體”模式。

對比第一代和第二代的模式，“城市綜合體”已有了相當(dāng)大的改變。

第一代模式“單店”的開發(fā)很簡單：“建一個(gè)大房子，第一層開精品店，第二層開超市，第三層開家居，第四層還可以搞個(gè)電影院等等，一個(gè)店大概五六萬平米?！碑?dāng)時(shí)的概念是，每一層設(shè)置一種商業(yè)業(yè)態(tài)，但每種業(yè)態(tài)打造前，都引入例如沃爾瑪?shù)戎放?，帶動其他鋪位的銷售。當(dāng)時(shí)第一個(gè)項(xiàng)目是2003年長春商業(yè)地產(chǎn)的開業(yè)。王健林談到，這個(gè)項(xiàng)目和沃爾瑪?shù)暮贤?，光租金就整整談了六個(gè)多月。“長春項(xiàng)目僅僅是個(gè)單店，后來做的綜合購物中心差不多有6—8個(gè)主力店，如果照這樣談合同，可能一個(gè)項(xiàng)目一年時(shí)間就過去了，這就制約我們快速發(fā)展。于是我們跟所有跨國企業(yè)建議，能不能把中國的城市劃定為兩個(gè)等級，北京上海、廣州、深圳等城市為第一等，剩下都算第二等。一等多少租金，二等多少租金事先規(guī)定好。這樣合同洽談的時(shí)間大大減少。這是我們兩年多時(shí)間能在中國快速發(fā)展的決定性因素”。批量的談判，減少了單個(gè)項(xiàng)目談判的時(shí)間和精力，從2002年開始到2005年，萬達(dá)按照這樣的模式快速發(fā)展。

到了2004-2005年，萬達(dá)開始進(jìn)入“組合店”模式，“一個(gè)項(xiàng)目有四五個(gè)獨(dú)立的樓，分別作為商業(yè)、百貨、超市、電影院，通過一個(gè)室外步行街連起來做一個(gè)廣場”。

隨著第一代和第二代模式的摸索，萬達(dá)開始進(jìn)入第三代的城市綜合體模式，也是被學(xué)者認(rèn)為是做加法模式——延長產(chǎn)業(yè)半徑的開始。在第二代的管理模式上，萬達(dá)只停留了短短兩年的時(shí)間?！叭绻f第二代的管理模式是出于對產(chǎn)業(yè)鏈的把握，萬達(dá)的第三代管理模式則完全是出于對商業(yè)規(guī)律更深的認(rèn)識?！蓖踅×秩缡钦f。

一個(gè)具體的例子是，萬達(dá)每一個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴都有自己的標(biāo)準(zhǔn)裝修時(shí)間，萬達(dá)商業(yè)管理公司會根據(jù)業(yè)態(tài)、裝修時(shí)間的不同，與萬達(dá)的建設(shè)部門一起排出詳細(xì)的完工進(jìn)度表，來對接每一個(gè)商戶的入場時(shí)間，一定要保證店鋪在開業(yè)前能進(jìn)場裝修。如此類推，來保證同期滿鋪開業(yè)?！叭绻峭馄傅墓芾砉?，他們會選擇等，達(dá)到條件再出現(xiàn)，這是完全不同的概念。

在王健林眼中，這正是萬達(dá)模式無法復(fù)制的精髓?！拔医?jīng)常講，除非你挖走整個(gè)鏈條，否則，能拿U盤拷走的，還算什么核心競爭優(yōu)勢呢？”王健林說。

在相當(dāng)?shù)囊欢螘r(shí)間里，萬達(dá)的三大新興支柱產(chǎn)業(yè)并非簡單意義上的多元化，事實(shí)上，無論是院線、酒店還是百貨，都是萬達(dá)“城市綜合體”業(yè)態(tài)中必需的組成部分，借助于萬達(dá)廣場的發(fā)展而發(fā)展，可以說，是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的組成部分?！按蛞粋€(gè)簡單的比喻，就像是榕樹，他的根須落在地上，會長出一棵新的榕樹來，但是新長出來的榕樹和從前的榕樹是血脈相通的，更重要的是，所有的榕樹都長在同一個(gè)生態(tài)環(huán)境里，這才是商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

與中國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)一樣，萬達(dá)實(shí)際上也是“在干中學(xué)、在學(xué)中干”。經(jīng)過幾年間的歷練，從找地開始，萬達(dá)創(chuàng)造了城市綜合體開發(fā)的一套體系，建立起經(jīng)營管理人才團(tuán)隊(duì)，打通了金融資本的通道，形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的獨(dú)特的競爭優(yōu)勢?！俺鞘芯C合體首先形態(tài)是多元的；其次在功能上互相補(bǔ)充，既能給居民帶來方便，又增加商業(yè)的銷售；第三是效益最大化，多種業(yè)態(tài)綜合，優(yōu)勢互補(bǔ)，創(chuàng)造24小時(shí)商圈?！蓖踅×终f。