第一篇：商業(yè)地產(chǎn)成功運營的十大要素

商業(yè)地產(chǎn)成功運營的十大要素

第一，理念決定成敗

目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來，很多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業(yè)。套用房地產(chǎn)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業(yè)化開發(fā)技能。盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業(yè)卻很冷清，往往賺了樓市(或?qū)懽謽?卻虧了商場。

第二，要規(guī)劃更要策劃

從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。

俗話說“三軍未動，糧草先行”，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項目未動，策劃先行。整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。

第三，整體布局事關(guān)開發(fā)成敗

商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)前國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。

商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實踐，房產(chǎn)專家設(shè)計出來的商場往往好看不中用，最終變成“死”場一個，無法后續(xù)經(jīng)營。目前國內(nèi)約有70%的商業(yè)地產(chǎn)項目就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗的，“整體布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成敗，絕非危言聳聽!”

第四，招商成功不等于萬事成功

不少開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商。因此往往對商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設(shè)施未完善就帶“病”招商，以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利?，F(xiàn)實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。

有的開發(fā)商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢必會埋下重重隱患。

第五，商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略

開發(fā)商普遍認(rèn)為，招商成功后，只要通知客戶按時開業(yè)就是了，卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業(yè)氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業(yè)運作資金，負(fù)債也開業(yè)，如此一來，往往造成開業(yè)“開壞頭”，場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。

開業(yè)必須講究策略和時機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。好的開業(yè)策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。第六，商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊

商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)，“住宅地產(chǎn)是小學(xué)生;商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村是中學(xué)生;商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。

商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個既有聯(lián)系又運作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷售論回報，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營論成敗。既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實戰(zhàn)磨練，有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗的人。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得“天下”，妒人才者失“天下”。

商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營成功豐富經(jīng)驗及專業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

第七，以市場為導(dǎo)向重視培育商場

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運營當(dāng)中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商都要承擔(dān)社會責(zé)任，不但要建場，還要以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)營為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。

不斷優(yōu)化整合各類商業(yè)資源，做到人無我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營商環(huán)境以利早日促旺商場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結(jié)果，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者共贏目的。

第八，訂單商業(yè)地產(chǎn)并非“靈丹妙藥”

近年來國內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。表面看來，這似乎降低了開發(fā)風(fēng)險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發(fā)，高價炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應(yīng)該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業(yè)主糾紛不斷。

對此，訂單商業(yè)地產(chǎn)的倡導(dǎo)者也認(rèn)為，“如果利用跨國零售巨頭的知名度來賣鋪就是'毒藥'，利用跨國企業(yè)救項目就是'毒方'”。開發(fā)商為此付出的巨大學(xué)費和教訓(xùn)已經(jīng)有不少。

第九，商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵

綜觀國內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜遥瓉矶际侵饕獜氖路康禺a(chǎn)策劃的，對商業(yè)地產(chǎn)可說是半路出家。往往只是套用房地產(chǎn)開發(fā)模式，迎合開發(fā)商的主觀欲望來策劃商業(yè)地產(chǎn)。

如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無成功開發(fā)實戰(zhàn)經(jīng)驗的策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜?，那么商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成紙上談兵的“實驗室”。這種打著“策劃大師”幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽(yù)的案例并不少見，他們嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。

第十，增強(qiáng)事前風(fēng)險防范意識

古人云“上工治未病”，針對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)陷阱和誤區(qū)無處不在的現(xiàn)象，高回報誘惑之下潛在的高風(fēng)險。不僅要考慮政策、資金有風(fēng)險，更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)項目成功運營十大主要因素

專注商業(yè)地產(chǎn)運營管理12年

商業(yè)地產(chǎn)項目成功運營十大主要因素

而缺乏以整體觀念進(jìn)行全程策劃運營的管理，中國商業(yè)地產(chǎn)如果繼續(xù)套用房地產(chǎn)模式。生搬硬套國外MA LL模式進(jìn)行盲目開發(fā)，必將面臨更大風(fēng)險![摘要] 目前，第一。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來，很多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業(yè)。

理念決定成敗

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來，目前。很多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業(yè)。套用房地產(chǎn)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業(yè)化開發(fā)技能。盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業(yè)卻很冷清，往往賺了樓市(或?qū)懽謽?卻虧了商場。商業(yè)地產(chǎn)項目投資 成功運營十大主要因素_商業(yè)地產(chǎn)招商模式

要規(guī)劃更要策劃第二。

中期招商、租售，從前期選址、定位、規(guī)劃布局。再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。

糧草先行“商業(yè)地產(chǎn)同樣要項目未動，俗話說”三軍未動。策劃先行。整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半深圳市嘉盟偉達(dá)投資管理有限公司

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功倍，缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。

整體布局事關(guān)開發(fā)成敗第三。

布局時理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同。而當(dāng)前國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實踐，房產(chǎn)專家設(shè)計出來的商場往往好看不中用，最終變成“死”場一個，無法后續(xù)經(jīng)營。

絕非危言聳聽!目前國內(nèi)約有70%商業(yè)地產(chǎn)項目就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗的“整體布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成敗?！?招商成功不等于萬事成功第四。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商。因此往往對商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局少做論證分析，不少開發(fā)商認(rèn)為。一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設(shè)施未完善就帶“病”招商，以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。

招商順利并不代表今后一切都順利。現(xiàn)實中宣傳炒作越轟動，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營效益論成敗。招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。

一味追求招商率，有的開發(fā)商招商時只顧眼前利益。缺乏全盤統(tǒng)深圳市嘉盟偉達(dá)投資管理有限公司

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籌規(guī)劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢必會埋下重重隱患。

商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略第五。

招商成功后，開發(fā)商普遍認(rèn)為。只要通知客商業(yè)地產(chǎn)項目投資 成功運營十大主要因素_商業(yè)地產(chǎn)招商模式戶按時開業(yè)就是卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業(yè)氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業(yè)運作資金，負(fù)債也開業(yè)，如此一來，往往造成開業(yè)“開壞頭”場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。

急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。好的開業(yè)策略需要審時度勢，開業(yè)必須講究策略和時機(jī)。做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。

商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊第六。

“住宅地產(chǎn)是小學(xué)生;商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村是中學(xué)生;商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)。

房地產(chǎn)以銷售論回報，商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個既有聯(lián)系又運作完全不同的概念。商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營論成敗。既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實戰(zhàn)磨練，有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗的人。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得“天下”妒人才者失“天下” 深圳市嘉盟偉達(dá)投資管理有限公司

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資金亦可多方籌集，商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇。而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營成功豐富經(jīng)驗及專業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

以市場為導(dǎo)向重視培育商場第七。

不論是將商場分割銷售，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運營當(dāng)中。還是只租不售，開發(fā)商都要承擔(dān)社會責(zé)任，不但要建場，還要以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)營為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。不斷優(yōu)化整合各類商業(yè)資源，做到人無我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營商環(huán)境以利早日促旺商場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結(jié)果，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者共贏目的

訂單商業(yè)地產(chǎn)并非“靈丹妙藥第八。” 再按商家需要建大型商場的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。表面看來，近年來國內(nèi)流行先找好主力商家。這似乎降低了開發(fā)風(fēng)險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發(fā)，高價炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應(yīng)該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業(yè)主糾紛不斷。

訂單商業(yè)地產(chǎn)的倡導(dǎo)者也認(rèn)為，對此?！叭绻每鐕闶劬揞^的知名度來賣鋪就是'毒藥'利用跨國企業(yè)救項目就是'毒方'”開發(fā)商為此付出的巨大學(xué)費和教訓(xùn)已經(jīng)有不少。

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商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵第九。

原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃的對商業(yè)地產(chǎn)可說是半路出家。往往只是套用房地產(chǎn)開發(fā)模式，綜觀國內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜?。迎合開發(fā)商的主觀欲望來策劃商業(yè)地產(chǎn)。

有理論而無成功開發(fā)實戰(zhàn)經(jīng)驗的策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜?，如果片面相信這種故弄玄虛。那么商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成紙上談兵的“實驗室”這種打著“策劃大師”幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽(yù)的案例并不少見，嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。

增強(qiáng)事前風(fēng)險防范意識第十。

高回報誘惑之下潛在高風(fēng)險。不僅要考慮政策、商業(yè)地產(chǎn)項目投資 成功運營十大主要因素_商業(yè)地產(chǎn)招商模式資金有風(fēng)險，古人云“上工治未病”針對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)陷阱和誤區(qū)無處不在現(xiàn)象。更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。

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第三篇：商業(yè)地產(chǎn)項目成功運營的十個要素14835650

商業(yè)地產(chǎn)項目成功運營的十個要素

第一，理念決定成敗

目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來，很多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業(yè)。套用房地產(chǎn)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業(yè)化開發(fā)技能。盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業(yè)卻很冷清，往往賺了樓市（或?qū)懽謽牵﹨s虧了商場。第二，要規(guī)劃更要策劃

從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。俗話說“三軍未動，糧草先行”，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項目未動，策劃先行。整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。

第三，整體布局事關(guān)開發(fā)成敗

商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)前國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實踐，房產(chǎn)專家設(shè)計出來的商場往往好看不中用，最終變成“死”場一個，無法后續(xù)經(jīng)營。

目前國內(nèi)約有70％的商業(yè)地產(chǎn)項目就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗的，“整體布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成敗，絕非危言聳聽！”

第四，招商成功不等于萬事成功

不少開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商。因此往往對商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設(shè)施未完善就帶“病”招商，以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利?，F(xiàn)實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。

有的開發(fā)商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢必會埋下重重隱患。

第五，商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略

開發(fā)商普遍認(rèn)為，招商成功后，只要通知客戶按時開業(yè)就是了，卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業(yè)氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業(yè)運作資金，負(fù)債也開業(yè)，如此一來，往往造成開業(yè)“開壞頭”，場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。

開業(yè)必須講究策略和時機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。好的開業(yè)策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。

第六，商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊

商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)，萬達(dá)的王健林比喻說：“住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村是中學(xué)生；商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。

商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個既有聯(lián)系又運作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷售論回報，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營論成敗。既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實戰(zhàn)磨練，有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗的人。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得“天下”，妒人才者失“天下”。商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營成功豐富經(jīng)驗及專業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

第七，以市場為導(dǎo)向重視培育商場

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運營當(dāng)中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商都要承擔(dān)社會責(zé)任，不但要建場，還要以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)營為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。不斷優(yōu)化整合各類商業(yè)資源，做到人無我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營商環(huán)境以利早日促旺商

場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結(jié)果，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者共贏目的。

第八，訂單商業(yè)地產(chǎn)并非“靈丹妙藥”

近年來國內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。表面看來，這似乎降低了開發(fā)風(fēng)險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發(fā)，高價炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應(yīng)該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業(yè)主糾紛不斷。

對此，訂單商業(yè)地產(chǎn)的倡導(dǎo)者也認(rèn)為，“如果利用跨國零售巨頭的知名度來賣鋪就是?毒藥?，利用跨國企業(yè)救項目就是?毒方?”。開發(fā)商為此付出的巨大學(xué)費和教訓(xùn)已經(jīng)有不少。

第九，商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵

綜觀國內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜?，原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃的，對商業(yè)地產(chǎn)可說是半路出家。往往只是套用房地產(chǎn)開發(fā)模式，迎合開發(fā)商的主觀欲望來策劃商業(yè)地產(chǎn)。

如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無成功開發(fā)實戰(zhàn)經(jīng)驗的策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜?，那么商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成紙上談兵的“實驗室”。這種打著“策劃大師”幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽(yù)的案例并不少見，他們嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。

第十，增強(qiáng)事前風(fēng)險防范意識

古人云“上工治未病”，針對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)陷阱和誤區(qū)無處不

在的現(xiàn)象，高回報誘惑之下潛在的高風(fēng)險。不僅要考慮政策、資金有風(fēng)險，更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。

中國商業(yè)地產(chǎn)如果繼續(xù)套用房地產(chǎn)模式，而缺乏以整體觀念進(jìn)行全程策劃運營的管理，生搬硬套國外MALL模式進(jìn)行盲目開發(fā)，必將面臨更大風(fēng)險！

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功要素分析

近年來我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛，成為許多大地產(chǎn)商的投資重點。

商業(yè)地產(chǎn)緣何會熱氣沖天呢？

其原因有二：第一，近幾年城市的擴(kuò)張迅速，為提升城市形象完善城市功能，政府在城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下了很大空間，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大商機(jī)。

第二，就全國的中等以上城市講，普通房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個成熟期，政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產(chǎn)商在尋找新的投資行業(yè)、新的投資項目時，商業(yè)地產(chǎn)高于普通住宅的投資回報無疑是具有強(qiáng)烈吸引力的。

商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)究竟有何不同呢？

其實商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式和使用功能上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。在項目開發(fā)上商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)更是有著本質(zhì)的區(qū)別。普通房地產(chǎn)用途相對簡單，面對的客戶群相對單一，而且絕大多數(shù)采用相對比較簡單的開發(fā)­­——銷售的模式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模相對較大，小的往往也有有幾千平，規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目，可以達(dá)到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產(chǎn)權(quán)獲取開發(fā)利潤的，這種方式所占的比例較小。

那么成功的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)要注意哪些要素呢？

第一、翔實的市場調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)尤其是在本地搞開發(fā)的企業(yè)對市場調(diào)查通常比較輕視。也難怪，對于住宅開發(fā)只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚，基本上就可以作出決策了。至于小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是絕對不行的，幾乎沒有成功的可能。市場調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項目的具體不盡相同，但有些基礎(chǔ)的市場調(diào)查是相通的，包括市場環(huán)境調(diào)查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等），經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查（項目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、投資理財觀念以及對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況），市場現(xiàn)狀調(diào)查（現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實際運行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等）。第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或當(dāng)?shù)睾献鞣教峁┑目尚行詧蟾鎭碜錾虡I(yè)地產(chǎn)的投資決策，那么恐怕根本沒有不可以做的項目，當(dāng)然其風(fēng)險之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業(yè)搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調(diào)查報告，是不是就可以馬上作出投資決策了呢？答案是否定的。這也是由商業(yè)地產(chǎn)的特性決定的。

以中小型專業(yè)市場項目為例，調(diào)查結(jié)果顯示某市的現(xiàn)存相關(guān)市場檔次不高、管理水平不高，而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預(yù)測收益，資金回收周期將非常短，其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點，那就是市場的“市”。一個市場運營到成熟期，其“市”也相對穩(wěn)定，經(jīng)營業(yè)戶收入較為穩(wěn)定，消費者對市場的認(rèn)可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設(shè)施更加先進(jìn)、管理水平也更高，但要達(dá)到就是市場的培育期。這個周期可由科學(xué)的市場營銷手段加以縮短，但想跳過這一階段是不可能的。

效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現(xiàn)競爭對手要有充分考慮。既然商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)進(jìn)入或尚未進(jìn)入穩(wěn)定收益時期，周邊區(qū)域會不會有新的類似項目冒出來，應(yīng)予以提請考慮，競爭對手肯定要從未們預(yù)計的利潤中分一杯羹，甚至兩敗俱傷。

第三、充足的資金準(zhǔn)備

分割商鋪出售的方式，越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發(fā)

商資金準(zhǔn)備充足，否則出現(xiàn)后續(xù)資金斷流項目難以為繼的情況，工程不能正常進(jìn)行，招商就更加困難，這當(dāng)然是非常法危險的。

地產(chǎn)圈對普通房地產(chǎn)的運作有一種“10％資金說”，就是1個億的項目有個1000多萬就可以運作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金，建設(shè)費用由建筑商先行墊付，然后就是開盤預(yù)售了。這種打法未必是特別普遍的現(xiàn)象，但其存在也為數(shù)不少。同樣，這個套路也絕對不適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項目。

最近國家的金融政策是嚴(yán)格控制向房地產(chǎn)項目貸款，商業(yè)地產(chǎn)相對風(fēng)險較大，指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產(chǎn)的火爆預(yù)售，商鋪的銷售難度更大，精明的經(jīng)營業(yè)戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的，商品房按揭貸款通常是20年七成按揭，而各類商鋪按揭貸款的額度只有50％，還款周期最高只有10年，審批手續(xù)也更為復(fù)雜嚴(yán)格。

沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障，想要通過商業(yè)地產(chǎn)獲利將是極為困難的。第四、嚴(yán)格把握項目選址

談到商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，很多專業(yè)人士認(rèn)為，第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置?？梢婍椖窟x址的重要程度。位置的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力，對于商家而言好地腳的優(yōu)勢不言自明。

項目位置的確定一定要掌握市場規(guī)劃與政府發(fā)展重心。但我國目前體制下通常是城市規(guī)劃先行，在什么位置搞什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)被定位，然后才開展對外招商，開發(fā)商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規(guī)劃時考慮的更多的是商業(yè)地產(chǎn)項目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，風(fēng)險自然落到了開發(fā)商頭上。另外這樣的規(guī)劃還會造成某個區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，加劇相互間無序競爭，使眾投資商都難以獲利。

我們在考察商業(yè)地產(chǎn)項目時，要對交通狀況、區(qū)域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規(guī)劃的位置不甚理想，我們又不能按照自己的意愿加以改變的話，最終只能選擇放棄。好在很多城市的領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)注意到這一點，為創(chuàng)造更優(yōu)的投資環(huán)境，開始對商業(yè)地產(chǎn)項目在規(guī)劃上給與較為寬松的空間。

第五、縝密的規(guī)劃設(shè)計

對于大型商業(yè)房地產(chǎn)項目通常采用的都是先招商，然后根據(jù)入駐商家的要求規(guī)劃設(shè)計，這是萬達(dá)首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”概念。這樣一來大型商業(yè)項目的規(guī)劃看起來很簡單，只要把不同的業(yè)態(tài)相互組合即可，其實不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目，在規(guī)劃時既要考慮整體布局的合理性，又要充分考慮內(nèi)部商家之間的競爭，創(chuàng)造適度、有序的內(nèi)部競爭環(huán)境極為重要。另外對于大型商業(yè)項目，其不同業(yè)態(tài)對車流的吸引是不同的，比如高級餐飲的規(guī)劃要靠近道路或停車場；其人流在不同時段、不同服務(wù)功能變化是非常大的。如果規(guī)劃不當(dāng)，很容易造成巨大的成本增加和資源浪費，人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。

由于功能多業(yè)態(tài)復(fù)合度高，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在內(nèi)部設(shè)計上要注意的細(xì)節(jié)很多很重要。比如影院對層高有要求，部分主力店對層高也有要求，餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。

小型商業(yè)地產(chǎn)項目大多為單體結(jié)構(gòu)，其規(guī)劃的重點在于周邊的道路交通。我們經(jīng)?？梢钥吹?，一些較早間的市場多數(shù)只有一個主要出口，臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費者。所以小型商業(yè)地產(chǎn)項目寧可犧牲一部分容積率，也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環(huán)境。

商業(yè)地產(chǎn)項目尤其是小型商業(yè)地產(chǎn)項目，在內(nèi)部設(shè)計中一定要貫徹讓消費者在賣場停留更長時間的原則，同時必須注意諸多細(xì)節(jié)。消防噴淋頭、消火栓、燈光等設(shè)置必須能與各個商鋪裝修和經(jīng)營相協(xié)調(diào)，好要充分考慮各個商鋪不同的裝修風(fēng)格與賣場整體的一致性。如果設(shè)計不當(dāng)會無謂增加建設(shè)成本，而且不利于市場的運營。

第六、相關(guān)專業(yè)人才

商業(yè)地產(chǎn)需要的是即懂地產(chǎn)又懂商業(yè)，即懂營銷又懂談判，經(jīng)驗閱歷豐富又通曉外語的復(fù)合型人才。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度，所以造成了人才短缺，流動性大，隊伍不穩(wěn)定這一現(xiàn)象。對于地產(chǎn)商而言，用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業(yè)地產(chǎn)項目，而對外招聘新入盟的專業(yè)人才，恐怕還不能很快讓地產(chǎn)老板們建立較高的信任度，畢竟商業(yè)地產(chǎn)涉及的商業(yè)秘密更多。

能夠?qū)I(yè)人才產(chǎn)生更大吸引力的，一方面是工資待遇，另一方面公司的實力、知名度以及項目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應(yīng)的管理制度了。

對于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才，采用引進(jìn)和內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合的折衷方案，倒也是地產(chǎn)老板們的較好選擇。

商業(yè)地產(chǎn)項目的招商工作，是以市場為載體和平臺，將不同的業(yè)態(tài)形式和商家，加以有機(jī)整合統(tǒng)一，形成強(qiáng)大的核心競爭力。招商工作既是對項目前期規(guī)劃的承接，又是對項目后期運營管理的必要準(zhǔn)備，能否突破招商的瓶頸是商業(yè)地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。

對于大型的商業(yè)項目，萬達(dá)訂單地產(chǎn)的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大，是從項目確立就開始的。對于小型商業(yè)地產(chǎn)項目，也有一種普遍該共識。就是不完成30％的招商工作，該商業(yè)地產(chǎn)項目是不能開工的。如果能向萬達(dá)那樣和國內(nèi)外著名商家建立穩(wěn)定的合作關(guān)系固然好，招商工作變得更簡單，項目的風(fēng)險也能降到最低。但作為我國商業(yè)地產(chǎn)先鋒的萬達(dá)，畢竟已經(jīng)進(jìn)入了將ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ這樣超大型商業(yè)項目連鎖經(jīng)營的時期，一般的地產(chǎn)商是不能照搬萬達(dá)的成功模式的。

其實任何地產(chǎn)商投資商業(yè)地產(chǎn)項目，根本的目的當(dāng)讓是獲利。但在招商工作中過于強(qiáng)調(diào)資金的回籠，而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺，將是非常危險的。我們在制定項目租金或銷售價格的時候一定要客觀，同時對于先期進(jìn)入的骨干商家，對提升項目形象和功能有幫助的大商家，在招商政策上要予以傾斜。

商業(yè)地產(chǎn)的招商和普通房地產(chǎn)的銷售是完全不同的。整個招商工作要有縝密的計劃性，招商隊伍的構(gòu)成需要掌握更多專業(yè)知識素質(zhì)更高的人才，招商工作的開展需循序漸進(jìn)多次商洽，連招商廣告都比普通房地產(chǎn)廣告在法律的嚴(yán)密性上要求更高?？傊?，如果一定要把招商理解為推銷的話，那么其推銷的內(nèi)容也絕對不是商業(yè)物業(yè)，而應(yīng)該是商機(jī)。

第八、絕對不容忽視的運營管理

很多地產(chǎn)商尤其是采用分割單元銷售招商方式的，面對喜人招商業(yè)績往往會感到大功告成，以為商業(yè)地產(chǎn)項目就此完事大吉。這種從運作普通地產(chǎn)項目延承下來思維方式面對商業(yè)地產(chǎn)項目是絕對要不得的。

商業(yè)地產(chǎn)同樣需要物業(yè)管理，保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等同樣一個都不能少，但商業(yè)地產(chǎn)項目更重要的是商業(yè)管理，要把多樣的業(yè)態(tài)和松散的經(jīng)營單位，統(tǒng)一以商業(yè)地產(chǎn)項目為核心的經(jīng)營主題和信息平臺上，形成自己的商業(yè)核心競爭力。

商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的好壞直接影響地產(chǎn)商的口碑，因為商業(yè)地產(chǎn)項目人流集中，經(jīng)營者之間信息交流密切。在強(qiáng)調(diào)品牌價值高度重視無形資產(chǎn)的今天，良好的公眾口碑是特別重要。

成功的商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理，能使商業(yè)地產(chǎn)項目的物業(yè)價值得到提升，租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預(yù)留儲備土地的地產(chǎn)商，無論繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還是普通地產(chǎn)，都更容易實現(xiàn)更高的利潤目標(biāo)。

影響商業(yè)地產(chǎn)運作的因素好有很多，諸如和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系、團(tuán)隊凝聚力、信息資源、地產(chǎn)商無形資產(chǎn)等等，但上述八個方面更加重要，應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)運作中重點把握。

第五篇：員工大會成功十大要素

員工大會成功十大要素

“

筆者在服務(wù)某知名定制企業(yè)時，參加其內(nèi)部直營體系的員工月度大會，該會議由直接由直營負(fù)責(zé)人組織召開，會議內(nèi)容主要是上月總結(jié)，本月計劃，本月工作重點，表彰先進(jìn)，促銷活動宣導(dǎo)培訓(xùn)等。由于是第一次參加該企業(yè)直營的員工月度大會，筆者選擇潛伏在最后一排的座位上，細(xì)微地觀察了整個會議的全過程。筆者發(fā)現(xiàn)整個會議基本都是直營經(jīng)理在臺上喧嚷，看上去他組織的也較為吃力，而臺下員工大都是相安無事的表情，需要發(fā)表意見時，會上就不語，私下卻胡言亂語，有交頭接耳的，也有玩手機(jī)上網(wǎng)的，還有心不在焉的。為了會議的目的效果，直營經(jīng)理剛開始都是好言提醒下面的員工，但情況仍然沒有改觀，到了后面直營經(jīng)理再也按奈不住了，直接立起板著臉說些帶有威脅的言語。也許他真的是沒招了，萬般無奈下，也只有以這樣的方式去強(qiáng)壓屢屢不安靜與不投入的員工的會議場面。作為潛伏的旁觀者，看著臺上的直營經(jīng)理百般用心卻要接受功倍事半的結(jié)果，再看臺下一半的員工都是應(yīng)付的形式主義者。

一場會議下來一共用了二個半小時，整個會議氣氛平淡、苦乏無味，員工士氣不激昂，久之員工就會把這種會議當(dāng)成走過場，形式上的應(yīng)付，可謂是身在會中，心在外。會議結(jié)束后，筆者當(dāng)即找直營經(jīng)理進(jìn)行交流，在交流中發(fā)現(xiàn)直營經(jīng)理也是不滿這樣的會議結(jié)果，但也是因還未找到好的方法而一面的無奈。筆者就如何開好以后的員工大會提出了以下十點建議要求。

一、不要紙上的會議制度

雖然在企業(yè)規(guī)章制度上也有明文規(guī)定會議的制度要求，但往往有了制度還不能代表員工就會認(rèn)真貫徹到日常的執(zhí)行中。當(dāng)制度還沒有成為習(xí)慣時，所有的制度都是紙上制度，結(jié)果并沒有給管理上帶來實際的效果。執(zhí)行制度也是象征員工認(rèn)可企業(yè)的文化之一，讓文化烙印在員工的心智中生根發(fā)芽，首先必須要多強(qiáng)調(diào)，常強(qiáng)調(diào)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)，確保制度文化變?yōu)閱T工日常的習(xí)慣準(zhǔn)則，這樣才能與企業(yè)的文化齊頭而行。所以會前最基本的三不與三禁要在會前宣導(dǎo)，如不準(zhǔn)響手機(jī)鈴聲，不準(zhǔn)接聽電話，不準(zhǔn)隨意走動；禁止做與會議無關(guān)事情，禁止會上私下討論，禁止不做會議筆記。此外將各分店的員工集中坐在一起，由店長統(tǒng)一做會議現(xiàn)場的人員管理。

要點：適當(dāng)以輕忪的語氣宣導(dǎo)違規(guī)的措施。

二、成功會議的前提預(yù)熱

一場良好的會議氛圍取決于開始要先將員工的士氣充分調(diào)動起來，先打消員工對長時間會議枯乏的排斥心態(tài)，讓員工迅速進(jìn)入會議狀態(tài)。如做全員會前的口號習(xí)慣，管理者簡單的激勵故事分享，各類好人好事通報，新員工入職介紹做歡迎通報，企業(yè)發(fā)展各項喜訊通報，優(yōu)秀店具體事跡通報，優(yōu)秀員工具體事跡通報，各店每月精選的亮點表彰通報等等。在歡呼和掌聲下，很容易調(diào)動員工進(jìn)入會議狀態(tài)，同時也是會議圓滿成功的開始。

要點：多肯定員工，只要善于觀察人人店店都有被激勵的理由！

三、上月工作總結(jié)與本月工作重點

按貫例做上月的工作總結(jié)，如各店業(yè)績達(dá)成總結(jié)通報，各店成交率總結(jié)通報，各店業(yè)績排名通報，各崗人員業(yè)績排名通報；以及各項工作完成情況總結(jié)通報，各項問題處理完成情況總結(jié)通報，顧客滿意度情況總結(jié)通報，競爭對手動態(tài)情況通報。以上由直營經(jīng)理統(tǒng)一先做大的總結(jié)通報。對本月的工作重點除了業(yè)績目標(biāo)外，主要核心是在人、事、物上的重點需要抓的工作再一一宣導(dǎo)通報。

要點：通報時忌當(dāng)眾直接批判落后。

四、不做惡人的領(lǐng)導(dǎo)，從你要轉(zhuǎn)變?yōu)槲乙?/p>

針對未達(dá)成的店面以往是領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常在會上直言批評，如你要加倍努力，你要提升而店長往往卻認(rèn)為這是剝其面子，讓其在眾人面前失去顏面，信心受挫導(dǎo)致心態(tài)不佳直接影響店面其它成員的惡性循環(huán)，最終業(yè)績上不去從而一蹶不振。讓店長主動分析找自身的原因大大強(qiáng)過于直接給方法，或是提升業(yè)績的點子。當(dāng)?shù)觊L在眾人面前去分析業(yè)績未達(dá)成的因素，本身已是要頂住很大的壓力，同時讓其將未達(dá)成的原因梳理出來，最后轉(zhuǎn)化為其想要這樣做的相應(yīng)對策。在眾人面前店長也不敢輕易信口開河，畢竟下月還會有同樣的檢討，所以會為所定的對策加倍去努力。此外，通過店長對問題的分析，其它店長或是直營領(lǐng)導(dǎo)在此基礎(chǔ)上，可以適當(dāng)給出其它的思路和方法，讓店長感覺到團(tuán)隊的群策群力，目的是為了幫其達(dá)成目標(biāo)。

要點：店長在分析原因時，要先認(rèn)可并規(guī)避客觀的問題，將問題聚焦在主觀問題上。如業(yè)績不好是位置不佳造成，這是客觀問題，除了要先認(rèn)同外，更多要聚焦在主觀的問題上，如店面位置不佳的情況下，是否有主動積極去尋找客源？計劃采取什么樣的方法？面對的困難是什么？需要什么樣的配合支持？

五、一支促上進(jìn)的興奮劑，重視先進(jìn)表彰

對各項達(dá)成優(yōu)秀的專賣店，店長以及店員和有其它突出貢獻(xiàn)者進(jìn)行大力表彰。表彰要具體化，并由直營經(jīng)理做點評，如表彰理由，具體事跡，達(dá)成的結(jié)果等?，F(xiàn)場配合音樂、獎品、獎狀以及要合影留念。重視表彰讓獲獎員工充分領(lǐng)會到優(yōu)秀價值與優(yōu)秀榜樣的榮耀感，讓未獲獎員工有種渴望拿獎的欲望，同時也是潛在優(yōu)秀員工促上進(jìn)的興奮劑。

要點：表彰要重視，表彰要具體化。

六、為員工搭建能量施展的舞臺

大部分員工往往處于一線的最底層，一些比較優(yōu)秀有上進(jìn)的員工往往都想去表現(xiàn)自己的才能，所以召開員工月大會也是他們最好展示才華和分享好經(jīng)驗，以及充分展示自我的舞臺。

學(xué)習(xí)分享也是將個人的優(yōu)秀經(jīng)驗進(jìn)行快速復(fù)制的一個好方法。具體由各店長每月進(jìn)行提報一名該店某員工上月在銷售、設(shè)計、安裝、服務(wù)等做得較好的進(jìn)行提報，由直營經(jīng)理最后統(tǒng)一審核，待開月度員工大會時，被提報的員工一一上臺進(jìn)行經(jīng)驗的分享。

要點：每次評選最佳分享者，對最佳的分享者進(jìn)行激勵。

七、為員工搭建持續(xù)成長的梯臺

持續(xù)提高員工終端的綜合能力，才能成就一個強(qiáng)大的終端團(tuán)隊。往往基層的員工學(xué)習(xí)自律都較差，所以除了平時周會以外的日常培訓(xùn)，每月應(yīng)由二至三位店長輪流進(jìn)行一次給力的互動培訓(xùn)。由店長將日常銷售管理中各方面實戰(zhàn)的好方法、好經(jīng)驗總結(jié)出來，直接做成PPT的格式，對全員做一次互動的大培訓(xùn)。讓培訓(xùn)分享成為一種習(xí)慣，讓每一次的月度大會員工有所感、有所獲，一場培訓(xùn)帶來的知識盛宴比直接獎勵員工金錢還要值錢。

要點：每次評選最佳培訓(xùn)店長，對最佳培訓(xùn)店長進(jìn)行激勵。

八、沒有比員工承諾更有效的壓力

領(lǐng)導(dǎo)往往在業(yè)績的高壓下，從而會對下屬員工強(qiáng)壓達(dá)成的要求，但對于店長畢竟所處的位置高度與肩負(fù)的責(zé)任與管理者不同，過于用言語的強(qiáng)壓反而適得其反。所以在本月的業(yè)績達(dá)成策略應(yīng)由店長當(dāng)眾進(jìn)行達(dá)成對策分析，以及具體落實到工作的計劃。最后由各店長帶著店面的團(tuán)隊成員，統(tǒng)一對當(dāng)月的目標(biāo)做達(dá)成的宣誓。讓員工自身承諾目標(biāo)是最有效的方法，因為宣誓不僅意味著最高的承諾標(biāo)準(zhǔn)，同時也是將團(tuán)隊力量擰緊往一個方向努力的內(nèi)在驅(qū)動力。

要點：員工自主的承諾比什么嚴(yán)厲的高壓都更有效！

九、眾人獻(xiàn)計獻(xiàn)策，員工是發(fā)動機(jī)

終端業(yè)績要持續(xù)提升，首先要幫員工破障礙，解決日常的疑難雜癥。由直營經(jīng)理將影響上月的業(yè)績且未解決或是尚未很好解決的各項疑難問題匯總出來，并主要針對比較有代表性的共性問題，進(jìn)行分組展開討論。在分組討論時，應(yīng)設(shè)定在規(guī)定的時間內(nèi)由店長帶領(lǐng)店員做全員參與討論，討論結(jié)束后將由各個店長為代表對問題進(jìn)行獻(xiàn)計獻(xiàn)策，最后由直營經(jīng)理進(jìn)行總結(jié)，在眾人獻(xiàn)策的基礎(chǔ)上將問題的最佳解決方法直接貫徹宣導(dǎo)。

要點：人人都是小諸葛，沒有優(yōu)秀的個人，只有優(yōu)秀的團(tuán)隊！

十、大會結(jié)束前總結(jié)

會議最后由直營經(jīng)理做總結(jié)性的發(fā)言，再次灌輸本次會議的重點，通過會議帶來新的學(xué)習(xí)知識再次做強(qiáng)調(diào)，并再次鼓勵先進(jìn)，激勵落后，最后口號激勵，會議圓滿結(jié)束。

要點：總結(jié)工作重點、學(xué)習(xí)重點、土氣鼓舞。

為員工搭建施展個人的舞臺，學(xué)習(xí)分享的平臺，個人提升的梯臺，讓員工月度大會成為員工的興趣大會！只有提升了員工的個人，才能有強(qiáng)大的終端團(tuán)隊，才能有持續(xù)倍增的業(yè)績！才能達(dá)到月會的最終核心目的持續(xù)提高終端的綜合盈利能力！開好月度員工大會應(yīng)是大到每個企業(yè)，小到各部門組織都應(yīng)重視的大會！

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