第一篇：《房地產(chǎn)項目報批報建及政府配套資源對接實戰(zhàn)》

《房地產(chǎn)項目報批報建及政府配套資源對接實戰(zhàn)》大綱

一、報建及配套業(yè)務(wù)概述

1、政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施相關(guān)行政管理的環(huán)境分析 國土資源管理 城市規(guī)劃管理

建設(shè)工程交易市場及行業(yè)管理 房屋產(chǎn)權(quán)交易市場及行業(yè)管理 城市市政工程配套管理 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套管理

其他政府職能部門管理（發(fā)改委、環(huán)保、文物、民防（人防）、氣象（防雷）、地震、民政（地名）、檔案、無線電、節(jié)能、技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督、空管……）武警（消防）、軍隊等

2、項目報批報建業(yè)務(wù)管理的工作內(nèi)容（權(quán)證事務(wù)）項目前期、中期（五證）項目后期（分證）

3、項目政府配套資源對接管理的工作內(nèi)容（配套事務(wù)）用地紅線外市政工程配套 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套

用地紅線內(nèi)市政管網(wǎng)工程配套

4、開發(fā)企業(yè)對報批報建及政府配套對接業(yè)務(wù)管理的認識 相關(guān)業(yè)務(wù)管理發(fā)展歷程及現(xiàn)狀和難點分析 相關(guān)業(yè)務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化管理的方法

5、房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系管理的認識 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共關(guān)系管理的理念認識 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共關(guān)系管理的工作內(nèi)容 公共關(guān)系對房地產(chǎn)企業(yè)的價值體現(xiàn) 維護良好公共關(guān)系的方法探討

二、報建及配套業(yè)務(wù)VS公司組織建設(shè)管理

1、公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略方向?qū)芾碣Y源配置策略的影響 機會型開發(fā)商——單一項目公司

專業(yè)化開發(fā)商——行業(yè)內(nèi)持續(xù)經(jīng)營（多項目、跨地域）

2、公司組織架構(gòu)、工作職能分工及接口設(shè)計

組織架構(gòu)層級對分工的影響（項目公司、二級管理、三級管理）設(shè)置專職的報批報建及配套對接職能部門的優(yōu)缺點 分別由專業(yè)職能部門分工負責的優(yōu)缺點 按項目公司（項目部）分工負責的優(yōu)缺點

3、小結(jié)及實戰(zhàn)互動研討：受訓(xùn)企業(yè)實際組織狀況的診斷、研討及建議

三、項目獲取土地階段的報建及配套業(yè)務(wù)流程詳解

1、簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》

2、辦理項目公司設(shè)立及相關(guān)事宜

3、辦理《項目投資備案》（立項計劃）

4、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

5、辦理《國有土地使用證》

6、其它可能涉及的相關(guān)程序簡析 辦理《建設(shè)項目選址意見書》 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件》 辦理《項目用地文物勘探》程序

關(guān)于建設(shè)用地紅線外市政工程的自行配套事宜 關(guān)于建設(shè)用地的征地補償及拆遷事宜

涉及突破國土資源《土地利用規(guī)劃》的土地變性事宜

7、小結(jié)及實戰(zhàn)互動研討

拿地階段公司各部門之間的分工配合要點

不同企業(yè)辦理《用地規(guī)證》及《土地證》的責任劃分技巧 受訓(xùn)企業(yè)項目土地疑難問題解決方案的課堂互動

四、規(guī)劃方案設(shè)計階段的報建及配套業(yè)務(wù)流程詳解

1、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃報建申請》

2、辦理《項目環(huán)境評價審批》

3、辦理《修建性詳細規(guī)劃設(shè)計方案》成果審批 建筑規(guī)劃方案（日照、規(guī)劃指標等）管網(wǎng)規(guī)劃方案（市政工程配套等）

4、辦理《房地產(chǎn)項目建設(shè)開發(fā)規(guī)模審批》

5、辦理《單體建筑設(shè)計方案審批》

6、辦理《人防工程報建審批》

7、辦理《建筑工程消防設(shè)計審核》 建筑工程 裝飾裝修工程

8、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其它相關(guān)前置程序（地名、戶籍、公告…..等）

9、小結(jié)及實戰(zhàn)互動研討

設(shè)計階段公司各部門之間的分工配合要點 不同企業(yè)辦理《工程規(guī)證》的責任劃分技巧 受訓(xùn)企業(yè)項目設(shè)計報建疑難問題解決方案的課堂互動

五、施工準備階段的報建及配套業(yè)務(wù)流程詳解

1、辦理《建設(shè)工程施工報建申請》

2、辦理《建設(shè)項目擴初設(shè)計評審》

3、辦理《施工圖藍圖審查》

4、辦理《建筑設(shè)計節(jié)能審查》

5、辦理《防雷施工圖設(shè)計文件審核》

6、辦理《建設(shè)工程施工單位招投標》

7、辦理設(shè)計單位、監(jiān)理單位招投標及備案

8、辦理《城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費》繳納的“減免緩”事宜

9、辦理《施工許可證》及其它相關(guān)前置程序（墻改、檔案、農(nóng)民工……等保證金）

10、其它涉及施工準備的相關(guān)程序 辦理《建設(shè)工程放線、驗線程序》 辦理《施工臨時用水、用電程序》 辦理《深基坑支護設(shè)計方案》評審 辦理施工臨時占道、開口等程序 辦理行道樹移植或海防林砍伐 辦理其它地下障礙物移除程序 工程搶跑開工的處理

11、小結(jié)及實戰(zhàn)互動研討

施工準備階段公司各部門之間的分工配合要點 不同企業(yè)辦理《開工證》的責任劃分技巧

受訓(xùn)企業(yè)項目施工報建疑難問題解決方案的課堂互動

六、銷售準備階段的報建流程詳解

1、辦理銷售面積預(yù)測

2、辦理《物業(yè)公司招投標》

3、辦理《銷售資金監(jiān)管賬戶》

4、辦理價格備案及網(wǎng)簽錄入程序

5、辦理《預(yù)售許可證》及其它相關(guān)前置程序

6、小結(jié)及實戰(zhàn)互動研討

銷售準備階段公司各部門之間的分工配合要點 不同企業(yè)辦理《開工證》的責任劃分技巧

受訓(xùn)企業(yè)項目銷售報建疑難問題解決方案的課堂互動

七、施工建設(shè)階段的配套業(yè)務(wù)流程詳解

1、自來水工程配套程序

2、排水工程配套程序

3、供配電工程配套程序

4、燃氣工程配套程序

5、集中供熱工程配套程序

6、小結(jié)及實戰(zhàn)互動研討 管網(wǎng)綜合設(shè)計管理流程 自行配套工程權(quán)責移交事宜

配套工程對接階段公司各部門之間的分工配合要點 不同企業(yè)辦理配套工程對接的責任劃分技巧 受訓(xùn)企業(yè)項目配套對接疑難問題解決方案的課堂互動

八、項目竣工收尾階段的報建及配套業(yè)務(wù)流程詳解

1、竣工驗收相關(guān)程序（規(guī)劃、消防、人防、五方綜合驗收等）

2、辦理《建設(shè)工程竣工備案程序》

3、辦理《準住證》

4、辦理正式電送電、燃氣點火、供熱等配套程序

5、辦理產(chǎn)權(quán)面積實測

6、辦理《土地分證》及《房屋產(chǎn)權(quán)證》登記程序

7、小結(jié)及實戰(zhàn)互動研討

竣工驗收階段公司各部門之間的分工配合要點 不同企業(yè)辦理竣工驗收的責任劃分技巧

受訓(xùn)企業(yè)項目驗收報建疑難問題解決方案的課堂互動

九、報建及配套業(yè)務(wù)VS其它關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)流程

1、計劃運營管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務(wù)管理 項目開發(fā)進度計劃中的報建及配套工作的編制 報建及配套責任部門年度、月度計劃的編制和考核

2、成本管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務(wù)管理 目標成本計劃中報建及配套涉及的成本科目劃分 報建及配套責任部門的成本控制職責及績效考核

3、項目決策管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務(wù)管理 報建及配套責任部門如何參與項目初判和詳細研究 報建及配套責任部門如何參與可行性研究及項目獲取

4、項目策劃管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務(wù)管理 報建及配套責任部門如何參與項目策劃

報建及配套責任部門如何參與概念設(shè)計任務(wù)書和成果評審

5、設(shè)計管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務(wù)管理 報建及配套責任部門如何參與方案設(shè)計任務(wù)書和成果評審 報建及配套責任部門如何參與擴初設(shè)計任務(wù)書和成果評審 報建及配套責任部門如何參與施工圖設(shè)計任務(wù)書和成果評審

6、工程管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務(wù)管理 報建及配套責任部門如何參與《工程管理指導(dǎo)書》的編制 報建及配套責任部門如何參與工程招投標 報建及配套責任部門如何參與工程建設(shè)過程管理 報建及配套責任部門如何參與竣工驗收及交付管理

十、報建及配套業(yè)務(wù)的人力資源管理

1、報建及配套崗位干部的選擇和任用 報建及配套崗位干部的職業(yè)素質(zhì) 報建及配套崗位干部的知識結(jié)構(gòu) 報建及配套崗位干部的心理調(diào)節(jié) 報建及配套崗位干部的基本禮儀

2、報建及配套崗位干部的培訓(xùn)

3、報建及配套崗位干部的激勵

十一、如何提高報建及配套業(yè)務(wù)的執(zhí)行績效

1、認識報建及配套對項目開發(fā)的重要性

2、掌握報建及配套工作的核心價值

3、充分認識報建及配套工作的復(fù)雜性及困難度

4、各部門對報建及配套工作的協(xié)作

5、報建及配套工作的自律和規(guī)范化流程建設(shè)

6、報建及配套工作的靈活應(yīng)變和管理藝術(shù)

十二、特殊項目開發(fā)模式的報建及配套業(yè)務(wù)處理

1、停緩建（爛尾樓）開發(fā)重置項目的處理

（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目情形（2）資產(chǎn)（在建工程）轉(zhuǎn)讓項目情形

2、去庫存（商改?。╉椖扛脑扉_發(fā)的處理

3、現(xiàn)房類低效資產(chǎn)改造開發(fā)的處理

第二篇：房地產(chǎn)報批報建心得

全盤認同，事實上，報批報建工作是一個要求專業(yè)性非常強的工作，我就在金地從事報批報建工作三個月來的經(jīng)歷談下我對該工作的看法，或者說是經(jīng)驗，我同志們分享。

一、時間管理能力

時間管理在報批報建過程中占有很重要的地位，在開發(fā)商拿到土地開始，報批工作就要開始進入了，并一直貫穿工程始終。作為報批工作的執(zhí)行者，我們必須按照工程計劃或進度安排好報批工作各環(huán)節(jié)的各項工作，什么時間開始進行哪項工作，哪個階段幾項工作同時進行，一定要有自己的主見，對計劃進行有效的整合，凡事不能等，否則就會影響項目進程。

很多人認為，報批工作一環(huán)扣一環(huán)，要做下一項工作前，前面一項工作必須完成并拿到政府批件，這個說法沒有錯，但這種順其自然的時間管理只能說是很僵化，凡事沒有余地，一旦某個環(huán)節(jié)卡殼了，會影響整個計劃的進行。我剛剛到公司時，第一要務(wù)就是把整個計劃關(guān)節(jié)點進行并列分布，把所有工作放在同一起跑線上，然后對每項任務(wù)進行自我評估，有的工作甚至提前進行。比如環(huán)境影響評估分析，在報告出來前必須要進行為期兩個15天的兩次社會公示，然后才能進行環(huán)境影響評估報告，如果要按計劃，這項工作要到方案批復(fù)后才能進行，也就是說就該單項工作從提報到獲取成果，至少要45天（報告一般需要15天），而實際上，我把該工作提前到了立項批復(fù)后方案報批前就進行了，實際成績就是當方案批復(fù)后的7天內(nèi)，我就完成了環(huán)境影響分析的全部工作。

二、專業(yè)要求和學(xué)習(xí)能力

很多人眼中，報批報建除了搞關(guān)系，多喝酒，其實就是一跑腿的活，沒有任何技術(shù)含量，非也！或者說至少在我的實際工作中，并非如此。我們的梅墟項目方案是在上海設(shè)計的，雖然前期征詢經(jīng)常是上海設(shè)計部同事來寧波進行，但是大部分時間還是我一個人單兵作戰(zhàn)，在實際和政府的溝通和手續(xù)辦理中，經(jīng)常會遇到他們的口頭征詢，比如哪個地方是綠化，某個建筑高度是多少？道路寬度有沒有達到交通規(guī)范，等等。如果你對專業(yè)和規(guī)范一點都不懂，那你在那一刻就會是個傻蛋。

在這方面，我確實很不怎么樣，我就經(jīng)常給政府的領(lǐng)導(dǎo)批評，你TMD的什么都不懂，還搞什么報批報建啊，回去讓你們設(shè)計師過來。這一點，我確實很羞愧，但好在我是個會學(xué)習(xí)肯學(xué)習(xí)的人，每天閑暇時，我都會認真看方案設(shè)計文本、國家建筑設(shè)計規(guī)范和政府文件，不斷提高自己的專業(yè)素養(yǎng)，雖然我不可能也不需要象專業(yè)設(shè)計師那么精通專業(yè)，但作為報批報建工作的主要責任人，如果對專業(yè)一無所知，那你很可能就會因此影響工作。

四、承受壓力和解決問題的能力

誰工作都有壓力，有時候壓力就是動力！但在報批報建這個環(huán)節(jié)，前面的經(jīng)驗根本就是空談。在別人眼里，房產(chǎn)開發(fā)商是甲方，很牛逼的事物！但如果從細處看，作為員工，公司是甲方，我是乙方；從報批報建工作性質(zhì)來看，主要是跑政府機構(gòu)，不用說，還是乙方，根本沒什么牛逼之處，事事處處你都是個低眉順目者，時時刻刻都要準備著看別人的眼色，受領(lǐng)導(dǎo)的怨氣，我相信只要做個這個工作的朋友都會有如此感慨。在公司層面，如果你工作不到位，就會影響到項目進度，那你就要隨時等候領(lǐng)導(dǎo)的訓(xùn)斥；在工作層面，如果你某材料沒有準備齊或準備得很專業(yè)，那就你等著政府領(lǐng)導(dǎo)的呵斥吧（請注意紅色字體）-----不過我好象還沒有面臨這樣的場面過，我個人自以為工作效果還可以，沒有讓各級領(lǐng)導(dǎo)難看掉過，但我做好了讓領(lǐng)導(dǎo)訓(xùn)呵的心理準備。所以這就需要報批人員有著強大的自我精神安慰能力，一旦工作中出現(xiàn)問題，自我心理調(diào)節(jié)很重要，還需要你有著強大的問題解決能力，不要以為領(lǐng)導(dǎo)訓(xùn)完呵罵完你就沒事了，這個世界上從來就沒什么救世主，一切問題還都要靠你自己來解決并完善！

五、統(tǒng)籌管理和團隊協(xié)作能力

說到統(tǒng)籌，有人或許會說統(tǒng)籌就是時間管理啊。但我說的是各專業(yè)各部門間的統(tǒng)籌，是報批人員的管理能力。報批工作涉及的部門之廣、之大，相信沒有一個人會否認，說這個崗位在內(nèi)涉及到公司各個部門、在政府也差不多上上下下都要接觸并不為過。行，既然這樣，那作為報批人員就要學(xué)會統(tǒng)籌了。

這個還是舉個實例比較好懂，梅墟項目方案批復(fù)后的一個工作就是擴初會審，為了保證一級計劃的正常進行，我們必須要在擴初會審前把文本提前送到與項目相關(guān)的部門去（梅墟項目涉及19個政府部門或事業(yè)單位），為此，你就要經(jīng)常和設(shè)計部門溝通，了解擴初設(shè)計的進展，甚至要求加速設(shè)計進度，同時還要對擴初會審的行政材料進行匯總整理，你不可能事事自己去做，那就要協(xié)調(diào)公司各崗位的人員，為你準備資料。一旦設(shè)計院提交方案文本，那么多單位和部門要一個個送似乎太累，而且有時候某部門人員還不在位（人家總不可能天天坐在那里等你送文本），這時我們就要發(fā)動公司其他同事去送文本，如果遇到某部門人員不在，我們就要知道怎么才能在最短的時間內(nèi)通過何種方式傳達到關(guān)鍵人員手中，甚至事后還要進行電話確認，只有事前統(tǒng)籌好，事后有跟蹤，報批報建工作才會井井有條，亂而有序！

六、資料管理能力

報批工作似乎很牛逼，整天和政府部門打交道，其實這個崗位既是一個管理者，又是一個辦事文員，報批報建大量的工作是和文件資料打交道的。比如各個辦事節(jié)點所需要提供的資料清單，你要學(xué)會保管并整理成冊，時時拿出來研讀，報批的成果你還要注意保存和留備，因為報批工作大量時間在路上或在政府部門，你如果想要把各工作弄得很順沒顧慮，那就要對所有文件進行有效整理，一旦缺件，那你就等著哭爹喊娘吧。

七、溝通力和公關(guān)力

其實我也不知道溝通和公關(guān)有什么區(qū)別，但我相信這里的公關(guān)絕對不是KTV里的公關(guān)小姐或先生，在我眼里，報批報建的公關(guān)力其實應(yīng)該改為攻關(guān)力。其實這個能力是所有報批人員所必須具備的第一要素，這也是很多人認為的“只要政府關(guān)系好，報批工作就好做了”的能力，如何建立與政府部門的關(guān)系，如何搞好關(guān)系，并不是你說說就能搞定的，而是需要我們?nèi)ヌぬ崒嵉厝ズ驼藛T溝通、去互動才能搞好關(guān)系，如果你有溝通或公關(guān)力不行，你再怎么樣，還就是不行。我就遇到過這樣一個事情，某天在某部門辦事，一個開發(fā)商的哥們一再邀請部門的同志出去坐坐，可就是得不到肯定的答復(fù)，我也不知道哪個環(huán)節(jié)出問題了，但我相信肯定是溝通出了問題，公關(guān)力度夠不夠我想這應(yīng)該不是因素。能說會道自然是溝通力的一個要件，但是我想誠信、負責、熱情、尊重是很關(guān)鍵的東西，如果沒有這幾點，你就是長了張律師嘴巴，事情照樣難辦。

八、酒量和酒品

中國歷來有酒文化，中國人辦事就要喝酒，雖然我也意識到在這里寫不合適，但是我們還是要尊重事實，在報批工作中，喝酒這一項工作是相當免不了的，既然喝酒，那就要順應(yīng)中國的酒文化。在酒桌上，作為乙方的你，總不能很牛逼地喝一點點吧，把酒場氛圍如果弄得很冷，那你就完蛋了。

我的酒量其實很差，雖然公司的哥們給我的排名往前靠了，但事實上我的酒量很差，但我有酒膽，所謂酒品如人品，在酒量不行的情況下，我就是敢喝，我有一句名言：把每一天都當作世界末日過，喝死拉倒！這個時候，一旦把在座的喝了興起了（這是酒的功勞而不是人的功勞），感情就開始形成了，默契也就達成了。所以，作為報批工作者，如果你沒有酒量，那你就一定要有酒膽，如果你什么也沒有，那你就趕緊換崗位吧，不是說你能力不行，而事實上你的能力也確實不行。

寫了八條，雖然想說些報批報建工作的經(jīng)驗和理論的，但居然從這個崗位所需要的素質(zhì)寫了起來，題目也不想改了，就這么的吧。這八條其實也只是個大概，作為一名報批報建從業(yè)人員，所需要具備的素質(zhì)還有很多，比如不恥下問的能力、身體素質(zhì)好、文字工作能力（經(jīng)常要寫書面報告）等等，就不一一具來，當作拋磚引玉吧，寫完，股溝了一下報批報建這個關(guān)鍵詞，居然發(fā)現(xiàn)，我的這篇文章還是網(wǎng)絡(luò)第一篇關(guān)于報批工作的文字綜述（其他文件性的清單不算）。

第三篇：房地產(chǎn)報建報批工作心得

房地產(chǎn)報建報批工作心得

做報建報批工作都1年了，還是有自己的心得的。?？偟恼f來這個前期工作真的很累人。壓力很大。。而且說不清楚。。做過的人才能了解其中的奧妙和辛酸。。相信每個做過這個工作的人都會有很多應(yīng)酬的事情。。想當初我曾經(jīng)1個星期有5天都喝的非常難受。吐到3點都難受的睡不著?！，F(xiàn)在看到酒都有點怕。。最累人的還是公關(guān)問題。。中國這個國情。人際關(guān)系可以說在報建工作中至關(guān)重要。其實想要套近一個相關(guān)部門的負責人。。真的很費工夫。。我想過很多辦法：

1、打聽他的個人喜好這些（便于有話題）

2、實在不行，就直接給領(lǐng)導(dǎo)匯報讓他出面（報建報批沒有領(lǐng)導(dǎo)的支持可以說幾乎不能完成）

3、請認識他的人幫我引薦，這樣方便辦事 初此之外我想不出其他辦法了，如果死腦筋的按流程辦事，不去拉關(guān)系，一句話10次有9次碰壁。去一次失望一次。至于拿證。慢慢等吧。。請負責人吃飯。。還不是你開口就請的出來的。。這點做過的人很清楚。。這種公關(guān)工作，還有其他的辦法可以套近相關(guān)負責人嗎？請指教。。在這個工作上，不是懂流程就能辦成事的。。也不是你嘴巴會說就能辦成事情的。。

這個問題是相通的....你這樣公關(guān)成本太高太累....你應(yīng)該在當?shù)卣畬崣?quán)部門公關(guān)一個資歷深的領(lǐng)導(dǎo)..要把關(guān)系處到非常鐵....以后有什么事都幫助你出面..你就會輕松很多......千萬不要象這樣走到哪攻關(guān)到哪..那樣你會累死的問題

2是的。。這種辦法我也知道。。所以我們大領(lǐng)導(dǎo)出面。。跟規(guī)劃局、建設(shè)局、國土局局長的關(guān)系,甚至是當?shù)卣畲蟮墓俚年P(guān)系都整的很好。。但是后來又出現(xiàn)問題。下面辦事情的人當著局長的面答應(yīng)的很好。。背著就老是找小問題。。你也不可能一點問題就去找局長，所以有幾次局長是當著我們把下面科室的找來當面解決問題，實際上跟下面的人的關(guān)系就整僵了。。所以兩手都要抓。。請下面科室的人吃飯唱歌娛樂。。次數(shù)不能多。但是每次都要收到效果。達到你要的目的 但是報建報批的工作接觸的公司部門太多。。象安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、消防、招投標這些部門。。還有就是跟公司有業(yè)務(wù)關(guān)系又比較特殊的公司象自來水、天然氣、光纖、供電局這些，以前這些部門是建設(shè)局的下屬單位，歸建設(shè)局管，現(xiàn)在屬于自負盈虧的企業(yè)，所以還是要去打理。。其實很想請教前輩們在報建中的心得。。很想聽前輩們的經(jīng)驗。。我會多學(xué)習(xí)的。。

中國的國情，有自己的特殊點。俗話說的好，閻王好斗，小鬼難纏，即使你跟局長跟市長甚至更大的頭頭關(guān)系都挺好，但是，你肯定好不到他可以為你丟烏紗帽，這點是必須要明確的。所以，我比較贊同樓上的一個觀點，就是兩手都要抓，兩手都要硬，同時，要按級別的對位。第一、作為一個企業(yè)的領(lǐng)頭者，你們領(lǐng)導(dǎo)，肯定有自己的一個公關(guān)交際圈，這個圈子你暫時是進不去的，所以，他的圈子的意義在于，在關(guān)鍵是可，可以有人出頭，何謂關(guān)鍵時刻，也就是可辦可不辦，可等待可不等待的時候，有上面領(lǐng)導(dǎo)的一句話，比下面跑斷腿管事的多，所以，這個圈子的重要性在于上層的說句話的力量，也就是所謂的上層關(guān)系。第二、中層，所謂的中層，區(qū)別于一些大頭頭的地方在于他們的職位級別，不可能是抓全面工作的，就好像公司里的中層一樣，個別部門的主管領(lǐng)導(dǎo)，拿著章的人。這些人，比上面的大領(lǐng)導(dǎo)，可以說是不足，但是，比下面的辦事員，又是有一定的實權(quán)，這些人的對付，可以充分現(xiàn)實我們的工作能力，這些人的交際，我建議一種方式，就是你們單位領(lǐng)導(dǎo)可以帶你去見你要辦事的地方的領(lǐng)導(dǎo)，順路帶上這種中層，然后，可以說認識認識，然后采取公關(guān)，這樣既然有上面的人的面子，他不敢胡來，第二你又不能讓他得不到他可以得到的好處，這些即使他在你單位事情上犯錯誤了，他會覺得有上面領(lǐng)導(dǎo)，到時候也好說，至于公關(guān)方式，看自己決定，是軟性公關(guān)還是硬性公關(guān)，在于自己喜好。第三、就是要明白一句話，縣官不如現(xiàn)管，所謂現(xiàn)管，就是我們辦事要直接面對的人，收我們材料的人。這些人，處于政府機

構(gòu)的底層，無權(quán)無勢，唯一有的，他們有向上報材料的工作，這點很重要，呵呵，他可以拖你三五天不給你給領(lǐng)導(dǎo)那里送，像你說的，他可以找個借口給領(lǐng)導(dǎo)搪塞過去。所以，對于這些人，一定要做到小恩小惠不能斷，切身利益不能少的原則。但是，這些人是最不好把握分寸的地方，多了，比肩中層，我們合不來，少了，他肯定不會干，所以，這個小恩小惠一定要拿捏到位。所謂通則不痛，痛則不通。我們研究的就是一個人際方面的問題，說白了就是怎么樣請客送禮的問題。我想來主張就是，由上帶下，上層關(guān)系，要維護好，中層關(guān)系要保持很好，下層關(guān)系要努力做好。精力，要放在中層的關(guān)系處理上，由中層，帶下層。每個領(lǐng)導(dǎo)，都有自己派系的人，都有自己的所謂心腹和政敵，我們必須要明白這點。啰嗦這么多，不知道有沒有幫助，呵呵，拙見見笑。

問題

3繼續(xù)把問題深入。。其實我覺得報建報批的工作最體現(xiàn)一個人的綜合素質(zhì)。。見人說人話見鬼說鬼話。。人都是八面玲瓏的。。特別是跟老油條老狐貍接觸的時候。。我突然想到報建報批的工作，簡直是把中國的國情體現(xiàn)的淋漓盡致。。對的，中層問題真的很微妙：一個科室的科長，比局長小，但是有自己的實權(quán)，有些可以忽略的問題，關(guān)系沒有搞好，他可以把這些問題弄成大問題，整的你是知道他在找茬，但是就是找不到理由，而且有自己的虛榮心，這種不大不小的官心思都有點重，但是他肯定是局長，或者某個副局長的心腹；還有就是政府現(xiàn)在有個不成文的規(guī)定，不知道每個地方是不是一樣，就是坐一個位子的人時間不能太久，要1年一換，當然局長的時間要長點，所以我們要考慮成本問題，但是，呵呵，所有的成本都是算在房價里面的。實際上我們大領(lǐng)導(dǎo)在開始的時候沒有注意到這種不大不小的官，可能是覺得大領(lǐng)導(dǎo)搞好了，就可以用大領(lǐng)導(dǎo)來壓他們，所以導(dǎo)致反反復(fù)復(fù)問題的出現(xiàn)。。對于下層的人：這些人的脾氣到特別大，一點權(quán)利沒有，還經(jīng)常擺架子，很多次我都是憋到火在，表面上還要裝成你好我好的樣子。。送禮這個問題我一直都在琢磨，送什么樣子的禮，多少錢的這些問題。。

對跑前期的人的看法

其實資料流程那些太簡單了。。是人都懂。。但是沒有說到關(guān)鍵的問題，就是其中的人際關(guān)系的處理，我覺得這才是真正值得討論的地方。。我做前期1年了，也遇到不同公司的跑前期的人，但是很少是女的，呵呵，不過我也是女的。。女的雖然有時候不如男的方便，但是有些時候，女的要占一些方便。。這個就不多說了。大家都明白。。做前期的人性格雖有不同，但是還是有很多大致相同的地方：比如性格開朗，容易和人打成一片，話多，心細，反應(yīng)快這些 也不是說老實巴交的人就不行。也有老實巴交的。。某些政府的就喜歡這樣的人。。說白了這個工作接觸的人太多。。形形色色的。。不見得每個人都喜歡開朗的人。。象那種說話爹聲爹氣的。。有些男人就反感。。所以還是要注意分寸。。當然我本人不屬于那種爹聲爹氣的。。不是那種人。。也做不來那種聲音。。但是我也不冷冰冰的哈。。呵呵。。做前期的一定要主動。。要放的下面子。。也要受的住各種各樣的氣。。忍字心頭一把刀。。也要開朗，懂得討人歡心。。這點非常重要。。但是這個不同于銷售，銷售的太多假話，呵呵，但是要是你在報建中說了假話，還被政府的人曉得了，有你好受的了。你要明白一個道理，你耍小聰明，別人耍手段的地方更多，整不死你也整掉一層皮。過于熱情那是不行的。畢竟政府部門有很多忌諱。。官越大的人忌諱越多。。我想沒有一個當管的喜歡別人看到他和哪個女的在單位上打情罵俏吧？當官的形象最重要。。特別是在中國。。所以女人要注意自己的形象。。出去代表一個公司的形象。。不要讓人覺得你的公司低俗。。

關(guān)于竣工驗收的問題

竣工驗收： 包括單體驗收，項目竣工驗收，這個很麻煩嗎？包括哪些內(nèi)容呢？這個就是規(guī)劃局的事情。。還有就是關(guān)于綜合管網(wǎng)的布置。。先是公司和政府協(xié)調(diào)把主管道引到項目

外（包括光纖、通訊、自來水、電、天然氣等），在施工圖設(shè)計階段，已經(jīng)涉及這部分管網(wǎng)的分戶的設(shè)計了，如果說在施工圖審查階段，分戶的管網(wǎng)都已經(jīng)通過審核了，單體和項目竣工驗收階段還需進行綜合管線的驗收嗎？如果需要，也是規(guī)劃局的問題，綜合管線的驗收很麻煩嗎？ 在竣工驗收備案階段，需要設(shè)計，監(jiān)理，施工，規(guī)劃局提供什么文件呢？ 還有竣工驗收完成后，就需要去房管局辦理分戶和預(yù)售許可證嗎？完成后領(lǐng)取2書？ 竣工驗收：包括單體驗收，項目竣工驗收，這個很麻煩嗎？包括哪些內(nèi)容呢？項目工程竣工驗收主要包括涉及兩個政府部門,一個是質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督站,一個是規(guī)劃局工程科(或建筑監(jiān)理科),具體要的資料:

1、竣工驗收備案工作聯(lián)系單（規(guī)劃局工程科辦理）

2、工程款支付證明（規(guī)劃局工程科辦理）

3、施工許可證（復(fù)印件）

4、施工圖備案審查單（復(fù)印件）

5、監(jiān)理公司出具的《工程質(zhì)量評估報告》

6、設(shè)計公司出具的《工程質(zhì)量評估報告》

7、勘察單位出具的《工程質(zhì)量評估報告》

8、單位工程質(zhì)量驗收記錄（復(fù)印件）

9、規(guī)劃驗收合格證（規(guī)劃局規(guī)劃科辦理）

10、消防驗收意見書（消防中隊辦理）

11、工程質(zhì)量保修書

12、住宅質(zhì)量保證書

13、住宅使用說明書

14、建筑節(jié)能轉(zhuǎn)向驗收備案表及（復(fù)印件）（規(guī)劃局墻改辦辦理）

15、工程檔案接受證明（規(guī)劃局檔案館辦理）地方不同，可能需要的資料不同每個地方不一樣，政府部門辦事的難易也不一樣 我個人感覺：規(guī)劃局是最好說話的，包括他的下設(shè)科室，其次是房地局;最難說話的是消防，吃了再拿了，給辦事還不利索。

縣級項目報建公關(guān)個人經(jīng)驗

在一縣級項目待了將近4年時間，從拆遷到項目銷售完畢，前后經(jīng)歷了許許多多，總的心得有以下幾點：

1、每個縣級行政領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬的風氣和作風都不一樣，抓重點負責人，一針見血；

2、通過前期接觸單位的領(lǐng)導(dǎo)拓展關(guān)系（比如土地局領(lǐng)導(dǎo)、政府對口牽頭領(lǐng)導(dǎo)人等），這個領(lǐng)導(dǎo)選擇很重要，人品很重要：熱心，平易近人，關(guān)系面廣，他的權(quán)利能夠觸及到你項目開發(fā)的全程；這是你公關(guān)開始的最重要的起點，一點帶面，然后才能全面拓開。

3、這個領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的建立需要公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭介入，畢竟領(lǐng)導(dǎo)不會那么容易比他等級低的辦事人。然后就看自己處關(guān)系的水平了，個人認為真誠很重要，謙虛好學(xué)也很重要，能夠很好理解官場的是非，最快的理解領(lǐng)導(dǎo)的意圖，有時候甚至一個眼神。當然，最后鈔票更重要，不可或缺；

4、當你處好了公關(guān)的這個點，以后報建的各個部門和局委關(guān)系的拓展就靠這點散發(fā)。先搞定局委主要負責人和對接人，然后最重要的是各局委的具體辦事人，俗話說“小鬼難纏”，通過酒肉、小惠等建立長期“虛假”朋友關(guān)系，當然也不是那么絕對，畢竟是共產(chǎn)黨的天下，還是有些能夠成為長期的忠實朋友，會在以后帶給你一些驚喜；

5、各個節(jié)假日一定不能忘記禮品或者紅包，不然你的絆腳石會在以后辦理的過程中慢慢浮出水面；抑或問候的短信、電話，感情投資也很重要，個人認為這是制勝的關(guān)鍵，這點處好，某些時候可能比金錢更有用；

6、必須適應(yīng)并迎合當?shù)氐拿耧L和人文，有時候可能不適應(yīng)，很難受，但這是一個必須經(jīng)歷的過程，得去面對和接受一些東西，類似洗腦，然后才能真正融入；

7、同底層打交道需要一些耐性和軟脾氣，千萬急不得，辦理審批的過程有時候會很漫長，時間其實是掌握在你手里，看你怎么去“溝通”和“引導(dǎo)”；

8、公關(guān)的時候切記要控制成本，始終記住你是公司的員工，為公司節(jié)約和利益最大化才是辦理所有事情的出發(fā)點，花最少的錢辦最有效率的事情；公關(guān)帳目一定要明晰，千萬不能貪小便宜吃大虧。以上是自己的一些體會，可能根據(jù)各地政府的政風和辦事效率不同，每個人的感受可能也有區(qū)別，希望各位同仁批評指正??！