第一篇：項(xiàng)目前期：房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建策略、技巧及公共關(guān)系維護(hù)(楊凡老師)

房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建策略、技巧及公共關(guān)系維護(hù)

課程背景

房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)是：1.周期長、投資量大；2.多專業(yè)，多階段，多節(jié)點(diǎn)；3.高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)，需要較強(qiáng)的資源整合能力，項(xiàng)目的成功一定是一個(gè)團(tuán)隊(duì)目標(biāo)一致、通力協(xié)作、不斷努力的結(jié)果。重點(diǎn)在三大節(jié)點(diǎn)：A、項(xiàng)目開工；B、開盤；C、內(nèi)控交房；兩大階段：項(xiàng)目前期階段、項(xiàng)目實(shí)施階段（通過圖表和案例說明）。

這是一門結(jié)合房地產(chǎn)全程開發(fā)的報(bào)建實(shí)戰(zhàn)課程，通過開發(fā)流程的一系列報(bào)建環(huán)節(jié)的梳理和核心部門公共關(guān)系的剖析，告訴房地產(chǎn)企業(yè)老板、集團(tuán)開發(fā)負(fù)責(zé)人一個(gè)優(yōu)秀的報(bào)建人員如何高效地進(jìn)行該項(xiàng)工作，才能保證企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目快速取得合法證照。

良好公共關(guān)系的建立與維護(hù)不僅對(duì)于已開發(fā)項(xiàng)目具有直接的促進(jìn)作用，還對(duì)于公共危機(jī)的處理和化解、企業(yè)長期形象的建立、各項(xiàng)優(yōu)惠政策的博取具有重要的意義?？梢宰尩禺a(chǎn)公司老板提高對(duì)開發(fā)報(bào)建的認(rèn)識(shí)，培養(yǎng)和訓(xùn)練專業(yè)的報(bào)建團(tuán)隊(duì)，讓你從不斷發(fā)生的繁瑣的企業(yè)管理工作中，找到最核心的關(guān)鍵，做一個(gè)內(nèi)行的開發(fā)管理者！

師資簡介

楊 凡老師：

國內(nèi)房地產(chǎn)資深專家，東南大學(xué)工程碩士，南京大學(xué)EMBA，全經(jīng)聯(lián)創(chuàng)新講師，明源地產(chǎn)研究院研究員。楊老師早年就職部屬建筑設(shè)計(jì)研究院，曾在2家上市地產(chǎn)公司的總部產(chǎn)品研發(fā)中心參與和支持了多項(xiàng)住宅和商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)的研究，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新與設(shè)計(jì)控制有深厚的專業(yè)功底，先后擔(dān)任過蘇寧環(huán)球和百勝麒麟等多家地產(chǎn)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目總經(jīng)理，積累了豐富的一線的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

曾全權(quán)負(fù)責(zé)一些開發(fā)集團(tuán)公司的區(qū)域公司的前期報(bào)建和設(shè)計(jì)管理工作，參與營銷與成本管理工作，總負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體策劃、設(shè)計(jì)、及項(xiàng)目的全過程運(yùn)營管理，經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的投資拿地、全程報(bào)建、南京和重慶等地項(xiàng)目的拆遷安置、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、合同談判以及項(xiàng)目的運(yùn)營管控等工作。對(duì)外對(duì)于土地價(jià)值的判斷、投資機(jī)會(huì)的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取策略、政府公共關(guān)系維護(hù)和報(bào)建技巧，對(duì)內(nèi)對(duì)于項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)置和把控、計(jì)劃管理的落地、內(nèi)部各部門綜合協(xié)調(diào)等方面具備獨(dú)特的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有房地產(chǎn)多個(gè)項(xiàng)目的整體運(yùn)營管控經(jīng)驗(yàn)和操盤技能。

楊凡老師今年來多次被邀請(qǐng)走進(jìn)大型國企和上市公司，給企業(yè)中高層和行業(yè)內(nèi)的管理人員上課，并在清華大學(xué)、北京大學(xué)、重慶大學(xué)和中南大學(xué)等大學(xué)房地產(chǎn)總裁班客座，給學(xué)員培訓(xùn)上課，在時(shí)代光華等專業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的云直播平臺(tái)授課，深得從業(yè)人士的好評(píng)。

課程收益

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讓房地產(chǎn)企業(yè)老板提高對(duì)開發(fā)報(bào)建的認(rèn)識(shí) ? 教會(huì)房地產(chǎn)老板如何用好開發(fā)人員 ? 讓房地產(chǎn)老板學(xué)習(xí)公共關(guān)系的有效利用 讓房地產(chǎn)報(bào)建從業(yè)人員快速入門和提高層次

通過學(xué)習(xí)，能夠讓您清楚開發(fā)主要流程、重點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

了解開發(fā)開發(fā)報(bào)建全過程的內(nèi)、外部管控辦法，并能在實(shí)際工作中有效實(shí)施。

課程對(duì)象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理、主管、開發(fā)部負(fù)責(zé)人、報(bào)建專業(yè)、公共關(guān)系部相關(guān)人員

一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建的外部主要工作內(nèi)容：

一、項(xiàng)目報(bào)建流程及主要審批成果

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)審批

（一）、設(shè)計(jì)方案審查（并聯(lián)審查）

1、方案預(yù)審需提供的材料：

2、協(xié)辦部門材料及數(shù)量：

◆涉及消防事項(xiàng)的審查 ◆涉及園林綠地指標(biāo)事項(xiàng)的審查

◆ 涉及防空地下室設(shè)置事項(xiàng)的審查（涉及民用建筑配套建設(shè)防空地下室）◆ 涉及市政公用設(shè)施安全事項(xiàng)的審查（涉及危及市政公用設(shè)施安全

的建設(shè)項(xiàng)目）

◆ 涉及國家安全事項(xiàng)的審查 ◆ 涉及電力保護(hù)事項(xiàng)的審查

◆涉及河道管理事項(xiàng)的審查（限河道管理范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目）◆涉及機(jī)場(chǎng)空域安全管理事項(xiàng)的審查 ◆涉及無線電管理事項(xiàng)的審查 ◆環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審查

（二）、擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查（市住建局并聯(lián)審查，各區(qū)、縣住建局有差異）

1、初步設(shè)計(jì)預(yù)審需提交的申請(qǐng)材料

2、主辦部門所需要的材料：

（1）建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)審批申請(qǐng)表（含電子表格）；（2）初步設(shè)計(jì)圖說（按主辦部門預(yù)審意見修改后）及其光盤；（3）涉及高邊坡支護(hù)的，應(yīng)提供邊坡支護(hù)方案設(shè)計(jì)可行性評(píng)估報(bào)告；

3、協(xié)辦部門提供的材料： ◆消防所需申請(qǐng)材料： ◆園林部門所需申請(qǐng)材料： ◆氣象部門所需申請(qǐng)材料： ◆人防部門所需申請(qǐng)材料： ◆市政部門要求的申請(qǐng)材料： ◆交通部門所需申請(qǐng)材料：

（三）、建設(shè)工程施工圖審查備案 第一部分（綜合篇）第二部分（消防專篇）第三份（節(jié)能專篇）

三、項(xiàng)目工程辦證

（一)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理（二)、項(xiàng)目核準(zhǔn)

（三)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理（四)、建設(shè)工程施工許可證辦理（五)、建設(shè)工程預(yù)售許可證辦理（六)、建設(shè)工程備案證辦理 ●建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案

四、項(xiàng)目工程招標(biāo)

（七)、建設(shè)工程招標(biāo)報(bào)建

（八)、建設(shè)工程招投標(biāo)情況備案（九)、建設(shè)工程施工合同備案

五、項(xiàng)目專項(xiàng)審查

（十)、平基土石方專項(xiàng)工程（十一)、高切坡治理專項(xiàng)工程（十二)、建筑裝飾專項(xiàng)工程

六、項(xiàng)目施工報(bào)監(jiān)（十三)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)監(jiān)

（十四)、建設(shè)工程施工臨時(shí)占道、開口辦理（十五)、移植行道樹辦理（十六)、人防設(shè)施損壞報(bào)批

七、項(xiàng)目行政管理

（十七)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金管理（十八)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)管理

八、項(xiàng)目驗(yàn)收

（十九)、項(xiàng)目規(guī)劃專項(xiàng)驗(yàn)收管理（二十)、項(xiàng)目消防專項(xiàng)驗(yàn)收管理（二十一)、項(xiàng)目環(huán)保專項(xiàng)驗(yàn)收管理（二十二)、項(xiàng)目防雷專項(xiàng)驗(yàn)收管理（二十三)、項(xiàng)目園林專項(xiàng)驗(yàn)收管理（二十四)、項(xiàng)目節(jié)能專項(xiàng)驗(yàn)收管理（二十五)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理（二十六)、項(xiàng)目檔案資料管理

九、總結(jié)要點(diǎn)及相關(guān)案例： 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

3、總平面審查階段

4、管線綜合審查、排水許可證

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

6、消防和人防專項(xiàng)審查

7、節(jié)能審查、施工圖審查

8、渣土和建筑垃圾排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

11、施工許可證

12、放線、驗(yàn)線

13、預(yù)售許可證

14、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

15、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓

16、潛規(guī)則概要

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)前期的內(nèi)部主要工作內(nèi)容：

一、項(xiàng)目前期階段 開發(fā)項(xiàng)目的前期工作流程、完成標(biāo)志、控制要點(diǎn)及主要風(fēng)險(xiǎn)： 3 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（公司）4 項(xiàng)目定位報(bào)告（公司）（1）、市場(chǎng)定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位（2）、經(jīng)濟(jì)測(cè)算（3）、項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告：開發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目考核指標(biāo)初定、資金流

2、國有土地使用權(quán)證（國土局）

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）（1）、建筑方案設(shè)計(jì)通過（公司）（2）、方案文本報(bào)規(guī)通過（規(guī)劃局）（3)、項(xiàng)目投資概算（公司）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）（1）、施工圖最終藍(lán)圖完成（公司）并通過圖審（2）、建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）（3）、目標(biāo)成本審核通過（公司）（4)、項(xiàng)目預(yù)算審核通過（公司）

5、建筑工程施工許可證（建設(shè)局）

6、項(xiàng)目開工（公司）:項(xiàng)目開工主要流程

7、樣板區(qū)開放（公司）:樣板區(qū)開放主要流程

8、預(yù)售許可證（房管局）

案例：預(yù)售許可證辦理所需資料(1)、項(xiàng)目亮相（公司）(2)、項(xiàng)目開盤（公司）項(xiàng)目前期階段小結(jié)：

核心工作：項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)、預(yù)售許可證獲取 關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)：五證的獲取、樣板區(qū)開放 最主要影響因素：

1、拆遷影響項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間；

2、定位報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量導(dǎo)致工作出現(xiàn)反復(fù)；

3、報(bào)規(guī)報(bào)建工作推進(jìn)緩慢；

4、設(shè)計(jì)單位履約能力。

二、項(xiàng)目實(shí)施階段（項(xiàng)目全過程營銷）

1、項(xiàng)目實(shí)施階段——工程線管控流程及完成標(biāo)志、主要過程控制節(jié)點(diǎn)

（一）、建安工程

（二）、室外配套工程

（三）、取得規(guī)劃驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收合格證，工程驗(yàn)收整改完成

2、項(xiàng)目實(shí)施階段——銷售線核心工作：按期完成銷售、回款目標(biāo)，主要工作內(nèi)容有：（1）、分解月度指標(biāo)；(2)、產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點(diǎn)，(3)、價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整，(4)、月度推廣計(jì)劃執(zhí)行，(5)、客戶到訪及接待成交工作，(6)、月度指標(biāo)考核

3、項(xiàng)目交付后主要工作

(1)、物業(yè)服務(wù)(2)、項(xiàng)目后評(píng)估(3）、產(chǎn)權(quán)辦理（4）、結(jié)算辦理

第三篇：開發(fā)報(bào)建工作的流程、節(jié)點(diǎn)工作、操作指南及案例分析

一、如何理解和判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建 1.當(dāng)前國內(nèi)典型企業(yè)對(duì)報(bào)建工作的認(rèn)識(shí)和理解

2.報(bào)建工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目全程開發(fā)中的地位和作用（項(xiàng)目的合法性）3.優(yōu)秀企業(yè)的開發(fā)報(bào)建體系的組成分析

（結(jié)合2-3個(gè)優(yōu)秀企業(yè)的報(bào)建體系組織結(jié)構(gòu)分析）

二、如何構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)建流程和體系 1.開發(fā)項(xiàng)目所在城市的報(bào)建基本框架和流程（2-3個(gè)城市的報(bào)建流程圖分析）

2.不同報(bào)建階段的具體分析（結(jié)合6項(xiàng)案例）

（1）用地環(huán)節(jié)（含拆遷安置階段、管網(wǎng)拆除、土地確認(rèn)書、國土合同、土地契稅、國土證等方面的報(bào)建程序或流程的具體研究）

（2）立項(xiàng)環(huán)節(jié)（投資備案、項(xiàng)目資本金、可行性研究，水土保持等）

（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)（規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設(shè)計(jì)審查、施工圖設(shè)計(jì)和審查等）（4）工程建設(shè)環(huán)節(jié)（招投標(biāo)、建筑節(jié)能、環(huán)境保護(hù)知識(shí)）

（5）銷售環(huán)節(jié)（開盤前期的報(bào)建、媒體審查、大小權(quán)證的辦理）（6）竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)（規(guī)劃驗(yàn)收、消防、人防、綠化、防雷等）3.開發(fā)主線——五大證照?qǐng)?bào)建剖析（結(jié)合實(shí)際案例）（1）如何根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況取得國土證（2）用地規(guī)劃許可證辦理（3）快速辦理工程規(guī)劃許可證（4）施工許可證的辦理（5）預(yù)（銷）售許可證辦理

4.技術(shù)獨(dú)立系統(tǒng)的報(bào)建技巧和策略（1）臨水、正式用水的報(bào)建策略（2）臨電、正式用電的報(bào)建技巧（3）如何推進(jìn)大市政道路建設(shè)的報(bào)建

（4）通信、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)?、供暖等專業(yè)部門的報(bào)建策略 5.企業(yè)如何構(gòu)建恰當(dāng)?shù)膱?bào)建模式和流程

（1）按項(xiàng)目開發(fā)流程，由不同部門分階段報(bào)建模式（2）統(tǒng)一由一個(gè)部門對(duì)外報(bào)建模式

（3）報(bào)建團(tuán)隊(duì)和專業(yè)組相結(jié)合的報(bào)建模式（4）不同報(bào)建工作界面的搭接和分隔（5）高效的報(bào)建會(huì)議如何組織和管理

三.報(bào)建工作典型難點(diǎn)及技術(shù)處理（結(jié)合實(shí)際案例分析）（1）對(duì)項(xiàng)目報(bào)建難點(diǎn)和階段的客觀認(rèn)識(shí)和分析（2）項(xiàng)目搶跑開工建設(shè)的處理

（3）國土問題（紅線交叉、土地抵押等）的解決（4）施工圖和方案差異大的處理（5）竣工驗(yàn)收超指標(biāo)的狀況處理（6）......四.不同類型開發(fā)企業(yè)實(shí)際關(guān)注的報(bào)建節(jié)點(diǎn)（1）民營企業(yè)關(guān)注哪些開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn)（2）國資企業(yè)關(guān)注哪些開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn)

（3）結(jié)合內(nèi)外部情況，掌控報(bào)建工作的時(shí)效性和有效性 五.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)報(bào)建團(tuán)隊(duì)的建設(shè) 1.如何遴選和培養(yǎng)報(bào)建人員 2.報(bào)建人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)體系 3.基本禮儀

4.崗位再培訓(xùn)的重要性 5.報(bào)建人員的心里調(diào)節(jié)

6.報(bào)建獎(jiǎng)罰制度的執(zhí)行和完善

六.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)報(bào)建團(tuán)隊(duì)的建設(shè) 1.開發(fā)報(bào)建工作的重要性 2.開發(fā)報(bào)建工作的核心價(jià)值 3.開發(fā)報(bào)建人員應(yīng)具備的素質(zhì)

4.開發(fā)報(bào)建工作的團(tuán)隊(duì)協(xié)作流程簡述 5.如何提高報(bào)建效率

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建策略、技巧及政府公共關(guān)系——中房商學(xué)院

【青島】《房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建策略、技巧及政府公共關(guān)系構(gòu)建與維護(hù)》(3月28-29日)

【課程背景】

這是一門結(jié)合房地產(chǎn)全程開發(fā)的報(bào)建實(shí)戰(zhàn)課程，通過開發(fā)流程的一系列報(bào)建環(huán)節(jié)的梳理和核心部門公共關(guān)系的剖析，告訴房地產(chǎn)企業(yè)老板、集團(tuán)開發(fā)負(fù)責(zé)人一個(gè)優(yōu)秀的報(bào)建人員如何高效地進(jìn)行該項(xiàng)工作，才能保證企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目快速取得合法證照。

良好公共關(guān)系的建立與維護(hù)不僅對(duì)于已開發(fā)項(xiàng)目具有直接的促進(jìn)作用，還對(duì)于公共危機(jī)的處理和化解、企業(yè)長期形象的建立、各項(xiàng)優(yōu)惠政策的博取具有重要的意義。可以讓地產(chǎn)公司老板提高對(duì)開發(fā)報(bào)建的認(rèn)識(shí)，培養(yǎng)和訓(xùn)練專業(yè)的報(bào)建團(tuán)隊(duì)，讓你從不斷發(fā)生的繁瑣的企業(yè)管理工作中，找到最核心的關(guān)鍵，做一個(gè)內(nèi)行的開發(fā)管理者!

【課程收益】

1、讓房地產(chǎn)企業(yè)老板提高對(duì)開發(fā)報(bào)建的認(rèn)識(shí)

2、教會(huì)房地產(chǎn)老板如何用好開發(fā)人員

3、讓房地產(chǎn)老板學(xué)習(xí)公共關(guān)系的有效利用

4、讓房地產(chǎn)報(bào)建從業(yè)人員快速入門和提高層次

【學(xué)員對(duì)象】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理、主管副總、開發(fā)部負(fù)責(zé)人、報(bào)建專員、公共關(guān)系部相關(guān)人員

【金牌導(dǎo)師】

譙老師：

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期領(lǐng)域資深從業(yè)人士。曾歷任合生創(chuàng)展集團(tuán)開發(fā)與營銷中心總監(jiān)、龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目前期負(fù)責(zé)人、恒大地產(chǎn)運(yùn)營管控負(fù)責(zé)人等職位，多次被邀請(qǐng)給行業(yè)內(nèi)的企業(yè)人員上課，并給北京大學(xué)、浙江大學(xué)等大學(xué)房地產(chǎn)總裁班學(xué)員上課。

譙老師經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的投資拿地、全程報(bào)建、重慶拆遷安置、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、合同談判以及項(xiàng)目的運(yùn)營管控等工作。對(duì)外對(duì)于土地價(jià)值的判斷、投資機(jī)會(huì)的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取策略、政府公共關(guān)系維護(hù)和報(bào)建技巧，對(duì)內(nèi)對(duì)于項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)置和把控、計(jì)劃管理的落地、內(nèi)部各部門綜合協(xié)調(diào)等方面具備獨(dú)特的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

在結(jié)合實(shí)踐工作的同時(shí)，譙老師還在發(fā)表過《未來中小城市建設(shè)的方向和模式》;《北京大規(guī)模居住社區(qū)營建模式研究》;《房貸證券化模式研究》等論文，深得從業(yè)人士的好評(píng)。

專長：房地產(chǎn)土地價(jià)值判斷、投資機(jī)會(huì)的判斷與切入、公共關(guān)系的維護(hù)、開發(fā)報(bào)建技巧運(yùn)用、內(nèi)部運(yùn)營管控、計(jì)劃管理實(shí)施等。

【課程大綱】

一、如何理解和判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建

1.當(dāng)前國內(nèi)典型企業(yè)對(duì)報(bào)建工作的認(rèn)識(shí)和理解

2.報(bào)建工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目全程開發(fā)中的地位和作用(項(xiàng)目的合法性)

3.優(yōu)秀企業(yè)的開發(fā)報(bào)建體系的組成分析(結(jié)合2-3個(gè)優(yōu)秀企業(yè)的報(bào)建體系組織結(jié)構(gòu)分析)

二、如何構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)建流程和體系

1.開發(fā)項(xiàng)目所在城市的報(bào)建基本框架和流程(2-3個(gè)城市的報(bào)建流程圖分析)

2.不同報(bào)建階段的具體分析(結(jié)合6項(xiàng)案例)

(1)用地環(huán)節(jié)(含拆遷安置階段、管網(wǎng)拆除、土地確認(rèn)書、國土合同、土地契稅、國土證等方面的報(bào)建程序或流程的具體研究)

(2)立項(xiàng)環(huán)節(jié)(投資備案、項(xiàng)目資本金、可行性研究，水土保持等)

(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)(規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設(shè)計(jì)審查、施工圖設(shè)計(jì)和審查等)

(4)工程建設(shè)環(huán)節(jié)(招投標(biāo)、建筑節(jié)能、環(huán)境保護(hù)知識(shí))

(5)銷售環(huán)節(jié)(開盤前期的報(bào)建、媒體審查、大小權(quán)證的辦理)

(6)竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)(規(guī)劃驗(yàn)收、消防、人防、綠化、防雷等)

3.開發(fā)主線--五大證照?qǐng)?bào)建剖析(結(jié)合實(shí)際案例)

(1)如何根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況取得國土證(2)用地規(guī)劃許可證辦理

(3)快速辦理工程規(guī)劃許可證(4)施工許可證的辦理

(5)預(yù)(銷)售許可證辦理

4.技術(shù)獨(dú)立系統(tǒng)的報(bào)建技巧和策略

(1)臨水、正式用水的報(bào)建策略(2)臨電、正式用電的報(bào)建技巧

(3)如何推進(jìn)大市政道路建設(shè)的報(bào)建(4)通信、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)?、供暖等專業(yè)部門的報(bào)建策略

5.企業(yè)如何構(gòu)建恰當(dāng)?shù)膱?bào)建模式和流程

(1)按項(xiàng)目開發(fā)流程，由不同部門分階段報(bào)建模式(2)統(tǒng)一由一個(gè)部門對(duì)外報(bào)建模式

(3)報(bào)建團(tuán)隊(duì)和專業(yè)組相結(jié)合的報(bào)建模式(4)不同報(bào)建工作界面的搭接和分隔

(5)高效的報(bào)建會(huì)議如何組織和管理

三、報(bào)建工作典型難點(diǎn)及技術(shù)處理(結(jié)合實(shí)際案例分析)

1.對(duì)項(xiàng)目報(bào)建難點(diǎn)和階段的客觀認(rèn)識(shí)和分析 2.項(xiàng)目搶跑開工建設(shè)的處理

3.國土問題(紅線交叉、土地抵押等)的解決 4.施工圖和方案差異大的處理

5.竣工驗(yàn)收超指標(biāo)的狀況處理 6.……

四、不同類型開發(fā)企業(yè)實(shí)際關(guān)注的報(bào)建節(jié)點(diǎn)

1.民營企業(yè)關(guān)注哪些開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn) 2.國資企業(yè)關(guān)注哪些開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn)

3.結(jié)合內(nèi)外部情況，掌控報(bào)建工作的時(shí)效性和有效性

五、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)報(bào)建團(tuán)隊(duì)的建設(shè)

1.如何遴選和培養(yǎng)報(bào)建人員 2.報(bào)建人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)體系 3.基本禮儀

4.崗位再培訓(xùn)的重要性 5.報(bào)建人員的心里調(diào)節(jié) 6.報(bào)建獎(jiǎng)罰制度的執(zhí)行和完善

六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建類相關(guān)政策法規(guī)分析

1.國土法規(guī) 2.建筑及設(shè)計(jì)規(guī)范 3.相關(guān)法律制度 4.銷售條例等 5.……

七、房地產(chǎn)公共關(guān)系的理念

1.公共關(guān)系是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要組成部分

2.公共關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)投資、建設(shè)、營銷的強(qiáng)烈支撐

八、公共關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)

1.各項(xiàng)優(yōu)惠政策的博取 2.報(bào)建工作的快速推進(jìn) 3.工程建設(shè)的安全進(jìn)行

4.企業(yè)形象塑造的最佳途徑 5.銷售環(huán)節(jié)的可靠保障

九、如何搭建和維護(hù)開發(fā)建設(shè)中的公共關(guān)系平臺(tái)

1.政府公共關(guān)系平臺(tái)搭建與維護(hù)(政府、國土、規(guī)劃、建委、發(fā)改委、房屋管理局、市政、公安等)

2.金融系統(tǒng)公共關(guān)系平臺(tái)搭建與維護(hù)(銀行、稅務(wù)、信托、基金、投資公司等)

3.合作單位公共關(guān)系平臺(tái)建設(shè)(工程方、監(jiān)理方、中介公司、媒體等)

4.新聞系統(tǒng)公共關(guān)系建設(shè)(廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)等)

十、開發(fā)建設(shè)中的核心部門和核心人脈的剖析

1.國土系統(tǒng)重點(diǎn)職能部門和人脈 2.規(guī)劃系統(tǒng)重點(diǎn)職能部門和人脈

3.政府系統(tǒng)重點(diǎn)職能部門和人脈 4.建委體系重點(diǎn)職能部門和人脈

十一、維護(hù)良好公共關(guān)系的秘訣

1.企業(yè)人員的素質(zhì)(形象、氣質(zhì)、談吐、著裝等)

2.從公共關(guān)系到私人關(guān)系的建立和發(fā)展

3.“潤滑劑”的使用技巧

十二、人脈關(guān)系循環(huán)利用策略

1.人脈資源的調(diào)動(dòng) 2.人脈資源的推薦 3.人脈資源的適度培養(yǎng)

十三、公共關(guān)系與公共危機(jī)(結(jié)合企業(yè)案例分析)

1.危機(jī)公關(guān)與公共關(guān)系培養(yǎng)的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)

2.良好的公共關(guān)系是化解企業(yè)公共危機(jī)的有效工具

【費(fèi)用說明】

【主辦單位】中房商學(xué)院

【時(shí)間地點(diǎn)】2015年3月28-29日 青島(具體地點(diǎn)開班前一周統(tǒng)一發(fā)《報(bào)到通知》另行通知，詳情請(qǐng)咨詢會(huì)務(wù)組)

【培訓(xùn)費(fèi)用】人民幣3680元/人(含學(xué)習(xí)費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、資料費(fèi)、茶歇)，會(huì)務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請(qǐng)?jiān)趫?bào)名回執(zhí)單中說明，會(huì)務(wù)組統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

中房商學(xué)院是中國房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

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第三篇：房地產(chǎn)報(bào)批報(bào)建心得

全盤認(rèn)同，事實(shí)上，報(bào)批報(bào)建工作是一個(gè)要求專業(yè)性非常強(qiáng)的工作，我就在金地從事報(bào)批報(bào)建工作三個(gè)月來的經(jīng)歷談下我對(duì)該工作的看法，或者說是經(jīng)驗(yàn)，我同志們分享。

一、時(shí)間管理能力

時(shí)間管理在報(bào)批報(bào)建過程中占有很重要的地位，在開發(fā)商拿到土地開始，報(bào)批工作就要開始進(jìn)入了，并一直貫穿工程始終。作為報(bào)批工作的執(zhí)行者，我們必須按照工程計(jì)劃或進(jìn)度安排好報(bào)批工作各環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作，什么時(shí)間開始進(jìn)行哪項(xiàng)工作，哪個(gè)階段幾項(xiàng)工作同時(shí)進(jìn)行，一定要有自己的主見，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行有效的整合，凡事不能等，否則就會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)程。

很多人認(rèn)為，報(bào)批工作一環(huán)扣一環(huán)，要做下一項(xiàng)工作前，前面一項(xiàng)工作必須完成并拿到政府批件，這個(gè)說法沒有錯(cuò)，但這種順其自然的時(shí)間管理只能說是很僵化，凡事沒有余地，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)卡殼了，會(huì)影響整個(gè)計(jì)劃的進(jìn)行。我剛剛到公司時(shí)，第一要?jiǎng)?wù)就是把整個(gè)計(jì)劃關(guān)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行并列分布，把所有工作放在同一起跑線上，然后對(duì)每項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行自我評(píng)估，有的工作甚至提前進(jìn)行。比如環(huán)境影響評(píng)估分析，在報(bào)告出來前必須要進(jìn)行為期兩個(gè)15天的兩次社會(huì)公示，然后才能進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告，如果要按計(jì)劃，這項(xiàng)工作要到方案批復(fù)后才能進(jìn)行，也就是說就該單項(xiàng)工作從提報(bào)到獲取成果，至少要45天（報(bào)告一般需要15天），而實(shí)際上，我把該工作提前到了立項(xiàng)批復(fù)后方案報(bào)批前就進(jìn)行了，實(shí)際成績就是當(dāng)方案批復(fù)后的7天內(nèi)，我就完成了環(huán)境影響分析的全部工作。

二、專業(yè)要求和學(xué)習(xí)能力

很多人眼中，報(bào)批報(bào)建除了搞關(guān)系，多喝酒，其實(shí)就是一跑腿的活，沒有任何技術(shù)含量，非也！或者說至少在我的實(shí)際工作中，并非如此。我們的梅墟項(xiàng)目方案是在上海設(shè)計(jì)的，雖然前期征詢經(jīng)常是上海設(shè)計(jì)部同事來寧波進(jìn)行，但是大部分時(shí)間還是我一個(gè)人單兵作戰(zhàn)，在實(shí)際和政府的溝通和手續(xù)辦理中，經(jīng)常會(huì)遇到他們的口頭征詢，比如哪個(gè)地方是綠化，某個(gè)建筑高度是多少？道路寬度有沒有達(dá)到交通規(guī)范，等等。如果你對(duì)專業(yè)和規(guī)范一點(diǎn)都不懂，那你在那一刻就會(huì)是個(gè)傻蛋。

在這方面，我確實(shí)很不怎么樣，我就經(jīng)常給政府的領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)，你TMD的什么都不懂，還搞什么報(bào)批報(bào)建啊，回去讓你們?cè)O(shè)計(jì)師過來。這一點(diǎn)，我確實(shí)很羞愧，但好在我是個(gè)會(huì)學(xué)習(xí)肯學(xué)習(xí)的人，每天閑暇時(shí)，我都會(huì)認(rèn)真看方案設(shè)計(jì)文本、國家建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和政府文件，不斷提高自己的專業(yè)素養(yǎng)，雖然我不可能也不需要象專業(yè)設(shè)計(jì)師那么精通專業(yè)，但作為報(bào)批報(bào)建工作的主要責(zé)任人，如果對(duì)專業(yè)一無所知，那你很可能就會(huì)因此影響工作。

四、承受壓力和解決問題的能力

誰工作都有壓力，有時(shí)候壓力就是動(dòng)力！但在報(bào)批報(bào)建這個(gè)環(huán)節(jié)，前面的經(jīng)驗(yàn)根本就是空談。在別人眼里，房產(chǎn)開發(fā)商是甲方，很牛逼的事物！但如果從細(xì)處看，作為員工，公司是甲方，我是乙方；從報(bào)批報(bào)建工作性質(zhì)來看，主要是跑政府機(jī)構(gòu)，不用說，還是乙方，根本沒什么牛逼之處，事事處處你都是個(gè)低眉順目者，時(shí)時(shí)刻刻都要準(zhǔn)備著看別人的眼色，受領(lǐng)導(dǎo)的怨氣，我相信只要做個(gè)這個(gè)工作的朋友都會(huì)有如此感慨。在公司層面，如果你工作不到位，就會(huì)影響到項(xiàng)目進(jìn)度，那你就要隨時(shí)等候領(lǐng)導(dǎo)的訓(xùn)斥；在工作層面，如果你某材料沒有準(zhǔn)備齊或準(zhǔn)備得很專業(yè)，那就你等著政府領(lǐng)導(dǎo)的呵斥吧（請(qǐng)注意紅色字體）-----不過我好象還沒有面臨這樣的場(chǎng)面過，我個(gè)人自以為工作效果還可以，沒有讓各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)難看掉過，但我做好了讓領(lǐng)導(dǎo)訓(xùn)呵的心理準(zhǔn)備。所以這就需要報(bào)批人員有著強(qiáng)大的自我精神安慰能力，一旦工作中出現(xiàn)問題，自我心理調(diào)節(jié)很重要，還需要你有著強(qiáng)大的問題解決能力，不要以為領(lǐng)導(dǎo)訓(xùn)完呵罵完你就沒事了，這個(gè)世界上從來就沒什么救世主，一切問題還都要靠你自己來解決并完善！

五、統(tǒng)籌管理和團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力

說到統(tǒng)籌，有人或許會(huì)說統(tǒng)籌就是時(shí)間管理啊。但我說的是各專業(yè)各部門間的統(tǒng)籌，是報(bào)批人員的管理能力。報(bào)批工作涉及的部門之廣、之大，相信沒有一個(gè)人會(huì)否認(rèn)，說這個(gè)崗位在內(nèi)涉及到公司各個(gè)部門、在政府也差不多上上下下都要接觸并不為過。行，既然這樣，那作為報(bào)批人員就要學(xué)會(huì)統(tǒng)籌了。

這個(gè)還是舉個(gè)實(shí)例比較好懂，梅墟項(xiàng)目方案批復(fù)后的一個(gè)工作就是擴(kuò)初會(huì)審，為了保證一級(jí)計(jì)劃的正常進(jìn)行，我們必須要在擴(kuò)初會(huì)審前把文本提前送到與項(xiàng)目相關(guān)的部門去（梅墟項(xiàng)目涉及19個(gè)政府部門或事業(yè)單位），為此，你就要經(jīng)常和設(shè)計(jì)部門溝通，了解擴(kuò)初設(shè)計(jì)的進(jìn)展，甚至要求加速設(shè)計(jì)進(jìn)度，同時(shí)還要對(duì)擴(kuò)初會(huì)審的行政材料進(jìn)行匯總整理，你不可能事事自己去做，那就要協(xié)調(diào)公司各崗位的人員，為你準(zhǔn)備資料。一旦設(shè)計(jì)院提交方案文本，那么多單位和部門要一個(gè)個(gè)送似乎太累，而且有時(shí)候某部門人員還不在位（人家總不可能天天坐在那里等你送文本），這時(shí)我們就要發(fā)動(dòng)公司其他同事去送文本，如果遇到某部門人員不在，我們就要知道怎么才能在最短的時(shí)間內(nèi)通過何種方式傳達(dá)到關(guān)鍵人員手中，甚至事后還要進(jìn)行電話確認(rèn)，只有事前統(tǒng)籌好，事后有跟蹤，報(bào)批報(bào)建工作才會(huì)井井有條，亂而有序！

六、資料管理能力

報(bào)批工作似乎很牛逼，整天和政府部門打交道，其實(shí)這個(gè)崗位既是一個(gè)管理者，又是一個(gè)辦事文員，報(bào)批報(bào)建大量的工作是和文件資料打交道的。比如各個(gè)辦事節(jié)點(diǎn)所需要提供的資料清單，你要學(xué)會(huì)保管并整理成冊(cè)，時(shí)時(shí)拿出來研讀，報(bào)批的成果你還要注意保存和留備，因?yàn)閳?bào)批工作大量時(shí)間在路上或在政府部門，你如果想要把各工作弄得很順沒顧慮，那就要對(duì)所有文件進(jìn)行有效整理，一旦缺件，那你就等著哭爹喊娘吧。

七、溝通力和公關(guān)力

其實(shí)我也不知道溝通和公關(guān)有什么區(qū)別，但我相信這里的公關(guān)絕對(duì)不是KTV里的公關(guān)小姐或先生，在我眼里，報(bào)批報(bào)建的公關(guān)力其實(shí)應(yīng)該改為攻關(guān)力。其實(shí)這個(gè)能力是所有報(bào)批人員所必須具備的第一要素，這也是很多人認(rèn)為的“只要政府關(guān)系好，報(bào)批工作就好做了”的能力，如何建立與政府部門的關(guān)系，如何搞好關(guān)系，并不是你說說就能搞定的，而是需要我們?nèi)ヌぬ?shí)實(shí)地去和政府人員溝通、去互動(dòng)才能搞好關(guān)系，如果你有溝通或公關(guān)力不行，你再怎么樣，還就是不行。我就遇到過這樣一個(gè)事情，某天在某部門辦事，一個(gè)開發(fā)商的哥們一再邀請(qǐng)部門的同志出去坐坐，可就是得不到肯定的答復(fù)，我也不知道哪個(gè)環(huán)節(jié)出問題了，但我相信肯定是溝通出了問題，公關(guān)力度夠不夠我想這應(yīng)該不是因素。能說會(huì)道自然是溝通力的一個(gè)要件，但是我想誠信、負(fù)責(zé)、熱情、尊重是很關(guān)鍵的東西，如果沒有這幾點(diǎn)，你就是長了張律師嘴巴，事情照樣難辦。

八、酒量和酒品

中國歷來有酒文化，中國人辦事就要喝酒，雖然我也意識(shí)到在這里寫不合適，但是我們還是要尊重事實(shí)，在報(bào)批工作中，喝酒這一項(xiàng)工作是相當(dāng)免不了的，既然喝酒，那就要順應(yīng)中國的酒文化。在酒桌上，作為乙方的你，總不能很牛逼地喝一點(diǎn)點(diǎn)吧，把酒場(chǎng)氛圍如果弄得很冷，那你就完蛋了。

我的酒量其實(shí)很差，雖然公司的哥們給我的排名往前靠了，但事實(shí)上我的酒量很差，但我有酒膽，所謂酒品如人品，在酒量不行的情況下，我就是敢喝，我有一句名言：把每一天都當(dāng)作世界末日過，喝死拉倒！這個(gè)時(shí)候，一旦把在座的喝了興起了（這是酒的功勞而不是人的功勞），感情就開始形成了，默契也就達(dá)成了。所以，作為報(bào)批工作者，如果你沒有酒量，那你就一定要有酒膽，如果你什么也沒有，那你就趕緊換崗位吧，不是說你能力不行，而事實(shí)上你的能力也確實(shí)不行。

寫了八條，雖然想說些報(bào)批報(bào)建工作的經(jīng)驗(yàn)和理論的，但居然從這個(gè)崗位所需要的素質(zhì)寫了起來，題目也不想改了，就這么的吧。這八條其實(shí)也只是個(gè)大概，作為一名報(bào)批報(bào)建從業(yè)人員，所需要具備的素質(zhì)還有很多，比如不恥下問的能力、身體素質(zhì)好、文字工作能力（經(jīng)常要寫書面報(bào)告）等等，就不一一具來，當(dāng)作拋磚引玉吧，寫完，股溝了一下報(bào)批報(bào)建這個(gè)關(guān)鍵詞，居然發(fā)現(xiàn)，我的這篇文章還是網(wǎng)絡(luò)第一篇關(guān)于報(bào)批工作的文字綜述（其他文件性的清單不算）。

第四篇：房地產(chǎn)報(bào)建報(bào)批工作心得

房地產(chǎn)報(bào)建報(bào)批工作心得

做報(bào)建報(bào)批工作都1年了，還是有自己的心得的。?？偟恼f來這個(gè)前期工作真的很累人。壓力很大。。而且說不清楚。。做過的人才能了解其中的奧妙和辛酸。。相信每個(gè)做過這個(gè)工作的人都會(huì)有很多應(yīng)酬的事情。。想當(dāng)初我曾經(jīng)1個(gè)星期有5天都喝的非常難受。吐到3點(diǎn)都難受的睡不著?！，F(xiàn)在看到酒都有點(diǎn)怕。。最累人的還是公關(guān)問題。。中國這個(gè)國情。人際關(guān)系可以說在報(bào)建工作中至關(guān)重要。其實(shí)想要套近一個(gè)相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人。。真的很費(fèi)工夫。。我想過很多辦法：

1、打聽他的個(gè)人喜好這些（便于有話題）

2、實(shí)在不行，就直接給領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)讓他出面（報(bào)建報(bào)批沒有領(lǐng)導(dǎo)的支持可以說幾乎不能完成）

3、請(qǐng)認(rèn)識(shí)他的人幫我引薦，這樣方便辦事 初此之外我想不出其他辦法了，如果死腦筋的按流程辦事，不去拉關(guān)系，一句話10次有9次碰壁。去一次失望一次。至于拿證。慢慢等吧。。請(qǐng)負(fù)責(zé)人吃飯。。還不是你開口就請(qǐng)的出來的。。這點(diǎn)做過的人很清楚。。這種公關(guān)工作，還有其他的辦法可以套近相關(guān)負(fù)責(zé)人嗎？請(qǐng)指教。。在這個(gè)工作上，不是懂流程就能辦成事的。。也不是你嘴巴會(huì)說就能辦成事情的。。

這個(gè)問題是相通的....你這樣公關(guān)成本太高太累....你應(yīng)該在當(dāng)?shù)卣畬?shí)權(quán)部門公關(guān)一個(gè)資歷深的領(lǐng)導(dǎo)..要把關(guān)系處到非常鐵....以后有什么事都幫助你出面..你就會(huì)輕松很多......千萬不要象這樣走到哪攻關(guān)到哪..那樣你會(huì)累死的問題

2是的。。這種辦法我也知道。。所以我們大領(lǐng)導(dǎo)出面。。跟規(guī)劃局、建設(shè)局、國土局局長的關(guān)系,甚至是當(dāng)?shù)卣畲蟮墓俚年P(guān)系都整的很好。。但是后來又出現(xiàn)問題。下面辦事情的人當(dāng)著局長的面答應(yīng)的很好。。背著就老是找小問題。。你也不可能一點(diǎn)問題就去找局長，所以有幾次局長是當(dāng)著我們把下面科室的找來當(dāng)面解決問題，實(shí)際上跟下面的人的關(guān)系就整僵了。。所以兩手都要抓。。請(qǐng)下面科室的人吃飯唱歌娛樂。。次數(shù)不能多。但是每次都要收到效果。達(dá)到你要的目的 但是報(bào)建報(bào)批的工作接觸的公司部門太多。。象安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、消防、招投標(biāo)這些部門。。還有就是跟公司有業(yè)務(wù)關(guān)系又比較特殊的公司象自來水、天然氣、光纖、供電局這些，以前這些部門是建設(shè)局的下屬單位，歸建設(shè)局管，現(xiàn)在屬于自負(fù)盈虧的企業(yè)，所以還是要去打理。。其實(shí)很想請(qǐng)教前輩們?cè)趫?bào)建中的心得。。很想聽前輩們的經(jīng)驗(yàn)。。我會(huì)多學(xué)習(xí)的。。

中國的國情，有自己的特殊點(diǎn)。俗話說的好，閻王好斗，小鬼難纏，即使你跟局長跟市長甚至更大的頭頭關(guān)系都挺好，但是，你肯定好不到他可以為你丟烏紗帽，這點(diǎn)是必須要明確的。所以，我比較贊同樓上的一個(gè)觀點(diǎn)，就是兩手都要抓，兩手都要硬，同時(shí)，要按級(jí)別的對(duì)位。第一、作為一個(gè)企業(yè)的領(lǐng)頭者，你們領(lǐng)導(dǎo)，肯定有自己的一個(gè)公關(guān)交際圈，這個(gè)圈子你暫時(shí)是進(jìn)不去的，所以，他的圈子的意義在于，在關(guān)鍵是可，可以有人出頭，何謂關(guān)鍵時(shí)刻，也就是可辦可不辦，可等待可不等待的時(shí)候，有上面領(lǐng)導(dǎo)的一句話，比下面跑斷腿管事的多，所以，這個(gè)圈子的重要性在于上層的說句話的力量，也就是所謂的上層關(guān)系。第二、中層，所謂的中層，區(qū)別于一些大頭頭的地方在于他們的職位級(jí)別，不可能是抓全面工作的，就好像公司里的中層一樣，個(gè)別部門的主管領(lǐng)導(dǎo)，拿著章的人。這些人，比上面的大領(lǐng)導(dǎo)，可以說是不足，但是，比下面的辦事員，又是有一定的實(shí)權(quán)，這些人的對(duì)付，可以充分現(xiàn)實(shí)我們的工作能力，這些人的交際，我建議一種方式，就是你們單位領(lǐng)導(dǎo)可以帶你去見你要辦事的地方的領(lǐng)導(dǎo)，順路帶上這種中層，然后，可以說認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)，然后采取公關(guān)，這樣既然有上面的人的面子，他不敢胡來，第二你又不能讓他得不到他可以得到的好處，這些即使他在你單位事情上犯錯(cuò)誤了，他會(huì)覺得有上面領(lǐng)導(dǎo)，到時(shí)候也好說，至于公關(guān)方式，看自己決定，是軟性公關(guān)還是硬性公關(guān)，在于自己喜好。第三、就是要明白一句話，縣官不如現(xiàn)管，所謂現(xiàn)管，就是我們辦事要直接面對(duì)的人，收我們材料的人。這些人，處于政府機(jī)

構(gòu)的底層，無權(quán)無勢(shì)，唯一有的，他們有向上報(bào)材料的工作，這點(diǎn)很重要，呵呵，他可以拖你三五天不給你給領(lǐng)導(dǎo)那里送，像你說的，他可以找個(gè)借口給領(lǐng)導(dǎo)搪塞過去。所以，對(duì)于這些人，一定要做到小恩小惠不能斷，切身利益不能少的原則。但是，這些人是最不好把握分寸的地方，多了，比肩中層，我們合不來，少了，他肯定不會(huì)干，所以，這個(gè)小恩小惠一定要拿捏到位。所謂通則不痛，痛則不通。我們研究的就是一個(gè)人際方面的問題，說白了就是怎么樣請(qǐng)客送禮的問題。我想來主張就是，由上帶下，上層關(guān)系，要維護(hù)好，中層關(guān)系要保持很好，下層關(guān)系要努力做好。精力，要放在中層的關(guān)系處理上，由中層，帶下層。每個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，都有自己派系的人，都有自己的所謂心腹和政敵，我們必須要明白這點(diǎn)。啰嗦這么多，不知道有沒有幫助，呵呵，拙見見笑。

問題

3繼續(xù)把問題深入。。其實(shí)我覺得報(bào)建報(bào)批的工作最體現(xiàn)一個(gè)人的綜合素質(zhì)。。見人說人話見鬼說鬼話。。人都是八面玲瓏的。。特別是跟老油條老狐貍接觸的時(shí)候。。我突然想到報(bào)建報(bào)批的工作，簡直是把中國的國情體現(xiàn)的淋漓盡致。。對(duì)的，中層問題真的很微妙：一個(gè)科室的科長，比局長小，但是有自己的實(shí)權(quán)，有些可以忽略的問題，關(guān)系沒有搞好，他可以把這些問題弄成大問題，整的你是知道他在找茬，但是就是找不到理由，而且有自己的虛榮心，這種不大不小的官心思都有點(diǎn)重，但是他肯定是局長，或者某個(gè)副局長的心腹；還有就是政府現(xiàn)在有個(gè)不成文的規(guī)定，不知道每個(gè)地方是不是一樣，就是坐一個(gè)位子的人時(shí)間不能太久，要1年一換，當(dāng)然局長的時(shí)間要長點(diǎn)，所以我們要考慮成本問題，但是，呵呵，所有的成本都是算在房價(jià)里面的。實(shí)際上我們大領(lǐng)導(dǎo)在開始的時(shí)候沒有注意到這種不大不小的官，可能是覺得大領(lǐng)導(dǎo)搞好了，就可以用大領(lǐng)導(dǎo)來壓他們，所以導(dǎo)致反反復(fù)復(fù)問題的出現(xiàn)。。對(duì)于下層的人：這些人的脾氣到特別大，一點(diǎn)權(quán)利沒有，還經(jīng)常擺架子，很多次我都是憋到火在，表面上還要裝成你好我好的樣子。。送禮這個(gè)問題我一直都在琢磨，送什么樣子的禮，多少錢的這些問題。。

對(duì)跑前期的人的看法

其實(shí)資料流程那些太簡單了。。是人都懂。。但是沒有說到關(guān)鍵的問題，就是其中的人際關(guān)系的處理，我覺得這才是真正值得討論的地方。。我做前期1年了，也遇到不同公司的跑前期的人，但是很少是女的，呵呵，不過我也是女的。。女的雖然有時(shí)候不如男的方便，但是有些時(shí)候，女的要占一些方便。。這個(gè)就不多說了。大家都明白。。做前期的人性格雖有不同，但是還是有很多大致相同的地方：比如性格開朗，容易和人打成一片，話多，心細(xì)，反應(yīng)快這些 也不是說老實(shí)巴交的人就不行。也有老實(shí)巴交的。。某些政府的就喜歡這樣的人。。說白了這個(gè)工作接觸的人太多。。形形色色的。。不見得每個(gè)人都喜歡開朗的人。。象那種說話爹聲爹氣的。。有些男人就反感。。所以還是要注意分寸。。當(dāng)然我本人不屬于那種爹聲爹氣的。。不是那種人。。也做不來那種聲音。。但是我也不冷冰冰的哈。。呵呵。。做前期的一定要主動(dòng)。。要放的下面子。。也要受的住各種各樣的氣。。忍字心頭一把刀。。也要開朗，懂得討人歡心。。這點(diǎn)非常重要。。但是這個(gè)不同于銷售，銷售的太多假話，呵呵，但是要是你在報(bào)建中說了假話，還被政府的人曉得了，有你好受的了。你要明白一個(gè)道理，你耍小聰明，別人耍手段的地方更多，整不死你也整掉一層皮。過于熱情那是不行的。畢竟政府部門有很多忌諱。。官越大的人忌諱越多。。我想沒有一個(gè)當(dāng)管的喜歡別人看到他和哪個(gè)女的在單位上打情罵俏吧？當(dāng)官的形象最重要。。特別是在中國。。所以女人要注意自己的形象。。出去代表一個(gè)公司的形象。。不要讓人覺得你的公司低俗。。

關(guān)于竣工驗(yàn)收的問題

竣工驗(yàn)收： 包括單體驗(yàn)收，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，這個(gè)很麻煩嗎？包括哪些內(nèi)容呢？這個(gè)就是規(guī)劃局的事情。。還有就是關(guān)于綜合管網(wǎng)的布置。。先是公司和政府協(xié)調(diào)把主管道引到項(xiàng)目

外（包括光纖、通訊、自來水、電、天然氣等），在施工圖設(shè)計(jì)階段，已經(jīng)涉及這部分管網(wǎng)的分戶的設(shè)計(jì)了，如果說在施工圖審查階段，分戶的管網(wǎng)都已經(jīng)通過審核了，單體和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段還需進(jìn)行綜合管線的驗(yàn)收嗎？如果需要，也是規(guī)劃局的問題，綜合管線的驗(yàn)收很麻煩嗎？ 在竣工驗(yàn)收備案階段，需要設(shè)計(jì)，監(jiān)理，施工，規(guī)劃局提供什么文件呢？ 還有竣工驗(yàn)收完成后，就需要去房管局辦理分戶和預(yù)售許可證嗎？完成后領(lǐng)取2書？ 竣工驗(yàn)收：包括單體驗(yàn)收，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，這個(gè)很麻煩嗎？包括哪些內(nèi)容呢？項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收主要包括涉及兩個(gè)政府部門,一個(gè)是質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督站,一個(gè)是規(guī)劃局工程科(或建筑監(jiān)理科),具體要的資料:

1、竣工驗(yàn)收備案工作聯(lián)系單（規(guī)劃局工程科辦理）

2、工程款支付證明（規(guī)劃局工程科辦理）

3、施工許可證（復(fù)印件）

4、施工圖備案審查單（復(fù)印件）

5、監(jiān)理公司出具的《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》

6、設(shè)計(jì)公司出具的《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》

7、勘察單位出具的《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》

8、單位工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄（復(fù)印件）

9、規(guī)劃驗(yàn)收合格證（規(guī)劃局規(guī)劃科辦理）

10、消防驗(yàn)收意見書（消防中隊(duì)辦理）

11、工程質(zhì)量保修書

12、住宅質(zhì)量保證書

13、住宅使用說明書

14、建筑節(jié)能轉(zhuǎn)向驗(yàn)收備案表及（復(fù)印件）（規(guī)劃局墻改辦辦理）

15、工程檔案接受證明（規(guī)劃局檔案館辦理）地方不同，可能需要的資料不同每個(gè)地方不一樣，政府部門辦事的難易也不一樣 我個(gè)人感覺：規(guī)劃局是最好說話的，包括他的下設(shè)科室，其次是房地局;最難說話的是消防，吃了再拿了，給辦事還不利索。

縣級(jí)項(xiàng)目報(bào)建公關(guān)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)

在一縣級(jí)項(xiàng)目待了將近4年時(shí)間，從拆遷到項(xiàng)目銷售完畢，前后經(jīng)歷了許許多多，總的心得有以下幾點(diǎn)：

1、每個(gè)縣級(jí)行政領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬的風(fēng)氣和作風(fēng)都不一樣，抓重點(diǎn)負(fù)責(zé)人，一針見血；

2、通過前期接觸單位的領(lǐng)導(dǎo)拓展關(guān)系（比如土地局領(lǐng)導(dǎo)、政府對(duì)口牽頭領(lǐng)導(dǎo)人等），這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)選擇很重要，人品很重要：熱心，平易近人，關(guān)系面廣，他的權(quán)利能夠觸及到你項(xiàng)目開發(fā)的全程；這是你公關(guān)開始的最重要的起點(diǎn)，一點(diǎn)帶面，然后才能全面拓開。

3、這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的建立需要公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭介入，畢竟領(lǐng)導(dǎo)不會(huì)那么容易比他等級(jí)低的辦事人。然后就看自己處關(guān)系的水平了，個(gè)人認(rèn)為真誠很重要，謙虛好學(xué)也很重要，能夠很好理解官場(chǎng)的是非，最快的理解領(lǐng)導(dǎo)的意圖，有時(shí)候甚至一個(gè)眼神。當(dāng)然，最后鈔票更重要，不可或缺；

4、當(dāng)你處好了公關(guān)的這個(gè)點(diǎn)，以后報(bào)建的各個(gè)部門和局委關(guān)系的拓展就靠這點(diǎn)散發(fā)。先搞定局委主要負(fù)責(zé)人和對(duì)接人，然后最重要的是各局委的具體辦事人，俗話說“小鬼難纏”，通過酒肉、小惠等建立長期“虛假”朋友關(guān)系，當(dāng)然也不是那么絕對(duì)，畢竟是共產(chǎn)黨的天下，還是有些能夠成為長期的忠實(shí)朋友，會(huì)在以后帶給你一些驚喜；

5、各個(gè)節(jié)假日一定不能忘記禮品或者紅包，不然你的絆腳石會(huì)在以后辦理的過程中慢慢浮出水面；抑或問候的短信、電話，感情投資也很重要，個(gè)人認(rèn)為這是制勝的關(guān)鍵，這點(diǎn)處好，某些時(shí)候可能比金錢更有用；

6、必須適應(yīng)并迎合當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)和人文，有時(shí)候可能不適應(yīng)，很難受，但這是一個(gè)必須經(jīng)歷的過程，得去面對(duì)和接受一些東西，類似洗腦，然后才能真正融入；

7、同底層打交道需要一些耐性和軟脾氣，千萬急不得，辦理審批的過程有時(shí)候會(huì)很漫長，時(shí)間其實(shí)是掌握在你手里，看你怎么去“溝通”和“引導(dǎo)”；

8、公關(guān)的時(shí)候切記要控制成本，始終記住你是公司的員工，為公司節(jié)約和利益最大化才是辦理所有事情的出發(fā)點(diǎn)，花最少的錢辦最有效率的事情；公關(guān)帳目一定要明晰，千萬不能貪小便宜吃大虧。以上是自己的一些體會(huì)，可能根據(jù)各地政府的政風(fēng)和辦事效率不同，每個(gè)人的感受可能也有區(qū)別，希望各位同仁批評(píng)指正??！