第一篇：房地產項目報批報建策略、技巧及政府公共關系——中房商學院

【青島】《房地產項目報批報建策略、技巧及政府公共關系構建與維護》(3月28-29日)

【課程背景】

這是一門結合房地產全程開發(fā)的報建實戰(zhàn)課程，通過開發(fā)流程的一系列報建環(huán)節(jié)的梳理和核心部門公共關系的剖析，告訴房地產企業(yè)老板、集團開發(fā)負責人一個優(yōu)秀的報建人員如何高效地進行該項工作，才能保證企業(yè)開發(fā)項目快速取得合法證照。

良好公共關系的建立與維護不僅對于已開發(fā)項目具有直接的促進作用，還對于公共危機的處理和化解、企業(yè)長期形象的建立、各項優(yōu)惠政策的博取具有重要的意義?？梢宰尩禺a公司老板提高對開發(fā)報建的認識，培養(yǎng)和訓練專業(yè)的報建團隊，讓你從不斷發(fā)生的繁瑣的企業(yè)管理工作中，找到最核心的關鍵，做一個內行的開發(fā)管理者!

【課程收益】

1、讓房地產企業(yè)老板提高對開發(fā)報建的認識

2、教會房地產老板如何用好開發(fā)人員

3、讓房地產老板學習公共關系的有效利用

4、讓房地產報建從業(yè)人員快速入門和提高層次

【學員對象】

房地產開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理、主管副總、開發(fā)部負責人、報建專員、公共關系部相關人員

【金牌導師】

譙老師：

房地產項目前期領域資深從業(yè)人士。曾歷任合生創(chuàng)展集團開發(fā)與營銷中心總監(jiān)、龍湖地產項目前期負責人、恒大地產運營管控負責人等職位，多次被邀請給行業(yè)內的企業(yè)人員上課，并給北京大學、浙江大學等大學房地產總裁班學員上課。

譙老師經(jīng)歷多個項目的投資拿地、全程報建、重慶拆遷安置、土地一二級聯(lián)動、合同談判以及項目的運營管控等工作。對外對于土地價值的判斷、投資機會的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級聯(lián)動獲取策略、政府公共關系維護和報建技巧，對內對于項目的關鍵節(jié)點設置和把控、計劃管理的落地、內部各部門綜合協(xié)調等方面具備獨特的理論和實踐經(jīng)驗。

在結合實踐工作的同時，譙老師還在發(fā)表過《未來中小城市建設的方向和模式》;《北京大規(guī)模居住社區(qū)營建模式研究》;《房貸證券化模式研究》等論文，深得從業(yè)人士的好評。

專長：房地產土地價值判斷、投資機會的判斷與切入、公共關系的維護、開發(fā)報建技巧運用、內部運營管控、計劃管理實施等。

【課程大綱】

一、如何理解和判斷房地產項目的開發(fā)報建

1.當前國內典型企業(yè)對報建工作的認識和理解

2.報建工作在房地產項目全程開發(fā)中的地位和作用(項目的合法性)

3.優(yōu)秀企業(yè)的開發(fā)報建體系的組成分析(結合2-3個優(yōu)秀企業(yè)的報建體系組織結構分析)

二、如何構建適合房地產企業(yè)的報建流程和體系

1.開發(fā)項目所在城市的報建基本框架和流程(2-3個城市的報建流程圖分析)

2.不同報建階段的具體分析(結合6項案例)

(1)用地環(huán)節(jié)(含拆遷安置階段、管網(wǎng)拆除、土地確認書、國土合同、土地契稅、國土證等方面的報建程序或流程的具體研究)

(2)立項環(huán)節(jié)(投資備案、項目資本金、可行性研究，水土保持等)

(3)規(guī)劃設計環(huán)節(jié)(規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設計審查、施工圖設計和審查等)

(4)工程建設環(huán)節(jié)(招投標、建筑節(jié)能、環(huán)境保護知識)

(5)銷售環(huán)節(jié)(開盤前期的報建、媒體審查、大小權證的辦理)

(6)竣工驗收環(huán)節(jié)(規(guī)劃驗收、消防、人防、綠化、防雷等)

3.開發(fā)主線--五大證照報建剖析(結合實際案例)

(1)如何根據(jù)企業(yè)實際情況取得國土證(2)用地規(guī)劃許可證辦理

(3)快速辦理工程規(guī)劃許可證(4)施工許可證的辦理

(5)預(銷)售許可證辦理

4.技術獨立系統(tǒng)的報建技巧和策略

(1)臨水、正式用水的報建策略(2)臨電、正式用電的報建技巧

(3)如何推進大市政道路建設的報建(4)通信、網(wǎng)絡、燃氣、供暖等專業(yè)部門的報建策略

5.企業(yè)如何構建恰當?shù)膱蠼Ｊ胶土鞒?/p>

(1)按項目開發(fā)流程，由不同部門分階段報建模式(2)統(tǒng)一由一個部門對外報建模式

(3)報建團隊和專業(yè)組相結合的報建模式(4)不同報建工作界面的搭接和分隔

(5)高效的報建會議如何組織和管理

三、報建工作典型難點及技術處理(結合實際案例分析)

1.對項目報建難點和階段的客觀認識和分析 2.項目搶跑開工建設的處理

3.國土問題(紅線交叉、土地抵押等)的解決 4.施工圖和方案差異大的處理

5.竣工驗收超指標的狀況處理 6.……

四、不同類型開發(fā)企業(yè)實際關注的報建節(jié)點

1.民營企業(yè)關注哪些開發(fā)報建節(jié)點 2.國資企業(yè)關注哪些開發(fā)報建節(jié)點

3.結合內外部情況，掌控報建工作的時效性和有效性

五、房地產企業(yè)開發(fā)報建團隊的建設

1.如何遴選和培養(yǎng)報建人員 2.報建人員的知識結構體系 3.基本禮儀

4.崗位再培訓的重要性 5.報建人員的心里調節(jié) 6.報建獎罰制度的執(zhí)行和完善

六、房地產開發(fā)項目報建類相關政策法規(guī)分析

1.國土法規(guī) 2.建筑及設計規(guī)范 3.相關法律制度 4.銷售條例等 5.……

七、房地產公共關系的理念

1.公共關系是房地產企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要組成部分

2.公共關系對房地產投資、建設、營銷的強烈支撐

八、公共關系對房地產企業(yè)的價值體現(xiàn)

1.各項優(yōu)惠政策的博取 2.報建工作的快速推進 3.工程建設的安全進行

4.企業(yè)形象塑造的最佳途徑 5.銷售環(huán)節(jié)的可靠保障

九、如何搭建和維護開發(fā)建設中的公共關系平臺

1.政府公共關系平臺搭建與維護(政府、國土、規(guī)劃、建委、發(fā)改委、房屋管理局、市政、公安等)

2.金融系統(tǒng)公共關系平臺搭建與維護(銀行、稅務、信托、基金、投資公司等)

3.合作單位公共關系平臺建設(工程方、監(jiān)理方、中介公司、媒體等)

4.新聞系統(tǒng)公共關系建設(廣播、電視、網(wǎng)絡、電臺等)

十、開發(fā)建設中的核心部門和核心人脈的剖析

1.國土系統(tǒng)重點職能部門和人脈 2.規(guī)劃系統(tǒng)重點職能部門和人脈

3.政府系統(tǒng)重點職能部門和人脈 4.建委體系重點職能部門和人脈

十一、維護良好公共關系的秘訣

1.企業(yè)人員的素質(形象、氣質、談吐、著裝等)

2.從公共關系到私人關系的建立和發(fā)展

3.“潤滑劑”的使用技巧

十二、人脈關系循環(huán)利用策略

1.人脈資源的調動 2.人脈資源的推薦 3.人脈資源的適度培養(yǎng)

十三、公共關系與公共危機(結合企業(yè)案例分析)

1.危機公關與公共關系培養(yǎng)的統(tǒng)一和協(xié)調

2.良好的公共關系是化解企業(yè)公共危機的有效工具

【費用說明】

【主辦單位】中房商學院

【時間地點】2015年3月28-29日 青島(具體地點開班前一周統(tǒng)一發(fā)《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組)

【培訓費用】人民幣3680元/人(含學習費、場地費、資料費、茶歇)，會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執(zhí)單中說明，會務組統(tǒng)一安排，費用自理。

中房商學院是中國房地產智業(yè)高端品牌。以“唯有實戰(zhàn)，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產精英。業(yè)務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

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第二篇：項目前期：房地產項目報批報建策略、技巧及公共關系維護(楊凡老師)

房地產項目報批報建策略、技巧及公共關系維護

課程背景

房地產開發(fā)特點是：1.周期長、投資量大；2.多專業(yè)，多階段，多節(jié)點；3.高風險、高回報，需要較強的資源整合能力，項目的成功一定是一個團隊目標一致、通力協(xié)作、不斷努力的結果。重點在三大節(jié)點：A、項目開工；B、開盤；C、內控交房；兩大階段：項目前期階段、項目實施階段（通過圖表和案例說明）。

這是一門結合房地產全程開發(fā)的報建實戰(zhàn)課程，通過開發(fā)流程的一系列報建環(huán)節(jié)的梳理和核心部門公共關系的剖析，告訴房地產企業(yè)老板、集團開發(fā)負責人一個優(yōu)秀的報建人員如何高效地進行該項工作，才能保證企業(yè)開發(fā)項目快速取得合法證照。

良好公共關系的建立與維護不僅對于已開發(fā)項目具有直接的促進作用，還對于公共危機的處理和化解、企業(yè)長期形象的建立、各項優(yōu)惠政策的博取具有重要的意義?？梢宰尩禺a公司老板提高對開發(fā)報建的認識，培養(yǎng)和訓練專業(yè)的報建團隊，讓你從不斷發(fā)生的繁瑣的企業(yè)管理工作中，找到最核心的關鍵，做一個內行的開發(fā)管理者！

師資簡介

楊 凡老師：

國內房地產資深專家，東南大學工程碩士，南京大學EMBA，全經(jīng)聯(lián)創(chuàng)新講師，明源地產研究院研究員。楊老師早年就職部屬建筑設計研究院，曾在2家上市地產公司的總部產品研發(fā)中心參與和支持了多項住宅和商業(yè)綜合體的設計的研究，對產品創(chuàng)新與設計控制有深厚的專業(yè)功底，先后擔任過蘇寧環(huán)球和百勝麒麟等多家地產公司項目設計負責人和項目總經(jīng)理，積累了豐富的一線的實戰(zhàn)經(jīng)驗。

曾全權負責一些開發(fā)集團公司的區(qū)域公司的前期報建和設計管理工作，參與營銷與成本管理工作，總負責項目的整體策劃、設計、及項目的全過程運營管理，經(jīng)歷多個項目的投資拿地、全程報建、南京和重慶等地項目的拆遷安置、土地一二級聯(lián)動、合同談判以及項目的運營管控等工作。對外對于土地價值的判斷、投資機會的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級聯(lián)動獲取策略、政府公共關系維護和報建技巧，對內對于項目的關鍵節(jié)點設置和把控、計劃管理的落地、內部各部門綜合協(xié)調等方面具備獨特的理論和實踐經(jīng)驗，有房地產多個項目的整體運營管控經(jīng)驗和操盤技能。

楊凡老師今年來多次被邀請走進大型國企和上市公司，給企業(yè)中高層和行業(yè)內的管理人員上課，并在清華大學、北京大學、重慶大學和中南大學等大學房地產總裁班客座，給學員培訓上課，在時代光華等專業(yè)地產培訓機構的云直播平臺授課，深得從業(yè)人士的好評。

課程收益

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讓房地產企業(yè)老板提高對開發(fā)報建的認識 ? 教會房地產老板如何用好開發(fā)人員 ? 讓房地產老板學習公共關系的有效利用 讓房地產報建從業(yè)人員快速入門和提高層次

通過學習，能夠讓您清楚開發(fā)主要流程、重點及風險點。

了解開發(fā)開發(fā)報建全過程的內、外部管控辦法，并能在實際工作中有效實施。

課程對象

房地產開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理、主管、開發(fā)部負責人、報建專業(yè)、公共關系部相關人員

一篇：房地產項目的開發(fā)報建的外部主要工作內容：

一、項目報建流程及主要審批成果

二、項目設計審批

（一）、設計方案審查（并聯(lián)審查）

1、方案預審需提供的材料：

2、協(xié)辦部門材料及數(shù)量：

◆涉及消防事項的審查 ◆涉及園林綠地指標事項的審查

◆ 涉及防空地下室設置事項的審查（涉及民用建筑配套建設防空地下室）◆ 涉及市政公用設施安全事項的審查（涉及危及市政公用設施安全

的建設項目）

◆ 涉及國家安全事項的審查 ◆ 涉及電力保護事項的審查

◆涉及河道管理事項的審查（限河道管理范圍內的建設項目）◆涉及機場空域安全管理事項的審查 ◆涉及無線電管理事項的審查 ◆環(huán)境影響評價文件審查

（二）、擴初設計審查（市住建局并聯(lián)審查，各區(qū)、縣住建局有差異）

1、初步設計預審需提交的申請材料

2、主辦部門所需要的材料：

（1）建設工程初步設計審批申請表（含電子表格）；（2）初步設計圖說（按主辦部門預審意見修改后）及其光盤；（3）涉及高邊坡支護的，應提供邊坡支護方案設計可行性評估報告；

3、協(xié)辦部門提供的材料： ◆消防所需申請材料： ◆園林部門所需申請材料： ◆氣象部門所需申請材料： ◆人防部門所需申請材料： ◆市政部門要求的申請材料： ◆交通部門所需申請材料：

（三）、建設工程施工圖審查備案 第一部分（綜合篇）第二部分（消防專篇）第三份（節(jié)能專篇）

三、項目工程辦證

（一)、建設用地規(guī)劃許可證的辦理（二)、項目核準

（三)、建設工程規(guī)劃許可證辦理（四)、建設工程施工許可證辦理（五)、建設工程預售許可證辦理（六)、建設工程備案證辦理 ●建設工程竣工驗收備案

四、項目工程招標

（七)、建設工程招標報建

（八)、建設工程招投標情況備案（九)、建設工程施工合同備案

五、項目專項審查

（十)、平基土石方專項工程（十一)、高切坡治理專項工程（十二)、建筑裝飾專項工程

六、項目施工報監(jiān)（十三)、建設工程質量監(jiān)督報監(jiān)

（十四)、建設工程施工臨時占道、開口辦理（十五)、移植行道樹辦理（十六)、人防設施損壞報批

七、項目行政管理

（十七)、房地產開發(fā)項目資本金管理（十八)、房地產開發(fā)項目手冊管理

八、項目驗收

（十九)、項目規(guī)劃專項驗收管理（二十)、項目消防專項驗收管理（二十一)、項目環(huán)保專項驗收管理（二十二)、項目防雷專項驗收管理（二十三)、項目園林專項驗收管理（二十四)、項目節(jié)能專項驗收管理（二十五)、項目竣工驗收管理（二十六)、項目檔案資料管理

九、總結要點及相關案例： 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段

2、項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產開發(fā)資質

3、總平面審查階段

4、管線綜合審查、排水許可證

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

6、消防和人防專項審查

7、節(jié)能審查、施工圖審查

8、渣土和建筑垃圾排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

9、質量監(jiān)督、安全監(jiān)督

10、施工招投標、監(jiān)理報建

11、施工許可證

12、放線、驗線

13、預售許可證

14、關于預售中的土地解押

15、規(guī)劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

16、潛規(guī)則概要

第二篇：房地產項目的開發(fā)前期的內部主要工作內容：

一、項目前期階段 開發(fā)項目的前期工作流程、完成標志、控制要點及主要風險： 3 項目可行性研究報告（公司）4 項目定位報告（公司）（1）、市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位（2）、經(jīng)濟測算（3）、項目發(fā)展報告：開發(fā)計劃、項目考核指標初定、資金流

2、國有土地使用權證（國土局）

3、建設用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）（1）、建筑方案設計通過（公司）（2）、方案文本報規(guī)通過（規(guī)劃局）（3)、項目投資概算（公司）建設工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）（1）、施工圖最終藍圖完成（公司）并通過圖審（2）、建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）（3）、目標成本審核通過（公司）（4)、項目預算審核通過（公司）

5、建筑工程施工許可證（建設局）

6、項目開工（公司）:項目開工主要流程

7、樣板區(qū)開放（公司）:樣板區(qū)開放主要流程

8、預售許可證（房管局）

案例：預售許可證辦理所需資料(1)、項目亮相（公司）(2)、項目開盤（公司）項目前期階段小結：

核心工作：項目定位、方案設計、預售許可證獲取 關鍵性節(jié)點：五證的獲取、樣板區(qū)開放 最主要影響因素：

1、拆遷影響項目啟動時間；

2、定位報告、規(guī)劃設計質量導致工作出現(xiàn)反復；

3、報規(guī)報建工作推進緩慢；

4、設計單位履約能力。

二、項目實施階段（項目全過程營銷）

1、項目實施階段——工程線管控流程及完成標志、主要過程控制節(jié)點

（一）、建安工程

（二）、室外配套工程

（三）、取得規(guī)劃驗收和綜合驗收合格證，工程驗收整改完成

2、項目實施階段——銷售線核心工作：按期完成銷售、回款目標，主要工作內容有：（1）、分解月度指標；(2)、產品分析、聚焦銷售重點，(3)、價格監(jiān)控及調整，(4)、月度推廣計劃執(zhí)行，(5)、客戶到訪及接待成交工作，(6)、月度指標考核

3、項目交付后主要工作

(1)、物業(yè)服務(2)、項目后評估(3）、產權辦理（4）、結算辦理

第三篇：開發(fā)報建工作的流程、節(jié)點工作、操作指南及案例分析

一、如何理解和判斷房地產項目的開發(fā)報建 1.當前國內典型企業(yè)對報建工作的認識和理解

2.報建工作在房地產項目全程開發(fā)中的地位和作用（項目的合法性）3.優(yōu)秀企業(yè)的開發(fā)報建體系的組成分析

（結合2-3個優(yōu)秀企業(yè)的報建體系組織結構分析）

二、如何構建適合房地產企業(yè)的報建流程和體系 1.開發(fā)項目所在城市的報建基本框架和流程（2-3個城市的報建流程圖分析）

2.不同報建階段的具體分析（結合6項案例）

（1）用地環(huán)節(jié)（含拆遷安置階段、管網(wǎng)拆除、土地確認書、國土合同、土地契稅、國土證等方面的報建程序或流程的具體研究）

（2）立項環(huán)節(jié)（投資備案、項目資本金、可行性研究，水土保持等）

（3）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)（規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設計審查、施工圖設計和審查等）（4）工程建設環(huán)節(jié)（招投標、建筑節(jié)能、環(huán)境保護知識）

（5）銷售環(huán)節(jié)（開盤前期的報建、媒體審查、大小權證的辦理）（6）竣工驗收環(huán)節(jié)（規(guī)劃驗收、消防、人防、綠化、防雷等）3.開發(fā)主線——五大證照報建剖析（結合實際案例）（1）如何根據(jù)企業(yè)實際情況取得國土證（2）用地規(guī)劃許可證辦理（3）快速辦理工程規(guī)劃許可證（4）施工許可證的辦理（5）預（銷）售許可證辦理

4.技術獨立系統(tǒng)的報建技巧和策略（1）臨水、正式用水的報建策略（2）臨電、正式用電的報建技巧（3）如何推進大市政道路建設的報建

（4）通信、網(wǎng)絡、燃氣、供暖等專業(yè)部門的報建策略 5.企業(yè)如何構建恰當?shù)膱蠼Ｊ胶土鞒?/p>

（1）按項目開發(fā)流程，由不同部門分階段報建模式（2）統(tǒng)一由一個部門對外報建模式

（3）報建團隊和專業(yè)組相結合的報建模式（4）不同報建工作界面的搭接和分隔（5）高效的報建會議如何組織和管理

三.報建工作典型難點及技術處理（結合實際案例分析）（1）對項目報建難點和階段的客觀認識和分析（2）項目搶跑開工建設的處理

（3）國土問題（紅線交叉、土地抵押等）的解決（4）施工圖和方案差異大的處理（5）竣工驗收超指標的狀況處理（6）......四.不同類型開發(fā)企業(yè)實際關注的報建節(jié)點（1）民營企業(yè)關注哪些開發(fā)報建節(jié)點（2）國資企業(yè)關注哪些開發(fā)報建節(jié)點

（3）結合內外部情況，掌控報建工作的時效性和有效性 五.房地產企業(yè)開發(fā)報建團隊的建設 1.如何遴選和培養(yǎng)報建人員 2.報建人員的知識結構體系 3.基本禮儀

4.崗位再培訓的重要性 5.報建人員的心里調節(jié)

6.報建獎罰制度的執(zhí)行和完善

六.房地產企業(yè)開發(fā)報建團隊的建設 1.開發(fā)報建工作的重要性 2.開發(fā)報建工作的核心價值 3.開發(fā)報建人員應具備的素質

4.開發(fā)報建工作的團隊協(xié)作流程簡述 5.如何提高報建效率

第三篇：《房地產項目報批報建及政府配套資源對接實戰(zhàn)》

《房地產項目報批報建及政府配套資源對接實戰(zhàn)》大綱

一、報建及配套業(yè)務概述

1、政府對房地產開發(fā)項目實施相關行政管理的環(huán)境分析 國土資源管理 城市規(guī)劃管理

建設工程交易市場及行業(yè)管理 房屋產權交易市場及行業(yè)管理 城市市政工程配套管理 城市基礎設施配套管理

其他政府職能部門管理（發(fā)改委、環(huán)保、文物、民防（人防）、氣象（防雷）、地震、民政（地名）、檔案、無線電、節(jié)能、技術質量監(jiān)督、空管……）武警（消防）、軍隊等

2、項目報批報建業(yè)務管理的工作內容（權證事務）項目前期、中期（五證）項目后期（分證）

3、項目政府配套資源對接管理的工作內容（配套事務）用地紅線外市政工程配套 城市基礎設施配套

用地紅線內市政管網(wǎng)工程配套

4、開發(fā)企業(yè)對報批報建及政府配套對接業(yè)務管理的認識 相關業(yè)務管理發(fā)展歷程及現(xiàn)狀和難點分析 相關業(yè)務專業(yè)化、規(guī)范化管理的方法

5、房地產企業(yè)公共關系管理的認識 房地產開發(fā)企業(yè)公共關系管理的理念認識 房地產開發(fā)企業(yè)公共關系管理的工作內容 公共關系對房地產企業(yè)的價值體現(xiàn) 維護良好公共關系的方法探討

二、報建及配套業(yè)務VS公司組織建設管理

1、公司業(yè)務現(xiàn)狀及戰(zhàn)略方向對管理資源配置策略的影響 機會型開發(fā)商——單一項目公司

專業(yè)化開發(fā)商——行業(yè)內持續(xù)經(jīng)營（多項目、跨地域）

2、公司組織架構、工作職能分工及接口設計

組織架構層級對分工的影響（項目公司、二級管理、三級管理）設置專職的報批報建及配套對接職能部門的優(yōu)缺點 分別由專業(yè)職能部門分工負責的優(yōu)缺點 按項目公司（項目部）分工負責的優(yōu)缺點

3、小結及實戰(zhàn)互動研討：受訓企業(yè)實際組織狀況的診斷、研討及建議

三、項目獲取土地階段的報建及配套業(yè)務流程詳解

1、簽訂《國有土地使用權出讓合同》

2、辦理項目公司設立及相關事宜

3、辦理《項目投資備案》（立項計劃）

4、辦理《建設用地規(guī)劃許可證》

5、辦理《國有土地使用證》

6、其它可能涉及的相關程序簡析 辦理《建設項目選址意見書》 辦理《建設用地規(guī)劃設計條件》 辦理《項目用地文物勘探》程序

關于建設用地紅線外市政工程的自行配套事宜 關于建設用地的征地補償及拆遷事宜

涉及突破國土資源《土地利用規(guī)劃》的土地變性事宜

7、小結及實戰(zhàn)互動研討

拿地階段公司各部門之間的分工配合要點

不同企業(yè)辦理《用地規(guī)證》及《土地證》的責任劃分技巧 受訓企業(yè)項目土地疑難問題解決方案的課堂互動

四、規(guī)劃方案設計階段的報建及配套業(yè)務流程詳解

1、辦理《建設工程規(guī)劃報建申請》

2、辦理《項目環(huán)境評價審批》

3、辦理《修建性詳細規(guī)劃設計方案》成果審批 建筑規(guī)劃方案（日照、規(guī)劃指標等）管網(wǎng)規(guī)劃方案（市政工程配套等）

4、辦理《房地產項目建設開發(fā)規(guī)模審批》

5、辦理《單體建筑設計方案審批》

6、辦理《人防工程報建審批》

7、辦理《建筑工程消防設計審核》 建筑工程 裝飾裝修工程

8、辦理《建設工程規(guī)劃許可證》及其它相關前置程序（地名、戶籍、公告…..等）

9、小結及實戰(zhàn)互動研討

設計階段公司各部門之間的分工配合要點 不同企業(yè)辦理《工程規(guī)證》的責任劃分技巧 受訓企業(yè)項目設計報建疑難問題解決方案的課堂互動

五、施工準備階段的報建及配套業(yè)務流程詳解

1、辦理《建設工程施工報建申請》

2、辦理《建設項目擴初設計評審》

3、辦理《施工圖藍圖審查》

4、辦理《建筑設計節(jié)能審查》

5、辦理《防雷施工圖設計文件審核》

6、辦理《建設工程施工單位招投標》

7、辦理設計單位、監(jiān)理單位招投標及備案

8、辦理《城市基礎設施配套費》繳納的“減免緩”事宜

9、辦理《施工許可證》及其它相關前置程序（墻改、檔案、農民工……等保證金）

10、其它涉及施工準備的相關程序 辦理《建設工程放線、驗線程序》 辦理《施工臨時用水、用電程序》 辦理《深基坑支護設計方案》評審 辦理施工臨時占道、開口等程序 辦理行道樹移植或海防林砍伐 辦理其它地下障礙物移除程序 工程搶跑開工的處理

11、小結及實戰(zhàn)互動研討

施工準備階段公司各部門之間的分工配合要點 不同企業(yè)辦理《開工證》的責任劃分技巧

受訓企業(yè)項目施工報建疑難問題解決方案的課堂互動

六、銷售準備階段的報建流程詳解

1、辦理銷售面積預測

2、辦理《物業(yè)公司招投標》

3、辦理《銷售資金監(jiān)管賬戶》

4、辦理價格備案及網(wǎng)簽錄入程序

5、辦理《預售許可證》及其它相關前置程序

6、小結及實戰(zhàn)互動研討

銷售準備階段公司各部門之間的分工配合要點 不同企業(yè)辦理《開工證》的責任劃分技巧

受訓企業(yè)項目銷售報建疑難問題解決方案的課堂互動

七、施工建設階段的配套業(yè)務流程詳解

1、自來水工程配套程序

2、排水工程配套程序

3、供配電工程配套程序

4、燃氣工程配套程序

5、集中供熱工程配套程序

6、小結及實戰(zhàn)互動研討 管網(wǎng)綜合設計管理流程 自行配套工程權責移交事宜

配套工程對接階段公司各部門之間的分工配合要點 不同企業(yè)辦理配套工程對接的責任劃分技巧 受訓企業(yè)項目配套對接疑難問題解決方案的課堂互動

八、項目竣工收尾階段的報建及配套業(yè)務流程詳解

1、竣工驗收相關程序（規(guī)劃、消防、人防、五方綜合驗收等）

2、辦理《建設工程竣工備案程序》

3、辦理《準住證》

4、辦理正式電送電、燃氣點火、供熱等配套程序

5、辦理產權面積實測

6、辦理《土地分證》及《房屋產權證》登記程序

7、小結及實戰(zhàn)互動研討

竣工驗收階段公司各部門之間的分工配合要點 不同企業(yè)辦理竣工驗收的責任劃分技巧

受訓企業(yè)項目驗收報建疑難問題解決方案的課堂互動

九、報建及配套業(yè)務VS其它關聯(lián)業(yè)務流程

1、計劃運營管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務管理 項目開發(fā)進度計劃中的報建及配套工作的編制 報建及配套責任部門、月度計劃的編制和考核

2、成本管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務管理 目標成本計劃中報建及配套涉及的成本科目劃分 報建及配套責任部門的成本控制職責及績效考核

3、項目決策管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務管理 報建及配套責任部門如何參與項目初判和詳細研究 報建及配套責任部門如何參與可行性研究及項目獲取

4、項目策劃管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務管理 報建及配套責任部門如何參與項目策劃

報建及配套責任部門如何參與概念設計任務書和成果評審

5、設計管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務管理 報建及配套責任部門如何參與方案設計任務書和成果評審 報建及配套責任部門如何參與擴初設計任務書和成果評審 報建及配套責任部門如何參與施工圖設計任務書和成果評審

6、工程管理流程VS報批報建及配套對接業(yè)務管理 報建及配套責任部門如何參與《工程管理指導書》的編制 報建及配套責任部門如何參與工程招投標 報建及配套責任部門如何參與工程建設過程管理 報建及配套責任部門如何參與竣工驗收及交付管理

十、報建及配套業(yè)務的人力資源管理

1、報建及配套崗位干部的選擇和任用 報建及配套崗位干部的職業(yè)素質 報建及配套崗位干部的知識結構 報建及配套崗位干部的心理調節(jié) 報建及配套崗位干部的基本禮儀

2、報建及配套崗位干部的培訓

3、報建及配套崗位干部的激勵

十一、如何提高報建及配套業(yè)務的執(zhí)行績效

1、認識報建及配套對項目開發(fā)的重要性

2、掌握報建及配套工作的核心價值

3、充分認識報建及配套工作的復雜性及困難度

4、各部門對報建及配套工作的協(xié)作

5、報建及配套工作的自律和規(guī)范化流程建設

6、報建及配套工作的靈活應變和管理藝術

十二、特殊項目開發(fā)模式的報建及配套業(yè)務處理

1、停緩建（爛尾樓）開發(fā)重置項目的處理

（1）股權轉讓項目情形（2）資產（在建工程）轉讓項目情形

2、去庫存（商改?。╉椖扛脑扉_發(fā)的處理

3、現(xiàn)房類低效資產改造開發(fā)的處理

第四篇：房地產項目報建報批流程標準(精版)

房地產項目報建報批流程

一、土地手續(xù)辦理

1、土地出讓合同；通過出讓的方式取得土地使用權并簽訂土地出讓合同；

2、土地用地勘測圖。

3、建設用地批準書

4、土地契稅、地稅完稅證明（財政局、地稅局）

5、土地登記申請，審核發(fā)土地使用權證。

二、規(guī)劃手續(xù)

1、項目總平面規(guī)劃，規(guī)劃設計方案申報經(jīng)規(guī)委會通過后，發(fā)規(guī)劃批文，按規(guī)劃批文辦理建設用地規(guī)劃許可證。

2、建設工程規(guī)劃許可證，根據(jù)總平面圖規(guī)劃，進行項目建設工程單體初步設計，申報單體工程規(guī)劃許可證。

3、交納規(guī)劃技術服務費、配套費等，辦理城建檔案館移交合約。

三、項目發(fā)改立項

1、項目申請報告

2、項目規(guī)劃批文、總平面規(guī)劃圖

3、環(huán)境影響評價

4、抗震設防

5、辦理完以上資料后報發(fā)改委審批后發(fā)立項批文。

四、工程施工手續(xù)

1、場地三通一平，達到場地平整，水、電、路通具備施工條件。

2、工程勘察，設計。根據(jù)單體工程規(guī)劃具體要求進行勘察，勘察單位出詳細勘察報告后，設計單位進行設計出施工圖。

3、圖紙設計審查；工程施工圖審查（建委審圖中心）、消防設計審圖（消防局）、防雷設計審核（氣象局）、人防手續(xù)（人防辦）。

4、工程報建，勘察現(xiàn)場。

5、辦理工程施工、監(jiān)理招標，確定施工、監(jiān)理單位，發(fā)中標通知書，簽訂施工。監(jiān)理合同。

6、前期綠化設計，辦理綠化審批手續(xù)。

7、建設工程質量監(jiān)督手續(xù)及建設工程安全監(jiān)督手續(xù)。

8、建筑垃圾處置、商混供應合同。

9、交納相關費用，社會勞動保障費、開發(fā)管理費等。

10、申辦建筑工程施工許可證。

五、工程建設階段

1、臨時設施規(guī)劃辦理，規(guī)劃放線驗收工作。

2、開工建設，進行工程質量控制、成本控制、進度控制。

3、配套工程施工建設。

4、房屋面積測繪，辦理房屋預售手續(xù)（房管局）。

5、簽訂銷售合同。

六、工程項目竣工驗收交付使用

1、建設項目單體工程驗收。

2、建設項目竣工綜合驗收。

3、辦理建設項目竣工驗收備案手續(xù)。

4、物業(yè)服務公司進駐管理、服務。

5、業(yè)主交接裝修入住。

6、辦理建設項目產權登記備案手續(xù)，業(yè)主辦理房產權證。1.0目的

明確開發(fā)項目報建報批、取證范圍、條件、法律法規(guī)依據(jù)，屹立項目開發(fā)的順利進行。

2.0、適用范圍

適用于開發(fā)項目全過程的報建報批、取證工作的管理。3.0、職責

公司相關部門及各開發(fā)公司按職責、業(yè)務的劃分，分別負責組織辦理相關的報建報批、取證工作。3.1管理中心負責

公司祖冊登記、營業(yè)執(zhí)照、法人執(zhí)照、自制評定申報；公司備案申報； 3.2綜合部負責

1、《房地產開發(fā)項目手冊》的辦理

2、土地使用許可證辦理

3、建設用地批準書 申辦

4、建設用地規(guī)劃許可證的辦理

5、建設工程規(guī)劃許可證的辦理

6、施工許可證的申辦

7、商品房預售許可證的申辦

8、房屋所有權證得辦理

3.3工程部負責辦理：開發(fā)項目竣工綜合驗收的申報。4.5、土地使用權證的辦理

A、開發(fā)項目的土地位置由經(jīng)批準的初步可行性研究報告選定。初步可行性研究報告選定的位置，應符合位置土地使用條件。而使用條件由國家行政主管部門以“公告”或“文件”的形式予以明確。

B、國家行政主管部門限制的土地使用條件，一般以《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》的文件形式提交負責土地出讓或劃撥的管理部門，作為使用權出讓合同的必備條件。C、《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》主要包括以下內容：

1、項目性質、規(guī)模和開發(fā)期限

2、規(guī)劃控制指標及規(guī)劃設計要求。

3、基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求。

4、基礎設施和工藝設計建成后的產權界定。

5、項目拆遷、補償、安置要求。

6、項目經(jīng)營方式等。

D、初步可行性研究報告經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準后，公司經(jīng)辦部門持批準的文件向縣級以上人民政府土地行政主管部門提交開發(fā)項目用地申請。E、經(jīng)批準的用地由市、縣人民政府頒發(fā)《建設用地批準書》。

F、通過拍賣、招標或協(xié)議方式方式取得土地使用權的，應依法與土地使用權出讓方簽訂合同。G、公司對持有使用權的土地，依法支付出讓金、地價、有關費用和履行拆遷、安置、補償?shù)蓉熑巍?/p>

本程序應按照下列法律、法規(guī)的規(guī)定實施《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》、《城市房地產開發(fā)管理暫行辦法》。I、《土地使用證書》的辦理

1、《建設用地批準書》辦理后，依法辦理土地登記。

2、辦理授權委托書

3、申請土地登記應提供的資料：土地登記申請表、單位法人代表證明、個人身份證、土地權屬來源證明、土地附著物權屬證明。

4、土地管理部門審定后核發(fā)《土地使用證》。

5、土地使用權、土地他項權利的設定登記及變更登記按相關法規(guī)規(guī)定辦理。

6、公司經(jīng)辦、管理部門應按當?shù)赝恋毓芾硇姓块T的規(guī)定，辦理《土地使用證》，定期檢查手續(xù)。J、《房地產項目開發(fā)手冊》的辦理

1、房地產公司瑩在土地使用合同簽訂后或《建設用地批準書》下達后的十五個工作日內，到項目所在地建設行政主管部門備案，并領取《房地產項目開發(fā)手冊》。

2、房地產公司應將房地產開發(fā)項目實施階段的主要事項和政府有關部門對公司開發(fā)經(jīng)營活動的審查、批準、處理意見，記錄在《房地產項目開發(fā)手冊》中。K、《建設用地規(guī)劃許可證的》的辦理

1、開發(fā)項目用地使用權合同簽訂后或《建設用地批準書》下達后，項目策劃部應向項目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，經(jīng)審核批準后核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

2、申報時提交文件：土地使用證書、紅線圖（用地控制圖）、規(guī)劃設計方案、營業(yè)執(zhí)照和房地產企業(yè)資質證書及其他規(guī)定應提報的文件。

3、取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，開始對項目進行勘察、規(guī)劃、設計工作，并按規(guī)劃進行設計。L、《建設工程規(guī)劃許可證》的辦理

1、房地產公司在初步設計完成后，應向項目所在地城市規(guī)劃部門申辦《建設工程規(guī)劃許可證》，獲取此證后才允許進行施工圖設計。

2、申辦提交文件：建設用地規(guī)劃許可證、初步設計文件（含圖紙、資料說明，必要時提供勘察設計報告）、設計單位資質證明、設計合同、紅線圖（用地控制圖）及其他規(guī)定應提交的文件。M、《施工許可證的》的辦理

1、房地產公司負責向項目所在地及以上建設行政主管部門辦理《施工許可證》申請。

2、應提交的文件：建設用地批準書、建設工程規(guī)劃許可證、需拆遷的，拆遷進度符合施工要求的證明文件、施工合同、滿足施工需要的施工圖紙及技術資料、建設資金證明及法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。

3、經(jīng)核準并領取《施工許可證》后，開發(fā)項目工程方允許施工。N、《商品房預售許可證》的辦理

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，辦理完《建設工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》，開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。

2、提供文件：營業(yè)執(zhí)照、資質等級證書、施工合同、預售商品房分層平面圖、商品房預售方案、須向境外銷售的，應同時提交允許銷售的批準文件。O、《開發(fā)項目綜合驗收報告披肩》的辦理

1、開發(fā)項目全部竣工，經(jīng)預驗收合格后，由開發(fā)公司工程部想房地產開發(fā)行政主管部門申報竣工綜合驗收。

2、竣工綜合驗收必須符合下列條件：

2.1所有建設項目按批準的規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建設，并滿足使用要求。

2.2住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單位工程全部驗收合格，驗收資料齊全；

2.3施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構建全部清運完畢，達到場清地平。

2.4拆遷居民已合理安置。

3、申請竣工綜合驗收應提供下列文件：

申請書、商品受制人身份證明、土地使用權證明、建設工程規(guī)劃許可證、竣工驗收證明、交付使用證明、總平面圖和分層平面圖、具有相應資質的測量機構做的勘測報告及規(guī)定其他應提交的文件。

4、房產行政主管部門經(jīng)審核屬實后頒發(fā)《房屋所有權證書》。房地產公司應負責及時將證書送交房屋所有權人。備注：

1、報建/報批、取證獲取的各種證照，按公司檔案管理有關規(guī)定進行保存。

2、所有申辦報建報批、取證提供的文件、資料，均應整套復印一份長期保存于申辦部門。

3、報建報批、取證獲得的技術性（含圖紙）按公司有關規(guī)定保存、傳遞和使用。

第五篇：房地產培訓【廣州】房企稅務籌劃及項目清盤技巧培訓-中房商學院

房地產培訓【廣州】房企稅務籌劃及項目清盤技巧培訓

（3月14-15日）

房地產培訓：房企稅務籌劃及項目清盤技巧培訓

【課程背景】

房地產培訓：房企稅務籌劃及項目清盤技巧培訓；房地產企業(yè)土地增值稅清算與規(guī)劃；房地產企業(yè)財務戰(zhàn)略規(guī)劃與調整（多個項目公司如何進行虛擬集團運作？）；

房地產企業(yè)全程稅務指引，做好納稅規(guī)劃；房地產企業(yè)財務、稅務檢查與風險防范（賬務審核、納稅申報與報表分析）；全部稅務風險“一網(wǎng)打盡”，全部涉稅疑難“全收囊中”；中房商學院邀請著名房地產稅務專家蔡昌教授幫助房地產企業(yè)進行：領航標桿企業(yè)的財稅前沿，開創(chuàng)標新立異的風險智庫；

【課程對象】

房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

【講師介紹】

蔡昌，中房商學院房地產培訓網(wǎng)高級顧問，教授，著名房地產稅收籌劃實戰(zhàn)專家，中央財經(jīng)大學稅務管理系主任，國際注冊高級會計師（ICSPA），第三種眼光看稅收籌劃的奇才，北京大學、清華大學客座教授，任國內多家股份公司獨立董事，為國內多家知名房地產企業(yè)把脈稅務。專著：《房地產企業(yè)稅收籌劃實戰(zhàn)報告與涉稅指南》、《最優(yōu)納稅方案設計》、《資本運營》、《稅務稽查零風險》等。

【培訓內容】

第一部分：房地產企業(yè)的財務報表技巧與稅務風險應對策略

一、標桿房地產企業(yè)的財務報表平衡術

1、資產負債表：盤點資財家產

2、利潤表：業(yè)績飄紅的秘密

3、現(xiàn)金流量表：現(xiàn)金流轉技術揭秘

二、標桿企業(yè)的涉稅風險應對策略

1、制度與流程控制策略

2、合同簽訂策略

3、涉稅會計處理策略

第二部分：房地產企業(yè)全過程稅務籌劃要點及風險控制

一、房地產企業(yè)設立階段的風險控制技巧

1、確定投資主體的納稅風險點

2、設立外商投資房地產企業(yè)的納稅風險點

3、房地產信托融資的納稅風險點

4、設立房地產分支機構的納稅風險點

5、土地作價投資的納稅風險點

二、房地產項目公司經(jīng)營管理階段的納稅風險點控制技巧

29、工資薪金核算的納稅風險點 30、職工福利費的納稅風險點

31、公務用車的納稅風險點

32、員工報銷通訊費的納稅風險點

33、業(yè)務招待費扣除的納稅風險點

34、廣告費與業(yè)務宣傳費的納稅風險點

35、銷售傭金扣除的納稅風險點

36、借款利息扣除的納稅風險點

37、財產損失的納稅風險點

三、房地產企業(yè)清算階段的納稅風險點控制技巧

48、人防工程清算處理的納稅風險點

49、項目清算的合法扣除票據(jù)的納稅風險點 50、合作開發(fā)項目中清算主體確認的納稅風險點

四、取得土地階段的納稅風險點控制技巧

6、轉讓土地計征契稅的風險點

7、受讓土地繳納土地使用稅的納稅風險點

8、改制重組免征契稅的納稅風險點

9、土地閑置費的納稅風險點

10、取得政府土地返還款的納稅風險點

11、拆遷補償費的納稅風險點

12、購買在建工程的納稅風險點

13、股權收購土地的納稅風險點

14、房地產合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點

15、房地產代建模式的納稅風險點

五、房地產企業(yè)售房階段的納稅風險點控制技巧

38、收取業(yè)主誠意金的納稅風險點

39、售房收入的納稅風險點

40、合同面積與實測面積差異的稅務處理與納稅風險點

41、售后回購操作的納稅風險點

42、售后回租操作的納稅風險點

43、賣房獎車的納稅風險點

44、向本單位職工低價出售房產的納稅風險點

45、延期交房支付違約金的納稅風險點

46、促銷贈送禮品的納稅風險點

47、未履行合同支付及收取違約金的納稅風險點

六、房地產項目開發(fā)階段的納稅風險點控制技巧

16、房地產開發(fā)成本項目歸集的納稅風險點

17、開發(fā)成本分配方法的納稅風險點

18、代建工程核算的納稅風險點

19、甲供材的納稅風險點 20、自營工程的納稅風險點

21、計稅成本確定的納稅風險點

22、不同售樓部的會計核算與納稅風險點

23、支付境外勞務的納稅風險點

24、開發(fā)企業(yè)獲取發(fā)票的納稅風險點

25、開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅風險點

26、房地產開發(fā)經(jīng)營貼花的納稅風險點

27、地下車庫的納稅風險點

28、地上停車位的納稅風險點

第三部分：房地產項目清盤清算的風險規(guī)避技巧

一、項目清盤的風險規(guī)避策略

1、清盤的時機與方案選擇

2、清盤的無票成本消化策略

二、土地增值稅清算的風險規(guī)避策略

三、企業(yè)所得稅匯算清繳的風險規(guī)避策略

【課程說明】

[組織機構]：中房商學院

[時間地點]：2014年3月14-15日 廣州（詳見報到通知）

[培訓費用]：2300元/人（含培訓費、資料費）食宿代訂，費用自理。

中房商學院是中國房地產智業(yè)高端品牌。以“唯有實戰(zhàn)，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產精英。業(yè)務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。