第一篇：IPO集體土地案例總結(jié)

二、IPO集體土地案例總結(jié)-1.承包

一、集體土地

集體土地如果從大的范疇里劃分，主要包括農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三類，而農(nóng)用地又可以分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地共五類，耕地又可以分為基本農(nóng)田和其他耕地。

（一）農(nóng)用地 1.承包

（1）鐵漢生態(tài)（300197）

瑕疵：租賃被集體經(jīng)濟組織以外的單位承包的農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)、林地承包經(jīng)營權(quán)； 反饋問題：發(fā)行人2009年12月與出租方梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了農(nóng)村集體土地和林地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。請發(fā)行人說明并披露上述承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬沿革和辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的情況。請保薦機構(gòu)和律師對是否存在潛在糾紛和經(jīng)營風(fēng)險發(fā)表意見。解釋：

（一）梅縣國土資源局、梅縣國土資源局大坪國土資源所、梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府、梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會出具《證明》，“廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)內(nèi)301.6畝土地屬于集體土地，為守臺村民委員會所有，截止本證明出具之日，尚未申領(lǐng)集體土地權(quán)屬證書。經(jīng)查，守臺村集體所有土地水田為25.3畝、旱地為276.3畝。該土地不在國家基本農(nóng)田紅線范圍之內(nèi)，具體四至如下（詳細位置見附圖）：東：煤渣壩堤面至凌角塘大路水平以下為界，西：狗爬礤及和尚山山腳（以原鉤機已開路界）為界，南：守臺小學(xué)至沙下山腰的大路為界，北：煤渣壩及原電廠水庫庫尾為界。經(jīng)查，該土地上未設(shè)置他項權(quán)利”。

根據(jù)梅縣林業(yè)局2005年5月23日編號分別為04414211309JDS00012、04414211309JDS00002、04414211309JDS00010的《森林、林木、林地狀況登記表》，座落于大坪鎮(zhèn)守臺村凌

一、凌

二、鄧屋村民小組，面積為585畝的林地為大坪鎮(zhèn)守臺村村民集體所有。

根據(jù)梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村村民（戶主）代表大會《關(guān)于守臺土地、林地承包會議記錄表》，梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村于2009年11月30日在村委會議室召開了村民（戶主）代表大會，應(yīng)到會戶數(shù)1200，實到會戶數(shù)944。該次會議作出決議，同意將梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村的土地301.6畝（水田25.3畝、旱地276.3畝）、林地585畝承包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司。梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會在會議記錄表上批注了“情況屬實”的意見并加蓋了梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會公章，梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府在會議記錄表上批注了“情況屬實、批準承包”的意見并加蓋了梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府公章。

1．梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會于2009年11月30日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《土地承包合同》。根據(jù)該合同的約定，梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會將其位于凌角塘和長江岌與白沙下、面積為301.6畝的土地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2039年11月30日止，承包土地用途為農(nóng)業(yè)、林業(yè)及其他經(jīng)濟作物的種植，土地承包費為水田每年按人民幣400元/畝、旱地每年按人民幣150元/畝的價格計算，付款方式為將承包費價款總額一次性全額支付。

梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會于2009年11月30日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《林地承包合同》。根據(jù)該合同的約定，梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會將其位于梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村凌

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二、鄧屋村民小組、面積為515畝的林地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包費為每年按人民幣10元/畝的價格計算，付款方式為在簽訂該合同時先付前二十年的承包款，二十年承包期滿之日前一次性足額支付下一個二十年承包期的承包款，第二個二十年承包期滿之日前一次性足額支付剩余十年承包期的承包款。梅縣林業(yè)局于2010年4月16日向梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司核發(fā)了編號為B440600002623的《林權(quán)證》。

梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會于2009年11月30日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《林地承包合同》。根據(jù)該合同的約定，梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會將其位于梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村凌

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二、鄧屋村民小組、面積為70畝的林地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包費為每年按人民幣10元/畝的價格計算，付款方式為在該合同簽訂之日即全額支付清該承包款。梅縣林業(yè)局于2010年4月16日向梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司核發(fā)了編號為B440600002619的《林權(quán)證》。根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱“《土地承包法》”）第48條“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準”的規(guī)定以及梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村村民（戶主）代表大會《關(guān)于守臺土地、林地承包會議記錄表》，梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會將其集體所有的土地及林地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，已經(jīng)取得三分之二以上村民代表同意并獲梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府批準，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司與梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會均具有相應(yīng)的主體資格，意思表示真實、充分，其簽訂的土地承包合同及林地承包合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，履行了必要的法律程序，合法有效；梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司已依法取得該等土地和林地的承包經(jīng)營權(quán)。

2．發(fā)行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。根據(jù)該合同的約定，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其對位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村、面積為301.6畝土地的承包經(jīng)營權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給發(fā)行人，承包經(jīng)營權(quán)出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經(jīng)營權(quán)出租的用途為用于農(nóng)業(yè)種植等用途，承包經(jīng)營權(quán)出租價款為水田每年按人民幣500元/畝、旱地每年按人民幣200元/畝的價款計算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司按本合同要求提供其專門用于收取承包經(jīng)營權(quán)出租價款的銀行賬號后十日內(nèi)，發(fā)行人支付前15年的承包經(jīng)營權(quán)出租價款；第二次支付期限為2011年1月31日，發(fā)行人支付剩余5年的承包經(jīng)營權(quán)出租價款。梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會于2009年12月28日出具《關(guān)于同意承包經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)的函》，同意梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其面積為301.6畝的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給發(fā)行人。

發(fā)行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《農(nóng)村集體林地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。根據(jù)該合同的約定，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其對位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村凌

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二、鄧屋村民小組、面積為515畝林地的承包經(jīng)營權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給發(fā)行人，承包經(jīng)營權(quán)出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經(jīng)營權(quán)出租的用途為用于林業(yè)種植等用途，承包經(jīng)營權(quán)出租價款為每年按人民幣50元/畝的價格計算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司按本合同要求提供其專門用于收取承包經(jīng)營權(quán)出租價款的銀行賬號后十日內(nèi)，發(fā)行人支付前15年的承包經(jīng)營權(quán)出租價款；第二次支付期限為2011年1月31日，發(fā)行人支付剩余5年的承包經(jīng)營權(quán)出租價款。梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會于2009年12月28日出具《關(guān)于同意承包經(jīng)營林地流轉(zhuǎn)的函》，同意梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其面積為515畝的林地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給發(fā)行人。

發(fā)行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《農(nóng)村集體林地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。根據(jù)該合同的約定，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其對位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村凌

一、凌

二、鄧屋村民小組、面積為70畝林地的承包經(jīng)營權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給發(fā)行人，承包經(jīng)營權(quán)出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經(jīng)營權(quán)出租的用途為用于林業(yè)種植等用途，承包經(jīng)營權(quán)出租價款為每年按人民幣50元/畝的價格計算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司按本合同要求提供其專門用于收取承包經(jīng)營權(quán)出租價款的銀行賬號后十日內(nèi)，發(fā)行人支付前15年的承包經(jīng)營權(quán)出租價款；第二次支付期限為2011年1月31日，發(fā)行人支付剩余5年的承包經(jīng)營權(quán)出租價款。梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會于2009年12月28日出具《關(guān)于同意承包經(jīng)營林地流轉(zhuǎn)的函》，同意梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其面積為70畝的林地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給發(fā)行人。

根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（以下簡稱“《流轉(zhuǎn)管理辦法》”）第15條“承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)”的規(guī)定以及梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會2009年12月28日出具的《關(guān)于同意承包經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)的函》、《關(guān)于同意承包經(jīng)營林地流轉(zhuǎn)的函》，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司及發(fā)行人具備相應(yīng)的主體資格，意思表示真實、充分，標的——土地和林地的承包經(jīng)營權(quán)合法有效，前述承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且已取得發(fā)包方梅縣大坪鎮(zhèn)守臺村民委員會的同意，合法有效；發(fā)行人已依法取得該等土地和林地的承包經(jīng)營權(quán)?；谇笆?，該等承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定及流轉(zhuǎn)不存在潛在糾紛和經(jīng)營風(fēng)險。

（二）梅縣國土資源局、梅縣國土資源局大坪國土資源所、梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府、梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會出具《證明》，“廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)內(nèi)399.4畝土地屬于集體土地，為湯湖村民委員會所有，截止本證明出具之日，尚未申領(lǐng)集體土地屬證書。經(jīng)查，湯湖村集體所有土地水田為136.7畝、旱地為262.7畝。該土地不在國家基本農(nóng)田紅線范圍之內(nèi)，具體四至如下（詳細位置見附圖）：東：長江岌山頂為界，西：狗爬礤及和尚山山腳（以原鉤機已開路界）為界，南：守臺小學(xué)至白沙下山腰的大路為界，北：煤渣壩及原電廠水庫庫尾為界。經(jīng)查，該土地上未設(shè)置他項權(quán)利”。

根據(jù)梅縣林業(yè)局2005年6月6日編號分別為04414211307JDS00006、04414211307JDS00008的《森林、林木、林地狀況登記表》，座落于大坪鎮(zhèn)湯湖村塘尾、圍里村民小組，面積為889畝的林地為大坪鎮(zhèn)湯湖村村民集體所有。

根據(jù)梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村村民（戶主）代表大會《關(guān)于湯湖土地、林地承包會議記錄表》，梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村于2009年11月30日在村委會議室召開了村民（戶主）代表大會，應(yīng)到會戶數(shù)1120，實到會戶數(shù)988。該次會議作出決議，同意將梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村的土地399.4畝（水田136.7畝，旱地262.7畝）、林地889畝承包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司。梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會在會議記錄表上批注了“情況屬實”的意見并加蓋了梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會公章，梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府在會議記錄表上批注了“情況屬實、批準承包”的意見并加蓋了梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府公章。

1．梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會于2009年11月30日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《土地承包合同》。根據(jù)該合同的約定，梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會將其位于長江岌和白沙下與和尚山腳、面積為399.4畝的土地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2039年11月30日止，承包土地用途為農(nóng)業(yè)、林業(yè)及其他經(jīng)濟作物的種植，土地承包費為水田每年按人民幣400元/畝、旱地每年按人民幣150元/畝的價格計算，付款方式為將承包費價款總額一次性全額支付。

梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會于2009年11月30日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《林地承包合同》。根據(jù)該合同的約定，梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會將其位于梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村塘尾和圍里村民小組、面積為784畝的林地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包費為每年按人民幣10元/畝的價格計算，付款方式為在簽訂該合同時先付前二十年的承包款，二十年承包期滿之日前一次性足額支付下一個二十年承包期的承包款，第二個二十年承包期滿之日前一次性足額支付剩余十年承包期的承包款。梅縣林業(yè)局于2010年4月16日向梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司核發(fā)了編號為B440600002621的《林權(quán)證》。

梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會于2009年11月30日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《林地承包合同》。根據(jù)該合同的約定，梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會將其位于梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村塘尾和圍里村民小組、面積為105畝的林地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，承包期限為自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包費為每年按人民幣10元/畝的價格計算，付款方式為在簽訂該合同之日即全額付清該承包款。梅縣林業(yè)局于2010年4月16日向梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司核發(fā)了編號為B440600002622的《林權(quán)證》。根據(jù)《土地承包法》第48條“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準”的規(guī)定以及梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村村民（戶主）代表大會《關(guān)于湯湖土地、林地承包會議記錄表》，梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會將其集體所有的土地及林地發(fā)包給梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司，已經(jīng)取得三分之二以上村民代表同意并獲梅縣大坪鎮(zhèn)人民政府批準，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司與梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會均具有相應(yīng)的主體資格，意思表示真實、充分，其簽訂的土地承包合同及林地承包合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，履行了必要的法律程序，合法有效；梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司已依法取得該等土地和林地的承包經(jīng)營權(quán)。

2．發(fā)行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。根據(jù)該合同的約定，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其對位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村，面積為399.4畝土地的承包經(jīng)營權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給發(fā)行人，承包經(jīng)營權(quán)出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經(jīng)營權(quán)出租的用途為用于農(nóng)業(yè)種植等用途，承包經(jīng)營權(quán)出租價款為水田每年按人民幣500元/畝、旱地每年按人民幣200元/畝的價格計算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司按本合同要求提供其專門用于收取承包經(jīng)營權(quán)出租價款的銀行賬號后十日內(nèi)，發(fā)行人支付前15年的承包經(jīng)營權(quán)出租價款；第二次支付期限為2011年1月31日，發(fā)行人支付剩余5年的承包經(jīng)營權(quán)出租價款。梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會于2009年12月28日出具《關(guān)于同意承包經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)的函》，同意梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其面積為301.6畝的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給發(fā)行人。

發(fā)行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《農(nóng)村集體林地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。根據(jù)該合同的約定，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其對位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村塘尾和圍里村民小組、面積為784畝林地的承包經(jīng)營權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給發(fā)行人，承包經(jīng)營權(quán)出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經(jīng)營權(quán)出租的用途為用于林業(yè)種植等用途，承包經(jīng)營權(quán)出租價款為每年按人民幣50元/畝的價格計算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司按本合同要求提供其專門用于收取承包經(jīng)營權(quán)出租價款的銀行賬號后十日內(nèi)，發(fā)行人支付前15年的承包經(jīng)營權(quán)出租價款；第二次支付期限為2011年1月31日，發(fā)行人支付剩余5年的承包經(jīng)營權(quán)出租價款。梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會于2009年12月28日出具《關(guān)于同意承包經(jīng)營林地流轉(zhuǎn)的函》，同意梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其面積為784畝的林地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給發(fā)行人。

發(fā)行人于2009年12月25日與梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司簽訂了《農(nóng)村集體林地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。根據(jù)該合同的約定，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其對位于廣東省梅州市梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村塘尾和圍里村民小組、面積為105畝林地的承包經(jīng)營權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給發(fā)行人，承包經(jīng)營權(quán)出租的期限為自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包經(jīng)營權(quán)出租的用途為用于林業(yè)種植等用途，承包經(jīng)營權(quán)出租價款為每年按人民幣50元/畝的價格計算，付款方式為分兩次支付：第一次支付期限為梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司按本合同要求提供其專門用于收取承包經(jīng)營權(quán)出租價款的銀行賬號后十日內(nèi)，發(fā)行人支付前15年的承包經(jīng)營權(quán)出租價款；第二次支付期限為2011年1月31日，發(fā)行人支付剩余5年的承包經(jīng)營權(quán)出租價款。梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會于2009年12月28日出具《關(guān)于同意承包經(jīng)營林地流轉(zhuǎn)的函》，同意梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司將其面積為105畝的林地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給發(fā)行人。根據(jù)《流轉(zhuǎn)管理辦法》第15條“承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)”的規(guī)定以及梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會2009年12月28日出具的《關(guān)于同意承包經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)的函》、《關(guān)于同意承包經(jīng)營林地流轉(zhuǎn)的函》，梅州錦繡大地農(nóng)林生態(tài)發(fā)展有限公司及發(fā)行人具備相應(yīng)的主體資格，意思表示真實、充分，標的——土地和林地的承包經(jīng)營權(quán)合法有效，前述承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且已取得發(fā)包方梅縣大坪鎮(zhèn)湯湖村民委員會的同意，合法有效；發(fā)行人已依法取得該等土地和林地的承包經(jīng)營權(quán)?；谇笆?，該等承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定及流轉(zhuǎn)不存在潛在糾紛和經(jīng)營風(fēng)險。分析：

1.原集體土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立合法、有效；

2.發(fā)行人以租賃方式取得該等土地和林地的承包經(jīng)營權(quán)，并已取得發(fā)包方同意，承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)符合法律法規(guī)規(guī)定，發(fā)行人已依法取得承包經(jīng)營權(quán)。

（2）圣農(nóng)發(fā)展（002299）

瑕疵：承包、租賃農(nóng)村集體土地

反饋問題：請保薦人、律師對下列問題進行核查并發(fā)表專項意見：（1）發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營及募投項目所需大部分土地采取租賃方式的合法合規(guī)性，主要包括但不限于租賃農(nóng)村土地從事公司經(jīng)營是否涉及改變農(nóng)用地用途，是否已履行必要的審批、批準或登記手續(xù)，上述租賃行為的程序和效力是否合法合規(guī)，有權(quán)機關(guān)及政府主管部門的意見；（2）土地采用租賃方式對公司持續(xù)經(jīng)營是否會產(chǎn)生重大不利影響，以及公司對可能產(chǎn)生的風(fēng)險（主要包括政策、法律風(fēng)險，出租方違約風(fēng)險）的具體應(yīng)對措施?！卜答佉庖姷谝徊糠值?條〕 解釋：

（一）關(guān)于發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營及募投項目所需大部分土地采取租賃方式的合法合規(guī)性

1、發(fā)行人承包、租賃農(nóng)村土地情況

因從事生產(chǎn)經(jīng)營及建設(shè)本次募投項目需要，發(fā)行人作為承包方與光澤縣崇仁鄉(xiāng)人民政府及光澤縣崇仁鄉(xiāng)洋頭果場、光澤縣寨里鎮(zhèn)桃林村民委員會、光澤縣鸞鳳鄉(xiāng)中坊村民委員會、光澤縣崇仁鄉(xiāng)崇仁村民委員會（發(fā)包方）分別簽訂了4份《土地承包合同》，發(fā)行人向發(fā)包方承包4宗農(nóng)村土地用于從事養(yǎng)殖業(yè)（即興建養(yǎng)雞場及相關(guān)附屬設(shè)施）；同時，發(fā)行人作為承租方與光澤縣鸞鳳鄉(xiāng)油溪村民委員會等32個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（出租方）分別簽訂了66份《土地租賃合同》，發(fā)行人向出租方租賃66宗農(nóng)村土地用于從事養(yǎng)殖業(yè)（即興建養(yǎng)雞場及相關(guān)附屬設(shè)施）?！苍斠姟斗梢庖姇芳啊堵蓭煿ぷ鲌蟾妗返谑畻l“發(fā)行人的主要財產(chǎn)”第（七）款“房屋、土地租賃或土地承包情況”〕

2、關(guān)于發(fā)行人承包、租賃農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營是否涉及改變農(nóng)用地用途

根據(jù)國土資源部發(fā)布的《全國土地分類（試行）》（國土資發(fā)[2001]255號）的規(guī)定，農(nóng)用地分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地共五類，畜禽飼養(yǎng)地（指以經(jīng)營性養(yǎng)殖為目的的畜禽舍及相應(yīng)附屬設(shè)施用地）屬于農(nóng)用地中的其他農(nóng)用地。本所律師認為，發(fā)行人承包、租賃農(nóng)村土地用于從事養(yǎng)殖業(yè)（即興建養(yǎng)雞場及相關(guān)附屬設(shè)施），不涉及改變農(nóng)用地用途。

3、關(guān)于發(fā)行人承包、租賃農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營是否已履行必要的審批、批準或登記手續(xù)，其程序和效力是否合法合規(guī)

（1）根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條規(guī)定：“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。”經(jīng)核查，在發(fā)行人承包的四宗農(nóng)村土地中，有三宗土地是由發(fā)行人向當?shù)卮迕裎瘑T會承包，已經(jīng)發(fā)包方村民小組（戶代表）會議全體代表三分之二以上同意，并已經(jīng)當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準；另外一宗農(nóng)村土地是由發(fā)行人向鄉(xiāng)辦集體企業(yè)光澤縣崇仁鄉(xiāng)洋頭果場承包，不涉及村民，該鄉(xiāng)辦集體企業(yè)的主管部門光澤縣崇仁鄉(xiāng)人民政府作為發(fā)包方之一，已對該土地承包予以認可。本所律師認為，上述農(nóng)村土地承包行為已履行必要的審批手續(xù)，其程序和效力合法合規(guī)。（2）發(fā)行人租賃的66宗農(nóng)村土地屬于農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營的土地，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！薄掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部令第47號）第八條規(guī)定：“承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當載明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章?！薄掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十一條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份?！苯?jīng)核查，發(fā)行人租賃的66宗農(nóng)村土地系由承包方（即農(nóng)戶）自愿委托發(fā)包方（即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）與發(fā)行人簽訂農(nóng)村土地租賃合同，承包方已出具土地流轉(zhuǎn)委托書，上述農(nóng)村土地租賃合同已向當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。本所律師認為，上述農(nóng)村土地租賃行為已履行必要的備案手續(xù)，其程序和效力合法合規(guī)。

4、政府主管部門的意見

光澤縣國土資源局和光澤縣農(nóng)業(yè)局于2008年5月26日共同出具了《關(guān)于福建圣農(nóng)發(fā)展股份有限公司生產(chǎn)經(jīng)營及募投項目使用農(nóng)村土地的意見》，確認發(fā)行人因生產(chǎn)經(jīng)營及本次募投項目所承包、租賃的農(nóng)村土地用途均為禽畜養(yǎng)殖（包括興建養(yǎng)雞場及相關(guān)附屬設(shè)施），不存在改變農(nóng)業(yè)用途的情況；發(fā)行人能夠遵守國家及地方有關(guān)農(nóng)村土地管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，其承包經(jīng)營的農(nóng)村土地已經(jīng)當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準，租賃經(jīng)營的農(nóng)村土地已經(jīng)在當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府辦理了租賃備案登記手續(xù)，上述承包、租賃農(nóng)村土地行為的程序及效力均合法合規(guī)。綜上，本所律師認為，發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營及本次募投項目所需大部分土地采取承包、租賃農(nóng)村土地方式是合法合規(guī)的。

（二）關(guān)于土地采用租賃方式對公司持續(xù)經(jīng)營是否會產(chǎn)生重大不利影響，以及公司對可能產(chǎn)生的風(fēng)險（主要包括政策、法律風(fēng)險，出租方違約風(fēng)險）的具體應(yīng)對措施

1、發(fā)行人因采用一體化自養(yǎng)自宰生產(chǎn)模式從事肉雞生產(chǎn)而需要使用大量土地。發(fā)行人現(xiàn)有的辦公樓、檢測中心、2個肉雞加工廠、3個飼料廠（其中1個飼料廠處于在建階段）和2個孵化廠以及本次募投項目中擬建設(shè)的1個孵化廠、研發(fā)中心系以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，發(fā)行人現(xiàn)有的12個種雞場和29個肉雞場以及本次募投項目中擬建設(shè)的8個種雞場和21個肉雞場所需要的土地，主要來自于租賃的農(nóng)村土地。本所律師認為，（1）發(fā)行人在租賃農(nóng)村土地時已按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的要求，與當?shù)卮迕裎瘑T會簽訂了長期租賃合同（最短的租賃期限至2028年1月屆滿）。上述農(nóng)村土地租賃均已取得土地承包農(nóng)戶的同意，并辦理了農(nóng)村土地租賃備案手續(xù)，符合國家的土地政策和有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。（2）我國是人口眾多的農(nóng)業(yè)大國，發(fā)展農(nóng)業(yè)及畜牧業(yè)一直是我國的基本國策。因此，國家在區(qū)域發(fā)展、養(yǎng)殖模式、用地支持、稅收優(yōu)惠、資金扶持等方面制定了一系列促進規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖的政策，鼓勵禽畜產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)向規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集團化、國際化的方向發(fā)展。發(fā)行人大規(guī)模一體化自養(yǎng)自宰的生產(chǎn)模式較散戶養(yǎng)殖相比，更有利于集約用地、節(jié)約用地，符合國家土地政策。（3）出租方通過出租土地，避免了直接耕種土地的風(fēng)險，獲得了較穩(wěn)定的租賃收益，在發(fā)行人過往的土地租賃中未曾出現(xiàn)過出租方違約現(xiàn)象。綜上，發(fā)行人主要采用租賃農(nóng)村土地方式從事規(guī)?；仪蒺B(yǎng)殖對發(fā)行人持續(xù)經(jīng)營不會產(chǎn)生重大不利影響。

2、發(fā)行人對可能產(chǎn)生的風(fēng)險（主要包括政策、法律風(fēng)險，出租方違約風(fēng)險）的具體應(yīng)對措施如下：

（1）政策風(fēng)險與應(yīng)對措施

A．政策風(fēng)險：近年來國家宏觀政策穩(wěn)定，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，土地需求大，畜牧業(yè)是一個需要大量使用土地的行業(yè)，國家土地管理政策變化有可能對發(fā)行人土地租賃產(chǎn)生政策風(fēng)險，將對發(fā)行人產(chǎn)生不利影響。

B．應(yīng)對措施：發(fā)行人采用一體化自養(yǎng)自宰生產(chǎn)模式從事肉雞生產(chǎn)，符合目前國家的土地政策，為避免或減少國家土地政策變化對公司造成不利影響，發(fā)行人將及時跟蹤、了解、研究國家土地政策發(fā)展動向，并根據(jù)國家土地政策的變化而相應(yīng)調(diào)整公司的用地模式，進一步加強對土地的合理利用，集約用地、節(jié)約用地。（2）法律風(fēng)險與應(yīng)對措施

A．法律風(fēng)險：發(fā)行人一體化自養(yǎng)自宰的肉雞生產(chǎn)模式所使用的土地大部分來源于租賃的農(nóng)村土地，在租賃過程中若不按法律規(guī)定簽訂有關(guān)合同、履行有關(guān)法律程序，將導(dǎo)致土地租賃存在法律風(fēng)險，對公司生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。

B．應(yīng)對措施：發(fā)行人已嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定與土地的出租方簽訂租賃合同并履行有關(guān)法律程序，今后發(fā)行人將繼續(xù)嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定租賃農(nóng)村土地，避免法律風(fēng)險給公司帶來不利影響。

（3）出租方違約風(fēng)險與應(yīng)對措施 A．出租方違約風(fēng)險：隨著地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展以及周邊土地用途的改變，存在出租方違約的風(fēng)險。一旦出租方違約，將對發(fā)行人的生產(chǎn)經(jīng)營造成不利影響。

B．應(yīng)對措施：發(fā)行人嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，與出租方簽訂土地租賃合同，土地租賃合同對租金、違約責任等租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)、責任有明確的約定，并且租賃雙方依法辦理必要的審批、備案等法律手續(xù)，確保土地租賃合同合法有效。土地出租方通過出租土地，避免了直接耕種土地的風(fēng)險，獲得了較穩(wěn)定的租賃收益。在土地租賃合同履行過程中，發(fā)行人作為承租方，按時足額向出租方支付租金，認真履行承租方的各項義務(wù)，避免發(fā)生糾紛。在今后履行合同過程中，發(fā)行人仍將按時足額支付租金，認真履行合同，避免出租方違約現(xiàn)象的發(fā)生，一旦出租方違約，發(fā)行人將按照合同的約定積極穩(wěn)妥的解決問題，避免由此給公司帶來不利影響。分析：

1.發(fā)行人向村委會承包集體土地、向農(nóng)民租賃個人承包集體土地，已履行必要的審批手續(xù)，其程序和效力合法合規(guī)。

2.發(fā)行人承包、租賃農(nóng)村土地用于從事養(yǎng)殖業(yè)（即興建養(yǎng)雞場及相關(guān)附屬設(shè)施），不涉及改變農(nóng)用地用途。

3.光澤縣國土資源局和光澤縣農(nóng)業(yè)局于2008年5月26日共同出具了《關(guān)于福建圣農(nóng)發(fā)展股份有限公司生產(chǎn)經(jīng)營及募投項目使用農(nóng)村土地的意見》，確認發(fā)行人因生產(chǎn)經(jīng)營及本次募投項目所承包、租賃的農(nóng)村土地用途均為禽畜養(yǎng)殖（包括興建養(yǎng)雞場及相關(guān)附屬設(shè)施），不存在改變農(nóng)業(yè)用途的情況；發(fā)行人能夠遵守國家及地方有關(guān)農(nóng)村土地管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，其承包經(jīng)營的農(nóng)村土地已經(jīng)當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準，租賃經(jīng)營的農(nóng)村土地已經(jīng)在當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府辦理了租賃備案登記手續(xù)。

（3）煌上煌（002695）瑕疵：承包集體水塘

反饋問題：請保薦人、律師對下列問題進行核查并發(fā)表專項意見：⑴、發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營所需部分土地采取承包、租賃方式的合法合規(guī)性，主要包括但不限于承包土地、水面、農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營是否涉及改變農(nóng)用地用途，是否已履行必要的審批、批準或登記手續(xù)，承包租賃行為的程序和效力是否合法合規(guī)，是否已經(jīng)取得有權(quán)機關(guān)及政府主管部門的意見；⑵、土地采用承包、租賃方式對公司持續(xù)經(jīng)營是否會產(chǎn)生重大不利影響。請發(fā)行人補充披露：承包養(yǎng)殖地面及水面土地性質(zhì)、面積、作用、占發(fā)行人相應(yīng)面積的比例，發(fā)行人生產(chǎn)場所采用租賃方式可能產(chǎn)生的風(fēng)險（主要包括政策、法律風(fēng)險、出租方違約風(fēng)險），前述風(fēng)險的應(yīng)對措施。（《反饋意見》

一、重點問題/8）解釋：

1.發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營所需部分土地采取承包、租賃方式的合法合規(guī)性 1）發(fā)行人承包農(nóng)村土地的情況

發(fā)行人子公司煌大食品于2011年3月9日與國營南昌市五星墾殖場簽署《承包合同》，承包國營南昌市五星墾殖場所有的：（1）養(yǎng)殖基地：五星大堤程家池至血防站地段大堤壓浸臺地面及水面，總面積172.74畝；（2）種鴨養(yǎng)殖基地：天子廟養(yǎng)魚場4套塘，總面積72 畝；（3）孵化基地：用地3.3 畝。

發(fā)行人子公司永修煌上煌于2011年3月25日與永修縣九合鄉(xiāng)人民政府簽署《水塘承包合同》，承包永修縣九合鄉(xiāng)人民政府所有的240畝水塘（原九合鄉(xiāng)水產(chǎn)場）。

2）是否已履行必要的審批、批準或登記手續(xù)，承包租賃行為的程序和效力是否合法合規(guī)，是否已經(jīng)取得有權(quán)機關(guān)及政府主管部門的意見

根據(jù)2007年10月1日起施行的《江西省實施〈中華人民共和國農(nóng)村土地承包法〉辦法》（以下簡稱為江西省農(nóng)村土地承包法），“屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織發(fā)包。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理的日常工作?！备鶕?jù)上述規(guī)定并經(jīng)永修縣九合鄉(xiāng)人民政府證明，永修縣九合鄉(xiāng)人民政府對于《水塘承包合同》項下的土地、養(yǎng)殖水面擁有完整的使用權(quán)和處置權(quán)?！端脸邪贤分械陌l(fā)包方為永修縣九合鄉(xiāng)人民政府，承包方并不涉及村民或其他個人。綜上，本所律師認為，永修煌上煌與永修縣九合鄉(xiāng)人民政府簽訂的承包協(xié)議合法、有效。

根據(jù)江西省農(nóng)村土地承包法，“屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織發(fā)包。國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地，由使用該土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者村民小組發(fā)包，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理的日常工作。轄有農(nóng)村土地的城市居民委員會、國有墾殖場、國有林場、國有園藝場發(fā)包的土地，參照本辦法執(zhí)行”。根據(jù)上述規(guī)定并經(jīng)國營南昌市五星墾殖場證明，國營南昌市五星墾殖場對于《承包合同》項下的土地、養(yǎng)殖水面擁有完整的使用權(quán)和處置權(quán)?！冻邪贤分械陌l(fā)包方為國營南昌市五星墾殖場，承包方并不涉及特定的村民或其他個人。綜上，本所律師認為煌大食品與國營南昌市五星墾殖場簽訂的承包協(xié)議合法、有效。

根據(jù)江西省農(nóng)村土地承包法，“縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)、林業(yè)行政主管部門是農(nóng)村土地承包管理部門，分別依照各自的職責，負責本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包及承包合同管理”。根據(jù)南昌縣農(nóng)業(yè)局、南昌縣畜牧水產(chǎn)局和永修縣農(nóng)業(yè)局出具的證明意見，發(fā)行人及其下屬子公司能夠遵守國家和地方有關(guān)農(nóng)村土地管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，其承包經(jīng)營的農(nóng)村土地已經(jīng)當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準，相關(guān)承包合同已向當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府辦理了備案手續(xù)，其承包經(jīng)營農(nóng)村土地行為的程序及效力均合法合規(guī)。

綜上，本所律師認為，發(fā)行人承包農(nóng)村土地、水面從事畜禽養(yǎng)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的行為已履行必要的審批、批準或登記手續(xù)，承包行為的程序和效力合法合規(guī)。3）承包土地、水面、農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營是否涉及改變農(nóng)用地用途 根據(jù)國土資源部發(fā)布的《國土資源部關(guān)于印發(fā)試行〈土地分類〉的通知》（國土資發(fā)[2001]255 號）的規(guī)定，農(nóng)用地分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地五類，其中，畜禽飼養(yǎng)地（指以經(jīng)營性養(yǎng)殖為目的畜禽舍及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地）、養(yǎng)殖水面（指人工開挖或天然形成的專門用于水產(chǎn)養(yǎng)殖的坑塘水面及相應(yīng)附屬設(shè)施用地）屬于上述類別中的其他農(nóng)用地。根據(jù)上述《承包合同》及《水塘承包合同》，發(fā)行人子公司煌大食品及永修煌上煌承包的土地、水面屬于畜禽飼養(yǎng)地和養(yǎng)殖水面。

根據(jù)南昌縣國土資源局和永修縣國土資源局出具的證明意見，發(fā)行人下屬子公司生產(chǎn)經(jīng)營所承包的農(nóng)村土地（包括養(yǎng)殖地面、養(yǎng)殖水面、魚塘）用途均為畜禽養(yǎng)殖（包括興建種鴨養(yǎng)殖基地、示范養(yǎng)殖基地、孵化基地及相關(guān)附屬設(shè)施），不存在改變農(nóng)業(yè)用途的情形。

綜上，本所律師認為，發(fā)行人承包農(nóng)村土地、水面從事畜禽養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營不涉及改變農(nóng)用地用途。

2.土地采用承包、租賃方式對公司持續(xù)經(jīng)營是否會產(chǎn)生重大不利影響

1）根據(jù)本所律師核查及發(fā)行人的確認，發(fā)行人的主營業(yè)務(wù)為醬鹵肉制品的開發(fā)、生產(chǎn)和銷售，在養(yǎng)殖業(yè)務(wù)的過程中主要是以養(yǎng)殖業(yè)務(wù)的組織者、產(chǎn)品質(zhì)量的管理者和農(nóng)產(chǎn)品的最終收購者的身份開展業(yè)務(wù)，不從事具體的養(yǎng)殖業(yè)務(wù)。發(fā)行人承包農(nóng)村養(yǎng)殖地面及水面興建種鴨養(yǎng)殖基地、養(yǎng)殖基地、孵化基地等主要目的在于帶動周邊農(nóng)戶的養(yǎng)殖熱情，增加農(nóng)戶家庭收入，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。

2）根據(jù)發(fā)行人的說明及本所律師核查，發(fā)行人生產(chǎn)所需的毛鴨主要通過向主要禽肉、畜肉供應(yīng)商進行批量采購取得，上述承包土地所涉及的肉鴨供應(yīng)量較小，發(fā)行人承包農(nóng)村養(yǎng)殖地面及水面進行畜禽養(yǎng)殖所提供的毛鴨僅占發(fā)行人采購總額的2%左右。

3）中共中央、國務(wù)院于2010 年1 月31 日發(fā)布的《關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》以及農(nóng)業(yè)部于2011 年4 月26 日發(fā)布的《關(guān)于創(chuàng)建國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地的意見》，均鼓勵建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地，發(fā)揮龍頭企業(yè)集群集聚優(yōu)勢，促進農(nóng)民就業(yè)增收。

4）南昌縣農(nóng)業(yè)局、南昌縣畜牧水產(chǎn)局、南昌縣國土資源局和永修縣農(nóng)業(yè)局、永修縣國土資源局均已出具證明意見，證明發(fā)行人下屬子公司承包經(jīng)營的農(nóng)村土地已經(jīng)當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準，相關(guān)承包合同已向當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府辦理了備案手續(xù)，其承包經(jīng)營農(nóng)村土地行為的程序及效力均合法合規(guī)。綜上，本所律師認為，發(fā)行人采用承包方式從事畜禽養(yǎng)殖對發(fā)行人持續(xù)經(jīng)營不會產(chǎn)生重大不利影響。

3.承包養(yǎng)殖地面及水面土地性質(zhì)、面積、作用、占發(fā)行人相應(yīng)面積的比例

根據(jù)南昌縣農(nóng)業(yè)局、南昌縣畜牧水產(chǎn)局、南昌縣國土資源局和永修縣農(nóng)業(yè)局、永修縣國土資源局出具的證明意見，發(fā)行人下屬子公司生產(chǎn)經(jīng)營目前所承包的養(yǎng)殖地面及水面土地性質(zhì)為農(nóng)用地，用途均為畜禽養(yǎng)殖，作用為興建種鴨養(yǎng)殖基地、示范養(yǎng)殖基地、孵化基地及相關(guān)附屬設(shè)施。南昌縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化暨兩帶建設(shè)推進領(lǐng)導(dǎo)小組亦證明發(fā)行人“在國營南昌市五星墾殖場的示范養(yǎng)殖基地、種鴨養(yǎng)殖基地、孵化基地為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地”。根據(jù)本所律師核查及發(fā)行人的確認，發(fā)行人目前承包養(yǎng)殖地面及水面的面積占發(fā)行人全部用于畜禽養(yǎng)殖地面及水面相應(yīng)面積的比例為100%，發(fā)行人承包農(nóng)村養(yǎng)殖地面及水面進行畜禽養(yǎng)殖所提供的毛鴨占發(fā)行人總采購金額的2%左右。4.發(fā)行人生產(chǎn)場所采用租賃方式可能產(chǎn)生的風(fēng)險（主要包括政策、法律風(fēng)險、出租方違約風(fēng)險）以及對前述風(fēng)險的應(yīng)對措施 發(fā)行人生產(chǎn)場所均為自有物業(yè)，少量毛鴨采購來源于承包自國營南昌市五星墾殖場和永修縣九合鄉(xiāng)人民政府的養(yǎng)殖土地、水面，不存在采用租賃方式取得農(nóng)村土地的情形，可以避免因出租方權(quán)屬不清、租賃批準備案程序缺失、出租方違約等情形而導(dǎo)致的風(fēng)險。對于發(fā)行人通過承包方式取得的國營南昌市五星墾殖場和永修縣九合鄉(xiāng)人民政府的養(yǎng)殖土地、水面的經(jīng)營權(quán)，發(fā)行人已與相關(guān)方簽署了相關(guān)承包合同，且已取得當?shù)貒临Y源主管部門和農(nóng)業(yè)主管部門確認其承包行為合法合規(guī)的證明，加之發(fā)行人承包農(nóng)村養(yǎng)殖地面及水面進行畜禽養(yǎng)殖所提供的毛鴨占其采購毛鴨總數(shù)的比例較小，因此，發(fā)行人因承包方式取得生產(chǎn)場所而可能產(chǎn)生的風(fēng)險較小。分析：

1.發(fā)行人承包農(nóng)村土地、水面從事畜禽養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營不涉及改變農(nóng)用地用途。2.發(fā)行人已與相關(guān)方簽署了相關(guān)承包合同，且已取得當?shù)貒临Y源主管部門和農(nóng)業(yè)主管部門確認其承包行為合法合規(guī)的證明。

3.發(fā)行人承包農(nóng)村養(yǎng)殖地面及水面進行畜禽養(yǎng)殖所提供的毛鴨占其采購毛鴨總數(shù)的比例較小，因此，發(fā)行人因承包方式取得生產(chǎn)場所而可能產(chǎn)生的風(fēng)險較小。

2.出租

（1）華英農(nóng)業(yè)（002321）

瑕疵：租賃農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，租賃集體建設(shè)用地使用權(quán)。反饋問題：發(fā)行人租賃的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán) 解釋：

發(fā)行人租賃使用的22 宗農(nóng)村土地（以下簡稱“標的土地”）的詳情如下：

（一）標的土地的承包經(jīng)營權(quán) 2007年12月20日，相關(guān)村民委員會根據(jù)每位農(nóng)戶的授權(quán)委托分別與發(fā)行人簽訂了22份《河南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同》，發(fā)行人以租賃方式取得了22宗農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)。經(jīng)核查每位農(nóng)戶與村民委員會簽訂的《土地承包合同》、每位農(nóng)戶持有《承包經(jīng)營權(quán)證》、每位農(nóng)戶簽署的《授權(quán)委托書》，本所律師認為，標的土地所涉每位農(nóng)戶均具有標的土地的承包經(jīng)營權(quán)，相關(guān)村民委員會在簽訂《河南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同》前，均已取得每位承包標的土地的農(nóng)戶的書面授權(quán)。

（二）發(fā)行人取得標的土地的承包經(jīng)營權(quán)合法

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，本所律師認為，標的土地所涉農(nóng)戶有權(quán)委托村民委員會出租其已取得的土地承包經(jīng)營權(quán)。

農(nóng)業(yè)部于2005年1月19日發(fā)布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部第47號令）第三條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限”。根據(jù)《全國土地分類（試行）》（國土資發(fā)[2001]255 號）的規(guī)定，畜禽飼養(yǎng)用地為農(nóng)用地。經(jīng)本所律師核查，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)沒有改變土地的農(nóng)業(yè)用途，發(fā)行人對標的土地承包經(jīng)營權(quán)的租賃期限沒有超過農(nóng)戶對標的土地承包期的剩余期限?！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十一條規(guī)定，“承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份”。經(jīng)本所律師核查，發(fā)行人簽署的《河南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同》已在相關(guān)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

綜上，本所律師認為，發(fā)行人依法取得了標的土地的承包經(jīng)營權(quán)。

（三）發(fā)行人租賃標的土地從事規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖的合法性 1．發(fā)行人租賃標的土地從事規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖合法

國土資源部、農(nóng)業(yè)部于2007 年9 月21 日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖有關(guān)用地政策的通知》（國土資發(fā)[2007] 220 號文）（以下簡稱“國土資源部220號文”）規(guī)定，“其他企業(yè)和個人興辦或與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民和畜牧業(yè)合作經(jīng)濟組織聯(lián)合興辦規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖所需用地，實行分類管理。畜禽舍等生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地，按照農(nóng)用地管理，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”，“規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖用地的規(guī)劃布局和選址，應(yīng)堅持鼓勵利用廢棄地和荒山荒坡等未利用地、盡可能不占或少占耕地的原則，禁止占用基本農(nóng)田”。根據(jù)潢川縣國土資源局出具的《關(guān)于河南華英農(nóng)業(yè)股份有限公司用地有關(guān)情況的說明》以及淮濱縣國土資源局出具的《關(guān)于河南華英農(nóng)業(yè)股份有限公司淮濱分公司用地有關(guān)情況的說明》，標的土地符合土地利用總體規(guī)劃，不屬于國家基本農(nóng)田。本所律師與保薦人共同實地核查了養(yǎng)殖場占用土地的情況，逐一對照國土部門提供的養(yǎng)殖場所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本農(nóng)田保護片圖，本所律師認為，標的土地沒有占用國家基本農(nóng)田，可以用于規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖。本所律師認為，發(fā)行人以租賃方式取得標的土地的承包經(jīng)營權(quán)從事規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖符合法律法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，不屬于國務(wù)院于2008 年1 月3 日發(fā)布的《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3 號）所禁止的 “擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地”和“?以租代征?將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地”的情形。

2．租賃使用標的土地進行規(guī)?；B(yǎng)殖履行的法律程序

國土資源部220 號文規(guī)定，“其他企業(yè)或個人申請規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖的，經(jīng)縣級畜牧主管部門審核同意后，縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理部門積極幫助協(xié)調(diào)用地選址，并到縣級國土資源管理部門辦理用地備案手續(xù)。其中，生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地占用耕地的，應(yīng)簽訂復(fù)耕保證書”。根據(jù)該文的規(guī)定，發(fā)行人已就租賃標的土地進行規(guī)?；B(yǎng)殖事宜在潢川縣畜牧局和淮濱縣畜牧局辦理了備案手續(xù)，并同時在潢川縣國土資源局和淮濱縣國土資源局辦理了用地備案手續(xù)，對于養(yǎng)殖場內(nèi)生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地占用耕地的情況已簽訂了復(fù)耕保證書，保證在租賃期滿后負責恢復(fù)該等耕地的種植條件。本所律師認為，發(fā)行人已經(jīng)履行了租賃使用標的土地進行規(guī)?；B(yǎng)殖所必需的法律程序。

（四）律師對發(fā)行人租賃使用標的土地的結(jié)論性意見 本所律師認為，發(fā)行人以租賃方式取得標的土地的承包經(jīng)營權(quán)并進行規(guī)?；B(yǎng)殖的行為，符合《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《關(guān)于促進規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖有關(guān)用地政策的通知》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，且履行了必要的法律程序。

本所律師認為，發(fā)行人以租賃方式取得22 宗農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)并在該等農(nóng)村土地上進行規(guī)模化養(yǎng)殖的行為合法、有效。分析：略。

（2）雛鷹農(nóng)牧（002477）

瑕疵：生產(chǎn)經(jīng)營及募投項目大部分土地租賃農(nóng)用地，屬于農(nóng)用地中的其他農(nóng)用地。反饋問題：關(guān)于發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營及募投項目所需大部分土地采取租賃方式的合法合規(guī)性，主要包括但不限于租賃農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營是否涉及改變農(nóng)用地用途，是否已履行必要的審批、批準或登記手續(xù)，上述租賃行為的程序和效力是否合法合規(guī)，是否已經(jīng)取得有權(quán)機關(guān)及政府主管部門的意見；（2）發(fā)行人主要生產(chǎn)經(jīng)營用地采取租賃方式對公司持續(xù)經(jīng)營是否會產(chǎn)生重大不利影響（可能產(chǎn)生的風(fēng)險主要包括但不限于政策風(fēng)險、法律風(fēng)險、出租方違約風(fēng)險等）；發(fā)行人是否已經(jīng)制定了應(yīng)對前述風(fēng)險的具體措施 解釋：

（一）關(guān)于發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營及募投項目所需大部分土地采取租賃方式 1.發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營及募投項目用地情況

發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營及本次募集資金投資項目涉及的租賃土地共有90宗，除1宗地為工業(yè)用地外，其余89宗地均為租賃農(nóng)村土地。除租賃用地外，公司還自有8 宗國有土地使用權(quán)。本次募集資金項目除“年出欄60 萬頭生豬產(chǎn)業(yè)化基地項目”用地為租賃農(nóng)村土地，其它三個項目用地均使用自有用地完成。

發(fā)行人現(xiàn)有養(yǎng)殖場分為自建養(yǎng)殖場和租賃養(yǎng)殖場兩類。自建養(yǎng)殖場系發(fā)行人在與村委會或土地承包經(jīng)營權(quán)人（以下簡稱“承包人”）直接簽訂租地協(xié)議后，在該租賃土地上自行建場。租賃養(yǎng)殖場則是由他人（指與發(fā)行人簽訂農(nóng)戶自建養(yǎng)殖小區(qū)協(xié)議的合作建設(shè)農(nóng)戶，又稱為“業(yè)主”）在與村委會或承包人簽訂用地協(xié)議后，按照發(fā)行人提供的設(shè)計方案投資建場，建成后再租賃給發(fā)行人使用。

發(fā)行人就現(xiàn)有自建養(yǎng)殖場用地與新鄭市薛店鎮(zhèn)山后馬村村委會等19 個村委會簽署了42 份土地租賃協(xié)議，與周根亭等8 名承包人簽署了8 份土地租賃協(xié)議；就本次發(fā)行募集資金投資項目之一“年出欄60 萬頭生豬產(chǎn)業(yè)化基地項目”用地與尉氏縣崗李鄉(xiāng)三石村村委會等6 個村委會簽署了6 份土地租賃合同。上述租賃合同項下的租賃土地共56 宗（詳見《律師工作報告》附件十“河南雛鷹農(nóng)牧股份有限公司租賃集體土地情況表”）。

發(fā)行人目前共簽署34 份農(nóng)戶自建養(yǎng)殖小區(qū)合作合同，租賃養(yǎng)殖場34 個（詳見《律師工作報告》附件十二“河南雛鷹農(nóng)牧股份有限公司租賃養(yǎng)殖場情況表”），其中33 個租賃養(yǎng)殖場為租賃農(nóng)村土地，另有雛鷹農(nóng)牧第一后備種豬場為直接租賃建于國有土地上的養(yǎng)殖場（新村鎮(zhèn)弓劉莊村西側(cè)國家糧食儲備庫圍墻東原養(yǎng)雞場紅瓦房20 棟、平房6 棟、配電房兩間、廁所兩個、水井三眼）。對于發(fā)行人租賃的上述國有土地上的養(yǎng)殖場，出租人目前不能提供有權(quán)出租相關(guān)養(yǎng)殖場房屋的證明文件。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出租人有義務(wù)保證其有權(quán)出租上述房屋，若因出租人對所出租房屋存在權(quán)利上的瑕疵而導(dǎo)致發(fā)行人發(fā)生損失的，出租人應(yīng)對該等損失承擔賠償責任。若因出租人對所出租房屋存在權(quán)利上的瑕疵而導(dǎo)致發(fā)行人不能繼續(xù)租賃該等房屋的，由于發(fā)行人的生產(chǎn)經(jīng)營并不依賴于上述房屋，發(fā)行人在當?shù)貙ふ倚碌淖赓U房屋并無困難，因此，該等房屋租賃不會對發(fā)行人造成實質(zhì)性損失，不會對發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營構(gòu)成重大不利影響。2.發(fā)行人租賃農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營是否涉及改變農(nóng)用地用途

根據(jù)《國土資源部關(guān)于印發(fā)試行〈土地分類〉的通知》（國土資發(fā)[2001]255號）的規(guī)定，農(nóng)用地分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地共五類，畜禽飼養(yǎng)地（指以經(jīng)營性養(yǎng)殖為目的的畜禽舍及相應(yīng)附屬設(shè)施用地）屬于農(nóng)用地中的其他農(nóng)用地。據(jù)此，本所經(jīng)辦律師認為，發(fā)行人租賃農(nóng)村土地從事畜禽養(yǎng)殖，不涉及改變農(nóng)用地用途。

3、發(fā)行人租賃農(nóng)村土地從事生產(chǎn)經(jīng)營是否已履行必要的審批、批準或登記手續(xù)，其程序和效力是否合法合規(guī)

經(jīng)核查，發(fā)行人租賃的56 宗土地中，50 宗為個人承包經(jīng)營土地，6 宗為集體經(jīng)濟組織所有但尚未發(fā)包給個人的土地。

（1）《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第32 條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”；第49 條規(guī)定：“通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)”。

《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部令第47 號）第8 條規(guī)定：“承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當載明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章”，第21 條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。”

發(fā)行人租賃的50 宗個人承包經(jīng)營土地中，42 宗為承包人委托村委會與發(fā)行人簽署土地租賃協(xié)議，并已出具書面農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)委托書；8 宗為承包人與發(fā)行人直接簽署。上述土地已向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

（2）《村民委員會組織法》第19 條規(guī)定：“涉及村民利益的下列事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理

（一）鄉(xiāng)統(tǒng)籌的收繳方法，村提留的收繳及使用……

（八）村民會議認為應(yīng)當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項”；第17 條規(guī)定：“村民會議由本村十八周歲以上的村民組成召開村民會議，應(yīng)當有本村十八周歲以上村民的過半數(shù)參加，或者有本村三分之二以上的戶的代表參加，所作決定應(yīng)當經(jīng)到會人員的過半數(shù)通過?！卑l(fā)行人租賃未發(fā)包土地共6 宗，發(fā)行人作為承租方與村委會簽署了土地租賃協(xié)議，并由村委會或土地所屬村民小組召開村民會議討論通過，上述土地已向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。經(jīng)核查，本所經(jīng)辦律師認為，上述農(nóng)村土地租賃行為已履行必要手續(xù)，合法有效。發(fā)行人現(xiàn)有34個租賃養(yǎng)殖場中，雛鷹農(nóng)牧第三種豬場系由薛店鎮(zhèn)格大張村村委會在本村集體未發(fā)包土地上建場后出租給發(fā)行人，因此沒有另行簽訂土地租賃協(xié)議；雛鷹農(nóng)牧三元仔豬十場的土地由業(yè)主以承包方式取得；雛鷹農(nóng)牧第一后備種豬場為直接租賃建于國有土地上的養(yǎng)殖場；其他31 個租賃養(yǎng)殖場的集體土地則均以租賃方式取得。

業(yè)主租賃的集體土地同樣包括集體未發(fā)包土地和個人承包經(jīng)營土地兩種。對于租賃個人承包經(jīng)營的土地，同樣既存在直接與承包人簽訂土地租賃協(xié)議，亦存在承包人委托村委會或其他個人簽訂土地租賃協(xié)議的情形。經(jīng)核查，業(yè)主租賃土地亦辦理上述相關(guān)手續(xù)，合法有效。4.政府主管部門的意見 2010 年1 月11 日和2010 年1 月12 日，新鄭市農(nóng)業(yè)局與新鄭市國土資源管理局分別出具《關(guān)于河南雛鷹農(nóng)牧股份有限公司生產(chǎn)經(jīng)營使用農(nóng)村土地的意見》，確認發(fā)行人及其前身嚴格遵守國家及地方有關(guān)基本農(nóng)田保護、土地管理等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件，發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營所租賃、承包農(nóng)村土地用于畜禽養(yǎng)殖，符合土地利用總體規(guī)劃，不存在占用基本農(nóng)田的情形，亦不存在違反農(nóng)村土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件的其他情形；發(fā)行人租賃、承包農(nóng)村土地已辦理必要手續(xù)，屬合法有效。

2010 年1 月10 日，尉氏縣農(nóng)業(yè)局與尉氏縣國土資源管理局分別出具《關(guān)于河南雛鷹農(nóng)牧股份有限公司生產(chǎn)經(jīng)營及募投項目使用農(nóng)村土地的意見》，確認發(fā)行人嚴格遵守有關(guān)基本農(nóng)田保護、土地管理等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件，發(fā)行人現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營及為首次公開發(fā)行股票募集資金投資項目所租賃、承包農(nóng)村土地均用于畜禽養(yǎng)殖，符合土地利用總體規(guī)劃，不存在占用基本農(nóng)田的情形，亦不存在違反農(nóng)村土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件的其他情形；發(fā)行人租賃、承包農(nóng)村土地已辦理必要手續(xù)，屬合法有效。據(jù)此，本所經(jīng)辦律師認為，發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營及募投項目所需大部分土地采取租賃農(nóng)村土地方式合法合規(guī)。

（二）發(fā)行人主要生產(chǎn)經(jīng)營用地采取租賃方式對公司持續(xù)經(jīng)營是否會產(chǎn)生 重大不利影響（可能產(chǎn)生的風(fēng)險主要包括但不限于政策風(fēng)險、法律風(fēng)險、出租方違約風(fēng)險等），發(fā)行人是否已經(jīng)制定了應(yīng)對前述風(fēng)險的具體措施 1.本所經(jīng)辦律師認為，發(fā)行人主要生產(chǎn)經(jīng)營用地采取租賃方式不會對公司持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生重大不利影響，理由如下：

（1）發(fā)行人租賃農(nóng)村土地進行畜禽養(yǎng)殖符合國家土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，且發(fā)行人已按照《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)履行所有必要手續(xù)，包括簽署土地租賃協(xié)議，取得土地承包人的書面授權(quán)委托、經(jīng)村民會議決議通過等，并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府辦理了土地備案手續(xù)，發(fā)行人對租賃土地的使用合法、有效；

（2）在符合國家法律法規(guī)有關(guān)農(nóng)村土地租賃期限規(guī)定的前提下，發(fā)行人均與出租人簽署了長期土地租賃協(xié)議（自協(xié)議簽訂之日起20 年或至2027 年12 月31 日止），并在協(xié)議中明確，租賃期限屆滿，同等條件下，發(fā)行人享有優(yōu)先承租或承包權(quán)，可一定程度上保證發(fā)行人用地的穩(wěn)定性；

（3）發(fā)行人目前經(jīng)營養(yǎng)殖場呈現(xiàn)分散格局，若個別或部分養(yǎng)殖場的土地無法繼續(xù)租賃，因單個養(yǎng)殖場的面積比較?。ǔ谝簧i出口基地和第一祖代場面積規(guī)模較大外），發(fā)行人較易尋找新的土地及進行場所搬遷；

（4）農(nóng)業(yè)是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展農(nóng)業(yè)及畜牧業(yè)一直是我國的基本國策。近年來，國家在土地、稅收優(yōu)惠、資金扶持等方面制定了一系列促進規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖的政策，鼓勵畜禽養(yǎng)殖企業(yè)向規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集團化方向發(fā)展，發(fā)行人進行規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖，有利于集約用地、節(jié)約用地，符合國家土地政策和產(chǎn)業(yè)政策；

（5）出租方通過出租土地，獲得較穩(wěn)定的租賃收益，尚未發(fā)生違約現(xiàn)象。

2發(fā)行人制定的應(yīng)對可能產(chǎn)生的政策風(fēng)險、法律風(fēng)險，出租方違約風(fēng)險等的具體措施（1）政策風(fēng)險與應(yīng)對措施

畜牧業(yè)是我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，需要占用大量的土地。目前，國家宏觀政策穩(wěn)定，畜牧業(yè)用地享受國家土地政策扶持。將來如國家對畜牧業(yè)特別是畜禽養(yǎng)殖用地管理政策的變化，可能導(dǎo)致發(fā)行人土地租賃政策風(fēng)險，將對發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。

發(fā)展農(nóng)牧業(yè)是我國的基本政策?！胺稚B(yǎng)殖”是發(fā)行人養(yǎng)殖經(jīng)營模式的主要內(nèi)容之一，可以使發(fā)行人通過取得眾多零星的小塊土地用于養(yǎng)殖，有效利用農(nóng)村閑散的土地資源，符合目前國家的土地政策。為避免或減少國家土地政策變化可能造成的不利影響，發(fā)行人將加強對國家土地政策的分析和預(yù)測, 加強與土地及有關(guān)部門的溝通力度,建立信息收集與分析整理體系,充分了解、掌握、運用國家土地及相關(guān)政策，調(diào)整用地計劃，科學(xué)、合理利用土地。（2）法律風(fēng)險與應(yīng)對措施

發(fā)行人畜禽養(yǎng)殖用地均采取租賃方式取得。在租賃過程中如未按照法律法規(guī)的規(guī)定簽訂有關(guān)租賃協(xié)議并履行必要的審批、備案程序，或簽訂的土地租賃協(xié)議未對租賃雙方權(quán)利義務(wù)作出明確約定等，將導(dǎo)致發(fā)行人土地租賃的法律風(fēng)險，對其生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。發(fā)行人已嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定與土地出租方簽訂租賃合同并履行有關(guān)法律程序，土地租賃協(xié)議就雙方權(quán)利義務(wù)作出了明確約定，今后發(fā)行人將繼續(xù)嚴格按照法律法規(guī)規(guī)定的程序租賃農(nóng)村土地，對于租賃養(yǎng)殖場涉及土地，仍繼續(xù)嚴格要求業(yè)主按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序租賃有關(guān)土地，避免在土地租賃方面的法律風(fēng)險。（3）出租方違約風(fēng)險與應(yīng)對措施

隨著地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展以及周邊土地用途的改變，可能存在出租方違約的風(fēng)險。一旦出租方違約，將對發(fā)行人的生產(chǎn)經(jīng)營造成不利影響。

發(fā)行人及業(yè)主嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，與出租方簽署土地租賃協(xié)議，就租賃期限、違約責任等租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)予以明確約定。發(fā)行人及業(yè)主均按時足額交納了租金，認真履行協(xié)議約定的義務(wù)；同時，出租方也獲得了穩(wěn)定的收益，避免了直接耕種帶來的風(fēng)險，租賃雙方均能履行協(xié)議約定。在以后的履約過程中，發(fā)行人及業(yè)主仍將按時足額交納租金，認真履行協(xié)議約定義務(wù)，避免發(fā)生出租方違約情形，減少由于出租方違約給發(fā)行人經(jīng)營帶來的不利影響。若出現(xiàn)部分出租方解除或終止協(xié)議，由于租賃的養(yǎng)殖場土地較多且分散，單個養(yǎng)殖場租賃面積較小，發(fā)行人通過新租賃土地替換原場地的實施難度相對較小，少數(shù)養(yǎng)殖場的搬遷不會對發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營造成重大不利影響。分析：

1.發(fā)行人租賃農(nóng)村土地從事畜禽養(yǎng)殖，不涉及改變農(nóng)用地用途。2.農(nóng)村土地租賃行為已履行必要手續(xù)，合法有效。

3.業(yè)主租賃的集體土地同樣包括集體未發(fā)包土地和個人承包經(jīng)營土地兩種。對于租賃個人承包經(jīng)營的土地，同樣既存在直接與承包人簽訂土地租賃協(xié)議，亦存在承包人委托村委會或其他個人簽訂土地租賃協(xié)議的情形。4.農(nóng)業(yè)局與國土資源管理局分別出具《關(guān)于河南雛鷹農(nóng)牧股份有限公司生產(chǎn)經(jīng)營使用農(nóng)村土地的意見》。

5.隨著地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展以及周邊土地用途的改變，可能存在出租方違約的風(fēng)險。一旦出租方違約，將對發(fā)行人的生產(chǎn)經(jīng)營造成不利影響。

（3）圣農(nóng)發(fā)展（002299）[1] 瑕疵：承包、租賃農(nóng)村集體土地

（4）金新農(nóng)（002548）瑕疵：發(fā)行人目前所在的生產(chǎn)經(jīng)營場地，系自然人陳隆智向原深圳市寶安區(qū)公明鎮(zhèn)將石村（現(xiàn)為深圳市光明新區(qū)公明街道辦事處將石社區(qū)）租賃了集體所有的土地，根據(jù)發(fā)行人的設(shè)計要求建造房屋后，出租給發(fā)行人的。原將石村及陳隆智出租土地、建設(shè)房屋未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收、房屋規(guī)劃建設(shè)等審批手續(xù)。反饋問題：核查在集體土地上建造房屋用于商業(yè)用途是否經(jīng)過法定的批準程序，是否違反法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，該轉(zhuǎn)租是否存在潛在的法律風(fēng)險。（《反饋意見》第10題）解釋： 發(fā)行人目前所在的生產(chǎn)經(jīng)營場地，系自然人陳隆智向原深圳市寶安區(qū)公明鎮(zhèn)將石村（現(xiàn)為深圳市光明新區(qū)公明街道辦事處將石社區(qū)）租賃了集體所有的土地，根據(jù)發(fā)行人的設(shè)計要求建造房屋后，出租給發(fā)行人的。原將石村及陳隆智出租土地、建設(shè)房屋未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收、房屋規(guī)劃建設(shè)等審批手續(xù)，不符合《土地管理法》及其實施條例等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》及《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)[2001]42號）的有關(guān)規(guī)定，陳隆智向?qū)⑹遄赓U集體土地及向發(fā)行人轉(zhuǎn)租的行為，均存在一定的法律瑕疵，相關(guān)租賃合同存在被認定為無效合同的法律風(fēng)險，并可能導(dǎo)致租賃關(guān)系的終止、房屋的拆除等法律后果，但發(fā)行人作為承租人及相關(guān)土地、房屋的實際使用人，租賃合同被認定為無效的直接后果，是生產(chǎn)經(jīng)營場地的搬遷所產(chǎn)生的費用、成本及經(jīng)營損失。鑒于：（1）陳隆智向發(fā)行人轉(zhuǎn)租用地已經(jīng)原將石村同意，發(fā)行人與陳隆智的房屋租賃合同已經(jīng)房屋租賃管理部門備案（備案號分別為“光AE029442（備）”、“光AE029410（備）”、“光AE029413（備）”），其租賃關(guān)系已得到房屋租賃管理部門的認可；（2）深圳市光明新區(qū)拆遷辦已出具《關(guān)于金新農(nóng)公司用地有關(guān)情況的說明》，認定發(fā)行人所處的用地目前未納入光明新區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施項目征收拆遷范圍，近三年內(nèi)也無其他公共基礎(chǔ)設(shè)施項目計劃征用；發(fā)行人至少在可預(yù)見的三年內(nèi)可以繼續(xù)租賃、使用上述房屋；（3）發(fā)行人已在距離現(xiàn)址約120公里的廣東省惠州市橫瀝鎮(zhèn)通過出讓方式取得一宗國有土地使用權(quán)，擬用以募集資金投資項目，該項目建成投產(chǎn)后，視生產(chǎn)經(jīng)營需要可逐步取代發(fā)行人在上述房屋的生產(chǎn)任務(wù)，發(fā)行人對該處房屋的依賴可逐步降低直至消除；（4）發(fā)行人的控股股東、實際控制人均已承諾：若發(fā)行人所租賃的房產(chǎn)（包括辦公樓、廠房和宿舍）根據(jù)相關(guān)主管部門的要求被強制拆除，則本人/本公司愿意在毋需股份公司支付任何對價的情況下承擔股份公司所有拆除、搬遷的成本與費用，并彌補其拆除、搬遷期間因此造成的經(jīng)營損失。因此，本所律師認為，發(fā)行人的房屋租賃瑕疵對本次發(fā)行上市不構(gòu)成法律障礙。分析：

1.原將石村及陳隆智出租土地、建設(shè)房屋未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收、房屋規(guī)劃建設(shè)等審批手續(xù)，不符合《土地管理法》及其實施條例等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。

2.陳隆智向?qū)⑹遄赓U集體土地及向發(fā)行人轉(zhuǎn)租的行為，均存在一定的法律瑕疵，相關(guān)租賃合同存在被認定為無效合同的法律風(fēng)險，并可能導(dǎo)致租賃關(guān)系的終止、房屋的拆除等法律后果。

3.陳隆智向發(fā)行人轉(zhuǎn)租用地已經(jīng)原將石村同意，發(fā)行人與陳隆智的房屋租賃合同已經(jīng)房屋租賃管理部門備案。

4.深圳市光明新區(qū)拆遷辦已出具《關(guān)于金新農(nóng)公司用地有關(guān)情況的說明》。認為該等用地未納入征收規(guī)劃，至少在未來三年內(nèi)發(fā)行人可繼續(xù)租賃使用該等土地。5.募投項目使用土地可逐步取代發(fā)行人在上述房屋的生產(chǎn)任務(wù)，發(fā)行人對該處房屋的依賴可逐步降低直至消除。

6.發(fā)行人的控股股東、實際控制人均已承諾。

（5）普邦園林（002663）瑕疵：租賃基本農(nóng)田種植苗木 反饋問題：請保薦機構(gòu)、發(fā)行人律師對公司用于苗木基地建設(shè)所承包租賃土地的用途是否合法合規(guī)進行專項核查。解釋： 本所律師核查了公司（主要通過其子公司普邦苗木，以下統(tǒng)稱“公司”）用于苗木基地建設(shè)的有關(guān)土地租賃合同，對公司租賃土地具體經(jīng)辦人員進行訪談，并到所租賃土地現(xiàn)場進行核查，同時走訪相關(guān)市林業(yè)局、國土資源局等有關(guān)土地主管部門了解公司的用地情況。經(jīng)核查，公司所承包租賃土地主要分為募投項目用地和非募投項目用地，其土地用途的合法合規(guī)性情況如下：

一、公司募投項目用地用途的合法合規(guī)性

經(jīng)核查，公司募投項目用地的基本情況如下所示：

根據(jù)上述列表，公司承包租賃用于募投項目的土地合計面積4,099.00 畝，本所律師核查了該等地塊所在地村民委員會或鎮(zhèn)政府出具的有關(guān)證明、已取得的林權(quán)證或相關(guān)主管部門出具的正在辦理林權(quán)證的證明，該等地塊均為林地，可在該等地塊上種植苗木。根據(jù)《全國土地分類（試行）》（國土資源發(fā)[2001]255 號）的規(guī)定，在林地上種植苗木符合其土地用途。本所律師認為，公司募投項目用地符合林地的農(nóng)業(yè)用途。

二、非募投項目用地用途的合法合規(guī)性 經(jīng)核查公司承包租賃土地的相關(guān)合同，所在地塊村民委員會或鎮(zhèn)政府出具的有關(guān)證明或土地主管部門的證明或備案批復(fù)文件，公司非募投項目用地的基本情況如下所示：

根據(jù)上表，公司非募投項目用地有林地、耕地（部分耕地屬于基本農(nóng)田保護用地）和未利用地。

（一）林地

經(jīng)核查，該地塊共200.00 畝。本所律師認為，公司在林地上種植苗木，其用途合法合規(guī)，參見本《補充法律意見書

（一）》本條問題之“

一、公司募投項目用地用途的合法合規(guī)性”的論述。

（二）耕地

1、一般耕地

經(jīng)核查，河源新東村地塊系耕地（576.86 畝），其已取得廣東省東源縣國土資源局的有關(guān)備案，同意公司在所承包租賃的地塊上種植苗圃。根據(jù)《全國土地分類（試行）》（國土資源發(fā)[2001]255 號）的規(guī)定，公司在該地塊上種植苗木并未改變其農(nóng)業(yè)用途。經(jīng)本所律師與保薦機構(gòu)到該地塊進行現(xiàn)場核查，該地塊已荒廢多年，毗鄰地塊上面雜草叢生，并無種植任何作物。公司在該地塊上種植苗木，避免了土地資源的閑置和浪費，且并無改變其農(nóng)業(yè)用途。根據(jù)農(nóng)業(yè)部于2005 年1 月19 日發(fā)布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部第47 號令）第三條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限”，該地塊土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)并沒有改變土地的農(nóng)業(yè)用途。本所律師認為，公司在該等地塊上種植苗木并沒有改變該地塊的農(nóng)業(yè)用途，且已取得相關(guān)主管部門的備案許可，其用地合法有效。

2、基本農(nóng)田保護用地

經(jīng)核查，四會清東、四會下峁、四會逕口地塊（以下簡稱“該等地塊”共540.38 畝）屬于基本農(nóng)田保護用地。關(guān)于該等地塊用途的合法合規(guī)性，補充說明如下： 公司租賃該等土地后向四會市農(nóng)業(yè)局和四會市國土資源局提起《關(guān)于申請租賃土地予以備案的報告》。2011 年1 月31 日，四會市農(nóng)業(yè)局受理備案并出具“同意調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，但不能改變農(nóng)保耕地的用途或在農(nóng)保區(qū)域里搞其他建設(shè)等，并送國土部門核批?！钡呐鷱?fù)。同日，四會市國土資源局亦受理備案并出具“同意調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，但不能破壞耕地耕作層，不能搞非農(nóng)建設(shè)，不能種植永久性高大喬木?！钡呐鷱?fù)。根據(jù)《基本農(nóng)田保護條例》第六條規(guī)定，市農(nóng)業(yè)局和國土資源局系基本農(nóng)田保護用地的主管部門，根據(jù)四會市農(nóng)業(yè)局和四會市國土資源局的備案批復(fù)，公司已取得基本農(nóng)田保護用地的主管部門的用地許可。根據(jù)四會市農(nóng)業(yè)局的《抓好結(jié)構(gòu)調(diào)整，貼身服務(wù)三農(nóng)促進農(nóng)民持續(xù)增收》的工作報告，其強調(diào)以蘭花、玫瑰、杜鵑、綠化樹為主要品種，重點區(qū)域為龍甫、石狗、下峁、等鎮(zhèn)街道，“十二五”末全市花卉種植面積達到10 萬畝，發(fā)展成為珠江三角洲城市群的后花園。通過產(chǎn)業(yè)調(diào)整，形成柑桔、水產(chǎn)、畜牧、蔬菜、花卉五大農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。公司在四會租賃的該等地塊亦符合地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

本所律師與保薦機構(gòu)到該等地塊進行實地察看，并到四會市國土資源局進行訪談了解到，該等地塊在公司簽訂合同之前并未種植莊稼，大都種植芭蕉或是柑橘（現(xiàn)已荒廢）。公司當時租賃土地的時候亦是認為種植苗木并不會破壞其土地使用現(xiàn)狀，并已得到有關(guān)主管部門的批準。

盡管公司已經(jīng)通過合法程序承包取得該等地塊的土地使用權(quán)，并已經(jīng)得到相關(guān)主管部門的備案核準，但為了更加規(guī)范自身的用地情況，公司將盡快將該等地塊轉(zhuǎn)讓給無關(guān)聯(lián)的第三方。綜上，本所律師認為，公司租賃的該等地塊雖涉及基本農(nóng)田保護用地，用地存在法律瑕疵，但是其已經(jīng)得到有關(guān)土地主管部門同意調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)并種植苗木的備案核準，同時也符合地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且已經(jīng)計劃盡快將該等地塊轉(zhuǎn)讓給無關(guān)聯(lián)的第三方，該等地塊的用途瑕疵不會對發(fā)行人本次發(fā)行上市構(gòu)成重大法律障礙。

（三）未利用地

經(jīng)核查，河源曾田村地塊（71.73 畝）系未利用地。公司在簽訂合同之后已取得所在地國土資源局的有關(guān)備案，同意公司在所承包租賃的地塊上種植苗圃。經(jīng)本所律師與保薦機構(gòu)的現(xiàn)場核查了解到，該地塊尚未確認使用用途。本所律師認為，公司在取得國土資源局的備案后在該等地塊上種植苗木，其用途合法有效。分析：

1.公司在該等地塊上種植苗木并沒有改變該地塊的農(nóng)業(yè)用途，且已取得相關(guān)主管部門的備案許可，其用地合法有效。

2.本所律師與保薦機構(gòu)到該等地塊進行實地察看，并到四會市國土資源局進行訪談了解到，該等地塊在公司簽訂合同之前并未種植莊稼，大都種植芭蕉或是柑橘（現(xiàn)已荒廢）。公司當時租賃土地的時候亦是認為種植苗木并不會破壞其土地使用現(xiàn)狀，并已得到有關(guān)主管部門的批準。

3.公司租賃的該等地塊雖涉及基本農(nóng)田保護用地，用地存在法律瑕疵。

4.該等土地已經(jīng)得到有關(guān)土地主管部門同意調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)并種植苗木的備案核準，同時也符合地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且已經(jīng)計劃盡快將該等地塊轉(zhuǎn)讓給無關(guān)聯(lián)的第三方，該等地塊的用途瑕疵不會對發(fā)行人本次發(fā)行上市構(gòu)成重大法律障礙。

第二篇：農(nóng)業(yè)銀行IPO案例

農(nóng)業(yè)銀行的成功上市，標志著經(jīng)過八年多的努力，中國大型商業(yè)銀行的改制上市已成功完成。這是我國金融改革取得的重要成就，對于增強銀行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營與可持續(xù)發(fā)展能力、對于提升金融業(yè)的核心競爭力和對外開放水平，具有重要的全局性意義。

2010年7月，農(nóng)業(yè)銀行成功完成境內(nèi)外發(fā)行，以221億美元的融資規(guī)模，成為有史以來全球融資規(guī)模最大的IPO，創(chuàng)造了全球資本市場的一個經(jīng)典案例。2003年中國大型銀行財務(wù)重組和股改上市正式啟動以來，交通銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、工商銀行先后利用迅速發(fā)展且不斷走高的資本市場登陸境內(nèi)外資本市場。但農(nóng)業(yè)銀行從啟動上市進程伊始，就面臨著迥然不同的嚴峻形勢。當時全球經(jīng)濟復(fù)蘇步伐放緩，世界經(jīng)濟面臨二次探底的風(fēng)險；資本市場也持續(xù)低迷，在農(nóng)業(yè)銀行路演期間，國際股指大幅下跌；很多新股上市還頻頻破發(fā)。

面對如此不利的市場狀況，農(nóng)業(yè)銀行IPO面臨著“發(fā)還是不發(fā)”的兩難選擇。農(nóng)業(yè)銀行迎難而上，堅持按既定時間表推進上市工作，順利實現(xiàn)發(fā)行上市，并且股票獲得多倍超額認購。可以說，經(jīng)濟環(huán)境的復(fù)雜多變和資本市場的劇烈波動是農(nóng)業(yè)銀行IPO面臨的困難之一。

困難之二，是農(nóng)業(yè)銀行的業(yè)務(wù)模式及外界對農(nóng)業(yè)銀行盈利能力和市場形象的質(zhì)疑。由于上市之前媒體及投資者對農(nóng)業(yè)銀行了解相對有限，并且對縣域金融業(yè)務(wù)的發(fā)展前景存在認識上的片面性，因此在上市的過程中，媒體及投資者對農(nóng)業(yè)銀行存在一個普遍的認識：農(nóng)業(yè)銀行是專門向農(nóng)民發(fā)放小額貸款的銀行，是中國“農(nóng)村”銀行、中國“農(nóng)民”銀行。這些不了解實情的報道在一定程度上誤導(dǎo)了投資者對農(nóng)業(yè)銀行的認知，對農(nóng)業(yè)銀行的發(fā)行上市工作造成了十分不利的影響。

在困難的局勢下，農(nóng)業(yè)銀行的成功發(fā)行上市也積累了寶貴的經(jīng)驗，其成功因素可以歸納為以下幾個方面：

成功因素之一，是中國經(jīng)濟快速增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級。中國經(jīng)濟的持續(xù)增長在全球范圍內(nèi)得到了最廣泛的認同，為投資者關(guān)注成長經(jīng)濟體中的銀行業(yè)奠定了積極、正面的認知基礎(chǔ)。同時，中國經(jīng)濟增長正逐漸由投資和出口拉動向消費驅(qū)動轉(zhuǎn)型。農(nóng)業(yè)銀行擁有巨大的個人客戶群體，將直接受益于中國持續(xù)的宏觀經(jīng)濟增速和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

成功因素之二，是中國銀行業(yè)具有良好的成長性和發(fā)展前景。從資本充足率和資產(chǎn)質(zhì)量來看，中國商業(yè)銀行不良貸款率不斷下降、資本充足率持續(xù)提升。中國大型商業(yè)銀行的資產(chǎn)回報率、股本回報率高于美國、歐洲銀行業(yè)均值。

成功因素之三，是科學(xué)的發(fā)行方案設(shè)計。農(nóng)業(yè)銀行上市發(fā)行的股份配售采取了科學(xué)、合理的發(fā)行機制和分配模式。在發(fā)行機制方面，農(nóng)業(yè)銀行在股票發(fā)行過程中還引入了“綠鞋”機制，為穩(wěn)定發(fā)行價格起到了保駕護航的作用。

成功因素之四，是精心提煉的投資故事。首先，農(nóng)業(yè)銀行橫跨城鄉(xiāng)的獨特定位與未來中國經(jīng)濟增長高度契合。中國引領(lǐng)世界經(jīng)濟增長，農(nóng)業(yè)銀行是中國銀行業(yè)的主力軍。農(nóng)業(yè)銀行是中國個人客戶基礎(chǔ)最龐大的銀行，其橫跨城鄉(xiāng)的布局與定位，在中國的大型商業(yè)銀行中獨一無二，將顯著受益于中國經(jīng)濟增長和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。其次，農(nóng)業(yè)銀行強大的銀行業(yè)務(wù)平臺為長期發(fā)展提供堅實基礎(chǔ)。最后，推動農(nóng)業(yè)銀行盈利增長的因素還包括：農(nóng)業(yè)銀行的息差優(yōu)勢明顯，提升潛力大；多元化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)保證了手續(xù)費收入的高速增長；不斷提升的運營效率也導(dǎo)致了信貸成本下降；持續(xù)提升的盈利能力更是農(nóng)業(yè)銀行盈利增長的發(fā)動機。

成功因素之五，是高密度且全面覆蓋的IPO預(yù)路演。2010年4月下旬至5月下旬，農(nóng)業(yè)銀行通過“一對一”或群體會議等多種形式進行了覆蓋A股、H股重點投資者的“非交易路演”，著重向市場介紹農(nóng)業(yè)銀行的定位和基本情況，為投資者繼續(xù)深入認識農(nóng)業(yè)銀行的投資價值打下了良好的基礎(chǔ)。A股的路演安排在北京、上海、深圳、廣州四個城市，共覆蓋機構(gòu)投資者100多家；H股路演安排在中國香港、迪拜、阿布扎比、倫敦、愛丁堡、法蘭克福、紐約、波士頓、舊金山、新加坡十個城市，共覆蓋機構(gòu)投資者400多家。

成功因素之六，是科學(xué)合理的定價。農(nóng)業(yè)銀行H股發(fā)行價格區(qū)間為2.88~3.48港元/股，最終發(fā)行價格為3.20港元/股，對應(yīng)1.66倍2010年市凈率(“綠鞋”后)。農(nóng)業(yè)銀行A股發(fā)行價格區(qū)間為2.52~2.68元人民幣/股，最終發(fā)行價格為2.68元人民幣/股，對應(yīng)1.59倍2010年市凈率(“綠鞋”后)。農(nóng)業(yè)銀行H股定價較A股有近4%的溢價。合理的定價是農(nóng)業(yè)銀行最終獲得超額認購并得以行使“綠鞋”的重要保證。

哈佛大學(xué)商學(xué)院認為，面對錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟形勢和劇烈波動的資本市場，以及外界對于農(nóng)業(yè)銀行業(yè)務(wù)模式的質(zhì)疑和不解，農(nóng)業(yè)銀行在三個月的時間內(nèi)成功完成全球最大規(guī)模的上市項目，高效、成功的項目執(zhí)行是IPO歷史上的優(yōu)秀案例。農(nóng)業(yè)銀行上市的成功實踐被全球頂級學(xué)府編入教學(xué)案例，充分體現(xiàn)了境內(nèi)外各界對農(nóng)業(yè)銀行股改上市所取得的卓越成就的尊重和認同。

第三篇：關(guān)于IPO上市過程中集體土地和房產(chǎn)法律問題研究

關(guān)于IPO上市過程中集體土地和房產(chǎn)法律問題研究

目錄

一、證監(jiān)會對發(fā)行人資產(chǎn)的發(fā)行條件要求......................................................................................1

二、上市公司存在占用集體用地的案例分析..................................................................................1

三、關(guān)于土地問題審核過程中關(guān)注的問題......................................................................................4

四、對土地使用權(quán)的處理方案.........................................................................................................4

一、證監(jiān)會對發(fā)行人資產(chǎn)的發(fā)行條件要求

《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》 第十二條 發(fā)行人的注冊資本已足額繳納，發(fā)起人或者股東用作出資的資產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)已辦理完畢。發(fā)行人的主要資產(chǎn)不存在重大權(quán)屬糾紛。第十八條發(fā)行人不得有下列情形：

（二）最近36個月內(nèi)違反工商、稅收、土地、環(huán)保、海關(guān)以及其他法律、行政法規(guī)，受到行政處罰，且情節(jié)嚴重。

土地和房產(chǎn)為公司發(fā)行上市的主要資產(chǎn)，是發(fā)行條件的重中之重，如存在權(quán)屬不清，主要經(jīng)營場所存在無房產(chǎn)證或土地證的資產(chǎn)不符合上市條件。

二、上市公司存在占用集體用地的案例分析

1、廣東汕頭美聯(lián)新材（300586）土地違規(guī)問題解決案例：（1）土地違規(guī)問題的背景

公司實際控制人黃偉汕2003年承租廣東汕頭市月浦居委會擁有的5畝集體建設(shè)用地和10畝臨時用地，該租賃事項未履行集體用地流轉(zhuǎn)手續(xù)，發(fā)行人地上已建辦公樓、生產(chǎn)車間等無法辦理報建、工程規(guī)劃和施工許可。

（2）土地違規(guī)問題的處理

2011年美聯(lián)新材向政府申請廠房所在地納入“汕頭市”三舊改造計劃，2013年4月，公司解決臨時用地問題，臨時用地變更為集體建設(shè)用地。

2013年5月，美聯(lián)新材與月浦居委會簽署集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并按每平米593元繳納出讓金，2014年5月，公司取得《中華人民共和國集體土地使用證》和《房地產(chǎn)權(quán)證》。（3）土地違規(guī)問題的處罰及是否對發(fā)行人上市產(chǎn)生重大影響

美聯(lián)新材在完善用地手續(xù)的過程中，受到了汕頭市國土資源局、汕頭市金平區(qū)城市管理行政執(zhí)法局和汕頭市金平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作出的行政處罰4萬、15萬和4.6萬元。公司已按時足額繳納了罰款，依法取得了土地使用權(quán)證，上述政府部門亦出具證明，公司相關(guān)行為不構(gòu)成重大違法行為。

2、廣東中山和勝工業(yè)（002824）集體土地流轉(zhuǎn)案例參考：（1）集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程

2007年中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平南村社員代表決議，將集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給林永謙，并簽署出讓合同，且在國土部門登記備案。國土局認定該出讓過程手續(xù)合法。

（2）律師對土地轉(zhuǎn)讓過程中核查的相關(guān)法律憑據(jù)

發(fā)行人律師核查了土地使用權(quán)的出讓合同、繳款憑證、土地使用權(quán)證、繳款通知書、完稅憑證、支付憑證、中山市國土資源局審查表、中山市建設(shè)項目用地預(yù)審報告書等出讓和流轉(zhuǎn)材料，并查閱了相關(guān)法律法規(guī)。同時，律師獲取國土局審批確認核心：土地權(quán)屬來源合法，轉(zhuǎn)讓手續(xù)清晰，對轉(zhuǎn)讓行為予以批準。鑒于上述情況，律師認為土地轉(zhuǎn)讓符合《土地管理法》、《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》、《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定。

（3）證監(jiān)會審核中對該問題的關(guān)注

證監(jiān)會對該問題進行了充分關(guān)注，并在和勝工業(yè)反饋意見19題，第五次反饋意見和第八次反饋意見中針對該問題多次要求保薦機構(gòu)和發(fā)行人律師核查，充分說明該問題在審核過程中的關(guān)注度和重要性。

律師對該問題進行了充分的答復(fù)，未成為其發(fā)行的實質(zhì)性障礙。

3、廣東東莞萬里馬（300591）集體土地出讓問題解決案例：（1）集體土地出讓問題的背景

蔡樹容于1997年從東莞市長安鎮(zhèn)烏沙李屋經(jīng)濟合作社購買集體土地使用權(quán)，該使用權(quán)證書權(quán)利人一直未進行變更，根據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者 2/3 以上村民代表的同意，與土地所有人簽訂書面合同；集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限不得超過同類用途國有土地使用權(quán)出讓的最高年限，并應(yīng)按規(guī)定向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明。

發(fā)行人以535萬元向蔡樹容購置上述土地使用權(quán)。（2）土地違規(guī)問題的處理

① 確認1997年土地出讓合同效力由萬里馬繼承

2012年4月，經(jīng)長安鎮(zhèn)烏沙社區(qū)居民委員會三分之二以上居民同意，東莞市長安鎮(zhèn)烏沙李屋股份經(jīng)濟合作社、蔡樹容與萬里馬簽訂《協(xié)議書》，并經(jīng)東莞市長安鎮(zhèn)烏沙股份經(jīng)濟聯(lián)合社見證，協(xié)議確認東莞市長安鎮(zhèn)烏沙李屋經(jīng)濟合作社和蔡樹容于1997年11月8日簽訂的“東長烏李外（97）土權(quán)償讓第006號”《關(guān)于土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的合同》中蔡樹容的權(quán)利義務(wù)由萬里馬概括承受，東莞市長安鎮(zhèn)烏沙股份經(jīng)濟合作社同意將該土地使用權(quán)剩余的出讓期限轉(zhuǎn)讓給萬里馬。

② 補充土地出讓合同，確認土地剩余年限使用權(quán)出讓至萬里馬

經(jīng)東莞市長安鎮(zhèn)烏沙社區(qū)居民委員會三分之二以上居民同意，2012年4月16日，萬里馬與東莞市長安鎮(zhèn)烏沙股份經(jīng)濟聯(lián)合社簽訂了“東國土資流轉(zhuǎn)出補合[2012]12號”《集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，合同約定東莞市長安鎮(zhèn)烏沙股份經(jīng)濟聯(lián)合社將集體土地使用權(quán)出讓給萬里馬。

③ 東莞市國土局核準土地出讓

2012年7月17日，東莞市國土資源局出具“東國土資流轉(zhuǎn)出讓補字[2012]12號”《關(guān)于廣東萬里馬投資實業(yè)有限公司受讓集體建設(shè)用地使用權(quán)的通知》，核準萬里馬有限受讓位于長安鎮(zhèn)烏沙社區(qū)面積為13,504平方米的集體建設(shè)用地使用權(quán)，出讓年限為37年，自2012年4月18日起至2049年10月31日止。

④ 獲取東莞市政府土地使用權(quán)證書

2012年8月20日，萬里馬有限取得東莞市人民政府核發(fā)的證號為“東府集用（1998）第1900120602156號”的《集體土地使用證》。

（3）土地問題對發(fā)行人上市的影響

證監(jiān)會對該問題進行了充分關(guān)注，鑒于萬里馬已取得《集體土地使用證》，且相關(guān)流程和證書均得到政府部門批準，上述事項未形成重大障礙。

三、關(guān)于土地問題審核過程中關(guān)注的問題

1、土地使用權(quán)出讓背景的真實性；

2、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓過程中是否完稅；

3、土地使用權(quán)出讓過程是否取得2/3以上村委會代表（非全體村民）同意；

4、土地出讓過程中國土資源部門的核準；

5、取得最終的《集體土地使用證》。

四、對土地使用權(quán)的處理方案

1、確認歷史上土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力和規(guī)范性（1）確認公司所取得土地使用權(quán)的土地性質(zhì) 根據(jù)相關(guān)法規(guī)，土地性質(zhì)應(yīng)當為集體建設(shè)用地。（2）確認歷次土地轉(zhuǎn)讓過程中的法律效力

公司應(yīng)確認最初土地出讓過程中，是否取得村委會的相關(guān)審議，并確認相關(guān)轉(zhuǎn)讓過程是否在土地主管部門進行登記，是否完稅。

（3）按正規(guī)程序獲取土地轉(zhuǎn)讓的法律認可

公司爭取與當?shù)卮逦瘏f(xié)商，完成相關(guān)規(guī)定中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程，補充土地主管部門的法律認定。

2、按正規(guī)程序辦理房產(chǎn)證 按正規(guī)程序辦理房產(chǎn)證。

3、如上述方案無法達成，儲備其他合法合規(guī)用地，做好兩手準備 公司進一步儲備合法合規(guī)的建設(shè)用地，做好兩手準備。

第四篇：中國石油IPO案例分析

中國石油IPO案例分析

中國石油天然氣股份有限公司于1999年11月5日在中國石油天然氣集團公司重組過程中成立。中石油集團向中國石油股份公司注入了與勘探和生產(chǎn)、煉制和營銷、化工產(chǎn)品和天然氣業(yè)務(wù)有關(guān)的大部分資產(chǎn)和負債。中石油是中國最大的原油和天然氣生產(chǎn)商，2004年在世界500強中排名第46位，該年凈利潤突破1000億元，達到1045億元，是中國利稅總額最大的公司。公司廣泛從事與石油、天然氣有關(guān)的各項業(yè)務(wù)，包括原油和天然氣勘探、開發(fā)和生產(chǎn)；原油和石油產(chǎn)品的煉制、運輸、儲存和營銷(包括進出口業(yè)務(wù))；化工產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售；天然氣的輸送、營銷和銷售。中國石油天然氣股份有限公司發(fā)行的美國存托股份及H股于2000年4月6日及4月7日分別在紐約證券交易所及香港聯(lián)合交易所掛牌上市。

中石油聘請高盛（亞洲）有限責任公司和中國國際金融有限公司（CICC）作為IPO聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人，保薦人及配售承銷商，于2000年3月27日公布招股說明書。詳細說明其全球發(fā)售的結(jié)構(gòu)：由香港公開發(fā)售，亞洲發(fā)售，北美發(fā)售和歐洲發(fā)售組成；發(fā)售H股和美國托存股份，全球總計發(fā)售17，582，418，000股H股；全球購買發(fā)售股份的時間及條款等。

首次公開發(fā)行（IPO）過程一般要經(jīng)歷準備，實施和發(fā)行后三個階段，執(zhí)行以下四大任務(wù)：重組、盡職調(diào)查和估值文件起草、上市申請審核和批準、交易促銷。而對于中國公司尤其是國有企業(yè)來講，IPO是進行改革和實施廣泛重組，進而提高在行業(yè)內(nèi)的競爭力的良機。同時，上市還有其他一些的益處，包括提供收購所需貨幣，拓寬融資渠道，公司亦可藉以建立員工激勵機制等。

上市為中石油集團發(fā)展提供了強大的資金支持。2004年中石油股份的凈利潤率已高達26.9%，在目前一年期定期存款利率只有2.25%且還要上繳20%利息稅的情況下，這樣高的凈利率促使擁有大量資金的中石油集團迅速開展收購與回購業(yè)務(wù)，不僅可迅速完成產(chǎn)業(yè)鏈整合，提高公司資本利用率，高盈利還可以采取更高的財務(wù)杠桿。但中國石油上市也并非一帆風(fēng)順，由于高估了散戶需求，按7%的紅利收益定價，不符合美國人投資國外企業(yè)的習(xí)慣。結(jié)果中石油跌破發(fā)行價。直到2000年下半年才走勢強勁，漲幅27%。而隨著近年來原油價格持續(xù)走高，中國石油的股價持續(xù)不斷大幅攀升，2006年4月H股已達到8.5港元。在海外上市的中國公司要取得持續(xù)的成功，有賴于很多關(guān)鍵因素，包括：樹立國際資本市場認可的公司形象、選擇合適的財務(wù)、法律和會計顧問，遵循發(fā)行過程，尤其是上市促銷程序和強勁的后市支持等。

第五篇：中國農(nóng)業(yè)銀行IPO案例分析

中國農(nóng)業(yè)銀行IPO案例分析

摘要：中國農(nóng)業(yè)銀行是我國四大國有商業(yè)銀行之中上市最晚的一家銀行，同時也是融資規(guī)模最大的商業(yè)銀行。本文就農(nóng)業(yè)銀行上市前的準備、上市原因、上市情況以及上市成功的原因做了簡要論述，并提出自己的觀點。

關(guān)鍵詞：農(nóng)行，上市，IPO

一、前言

中國農(nóng)業(yè)銀行是我國四大國有商業(yè)銀行之一，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中扮演著十分重要的角色。雖然在1951年，中國農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)成立，當時叫做農(nóng)業(yè)合作銀行，但是由于中國農(nóng)業(yè)銀行長期擔負著中國“三農(nóng)”發(fā)展問題，各種政策性業(yè)務(wù)制約著其發(fā)展。因而，農(nóng)行真正的商業(yè)化道路起步很晚，至今為止也不過十幾年的時間，就在2010年，農(nóng)業(yè)銀行在完成政策性業(yè)務(wù)及不良資產(chǎn)的剝離以及股份制改造后，同時在A股和H股同時成功上市。

二、農(nóng)行上市原因分析

農(nóng)行之所以上市，其主要原因就是為了圈錢，另外也有一定的理由是為了更好地發(fā)展。在我國，20世紀末和21世紀初，國有銀行在完成股改和資本化后，紛紛上市，其中有很大的原因是因為缺錢。銀行為什么會缺錢呢？其實，銀行有很大一部分錢被炒房的人掏空了。從近年來的新聞和國家政策上，也可以看出，國家逐步加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控，其中有很大一部分的原因就是為了限制炒房人不擇手段的利用銀行的錢去炒房，當然也有其他的一些因素。

另外，從中國人民銀行2010年4月20日發(fā)布的統(tǒng)計報告中，也可以看出房地產(chǎn)行業(yè)對銀行業(yè)的影響。2010年1季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%，其中個人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4%。數(shù)據(jù)充分說明，房貸資金對銀行業(yè)的影響是比較大的。

三、農(nóng)行IPO前的準備

農(nóng)行上市前的準備可以分為幾個過程，包括商業(yè)化改革過程，對不良資產(chǎn)的剝離過程，補充資本金的過程和公司治理改革過程。商業(yè)化改革過程

從1980年開始，農(nóng)行已經(jīng)開始進行商業(yè)化改革，主要就是把政策性業(yè)務(wù)從農(nóng)業(yè)銀行中剝離出去。在1994年，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行成立，同時，農(nóng)業(yè)銀行按農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的會計科目和應(yīng)劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)范圍，對農(nóng)業(yè)政策性貸款和負債余額向農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行進行劃轉(zhuǎn)，農(nóng)業(yè)銀行向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變邁出了實質(zhì)性一步。到了1997年，農(nóng)業(yè)銀行確立以利潤為核心的經(jīng)營目的，從此農(nóng)業(yè)銀行正式步入現(xiàn)代商業(yè)銀行的行列。不良資產(chǎn)的剝離過程

由于農(nóng)業(yè)銀行一直以來主要依靠政策性業(yè)務(wù)與其他商業(yè)銀行競爭，1997年后，政策性業(yè)務(wù)額完全剝離，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)銀行的經(jīng)營狀況出現(xiàn)很多問題，包括存款結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)營規(guī)模萎縮，貸款質(zhì)量下降等。因此，農(nóng)行上市前要對這些問題進行整治，其中最主要的就是對不良貸款進行剝離。

從1998年開始，農(nóng)行在政府的指導(dǎo)下，逐漸剝離其不良資產(chǎn)給四大資產(chǎn)管理公司，除此之外，農(nóng)行還通過對外打包出售，資產(chǎn)證券化，提取呆賬準備金等方式，對其不良資產(chǎn)進行處置，2005年底，農(nóng)行的不良資產(chǎn)率為26.17%，最后到上市前，也就是2009年底，其不良貸款率已經(jīng)降低到2.91%，已經(jīng)低于國有銀行上市要求的10%。補充資本金的過程

除了政府向農(nóng)業(yè)銀行注資外，農(nóng)業(yè)銀行還通過其他途徑來補充資本金。

2008年，中央?yún)R金投資公司向農(nóng)業(yè)銀行注資1300億元人民幣等值美元，同時，這也標志著農(nóng)業(yè)銀行從國有獨資銀行轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)多元化的股份公司。

2009年，農(nóng)業(yè)銀行發(fā)行了500億元次級債，以此來提高資本充足率，增強營運能力，提高抗風(fēng)險能力。公司治理改革過程

2009年1月15日，中國農(nóng)業(yè)銀行整體改制為中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司，注冊資本為2600億元人民幣，此時中央?yún)R金投資有限責任公司和財政部代表國家各持有中國農(nóng)行股份有限公司50%股權(quán)。另外，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司按照國家有關(guān)法律法規(guī)，制定了新的公司章程，以“三會分設(shè)、三權(quán)分開、有效制衡”為原則，形成“三會一層”（股東大會、董事會、監(jiān)事會和高級管理層）的現(xiàn)代公司法人治理架構(gòu)。董事會下設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃委員會、三農(nóng)金融發(fā)展委員會、提名與薪酬委員會、審計委員會、風(fēng)險管理委員會。

2009年11月，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司在香港成立農(nóng)銀國際控股有限公司，成為其全資附屬機構(gòu)，注冊資本近30億港元。農(nóng)銀國際控股有限公司及旗下各子公司作為中國農(nóng)業(yè)銀行開展投行業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺，主要從事直接投資、企業(yè)融資、證券經(jīng)紀、資產(chǎn)管理等全方位的投資銀行服務(wù)。

四、農(nóng)行上市情況

農(nóng)行上市可分為上市策劃，承銷商選擇，上市定價和最終上市四個過程。上市策劃

在考慮選擇在何地上市的問題上，農(nóng)行借鑒了之前股改上市的幾家國有銀行。境外上市。顯然對于農(nóng)行而言，境外上市是不太現(xiàn)實的，美國市場要求相當高。

但是股改后財務(wù)指標明顯變好的農(nóng)行，不少境內(nèi)外投資者對投資農(nóng)行IPO表現(xiàn)出了濃厚興趣，加之在國際化方面，周邊地區(qū)例如香港、東南亞等將是農(nóng)行走向國際的重點區(qū)域。選擇在香港聯(lián)交所上市將是必然選擇。

同時，由于農(nóng)業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)是立足于大陸本土的，且肩負了支持三農(nóng)這樣的本土政策性任務(wù)，在國內(nèi)進行募股融資也將是一個必然的選擇。之前上市的國有銀行積累的A+H上市的經(jīng)驗使得農(nóng)行在克服上市過程中可能出現(xiàn)的在不同市場要同股同權(quán)同價等技術(shù)問題有了一定的應(yīng)對準備。

在充分考慮了這些因素之后，農(nóng)行選擇了同時在A股和H股IPO上市融資的上市策劃方案。承銷商選擇

在農(nóng)行IPO開始遴選承銷商的時候，預(yù)計超過200億美元募資額將使得農(nóng)行IPO成為世界上最大樁的IPO案例之一，若按2.5%的費率計算,參與的投行將可分享約5億美元的傭金，因此，爭奪農(nóng)行IPO承銷商的大戰(zhàn)在農(nóng)行上市之前便顯得異常激烈。

最后世界頂級的承銷商們名列農(nóng)行IPO承銷商名單：高盛、中金公司、摩根斯坦利、摩根大通、德意志銀行、麥格理和農(nóng)銀證券等機構(gòu)將承銷農(nóng)行H股。中金公司、中信證券、國泰君安以及銀河證券入選為農(nóng)行A股承銷商。股票定價

由于農(nóng)行上市時機并不是很好，2010年，中國市場不景氣，相應(yīng)的各大銀行的市盈率都不是很高，因此在定價時，農(nóng)行的股票價格比當年中行、建行以及交行都要低，但是，由于農(nóng)行有其自身的優(yōu)勢，在路演推介階段，農(nóng)行以“中國網(wǎng)點最多的商業(yè)銀行”、“盈利增長最快的商業(yè)銀行”為賣點，最終，在市場和承銷商的博弈之下，A股首次公開募股價定在每股人民幣2.68元，同時H股首次公開募股價定在每股3.2元港元。4 上市

2010年7月15日，中國農(nóng)業(yè)銀行A股在上海證券交易所掛牌上市，同時于7月16日H股在香港證券交易所上市。另外，由于農(nóng)行首次公開發(fā)行股票數(shù)量遠遠超過4億股，因而農(nóng)行及其主承銷商可以在發(fā)行方案中采用“超額配售選擇權(quán)”，即“綠鞋機制”，用來穩(wěn)定大盤股上市后的股價走勢，防止股價大起大落。

最終，農(nóng)行A+H兩股的新股集資總額合共為221億美元，成為當時全球最大的集資記錄。

五、上市后農(nóng)行經(jīng)營情況

總體來說，農(nóng)行上市后的經(jīng)營情況是非常好的，主要體現(xiàn)在兩個方面：經(jīng)營業(yè)績大幅提升和資產(chǎn)質(zhì)量顯著提高。經(jīng)營業(yè)績大幅提升

截止2010年底，中國農(nóng)業(yè)銀行實現(xiàn)營業(yè)收入2904億元，同比增長30.7%，實現(xiàn)凈利潤949億元，同比增長46%，增速位居四大國有銀行之首。農(nóng)行2010年實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤948.7億元，高于招股說明書中預(yù)測的829.1億元，為公司股東創(chuàng)造了超出預(yù)期的利潤，保持了強勁的增長勢頭。資產(chǎn)質(zhì)量顯著提高

2011年1季度末，農(nóng)行不良貸款余額為917億元，較2010年末減少87億元，不良貸款率為1.76%，較2010年末降低0.27個百分點；撥備覆蓋率達到197.44%，較上年末上升29.39個百分點，風(fēng)險抵補能力顯著增強。農(nóng)行的資產(chǎn)質(zhì)量不斷提高，風(fēng)險抵御能力不斷增強，為其以后的成長打下堅實的基礎(chǔ)。

另外，從表1中的數(shù)據(jù)，我們也可以看出農(nóng)行近年來資產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面也是逐漸好轉(zhuǎn)的。

表1 中國農(nóng)業(yè)銀行2011與2012部分財務(wù)數(shù)據(jù)（比率）表

六、農(nóng)行上市成功原因分析 農(nóng)行在中國經(jīng)濟不是很景氣的時候上市成功的原因并不僅僅是因為它是中國國有商業(yè)銀行，有國家的支持。其實，農(nóng)行上市成功與其發(fā)行方案的設(shè)計等方面有很大的關(guān)系。目前，國外很多大學(xué)都把農(nóng)行上市的過程作為一個經(jīng)典的案例在課堂上與同學(xué)們一起探討，由此也可以看出農(nóng)行上市的成功并不是一個偶然。

對于外部條件，比如中國經(jīng)濟快速增長，中國銀行業(yè)具有良好的成長性和發(fā)展前景等，這個不是人為可以控制的，因此，在此就不在一一贅述了。

科學(xué)發(fā)行方案的設(shè)計是農(nóng)行上市成功的關(guān)鍵。農(nóng)業(yè)銀行上市發(fā)行的股份配售采取了科學(xué)、合理的發(fā)行機制和分配模式。在發(fā)行機制方面，農(nóng)業(yè)銀行在股票發(fā)行過程中還引入了“綠鞋”機制，為穩(wěn)定發(fā)行價格起到了保駕護航的作用。

高密度且全面覆蓋的IPO預(yù)路演和科學(xué)合理的定價也為農(nóng)行成功上市奠定了基礎(chǔ)，除此之外，農(nóng)行獨特的優(yōu)勢也是其成功上市的原因之一。

七、結(jié)語

中國農(nóng)業(yè)銀行通過長期的準備，吸收其他國有商業(yè)銀行的上市經(jīng)驗，最終在中國經(jīng)濟比較低迷的時候同時在A股和H股成功上市。這是一個經(jīng)典的IPO案例。我們可以從中認識到一個企業(yè)想要成功上市，時機固然重要，但是也不能忽略其他因素的影響，比如充足的準備，科學(xué)發(fā)行方案的設(shè)計以及科學(xué)合理的定價等。要能夠利用一切可以利用的有利條件，比如農(nóng)行利用“綠鞋機制”來穩(wěn)定上市后短時間內(nèi)的股價，來達到成功上市的目的。

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