第一篇：國外專利優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)及轉(zhuǎn)讓問題研究

國外專利優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)及轉(zhuǎn)讓問題研究

國外專利優(yōu)先權(quán)是指專利申請人就其發(fā)明創(chuàng)造第一次在某國提出專利申請后，在法定期限內(nèi)，又就相同主題的發(fā)明創(chuàng)造在他國提出專利申請的，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，其在后申請以第一次專利申請的日期作為其申請日，專利申請人依法享有的這種權(quán)利。隨著專利國際申請及轉(zhuǎn)讓問題的增多，對國外專利優(yōu)先權(quán)的準(zhǔn)確定性將是正確處理各類問題的關(guān)鍵。

一、有關(guān)國外專利優(yōu)先權(quán)性質(zhì)的不同觀點(diǎn)

1．權(quán)能說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)是專利申請權(quán)的一項(xiàng)或然權(quán)能。一項(xiàng)發(fā)明創(chuàng)造具有專利申請權(quán)，卻不一定有優(yōu)先權(quán)。相反，一項(xiàng)發(fā)明創(chuàng)造符合優(yōu)先權(quán)構(gòu)成要件，但沒有提出專利申請，這種優(yōu)先權(quán)仍不屬于有實(shí)際意義的優(yōu)先權(quán)。所以不享有專利申請權(quán)，就不可能享有優(yōu)先權(quán)。該觀點(diǎn)在一定程度上揭示了國外專利優(yōu)先權(quán)與專利申請權(quán)之間的關(guān)系。但專利申請權(quán)的含義尚存在爭議，直接將優(yōu)先權(quán)作為申請權(quán)權(quán)能之一，有待論證，且權(quán)能能否獨(dú)立于權(quán)利存在也值得探討。例如所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四種權(quán)能，所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓必然意味著四種權(quán)能的轉(zhuǎn)讓。同理，如果優(yōu)先權(quán)是一種權(quán)能的話，專利申請權(quán)的轉(zhuǎn)讓意味著國外專利優(yōu)先權(quán)將隨之轉(zhuǎn)讓，這與現(xiàn)實(shí)不符。

2．申請權(quán)說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，申請人提出的在后申請與其他人在其首次申請日之后就同一主題所提出的申請相比，享有優(yōu)先的地位，因此，優(yōu)先權(quán)首先是一個(gè)正式的國家申請，是一個(gè)申請權(quán)。不論作為優(yōu)先權(quán)根據(jù)的第一次申請是否轉(zhuǎn)移，優(yōu)先權(quán)都可以獨(dú)立地移轉(zhuǎn)于權(quán)利的繼受人，直到把它作為根據(jù)，在其他締約國提出申請為止，優(yōu)先權(quán)才從屬于該申請。從表面上看，優(yōu)先權(quán)確實(shí)具有使申請優(yōu)先受理的效用，但這不意味著優(yōu)先權(quán)本身是一種申請權(quán)，否則就難以解釋為什么一個(gè)專利申請會產(chǎn)生兩個(gè)申請權(quán)，也難以解釋優(yōu)先權(quán)作為申請權(quán)、性質(zhì)從獨(dú)立權(quán)利向從屬權(quán)利的轉(zhuǎn)化。

3．?dāng)M申請權(quán)說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，對于專利申請人的任何一項(xiàng)專利申請，對其在法律規(guī)定的期限內(nèi)再次提出相同主題的在后專利申請，都可產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)，成為在后專利申請的優(yōu)先權(quán)基礎(chǔ)；反過來說，如果沒有在法律規(guī)定的期限內(nèi)再次提出相同主題的在后專利申請，則該優(yōu)先權(quán)也就消滅了。從這個(gè)意義上說，優(yōu)先權(quán)實(shí)質(zhì)上是擬專利申請權(quán)。該觀點(diǎn)進(jìn)一步修正了申請權(quán)說，具有一定的借鑒價(jià)值，但實(shí)質(zhì)上還是認(rèn)為國外專利優(yōu)先權(quán)的本質(zhì)是專利申請權(quán)。誠如上述，專利申請權(quán)界定的模糊將影響到國外專利優(yōu)先權(quán)性質(zhì)的辨析，以一個(gè)爭議較大的概念來解釋另一概念，與法學(xué)精神之嚴(yán)謹(jǐn)是相悖的。

二、國外專利優(yōu)先權(quán)的內(nèi)涵

1．國外專利優(yōu)先權(quán)的本質(zhì)是權(quán)利。國外專利優(yōu)先權(quán)首先是一種權(quán)利，而非權(quán)能。國外專利優(yōu)先權(quán)在《巴黎公約》中表述為“Right of priority”，其明確界定國外專利優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)為權(quán)利。關(guān)于權(quán)利的定義問題，薩維尼(Sacigny)及文德賽(Winscheid)二位偉大法學(xué)家首先提出了意思力或意思支配說。耶林(Jhering)繼而強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)意思力的賦予旨在滿足特定的利益，認(rèn)為權(quán)利乃法律所保護(hù)的利益。其后學(xué)者結(jié)合此二項(xiàng)觀點(diǎn)，肯定權(quán)利乃享受特定利益的法律之力，而為現(xiàn)今的通說。就國外專利優(yōu)先權(quán)而言，這種特定利益表現(xiàn)在：多數(shù)國家的專利制度遵循“先申請?jiān)瓌t”，一項(xiàng)專利申請的成功與否，申請日發(fā)揮著重要作用，因此，國外專利優(yōu)先權(quán)賦予了當(dāng)事人對專利申請獲得通過的期待性。這一期待性構(gòu)成法律保護(hù)的利益，本質(zhì)上是一種權(quán)利。

2．國外專利優(yōu)先權(quán)獨(dú)立于專利申請權(quán)而存在。不可否認(rèn)，國外專利優(yōu)先權(quán)與專利申請權(quán)存在密切的聯(lián)系，目前尚無法律明確“專利申請權(quán)”術(shù)語的定義?，F(xiàn)有的理解主要從兩個(gè)方向進(jìn)行。一是時(shí)段劃分，在此之下，有兩種典型的觀點(diǎn)：其一認(rèn)為，專利申請權(quán)包含專利申請?zhí)岢銮耙约皩＠暾執(zhí)岢龊髢呻A段的權(quán)利；其二認(rèn)為，專利申請權(quán)是指申請人對其專利申請的權(quán)利，未申請就沒有專利申請權(quán)。二是詞義解釋，其下也有兩種典型觀點(diǎn)：其一認(rèn)為，專利申請權(quán)是指發(fā)明創(chuàng)造所有者向國家專利局提出專利申請的權(quán)利或者資格：其二認(rèn)為，專利申請權(quán)包括提出專利申請的程序性權(quán)利和請求授予專利權(quán)的實(shí)體請求權(quán)。

結(jié)合上述定義進(jìn)行分析。根據(jù)時(shí)段劃分項(xiàng)下的觀點(diǎn)一，專利申請權(quán)在第一次專利申請?zhí)岢銮熬鸵呀?jīng)存在，國外專利優(yōu)先權(quán)卻是在第一次專利申請之后產(chǎn)生的：觀點(diǎn)二中的專利申請權(quán)基于每一次專利申請而產(chǎn)生，具有地域性，國外專利優(yōu)先權(quán)本身具有跨地域性和連續(xù)性，不因不同申請而分別產(chǎn)生。根據(jù)詞義解釋的觀點(diǎn)一，專利申請權(quán)是提出專利申請的權(quán)利或資格，國外專利優(yōu)先權(quán)是使權(quán)利人擁有在后申請以第一次專利申請的日期作為其申請日的權(quán)利，兩者的內(nèi)容不同；觀點(diǎn)二中實(shí)體性與程序性的權(quán)利內(nèi)容對國外專利優(yōu)先權(quán)同樣是不適用的。因此，無論何種解釋，國外專利優(yōu)先權(quán)均是與專利申請權(quán)相異的概念。事實(shí)上，國外專利優(yōu)先權(quán)具有獨(dú)立性，一旦產(chǎn)生，即使原專利申請因撤銷、放棄或駁回而無效，優(yōu)先權(quán)也不會消滅。

三、國外專利優(yōu)先權(quán)的外延

1．國外專利優(yōu)先權(quán)是國內(nèi)法上的權(quán)利。盡管國外專利優(yōu)先權(quán)涉及多個(gè)國家，但本質(zhì)上仍是國內(nèi)法上的權(quán)利。從法律淵源上看，國外專利優(yōu)先權(quán)的直接依據(jù)為《專利法》等國內(nèi)法；從法律主體上看，享有優(yōu)先權(quán)的主體是自然人、法人或者

其他組織，而非國家；從權(quán)利內(nèi)容上看，國外專利優(yōu)先權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、消滅等，均取決于一國法律的規(guī)定。因此，國外專利優(yōu)先權(quán)本質(zhì)上是國內(nèi)法上的權(quán)利。

2．國外專利優(yōu)先權(quán)是實(shí)體法上的權(quán)利。實(shí)體法是指規(guī)定具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容或者法律保護(hù)的具體利益的法律。與其相對的程序法，則規(guī)定行使具體實(shí)體法所要遵循的程序。如上所述，“先申請?jiān)瓌t”是專利制度中的一項(xiàng)重要原則，申請日的前后直接決定了專利申請獲得受理與否，國外專利優(yōu)先權(quán)的行使直接影響到權(quán)利人的實(shí)體利益。因此，國外專利優(yōu)先權(quán)屬于實(shí)體法的范疇，這也是優(yōu)先權(quán)得以轉(zhuǎn)讓的法律基礎(chǔ)。

3．國外專利優(yōu)先權(quán)屬于廣義上的民事優(yōu)先權(quán)。優(yōu)先權(quán)(Priority)一般理解為法律規(guī)定的優(yōu)先享有或行使的排他性權(quán)利。廣義的民事優(yōu)先權(quán)包括優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承包權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先申請權(quán)，甚至包括傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)。狹義的民事優(yōu)先權(quán)則專指優(yōu)先受償權(quán)。此意義上的知識產(chǎn)權(quán)優(yōu)先權(quán)是指知識產(chǎn)權(quán)交易中債權(quán)人就知識產(chǎn)權(quán)標(biāo)的所享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。國外專利優(yōu)先權(quán)作為特定語境下的專用術(shù)語，不同于知識產(chǎn)權(quán)優(yōu)先權(quán)，特指專利申請被優(yōu)先受理的權(quán)利，屬于廣義上的民事優(yōu)先權(quán)。

四、國外專利優(yōu)先權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題

1．國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體。根據(jù)《巴黎公約》及我國《專利法》的規(guī)定，有權(quán)主張國外專利優(yōu)先權(quán)的申請人是《巴黎公約》締約國的國民，或雖非締約國的國民，但在締約國擁有合法的永久住所或真實(shí)有效的工商營業(yè)場所。對于非《巴黎公約》締約國的國民在《巴黎公約》締約國內(nèi)提交第一次申請，并以此申請作為依據(jù)向中國專利局要求優(yōu)先權(quán)的，其所屬國與我國簽有雙邊協(xié)議，或有互惠原則，可以享有優(yōu)先權(quán)。權(quán)利繼受人可以作為國外專利優(yōu)先權(quán)的主體，在符合法律規(guī)定的主體條件下行使優(yōu)先權(quán)。需注意的是，法律規(guī)定的行使優(yōu)先權(quán)的主體資格條件并不是對國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓主體資格的限制，應(yīng)當(dāng)將有權(quán)主張國外專利優(yōu)先權(quán)的主體與國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體加以區(qū)分。例如甲國（《巴黎公約》締約國）人A在甲國第一次提出專利申請并取得優(yōu)先權(quán)：A將在乙國的國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙國人C，而丙國既非公約締約國，與乙國也沒有雙邊協(xié)議或互惠關(guān)系，c是否能夠基于轉(zhuǎn)讓取得國外專利優(yōu)先權(quán)？筆者認(rèn)為，C是該轉(zhuǎn)讓關(guān)系的適格主體，能夠取得優(yōu)先權(quán)，只是其在主張優(yōu)先權(quán)時(shí)存在身份上的瑕疵。若c將優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁國（《巴黎公約》締約國）人D，則轉(zhuǎn)讓合同成立，且D能夠在乙國申請專利并主張優(yōu)先權(quán)。

2．國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓的客體。國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓的客體，是對相同主題的發(fā)明創(chuàng)造提出的在后專利申請所享有的被優(yōu)先受理的權(quán)利。判斷在后申請與

首次申請的主題是否相同的標(biāo)準(zhǔn)，主要是指以下兩個(gè)方面：第一，對于在后申請來說，所謂“主題”是指要求獲得優(yōu)先權(quán)的在后申請的各項(xiàng)權(quán)利要求所要求保護(hù)的技術(shù)方案，在判斷優(yōu)先權(quán)要求是否成立時(shí)，在后申請的每一項(xiàng)權(quán)利要求是判斷的最小單位。第二，對于首次申請來說，所謂“主題”是指包括說明書、權(quán)利要求書和附圖在內(nèi)的整個(gè)申請文件所公開的技術(shù)內(nèi)容。在判斷優(yōu)先權(quán)要求能否成立時(shí)，不要求在后申請的某項(xiàng)權(quán)利要求所要求保護(hù)的技術(shù)方案完整地反映在首次申請的權(quán)利要求書中，只要首次申請作為一個(gè)整體披露了該項(xiàng)權(quán)利要求的各個(gè)因素即可。考慮到發(fā)明創(chuàng)造技術(shù)的多樣性及發(fā)展性以及各國提供專利保護(hù)的多元化，《巴黎公約》還提出部分優(yōu)先權(quán)和復(fù)數(shù)優(yōu)先權(quán)的概念，為申請人提供了很大的方便。

3．國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。根據(jù)國家專利局制定的《2010年專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂指南》，在專利申請權(quán)的轉(zhuǎn)讓中，國外專利優(yōu)先權(quán)的處理有以下兩種方式：一是不轉(zhuǎn)讓國外專利優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先權(quán)屬于專利申請權(quán)的轉(zhuǎn)讓方；二是轉(zhuǎn)讓國外專利優(yōu)先權(quán)，轉(zhuǎn)讓方式為同專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓，與專利申請合同同時(shí)生效。就國外專利優(yōu)先權(quán)能否單獨(dú)轉(zhuǎn)讓這一問題，一般認(rèn)為意義不大。這種觀點(diǎn)值得商榷。

如前所述，國外專利優(yōu)先權(quán)與專利申請權(quán)是相互獨(dú)立的兩種權(quán)利，其轉(zhuǎn)讓也具有獨(dú)立性。上述指南之所以未規(guī)定國外專利優(yōu)先權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的方式，僅僅因?yàn)槠錇閷＠暾垯?quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂指南，必定涉及專利申請權(quán)的轉(zhuǎn)讓，非國外專利優(yōu)先權(quán)本身性質(zhì)不允許。

國外專利優(yōu)先權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，其單獨(dú)轉(zhuǎn)讓在一些情況下具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。例如甲國（《巴黎公約》締約國）人A在甲國第一次提出專利申請并取得優(yōu)先權(quán)；A將在丙國的國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙國人B，自己保留在丙國的專利申請權(quán)。這種情況下，A只要轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)所需材料，如優(yōu)先權(quán)申請文件、優(yōu)先權(quán)有效證明等：同時(shí)，A仍有權(quán)在丙國申請專利，如果B未行使優(yōu)先權(quán)，A甚至存在在丙國獲得專利授權(quán)的可能性。事實(shí)上，國外已存在允許國外專利優(yōu)先權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的理論和判例。因此，承認(rèn)國外專利優(yōu)先權(quán)能夠單獨(dú)轉(zhuǎn)讓對于活躍知識產(chǎn)權(quán)市場、實(shí)現(xiàn)權(quán)利人利益具有重要意義。

參考文獻(xiàn)

[1]萬明，《專利申請權(quán)研究》．安徽大學(xué)碩士學(xué)位論文

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第二篇：合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓注意事項(xiàng)

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合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓注意事項(xiàng)

合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓相比其他的形式的專利轉(zhuǎn)讓的限制條件較少，但是不排除合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓的過程是非常簡便的;專利轉(zhuǎn)讓是要受到很多的法律規(guī)定的限制，在很多情況下是不能夠進(jìn)行專利轉(zhuǎn)讓。那么合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓注意事項(xiàng)?下面就讓贏了網(wǎng)小編為大家詳細(xì)的講解吧。

合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

第一步：尋找專利轉(zhuǎn)讓的途徑。

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這是專利轉(zhuǎn)讓流程中最基本的一個(gè)環(huán)節(jié)，而且也非常容易實(shí)現(xiàn)。宣召專利轉(zhuǎn)讓的方法其實(shí)有很多，例如可以在專利網(wǎng)站上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，也可以委托專利中介機(jī)構(gòu)，甚至還可以自己尋找相關(guān)的企業(yè)等方式。

第二步：專利轉(zhuǎn)讓人和專利受讓人簽署專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

這是專利轉(zhuǎn)讓流程關(guān)鍵一步。只有專利轉(zhuǎn)讓人和受讓人雙方取得一致的意見之后才能有效地開展之后的轉(zhuǎn)讓相關(guān)工作。在轉(zhuǎn)讓合同中，對于雙方的利益都應(yīng)該有明確地文字內(nèi)容。

第三步：雙方準(zhǔn)備好專利轉(zhuǎn)讓需要的相關(guān)文件。

這些文件應(yīng)該嚴(yán)格地按照規(guī)定的形式進(jìn)行填寫，這樣就可以縮短國家知識產(chǎn)權(quán)局審核文件的時(shí)間，加快審核的速度。

第四步：將相關(guān)的文件遞交給專利局。

這是專利轉(zhuǎn)讓流程中重要的一個(gè)部分。因?yàn)橹挥袑＠謱徍送ㄟ^后才能讓專利轉(zhuǎn)讓具有法律依據(jù)。所以在這個(gè)過程中，委托的專利代理機(jī)構(gòu)會在其中發(fā)揮重要的作用，選擇適當(dāng)?shù)膶＠頇C(jī)構(gòu)也是這個(gè)過程中也是不容忽視的一個(gè)細(xì)節(jié)。

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第五步：專利轉(zhuǎn)讓流程的最終環(huán)節(jié)就是等待專利轉(zhuǎn)讓結(jié)果。

當(dāng)專利局審查后，會對審查結(jié)果做出通知。如果審核通過的話，專利局一般會在2到6個(gè)月內(nèi)發(fā)專利轉(zhuǎn)讓合格通知書。并且可以在國家知識產(chǎn)權(quán)局專利庫中查詢到相關(guān)的變更結(jié)果。

專利法規(guī)定：專利分為發(fā)明、實(shí)用新型、外觀設(shè)計(jì)三種類型?！鞍l(fā)明”是指對產(chǎn)品、方法或者其改進(jìn)所提出的新的技術(shù)方案;“實(shí)用新型”是指對產(chǎn)品的形狀、構(gòu)造或者其結(jié)合所提出的適于實(shí)用的新的技術(shù)方案;“外觀設(shè)計(jì)”是指對產(chǎn)品的形狀、圖案或者其結(jié)合以及色彩與形狀、圖案的結(jié)合所作出的富有美感并適于工業(yè)應(yīng)用的新設(shè)計(jì)。

專利轉(zhuǎn)讓注意事項(xiàng)：

1、避免盲目擴(kuò)大專利價(jià)值-對于專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓標(biāo)底，應(yīng)以能夠成交為原則，否則很可能合作失敗;

2、避免求快-專利轉(zhuǎn)讓是法律程序，建議最好委托相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，進(jìn)行相關(guān)操作;

3、把合作放在首位，專利開發(fā)重要的是對社會、對生活有益處和貢獻(xiàn)，一項(xiàng)具有一定技術(shù)含量和市場容量的專利技術(shù)，在沒有轉(zhuǎn)化為盛

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會生產(chǎn)力之前，只能是技術(shù)，因此實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化才是造福于社會和人類的最高標(biāo)準(zhǔn);

4、盡可能做好轉(zhuǎn)讓過程中的記錄，這對于后續(xù)問題以及收益分配都是很重要的;在轉(zhuǎn)讓之前，不要輕易進(jìn)行價(jià)值評估等操作、尤其是不要輕易根據(jù)對方要求進(jìn)行此類操作，如果確實(shí)需要進(jìn)行評估，盡量明確評估費(fèi)用擔(dān)負(fù)原則和擔(dān)負(fù)比例;在沒有完全完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)前，不要輕易交付技術(shù)資料和相關(guān)圖紙等具體信息。

對于專利權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：

1、注意權(quán)利人的問題，主要看轉(zhuǎn)讓人是否是專利的合法持有人，是否有共有人，是否存在職務(wù)發(fā)明的性質(zhì)，對國有企業(yè)的專利還注意有無審批意見。

2、注意受讓人的問題，特別是中國單位或者個(gè)人向外國人轉(zhuǎn)讓專利權(quán)的，必須經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。

3、注意專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓按法律規(guī)定必須經(jīng)過專利局登記和公告后生效。

4、在專利交易轉(zhuǎn)讓合同中必須明確專利的名稱、性質(zhì)、內(nèi)容以及權(quán)屬狀況，并應(yīng)該特別注意專利權(quán)的保護(hù)年限。

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5、在專利轉(zhuǎn)讓合同中必須明確專利在轉(zhuǎn)讓前的實(shí)施情況以及可能產(chǎn)生的后果。對于專利轉(zhuǎn)讓后轉(zhuǎn)讓方是否仍然可以繼續(xù)實(shí)施專利項(xiàng)下的技術(shù)也應(yīng)該有明確的約定。

6、注意約定后續(xù)改進(jìn)技術(shù)成果的權(quán)屬。

專利申請權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，首先應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，然后到專利局辦理登記手續(xù)，并由專利局公告，合同自登記之日起生效。

專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指轉(zhuǎn)讓方將其發(fā)明創(chuàng)造申請專利的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓方，而受讓方支付約定的價(jià)款所訂立的合同。

專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款是：合同名稱、發(fā)明創(chuàng)造名稱、發(fā)明創(chuàng)造種類、發(fā)明人或者設(shè)計(jì)人、技術(shù)情報(bào)和資料清單、專利申請被駁回的責(zé)任、價(jià)款及其支付方式、違約金損失賠償額的計(jì)算方法、爭議的解決辦法等。

以上就是小編為大家講解的關(guān)于合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓要注意什么。合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓也是有相關(guān)的法律規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓的過程中一定合乎相關(guān)的法律，否則也是不能夠成功的進(jìn)行專利轉(zhuǎn)讓。了解更多的法律知識請上贏了網(wǎng)進(jìn)行專業(yè)的咨詢。

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品

監(jiān)

督

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政

執(zhí)

法

文

書)http://s.yingle.com/y/ws/955701.html

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? 物品清單(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955663.html

? 人民檢察院延期審理建議書

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? 行政判決書(再審行政案件用)http://s.yingle.com/y/ws/955650.html

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? 人民檢察院補(bǔ)充移送起訴通知書

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? 人民檢察院不予批準(zhǔn)逮捕案件補(bǔ)充偵查提綱 http://s.yingle.com/y/ws/955634.html

? 人民檢察院解除監(jiān)視居住決定書

http://s.yingle.com/y/ws/955633.html

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? 民事行政檢察指令出庭通知書(送達(dá)受指令人民檢察院)http://s.yingle.com/y/ws/955629.html

? 某某某公安局扣押物品

http://s.yingle.com/y/ws/955628.html

? ? ? 保外就醫(yī)保證書 http://s.yingle.com/y/ws/955627.html 行政復(fù)議告知書 http://s.yingle.com/y/ws/955626.html 某某某公安局回避／駁回申請回避決定書 http://s.yingle.com/y/ws/955625.html

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? 行政處罰決定書(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955624.html

? 出入境管理解除監(jiān)視居住決定書

http://s.yingle.com/y/ws/955623.html

? ? 移送扣押 http://s.yingle.com/y/ws/955622.html 某某某

公

安

局

調(diào)

取

證

據(jù)

通

知

書

http://s.yingle.com/y/ws/955621.html

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公

安

局

不

予

立

案

通

知

書

http://s.yingle.com/y/ws/955618.html

? 案件移送書(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955617.html

? ? 刑事起訴書 http://s.yingle.com/y/ws/955616.html 提請

減

刑

／

假

釋

審

批

表

http://s.yingle.com/y/ws/955615.html

? ? 人民檢察院勘查證 http://s.yingle.com/y/ws/955614.html 延長偵查羈押期限通知書(送達(dá)看守所)http://s.yingle.com/y/ws/955613.html

? 撤案申請表(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955612.html

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? 送達(dá)回執(zhí)(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955611.html

? 某某某人民法院舉證通知書(供原告 http://s.yingle.com/y/ws/955610.html

? 行政處罰結(jié)案報(bào)告(農(nóng)業(yè)行政處罰)http://s.yingle.com/y/ws/955609.html

? 工傷認(rèn)定申請表 http://s.yingle.com/y/ws/955608.html

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第三篇：專利轉(zhuǎn)讓時(shí)需要注意哪些問題

專利轉(zhuǎn)讓時(shí)需要注意哪些問題

專利轉(zhuǎn)讓是指專利權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方，將其發(fā)明創(chuàng)造專利的所有權(quán)或?qū)⒊钟袡?quán)移轉(zhuǎn)受讓方，受讓方支付約定價(jià)款所訂立的合同。通過專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同取得專利權(quán)的當(dāng)事人，即成為新的合法專利權(quán)人，同樣也可以與他人訂立專利轉(zhuǎn)讓合同，專利實(shí)施許可合同，包括專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓。

專利法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓專利申請權(quán)的，當(dāng)事人必須訂立書面合同，經(jīng)專利局登記和公告后生效。書面形式和登記及公告是專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效的法定條件，未簽訂書面形式或未經(jīng)專利局登記和公告的專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不受法律保護(hù)。

專利轉(zhuǎn)讓程序要留意哪些事項(xiàng)？專利轉(zhuǎn)讓的程序中利權(quán)人在進(jìn)行專利轉(zhuǎn)讓時(shí)留意：

1、避免盲目擴(kuò)大專利價(jià)值：對于專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓標(biāo)底，應(yīng)以能夠成交為原則，否則很可能合作失敗；

2、避免求快：專利轉(zhuǎn)讓是一個(gè)法律程序，建議最好委托相關(guān)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，進(jìn)行相關(guān)操縱，切勿自行隨便簽訂合同；

3、應(yīng)把合作放在首位：專利開發(fā)的目的，除了是對自己的肯定、更重要的是對社會、對生活有益處和貢獻(xiàn)，一項(xiàng)具有一定技術(shù)含量和市場容量的專利技術(shù)，在沒有轉(zhuǎn)化為盛會生產(chǎn)力之前，只能是技術(shù)，因此實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化才是造福于社會和人類的最高標(biāo)準(zhǔn)，在某種程度上適當(dāng)退讓和調(diào)低一些標(biāo)底，同樣是很必要的，究竟合作是需要雙方拿出誠意的；

4、做好相關(guān)記錄：盡可能做好轉(zhuǎn)讓過程中的記錄，這對于后續(xù)題目以及收益分配都是很重要的；

5、在轉(zhuǎn)讓之前，不要輕易進(jìn)行價(jià)值評估等操縱、尤其是不要輕易根據(jù)對方要求進(jìn)行此類操縱，假如確實(shí)需要進(jìn)行評估，盡量明確評估用度擔(dān)負(fù)原則和擔(dān)負(fù)比例、以免上當(dāng)受騙；在沒有完全完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)前，不要輕易交付技術(shù)資料和相關(guān)圖紙等具體信息。

6、區(qū)分專利轉(zhuǎn)讓和實(shí)施許可之間的不同。

7、專利轉(zhuǎn)讓分為專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓和專利權(quán)轉(zhuǎn)讓。

8、可能存在不能轉(zhuǎn)讓的情形，例如國防專利、向外國人轉(zhuǎn)讓等情形。

9、轉(zhuǎn)讓需訂立書面合同。

10、讓與人與受讓人訂立轉(zhuǎn)讓合同后，應(yīng)當(dāng)向國務(wù)院專利行政部門辦理登記。專利申請權(quán)或者專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓自登記之日起生效。

11、核實(shí)專利的法律狀態(tài)。特別是受讓方需核實(shí)：是否存在多個(gè)專利權(quán)人，是否已繳納當(dāng)年年費(fèi)，是否存在權(quán)利質(zhì)押、侵權(quán)訴訟、無效等情形。

當(dāng)然，除了以上相關(guān)問題，我們應(yīng)該保持專利轉(zhuǎn)讓的初衷，應(yīng)把合作放在首位。專利開發(fā)的目的，除了是對自己的肯定、更重要的是對社會、對生活有益處和貢獻(xiàn)，將專利產(chǎn)業(yè)化，才能真正實(shí)現(xiàn)專利的創(chuàng)造價(jià)值，同時(shí)也可以帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

第四篇：在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題研究(第二稿)

在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題

一、在建工程的定義

在建工程項(xiàng)目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。

在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。

二、在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（1998.07.20）第二十條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007修正)第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

《房地產(chǎn)管理法》(2007修正)第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”

《房地產(chǎn)管理法》(2007修正)第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地 使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！?/p>

三、在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)

通過“西安高新區(qū)電子政務(wù)網(wǎng)”（http://004km.cn/）——“網(wǎng)上辦事”——“辦事指南”公布的咨詢電話，先后電話咨詢了西安國土資源局高新分局、西安高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局、西安地方稅務(wù)局高新區(qū)分局等部門，就在建工程轉(zhuǎn)讓咨詢答復(fù)如下：

1.首先到財(cái)政局辦理審批手續(xù)；

2.取得財(cái)政局審批后，因?qū)儆诠I(yè)用地用途，故還需由國土局辦理審批手續(xù)，需達(dá)到完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的標(biāo)準(zhǔn)并符合其他條件才準(zhǔn)予審批。3.取得審批手續(xù)后，到國土部門服務(wù)大廳窗口辦理在建工程項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)； 4.到稅務(wù)部分繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅（可能涉及，視企業(yè)當(dāng)期所得情況而定）； 5.到規(guī)劃口辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的變更登記手續(xù)； 6.到建設(shè)口辦理《建設(shè)工程施工許可證》的變更登記手續(xù)。

四、在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中的稅費(fèi)繳納

（一）營業(yè)稅

1.法律依據(jù) 根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]16號)文件第二條第七款規(guī)定：“單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：

1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。

2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額?！?《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]16號)文件第三條第二十款規(guī)定，“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額?！?/p>

2.營業(yè)稅的納稅人

在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人，即在建工程項(xiàng)目的出讓方

3.稅率及應(yīng)納稅額

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（2008修訂），轉(zhuǎn)讓在建工程項(xiàng)目屬于銷售不動產(chǎn)，營業(yè)稅稅率為5%。

應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率營業(yè)額以人民幣計(jì)算。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]16號)文件第三條第二十款規(guī)定，“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。”

（二）土地增值稅

1、按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

2、規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。

4、納稅人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人，即在建工程項(xiàng)目的出讓方

為計(jì)算方便，可以通過速算公式計(jì)算：

土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

（三）城建稅

1.法律依據(jù)

《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（1985年頒布）城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅同時(shí)繳納。2.納稅人

繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位（不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和進(jìn)口貨物者）和個(gè)人為城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人，即在建工程項(xiàng)目的出讓方。

3.稅率 營業(yè)稅額的7%

（四）教育附加、地方教育附加（稅率待進(jìn)一步核實(shí)）

教育費(fèi)附加稅率：營業(yè)稅額的3%、地方教育附加稅率：營業(yè)稅額的1%

（五）企業(yè)所得稅（可能涉及）

1.稅率為25% 2.納稅人為在建工程項(xiàng)目的出讓方。

（六）印花稅

1.稅率：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納萬分之五的印花稅 2.納稅人：在建工程項(xiàng)目的受讓方

（七）契稅

1.稅率：按成交價(jià)格（合同）繳納３—５％的契稅

2.納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，即在建工程項(xiàng)目的受讓方。

第五篇：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓問題研究

內(nèi)容摘要：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體, 預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化, 由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人, 使第三人與預(yù)售人之間建立起新的民事法律關(guān)系。預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購方在預(yù)售合同履行中轉(zhuǎn)讓處分的不是所有權(quán)。如果在轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)按房屋買賣合同處理。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須具備一定的條件和履行相應(yīng)的程序。關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售預(yù)售合同合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房的預(yù)購人將其購買的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為，又被稱為“期房轉(zhuǎn)讓”、“商品房轉(zhuǎn)預(yù)售”或“炒樓花”。[1]伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓作為一種新型的房地產(chǎn)交易方式，在房地產(chǎn)交易市場中發(fā)揮著越來越重要的作用。它對于加速購房人資金流轉(zhuǎn)、降低投資風(fēng)險(xiǎn)以及繁榮房地產(chǎn)市場等方面起著促進(jìn)作用。但是，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓市場也存在“炒買炒賣”等投機(jī)行為，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)交易市場的正常秩序，必須對其進(jìn)行有效的引導(dǎo)和規(guī)范，使其朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展，充分發(fā)揮其對社會主義市場經(jīng)濟(jì)的積極促進(jìn)作用。

一、商品房預(yù)售合同與商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(預(yù)售方)與購房者(預(yù)購方)簽訂，由預(yù)購方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面協(xié)議。[2]商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)是買賣行為，預(yù)購人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質(zhì)。

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓即“期房轉(zhuǎn)讓”,是商品房預(yù)售法律關(guān)系中的預(yù)購人將其購買的尚未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。這種轉(zhuǎn)讓是由預(yù)購人將預(yù)售關(guān)系中的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人與預(yù)售人(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè))之間形成以原預(yù)售合同為內(nèi)容的商品房預(yù)售法律關(guān)系。預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購方在預(yù)售合同履行中,雖交付預(yù)購款,但不享有預(yù)售商品房的所有權(quán),其轉(zhuǎn)讓處分的,不是所有權(quán)。[3]

二、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

明確商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì),是準(zhǔn)確適用法律的前提。一般而言,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生于開發(fā)商與買受人簽訂認(rèn)購書或商品房預(yù)售合同后,所預(yù)售的商品房尚未竣工或者已經(jīng)竣工但尚未取得房屋

權(quán)屬證書之前;合同所預(yù)售的標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的房屋,其相應(yīng)的房屋所有權(quán)尚未產(chǎn)生;合同轉(zhuǎn)讓時(shí),買受人將其與開發(fā)商簽訂的預(yù)購商品房合同的全部債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人(受讓人),使新預(yù)購人與原預(yù)售人之間產(chǎn)生新的民事法律關(guān)系。

由于買受人根據(jù)預(yù)售合同履行了支付購房款的義務(wù),但卻未獲得所預(yù)購商品房的所有權(quán),因此,買受人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同,所處分的不是房屋所有權(quán),而是一種期待權(quán)。[4]買受人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)買受人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同,可以區(qū)分為商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓,凡預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)的,為轉(zhuǎn)讓債權(quán),凡預(yù)購人尚未全部履行合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓,是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。但無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓還是權(quán)利義務(wù),都屬于債的轉(zhuǎn)讓。

1、預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得預(yù)售人同意。我國《合同法》第79 條規(guī)定:“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人?！闭f明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務(wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者, 如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議, 債務(wù)人向誰履行義務(wù)都是可以的。同時(shí)，《合同法》第80 條又規(guī)定:“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的, 應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知, 該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力?！币?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓可不必征得債務(wù)人的同意, 但債務(wù)人不能因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而利益受損。同時(shí)也便于債務(wù)人如期正確履行義務(wù)。、在預(yù)購人沒有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓, 事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。首先, 合同是當(dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物, 合同當(dāng)事人之間的了解信任程度, 尤其是各自的信用程度, 往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素, 這也是誠實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。其次, 以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提, 一方面可以防止預(yù)購人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù), 另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會對受讓人的資信能力、履行能力予以考察, 以使原預(yù)售合同得以正確履行, 從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益, 在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人(預(yù)購人)的利益。最后, 它與我國《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的, 應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”的規(guī)定相符。

3、預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí), 預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同, 即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意, 預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓;即使不以牟利為目的, 預(yù)售人對預(yù)售合同享有請求解除權(quán), 并要求預(yù)購人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任, 預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任,同時(shí)我國法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為, 更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。

綜上, 我國預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。

三、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件

對于預(yù)售商品房是否可以轉(zhuǎn)讓,我國現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定。根據(jù)1995年1月1日開始生效的我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定”?？梢?法律沒有禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓,也沒有明確規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓,而是由最高權(quán)力機(jī)關(guān)對國務(wù)院一個(gè)授權(quán),由國務(wù)院以行政法規(guī)規(guī)定之。從《城市房地產(chǎn)管理法》第45 條看,應(yīng)當(dāng)理解為我國以允許商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓為原則,以授權(quán)國務(wù)院作具體規(guī)定為補(bǔ)充。因此說轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售合同是有具體條件的。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合如下條件：

1、商品房預(yù)售合同必須合法有效。最高人民法院“法發(fā)(1996)2號”《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》文件第28 條規(guī)定:“商品房的預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！睆念A(yù)售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:第一,如果預(yù)售合同對轉(zhuǎn)讓有約定,當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí),可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/ 3 后方可轉(zhuǎn)讓;第二,預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,預(yù)售合同履行中,原預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預(yù)售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行;第三,原預(yù)購方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù),對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預(yù)售人的同意,但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人,轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人,并了解原預(yù)購人履行合同情況。

2、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購人，新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購人的地位。如果僅存在債權(quán)讓與，應(yīng)由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同。既有債權(quán)讓與又有債務(wù)承擔(dān)的，可由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同、再由第三人與開發(fā)商簽訂債務(wù)承擔(dān)合同，也可以在經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，由第三人與承購人簽訂債務(wù)承擔(dān)合同。

3、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，并且須發(fā)生在承購人取得房屋所有權(quán)之前。如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收,原預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓,應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理。這也是商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓與一般的房屋買賣合同的主要區(qū)別之一。

4、必須符合《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第80條、第84條的規(guī)定，“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。”“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！鳖A(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的，如果僅涉及債權(quán)的讓與，僅需通知出賣人即可，如果涉及債務(wù)承擔(dān)，則必須經(jīng)出賣人同意，否則不發(fā)生效力。

5、再轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的應(yīng)當(dāng)符合法定條件。建設(shè)部2004年7月20日修訂的《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》第5、6條的規(guī)定,預(yù)售商品房必須符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程許可證和施工許可證;（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）開發(fā)上取得《商品房預(yù)售許可證》。

6、預(yù)售合同須登記備案,未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定:“商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！鳖A(yù)售合同登記備案制度在法律上確認(rèn)了預(yù)購人對于未來建成的房屋享有期待所有權(quán),這種期待所有權(quán)盡管因?yàn)榉课莸默F(xiàn)實(shí)不存在而受到一定的限制,但是所有權(quán)中所包含的處分權(quán)并不因此而受到限制。所以,合法的期待所有權(quán)人可以對自己依法所有的預(yù)購商品房進(jìn)行處分的權(quán)利。[5]而登記備案正是保證欲購房處分權(quán)的法律依據(jù)。

四、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的程序

商品房預(yù)售的終極目標(biāo)是房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)作為不動產(chǎn)物權(quán),其交易變動在我國實(shí)行登記主義,即以登記為準(zhǔn)。因此,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)由預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持經(jīng)登記備案的原預(yù)售合同,和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或銀行出具的已付足約定的預(yù)購款的證明文書,到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù),對符合轉(zhuǎn)讓條件的,房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù),明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者,仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人,為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

同時(shí)，應(yīng)逐步引入網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序,建立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的登記備案登記制度。建立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的登記備案制度,應(yīng)當(dāng)實(shí)行網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序。買賣雙方須在房地產(chǎn)行政主管部門的房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)上進(jìn)行認(rèn)購,從網(wǎng)上打印商品房認(rèn)購書或預(yù)售轉(zhuǎn)讓協(xié)議,同時(shí)與房地產(chǎn)行政主管部門的管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案,嚴(yán)格實(shí)行網(wǎng)上實(shí)名制認(rèn)購或轉(zhuǎn)讓,防范私下交易行為。[6]采取此種制度可以有效的防止“一房多賣”,切實(shí)保護(hù)處于弱勢地位的預(yù)購人和受讓人的合法權(quán)益。

總之,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)銷售市場發(fā)展的客觀需求,對繁榮市場具有積極的意義,但是由于相關(guān)法律規(guī)定的缺失，導(dǎo)致審判實(shí)踐中很多預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同、預(yù)售連環(huán)轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，有的甚至無法認(rèn)定和處理。因此,必須盡快出臺有關(guān)的規(guī)定, 允許“炒樓花”行為, 同時(shí)進(jìn)行一些必要的限制, 即允許有條件的“炒樓花”行為,以保證商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓活動依法健康有序運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

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