第一篇：國外專利優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)及轉(zhuǎn)讓問題研究

國外專利優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)及轉(zhuǎn)讓問題研究

國外專利優(yōu)先權(quán)是指專利申請人就其發(fā)明創(chuàng)造第一次在某國提出專利申請后，在法定期限內(nèi)，又就相同主題的發(fā)明創(chuàng)造在他國提出專利申請的，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，其在后申請以第一次專利申請的日期作為其申請日，專利申請人依法享有的這種權(quán)利。隨著專利國際申請及轉(zhuǎn)讓問題的增多，對國外專利優(yōu)先權(quán)的準確定性將是正確處理各類問題的關(guān)鍵。

一、有關(guān)國外專利優(yōu)先權(quán)性質(zhì)的不同觀點

1．權(quán)能說。該觀點認為，優(yōu)先權(quán)是專利申請權(quán)的一項或然權(quán)能。一項發(fā)明創(chuàng)造具有專利申請權(quán)，卻不一定有優(yōu)先權(quán)。相反，一項發(fā)明創(chuàng)造符合優(yōu)先權(quán)構(gòu)成要件，但沒有提出專利申請，這種優(yōu)先權(quán)仍不屬于有實際意義的優(yōu)先權(quán)。所以不享有專利申請權(quán)，就不可能享有優(yōu)先權(quán)。該觀點在一定程度上揭示了國外專利優(yōu)先權(quán)與專利申請權(quán)之間的關(guān)系。但專利申請權(quán)的含義尚存在爭議，直接將優(yōu)先權(quán)作為申請權(quán)權(quán)能之一，有待論證，且權(quán)能能否獨立于權(quán)利存在也值得探討。例如所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四種權(quán)能，所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓必然意味著四種權(quán)能的轉(zhuǎn)讓。同理，如果優(yōu)先權(quán)是一種權(quán)能的話，專利申請權(quán)的轉(zhuǎn)讓意味著國外專利優(yōu)先權(quán)將隨之轉(zhuǎn)讓，這與現(xiàn)實不符。

2．申請權(quán)說。該觀點認為，申請人提出的在后申請與其他人在其首次申請日之后就同一主題所提出的申請相比，享有優(yōu)先的地位，因此，優(yōu)先權(quán)首先是一個正式的國家申請，是一個申請權(quán)。不論作為優(yōu)先權(quán)根據(jù)的第一次申請是否轉(zhuǎn)移，優(yōu)先權(quán)都可以獨立地移轉(zhuǎn)于權(quán)利的繼受人，直到把它作為根據(jù)，在其他締約國提出申請為止，優(yōu)先權(quán)才從屬于該申請。從表面上看，優(yōu)先權(quán)確實具有使申請優(yōu)先受理的效用，但這不意味著優(yōu)先權(quán)本身是一種申請權(quán)，否則就難以解釋為什么一個專利申請會產(chǎn)生兩個申請權(quán)，也難以解釋優(yōu)先權(quán)作為申請權(quán)、性質(zhì)從獨立權(quán)利向從屬權(quán)利的轉(zhuǎn)化。

3．擬申請權(quán)說。該觀點認為，對于專利申請人的任何一項專利申請，對其在法律規(guī)定的期限內(nèi)再次提出相同主題的在后專利申請，都可產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)，成為在后專利申請的優(yōu)先權(quán)基礎；反過來說，如果沒有在法律規(guī)定的期限內(nèi)再次提出相同主題的在后專利申請，則該優(yōu)先權(quán)也就消滅了。從這個意義上說，優(yōu)先權(quán)實質(zhì)上是擬專利申請權(quán)。該觀點進一步修正了申請權(quán)說，具有一定的借鑒價值，但實質(zhì)上還是認為國外專利優(yōu)先權(quán)的本質(zhì)是專利申請權(quán)。誠如上述，專利申請權(quán)界定的模糊將影響到國外專利優(yōu)先權(quán)性質(zhì)的辨析，以一個爭議較大的概念來解釋另一概念，與法學精神之嚴謹是相悖的。

二、國外專利優(yōu)先權(quán)的內(nèi)涵

1．國外專利優(yōu)先權(quán)的本質(zhì)是權(quán)利。國外專利優(yōu)先權(quán)首先是一種權(quán)利，而非權(quán)能。國外專利優(yōu)先權(quán)在《巴黎公約》中表述為“Right of priority”，其明確界定國外專利優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)為權(quán)利。關(guān)于權(quán)利的定義問題，薩維尼(Sacigny)及文德賽(Winscheid)二位偉大法學家首先提出了意思力或意思支配說。耶林(Jhering)繼而強調(diào)此項意思力的賦予旨在滿足特定的利益，認為權(quán)利乃法律所保護的利益。其后學者結(jié)合此二項觀點，肯定權(quán)利乃享受特定利益的法律之力，而為現(xiàn)今的通說。就國外專利優(yōu)先權(quán)而言，這種特定利益表現(xiàn)在：多數(shù)國家的專利制度遵循“先申請原則”，一項專利申請的成功與否，申請日發(fā)揮著重要作用，因此，國外專利優(yōu)先權(quán)賦予了當事人對專利申請獲得通過的期待性。這一期待性構(gòu)成法律保護的利益，本質(zhì)上是一種權(quán)利。

2．國外專利優(yōu)先權(quán)獨立于專利申請權(quán)而存在。不可否認，國外專利優(yōu)先權(quán)與專利申請權(quán)存在密切的聯(lián)系，目前尚無法律明確“專利申請權(quán)”術(shù)語的定義。現(xiàn)有的理解主要從兩個方向進行。一是時段劃分，在此之下，有兩種典型的觀點：其一認為，專利申請權(quán)包含專利申請?zhí)岢銮耙约皩＠暾執(zhí)岢龊髢呻A段的權(quán)利；其二認為，專利申請權(quán)是指申請人對其專利申請的權(quán)利，未申請就沒有專利申請權(quán)。二是詞義解釋，其下也有兩種典型觀點：其一認為，專利申請權(quán)是指發(fā)明創(chuàng)造所有者向國家專利局提出專利申請的權(quán)利或者資格：其二認為，專利申請權(quán)包括提出專利申請的程序性權(quán)利和請求授予專利權(quán)的實體請求權(quán)。

結(jié)合上述定義進行分析。根據(jù)時段劃分項下的觀點一，專利申請權(quán)在第一次專利申請?zhí)岢銮熬鸵呀?jīng)存在，國外專利優(yōu)先權(quán)卻是在第一次專利申請之后產(chǎn)生的：觀點二中的專利申請權(quán)基于每一次專利申請而產(chǎn)生，具有地域性，國外專利優(yōu)先權(quán)本身具有跨地域性和連續(xù)性，不因不同申請而分別產(chǎn)生。根據(jù)詞義解釋的觀點一，專利申請權(quán)是提出專利申請的權(quán)利或資格，國外專利優(yōu)先權(quán)是使權(quán)利人擁有在后申請以第一次專利申請的日期作為其申請日的權(quán)利，兩者的內(nèi)容不同；觀點二中實體性與程序性的權(quán)利內(nèi)容對國外專利優(yōu)先權(quán)同樣是不適用的。因此，無論何種解釋，國外專利優(yōu)先權(quán)均是與專利申請權(quán)相異的概念。事實上，國外專利優(yōu)先權(quán)具有獨立性，一旦產(chǎn)生，即使原專利申請因撤銷、放棄或駁回而無效，優(yōu)先權(quán)也不會消滅。

三、國外專利優(yōu)先權(quán)的外延

1．國外專利優(yōu)先權(quán)是國內(nèi)法上的權(quán)利。盡管國外專利優(yōu)先權(quán)涉及多個國家，但本質(zhì)上仍是國內(nèi)法上的權(quán)利。從法律淵源上看，國外專利優(yōu)先權(quán)的直接依據(jù)為《專利法》等國內(nèi)法；從法律主體上看，享有優(yōu)先權(quán)的主體是自然人、法人或者

其他組織，而非國家；從權(quán)利內(nèi)容上看，國外專利優(yōu)先權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、消滅等，均取決于一國法律的規(guī)定。因此，國外專利優(yōu)先權(quán)本質(zhì)上是國內(nèi)法上的權(quán)利。

2．國外專利優(yōu)先權(quán)是實體法上的權(quán)利。實體法是指規(guī)定具體權(quán)利義務內(nèi)容或者法律保護的具體利益的法律。與其相對的程序法，則規(guī)定行使具體實體法所要遵循的程序。如上所述，“先申請原則”是專利制度中的一項重要原則，申請日的前后直接決定了專利申請獲得受理與否，國外專利優(yōu)先權(quán)的行使直接影響到權(quán)利人的實體利益。因此，國外專利優(yōu)先權(quán)屬于實體法的范疇，這也是優(yōu)先權(quán)得以轉(zhuǎn)讓的法律基礎。

3．國外專利優(yōu)先權(quán)屬于廣義上的民事優(yōu)先權(quán)。優(yōu)先權(quán)(Priority)一般理解為法律規(guī)定的優(yōu)先享有或行使的排他性權(quán)利。廣義的民事優(yōu)先權(quán)包括優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承包權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先申請權(quán)，甚至包括傳統(tǒng)的擔保物權(quán)。狹義的民事優(yōu)先權(quán)則專指優(yōu)先受償權(quán)。此意義上的知識產(chǎn)權(quán)優(yōu)先權(quán)是指知識產(chǎn)權(quán)交易中債權(quán)人就知識產(chǎn)權(quán)標的所享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。國外專利優(yōu)先權(quán)作為特定語境下的專用術(shù)語，不同于知識產(chǎn)權(quán)優(yōu)先權(quán)，特指專利申請被優(yōu)先受理的權(quán)利，屬于廣義上的民事優(yōu)先權(quán)。

四、國外專利優(yōu)先權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題

1．國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體。根據(jù)《巴黎公約》及我國《專利法》的規(guī)定，有權(quán)主張國外專利優(yōu)先權(quán)的申請人是《巴黎公約》締約國的國民，或雖非締約國的國民，但在締約國擁有合法的永久住所或真實有效的工商營業(yè)場所。對于非《巴黎公約》締約國的國民在《巴黎公約》締約國內(nèi)提交第一次申請，并以此申請作為依據(jù)向中國專利局要求優(yōu)先權(quán)的，其所屬國與我國簽有雙邊協(xié)議，或有互惠原則，可以享有優(yōu)先權(quán)。權(quán)利繼受人可以作為國外專利優(yōu)先權(quán)的主體，在符合法律規(guī)定的主體條件下行使優(yōu)先權(quán)。需注意的是，法律規(guī)定的行使優(yōu)先權(quán)的主體資格條件并不是對國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓主體資格的限制，應當將有權(quán)主張國外專利優(yōu)先權(quán)的主體與國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體加以區(qū)分。例如甲國（《巴黎公約》締約國）人A在甲國第一次提出專利申請并取得優(yōu)先權(quán)：A將在乙國的國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙國人C，而丙國既非公約締約國，與乙國也沒有雙邊協(xié)議或互惠關(guān)系，c是否能夠基于轉(zhuǎn)讓取得國外專利優(yōu)先權(quán)？筆者認為，C是該轉(zhuǎn)讓關(guān)系的適格主體，能夠取得優(yōu)先權(quán)，只是其在主張優(yōu)先權(quán)時存在身份上的瑕疵。若c將優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁國（《巴黎公約》締約國）人D，則轉(zhuǎn)讓合同成立，且D能夠在乙國申請專利并主張優(yōu)先權(quán)。

2．國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓的客體。國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓的客體，是對相同主題的發(fā)明創(chuàng)造提出的在后專利申請所享有的被優(yōu)先受理的權(quán)利。判斷在后申請與

首次申請的主題是否相同的標準，主要是指以下兩個方面：第一，對于在后申請來說，所謂“主題”是指要求獲得優(yōu)先權(quán)的在后申請的各項權(quán)利要求所要求保護的技術(shù)方案，在判斷優(yōu)先權(quán)要求是否成立時，在后申請的每一項權(quán)利要求是判斷的最小單位。第二，對于首次申請來說，所謂“主題”是指包括說明書、權(quán)利要求書和附圖在內(nèi)的整個申請文件所公開的技術(shù)內(nèi)容。在判斷優(yōu)先權(quán)要求能否成立時，不要求在后申請的某項權(quán)利要求所要求保護的技術(shù)方案完整地反映在首次申請的權(quán)利要求書中，只要首次申請作為一個整體披露了該項權(quán)利要求的各個因素即可?？紤]到發(fā)明創(chuàng)造技術(shù)的多樣性及發(fā)展性以及各國提供專利保護的多元化，《巴黎公約》還提出部分優(yōu)先權(quán)和復數(shù)優(yōu)先權(quán)的概念，為申請人提供了很大的方便。

3．國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。根據(jù)國家專利局制定的《2010年專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂指南》，在專利申請權(quán)的轉(zhuǎn)讓中，國外專利優(yōu)先權(quán)的處理有以下兩種方式：一是不轉(zhuǎn)讓國外專利優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先權(quán)屬于專利申請權(quán)的轉(zhuǎn)讓方；二是轉(zhuǎn)讓國外專利優(yōu)先權(quán)，轉(zhuǎn)讓方式為同專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓，與專利申請合同同時生效。就國外專利優(yōu)先權(quán)能否單獨轉(zhuǎn)讓這一問題，一般認為意義不大。這種觀點值得商榷。

如前所述，國外專利優(yōu)先權(quán)與專利申請權(quán)是相互獨立的兩種權(quán)利，其轉(zhuǎn)讓也具有獨立性。上述指南之所以未規(guī)定國外專利優(yōu)先權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓的方式，僅僅因為其為專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂指南，必定涉及專利申請權(quán)的轉(zhuǎn)讓，非國外專利優(yōu)先權(quán)本身性質(zhì)不允許。

國外專利優(yōu)先權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)，其單獨轉(zhuǎn)讓在一些情況下具有經(jīng)濟價值。例如甲國（《巴黎公約》締約國）人A在甲國第一次提出專利申請并取得優(yōu)先權(quán)；A將在丙國的國外專利優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙國人B，自己保留在丙國的專利申請權(quán)。這種情況下，A只要轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)優(yōu)先權(quán)所需材料，如優(yōu)先權(quán)申請文件、優(yōu)先權(quán)有效證明等：同時，A仍有權(quán)在丙國申請專利，如果B未行使優(yōu)先權(quán)，A甚至存在在丙國獲得專利授權(quán)的可能性。事實上，國外已存在允許國外專利優(yōu)先權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓的理論和判例。因此，承認國外專利優(yōu)先權(quán)能夠單獨轉(zhuǎn)讓對于活躍知識產(chǎn)權(quán)市場、實現(xiàn)權(quán)利人利益具有重要意義。

參考文獻

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[2]韋緯，《由優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓所引發(fā)的思考》http：／／，訪問日期：2010-5-9

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[5]王玲，應振芳，《“專利申請權(quán)”辨析》．載《電子知識產(chǎn)權(quán)》．2006(6)

[6]譚啟平．醑專利制度中的優(yōu)先權(quán)及內(nèi)地與香港相關(guān)問題的協(xié)調(diào)研究》，栽《西南政法大學學報》．2002(11)第4卷第6期

第二篇：合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓注意事項

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合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓注意事項

合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓相比其他的形式的專利轉(zhuǎn)讓的限制條件較少，但是不排除合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓的過程是非常簡便的;專利轉(zhuǎn)讓是要受到很多的法律規(guī)定的限制，在很多情況下是不能夠進行專利轉(zhuǎn)讓。那么合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓注意事項?下面就讓贏了網(wǎng)小編為大家詳細的講解吧。

合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

第一步：尋找專利轉(zhuǎn)讓的途徑。

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這是專利轉(zhuǎn)讓流程中最基本的一個環(huán)節(jié)，而且也非常容易實現(xiàn)。宣召專利轉(zhuǎn)讓的方法其實有很多，例如可以在專利網(wǎng)站上進行轉(zhuǎn)讓，也可以委托專利中介機構(gòu)，甚至還可以自己尋找相關(guān)的企業(yè)等方式。

第二步：專利轉(zhuǎn)讓人和專利受讓人簽署專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

這是專利轉(zhuǎn)讓流程關(guān)鍵一步。只有專利轉(zhuǎn)讓人和受讓人雙方取得一致的意見之后才能有效地開展之后的轉(zhuǎn)讓相關(guān)工作。在轉(zhuǎn)讓合同中，對于雙方的利益都應該有明確地文字內(nèi)容。

第三步：雙方準備好專利轉(zhuǎn)讓需要的相關(guān)文件。

這些文件應該嚴格地按照規(guī)定的形式進行填寫，這樣就可以縮短國家知識產(chǎn)權(quán)局審核文件的時間，加快審核的速度。

第四步：將相關(guān)的文件遞交給專利局。

這是專利轉(zhuǎn)讓流程中重要的一個部分。因為只有專利局審核通過后才能讓專利轉(zhuǎn)讓具有法律依據(jù)。所以在這個過程中，委托的專利代理機構(gòu)會在其中發(fā)揮重要的作用，選擇適當?shù)膶＠頇C構(gòu)也是這個過程中也是不容忽視的一個細節(jié)。

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第五步：專利轉(zhuǎn)讓流程的最終環(huán)節(jié)就是等待專利轉(zhuǎn)讓結(jié)果。

當專利局審查后，會對審查結(jié)果做出通知。如果審核通過的話，專利局一般會在2到6個月內(nèi)發(fā)專利轉(zhuǎn)讓合格通知書。并且可以在國家知識產(chǎn)權(quán)局專利庫中查詢到相關(guān)的變更結(jié)果。

專利法規(guī)定：專利分為發(fā)明、實用新型、外觀設計三種類型?！鞍l(fā)明”是指對產(chǎn)品、方法或者其改進所提出的新的技術(shù)方案;“實用新型”是指對產(chǎn)品的形狀、構(gòu)造或者其結(jié)合所提出的適于實用的新的技術(shù)方案;“外觀設計”是指對產(chǎn)品的形狀、圖案或者其結(jié)合以及色彩與形狀、圖案的結(jié)合所作出的富有美感并適于工業(yè)應用的新設計。

專利轉(zhuǎn)讓注意事項：

1、避免盲目擴大專利價值-對于專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓標底，應以能夠成交為原則，否則很可能合作失敗;

2、避免求快-專利轉(zhuǎn)讓是法律程序，建議最好委托相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，進行相關(guān)操作;

3、把合作放在首位，專利開發(fā)重要的是對社會、對生活有益處和貢獻，一項具有一定技術(shù)含量和市場容量的專利技術(shù)，在沒有轉(zhuǎn)化為盛

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會生產(chǎn)力之前，只能是技術(shù)，因此實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化才是造福于社會和人類的最高標準;

4、盡可能做好轉(zhuǎn)讓過程中的記錄，這對于后續(xù)問題以及收益分配都是很重要的;在轉(zhuǎn)讓之前，不要輕易進行價值評估等操作、尤其是不要輕易根據(jù)對方要求進行此類操作，如果確實需要進行評估，盡量明確評估費用擔負原則和擔負比例;在沒有完全完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)前，不要輕易交付技術(shù)資料和相關(guān)圖紙等具體信息。

對于專利權(quán)轉(zhuǎn)讓應該注意以下幾個方面：

1、注意權(quán)利人的問題，主要看轉(zhuǎn)讓人是否是專利的合法持有人，是否有共有人，是否存在職務發(fā)明的性質(zhì)，對國有企業(yè)的專利還注意有無審批意見。

2、注意受讓人的問題，特別是中國單位或者個人向外國人轉(zhuǎn)讓專利權(quán)的，必須經(jīng)國務院有關(guān)主管部門批準。

3、注意專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓按法律規(guī)定必須經(jīng)過專利局登記和公告后生效。

4、在專利交易轉(zhuǎn)讓合同中必須明確專利的名稱、性質(zhì)、內(nèi)容以及權(quán)屬狀況，并應該特別注意專利權(quán)的保護年限。

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5、在專利轉(zhuǎn)讓合同中必須明確專利在轉(zhuǎn)讓前的實施情況以及可能產(chǎn)生的后果。對于專利轉(zhuǎn)讓后轉(zhuǎn)讓方是否仍然可以繼續(xù)實施專利項下的技術(shù)也應該有明確的約定。

6、注意約定后續(xù)改進技術(shù)成果的權(quán)屬。

專利申請權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，首先應簽訂轉(zhuǎn)讓合同，然后到專利局辦理登記手續(xù)，并由專利局公告，合同自登記之日起生效。

專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指轉(zhuǎn)讓方將其發(fā)明創(chuàng)造申請專利的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓方，而受讓方支付約定的價款所訂立的合同。

專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款是：合同名稱、發(fā)明創(chuàng)造名稱、發(fā)明創(chuàng)造種類、發(fā)明人或者設計人、技術(shù)情報和資料清單、專利申請被駁回的責任、價款及其支付方式、違約金損失賠償額的計算方法、爭議的解決辦法等。

以上就是小編為大家講解的關(guān)于合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓要注意什么。合作性質(zhì)的專利轉(zhuǎn)讓也是有相關(guān)的法律規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓的過程中一定合乎相關(guān)的法律，否則也是不能夠成功的進行專利轉(zhuǎn)讓。了解更多的法律知識請上贏了網(wǎng)進行專業(yè)的咨詢。

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? 查封扣押物品審批表(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955707.html

? 人民檢察院不批準逮捕決定書

http://s.yingle.com/y/ws/955706.html

? ? ? ? ? 行政上訴書 http://s.yingle.com/y/ws/955705.html 擔保人保證書 http://s.yingle.com/y/ws/955704.html 詢問證人筆錄 http://s.yingle.com/y/ws/955703.html 行政訴訟答辯狀 http://s.yingle.com/y/ws/955702.html 副頁（藥

品

監(jiān)

督

行

政

執(zhí)

法

文

書)http://s.yingle.com/y/ws/955701.html

? 人民檢察院撤銷不起訴決定書

http://s.yingle.com/y/ws/955700.html

? 人民檢察院移送扣押

http://s.yingle.com/y/ws/955699.html

? 查封(扣押)通知書(農(nóng)業(yè)行政處罰)http://s.yingle.com/y/ws/955698.html

? 人民檢察院不起訴決定書(范本三)http://s.yingle.com/y/ws/955697.html

? 某某某公安局對保證人罰款／沒收保證金復核決定書 http://s.yingle.com/y/ws/955696.html

? 某某某看守所假釋證明書

http://s.yingle.com/y/ws/955695.html

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? 某某某公安局沒收保證金決定書

http://s.yingle.com/y/ws/955694.html

? 土地行政處罰聽證通知書(查處土地違法案件法律文書格式)http://s.yingle.com/y/ws/955693.html

? 交通行政復議違法行為處理建議書 http://s.yingle.com/y/ws/955692.html

? 人民檢察院委托鑒定書

http://s.yingle.com/y/ws/955691.html

? 人民檢察院不批準延長偵查羈押期限決定書 http://s.yingle.com/y/ws/955690.html

? 交通行政復議申請筆錄

http://s.yingle.com/y/ws/955689.html

? 人民檢察院適用簡易程序建議書

http://s.yingle.com/y/ws/955688.html

? 房地產(chǎn)違法行為行政處分建議書

http://s.yingle.com/y/ws/955687.html

? 罪犯暫予監(jiān)外執(zhí)行期間不計入執(zhí)行刑期決定書 http://s.yingle.com/y/ws/955686.html

? 接受刑事案要件登記表

http://s.yingle.com/y/ws/955685.html

? 行政申訴狀 http://s.yingle.com/y/ws/955684.html

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? 某某人民法院通知書(人民法院依職權(quán)組織交換證據(jù)，行政訴訟證據(jù)文書范本(試 http://s.yingle.com/y/ws/955683.html

? 某某某公安局準予會見涉密案件在押犯罪嫌疑人決定書 http://s.yingle.com/y/ws/955682.html

? 行政復議申請書(范本一)http://s.yingle.com/y/ws/955681.html

? 責令改正通知書(農(nóng)業(yè)行政處罰)http://s.yingle.com/y/ws/955680.html

? 異地年檢申請書樣本

http://s.yingle.com/y/ws/955679.html

? 撤銷強制措施通知書

http://s.yingle.com/y/ws/955678.html

? 人民檢察院補充立案決定書

http://s.yingle.com/y/ws/955677.html

? 聽證筆錄(農(nóng)業(yè)行政處罰)http://s.yingle.com/y/ws/955676.html

? 暫予監(jiān)外執(zhí)行審批表

http://s.yingle.com/y/ws/955675.html

? ? ? 換押證 http://s.yingle.com/y/ws/955674.html 詢問筆錄 http://s.yingle.com/y/ws/955673.html

土地行政處罰決定執(zhí)行筆錄(查處土地違法案件法律文書格式)http://s.yingle.com/y/ws/955672.html

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? 人民檢察院不起訴決定書(范本二)http://s.yingle.com/y/ws/955671.html

? 某某某公安局鑒定結(jié)論通知書

http://s.yingle.com/y/ws/955670.html

? 人民檢察院移送案件通知書

http://s.yingle.com/y/ws/955669.html

? ? 罪犯死亡通知書 http://s.yingle.com/y/ws/955668.html 提供法庭審判所需證據(jù)材料通知書 http://s.yingle.com/y/ws/955667.html

? 悔改書(因取保候?qū)徑o法官)http://s.yingle.com/y/ws/955666.html

? 沒收物品處理審批表(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955665.html

? 人民檢察院解剖尸體通知書

http://s.yingle.com/y/ws/955664.html

? 物品清單(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955663.html

? 人民檢察院延期審理建議書

http://s.yingle.com/y/ws/955662.html

? 某某某公安局退還保證金決定書

http://s.yingle.com/y/ws/955661.html

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? 人民法院行政判決書(一審不作為類行政案件用)http://s.yingle.com/y/ws/955660.html

? 人民法院行政賠償判決書(一審行政賠償案件用)http://s.yingle.com/y/ws/955659.html

? 人民檢察院不批準直接受理決定書 http://s.yingle.com/y/ws/955658.html

? 撤銷立案呈批表(房地產(chǎn)行政執(zhí)法)http://s.yingle.com/y/ws/955657.html

? ? 取保候?qū)彵ＷC書 http://s.yingle.com/y/ws/955656.html 產(chǎn)品確認通知書(農(nóng)業(yè)行政處罰)http://s.yingle.com/y/ws/955655.html

? 人民檢察院回避決定書

http://s.yingle.com/y/ws/955654.html

? 聽證筆錄(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955653.html

? 獄內(nèi)案件結(jié)(銷)案表

http://s.yingle.com/y/ws/955652.html

? 罪犯暫不收監(jiān)通知書

http://s.yingle.com/y/ws/955651.html

? 行政判決書(再審行政案件用)http://s.yingle.com/y/ws/955650.html

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? 人民檢察院交辦案件通知書

http://s.yingle.com/y/ws/955649.html

? 沒收物品處理清單(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955648.html

? 勞動爭議調(diào)解意見書

http://s.yingle.com/y/ws/955647.html

? 人民檢察院查詢犯罪嫌疑人存款

http://s.yingle.com/y/ws/955646.html

? 中國證券監(jiān)督管理委員會行政復議決定書 http://s.yingle.com/y/ws/955645.html

? 人民檢察院不立案理由審查意見通知書 http://s.yingle.com/y/ws/955644.html

? 房地產(chǎn)行政處罰告知書

http://s.yingle.com/y/ws/955643.html

? 行政裁定書(二審發(fā)回重審用)http://s.yingle.com/y/ws/955642.html

? 人民檢察院刑事附帶民事起訴書(附帶民事訴訟案件適用)http://s.yingle.com/y/ws/955641.html

? 某某某公安局隨案移交物品

http://s.yingle.com/y/ws/955640.html

? ? 罪犯出監(jiān)鑒定表 http://s.yingle.com/y/ws/955639.html 房地產(chǎn)處理建議書 http://s.yingle.com/y/ws/955638.html

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? 某某某公安局發(fā)還物品

http://s.yingle.com/y/ws/955637.html

? 規(guī)范性文件轉(zhuǎn)送函(稅務行政復議文書格式，范本二)http://s.yingle.com/y/ws/955636.html

? 人民檢察院補充移送起訴通知書

http://s.yingle.com/y/ws/955635.html

? 人民檢察院不予批準逮捕案件補充偵查提綱 http://s.yingle.com/y/ws/955634.html

? 人民檢察院解除監(jiān)視居住決定書

http://s.yingle.com/y/ws/955633.html

? ? ? 申請復議書 http://s.yingle.com/y/ws/955632.html 重要罪犯登記表 http://s.yingle.com/y/ws/955631.html 行政起訴狀(公民提起行政訴訟用)http://s.yingle.com/y/ws/955630.html

? 民事行政檢察指令出庭通知書(送達受指令人民檢察院)http://s.yingle.com/y/ws/955629.html

? 某某某公安局扣押物品

http://s.yingle.com/y/ws/955628.html

? ? ? 保外就醫(yī)保證書 http://s.yingle.com/y/ws/955627.html 行政復議告知書 http://s.yingle.com/y/ws/955626.html 某某某公安局回避／駁回申請回避決定書 http://s.yingle.com/y/ws/955625.html

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? 行政處罰決定書(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955624.html

? 出入境管理解除監(jiān)視居住決定書

http://s.yingle.com/y/ws/955623.html

? ? 移送扣押 http://s.yingle.com/y/ws/955622.html 某某某

公

安

局

調(diào)

取

證

據(jù)

通

知

書

http://s.yingle.com/y/ws/955621.html

? ? ? 罪犯禁閉審批表 http://s.yingle.com/y/ws/955620.html 假釋放證明書 http://s.yingle.com/y/ws/955619.html 某某某

公

安

局

不

予

立

案

通

知

書

http://s.yingle.com/y/ws/955618.html

? 案件移送書(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955617.html

? ? 刑事起訴書 http://s.yingle.com/y/ws/955616.html 提請

減

刑

／

假

釋

審

批

表

http://s.yingle.com/y/ws/955615.html

? ? 人民檢察院勘查證 http://s.yingle.com/y/ws/955614.html 延長偵查羈押期限通知書(送達看守所)http://s.yingle.com/y/ws/955613.html

? 撤案申請表(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955612.html

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? 送達回執(zhí)(藥品監(jiān)督行政執(zhí)法文書)http://s.yingle.com/y/ws/955611.html

? 某某某人民法院舉證通知書(供原告 http://s.yingle.com/y/ws/955610.html

? 行政處罰結(jié)案報告(農(nóng)業(yè)行政處罰)http://s.yingle.com/y/ws/955609.html

? 工傷認定申請表 http://s.yingle.com/y/ws/955608.html

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第三篇：專利轉(zhuǎn)讓時需要注意哪些問題

專利轉(zhuǎn)讓時需要注意哪些問題

專利轉(zhuǎn)讓是指專利權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方，將其發(fā)明創(chuàng)造專利的所有權(quán)或?qū)⒊钟袡?quán)移轉(zhuǎn)受讓方，受讓方支付約定價款所訂立的合同。通過專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同取得專利權(quán)的當事人，即成為新的合法專利權(quán)人，同樣也可以與他人訂立專利轉(zhuǎn)讓合同，專利實施許可合同，包括專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓。

專利法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓專利申請權(quán)的，當事人必須訂立書面合同，經(jīng)專利局登記和公告后生效。書面形式和登記及公告是專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效的法定條件，未簽訂書面形式或未經(jīng)專利局登記和公告的專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不受法律保護。

專利轉(zhuǎn)讓程序要留意哪些事項？專利轉(zhuǎn)讓的程序中利權(quán)人在進行專利轉(zhuǎn)讓時留意：

1、避免盲目擴大專利價值：對于專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓標底，應以能夠成交為原則，否則很可能合作失??；

2、避免求快：專利轉(zhuǎn)讓是一個法律程序，建議最好委托相關(guān)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，進行相關(guān)操縱，切勿自行隨便簽訂合同；

3、應把合作放在首位：專利開發(fā)的目的，除了是對自己的肯定、更重要的是對社會、對生活有益處和貢獻，一項具有一定技術(shù)含量和市場容量的專利技術(shù)，在沒有轉(zhuǎn)化為盛會生產(chǎn)力之前，只能是技術(shù)，因此實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化才是造福于社會和人類的最高標準，在某種程度上適當退讓和調(diào)低一些標底，同樣是很必要的，究竟合作是需要雙方拿出誠意的；

4、做好相關(guān)記錄：盡可能做好轉(zhuǎn)讓過程中的記錄，這對于后續(xù)題目以及收益分配都是很重要的；

5、在轉(zhuǎn)讓之前，不要輕易進行價值評估等操縱、尤其是不要輕易根據(jù)對方要求進行此類操縱，假如確實需要進行評估，盡量明確評估用度擔負原則和擔負比例、以免上當受騙；在沒有完全完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)前，不要輕易交付技術(shù)資料和相關(guān)圖紙等具體信息。

6、區(qū)分專利轉(zhuǎn)讓和實施許可之間的不同。

7、專利轉(zhuǎn)讓分為專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓和專利權(quán)轉(zhuǎn)讓。

8、可能存在不能轉(zhuǎn)讓的情形，例如國防專利、向外國人轉(zhuǎn)讓等情形。

9、轉(zhuǎn)讓需訂立書面合同。

10、讓與人與受讓人訂立轉(zhuǎn)讓合同后，應當向國務院專利行政部門辦理登記。專利申請權(quán)或者專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓自登記之日起生效。

11、核實專利的法律狀態(tài)。特別是受讓方需核實：是否存在多個專利權(quán)人，是否已繳納當年年費，是否存在權(quán)利質(zhì)押、侵權(quán)訴訟、無效等情形。

當然，除了以上相關(guān)問題，我們應該保持專利轉(zhuǎn)讓的初衷，應把合作放在首位。專利開發(fā)的目的，除了是對自己的肯定、更重要的是對社會、對生活有益處和貢獻，將專利產(chǎn)業(yè)化，才能真正實現(xiàn)專利的創(chuàng)造價值，同時也可以帶來相應的經(jīng)濟價值。

第四篇：在建工程項目轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題研究(第二稿)

在建工程項目轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題

一、在建工程的定義

在建工程項目，一般是指已經(jīng)批準立項，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設計等基礎工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設工程項目。

在建工程項目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設項目確立權(quán)利、義務關(guān)系的民事行為。

二、在建工程項目轉(zhuǎn)讓的條件

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（1998.07.20）第二十條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007修正)第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

《房地產(chǎn)管理法》(2007修正)第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”

《房地產(chǎn)管理法》(2007修正)第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地 使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書?！?/p>

三、在建工程項目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)

通過“西安高新區(qū)電子政務網(wǎng)”（http://004km.cn/）——“網(wǎng)上辦事”——“辦事指南”公布的咨詢電話，先后電話咨詢了西安國土資源局高新分局、西安高新區(qū)規(guī)劃建設局、西安地方稅務局高新區(qū)分局等部門，就在建工程轉(zhuǎn)讓咨詢答復如下：

1.首先到財政局辦理審批手續(xù)；

2.取得財政局審批后，因?qū)儆诠I(yè)用地用途，故還需由國土局辦理審批手續(xù)，需達到完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的標準并符合其他條件才準予審批。3.取得審批手續(xù)后，到國土部門服務大廳窗口辦理在建工程項目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)； 4.到稅務部分繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅（可能涉及，視企業(yè)當期所得情況而定）； 5.到規(guī)劃口辦理《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》的變更登記手續(xù)； 6.到建設口辦理《建設工程施工許可證》的變更登記手續(xù)。

四、在建工程項目轉(zhuǎn)讓過程中的稅費繳納

（一）營業(yè)稅

1.法律依據(jù) 根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)文件第二條第七款規(guī)定：“單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應按以下辦法征收營業(yè)稅：

1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。

2、轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設項目。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額?！?《財政部、國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)文件第三條第二十款規(guī)定，“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。”

2.營業(yè)稅的納稅人

在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，即在建工程項目的出讓方

3.稅率及應納稅額

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（2008修訂），轉(zhuǎn)讓在建工程項目屬于銷售不動產(chǎn)，營業(yè)稅稅率為5%。

應納稅額＝營業(yè)額×稅率營業(yè)額以人民幣計算。

《財政部、國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)文件第三條第二十款規(guī)定，“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額?！?/p>

（二）土地增值稅

1、按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

2、規(guī)定扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。

4、納稅人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人，即在建工程項目的出讓方

為計算方便，可以通過速算公式計算：

土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)

（三）城建稅

1.法律依據(jù)

《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（1985年頒布）城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的消費稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與消費稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。2.納稅人

繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位（不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和進口貨物者）和個人為城市維護建設稅的納稅人，即在建工程項目的出讓方。

3.稅率 營業(yè)稅額的7%

（四）教育附加、地方教育附加（稅率待進一步核實）

教育費附加稅率：營業(yè)稅額的3%、地方教育附加稅率：營業(yè)稅額的1%

（五）企業(yè)所得稅（可能涉及）

1.稅率為25% 2.納稅人為在建工程項目的出讓方。

（六）印花稅

1.稅率：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納萬分之五的印花稅 2.納稅人：在建工程項目的受讓方

（七）契稅

1.稅率：按成交價格（合同）繳納３—５％的契稅

2.納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，即在建工程項目的受讓方。

第五篇：商品房預售合同轉(zhuǎn)讓問題研究

內(nèi)容摘要：商品房預售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預售合同的主體, 預售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化, 由商品房預購人將原預售合同的債權(quán)或權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給第三人, 使第三人與預售人之間建立起新的民事法律關(guān)系。預售合同標的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預購方在預售合同履行中轉(zhuǎn)讓處分的不是所有權(quán)。如果在轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，則應按房屋買賣合同處理。商品房預售合同轉(zhuǎn)讓必須具備一定的條件和履行相應的程序。關(guān)鍵詞：商品房預售預售合同合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓

商品房預售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房的預購人將其購買的尚未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為，又被稱為“期房轉(zhuǎn)讓”、“商品房轉(zhuǎn)預售”或“炒樓花”。[1]伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，商品房預售合同轉(zhuǎn)讓作為一種新型的房地產(chǎn)交易方式，在房地產(chǎn)交易市場中發(fā)揮著越來越重要的作用。它對于加速購房人資金流轉(zhuǎn)、降低投資風險以及繁榮房地產(chǎn)市場等方面起著促進作用。但是，預售商品房再轉(zhuǎn)讓市場也存在“炒買炒賣”等投機行為，嚴重擾亂房地產(chǎn)交易市場的正常秩序，必須對其進行有效的引導和規(guī)范，使其朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展，充分發(fā)揮其對社會主義市場經(jīng)濟的積極促進作用。

一、商品房預售合同與商品房預售合同轉(zhuǎn)讓

商品房預售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(預售方)與購房者(預購方)簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預購方的書面協(xié)議。[2]商品房預售合同雙方當事人的行為的本質(zhì)是買賣行為，預購人支付價款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價款負有交付房屋的義務。商品房預售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質(zhì)。

商品房預售合同轉(zhuǎn)讓即“期房轉(zhuǎn)讓”,是商品房預售法律關(guān)系中的預購人將其購買的尚未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。這種轉(zhuǎn)讓是由預購人將預售關(guān)系中的債權(quán)或權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人與預售人(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè))之間形成以原預售合同為內(nèi)容的商品房預售法律關(guān)系。預售合同標的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預購方在預售合同履行中,雖交付預購款,但不享有預售商品房的所有權(quán),其轉(zhuǎn)讓處分的,不是所有權(quán)。[3]

二、商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

明確商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì),是準確適用法律的前提。一般而言,商品房預售合同轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生于開發(fā)商與買受人簽訂認購書或商品房預售合同后,所預售的商品房尚未竣工或者已經(jīng)竣工但尚未取得房屋

權(quán)屬證書之前;合同所預售的標的物是正在建筑、尚未竣工的房屋,其相應的房屋所有權(quán)尚未產(chǎn)生;合同轉(zhuǎn)讓時,買受人將其與開發(fā)商簽訂的預購商品房合同的全部債權(quán)或權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給第三人(受讓人),使新預購人與原預售人之間產(chǎn)生新的民事法律關(guān)系。

由于買受人根據(jù)預售合同履行了支付購房款的義務,但卻未獲得所預購商品房的所有權(quán),因此,買受人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同,所處分的不是房屋所有權(quán),而是一種期待權(quán)。[4]買受人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同根據(jù)轉(zhuǎn)讓時買受人已履行預售合同義務程度的不同,可以區(qū)分為商品房預售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓,凡預購人已全部履行合同義務的,為轉(zhuǎn)讓債權(quán),凡預購人尚未全部履行合同義務的轉(zhuǎn)讓,是權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓。但無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓還是權(quán)利義務,都屬于債的轉(zhuǎn)讓。

1、預售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得預售人同意。我國《合同法》第79 條規(guī)定:“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人?！闭f明債權(quán)人可以不經(jīng)債務人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務的承擔者, 如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議, 債務人向誰履行義務都是可以的。同時，《合同法》第80 條又規(guī)定:“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的, 應當通知債務人。未經(jīng)通知, 該轉(zhuǎn)讓對債務人不發(fā)生效力?！币驗閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓可不必征得債務人的同意, 但債務人不能因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而利益受損。同時也便于債務人如期正確履行義務。、在預購人沒有全面履行合同義務前提下所進行的權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓, 事先應征得預售人同意。首先, 合同是當事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物, 合同當事人之間的了解信任程度, 尤其是各自的信用程度, 往往是達成合同的關(guān)鍵因素, 這也是誠實信用原則在合同中的體現(xiàn)。其次, 以預售方的事先同意作為預購人的權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓的前提, 一方面可以防止預購人借權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓逃避債務, 另一方面也可保證預售人有機會對受讓人的資信能力、履行能力予以考察, 以使原預售合同得以正確履行, 從而保護預售方的合法權(quán)益, 在法律上也可平衡預售人、轉(zhuǎn)讓人(預購人)的利益。最后, 它與我國《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的, 應當取得另一方的同意”的規(guī)定相符。

3、預購人沒有履行預售合同的任何義務時, 預購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預售合同, 即預售合同中不存在債務轉(zhuǎn)讓。因為債務轉(zhuǎn)讓必須征得預售人的同意, 預售人不可能同意預購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓;即使不以牟利為目的, 預售人對預售合同享有請求解除權(quán), 并要求預購人承擔締約上的過失責任, 預購人不能通過轉(zhuǎn)讓預售合同逃避應負的法律責任,同時我國法律嚴禁倒賣合同、買空賣空的行為, 更不允許利用預售合同進行變相的期貨交易。

綜上, 我國預售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓。

三、商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的條件

對于預售商品房是否可以轉(zhuǎn)讓,我國現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定。根據(jù)1995年1月1日開始生效的我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務院規(guī)定”?？梢?法律沒有禁止預售商品房轉(zhuǎn)讓,也沒有明確規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓,而是由最高權(quán)力機關(guān)對國務院一個授權(quán),由國務院以行政法規(guī)規(guī)定之。從《城市房地產(chǎn)管理法》第45 條看,應當理解為我國以允許商品房預售合同轉(zhuǎn)讓為原則,以授權(quán)國務院作具體規(guī)定為補充。因此說轉(zhuǎn)讓商品房預售合同是有具體條件的。商品房預售合同轉(zhuǎn)讓應當符合如下條件：

1、商品房預售合同必須合法有效。最高人民法院“法發(fā)(1996)2號”《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》文件第28 條規(guī)定:“商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應當認定無效。”從預售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:第一,如果預售合同對轉(zhuǎn)讓有約定,當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時,可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/ 3 后方可轉(zhuǎn)讓;第二,預售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,預售合同履行中,原預購方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預售合同轉(zhuǎn)讓及預售合同的順利履行;第三,原預購方已經(jīng)全部履行預售合同規(guī)定的全部義務,對預售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預售人的同意,但事后應及時通知預售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預購人,轉(zhuǎn)讓人和新預購人持原經(jīng)過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同通知預售人,并了解原預購人履行合同情況。

2、預售的商品房轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預購人，新預購人通過預售轉(zhuǎn)讓合同取得原預售合同預購人的地位。如果僅存在債權(quán)讓與，應由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同。既有債權(quán)讓與又有債務承擔的，可由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同、再由第三人與開發(fā)商簽訂債務承擔合同，也可以在經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，由第三人與承購人簽訂債務承擔合同。

3、商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，并且須發(fā)生在承購人取得房屋所有權(quán)之前。如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收,原預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權(quán)后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預售合同轉(zhuǎn)讓,應按商品房買賣關(guān)系處理。這也是商品房預售合同轉(zhuǎn)讓與一般的房屋買賣合同的主要區(qū)別之一。

4、必須符合《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第80條、第84條的規(guī)定，“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應當通知債務人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務人不發(fā)生效力?！薄皞鶆杖藢⒑贤牧x務全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應當經(jīng)債權(quán)人同意。”預售商品房再轉(zhuǎn)讓的，如果僅涉及債權(quán)的讓與，僅需通知出賣人即可，如果涉及債務承擔，則必須經(jīng)出賣人同意，否則不發(fā)生效力。

5、再轉(zhuǎn)讓的標的應當符合法定條件。建設部2004年7月20日修訂的《城市房地產(chǎn)預售管理辦法》第5、6條的規(guī)定,預售商品房必須符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設工程許可證和施工許可證;（3）按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）開發(fā)上取得《商品房預售許可證》。

6、預售合同須登記備案,未經(jīng)登記備案的預售合同不得轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)預售管理辦法》第10條規(guī)定:“商品房預售,開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)?！鳖A售合同登記備案制度在法律上確認了預購人對于未來建成的房屋享有期待所有權(quán),這種期待所有權(quán)盡管因為房屋的現(xiàn)實不存在而受到一定的限制,但是所有權(quán)中所包含的處分權(quán)并不因此而受到限制。所以,合法的期待所有權(quán)人可以對自己依法所有的預購商品房進行處分的權(quán)利。[5]而登記備案正是保證欲購房處分權(quán)的法律依據(jù)。

四、商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的程序

商品房預售的終極目標是房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)作為不動產(chǎn)物權(quán),其交易變動在我國實行登記主義,即以登記為準。因此,商品房預售合同轉(zhuǎn)讓應由預售人、轉(zhuǎn)讓人和新預購人持經(jīng)登記備案的原預售合同,和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同及預售方或銀行出具的已付足約定的預購款的證明文書,到標的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù),對符合轉(zhuǎn)讓條件的,房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時辦理原預售合同的更名手續(xù),明確預售方向受讓人履行原預售合同的標的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者,仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人,為預售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

同時，應逐步引入網(wǎng)上簽約聯(lián)機備案程序,建立預售商品房轉(zhuǎn)讓的登記備案登記制度。建立預售商品房轉(zhuǎn)讓的登記備案制度,應當實行網(wǎng)上簽約聯(lián)機備案程序。買賣雙方須在房地產(chǎn)行政主管部門的房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)上進行認購,從網(wǎng)上打印商品房認購書或預售轉(zhuǎn)讓協(xié)議,同時與房地產(chǎn)行政主管部門的管理系統(tǒng)聯(lián)機備案,嚴格實行網(wǎng)上實名制認購或轉(zhuǎn)讓,防范私下交易行為。[6]采取此種制度可以有效的防止“一房多賣”,切實保護處于弱勢地位的預購人和受讓人的合法權(quán)益。

總之,商品房預售合同轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)銷售市場發(fā)展的客觀需求,對繁榮市場具有積極的意義,但是由于相關(guān)法律規(guī)定的缺失，導致審判實踐中很多預售轉(zhuǎn)讓合同、預售連環(huán)轉(zhuǎn)讓合同認定標準不一，有的甚至無法認定和處理。因此,必須盡快出臺有關(guān)的規(guī)定, 允許“炒樓花”行為, 同時進行一些必要的限制, 即允許有條件的“炒樓花”行為,以保證商品房預售合同轉(zhuǎn)讓活動依法健康有序運行。

參考文獻：

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