第一篇：蘇尼特右旗建立住房保障制度的情況匯報(bào)

蘇尼特右旗建立住房保障制度的情況匯報(bào)

為貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于建立住房保障制度相關(guān)政策和盟行署《關(guān)于加快住房保障體系建設(shè)切實(shí)解決中低收入家庭住房問(wèn)題的通知》（錫署辦發(fā)[2006]104號(hào)）文件精神，進(jìn)一步建立和完善我旗住房保障體系，加快經(jīng)濟(jì)適用住房和城鎮(zhèn)廉租住房制度，結(jié)合我旗實(shí)際情況，提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

一、建立和落實(shí)住房保障制度實(shí)施計(jì)劃

先進(jìn)性摸底調(diào)查，利用冬閑時(shí)間對(duì)所有低保戶進(jìn)行全面的摸底調(diào)查，切實(shí)掌握好底數(shù)，依據(jù)我旗住房現(xiàn)狀建立適用于不同收入層次、不同居住需求、不同供應(yīng)對(duì)象、不同形式的住房供應(yīng)體系，滿足城鎮(zhèn)居民的不同住房需求，逐步建立起廉租住房，經(jīng)濟(jì)適用住房，普通商品房在內(nèi)的較為完善的住房保障體系，完善蘇尼特右旗賽漢塔拉鎮(zhèn)的住房建設(shè)規(guī)劃，規(guī)范和促進(jìn)我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

二、建立城鎮(zhèn)廉租住房制度

根據(jù)我旗經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，財(cái)政承受能力和居民住房現(xiàn)狀，因地制宜，制定城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房實(shí)施辦法，明確城鎮(zhèn)廉租住房保障范圍和對(duì)象，保障標(biāo)準(zhǔn)，在全面掌握最低收入家庭住房需求的基礎(chǔ)上建立廉租住房檔案，進(jìn)行科學(xué)有效的管理，切實(shí)解決最低收入家庭的住房基本需求。

三、規(guī)范和發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)制度

為改善城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求，建立了蘇尼特右旗經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)實(shí)施辦法，制定了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)編制規(guī)劃和用地計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)控制在90平方米以下，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象以城鎮(zhèn)中低收入家庭為主，把無(wú)房戶和住房困難戶列入經(jīng)濟(jì)適用住房保障范圍。

二〇〇七年十一月十九日

第二篇：關(guān)于住房保障制度研究

年初以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。按國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)調(diào)查數(shù)據(jù)，4月至10月的房?jī)r(jià)漲幅分別為：5．4％、6．4％、7．1％、7．5％、8．2％、8．9％、9．5％。這種持續(xù)上升的走勢(shì)，與近年相比大同小異。不同的是，中國(guó)樓市的國(guó)際性背景日益明顯。

房?jī)r(jià)的外部因素

今年，國(guó)家與地方通過(guò)戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、供求比例調(diào)整、增加保障性住房建設(shè)、金融與稅收等一系列手段，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷進(jìn)行調(diào)控，但房?jī)r(jià)沒(méi)有停下上漲的腳步。其中原因復(fù)雜，而一個(gè)重要因素，是流動(dòng)性過(guò)剩加劇房地產(chǎn)的供求緊張。

在這方面，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上行的外部因素不可不察。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益緊密的情況下，中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格膨脹帶有深刻的全球化背景。首先，全球經(jīng)濟(jì)失衡嚴(yán)重，特別是前些年，主要經(jīng)濟(jì)體的低利率政策及外匯儲(chǔ)備的增加等因素，導(dǎo)致流動(dòng)性全球過(guò)剩。其次，今年以來(lái)，能源、礦產(chǎn)等資源性產(chǎn)品在全球范圍內(nèi)供需矛盾加大，價(jià)格不斷走高，傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)，資源性產(chǎn)品價(jià)格上漲預(yù)期增強(qiáng)。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授錢(qián)逢勝分析，土地越來(lái)越成為稀缺資源，過(guò)多的資金追逐較少的土地，必然造成土地價(jià)格上漲。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)此前公布的《2007年3季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲15％，環(huán)比增加1．5％，其中居民住宅用地交易價(jià)格上漲16．2％。

在相同的國(guó)際背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為眾多其他國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)令人頭疼的問(wèn)題。韓國(guó)為地價(jià)的“一飛沖天”而發(fā)愁，日本地價(jià)走出16年來(lái)的低谷開(kāi)始上行，而英國(guó)、美國(guó)的地價(jià)盡管今年開(kāi)始下滑，但在2006年以前已上漲多時(shí)，都對(duì)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)威脅。

對(duì)于中國(guó)，在人民幣升值預(yù)期下，境外資金流入逐利，更是攪動(dòng)了并不平靜的樓市，給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)新的復(fù)雜性。

顯然，國(guó)際投行、海外基金投資中國(guó)房地產(chǎn)的熱情高漲。知名外資中介行世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，僅2007年第一季度，外資收購(gòu)上海物業(yè)總成交金額達(dá)38億元。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至8月份，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資371億元，同比增長(zhǎng)65．9％，增幅比去年同期提高30．1個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資規(guī)模占同期全國(guó)實(shí)際利用外資的比重達(dá)到24．1％，比2006年提高近11個(gè)百分點(diǎn)。

德意志銀行（亞洲）董事總經(jīng)理王仲何分析，進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地樓市的外資已涌現(xiàn)三波：第一波主要是來(lái)自香港、日本等地的亞洲資金，第二波是歐洲資金，第三波是美國(guó)、中東等地的資金，由傳統(tǒng)的專注于一線城市，正向二、三線城市擴(kuò)展。

廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所不久前完成的《境外熱錢(qián)在國(guó)內(nèi)非正常流動(dòng)調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，越來(lái)越多的國(guó)外熱錢(qián)投資到國(guó)內(nèi)樓市，博弈人民幣升值，刺激房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

在流動(dòng)性過(guò)剩背景下，通脹預(yù)期導(dǎo)致手有余錢(qián)者首選買(mǎi)房置業(yè)，住房保障缺位使得購(gòu)買(mǎi)力不足者也被裹挾提前入市。中國(guó)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所所長(zhǎng)余永定解釋說(shuō)，一方面，資本市場(chǎng)發(fā)展為居民調(diào)整資產(chǎn)組合提供了條件，居民對(duì)持有儲(chǔ)蓄存款的偏好降低；另一方面，隨著物價(jià)水平上升，實(shí)際負(fù)利率情況越發(fā)嚴(yán)重，存款搬家，資金加速涌入資產(chǎn)市場(chǎng)。

次貸危機(jī)的警示

5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議透露出重要信息：已實(shí)施十年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”將調(diào)整為“從緊的貨幣政策”。

亞洲開(kāi)發(fā)銀行中國(guó)代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家莊健分析：“貨幣政策從‘穩(wěn)健’轉(zhuǎn)為‘從緊’，而不是‘適度從緊’，這在中國(guó)近年來(lái)比較少見(jiàn)，說(shuō)明宏觀調(diào)控的政策分量加重?！睂＜艺J(rèn)為，雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)總體比較平穩(wěn)，但是房地產(chǎn)等一些領(lǐng)域仍存在信貸投放過(guò)多等問(wèn)題。

2007年對(duì)中國(guó)樓市產(chǎn)生深刻和潛在影響的外部事件莫過(guò)于美國(guó)次貸危機(jī)。從2002年起，美國(guó)房?jī)r(jià)每年漲幅逾10％，2005年暴漲17％。隨后，美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息，利率達(dá)5．25％后，房?jī)r(jià)開(kāi)始“跌跌不休”，次級(jí)房貸難以償還、債券信用危機(jī)爆發(fā)。一大批貸款機(jī)構(gòu)和抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司破產(chǎn)，投資銀行的高管們紛紛離職，危機(jī)至今仍在擴(kuò)散。

專家認(rèn)為，盡管我國(guó)情況與美國(guó)大不相同，但次貸危機(jī)仍給我們敲響了警鐘。有關(guān)專家稱，房?jī)r(jià)快速上漲有可能帶來(lái)兩方面后果：

一是大量的資金和其他資源過(guò)度追逐房地產(chǎn)，將使制造業(yè)升級(jí)缺乏資金、技術(shù)和人力資源等方面的支持，妨礙經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)，影響長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)呂政指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資本的活躍，將提高當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)成本，打破資本平均利潤(rùn)率規(guī)律，抑制資金對(duì)企業(yè)創(chuàng)新的支持。

二是銀行房貸規(guī)模急速擴(kuò)張，風(fēng)險(xiǎn)可能向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。央行在《第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中，首次對(duì)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出警示，“住房抵押消費(fèi)貸款增長(zhǎng)很快，違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)”。

“但對(duì)于樓市泡沫，現(xiàn)在只能一點(diǎn)點(diǎn)擠出?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的專家指出，高房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，上關(guān)乎數(shù)萬(wàn)億元的商業(yè)貸款和個(gè)人貸款，下涉及幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著千家萬(wàn)戶。這決定了任何過(guò)速的“休克療法”都是危險(xiǎn)的，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”，在發(fā)展中“以時(shí)間換空間”。即邊通過(guò)不斷釋放調(diào)控信號(hào)來(lái)干預(yù)市場(chǎng)預(yù)期，邊切實(shí)增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、中小戶型中低價(jià)位房的有效供給，以舒緩供求關(guān)系；同時(shí)，收緊房貸，讓銀行緩釋風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，中國(guó)新時(shí)期的住房保障體系正在建立：

——“二元管理”，界定了政府和市場(chǎng)邊界，住房保障與市場(chǎng)分離。政府責(zé)任在提供保障性住房，市場(chǎng)化商品房則由市場(chǎng)配置。

——“三分需求”，即對(duì)于低收入人群，政府最重要的職責(zé)是搞好廉租房，讓買(mǎi)不起房的居民或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房。為此，中央今年在財(cái)政超收中將安排49億元，加上地方財(cái)政共近幾百億元用于廉租房建設(shè)。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，2008年將加快面向城市低收入群體的廉租住房建設(shè)。對(duì)于中等收入人群，政府則加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，使經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)面向中等收入者。對(duì)于高檔住房，主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

——“四管齊下”，國(guó)土資源部已出臺(tái)文件，規(guī)定開(kāi)發(fā)商不付清全部地價(jià)不得分期發(fā)放土地證，這是“促供給”；央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策，要求提高第二套以上住房的首付比例，這是“抑需求”；擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，這是“補(bǔ)保障”；經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)也要面向中等人群，這是在“調(diào)預(yù)期”，讓中等收入者別再追漲。

第三篇：發(fā)達(dá)國(guó)家的住房保障制度

目錄

美國(guó)...........................................................................................................................................1

赴美考察中低收入家庭住房建設(shè)報(bào)告...........................................................................1 瑞典...........................................................................................................................................5

住房寬敞貸款幫忙:瑞典人居住現(xiàn)狀一瞥......................................................................5 加拿大.......................................................................................................................................6 日本...........................................................................................................................................8 法國(guó)...........................................................................................................................................8 英國(guó)...........................................................................................................................................9

美國(guó)

赴美考察中低收入家庭住房建設(shè)報(bào)告

2002年9月12日-27日，由中國(guó)合作住宅促進(jìn)會(huì)組團(tuán)，赴美國(guó)考察中低收入家庭住房建設(shè)。中國(guó)合作住宅促進(jìn)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)曹彬?yàn)閳F(tuán)長(zhǎng)，天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、北京城建住宅合作社、昆明合作建房經(jīng)營(yíng)管理處、西安市房地產(chǎn)交易管理中心、邢臺(tái)市橋西區(qū)住宅合作社、黑龍江省職工住房合作社、武漢市武東住宅合作社等單位的代表一行9人。

考察期間，以座談會(huì)、實(shí)地參觀、入戶訪問(wèn)等形式進(jìn)行，不僅對(duì)中低收入者住房問(wèn)題有所了解，而且還了解了一些相關(guān)問(wèn)題，下面分五個(gè)問(wèn)題予以報(bào)告。

一、美國(guó)解決低收入者住房的舉措

在美國(guó)，70％左右的住房為私有。雖然其經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但兩極分化是比較突出的，很多窮人沒(méi)有棲身之地，露宿街頭者隨處可見(jiàn)。然而，這并不表明美國(guó)政府不重視解決低收入者的居住問(wèn)題。公正地說(shuō)，美國(guó)政府一直采取積極有效的措施，解決低收入者的住房問(wèn)題，主要辦法有四種，即：公共房屋、津貼房屋、租金津貼和廉價(jià)公屋。

公共房屋，是政府房屋署撥款建設(shè)的，由房屋署派職員管理。這種房屋主要用于出租，其租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)家庭收入而定，一般為家庭收入的三分之一。

津貼房屋，指政府給予一定的優(yōu)惠政策，由私人不牟利機(jī)構(gòu)具體實(shí)施并管理的房屋，主要出租給62歲以上，且每年退休金不超過(guò)一家一口20850元；一家二口23850元；一家三口26800元的老年人家庭，各州、縣、市根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，每年調(diào)整限制數(shù)字。

租金津貼，是針對(duì)低收入者承租私人房屋而言，政府鼓勵(lì)私人將符合出租標(biāo)準(zhǔn)的房屋出租給低收入者。當(dāng)?shù)褪杖胝叱凶夂?，低收入者將自己收入的三分之一付給房主，其余由政府代付。這樣，不僅解決了低收入居民的住房，而且不損害房東的利益。例如，一間供出租的房屋，月租金為900元，房客月收入2100元，其中的三分之一是700元，那么，房客就付700元的房租，房屋署代付200元房租，房東總收入不變。廉價(jià)公屋，是供低收入偏上家庭使用的。其家庭年收入限制數(shù)字略高于以上幾種。如一家一口為28150元；一家兩口為32150元，他們所付出的租金要超過(guò)家庭收入的三分之一，但房子比較舒服，建筑材料和設(shè)計(jì)要好一些，地段也要好一些。

以上幾項(xiàng)舉措透明度是比較強(qiáng)的，運(yùn)作程序也是比較規(guī)范的。首先由低收入者向政府房屋署提出申請(qǐng)，然后進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查核實(shí)后，準(zhǔn)以排隊(duì)輪候，一般至少要等二三年以上。一旦該家庭收入增加后，便會(huì)搬出去，否則，將大幅度提高租金，高達(dá)三五倍以上，讓你覺(jué)得比買(mǎi)房還貴。二、三藩市公共房屋管理局

美國(guó)的大中型城市都設(shè)有公共房屋管理局。在城市發(fā)展中，美國(guó)政府面臨兩大問(wèn)題，一是低收入者的公共住房；二是交通。公共房屋管理局是專門(mén)管理低收入住房和老年公寓的機(jī)構(gòu)。以三藩市為例。

三藩市公共房屋管理局有400多工作人員，市長(zhǎng)任命公共房屋管理局局長(zhǎng)。由局長(zhǎng)組織選舉房屋委員會(huì)委員，其中有2名委員來(lái)自住公共房屋的居民，法律規(guī)定必須有這部分人的代表，以了解他們的反映。

（一）關(guān)于老年公寓的管理

目前，三藩市有40多處老年公寓，大一點(diǎn)的24處，平均每套房子住2人，這種房于供不應(yīng)求。殘疾人、超過(guò)62歲的老人都可以申請(qǐng)。一般申請(qǐng)后2－3年才能住進(jìn)公寓，殘疾人和無(wú)家可歸者快一些，現(xiàn)在還有7000多人在等待老年公寓。住在老年公寓，需老年人提供30％的退休金。公寓內(nèi)備有免費(fèi)的食品，如牛奶、花生、糖等。

老年公寓的管理與服務(wù)是很到位的。除有專門(mén)的工作人員進(jìn)行常規(guī)服務(wù)外，還可根據(jù)需要提供特殊服務(wù)。每套公寓的門(mén)前，都掛有一個(gè)牌子，一面由英文、日文、中文標(biāo)出，內(nèi)容是：你好，我今天沒(méi)事。這是供正常情況下使用的：另一面是白版。非正常情況下，顯示白版的一面，工作人員就會(huì)立即來(lái)到，根據(jù)需要進(jìn)行服務(wù)。一日三餐也是如此，將菜單寫(xiě)在牌子上，服務(wù)人員則會(huì)很好的安排。

一般每套單元房為兩居室，每位老年人住一間，陽(yáng)臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間、活動(dòng)廳齊備，廚房可供兩位老人同時(shí)做飯，很方便。老年公寓還有供老年人鍛煉身體、相互交流的空間。洗衣房是收費(fèi)的，但費(fèi)用很低，所收費(fèi)用主要用于更新設(shè)備及增添服務(wù)設(shè)施，因?yàn)槔夏旯⑹遣挥摹?/p>

（二）關(guān)于低收入住房的管理 在三藩市，低收入住房是有標(biāo)志的，那就是非獨(dú)立的、底層或多層單元套房。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，不僅外觀一致，而巨連成一片。這樣的住房都是政府授權(quán)為低收入者建造的，建造這些房子的資金來(lái)源，一部分來(lái)自稅收，約占低收入住房的70％，另一部分是富人捐款。富人從應(yīng)交稅款中進(jìn)行捐助，可免稅。

低收入住房也叫貧民住房，這種住房租金是比較低廉的，入住的條件也是相當(dāng)嚴(yán)格的。必須到公共房屋管理局遞交申請(qǐng)書(shū)，注明收入、人口、需要間數(shù)等，如有不實(shí)之處，將會(huì)取消申請(qǐng)資格。從申請(qǐng)到入住，最長(zhǎng)為7年。入住后的租金為實(shí)際租金的30％，收入增加后就要退出，否則就會(huì)收取比買(mǎi)房還貴的租金，因此，當(dāng)收入提高后，沒(méi)有必要再住下去。另外，居所也是一種地位、身份的象征，收入提高后的人們也不愿意再住下去。美國(guó)人收支的透明度是很高的，幾乎全是支票交易，沒(méi)有隱收瞞報(bào)或無(wú)法核實(shí)的問(wèn)題。低收入者的住房間數(shù)，因人口的多少而定，基本為一人一間房。凡是符合條件者，需依次排隊(duì)等候，由房屋管理局直接分配。從申請(qǐng)到入住的時(shí)間最長(zhǎng)為7年。另外，在三藩市還可以見(jiàn)到一些戶外樓梯，叫做：逃生樓梯。這是1989年三藩市發(fā)生地震后為主人逃生而增加的設(shè)施。

三、美國(guó)住宅建筑及布局的特征

人與自然的和諧統(tǒng)一，使人產(chǎn)生一種舒適美感，這是美國(guó)住宅的主要體現(xiàn)。第一，強(qiáng)制管理。美國(guó)住宅私有化程度很高，但都納入市容、市政的規(guī)劃布局與管理之中。對(duì)于有礙公眾利益和周?chē)h(huán)境的破敗住宅，均會(huì)受到指控并限期解決，以維護(hù)市容、市貌的總體要求。

第二，融于自然之中。美國(guó)人將環(huán)境和景致均視為住房的重要組成部分，他們的理念是讓住房適應(yīng)自然環(huán)境，而不是在住房周?chē)渲镁坝^。在三藩市，住宅均依坡就勢(shì)而建，就連我們乘坐的有軌電車(chē)，也是寧肯增加牽引裝置，也不去削坡填谷。

第三，突出木結(jié)構(gòu)。美國(guó)的森林資源比較豐富，木材加工業(yè)非常發(fā)達(dá)。因此，以坡頂?shù)蛯訛橹饕ㄖ煨偷莫?dú)立住宅，都是木結(jié)構(gòu)。這種木結(jié)構(gòu)比磚石混凝土輕，基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，還具有良好的抗震抗風(fēng)性能。

第四，建筑速度快。美國(guó)住宅的建筑速度是相當(dāng)快的，其中主要原因是由于實(shí)行了完全工廠化生產(chǎn)和半工廠化生產(chǎn)。以低層木結(jié)構(gòu)住宅為例，基本采用半工廠化方式，即工廠遵照統(tǒng)一的模式規(guī)格生產(chǎn)不同部位的構(gòu)件，承建商按圖拼裝。這樣，建造一幢小樓，只需半個(gè)月左右的時(shí)間。

第五，平面布局緊湊。住宅的平面布局比較緊湊體現(xiàn)在若干方面，諸如車(chē)庫(kù)和設(shè)備區(qū)域以及生活、會(huì)客起居、臥室、交通等區(qū)域，功能規(guī)劃細(xì)膩，各部分所占的面積比例既經(jīng)濟(jì)合理，又滿足了主人個(gè)性與生活品質(zhì)的追求。

第六，設(shè)施設(shè)備齊全。室內(nèi)設(shè)施設(shè)備齊全，充分考慮了主人舒適的要求。一般而言，除供水系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)備、通風(fēng)、通訊、供電、供氣、防火、防盜、遙控門(mén)窗外，衛(wèi)生潔具、廚具、家具一應(yīng)俱全，減少了裝修和搬家的麻煩，是真正意義上的成品房。

四、美國(guó)樓市今年最旺

今年一至八月份，美國(guó)住宅價(jià)格升幅為5％，為美國(guó)人帶來(lái)了6200億美元的賬面財(cái)富，創(chuàng)下了美國(guó)十三年來(lái)房屋類(lèi)別中財(cái)富年增長(zhǎng)率最高的紀(jì)錄。1998年至2002年，整體樓價(jià)的連續(xù)升幅也顯示為五十年以來(lái)的最高紀(jì)錄。諸如紐約、華盛頓、洛杉礬、三藩等城市，住宅價(jià)格比過(guò)去一年上升了20％以上。據(jù)一位已經(jīng)加入美國(guó)籍的同胞講，他過(guò)去30萬(wàn)美元買(mǎi)下的房子，最近剛剛以80萬(wàn)美元的價(jià)格出手。用他的話說(shuō)，房市很“?！?。樓市已占美國(guó)國(guó)民產(chǎn)值的六成，有力地帶動(dòng)了建材、裝修、家具、五金、家庭耐用品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。據(jù)一份美國(guó)家庭財(cái)富報(bào)告披露，該國(guó)房屋價(jià)格每升1美元，民間消費(fèi)就會(huì)增加4～6美分。這也說(shuō)明，樓市興旺是美國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)常盛不衰的主要原因。

五、幾點(diǎn)啟示

第一，立法是根，執(zhí)法是本。有了明確的政策，必須依賴于法制。我國(guó)的政府比較美國(guó)政府更關(guān)注解決中低收入家庭住房問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)不如美國(guó)發(fā)達(dá)的情況下，連續(xù)二十多年出臺(tái)了各種政策，使全國(guó)城鎮(zhèn)住房告別了短缺時(shí)代，其成就令世人矚目。當(dāng)前應(yīng)加快立法，嚴(yán)格執(zhí)法，確保政策施惠于廣大中低收入家庭。

第二，政府不直接參與中低收入者的住房建設(shè)，應(yīng)研究、制定政策，加大監(jiān)督、檢查的力度。當(dāng)前最重要的是搞好調(diào)查研究，合理界定中低收入家庭界限，形成由政府主管部門(mén)、職工單位、街道居委會(huì)共同參與的調(diào)查網(wǎng)絡(luò)，公示低收入家庭名單，確保其公正，以達(dá)到雪中送炭的目的。第三，加快建立我國(guó)住房供應(yīng)保障系統(tǒng)。解決資金來(lái)源，明確運(yùn)作實(shí)體，規(guī)范集資合作建房，倡導(dǎo)以住宅合作社的形式進(jìn)行集資合作建房的經(jīng)驗(yàn)，以進(jìn)一步完善我國(guó)的住房供應(yīng)體系。

第四，倡導(dǎo)綠色住宅，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。多在自然環(huán)境中“種”房，少在住房周?chē)炀埃毮懿块T(mén)必須加大監(jiān)管力度，以維護(hù)綜合的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。

（中國(guó)合作住宅促進(jìn)會(huì)赴美考察團(tuán)

田青）

摘自《中大房地產(chǎn)信息》2003.01

美國(guó)聯(lián)邦政府于1937年建立了首個(gè)住房法案，以解決低收入階層住房短缺和居住條件低下的問(wèn)題。1949年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《全國(guó)可承受住房法》并制定了一系列的住房政策，從而加速了住房建設(shè)步伐。20世紀(jì)60年代，為減輕政府的建房負(fù)擔(dān)，并保證住房市場(chǎng)的良性發(fā)展，聯(lián)邦政府進(jìn)一步擴(kuò)展了住房政策，開(kāi)始鼓勵(lì)私營(yíng)發(fā)展商為低收入階層建造住房。聯(lián)邦政府最初執(zhí)行的是直接向低收入者提供住房的公共住房政策，后逐漸向補(bǔ)貼私營(yíng)開(kāi)發(fā)商建房的住房建設(shè)補(bǔ)貼政策過(guò)渡，補(bǔ)貼的對(duì)象是住房供應(yīng)方。在整個(gè)20世紀(jì)內(nèi)，美國(guó)聯(lián)邦政府通過(guò)一系列面向低收入階層的住房政策，促進(jìn)了全社會(huì)各收入階層住房水平總體的提高，基本上實(shí)現(xiàn)了“向全體美國(guó)人提供體面、安全和整潔的居住環(huán)境”的目標(biāo)。

政府在住宅消費(fèi)過(guò)程中的干預(yù)。這種模式以美國(guó)為代表。美國(guó)居民購(gòu)房資金的80％以上來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)的貸款，而與廣大居民直接打交道的金融機(jī)構(gòu)都是私人性質(zhì)的，貸款利率也由市場(chǎng)決定。政府在保證市場(chǎng)機(jī)制在資源配置的層次上能正常發(fā)揮作用的前提下，一方面為居民住宅貸款提供保險(xiǎn)或擔(dān)保，為其償還貸款本息的支出提供免稅待遇及其它優(yōu)惠，另一方面則發(fā)起甚至直接出資建立若干規(guī)模巨大的全國(guó)性抵押貸款金融機(jī)構(gòu)，為抵押貸款提供二級(jí)市場(chǎng)和政府的最后支持。(住宅與房地產(chǎn))

美國(guó)的《住宅法》規(guī)定，低收入者及退休老人租住符合政府規(guī)定要求的住房，只支付家庭收入25%的租金，超過(guò)部分由政府付給出租房主。紐約市住房局確定低收入者住房的標(biāo)準(zhǔn)為月租500－700美元。住房局到提供資料的住房實(shí)地調(diào)查，確定并編輯成低收入者出租住房一覽表。

住房局每年公布一次低收入線，合格的低收入者到住房局去查看出租住房一覽表，從中選出幾套符合自己要求的住房。其選擇條件主要是自己上下班方便和社會(huì)環(huán)境較好。低收入者選中某一套住宅，即約定該房主共同到住房局去簽訂租賃合同。例如月租700美元，合同規(guī)定每月租房者交給房主200美元，住房局每月?lián)芙o房主500美元。

來(lái)源：國(guó)際金融報(bào) 瑞典

住房寬敞貸款幫忙:瑞典人居住現(xiàn)狀一瞥

人均47平方米住房面積，平均每?jī)扇司湍茏∩弦惶追?，瑞典人算是世界上住得最寬敞的人了。說(shuō)起來(lái)，這全靠有完善的貸款制度和便利的貸款方式。

瑞典人口890萬(wàn)，而各種式樣的住房就有430萬(wàn)套，其中租賃房?jī)H占20％左右，剩下的私人擁有所有權(quán)和使用權(quán)的住房各占一半。私人住房主要是獨(dú)門(mén)獨(dú)院的花園洋房，平均價(jià)格約合12萬(wàn)美元；只出售使用權(quán)的大多是公寓房，不過(guò)也不便宜，一套70平方米的房子平均也要賣(mài)到7萬(wàn)美元。

這對(duì)扣除日常開(kāi)銷(xiāo)結(jié)余并不很多的大多數(shù)瑞典家庭來(lái)說(shuō)，要想一下子拿出這么一大筆錢(qián)來(lái)買(mǎi)房就困難了。辦法就是———向銀行貸款。瑞典人差不多都是靠向銀行申請(qǐng)貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房的。申請(qǐng)貸款程序簡(jiǎn)便規(guī)范，無(wú)需耗費(fèi)申貸人很多精力。

要申請(qǐng)住房貸款，你必須具備這樣4個(gè)條件：一是具有支付購(gòu)買(mǎi)房屋所需金額10％的能力；二是擁有一份固定的工作；三是在付款方面沒(méi)有不良記錄；四是符合獲得普通貸款的條件。此外，銀行還需了解申貸人家庭收支情況，以了解他是否具有支付貸款利息和償還部分本金的能力。所有這些信息，各商業(yè)銀行均可以立即根據(jù)每個(gè)瑞典居民都擁有的社會(huì)保險(xiǎn)號(hào)從國(guó)家稅務(wù)局、國(guó)家信貸信息中心和有關(guān)商業(yè)銀行的電腦庫(kù)中查詢到。

目前，瑞典各商業(yè)銀行提供的住房貸款分兩種。一種是“第一抵押貸款”，這種貸款以所購(gòu)買(mǎi)的住房作抵押，貸款金額最高可占到購(gòu)房?jī)r(jià)格的75％。償還期限可以長(zhǎng)達(dá)50年，利息或隨行就市浮動(dòng)，也可以是定息，即貸款人可以根據(jù)自己的需要把貸款利息固定在某一段時(shí)間內(nèi)，如3個(gè)月、1年到5年和8年不等，而且還可以把貸款分成好幾個(gè)部分，使用不同期限的固定利息。相對(duì)來(lái)講，固定利息的風(fēng)險(xiǎn)要小一些，而且貸款人也非常清楚自己每個(gè)月應(yīng)該支付多少利息，好作安排。因此，不少人傾向于選擇定息的方式。

如果購(gòu)房者還想獲得超出所購(gòu)住房?jī)r(jià)格75％的更多的貸款，銀行可以提供另一種形式的住房貸款，即“最終抵押貸款”。它也是拿所購(gòu)房屋作抵押，不過(guò)償還期要比“第一抵押貸款”短得多，15年之內(nèi)必須償還全部本金，利息隨行就市浮動(dòng)，而且比“第一抵押貸款”的利息要高出一到兩個(gè)百分點(diǎn)。

由于這兩種貸款都是以所購(gòu)房屋為抵押的貸款，銀行方面一點(diǎn)也不擔(dān)心貸款人喪失還本付息的能力，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)這種情況，銀行將立即通知瑞典執(zhí)法機(jī)構(gòu)強(qiáng)迫貸款人出售其住房，用售房款來(lái)償還貸款。而且，瑞典各地方政府為征收房地產(chǎn)稅，對(duì)當(dāng)?shù)厮凶》康膶?shí)際價(jià)值都有非常詳細(xì)的記錄。各商業(yè)銀行在審批住房貸款時(shí)對(duì)貸款人所要購(gòu)買(mǎi)的住房的真正價(jià)值也一清二楚，一般人很難蒙混過(guò)關(guān)。

由于全國(guó)8成的住房主要是靠貸款購(gòu)置的，住房貸款早已成為瑞典各商業(yè)銀行的主要貸款業(yè)務(wù)。如作為瑞典四大商業(yè)銀行之一的聯(lián)合儲(chǔ)蓄銀行，到去年底，它的各種形式貸款總額為6400億克朗，其中住房貸款就占35％。

瑞典人熱衷購(gòu)房，主要是由于房?jī)r(jià)一直保持著較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，貸款買(mǎi)房是一種回報(bào)率很高的投資。筆者的一位瑞典朋友，他們家7年前主要靠貸款在斯德哥爾摩近郊買(mǎi)了一棟約合10萬(wàn)美元的兩層樓洋房?，F(xiàn)在這棟小樓的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)漲了一倍。很多瑞典人的做法是，年輕時(shí)靠貸款買(mǎi)下一棟住房，退休后再把房子賣(mài)掉，租公寓住，手里攥著一大筆錢(qián)，富富裕裕地安度晚年。(吳平)

《人民日?qǐng)?bào)》 2002年8月7日

瑞典等國(guó)政府則通過(guò)土地和資金等方式間接干預(yù)住房建設(shè)。瑞典以短期低息貸款的形式對(duì)住宅建設(shè)給予財(cái)政補(bǔ)助。國(guó)家和城鎮(zhèn)政府共同承擔(dān)制定和貫徹住房政策的責(zé)任。

(住宅與房地產(chǎn))

加拿大

加拿大在住房方面有許多福利政策，但也不是由政府全部包下來(lái)，而是通過(guò)政府提供租房、貸款買(mǎi)房，多層次，多渠道地來(lái)保障居民的住房需求。對(duì)高收入者，政府鼓勵(lì)他們購(gòu)買(mǎi)市價(jià)商品房；對(duì)中低收入者，則幫助他們通過(guò)銀行貸款方式購(gòu)買(mǎi)住房；一些不買(mǎi)房的家庭，則通過(guò)租賃私房或政府公房來(lái)解決。

為了強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，政府加強(qiáng)在聯(lián)邦、省、市三級(jí)政府之間的合作，并通過(guò)有關(guān)政策支持發(fā)展商建造民宅，形成“要住房，找市場(chǎng)”的機(jī)制，以解決居民住房問(wèn)題。在加拿大，一般人買(mǎi)房子都要向銀行申請(qǐng)貸款，然后花上十幾年、甚至二十幾年把貸款還清，但人們普遍沒(méi)有負(fù)債感，而是有一種房產(chǎn)擁有感。

來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)

截至２００４年，加拿大共有家庭近１０３０萬(wàn)戶，住房１０９０萬(wàn)套，即一戶家庭至少有一套住房。這些住房中，５７．２％是獨(dú)棟或者半獨(dú)立別墅（兩幢聯(lián)在一起的低密度建筑），３２．８％是高層公寓，１０％是兩層以下的排屋。如果把獨(dú)立或半獨(dú)立別墅及兩層以下的排屋計(jì)算在一起，它們約占住房總量的７０％。形成這一現(xiàn)象的主要原因是加拿大幅員遼闊，人口稀少，土地資源相對(duì)豐富，土地成本較低，可以建造占地較多的獨(dú)立或半獨(dú)立住房。在加拿大，你會(huì)發(fā)現(xiàn)即使是一名普通的郵遞員，也完全可以住得起一幢獨(dú)立式的別墅。買(mǎi)房不難 熱情亦不高

加拿大住房所有者主要有三類(lèi)：私人擁有、合作擁有和公共擁有。截至２００４年，６４．２％的加拿大家庭自己擁有住房，３５．８％租賃住房。在這些租賃住房中，３０．２％由私人擁有，４．６％由各級(jí)政府或非贏利機(jī)構(gòu)擁有。值得注意的是，加拿大住房所有者比例向來(lái)較為穩(wěn)定，１９５９年加拿大住房自有率是５６．１％，４０年時(shí)間住房自有率只提高了７．７％，平均每年提高０．１９％，這說(shuō)明住房供應(yīng)量始終比較寬裕，加拿大人擁有多棟房屋所有權(quán)的熱情并不高漲。

加拿大人均月收入在５０００加元左右，而買(mǎi)一套住房，如果是市中心的公寓房的話，通常為２５萬(wàn)加元左右（與人民幣匯率在１比６．９左右）；而在郊外，則根據(jù)交通方便的程度從１０多萬(wàn)加元到３０萬(wàn)加元之間，就可以買(mǎi)一幢獨(dú)立的別墅了。因此，加拿大人如果職業(yè)穩(wěn)定不經(jīng)常失業(yè)的話，買(mǎi)房子不算難事。主要大城市多倫多、蒙特利爾、溫哥華和渥太華等房?jī)r(jià)差距不大，其中溫哥華因氣候宜人，吸引較多的亞洲移民，從而帶高房?jī)r(jià)，成為其中房?jī)r(jià)水平最高的城市。容納１０％的就業(yè)人口

加拿大安大略省住房管理局的安德魯伯諾撰寫(xiě)的一份政府工作建議報(bào)告中指出：住房不僅僅是人人必需的生活資料，而且對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的作用。

第一，住房對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的拉動(dòng)作用，這種拉動(dòng)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是住房建設(shè)項(xiàng)目本身所產(chǎn)生的直接產(chǎn)出；二是住房建設(shè)項(xiàng)目對(duì)建材、交通等其他行業(yè)所產(chǎn)生的間接產(chǎn)出；三是圍繞住房建設(shè)和住房消費(fèi)的配套服務(wù)所形成的派生產(chǎn)出，主要集中在住房交易、住房金融服務(wù)和住房物業(yè)管理等方面。從加拿大１９４６年～１９９９年住宅業(yè)發(fā)展情況看，住宅業(yè)占ＧＤＰ的比重在４％到７％之間，２０世紀(jì)５０年代到７０年代較高，在６％到７％之間，最高時(shí)曾達(dá)到７．５％。從８０年代初期開(kāi)始下降，目前維持在４％的水平上。

第二，住房是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)創(chuàng)造就業(yè)具有重要作用，根據(jù)加拿大抵押貸款和住房公司（ＣＭＨＣ）專家的分析測(cè)算，目前加拿大住宅業(yè)總就業(yè)人數(shù)約為１００萬(wàn) 人，占加拿大總就業(yè)人數(shù)的１０％左右，其中建筑業(yè)約占４０％，制造業(yè)和運(yùn)輸業(yè)約占３０％，貿(mào)易、金融、保險(xiǎn)、物業(yè)管理等服務(wù)業(yè)約占３０％，建筑業(yè)每創(chuàng)造 １個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，就會(huì)為其他行業(yè)創(chuàng)造２．３個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。第三，住房是國(guó)家和家庭經(jīng)濟(jì)財(cái)富的主要組成部分，在加拿大，住房占所有家庭財(cái)富的６８％，占國(guó)家所有財(cái)富的６０％，住宅業(yè)的發(fā)展水平直接影響國(guó)家和人民的富裕程度，是人民生活水平高低的主要標(biāo)志。多項(xiàng)政策扶持住房產(chǎn)業(yè)

正因?yàn)樽》繉?duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)具有舉足輕重的作用，加拿大聯(lián)邦政府對(duì)住宅業(yè)十分重視，采取多種政策措施發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)。第二次世界大戰(zhàn)后，隨著大量移民進(jìn)入加拿大，加上大批軍人轉(zhuǎn)業(yè)退伍，和國(guó)內(nèi)工業(yè)發(fā)展本身需要大量產(chǎn)業(yè)工人，住房短缺的矛盾一度非常突出，成為當(dāng)時(shí)加拿大的主要社會(huì)問(wèn)題。為盡快解決住房短缺問(wèn)題，聯(lián)邦議會(huì)重新修訂了《全國(guó)住房法》，授權(quán)聯(lián)邦政府成立ＣＭＨＣ（加拿大抵押貸款和住房公司），由該公司直接建造住房，向退伍軍人和低收入家庭出售或出租。到２０世紀(jì)６０年代中期，隨著住房短缺問(wèn)題的緩解，聯(lián)邦政府從住房建設(shè)領(lǐng)域中逐步退出，不再直接建造住房。

聯(lián)邦政府從住房建設(shè)領(lǐng)域退出后，將政策重心逐漸轉(zhuǎn)移到扶持中低收入家庭解決住房問(wèn)題上，主要的政策手段有：通過(guò)ＣＭＨＣ，向建造符合中低收入家庭需求住房（類(lèi)似我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)適用住房）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供貸款，這一政策一直持續(xù)到２０世紀(jì)８０年代后期。從８０年代后期開(kāi)始，由地方政府接手管理住房問(wèn)題后，聯(lián)邦政府逐步削減了對(duì)社會(huì)住房的直接貸款數(shù)額，１９９２年聯(lián)邦政府停止了對(duì)社會(huì)住房開(kāi)發(fā)發(fā)放貸款。

在購(gòu)房者個(gè)人買(mǎi)房貸款方面，加拿大政府近３０年來(lái)堅(jiān)持扶持為主的政策。２０世紀(jì)５０年代以前，加拿大抵押貸款的首期付款比例較高，一般至少為房?jī)r(jià)的３０％，有的甚至高達(dá)房?jī)r(jià)的５０％，購(gòu)房者必須積攢一筆很大資金付首期款，才有資格獲得抵押貸款，這就很大程度上抑制了家庭對(duì)住房的購(gòu)買(mǎi)力。為解決這個(gè)問(wèn)題，１９５４年聯(lián)邦政府授權(quán)ＣＭＨＣ建立抵押貸款擔(dān)保制度，向首付款低于３０％的抵押貸款提供１００％的擔(dān)保，并鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放低首付款的抵押貸款，以此來(lái)放低購(gòu)房門(mén)檻，促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。從２０世紀(jì)８０年代中期開(kāi)始，加拿大資本市場(chǎng)日趨活躍，融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，為增加抵押貸款的資金供給，降低貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，１９８６年聯(lián)邦政府允許ＣＭＨＣ向抵押貸款證券（ＭＢＳ）提供擔(dān)保，至２００４年，抵押貸款與住房公司所擔(dān)保的抵押貸款證券達(dá)近３００億加元。該項(xiàng)推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)房貸資產(chǎn)證券化的政策為金融體系帶來(lái)了活力，有力地促進(jìn)了金融業(yè)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的資金支持。

從戰(zhàn)后五十年的總體情況看，加拿大住房體制是日趨市場(chǎng)化的，主要依靠市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行住房的生產(chǎn)、交換和消費(fèi)。與此同時(shí)，聯(lián)邦政府通過(guò)多種政策手段對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行了有效地干預(yù)和管理。當(dāng)住房嚴(yán)重短缺，市場(chǎng)未能有效增加住房供給時(shí)，聯(lián)邦政府直接介入住房建設(shè)，來(lái)迅速增加住房供給。當(dāng)住房短缺問(wèn)題得到緩解后，聯(lián)邦政府通過(guò)對(duì)社會(huì)住房的直接貸款，幫助、扶持低收入家庭解決住房問(wèn)題，通過(guò)抵押貸款擔(dān)保，幫助中低收入家庭購(gòu)房。當(dāng)社會(huì)住房取得較大進(jìn)展后，聯(lián)邦政府即把社會(huì)住房業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給地方政府。在上述政策演變過(guò)程中，市場(chǎng)因素不斷增加，政策干預(yù)逐步減少，相應(yīng)地，政府用于住房方面的支出也在逐步減少，１９８１ 年政府住房開(kāi)支４．３６億加元，１９９９年減少到１．３６億加元，近年來(lái)則略微有所上升，２００４年政府住房開(kāi)支為１．８４億加元。

來(lái)源：

日本

日本政府通過(guò)擬定和依照有關(guān)法律，制定和執(zhí)行有效的住房政策，從多方面給予資助和支持，來(lái)保證每個(gè)家庭，包括低收入家庭都能有獲得住房的機(jī)會(huì)。

在立法上，頒布了《住宅建設(shè)規(guī)劃法》、《公營(yíng)住宅法》、《地方住宿共給公社法》等。明確了中央政府和地方政府在住宅供應(yīng)方面的責(zé)任。同時(shí)，日本運(yùn)用財(cái)政和金融手段，創(chuàng)造了獨(dú)特的住宅金融公庫(kù)模式，向普通居民提供長(zhǎng)期低息的住宅資金。日本還規(guī)定居民購(gòu)建符合國(guó)有政策及技術(shù)規(guī)范要求的住宅，不僅可申請(qǐng)低息貸款，而且在還貸期內(nèi)的數(shù)額可在個(gè)人所得中扣除，享受各種稅收優(yōu)惠政策。

來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)

日本在處理低收入者住房問(wèn)題方面，幾十年來(lái)發(fā)生了多次變化。由于由私人出租的住房在住房總量中的比例一直在減少，所以政府又開(kāi)始對(duì)建造供低收入者居住的低租金住房建設(shè)給予補(bǔ)貼。

來(lái)源：清華大學(xué)建設(shè)管理系 盧有杰

法國(guó)

法國(guó)政府通過(guò)綜合運(yùn)用補(bǔ)貼、稅收、金融、保險(xiǎn)、擔(dān)保等多種政策工具，鼓勵(lì)中高收入家庭買(mǎi)房，幫助低收入家庭租房，比較好地解決了各種不同收入群體的住房問(wèn)題。

政府的補(bǔ)貼重點(diǎn)是低收入家庭，凡是收入水平低于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的家庭，都可以獲得住房補(bǔ)貼。對(duì)住房消費(fèi)者則在稅收方面實(shí)行優(yōu)惠政策，比如對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄存款利息收入免征所得稅，私人出租住房租金收入免征所得稅等。

法國(guó)政府還采取多種政策，鼓勵(lì)銀行和保險(xiǎn)公司發(fā)放住房貸款，并采取在住房金融中引入人壽保險(xiǎn)制度，以及建立住房擔(dān)?；鸬却胧?/p>

來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)

英國(guó)

二次世界大戰(zhàn)后，由于戰(zhàn)爭(zhēng)破壞，英國(guó)住房嚴(yán)重短缺。英國(guó)政府采取了以集中建設(shè)出租公房為重點(diǎn)，大力促進(jìn)住宅建設(shè)，增加住房供應(yīng)的政策。主要方式是，環(huán)境交通和區(qū)域部根據(jù)中央財(cái)政每年的建房預(yù)算安排，綜合各個(gè)地方政府的建房情況和低收入居民住房需求情況，按向地方政府撥款，由地方政府負(fù)責(zé)進(jìn)行公房建設(shè)。英國(guó)政府還實(shí)施了住房津貼計(jì)劃，幫助低收入者支付房租。

政府在住宅流通過(guò)程中的干預(yù)。政府對(duì)流通過(guò)程的干預(yù)主要是通過(guò)行政手段控制住房的出售價(jià)格或出租價(jià)格，從而影響市場(chǎng)供求的方向，并使得市場(chǎng)結(jié)構(gòu)逐漸改變。英國(guó)政府就曾對(duì)私房出租進(jìn)行限價(jià)。

(住宅與房地產(chǎn))

英國(guó)的住宅法律規(guī)定，居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分。保障公民尤其是中低收入公民的基本居住條件，是政府職能的基本體現(xiàn)。采取的主要措施，一是政府投入大量資金建設(shè)福利房（公房）。英國(guó)在1946—1979年間，政府建房的比例大約接近一半。二是對(duì)居住者發(fā)放住房補(bǔ)貼。英國(guó)政府從財(cái)政預(yù)算中劃出專門(mén)的住房保障資金，除用于住房建設(shè)和維修外，還用于發(fā)放居民的租房補(bǔ)貼。英國(guó)有70%的居民不同程度地領(lǐng)取了政府的住房補(bǔ)貼。三是發(fā)展住房?jī)?chǔ)蓄。許多居民通過(guò)靈活、多樣、固定利率住房信貸購(gòu)得自己喜歡的住房。

來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)

第四篇：淺談中國(guó)農(nóng)村養(yǎng)老保障制度亟待建立

淺談中國(guó)農(nóng)村養(yǎng)老保障制度亟待建立

論文摘要：當(dāng)前，作為我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系重要組成部分的農(nóng)村養(yǎng)老保障制度亟待建立。農(nóng)村養(yǎng)老保障制度的建立，將有利于緩解我國(guó)人口老齡化問(wèn)題，有利于生育觀念的轉(zhuǎn)變和計(jì)劃生育國(guó)策的落實(shí)，有利于農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的增大，有利于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于破解“三農(nóng)”問(wèn)題，有利于縮小城鄉(xiāng)收入差距，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)、共享社會(huì)發(fā)展成果。

論文關(guān)鍵詞：農(nóng)民；農(nóng)村養(yǎng)老保障制度；捉村社會(huì)保障體系；和諧社會(huì)

農(nóng)村養(yǎng)老保障制度是我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系的重要組成部分。2006年，中國(guó)的城市人口已達(dá)5．77億人，比例為43．9％，農(nóng)村人口雖然有所下降，但仍有7．37億人，比例為56．1％，仍是中國(guó)社會(huì)的主要人群?？梢?jiàn)，農(nóng)村養(yǎng)老保障制度不僅僅關(guān)系到占總?cè)丝诩s56％的農(nóng)民目前或?qū)?lái)的生活質(zhì)量，關(guān)系到衣村社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，更關(guān)系到中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展。具體言之，農(nóng)村養(yǎng)老保障制度有著如下不可替代的重大意義。

一、有利于緩解我國(guó)人口老齡化問(wèn)題

人口老齡化是21世紀(jì)我國(guó)將面臨的嚴(yán)重問(wèn)題。老齡化現(xiàn)象將會(huì)帶來(lái)一系列的社會(huì)問(wèn)題。能否解決與處理好這些問(wèn)題，對(duì)我國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定以及社會(huì)發(fā)展將產(chǎn)生重大的影響。人口老齡化的一個(gè)最直接的后果就是養(yǎng)老的絕對(duì)需求增大，尤其是在我國(guó)農(nóng)村地區(qū)。在老齡化問(wèn)題上，我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家不同的一點(diǎn)是，發(fā)達(dá)國(guó)家人口老齡化水平一般城市高于農(nóng)村，而我國(guó)的情況卻正好相反，即我國(guó)農(nóng)村老齡化水平高于城市，農(nóng)村老齡化的趨勢(shì)快于城市。第五次全國(guó)人口普查資料顯示，到2000年底，中國(guó)65歲以上的人口比例達(dá)到了6．96％。另有數(shù)據(jù)顯示，2000年與1982年相比，全國(guó)市鎮(zhèn)65歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤龔?．54％提高到

6．42％，提高了1．88個(gè)百分點(diǎn)，而同期農(nóng)村65歲以上的老年人口的比例從5％提高到7．5％，提高了2．5個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)出農(nóng)村老年人口的比例升高快于市鎮(zhèn)的狀況。在我國(guó)，截至2004年底，中國(guó)60歲以上的老年人口為1．43億，而農(nóng)村老年人口約0．93億。據(jù)人口專家預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)農(nóng)村65歲以上老年人的比例將占總?cè)丝诘?4．0％～17．7％；2040年，全國(guó)60歲以上老年人口將近4億，農(nóng)村老年人約為2．6億，我國(guó)將迎來(lái)老齡化的高峰。顯然，因老齡化帶來(lái)的農(nóng)村人口的養(yǎng)老問(wèn)題將成為現(xiàn)在及今后一段比較長(zhǎng)的時(shí)問(wèn)內(nèi)我們必須高度重視并必須予以解決的重要社會(huì)問(wèn)題。按照養(yǎng)老保險(xiǎn)的自身規(guī)律，養(yǎng)老保障的積累期一般需要20～30年的時(shí)間。這樣看來(lái)，如果我們現(xiàn)在再不著手花大力氣建立農(nóng)村養(yǎng)老保障制度、解決農(nóng)村的養(yǎng)老問(wèn)題，我國(guó)未來(lái)將很難承受老齡化高峰所帶來(lái)的巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)壓力，老齡化危機(jī)將會(huì)直接影響整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

二、有利于生育觀念的轉(zhuǎn)變和計(jì)劃生育國(guó)策的落實(shí)

“養(yǎng)兒防老”是中國(guó)人幾千年來(lái)形成的～種根深蒂固的生育觀念，也是我國(guó)實(shí)施計(jì)劃生育國(guó)策的一個(gè)突出難點(diǎn)。尤其是在農(nóng)村，“養(yǎng)兒防老”不只是表現(xiàn)為一種生育觀念，更是一種社會(huì)現(xiàn)實(shí)，仍然有極大的市場(chǎng)。我國(guó)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式屬于家庭代際問(wèn)互相供養(yǎng)的反哺型模式。計(jì)劃生育政策實(shí)施30多年以來(lái)，農(nóng)村家庭結(jié)構(gòu)、規(guī)模和功能都發(fā)生了非常大的變化。由于家庭生育水平下降，家庭子女?dāng)?shù)量減少，獨(dú)生子女?dāng)?shù)量增加，農(nóng)村血緣關(guān)系的大家庭逐漸萎縮，核心家庭增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)農(nóng)村家庭每戶平均人數(shù)從1973年的4．81人，降到1982年的4．51人，1990年的3．97人，1997年的3．64人，到2002年降為3．39人。29年間減少了

1．42人，下降了29．52％。而且從城鄉(xiāng)差別來(lái)看，農(nóng)村家庭規(guī)模的縮小幅度要大于城鎮(zhèn)。2002年我國(guó)城市家庭規(guī)模為3人，鎮(zhèn)為3．25人，鄉(xiāng)村為3．62人，與1982年相比，城鎮(zhèn)家庭減少0．87人，鄉(xiāng)村家庭減少0．95人。

農(nóng)村家庭的人口結(jié)構(gòu)也逐漸向“4-2-1”轉(zhuǎn)化，隨之而來(lái)的家庭的功能也發(fā)生了變化，因?yàn)椤?-2-1”結(jié)構(gòu)意味著一對(duì)中年夫婦的家庭中除撫養(yǎng)未成年的子女外，還要承擔(dān)4位老人的供養(yǎng)責(zé)任，也意味著一個(gè)獨(dú)生子女成年后將要擔(dān)負(fù)4～6位老人的養(yǎng)老，這種情況客觀上對(duì)于任何人來(lái)說(shuō)，不管是從時(shí)問(wèn)和精力上，還是從財(cái)力物力上，都是一個(gè)巨大的負(fù)擔(dān)，是很難承受的。老年人口的增多，意味著家庭贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)的加重；核心家庭的增加，又意味著代際聯(lián)系的弱化。在這樣的家庭結(jié)構(gòu)條件下，如果單純依靠家庭養(yǎng)老，那么，將使年輕人不堪重負(fù)。同時(shí)，由于家庭規(guī)模小型化，核心化趨勢(shì)日趨明顯，家庭人口和勞動(dòng)力的減少意味著養(yǎng)老供給資源減少，供給程度降低。所以單單靠傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老現(xiàn)在已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了。

另外，生活水平的提高、醫(yī)療條件的改善使得人均壽命得以大幅度提高，再加上生產(chǎn)要素由農(nóng)業(yè)向非農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移，勞動(dòng)力由農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，這一切必然會(huì)使農(nóng)村老人群體越來(lái)越大，相應(yīng)地，老有所養(yǎng)的問(wèn)題將日益突出。中國(guó)人口的大多數(shù)是農(nóng)村人口，未來(lái)大多數(shù)的老年人口也在農(nóng)村。如果農(nóng)民養(yǎng)老問(wèn)題不能很好解決，農(nóng)民年老喪失勞動(dòng)能力以后，就只能在經(jīng)濟(jì)上依靠子女。如果沒(méi)有子女或子女不多，農(nóng)民年老以后的基本生活就沒(méi)有任何保障。所以，農(nóng)民養(yǎng)老問(wèn)題不解決，其結(jié)果就是要重視并恢復(fù)“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)作法。農(nóng)村人口就會(huì)陷入一種“高出生——低收入——高出生——低收入”的惡性循環(huán)怪圈。這也是農(nóng)村計(jì)劃生育工作難以開(kāi)展的最為重要的原因。這種作法，既不利于計(jì)劃生育這一基本國(guó)策的貫徹，也不利于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的穩(wěn)定和進(jìn)步。因此，必須建立農(nóng)村養(yǎng)老保障制度，解決農(nóng)民的養(yǎng)老問(wèn)題。只有解決了養(yǎng)老問(wèn)題，才可以在一定程度上幫助家庭減輕未來(lái)養(yǎng)老的壓力，適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的變化，弱化“養(yǎng)兒防老”的觀念，逐步消除農(nóng)村計(jì)劃生育工作中最大的觀念和現(xiàn)實(shí)障礙，使計(jì)劃生育國(guó)策真正得到落實(shí)。

三、有利于農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的增大

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革的深入，隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的專業(yè)化、商品化、市場(chǎng)化，作為獨(dú)立、個(gè)體的生產(chǎn)者，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。再加上農(nóng)業(yè)生產(chǎn)極易受到自然風(fēng)險(xiǎn)的危害，這就使得農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者遭遇風(fēng)險(xiǎn)的概率大大增加。而且，由于目前農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者收入低、家庭財(cái)富薄弱，因此任何一次風(fēng)險(xiǎn)就可能把一個(gè)農(nóng)民一輩子的生產(chǎn)和生活積累賠進(jìn)去。以往那種以集體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的統(tǒng)種、統(tǒng)收、統(tǒng)分、統(tǒng)保的保障辦法已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，農(nóng)村社會(huì)保障體制急需健全和完善，而作為農(nóng)村社會(huì)保障體系重要組成部分的農(nóng)村養(yǎng)老保障制度也必然引起人們的高度重視。

四、有利于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展

作為一個(gè)農(nóng)村人口占大多數(shù)的國(guó)家，農(nóng)村區(qū)域集中了我國(guó)最大的消費(fèi)群體，農(nóng)村居民是擴(kuò)大內(nèi)需行為中最需要重視的群體。近年來(lái)，為了有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家采取了一系列措施刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。但是，農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)仍然遲遲未被有效啟動(dòng)，更談不上升溫。其主要表現(xiàn)在于，一是衣村居民生活消費(fèi)支出總量與城市居民的差距很大。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，與城鎮(zhèn)居民相比，1990年以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村居民的人均生活消費(fèi)支出基本上是逐年增加，從1990年的538．05元增加到2004年的2185元，增長(zhǎng)了4．1倍，年均增長(zhǎng)29％。但我國(guó)城鄉(xiāng)居民的人均生活消費(fèi)支出差距日益拉大，從絕對(duì)值來(lái)看，我國(guó)城鄉(xiāng)居民的生活消費(fèi)支出的差值由1990年的740．84元增加為2004年的4997元，凈增4256．16元，差距拉大了6．75倍從相對(duì)值來(lái)看，我國(guó)城鄉(xiāng)居民的生活消費(fèi)支出之比由1990年的2．38倍增加到2004年的3．29倍，增加了38％。考慮到農(nóng)村居民生活消費(fèi)的部分自給特征和城市居民的福利性消費(fèi)，兩者的實(shí)際差距會(huì)更大一些?！倍寝r(nóng)村消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。從1990年到2006年間，雖然農(nóng)村居民消費(fèi)中的食品支出所占比重有所下降，從1990年的58．80％下降到2006年的43．02％，但是2006年農(nóng)村居民消費(fèi)中的食品、衣著、居住、交通通訊仍占生活消費(fèi)總支出的75．75％。作為較高層次需求的醫(yī)療保健、文教娛樂(lè)用品及服務(wù)等消費(fèi)支出卻提高很少，醫(yī)療保健支出所占比重在2000年前維持在5％左右，直到2006年略有上升，所占比例為6．77％，文教娛樂(lè)用品及服務(wù)僅從1990年的5．37％上升到2006年的10．79％，也說(shuō)明我國(guó)農(nóng)村居民的消費(fèi)水平總體較低，消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整不明顯。

農(nóng)村居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)之所以會(huì)出現(xiàn)這種狀況，原因固然很多，但其中一個(gè)重要的原因就是：農(nóng)村缺少讓廣大衣民放心消費(fèi)的社會(huì)保障制度。只要農(nóng)村居民的社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)制度沒(méi)有真正建立起來(lái)，農(nóng)村存在上學(xué)難、看病難、養(yǎng)老難等問(wèn)題，那么，農(nóng)村居民就會(huì)面臨生存層面的威脅，就談不上形成合理的生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)。雖然隨著濟(jì)條件的好轉(zhuǎn)，農(nóng)民的消費(fèi)能力有一定增強(qiáng)，也有改善生活的強(qiáng)烈愿望，但由于農(nóng)民普遍存在著后顧之憂，在缺少社會(huì)保障的情形下，農(nóng)民必然會(huì)擔(dān)心自己年老以后的生活狀況，擔(dān)心自己生病以后的治療問(wèn)題，擔(dān)心自己未來(lái)會(huì)遭遇各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，因而不敢放心進(jìn)行消費(fèi)。所以，要想真正有效地啟動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，就必須增強(qiáng)農(nóng)民的消費(fèi)信心，這就需要盡快建立健全包括農(nóng)村養(yǎng)老保障在內(nèi)的農(nóng)村社會(huì)保障制度，以化解農(nóng)民的后顧之憂。

五有利于破解“三農(nóng)”問(wèn)題

農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問(wèn)題，是目前制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸，也是困擾中國(guó)

現(xiàn)代化建設(shè)的嚴(yán)重問(wèn)題。改革開(kāi)放以來(lái)，在“三農(nóng)”問(wèn)題上，除土地延長(zhǎng)承包期以外，制度建設(shè)上很少有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展和突破，更沒(méi)有按照經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)律建立包括失地農(nóng)民和農(nóng)民工在內(nèi)的、以社會(huì)養(yǎng)老和公共衛(wèi)生為重點(diǎn)的農(nóng)村社會(huì)保障制度。制度建設(shè)的滯后，妨礙了“三農(nóng)”問(wèn)題的有效解決，進(jìn)而嚴(yán)重制約了中國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的整體化推進(jìn)。目前，建立農(nóng)村社會(huì)保障制度，“用現(xiàn)代社會(huì)保障制度逐步替代傳統(tǒng)的土地保障，完善農(nóng)民城鎮(zhèn)化的進(jìn)入機(jī)制，健全農(nóng)民雙向退出機(jī)制和規(guī)模經(jīng)營(yíng)雙向擴(kuò)大機(jī)制，有利于加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，從根本上化解人多地少的矛盾，恢復(fù)土地的增值功能，進(jìn)一步拓展增收渠道，提高農(nóng)民儲(chǔ)蓄自養(yǎng)和家庭保障的能力。”顯而易見(jiàn)的是，解決農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題，尤其是解決每個(gè)人都要面臨的養(yǎng)老問(wèn)題，是破解“三衣”問(wèn)題一個(gè)非常重要的途徑。

六、有利于縮小城鄉(xiāng)收入差距

長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)城鄉(xiāng)高度分割和城鄉(xiāng)之間巨大的收入差距一直存在。但從20世紀(jì)90年代后期以來(lái)，城鄉(xiāng)居民之間的收入差距表現(xiàn)出逐步上升的趨勢(shì)性特征。從改革開(kāi)放以來(lái)的～些具體數(shù)據(jù)計(jì)算，1978、1980、1985、1990、1998、1999、2000年中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別是農(nóng)村居民人均收入的2．58倍、2．5倍、1．86倍、2．2倍、2．52倍、2．66倍和2．80倍，2002年達(dá)到3．1倍，2006年更是達(dá)到3．28倍。如果再加上城鎮(zhèn)居民在享用社會(huì)保障、公有住房以及其他公共服務(wù)等方面具有特殊的優(yōu)勢(shì)，以及城鎮(zhèn)居民所獲得的各類(lèi)隱性補(bǔ)貼等因素，更將導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大?！氨緛?lái)，如此巨大的差別需要采取各種方法進(jìn)行有效的調(diào)解，其中，農(nóng)村的社會(huì)養(yǎng)老保障就是一種重要的調(diào)節(jié)方式。但是，在一個(gè)為時(shí)不短的時(shí)間里，農(nóng)村的養(yǎng)老保障狀況卻起了一個(gè)相反的作用。據(jù)2006年的中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查顯示，城市老年人養(yǎng)老金(退休金)保障覆蓋率2000年男性為85．6％，女性為53．6％，2006年男性為89．1％，女性為64．6％。而農(nóng)村則僅有4．8％的老年人享有養(yǎng)老金保障；城鄉(xiāng)老年人尤其是農(nóng)村老年人收入的總體水平和增長(zhǎng)幅度仍然偏低。城市中有近20％的老年人年收入處于不足4600元的低水平，低于城市老年人年均中位收入的50％，并且仍有135萬(wàn)城市老年人的收入低于當(dāng)?shù)氐淖畹蜕畋Ｕ暇€；農(nóng)村中有27％的老年人年收入處于不足750元的低水平，低于農(nóng)村老年人中位收入的50％，并且仍有2160萬(wàn)農(nóng)村老年人收入低于農(nóng)村困難救助的水平。

為了扭轉(zhuǎn)城鄉(xiāng)居民收入之間過(guò)大的差距，國(guó)家現(xiàn)在將農(nóng)村養(yǎng)老保障制度建設(shè)視為一件十分重要的事情來(lái)看待。黨的十六大明確提出，要扭轉(zhuǎn)“工農(nóng)差別、城鄉(xiāng)差別擴(kuò)大的趨勢(shì)”，要“在有條件的地方，探索建立農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)和最低生活保障制度”。十七大報(bào)告進(jìn)一步提出新要求：“社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)取得重大進(jìn)展，城鎮(zhèn)人口比重明顯增加”。“要以社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救助、社會(huì)福利為基礎(chǔ)，以基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療、最低生活保障制度為重點(diǎn)，以慈善事業(yè)、商業(yè)保險(xiǎn)為補(bǔ)充，加快完善社會(huì)保障體系。促進(jìn)企業(yè)、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，探索建立農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度?！?/p>

七、有利于構(gòu)建和諧社會(huì)共享社會(huì)發(fā)展成果

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)在養(yǎng)老問(wèn)題上主要關(guān)注的是城鎮(zhèn)人口，其主要的精力也是集中在城鎮(zhèn)養(yǎng)老保障制度的安排方面?！吨袊?guó)的社會(huì)保障狀況和政策》白皮書(shū)指出，21世紀(jì)頭20年是中國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)事業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。國(guó)家將繼續(xù)完善社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶相結(jié)合的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，逐步做實(shí)個(gè)人賬戶。將符合條件的城鎮(zhèn)從業(yè)人員全部納入基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。雖然目前中國(guó)城鎮(zhèn)養(yǎng)老保障體系還存在著很多問(wèn)題，如個(gè)人賬戶的“空賬”問(wèn)題、社會(huì)統(tǒng)籌基金不足等等，需要進(jìn)～步深化改革，但總歸是已經(jīng)建立起了基本的制度框架。而作為事關(guān)中國(guó)大多數(shù)人口的農(nóng)村養(yǎng)老保障，卻還沒(méi)有真正提上議事日程，更談不上確立必要的制度框架。這種狀況是缺乏公正性的，沒(méi)有體現(xiàn)出共享社會(huì)發(fā)展成果的基本理念。同時(shí)，這種狀況也沒(méi)有體現(xiàn)出對(duì)于農(nóng)民對(duì)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所做出的巨大貢獻(xiàn)的回報(bào)。無(wú)論是對(duì)中國(guó)革命還是現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)而言，中國(guó)農(nóng)民均做出了不可替代的巨大貢獻(xiàn)。

比如，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1952～1986年，國(guó)家通過(guò)價(jià)格“剪刀差”從農(nóng)業(yè)中隱蔽地抽走了5823．74億元的巨額資金，加上收繳的衣業(yè)稅1044．38億元，34年間國(guó)家共從農(nóng)業(yè)抽走了6868．12億元的資金。而在改革開(kāi)放以前，中國(guó)每年的財(cái)政收入數(shù)量很?。?952年，國(guó)家財(cái)政收入為173．94億元；1960年為572．29億元；1970年為662．9億元?！翱梢哉f(shuō)，沒(méi)有農(nóng)民的貢獻(xiàn)，就不可能建成新中國(guó)的重工業(yè)體系，就沒(méi)有改革開(kāi)放繁榮的今天。如今中國(guó)農(nóng)村的老年人，在當(dāng)時(shí)為新中國(guó)的建設(shè)做出了巨大的、甚至是透支性的貢獻(xiàn)。因此，無(wú)論是從共享社會(huì)發(fā)展成果的角度來(lái)看，還是從對(duì)農(nóng)民所做貢獻(xiàn)的回報(bào)的角度看，我們都有必要建立起農(nóng)村包括養(yǎng)老保障制度在內(nèi)的農(nóng)村社會(huì)保障體系。

誠(chéng)如上述，農(nóng)村養(yǎng)老保障制度具有如此之重要的重大意義。但是，目前我國(guó)的養(yǎng)老保障制度卻極不完善，農(nóng)村養(yǎng)老保障制度不僅覆蓋面窄，而且保險(xiǎn)金額較低，特別是大部分農(nóng)村老年人還被排除在養(yǎng)老保障制度的范圍之外，一些邊遠(yuǎn)和貧困農(nóng)村地區(qū)的養(yǎng)老保障更是處于水平低下、服務(wù)幾近空白的狀態(tài)。在建設(shè)和諧社會(huì)的背景下，農(nóng)村養(yǎng)老保障制度的建設(shè)，理應(yīng)成為全社會(huì)共同關(guān)注的重大問(wèn)題。否則，和諧社會(huì)的建設(shè)將成為一句空話。

第五篇：農(nóng)村住房保障制度體系構(gòu)建初探

農(nóng)村住房保障制度體系構(gòu)建初探

[摘要] 農(nóng)民除了可以無(wú)償獲得集體經(jīng)濟(jì)組織提供的宅基地外，幾乎得不到政府在住房方面的任何資助，而且，即便是這種單一的以宅基地福利為基礎(chǔ)的居住保障方式，亦已隨著工業(yè)化和城市化的不斷發(fā)展而面臨難以持續(xù)的困境。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的不斷提高，建立多元化、多層次的農(nóng)村住房保障體系，不僅是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧的的現(xiàn)實(shí)需要，而且也是貫徹住房機(jī)會(huì)平等，切實(shí)保障農(nóng)民住房權(quán)利的必然要求。

[關(guān)鍵詞] 農(nóng)村 宅基地 住房權(quán) 住房保障

[中圖分類(lèi)號(hào)] F323 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1004-6623（2012）02-0068-04

[作者簡(jiǎn)介] 吳志宇（1973―），江西九江人，華東交通大學(xué)人文學(xué)院法學(xué)系講師，法學(xué)博士，研究方向：民商法學(xué)和經(jīng)濟(jì)法。

一、以宅基地福利為基礎(chǔ)的

農(nóng)村住房保障制度面臨的困局及其成因

在二元經(jīng)濟(jì)社會(huì)制度框架下，農(nóng)村社會(huì)保障與土地制度緊密相連，宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是我國(guó)農(nóng)村最基本的兩項(xiàng)保障制度。如果說(shuō)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是為了保障“耕者有其田”，以滿足農(nóng)民“吃”這一基本生存需要；宅基地使用權(quán)則是為了保障“居者有其屋”，其目的在于保證農(nóng)民有一塊可以建房的宅基地，以滿足其“住”這一基本生存需要。為了實(shí)現(xiàn)宅基地對(duì)農(nóng)民的居住保障功能，并防止其他社會(huì)成員染指，我國(guó)已形成了一套具有鮮明“身份”色彩的宅基地法律制度，主要體現(xiàn)為:一是“兩權(quán)分離，一宅兩制”，即宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，農(nóng)戶僅享有宅基地使用權(quán)，但宅基地之上的房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶。二是“主體特定，一戶一宅”，即宅基地使用權(quán)僅限于本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的成員享有，非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員，包括城鎮(zhèn)居民不得享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員必須以“戶”為單位申請(qǐng)宅基地使用權(quán)，而且農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是“無(wú)償使用，限制流轉(zhuǎn)”，即只要符合法定的申請(qǐng)條件，農(nóng)戶就可以取得宅基地使用權(quán)，且無(wú)需支付任何地價(jià)；宅基地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地和住宅；①農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

這種憑借集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而無(wú)償獲得宅基地使用權(quán)，并嚴(yán)格限制其流轉(zhuǎn)的制度不僅可以為農(nóng)村村民提供基本的居住保障，同時(shí)也可以讓農(nóng)村剩余勞動(dòng)力解放出來(lái)，參與工業(yè)化和城市化進(jìn)程，并能有效防范工業(yè)化和城市化進(jìn)程中的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。但是，隨著我國(guó)工業(yè)化和城市化的不斷發(fā)展，現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度不僅不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，而且其固有的保障農(nóng)民居住權(quán)的功能也面臨著難以持續(xù)的現(xiàn)實(shí)困境：一方面，我國(guó)目前正處于工業(yè)化和城市化快速發(fā)展時(shí)期，人多地少、人地關(guān)系緊張的矛盾日益尖銳，農(nóng)村宅基地已逐漸成為一種稀缺資源。另一方面，隨著工業(yè)化和城市化的發(fā)展，農(nóng)村人口不斷轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝?，農(nóng)村居民點(diǎn)用地在范圍上應(yīng)當(dāng)逐漸縮小，在數(shù)量上應(yīng)當(dāng)逐漸減少，但在我國(guó)卻出現(xiàn)了相反的情形。與此同時(shí)，由于農(nóng)村勞動(dòng)力的非農(nóng)轉(zhuǎn)移，有很大一部分農(nóng)民在城市有了穩(wěn)定的工作和收入，其在農(nóng)村的宅基地和房屋長(zhǎng)期被閑置，一些地方甚至形成了規(guī)模不等“空心村”。

導(dǎo)致上述問(wèn)題的原因是多方面的，既有實(shí)踐中土地執(zhí)法不嚴(yán)，宅基地監(jiān)管不力的問(wèn)題，也與現(xiàn)行的宅基地制度本身不完備有關(guān)。首先，《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但對(duì)“戶”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)至今仍然沒(méi)有明確的法律規(guī)定。其次，雖然《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是，農(nóng)村村民可以通過(guò)繼承、贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)住房等方式，占有多處宅基地，從而導(dǎo)致實(shí)踐中“一戶多宅”的情形比較普遍。再次，現(xiàn)行法律嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，尤其不允許將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。那些長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)并已轉(zhuǎn)化為城市戶籍的村民，或者已正式遷移到到其他村莊落戶并重新取得了宅基地的村民，或者因?yàn)槔^承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)等方式而取得宅基地的村民占有的宅基地，就只有長(zhǎng)期處于閑置狀態(tài)。實(shí)踐中，還有些地方允許，甚至鼓勵(lì)農(nóng)村居民在保有宅基地的前提下實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，①使得農(nóng)村人減地不減的現(xiàn)象更加嚴(yán)重。此外，由于宅基地審批監(jiān)管制度不完善，虛報(bào)假報(bào)、邊報(bào)邊建、未批先建，超標(biāo)占建，亂占亂建，私自占建和建新不拆舊的情形比較突出，這也是導(dǎo)致農(nóng)村宅基地規(guī)模不斷擴(kuò)張和大量閑置并存現(xiàn)象的重要原因。

二、維持農(nóng)村宅基地的福利性居住

保障功能，實(shí)行嚴(yán)格的“一戶一宅”制度

1.堅(jiān)持“一戶一宅”原則，明確“一戶一宅”的內(nèi)涵。應(yīng)當(dāng)通過(guò)立法，明確規(guī)定“農(nóng)村村民一戶可以并且只能通過(guò)申請(qǐng)或者其他合法途徑擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！本唧w包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一是宅基地使用權(quán)的主體為農(nóng)村村民，并且必須以“戶”的名義取得；二是每一農(nóng)戶有權(quán)申請(qǐng)或者通過(guò)其他方式（如繼承、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等）擁有一處宅基地，并且只能擁有一處宅基地；三是每一農(nóng)戶通過(guò)申請(qǐng)或者其他合法方式擁有的宅基地面積不得超過(guò)法定的標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

2.嚴(yán)格宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)條件，明確規(guī)定分戶和宅基地面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在分戶方面，應(yīng)當(dāng)充分尊重我國(guó)農(nóng)村社會(huì)長(zhǎng)期以來(lái)形成的歷史傳統(tǒng)和風(fēng)俗習(xí)慣，可規(guī)定多子家庭的成年兒子結(jié)婚后可以分戶；一兒一女或者一兒多女家庭的成年兒子結(jié)婚后，如其姐妹有招婿情形的，才可分戶；無(wú)兒多女家庭的成年女兒結(jié)婚后，如其姐妹有招婿情形的，可以分戶，否則不得分戶；獨(dú)子女在任何情形下均不得與父母分戶。②在宅基地面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方面，由于現(xiàn)代農(nóng)民家庭住房大多以鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的復(fù)式樓房為主，而不再是傳統(tǒng)的平面結(jié)構(gòu)樣式，其空間占用率大大提高，因此，應(yīng)當(dāng)按現(xiàn)有宅基地上房屋的建筑面積計(jì)算，包括為居住人口所必須使用的空白宅基地面積。此外，符合分戶條件的家庭成員分戶再申請(qǐng)宅基地的，計(jì)算宅基地面積時(shí)，不得將已經(jīng)享受過(guò)宅基地權(quán)利的成員納入其中。

3.維持宅基地的福利性，繼續(xù)實(shí)行宅基地的無(wú)償使用。目前，我國(guó)大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)，農(nóng)民收入相對(duì)較低，農(nóng)村社會(huì)保障制度的建設(shè)才剛剛起步，農(nóng)民的居住問(wèn)題短期內(nèi)還只能靠農(nóng)民自己解決，應(yīng)當(dāng)維持宅基地的福利性保障功能，繼續(xù)實(shí)行宅基地的無(wú)償使用原則。否則，如采取有償使用，甚至實(shí)行如城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓中的“價(jià)高者得”原則，不僅會(huì)無(wú)謂地增加大多數(shù)農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，而且會(huì)導(dǎo)致一部分經(jīng)濟(jì)上處于弱勢(shì)地位的農(nóng)民流離失所，失去最基本的生存保障，從而影響農(nóng)村乃至整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。

4.維護(hù)宅基地對(duì)農(nóng)民集體成員的保障性，限制或者禁止其自由流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)是國(guó)家為了滿足農(nóng)民的基本居住需要，通過(guò)農(nóng)民集體無(wú)償分配給其成員的，它是一種具有嚴(yán)格身份限制和特定目的限制的福利性“成員權(quán)”。只有集體成員為了自己的居住需要才有權(quán)占有和使用宅基地，當(dāng)原集體成員的身份喪失或者不再需要在集體所有的宅基地上居住時(shí)，應(yīng)當(dāng)將宅基地交還給集體或者由集體收回，也可以隨宅基地上的房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給符合宅基地使用條件的本集體的其他成員，而不能轉(zhuǎn)讓給本集體已取得法定標(biāo)準(zhǔn)的宅基地使用權(quán)的成員，更不能轉(zhuǎn)讓給非本集體組織的成員（包括城鎮(zhèn)居民）。即使是對(duì)其上已建有房屋的宅基地，也不能通過(guò)房屋的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承等方式自由流轉(zhuǎn)，而應(yīng)當(dāng)實(shí)行“房隨地走”的原則，由有權(quán)取得該房屋之下的宅基地使用權(quán)的本集體成員繼受取得。

5.建立宅基地收回制度，促進(jìn)宅基地的有效利用。有必要通過(guò)立法，進(jìn)一步明確宅基地收回制度的適用條件和程序，規(guī)定在以下幾種情況下，經(jīng)村民大會(huì)（或者村民代表會(huì)議）決議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以收回宅基地：（1）原宅基地使用權(quán)人已遷入城鎮(zhèn)落戶，并享有城鎮(zhèn)居民待遇的；（2）原宅基地使用權(quán)人已遷入其他集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，并取得了新的宅基地使用權(quán)的；（3）因村莊規(guī)劃或者宅基地整理等各種原因，已取得新的宅基地使用權(quán)的；（4）原宅基地使用權(quán)人死亡后“絕戶”，或者沒(méi)有相應(yīng)的具有宅基地使用權(quán)取得資格的繼承人的；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)收回宅基地的情形。此外，集體收回宅基地時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)宅基地上房屋的殘存價(jià)值，給予相關(guān)權(quán)利人以合理補(bǔ)償；并且應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)權(quán)利人以寬限期（如2年），只有當(dāng)相關(guān)權(quán)利人不能在寬限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給符合條件的本集體成員時(shí)，才可以由所在集體予以收回。

三、拓展農(nóng)村住房保障方式，建立多元化、多層次的農(nóng)村住房保障體系

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的不斷提高，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新形勢(shì)下，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化政府對(duì)農(nóng)村住房保障的義務(wù)和責(zé)任，提高農(nóng)村住房保障的層次和水平，逐步改變目前單一的宅基地實(shí)物保障模式，建立起與現(xiàn)代住房保障理念相適應(yīng)，針對(duì)農(nóng)村村民家庭不同情況的，包括宅基地實(shí)物保障、住房實(shí)物保障和貨幣化補(bǔ)貼等各種方式相結(jié)合的多元化、多層次的農(nóng)村住房保障體系。

第一，加強(qiáng)村莊規(guī)劃和宅基地整理，引導(dǎo)和支持農(nóng)村村民集資合作建房，變宅基地實(shí)物分配為住房實(shí)物分配。

目前，我國(guó)農(nóng)村村莊普遍缺乏科學(xué)規(guī)劃，居民點(diǎn)分散、規(guī)模小和生活基礎(chǔ)設(shè)施缺乏的狀況比較突出，長(zhǎng)此以往，現(xiàn)行的農(nóng)村村民一戶一處宅基地的基本國(guó)策將難以持續(xù)。因此，有必要進(jìn)一步加強(qiáng)村莊規(guī)劃的科學(xué)性和有效性，逐步改變目前農(nóng)村普遍存在的宅基地粗放利用的現(xiàn)狀，引導(dǎo)和支持農(nóng)村農(nóng)民集資合作建房，變宅基地實(shí)物分配為住房實(shí)物分配。在工業(yè)化和城市化程度較高的農(nóng)村，可引導(dǎo)和支持農(nóng)村村民集資建設(shè)容積率較高的多層甚至高層住宅，變“一戶一宅（基地）”為“一戶一房”。這不僅可以有效控制農(nóng)村宅基地規(guī)模的擴(kuò)張，減少占用耕地的壓力，而且可以促進(jìn)農(nóng)村居民點(diǎn)和住宅的適度集中，改善農(nóng)村的居住環(huán)境，提高農(nóng)村村民的居住質(zhì)量。通過(guò)宅基地整理而多余的宅基地，符合土地利用總體規(guī)劃及村莊建設(shè)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)再利用于新增建設(shè)用地；不符合土地利用總體規(guī)劃及村莊建設(shè)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)適時(shí)開(kāi)展復(fù)墾，補(bǔ)充耕地。因村莊重新規(guī)劃和宅基地整理而對(duì)農(nóng)民原宅基地上的房屋進(jìn)行拆遷和安置的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)主要由政府承擔(dān)，可以考慮從因新增建設(shè)用地和耕地的補(bǔ)償費(fèi)用中提取①。需要指出的是，在村莊規(guī)劃和宅基地整理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分尊重各地農(nóng)村的歷史文化傳統(tǒng)和農(nóng)民生產(chǎn)、生活的現(xiàn)實(shí)需要，防止片面追求土地容積率和利用效率，集中建設(shè)所謂的“歐式村”和“趕農(nóng)民上樓”等項(xiàng)目，避免出現(xiàn)讓農(nóng)民坐班車(chē)種地，在歐式小樓養(yǎng)豬等嚴(yán)重忽視農(nóng)業(yè)耕作與農(nóng)村居住特點(diǎn)，以及特定的鄉(xiāng)村鄰里文化等現(xiàn)象。

第二，為農(nóng)村貧困家庭，特別是農(nóng)村“低保戶”和“五保戶”等住房困難家庭，直接提供住房實(shí)物保障或者貨幣補(bǔ)貼。

在我國(guó)，目前仍有不少農(nóng)村貧困家庭，特別是“低保戶”和“五保戶”，其房屋破舊，面積狹小，外觀簡(jiǎn)陋，質(zhì)量低劣，甚至已成為危房，居住條件長(zhǎng)期得不到改善和保障。對(duì)這一部分住房困難的農(nóng)村貧困家庭，政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況分別采取不同措施：房屋破舊，修繕后仍可居住的，由政府提供直接的現(xiàn)金補(bǔ)貼或者建材補(bǔ)貼；屬于危舊房，無(wú)法修繕的，由政府負(fù)責(zé)拆建，統(tǒng)一安置；對(duì)由于自然災(zāi)害等各種偶然因素而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和居住困難的家庭，政府可為其向金融機(jī)構(gòu)貸款建房提擔(dān)保，還可以實(shí)施財(cái)政貼息，減輕其還貸負(fù)擔(dān)。

第三，建立宅基地置換機(jī)制，引導(dǎo)和支持已在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)村村民遷入城鎮(zhèn)落戶，并給予其住房實(shí)物保障或者貨幣補(bǔ)貼。

實(shí)施宅基地置換應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持農(nóng)民自愿原則，不得強(qiáng)制推行；而且要使置換農(nóng)民在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，無(wú)后顧之憂。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，宅基地置換不是簡(jiǎn)單的住房或者貨幣置換，也是不單純的戶口置換。通過(guò)宅基地置換，政府將農(nóng)民的身份由農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民戶口，置換后的農(nóng)民應(yīng)當(dāng)享受到與城鎮(zhèn)居民同等的待遇。否則，置換農(nóng)民很可能會(huì)淪為城鎮(zhèn)貧民，成為新的社會(huì)不穩(wěn)定因素。要堅(jiān)決防止以宅基地置換為誘餌獲取土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從而造成新的失地農(nóng)民，損害農(nóng)民利益的情形。

第四，建立宅基地指標(biāo)交易機(jī)制，多渠道籌集農(nóng)村住房保障資金。

社會(huì)保障是政府提供的一種公共產(chǎn)品或者服務(wù)，其保障范圍和水平主要取決于政府的財(cái)力，農(nóng)村住房保障同樣離不開(kāi)政府的財(cái)政支持。無(wú)論是開(kāi)展宅基地整理，支持農(nóng)民合作建房，還是為農(nóng)村住房困難的貧困家庭和進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民提供住房實(shí)物保障或者貨幣補(bǔ)貼，都需要大量穩(wěn)定可靠的資金來(lái)源。

建立宅基地指標(biāo)交易制度①，實(shí)行合理的利益分享機(jī)制，不僅可以使廣大農(nóng)村村民分享到我國(guó)工業(yè)化和城市化發(fā)展的成果，而且可以為我國(guó)農(nóng)村住房保障建設(shè)提供大量合理、穩(wěn)定和持續(xù)的資金來(lái)源。所謂宅基地指標(biāo)交易，是指在國(guó)家實(shí)行土地用途管制，對(duì)耕地予以嚴(yán)格的保護(hù)，以及對(duì)各區(qū)域建設(shè)用地指標(biāo)予以嚴(yán)格控制的前提下，通過(guò)城市向農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)建設(shè)用地指標(biāo)，或者發(fā)達(dá)地區(qū)向不發(fā)達(dá)地區(qū)購(gòu)買(mǎi)建設(shè)用地指標(biāo)的形式，以實(shí)現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)在區(qū)位上的置換②。從城市的角度來(lái)看，城市進(jìn)一步發(fā)展，在地域范圍上必然要向外擴(kuò)張，增加用地需求，通過(guò)有償交易，城市可以獲得更廣闊的發(fā)展空間。從農(nóng)民的角度來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)利益推動(dòng)下，農(nóng)民有足夠的動(dòng)力推進(jìn)宅基地的集約利用。

此外，大力發(fā)展農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)，吸引社會(huì)資金參與，也是多渠道籌集農(nóng)村保障性住房資金的重要措施。

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On Multiple Approach for Rural Housing Welfare Systems

Wu Zhiyu

(East China Jiaoton University, Nanchang;, 330013, China)

Abstract: In rural areas, in addition to the farmers free access to the collective economic organizations of the homestead, there is almost without any government assistance in housing.Moreover, with the development of China's industrialization and urbanization, the constant development of the single way based-on homestead welfare is facing unsustainable.As China's economic and social development continue to improve, it’s very important to establish a diversified, multi-level housing security system in rural for Implementation of equal housing opportunity, protection of farmers' right to housing, and Improvement of the living conditions of farmers.Keyword: Countryside;Homestead;Right to housing;Housing security

（收稿日期: 2012-02-23 責(zé)任編輯: 余凌曲）